Chuyên đề Những giải pháp nhằm thực hiện điều kiện cho vay thế chấp bảo đảm bằng tài sản thế chấp tại Ngân hàng liên doanh Lào -Việt Chi nhánh Hà Nội

tế không ổn định: Do mới bước vào cơ chế thị trường vì vậy các chính sách và các cơ chế quản lý kinh tế vĩ mô của Nhà nước đang trong quá trình điều chỉnh, đổi mới và hoàn thiện. *Thứ ba, những khó khăn về điều kiện pháp lý: -Quản lý Nhà nước đối với các doanh nghiệp còn chặt chẽ: Việc cấp giấy phép đăng ký sản xuất-kinh doanh cho các doanh nghiệp còn nhiều sơ hở, nhiều doanh nghiệp được cơ quan Nhà nước cấp giấy phép thành lập và cho đăng ký sản xuất-kinh doanh với chức năng nhiệm vụ vượt quá năng lực tài chính và trình độ kỹ thuật và quản lý sản xuất-kinh doanh. -Môi trường pháp lý về quyền sở hữu tài sản và thế chấp tài sản còn nhiều vướng mắc: hệ thống giấy tờ về quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất và bất động dản trên đất còn phức tạp, thiếu hoặc không thống nhất dễn đến những khó khăn trong việc xem xét cấp tín dụng của Ngân hàng liên doanh Lào-Việt. -Việc đăng ký tài sản thế chấp còn khó khăn, có mâu thuẫn giữa thực tế và giấy tờ sở hữu, còn sơ hở trong quản lý giấy tờ, do đó việc đánh giá khách hàng một cách chính xác cũng là một vấn đề phức tạp không nhỏ đối với Ngân hàng liên doanh Lào-Việt. -Công chứng thế chấp: Trách nhiệm của cơ quan công chứng chưa rõ ràng trong công chứng thế chấp nên thường gắn công chứng thế chấp với công chứng vay vốn. Trong công chứng vay vốn thường thiếu tôn trọng tính tự nguyện, tính thoả thuận của Ngân hàng và khách hàng, mặc dù hai bên đủ năng lực pháp luật, người đại diện đủ năng lực hành vi để ký kết. Cụ thể là nhiều nơi công chứng áp đặt mẫu hợp đồng cho hai bên, áp đặt thời hạn vay vốn và thời hạn thế chấp. Điều này đặc biệt không phù hợp với quan hệ tín dụng dưới Ngân hàng và doanh nghiệp, là quan hệ có tính thường xuyên, mang tính chất của quan hệ kinh tế mà không phải là quan hệ dân sự thông thường. Mặt khác, các cơ quan công chứng làm việc quá tải dẫn đến việc thực hiện công chứng thế chấp để vay vốn còn phải chở đợi, phiền phức, tốn quá nhiều thời gian. Nhiều khi làm mất thời cơ kinh doanh của khách hàng. Trên đây là những tồn tại trong việc bảo đảm và các điều kiện vay vốn bằng tài sản của Ngân hàng liên doanh Lào-Việt. Việc khắc phục những tồn tại đó sẽ góp phần tạo cơ hội vay vốn của các doanh nghiệp tốt hơn. Những tồn tại đã nêu có nguyên nhân ở cả ba phía: Doanh nghiệp, Ngân hàng và Nhà nước. Về phía doanh nghiệp: -Công tác lập phương án kinh doanh còn thiếu khiếm khuyết, chủ yếu liên quan đến các vấn đề: căn cứ tính toán các chỉ tiêu của sự án không có sức thuyết phục, chưa có đủ thông tin và chưa làm dự bảo nhu cầu để xây đựng các chỉ tiêu về sản phẩm, doanh thu, phương án được nêu về hướng lạc quan nhằm có được các chỉ tiêu với hiệu quả cao, nhưng lại kém khả thi do thiếu tính hiện thực, do đó không thuyết phục được Ngân hàng cả về mặt tài chính và kỹ thuật của dự án, phương án kinh doanh. -Vốn sở hữu của nhiều doạnh nghiệp quá nhỏ bé, nhiều trường hợp không đủ 20% vốn đối ứng khi vay vốn, vì vậy có lúc họ tự nâng giá tài sản và bị từ chối cho vay khi được thẩm định lại giá trị tài sản. -Thiếu tài sản thế chấp: theo thống kê trên địa bàn, đa số bất động sản (70 - 80%) chưa được cấp chứng thư sở hữu hoặc giấy tờ không đầy đủ, chủ yếu là mua bán viết tay. Tài sản của các doanh nghiệp Nhà nước hậu như không có chứng thư sở hữu, gía trị trên sổ sách thường thấp hơn nhiều do với giá trị thị trường. Về phía Ngân hàng: -Thiếu thông tin và khả năng nắm bắt thông tin tín dụng: Thông tin tín dụng là vấn đề quan trọng hàng đầu khi quyết định cho vay. Nhưng thực tế trước khi giải quyết cho vay các Ngân hàng thương mại nói chung và Ngân hàng liên doanh Lào-Việt nói riêng chưa được cung cấp đầy đủ và chính xác các thông tin (tình hình dư nợ của các doanh nghiệp đó tại các tổ chức tín dụng khác, quan hệ vay trả, khả năng tài chính,...) do chưa có một cơ quan trung gian có đủ năng lực và tin cậy đứng ra kinh doanh để thu nhập và cung cấp thông tin cho các tổ chức tín dụng. Mặc dù trung tâm thông tin tín dụng Ngân hàng Nhà nước đã được thành lập và đi vào hoạt động những hiệu quả chưa cao do khả năng nắm bắt các thông tin có giới hạn và phụ thuộc nhiều vào tổ chức tín dụng nên lượng thông tin có thể cung cấp không đầy đủ và kịp thời. Bản thân Ngân hàng không đầy đủ khả năng và lực lượng để tìm kiếm các thông tin cập nhật về doanh nghiệp, làm cho tình trạng thông tin không cần xứng càng tăng lên. -Xử lý tài sản về thế chấp tài sản không được thực hiện tốt: Công tác định giá và thẩm định giá trị tài sản thế chấp còn nhiều khó khăn. khi định giá quyền sử dụng đất phải theo khung giá quy định, nhưng khung giá thương để quá lâu, không điều chỉnh nên thường xảy ra hai trường hợp quá cao hay quá thấp, cả hai trường hợp đều ảnh hưởng đến việc đảm bảo điều kiện vay vốn bằng tài sản tại Ngân hàng. Tính phức tạp, khó khăn trong giấy tờ mua bán, xác lập quyền sở hữu tài sản làm cho năng lực pháp luật của doanh nghiệp trên thực tế bị hạn chế. Đối với các tài sản thế chấp là động sản, Ngân hàng chưa có hệ thống kho tàng chữa đúng và bảo quản cũng như chưa có đội ngũ cán bộ có trình độ quản lý kho hàng. Do ngân hàng chưa có hệ thống kết nối thông tin về tài sản thế chấp nên quản lý tài sản thế chấp khó khăn, gây tâm lý e ngại cho khách hàng. Về phía các yêu tổ vĩ mô: -Sự khủng hoáng kinh tế của một loạt nước trong khu vực Đông nam á cũng có tác động đến nền kinh tế nước Việt Nam và Lào. sự mất giá của tiền Đồng Việt nam (cũng như tiền Kịp Lào) do với tiền Đô La Mỹ đã gây thiệt hại rất lớn cho các doanh nghiệp vay tiền để xuất nhập khẩu hàng hóa, nguyên vật liệu máy móc, làm cho dự án đầu tư kém tính khả thi. -Chính sách quản lý Nhà nước đang trong quá trình điều chỉnh, đổi mới và hoàn thiện nên chưa thật ổn định. Các doanh nghiệp phải chuyển hướng sản xuất kinh doanh không theo kịp sự thay đổi của cơ chế, chính sách vĩ mô và một loạt các doanh nghiệp quốc doanh đang chờ tiến hành cổ phần hoá theo chủ trương cổ phần hoá của thành phố, từ đó dẫn đến kinh doanh kém hiệu quả hoặc không đủ điều kiện vay vốn Ngân hàng. -Sự ra đời hàng loạt các công ty Trách nghiệm hữu hạn, các doanh nghiệp ngoài quốc doanh song không có một cơ quan chức năng nào có thẩm quyền đứng ra giám sát nên nhiều doanh nghiệp ở hình thức này là những công ty “ma”, kinh doanh buôn bán lòng vòng, hợp đồng bất hợp pháp làm ảnh hưởng không tốt tới môi trường hoạt động tín dụng của Ngân hàng thương mại, gây tâm lý e ngại, không muốn cho các đối tượng của khu vực tư nhân vay vốn. Mặt khác, Ngân hàng còn gặp khó khăn trong việc phát mại tài sản thế chấp. Trên thực tế có nhiều tài sản để thế chấp khó hoặc không thể phát mại được. Đối với nhà ở, khó khăn cho việc phát mại là khó nếu không có chỗ ở khác để chuyển những người có hộ khẩu trong ngôi nhà ra để bán đấu giá nhà thì cơ quan thi hành án cũng không thực hiện việc bán đấu giá. Hoặc nếu bán nhà có người đang ở sẽ làm cho giá trị sử dụng của ngôi nhà bị giảm, ít người muốn mua vì tâm lý không ai muốn mua xong lại phải kiên đòi nhà. Hoặc là đối với tài sản của các doanh nghiệp Nhà nước, nếu có phát mại, tư nhân cũng khó có điều kiện mua được còn nếu bán cho các doanh nghiệp khác thì lại liên quan đến một loạt các chính sách khác của Nhà nước như: quy hoạch, vốn, công nghệ... Còn một vấn đề tồn tại nữa của Ngân hàng là việc đấu giá tài sản khi cần xử lý tài sản thế chấp để thu nợ. Cơ quan chức năng và hướng quy trình thực hiện, hiện nay đang là vấn đề nan giải. Vì vậy trong thực tế khi các khoản nợ quá hạn phát sinh, Ngân hàng liên doanh Lào-Việt cũng đã dùng biện pháp là xiết nợ hoặc cũng có trường hợp Ngân hàng tiếp tục nuôi con nợ để thu hồi vốn hoặc chủ yếu là đôn đốc thu hồi nợ, lúc này Ngân hàng rất bị động trong vấn đề phát mại tài sản của khách hàng. Hệ thống pháp luật của Việt Nam tuy đã có nhiều chuyển biến tích cực, nhưng vẫn còn bất cập so với kinh tế thị trường, vừa thiếu lại vừa không đồng bộ, thầm chí có những điểm còn chồng chéo, mâu thuẫn giữa các văn bản Luật và dưới Luật. Sự bất cập của môi trường pháp lý gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc đảm bảo các điều kiện vay vốn bằng tài sản thế chấp thế hiện ở một số mặt như: quy định về cấp chứng thư sở hữu đối với bất động sản; pháp luật chưa ban hành quy chế và cơ quan có đầy đủ khả năng và thầm quyền để nhận đăng ký tài sản thế chấp, phát mại tài sản. thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp còn nhiều vướng mắc, đặc biệt đối với thế chấp quyền sử dụng đất. Những nguyên nhân chủ yếu nêu trên cần được khắc phục để tạo điều kiện tốt hơn để thực hiện điều kiện cho vay thế chấp bảo đảm bằng tài sản tại Ngân hàng liên doanh Lào-Việt cũng như Ngân hàng khác. Chương III Giải pháp và kiến nghị về điều kiện vay vốn của Ngân hàng liên doanh Lào-Việt (chi nhánh hà nội) Trong việc thực hiện nghiệp vụ cho vay có bảo đảm bằng tài sản thế chấp tại Ngân hàng liên doanh Lào-Việt nói riêng và các Ngân hàng thương mại nói chung còn có nhiều khó khăn, vướng mắc. hiện đã và đang có rất nhiều ý kiến tranh cãi của các chuyên gia thuộc lĩnh vực này. để giải quyết tận gốc rễ của vấn đề thì cần phải có sự đồng tâm, hiệp lực, phối hợp giữa nhiều ngành, nhiều cơ quan khác nhau. Trong thời gian thực tập ngắn ngủi có điều kiện nghiên cứu về vấn đề này trong thực tế cũng như sách vở tuy lượng kiến thức còn hạn chế nhưng em cũng mạnh dạn đưa ra một số ý kiến. Các ý kiến có thể còn nhiều bất cập nhưng em mong rằng đó sẽ là những ý kiến mang tính xây dựng, góp phần tháo gỡ một phần nhỏ khó khăn mà các Ngân hàng gặp phải. I. Giải pháp đối với Ngân hàng liên doanh lào-việt 1.Giải pháp mở rộng tín dụng có bảo đảm bằng tài sản thế chấp. Mở rộng tín dụng có bảo đảm bằng tài sản thế chấp là yêu cầu đầu tiên nhằm tăng hiệu quả nghiệp vụ này. với một khối lượng tín dụng nhỏ nhoi như hiện nay không thể khẳng định nó có hiệu quả mặc dù có thể chất lượng rất cao. Để mở rộng tín dụng trước hết Ngân hàng có thể áp dụng các giải pháp: *Thay đổi chính sách tín dụng của Ngân hàng theo hướng mở rộng cho vay thành phần kinh tế ngoài quốc doanh: Hiện nay chính sách Ngân hàng chủ yếu hướng hoạt động cho vay vào khu vực kinh tế quốc doanh. Với định hướng như vậy, khu vực kinh ngoài quốc doanh không được sự chú ý của Ngân hàng, trong khi lượng vốn huy động được không sử dụng hết. Đây là một thiệt thòi cho Ngân hàng, cho nền kinh tế và cho cả doanh nghiệp nữa. Tất nhiên cho vay ngoài quốc doanh đòi hỏi mọi quá trình đều phức tạp hơn (vì thông thường thì cho vay doanh nghiệp Nhà nước gần như được Nhà nước bảo đảm nên ít rủi ro hơn), đòi hỏi tài sản bảo đảm nhưng không vì thể mà khẳng định là không an toàn. thiệt nghĩ thay đổi chính sách của Ngân hàng theo hướng mở rộng tín dụng với mọi thành phần kinh tế là xu hướng chung của mọi Ngân hàng trong kinh tế thị trường. *Tăng cường hoạt động Marketing Công tác chiến lược khách hàng tuỳ kết quả tốt nhưng chưa hoàn thiện Ngân hàng với số nhân viên ít ỏi giống như mọi Ngân hàng trong cả nước vấn chưa có một phòng Marketing hoàn chỉnh. Hoạt động Marketing ở đây phải được hiểu đúng như bản chất vốn của nó gồm cả bốn chính sách về qía cả, về sản phẩm, về phân phân phối và về khuyến mại khuyếch trương. Đối với Ngân hàng nó mới được thực hiện như một hình thức đơn giản nhất là thông qua tiếp xúc của Ngân hàng. Các hợp đồng được ký kết do khách hàng tìm tới Ngân hàng. Một bộ phần Marketing có chuyên môn giỏi chắc chắn sẽ đẩy mạnh hoạt động toàn Ngân hàng nói chung mở rộng doanh số cho vay có bảo đảm bằng tài sản thế chấp. *Tăng số lượng CBCNV Hiện này Ngân hàng có quá ít cán bộ tín dụng đặc biệt là cán bộ phụ trách cho vay có bảo đảm bằng tài sản thế chấp. Chỉ với số lượng như vậy Ngân hàng khó lòng đảm bảo một doanh số cho vay lớn vì họ không thể một mình thực hiện và quản lý cho vay nhất là đối với doanh nghiệp ngoài quốc doanh, đòi hỏi lãnh đạo Ngân hàng phải làm tốt công tác tư tưởng cho cán bộ đồng thời bồi dưỡng nâng cao nghiệp vụ cho cán bộ đủ năng lực và quyết đoán trong nghề nghiệp. *Không ngừng chú trọng tới các mối quan hệ giữa các hoạt động của Ngân hàng. Như mối quan hệ của tín dụng với thanh toán, mối quan hệ giữa các hình thức cho vay. Chúng luôn tác động tới nhau tích cự hoặc tiêu cực. Nếu các nghiệp vụ về thanh toán, được thực hiện tốt sẽ dẫn tới hoạt động tín dụng cũng thực hiện tốt hoặc nếu cho vay bằng tín chấp hoặc cầm cố thuận lợi thì hoạt động cho vay có bảo đảm bằng tài sản thế chấp cũng có xu hướng phát triển bởi đứng trên góc độ của khách hàng, Ngân hàng phải là tổng thể các hoạt động. Điều tất yếu Ngân hàng phải tự mình cải tiến phương tiện làm việc và nâng cao chất lượng mọi mặt, mọi nghiệp vụ của Ngân hàng. hiện nay mọi quan hệ giữa nghiệp vụ tín dụng và thanh toán còn có sự chênh nhau lớn cả về doanh số và hiệu quả làm cho Ngân hàng mất cân đổi giữa các Ngân hàng mất cân đổi giữa các nghiệp vụ. Yếu tố cạnh tranh giữa các Ngân hàng hay với bất cứ một doanh nghiệp nào cũng vô cùng quan trọng. Trong hoàn cảnh hiện nay khó mà cạnh tranh bằng các bước đột phá trong công nghệ Ngân hàng mà Ngân hàng cần phải nâng cao uy tín bằng các nhân tố cơ bản nhất như thái độ nhân viên, cùng cách phục vụ, chất lượng dịch vụ. Nhân viên tín dụng cần nhiệt tình hơn nữa trong quá trình tham gia thẩm định khách hàng, phối hợp cùng khách hàng xử lý vướng mắc của doanh nghiệp. Quy mô vốn cũng là yếu tổ giúp nâng cao uy tín. Vốn của Ngân hàng chưa phải là lớn do với các Ngân hàng khác. Vì vậy Ngân hàng nên lựa chọn biện pháp nào đó thuận lợi nhất nhằm tăng vốn với cơ cấu hợp lý. *Ngân hàng cần trao cho cán bộ quyền tự quyết cao hơn nữa. Về việc trao cho cán bộ quyền tự quyết cao hơn điều này không chỉ tạo cho cán bộ tâm lý thoải mái mà còn giúp cán bộ có trách nhiệm hơn với công việc. Quyền tự quyết thể hiện bằng quyền quyết định doanh số cho vay tài sản thế chấp và các điều khoản khác phù hợp với quy định. Hiện nay thậm chí các khoản cho vay lớn Ngân hàng còn phải thông qua trung tâm điều hành chứ chưa nói là cán bộ tín dụng. 2. Các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng tín dụng *Nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định khách hàng Trước mặt để có món vay có hiệu quả Ngân hàng cần đánh giá các yêu tố về khách hàng một cách chính xác. Giải pháp này chủ yếu chủ trọng vào nhân tố con người có nghĩa là Ngân hàng cần bồi dưỡng cho được các cán bộ có trình độ và sự nhảy cảm nghề nghiệp. Tuy Ngân hàng cho vay có bảo đảm bằng tài sản thế chấp chưa gặp một “sự cố” nào song nó không đồng nghĩa với việc Ngân hàng sẽ không gặp những khách hàng không có năng lực hoặc thiếu đạo đức. Khi đó rủi ro với Ngân hàng rất lớn, dù có tài sản thế chấp cũng không thể bù đáp hết được. *Tăng cường hoạt động kiểm tra, giám sát các doanh nghiệp vay vốn. Việc kiểm tra một cách thường xuyên giúp Ngân hàng đảm bảo bằng doanh nghiệp sử dụng vốn đúng theo mục đích trong hợp đồng, giúp Ngân hàng sớm nhận ra những khó khăn của doanh nghiệp để phối hợp giải quyết. đối với tài sản thế chấp Ngân hàng cần tích cực hơn nữa trong việc kiểm tra lại tài sản đề phòng khách hàng sử dụng tài sản đã thế chấp trái luật định. Ngân hàng cũng có thể thực hiện việc kiểm tra chéo giữa các cán bộ tín dụng. Như vậy để sớm phát hiện ra các sai sót sửa chữa kịp thời. *Tập trung giải quyết nợ quá hạn: Đối với nợ quá hạn có tài sản thế chấp, có đẩy đủ giấy tờ hợp lệ do Ngân hàng giữ mà nguyên nhân là do khách quan, Ngân hàng có thể đồng ý cho giảm nợ hoặc gia hạn nợ. Gia hạn nợ sẽ giảm bất gánh nặng cho doanh nghiệp, tạo điều kiện để Ngân hàng thu nợ sau này. Nếu nguyên nhân do chủ quan Ngân hàng cần chủ ý đến các biện pháp xử lý tài sản thế chấp sao cho có lợi cho cả hai bên. trong thời gian qua hoạt động Ngân hàng chưa từng xử lý tài sản thế chấp nào song cũng cần có các biện pháp đề phòng đặc biệt là xử lý với các tài sản chưa đủ giấy tờ hoặc có liên quan đến các vụ án dân sự khác. Đây là bài học từ rất nhiều Ngân hàng. *Thiết lập chế độ tài chính phù hợp giải quyết các chi phí phát sinh trong công tác cho vay có baỏ đảm bằng tài sản thế chấp. Các chi phí phát sinh trong hoạt động cho vay có bảo đảm bằng tài sản thế chấp gồm rất nhiều khoản ngoài chi phí thẩm định đánh gía do khách hàng chịu còn có các chi phí do cán bộ quản lý tài sản đó, chi phí phát sinh khi xử lý tài sản nếu có với toà án. Ngân hàng chưa có một quy định rõ ràng về hoạch toán các khoản chi phí này. *Phân định rõ ràng trách nhiệm của cán bộ tín dụng đối với tài sản thế chấp. Nếu khoản vay gặp sự cố chủ quan gây ra nhờ định giá tài sản thế chấp không đúng hoặc cao hơn giá trị thực tế, tài sản thế chấp không đủ căn cứ pháp lý hoặc khoản cho vay vượt quá tỷ lệ qui định tính trên giá trị tài sản thì trước hết người phạm lỗi phải chịu trách nhiệm. Trường hợp ngược lại do khách quan, Ngân hàng nên hoạch toán vào kết quả kinh doanh coi đó là những rủi ro trong kinh doanh tín dụng tránh hình sự hoá quan hệ tín dụng. *Phải coi bộ phận thế chấp là một bộ phận cấu thành nguyên tắc tín dụng. Đây cũng là chủ trương của Ngân hàng Nhà nước, nó tạo ra sự bình đẳng giữa Ngân hàng và khách hàng. Trước đây Ngân hàng chỉ coi thế chấp là một bộ phần của nguyên tắc có vật tư đảm bảo mà không trở thành một nguyên tắc độc lập *Hạn chế phát sinh nợ quá hạn mới: Đây là biện pháp phòng ngừa xa. Ngân hàng cần chủ ý để không tiếp tục đầu tư vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh mà sản phẩm làm ra đã có dấu hiệu bão hoà. Ngân hàng có thể đầu tư vào các dự án lớn, có vốn đầu tư nước ngoài, có kỹ thuật hiện đại. II. Một số kiến nghị về vấn đề thế chấp tài sản 1. Đối với Nhà nước và cơ quan pháp luật 1.1.Nhà nước nhanh chóng chấn chỉnh và đồng bộ hoá các bộ luật văn bản luật về thế chấp và phát mại tài sản... Về sự hạn chế của pháp lý trong vấn đề thế chấp tài sản và xử lý tài sản thế chấp để thu hồi vốn là do các điều khoản luật ban hành cần phải chận chỉnh sửa cho phù hợp với tình hình nền kinh tế chuyển dịch theo cơ chế thị trường. Mặt khác, các văn bản luật đã ra không còn chưa đồng bộ và còn thiếu. Nên thời gian vừa qua không riêng gì việc thu hồi nợ quá hạn mà khách hàng không trả được phải xử lý bằng hình thức phát mại tài sản tại Ngân hàng liên doanh Lào-Việt mà cả Ngân hàng thương mại khác cũng xảy ra hiẹn tượng khó khăn, phức tạp tương tự. Trước hết về tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Luật đất đai hiện nay không công nhận quyền sở hữu đất của cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức kinh tế nhưng Nhà nước bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, các cá nhân, tố chức kinh tế đã được giao đất có quyền chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất. Mặt khác, một số tổ chức trong Nhà nước cho thuê đất có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liện với tài sản thuộc sở hữu của minh nên khu đất đó để vay vốn Ngân hàng. từ đó chúng ta thấy có hai khái niệm về quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất chứa đựng các nội dung khác nhau. Khái niệm quyền sử dụng đất áp dụng cho các hộ gia đình, cá nhân khi có quyền sử dụng đất thì họ có quyền định đoạt chuyển đổi, chuyền nhượng, cho thuê và thuế chấp. Và vì vậy đương nhiên Nhà nước công nhận sự tồn tại của thị trường mua bán quyền sử dụng đất áp dụng cho các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất. Các điều luật về đất đai không cho phép các tổ chức kinh tế có quyền chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất mà chỉ có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liện với các công trình xây dựng. Chính vì thế, đã từ lâu việc xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ là phức tạp do phải thực hiện hàng loạt các thủ tục hành chính. Mặc dù ngay từ năm 1997, Chính phủ đã có Nghị định 86/CP quy định về việc bán đấu giá tài sản thế chấp, phát mại tài sản theo chương trình tự phi tố tụng, đây là bước đột phá lớn đối với hoạt động của Ngân hàng Thương mại. Tuy vậy, quy chế này áp dụng vào thực tế có nhiều bất cập. Mặc dù quy chế cho phép Ngân hàng bán đấu giá tài sản thế chấp mà không nhất thiết phải có sự đồng ý của người vay, song lại quy định sau khi người mua tài sản đã trao đủ tiền thì Ngân hàng phải trao ngay các tài sản đó. Như vậy, trên thực tế việc trao đổi ngay là rất khó mà con nợ không tự giác giao tài sản cho họ trong khi chưa có quy định về vấn đề này. Do đó, không người mua nào chấp nhận giao tiền rồi mà lại phải chờ đời không biết đến khi nào mới nhận được tài sản. Hơn nữa, việc phát mại tài sản thế chấp bằng quyền sủ dụng đất hiện nay có quy định việc bán đấu giá quyền sử dụng đất thì hợp đồng uỷ quyền bán đấu gía tài sản được ký kết khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép bán đấu giá. Để thực hiện được điều này, cả bên thế chấp (khách hàng) và bên nhận thế chấp (Ngân hàng) phải có đơn xin phép bán đấu giá, song lại chưa có quy định cụ thể, cơ quan nào cấp giấy phép, nên trên thực tế các Ngân hàng, thực hiện vẫn không thực hiện được mặc dù là thủ tục “phi tố tụng”. Vì vậy để các Ngân hàng có cơ sở và điều kiện thuận lợi trong việc phát mại tài sản thế chấp, cưỡng chế thu được nợ, để có sự phối hợp đồng bộ chặt chẽ giữa các ngành chức năng có liên quan trong một cơ chế thống nhất tránh sự rủi ro thiếu mất vốn...thì Nhà nước nên sớm chân chỉnh và đồng bộ hoá luật định về thế chấp tài sản và xử lý tài sản thế chấp sao cho các văn bản luật được rõ ràng, đầy đủ, từ đó các bên hữu trách có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ và đảm bảo được quyền lợi của mình. Bởi biện pháp thế chấp tài sản đảm bảo nợ vay thành pháp định có hiệu lực và mang tính cưỡng chế của pháp luật sẽ tạo thêm sự an tâm cho các Ngân hàng khi vay tiền. 1.2.Cần có chính sách ưu tiên cho việc xử lý tài sản thế chấp. Như chúng ta đã biết hoạt động kinh doanh của các Ngân hàng thương mại là huy động vốn để cho vay vào các mục tiêu, chủ yếu là sản xuất kinh doanh. Cơ sở cho vay là hiệu quả các phương án kinh tế, hợp đồng tín dụng và tài sản thế chấp. Kinh doanh trong nền kinh tế thị trường cùng với sự tự do hoá các yếu tố kinh doanh và tằng cường tính tự chủ của doanh nghiệp đã dẫn đến sự phân hoá có doanh nghiệp làm ăn có hiệu quả, có doanh nghiệp làm ăn thua lỗ, mất khả năng thanh toán. sự thua lỗ đó sẽ ảnh hướng không ít đến hoạt động kinh doanh của Ngân hàng. nếu đánh giá trên cơ sở tổng dư nợ tín dụng của hệ thống Ngân hàng Việt Nam hiện nay thì giá trị của các tài sản thế chấp mà các Ngận hàng nắm trong tay lên đến hàng chục tỷ đồng khi đối tượng vay không trả được nợ cho Ngân hàng thì Ngân hàng phải thực hiện các biện pháp xử lý tài sản thế chấp, nhưng việc xử lý các tài sản thế chấp đó còn nhiều vướng mắc liên quan, chẳng hạn các quy định về thế chấp tài sản còn nhiều điểm chưa phù hợp, cơ chế vĩ mô có liên quan đến thủ tục đất đai, công chứng và đăng ký tài sản thế chấp còn bất cập, thị trường bất động sản ở nước Việt Nam chưa hình thành và biến động thất thường.... Chính vì thế để giúp đỡ các Ngân hàng thu hồi vốn, các cơ quan chức năng cần hỗ trợ đắc lực cho các Ngân hàng trong quá trình xử lý tài sản thế chấp. Đó là việc có các chính sách ưu tiên cho quá trình xử lý tài sản thế chấp mà đặc biệt là miễn giảm thuế, bao gồm: thuế doanh thu, thuế chuyển quyền sở hữu, thuế chuyển quyền sử dụng, thuế trước bạ,... đối với trường hợp chuyển nhượng các tài sản này. ở đây ta có thể xem xét dưới xác độ của thuế doanh thu. Quy định bán tài sản thế chấp để Ngân hàng thu hồi nợ phải nộp thuế doanh thu. Nếu do người chủ sở hữu tài sản bán để trả nợ Ngân hàng thì chủ sở hữu nộp thuế. Còn nếu do Ngân hàng bán thì Ngân hàng phải nộp thuế doanh thu đối với doanh thu bán tài sản; quy định này đã gây nên phản ứng cho các Ngân hàng và có nhiều vấn đề cần phải giải quyết. Còn ngày nay việc bán tài sản thuế chấp không phải nộp thuế doanh thu nữa. ta biết rằng khi xử lý tài sản thế chấp, Ngân hàng sẽ thu được nợ gốc, lãi và tiền phát quá hạn (nếu có). Trong đó, số thu vào nợ gốc là thu hồi lại số vốn đã cho vay, nguồn gốc số vốn này là tiền huy động của dân cư và các tổ chức kinh tế: Ngân hàng có thu hồi lại vốn đã cho vay mới có nguồn trả cho người gửi. Đây chính là doanh số thu nợ của Ngân hàng không phải là doanh thu về hoạt động kinh doanh của Ngân hàng, do vậy đương nhiên không chỉ để dùng nộp thuế doanh thu Như vậy, việc miễn giảm các loại thuế cho vấn đề xử lý tài sản thế chấp theo em là rất cần thiết. Nhà nước nên đưa ra các chính sách ưu tiên hơn nữa cho việc bán đấu giá tài sản để thu hồi nợ cho Ngân hàng. Mọi mặt sẽ thúc đẩy việc xử lý tài sản thế chấp được nhanh chóng, đồng thời nó còn tạo ra cho Ngân hàng có khả năng linh hoạt hơn trong vấn đề thu hồi nợ, đảm bảo cho hoạt động tín dụng có hiệu quả hơn. 1.3. Cần ban hành quy định cụ thể, rõ ràng về các biện pháp đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng (thế chấp, cầm cố, bảo lãnh). Pháp luật ở Việt Nam quy định về các biện pháp đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng nói chung và thế chấp tài sản nói riêng chỉ mới được chú trọng sự hoàn thiện dần và đã góp phần ổn định, lành mạnh hoá các quan hệ kinh tế - dân sự. Tuy nhiên vẫn còn nhiều vấn đề tồn tại cần được tiếp tục nghiên cứu, trao đổi. Trước hết trong các quy định về thế chấp tài sản chưa bảo đảm tính hệ thống, còn rải rác ở quá nhiều văn bản, làm cho công tác áp dụng, thi hành hoặc xử lý gặp không ít khó khăn, chồng chéo và chưa có tính bao quát. còn có sự mâu thuẫn trong các quy định của pháp luật về thế chấp tài sản, cụ thể. Trong bộ luật dân sự quy định sự khác nhau giữa thế chấp và cầm cố tài sản dùng làm đảm bảo thực hiện hợp đồng là bất động sản hay động sản. Mặt khác có nhiều quy định của pháp luật chưa đáp ứng đòi hỏi của thực tiễn về thế chấp tài sản như: việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trước bạ nhà ở, đang kiềm tàu thuyền, khung giá các loại bất đồng sản, thuế doanh thu bán tài sản thế chấp, bảo hiểm tài sản đối với bất động sản. Chính phủ đã cho phép doanh nghiệp Nhà nước vay vốn tại các Ngân hàng Thương mại quốc doanh thì không phải thế chấp tài sản. Đây là vấn đề tạo nên môi trường cạnh tranh bất bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, trở về dấu ấn của thời kỳ bao cấp và tình trạng thanh toán công nợ lại tiếp nối theo thời gian và từng giai đoạn. Ngoài ra, biện pháp đảm bảo thực hiện hợp đồng nói chung và tài sản thế chấp nói riêng theo thông lệ quốc tế là một biện pháp pháp lý mang tính tuỳ nghi phải có nghĩa là tuỳ sự định đoạt giữa bên cho vay và bên vay nên áp dụng biện pháp nào. Vậy thì, nếu cấp tín dụng mà bắt buộc phải có thế chấp thì bản chất của công tác tín dụng ở nước Việt nam phục vụ ai? Và vì ai? Từ những vấn đề đó em thấy rằng cần phải ban hành quy định thật cụ thể, rõ ràng hơn nữa các biện pháp đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng, với hình thức văn bản là nghị định của Chính phủ đảm bảo sao cho: -Đảm bảo chắc chắn nhất cho các tổ chức tín dụng mà không giảm uy tín, phiền hạ, eo hẹp đối với bên vay nợ -Biện pháp ưu việt cho công tác tín dụng trong việc phòng ngừa ngăn chặn một cách hữu hiệu các hành vi lừa gạt bội tín, biểu hiện chiếm đoạt bất hợp pháp tiền vay, nêu cao trách nhiệm sử dụng vốn đúng mục đích và có hiệu qủa của bên vay. -Phương tiện đảm bảo cho Ngân hàng thương mại có thể thu hồi vốn và lãi khi đến hạn hoặc quá hạn trong trường hợp bên vay vốn bị phá sản. 2. Đối với Ngân hàng liên doanh Lào-Việt Trong quan hệ hợp tác kinh tế giữa hai nước và công cuộc đổi mới nền kinh tế theo cơ chế thị trường có định hướng của Nhà nước Việt Nam. Về quá trình hoạt động Ngân hàng liên doanh Lào-Việt đã chú trọng đối với cơ chế biện pháp, cho vay và đàu tư. Vốn đàu tư tín dụng thực sự giúp các doanh nghiệp sắp xếp lại và phát triển sản xuất kinh doanh trong tất cả các thành phần trong và ngoài nước cũng như quan hệ hợp tác kinh tế xuất nhập khẩu vơí Lào và các ngành kinh tế góp phần chuyển đổi cơ cấu kinh tế, đổi mới thiết bị công nghệ, tạo thêm sản phẩm mới, tạo lập doanh nghiệp mới và công ăn việc làm cho người lao động. Kết quả cho vay và đầu tư của Ngân hàng liên doanh Lào-Việt trong thời gian qua đã góp phần tích cực vào sự nghiệp Ngân hàng, đặc biệt hợp tác hoá, hiện đại hoá đất nước và tạo những tiền đề cho một giai đoạn phát triển kinh tế mạnh mẽ, nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu vay vốn của các doanh nghiệp hiện nay. Và đáng chú ý là vấn đề thế chấp còn nhiều ách tắc. Để giải quyết những vấn đề về thế chấp tài sản có hiệu quả thì Ngân hàng liên doanh Lào-Việt cần phải có nhiều giải pháp linh hoạt, cụ thể như: 2.1. Ngân hàng liên doanh Lào-Việt nên xây dựng một biểu giá cho phù hợp để làm căn cứ cho cán bộ tín dụng đánh giá. Trên thực tế việc giá trị tài sản được thế chấp được xác định quá cao do với giá trị thực của nó là một điều khó tránh khỏi. Điều này sẽ gây cho Ngân hàng cơ sở không ít khó khăn. rất có nhiều trường hợp, tài sản thế chấp được đưa ra bán đấu giá để thi hành án, thì số tiền thu được từ tài sản thế chấp thấp hơn rất nhiều do với số tiền gốc Ngân hàng đã cho vay, trong khi đó người phải thi hành án không còn tài sản nào có giá trị đáng kể, nên bên nhận thế chấp không thu hồi hết số nợ gốc đã cho vay. Chúng ta đã biết rằng khung gía về nhà, đất của địa phương là cơ sở pháp lý cho việc hoạch toán thu hồi tài sản thế chấp, nhưng người có tài sản thế chấp không dễ dàng chấp thuận vì giá trị thường có thể cao hơn. tuy nhiên, khung giá Nhà nước hiện hành là thấp, nên áp dụng chặt chẽ như vậy dẫn đến cho vay được ít, mất khách hàng. Do vậy, Ngân hàng liên doanh Lào-Việt nên xây dựng một biểu giá phù hợp với giá cả thị trường và khung giá của Nhà nước để làm căn cứ cho cán bộ tín dụng định giá, và Ngân hàng liên doanh Lào-Việt cần cho phép định giá thêm “giá trị quyền thuê đất” bằng 50% giá quy định hiện hành tại khung giá Nhà nước. 2.2. Cụ thể hoá và hướng dẫn các quy chế về bán đấu giá tài sản thế chấp. Trên thực tế, các quy chế bán đấu giá tài sản thế chấp còn nhiều vấn đề phức tạp, mâu thuẫn nhau. Ta có thể thấy trong 3 mục điều 7 của Quy chế bán đấu giá tài sản ban hành kèm theo Nghị định số 86/Cp ngày 19/12/1997 của Chính phủ quy định: “...Nếu trong trường hợp cầm cố, thế chấp có thoả thuận về việc bán đấu giá mà người cầm cố, thế chấp vắng mặt không có lý do chính đáng hoặc từ chối ký hợp đồng bán đấu giá thì hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá được ký kết giữa người nhận cầm cố, thế chấp với người bán đấu giá”. Quy định này đã mở lối thoát cho Ngân hàng trong việc chủ động bán tài sản thế chấp để thu hồi vốn mà không nhất thiết phải có sự đồng ý của người vay, giải quyết được cái nút vướng mắc trước đây phải xử lý theo trình tự tố tụng. Nhưng lối thoát này chưa thông hẳn vì điều 25 của quy chế bán đấu giá quy định: “Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu thì người bán đấu giá phải giao ngay tài sản cho người mua sau khi người mua đã thanh toán xong tiền mua tài sản, trừ trường hợp có thoả thuận khác”. Trong những trường hợp người thế chấp tài sản (Có bất động sản) không đồng ý uỷ quyền cho người bán đấu giá tài sản mà chỉ có Ngân hàng uỷ quyền thì chắc chắn họ sẽ không tự giác giao tài sản cho người mua. Như vật, người bán đấu giá không thể thực hiện nghĩa vụ giao tài sản của mình. Hơn nữa trong qui chế bán đấu giá không có một điều khoản nào quy định một biện pháp xử lý và quyền của người bán đấu giá tài sản trong từng trường hợp như thế nào, khi chưa có quy định thì việc xử lý giao tài sản thực hiện ra sao? Mặt khác, mục 4 điều 7 Quy chế bán đấu giá quy định: “Trong trường hợp bán đấu giá quyền sử dụng đất thì hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá tài sản được ký kết thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép bán đấu gía”, Quy định này đã chi phối việc phát mại tất cả các trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp bất động sản, để thực hiện quy định này thì người thế chấp tài sản, người nhận thế chấp tài sản phải có đơn xin phép bán quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền cho phép, quy đinh này có cần đặt ra hay không vì Luật đất đai quy định, người sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Khi hành vi thế chấp đó đúng pháp luật người thế chấp không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên nhận thế chấp đương nhiên được bán quyền sử dụng đất (qua tố tụng hoặc không qua tố tụng) của người thế chấp để buộc người thế chấp thực hiện nghĩa vụ của họ. Mục 3 điều 7 Quy chế này đã mở ra lối thoát cho việc xử lý tài sản thế chấp theo quy trình tố tụng thì mục 4 lại ràng buộc nó bằng hành vi “phải xin phép và được cho phép”. Hai mục này đã chồng chéo lẫn nhau. Hơn nữa, việc xin phép bán quyền sử dụng đất là điều hoàn toàn không đơn giản trong trường hợp người thế chấp không tự nguyện bán quyền sử dụng đất. Trong thực tế việc bán quyền sử dụng đất hầu như không thể thực hiện được (ở Việt nam) khi quyền sử dụng lô đất đang chuyển nhượng có tranh chấp. Do vậy, khi chỉ có người nhận thế chấp đứng uỷ quyền bán quyền sử dụng đất thì chỉ cần một tranh chấp, cản trở nho nhỏ được thông báo tới các cơ quan làm thủ tục sang nhượng thì việc mua bán sẽ bị trực trặc ngay. Quy chế bán đầu giá không có một mục nào, điều nào quy định quy trình giải quyết trường hợp người nhận thế chấp bán quyền sử dụng đất của người thế chấp cả, do đó lối thoát cho các Ngân hàng trong mục 3 hầu như không thể thực hiện được. Như vậy, để Nghị định của Chính phủ đi vào cuộc sống đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật và mở ra lối thoát thực sự cho hoạt động kinh doanh của Ngân hàng thì đề Nghị Ngân hàng liên doanh Lào-Việt (Hồi sơ chính) nên cụ thể hoá và hướng dẫn các quy chế bán đấu giá tài sản cho các chi nhánh Ngân hàng ở các điạ phương để họ nắm bắt được rõ ràng, chính xác hơn về quy chế bán đấu giá tài sản và do vậy việc uỷ quyền bán đấu giá của các chi nhánh được thuận lợi hơn. 2.3.Phân tích và đánh giá một cách chính xác giá trị tài sản thế chấp để đảm bảo an toàn vốn vay. Về việc đánh giá tài sản thế chấp còn một số vướng mắc vì Ngân hàng liên doanh Lào-Việt (Hồi sơ chính) chưa có quy định cụ thể về vấn đề này nên cán bộ tín dụng Ngân hàng cơ sở nói chung và của Chi nhánh nói riêng gặp nhiều khó khăn trong việc đánh giá và định giá tài sản thế chấp nhất là bất đồng dản như nhà ở, cửa hàng... Việc xác định của nó hoàn toàn do sự thoả thuận giữa Ngân hàng và khách hàng theo thời gian trên thị trường, nhưng giá cả trên thị trường luôn biến động, giá thị trường ở đây được tính là giá nào để đề phòng trường hợp rủi ro khi phát mại tài sản cán bộ tín dụng thường đánh giá giá trị bất động sản (nhà, cửa hàng...) là thấp hơn thực tế, còn khách hàng lại muốn đánh giá cao lên để có thể vay được nhiều vốn. Mỗi bên có quan điỉm riêng của mình, nên khách hàng không thoả mãn của Ngân hàng thì cán bộ tín dụng cũng không có cơ sở để giải thích cho việc đánh giá đó là hợp lý. Trong nhiều trường hợp cán bộ tín dụng đã cố gắng giải thích cho khách hàng, nhưng không đủ những căn cứ thuyết phục, không tạo được sự tin tưởng của khách làm ảnh hướng xấu đến mối quan hệ tín dụng. Mặt khác, Ngân hàng liên doanh Lào-Việt (Hồi sơ chính) chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm của cán bộ trong việc đánh giá tài sản thế chấp. Chẳng may có rủi ro trong việc đánh giá này khi không có căn cứ để qiao trách nhiệm cho cán bộ tín dụng đánh giá tài sản đó. Trong các cán bộ Ngân hàng cùng thẩm định tài sản, ai là người chịu trách nhiệm chình? Việc làm mà không gắn với trách nhiệm sẽ khó đạt được kết quả tốt. Vì vậy về vấn đề này Ngân hàng cần sớm thành lập một ban chuyên năng để phân tích và đánh giá một cách chính xác giá trị tài sản thế chấp để đảm bảo an toàn vốn cho vay và từ đó tìm hiểu kỹ những đặc tính, đặc điểm đặc biệt có liên quan tới tài sản thế chấp, nhằm hạn chế tối đa những rủi ro và biến cố bất ngờ có thể xảy ra trong ngành Ngân hàng. 2.4.Nên coi thế chấp tài sản là một bộ phận cấu thành nguyên tắc tín dụng. Khi nước Việt nam chuyển sang kinh tế thị trường, thì các nguyên tắc hoạt động trong các lĩnh vực kinh tế đều có sự thay đổi. Trong lĩnh vực tiền tệ tín dụng, hệ thống nguyên tắc truyền thống của tín dụng đều bị hiểu lại, xác định lại , bổ xung hoặc loại bỏ bớt. Tuy vậy nguyên tắc cho vay có vật tư đảm bảo chưa bao giờ bị loại bỏ, tuy nhiên gần đây nguyên tắc này lại được nhấn mạnh sang khía cạnh thế chấp tài sản. Hiện nay, theo em Ngân hàng liên doanh Lào-Việt cũng nên coi vấn đề thế chấp tài sản là một bộ phần cấu thành nguyên tắc tín dụng. Trở lai vấn đề tài sản thế chấp, trước đây nguyên tắc có vật tư đảm bảo là nguyên tắc quan trọng nhằm đảm bảo sự phù hợp giữa lưu thông hàng hoá và lưu thông tiền tệ, khi tiền cung ứng cho lưu thông tăng thêm thông qua khoản tín dụng do Ngân hàng cung ứng. Mặt khác, trong thời kỳ bao cấp, rất nhiều vật tư, thiết bị, giấy tờ có giá, tài sản cố định, đặc biệt là đất đai, không được coi là hàng hoá, không được phép mua bán (ở Việt nam) nên vật tư làm đảm bảo cho tín dụng có phạm vi hẹp hơn do thời đại ngày nay. Còn khi chuyển sang kinh tế thị trường, thì tài sản, trái phiếu, chứng phiếu, đất đai được đem ra trao đổi mua bán, nhưng đó là mua bán quyền sử dụng chứ không phải mua bán quyền sở hữu thì những thứ đó trở thành hàng hoá và sẽ có đủ tiêu chuẩn để đảm bảo tín dụng. Theo quan niệm truyền thống của chúng ta thì chúng ta cho vay để mua bán trực tiếp thứ hàng hoá gì thì thứ hàng hoá đó mới được coi là vật tư đảm bảo. việc thực hiện nguyên tắc tín dụng một cách máy móc, theo cách trực tiếp, trực tiếp như vậy không còn phù hợp nữa. Trước đây, Ngân hàng Nhà nước trong hệ thống Ngân hàng một cấp kiểm luôn chức năng kinh doanh, việc kiểm soát vật tư đảm bảo tín dụng thật dễ dàng và đơn giản. khi hình thành hệ thống Ngân hàng hai cấp, việc hiểu không đẩy đủ và sự bình đẳng giữa doanh nghiệp, giữa người đi vay và người cho vay đã dẫn đến tình trạng buông lỏng quản lý, nên nguyên tắc vật tư hàng hoá đảm bảo không dễ dạng thực hiện. Quá đó ta có thể thấy rằng thế chấp không thể trở thành một nguyên tắc độc lập mà nó chỉ là một bộ phận cấu thành. Bởi vậy, đối với Ngân hàng liên doanh Lào-Việt khi xem xét về nguyên tắc tín dụng thì không nên coi thế chấp là nguyên tắc độc lập hoàn chỉnh mà chỉ coi đó là một bộ phận của nguyên tắc tín dụng. 2.5.Phân tích và quản lý rủi ro trong thế chấp tài sản để đảm bảo tín dụng. Trong quá trình tín dụng Ngân hàng phải đối đầu với những bất trắc và rủi ro. Đó là những biến cố ngoài sự mong đời gắn liện với quá trình hoạt động kinh doanh của các Ngân hàng nói chung và của Ngân hàng liên doanh Lào-Việt nói riêng làm cho các chủ sở hữu phải gánh chịu những tồn thất nhất định. Những rủi ro mà Ngân hàng thường gặp trong hoạt động kinh doanh như: rủi ro tín dụng, rủi ro trong thanh toán, rủi ro về lãi suất và rủi ro về đảm bảo tín dụng. Trong đó, rủi ro về đảm bảo tín dụng là một vấn đề hết sức bức xúc, nan giải và làm đau đầu biết bao các nhà quản trị Ngân hàng. Cụ thế: khi Ngân hàng yêu cầu khách hàng phải cầm cố, thế chấp để đảm bảo cho một khoản vay thì Ngân hàng có thể gặp phải rủi ro như: tài sản đảm bảo bị mất hoặc giảm giá ngay trong quá trình thực hiện nghĩa vụ đảm bảo cho một khoản nợ hoặc người thế chấp bị mất khả năng thanh toán, do đó không thực hiện trả nợ Ngân hàng. vì thế khi xử lý tài sản thế chấp Ngân hàng luôn gặp phải ách tắc. Như vậy khi Ngân hàng liên doanh Lào-Việt muốn kinh doanh lành mạnh, hạn chế rủi ro trong thế chấp tài sản thì cần thực hiện những giải pháp nghiệp vụ chặt chẽ, rõ ràng, và toàn diện trong lĩnh vự thế chấp đó là: Trước tiên Ngân hàng liên doanh Lào-Việt (Chi nhánh Hà nội) nên áp dụng biện pháp đương tài sản. Hai bên thương lượng định giá tài sản và ký hợp đồng mua bán tài sản trong đó ghi rõ: Nếu khi tín dụng đến hạn bên vay không trả được nợ hoặc lãi thì hợp đồng mua bán tài sản sẽ có hiệu lực pháp lý. Bên cho vay mặc nhiên trở thành chủ sở hữu của tài sản. Nếu tín dụng đến hạn thì bên vay trả được nợ và lãi thì mặc nhiên thì hợp đồng mua bán tài sản không có hiệu lực pháp lý. Và nếu khoản tiền vay nhỏ hơn giá trị tài sản thế chấp đã được định giá trong hợp đồng, thì để có quyền sở hữu tài sản bên cho vay có nghĩa vụ thanh toán nốt số còn lại. Còn đối với tài sản thế chấp khó tiêu thụ trên thị trường thì Ngân hàng liên doanh Lào-Việt không nên nhận làm tài sản thế chấp. Và đối với tài sản dễ hao mọn, mất giá không nhận làm thế chấp. Ngoài ra, tài sản thế chấp là tài sản để đảm bảo cho khoản vay của Ngân hàng. Vì vậy, nó không thế nào giao cho công ty nào quản lý và khai thác. do đó vấn đề là giải quyết nhanh việc phát mại tài sản. Nếu thành lập công ty có chăng là công ty đấu giá tài sản và khi có tài sản cần phát mại thì hai bên thoả thuận uỷ quyền cho công ty đấu giá phát mại tài sản để thu nợ. Tuy nhiên, ở đây cần có sự tham gia của công chứng. Vì vậy về mặt pháp lý hai bên hợp đồng có sự chứng nhận của công chứng, vậy khi thanh lý hợp đồng cũng có sự chứng nhận của công chứng. Nếu trả được nợ công chứng sẽ chứng nhận để giải chấp tài sản, nếu không trả được nợ công chứng phải tổ chức thanh lý hợp đồng bằng việc cho phát mại tài sản thế chấp. 2.6.Tham gia bảo hiểm tín dụng. “Bảo hiểm tín dụng là loại hình bảo hiểm giành cho các Ngân hàng các công ty tài chính...nhằm đảm bảo sẽ bồi thường cho các tổ chức cho vay này trong trường hợp khách hàng gặp rủi ro, không có khả năng hoàn trả tiền vay”. Như vậy, bảo hiểm tín dụng là một trông những giải pháp khả quan trọng trong những đối với các tổ chức kinh tế, các cả nhận tham gia vào quan hệ tín dụng, đảm bảo cho sự ổn định của nền kinh tế mà còn có lợi cho Ngân hàng liên doanh Lào-Việt trong hoạt động tín dụng nhất là trong vấn đề thế chấp tài sản và xử lý tài sản thế chấp. Hình thức đảm bảo tín dụng này rất khó khăn và phức tạp đòi hỏi Ngân hàng phải linh hoạt và nhạy bén hơn trong việc xử lý tài sản. Do đó khi tham gia bảo hiểm tín dụng thì sẽ giúp cho Ngân hàng liên doanh Lào-Việt sẽ hạn chế được nhiều rủi ro trong việc phát mại tài sản...Nhưng cho đến nay loại hình này vấn còn rất mới mẻ ở Việt nam mặc dù trong điều kiện hiện nay khi các hoạt động tín dụng phát triển khả mạnh mẽ. 2.7.Cần chủ trọng hơn nữa trong công tác đào tạo cán bộ tín dụng Ngân hàng. Như trên đã biết Ngân hàng liên doanh Lào-Việt là Ngân hàng mới thành lập về việc hạn chế phát sinh nợ quá hạn mới là biện pháp phong ngừa từ xa. Muốn thực hiện điều này phải nâng cao chất lượng thẩm định dự án, phương án cho vay. Mà muốn nâng cao chất lượng thẩm định thì có đội ngũ cán bộ tín dụng giỏi. Giỏi ở đây là những cán bộ được đào tạo có hệ thống, am hiểu và có kiến thức phong phú về kinh tế thị trường, nắm vững những văn bản pháp luật có liên quan đến hoạt động tín dụng Ngân hàng, liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ đời sống. Đó là những điều kiện cần thiết nhưng vẫn chưa đủ, người cán bộ tín dụng còn phải có đạo đức và sự liêm khiết, bởi lẽ nếu cán bộ tín dụng thiếu trách nhiệm, tự lợi, thiếu những hiểu biết cần thiết, đề xuất để đầu tư cho một dự án không có hiệu quả thiếu tính khả thi, có thể làm tồn thất hàng chục tỷ, thậm chí hàng trăm tỷ đồng của Nhà nước, của nhân dân. Về vấn đề đặt ra là phải đào tạo lại đội ngũ cán bộ tín dụng hiện có nếu không đủ tiêu chuẩn thì chuyển sang làm việc khác hoặc đào tạo lại. Như ta đã biết việc đào tạo trong nền kinh tế tập trung bao cấp, thiếu kiến thức kinh tế thị trường nên làm ảnh hưởng rất lớn trong công tác chuyên môn, đặc biệt đối với cán bộ làm công tác tín dụng hiện nay, trong thời gian qua còn yếu, rủi ro tín dụng còn nhiều tiềm ẩn, công tác tiền tệ, kế toán còn nhiều vấn đề cần rút kinh nghiệm. Những điểm yếu này xảy ra có những nguyên nhân khách quan, nguyên nhân chủ quan, tựu trung cơ bản do nguyên nhân chủ quan của con người. Để khắc phục điểm yếu ở trên cần giáo dục chính trị tư tưởng, phẩm chất đạo đức nghề nghiệp, nâng cao trình độ chuyên môn, kiến thức xã hội. Mặt khác, khi bổ xung cán bộ mới tì phải chọn lọc kỹ, đủ tiêu chuẩn và phải có kế hoạch thường xuyên bồi dưỡng những kiến thức cần thiết để cán bộ tín dụng bắt kịp với nhịp độ phát triển và biến đổi không ngừng của nền kinh tế thị trường và có thể cứ cán bộ có trình độ đại học tham gia các khoá học thạc sỹ, tiến sỹ để ngày mai họ sẽ là người làm nòng cốt và là đội quân chính và để đối mặt với tính phức tạp của knh tế thị trường và là người tạo ra thu nhập và lợi nhuận chính của Ngân hàng. Kết luận Ngày nay, các dịch vụ Ngân hàng trên thế giới ngày một đa dạng, phong phú và tinh vi hơn nhằm đáp ứng ngày một tốt hơn nhu cầu của khách hàng cũng như yêu cầu tăng trường kinh tế của mỗi quốc gia. Tuy nhiên hoạt động của các Ngân hàng và doanh nghiệp luôn gắn liện với rủi ro. Do vậy các doanh nghiệp muốn tiếp cận được nguồn vốn vay tín dụng của Ngân hàng thì phải đảm bảo được các điều kiện tín dụng do Ngân hàng đặt ra. Thành phần kinh tế ngoài quốc doanh phát triển mạnh mẽ và đang trở thành trung tâm thu hút các nguồn lực của nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu về vốn cho bộ phần này Ngân hàng tích cực cho vay với hình thức có bảo đảm bằng tài sản thế chấp và cầm cố, hình thức này không chỉ thuận lợi cho Ngân hàng mà còn đem lại cho doanh nghiệp những lợi thể nhất định. Đối với phần lớn Ngân hàng do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan có thể tỷ trọng về cho vay có bảo đảm bằng tài sản thế chấp còn thấp song xu thể phát triển nghiệp vụ này lại rất rõ ràng. những thành quả đạt được phải kể đến đó là không ngừng mở rộng mạng lưới kinh doanh, mở rộng quan hệ với khách hàng, nâng cao doanh số huy động và cho vay, nâng cao chất lượng tín dụng và đảm bảo an toàn vốn. Với một vấn đề phức tạp, gây nhiều tranh cãi và với tầm nhìn còn hạn hẹp nhưng em đã mạnh dạn đi sau nghiên cứu, suy nghỉ hy vòng góp phần vào việc hoàn thiện công tác của cho vay thế chấp, cầm cố bảo đảm bằng tài sản tại Ngân hàng liên doanh Lào-Việt (Chi nhánh Hà Nội) cũng như ở Hồi sơ chính. Là một công trình nghiên cứu kháo sát, mặc dù còn nhiều hạn chế và thiếu sót song em mong rằng nó sẽ góp phần làm rõ phần nào hoạt động về vấn đề thế chấp và xử lý tài sản thế chấp tại Ngân hàng. Do thời gian nghiên cứu còn hạn chế, em rất mong được các thầy cô giáo, bạn đọc chỉ bảo thêm để giúp cho bài viết có giá trị thực tiễn. Tài liệu tham khảo 1. Ngân hàng thương mại Edward HardWick 2. Nghiệp vụ Ngân hàng thương mại của David Cooc 3. Tiền tệ Ngân hàng và Thi trường tài chính Mishkin 4. Hồi thảo “xử lý tài sản thế chấp và giải toả cả khoản nợ đóng băng của Ngân hàng” tập I, tập II 5. Luật Ngân hàng Nhà nước và các tổ chức tín dụng những văn bản hướng dẫn thi hành NXB Đà Nằng Bảo cáo kết quả năm 2000-2001 của Ngân hàng liên doanh Lào-Việt QĐ số 284/2001/QĐ-NHNN1: Ban hành quy chế cho vay của tổ chức tín dụng 8. Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1997 của Chính phủ về quy chế bán đấu giá tài sản 9. Thông tư số 06/2001/TT-NHNN1 hướng dẫn thực hiện nghị định số 178/2000/NĐ-CP ngày 29/12/2000 của Chính phú về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng 10. Thời báo kinh tế VN: Số 39 thứ sáu 30/3/2001 11. Các tài liệu và thông tin khác Mục lục Lời nói đầu 1 Lời cảm ơn 2 Chương I: Tổng quan về nguyên lý cho vay và các điều kiện cho vay sản xuất kinh doanh của Ngân hàng thương mại 3 I. Khái quát cho vay của Ngân hàng thương mại 3 1.Khái niệm và vai trò hoạt động cho vay 3 1.1. Khái niệm 3 1.2. Vai trò 4 2. Phân loại các khoản cho vay 7 2.1. Theo thời hạn cho vay 7 2.2. Theo lĩnh vực đầu tư 8 2.3. Theo mức độ đảm bảo 9 2.4. Theo phương pháp hoàn trả 10 2.5. Theo thành phần kinh tế 10 3. Các hình thức bảo đối vật 11 3.1. Thế chấp tài sản 11 3.1.1. Tài sản được dùng làm thế chấp 11 3.1.2. Tài sản không được dùng làm thế chấp 12 3.2. Cầm cố tài sản 12 3.2.1. Những tài sản được dùng để cầm cố 13 3.2.2. Những tài sản không được dùng để cầm cố 13 3.2.3. Kỹ thuật nghiệp vụ cầm cố 13 4. ý nghĩa của tín dụng trong hoạt động của Ngân hàng 14 4.1. Đối với Ngân hàng 14 4.2. Đối với khách hàng 15 II. Nhu cầu vay vốn và các điều kiện vay vốn của Ngân hàng 15 1. Nhu cầu về vốn và vay vốn 15 1.1. Tầm quan trọng về vốn đối với doanh nghiệp 15 1.2. Nhu cầu về vốn của Ngân hàng và vai trò tín dụng Ngân hàng đối với doanh nghiệp 16 2. Điều kiện vay vốn của Ngân hàng 19 3. Quy định chung về cho vay có tài sản thế chấp 21 4. Định giá và mức cho vay theo tài sản thế chấp 22 4.1. Yêu cầu thế chấp 22 4.2. Định giá tài sản thế chấp 23 4.3. Xác định mức cho vay 24 4.4. Ký kết hợp đồng và quản lý tài sản thế chấp 24 Chương II: Thực trạng vay vốn và đảm bảo điều kiện vay vốn của doanh nghiệp tại Ngân hàng liên doanh Lào-Việt (Chi nhánh Hà Nội) I. Khái quát quá trình hình thành và phát triển về Ngân hàng liên doanh Lào-Việt (chi nhánh Hà nội) 26 1. Hoàn cảnh ra đời và những thuận lợi khó khăn đòi hỏi tập thể ban lãnh đạo NHLD Lào-Việt phải nổ lực vượt qua 26 2. Tình hình kinh doanh trong những thời gian qua 29 2.1. Nguồn vốn huy động 29 2.2. Hoạt động sử dụng vốn 32 II. Thực trạng thế chấp tài sản và xử lý tài sản thế chấp trong hoạt động cho vay của Ngân hàng liên doanh Lào-Việt 33 1. Thực trạng thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay 33 2. Quy trình xử lý tài sản thế chấp 40 2.1. Về nguyên tắc xử lý thế chấp tài sản 40 2.2. Về hình thức xử lý thế chấp tài sản 42 III. Đánh giá những mặt đạt được và tồn tại trong hoạt động thế chấp tài sản và xử lý tài sản tại Ngân hàng liên doanh Lào-Việt 44 1. Những mặt đạt được 44 2. Những mặt còn tồn tại 46 Chương III: Giải pháp và kiến nghị về điều kiện vay vốn của Ngân hàng liên doanh Lào-Việt (Chi nhánh Hà Nội) 53 I. Giải pháp đối với Ngân hàng liên doanh Lào-Việt 53 1. Giải pháp mở rộng tín dụng đảm bảo tài sản thế chấp 53 2. Giải pháp nhằm nâng cao chất lượng tín dụng 56 II. Một số kiến nghị về vấn đề thế chấp tài sản 58 1. Đối với Nhà nước và cơ quan pháp luật 58 1.1. Nhà nước nhanh chóng chấn chỉnh và đồng bộ hoá các bộ luật-văn bản về “Thế chấp và phát mại tài sản ” 58 1.2. Cần có chính sách ưu tiên cho việc xử lý tài sản thế chấp 60 1.3. Cần ban hành quy định cụ thể rõ ràng về các biện pháp đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng (thế chấp, cầm cố, bảo lãnh) 61 2. Đối với Ngân hàng liên doanh Lào-Việt 62 2.1. Ngân hàng liên doanh Lào-Việt nên xây dựng một biểu giá cho phù hợp để làm căn cứ cho cán bộ tín dụng đánh giá 63 2.2. Cụ thể hoá và hướng dẫn các quy chế về bán đấu giá tài sản thế chấp của Ngân hàng 64 2.3. Phân tích và đánh giá chính xác giá trị tài sản thế chấp để đảm bảo an toàn vốn vay 66 2.4. Nên coi thế chấp tài sản là một bộ phận cấu thành nguyên tắc tín dụng 67 2.5. Phân tích và quản lý rủi ro trong thế chấp tài sản để đảm bảo tín dụng 68 2.6. Tham gia bảo hiểm tín dụng 69 2.7. Cần chủ trọng hơn nữa trong công tác đào tạo cán bộ tín dụng Ngân hàng 70 Kết luận 72 Tài liệu tham khảo 73