Chuyên đề Phát triển hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Hà Nội

g doanh số cho vay tương ứng Như vây, mặc dù tổng doanh số cho vay mua đất xây nhà năm 2006 giảm so với năm 2005 là 625.2 triệu đồng nhưng dịch vụ này cũng chiếm 51% doanh số cho vay sửa chữa mua sắm xây dựng nhà cửa của năm. Như vậy tỷ trọng này tăng lên mạnh vào năm 2006 (mặc dù số tuyệt đối giảm).Nguyên nhân tỷ trọng này tăng là do nhu cầu về mua đất xây nhà trong hai năm này tăng mạnh so với nhu cầu sửa chữa nhà cửa. Người Việt Nam tâm lí chung vẫn thích xây nhà theo sở thích cá nhân hơn là chung cư được xây dựng theo kiến trúc có sẵn. Năm 2004, 2005,vẫn đang là thời kì giá cả nhà đất đắt đỏ, người tiêu dùng sợ giá cả lại tiếp tục tăng nữa mà dù sao cuối cùng cũng phải mua đất xây nhà nên thà mua đất trước còn hơn. Đây cũng là lí do khiến cho vay ngắn hạn trong năm 2005 chiếm 83% nhưng đến năm 2006 chỉ còn 51 %. Hơn nữa, một nguyên nhân rất quan trọng làm cho tỷ lệ này giảm trong năm 2006 là do thị trường bất động sản đóng băng khiến người tiêu dùng khó xác định được thị trường giá cả nhà đất trong tương lai và họ hi vọng thị trường này sẽ lắng xuống, giá cả giảm đi và khi đó họ mới mua đất. Tình trạng này tác động tiêu cực đến hoạt động cho vay mua đất xây nhà ở. Thêm vào đó là chính sách của chính phủ hạn chế cho vay mua đất tránh trường hợp đầu cơ. 2.3.2. Đánh giá hoạt động cho vay mua nhà tại NHNo&PTNT Hà nội, những thuận lợi, khó khăn và nguyên nhân Kết quả đạt được và nguyên nhân Kết quả đạt được Qua kết quả phân tích, hoạt động cho vay mua nhà ngày càng được mở rộng tại NHNo&PTNT Hà Nội với bằng chứng là dư nợ cho vay tiêu dùng qua các năm. Đây là một tín hiệu đáng mừng cho việc phát triển một hướng đi mới cho ngân hàng. Cho vay mua nhà là hoạt động nhằm mở rộng thị phần tín dụng, đa dạng hóa các đối tượng vay vốn ngân hàng nhằm phân tán rủi ro ngân hàng. Hiện nay, rất nhiều ngân hàng thuộc mọi thành phần kinh tế đêù hướng tới việc mở rộng cho vay mua nhà như một thị trường tiềm năng mới. Khách hàng có nhiều cơ hội lựa chọn ngân hàng để đáp ứng nhu cầu của mình. Trong điều kiện cạnh tranh gay gắt như vậy nhưng NHNo&PTNT Hà nội đã thu hút được khách hàng sử dụng dịch vụ tại ngân hàng mình. Đây là một thành công lớn của chi nhánh, không chỉ như thế cho vay mua nhà là một hướng đi mới, việc đẩy mạnh cho vay mua nhà tăng cường hiệu quả sử dụng vốn, do đó nâng cao khả năng cạnh tranh của chi nhánh trên thị trường Nguyên nhân Dịch vụ cho vay mua nhà nhằm đa dạng các mục đích vay vốn tạo nhiều cơ hội cho khách hàng lựa chọn hình thức vay phù hợp nhất khi đến với ngân hàng Trước đây NHNo&PTNT Hà nội chỉ chú trọng đến cho vay các doanh nghiệp, còn hiện nay mở rộng quan hệ với các đối tượng khách như công an, giáo viên, bác sĩ, … Từ đó quảng bá hình ảnh ngân hàng sâu rộng hơn Kinh tế Việt Nam ổn định mức tăng trưởng ổn định trong hai năm 2005 và 2006. Tốc độ gia tăng GDP bình quân là trên 7.5%. Sự tăng trưởng kinh tế tạo môi trường kinh doanh thuận lợi và sôi động cho các ngân hàng, cho các doanh nghiệp, nâng cao mức sống cũng như thu nhập của người dân. Tại Hà nội, thu nhập người dân tăng cao cùng với sự phát triển ồ ạt của hàng hoá dịch vụ đã làm nhu cầu cho vay tiêu dùng nói chung và cho vay mua nhà nói riêng tăng lên. Tầng lớp trung lưu thành thị ngày càng được mở rộng, cơ cấu dân số ngày càng theo hướng trẻ hóa đã làm thay đổi thói quen của người dân. Hệ thống luật pháp về hoạt động ngân hàng ngày càng được bổ sung và hoàn thiện, bên cạnh đó là sự chỉ đạo sát sao, đúng đắn và kịp thời của lãnh đạo ngân hàng tạo điều kiện cho hoạt động cho vay mua nhà phát triển. So với các ngân hàng khác trên địa bàn Hà nội NHNo&PTNT Hà nội thực sự có những ưu thế trong cho vay mua nhà. Những ưu thế có kể tới là: - Ngân hàng có mạng lưới hoạt động rộng khắp gồm 12 chi nhánh quận và 42 phòng giao dịch, tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng tiếp cận với khách hàng vay mua nhà là đối tượng có đặc điểm cư trú phân tán - Ngân hàng là môt trong ba NHTM đầu tiên thực hiện dự án ‘Hiện đại hóa ngân hàng và hệ thống thanh toán do WB tài trợ”. Dự án này đã dúp ngân hàng mở rộng hoạt động, nâng cao chất lượng dịch vụ ngân hàng, hoàn thiện hệ thống thông tin báo cáo, hỗ trợ cho công tác phân tích, dự báo và quản trị ngân hàng. - So với các NHTM cổ phần, NHNo&PTNT Hà Nội có quy mô lớn hơn, nguồn vốn dồi dào, kinh nghiệm kinh doanh lâu năm, so với các ngân hàng chi nhánh nước ngoài,NHNo&PTNT Hà Nội hiểu biết nhiều hơn về phong tục tập quán, văn hóa của người Việt Nam - Sự phát triển của dịch vụ cho vay mua nhà của các ngân hàng đang ở giai đoạn đầu. Chưa có NHTM nào có đủ khả năng và điều kiện bao phủ toàn bộ thị trường này. Lợi nhuận thu được từ hoạt động cho vay mua nhà đang ở mức cao. Vì vậy, nếu NHNo&PTNT Hà Nội có những chính sách mở rộng và phát triển hoạt động cho vay mua nhà một cách hợp lí thì ngân hàng hoàn toàn hi vọng chiếm lĩnh phần lớn thị trường cho vay mua nhà tại địa bàn Hà nội. - Xu hướng hội nhập kinh tế xã hội và hội nhập của ngành ngân hàng tài chính nói riêng cũng tạo ra những cơ hội cho việc mở rộng cho vay mua nhà của ngành ngân hàng. - Sự chỉ đạo của cán bộ lãnh đạo NHNo&PTNT Việt Nam và NHNo&PTNTHà Nội đã thực hiện nhiều biện pháp khác nhau để ngăn ngừa rủi ro tín dụng có thể xảy ra. Ví dụ, năm 2006 dự đoán đuợc tình hình phức tạp của nền kinh tế sẽ ảnh hưởng đến việc thu hồi nợ nên NHNo&PTNT Việt Nam đã quyết định hạn chế tín dụng. Hạn chế và nguyên nhân Hạn chế : - Cho vay mua nhà chiếm một tỷ trọng nhỏ trong tổng hoạt động tín dụng chưa tương xứng với khả năng có thể cung ứng về loại hình cho vay này của ngân hàng. - Tại NHNo&PTNT Hà Nội, cân đối kế toán hiện hành không tách bạch việc hạch toán giữa hộ kinh doanh và vay tiêu dùng. Do vậy ngân hàng sẽ không có số liệu thống kê chính xác về cho vay mua nhà và cho vay kinh doanh. Mà số liệu thông kê là tiền đề để phân tích, đánh giá hoạt động cho vay mua nhà, từ đó đưa ra giải pháp mở rộng cho vay mua nhà. Việc gộp cho vay mua nhà cho thấy sự không đánh giá đúng mức tầm quan trọng của cho vay mua nhà - Ngân hàng còn thụ động trong việc tìm kiếm khách hàng mới và chưa linh hoạt trong khi cho vay. Hiện nay, đối tượng chủ yếu là công chức, viên chức, lực lượng vũ trang… còn đối với người lao động trong các DNNQD, công ty tư nhân, …thì cán bộ tín dụng còn e dè trong khi cho vay. Nếu có cho vay thì thường phải đảm bảo tiền vay. Như vậy, đối tượng cho vay mua nhà còn chưa đa dạng. Mặc dù người tiêu dùng có biết về dịch vụ cho vay mua nhà nhưng chưa hiểu sâu về nó. Dân chúng vẫn có thói quen tiết kiệm đủ món tiền cần thiết rồi mới tiêu dùng. Mặt khác trong trường hợp cho vay có đảm bảo là cho vay mua nhà đất, tài sản đảm bảo là ngôi nhà cũ. Trên hợp đồng ghi mục đích sử dụng tiền vay là mua nhà mới nhưng khách hàng có thể dùng số tiền đó để dùng vào họat động đầu cơ. Với mục đích này khoản vay dễ rơi vào tình trạng nợ quá hạn. Do vậy, tại NHNo&PTNT Hà Nội cho vay này đã giảm đi. Tuy nhiên, sự hạn chế này lại gây cản trở với những khách hàng trung thực. Hàm lượng khoa học công nghệ chưa cao trong các sản phẩm cho vay mua nhà, dẫn đến tình trạng mất nhiều thời gian của khách hàng, chi phí cho hoạt động thẩm định lớn. Nội dung hợp đồng cho vay mua nhà giữa khách hàng và Ngân hàng chưa được chặt chẽ. Thực tế tại Ngân hàng hiện nay chưa xảy ra trường hợp không thu hồi được do khách hàng tử vong hoặc gặp tai nạn dẫn đến không còn năng lực pháp lý. Nhưng nếu trường hợp này xảy ra thì Ngân hàng sẽ xử lý như thế nào. Ngân hàng có nhắc đến ngời thừa kế. Người thừa kế sẽ là người phải trả nợ Ngân hàng. Tuy hiên, trong hợp đồng tín dụng chưa có chữ ký của người thừa kế mà người thừa kế chỉ ký vào giấy đề nghị kiêm phương án vay vốn phục vụ nhu cầu đời sống, không nêu rõ trách nhiệm và nghĩa vụ vủa người thừa kế trong hợp đồng này, ngươì thừa kế chưa nhận thức được vai trò quan trọng của chữ ký đó. Nguyên nhân: - Ngân hàng chỉ đợi người mua nhà đến để vay mà không có những biện pháp nhằm khơi gợi nhu cầu mua nhà biến thành hành động của người mua nhà. Bên cạnh đó, sự cạnh tranh gay gắt giữa các NHTM làm cho NHNo&PTNT Hà Nội gặp không ít khó khăn. Điều này giải thích vì sao doanh số cho vay mua nhà lại chiếm tỷ lệ khiêm tốn (lớn nhất cũng chỉ 2.02% trong tổng số doanh số cho vay của Ngân hàng.) - Ngân hàng chưa có sự quan tâm đúng mức về cho vay mua nhà. Điều này được thể hiện ở việc Ngân hàng chưa tách số liệu cho vay mua nhà ra khỏi cho vay tư nhân nói chung. Nghiệp vụ cho vay mua nhà diễn ra giữa khách hàng và cán bộ tín dụng chủ yếu qua tiếp xúc và cách nhìn nhận của cán bộ tín dụng về khách hàng đó có đủ tin cậy hay không chứ chưa có một qui trình cho vay cụ thể nào được thiết kế dành riêng cho vay cho vay mua nhà. - NHNo&PTNT Hà Nội rất chặt chẽ trong điều kiện để vay vốn cũng là một ưu điểm nhưng đồng thời cũng là một nhược điểm vì ngân hàng thường chỉ cho vay đối với cán bộ công nhân viên là đối tượng mà theo Ngân hàng là đáp ứng được yêu cầu về cho vay, do đó đã bỏ qua một số lượng khách hàng lớn khác mà Ngân hàng có thể phục vụ. Phương thức bán hàng trả góp đã hình thành ở một số hãng kinh doanh. Lượng khách hàng của doanh nghiệp là rất lớn và nhu cầu vay trả góp đang rất phát triển. Tuy nhiên NHNo&PTNT Hà Nội chưa vào cuộc đóng vai trò trung gian để thu hút lượng khách hàng này. - NHNo&PTNT Hà Nội được biết đến là một ngân hàng nông nghiệp nên ấn tượng của công chúng về chi nhánh là chủ yếu phục vụ nông nghiệp và nông thôn. Đây là một ấn tượng không dễ xóa bỏ nên hạn chế một lượng khách hàng đến với ngân hàng và việc triển khai các sản phẩm cho vay mua nhà tương đối khó khăn. Mặt khác, đặc tính tâm lý của nời miền bắc là chịu khó và tiết kiệm. Để tiêu dùng họ phải tích lũy một thời gian dài chứ ít khi nghĩ đến việc đi vay để mua nhà. Đây là một thói quen cản trở mở rộng cho vay tiêu dùng. Theo phân tích thực trạng tại chi nhánh cho thấy, lượng khách hàng vay tiền để mua nhà, xây dựng, sửa chữa nhà ở là rất lớn và đây là một nhu cầu còn rất tăng trưởng trong tương lai tại địa bàn Hà Nội. Tuy nhiên, tại NHNo&PTNT Hà Nội, hệ thống chấm điểm tín dụng và xếp hạng khách hàng chưa được tự động hóa nên ngân hàng tốn nhiều chi phí cho hoạt động này như chi phí thời gian, công sức của cán bộ tín dụng cũng như làm mất thời gian của khách hàng. - Trong hợp đồng cho vay tiêu dùng, chữ ký của người thừa kế chưa được quan tâm đúng mức cả với ngân hàng cả với khách hàng. Có thể nói, chữ ký này chỉ mang tính thủ tục. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀTẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN HÀ NỘI 3.1 Nhu cầu cho vay mua nhà và định hướng của Ngân hàng trong tương lai 3.1.1 Dự đoán về tình hình bất động sản và nhu cầu của người tiêu dùng về vay mua nhà trong tương lai. Thị trường bất động sản Việt Nam từ đầu năm 2005 đến nay luôn ở tình trạng đóng băng, giá nhà đất trên mặt bằng cả nước biêủ hiện sự sụt giảm không đồng đều. Giá bất động sản của Việt Nam hiện nay được đánh giá là cao so với khu vực và một số nơi trên thế giới. Đặc biệt nếu đem so sánh với mặt bằng thu nhập bình quân tính theo đầu người của nước ta so với khu vực và một số nơi trên thế giới, thì gấp tới 10 -12 lần thu nhập hàng năm. Tại trung tâm thành phố Hà Nội, giá đất tương đương giá đất tại những nơi đắt đỏ nhất thế giới như Tokyo, Pari. Đứng trước tình huống này, nhà nước đã có những động thái tích cực để bình ổn thị trường bất động sản, nhằm điều chỉnh giá đất về đúng giá trị thực của nó như ban hành Quyết định 17/CP trong đó có quy định khung giá đất, đưa ra các biện pháp hạn chế sự giao dịch thị trường đen…hay Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, ngày 3/1/2006 cũng đã kí quyết định số 05/2006/QĐ- UB ban hành khung giá đất mới . Theo đó giá đất mới nhất là 979.000 đồng/m2. Đặc biệt trong năm vừa qua, nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng 8.16% năm 2006 và 8.4 % năm 2005 cao nhất trong vòng 9 năm qua và cao thứ 2 châu á, cho vay mua nhà chỉ đứng sau Trung Quốc. Thu nhập của người dân tăng cao, nhu cầu tiêu dùng tăng lên nhất là nhu cầu mua sắm ô tô, nhà cửa cũng tăng theo. Đối với thị trường nhà ở, thành phố Hà Nội đang thực hiện chương trình phát triển nhà ở với hơn 100 dự án. Theo dự tính, đến năm 2010 những dự án xây dựng khu đô thị mới sẽ tạo thêm 10 triệu m2 cho quỹ nhà Hà Nội. Theo khảo sát của Việt Nam, đến năm 2010 thị trường có thêm khoảng 12000 căn hộ cao cấp được hoàn thành.Trong đó có nhiều căn hộ chất lượng cao. Theo khảo sát của vnexpress, có đến 35.4 % người có nhu cầu mua căn hộ chung cư, đô thị mới. kết quả cho thấy, khi quỹ đất ở ngày càng thu hẹp, vấn đề nhà ở luôn được đặt ra. Như vậy tương lai nhu cầu vay nợ mua nhà tại nước ta trong tương lai như thế nào. Trước hết cần thấy rằng, thị trường nhà đất Việt Nam còn nhiều bất cập. Trong khi đại đa số người dân là nghèo khó thì giá cả lại được liệt vào hàng cao nhất thế giới. và trong khu vực. chúng ta có thể tham khảo giá đất ở Hà Nội Giá đất cao nhất là giá đất tại các phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Hàng Gai. Là 54 triệu đồng /m2. Giá đất tại khu vực Đồng Xuân, cũng là từ 42-48 triệu đồng/m2. Tại những quận Hoàng Mai, Long Biên giá có rẻ hơn song vẫn tính bằng tiền triệu. Theo các Ngân hàng, mặc dù giá đất cộng thêm là chi phí quỳên sử dụng đất theo khung giá mới khi nghị định 188 được áp dụng thì cũng khó có người dân nào có đủ khả năng mua được một mảnh đất làm nhà. Phần đông người dân nghèo hoặc ở mức trung lưu không đủ khả năng mua nhà. Còn một bộ phận nhỏ người dân, với họ việc mua được nhà không quá khó nhưng họ hướng tới những căn hộ cao cấp, hoặc vì lí do nào đó hoặc tập trung vào kinh doanh hoặc chưa có số tiền đủ lớn, họ đi vay ngân hàng. Vay ngân hàng dường như là một giải pháp tối ưu cho họ. Chính vì vậy NHNo&PTNT Hà nội đã có những chiến lược cho hoạt động cho vay mua nhà cũng như các hoạt động khác trong tương lai. 3.1.2. Định hướng của NHNo&PTNT Hà Nội NHNo&PTNT nhận định về xu hướng phát triển của cho vay tiêu dùng nói chung và cho vay mua - sửa chữa - và xây dựng nhà nói riêng trong tương lai tiếp tục đóng một vai trò chủ đạo trong dịch vụ ngân hàng cũng như trong quản lí ngân hàng. Xu hướng này diễn ra bởi vì tín dụng tiêu dùng không chỉ là một trong những khoản mục mang lại lợi nhuận cao nhất cho ngân hàng mà còn bởi vì người tiêu dùng với trình độ ngày càng cao sẽ vay nhiều hơn để nâng cao mức sống của bản thân và đáp ứng các kế hoạch chi tiêu trên cơ sở triển vọng về thu nhập tương lai. Loại hình cho vay này sẽ hướng theo mục tiêu về sự thuận tiện, ngân hàng sẽ tạo điều kiện cho cá nhân và hộ gia đình nhận được khoản vay sớm hơn trong khi vẫn duy trì được kiểm soát đối với món vay tiêu dùng để tránh những giảm sút đáng kể về chất lượng tín dụng. Đây là một vấn đề nghiêm túc bởi những người cho vay năng động,với khối lượng lớn chắc chắn sẽ tối đa hóa việc sử dụng khái niệm “khoản tín dụng nhanh chóng “ tới giới hạn tối đa. Đứng trước tình hình đóng băng của thị trường bất động sản NHNo&PTNT cần có những định hướng đúng đắn để đạt được kết quả cao cả về chất lượng và số lượng trong cho vay mua nhà năm 2007 - Nguồn vốn huy động : tăng trưởng 10% - 15% so với năm 2006 - Dư nợ tăng 10% - 15% so với năm 2006 - Nợ từ nhóm 3 đến nhóm 5 : từ 1.5% - 2.5% tổng dư nợ - Lợi nhuận sau thuế đạt trên 300 tỷ đồng Như vây, theo phương hướng hoạt động năm 2007 thì hoạt động tín dụng sẽ tăng thêm 10% - 15% so với năm 2006. Với một thị phần tương đối lớn đã có trên thị trường, hoạt động cho vay mua - sửa chữa - xây dựng nhà cũng được giao chỉ tiêu tương ứng là năm 2007 phải đạt tỷ trọng trên dưới 10% trong tổng doanh số cho vay. Đây là một chỉ tiêu khá cao mà lãnh đạo và nhân viên phóng tín dụng phải hoàn thành trong năm 2007 này Để đạt được các chỉ tiêu trên, NHNo&PTNT đã đề ra một số biện pháp và phương hương hoạt động như sau. Một là: Tập trung huy động nguồn vốn, đặc biệt là nguồn vốn huy động từ dân cư, các TCKT va tổ chức xã hội khác. Chú trọng huy động nguồn vốn trung và dài hạn cả nội và ngoại tệ . Hai là: Tập trung khai thác và mở rộng cho vay các thành phần kinh tế làm ăn có hiệu quả , dự án khả thi, tình hình tài chính lành mạnh, đáp ứng đầy đủ quy định về vay vốn chú trọng khai thác đầu tư đối với các doanh nghiệp nhỏ và vừa, các hộ sản xuất. Tiếp tục tìm mọi giải pháp nâng cao chất lượng tín dụng, rà soát hoàn thành chỉnh sửa hồ sơ 100% khách hàng đang còn dư nợ. Tập trung tìm mọi giải pháp thu hồi nợ đã xử lí rủi ro… Ba là: Tập trung triển khai nâng cao chất lượng phục vụ các loại hình dịch vụ, sản phẩm dịch vụ toàn diện có hiệu quả , thị hiếu trong cơ chế thị trường. Bốn là: Tập trung triển khai toàn diện có hiệu quả, chất lượng cao công tác quảng cáo, quảng bá toàn diện kịp thời các mặt hoạt động nghiệp vụ ngân hàng, các loại hình dịch vụ, sản phẩm công nghệ hiện đại có hiệu quả, thị hiếu trong cơ chế thị trường nhằm nâng cao thương hiệu uy tín của NHNo&PTNT Hà nội nói riêng và NHNo&PTNT Việt Nam nói chung. Tiếp tục xây dựng và thực hiện kế hoạch đào tạo, đào tạo lại toàn diện cá mặt nghiệp vụ tín dụng, kế toán, thanh toán quốc tế …đặc biệt là nâng cao trình độ ngoại ngữ, tin học, khai thác chương trình công nghệ hiện đại trong hoạt động kinh doanh ngân hàng nhằm đáp ưng tốt quy chuẩn cán bộ ngân hàng chuẩn bị hội nhập trong khu vực và quốc tế. 3.2. Một số giải pháp đẩy mạnh hoạt động cho vay mua nhà của NHNo&PTNT Hà Nội Trong xu hướng mới hiện nay cho vay tiêu dùng và đặc biệt là cho vay mua nhà đang là hướng đI mới của các ngân hàng. Mà ngân hàng nông nghiệp cũng không nằm ngoài, thì để tăng doanh số cho vay ngân hàng nông nghiệp cần có chính sách để quan tâm hơn nữa đến thị trường rộng lớn này đồng thời kết hợp với các biện pháp sau đây 3.2.1.Đánh giá nhu cầu của người tiêu dùng và đặc biệt nhu cầu mua nhà trong thời gian tới Như đã trình bày ở những phần trên, nhu cầu về nhà ở của người dân tại các đô thị hiện nay đang rất cao. Nhu cầu trên cùng các đặc điểm như về thu nhập của người dân tại các đô thị làm nhu vay mua nhà hiện nay là rất lớn. Tuy nhiên lĩnh vực cho vay bất động sản luôn tiềm ẩn những rủi ro cho các ngân hàng nếu xảy ra tình trạng “vỡ bong bóng xà phòng” tại thị trường bất động sản. NHNo&PTNT phải nghiên cứu một cách rất chi tiết về nhu cầu của người dân trong hoạt động vay mua nhà để có những định hướng phù hợp với nhu cầu cuả thị trường. Qua việc đánh giá, ngân hàng sẽ có những điều chỉnh hợp lý về các mặt như cơ cấu vốn dành cho hoạt động này, nhân lực, vật lực…Bên cạnh việc đánh giá nhu cầu về vay mua nhà của người dân thì NHNo&PTNT cũng phải nghiên cứu những rủi ro cho ngân hàng trong hoạt động này. Việc đánh giá một cách chính xác những hoạt động diễn ra tại thị trường bất động sản sẽ không chỉ có ý nghĩa đối với riêng hoạt động cho vay mua nhà mà còn có ý nghĩa đối với tất cả các khoản tín dụng có liên quan đến bất động sản. 3.2.2.Các giải pháp Marketing Phân tích đối thủ cạnh tranh và thị trường mục tiêu Có thể nói hiện nay cạnh tranh trong lĩnh vực ngân hàng ngày càng gay gắt, không chỉ giữa các ngân hàng quốc doanh với nhau mà còn giữa các ngân hàng cổ phần với các ngân hàng Quốc doanh, giữa các định chế tài chính khác. Trong lĩnh vực cho vay mua nhà đối với người tiêu dùng tại các đô thị thì hiện nay các ngân hàng cổ phần đã đi trước vào lĩnh vực này có thể nói họ là những đối thủ rất mạnh và rất am hiểu thị trường. Trong tương lai không xa, các ngân hàng nước ngoài cũng sẽ tham gia vào thị trường này và họ là những đối thủ khổng lồ về nguồn vốn và kinh nghiệm trong lĩnh vực này. Ngoài ra các tổ chức khác ở Việt Nam cũng là những đối thủ rất mạnh. Đơn cử trong chính sách giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các đô thị của Nước ta thì có giải pháp là các căn hộ sau khi xây dựng được giao cho Uỷ ban nhân dân các thành phố cho thuê và cho vay. Như vậy với chính sách như trên thì các ngân hàng thương mại đương nhiên có một đối thủ cạnh tranh mặc dù trong hoạt động này không phải là sở trường của họ nhưng chính sách đã được vạch ra. Do đó, đối thủ cạnh tranh của NHNo&PTNTgồm những đối thủ sau: Nhóm1: Bao gồm những Ngân hàng thương mại quốc doanh: Trong lĩnh vực cho vay mua nhà đối với người tiêu dùng thì hiện nay họ chưa là những đối thủ mạnh do hoạt động cho vay mua nhà chỉ mới bắt đầu phát triển nên chưa có một NHTM nào có đủ khả năng và điều kiện bao phủ toàn bộ thị trường. Chỉ có. Tuy nhiên hiện nay các Ngân hàng đều đã chú ý đến hoạt động cho vay tiêu dùng trong đó có hoạt động cho vay mua nhà. Các ngân hàng này luôn có thế mạnh là giá cả phục vụ của họ rẻ mà lý do chủ yếu là do họ có nguồn huy động thấp. Hơn nữa uy tín và đặc điểm tâm lý của người dân Việt Nam luôn là những lợi thế giúp các ngân hàng trên phát triển hoạt loại hình cho vay này. Do vậy sức ép đối với NHNo&PTNT Trong tương lai của những đối thủ trên là không nhỏ. NHNo&PTNTcần phát huy những mặt mạnh của mình đặc biệt là dịch vụ giá rẻ để cạnh tranh. Nếu nâng cao được mặt trên NHNo&PTNT có những cơ hội rất lớn để phát triển hoạt động cho vay mua nhà. Nhóm 2: Các Ngân hàng thương mại cổ phần. Trong hiện tại và tương lai thì đây là đối thủ cạnh tranh chính của NHNo&PTNT. Hiện nay rất nhiều các ngân hàng cổ phần xác định chiến lược bán lẻ trong hoạt động kinh doanh của mình. Hơn nữa trong lĩnh vực cho vay mua nhà một số ngân hàng thương mại cổ phần chiếm được thị phần lớn như ACB, SACOMBANK. Họ, những ngân hàng trên là đối thủ cạnh tranh rất lớn đối với NHNo&PTNT và NHNo&PTNT phải quan tâm sát sao tới những ngân hàng trên. Hiện tại và trong tương lai NHNo&PTNT phải có chính sách phù hợp, luôn tung ra những dịch vụ mới đem lại tiện ích cho khách hàng đồng thời không ngừng quảng bá hình ảnh ngân hàng để phát triển hoạt động cho vay mua nhà. Nhóm 3: Các tổ chức xã hội. Như đã trình bày ở trên do cơ chế đặc thù và chính sách ở nước ta mà một số tổ chức có thể tham gia vào hoạt động cho vay mua nhà góp phần gia tăng các đối thủ cạnh tranh đối với NHNo&PTNT. Tuy nhiên không có lý do gì mà NHNo&PTNT xác định triệt tiêu được họ do điều đó là không thể và trên hết là NHNo&PTNT nên đề ra những biện pháp hợp lý hơn. Đối với các công ty nhà đất hay cao hơn là Uỷ ban nhân dân các thành phố, NHNo&PTNT nên liên kết với họ để họ cho phép hoặc giới thiệu với khách hàng của họ đến NHNo&PTNT vay vốn mua nhà. Nếu được như vậy thì NHNo&PTNT đã “thêm bạn , bớt thù” và đối với các tổ chức trên thì họ vẫn đảm bảo được yêu cầu chính là bán nhà đến các đối tượng có nhu cầu hợp lý và những gì không phải là chuyên môn của họ thì đã đưa một nơi tin tưởng. Nhóm 4: Các ngân hàng nước ngoài. Hiện nay thì đây chưa phải là những đối thủ của NHNo&PTNT nhưng trong tương lai gần thì rất có thể họ là những đối thủ lớn. Các ngân hàng nước ngoài có rất nhiều kinh nghiệm trong cho vay mua nhà và luôn có nguồn vốn lớn đáp ứng nhu cầu. NHNo&PTNT cần tận dụng thời gian này khi các ngân hàng trên chưa được thực hiện các nghiệp vụ này để quảng bá hình ảnh của mình, đúc rút thêm các kinh nghiệm và chuẩn bị những điều kiện hợp lý hơn để phát triển hoạt động cho vay mua nhà. Trong thời gian khoảng gần 10 năm tới trước tiên là các ngân hàng của Mỹ sẽ vào Việt Nam và họ sẽ cạnh tranh với NHNo&PTNT nhưng dù sao hình ảnh của các ngân hàng nước ngoài vẫn chưa quen thuộc với người dân Việt Nam và họ cũng chưa hiểu biết về thị trường Việt Nam. Do đó thời gian này cần NHNo&PTNT đẩy mạnh hoạt động cho vay mua nhà để tạo ra những điều kiện phát triển thuận lợi trong tương lai. Trên cơ sở phân tích các đối thủ cạnh tranh của NHNo&PTNT trong hoạt động cho vay mua nhà, NHNo&PTNT cũng đã và đang xác định thị trường mục tiêu của mình: các hộ gia đình, các cá nhân có thu nhập trung bình khá và cao tại các đô thị. Sự lựa chọn này cũng đã được kiểm chứng trong thời gian gần đây khi mà cho vay mua nhà liên tục phát triển tại NHNo&PTNT và các ngân hàng khác cũng chú ý tới nhóm khách hàng trên. Trong tương lai NHNo&PTNT vẫn trung thành với chiến lược trên và hy vọng sự lựa chọn đúng đắn ở hiện tại sẽ đem lại sự phát triển về sau cho NHNo&PTNT. Xây dưng chính sách khách hàng & triển khai các chương trình nâng cao chất lượng phục vụ Hoạt động cho vay của ngân hàng và đặc biệt là cho vay mua nhà luôn có thời gian quan hệ, giao dịch với khách hàng lâu dài. Do vậy việc có những chính sách cụ thể, chi tiết nhưng linh hoạt sẽ góp phần đưa nhiều khách hàng đến với NHNo&PTNT. Hiện nay, NHNo&PTNT luôn xác định trong hoạt động của mình là làm hài lòng tối đa các mong muốn của khách hàng. Mong muốn trên là hợp lý nhưng để thực hiện được lại không hề đơn giản. Không phải khách hàng nào đến với ngân hàng đã hiểu ngân hàng vầ đủ các điều kiện cần thiết để quan hệ với ngân hàng và NHNo&PTNT cần phải giúp họ một cách tận tình để đạt những điều kiện cần thiết. Thực tế đặt ra nhiều trường hợp khách hàng thấy các thủ tục ngân hàng thường quá rườm rà và làm phát sinh tâm lý ngại vay vốn ngân hàng dẫn tới ngân hàng mất đi các khách hàng. Do vậy, NHNo&PTNT cần phải chú ý tới việc hướng dẫn khách hàng làm sao ngay trong lần tiếp xúc đấu tiên với cán bộ ngân hàng đã để lại cho khách hàng sự yên tâm và những niềm tin. Tiếp đó trong quá trình phục vụ khách hàng, các nhân viên phải luôn hiểu khách hàng kể cả những khó khăn của họ. Nếu họ có khó khăn do khách quan đem lại thì cùng với khách hàng tìm biện pháp giải quyết ví dụ như gia hạn nợ nếu khách hàng yêu cầu. Để đạt được tất cả những điều trên quả thực là không hề đơn giản đòi hỏi NHNo&PTNT cần phải xây dựng đội ngũ nguồn nhân lực giỏi về chuyên môn, đẹp về hình thức và là những chuyên gia tâm lý học. Trên cơ sở chú ý tới phục vụ tối đa và làm thoả mãn nhu cầu của khách hàng, NHNo&PTNT nên triển khai các chương trình nâng cao chất lượng phục vụ khách hàng. Trong thời gian gần đây, Ngân hàng cũng đã thành công trong việc triển khai các chương trình như trên nhưng chủ yếu là trong hoạt động huy động vốn như: Tiết kiệm 3 chữ A, Quà tặng đầu năm. Những chương trình trên đã thành công và góp phần nâng cao vị thế của NHNo&PTNT trong thời gian gần đây. Do đó bên cạnh việc chú ý đến trong hoạt động huy động vốn, NHNo&PTNT cần ra các sản phẩm dịch vụ, các chương trình nâng cao chất lượng dịch vụ tại hoạt động tín dụng nói chung và cho vay mua nhà. Hiện nay thì NHNo&PTNT luôn đề cao tinh thần phục vụ khách hàng là những đòi hỏi bắt buộc đối với mỗi nhân viên nhưng khi triển khai các biện pháp trên thì chắc chắn hình ảnh của ngân hàng sẽ đọng sâu trong tâm trí khách hàng và đối với mỗi nhân viên ngân hàng sẽ luôn in sâu một thái độ phục vụ khách hàng tận tình, chu đáo không chỉ trong những chương trình mới triển khai mà cả một quá trình lâu dài về sau. Xây dựng chính sách khuếch trương hình ảnh ngân hàng Hoạt động Marketing ngân hàng là một lĩnh vực vô cùng với các ngân hàng thương mại. Nếu một ngân hàng được biết sâu rộng trong công chúng thì đó là những điều kiện thuận lợi để phát triển ngân hàng đó. Điều đó cũng hoàn toàn phù hợp với NHNo&PTNT. Do vậy việc quảng bá hình ảnh NHNo&PTNT một cách sâu rộng cũng là điều quan trọng như việc nâng cao chất lượng phục vụ của NHNo&PTNT. Hiện nay NHNo&PTNT đã rất tích cực trong việc quảng bá hình ảnh của mình bằng nhiều các biện pháp như qua các phương tiện thông tin đại chúng, qua các chương trình xã hội từ thiện. NHNo&PTNT cũng chú trọng đến việc mở rộng các phòng giao dịch và bước đầu những biện pháp trên đã đạt được các hiệu quả nhất định góp phần vào sự phát triển của ngân hàng. Do vậy ngân hàng cần đẩy mạnh hơn các hoạt động quảng cáo nhằm thu hút công chúng dưới hình thức Panô, áp phích, tờ rơi, email, internet. Việc thiết kế các hình thức trên cũng rất quan trọng sao cho đơn giản nhưng phải dễ nhớ đối với mỗi người dân. Bên cạnh đó, NHNo&PTNT phải xây dựng được mỗi nhân viên ngân hàng cũng đồng thời là một người quảng cáo tích cực cho ngân hàng. Do đó, ngân hàng cần trang bị cho các nhân viên trang phục đặc trưng của ngân hàng ngoài quần áo đồng phục cần có mũ, áo mưa, giày dép, trang bị khác mang lôgô và màu xanh đặc trưng của ngân hàng. Ngoài những biện pháp trên thì hiện nay các ngân hàng thương mại còn chú ý đến một hình thức quảng cáo nữa là thông qua tài trợ cho thể thao. NHNo&PTNT hoàn toàn có thể thực hiện được hình thức này. ở Việt Nam các ngân hàng đầu tư vào thể thao có ACB, Ngân hàng Đông Á trong bóng đá, Ngân hàng Công thương tại Bóng chuyền. Trong khu vực và thế giới có Housing bank của Hàn Quốc, Krung Bank của Thái lan. Những ngân hàng trên đã nhận thấy tiềm năng từ thể thao có thể khuyếch trương hình ảnh ngân hàng của họ. Những môn thể thao như thể thao vua, bóng chuyền luôn có sức hút ghê gớm và sâu rộng tới các tầng lớp công chúng đặc biệt là giới trẻ mà nếu các ngân hàng thu hút được sự chú ý của họ thông qua thể thao thì đây là những khách hàng rất đông đảo. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực Cơ sở của việc nâng cao chất lượng nguồn nhân lực là loại hình dịch vụ ngân hàng có những đặc điểm sau: Tính vô hình: Khách hàng không thể cảm nhận được chất lượng dịch vụ trước khi mua mà họ buộc phải tin vào lời hứa mà ngân hàng đưa ra trong quảng cáo hay qua những cách truyền đạt thông tin khác như qua bạn bè, người thân hay qua chính những người trong ngân hàng đặc biệt là của cán bộ tín dụng. Tính hữu hình: Chất lượng dịch vụ ngân hàng mà khách hàng cảm nhận được phụ thuộc nhiều vào yếu tố con người và môi trường (ví dụ như thái độ và sự quan tâm của cán bộ ngân hàng hay cảm nhận của khách hàng về ngân hàng) và nếu yếu tố này không được duy trì để có môt chuẩn mực như nhau cho mọi khách hàng, tại mọi nơi và mọi thời điểm thì khách hàng sẽ cảm nhận được chất lượng dịch vụ khác nhau như tại thời điểm họ được phục vụ. Do hai đặc tính này của dịch vụ ngân hàng nên bất kỳ một thời điểm nào mà một khách hàng tiếp xúc với cán bộ ngân hàng dù là trực tiếp hay gián tiếp để đưa ra bất cứ yêu cầu nào đối với ngân hàng đều phải được coi là vô cùng quan trọng và thái độ phục vụ của cán bộ ngân hàng sẽ để lại ấn tượng cho khách hàng về hình ảnh ngân hàng và chất lượng dịch vụ mà ngân hàng cung cấp. Do đó NHNo&PTNT cần rất phải chú trọng đến việc xây dựng một đội ngũ nhân viên giỏi chuyên môn, tinh thần, thái độ phục vụ tốt và có đạo đức nghề nghiệp. Một điều cũng rất quan trọng đối với NHNo&PTNT là phải xây dựng được đội ngũ nhân viên trung thành với ngân hàng của mình. Đây là một vấn đề không hề đơn giản với NHNo&PTNT và cả những ngân hàng khác. Nếu nhân viên của ngân hàng không thích ngân hàng và ra đi thì sẽ ảnh hưởng lớn đến ngân hàng. Xây dựng một số điều kiện khác Ngoài những giải pháp trên để hoạt động cho vay mua nhà phát triển, NHNo&PTNT cần phải thực hiện một số giải pháp khác. Về cơ cầu vốn: Hoạt động cho vay mua nhà thông thường có thời gian tương đối dài có khi kéo dài hàng chục năm. Do vậy, NHNo&PTNT cũng cần phải chú ý đến việc cơ cấu nguồn vốn dành cho hoạt động cho vay mua nhà. Hoạt động cho vay mua nhà là một trong những hoạt động cho vay có thời gian kéo dài lâu nhất trong các khoản vay tại mỗi ngân hàng. Hơn nữa tại một số thời điểm các ngân hàng xảy ra tình trạng thiếu vốn như ở thời điểm cuối năm. Vì vậy để hoạt động cho vay mua nhà có điều kiện tăng trưởng và ổn định thì NHNo&PTNT cũng cần phải có những tính toán hợp lý về nguồn vốn đáp ứng. Quan hệ với các cơ quan quản lý và xây dựng nhà đất: Trong quá trình phát triển hoạt động cho vay mua nhà và hoạt động tín dụng nói chung, NHNo&PTNT luôn cần đẩy mạnh quan hệ với các cơ quan trên. Việc quan hệ mật thiết với các cơ quan trên sẽ giúp ngân hàng có được những hiểu biết về thị trường bất động sản; cung cầu của nó cũng như tiến tới có thể liên kết với các công ty xây dựng thực hiện theo phương thức 03 bên: Công ty xây dựng - ngân hàng - khách hàng. Khi đó nếu khách hàng có nhu cầu mua nhà nhưng chưa thể đáp ứng được ngay về tài chính thì họ có thể nghĩ tới ngân hàng thông qua sự giới thiệu hay sự đồng ý của các công ty xây dựng và phân phối nhà. Xây dựng những điều kiện cần thiết để trong tương lai gần phát triển hoạt động cho vay trả góp mua chung cư và cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp: Như đã trình bày ở phần đầu Chương 3 hiện nay Nhà nước ta đang có chính sách xây dựng chung cư để giải quyết vấn để nhà ở tại các đô thị và nhà ở cho người có thu nhập thấp. Hiện nay, NHNo&PTNT chưa thể phát triển hoạt động trên mà một trong số đó là rất khó cho ngân hàng cho các đối tượng trên vay với tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay. Những tài sản như nhà chung cư mới xây thì rất lâu sau mới được cấp giấy chứng nhận quyến sở hữu nhà ở do vậy ngân hàng chưa thể chấp nhận căn nhà đó làm tài sản thế chấp mặc dù giá trị của nó có thể rất cao. Tuy nhiên hiện nay việc cấp giấy tờ sở hữu về nhà và đất đang là vấn để thời sự và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đang tích cực trong việc đẩy nhanh thủ tục, rút ngắn thời gian cho cấp giấy tờ sở hữu. Do vậy trong tương lai không xa việc cấp giấy tờ trên sẽ dễ dàng và nhanh chóng hơn và khi đó ngân hàng có thể tiến hành cho vay với tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay. Trên đây là một số giải pháp nhằm phát triển hoạt động cho vay mua nhà tại NHNo&PTNT. Tuy nhiên để phát triển một cách hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà thì các biện pháp trên phải được tiến hành một cách đồng loạt chứ không phải từng biện pháp một. Ngoài ra để hoạt động cho vay mua nhà phát triển tại các ngân hàng thương mại nói chung và của NHNo&PTNT nói riêng thì rất cần sự định hướng cũng như các chính sách hoàn thiện thêm của Nhà nước. Sau đây là một số kiến nghị tới Ngân hàng nhà nước, Chính phủ cùng các cơ quan quản lý để có thể phát triển hoạt động cho vay mua nhà. 3.3. Một số kiến nghị với nhà nước và chính phủ 3.3.1.Xây dựng trung tâm tín dụng tiêu dùng. Hiện nay thì Ngân hàng nhà nước cũng đã có Trung tâm thông tin tín dụng (CIC) và hoạt động cũng tương đối hiệu quả. Tuy nhiên trung tâm trên chủ yếu cập nhất các thông tin về các doanh nghiệp còn các cá nhân thì hầu như không có. Hơn nữa những thông tin của trung tâm này chỉ dừng ở mức độ tham khảo cho mối ngân hàng thương mại. Hoạt động của trung tâm này bằng cách Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại báo cáo những món vay qua đó sẽ đáp ứng cho các ngân hàng thương mại khi họ có nhu cầu. Hoạt động cho vay tiêu dùng và cho vay mua nhà rất cần một trung tâm thông tin tiêu dùng do những đặc điểm của nó. Tại các nước phát triển, những trung tâm này hoạt động rất có hiệu quả và giúp rất nhiều trong việc cung cấp thông tin cho các ngân hàng về những khách hàng vay tiêu dùng. Trong hoạt động cho vay tiêu dùng, tư cách khách hàng rất quan trọng và do đó nếu có đầy đủ những thông tin một cách chính xác và cập nhật của người tiêu dùng như: số lần chậm trả hay có vay của các ngân hàng nào không, có tiền án tiến sự thì sẽ giúp các ngân hàng rất nhiều trong việc hạn chế cho vay tiêu dùng. Do vậy sự ra đời và hoạt động có hiệu quả của trung tâm thông tin tín dụng tiêu dùng sẽ giúp các ngân hàng thương mại phát triển hoạt động cho vay mua nhà. 3.3.2.Quản lí chặt thị trường bất động sản. Theo ông Nguyễn Trọng Nịnh - Cục phó Cục quản lý nhà thuộc Bộ xây dựng trên một chương trình thời sự của VTV1 - VTV thì để mua được một căn nhà chung cư như trên thế giới thì giá của căn nhà đó gấp khoảng 3 - 5 lần thu nhập của 01 hộ gia đình trong một năm là hợp lý. Như vậy xét ở tình hình Việt Nam thì thu nhập 1-4 triệu/tháng/1người dân đô thị thì căn nhà chung cư có giá khoảng 60-250 triệu là hợp lý để người dân có thể mua như theo phương thức trả góp. Tuy nhiên thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay đang rất nóng và giá bất động sản cao hơn nhiều so với những con số kia và ảnh hưởng rất nhiều đến đời sống của người dân do không có nhà ở và đồng thời cũng ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà của các ngân hàng thương mại. Do vậy Nhà nước cần có một số biện pháp để đưa thị trường bất động sản hoạt động ổn định trở lại. Đổi mới hệ thống quản lí đất đai Đổi mới hệ thống tài chính đất đai ở nước ta hiện nay là một nhu cầu cấp bách. Hiện nay, có rất nhiều yếu kém trong hệ thống tài chính đất đai ở nước ta. Những yếu kém này làm cho những chủ trương chính sách của nhà nước khi thực hiện gặp rất nhiều khó khăn. Giá nhà đất trên thị trường quá cao so với giá Nhà nước quy định và không phản ánh đúng giá trị thực của nó. Trong một nền kinh tế ổn định, giá 2 hệ thống giá đất nói trên khác nhau không đáng kể và phản ánh chân thực khả năng sinh lời từ hoạt động kinh tế trên đất. Trong một nền kinh tế có tiêu cực, giá đất không ổn định và có xu hướng cao hơn giá thực phản ánh đúng khả năng sinh lợi từ hoạt động kinh tế đúng pháp luật. Những tiêu cực trong hệ thống tài chính đất đai là những nguyên nhân gây nên: Một là, tình trạng rất khó khăn trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất, gián tiếp làm tình trạng khiếu kiện của người dân ngày càng phức tạp; Hai là, tạo môi trường có bao cấp về đất làm phát sinh tiêu cực trong quản lí; Ba là, tạo môi trường cho đầu cơ đất đai, hình thành lợi nhuận lớn từ buôn bán đất “thô” không có đầu tư thêm đất. Bên cạnh những mặt chưa được của cơ chế hình thành giá đất, còn có một số nguyên nhân quan trọng khác làm cho hệ thống tài chính đất đai của ta hoạt động kém hiệu quả: một là công cụ điều tiết kinh tế còn ít được áp dụng trong quản lí nhà nước về đất đai; hai là bộ máy quản lí nhà nước về đất đai chưa đủ mạnh về cả số lượng và chất đẻ bảo đảm “trật tự” trong hành lang pháp lí cho phát triển kinh tế trên đất đai; ba là thiếu phối hợp đồng bộ giữa cơ quan tham gia vào quản lí tài chính đất đai như địa chính, xây dựng, tài chính (định giá đất, thuế đất), ngân hàng, toà án để lành mạnh hóa thị trường bất động sản, lấy kinh doanh đầu tư trên đất làm trọng tâm ... Những yếu kém trong hệ thống tài chính đất đai ở nước ta đã ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển hoạt động cho vaymua nhà trong hệ thống các ngân hàng thương mại. Ngân hàng không thể tiếp cận được khách hàng khi giá nhà quá cao và tình trạng đầu cơ rất phổ biến trên thị trường. Do dó, chúng ta có thể nói đổi mới hệ thống tài chính đất đai là một điều kiện cần thiết cho các ngân hàng trong việc phát triển hình thức cho vay trả góp mua chung cư. Quản lí vĩ mô của chính phủ và ngân hàng. Chính phủ có một số biện pháp để có thể quản lí thị trường bất động sản. Hiện nay, Thị trường Chứng khoán ở nước ta chưa phát triển nhưng nếu thị trường chứng khoán phát triển thì sẽ là một kênh điều tiết quan trọng tới thị trường nhà đất. Các nhà đầu tư tham gia trên TTCK hiện nay vẫn bị thua lỗ nên phần nào làm cho nhiều người quay sang đầu tư trên thị trường bất động sản. Nếu TTCK chúng ta phát triển mạnh thì sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư trên TTCK và như vậy sẽ làm giảm tình trạng đầu cơ trên thị trường bất động sản như hiện nay. Như vậy chúng ta có thể thấy nếu chúng ta thúc đẩy được TTCK phát triển thì cũng gián tiếp có những tác động tích cực tới hoạt động cho vay trả góp mua nhà chung cư cho người có thu nhập thấp bởi khi đó thì tình trạng khan hiếm chung cư sẽ được giảm bớt. Ngoài ra, chúng ta có thể dùng một công cụ nữa là lãi suất để điều tiết hoạt động đầu tư. Nếu lãi suất cao thì làm giảm hoạt động đầu tư và ngược lại nếu lãi suất thấp thì sẽ kích thích hoạt động đầu tư. Đối với một lĩnh vực nhạy cảm như đầu tư vào thị trường bất động sản thì công cụ lãi suất có thể là một công cụ hiệu quả. Những nước như Hàn Quốc, Thái Lan và Trung Quốc thì chính phủ những nước này sử dụng công cụ lãi suất rất hiệu quả trong việc kiềm chế tình trạng quá nóng trên thị trường bất động sản ở những nước này. Việt Nam có thể học tập kinh nghiệm từ các nước trong khu vực trong công cụ này. Chính phủ nên đánh thuế nặng vào những hoạt động cho mua bán chung cư để kiểm soát những hoạt động đầu cơ đối với nhà chung cư. Nếu chúng ta làm tốt điều này thì sẽ làm giảm lợi nhuận của các nhà đầu cơ và góp phần vào sự phát triển của hình thức cho vay trả góp mua nhà chung cư cho người có thu nhập thấp. Thành lập quỹ bảo hiểm trong cho vay trả góp mua nhà: Cho vay mua nhà thông thường là những món vay lớn và cũng có nhiều rủi ro nên rất cần bảo hiểm trong hoạt động này. Hiện nay, ở Việt Nam những căn nhà có giá trị thường rất cao và vượt quá xa giá trị thực của nó. Và nếu xảy ra tình trạng “vỡ bong bóng xà phòng” thì rất nguy hiểm cho các ngân hàng bởi những căn nhà chung cư chính là vật thế chấp cho các món vay. Trong hoạt động cho vay tiêu dùng như mua ô tô thì các ngân hàng luôn yêu cầu người vay phải mua bảo hiểm 100% giá trị chiếc xe đó thì mới cho vay để hạn chế rủi ro cho ngân hàng. Do vậy đối với hoạt động cho vay như mua nhà thì rất cần bảo hiểm cho các căn nhà trong các trường hợp như cháy, hỏng, sập và sụp đổ của thị trường bất động sản. Để làm được điều này thì không chỉ có ngành ngân hàng mà phải cần chính phủ và các cơ quan như bảo hiểm tham gia. Bảo hiểm cho các căn nhà vẫn đem lại lợi nhuận cho công ty bảo hiểm và đối với nhà nước thì là một việc nên làm bởi nó có ý nghĩa cho người có thu nhập thấp và góp phần ổn định thị trường nhà đất. Đẩy nhanh tốc độ cấp sổ đỏ. Hiện nay thì việc cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà đã được các cơ quan quản lý Nhà nước chú ý giải quyết. Tuy nhiên tại các đô thị vẫn còn tình trạng tồn đọng việc cấp các giấy tờ trên cho người dân. Lý do thì nhiều nhưng hậu quả của nó là làm cho việc quản lý đất đai nhà cửa thêm phần khó khăn và nhiều khó khăn khác cho người dân. Xét trong hoạt động cho vay mua nhà thì những ảnh hưởng về thời gian cấp giấy chứng nhận gây khó khăn không ít cho các ngân hàng và ngân hàng thương mại nào cũng mong muốn việc cấp giấy tờ liên quan đến bất động sản diễn ra nhanh chóng hơn. Hiện nay thì dự thảo về “Nghị định về thi hành luật đất đai” đã nêu ra không quá 2,5 tháng, người có đủ điều kiện hợp lệ phải được cấp sổ đỏ. Ngoài ra thì ngày 13/04/2004 thì vấn đề cấp sổ đỏ cho nhà Chung cư cũng được nêu ra tại hội thảo do Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội tổ chức. Như vậy vấn đề đem lại quyền sở hữu cho người dân đã và đang được các cơ quan chức năng hết sức quan tâm và là những điều kiện thuận lợi cho các ngân hàng trong việc đẩy mạnh cho vay mua nhà. Từ đây các ngân hàng có thể cho vay dựa vào tài sản đảm bảo hình thành vốn vay hay đã có nhiều tài sản đủ điều kiện thế chấp hơn. Vấn đề đặt ra chỉ còn là thời gian làm sao cho nhanh nhất mà thôi. Nhà nước cần có chính sách đối với các NHTM tham gia vao chủ trương của nhà nưởc trong cho vay mua nhà chung cư, nhà ở của người nghèo. Tất cả những giải pháp ở trên kiến nghị tơí Ngân hàng nhà nước, chính phủ. nhằm phát triển hoạt động cho vay mua nhà tại các ngân hàng thương mại. Có thể nói hoạt động cho vay mua nhà không chỉ có ý nghĩa riêng đối với các ngân hàng thương mại mà nó còn có ý nghĩa to lớn cho người dân và góp phần thực hiện các chủ trương chính sách nhân ái của Nhà nước. Trên cơ sở đó, việc Nhà nước tạo điều kiện cho các ngân hàng thương mại tham gia vào các chủ trương trong vấn đề nhà ở như Chung cư, nhà ở cho người có thu nhập thấp mang nhiều ý nghĩa. Bằng việc làm trên, các ngân hàng thương mại đã gánh đỡ cho nhà nước một nghiệp vụ khó khăn đối với nhà nước là quản cho vay đối với người dân. Đối với người dân theo như chủ trương trên thì những căn nhà của họ sẽ sớm trở thành hiện thực. Do vậy, việc tham gia của các ngân hàng thương mại vào hoạt động cho vay mua nhà thực hiện các chủ trương của Nhà nước là một việc rất nên làm và Nhà nước cần có sự giúp đỡ, định hướng cho các ngân hàng thương mại tham gia vào hoạt động trên nhằm thực hiện nhanh hơn, đem lại những căn nhà mong ước cho người dân. KẾT LUẬN Cho vay mua - sửa chữa – xây dựng nhà là một lĩnh vực kinh doanh mới mẻ và được đánh giá là sẽ phát triển mạnh ở Việt Nam trong tương lai mặc dù hiện nay không có một môi trường tốt cho sự phát triển. Việc phát triển loại hình cho vay này trong tương lai sẽ là một xu hướng tất yếu do những lợi ích thiết thực mà nó mang lại như nó tạo điều kiện cho người dân thỏa mãn được nhu cầu tiêu dùng của mình khi chưca có khả năng chi trả. Lọai hình này giúp đa dạng hóa các sản phẩm dịch vụ ngân hàng, tăng thêm thu nhập và phân tán rủi ro cho các ngân hàng thương mại … Với mục tiêu phát triển thành một ngân hàng bán lẻ lớn của Việt Nam và khu vực, NHNo&PTNT đã xây dựng cho mình một quy trình cho vay chặt chẽ và được đánh giá là ngân hàng có triển vọng trong hoạt động cho vay mua nhà. Hoạt động cho vay mua nhà được triển khai tại NHNo&PTNT chưa lâu nhưng nó thu được những kết quả hết sức khả quan góp phần không nhỏ và sự phát triển của ngân hàng. Tuy nhiên, xét một cách toàn diện vẫn còn một số hạn chế vướng mắc cần được xem xét và nghiên cứu một cách nghiêm túc để có thể đưa ra những giải pháp hoàn thiện hơn nữa hoạt động cho vay mua nhà. Do sự hạn chế về kiến thức lí luận, thực tiễn cũng như sự giới hạn về mặt tài liệu, thời gian nghiên cứu nên trong phạm vi chuyên đề tôt nghiệp em chưa đề cập tới hoặc chưa có những phân tích nhân định sâu sắc và chính xác về một số vấn đề. Em rất mong có thể nhận được các ý kiến đóng góp của các thầy cô, cùng các cán bộ ngân hàng để đề tài của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn ! TÀI LIÊU THAM KHẢO 1. PGS.TS Phan Thị Thu Hà, TS. Nguyễn Thi Thu Thảo - Nghiệp vụ ngân hàng thương mại 2. Peter S. Rose - Quản trị ngân hàng thương mại 3. Feredric S. Minskin - Tiền tệ - Ngân hàng và thị trường tài chính 4. Báo cáo thường niên năm 2004, 2005, 2006 NHNo&PTNT Việt Nam 5.Luận văn sinh viên : Vũ Thanh Tâm – NH44B, Cao Thị Quỳnh TCDN44C 6. Quyết định số 1627/2001/QĐ - NHNN. 7. Luật tổ chức tín dụng số 07/1997/QHX 8. Tạp chí ngân hàng 9. Báo điện tử VnExpress, VietnamNet, Vneconomy 10. Một số tài liệu khác Phục lục 2: thể lệ cho vay mua nhà, xây dựng nhà, sửa nhà Ngày 11 tháng 5 năm 2004 Ngân hàng nông nghiệp đã ban hành thể lệ về cho vay mua nhà. ở đó đã quy định chi tiết các quy định về cho vay mua nhà 1.Phạm vi cho vay NHNo&PTNT cho vay xây dựng mới, xửa chữa cải tạo, nâng cấp, mua nhà ở đối với các hộ gia đình, cá nhân (gọi tắt là dân cư ) bao gồm: -Xây dựng mới nhà ở -Mua nhà ở ( căn nhà, nhà biệt thự ) gắn liền với quyền sử dụng dất: -Mua căn hộ thuộc chung cư cao tầng : -Mua nền, móng nhà trong khu đát quy hoạch chia lô: -Sửa chữa, cảI tạo nâng cấp( gọi tắt là sử chữa ) nhà thuê thuộc sở hữu nhà nước, sở hưũ của dân cư 2.Khách hàng vay. Hộ gia đình, cá nhân là người Việt Nam thực sự có nhu cầu về nhà ở, được UBND xã, phường, thị trấn nơi người vay cư trú hoặc thủ trưởng đơn vị người vay làm việc xác nhận. NHNo&PTNT Việt Nam không cho vay để đàu cơ buôn bán bất động sản. Cá nhân là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua nhà đất theo quy định tại nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 5/11/2001 của chính phủ 3.Điều kiện cho vay Thực hiện các đièu kiện quy định tại điều 7 quyết định số 72/QĐ/-HĐQT-TD ngày 31/3/2002 của chủ tịch HĐQT NHNo&PTNT Việt Nam. Riêng đối với khách hàng vay là người Việt Nam định cư ở nước ngoài phảI có thêm các điều kiện sau: Có hộ chiếu hợp lệ của Việt Nam hoặc hộ chiếu, giấy tờ hợp lệ của nước ngoài cấp. Trường hợp sử dụng hộ chiếu, giấy tờ hợp lệ của nước ngoài thì phảI có giấy chứng nhận có quốc tịch Việt Nam hoặc có xác nhận mất quốc tịch Việt Nam hoặc giấy các nhận đăng kí công dân. Có giấy tờ được cơ quan nhà nước có thẩm quỳên xác nhận thuộc các đối tượng quy định tại điều 5 chương II nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 5/11/2001 Của chính phủ “V/v người Việt Nam ở nước ngoài mua nhà ở Việt Nam”. 4.Mức tiền cho vay Căn cứ và nguồn trả nợ của người vay, NHNo&PTNT nơI cho vay được cho vay tối đa 75% tổng nhu cầu vốn vay theo dự toán ( xây dựng, sửa chữa ) hoặc tổng giá trị ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở của khách hàng phù hợp với giá tại địa phương. 5.Thời hạn cho vay. Thời hạn cho vay do NHNo nơI cho vay và khách hàng vay thoả thuận, xác định phù hợp với từng loại nhà ở, mục đích vay vốn, nguồn trả nợ của khách hàng vay, nguồn vốn cho vay của NHNo nhưng không vượt quá 7 năm. 6.Bảo đảm tiền vay Thực hiện theo quy định tại quyết định 300/QĐ-HĐQT-TD ngày 24/9/2003 của chủ tịch hội đồng quản trị ngân hàng nông nghiệp Việt Nam Riêng trường hợp mua vay căn hộ, biệt thự, nhà chung cư tại các dự án đô thị, chung cư theo quy hoạch di dời dân được cấp cố thẩm quyền phê duyệt, Ngân hàng có thể xem xét chấp nhận tài sản hình thành từ vốn vay ( căn hộ, biệt thự, chung cư ) làm tài sản đảm bảo với điều kiện: 6.1.Chủ dự án đầu tư và khách hàng chấp nhận giao cho ngân hàng hồ sơ giấy tờ gốc của căn hộ, biệt thự , nhà chung cư, và ngân hàng được phát mại trong trường hợp người vay không trả được nợ đúng hạn 6.2.Mức cho vay tối đa bằng 65% giá trị hợp đồng mua bán nhà 7.Bộ hồ sơ cho vay Ngoài bộ hồ sơ cho vay quy định tại điều 15 quyết định số 72/QĐ-HĐQT-TD ngày 31/3/2002, khách hàng vay phảI có thêm các giấy tờ gửi ngân hàng nơi cho vay: 7.1.Đối với hộ gia đình các nhân là người Việt nam 7.1.1.Vay vốn xây dựng mới -Bản vẽ thiết kế ( bản sao) -Dự toán kinh phí xây dựng ( bản sao) -Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc văn bản của UBND xã, phường xác nhận đất xây dựng nhà ở không có tranh chấp (bản sao có công chưng) -Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo thực địa (bản sao) 7.1.2.Vay vốn mua nhà: -Hợp đồng mua bán nhà ở (bản sao có công chứng) 7.1.3.Vay vốn sửa chữa nhà ở. -Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hoặc hợp đồng thuê nhà ( đối với nhà thuê thuộc sở hữu nhà nước ) bản sao có công chứng -Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản sao có công chứng). -Dự toán kinh phí sửa chữa( bản sao). 7.2.Đối với cá nhân là người Việt Nam định cư ở nước ngoài : -Ngoài giấy tờ quy định tại điểm 7.1 khoản 7 văn bản này, cần có thêm: -Bản sao có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền các giấy tờ quy định tại khoản 3 văn bản này. 8.Các vấn đề về nguyên tắc cho vay, xét duyệt cho vay, thu nợ thu lãi gia hạn nợ, … thực hiện theo quy định tại quyết định 72/QĐ-HĐQT-TD ngày 31/3/2003 của Chủ tịch HĐQT NHNo & PTNT Việt Nam. Quá trình thực hiện có vướng mắc, chi nhánh báo cáo tổng giám đốc (qua ban tín dụng) để kịp thời xử lí. Phụ lục 1: Các phương thức cho vay Niên kim hàng tháng Lãi Nợ gốc Niên kim cố định Nợ gốc cố định Trả lãi hàng tháng, gốc trả một lần Chú thích: a: Niên kim hàng tháng i: Lãi suất V: Số vốn vay ban đầu I: Lãi m: Nợ gốc n: Số vốn trả nợ