Chuyên đề Quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Công ty Cổ phần đầu tư và xây dựng Hud1

mức độ tác động cũng dựa trên kinh nghiệm thực tế, và để đánh giá một cách chính xác mức độ tác động của các yếu tố rủi ro tới hiệu quả của dự án, các nhà quản lý thường sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy với nhân tố kết quả là NPV (Net present value) – giá trị hiện tại thuần của cả đời dự án. Nếu NPV nhạy cảm với sự thay đổi của yếu tố rủi ro nào thì yếu tố rủi ro đó có mức tác động lớn đến hiệu quả dự án, và quá trình quản lý cần theo dõi chặt chẽ các yếu tố này. Quản lý rủi ro: sau khi đã nhận dạng và đánh giá mức độ của các nhân tố rủi ro, các cán bộ quản lý đề ra các phương án phòng ngừa, hạn chế và khắc phục rủi ro đó. Cụ thể, kiểm tra chặt chẽ quy trình lập, thẩm định dự án, kiểm tra kỹ lưỡng bản thiết kế, tổng dự toán, đối chiếu đơn giá áp dụng với giá cả thị trường, kiểm tra các hợp đồng cung cấp hàng hóa và dịch vụ, thực hiện đánh giá và lựa chọn nhà cung ứng một cách hiệu quả, giám sát chặt chẽ quá trình thi công xây lắp, phát hiện các sai lệch, lập tức báo cáo và thực hiện điều chỉnh. Ngoài ra, để phòng ngừa các rủi ro bất khả kháng, với tất cả các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, công ty đều thực hiện chế độ bảo hiểm công trình (thường là 5% tổng giá trị xây lắp công trình), mặt khác, công ty phải trích lập một khoản djư phòng phí (thường bằng 10% tổng giá trị xây lắp của dự án). 3.4 Quản lý dự án theo chu kỳ. Xét theo chu kỳ của một dự án, đối tượng của quản lý dự án là toàn bộ công việc trong các giai đoạn của chu kỳ tuổi thọ dự án. Thông thường, một dự án được chia thành 3 giai đoạn: chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư, và vận hành kết quả đầu tư. Tuy nhiên, để thuận tiện cho việc phân chia công việc, phân cấp quản lý, có thể chia chu kỳ quản lý dự án tại công ty thành 4 giai đoạn, tạo nên toàn bộ quá trình quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại công ty như sau: 3.4.1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại công ty từ trước tới nay đều là dự án thứ phát, do Tổng công ty ủy quyền đầu tư và kinh doanh sản phẩm, để được ủy quyền đầu tư dự án, trước tiên, Công ty phải lập Hồ sơ xin giao dự án. Nội dung hồ sơ bao gồm: - Văn bản xin giao dự án, trong đó đề xuất tình hình thực hiện theo quy chế số 358/QĐ-HĐQT ngày 20/11/2007 và nêu rõ mục tiêu xin giao dự án. - Tổng hợp báo cáo về tình hình thực hiện, tiến độ, hiệu quả của những dự án thứ phát đã được giao thực hiện. - Phương án huy động vốn. - Phương án kinh doanh và hiệu quả của dự án, phải đảm bảo tỷ lệ lợi nhuận và chỉ tiêu tích lũy vốn chủ sở hữu theo quy định của Tổng công ty. - Bảng chi tiết tiến độ thực hiện dự án. - Phương án khai thác, vận hành và công tác bảo trì dịch vụ sau bán hàng. Ban Chiến lược đầu tư thuộc Tổng công ty sẽ là đầu mối tiếp nhận hồ sơ, phối hợp với Ban Tài chính đầu tư và Ban thị trường kiểm tra, xem xét, đánh giá, báo cáo Tổng Giám đốc trình Hội đồng quản trị Tổng công ty phê duyệt. Trong vòng 15 ngày, Tổng công ty sẽ thực hiện kiểm tra, xét duyệt và ra quyết định. Sau khi được ủy quyền, tiếp nhận dự án, cán bộ quản lý dự án thực hiện các công việc cụ thể sau: lập và thẩm định dự án đầu tư Tiếp nhận ủy quyền; xác định mô hình tổ chức dự án; lập kế hoạch dự án; thành lập nhóm dự án, chuẩn bị cơ cấu tổ chức điều hành dự án; chuẩn bị nội dung quản lý trong quá trình thi công xây lắp công trình. Cụ thể như sau: - Lập dự án đầu tư xây dựng công trình: do Phòng Đầu tư và quản lý dự án thực hiện, nội dung bao gồm phần thuyết minh dự án và phần thiết kế cơ sở. - Sau khi lập dự án, gửi hồ sơ dự án đến tổ chức tín dụng, ngân hàng Đầu tư và phát triển Hà Nội thẩm định phương án tài chính và phương án trả nợ để ra quyết định chấp thuận cho vay hoặc không (đối với các dự án sử dụng nguồn vốn tín dụng). Sau khi có kết quả thẩm định dự án, gửi hồ sơ đầu tư xây dựng công trình để trình Chủ tịch Hội đồng quản trị (là người có thẩm quyền quyết định đầu tư đối với các dự án xây dựng nhà ở của công ty) thẩm định phê duyệt phê duyệt. Hồ sơ dự án đầu tư bao gồm: Tờ trình thẩm định dự án. Dự án (bao gồm phần thuyết minh và thiết kế cơ sở) Các văn bản pháp lý có liên quan. - Thành lập Ban quản lý dự án, xây dựng một cơ cấu tổ chức hoàn thiện để mỗi vị trí công tác đều có một nhân viên thích hợp, mỗi cá nhân đều xác định rõ quyền hạn và trách nhiệm của bản thân. Phân cấp quản lý, phân công trách nhiệm rõ ràng, hài hóa thống nhất và có hệ thống phản hồi thông tin chính xác để giải quyết các vấn đề xảy ra trong quá trình triển khai thực hiện một cách nhanh chóng, ổn thỏa. - Chuẩn bị nội dung quản lý đối với quá trình thực hiện dự án, bao gồm các nội dung về quản lý chất lượng, quản lý thời gian, tiến độ, chi phí, quản lý rủi ro… trong đó, các công việc cụ thể là quản lý công trường (hiện trường dự án), quản lý công cụ dụng cụ và nguyên vật liệu, quản lý an toàn, vệ sinh y tế và bảo vệ môi trường. Nhiệm vụ này do phòng Đầu tư và quản lý dự án phối hợp với các phòng ban chức năng thực hiện, trình lãnh đạo công ty phê duyệt trước khi triển khai thi công. Trình tự các bước công ty phải thực hiện trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư được biểu hiện bằng sơ đồ sau: Sơ đồ 6: Trình tự các bước chuẩn bị đầu tư tại công ty Trách nhiệm Hồ sơ xin giao dự án Quyết định ủy quyền thực hiện đầu tư cho Hud1 Thành lập Ban quản lý dự án Tiếp nhận mặt bằng lô đất Lập dự án đầu tư tiếp nhận ủy quyền Thẩm định và phê duyệt dự án Thẩm định phương án tài chính Xem xét, ra quyết định cho phép đầu tư Công việc Ban giám đốc công ty Tổng công ty Ban giám đốc Ban quản lý dự án P. Đầu tư và quản lý dự án Ban giám đốc Ngân hàng Đầu tư và phát triển Hà Nội Chủ tịch Hội đồng quản trị (Tổng công ty) Giai đoạn này, quản lý chất lượng được xem là đối tượng quản lý quan trọng nhất. Các kế hoạch, các kết quả nghiên cứu phải thật chính xác, được kiểm tra, đánh giá hết sức kỹ càng, đảm bảo cho quá trình thực hiện phải đúng với kế hoạch, tiêu chuẩn và mục tiêu đã định. 3.4.2 Giai đoạn thực hiện đầu tư. Chuyển sang giai đoạn này, trước tiên công ty phải hoàn tất các thủ tục để triển khai việc thực hiện đầu tư. Đối với các thủ tục xin giao đất, thuê đất, xin giấy phép xây dựng và khai thác tài nguyên, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng Tổng công ty đã thực hiện, công ty Cổ phần đầu tư và xây dựng Hud1 chỉ hoàn tất các thủ tục để triển khai thực hiện đầu tư (như tiếp nhận mặt bằng lô đất, hoàn tất các giấy tờ, thủ tục Tổng công ty giao). Trong một số trường hợp như dự án Việt Hưng, Công ty vẫn phải thực hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, Ban giám đốc dự án phải đưa ra các phương án đền bù hợp lý, tuân thủ các quy định có liên quan của Nhà nước về đền bù và tái định cư phục vụ di dời để xây dựng khu đô thị mới. Công ty thuê đơn vị tư vấn thiết kế để thực hiện thiết kế kỹ thuật, thiết kế thi công của dự án; ban giám đốc dự án phối hợp với đơn vị tư vấn thiết kế hoàn thành các thiết kế công trình, hạng mục công trình; đồng thời phải kiểm tra lại thiết kế xem có phù hợp với yêu cầu vệ sinh, phòng cháy và mỹ quan khu đô thị hay không; kiểm tra mức độ đầy đủ, thống nhất và hoàn chỉnh của bản thiết kế; kiểm tra quy trình công nghệ được áp dụng có phù hợp với yêu cầu kỹ thuật dự án hay không; và kiểm tra lại độ mạnh, cứng và tính ổn định của kết cấu chịu lực có đáp ứng được yêu cầu cần thiết không. Thực hiện quản lý công tác chuẩn bị kỹ thuật, kiểm tra và nắm bắt rõ sơ đồ thiết kế, lập bản thiết kế tổ chức thi công, huấn luyện kỹ thuật và tham quan, học tập. Sau đó, tổ chức cho các cán bộ nhân viên liên quan được tìm hiểu, nắm bắt và kiểm tra bản sơ đồ thiết kế để nắm được ý đồ, kết cấu, đặc điểm cấu tạo cũng như nhu cầu kỹ thuật của bản thiết kế; nắm bắt được đặc điểm và các bộ phận quan trọng của công trình. Nếu phát hiện sơ đồ thiết kế có sai sót thì có sự sửa đổi kịp thời trước khi đưa vào triển khai thực hiện, thi công xây dựng công trình. Nội dung quan trọng nhất của giai đoạn này là quản lý quá trình thi công xây lắp công trình dự án. Quá trình thi công xây lắp là quá trình đòi hỏi thời gian tương đối dài, nhu cầu nguyên vật liệu, tiêu hao năng lượng và sử dụng nhân công khá lớn; thực hiện quản lý ở giai đoạn này là để đảm bảo dự án đạt chất lượng cao; sử dụng chi phí hợp lý, nằm trong dự toán; và quan trọng nhất là để đảm bảo cho dự án được hoàn thành đúng thời hạn tiến độ. Quản lý quá trình thi công xây lắp là quản lý, giám sát việc xây dựng các công trình kiến trúc trong khu vực dự án theo chỉ giới và các chỉ tiêu quy hoạch chi tiết, theo điều lệ quản lý quy hoạch khu đô thị được duyệt; nhằm đảm bảo cho quá trình thi công xây lắp diễn ra đúng kế hoạch, theo đúng thiết kế kỹ thuật, sử dụng các biện pháp thi công đúng theo quy trình kỹ thuật chất lượng đã lập, quản lý vật tư, công cụ dụng cụ, đảm bảo an toàn lao động trong quá trình thi công xây dựng, tăng tiết kiệm, giảm giá thành và tăng lợi nhuận cho dự án. Phòng đầu tư và quản lý dự án phối hợp với phòng Thị trường và đấu thầu, lập kế hoạch lựa chọn đơn vị thi công, lập hồ sơ mời thầu các hạng mục, công trình trong dự án có yêu cầu đấu thầu. Sau đó, các cán bộ thuộc Bộ phận kỹ thuật hiện trường (Ban quản lý dự án), phối hợp với Phòng Kỹ thuật thi công thực hiện giám sát, quản lý quá trình thực hiện thi công. Trong quá trình thi công, có sự phối hợp giữa ban quản lý dự án và các phòng chức năng (Phòng kỹ thuật thi công, Phòng Đầu tư và quản lý dự án, Phòng kinh tế kế hoạch, Phòng an toàn cơ điện) để giám sát về giá, chất lượng, biện pháp thi công, biện pháp an toàn lao động và vệ sịnh môi trường, hiệu quả của dự án. Nhiệm vụ chính của các nhà quản lý là: - Tiếp nhận quản lý mốc giới các công trình và hạng mục công trình của dự án và giao cho đơn vị thi công. Quản lý, giám sát việc xây dựng các công trình kiến trúc trong khu vực dự án theo chỉ giới và các chỉ tiêu quy hoạch chi tiết. - Giám sát các hạng mục công trình và dự án trong quá trình thực hiện phải tuân theo kế hoạch được duyệt. Trường hợp có thay đổi, bổ sung thì phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt mới được thực hiện. - Phối hợp với đơn vị tư vấn Giám sát và theo dõi, kiểm tra về chất lượng, khối lượng, tiến độ, an toàn lao động và vệ sinh môi trường trong thi công xây dựng. - Kiểm soát giá của nguyên vật liệu đầu vào, cập nhật thông báo giá nguyên vật liệu thực tế cung cấp vào dự án để công ty phê duyệt. - Đôn đốc kiểm tra các đơn vị thi công thực hiện các thủ tục hồ sơ hoàn công những công việc đã hoàn thành. Trực tiếp làm công tác nghiệm thu và xác nhận khối lượng hòan thành, đơn giá của từng hạng mục công trình. Việc quản lý, giám sát được thực hiện ngay từ khi khởi công xây dựng công trình và thực hiện thường xuyên, liên tục trong cả quá trình thi công xây dựng cho đến khi tiến hành nghiệm thu hoàn công công trình, bao gồm các công tác cụ thể sau: - Quản lý công tác trắc địa: công tác trắc địa là công tác đo đạc bố trí công trình nhằm đảm bảo các hạng mục công trình hoặc kết cấu công trình được xác định đúng theo vị trí thiết kế. Tùy theo điều kiện cụ thể về phạm vi, diện tích khu vực thi công công trình, trang trí thiết bị trắc địa mà bố trí lưới để thi công cho phù hợp. Căn cứ vào điểm tọa độ gốc và hướng chuẩn, sử dụng máy toàn đạc để thực hiện công việc, đối với các công việc thông thường, khối lượng công việc nhỏ thì sử dụng máy kinh vĩ, thủy chuẩn để thực hiện công việc. Kết thúc công tác trắc địa, cán bộ trắc địa phải hoàn thành bản vẽ hoàn công lưu lại để thuận tiện cho các hoạt động kiểm tra, giám sát và quản lý về sau. - Quản lý quá trình thi công móng cọc: Quá trình thi công móng cọc bao gồm các phần công việc: thi công cọc khoan nhồi, thi công khoan dẫn cọc, thi công ép cọc bê tông cốt thép, thi công ép và nhổ cừ Lassen, thi công bê tông cốt thép đài giằng móng và nền tầng hầm. Trong từng công việc, cán bộ quản lý tiến hành giám sát chặt chẽ từ khâu chuẩn bị, lựa chọn thiết bị, bố trí nhân lực, định vị lỗ khoan, đến khâu thực hiện, các biện pháp thi công, thao tác kỹ thuật. Kết thúc mỗi phần việc, tiến hành kiểm tra chất lượng và nghiệm thu nội bộ. Hồ sơ nghiệm thu mỗi phần việc thường bao gồm biên bản nghiệm thu theo dõi từng phần việc nhỏ, hồ sơ về chất lượng nguyên vật liệu và máy thiết bị được sử dụng, nhật ký giám sát và báo cáo kết quả giám sát tuần, kết quả thí nghiệm độ bền, độ cứng và kết cấu chịu lực; bản vẽ mặt bằng hoàn công và biên bản nghiệm thu giai đoạn. - Quản lý công tác ván khuôn và đà giáo: kiểm tra chất lượng ván khuôn đà giáo so với yêu cầu, kiểm tra biện pháp thi công ván khuôn móng, thi công ván khuôn cột, trình tự lắp đặt ván khuôn, biện pháp thi công ván khuôn vách, ván khuôn dầm sàn. Giám sát quá trình ván khuôn dấm sàn theo các bước: 1) lắp dựng dàn giáo và cột chống, 2) lắp đặt xà gồ, 3) đặt ván đáy dầm và ván sàn. - Quản lý công tác thi công lắp đặt cốt thép: kiểm tra chất lượng cốt thép, bảo quản cốt thép. Giám sát quá trình thực hiện gồm các bước: cắt và uốn thép; thi công cốt thép móng, lắp dựng thép cột, vách, lắp dựng thép dầm, lắp dựng thép sàn. - Quản lý công tác bê tông trộn tại chỗ: kiểm tra thành phần bê tông, tỷ lệ xi măng, cát, đá dầm và nước cấu tạo bê tông. Giám sát quá trình đổ bê tông theo trình tự đổ bê tông móng – đổ bê tông cột- đổ bê tông dầm sàn – đầm bê tông. Thực hiện chế độ bảo dưỡng bê tông, kiểm tra và nghiệm thu chất lượng bê tông và tiến hành tháo dỡ khuôn. - Quản lý công tác xây: kiểm tra để đảm bảo về chất lượng vật liệu, kết cấu gạch đá, pha trọn và sử dụng vữa xây dựng, kiểm tra giàn giáo ván khuôn, giám sát quá trình thi công khối xây, tiến hành nghiệm thu các hạng mục công trình khối. Nghiệm thu công tác xây lắp bao gồm nghiệm thu theo công việc xây dựng (có bản vẽ hoàn công kèm theo), nghiệm thu theo cấu kiện, nghiệm thu theo bộ phận và nghiệm thu theo từng phần thiết bị - Quản lý công tác hoàn thiện: công tác hoàn thiện bao gồm các công tác trát (trát trong, trát ngoài, trát phào, gờ chỉ, hoa văn trang trí), công tác láng, công tác chống thấm (chống thấm sàn và mái, chống thấm bể), công tác ốp lát, gia công và lắp đặt của nhôm kính, cửa gỗ, công tác sơn bả, công tác lắp đặt thiết bị điện nước và hệ thống chống sét, thi công lợp mái tôn. Sau khi hoàn thành giai đoạn giai đoạn thi công xây lắp, ta có các hạng mục được nghiệm thu bao gồm: nghiệm thu phần móng gồm nghiệm thu xử lý nền móng và nghiệm thu cốt thép, cốp pha, bê tông móng; nghiệm thu phần thô gồm nghiệm thu cốt thép, cốp pha, bê tông cột, vách thang, dầm sàn các tầng, xây tường các tầng; nghiệm thu phần hoàn thiện gồm trát, ốp, lát sơn bả các tầng; nghiệm thu phần hệ thống kỹ thuật công trình. Quá trình giám sát thi công được tóm tắt theo lưu đồ sau. Sơ đồ 7: Quá trình giám sát thi công xây dựng công trình Trưởng phòng lập Kế hoạch giám sát Ban giám đốc duyệt Cán bộ giám sát Thực hiện giám sát Trưởng phòng kiểm tra CB giám sát báo cáo Báo cáo nhanh - Báo cáo trưởng phòng để xem xét, quyết định; - Báo cáo Ban giám đốc để chỉ đạo (nếu cần) Cán bộ giám sát lập Báo cáo tuần Lưu hồ sơ Trưởng phòng tổng hợp báo cáo trong cuộc họp giao ban 3.4.3 Giai đoạn nghiệm thu, hoàn công, quyết toán công trình xây dựng. Sau khi đơn vị thi công hoàn thành các hạng mục công trình sẽ tiến hành nghiệm thu hoàn công công trình để đưa vào sử dụng. Đây là giai đoạn cuối cùng của quy trình xây dựng cơ bản. Công trình qua nghiệm thu, chuyển giao sử dụng đánh dấu cho việc vốn đầu tư xây dựng được chuyển hóa thành giá trị sử dụng. Các căn cứ để tiến hành nghiệm thu hoàn công công trình xây dựng bao gồm các căn cứ sau: tài liệu thiết kế công trình (bản vẽ thi công, bản hướng dẫn thiết kế, biên bản đàm phán về thay đổi thiết kế…), các kết quả kiểm tra, thí nghiệm chất lượng vật liệu, thiết bị được thực hiện trong quá trinh xây dựng; nhật ký thi công, nhật ký giám sát của Ban quản lý dự án, các bản vẽ hoàn công, biên bản nghiệm thu các hạng mục công trình, quy định nghiệm thu thi công hiện hành của Nhà nước và quy định thống kê lắp đặt công trình xây dựng. Quá trình nghiệm thu tuân theo trình tự sau: nghiệm thu đơn vị thi công xây dựng, nghiệm thu ban quản lý dự án và nghiệm thu Chủ đầu tư (công ty). - Nhà thầu thi công xây dựng phải tự tổ chức nghiệm thu các công việc, đặc biệt là các công việc, bộ phận bị che khuất, bộ phận công trình, các hạng mục công trình và công trình trước khi yêu cầu Ban quản lý dự án nghiệm thu. Đối với các công việc xây dựng đã được nghiệm thu nhưng chưa thi công công việc sau ngay thì trước khi thi công công việc sau, phải tiến hành nghiệm thu lại. Đối với công việc sau khi nghiệm thu sẽ được chuyển sang nhà thầu khác thực hiện tiếp thì nhà thầu đó phải xác nhận, nghiệm thu lại. - Ban quản lý dự án có trách nhiệm tổ chức nghiệm thu công trình xây dựng kịp thời sau khi có phiếu yêu cầu nghiệm thu của nhà thầu thi công xây dựng. Nghiệm thu công trình xây dựng được phân thành: Nghiệm thu từng công việc xây dựng trong quá trình thi công xây dựng; Nghiệm thu bộ phận công trình xây dựng, giai đoạn thi công xây dựng; Nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng để đưa vào sử dụng. - Chủ đầu tư nghiệm thu các hạng mục công trình và công trình xây dựng, đưa dự án vào khai thác sử dụng. Nội dung và trình tự nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình và công trình xây dựng như sau: - Kiểm tra hiện trường; - Kiểm tra bản vẽ hoàn công công trình xây dựng; - Kiểm tra kết quả thử nghiệm, vận hành thử đồng bộ hệ thốgn máy móc thiết bị công nghệ; - Kiểm tra các văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về phòng chống cháy nổ, an toàn môi trường, an toàn vận hành; - Kiểm tra quy trình vận hành và quy trình bảo trì công trình xây dựng; - Chấp thuận nghiệm thu để đưa công trình xây dựng vào khai thác sử dụng. Quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình: Ngay sau khi công trình hoàn thành và đưa vào khia thác sử dụng, công ty thực hiện quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình. Vốn đầu tư được quyết toán là toàn bộ chi phí hợp pháp đã được thực hiện trong quá trình đầu tư để đưa dự án vào khia thác, sử dụng. Chi phí hợp pháp là chi phí được thực hiện đúng với thiết kế, dự toán được phê duyệt, bảo đảm đúng định mức, đơn giá, chế độ tài chính kế toán, hợp đồng kinh tế đã ký kết và các quy định khác của Nhà nước có liên quan. Vốn đầu tư được quyết toán phải nằm trong giới hạn tổng mức đầu tư được cấp có thẩm quyển phê duyệt. Chậm nhất là 9 tháng kể từ khi công tình hoàn thành, đưa vào sử dụng, công ty phải hoàn thành hồ sơ quyết toán vốn đầu tư. 3.4.4 Giai đoạn dịch vụ trong vận hành, khai thác dự án. Sau khi đưa dự án vào vận hành, khai thác, công ty thực hiện chế độ bảo hành và bảo dưỡng công trình xây dựng. Bảo hành công trình xây dựng: là việc kiểm tra tình trạng công trình xây dựng, phát hiện hư hỏng trong công tình hoặc thiết bị thì phải tiến hành sửa chữa, thay thế. Nếu lỗi thuộc về bên nhà thầu, công ty có quyền yêu cầu nhà thầu thi công xây dựng hay nhà thầu cung cấp thiết bị đứng ra sửa chữa, thay thế; trường hợp các nhà thầu không đáp ứng được việc bảo hành thì của đầu tư hoặc chủ sở hữu có quyền thuê nhà thầu khác thực hiện, kinh phí thuê được lấy từ tiền bảo hành công trình xây dựng (tiền bảo hành công trình xây dựng là 5% giá trị hợp đồng giữa chủ đầu tư và các nhà thầu thi công xây lắp, nhà thầu cung cấp thiết bị. Số tiền này được sử dụng để bảo hành công trình, hết thời hạn bảo hành, số tiền còn lại sẽ được chủ đầu tư hoàn trả cho các nhà thầu). Công ty có trách nhiệm thực hiện giám sát và nghiệm thu công việc khắc phục, sửa chữa của nhà thầu thực hiện bảo hành công trình; xác nhận hoàn thành bảo hành công trình xây dựng cho các nhà thầu. Thời hạn bảo hành được quy định không dưới 12 tháng kể tính từ ngày công ty ký biên bản nghiệm thu công trình hoàn thành để đưa vào sử dụng. Bảo trì công trình xây dựng: nhằm mục đích đảm bảo cho thời gian vận hành, khai thác dự án được lâu dài. Công ty có trách nhiệm bảo trì phần hạ tầng nội bộ (thuộc sở hữu của công ty), các chủ sở hữu nhà chịu trách nhiệm bảo trì toàn cộ công trình trong phạm vi sử dụng. Công việc bảo trì được thực hiện theo 4 cấp: cấo duy tu bảo dưỡng, cấp sửa chữa nhỏ, cấp sửa chữa vừa và cấp sửa chữa lớn. Nội dung, phương pháp bảo trì công trình của các cấp bảo trì thực hiện theo quy trình bảo trì do nhà thầu thiết kế lập. Thời hạn bảo trì công trình được tính từ ngày nghiệm thu đưa công trình xây dnựg vào sử dụng cho đến khi hết niên hạn sử dụng theo quy định của nhà thầu thiết kế xây dựng công trình. Trường hợp công trình xây dựng vượt quá niên hạn sử dụng nhưng có yêu cầu được tiếp tục sử dụng thì cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định cho phép sử dụng trên cơ sở kiểm định đánh giá hiện trạng chất lượng công trình do tổ chức tư vấn có đủ điều kiện năng lực thực hiện. Người quyết định cho phép sử dụng công trình xây dựng phải chịu trách nhiệm về quyết định của mình. IV Đánh giá về công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại công ty 4.1 Mặt tích cực. Nhìn chung, công tác quản lý dự án tại công ty đã được thực hiện tốt, hoạt động quản lý dự án đã phát huy được tác dụng của nó: tạo mối liên kết cho các hoạt động, các công việc trong dự án và mối liên hệ thường xuyên giữa các thành viên có liên quan đến dự án; tạo điều kiện phát hiện sớm những khó khăn vướng mắc này sinh và kịp thời điều chỉnh đối với những thay đổi; từ đó, hoàn thiện sản phẩm của dự án, đảm bảo các chỉ tiêu hiệu quả của dự án. Nhờ có hoạt động quản lý dự án, công ty đã thực hiện tốt các dự án đầu tư và xây dựng nhà ở, đảm bảo các chỉ tiêu hiệu quả của dự án. Đạt được các kết quả đó là nhờ hoạt động quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại công ty có được nhiều mặt tích cực sau: Thứ nhất, tổ chức quản lý dự án phù hợp với yêu cầu, tính chất của dự án. Các thành viên tham gia quản lý dự án đều là trình độ đại học, trên đại học, có trình độ chuyên môn, năng lực và kinh nghiệm thực tế. Thực hiện tốt sự phân công nhiệm vụ và quyền hạn giữa các thành viên trong ban quản lý. Đây là một yếu tố quan trọng tạo nên sự thành công trong công tác quản lý dự án tại công ty. Thứ hai, quy trình quản lý dự án được áp dụng tương đối khoa học, tuân thủ chặt chẽ những quy định của Bộ xây dựng. Quy trình được xây dựng trên cơ sở học hỏi kinh nghiệm từ phía Tổng công ty, kế thừa những ưu điểm của quy trình nghiệp vụ trước đó, đồng thời có sự cải biến và phát triển phù hợp điều kiện, đặc điểm của công ty. Thứ ba, nội dung quản lý đã bao trùm được mọi vấn đề về an toàn, chất lượng, tiến độ thời gian cũng như chi phí của dự án. Hoạt động quản lý được thực hiện xuyên suốt quá trình thực hiện dự án, từ chuẩn bị đầu tư, thiết kế, lập dự toán, thi công xây lắp, nghiệm thu, bàn giao công trình cho đến khâu thực hiện bảo dưỡng, bảo trì công trình trong giai đoạn vận hành khai thác. Thứ tư, công ty được sự hỗ trợ và chỉ đạo sát sao từ phía Tổng công ty, giúp công ty có sự định hướng đầu tư đúng đắn, tạo điều kiện thuận lợi cho công ty trong việc huy động vốn, đảm bảo về khả năng tài chính của dự án,giúp cho việc quản lý dự án có phần thuận lợi hơn. 4.2 Những hạn chế Lĩnh vực đầu tư và kinh doanh đang còn là một lĩnh vực mới mẻ đối với công ty, số lượng dự án đầu tư xây dựng của công ty đang là một con số khiêm tốn, do đó, hoạt động đầu tư kinh doanh nói chung cũng như quản lý dự án nói riêng tại công ty đang còn nhiều mặt hạn chế, cụ thể như sau: - Hoạt động đầu tư kinh doanh và quản lý dự án của công ty còn phụ thuộc nhiều vào các chính sách và quyết định của Tổng công ty. Công ty chưa thực sự chủ động trong lĩnh vực đầu tư, các dự án đầu tư từ trước đến nay đều là dự án thứ phát, là dự án thành phần thuộc phạm vi dự án lớn do Tổng công ty làm chủ đầu tư. Điều này làm hạn chế khả năng sáng tạo trong đầu tư cũng như quản lý dự án của công ty. - Công tác quản lý, chỉ đạo đối với hoạt động của các nhà thầu chưa được thực hiện sát sao. Chưa có sự phối hợp nhịp nhàng giữa cán bộ quản lý của công ty với các nhà thầu. Đặc biệt, trong hoạt động thi công xây lắp, hầu như giao khoán công việc cho đơn vị thi công, đơn vị thi công phải hoàn toàn chịu trách nhiệm hoàn thành công trình đúng thời hạn, nhưng lại không có quyền hạn để giải quyết những vấn đề phức tạp nảy sinh trong quá trình thi công xây lắp. Do đó, để giải quyết một vấn đề sẽ mất nhiều thời gian và sẽ nảy sinh nhiều vướng mắc trong quá trình thực hiện dự án. - Phương pháp quản lý được áp dụng tại công ty chưa ứng dụng nhiều thành tựu khoa học hiện đại. Hệ thống máy tính chưa phát huy hết tác dụng to lớn của một phương tiện trao đổi và truyền tải thông tin liên lạc giữa các bộ phận. Các phần mền quản lý dự án hiện đại chưa được áp dụng triệt để, như phần mềm quản lý dự án Microsoft Project, chưa được ứng dụng để tạo lịch làm việc, lịch phân bổ tài nguyên, nhân công cho quá trình thực hiện dự án. Do đó, hoạt động quản lý dự án tại công ty chưa được linh hoạt, nhạy bén và hiệu quả của nó vẫn chưa đạt được mức tối ưu. - Đội ngũ cán bộ quản lý chủ yếu thành thạo về mặt chuyên môn, kỹ thuật, chưa thật sự đảm bảo về các kỹ năng của một cán bộ quản lý: kỹ năng điều hành, chỉ đạo, hướng dẫn, kỹ năng giao tiếp và thông tin … Do đó, chưa tạo nên sự phối hợp nhịp nhàng, ăn ý giữa các cán bộ lãnh đạo cũng như giữa cán bộ lãnh đạo với công nhân viên. CHƯƠNG 2: PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG HUD1. I. Định hướng phát triển của công ty trong thời gian tới. 1.1 Mục tiêu tổng quát phát triển và tăng trưởng kinh tế của công ty. Năm 2009, tình hình khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế thế giới vẫn chưa xác định được điểm dừng, tiếp tục tác động đến kinh tế Việt Nam và có ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản và xây dựng. Tuy nhiên, căn cứ vào chủ trương, định hướng phát triển của Tổng công ty, căn cứ tiềm năng, nội lực của Công ty Hud1, Hội đồng quản trị Công ty chủ trương tiếp tục duy trì tăng trưởng kinh tế, xác định các chỉ tiêu kế hoạch và mục tiêu cụ thể như sau: Bảng 10: Các chỉ tiêu kinh tế kế hoạch dự kiến đến 2011 TT Chỉ tiêu Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 1 Sản lượng 850 tỷ đồng 890 tỷ đồng 1070 tỷ đồng 2 Doanh thu 500 tỷ đồng 590 tỷ đồng 708 tỷ đồng 3 Lợi nhuận trước thuế 13 tỷ đồng 15,6 tỷ đồng 18,72 tỷ đồng 4 Nộp Ngân sách Nhà nước 7 tỷ đồng 5 Thu nhập bình quân người/tháng 4,5 triệu đồng 4,7 triệu đồng 5 triệu đồng 6 Cổ tức 16%/ năm 18%/năm 20%/ năm Nguồn: Phòng Kinh tế kế hoạch. Mục tiêu tổng quát được xác định trong thời gian tới bao gồm các mục tiêu sau: - Tập trung nguồn lực, đẩy mạnh thi công các công trình chuyển tiếp đảm bảo kế hoạch sản lượng và tiến độ đã cam kết với chủ đầu tư. Tiếp tục nâng cao năng lực xây lắp, tiếp cận và làm chủ công nghệ thi công tiên tiến, đầu tư thiết bị, tổ chức lực lượng và đào tạo đội ngũ kỹ thuật, công nhân lành nghề nhằm đáp ứng yêu cầu triển khai thi công các công trình phức hợp, quy mô lớn của Tổng công ty, đồng thời tăng cường công tác tiếp thị, đấu thầu, quản lý chất lượng công trình xây lắp, đảm bảo thực hiện giá trị sản lượng xây lắp đạt 670 tỷ đồng, giữ vững và phát triển thị trường xây lắp trong các dự án của Tổng công ty và bên ngoài trên phạm vi cả nước. - Tăng cường hoạt động đầu tư và kinh doanh nhà. Trước mắt tập trung đẩy mạnh triển khai đầu tư và kinh doanh các dự án thứ phát của Tổng công ty giao tại các khu đô thị mới Vân Canh (Hà Nội), Đông Sơn (Thanh Hóa), Chánh Mỹ ( Bình Dương) với giá trị vốn đầu tư đạt 287 tỷ đồng, kết hợp chặt chẽ đầu tư với kinh doanh để thực hiện hoàn thành kế hoạch doanh thu từ bán nhà đạt 180 tỷ đồng. Xúc tiến tìm kiếm, nghiên cứu mở các dự án đầu tư vừa và nhỏ có hiệu quả ở các địa bàn tiềm năng, từng bước chuyển dịch cơ cấu sản xuất kinh doanh theo hướng tăng tỷ lệ sản lượng đầu tư và kinh doanh nhà theo phương châm “lấy đầu tư nuôi xây lắp, lấy xây lắp để triển khai đầu tư có hiệu quả”. - Tăng cường công tác quản trị doanh nghiệp, bao gồm quản trị công ty và quản lý phần vốn đầu tư vào các công ty con trên cơ sở kiện toàn bộ máy quản lý công ty, phân công người đại diện quản lý phần vốn của Công ty tại các công ty con. Điều chỉnh, hoàn thiện chức năng, nghiệp vụ, phân cấp quản lý đối với cả bộ máy quản lý, điều hành và các phòng, ban chức năng Công ty. Nghiên cứu điều chỉnh, ban hành quy chế quản lý phù hợp với tình hình thực tế hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty, đảm bảo nguyên tắc quản lý kinh tế đồng thời tạo điều kiện chủ động, linh hoạt trong điều hành sản xuất nhằm tiết kiệm chi phí, tăng lợi nhuận, tích lũy cho công ty, tăng thu nhập cho người lao động và cổ đông. - Tiếp tục mở rộng dân chủ, phát huy trí tuệ, tính chủ động, sáng tạo của cán bộ công nhân viên thông qua việc đẩy mạnh phong trào sáng kiến cải tiến kỹ thuật trong hoạt động sản xuất kinh doanh, thực hiện đẩy nhanh tiến độ, nâng cao chất lượng công trình, giảm giá thành sản phẩm, tăng hiệu quả sản xuất kinh doanh. - Phát huy truyền thống đoàn kết, đồng lòng nhất trí của toàn thể cán bộ công nhân viên vì sự phát triển toàn diện, lâu dài và bền vững của Công ty. Kiện toàn tổ chức bộ máy, nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ, từng bước thực hiện các tiêu chí theo Đề án thành lập Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị Việt Nam (của Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị). - Tăng cường phối hợp hoạt động với các tổ chức công đoàn, đoàn thanh niên đẩy mạnh các phong trào thi đua lao động sản xuất, động viên toàn thể cán bọcoong nhân viên công ty nêu cao tinh thần trách nhiệm, vượt mọi khó khăn, nỗ lực phấn đầu hoàn thành thắng lợi các chỉ tiêu kế hoạch và nhiệm vụ chính trị của Công ty, tiếp tục củng cố và phát triển thương hiệu HUD trên các lĩnh vực hoạt động của Công ty, góp phần thực hiện toàn diện các tiêu chí xây dựng Tổng công ty thành đơn vị anh hùng lao động thời kỳ đổi mới 1.2 Mục tiêu cụ thể. Để thực hiện thắng lợi các mục tiêu kinh tế kế hoạch đã đề ra, công ty chủ trương thực hiện tốt các nhiệm vụ cụ thể sau: - Bám sát và quán triệt đầy đủ nghị quyết của Đảng ủy, Hội đồng quản trị, các chương trình, kế hoạch sản xuất kinh doanh của Tổng công ty. Vận dụng linh hoạt, kịp thời các chủ trương, định hướng và các lợi thế mà Tổng công ty tạo điều kiện cho các công ty con phát triển. - Kiện toàn, sắp xếp, điều chỉnh chức năng nhiệm vụ các phòng, ban bảo đảm tinh gọn, hiệu quả, phù hợp tình hình hoạt động sản xuất thực tế của công ty. Xây dựng định biên các phòng, ban trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ, điều chuyển nhân sự phù hợp với năng lực chuyên môn, sở trường công tác của cán bộ, nhânviên; thực hiện phân công nhiệm vụ và định kỳ đánh giá kết quả làm việc của từng thành viên trong đơn vị. - Tiếp tục thực hiện công tác quy hoạch cán bộ, xây dựng tiêu chuẩn tuyển dụng, đào tạo và kế hoạch sử dụng cán bộ, chủ động tạo nguồn thông qua đào tạo cán bộ trong đơn vị, tuyển dụng cán bộ đã có kinh nghiệm và tuyển dụng mới đáp ứng nhu cầu bổ sung cán bộ có trình độ chuyên môn và năng lực công tác cho các lĩnh vực hoạt động của công ty. Xây dựng mô hình tổ chức và chính sách đối với lực lượng công nhân nòng cốt có tay nghề. Chuẩn bị phương án tuyển dụng, chọn đơn vị tổ chức hoạt động thí điểm để làm cơ sở cho cong tác phát triển và sử dụng lực lượng công nhân kỹ thuật, tạo điều kiện nâng cao năng lực cho các đơn vị xây lắp trực thuộc. - Về công tác đầu tư: tổng kết, đánh giá và rút ra những bài học về mô hình đầu tư tài chính, phương thức tổ chức hoạt động sao cho đảm bảo phù hợp và hiệu quả. Đối với công tác đầu tư các dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở, khu biệt thự, chung cư cao tầng…; tổng kết và rút ra kinh nghiệm trên tất cả các khâu từ chuẩn bị đầu tư đến triển khai dự án, tổ chức kinh doanh để làm tiển đề cho triển khai các dự án đầu tư sau này. Nhanh chóng đẩy mạnh công tác chuẩn bị đầu tư và thực hiện đầu tư các dự án thứ phát đã được Tổng công ty ủy quyền đầu tư như dự án Khu đô thị mới Vân Canh (Hà Nội), Đông Sơn (Thanh Hóa), dự án khu đô thị sinh thái Chánh Mỹ (Bình Dương) để thực hiện đầu tư và kinh doanh có hiệu quả. - Về lĩnh vực xây lắp: tập trung chỉ đạp đảy mạnh tiến độ một số công trình trọng điểm của Tổng công ty và Công ty như dự án Nhà máy Ximăng sông Thao (Phú Thọ), các hạng mục công trình thuộc dự án Khu dân cư VĨnh Lộc B (TP.Hồ Chí Minh). Tập trung tháo gỡ khó khăn, tận dụng điều kiện thuận lợi đẩy nhanh tiến độ thi công các gói thầu NT1-1 (TP Nha Trang), gói thầu TH3 (TP.Hồ Chí Minh). - Đẩy mạnh công tác tìm kiếm, đấu thầu các công trình bên ngoài. Nâng cao năng lực Phòng thị trường và đấu thầu trên cơ sở bố trí hợp lý cán bộ chuyên môn có năng lực và kinh nghiệm làm hồ sơ thầu. Phối hợp chặt chẽ vai trò của các phòng chức năng Công ty để kiểm tra, thẩm định hồ sơ dự thầu. Tập trung chỉ đạo cải tiến và áp dụng có hiệu quả các quy định của Hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO 9001-2000. - Chủ động công tác huy động vốn thông qua tín dụng ngân hàng và các nguồn vốn hợp pháp khác. Thu xếp, cân đối các nguồn vốn và cấp vốn kịp thời cho các đơn vị theo quy chế, đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh của công ty. Nâng cao năng lực quản lý vốn và sử dụng các nguồn vốn có hiệu quả nhất, đảm bảo an toàn và sinh lợi vốn góp của các cổ đông. - Kiểm điểm, đánh giá mô hình, phương thức quản lý của công ty hiện nay, trên cơ sở phân tích những thiếu sót, bất cập trong công tác quản lý và sự phối hợp hoạt động của các phòng, ban chức năng để xây dựng, điều chỉnh chức năng nhiệm vụ, quy chế phối hợp cụ thể, phù hợp với tình hình thực tế đảm bảo công tác quản lý doanh nghiệp hiệu quả và khoa học. - Phát huy tối đa, tận dụng triệt để và có hiệu quả thương hiệu HUD của Tổng công ty trong các lĩnh vực hoạt động, đồng thời xây dựng văn hóa doanh nghiệp của HUD1 thông qua việc đảm bảo chất lượng, tiến độ thi công các công trình, chất lượng sản phẩm và dịch vụ đối với khách hàng, chăm lo đời sồng vật chất, tinh thần, môi trường và điều kiện làm việc cho người lao động. II. Giải pháp để hoàn thiện công tác quản lý dự án. Hai mục tiêu lớn nhất được nêu ra trong phương hướng sản xuất và kinh doanh của công ty là đẩy mạnh công tác thi công xây lắp và tăng cường công tác đầu tư và kinh doanh nhà, từng bước chuyển dịch cơ cấu sản xuất kinh doanh theo hướng tăng tỷ lệ sản lượng đầu tư và kinh doanh nhà theo phương châm “lấy đầu tư nuôi xây lắp, lấy xây lắp để triển khai đầu tư có hiệu quả”. Như vậy, hoạt động đầu tư ngày càng đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của công ty, có tác động lớn đến tất cả các lĩnh vực hoạt động khác. Hoạt động đầu tư được chú trọng hơn cũng đồng nghĩa với việc cần hoàn thiện hơn nữa công tác quản lý dự án đầu tư để đảm bảo cho hoạt động đầu tư luôn mang lại hiệu quả cao, đáp ứng được mục tiêu chung vì sự phát triển của cả công ty. Sau đây là một vài giải pháp để kiện toàn bộ máy quản lý dự án và hoàn thiện công tác quản lý dự án cho Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng Hud1. 2.1 Kiện toàn bộ máy tổ chức quản lý dự án. Nhóm giải pháp để kiện toàn bộ máy tổ chức quản lý dự án bao gồm 3 nhóm giải pháp chính sau: lựa chọn mô hình quản lý dự án thích hợp, nâng cao năng lực quản lý và chuyên môn của đội ngũ cán bộ quản lý, và thống nhất, phối hợp hoạt động giữa các thành viên, bộ phận trong tổ chức quản lý dự án. Lựa chọn mô hình quản lý dự án thích hợp: Hình thức thực hiện quản lý dự án thường được áp dụng tại công ty là hình thức “chủ đầu tư trực tiếp quản lý thực hiện dự án”, đây là một hình thức quản lý phù hợp với đặc điểm, điều kiện của các dự án hiện nay tại công ty. Tuy nhiên, hình thức này chỉ nên áp dụng cho những dự án quy mô nhỏ, kỹ thuật đơn giản và gần với chuyên môn sâu của chủ đầu tư; trong tương lai, công ty muốn thực hiện các dự án đầu tư quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp hơn thì phải có các mô hình tổ chức quản lý dự án linh hoạt hơn, phù hợp với điều kiện, tính chất từng loại dự án. Nhóm giải pháp nâng cao năng lực quản lý và chuyên môn của đội ngũ cán bộ quản lý: Trước tiên, để thực hiện tốt công tác quản lý, công ty phải đảm bảo có được một đội ngũ cán bộ quản lý đủ về số lượng và tốt về chất lượng. Với mục tiêu tăng cường hoạt động và mở rộng quy mô đầu tư trong tương lai, công ty sẽ phải bổ sung thêm nguồn nhân lực cho đội ngũ cán bộ quản lý còn hạn chế hiện nay. Các cán bộ quản lý phải là người có kiến thức tổng hợp, hiểu biết nhiều lĩnh vực chuyên môn, có kinh nghiệm phong phú và có năng lực tổ chức, điều hành, thực hiện dự án, có kỹ năng giao tiếp và thông tin trong quản lý dự án. Công ty cần tiếp tục nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ sẵn có, thực hiện tuyển dụng, xây dựng chính sách thu hút nhân tài. Tập trung đào tạo và tự đào tạo nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ và kỹ năng quản lý, lãnh đạo, điều hành dự án. Có chính sách đãi ngộ, khuyến khích và tạo sức ép trong công việc cho các cán bộ, công nhân viên để tạo điều kiện phát huy hết năng lực của mỗi cá nhân. Thực hiện tốt công tác đánh giá năng lực, điều chuyển các cán bộ, nhân viên vào vị trí thích hợp nhất, phù hợp với điều kiện năng lực và sở thích, đam mê của mỗi cá nhân. Thống nhất, phối hợp hoạt động giữa các thành viên, bộ phận trong ban quản lý dự án: Xây dựng cơ cấu chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn rõ ràng, cụ thể cho các đơn vị, phòng ban và từng cá nhân, tránh trường hợp trùng chéo về quyền hạn cũng như trách nhiệm của các thành viên tham gia dự án. Có chế độ giao ban, các cuộc họp trao đổi thông tin cần thiết giữa các lãnh đạo, trưởng phòng và trưởng ban quản lý dự án để có sự phối hợp nhịp nhàng, thống nhất giữa các phòng ban chức năng và các thành viên tham gia dự án. 2.2 Đa dạng hóa và hiện đại hóa công cụ quản lý dự án. Trong thời đại khoa học công nghệ phát triển hiện nay, có rất nhiều công cụ hiện đại, khoa học được áp dụng trong lĩnh vực quản lý nói chung cũng như lĩnh vực quản lý dự án nói riêng. Để hoạt động quản lý dự án đạt hiệu quả cao, hay có thể thực hiện sự giám sát, chỉ đạo một cách sát sao hơn; ra quyết định đúng đắn, chính xác hơn, việc áp dụng các thành tựu khoa học đó là một yêu cầu tất yếu. Các công cụ hiện đại nên được sử dụng cho hoạt động quản lý dự án ví dụ như: hệ thống máy Vi tính để trao đổi thông tin (sử dụng rộng rãi cách thức trao đổi thông tin bằng thư điện tử, mạng nội bộ để đảm bảo việc truyển tải thông tin nhanh hơn), sử dụng các phần mềm ứng dụng quản lý dự án như Microsoft Project để quản lý thời gian, tiến độ dự án, phân phối nguồn lực hạn chế cho dự án, đồng thời, lưu trữ bản kế hoạch dự án, các bản thực hiện dự án trong thực tế để giám sát, quản lý… Bên cạnh đó, các công cụ dụng cụ thiết bị kỹ thuật phục vụ cho giám sát, quản lý dự án (các thiết bị trắc địa, thiết bị định vị…) cũng phải đảm bảo mức độ chính xác cao. 2.3 Nâng cao hiệu quả quản đối với từng giai đoạn. Quá trình quản lý dự án được thực hiện trong tất cả các giai đoạn của đời dự án, tuy nhiên, mỗi giai đoạn lại có một điều kiện, đặc điểm khác nhau, công tác quản lý ở mỗi giai đoạn do đó cũng có sự khác biệt rõ ràng. Trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, với các công việc cụ thể là lập báo cáo nghiên cứu khả thi, lập thiết kế, tổng dự toán công trình, công tác quản lý cần chú trọng nhất đến vấn đề chất lượng. Bởi vì kết quả của các nghiên cứu này sẽ là cơ sở để thực hiện trong các giai đoạn sau; hiệu quả của dự án, chất lượng công trình phụ thuộc rất nhiều vào những kết quả nghiện cứu đó. Do đó, quản lý dự án trong khâu chuẩn bị đầu tư, thiết kế, dự toán công trình là phải đảm bảo mức độ chính xác, sát thực, khả thi của các số liệu, các phép tính và kết quả nghiên cứu; phải đảm bảo quá trình lập, thẩm định được tiến hành nghiêm túc, chuẩn xác. Trong giai đoạn thi công xây dựng công trình, vấn đề quản lý thời gian là vấn đề quan trọng hơn cả. Đây là khoảng thời gian dài, vốn lớn nằm khê đọng trong suốt khoảng thời gian thực hiện đầu tư,lại chịu nhiều tác động của các yếu tố bất ổn, khó lường (thiên tai, các yếu tố khó lường khác…). Trong giai đoạn này, thời gian thực hiện bị kéo dài, vốn sẽ ứ đọng càng nhiều, tổn thất càng lớn, và số lượng nhân tố rủi ro càng tăng thêm, sẽ ảnh hưởng lớn đến hiệu quả đầu tư. Do đó, cần quản lý chặt chẽ tiến độ thời gian trong từng khâu: giải phóng mặt bằng, thi công xây dựng, quyết toán, nghiệm thu công trình. Bên cạnh đó, giai đoạn này cũng cần phảiu quản lý chặt chẽ về chi phí và chất lượng công tình. Việc quản lý chi phí, chất lượng công trình phải được căn cứ vào kết quả nghiên cứu của giai đoạn chuẩn bị đầu tư; hoạt động quản lý phải đảm bảo việc thực hiện nằm trong kế hoạch, trong trường hợp có thay đổi phải đảm bảo tính hiệu quả của dự án. Và giai đoạn cuối, bảo dưỡng, bảo trì công trình trong giai đoạn vận hành khai thác dự án phải chú ý đến vấn đề tổ chức, quản lý, phân công trách nhiệm rõ ràng đối với từng bên tham gia thực hiện dự án (chủ đầu tư, các nhà thầu và chủ sở hữu nhà). Phải có hợp đồng cụ thể ràng buộc về trách nhiệm của mỗi bên, đảm bảo có thể giải quyết nhanh chóng, ổn thỏa các vướng mắc trong suốt quá trình vận hành khai thác dự án. 2.4 Nâng cao hiệu quả quản lý đối với từng nội dung quản lý. Mỗi dự án đầu tư xây dựng có rất nhiều đối tượng quản lý: thời gian, tiến độ dự án, chi phí thực hiện dự án, chất lượng, an toàn trong sản xuất thi công, các nhân tố rủi ro tác động đến chỉ tiêu hiệu quả của dự án… Để nâng cao hiệu quả quản lý đối với từng đối tượng trên, ta có một số nhóm giảp pháp chính sau: Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý chất lượng dự án. - Hoàn thiện hơn nữa hệ thống quản lý chất lượng tại công ty; thực hiện triệt để các chính sách và phương châm công việc quản lý chất lượng có liên quan của Nhà nước và cấp trên, thực hiện triệt để các chế độ quản lý chất lượng, quy trình, quy phạm và tiêu chuẩn kỹ thuật do Nhà nước và cấp trên ban hành. Đồng thời, kết hợp tình hình cụ thể của dự án, đưa ra các nguyên tắc chi tiết về quản lý và tiêu chuẩn về công nghệ áp dụng cho dự án, từ đó, tổ chức thực hiện một cách cẩn thận, nghiêm túc. - Lập chế độ trách nhiệm về chất lượng đối với từng thành viên ban lãnh đạo dự án, các ban ngành chức năng liên quan và toàn thể công nhân viên tham gia dự án. Phải xác định rõ quyền hạn, chức trách và nhiệm vụ đã đảm nhận của từng cá nhân. Lập tiêu chuẩn, chế độ kiểm tra đối với việc thực hiện trách nhiệm, chức trách của mọi thành viên tham gia dự án. - Lựa chọn nhà thầu tư vấn thiết kế, nhà thầu thi công xây lắp uy tín, chất lượng. Thực hiện giám sát quá trình lập dự án, thiết kế và lập tổng dự toán một cách nghiêm túc; đảm bảo quá trình lập và thẩm định được tiến hành nghiêm túc, chuẩn xác, mang lại kết quả nghiên cứu chính xác và tốt nhất. Tiến hành kiểm tra, giám sát việc thực hiện dự án một cách triệt để. Đảm bảo việc thực hiện theo đúng quy trình, kế hoạch, đúng tiêu chuẩn chất lượng. Làm tốt công tác kiểm tra, nghiệm thu chất lượng đối với từng công việc trong quá trình thi công, đặc biệt đối với các công trình ẩn náu. - Tổ chức kiểm nghiệm đánh giá chất lượng công trình: tiến hành đánh giá kiểm nghiệm chất lượng đối với các công trình đơn vị và công trình phân bộ, phân hạng dựa vào quy phạm thi công và nghiệm thu của Nhà nước, tiêu chuẩn đánh giá nghiệm thu chất lượng công trình xây dựng và bản vẽ thiết kế. - Làm tốt công tác thăm nom, bảo dưỡng và bảo trì công trình. Sau khi dự án được đưa vào sử dụng, phải tiến hành thăm nom, bảo dưỡng công trình, nghe ngóng ý kiến khách hàng, đồng thời kiểm tra tình trạng thay đổi về chất lượng công trình, kịp thời thu thập những thông tin về chất lượng. Đói với những vấn đề nảy sinh về chất lượng, phải tiến hành xử lý cẩn thận và tổng kết một cách có hệ thống các khâu còn yếu kém về chất lượng công trình. Áp dụng các đối sách phù hợp, khắc phục những căn bệnh chung về chất lượng, không ngừng nâng cao chất lượng công trình. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý chi phí thực hiện dự án. - Thực hiện việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư trên cơ sở hệ thống định mức kinh tế - kỹ thuật, định mức chi phí trong hoạt động xây dựng, hệ thống giá xây dựng và cơ chế chính sách có liên quan do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành. Khi lập đơn giá xây dựng phải thực hiện kiểm tra về sự phù hợp giữa giá và chủng loại vật liệu sử dụng vào công trình thiết kế. - Lựa chọn nhà cung ứng có đủ năng lực cung cấp hàng hóa dịch vụ đảm bảo chất lượng trên cơ sở giá cả hợp lý. Cập nhật thường xuyên thông tin về giá cả thị trường của các loại hàng hóa, dịch vụ cần thiết cho các dự án. - Giám sát quá trình cung cấp các loại hàng hóa, dịch vụ (đặc biệt là cung cấp nguyên vật liệu xây dựng cho dự án). Đảm bảo đơn giá áp dụng phù hợp với chủng loại, chất lượng và giá cả vật liệu đó. - Tiến độ bỏ vốn phù hợp với tiến độ thực hiện dự án; tập trung hoàn thành dứt điểm từng hạng mục công trình, tránh hiện tượng dản trải vốn, huy động vốn khi chưa cần thiết, hận chế đến mức nhỏ nhất lượng vốn đầu tư nằm khê đọng trong suốt quá trình thi công xây lắp. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thời gian, tiến độ dự án. - Lập kế hoạch thời gian hợp lý, căn cứ vào kinh nghiệm thực tế tích lũy từ việc triển khai các dự án trước, căn cứ vào quy mô, điều kiện và tình hình cụ thể của từng dự án để có một kế hoạch hợp lý, khả thi và hiệu quả nhất. - Quản lý, giám sát tiến độ thực hiện của các nhà thầu, lấp chế độ trách nhiệm về tiến độ thực hiện đối với các bên, từ đó, thực hiện giám sát một cách sát sao, nghiêm túc. - Sử dụng các phương pháp quản lý mang tính khoa học, hiện đại như: sử dụng biểu đồ Gantt, phần mềm Microsoft Project để lập kế hoạch và theo dõi tiến độ thực hiện các công việc. - Giải quyết nhanh chóng, kịp thời các vướng mắc nảy sinh trong quá trình thực hiện dự án. Đẩy nhanh công tác đền bù giải phóng mặt bằng, chuẩn bị mặt bằng thi công xây dựng để đảm bảo dự án khởi công xây dựng đúng tiến độ. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý an toàn sản xuất, thi công công trình. - Xây dựng kiện toàn chế độ quản lý sản xuất an toàn phù hợp với chính sách, pháp quy, điều lệ, quy phạm và tiêu chuẩn sản xuất an toàn có liên quan của Nhà nước và địa phương, phù hợp với đặc điểm của dự án. - Xây dựng và thực hiện chế độ trách nhiệm về an toàn trong thi công xây dựng công trình. Trong đó, xác định rõ trách nhiệm của các cấp, các bộ phận liên quan trong quá trình thực hiện dự án. Nắm rõ chế độ thực hiện, trách nhiệm thực hiện, kiểm tra định kỳ tình hình thực hiện trách nhiệm an toàn. - Cải tiến công nghệ sản xuất, thực hiện cơ khí hóa, tự động hóa trong thi công xây lắp, nâng cao trình độ kỹ thuật an toàn, giảm nhẹ cường độ lao động của nhân công, đảm bảo sức khỏe và sự an toàn cho nhân công. - Lắp đặt trang thiết bị an toàn và sử dụng hợp lý các vật dụng bảo hộ lao động. Các thiết bị an toàn bao gồm thiết bị phòng hộ, thiết bị bảo hiểm, thiết bị tín hiệu để chỉ thị hoặc cảnh báo nhân công phải làm gì, tránh làm gì; và dấu hiệu cảnh bảo nguy hiểm đặt trong hiện trường thi công. Các vật dụng bảo hộ lao động thường được sử dụng như mũ bảo hiểm. - Thực hiện duy tu bảo dưỡng và kiểm tra, thử nghiệm máy móc thiết bị để duy trì trạng thái máy móc tốt, nâng cao thời hạn và hiệu suất sử dụng, đảm bảo việc vận hành bình thường, kéo dài tối đa tuổi thọ, phòng tránh các sự cố xảy ra do máy móc, thiết bị không được đảm bảo. KẾT LUẬN. Quản lý dự án đầu tư có vai trò rất quan trọng đối với việc thực hiện dự án đầu tư của công ty. Một dự án đầu tư thành công hay thất bại phụ thuộc rất lớn vào công tác quản lý dự án có được thực hiện tốt hay không. Do thời gian thực hiện đầu tư của một dự án là khá lớn, quá trình thực hiện lại chịu tác động của nhiều yếu tố bất định, việc thực hiện đầu tư không phải khi nào cũng được tiến hành đúng như kế hoạch ban đầu. Vì vậy, đòi hỏi công ty phải có sự quản lý thường xuyên, sát sao để đảm bảo cho hoạt động đầu tư luôn mang lại hiệu quả cao, đáp ứng được các mục tiêu đã đề ra của mỗi dự án. Qua một thời gian thực tập tại công ty cổ phần đầu tư và xây dựng Hud1, em đã đi sâu nghiên cứu về mô hình, nội dung và cách thức quản lý các dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở tại công ty, từ đó, hiểu rõ hơn về vấn đề quản lý dự án đầu tư xây dựng trong thực tế. Mặt khác, qua quá trình tìm hiểu thực tế, em đã học được những kinh nghiệm cho bản thân, từ đó đề xuất một số giải pháp với công ty nhằm hoàn thiện hơn công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng. Do còn hạn chế về mặt thời gian cũng như về mặt kiến thức và kinh nghiệm thực tế nên bài viết của em không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của quý công ty và các thầy cô trong Bộ môn để bài làm được hoàn thiện hơn nữa. Qua đó, em có điều kiện bổ sung nâng cao kiến thức của mình nhằm phục vụ tốt hơn trong công tác thực tế sau này. Em xin chân thành cảm ơn cô giáo Nguyễn Thị Thu Hà, cảm ơn quý Công ty cùng toàn thể các anh chị Phòng Đầu tư và Quản lý dự án đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành bài chuyên này. Hà Nội, ngày 06 tháng 05 năm 2009. Người làm. Nguyễn Thị OanhTÀI LIỆU THAM KHẢO. Giáo trình “Quản lý dự án”. Chủ biên: PGS.TS Từ Quang Phương Nhà xuất bản Trường Đại học Kinh tế quốc dân. Sách “Quản lý dự án công trình xây dựng”_ Viện nghiên cứu và đào tạo về quản lý_ Nhà xuất bản Lao động và xã hội Hồ sơ giới thiệu năng lực Công ty Cổ phần đầu tư và xây dựng Hud1. Sổ tay chất lượng ISO 9001 – 2000 của Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng Hud1. Báo cáo của Hội đồng quản trị tại Đại hội đồng cổ đông thường niên các năm 2007, 2008, 2009 _ Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng Hud1 Dự án Lô Biệt thự cao cấp BT05 – BT06 khu đô thị mới Việt Hưng - Long Biên – Hà Nội, chủ đầu tư Công ty Cổ phần đầu tư và xây dựng Hud1. Dự án Công trình nhà ở thấp tầng lô BT15, LK36, LK40, LK42 khu đô thị mới Vân Canh – Hoài Đức – Hà Nội, chủ đầu tư Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng Hud1. Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình. Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình. Nghị định số 112/2006/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 16/2005/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình. Nghị định 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2007 của Chính phủ về quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình. Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ xây dựng hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.