Chuyên đề Tác động của chính sách thuế đối với sự phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

ng có nhu cầu sử dụng. Bên cạnh đó, có tới 76% nhà đất của các DNNN và 25% của các cơ quan HCSN chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, làm cho diện tích đất thuộc sở hữu nhà nước bị các cá nhân lấn chiếm trái phép là khá lớn. Chỉ riêng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, tổng diện tích đất đang sử dụng của các cơ quan HCSN và DNNN là 218.947.402m2, nhưng đã có tới 61.145.728m2 được sử dụng vào các mục đích cho thuê, làm nhà ở... còn 8.003.613m2 không có nhu cầu sử dụng nhưng không trả lại cho Nhà nước (biểu số 3). Việc đầu cơ, nắm giữ trái pháp luật nêu trên đã làm cho cung - cầu về bất động sản trên thị trường luôn ở tình trạng mất cân đối, giá cả bất động sản biến động phức tạp, giá nhà đất tại một số thành phố lớn bị đẩy lên rất cao một cách hợp lý. Cùng với "cơn sốt" bất động sản, giá nhà đất tại một số thành phố lớn tăng vọt. Nhiều người ví nhà đất đô thị và các vùng ven như "con ngựa hoang không yên cương lồng lên từng đợt và hiện đang phi được đại" và có thể "sánh vai" với giá bất động sản tại các đô thị lớn của các nước phát triển. Theo ước tính, giá bất động sản năm 2002 so với cuối năm 2000 tại thành phố Hồ Chí Minh như sau: giá đất ở một số nơi, đặc biệt là vùng ven đô tăng gấp 2 - 5 lần; giá căn hộ tại các khu đô thị mới cũng tăng 2 - 2,5 lần, kể cả giá ban đầu của chủ đầu tư là các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Biểu số 2: Tình hình quản lý, sử dụng nhà, đất của các cơ quan HCSN và DNNN trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. STT Chỉ tiêu Tổng số Chia ra Các cơ quan trên địa bàn thành phố Các cơ quan của thành phố Về đất (cơ quan HCSN và DNNN) 218.947.402 36.032.628 182.914.744 Trong đó: - Sử dụng vào mục đích chính 30.892.684 118.905.378 - Sử dụng vào mục đích khác 149.798.062 4.544.373 56.601.355 - Chưa sử dụng, không cần dùng 61.145.728 595.572 7.408.041 Chia ra: 8.003.613 1 Các cơ quan HCSN: - Sử dụng vào mục đích chính 45.478.402 3.902.628 41.584.774 - Sử dụng vào mục đích khác 33.628.062 3.662.684 29.965.378 + Dùng cho sản xuất kinh doanh 6.131.852 39.232 6.092.620 + Cho thuê 245.562 13.306 232.256 + Làm nhà ở 125.830 41.835 83.995 - Chưa sử dụng, không cần dùng 5.353.613 145.572 5.208.041 2 Các DNNN: 165.108.000 32.130.000 132.978.000 - Sử dụng vào mục đích chính 27.230.000 88.940.000 - Sử dụng vào mục đích khác: 116.170.000 4.450.000 50.190.000 + Cho thuê 54.640.000 400.000 7.080.000 + Sử dụng vào mục đích khác (đơn vị HCSN trong Tổng công ty, nhà ở...) 7.480.000 47.160.000 4.050.000 43.110.000 II Về nhà (cơ quan HCSN): 6.746.892 1.269.657 5.477.235 Trong đó: - Làm việc 6.389.173 1.152.800 5.236.373 - Cho thuê, dùng cho sản xuất kinh doanh, dịch vụ 268.213 54.869 213.344 - Làm nhà ở 89.506 61.988 27.518 Nguồn: Cục quản lý Công sản - Bộ tài chính Trước biến động mạnh về giá cả bất động sản, các cơ quan quản lý Nhà nước hầu như bó tay, không có biện pháp hữu hiệu để bình ổn giá cả. Ngay cả các doanh nghiệp Nhà nước kinh doanh nhà ở cũng bị cuốn vào vòng xoáy của thị trường. Giá bán ban đầu của các căn hộ chung cư tại các đô thị mới do các công ty kinh doanh nhà ở cũng tăng với tốc độ không kém giá cả bất động sản trên thị trường tự do. Trong khi các công ty được hưởng rất nhiều ưu đãi như: không phải nộp tiền sử dụng đất, cấp vốn hạ tầng, vay vốn ưu đãi... Như vậy, những ưu đãi này không đến được với người dân bình thường. Một số biện pháp hành chính đưa ra nhưng ít có tính khả thi. Chẳng hạn như ngày 6/12/2001, UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về những nguyên tắc quản lý, xây dựng các khu đô thị mới, trong đó có quy định các dự án xây dựng nhà ở để bán, chủ đầu tư phải dành 50% diện tích sàn xây dựng để bán cho cán bộ công nhân viên chức, người có thu nhập thấp với giá quy định của thành phố, phần còn lại mới bán ra thị trường những quy định này vẫn chưa đi vào cuộc sống. 2.1.2.4. Kinh doanh phát triển bất động sản đã được hình thành nhưng chưa bình đẳng giữa các thành phần kinh tế. Cùng với sự phát triển của các doanh nghiệp hoạt động trong các ngành kinh tế, các doanh nghiệp kinh doanh phát triển bất động sản được phát triển ở hầu hết các địa phương: doanh nghiệp kinh doanh xây dựng kết cấu hạ tầng, doanh nghiệp kinh doanh thương mại - xây dựng và đầu tư kinh doanh nhà, doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh nhà (chuyên cho thuê nhà)... Tuy nhiên, các doanh nghiệp ngoài quốc doanh hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh phát triển bất động sản chưa xuất hiện ở nhiều địa phương, ở những địa phương có doanh nghiệp thuộc nhiều thành phần kinh tế tham gia kinh doanh phát triển bất động sản thì doanh nghiệp quốc doanh được ưu đãi hơn về giao đất, giá đất, hỗ trợ vốn, kỹ thuật... Tình hình này đã dẫn đến sự bất bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, không phát huy được sức mạnh của các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh phát triển bất động sản. 2.1.2.5. Hoạt động quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản còn nhiều yếu kém. Sự yếu kém của hoạt động quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản được thể hiện trên các mặt sau: · Chưa có cơ quan đăng ký thống nhất về quyền sở hữu nhà, QSDĐ (đăng ký ban đầu và đăng ký chuyển dịch). Hiện tại đăng ký ban đầu về QSDĐ được thực hiện ở 3 cấp (xã, huyện, tỉnh); đăng ký quyền sở hữu nhà và các tài sản khác lại chưa có hướng dẫn cụ thể về cơ quan đăng ký, trình tự, thủ tục đăng ký. Đăng ký giao dịch lại chưa được quy định cụ thể rõ ràng. Theo Bộ luật dân sự, Điều 691 quy định: Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải có chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền và Điều 692 quy định: việc chuyển nhượng QSDĐ phải được làm thủ tục đăng ký tai cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Nhưng đến nay, chưa có một cơ quan đăng ký thống nhất, chưa triển khai cụ thể những quy định của Bộ luật dân sự, Luật đất đai về đăng ký tài sản, đăng ký đất đai. · Việc cung cấp thông tin và tổ chức dịch vụ cho thị trường còn nhiều hạn chế. Yếu tố thông tin về bất động sản và thực hiện các dịch vụ tư vấn rất cần thiết để đảm bảo độ an toàn cho các bên giao dịch tại thị trường. Những thông tin cần thiết gồm: - Giấy tờ xác nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản của người có bất động sản cần giao dịch. - Dự định của Chính phủ và UBND địa phương về sử dụng đất đai (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng) có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến bất động sản đó. - Những hạn chế của việc sử dụng bất động sản. - Thông tin về giá đất, bất động sản trên thị trường... v.v... Những dịch vụ cần cho giao dịch thị trường bất động sản gồm: - Làm thủ tục chuyển dịch, cho thuê bất động sản... - Lập hợp đồng cho các giao dịch - Tư vấn pháp luật - Tư vấn về giá (định giá) bất động sản: giá mua, giá thuê, định giá thế chấp, định giá góp vốn... v.v... Tuy nhiên cho đến nay, các tổ chức môi giới về bất động sản chưa làm được hoặc chưa làm tốt các dịch vụ trên đây, Nhà nước chưa thành lập tổ chức cung cấp thông tin về tổ chức cung cấp dịch vụ một cách đầy đủ cho thị trường bất động sản. ·Chưa nhận thức đầy đủ về thị trường bất động sản, dẫn đến chồng chéo trong công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản. Sự xuất hiện của thị trường bất động sản là một tất yếu khách quan của sự phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần. Tuy nhiên, như đã phân tích ở trên, thị trường bất động sản ở nước ta là thị trường mà ở đó thực hiện các giao dịch về QSDĐ, quyền sở hữu nhà và các công trình xây dựng khác. Người bán bất động sản không bán đất mà bán quyền và lợi ích thu được từ việc sử dụng đất. Đây là sự khác biệt về bản chất giữa thị trường bất động sản ở nước ta với các nước khác. Nhà nước vừa là người quản lý xã hội, vừa là người đại diện chủ sở hữu, có vai trò như thế nào đối với thị trường bất động sản vẫn đang là một câu hỏi chưa có lời giải đáp. Cũng chính vì thế mà mỗi cơ quan Nhà nước theo chức năng, nhiệm vụ của mình triển khai những công việc đó có tính chất chuyên ngành nhiều hơn là gắn liền với thị trường bất động sản dẫn đến chồng chéo. Ngành xây dựng thì cho rằng mình có nhiệm vụ quản lý quy hoạch, quản lý xây dựng, quản lý giá xây dựng, quản lý nhà... Và như vậy, việc đăng ký nhà, công trình phải do ngành xây dựng đảm nhiệm, kể cả quy hoạch xây dựng thì đất đai cũng nằm trong đó, cho nên khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, ngành xây dựng cấp luôn cả giấy chứng nhận QSDĐ. Ngành tư pháp thì cho rằng, đăng ký tài sản ở đây là đăng ký sở hữu tài sản. Việc này ở các nước đều đăng ký tại cơ quan pháp luật, do đó ở nước ta, nhiệm vụ này cũng do cơ quan pháp luật đảm nhiệm. Ngành địa chính thì cho rằng mọi việc có liên quan đến đất đai đều do ngành địa chính thực hiện... 2.1.3. Tác động tiêu cực của thị trường bất động sản đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam. 2.1.3.1. Sử dụng đất đai và bất động sản kém hiệu quả, lãng phí. Hoạt động sôi động của thị trường bất động sản không chính thức nằm ngoài sự kiểm soát của các cơ quan quản lý Nhà nước. Thêm vào đó là tình trạng đầu cơ ồ ạt vào đất đai, bất động sản làm cho một khối lượng lớn bất động sản bị găm giữ hoặc mua đi bán lại với mục đích đầu cơ, không được sử dụng vào mục đích phát triển sản xuất - kinh doanh và nâng cao đời sống dân cư. Đồng thời, việc sử dụng đất không đúng mục đích, xây dựng nhà cửa tràn lan, tùy tiện, trái quy hoạch, lấn chiếm khá phổ biến. 2.1.3.2. Gây hậu quả tiêu cực về mặt xã hội. Biến động phức tạp của thị trường bất động sản, sự tăng vọt về giá cả, sự yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về bất động sản... đã tạo điều kiện cho một số cá nhân, tổ chức giàu lên một cách nhanh chóng. Trong khi đó, phần lớn nhân dân lao động, cán bộ công chức có thu nhập trung bình và thấp càng khó có điều kiện để cải thiện đời sống, gây phân hoá và bất bình đẳng trong xã hội. Bên cạnh đó, nhiều hiện tượng tiêu cực, tham nhũng nảy sinh như: giao đất, cho thuê đất không đúng thẩm quyền, tranh chấp, lấn chiếm, khiếu kiện, nhiều vụ án lớn liên quan đến đất đai, bất động sản đã xảy ra khá phổ biến. 2.1.3.3. Hạn chế trong việc huy động các nguồn lực tài chính. Hầu hết các giao dịch về bất động sản đều diễn ra trên thị trường không chính thức và không đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước, cho nên Nhà nước đã mất một khoản thu lớn liên quan đến các giao dịch bất động sản. Theo thống kê của Tổng cục thuế, các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ 1996 đến 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm. Tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế, tương đương với việc Nhà nước thất thu trên 10.383 tỷ đồng hàng năm. Không những thế, giá cả bất động sản liên tục tăng mạnh gây sức ép đối với chi ngân sách trong việc chi đền bù giải phóng mặt bằng, chi hỗ trợ các đối tượng chính sách, đối tượng có thu nhập thấp thuê hoặc mua nhà ở. Mặt khác, hầu hết các bất động sản không có đầy đủ thủ tục pháp lý để giao dịch trên thị trường chính thức, do đó, nguồn lực to lớn về bất động sản khó có thể chuyển hoá thành tài sản tài chính để huy động các nguồn lực tài chính đầu tư cho các hoạt động sản xuất kinh doanh như: thế chấp vay vốn ngân hàng, góp vốn liên doanh... 2.1.3.4. Giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế. Hiện nay, lượng tiền nhàn rỗi trong dân cư rất lớn. Trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, nếu lượng tiền này được huy động tập trung đầu tư cho hoạt động sản xuất kinh doanh, đổi mới thiết bị công nghệ của nền kinh tế thông qua các kênh huy động trên thị trường tài chính sẽ góp phần đáng kể nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế. Tuy nhiên, do những biến động phức tạp trên thị trường bất động sản, giá bất động sản liên tục tăng cao, tạo nên kỳ vọng siêu lợi nhuận nên một lượng lớn tiền nhàn rỗi trong dân cư đầu tư vào bất động sản thay vì đầu tư vào hoạt động sản xuất kinh doanh. Cũng do giá bất động sản tăng cao một cách phi lý do hoạt động đầu cơ, tăng chi phí cho hoạt động sản xuất kinh doanh, gây tác động tiêu cực không nhỏ đến sức cạnh tranh của nền kinh tế. 2.2. THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN. 2.2.1. Thuế sử dụng đất nông nghiệp. Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp được ban hành vào năm 1993 để thay thế cho Luật thuế nông nghiệp được ban hành từ năm 1951. Thuế nông nghiệp trước đây trên hoa lợi thu được với thuế suất tương đối cao đã ảnh hưởng lớn đến đời sống của người nông dân, không khuyến khích việc thâm canh tăng vụ, chuyển đổi cơ cấu cây trồng. Thuế sử dụng đất nông nghiệp (đánh thuế đối với việc sử dụng đất) ra đời đáp ứng được các mục tiêu cơ bản như: khuyến khích sử dụng đất đai tiết kiệm và có hiệu quả, khuyến khích phát triển nông nghiệp cả về diện tích cũng như sản lượng, đảm bảo được sự quản lý của Nhà nước đối với đất nông nghiệp. Thuế sử dụng đất nông nghiệp thực hiện điều tiết thu nhập từ việc sử dụng đất nông nghiệp, đất trồng rừng. Căn cứ tính thuế SDDNN là diện tích, hạng đất và định suất thuế. Do việc cấp GCN QSDĐ đối với đất nông nghiệp, đất trồng rừng đã cơ bản hoàn thành, nên việc quản lý đối tượng nộp thuế, diện tích tính thuế tương đối đầy đủ, chặt chẽ. Kết quả cụ thể như sau: Biểu số 3: Kết quả thu thuế sử dụng đất nông nghiệp. TT Chỉ tiêu Năm 2000 Năm 2001 Năm 2002 Năm 2003 1 Số đối tượng nộp thuế 11.575.733 11.742.137 11.893.987 11.912.195 2 Diện tích đất tính thuế (ha) 4.778.807 4.937.310 4.951.524 4.956.278 3 Số thuế thu được (triệu đồng) 1.776.000 691.000 540.000 520.000 (Nguồn: Tổng cục Thuế - Bộ Tài chính) 2.2.2. Thuế nhà, đất Trong điều kiện mở cửa nền kinh tế, đối với các nhà đầu tư thì đất đai thực sự trở thành nguồn lực quý giá của đất nước. Việc huy động tiềm năng kinh tế của đất đai vào ngân sách Nhà nước là cần thiết để sử dụng có hiệu quả nguồn lực của đất nước và tăng thu cho ngân sách, đáp ứng các yêu cầu cho đầu tư phát triển đất nước. Đáp ứng yêu cầu này, pháp lệnh thuế nhà, đất đã ra đời năm 1991. Qua bước đầu thực hiện, thuế nhà đất đã bộc lộ một số nhược điểm như: thiếu sự thống nhất giữa các văn bản quản lý, mức thu thuế cao đối với đất ở vùng nông thôn... Sau một lần sửa đổi, đến ngày 19/5/1994, Uỷ ban thường vụ Quốc hội đã thông qua pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh thuế nhà, đất phù hợp với tình hình thực tế, chủ yếu là điều chỉnh mức thuế so với thuế sử dụng đất nông nghiệp. Hiện nay, chúng ta mới chỉ thực hiện đánh thuế đối với đất, tạm thời chưa quy định đánh thuế đối với nhà. Thuế đất thực hiện điều tiết thu nhập trong phạm vi sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình phục vụ sản xuất kinh doanh, dịch vụ... đối với các tổ chức, cá nhân sử dụng đất (trừ trường hợp sử dụng đất thuê). Kết quả quản lý đối tượng nộp thuế, đối tượng chịu thuế và số thuế nhà, đất cụ thể như sau: Biểu số 4: Kết quả thu thuế nhà đất. TT Chỉ tiêu Năm 2000 Năm 2001 Năm 2002 Năm 2003 1 Số đối tượng nộp thuế 12.263.846 12.454.756 12.920.249 12.944.068 2 Diện tích đất tính thuế (ha) 401.187 421.754 446.370 449.341 3 Số thuế thu được (triệu đồng) 366.000 328.000 280.000 284.000 (Nguồn: Tổng cục Thuế - Bộ Tài chính) 2.2.3. Thuế chuyển quyền sử dụng đất. Để tăng cường quản lý Nhà nước về đất đai, khuyến khích định hướng sử dụng đất theo mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội trong từng thời kỳ, đảm bảo công bằng và nghĩa vụ nộp thuế và động viên vào ngân sách Nhà nước một phần thu nhập của người sử dụng đất khi chuyển QSDĐ, Nhà nước ta đã ban hành luật thuế chuyển quyền sử dụng đất. Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất được Kỳ họp thứ 5 Quốc hội khoá IX thông qua ngày 22/6/1994, sau đó được sửa đổi, bổ sung tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khoá X năm 1999 là hình thức thuế điều tiết thu nhập của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng QSDĐ. Theo đó, tổ chức, các hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bao gồm cả đất có nhà và vật kiến trúc trên đó, khi chuyển QSDĐ (chuyển đổi, chuyển nhượng cho người khác) theo quy định của pháp luật phải nộp thuế chuyển QSDĐ, trừ các trường hợp, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo quy định của pháp luật, người sử dụng đất trả lại đất được giao cho nhà nước hoặc Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật, chuyển QSDĐ trong trường hợp ly hôn, thừa kế theo quy định của pháp luật... Căn cứ tính thuế QSDĐ là diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất. Thuế chuyển quyền sử dụng đất không áp dụng đối với đất nhà nước giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng; các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi cho nhau để thuận lợi trong sản xuất nông nghiệp và miễn hoặc giảm cho các đối tượng là hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng QSDĐ để chuyển đến nơi tái định cư, khu kinh tế mới; các hộ chuyển nhượng QSDĐ để đến nơi mới do yêu cầu công tác hoặc nghỉ hưu theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. 2.3. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN. Tuy bước đầu còn gặp nhiều khó khăn, nhưng hệ thống chính sách thuế này ngày càng được hoàn thiện và khẳng định vai trò của mình trong hệ thống các chính sách tài chính quản lý và phát triển thị trường bất động sản của Nhà nước. Kết quả cụ thể được thể hiện trên các mặt sau: Thứ nhất, giúp Nhà nước nắm được tình hình sử dụng và chuyển dịch bất động sản trong nền kinh tế và thực hiện chức năng kiểm tra, kiểm soát đối với hoạt động của thị trường bất động sản. Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, đến cuối năm 2002, cả nước vẫn còn khoảng trên 7% số đối tượng và 2% số diện tích đất nông nghiệp, 65% số đối tượng và 60% diện tích đất lâm nghiệp, 65% số đối tượng và 75% số diện tích đất ở đô thị, 52% số đối tượng và 55% số diện tích đất ở nông thôn chưa có GCN QSDĐ theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, thông qua việc triển khai các luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà, đất, cơ quan thuế đã giúp cho Chính phủ và UBND các cấp nắm được một cách khá đầy đủ quỹ đất do các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng, cũng như tình hình chuyển dịch QSDĐ, kể cả trường hợp chuyển dịch nhưng không làm thủ tục đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Từ đó phát hiện ra những việc làm sai trái, vi phạm pháp luật của các tổ chức, cá nhân trong việc sử dụng và chuyển nhượng đất đai để kịp thời xử lý. Thứ hai, góp phần khuyến khích các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất một cách tiết kiệm và có hiệu quả. Bằng việc ban hành và triển khai các luật thuế trong thực tế, các đối tượng sử dụng đất đã buộc phải tính đến hiệu quả của việc nắm giữ, chuyển dịch đất đai cho phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính. Đối với những bất động sản không có nhu cầu sử dụng thì có thể chuyển nhượng cho người khác, cho thuê hoặc trả lại cho Nhà nước. Từ đó, hạn chế được việc sử dụng lãng phí bất động sản, tăng lượng cung bất động sản cho thị trường. Về phía Nhà nước, thông qua việc kê khai đăng ký và nộp thuế của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, Nhà nước nắm được hiện trạng và biến động về đất đai để từ đó có biện pháp quản lý cho phù hợp. Thứ ba, động viên một phần thu nhập của người sử dụng đất vào NSNN để bù đắp một phần chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển bất động sản. Số thu từ thuế đất bình quân giai đoạn 1996 - 2003 đạt 2.025,5 tỷ đồng/năm, chiếm khoảng 2,73% tổng thu NSNN. Đây là nguồn thu hết sức quan trọng của các địa phương, nhất là các địa phương có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển quỹ bất động sản nói riêng và phát triển kinh tế - xã hội nói chung. Biểu số 6: Kết quả thu NSNN từ thuế bất động sản Năm Thuế chuyển QSDĐ Thuế SDDNN Thuế nhà đất Tổng cộng 1996 319 1902 380 2601 1997 329 1697 333 2359 1998 355 1956 307 2618 1999 347 1973 342 2662 2000 213 1776 366 2355 2001 296 691 328 1315 2002 310 540 280 1130 2003 360 520 284 1164 2004 389 61 314 764 Nguồn: Cục quản lý Công sản - Bộ tài chính 2.3.2. Những hạn chế Bên cạnh những kết quả đạt được nêu trên, hệ thống chính sách thuế thực hiện quản lý và thúc đẩy thị trường bất động sản ở nước ta vẫn còn nhiều hạn chế, chưa đáp ứng được các yêu cầu của phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới, cụ thể như sau: · Thứ nhất, hệ thống thuế bất động sản còn chưa thực hiện đầy đủ các chức năng kiểm tra, kiểm soát đối với việc nắm giữ, chuyển dịch bất động sản. Bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai. Thông thường hệ thống thuế bất động sản của các nước bao gồm thuế đất và thuế nhà, công trình. Tuy nhiên, cho đến nay, nước ta mới thực hiện việc đánh thuế đối với bất động sản là đất đai. Nhà nước chư thực hiện việc đánh thuế đối với các bất động sản khác: nhà , công trình xây dựng... Chính vì vậy, Nhà nước chưa nắm được tình hình sử dụng và chuyển dịch đối với các bất động sản này. Bên cạnh đó, thuế chuyển quyền sử dụng đất hiện nay cũng mới chỉ điều tiết đối với các hành vi chuyển nhượng và chuyển đổi QSDĐ, chưa thực hiện đánh thuế đối với hành vi chuyển quyền sử dụng đất khi người sử dụng hợp đất góp vốn, góp cổ phần bằng giá trị QSDĐ, khi nhận tiền bồi thường về đất, được thừa kế hoặc chuyển nhượng đất thuê. Từ đó, chưa thực hiện được việc kiểm tra, kiểm soát đối với các hành vi này. · Thứ hai, việc thu hồi vốn đầu tư phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng, phát triển bất động sản của Nhà nước còn hạn chế do tỷ lệ động viên của thuế còn thấp và thất thu ngân sách còn khá lớn. Trên thị trường bất động sản hiện nay mới có khoảng 30% các giao dịch về bất động sản làm đầy đủ các thủ tục với cơ quan Nhà nước và thực hiện nộp thuế theo luật định, điều có có nghĩa là khoảng 70% các giao dịch về bất động sản (trong đó, quan trọng nhất là QSDĐ) diễn ra mà Nhà nước không thu được thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ. Số thuế chuyển quyền sử dụng đất ước tính thất thu khoảng 700 tỷ đồng mỗi năm. Về thuế nhà đất hiện nay, các địa phương cũng mới chỉ quản lý được khoảng 80% các đối tượng nộp thuế và số diện tích đất tính thuế so với diện tích đất do cơ quan địa chính cung cấp cũng có sự chênh lệch khá lớn (riêng ở Hà Nội, chênh lệch trên 10%)... Từ đó, việc bù đắp phần chi phí của Nhà nước cho việc đầu tư xây dựng mới, nâng cấp, cải tạo hệ thống kết cấu hạ tầng - một yếu tố quan trọng làm tăng giá trị của đất - hết sức hạn chế. · Thứ ba, hệ thống thuế chưa thực sự góp phần vào việc công khai, minh bạch thị trường, hạn chế tình trạng đầu cơ, nắm giữ đất đai trái pháp luật. Thuế đất và sử dụng đất nông nghiệp được tính bằng thóc và thu bằng tiền theo giá ước tính thuế. Giá thóc tính thuế hiện nay có xu hướng giảm, trong khi đó, giá đất luôn có xu hướng tăng.Từ đó làm cho mức động viên từ thuế không phù hợp với giá trị tài sản tính thuế, Nhà nước không điều tiết được một cách kịp thời đối với các trường hợp giá đất tăng do quy hoạch và sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước. Thuế chuyển quyền sử dụng đất được xác định trên cơ sở giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ. Giá đất này thường thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế chuyển nhượng (đến thời điểm hiện nay ước tính chỉ bằng 10 - 50% giá thực tế), trong khi đó lại không được các địa phương điều chỉnh một cách kịp thời, nên sắc thuế này chưa đảm bảo tính linh hoạt, việc đánh thuế chưa phù hợp với thu nhập thực tế phát sinh từ việc chuyển QSDĐ. Bên cạnh đó, do người chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng không bắt buộc phải kê khai giá cho các cơ quan Nhà nước trong việc xác định giá chuẩn để thực hiện việc định giá khi đấu giá QSDĐ, cũng như có các biện pháp hữu hiệu nhằm bình ổn giá cả trên thị trường. Mặt khác, các khoản thuế và phí phải nộp khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ hiện nay là khá cao và trùng lặp. Đó là một nguyên nhân khiến cho hiện tượng chuyển QSDĐ, mua bán nhà trao tay, không qua đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước diễn ra phổ biến, tạo cơ sở cho thị trường bất động sản phi chính thức hoạt động mạnh. Đồng thời, việc mua bán trao tay cũng gây thất thu cho ngân sách Nhà nước về thuế, phí liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ. Khi chuyển QSDĐ, người có đất chuyển quyền phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất (từ 2% đến 4%), còn người mua phải nộp lệ phí trước bạ (1%). Hai khoản nộp này (từ 3% đến 5%) là khá nặng đối với cả người bán và người mua, nhất là đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. · Thứ tư, căn cứ tính thuế chưa hợp lý. Đối với thuế SDDNN: - Việc xác định hạng đất là vấn đề cốt lõi khi xác định căn cứ tính thuế SDDNN. Cách phân hạng theo 5 yếu tố về độ phì tự nhiên xét về lý thuyết là rất khoa học nhưng trên thực tế rất khó thực hiện. Không có một hướng dẫn cụ thể nào cho vấn đề này nên các địa phương làm rất mù mờ, vẫn dựa chủ yếu vào năng suất bình quân, tiêu thức đáng lẽ chỉ được dùng để tham khảo. Thêm vào đó, do đại bộ phận địa phương không có bản đồ nông hoá thổ nhưỡng, số lượng các mảnh ruộng của dân lại rất manh mún, phân tán ở nhiều vị trí khác nhau nên việc phân hạng cho công bằng hợp lý là rất khó thực hiện. Trên thực tế, việc xếp hạng đất theo độ phì tự nhiên vừa không chính xác, vừa không phản ánh được giá trị phụ thuộc khả năng sinh lợi và hiệu quả của đất trong cơ chế thị trường. Do đó đã có nhiều vướng mắc xảy ra trong việc phân hạng tính thuế, đã có không ít trường hợp đất được xếp hạng thấp để tính thuế SDDNN nhưng khi bị thu hồi để chuyển mục đích sử dụng thì lại được xếp hạng cao hơn để nhận đền bù, xảy ra thắc mắc, khiến kiện kéo dài. - Thuế SDDNNtính bằng thóc thu bằng tiền theo giá thị trường thường xuyên biến động là quá phức tạp. Phương pháp này đã gây tâm lý không yên tâm đối với người nộp thuế. Giá thóc do UBND tỉnh quy định thường có khoảng cách tương đối lớn tại các vùng giáp ranh giữa hai tỉnh, dẫn đến việc cùng hạng đất nhưng mức thuế nộp khác nhau. Thêm vào đó, giá thóc tính thuế ở miền núi thường cao hơn đồng bằng (do cung ít) nên thuế SDDNN ở miền núi lại cao hơn đồng bằng, đi ngược lại mục tiêu điều tiết thuế. - Việc phân biệt hai loại định suất thuế khác nhau giữa các loại đất trồng cây hàng năm với cây lâu năm, cây ăn quả đã không tạo môi trường thuận lợi khuyến khích chuyển đổi cơ cấu cây trồng nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế nông nghiệp trong nền kinh tế quốc dân. Đối với thuế đất: - Hạng đất để tính thuế được xây dựng từ năm 1992 đến nay đã qua nhiều quá trình đô thị hoá nên đã quá lạc hậu. Nhiều vùng nông thôn đã trở thành thị trấn nhưng tiêu chuẩn điều chỉnh không được hướng dẫn rõ ràng, gây khó khăn cho việc xác định hạng đất tính thuế. - Thuế đất được tính theo giá thóc thu thuế SDDNN vụ cuối năm trước liền kề thu thuế đất là điều kiện không hợp lý. Bởi lẽ, giá thóc tại thời điểm thu thuế khác với thời điểm xây dựng làm căn cứ tính thuế. Thêm vào đó, trong khi giá đất ở, đất xây dựng công trình nhanh chóng thì giá thóc lại giữ nguyên, lên hoặc xuống không theo diễn biến của giá đất, gây thất thu cho NSNN và sự bất công giữa những người SDDNN đất vào mục đích khác nhau. Về nguyên tắc, mức thuế đất được xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất và được biểu hiện bằng giá đất. Do đó, căn cứ tính thuế phải là giá đất và thuế suất, nhưng khi ban hành thuế SDDNN và thuế đất thì về cơ bản, nước ta chưa hình thành giá đất, pháp luật chưa công nhận việc mua bán đất đai. Và khi nhà nước công nhận đất có giá thì khung giá đưa ra cũng không hợp lý, và không được áp dụng trong việc tính các loại thuế sử dụng đất. Bởi vậy, sửa đổi luật thuế SDDNN và thuế nhà đất là một đòi hỏi tất yếu của sự phát triển. CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM. 3.1. QUAN ĐIỂM VÀ MỤC TIÊU PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM. 3.1.1. Quan điểm phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. Quan điểm phát triển thị trường bất động sản ở nước ta trong thời kỳ đẩy mạnh CNH, HĐH là: Thứ nhất, phát triển nhanh và bền vững thị trường bất động sản trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn theo quy định của pháp luật. Đồng thời tùy theo hình thức sử dụng đất, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ từ người khác được pháp luật thừa nhận và bảo hộ các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ. Thị trường bất động sản ở nước ta là thị trường giao dịch "quyền sử dụng đất" và các tài sản gắn liền với đất, "quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt". Thứ hai, phát triển thị trường bất động sản gắn với việc khai thác, sử dụng đất đai một cách tiết kiệm và có hiệu quả; phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất đai, bất động sản phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Thứ ba, bình đẳng giữa các thành phần kinh tế tham gia thị trường bất động sản để khai thác mọi thế mạnh, mọi nguồn lực, đáp ứng nhu cầu đa dạng của sự phát triển thị trường bất động sản. Bình đẳng giữa các thành phần kinh tế là mọi thành phần kinh tế đều được tham gia vào thị trường bất động sản, mọi doanh nghiệp không phân biệt thành phần kinh tế đều có các quyền bán (chuyển nhượng), mua (nhận chuyển nhượng), thuê, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ... Mọi chính sách và biện pháp ưu đãi đều được áp dụng thống nhất cho tất cả các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản. Thứ tư, kiên quyết lập lại trật tự trong quản lý, sử dụng đất đai và bất động sản theo đúng luật pháp, chống đầu cơ đất đai và nắm giữ đất đai trái pháp luật. 3.1.2. Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. - Khai thác sử dụng có hiệu quả các loại bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công trình trên đất để phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ sự nghiệp CNH, HĐH đất nước. - Thu hút các nguồn lực xã hội, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hoá bất động sản, đặc biệt là đầu tư xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. - Góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trường cùng các thể chế phù hợp với kinh tế thị trường định hướng XHCN và hội nhập quốc tế. Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết và kiểm soát để bình ổn thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng tự phát, đầu cơ bất động sản. - Đảm bảo thị trường bất động sản hoạt động một cách công khai, minh bạch, hạn chế tiến tới xoá bỏ thị trường bất động sản không chính thức về bất động sản. - Đảm bảo tính công bằng trong việc nắm giữ và chuyển dịch bất động sản, động viên một phần thu nhập của người sử dụng và chuyển nhượng bất động sản vào ngân sách Nhà nước nhằm bù đắp một phần chi phí đầu tư của nhà nước vào hệ thống các công trình cơ sở hạ tầng và hỗ trợ cho người nghèo có điều kiện tạo lập chỗ ở ổn định. 3.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở NƯỚC TA. 3.2.1. áp dụng chính sách thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất. Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất thực hiện điều tiết thu nhập có được từ việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi chuyển quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế thu nhập. Ngoài việc chuyển đổi, chuyển nhượng QSDĐ hiện nay, cần bổ sung thêm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, góp vốn bằng giá trị QSDĐ, nhận tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, cho, tặng, thừa kế QSDĐ, trừ các trường hợp hiến, tặng bất động sản cho Nhà nước hoặc các tổ chức xã hội từ thiện. Đối tượng nộp thuế thu nhập là: - Người chuyển QSDĐ trong trường hợp chuyển nhượng có bồi thường: chuyển đổi, chuyển nhượng QSDĐ; góp vốn, góp cổ phần bằng giá trị QSDĐ; nhận tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi. - Người nhận chuyển QSDĐ trong trường hợp chuyển nhượng không bồi thường: thừa kế, cho, tặng QSDĐ. Căn cứ tính thuế là thu nhập do chuyển nhượng QSDĐ và thuế suất, trong đó: - Thu nhập chịu thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ đi chi phí để có QSDĐ (giá vốn). Giá chuyển nhượng QSDĐ do hai bên thoả thuận trong hợp đồng dân sự, nhưng không được thấp hơn hoặc cao hơn 20% so với giá do Nhà nước công bố áp dụng cho năm phát sinh hành vi chuyển QSDĐ. Giá chuyển nhượng QSDĐ sẽ được ghi trên GCN QSDĐ để làm cơ sở cho việc xác định thu nhập chịu thuế của lần chuyển nhượng tiếp theo. Chi phí để có QSDĐ bao gồm giá trị đất do Nhà nước giao (nếu là đất được Nhà nước giao mới hoặc đất đang sử dụng được hợp thức hoá và cấp GCN QSDĐ), giá chuyển nhượng QSDĐ của lần cuối cùng (nếu là đất nhận chuyển nhượng từ người khác) và các chi phí chủ sử dụng đất bỏ ra để cải thiện đất. - Về thuế suất: áp dụng thuế suất theo số năm đầu tư bất động sản, tính từ lúc mua bất động sản đến lúc bán bất động sản. Việc tính thuế như vậy sẽ vừa đảm bảo nguồn thu từ bất động sản cho NSNN, vừa hạn chế đầu cơ bất động sản. Tạm thời chưa áp dụng thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng QSDĐ đối với các trường hợp bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế để nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, thực hiện các dự án đầu tư và cải thiện đời sống cho những người bị thu hồi đất. Cho ghi nợ thuế thu nhập đối với các trường hợp nhận thừa kế QSDĐ. Khi người nhận thừa kế chuyển QSDĐ sẽ thu khoản thuế này. 3.2.2. Thống nhất thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế đất thành thuế sử dụng đất. 3.2.2.1. Sự cần thiết ban hành luật thuế sử dụng đất. Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và pháp lệnh thuế nhà, đất được ban hành trong điều kiện nền kinh tế đang chuyển đổi từ cơ chế kế hoạch hóa sang cơ chế thị trường. Đến nay, một số quy định của hai sắc thuế trên đã không còn phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội, chưa góp phần quản lý thống nhất thị trường bất động sản trong thời gian gần đây. Việc thực hiện luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và pháp lệnh thuế nhà, đất vừa qua đã đạt được những kết quả nhất định. Tuy nhiên, trong thực tế đã bộc lộ một số nhược điểm cả về chính sách cũng như thực hiện, cho nên, việc ban hành luật thuế sử dụng đất với nội dung bao trùm hai sắc thuế trên và những cải tiến phù hợp với thực tế là điều cần thiết. Khắc phục nhược điểm của các luật thuế cũ, luật thuế sử dụng đất mới sẽ đảm bảo sự thống nhất về đối tượng điều chỉnh, xây dựng căn cứ tính thuế mới. Sẽ là không hợp lý khi dùng hai sắc thuế để quản lý cùng một đối tượng chịu thuế chung và có cùng xu hướng về căn cứ tính thuế. Luật thuế mới sẽ có nhiều ưu điểm hơn trong cả nội dung chính sách cũng như tổ chức thực hiện. Thuế sử dụng đất áp dụng chung sẽ giản đơn, dễ làm, dễ kiểm tra, giảm tính phức tạp của hệ thống thuế hiện hành. Hình thức thuế sử dụng đất mới áp dụng chung cho người sử dụng đất (trừ đất Nhà nước cho thuê) sẽ không còn phức tạp trong việc xác định đối tượng chịu thuế, đối tượng nộp thuế. Số thuế sử dụng đất sẽ được lập một lần và dùng cho nhiều năm, chỉ điều chỉnh trong trường hợp có biến động về diện tích của chủ sử dụng đất, thay vì hiện nay phải lập hai sổ cho cùng một việc sử dụng đất (ở nông thôn). Việc thống nhất thành một sắc thuế duy nhất sẽ tiết kiệm được chi phí phục vụ công tác lập sổ thuế, thông báo và tổ chức nộp thuế. Như vậy, việc thống nhất thuế sử dụng đất nông nghiệp với thuế đất thành một luật thuế sử dụng đất sẽ góp phần khắc phục những tồn tại của hai sắc thuế đã nêu, đồng thời đáp ứng được yêu cầu quản lý, sử dụng đất đai trong nền kinh tế thị trường. 3.2.2.2. Mục tiêu và yêu cầu của Luật thuế sử dụng đất. *Mục tiêu: - Động viên công bằng, hợp lý vào ngân sách đối với người sử dụng đất. - Góp phần quản lý đất đai, khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. - Thúc đẩy sản xuất phát triển, chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông nghiệp - nông thôn. *Yêu cầu hoàn thiện: Luật thuế sử dụng cần đáp ứng các yêu cầu: - Thuế sử dụng đánh vào việc sử dụng đất, có sử dụng đất thì phải nộp thuế, không phân biệt đất đang sử dụng có hay không có GCN QSDĐ; đất được giao mà không sử dụng vẫn phải nộp thuế. - Thuế sử dụng đất đánh theo mục đích sử dụng, không phân biệt QSDĐ là do Nhà nước giao, đi thuê hoặc nhận chuyển của người khác. - Không thu thuế đối với đất được sử dụng vào mục đích công cộng và các mục đích mang tính cộng đồng, phi lợi nhuận. 3.2.2.3. Các đề xuất cho Luật thuế sử dụng đất. * Xây dựng lại phạm vi điều chỉnh. Trong thời gian gần đây, có nhiều ý kiến xung quanh việc bỏ thuế sử dụng đất nông nghiệp. Vì thuế sử dụng đất nông nghiệp cũng là một loại thuế quan trọng điều tiết vào sử dụng đất nên việc bỏ hay không cũng sẽ ảnh hưởng đến việc xây dựng Luật thuế sử dụng đất. Những người ủng hộ thuế sử dụng đất nông nghiệp xuất phát từ thực trạng của bà con nông dân đang gặp nhiều khó khăn, phần lớn chỉ trông cậy vào thu nhập tạo ra qua trồng trọt chăn nuôi để trang trải mọi nhu cầu của cuộc sống, tích luỹ rất thấp. Đồng thời, số thu về thuế sử dụng đất nông nghiệp không đáng kể, hàng năm chỉ khoảng 1.700 tỷ đồng (chiếm 3% tổng số thu NSNN), có thể bù đắp dễ dàng bằng các khoản thu khác, nếu bỏ được sẽ giúp bà con nâng dần đời sống, tạo hiệu ứng kích cầu đáng kể rút ngắn khoảng cách giàu nghèo giữa nông thôn và thành thị. Nếu chỉ nhìn vào số thu nộp cho Nhà nước thì cách đặt vấn đề trên là có lý. Tuy nhiên, trên thực tế, chính sách thuế sử dụng đất nông nghiệp của Nhà nước hiện nay đã thể hiện chủ trương giảm gánh nặng thuế cho nông dân: thuế suất giảm liên tục từ 20% sản lượng trong thời kỳ chống Pháp, xuống còn 6 - 7% sản lượng hiện nay, nếu xét theo tỷ lệ tăng sản lượng thực tế thì mức động viên từ thuế sử dụng đất nông nghiệp chỉ vào khoảng 3 - 4% sản lượng. Hơn nữa, về danh nghĩa là nông dân nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp cho Nhà nước nhưng trên thực tế, toàn bộ số thu này được để lại địa phương để tiếp tục đầu tư vào cơ sở hạ tầng, phát triển nông nghiệp đem lại lợi ích cho bà con nông dân. Bởi vậy, nếu bỏ thuế sử dụng đất nông nghiệp thì các địa phươngm, đặc biệt là các địa phương mà sản xuất nông nghiệp là chủ yếu sẽ mất nguồn thu quan trọng trong việc phát triển kinh tế địa phương bằng nội lực. Tóm lại, trong giai đoạn hiện nay không nên bỏ hẳn thuế thu vào việc sử dụng đất nông nghiệp mà nên điều chỉnh dần theo hướng giảm cho phù hợp với các chính sách của Đảng và Nhà nước đối với nông thôn, đời sống, điều kiện kinh tế nông thôn và phù hợp với tiến trình cải cách của các sắc thuế có liên quan. * Đối tượng nộp thuế Tổ chức gia đình, cá nhân sử dụng các loại thuế đất thuộc đối tượng chịu thuế đều nộp thuế sử dụng đất. Tuy nhiên, để thúc đẩy việc sử dụng đất, tránh bỏ hoang hoá đất đai đã được giao, đối tượng nộp thuế cần quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao đất mà không sử dụng thì vẫn phải nộp thuế sử dụng đất. Ngược lại, một số loại đất như: đất xây dựng trụ sở làm việc của cơ quan hành chính nhà nước, đất chuyên dùng vào mục đích quốc phòng an ninh, mục đích công cộng, phúc lợi xã hội không cần phải thu thuế theo quy định miễn giảm thuế, nhưng nếu các loại đất đó sử dụng không đúng mục đích thì phải nộp thuế sử dụng đất. * Sửa đổi căn cứ tính thuế. Như đã trình bày ở các phần trên, căn cứ tính thuế sử dụng đất cũ là rất bất hợp lý, đòi hỏi phải xây dựng căn cứ mới cho phù hợp với tình hình thực tế. Căn cứ tính thuế sử dụng đất sẽ gồm: diện tích, giá đất và thuế suất. Diện tích. Diện tích tính thuế sử dụng đất là toàn bộ diện tích các loại đất đang thực tế sử dụng của người nộp thuế. Mức diện tích tính thuế nhập thấp phải bàng diện tích đất ghi trong sổ địa chính, GCN QSDĐ hay quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Chủ sử dụng đất phải làm thủ tục kê khai về diện tích thực tế đang sử dụng vượt qua diện tích hợp pháp để cơ quan có thẩm quyền xem xét, chứng nhận bổ sung. Trường hợp chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp GCN về diện tích sử dụng thì diện tích tính thuế được căn cứ theo tờ khai của chủ sử dụng đất về diện tích thực tế đang sử dụng. Tại Việt Nam, khái niệm giá đất đã được thể hiện trong các văn kiện của Đảng và pháp luật của Nhà nước. Điều 12 luật đất đai năm 1993 đã quy định: "Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất". Giá đất có vị trí quan trọng trong hệ thống các công cụ quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế của Nhà nước. Khác với nhiều nước có nền kinh tế thị trường tự do với thị trường bất động sản hoàn chỉnh giúp cho gía đất tính thuế được xác định sát với thực tế, ở nước ta, việc xác định giá đất còn rất khó khăn khi thị trường bất động sản mới chỉ manh nha hình thành trong thời gian gần đây. Do đó, việc xác định giá đất phải phù hợp với quan hệ cung cầu, tránh sự chủ quan duy ý chí luôn là đòi hỏi bức thiết. Thuế suất: Từ nhược điểm sử dụng định suất thuế của thuế sử dụng đất nông nghiệp và đất ở đã nêu ở chương 2, cần phải xây dựng thuế suất cho hai loại thuế trên để phù hợp với căn cứ tính thuế mới. Hiện nay, phương án xây dựng thuế suất đang có hai luồng ý kiến khác nhau. *Phương án 1: Cần xây dựng ít nhất là hai mức thuế suất khác nhau phân biệt theo mục đích sử dụng đất: đất dùng trong sản xuất kinh doanh (bao gồm cả nông nghiệp) và đất dùng để ở. Phương án này đề xuất thuế suất với đất ở thấp hơn đối với đất dùng sản xuất kinh doanh với các mức thuế suất là 0,2% và 0,5%.Theo những người ủng hộ thì đất ở không sinh lời mà có đất để ở lại là nhu cầu tối thiểu của con người. Hơn nữa, với các mức thuế suất khác nhau, Nhà nước có thể thực hiện được chính sách quản lý phù hợp với mục đích sử dụng đất cần ưu tiên. Phương án trên đúng là sẽ giúp được Nhà nước phần nào trong việc quản lý đất theo mục đích ưu tiên. Nói là chỉ giúp được phần nào bởi vì nếu thực hiện cho đầy đủ mục đích quản lý nhà nước đối với đất đai, ví dụ góp hần hạn chế tích tụ, đầu cơ đất đai thì cần phải có nhiều loại thuế suất và các thuế suất như mô hình của Nhật bản và Hàn Quốc. Nhưng nếu ta áp dụng nhiều mô hình thuế suất như thế sẽ rất phức tạp, trong điều kiện hiện nay ta không thực hiện được sẽ gây nhiều phiền phức cho người quản lý. * Phương án 2: chỉ xây dựng một mức thuế suất chung tính bằng tỷ lệ phần trăm trên giá đất. Giá đất đã bao hàm các yếu tố vị trí, điều kiện tự nhiên,yếu tố thuận lợi trong sinh hoạt, sản xuất kinh doanh. Phương án này được đơn giản hơn trong quản lý, tính thuế sử dụng đất, nhưng đòi hỏi phải xây dựng một mức thuế suất phù hợp sao cho thực hiện được mục tiêu giảm thu vào đất nông nghiệp, nâng cao hiệu quả của thuế sử dụng đất và đảm bảo tổng thu hiện hành của hai loại thuế cũ. Như vậy, theo phương án này thì phải xác định một mức thuế suất hợp lý tính toán của Bộ Tài chính, thuế suất phù hợp là 0,4%.Theo đó, số thu từ đất nông nghiệp còn khoảng 600 tỷ đồng/năm, số thu từ đất phi nông nghiệp phải tăng. Theo như kết quả khảo sát tại các tỉnh, thành phố (dựa trên giá đất quy định tại nghị định 87 -CP) thì tại đa số các tỉnh, thuế sử dụng đất nông nghiệp đều giảm nhiều, chỉ khoảng 21,58% tổng thu thuế cũ. Thuế nhà, đất cũng giảm, riêng tại đô thị thì tăng lên và chiếm tới 83,58% tổng thu thuế đối với đất ở và xây dựng công trình. Như vậy, thuế suất trên đáp ứng được yêu cầu giảm thuế sử dụng công trình. Như vậy, thuế suất trên đáp ứng được yêu cầu giảm thuế sử dụng đất đối với đất nông nghiệp và tăng thu đối với đất ở đô thị so với đất ở nông thôn. 3.2.2.4. Điều kiện cần thực hiện Luật thuế sử dụng đất. Để luật thuế sử dụng đất mới phát huy tác dụng, cần phải thực hiện các điều kiện sau đây: Trước hết, Luật thuế sử dụng đất cần được ban hành đồng bộ với các Nghị định, Thông tư quy định hướng dẫn chi tiết thi hành cụ thể, rõ ràng theo những quan điểm nhất quán, gắn với các chính sách về quản lý, giao đất, cấp GCN... thuận tiện cho việc xác định QSDĐ từng loại cho các đối tượng nộp thuế khác nhau. Cần xác định rõ trách nhiệm của UBND tỉnh, thành phố trong việc chỉ đạo sự phối hợp chặt chẽ giữa các đơn vị cơ quan tài chính, thuế, địa chính, quản lý đô thị... để thực hiện tốt chương trình chuẩn bị và triển khai Luật thuế sử dụng đất. Hiện nay, việc tiếp tục hoàn thiện hệ thống thuế là cần thiết, đáp ứng yêu cầu của sự nghiệp CNH, HĐH đất nước, đảm bảo mục tiêu và yêu cầu cải cách thuế giai đoạn 2. Thuế sử dụng đất là một loại thuế thuộc hệ thống thuế quốc gia có quan hệ với các luật thuế khác trong việc đảm bảo mục tiêu quản lý và động viên NSNN. Do vậy, việc hoàn thiện thuế sử dụng đất phải tiến hành đồng thời với việc hoàn thiện các sắc thuế khác. Quá trình xây dựng và ban hành luật thuế sử dụng đất không thể tách rời với quá trình hoàn thiện giá đất. Vì vậy, để luật thuế sử dụng đất sớm đi vào thực hiện và thực hiện có hiệu quả, Nhà nước cần có chính sách thích hợp cho việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản, nên lập các cơ quan chuyên trách về định giá bất động sản như các nước đang làm. Cơ quan địa chính sớm hoàn thành việc đo đạc, lập bản đồ và hồ sơ địa chính, cấp GCN QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo đúng chỉ thị của Thủ tướng chính phủ, tạo căn cứ cho yêu cầu quản lý đầy đủ hiện trạng sử dụng đất chung của cả nước và từng địa phương. Đồng thời, phải phối hợp với chính quyền địa phương để thực hiện quy hoạch cụ thể cho từng vùng đất sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, các khu dân cư, các vùng sản xuất công nghiệp tương đối ổn định để có căn cứ xem xét xây dựng giá tính thuế sát với thực tế, điều kiện sinh lợi của từng địa phương và thông báo rộng rãi cho dân cư biết. Số thu từ thuế suất sử dụng đất nên được phân cấp 100% cho ngân sách địa phương để khuyến khích và tranh thủ được sự lãnh đạo và chỉ đạo thường xuyên của cấp uỷ chính quyền từng cấp về sự phối hợp giữa các cơ quan có liên quan trong việc xác định diện tích sử dụng, quy định giá đất tính thuế, tổ chức quản lý, thu thuế và xử lý vi phạm theo pháp luật. Đồng thời, cũng tăng cường được tính chủ động của chính quyền cơ sở trong việc đầu tư phát triển kinh tế - xã hội địa phương bằng nội lực. Cuối cùng, như tất cả các luật thuế khác, muốn thực hiện hiệu quả thuế suất sử dụng đất, cần phải cải tiến trong công tác quản lý; thực hiện tốt cơ chế tự kê khai thuế của người nộp thuế. Tóm lại, để thuế sử dụng đất có thể đi vào hoạt động có hiệu quả, công tác chuẩn bị điều kiện cần phải thực hiện tốt, nếu có thể, nên thực hiện thí điểm ở một số địa phương đã có điều kiện triển khai để rút kinh nghiệm trước khi thực hiện rộng rãi trên toàn quốc. 3.2.3. Tăng cường công tác quản lý thuế. Thực tế quản lý thuế bất động sản thời gian qua cho thấy, mặc dù đã có nhiều cố gắng trong việc quản lý các đối tượng chịu thuế, nhưng cho đến nay, ngành thuế mới chỉ quản lý được dưới 90% đối tượng chịu thuế. Giữa diện tích đất do ngành thuế quản lý để thu thuế và diện tích đất qua thống kê, đo đạc của ngành địa chính còn có sự chênh lệch khá lớn. Việc chưa nắm được đầy đủ đối tượng nộp thuế là do sự phối kết hợp giữa cơ quan thuế với cơ quan địac hính, UBND xã, phường, thị trấn trong việc xác định loại, hạng, diện tích đất tính thuế và đối tượng nộp thuế chưa chặt chẽ; việc cấp GCN QSDĐ cho các đối tượng đang sử dụng, nhất là đối với đất ở, đất chuyên dùng đạt tỷ lệ quá thấp; thị trường không chính thức hoạt động mạnh, hiện tượng mua bán trao tay, không kê khai nộp thuế diễn ra phổ biến, nhiều trường hợp mua xong nhưng không sử dụng, cơ quan thuế không xác định được chủ sử dụng đất; nhiều hộ gia đình cán bộ, công nhân viên của Nhà nước, của các doanh nghiệp, của các đơn vị quốc phòng được phân đất làm nhà ở nhưng chưa tách quỹ đất này ra khỏi quỹ đất thuộc trụ sở làm việc; việc tổ chức chỉ đạo UBND xã, phường, thị trấn, các chi cục thuế còn nhiều hạn chế, hệ thống uỷ nhiệm thu mỏng, yếu, chưa đáp ứng yêu cầu quản lý thu nộp từ khâu lập sổ thuế đến tổ chức thu tiền thuế, theo dõi thu nộp.Bên cạnh đó, hiện tượng nợ đọng tiền thuế cũng diễn ra phổ biến ở nhiều nơi. Ngay tại Hà Nội tính đến hết năm 2001, có 49.346 tổ chức, hộ gia đình còn nợ đọng thuế nhà đất với nợ luỹ kế lên tới 6.778 tấn thóc, bằng 37,7% số thu hàng năm. Do đó, việc tăng cường công tác quản lý thuế bất động sản đặt ra hết sức cấp bách. KẾT LUẬN Bất động sản là nguồn tài nguyên vô cùng quí giá của mỗi quốc gia. Bất động sản chiếm khoảng 50% của cải quốc gia ở các nước tiên tiến, còn ở các nước đang phát triển, con số này là gần 3/4. Do đó thị trường bất động sản có một vị trí hết sức quan trọng trong mỗi nền kinh tế. Thực hiện chính sách đổi mới, xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thị trường bất động sản ở nước ta đã bắt đầu được hình thành và đi vào hoạt động, góp phần vào việc đáp ứng nhu cầu bất động sản cho các đơn vị tổ chức và cá nhân, biến bất động sản thành nguồn lực to lớn cho đầu tư phát triển. Tuy nhiên về cơ bản, thị trường bất động sản ở nước ta vẫn còn sơ khai; nguồn thu từ bất động sản còn hạn chế. Để khắc phục những hạn chế trên, cần thực hiện đồng bọ nhiều chính sách trong đó chính sách thuế đóng vai trò hết sức quan trọng. Việc hoàn thiện chính sách thuế sẽ góp phần phát triển thị trường bất động sản chính thức, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất đai, bất động sản phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nước. Quá trình thực tập tại Trung tâm Thông tin tư vấn và dịch vụ bất động sản thuộc Cục Quản lý cộng sản, Bộ Tài chính đã giúp em hiểu rõ hơn vấn đề trên. Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn TS. Hoàng Xuân Quế cùng các anh, chị trong Trung tâm đã giúp em hoàn thành chuyên đề. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998, 2001, 2003. 2. Cục quản lý cộng sản - Bộ Tài chính, Đề án "Quản lý và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam" tháng 12/2002. 3. Cục quản lý cộng sản - Bộ Tài chính "chính sách Tài chính đối với đất đai". 4. Đại học Kinh tế Quốc dân - Giáo trình quản lý thuế - NXB Thống kê năm 2002. 5. Đại học Kinh tế Quốc dana - Giáo trình quản lý Nhà nước về kinh tế - Giáo trình sau Đại học - NXB khoa học và kỹ thuật năm 2001. 6. Đại học Kinh tế Quốc dân - Giáo trình chính sách kinh tế xã hội - NXB khoa học kỹ thuật năm 1999. 7. Luật thuế chuyển quỳen sử dụng đất và Luật thuế bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất. 8. Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp 9. Pháp lệnh thuế Nhà đất. MỤC LỤC Tài liệu tham khảo….……………………………………………………...53