Chuyên đề Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy phát triển kinh doanh BĐS ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay

và xác định giá trị BĐS không phù hợp với thực tế đã gây nhiều ách tắc trong hoạt động giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án. Việc phân phối và kiểm soát lợi ích từ địa tô tăng thêm trong quá trình đầu tư phát triển hạ tầng,phát triển các hoạt động kinh tế xã hội chưa có cơ chế phù hợp do vậy đã tạo nên sự bất hợp lý giữa những người phải di dời và những người ở lại hưởng các điều kiện phát triển mới của nhà nước. Vì vậy giải pháp ở đây là cần phải thực hiện đổi mới phương thức thực hiện chính sách đền bù giải phóng mặt bằng là thực hiện nguyên tắc chỉ duy nhất nhà nước là người đứng ra thực hiện việc thu hồi đất, đền bù và giải phóng mặt bằng theo một cơ chế chính sách thống nhất,phải đảm bảo cho người dân được di dời sẽ nhận được mức giá đền bù tương đương với mức giá đất trước khi có công trình đầu tư cộng thêm một phần khuyến khích tương đương với tỷ lệ nhất định lợi ích của công trình sau khi đầu tư. Đồng thời người phải di dời được tạo lập chỗ định cư mới có các điều kiện sản xuất và đời sống bằng hoặc tốt hơn so với điều kiện sản xuất và đời sống của nơi trước khi di dời. Hiện nay nhà nước thường bố trí các khu dân cư phải di dời vào các khu nhà chung cư hoặc các khu dân cư đã được quy hoạch từ trước. 3.3.2.2.Phải lấy giá đất đai,BĐS hình thành trên thị trường là căn cứ để nhà nước xác định giá khi giao, cho thuê đất, BĐS, thu thuế chuyển quyền sử dụng và sở hữu BĐS. Hệ thống giá đất được xác định và áp dụng lâu nay thường là thấp hơn giá đất được hình thành trên thị trường và sự chênh lệch đó là khá lớn. Nhà nước giao đất cho các tổ chức cá nhân sử dụng thì giá để nộp tiền sử dụng đất luôn tính theo giá thấp nhất,giá đền bù tuy cao hơn nhưng vẫn thấp hơn giá thị trường,sự chênh lệch đó tạo ra kẽ hở làm vi phạm lợi ích của nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai.Việc thực hiện hai giá BĐS:Giá nhà nước quy định(thường thấp hơn giá thị trường) và giá thị trường đã tạo ra điều bất hợp lý lâu nay:các tổ chức,cá nhân được giao đất thực hiện các dự án gắn với quyền sử dụng đất chỉ đền bù theo giá nhà nước,còn khi hoàn thành dự án lại bán theo giá thị trường tự do, dẫn đến tình trạng chênh lệch giá rất lớn. Tình trạng đó là cơ sở cho nhiều doanh nghiệp,tổ chức,cá nhân đổ sô vào chạy dự án để kiếm được lợi nhuận. Đây cũng là một trong những cơ sở dẫn đến những tiêu cực phát sinh trong thời gian qua như đầu cơ,trục lợi,tham nhũng.Vì vậy,xoá bỏ cơ chế hai giá thống nhất chỉ thực hiện cơ chế một giá-đó là giá thị trường BĐS sẽ góp phần lành mạnh hoá các quan hệ giao dịch BĐS, đảm bảo cho các hàng hoá đất đai, BĐS trong quá trình vận động không bị các lực cản không theo quy trình,quy luật của thị trường cản lại . Trong thời gian qua thị trường BĐS hoạt động mang tính tự phát đã gây ra những cơn sốt đất, đẩy giá lên cao,tạo nên nhiều hậu quả tiêu cực về kinh tế-xã hội. Hiện nay, đã có một phần lớn diện tích đất đai tham gia vào các hoạt động mua đi bán lại, đã thu hút một lượng vốn đầu tư,nhưng số diện tích đất đai đưa vào sử dụng chiếm một phần nhỏ,phần còn lại chưa đưa vào sử dụng khai thác thực sự mà chủ yếu giữ lại đầu cơ tăng giá. Để ngăn chặn nạn đầu cơ thì nhà nước cần tăng cường hoạt động quản lý sau giao đất, quy định về thời hạn đưa đất vào sử dụng và sử dụng đúng mục đích;công bố công khai quy hoạch sử dụng đất và các chuyển đổi mục đích sử dụng đất,nhất là đất nông nghiệp ở ven đô;nhà nước nắm được các chủ thể kinh doanh BĐS và chủ đọng điều tiết, kiểm soát các giao dịch BĐS bằng các công cụ kinh tế và trong thời gian tới nhà nước cần phải đưa ra mức thuế chống đầu cơ đất đai tức là làm tăng chi phi giữ đất trống theo thời gian để khuyến khích đưa đất vào sử dụng. 3.3.3. Đổi mới công tác hành chính trong lĩnh vực quản lý BĐS hiện nay. 3.3.3.1.Hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất(GCNQSDĐ) và sở hữu công trình trên đất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà đóng vai trò hết sức quan trọng,nó tạo lập tính pháp lý cho hàng hoá BĐS. Hiện nay công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu công trình trên đất còn chậm chạp:Chẳng hạn như ở Hà Nội,tính đến cuối năm 2005 đã cấp được 206686/267876 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đạt tỷ lệ 77.1%. Vì thế cần phải đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu. Trước tiên,việc đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng cho BĐS theo hướng chấp nhận những sai sót và hệ quả của sụ buông lỏng quản lý trong những năm qua về nhà, đất,khắc phục tình trạng thực hiện kết hợp đa mục tiêu trong giấy chứng nhận(Cấp giấy chứng nhận gắn với việc thu thuế,thu tiền sử dụng đất vào việc cấp giấy chứng nhận). Thực hiện cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình,cá nhân đang sử dụng BĐS nhà đất tuy không có các loại giấy tờ :Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp …;Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất ,sổ địa chính ;Giấy tờ hợp pháp về thừa kế,tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất ;Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ;Giấy tờ về thanh lý,hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật ;Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.Nhưng nhà đất đó đã được sử dụng ổn định được nhân dân xã,phường,thị trấn xác nhận không có tranh chấp,phù hợp với quy hoạch được duyệt cần được xét cấp ngay giấy chứng nhận. Trong trường hợp người xin cấp giấy chứng nhận chưa có khả năng nộp tiền sử dụng đất theo quy định cần cho nợ nghĩa vụ tài chính,người được cấp giấy có trách nhiệm phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khi có giao dịch(mua bán ,chuyển nhượng,thế chấp và các giao dịch khác theo quy định của pháp luật).Việc bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải đi đôi với cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua nhà để họ có điều kiện thực hiện quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Lập kế hoạch cải tạo,nâng cấp các khu nhà trung cư và các loại nhà thuộc sở hữu nhà nước nhưng không đủ điều kiện để bán hoặc người đang thuê không mua để thực hiện việc duy trì,nâng cấp quỹ nhà nhằm đảm bảo an toàn và góp phần chỉnh trang đô thị. Kiểm tra phát hiện và có biện pháp xử lý nghiêm đối với các hộ gia đình,cá nhân vi phạm quy định về đăng ký cấp giấy chứng nhận đặc biệt là các cán bộ,công chức,viên chức có hành vi tiêu cực trong quá trình giải quyết cấp giấy chứng nhận. Giảm thiểu thủ tục và chi phí đăng ký giao dịch để khuyến khích các giao dịch chính thức, đồng thời nghiêm cứu ban hành các chế tài bắt buộc các giao dịch phải đăng ký bắt buộc,không thừa nhận,không bảo hộ cho các giao dịch không thực hiện đăng ký giao dịch. 3.3.3.2.Tăng cường chất lượng và hiệu quả của bộ máy quản lý. Hiện nay hai bộ đang quản lý trực tiếp một phần BĐS là bộ xây dựng và bộ tài nguyên môi trường.Bộ tài nguyên môi trường có chức năng quản lý nhà nước về đất đai phần cơ bản nhất của các yếu tố BĐS.Bộ xây dựng quản lý công trình xây dựng là các tài sản tồn tại trên đất đai.Các bộ ngành khác tuỳ theo mức độ phạm vi và chức năng hoạt động đang tham gia vào quản lý các BĐS chuyên ngành vào một số yếu tố của BĐS. Do vậy cần phải có sự phân công, phối hợp chặt chẽ giữa các bộ ngành từ trung ương tới địa phương,các cơ quan ban ngành sẽ thực hiện chức năng nhiệm vụ của mình theo sự phân công điều hành của lãnh đạo chính quyền địa phương,phải có cơ chế phân nhiệm rõ ràng,phân cấp cụ thể. Tổ chức công tác kiểm tra,giám sát việc thực thi pháp luật trong đầu tư,giao dịch BĐS theo hướng hoàn thiện thiết chế đi đôi với giao trách nhiệm cụ thể cho cơ quan quản lý nhà nước và cơ quan các cấp kinh tế giám sát mọi hoạt động kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật. Củng cố và hoàn thiện chức năng nhiệm vụ và trách nhiệm của bộ máy thanh tra, tăng cường cơ sở vật chất để đội ngũ này làm tròn nhiệm vụ. Bồi dưỡng đào tạo để nâng cao năng lực của cán bộ đảm bảo thực hiện tốt chức năng,nhiệm vụ trong lĩnh vực BĐS vốn rất phức tạp,cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính,tạo điều kiện thông thoáng tất cả các khâu liên quan đến hoạt động phát triển,giao dịch BĐS , để quy luật thi trường điều tiết sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS,han chế mức thấp nhất sự can thiệp hành chính của nhà nước.Cần có sự phối hợp giữa nhà nước và các cơ sở đào tạo để đào tạo lực lượng quản lý hoạt động kinh doanh BĐS có trình độ chuyên môn cao để từ đó có khả năng phân tích được nhu cầu thị trường để đề ra những chiến lược cụ thể từ đó thúc đẩy hoạt động kinh doanh ngày càng phát triển. Đồng thời phải tăng cường trang thiết bị quản lý hiện đại, đảm bảo cung cấp thông tin dữ liệu kịp thời từ đó phục vụ cho công tác quản lý BĐS được nhanh hơn. 3.3.4. Đổi mới hệ thống tài chính liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS. Như đã biết thị trường tài chính có ảnh hưởng rất nhiều đến thị trường BĐS và hoạt độnh kinh doanh BĐS.Một thị trường tài chính năng động và hiệu quả sẽ giúp ích rất nhiều cho việc ổn định và phát triển của thị trường BĐS.Thị trường BĐS bao giờ cũng là một đối tượng quan trọng của thị trường tiền tệ, tài chính và thông thường chiếm 30% vốn cho vay của các ngân hàng. Thị trường tài chính có hai nhóm phục vụ cho thị trường BĐS đó là: Tài chính cho bên cung: cho các nhà kinh doanh BĐS. Tài chính cho bên cầu: cho người vay tiền mua BĐS. Trong các tài sản thì BĐS thường là những tài sản có giá trị rất lớn trong quá trình sử dụng của cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức kinh tế, cũng như đối với hoạt động kinh doanh bất động sản và theo số liệu thống kê thì có khoảng 70% đến 80% doanh nghiệp kinh doanh BĐS gặp khó khăn về vôn đầu tư. Vì vậy giải quyết vấn đề tài chính là một trong những biện pháp hàng đầu cho sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS. Sau đây sẽ là một số giải pháp về mặt tài chính nhằm thúc đẩy sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản. 3.3.4.1.Đa dạng hoá các nguồn cung ứng vốn cho đầu tư kinh doanh BĐS. Hiện nay, ở nước ta các ngân hàng thương mại đóng vai trò chủ yếu trong việc cung ứng vốn cho các dự án đầu tư BĐS. Do vậy đi đôi với việc tháo gỡ những vướng mắc và tăng cường hoạt động cho vay của ngân hàng đối với kinh doanh BĐS, cần khuyến khích và và mở rộng các nguồn cung ứng vốn trên thị trường đáp ứng nhu cầu của hoạt động kinh doanh BĐS. Thực tế hiện nay, các doanh nghiệp chỉ được vay ngân hàng trong vòng 7 tháng trong khi dự án thực hiện cả 5 đến 7 năm, có những dự án phải hơn 10 năm mới hoàn thành khiến doanh nghiệp phải chạy tới, chạy lui chỉ để lo vay vốn đầu tư, lo vay chưa xong lại lo trả nợ. Vì thế các ngân hàng nên chuyển đổi hình thức cho vay ngắn hạn(dưới 12 tháng) sang trung hạn (từ 12 đến 60 tháng) và dài hạn (trên 60 tháng) khi doanh nghiệp đáp ứng đủ các điều kiện như: có các phương án đầu tư, sản xuất, kinh doanh khả thi, có hiệu quả, đảm bảo khả năng trả năng trả nợ trong thời hạn cam kết, có một trong số các tài sản đảm bảo khoản vay. Ngân hàng cần phải nâng cao năng lực thẩm định dự án và đánh giá khả năng chi trả của dự án đầu tư; nắm bắt kịp thời và nâng cao khả năng phân tích thông tin thị trường; đảm bảo tính pháp lý của các tài sản là BĐS để tạo thuận lợi cho giao dịch và thế chấp khi vay vốn. Hiện nay, một trong những vấn đề cơ bản được đặt ra cần giải quyết kịp thời là việc bảo đảm vốn vay của các tổ chức tín dụng nhằm bảo toàn vốn, vì vậy cơ chế thế chấp, giải quyết phát mại tài sản thế chấp một cách đơn giản, nâng cao tính hiệu lực từ đó các tổ chức tín dụng sẽ không ngần ngại cho vay đầu tư BĐS, từ đó làm gia tăng nguồn vốn cho hoạt động kinh bất động sản. Ở Việt Nam hiện nay, nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư là tương đối lớn. Những năm qua nguồn vốn này được nhiều hộ gia đình sử dụng vào việc mua bất động sản với kỳ vọng bất động sản sẽ có xu hướng tăng giá và cũng có những người mua bất động sản để giữ tiền tránh mất giá. Tình trạng phân tán nguồn vốn đó là hiện tượng đầu tư nhỏ lẻ, theo phong trào và đây là một trong những nguyên nhân gây lên cơn sốt giá nhà đất rồi đến thị trường BĐS trầm nắng như hiện nay. Việc đầu tư nhỏ lẻ, phân tán nguồn vốn và tính không chuyên nghiệp, thiếu thông tin, chi phí giao dịch lớn sẽ gặp nhiều rủi ro cao và hiệu quả sử dụng vốn thấp kém. Bên cạnh đó, một số hộ gia đình có một khoản tiền tương đối lớn do bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi BĐS. Nhìn chung nhiều hộ gia đình thuộc diện này đã sử dụng số tiền có được không mang đến lợi ích thiết thực. Vì vậy, khuyến khích thành lập các quỹ đầu tư tín thác BĐS thông qua thị trường chứng khoán là biện pháp tốt nhất huy động nguồn vốn nhàn rỗi trong dân,trong các tổ chức kinh tế cho hoạt động kinh doanh BĐS. Khuyến khích các quỹ đầu tư tín thác BĐS bằng cách ưu đãi về tham gia đầu tư xây dựng các khu đô thị mới, quyền ưu tiên về thực hiện các dự án đầu tư BĐS theo đơn đặt hàng của nhà nước. Ở nước ta hiện nay, các tổ chức bảo hiểm như bảo hiểm nhân thọ, quỹ bảo hiểm xã hội có một nguồn vốn nhàn rỗi lớn,vì các tổ chức này có các khoản thu trong hiện tại cảu khách hàng để thực hiện nghĩa vụ chi trả cho họ trong tương lai và thường là dài hạn có thể từ vài năm đến vài chục năm vì thế nhà nước phải có những chính sách phù hợp để khuyến khích họ đầu tư trực tiếp hoặc đầu tư gián tiếp dưới hình thức cho các tổ chức,cán nhân vay tiền để đầu tư BĐS;cần có những chính sách để định hướng đầu tư các nguồn vốn nhàn rỗi để các tổ chức này thực hiện; cần có những ưu đãi khi họ đầu tư tiền nhàn rỗi vào hoạt động kinh doanh BĐS đó là các ưu đãi về thuế, các chính sách bảo lãnh tín dụng đầu tư vào hoạt động kinh doanh BĐS. Bên cạnh nguồn vốn trong nước cần tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngoài thực hiện đầu tư kinh doanh BĐS bằng cách thiết lập quy chế thu hút đầu tư nước ngoài vào các dự án BĐS, xác lập dự án đầu tư BĐS và kêu gọi các nhà đầu tư nước ngoài, đơn giản và thiết thực các thủ tục hành chính trong việc cấp giấy phép đầu tư vào trong quá trình hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS. Hiện nay, ở nước ta có gần 3 triệu bà con Việt kiều vì vậy nhà nước cần có những cơ chế chính sách thông thoáng hơn nữa với họ,có thể cho phép họ được quyền sở hữu BĐS. Do đầu tư vào BĐS nhà ở gặp nhiều rủi ro cao và tính thanh khoản không cao vì vậy các doanh nghiệp thường ít đầu tư vào loại BĐS này, vì thế nhà nước phải khuyến khích thành lập các ngân hàng, tổ chức tín dụng cho vay để đầu tư vào BĐS nhà ở (hay còn gọi là các ngân hàng nhà ở) từ đó sẽ giải quyết được vấn đề nhà ở xã hội hiện nay và đặc biệt là vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp. Một thực tế hiện nay rất nhiều nhà đầu tư muốn rót vốn vào lĩnh vực BĐS.Tuy nhiên,không phải ai cũng có hàng triệu USD để tự mình thực hiện dự án..Vì vậy các nhà đầu tư phải liên kết với nhau và các nhà đầu tư có tiềm lực liên kết với nhau nhằm biến những khu đất trống đã bị bỏ hoang lâu ngày thành tài sản mang lại giá trị gia tăng. Đây chính là một mô hình quỹ đầu tư BĐS (REIT) thu nhỏ ở Việt Nam,mỗi năm cần tới 100000 văn phòng cho thuê và hàng triệu nhà ở. Thông qua quỹ đầu tư BĐS các nhà đầu tư có dịp tiếp cận vào các dự án BĐS lớn mà họ không thể tự mình thực hiện được và thị trường BĐS có tính rủi ro lớn và các nhà đầu tư phân tán rủi ro bằng cách đầu tư vào nhiều chỗ. Thông thường cá nhân có thể đầu tư vào các REIT bằng cách trực tiếp mua cổ phần của họ hoặc gửi tiền vào tổ chức tài chính chuyên về phát triển BĐS. REIT tạo cho các nhà đầu tư cơ hội mới với những đặc trưng mới. So với đầu tư trực tiếp vào BĐS thì REIT cho phép đầu tư vào tài sản mang tính thanh khoản cao vì các cổ phần của REIT có thể được mua bán dễ dàng: “khi 1 nhà đầu tư muốn rút lui, anh ta chỉ cần bán lại chứng chỉ quỹ đầu tư thay vì tìm đối tác bán nguyên một toà nhà”. REIT cho phép đầu tư vào một công ty được quản lý chuyên nghiệp. Quỹ có thể mua hoặc phát triển BĐS để vận hành quản lý chúng chứ không phải bán ngay sau khi dự án hoàn tất như tình trạng kinh doanh phổ biến ở nước ta hiện nay. Quỹ đầu tư BĐS sẽ là một kênh thu hút tiền nhàn rỗi của nhiều nhà đầu tư tư nhân Việt Nam, cũng như sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài. Chính vì những lợi ích trên nhà nước cần khuyến khích thành lập quỹ đầu tư BĐS trên cơ sở ưu đãi về thu nhập đối với các quỹ đầu tư, ưu tiên tham gia đầu tư xây dựng các khu đô thị mới …Có thể ưu tiên cho các nhà đầu tư trong nước thành lập REIT trước rồi dần mới phát triển cho khối các nhà đầu tư nước ngoài . Một biện pháp để làm tăng khả năng huy động vốn mà trong thời gian tới cần thực hiện đó là “Chứng khoán hoá bất động sản” và trước mắt cho phép phát hành chứng chỉ BĐS tại một số dự án BĐS đã đầu tư của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS uy tín. Đây là một loại chứng khoán kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư kinh doanh được đảm bảo bằng giá trị BĐS.Chử đầu tư BĐS được phát hành rộng rãi chứng chỉ BĐS và không giới hạn số lượng nhà đầu tư tham gia và chứng chỉ BĐS được tự do chuyển nhượng để tăng tính thanh khoản.Ngoài ra trước khi phát hành chứng chỉ BĐS cácm nhà đầu tư phải công bố bảng cáo bạch về tình hình tài chính;nội dung dự án ;quyền lợi và trách nhiệm của các bên tham gia;tiến độ thực hiện dự án và vấn đề bồi thường cho nhà đầu tư khi dự án chậm tiến độ;rủi ro có thể xảy ra. Đây là cơ sở để công chúng quyết định việc mua chứng chỉ BĐS.Bên cạnh đó ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm giám sát việc giải ngân theo tiên độ thi công, đảm bảo vốn của nàh đầu tư được sử dụng đúng mục đích.Khi dự án hoàn tất, toàn bộ BĐS được đưa ra đấu giá và các nhà đầu tư sẽ được chia từ số tiền thu được theo tỷ lệ chứng chỉ BĐS đang nắm giữ. Với chứng chỉ BĐS nhà đầu tư có thể huy động nguồn vốn trung hoặc dài hạn với số lượng lớn,thu hút vốn đầu tư của các ngân hàng trung gian và các tổ chức tài chính phi ngân hàng; Chứng chỉ BĐS được giao dịch trên thị trường chứng khoán sữ tạo tính thanh khoản cao có lợi cho người nắm giữ và quyền lợi của nàh đầu tư cũng được đảm bảo vì dự án BĐS huy động vốn thông qua phát hành chứng chỉ BĐS đều phải công khai, minh bạch và việc sử dụng vốn huy động vốn được giám sát chặt chẽ. 3.3.4.2.Các loại thuế liên quan đến BĐS. Thuế chuyển quyền sử dụng đất:Loại thuế này mang sắc thái của thuế thu nhập, tức là đánh trên thu nhập phát sinh. Hiện nay,loại thuế này đánh trên tổng giá bán theo đơn giá đất đai do nhà nước quy định,như vậy là chưa thực sự phù hợp vì thế cần phải cải tiến loại thuế này thành một loại thuế thu nhập, tức đánh trên thu nhập cảu người bán BĐS. Thu nhập này được tính trên cơ sở giá bán thực tế trừ giá nua truớc đây và có tính đến một số chi phí đầu tư của chủ sử dụng cũng như chi phí giao dịch phát sinh trong quá trình bán BĐS. Thu tiền sử dụng đất:khoản thu ngay cần được hiểu là giá chuyển quyền sử dụng đất của nàh nước cho các tổ chức,các nhân sử dụng đất do vậy giá cả cần được xác định theo giá thị trường,nâng cao hiệu quả khai thác quỹ đất của nàh nước,tránh hiện tượng đầu cơ do được giao đất với giá rẻ,khắc phục được các hiện tượng tiêu cực của cơ chế xin cho trong lĩnh vực đất đai hiện nay. Giảm thuế thu nhập doanh nghiệp trong khoảng 10 năm đối với doanh ngiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, số thuế được giảm, doanh nghiệp được phép đầu tư tăng cường năng lực sản xuất và mở rộng kinh doanh. Hiện nay,các doanh nghiệp hầu như phải mua đất hai lần, một lần mua của dân, một lần mua của nhà nước, vì vậy phải có cơ chế chính sách để doanh nghiệp chỉ nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho nhà nước và nhà nước sẽ thoái chi cho doanh nghiệp tiền bồi thường về đất, vật kiến trúc có trên đất, tái định cư. Trong thời gian tới nhà nước nên ban hành thuế chống đầu cơ đất đai, đó là nhà nước sẽ quy định hạn mức sử dụng đất đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội . Đối với những người có diện tích sử dụng đất vượt quá hạn mức này thì sẽ được đánh một mức thuế riêng và tính luỹ tiến theo diện tích đất vượt quá hạn mức. Diện tích đất vượt quá hạn mức càng lớn thì mức thuế đánh càng cao. Đặc biệt đối với những diện tích đất mua mà không sử dụng ngay thì sẽ bị đánh thuế rất cao, và có thể sẽ bị nhà nước thu hồi nếu trong một khoảng thời gian nhất định mà chưa đưa vào sử dụng. Giải pháp này có tác động lớn đến các hoạt động đầu cơ. Mục đích của những người đấu cơ là giữ đất không bán ra thị trường để chờ đợi giá cả tăng cao nhằm thu được một khoản lợi nhuận lớn nhờ chênh lệch giá. Hoạt động này có tác động tiêu cực đến đời sống của dân cư nói chung thị trường BĐS nói riêng. Nhà đầu cơ giữ đất không bán sẽ làm cho những người thực sự có nhu cầu sử dụng đất không thể tiếp cận được với đất đai, đồng thời tạo nên những cơn sốt giá “ảo” làm cho thị trường BĐS biến động theo chiều hướng tiêu cực, dẫn tới hiện tượng “đóng băng” thị trường BĐS, qua đó tác động xấu đến nền kinh tế. Giải pháp đánh thuế luỹ tiến của nhà nước một mặt làm giảm lợi nhuận của nhà đầu cơ, và dưới sức ép chịu thuế cao thì họ sẽ buộc phải bán đất làm cho giá cả đất đai trên thị trường giảm xuống,thị trường BĐS sẽ trở lại trạng thái hoạt động bình thường .Mặt khác với việc đánh thuế như vậy sẽ làm tăng nguồn thu từ thuế cho ngân sách Nhà nước. 3.3.5.Các giải pháp trong công tác quy hoạch và hệ thống dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh BĐS . 3.3.5.1.Coi trọng công tác quy hoạch sử dụng đất, đảm bảo quy hoạch đi trước một bước nhằm phát triển BĐS đúng mục đích,cân đối và hiệu quả . Hệ thống quy hoạch bao gồm QH tổng thể phát triển kinh tế xã hội,QH sử dụng đất,các QH chuyên ngành,QH vùng và các tiểu vùng.Tất cả các QH trên đều có tác động trực tiếp đến định hướng phát triển và xu hướng vận động của thị trường BĐS. QH sử dụng đất là một nội dung quan trọng, là một khâu trung gian,là nền tảng cho các hoạt động phân bổ, sử dụng, quan hệ giao dịch về đất đai BĐS. Thật vậy,trong quá trình nước ta hội nhập kinh tế quốc tế, đẩy mạnh công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước đất nước và chỉnh trang phát triển đô thị đòi hoit công tác quản lý đất đai với số lượng nhất định,phải bố trí sử dụng đất một cách hợp lý, để vừa đảm bảo nhu cầu gia tăng của con người,vừa giữ gìn bảo vệ được nguồn tài nguyên hữu hạn và quý giá là đất đai với phưong châm phát triển bền vững là yêu cầu được đặt ra trên hết . Công tác quy hoạch sử dụng đất trong những năm qua đã triển khai trên diện rộng,nhưng còn bộc lộ nhiều hạn chế. Công tác quy hoạch sử dụng đất còn mang tính chủ quan của nàh quản lý, chưa bám sát yêu cầu thực tế và định hướng phát triển kinh tế xã hội. Các phương án quy hoạch sử dụng đất,nhất là ở các vùng đô thị thường không công khai hoặc công khai chậm ,không chi tiết; có những phương án quy hoạch tuy công khai nhưng không có tiến độ thực hiện hoặc không thực hiện không có phương án thay đổi, điều chỉnh nên cứ để tình trạng quy hoạch treo gây khó khăn cho các nhà đầu tư,chư sử dụng đất . Để giải quyết tình trạng trên cần phải coi trọng công tác quy hoạch sử dụng đất, đảma bảo quy hoạch phải đi trước một bước nhằm đầu tư phát triển và sử dụng bất động sản cân đối hiệu quả,góp phần phát triển thị trường BĐS đúng hướng từ đó thúc đẩy sự phát triển cảu hoạt động kinh doanh BĐS.Nội dung quy hoạch phải đảm bảo tính khoa học,triển khai và hoàn thành nhanh,sử dụng đất tiết kiệm và co hiệu quả. Quá trình triển khai dự án quy hoạch cần có cơ quan chỉ đạo chung ở từng địa phương để xử lý những vấn đề liên ngành,liên vùng và những vấn đề vướng mắc trong cân đối quy hoạch,kế hoạch sử dụng đất. Trong khi lập quy hoạch,kế hoạch sử dụng đất cần có một số phương án và so sánh hiệu quả từng phương án về mặt kinh tế -xã hội –môi trường. Trong xây dựng quy hoạch sử dụng đất cần có sự tham gia của người dân và cần có quy hoạch chi tiết công khai hoá. Quy hoạch đất đai chỉ ra được cơ cấu đất đai, đất đai sử dụng theo mục đích khác nhau,kể cả việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Vì vậy công tác quy hoạch sử dụng đất đai đi trước một bước sẽ xác định được cơ cấu nguồn cung đất đai cho mục đích sử dụng và giá tri thương mại của đất phù hợp với các mục tiêu đã định. Thực tế cho thấy rằng sự chênh lệch giá cả đất đai trên thị trường phụ thuộc vào nhiều yếu tố,trong đó có yếu tố thay đổi mục đích sử dụng đất. Nếu như công tác quy hoạch sử dụnh đất đi trước một bước và quy hoạch được công khai rộng rãi thì sự chênh lệch giá cả đất đai do chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ bắt đầu vận động từ đó. Nhà nước cần có những chính sách điều tiết phần chênh lệch đó theo nguyên tắc lợi ích quốc gia là chủ lực và chú ý đến lợi ích của người chủ sử dụng đất trước khi quy hoạch . Cần phải kiểm tra, rà soát lại quy hoạch, kế hoạch trên phạm vi cả nước. Xử lý những sai phạm so với quy haọch như chuyển nhượng,chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái phép, nhất là đất nông nghiệp trong lòng và ở ven đô thị, đất ven các trục đường giao thông mới. Đất tài sản của các đơn vị,cơ quan được giao nhưng sử dụng sai mục đích như chia lô cho cán bộ làm nhà ở,cho thuê để kiếm lời hoặc chuyển nhượng bất hợp pháp; Giao đất, cho thuê đất,sử dụng đất sai mục đích vì lý do tư lợi ở các khu quy hoạch phát triển đô thị, khu công nghiệp; Lấn chiếm đất công xây dựng trái phép làm phá vỡ cảnh quan,phá vỡ quy hoạch chung. 3.3.5.2.Các dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh BĐS. Dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn giá đất. Dịch vụ môi giới BĐS có vai trò rất quan trọng và là một hoạt động tích cực góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS. Thị trường BĐS phát triển không thể thiếu dịch vụ môi giới BĐS. Nhu cầu giao dịch BĐS của các doanh nghiệp,các tổ chức kinh tế,chính trị, xã hội và của các tầng lớp dần cư ngày càng phong phú và đa dạng. Thông qua các tổ chức trung gian môi giới BĐS các nhu cầu này có thể được đáp ứng một cách nhanh chóng và dễ dàng. Sự hình và phát triển của dịch vụ môi giới BĐS là một tất yếu khách quan trong thị trường BĐS. Vì vậy, đây cũng là một nghề như bao ngành nghề khác và nó cũng cần phải được quản lý và hoạt động theo khuôn khổ của pháp luật. Bên cạnh dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ tư vấn giá đất cũng có vai trò quan trọng không kém đối với sự phát triển của thị trường BĐS, đặc biệt là đối với hoạt động kinh doanh BĐS. Hoạt động này sẽ giúp thực hiện các chủ trương, chính sách của nhà nước như cổ phần hoá, bán ,khoán, cho thuê… của các doanh nghiệp nhà nước Nhà nước. Việc định giá BĐS chính xác góp phần làm cho thị trường BĐS hoạt động ổn định, chống lại các hiện tượng tiêu cực như nạn đầu cơ hay sự “đóng băng” thị trường BĐS. Các giao dịch BĐS diễn ra nhanh chóng và thuận tiện hơn rất nhiều do tâm lý yên tâm của các bên trong giao dịch vì có thể nắm chắc được giá trị thị trường của BĐS. Để phát triển hoạt động tư vấn và môi giới BĐS thì nhà nước cần ban hành những văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn về điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động tư vấn và môi giới BĐS. Những người có nguyện vọng tham gia dịch vụ tư vấn và môi giới BĐS phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được nhà nước cho phép mới được tư vấn, môi giới; các tổ chức tư vấn, môi giới BĐS phải bao gồm những người có trình độ chuyên môn về môi giới BĐS và có đầy đủ tư cách pháp nhân. Các tổ chức đó phải chịu trách nhiệm về kết quả,chiến lược hoạt động và tính pháp lý tư vấn và mô giới BĐS và quy định trách nhiệm của các tổ chức này khi họ làm thiệt hai khách hàng. Một vấn đề nữa là nhà nước cần phải phối hợp với cơ sở đào tạo để đào tạo ra những thẩm định viên về giá thực sự có chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp vì thẩm định giá là người đưa ra thước đo giá trị. Đối với nền kinh tế chúng ta hiện nay,nhà nước vẫn là người mua,người bán lớn nhất nên việc đưa ra một thước đo giá trị phù hợp thị trường để cho nhà nước mua và bán tài sản đúng giá trị của nó, đó là một yêu cầu bức thiết hiện nay, đảm bảo được công bằng trong thương mại và đảm bảo chống thất thoát trong quá trình mua sắm tài sản. Trong lĩnh vực thẩm định giá, hiện cả nước có 47 trung tâm của các tỉnh và khoảng 15 - 18 doanh nghiệp và nhiều đơn vị thẩm định giá thuộc các công ty chuyên về địa ốc. Trong thời gian tới thì Nhà nước cần thành lập Hiệp hội Thẩm định giá, để đảm bảo vệ quyền lợi của tất cả các doanh nghiệp, các thể nhân, các pháp nhân khi thực hiện công việc thẩm định giá; tạo mối quan hệ nghề nghiệp với tất cả các Hội nghề nghiệp trên thế giới, Hội sẽ nhận được sự giúp đỡ, tài trợ, hỗ trợ, trao đổi kinh nghiệm của thế giới; góp phần vào việc xây dựng các tiêu chuẩn về kiểm , đánh giá … 3.3.6. Các giải pháp về phía doanh nghiệp. Việt Nam trong tiến trình hội nhập vào các tổ chức thương mại và quốc tế, trong đó luật chơi được áp dụng chung cho các nước tham gia.Vì vậy ngành BĐS đương nhiên không nằm ngoài cuộc và các doanh nghiệp kinh doanh BĐS của Việt Nam cần phải nỗ lực nhiều hơn để hội nhập. Với khuynh hướng ngày càng hoạt động chuyên nghiệp hơn với nhiều sức ép từ bên ngoài, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải thay đổi một cách căn bản từ hệ thống tổ chức, cấu trúc, IT, chiến lược tài chính, chiến lược Marketing đến PR (quan hệ cộng đồng), IR( quan hệ với các nhà đầu tư). Các công cụ quản trị hiện đại phải được vận dụng để hướng đến việc chuyên nghiệp hoá nhằm phục vụ tốt nhất cho khách hàng trong lĩnh vực kinh doanh BĐS. Bao gồm các công cụ internet, định vị qua vệ tinh kết hợp với các phần mềm về kiến trúc, có thể tạo ra một công cụ tuyệt vời cho việc lựa chọn một sản phẩm BĐS thông qua các sàn giao dịch liên thông giữa các ngân hàng với các chủ sở hữu BĐS. Các doanh nghiệp phải đào tạo một đội ngũ nhân viên có tay nghề trong lĩnh vực đặc thù như môi giới, thẩm định giá, tư vấn pháp lý v.v.. Để tạo ra những dịch vụ thật sự có chất lượng và dựa trên nền tảng của những nguyên tắc đạo đức kinh doanh được xã hội tôn trọng. Các doanh nghiệp Việt Nam hiện nay còn gặp phải nhiều khó khăn, nhiều rủi ro tiềm ẩn, đặc biệt trong lĩnh vực quy hoạch xây dựng, đền bù giải phong mặt bằng, thủ tục pháp lý về nhà đất, thủ tục thế chấp vay ngân hàng v.v.. Do vậy trước thềm hội nhập trong khi chờ đợi sự cải tổ hệ thống pháp quy của Nhà nước, các doanh nghiệp cũng phải tìm ra những giải pháp, hướng đi riêng cho mình, hội nhập một cách chủ động và đạt hiệu quả. 3.3.6.1. Các giải pháp về tài chính: Vấn đề tài chính là một trong những vấn đề quan trọng hàng đầu đối với hoạt động kinh doanh BĐS và việc giải quyết bài toán nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh BĐS được coi là đóng vai trò then chốt cho sự phát triển của hoạt động này. Dưới đây là một vài biện pháp nhằm thu hút được nhiều nguồn vốn hơn nữa cho hoạt động đầu tư, mua bán BĐS : Tạo nguồn cung vốn vay dài hạn cho hoạt động kinh doanh BĐS.Việc vay vốn để đầu tư BĐS nhà ở của các hộ gia đình cũng như các BĐS thương mại, công nghiệp của các doanh nghiệp thường đòi hỏi vay vốn trung và dài hạn. Điều này dẫn đến nhu cầu phải có các nguồn cung vốn tương ứng để đáp ứng nhu cầu đó của các giao dịch BĐS nói chung và của hoạt động kinh doanh BĐS nói riêng. Hiện nay các ngân hàng thương mại đang đóng vai trò là tổ chức cung ứng vốn chính có các dự án đầu tư BĐS song họ lại không có đủ các nguồn tiền gửi dài hạn để đáp ứng các nhu cầu đó. Vì thế doanh nghiệp cần phải: Huy động nguồn vốn từ các tổ chức kinh doanh, các quỹ bảo hiểm: Thông thường các tổ chức này có các khoản thu trong hiện tại của khách hàng để thực hiện nghĩa vụ chi trả cho họ trong tương lai, thường là dài hạn, có thể từ vài năm tới vài chục năm. Chính tính chất dài hạn của các loại dịch vụ kể trên làm cho nguồn vốn nhàn rỗi của các tổ chức này rất phù hợp với cho việc đầu tư kinh doanh BĐS. Hiện nay các công ty Bảo hiểm nhân thọ của Việt Nam có nguồn vốn Nhà nước và vốn đầu tư nước ngoài, do vậy các doanh nghiệp cần hợp tác để thu hút được các nguồn vốn ưu đãi cho hoạt động kinh doanh của mình dưới hình thức đầu tư cho vay trực tiếp hoặc gián tiếp của các tổ chức này. Các quỹ đầu tư trong nước cũng bắt đầu nhập cuộc, với việc ngân hàng đầu tư và phát triển chính thức khai trương quỹ đầu tư Việt Nam (VIF), đây là quỹ đầu tư thành viên dạng đóng gồm 20 tập đoàn, tổng công ty, doanh nghiệp Việt Nam có mức huy động tối đa 1600 tỷ đồng. Đầu tiên VIF sẽ ưu tiên hàng đầu vào một số dự án có tiềm năng sinh lời cao như dự án BĐS ( khách sạn, nhà hàng …). Các nhà cung cấp dịch vụ cho quỹ gồm các đại gia như (HSBC) ngân hàng HỒNG CÔNG - THƯỢNG HẢI làm ngân hàng giám sát. Ngoài ra, cũng phải kể đến việc VINALAND sẽ đầu tư vào lĩnh vực thị trường BĐS là văn phòng, khu thương mại, dân cư, khu công nghiệp và khu nghỉ dưỡng vui chơi giải trí. Thành phố HCM và Hà Nội sẽ là ưu tiên hàng đầu, theo Vinacapital, tổng số tiền các nhà đầu tư đăng ký vào quỹ Vinaland ( quỹ chuyên đầu tư bất động sản ) đã lên tới 300 triệu $, vượt hơn 6 lần so với dự định ban đầu là chỉ gây quỹ 50 triệu $. Tổng giám đốc công ty đã nói "Chúng tôi rất hài lòng với sự hưởng ứng rất nhiệt tình đối với quỹ, các doanh nghiệp đã thấy rõ những kết quả từ những chính sách đầu tư nghiêm túc của Vinacapital cũng như tin tưởng vào thị trường BĐS Việt Nam". Theo nhận định của một chuyên gia kinh tế, sự tham gia của các quỹ đầu tư nước ngoài cùng sự ra đời của một loạt quỹ đầu tư chính hiệu của Việt Nam làm cho thị trường BĐS Việt Nam thêm sôi động trong thời gian tới.Giải pháp ở đây là các doanh nghiệp phải liên kết với nhau chặt chẽ hơn từ đó sẽ tạo được nguồn vốn lớn cho phép đầu tư vào các khu đất có diện tích lớn và có giá trị cao từ đó sẽ làm giảm một phần việc đầu cơ đất đai. Thành lập sàn giao dịch BĐS: Chứng khoán hoá là một biểu hiện cao nhất về khả năng huy động nguồn vốn lớn trong xã hội và thể hiện tính thanh khoản cao. Thông qua đó, nhà đầu tư có thể huy động vốn để thực hiện các dự án và có thể chuyển nhượng chứng chỉ BĐS một cách nhanh chóng. Loại hình này chắc chắn sẽ được nhiều nhà đầu tư tham gia.Và đây chính là một kênh huy động vốn sòng phẳng, rõ ràng của các doanh nghiệp thực hiện các dự án BĐS. Ngay trong tháng 7/2006, ACBR đã mở sàn giao dịch dự án BĐS liên quan đến các cao ốc nhà, văn phòng cho thuê ,các trung tâm thương mại, du lịch, các dự án cơ sở hạ tầng như cầu đường, bến bãi … Thông qua việc giới thiệu, các nhà đầu tư trong và ngoài nước sẽ gặp gỡ các chủ dự án để thoả thuận việc chuyển nhượng dự án. Các doanh nghiệp sẽ được hỗ trợ kết quả phân tích thị trường, phân tích tài chính, phân tích tính pháp lý của các dự án, sắp xếp vốn thực hiện dự án và sẽ được hỗ trợ tài chính nếu có nhu cầu. Điều này không chỉ có lợi đối với các nhà đầu tư, các chủ dự án mà ngay cả người có nhu cầu về BĐS cũng có thể tìm thấy ở sàn giao dịch những thông tin minh bạch, đủ tính pháp lý và có khả năng chuyển nhượng trong một thời gian sớm nhất. Tất nhiên, đầu ra của hoạt động ngân hàng cũng sẽ được kết nối. Ngoài ra, việc mở sàn giao dịch dự án BĐS cũng sẽ góp phần tích cực cho sự gắn kết thị trường tài chính và thị trường BĐS, đồng thời sẽ thúc đẩy thị trường BĐS phát triển một cách lành mạnh. Sự ra đời sàn giao dịch dự án BĐS -sàn giao dịch địa ốc đầu tiên tại thành phố HCM của công ty Cổ phần địa ốc ACB, chuyên về dự án BĐS là một hoạt động mới mẻ và cuốn hút với không chỉ các nhà đầu tư mà cả sự quan tâm của toàn xã hội. Trong bối cảnh thiếu hụt nguồn vốn đầu tư hiện nay, các doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh BĐS rất cần có một hình thức huy động vốn theo kiểu chứng khoán địa ốc và rất cần sự liên doanh, hợp tác để phát triển. Hình thức chứng khoán hoá BĐS đã được các nước trên thế giới áp dụng từ lâu và đây là một kênh huy động vốn rất hiệu quả. Từ thực tế trên Việt Nam cần có cơ chế tài chính rõ ràng, việc huy động vốn từ khách hàng tại các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh BĐS là không khó. Người dân vẫn rất chú trọng đến thị trường BĐS, vì đây là một lĩnh vực đầu tư hấp dẫn và tỷ suất lợi nhuận cao Bảng dịch vụ tại sàn giao dịch dự án bất động sản của công ty cổ phần địa ốc ACB (ACBR), cung cấp các thông tin liên quan đến thị trường BĐS với nhiềudịch vụ tư vấn BĐS chuyên nghiệp, với tiêu chí "an toàn, hiệu quả, minh bạch". CHỨC NĂNG CHÍNH CÁC DỊCH VỤ ĐI KÈM Quản lý dự án sau hoàn công Kiểm tra, thực địa hồ sơ hoàn công so vớI hiện trạng thực tế Lên kế hoạch quản lý công trình, đễúât các mức thu dịch vụ của toà nhà. Lên kế hoạch bảo trì, duy tu hệ thống kỹ thuật toà nhà. Tổ chức, quản lý các dịch vụ Kiểm soát định kỳ hàng tháng các khoản thu chi và thực hiện kế hoạch quản lý toà nhà Thủ tục pháp lý Thủ tục giao, thuê đất Thủ tục chuyển nhượng dự án Tư vấn pháp lý. Tư vấn pháp lý Tuỳ theo nhu cầu đa dạng của khách hàng. Thanh toán Phối hợp với ngân hàng thực hiện dịch vụ thanh toán và cho vay Dịch vụ đồ hoạ Thiết kế và in ấn brochure quảng cao Tiếp thị và bán hàng Thẩm tra dự án và khảo sát thuộc địa Nghiên cứu thị trường và đánh giá, quảng cáo, tư vấn pháp lý,thanh toán qua ngân hàng Quảng cáo Trưng bày quảng cáo bằng poster bằng brochure tại sàn. Quảng cáo trên báo chí Kêu gọi vốn đầu tư Thẩm tra dự án và khảo sát thực địa. Nghiên cứu thị trường và đánh giá tính khả thi của dự án, phân tích tài chính. Tìm đối tác đầu tư Lập hợp đồng góp vốn 2 bên Tư vấn pháp lý, thực hiện thủ tục pháp lý Thanh toánchuyển tiền, theo dõi tiến độ giải ngân Tư vấn đầu tư Nghiên cứu thị trường và đưa ra đánh giá tính khả thi của dự án,lập dự án đầu tư,lập báo cáo đầu tư Định giá Trọn gói Bảng dịch vụ tại sàn giao d ịch dự án BĐS 3.3.6.2.Chiến lược kinh doanh: Doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải tìm ra chiến lược kinh doanh hợp lý. Quá trình hội nhập vừa là cơ hội vừa là thách thức cho tất cả các ngành và lĩnh vực trong nền kinh tế. Để không thua trên sân nhà các doanh nghiệp BĐS Việt Nam đã tìm cho mình hướng đi riêng nhằm tiếp cận với thị trường quản lý và tư vấn địa ốc trên cả nước. Có thể kể đến công ty Saigon Homes, mặc dù mới được thành lập nhưng công ty này đã có được những kế hoạch, mục tiêu hợp lý ,công ty đã hợp tác với các tập đoàn nước ngoài như Dennis Wee Group, Tom Hopkins… và hiện đang đặt mục tiêu môi giới, tiếp thị thành công từ 3-5 dự án địa ốc lớn trong khu vực thành phố HCM, mở các lớp huấn luyện và nâng cao trình độ môi giới cho doanh nghiệp, bởi vì hiện nay do các doanh nghiệp trong nước chưa thể cạnh tranh với doanh nghiệp nước ngoài về tài chính, cho nên điều mà công ty muốn hướng tới là uy tín và chất lượng dịch vụ đối với khách hàng. M&C Corp cũng là một cái tên quen thuộc trong quản lý địa ốc, để cạnh tranh với các công ty nước ngoài, công ty này đã chọn cách liên kết để tồn tại. Hoàng Quân Group là một thương hiệu được khách hàng trong nước tin tưởng khi chọn lựa công ty tư vấn và tiếp thị. Công ty này đã biết liên kết khéo léo các công ty thành viên hoạt động trên các lĩnh vực như địa ốc, tư vấn pháp lý, thẩm định giá, thiết kế, xây dựng thành một chuỗi dịch vụ liên hoàn. Vì vậy từ một công ty môi giới đơn thuần, nay Hoàng Quân đã chuyển thành một nhà đầu tư với nhiều dự án địa ốc lớn. Theo giới chuyên gia BĐS nước ngoài, mặc dù có những nỗ lực nhất định trong thời gian qua nhưng thị trường quản lý và tiếp thị địa ốc ở Việt Nam vẫn là một sân chơi khó khăn đối với các doanh nghiệp Việt Nam. Sự xuất hiện của các nhà đầu tư nước ngoài sẽ giúp cho thị trường BĐS trong nước thêm sôi động, có thêm nguồn vốn, học hỏi thêm công nghệ mới… Nhưng điều này cũng đặt ra cho doanh nghiệp BĐS trong nước nhiều thách thức lớn, nếu họ không biết hợp lực, không biết nâng cấp mình lên theo dòng chảy của thị trường, cũng không có sự hỗ trợ của Nhà nước thì chắc chắn sẽ bị đào thải ngay trên sân nhà. 3.3.6.3. Dịch vụ khách hàng phải hoàn thiện tốt hơn: Quy trình mua bán cải tiến, tránh qua nhiều khâu không cần thiết tốn thời gian, chi phí giao dịch cao. Giá cả biến động nhiều nơi tăng nhảy vọt so với mặt bằng giá chung trên thực tế. Khắc phục hệ thống hai giá, đây là yếu tố gây bất ổn cho các nhà kinh doanh trong việc dự báo nhu cầu bất động sản dể đầu tư đáp ứng nhu cầu thị trường, ảnh hưởng tới các doanh nghiệp tư nhân. Ngoài ra thông tin phải tiếp cận thường xuyên tới khách hàng một cách đầy đủ, minh bạch thông qua các phương tiện truyền thông ( internet, truyền hình, báo chí ). Qua đó người dân có thể tiếp cận thông tin với các quy hoạch, với các địa bàn đầu tư. Do vậy chi phí đầu tư có thể dự báo được. Do tính đặc thù của hàng hoá BĐS và thị trường BĐS nên hệ thống thông tin đóng một vai trò rất quan trọng đối với sự vận hành của thị trường này. Hệ thống thông tin bao gồm các thông tin về: luật pháp, chính sách đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, vị trí của BĐS, môi trường, nhu cầu, mức cung,… BĐS là loại hàng hoá đặc biệt do đó để có thể định giá BĐS một cách chính xác phải có một hệ thống thông tin đầy đủ và đồng bộ. Hệ thống thông tin không hoàn hảo sẽ dẫn đến những biến động mạnh, thị trường có thể lên cơn sốt hoặc sụp đổ. Các tổ chức môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thị trường BĐS. Hệ thống các tổ chức này càng phát triển, hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin BĐS càng cao, hạn chế nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia trên thị trường BĐS. Hoạt động tư vấn môi giới cần có bài bản và chuyên nghiệp. Do thực trạng lộn xộn của hoạt động này hiện nay nên việc tổ chức lại, chấn chính lại hoạt động này là cần thiết. Các hoạt động tư vấn, môi giới BĐS phải được coi là một nghề trong xã hội, do đó hoạt động này phải chịu sự điều tiết của các luật định liên quan bảo đảm cho dịch vụ này phát triển đúng hướng cũng như đảm bảo lợi ích cho các chủ thể tham gia thị trường BĐS. Giải pháp được đưa ra ở đây với những cá nhân tham gia hoạt động này phải đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Theo nhận định của một số chuyên gia ( cần thiết phải có chứng chỉ để lĩnh vực này đi vào chuyên nghiệp và quy củ hơn đồng thời nhân viên môi giới có trách nhiệm đảm bảo và tạo sự tin tưởng từ phía khách hàng). Nhân viên môi giới phải được đào tạo cơ bản về lĩnh vực BĐS, nắm rõ các quy định của pháp luật về BĐS. Như vậy họ mới đủ khả năng tư vấn chính xác cho khách hàng. Các nhân viên hoạt động trong lĩnh vực này cũng cần phải tuân thủ các nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp. Ngành thẩm định giá cần phát huy vai trò trong hoạt động kinh doanh BĐS. Thẩm định giá làm tăng số lượng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hoá trên thị trường BĐS. Hoạt động về tư vấn giá đất diễn ra thông thoáng với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình đẳng ,bảo đảm lợi ích của các bên tham gia thị trường. Tư vấn giá đất giúp thực hiện các chủ trương chính sách lớn của nhà nước như cổ phần hoá, bán khoán…từ đó làm tăng số lượng hàng hoá giao dịch trên thị trường .Hai là, công khai, minh bạch về giá đất, có khả năng tiếp cận đối với mọi đối tượng. Các chuyên gia tư vấn giá đất có trách nhiệm đảm bảo tính xác thực và khách quan của thông tin cung cấp cho khách hàng. Do vậy, thẩm định giá giúp đảm bảo tính an toàn trong các giao dịch BĐS, như hoạt động thế chấp BĐS để vay vốn… tránh được tình trạng giá cả mang tính ảo, không phản ánh giá trị thực của hàng hoá. Đồng thời giúp Nhà nước hoàn thiện các hoạt động quản lý Nhà nước nói chung và quản lý thị trường BĐS nói riêng. Các doanh nghiệp cần phải tiếp thu, học hỏi kế thừa những tiến bộ trên thế giới, nhằm mục đích đưa ngành thẩm định giá phát triển nhanh và đạt hiệu quả. Doanh nghiệp phải có chiến lược đào tạo hợp tác với các doanh nghiệp cùng ng ành trong và ngoài nước, liên kết mở các lớp huấn luyện, đào tạo và mở rộng các quan hệ hợp tác với các hội và tổ chức quốc tế cũng như tranh thủ sự giúp đỡ của các nước trên thế giới. KẾT LUẬN Hoạt động kinh doanh BĐS được hình thành và phát triển cùng với sự phát triển của toàn bộ nền kinh tế xã hội; sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS kích thích sự tăng trưởng kinh tế, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân. Ở nước ta, trước những năm 1993 nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung với đại đa số là các doanh nghiệp nhà nước, các nhu cầu về BĐS của các tổ chức và cá nhân trong toàn xã hội đều do nhà nước chỉ định và có thể nói trong thời gian này hầu như chưa tồn tại hoạt động kinh doanh BĐS theo đúng nghĩa của nó là một ngành kinh doanh vì lợi nhuận. Sau khi nền kinh tế Việt Nam chuyển sang cơ chế thị trường và với sự ra đời của Luật đất đai 1993, sau đó là Luật đất đai 2003 đã tạo hành lang pháp lý cho sự ra đời và phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS, trong hơn 10 năm qua, hoạt động kinh doanh BĐS đã có những bước phát triển nhanh đáp ứng được một phần nhu cầu tăng của cộng đồng về BĐS các loại. Đề tài trên đề cập đến các khái niệm cơ bản về BĐS, thị trường BĐS và kinh doanh BĐS, nghiêm cứu các vấn đề chính của hoạt động kinh doanh BĐS như: nghiêm cứu thị trường, định giá BĐS….Kinh nghiệm phát triển hoạt động kinh doanh BĐS ở một số nước như Trung Quốc, Mỹ, ÚC ; Tiếp theo đó đề tài đưa ra thực trạng về hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam. Đó là thực trạng về vấn đề sở hữu và sử dụng đất ở Việt Nam, thực trạng về thị trường BĐS ở Việt Nam, thực trạng về nguồn vốn trong hoạt động kinh doanh BĐS và thực trạng về các vấn đề khác liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS như:Quy hoạch sử dụng đất, các dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh BĐS…. Trên cơ sở đó đề tài đưa ra một số giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS trong giai đoạn hiện nay. Các giải pháp chính được đề xuất ở đây là: Thứ nhất,các giải pháp về thể chế pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS; Đầu tiên là việc cần đổi mới tư duy của cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực BĐS theo hướng để cho quy luật thi trường điều tiết hoạt động kinh doanh này, giảm thiểu tối đa sự can thiệp hành chính của nhà nước; Tiếp theo là các giải pháp về nhà ở cho người có thu nhập thấp. Thứ hai là cải tiến việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và thực hiện cơ chế một giá. Phải lấy giá đất đai, BĐS hình thành trên thị trường là căn cứ để nhà nước xác định giá khi giao, cho thuê đất, BĐS, thu thuế chuyển quyền sử dụng và sở hữu BĐS. Thứ ba là đổi mới công tác hành chính trong lĩnh vực quản lý BĐS hiện nay, như việc hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và sở hữu công trình trên đất và tăng cường chất lượng và hiệu quả của bộ máy quản lý. Thứ tư là đổi mới hệ thống tài chính liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS. Đó là việc đa dạng hoá các nguồn cung ứng vốn cho đầu tư kinh doanh BĐS và cải tiến một số loại thuế liên quan tới lĩnh vực BĐS. Thứ năm là các giải pháp trong công tác quy hoạch và hệ thống dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh BĐS. Trước tiên phải coi trọng công tác quy hoạch sử dụng đất, đảm bảo quy hoạch đi trước một bước nhằm phát triển BĐS đúng mục đích, cân đối và hiệu quả; Sau đó cần tạo những hành lang pháp lý và những điều kiện để cho hoạt động tư vấn và môi giới BĐS phát triển. Và cuối cùng là các giải pháp đối với những doanh nghiệp kinh doanh BĐS, đó là việc huy động nguồn vốn từ các tổ chức kinh doanh, các quỹ bảo hiểm, các quỹ đầu tư trong nước, thành lập sàn giao dịch BĐS để tạo nguồn cung vốn vay dài hạn cho các doang nghiệp; Tiếp theo đó là việc đưa ra các chiến lược kinh doanh và dịch vụ khách hàng phải hoàn thiện tốt hơn. Các giải pháp đưa ra ở trên xuất phát từ đặc thù hệ thống pháp luật, môi trường kinh doanh BĐS ở Việt Nam; Căn cứ vào hoạt động thực tiễn hoạt động kinh doanh BĐS ở nước ta hiện nay và có sự chắt lọc những ưu điểm trong thể chế quản lý, trong thực tiễn sinh động của hoạt động kinh doanh BĐS ở các nước phát triển. Chúng tôi hy vọng rằng đề tài này sẽ đóng góp một phần nhỏ trong những nỗ lực chung để thúc đẩy sự phát triển hoạt động kinh doanh BĐS trong thời gian tới, đáp ứng nhu cầu BĐS ngày càng tăng cảu xã hội. Tuy nhiên, đề tài này không tránh khỏi những hạn chế thiếu sót cần được điều chỉnh bổ sung. Chúng tôi mong nhận được sự chỉ dẫn của các thầy giáo, cô giáo và của tất cả những ai quan tâm đến lĩnh vực này. TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Luật dân sự (1995), Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội. Bộ Tài Chính,Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngàg 07/12/2004 về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất. Bộ Tài Chính, Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại. Bộ Tài Nguyên Môi Trường, www.monre.gov.vn. Bộ Tài Nguyên Môi Trường, Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 về việc hướng dẫn điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Bộ Xây Dựng (2004), Định hướng phát triển nhà ở đến 2020, Nhà xuất bản Xây Dựng, Hà Nội. Bộ Xây Dựng, www.moc.gov.vn. PGS. TS. Thái Bá Cẩn (2003), Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn, Nhà xuất bản tài chính, Hà Nội. Chính phủ, Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất. Chính phủ, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất. Chính phủ, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003. Cơ sở khoa học và giải pháp thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, Đề tài khoa học, Hà Nội, 2001. Đảng Cộng Sản Việt Nam, Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII, thứ IX và thứ X, Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội. Giáo trình thị trường bất động sản, Nhà xuất bản Xây Dựng, Hà Nội. TS. Nguyễn Văn Lịch (2003), Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam, Tài liệu hội thảo khoa học phát triển và quản lý thị trường BĐS ở Việt Nam, Hà Nội. Luật đất đai (2003), Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội. Luật nhà ở (2005), Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội. Luật kinh doanh BĐS (2007), Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội. Tạp chí Bất Động Sản. Tạp chí địa chính. GS. TSKH. Lê Đình Thắng (2000) ,Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất, nhà xuất bản chính trị quốc gia,Hà nội. GS. TSKH. Lê Đình Thắng (2003), Quan điểm định hướng và các giải pháp chủ yếu thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam, Tài liệu hội thảo khoa học phát triển và quản lý thị trường BĐS ở Việt Nam, Hà Nội. GS. TSKH. Lê Đình Thắng, Thị trường bất động sản ở Việt Nam giao đoạn 2000-2005: Thực trạng và giải pháp. Tổng cục thống kê, www.gso.gov.vn. CVCC. Mai Xuân Yến, Một số suy nghĩ về kinh doanh bất động sản hiện nay ở nước ta, Tài liệu hội thảo khoa học phát triển và quản lý thị trường bất động sản ở Việt Nam, Hà Nội. MỤC LỤC Trang