Chuyên đề Phân tích các dự án đầu tư bất động sản trọng điểm của công ty cổ phần đầu tư, thương mại và dịch vụ than khoáng sản TKV

u do mảng kinh doanh than mang lại lên tới hơn 411 tỷ đồng. Theo kế hoạch Tập đoàn TKV giao, trong năm 2008 doanh thu từ tiêu thụ than đạt hơn 412 tỷ đồng. - Ngoài kinh doanh than công ty còn tiến hành dịch vụ bốc xúc vận chuyển than và đất đá cho các công ty trong ngành than, doanh thu từ mảng dịch vụ này cũng rất lớn, trong năm 2008 đạt là 78.3 tỷ đồng. - Tuy nhiên, trong năm 2009 do tình hình khai thác than và quản lý khai thác tương đối phức tạp, do đó Tập đoàn đã có quyết định đình chỉ khai thác than tại các lộ vỉa của Công ty ITASCO để bàn giao về trực thuộc các công ty than. Theo quyết định này Công ty ITASCO sẽ không tiến hành trực tiếp khai thác than tại các lộ vỉa nữa mà sẽ thực hiện theo hình thức hợp đồng nhận thầu các công đoạn sản xuất theo cơ chế phối hợp kinh doanh trong trong tập đoàn các công ty TKV. Công ty ITASCO sẽ phải tiến hành điều chuyển tài sản, lao động làm nhiệm vụ tiêu thụ than tại các cảng, bến thuỷ nội địa của Công ty ITASCO về các công ty kho vận quản lý. - Chi tiết theo thông báo số 109/TB-VPCP ngày 26/04/2008 và quyết định số 975/QĐ-KH ngày 29/04/2008 của Tập đoàn TKV về việc đình chỉ khai thác than tại các lộ vỉa của Công ty ITASCO để bàn giao về trực thuộc các công ty than. Theo quyết định số 1357/QĐ-TCCB ngày 10/06/2008 của Tập đoàn TKV về việc tiếp nhận và điều chuyển tài sản, lao động làm nhiệm vụ tiêu thụ tại các cảng, bến thuỷ nội địa của Công ty ITASCO về các công ty kho vận quản lý. Xuất khẩu vẫn là họat động tiêu thụ chính của mặt hàng than. Tuy nhiên ước tính năm 2009, công ty sẽ tập chung ưu tiên thiêu thụ tại thị trường nội địa. Dưới đây là danh sách các khách hàng và sản lượng tiêu thụ than của công ty. nguồn: bản kiểm kê kinh doanh than – ITASCO Kinh doanh vật tư ngành than. Hàng năm tập đoàn TKV tiêu thụ một lượng vật tư khổng lồ (năm 2007 khoảng 4.500 tỷ đồng) Việc cung cấp thiết bị cho các đơn vị khai thác được giao cho một số đơn vị làm thương mại, trong đó công ty ITASCO là một đơn vị chủ lực trong lĩnh vực này. Theo kế hoạch, trong năm 2009 công ty sẽ nhập và cung cấp thiết bị cho các đơn vị thuộc TKV lên tới khoảng hơn 306 tỷ đồng. Năm 2008 doanh thu từ mảng vật tư thiết bị nội địa của công ty đạt hơn 174 tỷ. Lắp ráp ô tô tải nặng Đây là một lĩnh vực kinh doanh mới mà công ty Itasco bắt đầu khởi xướng từ năm 2004 bằng việc liên doanh với Công ty công nghiệp ô tô Than Việt Nam xây dựng nhà máy lắp ráp ô tô tải hạng nặng theo công nghệ của hãng Kamaz với công suất 3000 xe/năm. Nhà máy này đã chính thức đi vào hoạt động từ đầu năm 2005 Theo chỉ đạo của tập đoàn TKV, công ty Itasco sẽ nhập khẩu toàn bộ linh kiện phụ tùng xe và giao cho Công ty công nghiệp ô tô lắp ráp, sản phẩm sau đó sẽ được giao lại toàn bộ cho Tập đoàn TKV và Tập đoàn TKV lại giao lại cho công ty Itasco để phân phối trên thị trường. Phần lớn xe do Công ty sản xuất ra được tiêu thụ trong ngành Than, với nhu cầu bốc xúc hàng tỷ tấn vật liệu mỗi năm, hàng năm TKV cần đầu tư một số lượng lớn các xe tải hạng nặng từ 10 tấn đến trên 100 tấn. Việc xây dựng nhà máy lắp ráp ô tô trên cơ sở thị trường nội bộ ngành có sẵn là một thuận lợi rất lớn của Itasco. - Tập đoàn TKV và Hãng xe SCANIA đã chính thức ký hợp đồng hợp tác chuyển giao công nghệ lắp ráp và sản xuất các loại xe chuyên dụng tại Việt Nam, theo đó tập đoàn TKV độc quyền lắp ráp, sản xuất và tiêu thụ các sản phẩm của dự án tại lãnh thổ Việt Nam và các thị trường trong khu vực. Ngày 26/03/2007 tại thị xã Cẩm Phả - Quảng Ninh, Tập đoàn TKV, Công ty công nghiệp ôtô TKV, Hãng xe SCANIA (Thuỵ Điển ) đã tổ chức xuất xưởng lô xe tải chuyên dụng lần đầu tiên được lắp ráp và sản xuất tại Việt Nam. Việc xuất xưởng lô xe này đã chính thức cụ thể hoá dự án chuyển giao công nghệ lắp ráp và sản xuất các loại xe chuyên dụng giữa tập đoàn TKV với SCANIA. Năm 2008 Công ty đã tiêu thụ 20 chiếc xe ôtô tải nhập khẩu, 715 xe ôtô lắp ráp, mang lại doanh thu hơn 768 tỷ đồng. Hiện tại nhu cầu về xe ôtô tải trong nước vẫn rất cao, dường như không có đủ xe để cung cấp, số lượng xe nhập và lắp ráp đến đâu đều được tiêu thụ ngay. Đầu tư kinh doanh cơ sở hạ tầng và khu công nghiệp Công ty đang tiến hành đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản bằng việc xúc tiến đầu tư vào các dự án lớn như: Dự án khu đô thị sinh thái tại Thái An Nha Trang – Khánh Hoà. Dự án khu đô thị Uông Bí, dự án này do UBND tỉnh Quảng Ninh giao cho Tập đoàn TKV, Tập đoàn giao lại cho Công ty ITASCO trực tiếp thi công. - Dự án liên doanh với Công ty CP phát triển đô thị Vĩnh Thái về việc đầu tư khu đô thị Vĩnh Thái, TP Nha Trang. Khu đất quy hoạch nằm trong trên địa bàn xã Vĩnh Thái, Nha Trang, vị trí giới hạn như sau: Phía Bắc giáp tuyến đường điện 110KV, đường sắt và khu dân cư dọc theo đường 23/10. Phía Nam giáp đường Phong Châu và khu công viên phía Tây đường Lê Hồng Phong, Phía Tây giáp đường Vĩnh Thái, Phía Đông khu vực quy hoạch, nằm ven theo bờ sông Quán Trường và khu dân cư phía Tây Lê Hồng Phong II. Quy mô diện tích của khu đô thị là 241ha, dân số dự kiến là 48.200 người. Tổng diện tích khu nhà ở là 106ha. Tổng kinh phí đầu tư dự án là 1.500 tỷ đồng. - Ngoài ra công ty còn tham gia đầu tư góp vốn vào các công ty khác như công ty CP đầu tư Việt Mỹ – ITASCO, Công ty vận tải thuỷ – TKV… 5. Đánh giá tình hình tài chính, hoạt động sản xuất kinh doanh Khả năng sinh lời Sau khi được cổ phần hoá tình hình tài chính và hoạt động kinh doanh của công ty đã có nhiều chuyển biến tốt đẹp. Doanh thu tăng tới 36% đạt mức 970 tỷ đồng, tỷ suất lợi nhuận tăng từ dưới 1% lên trên 7%, lợi nhuận đạt 1.145 triệu đồng. Sang năm 2005 công ty tiếp tục kinh doanh đạt kết quả cao, doanh thu đạt 1.249 tỷ, lợi nhuận đạt 3.83 tỷ đồng. Sự thay đổi trong cơ chế quản lý, cùng với sự chuyển hướng kinh doanh sang các lĩnh vực có tỷ suất lợi nhuận cao hơn đã làm cho hoạt động kinh doanh của công ty ngày một hiệu quả hơn. Sang năm 2006 và 2007 Công ty tiếp tục kinh doanh hiệu quả: Năm 2006 lợi nhuận đạt 23 tỷ, tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ đạt đến 56.52%, đến năm 2007 lợi nhuận đạt gần 53 tỷ, tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu đạt 69%. Có thể thấy rằng khả năng sinh lời của công ty đã có những chuyển biến hết sức mạnh mẽ. Cơ cấu tài sản - nguồn vốn Các chỉ số về cơ cấu vốn cho thấy Công ty hoạt động dựa chủ yếu vào nguồn vốn từ bên ngoài, vốn tự tài trợ chỉ chiếm phần khiêm tốn từ 6.9% -10% tổng tài sản. Sở dĩ như vậy là do đặc thù hoạt động kinh doanh của công ty là chuyên nhập vật tư cho tập đoàn TKV, khối lượng vật tư phải nhập mỗi năm trị giá hàng nghìn tỷ đồng trong khi vốn chủ sở hữu của công ty chỉ có hạn. Đối với các phương án vay vốn tại Ngân hàng để nhập khẩu thiết bị cho Tập đoàn TKV, Tập đoàn TKV đều phát hành bảo lãnh thanh toán và bảo lãnh mở L/C nên công ty khá thuận lợi trong việc mở L/C và vay vốn. Xét theo bảng cân đối kế toán có sự mất cân đối do dùng vốn ngắn hạn đầu tư trung dài hạn (tại thời điểm 31/12/2007 mất cân đối 38 tỷ đồng, tương đương 4,2% tổng nguồn vốn). Do nhu cầu về đầu tư sản xuất và kinh doanh của Công ty là tương đối lớn và tăng trưởng qua các năm. Tuy nhiên vốn điều lệ của Công ty chỉ giới hạn ở mức 20 tỷ đồng. Cuối năm 2007 Công ty đã làm phương án tăng vốn điều lệ lên 100 tỷ đồng trong năm 2008 và đã trình lên UNCK Nhà nước phê duyệt phương án tăng vốn trên để thuận lợi cho quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh và đầu tư của Công ty. Trong trường hợp vốn điều lệ của Công ty được tăng lên 10o tỷ đồng thì hiện tượng mất cân đối của Công ty là không còn. Với kế hoạch tăng vốn điều lệ trên công ty đã sử dụng phương án huy động vốn bằng việc phát hành cổ phiếu để bán cho các tổ chức, nhân viên trong công ty và ngoài ra một phần bán ra công chúng. Khả năng thanh toán Chỉ tiêu về khả năng thanh toán 2006 2007 Hệ số thanh toán ngắn hạn 0.87 0.95 Hệ số thanh toán nhanh 0.47 0.57 Hệ số thanh toán hiện hành 1.07 1.11 Các chỉ số về khả năng thanh toán cho thấy Công ty có khả năng thanh toán ở mức khá và có xu hướng tăng qua các năm. Hệ số thanh toán nhanh năm 2007 là 0.57 tăng so với năm 2006 (0.47) cho thấy khả năng thanh toán nhanh đã được cải thiện và đạt mức an toàn. Hơn nữa, tài sản lưu động được đánh giá là có chất lượng tốt, cụ thể là: Hàng tồn kho (chiếm 31.08% TSLĐ) chủ yếu là vật tư phụ tùng xe ôtô, động cơ linh kiện xe lắp ráp ngoài ra còn 1 số than cám, than cục tại một số kho… dễ tiêu thụ trên thị trường nên được đánh giá là có tính khả mại cao. Các khoản phải thu (chiếm 43.01%) được đánh giá là có tính thanh khoản tốt, công nợ chủ yếu là các đơn vị thuộc Tập đoàn TKV, các khoản phải thu lớn tập trung ở các Công ty như Công ty Than Hòn Gai, Công ty Than Hà Tu, Công ty CP Khoáng sản và luyện kim Cao Bằng, Công ty TM DV&XD Phương Thảo, Công ty CP Than Núi Béo. (Chi tiết theo số dư cuối công nợ tài khoản phải thu của khách hàng đến ngày 15/04/2008) Khả năng hoạt động Chỉ tiêu về năng lực hoạt động 2006 2007 Vòng quay vốn lưu động 2.25 3.22 Vòng quay các khoản phải thu 7.12 6.33 Vòng quay hàng tồn kho 4.14 7.1 Các chỉ số về khả năng hoạt động cho thấy công ty sử dụng vốn rất hiệu quả, vòng quay vốn lưu động năm 2007 đạt tới 3.22 vòng/năm Vòng quay hàng tồn kho năm 2007 đạt trên 7 vòng/năm và vòng quay các khoản phải thu đạt tới trên 6 vòng/năm và cũng rất ổn định cho thấy hàng tồn kho và các khoản phải thu được luân chuyển rất nhanh, điều này đồng nghĩa với việc chất lượng hàng tồn kho và các khoản phải thu rất tốt, thị trường của doanh nghiệp rất ổn định. Hàng tồn kho của công ty tại thời điểm 31/12/2007 chủ yếu là các thiết bị, phụ tùng xe ôtô và ngoài ra còn có than cám, than cục tại một số kho. Phân tích lưu chuyển tiền tệ năm 2007 Dòng tiền từ hoạt động sản xuất kinh doanh dương 62.8 tỷ đồng, tuy nhiên dòng tiền từ lợi nhuận và khấu hao đã được hơn 75 tỷ đồng. Tỷ lệ tăng giảm tài sản lưu động và các khoản phải trả tương đối cân bằng nhau. Dòng tiền từ hoạt động đầu tư tiếp tục âm 63 tỷ do trong năm 2007 Công ty tiếp tục đầu tư góp vốn liên doanh vào dự án Uông Bí (32.5 tỷ đồng) dự án Thái An (22.4 tỷ đồng) và đầu tư dài hạn khác vào Công ty CP Phát triển đô thị Vĩnh Thái 17.9 (tỷ đồng), Công ty CP Đầu tư Việt Mỹ - ITASCO (5 tỷ). Chương II: THỊ trưỜng bẤt đỘng sẢn VIỆT NAM TRONG NHỮNG NĂM GẦN ĐÂY VÀ DỰ BÁO TRONG TƯƠNG LAI GẦN Từ đầu thập kỷ 2000 trở lại đây, diễn biến thị trường bất động sản ở Việt Nam khá phức tạp. Diễn biến thị trường bất động sản có thể chia làm 2 khu vực: - Khu vực trung tâm 2 thành phố lớn là hà Nội và Thành Phố Hồ Chí Minh - Khu vực các tỉnh thành Diễn biến thị trường bất động sản( BDS) tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh Thị trường BDS tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh bắt đầu khởi sắc từ những năm cuối của thập kỷ 90, và chính thức trở nên sôi động vào những năm đầu của thập kỉ 2000. Với đà tăng liên tục cho đến năm 2004 bắt đầu đi xuống và bật lên mạnh nhất là năm 2007 khi giá đất cũng như các khu căn hộ tăng gần gấp đôi so với năm trước. Sự bất ngờ đóng băng và mất giá của bất động sản có thể coi là kêt quả tất yếu của tốc độ tăng giá đất qua nhanh của những năm trước đó. Năm 2008 trôi qua với nhiều biến động lớn như khủng hoảng tài chinh toàn cầu, sự sút giảm của thị trường chứng khoán nhưng sự sụp giá của thị trường bất động sản không hoàn toàn là tiêu cực cho nền kinh tế Việt Nam. Sự mất giá bất động sản tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội có thể tạo cơ hội cho thị trường bất động sản trở về với giá trị thực của nó mà vốn dĩ đã bị nhiều nhà đầu cơ kéo tăng lên. Sẽ không có nhiều kỳ vọng cho sự khởi sắc trở lại vào năm 2009 nhưng nếu doanh nghiệp biết đánh giá giá trị thực của nguồn bất động sản và có dự án đầu tư hợp lý thì doanh nghiệp đầu tư sẽ có thể chủ động được với biến động xấu nhất có thể xảy đến. Diễn biến thị trường bất động sản tại các tỉnh thành phố Nếu như trong 3 năm đầu từ năm 2001 đến năm 2003, giá bất động sản bùng nổ thì bắt đầu từ cuối năm 2003, thi trường bất động sản Việt Nam chuyển sang giai đoạn bất ổn, không đồng bộ tại các vùng kinh tế. Trong giai đoạn 2003, giá bất động sản ở hầu hết các tỉnh thành tăng đột biến, giá đất điển hình gấp 20 lần so với thu nhập trung bình hàng năm của người dân, trong khi đó tỉ lệ này chỉ là 4-5 tại các quốc gia khác. Có lẽ chính vì sự tăng giá bất thường này mà ngay sau đó, trừ khu vực 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, còn lại giá bất động sản của các tỉnh, thành phố khác đã sụt giảm nghiêm trọng. Nguyên nhân của sự sụt giảm nghiêm trọng này chính là sự kỳ vọng quá cao vào sự tăng cao của giá đất, nhưng nguồn cầu ở các khu vực này là có hạn. Chính vì vậy rất khó có thể trông đợi quá nhiều vào sự khởi sắc trở lại của thị trường này. Theo khảo sát của bộ tài nguyên môi trường, nguồn cung của bất động sản tại các thành phố này hầu hết đã đáp ứng đủ nhu cầu của nhân dân. Tuy nhiên ở một số thành phố công nghiệp mới phát triển, thị trường bất động sản vẫn là nguồn tài nguyên chưa được khai thác hiệu quả so với tiềm năng của nó. Nắm bắt được vấn đề này, công ty cổ phần phần đầu tư, thương mại và dịch vụ TKV đã triển khai xây dựng một số dự án khu đô thị cũng như dân cư ở một số tỉnh thành có tiềm năng phát triển cao mà chưa được khai thác. CHƯƠNG III: Các CHỈ TIÊU PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ TÍNH HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ DÀI HẠN Trong đầu tư dự án, có nhiều phương pháp khác nhau để đánh giá mức độ khả thi của một dự án, mỗi phương pháp đều có những ưu, nhược điểm riêng. Hiện nay 2 chỉ số phổ biến nhất để đánh giá dự án là là IRR và NPV. Giá trị hiện tại thuần (NPV – Net Present Value): Giá trị hiện tại thuần là giá trị hiện tại dòng doanh thu (cash inflow) trừ đi giá trị hiện tại dòng chi phí (cash outflow) tính theo lãi suất chiết khấu lựa chọn. Khái niệm giá trị hiện tại thuần được sử dụng trong hoạch địng ngân sách đầu tư, phân tích khả năng sinh lợi của một dự án đầu tư hay cả trong tính toán gia cổ phiếu. NPV được tính theo công thức sau: Trong đó: t: Thời gian tính dòng tiền n: Tổng thời gian thực hiện dự án r: tỷ lệ chiết khấu Ct: Dòng tiền thuần tại thời điểm t Co: Chi phí ban đầu để thực hiện dự án Việc tính toán NPV rất hữu ích khi chuẩn bị ngân sách, phân bổ vốn cho một dự án, bằng phép tính này nhà đầu tư có thể đánh giá liệu tổng giá trị hiện tại dòng doanh thu dự kiến trong tương laic ó bù đắp nổi chi phí ban đầu hay không. Với một dự án cụ thể, nếu NPV dương thì nhà đầu tư nên tiến hành dự án và ngược lại, khi NPV âm. Tuy nhiên trong trường hợp có hai sự lựa chọn đầu tư loại trừ lẫn nhau trở lên, thì nhà tư còn phải xét đến chi phí cơ hội (Opportunity cost), khi đó dự án nào có NPV cao nhất thì sẽ được tiến hành. Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR- Internal Rate of Return): IRR là tỷ lệ khấu trừ được sử dụng trong tính toán nguồn vốn để quy giá trị thuần của dòng tiền hiện tại của một dự án cụ thể về 0. Hiểu một cách chung nhất, tỷ lện hoàn vốn nội bộ càng cao thì khả năng thực thi dự án càng cao. IRR còn được sử dụng để đo lường, sắp xếp các dự án có triển vọng theo thứ tự, từ đó khiến cho công ty có thể dễ dàng hơn trong việc cân nhắc nên thực hiện dự án nào. Nếu giả định rằng tất cả các yếu tố khác của dự án là như nhau thì dự án nào có tỷ suất hoàn vốn nội bộ cao nhất thì dự án đó có thể được ưu tiên thực hiện đầu tiên. IRR đôi khi còn được gọi là tỷ suất hoàn vốn kinh tế ERR (economic rate of return). Công thức tính IRR: Chúng ta có thể coi IRR là tốc độ tăng trưởng mà một dự án có thể tạo ra được. Vì tỷ lệ hoàn vốn nội bộ thực tế của một dự án khi thực hiện xong luôn khác với tỷ lệ ước tính nên một dự án có tỷ lệ IRR tương đối cao so với các dự án khác thì vẫn có khả năng tạo ra tăng trưởng nhanh hơn. So sánh sự khác nhau giữa việc sử dụng NPV và IRR: Trước hết, nếu xem xét hai chỉ số này trong cùng một điều kiện thì tỷ suất hoàn vốn nội bộ và giá trị hiện tại thuần đều choc ùng một kết quả. Tuy nghiên có rất nhiều trường hợp thì IRR lại không hiệu quả bằng NPV trong việc tính toán và chiết khấu dòng tiền. Hạn chế lớn nhất của IRR cũng chính là ưu điểm của nó: sử dụng một tỷ lệ chiết khấu duy nhất để đánh giá tất cả các kế hoạch đầu tư. Mặc dù việc sử dụng một tỷ lệ chiết khấu duy nhất giúp đơn giản hoá quy trình tính toán, nhưng trong nhiều trường hợp điều đó lại dẫn đến những sai lệch. Nếu một nhà đầu tư tiến hành đánh giá 2 dự án đầu tư, cả hai dự án cùng sử dụng chung một tỷ lệ chiết khấu, cùg dòng tiền tương lai, cùng mức độ rủi ro và cùng có thời gian thực hiện ngắn, IRR là một cách đánh giá hiệu quả. Tuy nhiên, bản thân tỷ lệ chiết khấu lại là một nhân tố động, nó luôn biến đổi theo thời gian. Nếu quy ước sử dụng lãi suất trái phiếu chính phủ làm lãi suất chiết khấu lãi suất này có thể thay đổi từ 1% đến 20% trong vòng 20 năm, từ đó làm cho tỷ lệ chiết khấu cũng biến động theo. Nếu không có sự điều chỉnh, tức là IRR không tính đến sự thay đổi của tỷ lệ chiết khấu, phương pháp này sẽ không phù hợp với các dự án dài hạn. Một kiểu dự án khác mà việc áp dụng IRR sẽ không hiệu quả đó là các dự án có sự đan xen của dòng tiền dương và dòng tiền âm. Khi dòng tiền có sự đổi dấu thì số nghiệm của IRR sẽ không phải là một mà sẽ có nhiều nghiệm IRR. Một hạn chế nữa trong việc áp dụng IRR là phải biết được tỷ lệ chiết khấu của dự án. Để tiến hành đánh giá dự án thông qua IRR, ta phải so sánh nó với tỷ lệ chiết khấu, nếu IRR cao hơn tỷ lệ chiết khấu thì dự án là khả thi và ngược lại. Không có tỷ lệ chiết khấu hoặc vì một lý do nào đó không thể án dụng cho dự án thì phương pháp IRR sẽ không còn giá trị. Để khắc phục những hạn chế của phương pháp IRR, ta có thể sử dụng NPV. Ưu điểm của việc sử dụng NPV là phương pháp này cho phép sử dụng các tỷ lệ chiết khấu khác nhau mà không dẫn đến sai lệch, đồng thời cũng không cần phải so sánh với chỉ số nào khác. Tuy nhiên, IRR vẫn được dùng phổ biến hơn NPV trong việc tính toán phân bổ nguồn vốn dự án và tính khả thi của dự án. Nguyên nhân là do quy trình tính toán IRR rất đơn giản, trong khi đó việc tính toán NPV vốn đã phức tạp hơn lại yếu cầu phải đưa ra các giả định ở mỗi giai đoạn như tỷ lệ chiết khấu, khả năng nhận tiền thanh toán …Phương pháp IRR đơn giản hoá dự án thành một con số duy nhất từ đó nhà quản lý có thể xác định được liệu dự án này có kinh tế, có khả năng đem lại lợi nhuận hay không. Nhìn chung, nhà đầu tư thường kết hợp sử dụng cả 2 phương án khi đánh giá tính khả thi của dự án đầu tư. Bên cạnh các chỉ tiêu này, khi đánh giá một dự án đầu tư, đặc biệt là dự án đầu tư bất động sản thì việc tìm hiểu và dự đoán giá cả và nhu cầu thị trường cũng la môht yếu tố vô cùng quan trọng. CHƯƠNG IV: CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG TY ITASCO THAM GIA Dự án đầu tư xây dựng công trình tòa nhà hỗn hợp cao tầng ITASCO TOWER . Dự án đầu tư xây dựng công trình toà nhà hỗn hợp cao tầng ITASCO TOWER được sự cho phép của Chủ tịch UBND TP Hà Nội cho phép đầu tư giao cho Công đầu tư, thương mại và dịch vụ TKS làm chủ đầu tư dự án. Đặc điểm công trình và nội dung đầu tư xây dựng - Vị trí : Lô A thuộc khu đất 1.14HH tuyến Láng Hại- Thanh Xuân tại đường Nguyễn Tuân- Thanh Xuân- Hà Nội: Phía Tây bắc giáp đường quy hoạch Phía đông bắc giáp đường Nguyễn Tuân Phía Tây Nam giáp lô đát thuộc dự án khác + Khu đất hình chữ nhật. Mặt tiền khoảng 55m, mặt bên khoảng 37m Diện tích đất đai: 2020 m2 Tiến độ thực hiện dự tính TT Nội dung công việc Thời gian Từ Đến 1 TKCS và lập dự án 12/08 2 Lập TKKT, TDT 12/08 03/09 3 TK BV thi công 03/09 05/09 4 Thi công phần móng và phần âm 03/09 06/09 5 Thi công phần thân toà nhà chính Thi công các hạng mục xây dụng khác và HTKT Lắp đặt thiết bị công trình 06/09 06/2010 06/2010 06/2010 09/2010 12/2010 6 Thi công và lắp đặt thiết bị phần nội, ngoại thất 06/2010 12/2010 7 Bàn giao, đưa công trình vào vận hành 12/2010 Dây chuyền sử dụng và tổ chức mặt bằng không gian chức năng: hạng mục tòa nhà chính cao 21 tầng nổi và 2 tầng hầm + Tầng hầm 1+2 dành cho gara ôtô, khu kỹ thuật, kho + Tầng 1 bao gồm nhóm sảnh( khu văn phòng, căn hộ..) và khu thương mại + Tầng 1M, 2 và 3 là khu thương mại + Tầng 4,5,6, 7 và khu văn phòng + Tầng 7M là tầng kỹ thuật + Tầng 8 đến 21 là khu căn hộ, trong đó tầng 21 và 21M dành cho khối căn hộ cao cấp Thị trường của dự án Sơ lược về thị trường bất động sản Hà Nội Việc mở rộng địa giới Hà Nội sẽ tạo cơ hội xây dựng một quy hoạch thống nhất cho thành phố và các vùng lân cận,đồng thời thu hút ngày càng nhiều các nhà đầu tư nước ngoài với các dự án lớn vào thị trường bất động sản tương lai.Theo nghiên cứu mới của công ty CB Richard Ellis về tình hình thị trường bất động sản tại Hà Nội quý III/2008: Văn phòng cho thuê: Giá thuê trung bình của các văn phòng hạng A,B tăng nhẹ.Tỉ lệ trống của các văn phòng giảm.Diện tích cho thuê của một số văn phòng mới chưa đạt như mong đợi. Giá văn phòng cho thuê tại Hà Nội được đẩy lên cao là do nhu cầu,trong khi đó nguồn cung cho thị trường còn khan hiếm.Trong quý I,tổng cung văn phòng hạng A chỉ có tòa nhà Á Châu (3.100m2,toà nhà Suncity (5000m2), cung cho văn phòng hạng B chỉ có VietTower (10.500m2).Những tòa nhà này khi đi vào sử dụng đã đưọc thuê hết. Theo dự báo của CBRE thị truờng văn phòng cho thuê tại Hà Nội sẽ tiếp tục sôi động cho tới năm 2010, tỷ lệ mặt bằng trống thấp (2%), các nguồn cung mới sẽ nhanh chóng được thuê hết, các khách hàng có xu hướng thuê với diện tích lớn. Thị trường bán lẻ: Thị trường bán lẻ Việt Nam vẫn hấp dẫn các nhà đầu tư nưóc ngoài. Theo đánh giá của Nielsen, người tiêu dùng Việt Nam nằm trong nhóm “ lạc quan nhất “ xếp thứ 9 sau một số quốc gia như Nauy, Ấn Độ … Đây là thời điểm chin muồi để đầu tư vào Việt Nam Tổng diện tích sàn bán lẻ khoảng 100.000m2 tại 13 trung tâm thương mại, khu mua sắm , phần lớn tập trung tại quận Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng. Hiệu suất cho thuê gần 90%. Giá thuê khu vực ngoài trung tâm 25-26 USD/ m2/ tháng. Việc thiếu vắng các khu thương mại hiện đại , đạt tiêu chuẩn sẽ khiến các nhà bán lẻ phải tìm kiếm các cửa hàng mặt phố. Các nhà bán lẻ trong và ngoài nước sẽ tiếp tục mở rộng các địa điểm bán lẻ để tăng thị phần. Nhà ở: Thị trường căn hộ tại Hà Nội chủ yếu tập trung chính vào 03 thành phần chính sau: - Các căn hộ cao cấp phục vụ người giàu và các chuyên gia nước ngoài - Căn hộ trung bình phục vụ người Việt Nam - Các căn hộ riêng và biệt thự đơn lập Hầu hết các căn hộ được xây dựng vào những năm cuối của thập kỷ 90 trước thời kỳ khủng hoảng tài chính Châu Á. Hiện tại thì tỷ lệ chiếm chỗ của các khu căn hộ cao cấp đạt 94%. Từ năm 2004, tỷ lệ chiếm chỗ cao nhưng vẫn thiếu nguồn cung các khu căn hộ cao cấp. Theo nghiên cứu mới của Công Ty CRRE, nhu cầu căn hộ cao cấp vẫn tăng mạnh trong khi nguồn cung thì ít: - Các căn hộ cao cấp đều bán được với giá cao hoặc cho thuê với giá cao - Nguồn cung căn hội cao cấp rất thấp - Nhu cầu về căn hộ cao cấp đang tăng cao do tăng nguồn vốn đầu tư trực tiếp, tăng số lượng người ở đoàn ngoại giao, tăng mối lien kết quốc tế Tuy phần lớn người dân đều tìm kiếm mua căn hộ với giá trung bình nhưng do nguồn cung căn hộ cao cấp còn ít nên cầu vẫn cao và giá cả có xu hướng ngày càng tăng. Nhận định về thị trường nhà chung cư thời gian tới, giới chuyên gia cho rằng sẽ không có biến động lớn về lượng căn hộ bán ra. Thời gian qua, những ai có nhu cầu bán nhà đều tung hàng ra thị trường, còn những căn hộ mới thì không đáng kể vì trong năm 2007 chỉ có một số dự án chung cư mới được khởi công. Ngoài ra, theo tinh thần luật đất đai, những dự án xây dựng nhà để kinh doanh phải tham gia đấu thầu đất. Bên cạnh đó, khi tiến hành giải phóng mặt bằng thực hiện dự án, các chủ đầu tư phải đền bù cho người bị thu hồi đất theo giá sát giá thị trường, cùng với mức giá nguyên vật liệu đang tăng cao trở lại…điều này khiến cho giá nhà chung cư khó có thể giảm so với giá hiện tại. Hiệu quả kinh tế + Doanh thu, chi phí và lợi nhuận trong 20 năm sau thu của dự án (theo phụ lục số 01) Công ty đã lên dự toán doanh thu và chi phí cho 20 năm khi dự án đưa vào sử dụng (dự kiếm từ năm 2012). Doanh thu của dự án có thể chia làm 2 phần chính: Doanh thu từ việc bán căn hộ: Công ty dự kiến bán toàn bộ căn hộ trong vòng 3 năm sau khi dự án hoàn thành, tổng doanh thu từ việc bán căn hộ dự tính đạt 245 tỷ đồng. Doanh thu từ việc cho thuê trung tâm thương mại và văn phòng: Công ty đã dự tính nguồn thu trong 20 năm cho thuê toà nhà. Tổng doanh thu từ việc cho thuê trong vòng 20 năm dự tính là: hơn 800 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế: Lợi nhuận sau thuế 3 năm đầu của dự án đều đạt mức trên 17%, đặc biệt năm thu thứ 3 đạt trên 48% do công ty sẽ bán toàn bộ cắn hộ của toà nhà. Các năm sau đó tỷ lệ lợi nhuận cũng tăng dần tử 6% tời gần 30%. Đây là tỷ lệ lợi nhuận đáng tin cậy khi căn cứ vào khả năng sinh lời của dự án và vị trí đầy triển vọng của tòa nhà. Như vậy, với vốn đầu tư ban đầu là: 273 tỷ đồng, và tỷ lệ sinh lời hàng năm đạt mức tăng trưởng ổn định, + Giá thành và tính khả mại của dự án: TT Nội dung Giá trị A Các hạng mục căn hộ để bán 1 Giá bán căn hộ giả định 27.000.000đ/ m2 2 Thời gian thu hồi vốn 3 năm B Các hạng mục thuộc phần cho thu 1 Khấu hao nhà xưởng 20 năm 2 Khấu hao thiết bị 10 năm 3 Giá cho thuê gara ô tô 50$/ tháng/ chỗ 4 Giá cho thuê gara xe máy 5$/ tháng/ chỗ 5 Giá cho thuê TT Thương mại, VP 30$/ tháng/m2 6 Thời gian thu hồi vốn 5 năm, 1 tháng, 24 ngày Nhận xét: nhìn chung, giá thành bán và cho thuê căn hộ cao cấp so với thị trường bất động sản Hà Nội hiện tại là phù hợp, tuy nhiên, nhà đầu tư hoàn toàn có thể mong đợi một giá thành cao hơn trong 3 năm tới do 2 lý do: quy hoạch thành phố đang mở rộng và phát triển về phía dự án triển khai, chính vì vậy giá thành khu vực dự án sẽ tăng mạnh trong thời gian gần. Lý do thứ hai là xu thế của thị trường, thị trường đang ở giai đoạn đóng băng nhưng 3 năm tới, cùng với sự khôi phục của nền kinh tế sau khủng hoảng, giá bất động sản sẽ tăng. Vậy bản dự toán của dự án là có tính thực tiễn cao và hoàn toàn có thể sinh lời trong thực tế. + Giá trị hiện tại thuần NPV và tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR NPV: 2.683.416.630 đồng. NPV của dự án là một số dương, vì vậy dự án có hiệu quả và có thể thực hiện. IRR: 14,233% > 14% (laĩ suất chiết khấu). Chính vì vậy có thể kết luận tính khả thi của dự án. Thời gian thu hồi vốn: 5,15 năm. Đây là thời gian thu hồi vốn có thể chấp nhận. Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị Cầu sắt Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị Cầu sắt, thành phố Pleiku được sự cho phép của Chủ tịch UBND tỉnh Gia Lai cho phép đầu tư giao cho Công ty cổ phần đầu tư, thương mại và dịch vụ TKS làm chủ đầu tư dự án. Nội dung đầu tư xây dựng - Xây dựng mới, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật toàn bộ khu đô thị Cầu sắt và xây dựng nhà ở, xây dựng công trình công cộng và dịch vụ. - Các công trình kinh doanh dịch vụ được quy hoạch trong khu đô thị bao gồm: + Trụ sở liên cơ quan + Chợ trung tâm và thương mại + Khu khách sạn_thể thao, giải trí - Các công trình công cộng được quy hoạch trong khu đô thị ( mẫu giáo, bệnh viện…) Khai thác và sử dụng quỹ đất - Phần đất được phép kinh doanh chuyển nhượng sau khi xây dựng công trình có tổng diện tích là 171.634 m2 được khai thác và sử dụng gồm: 31.029m2 đất dự kiến dành cho tái định cư, 7.996m2 dành cho chợ và trung tâm thương mại, 4.659m2 làm trụ sở liên cơ quan và phần còn lại 123.192m2 làm đất kinh doanh nhà ở. - Phần còn lại xây dựng công trình công cộng gồm 4.489m2 Thị trường của dự án Trong những năm gần đây, cùng với xu thế hát triển chung của cả nước, kinh tế của tỉnh Gia Lai nói chung và thành phố Pleiku nói riêng đã đạt được những kết quả đáng kể. Bộ mặt đô thị của thành phố có nhiều thay đổi, tốc độ đô thi hóa diễn ra tương đối nhanh chóng. Do đó nhu cầu về nhà ở, thương mại- dịch vụ, giải trí sẽ tăng nhanh, đòi hỏi phải có các dự án phát triển Khu đô thị mới. Dự án khu đô thị Cầu Sắt, thành phố Pleiku là một trong những dự án triển khai sớm trong quy hoạch phát triển đô thị của thàh phố, với hệ thống hạ tầng đồng bộ, hoàn chỉnh kiến trúc cảnh quan đẹp, đồng thời có vị trí thuận lợi với nhiều công trình phúc lợi công cộng và dịch vụ chắc chắn sẽ thu hút được sự quan tâm và đầu tư của các tổ chức và cá nhân trong và ngoài tỉnh, khả năng kinh doanh sẽ rất thuận lợi và tính cạnh tranh cao. Kế hoạch kinh doanh đất của dự án: Theo quy hoạch chi tiết cơ cấu sử dụng đất đã được UBND tỉnh Ga Lai phê duyệt, quỹ đất trong dự án mà công ty được phép chuyển nhượng (kinh doanh và tái định cư) là 171.634 m2 bao gồm: đất ở liền kề và đất biệt thự 154.221m2; đất dự kiến dành cho tái định cư 31.029 m2, đất khu chợ 7.996m2, đất khu khách sạn thể thao giải trí 4.758m2; đất trụ sở liên cơ quan 7.996m2. Theo khung giá đất theo quyết định của UBND tỉnh Gia Lai áp dụng cho việc đền bù GPMB đối với khu vực dự án cao nhất là 2.000.000đ/m2, thấp nhất là 800.000 đ/m2. Qua điều tra, trên thực tế giá trị chuyển nhượng trong điều kiện chưa có hạ tầng kỹ thuật đã cao hơn mức giá theo khung giá khoảng 15-20%. Với tổng mức đầu tư hạ tầng của toàn dự án là 291.007.000.000đ và tổng diện tích đất được chuyển nhượng là 171.634m2. Giá gốc của đất đã đầu tư hạ tầng = tổng chi phí đầu tư cho 1m2 đất được chuyển nhượng (kinh doanh và tái định cư) = 291.007.000.000/171.634 = 1.696.000đ/m2 Hiệu quả kinh tế + Doanh thu, chi phí và lợi nhuận của dự án: BẢng phân tích hiỆu quẢ kinh tẾ cỦa dỰ án Đơn vị : nghìn đồng TỔng doanh thu 624.786.606 TỔng chi phí 551.160.753 - Lãi trước thuế 73.679.853 - Thuế VAT+ Thuế và chi phí chuyển nhượng 62.478.661 - Thuế thu nhập doanh nghiệp 1.400.149 - Thực lãi của chủ đầu tư dự án 9.801.043 Đóng góp cho ngân sách nhà nưỚc - Thuế VAT 62.478.661 - Thuế thu nhập doanh nghiệp 1.400.149 - Tổng cộng 63.878.810 Nhìn chung với thu nhập sau thuế 63,9 tỷ, tương đương hơn 10% doanh thu và hơn 15% tổng chi phí bỏ ra, đây là một kết quả khả quan về hiệu qủa kinh doanh của dự án. Tuy nhiên, trong dự án đầu tư, công ty chưa có phương án cụ thể để phân bổ, sử dụng và thu hồi nguồn vốn, nên rất khó để đánh giá tính khả thi của dự án cũng như dự đoán khả năng và thời hạn thu hồi vốn của dự án. + Giá thành và tính khả mại của dự án Kế hoạch giá đất và doanh thu từ kinh doanh đất của dự án được xây dựng như sau: BẢNG KẾ HOẠCH GIÁ ĐẤT ĐÃ CÓ HẠ TẦNG KỸ THUẬT VÀ DOANH THU STT Nội dung Đơn vị Thành tiền I/1 Chi phí đầu tư hạ tầng cho 1m2 đất kinh doanh 1000đ 1.696 2 D.tích đất được phép xdựng, KD, chuyển nhượng. M2 171.634 II Giá đất dành cho tái định cư M2 17.642 1 Giá thành BQ/m2 1000đ 1.950 2 Doanh thu 1000đ 34.398.996 III Giá kinh doanh đất ở Vị trí K1( thuận lợi nhất) M2 15.884 1 Giá thành BQ/m2 1000đ 2.119 2 Doanh thu 1000đ 33.664.332 Vị trí K2 M2 47.592 1 Giá thành BQ/m2 1000đ 2.035 2 Doanh thu 1000đ 96.831.200 Vị trí K3 M2 85.677 1 Giá thành BQ/m2 1000đ 2.001 2 Doanh thu 1000đ 171.414.032 IV Giá đất công trình công cộng bình quân M2 4.839 1 Giá thành BQ 1m2 đất công trình công cộng 1000đ 1.950 2 Doanh thu 1000đ 9.435.254 TỔNG DOANH THU 1000đ 345.743.814 Nhận xét: Nhìn chung, giá bán đất của dự án so với giá thị trường tại thời điểm lập dự án (năm 2006) là hợp lý. Tuy nhiên, thời điểm hiện tại đã có một số thay đổi về thị trường cũng như giá cả tại khu vực của dự án. Cụ thể là: Giá cả: Kể từ năm 2006, giá cả của các khu đô thị của thành phố Pleiku có tăng đáng kể, theo số liệu thống kê, giá cả trung bình 1 m2 đất trong thành phố lên tới 8-10 triêụ đ/m2. Khu vực đầu tư của dự án tuy không phải là khu vực trung tâm nhưng giá cả rao bán trên thị trường cung đạt mức trên 4 triệu đ/m2. Chính vì vậy, doanh thu từ việc bán đất của công ty sẽ có nhiều thay đổi so với bản dự toán. Thị trường: Tuy giá đất của thành phố Pleiku không ngừng tăng trong một vài năm gần đây nhưng số lượng các dự án xây dựng khu đô thị cũng tăng nhanh đánh kể. Chỉ kể đến khu vực giáp với dự án Khu đô thị Cầu Sắt của Công ty ITASCO cũng có 2 dự án xây dựng khu đô thị đang bắt đầu triển khai. Việc này cũng tạo cho dự án của công ty sẽ găjp nhiều khó khăn trong việc bán toàn bộ số đất bán của dự án. Tuy nhiên, dự án Khu đô thị Cầu Sắt được khởi công và xây dựng đầu tiên trong các dự án đang thực hiện, chính vì vậy ITASCO vẫn có lợi thế để bán đất dự án trong thời gian sớm hơn, giúp thòi gian thu hồi vốn cũng được rút ngắn. Tiến trình thực hiện dự án Dự án thực hiện được 2 năm và đang trong quá trình hoàn thiện 1 phần. Tuy năm 2008 là một năm khó khăn đối với nhiều doanh nghiệp nhưng tiến trình của dự án vẫn được đảm bảo. Công ty cũng đã hoàn thành việc đền bù, giải toả. Công trình đang trong quá trình xây dựng móng, cốt và đã có nhiều khách hàng tỏ ý muốn tham gia dự án. Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị Vĩnh Thái( giai đoạn I) Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị Vĩnh Thái nhằm từng bước thực hiện và cụ thể hoá đồ án quy hoạch chung Thành phố Nha Trang nói chung và Khu đô thị Vĩnh Thái nói riêng. Hình thành khu đô thị nhằm mở rộng ranh giới trung tâm thành phố, nâng cao đời sống tinh thần, văn hóa và vật chất của toàn bộ dân cư sinh sống tại khu vực. Đặc điểm công trình và nội dung đầu tư xây dựng - Vị trí : Giai đoạn 1 của dự án hạ tầng kỹ thuật khu đô thị Vĩnh Thái có diện tích 189,48 ha nằm trong quy hoạch Khu Đô thị Vĩnh Thái 241ha đã được phê duyệt quy hoạch thuộc địa phận xã Vĩnh Thái và xã Vĩnh Hiệp, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà: Khu đất giáp với: Phía Bắc giáp tuyến đường điện 110KV, đường sắt và khu dân cư dọc theo đường 23/10. Phía Nam giáp đường Phong Châu và khu công viên phía Tây đường Lê Hồng Phong Phía Đông giáp với sông Quán Trường và khu dân cư phía Tây Lê Hồng Phong II. - Diện tích: Tổng diện tích đất trong ranh giới quy hoạch: 241 ha, trong đó bao gồm: Diện tích đất giao thông đối ngoại: 18,23 ha Diện tích đất giữ lại chỉnh trang : 12,97 ha Diện tích đất thiết kế quy hoạch : 209,8 ha Thị trường của dự án Dự án đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu đô thị Vĩnh Thái nhằm từng bước thực hiện và cụ thể đồ án quy hoạch chung Thành phố Nha Trang nói chung và Khu đô thị Vĩnh Thái nói riêng. Tạo nên một khu dân cư đô thị mới hiện đại, văn minh và mỹ quan. Thị trường của Khu đô thị Vĩnh thái nhằm 2 mục đích: Phục vụ nâng cao đời sống cho khu dân cư tại khu vực, đáp ứng nhu cầu về nhà ở có quy hoạch của nhân dân thành phố. Phục vụ nhu cầu mua nhà và biệt thự để nghỉ ngơi, thư giãn của nhân dân các thành phố khác muốn có một nơi thư giãn riêng tại Nha Trang. Nhu cầu này càng tăng cao khi thu nhập của người Việt Nam trong nước cũng như nước ngoài đang tăng, đồng thời sự ô nhiễm nghiêm trọng của các thành phố lớn cũng làm cho nhu cầu của một nơi thư gian, nghỉ mát của nhân dân thành phố tăng nhanh. Nha trang được coi là một trong các thành phố có tốc độ phát triển nhanh nhất hiện nay, nhu cầu về nhà ở cũng như các khu nghỉ dưỡng đang tăng nhanh cùng với mật độ khách du lịch tới thành phố biển. Khu đô thị Vĩnh hái là một dự án đầy tiềm năng của công ty cổ phần đầu tư, thương mại và dịch vụ TKS trong vài năm qua. Được bắt đầu năm 2006, dự kiến hoàn thành năm 2011 và sẽ đưa khu đô thị Vĩnh Thái trở thành khu đô thị kiểu mẫu cho các thành phố du lịch tại Việt Nam. Nội dung đầu tư xây dựng Công ty đã tính toán chuẩn xác nhu cầu sử dụng đất, đề nghị Uỷ ban Nhân dân tỉnh Khánh Hoà chính thức giao đất để Công ty đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị. Sau khi tính toán sơ bộ, công ty phân kì đầu tư Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị Vĩnh Thái làm 2 giai đoạn: giai đoạn I có diện tích 188,50 ha; giai đoạn II có diện tích 52,50 ha. Phân tích kinh tế dự án BẢng tính giá thành hàng năm Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Cộng 79.179.133.428 89.684.552 105.511.238 121.337.923 131.889.047 527.556.189 151.011.441 151.011.441 3.260.983 3.695.780 4.347.977 5.000.173 5.434.971 21.739.884 10.504.613 11.905.228 14.006.150 16.107.073 17.507.688 70.030.751 6.250.000 5.570.000 5.000.000 4.250.000 3.750.000 25.000.000 12.007.702 0 0 0 0 12.007.702 262.168.167 111.035.560 128.865.365 146.695.170 158.581.706 807.345.968 BẢng phân bỔ vỐn vay và lãi vay ngân hàng hàng năm Tên hạng mục Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 K.phí xây lắp 79.133.428 89.684.552 105.511.238 121.337.923 131.889.047 527.556.189 K.phí đền bù giải toả 151.011.441 151.011.441 C.phí tư vấn&quản lý 3.260.983 3.695.780 4.347.977 5.000.173 5.434.971 21.739.884 Phí dự phòng 10.504.613 11.905.228 14.006.150 16.107.073 17.507.688 70.030.751 C.phí tiếp thị& q.cáo 6.250.000 5.750.000 5.000.000 4.250.000 3.750.000 25.000.000 Nhu cầu vay vồn 250.160.465 111.035.560 128.865.365 146.695.170 158.581.706 795.338.266 Hệ số quay vòng vốn 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 Vốn vay hàng năm 125.080.232 0 0 0 0 125.080.232 Nợ tích lũy 125.080.232 0 0 0 0 125.080.232 Trả nợ 100% tiền vay 125.080.232 0 0 0 0 125.080.232 Lãi vay( 9,6%/năm) 12.007.702 0 0 0 0 12.007.702 + Phân tích tính khả thi và khả năng sinh lời của dự án HẠN MỤc Năm 1 năm 2 năm 3 năm 4 năm 5 CỘng Dự kiến tỷ lệ doanh thu năm/ Tổng khai thác 35% 25% 20% 15% 5% 100% Doanh thu hàng năm 419.14.575 299.386.125 239.58.900 179.631.675 59.877.255 1.197.544.500 Gía thành hàng năm 262.168.167 110.035.560 128.865.365 146.695.170 158.581.706 807.345.968 Thuế CQ sử dụng đất(4%) 16.765.623 11.975.445 9.580.356 7.185.267 2.395.089 47.901.780 Dự phòng phí hoạt động kinh doanh sau đầu tư( 1% doanh thu) 4,191,405.75 2,993,861.25 2,395,089.00 1,796,316.75 598,772.55 11.975.445 Lãi góp 140.206.785 176.375.120 101.063.179 25.751.238 -101.099.570 330.321.307 Chi phí xây dựng kè 50,000,000.00 50,000,000.00 50,000,000.00 50,000,000.00 50,000,000.00 250,000,000.00 Thực lãi trước thuế 86,015,379.25 124,381,258.75 48,668,090.00 - 26,045,078.75 - 151,698,312.55 80.321.307 Thuế TNDN( 28%) 24,084,306.19 34,826,752.45 13,627,065.20 - 7,292,622.05 - 42,475,527.51 22.489.966 Laĩ ròng 61,931,073.06 89,554,506.30 35,041,024.80 -18,752,456.70 -109,222,785.04 57.831.341 Tuy đây là dự án đầu tư bất động sản nhưng công ty thực hiện dự án theo hướng vừa đầu tư vừa khai thác và bán một phần đất để thu hồi vốn. Có thể thấy lợi nhuận sau thuế dự tính của dự án sau 5 năm là hơn 57 tỷ đồng. So với mức Tổng đầu tư là hơn 807 tỷ đồng, tỷ lệ lợi nhuận chưa đến 7.2% là tương đối khiêm tốn so với môt dự án đầu tư khu đô thị mới. Tuy nhiên. Có thể vấn đề có thể giải thich dựa vào tiến trình của dự án, thực tế đây mới là đây là bản dự toán giai đoạn 1 của dự án nên một phần doanh thu của dự án còn phụ thuộc vào giai đoạn II. Có thể khẳng định doanh thu của khu đô thị sẽ cao hơn khi toàn bộ dự án được hoàn thành. + Giá thành và tính khả mại của dự án Giá đất khu đô thị Vĩnh Thái đã được UBND tỉnh Khánh Hoà phê duyệt tại tờ trình số 293/TC-VG ngày 01/03/06 là 1.200.000đ/m2 (giá đất này được tính chung cho cả đất liên kế và đất nhà vườn biệt thự trong Khu đô thị). Tổng kinh phí thu được từ việc chuyển nhượng quỹ đất giai đoạn I của khu đô thị Vĩnh Thái là: STT Hạng mục Diện tích (m2) Giá dự kiến (đồng) Doanh thu dự kiến (đồng) 01 Đất liên kế 835.900 1.200.000 1.003.080.000 02 Đất ở nhà vườn- biệt thự 51.170 1.200.000 61.404.000 Tổng cộng 1.064.484.000 Nhận xét: Đây là bản dự toán giá thành được làm từ năm 2006, tuy nhiên đến nay đã có nhiều sự thay đổi về giá thành và thị trường của khu đất đô thị. Về giá cả, giá cả thời điểm thá 09/2008 của khu đất liên kế thuộc dự án đã được người mua đăng ký mua với giá 1.600.000/m2. Như vậy, doanh thu bán đất thực tế của dự án có thể lớn hơn nhiều so với doanh thu bán đất dự kiến. Ngoài ra, thu nhập của người dân đang tăng nhanh từ sau năm 2007, chính vì vậy giá dịch vụ của các khu đô thị cũng tăng đáng kể, tổng doanh thu khi khu đô thị đưa vào hoạt động cũng vì vậy mà sẽ thay đổi ít nhiều. Tình hình thực hiện dự án Dự án khu đô thị Vĩnh Thái I được bắt đầu năm 2005 và đang trong quá trình thực hiện. Trong thời gian 3 năm qua, dự án đã có được một số thuận lợi cũng như những bất cập phát sinh như: - Thuận lợi: + Tuy dự án chỉ mới ở giai đoạn đầu thi công nhưng nhiều nhà đầu tư đã sẵn sàng trả trước để mua đất dự án, đồng thời giá đất dự án đã tăng hơn 1,2 lần so với dự tính của công ty. Đặc biệt trong nửa cuối năm 2007, do sự tăng đột biến của giá đất cả nước, giá đất của dự án đã tăng 1,4 lần và 15% đất dự án đã được bán trước cho một vài nhà đầu tư bất động sản. + Giá nguyên vật liệu giảm mạnh trong năm 2008 đã giảm chi phí, tạo điều kiện tốt cho việc thi công công trình cũng như đẩy nhanh tiến độ dự án. + Do Nha Trang đang là điểm du lịch hấp dẫn với không chỉ khách nước ngoài mà còn là nơi nghỉ cuối tuần lý tưởng cho một số người Việt Nam có thu nhập cao. Chính vì vậy, các khu vực xung quanh khu đô thị Vĩnh Thái cũng đã được quy hoạch và thi công, điều này tạo điều kiện tốt cho việc phát triển của khu đô thị khi hoàn thành. - Khó khăn + Thời gian đầu của dự án đã gặp phải khó khăn trong việc san lấp mặt bằng, địa chất không ổn định đã làm tiến trình dự án chậm lại + Laĩ suất ngân hàng tăng đột xuất đã làm cho dự án gặp không ít khó khăn trong việc thi công. Điều này cũng một phần làm tăng chi phí dự án. Tuy nhiên, dự án đã hoàn thành được ½ và công ty đã bắt đầu thu được 1 phần vốn từ việc bán đất dự án, cụ thể là 231 tỷ đồng (không có trong kế hoạch trước đó của công ty) Chương V: ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ tình hình DỰ ÁN và MỘT VÀI đỀ XUẤT NhẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ DỰ ÁN ĐẦU TƯ CỦA CÔNG TY cỔ phẦn đẦu tư, thương mẠi và dỊch vỤ Than khoáng sẢn - TKV Thành tựu đạt được tại thời đỉểm hiện tại Đối với dự án toà nhà ITASCO TOWER: Hiện tại dự án đã hoàn thành mọi thủ tục xây dựng và đang trong giai đoạn vay vốn và chờ giải ngân. Đối với dự án Khu đô thi Cầu Sắt: Khu đô thị đang trong quá trình hoàn thiện móng cốt, sử dụng gần 30% tổng vốn đầu tư của dự án. Khu đô thih đang trong giai đoạn Đối với dự án Khu đô thị Vĩnh Thái: dự án đã hoàn thành được ½ và công ty đã bắt đầu thu được 1 phần vốn từ việc bán đất dự án, cụ thể là 231 tỷ đồng. Những khó khăn trong quá trình triển khai dự án Vấn đề vốn: Do các dự án của Công ty đều là các dự án lớn, nguồn vốn tự có của doanh nghiệp nhỏ so với nguồn vốn vay từ các Ngân hàng, chính vì vậy vấn đề chậm trễ giải ngân nguồn vốn của ngân hàng có ảnh hưởng lớn tới tiến độ cũng như hiệu quả dự án. Kế hoạch vay vốn cho các dự án của ITASCO cụ thể là: BẢng phân bỔ vỐn vay và lãi vay ngân hàng hàng năm Tên hạng mục Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 K.phí xây lắp 79.133.428 89.684.552 105.511.238 121.337.923 131.889.047 527.556.189 K.phí đền bù giải toả 151.011.441 151.011.441 C.phí tư vấn&quản lý 3.260.983 3.695.780 4.347.977 5.000.173 5.434.971 21.739.884 Phí dự phòng 10.504.613 11.905.228 14.006.150 16.107.073 17.507.688 70.030.751 C.phí tiếp thị& q.cáo 6.250.000 5.750.000 5.000.000 4.250.000 3.750.000 25.000.000 Nhu cầu vay vồn 250.160.465 111.035.560 128.865.365 146.695.170 158.581.706 795.338.266 Hệ số quay vòng vốn 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 Vốn vay hàng năm 125.080.232 0 0 0 0 125.080.232 Nợ tích lũy 125.080.232 0 0 0 0 125.080.232 Trả nợ 100% tiền vay 125.080.232 0 0 0 0 125.080.232 Lãi vay( 9,6%/năm) 12.007.702 0 0 0 0 12.007.702 Theo bảng kế hoạch vay vốn nay, có thể thấy lãi suất ngân hàng có nhiều thay đổi tại các thời điểm vốn giải ngân của ITASCO. Thực tế trong hơn 2 năm thực hiện 2 dự án: Khu đô thị Vĩnh Thái và Cầu Sắt, công ty đã gặp khá nhiều khó khăn trong việc thu xếp nguồn vốn. - Lãi vay tăng cao: Trên thực tế không chỉ các dự án đầu tư của ITASCO gặp phải khó khăn về vấn đề lãi vay, đây là vấn đề mà hầu hết các dự án bất động sản trong thời kỳ này đều gặp phải. Tính đến thời điểm quý 1 năm 2009, tuy lãi suất cho vay đã có chiều hướng giảm nhưng các công ty đầu tư đều không mấy lạc quan vào động thái này. Lãi vay tăng cao không chỉ ảnh hưởng đến giá thành đầu vào của sản phẩm, bên cạnh đó còn làm cho xu hướng mua thêm nhà trong dân cư cũng giảm, đồng thời sẽ càng có it nhà đầu tư bất động sản nhỏ lẻ có vốn để kinh doanh bất động sản. Chính vì vậy, lãi vay cũng ảnh hưởng nghiêm trọng tới đầu ra của các dự án bất động sản hiện nay. Tiến trình giải toả của dự án.: Tuy cả 2 khu đô thi Vĩnh Thái và Cầu Sắt đều đã gần như hoàn tất quá trình giải toả nhưng vẫn còn một số bất cập và vướng mắc mà công ty vẫn đang phải giải quyết với dân cư xung quanh các khu đô thị. Theo báo cáo gần đây nhất của công ty, hiên tại quá trình giải toả và san lấp của dự án Khu đô thị Vĩnh Thái đang phải ngưng lại do sự thoả thuận đền bù của công ty với một số dân cư chưa được thống nhất. Tuy chỉ là một sự tranh chấp nhỏ so với quy mô của dự án nhưng dự án vẫn bị chậm so với kế hoạch đẫ đề ra. Việc quản lý dự án chưa được chặt, vẫn còn nhiều sơ hở dẫn đến thất thoát tài sản trên địan bàn triển khai dự án: Tuy ITASCO là chủ đầu tư dự án và cũng đảm nhiệm hầu hết các hoạnt động trong quá trình triển khai dự án nhưng do một số nguyên nhân như: bộ máy quản lý cấp cơ sở yếu kém, khoảng cách về không gian với trụ sở chính hay vấn đề kiểm soát và lưu kho nguyên vật liệu nhiều sơ hở...Việc này dẫn đến sự thất thoát đáng kể trong tài sản lưu động của các dự án. Ngoài ra, do quá trình triển khai dự án kéo dài, thường xuyên diễn ra việc ngừng trệ thi công (do thiếu vốn giải ngân hoặc thủ tục...), cũng dẫn đến nhiều thất thoát về nguyên vật liệu tại công trường thi công của các dự án. Đối thủ cạnh tranh: Như đã đề cập trên chương IV, hiện nay các dự án của ITASCO gặp rất nhiều sự cạnh tranh trên cùng 1 địa bàn và mục tiêu thị trường. Chỉ tính riêng trong năm 2007, bên cạnh khu Đô thị Vĩnh Thái của ITASCO đã có thêm 2 dự án xây dựng khu đô thị trong cùng một khu vực tại Thành phố Nha Trang. Điều này khiến công ty phải cân nhắc lại về giá cả và hiệu quả đầu ra của dự án. Giá nguyên vật liệu thay đổi thất thường: Chỉ tính riêng trong 2 năm 2007 và 2008, giá nguyên vật liệu xây dựng đã thay đôưi tăng giảm tới hơn 50%. Việc này nhìn sơ bộ có thể la ảnh hưởng tốt tới hiệu quả kinh tế của dự án tuy nhiên cũng chuă phải là một thuận lợi cho dự án. Có thể giải thích vấn đề này theo khía cạnh thị trường và cạnh tranh. Khi ITASCO có thể hạn giá thành và chi phí sản phẩm thì các công ty đối thủ của ITASCO cũng vây, và nếu giá hạ đúng thời điểm mà công ty đối thủ của ITASCO có nhiều chi phí và nhu cầu về nguyên vật liệu hơn thì rõ ràng đối thủ của ITASCO đã chiếm ưu thế và tận dụng việc xuống giá của thị trường hiệu qủa hơn. Và điều này cũng đồng nghĩa với việc khả năng cạnh tranh về giá của ITASCo là thấp hơn đối thủ. - Thị yếu của khách hàng thay đổi: Đây có thể coi là rủi ro rất lớn cho hai dự án khu đô thị hiệ tại của ITASCO. Tuy Nha Trang đang là điểm thu hút du khách lơn nhất Việt Nam nhưng tình hình có thể thay đổi bất cứ thời điểm nào cho đến khi dự án Khu đô thị Vĩnh Thái đưa vào sử dụng. Điều này cũng tương tự cho khu Đô thị Cầu Sắt. Nếu thị yếu của người dân về mua nhà để nghỉ cuối tuần hoặc sống trong khu đô thị có quy hoạch giảm xuống thì có nghĩa khu đô thị sẽ rất khó để được đưa vào sử dụng tàon bộ diện tích, hay nói cách khác, khả năng sinh lời và thu hồi vốn cũng giảm mạnh. Những thay đổi khách quan nhằm nâng cao hiệu quả dự án Hỗ trợ từ chính phủ : Trong tình hình suy thoái của nền kinh tế thế giới nói chung cũng như Việt Nam nói riêng, thị trường bất động sản của Việt Nam đã đóng băng hơn 1 năm qua và rất cần một động lực đê thúc đẩy thị trường khởi sắc lại. Nhà nước là cơ quan có công cụ mạnh nhất để phá tan tảng băng bất động sản hiện nay, các công cụ nhà nước có thể áp dụng như: + Hỗ trợ lãi suất cho doanh nghiệp đầu tư bất động sản + Hỗ trợ cho vay mua nhà ở giành cho những người có thu nhập trung bình và thấp. Bên cạnh đo, nhà nước có thể giảm thuế mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở để kích thích thị trường bất động sản. + Quản lý chặt việc mua bán bất động sản, quy định cung giá trần cho mỗi khu đô thị, kinh tế theo mức phù hợp với thị trường. Việc này có thể hạn chế việc bất động sản bị nâng giá quá cao, giá “ảo” quá cao so với giá thực cũng là một nguyên nhân kìm lại sự ấm lên của thị trường. + Nhà nước cần có nhiều chính sách hỗ trợ để bình ổn giá cả cũng như kiềm chế lạm phát. Tuy đây là một hoạt động mang tính vĩ mô nhưng nếu nhà nước có những kế hoạch quản lý và quy hoạch cụ thể, thì việc này cũng góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển theo hướng bền vững. Một vài thay đổi cần có của công ty nhằm cải thiện tình hình dự án - ITASCO cần chú trọng hơn đến vấn đề quản lý đầu vào và thu chi rõ ràng và cụ thể hơn. Nhũng dự án tuy đã được đưa vào thực hiện nhưng vẫn còn nhiều thông tin chưa rrõ ràng và chưa có hệ thống quản lý rủi ro các dự án một cách cụ thể, công ty cần thường xuyeen giám sát quá trình thi công của công trình và yêu cầu các ban quản lý dự án lập báo cáo thường xuyên về việc triển khai dự án. Đồng thời, công ty cũng cần giám sát và quản lý quy trình sử dụng vốn của dự án hiệu quả hơn: qua các bản thảo của dự án có thể nhận thấy kế hoạch tài chính của dự án chưa được cụ thể. Cần đầu tư vào công tác tiếp thị cho các dự án khu đô thị mạnh hơn. Tính cho đến nay, tuy dự án chưa hoàn thành nhưng công ty cần tiếp thị hình ảnh khu đô thị và những thu hút của khu đô thị tới khách hàng. Việc này sẽ tạo thuận lợi cho việc bán đất và nhà ở của khu đô thị trong thời gian ngắn. Bên cạnh đó, công ty cũng cần chủ động thu xếp nguồn vốn đúng thời gian để tránh tình trạng ngừng trệ chờ nguồn vốn. Việc này công ty nên phối hợp thường xuyên với các ngân hàng để tính toán phân bổ và thu xếp vốn đúng thời gian, giúp nguồn vốn sử dụng có hiệu quả hơn, rút ngắn thời gian thi công, và đồng thời nâng cao chất lượng công trình cũng như phòng ngùa rủi ro mất mát trong thi công. Thường xuyên cập nhập thông tin thị trương để có những thay đổi và chuẩn bị cần thiết để đối phó với nhũng rủi ro, khả năng xấu có thể xảy ra.