Chuyên đề Tác động của chính sách tiền tệ đối với hoạt động tín dụng bất động sản tại Ngân hàng Ngoại Thương Chi nhánh Bình Thạnh

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH TIỀN TỆ Nội dung chính : Giới thiệu về Ngân hàng Ngoại Thương Việt Nam – Chi nhánh Bình Thạnh 2 Quá trình hình thành và phát triển 2 Bộ máy tổ chức hoạt động của chi nhánh 3 Kết quả hoạt động của Chi nhánh VCB Bình Thạnh 3 Giới thiệu các sản phẩm đang thực hiện tại Chi nhánh VCB Bình Thạnh 3 Định hướng phát triển của Chi nhánh Vietcombank Bình Thạnh 3 Cơ sở lý luận về chính sách tiền tệ 3 Khái niệm về chính sách tiền tệ 4 Mục tiêu của chính sách tiền tệ 4 Cơ cấu của CSTT 8 Các công cụ thực thi CSTT 10 Cơ sở pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản 15 Cơ sở xét duyệt cho vay đầu tư bất động sản 15 Cơ sở định giá BĐS của Vietcombank Bình Thạnh 16 Mối quan hệ tương tác giữa CSTT và hoạt động tín dụng BĐS tại các NHTM Việt Nam trong giai đoạn hiện nay 16 CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH TIỀN TỆ Giới thiệu về Ngân hàng Ngoại Thương Việt Nam – Chi nhánh Bình Thạnh Quá trình hình thành và phát triển Để mở rộng mạng lưới hoạt động của Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam trên địa bàn Quận Bình Thạnh Tp.HCM, ngày 25/03/2003, HĐQT Vietcombank chính thức ra quyết định 137/QĐ.NHNT về việc thành lập chi nhánh cấp II Bình Thạnh trực thuộc Vietcombank Tân Thuận. Ngày 12/05/2003, Chi nhánh cấp II Bình Thạnh được khai trương và đi vào hoạt động, tọa lạc tại số 169 – Điện Biên Phủ - F.15 – Q. Bình Thạnh với số nhân viên ban đầu là 18 người bao gồm Ban giám đốc và 3 phòng ban chức năng (Phòng Tín dụng – Bảo lãnh, Phòng Kế toán – Thanh tóan, Phòng Hành chính – Ngân quỹ). Sau 3 năm hoạt động, Chi nhánh cấp II Bình Thạnh được khách hàng đánh giá cao so với các TCTD hoạt động trên địa bàn. Để mở rộng hoạt động và nâng cao chất lượng phục vụ khách hàng, Chi nhánh cấp II Bình Thạnh không ngừng nâng cấp cơ sở vật chất hạ tầng kỹ thuật, bồi dưỡng và tăng cường đội ngũ CB – CNV. Đến ngày 8/12/2006, theo quyết định số 918/QĐ.NHNT, HĐQT Vietcombank chính thức thành lập Chi nhánh Bình Thạnh trên cơ sở điều chỉnh, nâng cấp Chi nhánh cấp II Bình Thạnh thuộc Chi nhánh Vietcombank khu chế xuất Tân Thuận. Chi nhánh Bình Thạnh hoạt động với 51 CB – CNV (tính đến 31/12/2006) bao gồm Ban Giám Đốc và 6 phòng ban chức năng từng bước hoàn thiện và hoạt động hiệu quả đạt được những mục tiêu của Vietcombank Trung ương giao cho, đạt được nhiều bằng khen và giải thưởng trong hoạt động nghiệp vụ và phong trào đoàn thể. Bộ máy tổ chức hoạt động của chi nhánh GIÁM ĐỐC PHÓ GIÁM ĐỐC PHÓ GIÁM ĐỐC Tổ kiểm tra nội bộ Phòng Hành chính nhân sự Phòng Kế toán- Thanh toán- Dịch vụ Phòng Quan hệ Khách hàng Phòng Ngân quỹ Kết quả hoạt động của Chi nhánh VCB Bình Thạnh VCB Bình Thạnh từ khi hoạt động với tư các là chi nhánh cấp 1 đến nay luôn hoàn thành các chỉ tiêu kế hoạch hội sở giao. Năm 2007 VCB Bình Thạnh đươc VCB Trung ương tặng danh hiệu Chi nhánh bán lẻ xuất sắc nhất. VCB Bình Thạnh cũng tích cực tham gia các phong trào đoàn thể và đạt được nhiều giải thưởng xuất sắc. Giới thiệu các sản phẩm đang thực hiện tại Chi nhánh VCB Bình Thạnh Hiện nay Chi nhánh Vietcombank Bình Thạnh triển khai thực hiện đầy đủ các sản phẩm mà Ngân hàng Ngoại Thương Việt Nam đã giới thiệu. Cụ thể: Các sản phẩm của nghiệp vụ huy động vốn bao gồm: TKTG thanh toán, TKTG tiết kiệm bằng VND và ngoại tệ cho cả khách hàng cá nhân và doanh nghiệp. Các sản phẩm dịch vụ phi tín dụng ngân hàng. Các sản phẩm dịch vụ tín dụng. Định hướng phát triển của Chi nhánh Vietcombank Bình Thạnh Chi nhánh Vietcombank Bình Thạnh phát triển theo hướng: Phát triển mảng tín dụng bán lẻ,. Tiếp tục cải thiện và phát triển cơ sở vật chất hạ tầng kỹ thuật. Nâng cao chất lượng quản lý, hoạt động nghiệp vụ. Đáp ứng tốt nhất, nhanh nhất nhu cầu của khách hàng. Cơ sở lý luận về chính sách tiền tệ Khái niệm về chính sách tiền tệ CSTT quốc gia là một bộ phận của chính sách kinh tế - tài chính của Nhà nước nhằm ổn định giá trị đồng tiền, kiềm chế lạm phát, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế- xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh và nâng cao đời sống của nhân dân. Mục tiêu của chính sách tiền tệ Mỗi một quốc gia đều có chính sách tiền tệ riêng phù hợp với nền kinh tế đặc thù của mỗi nước. Tuy nhiên, mọi CSTT đều hướng vào những mục tiêu chủ yếu sau: Ổn định đồng tiền quốc gia và ổn định giá cả hàng hóa trong nước Ổn định giá trị đồng tiền, được coi là mục tiêu cụ thể nhất, rõ ràng nhất mà bất kỳ một loại CSTT nào cũng phải hướng đến. Ổn định giá trị đồng tiền quốc gia, làm cho đồng tiền chấp hành các chức năng của tiền tệ một cách bình thường, qua đó phát huy vai trò tích cực của tiền tệ đối với nền kinh tế - xã hội. Cụ thể là: Nhờ ổn định giá trị đồng tiền, mà các quan hệ giao dịch phát sinh trong khu vực sản xuất kinh doanh sẽ được thực hiện đúng quy luật giá trị và các quy luật của thị trường làm cho các hoạt động sản xuất, lưu thông và trao đổi hàng hóa càng được phát triển không những trong phạm vi quốc nội mà cả trên phạm vi quốc tế. Đồng tiền ổn định là điều kiện rất quan trọng để phát triển kinh tế - xã hội. Nhờ giá trị đồng tiền ổn định mà các quan hệ tài chính, tín dụng được duy trì và phát triển. Đây là điều cực kỳ quan trọng vì nếu giá trị đồng tiền không ổn định thì các hoạt động tài chính, tín dụng sẽ bị ngưng trệ, các đồng vốn trong nền kinh tế sẽ bị đông cứng kéo theo sự trì trệ và hoạt động không hiệu quả của các tổ chức tài chính, tín dụng,… Ổn định đồng tiền quốc gia còn tạo điều kiện để duy trì và phát triển các quan hệ xã hội nhờ đó tác động tích cực đến toàn bộ đời sống kinh tế - xã hội của đất nước. Sự ổn định tiền tệ quốc gia thể hiện ở nhiều khía cạnh như: Giá cả hàng hóa nội địa không tăng giảm đột biến với tỷ lệ lớn; Thị trường phát triển ổn định và đồng đều trên phạm vi cả nước tạo điều kiện lưu thông trao đổi hàng hóa dịch vụ thuận lợi giữa các vùng, các khu vực trong nước; Tỷ giá hối đoái giữa đồng tiền quốc gia với các ngoại tệ được ổn định tạo điều kiện thúc đẩy quan hệ ngoại thương và các quan hệ khác giữa các nước. Kiểm soát và điều hòa khối tiền giao dịch (M1) để kiểm soạt lạm phát cho nền kinh tế Kiểm soát và điều hòa khối tiền giao dịch nghĩa là kiểm soát và điều hòa tổng phương tiện thanh tóan của nền kinh tế sao cho tốc độ tăng của tổng phương tiện thanh toán (M1) phải phù hợp với tốc độ tăng trưởng kinh tế và chi phí giá cả từng thời kỳ. Khối tiền giao dịch M1 bao gồm tiền mặt và tiền gởi ngân hàng. Kiểm soát và điều hòa khối tiền này không chỉ thuần túy là kiểm soát và điều hòa tốc độ tăng trưởng của nó mà còn bao hàm cả việc kiểm soát và điều hòa cơ cấu của khối tiền giao dịch theo hướng giảm tỷ trọng tiền mặt và gia tăng tỷ trọng tiền chuyển khỏan trong các giao dịch thanh toán. Giảm tỷ trọng tiền mặt trong các giao dịch không những tiết kiệm được các chi phí liên quan mà còn là biện pháp hạn chế quốc nạn về tàng trữ, lưu thông tiền giả đồng thời hạn chế những hiện tượng tiêu cực như tham ô, hối lộ,…giảm thiểu tối đa thiệt hại cho toàn xã hội. Trong thời đại của chế độ lưu thông tiền giấy bất khả hoán hiện nay, lạm phát là một hiện tượng tất yếu. NHNN phải luôn coi kiểm soát lạm phát là một trong những mục tiêu của CSTT. Kiểm soát lạm phát để tạo tiền đề cho nền kinh tế phát triển bền vững, đảm bảo đời sống cho người dân. Mục tiêu của CSTT kiềm chế lạm phát ở một tỷ lệ nhất định thông thường phấn đấu để giữ cho tỷ lệ lạm phát ở mức một con số. Đây là mục tiêu liên quan và hổ trợ tích cực cho mục tiêu ổn định giá trị đồng tiền quốc gia. Ổn định và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Tăng trưởng kinh tế ổn định và bền vững làm cho nền kinh tế đất nước ngày càng lớn mạnh giúp giải quyết hiệu quả hàng loạt các vấn đề của đất nước về giáo dục, an ninh quốc phòng, y tế, văn hóa, về xã hội ngoại giao,… Và ngược lại không giải quyết bài toán kinh tế, thì hàng loạt các vấn đề khác kể cả chính trị, trật tự an toàn xã hội sẽ bị lung lay và ảnh hưởng nặng nề. Ổn định và phát triển như một cặp phạm trù của sự bền vững. Do đó, CSTT trước hết phải đạt được mục tiêu ổn định kinh tế rồi mới đến sự tăng trưởng và phát triển. Đây là mục tiêu cao nhất và xuyên suốt của CSTT quốc gia. Ổn định lãi suất và ổn định thị trường tài chính Ổn định lãi suất cũng là mục tiêu rất cần thiết bởi vì lãi suất biến động có thể tạo ra sự không chắc chắn (hay rủi ro) cho nền kinh tế và việc hoạch định kế hoạch tương lai trở nên khó khăn. Biến động lãi suất còn làm ảnh hưởng tới nhu cầu chi tiêu của người tiêu dùng. Sự ổn định của lãi suất cũng có tác động duy trì sự ổn định của thị trường tài chính. Bởi lãi suất biến động sẽ tạo nên tính bất ổn định cao trong thị trường và các tổ chức tài chính. Khủng hoảng tài chính có thể ngăn cản chức năng dẫn vốn tới những người sử dụng vốn có hiệu quả nhất, do vậy khủng hoảng tài chính có thể dẫn đến sự thu hẹp trầm trọng các hoạt động của nền kinh tế. Duy trì một hệ thống tài chính ổn định có thể tránh được các cuộc khủng hoảng tài chính. Ổn định thị trường ngoại hối: Tỷ giá hối đoái là đòn bẩy điều tiết cung cầu ngoại tệ, cũng là đòn bẩy kinh tế tác động mạnh đến hoạt động sản xuất, kinh doanh, xuất khẩu, nhập khẩu trong nước. Một tỷ giá hối đoái quá thấp có tác dụng khuyến khích nhập khẩu, gây bất lợi cho xuất khẩu vì hàng xuất khẩu tương đối đắt, khó bán ra nước ngoài, tức là gây trở ngại cho ngành sản xuất trong nước hướng về xuất khẩu, bất lợi cho cuộc chuyển dịch ngoại tệ từ nước ngoài vào trong nước. Ngược lại, một tỷ giá hối đoái cao có tác dụng bất lợi cho nhập khẩu, khuyến khích xuất khẩu vì làm cho hàng nhập khẩu đắt hơn, hàng xuất khẩu rẻ hơn để cạnh tranh trên thị trường quốc tế, dễ tìm được thị trường hơn. Do đó, những ngành sản xuất có nguyên liệu nhập khẩu hay thay thế hàng nhập khẩu gặp trở ngại, trong khi ngành sản xuất hàng cho thị trường nước ngoài thuận lợi hơn, lượng ngoại tệ có khuynh hướng chuyển vào trong nước khá hơn. Vì vậy mục tiêu của CSTT trên thị trường ngoại hối là làm sao để duy trì một tỷ giá hợp lý phản ảnh được cung cầu thực tế và phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế trong từng thời kỳ, hướng mạnh ra xuất khẩu hay đẩy mạnh nhập khẩu để đầu tư,. Tạo công ăn việc làm cho người lao động: CSTT cần phải hướng đến một mục tiêu quan trọng là tạo công ăn việc làm cho người lao động vì 2 lý do: Lý do xã hội, nhân sinh: tỷ lệ thất nghiệp cao là nguyên nhân của những nỗi đau khổ của con người, ví dụ như các cá nhân, gia đình có thể rơi vào tình trạng khó khăn và sức ép về tài chính… Lý do kinh tế: tỷ lệ thất nghiệp cao đồng nghĩa với sự lãng phí về nguồn lực, nhân lực cũng như vật lực. Vì vậy tỷ lệ thất nghiệp cao còn gây ra sự giảm sút của tổng sản phẩm (GDP). CSTT chỉ có thể hướng vào việc tạo ra công ăn việc làm nhiều hơn, thông qua các tác động để mở rộng đầu tư, mở rộng hoạt động kinh tế. Muốn đạt được mục tiêu về công ăn việc làm thì phải chống suy thoái, nhất là suy thoái kinh tế chu kỳ, đạt được mức tăng trưởng ổn định. Vai trò của Ngân hàng Nhà nước khi thực hiện mục tiêu này là phải vận dụng các công cụ của mình góp phần tăng cường đầu tư mở rộng sản xuất – kinh doanh. Mặt khác, phải tham gia tích cực vào việc chống suy thoái kinh tế theo chu kỳ, nhằm mục đích khống chế tỷ lệ thất nghiệp không vượt quá tỷ lệ thất nghiệp tự nhiên, tạo ra một lượng công ăn việc làm cao. Sự phối hợp các mục tiêu trên là rất quan trọng bởi vì không phải cùng một lúc các mục tiêu đó đều có thể thực hiện được mà không có sự mâu thuẫn với nhau. Do vậy, khi đặt ra các mục tiêu cho CSTT, cần phải có sự dung hòa. Cụ thể là phải tùy lúc, tùy thời, tùy điều kiện cụ thể mà sắp xếp thứ tự ưu tiên. Cơ cấu của CSTT CSTT gồm ba bộ phận hợp thành: Chính sách cung ứng và điều hòa khối tiền: (còn gọi là chính sách phát hành và điều tiết lưu thông tiền tệ), là bộ phận quan trọng nhất và là hạt nhân của CSTT. Chính sách cung ứng và điều hòa khối tiền nhằm duy trì một sự cân đối giữa tổng cung và tổng cầu tiền tệ trong nền kinh tế, do vậy nó phải xuất phát từ những quan điểm sau đây: Tương quan giữa lực lượng tiền cung ứng tăng thêm phải dựa trên mức tăng trưởng kinh tế và tỷ lệ trượt giá dự kiến trong kỳ. Theo quy luật lưu thông tiền tệ thì tốc độ lưu thông tiền tệ có ảnh hưởng đến tổng cầu tiền tệ của nền kinh tế . Trong thực tế, vàng, ngoại tệ,… được người dân sử dụng làm phương tiện thanh toán và trao đổi hàng hóa dịch vụ, vì vậy cần phải tính đến yếu tố này trong thành phần của cung tiền tệ. Chính sách tín dụng: Tín dụng cho nền kinh tế: Mở rộng tín dụng cho các thành phần kinh tế để khai thác các tiềm năng to lớn trong nền kinh tế. Mở rộng tín dụng cho các ngành sản xuất kinh doanh với phương châm nâng cao hiệu quả kinh tế. Khối lượng tín dụng cung ứng cho nền kinh tế chỉ có thể dựa trên việc khai thác các nguồn tiền trong xã hội, chỉ sử dụng tiền trung ương trong những trường hợp cần thiết và thông qua quá trình tái cấp vốn. Thực hiện việc kiểm soát khối lượng tín dụng cung ứng cho nền kinh tế cho phù hợp với tăng trưởng kinh tế. Áp dụng cơ chế lãi suất thích hợp để vừa phát huy vai trò đòn bẩy của lãi suất, vừa tạo điều kiện cho các ngân hàng kinh doanh tồn tại và hoạt động có hiệu quả. Tạo lập những điều kiện để các NHTM và các tổ chức tín dụng cạnh tranh trong kinh doanh tín dụng nhằm thúc đẩy nâng cao chất lượng của các hoạt động tín dụng. Khuyến khích các NHTM mở rộng tín dụng bằng nguồn vốn tự khai thác trong nền kinh tế. Cần có biện pháp hỗ trợ để nâng dần tỷ trọng các khoản tín dụng trung hạn và dài hạn để thúc đẩy đầu tư phát triển. Tín dụng cho Chính phủ (tạm ứng ngân sách Nhà nước): CSTT có thể phát huy được tác dụng tích cực và thu được kết quả như mong muốn đòi hỏi phải đặt nó trong mối quan hệ với chính sách tài chính, trước hết là trong thu chi ngân sách Nhà nước. Nói cách khác tình hình ngân sách Nhà nước thăng bằng, bội thu hay bội chi đều ảnh hưởng trực tiếp đến tình hình tiền tệ và giá cả. Chính sách ngoại hối: Chính sách ngoại hối hợp lý là chính sách đảm bảo cho đồng tiền Việt Nam càng ngày càng vững mạnh, đồng thời kích thích việc thu hút các nguồn ngoại tệ từ bên ngoài. Về dự trữ ngoại hối: Dự trữ ngoại hối có ý nghĩa quan trọng đối với việc thực hiện các quan hệ đối ngoại. Vì vậy cần phải tập trung dự trữ ngoại hối, nắm chặt các nguồn ngoại hối để có kế hoạch sử dụng hợp lý. Về tỷ giá hối đoái: Tỷ giá hối đoái phản ánh quan hệ cung cầu ngoại tệ, nhưng nó có tác động ngược lại. Nó tác động và ảnh hưởng mạnh mẽ đến các hoạt động ngoại thương và hoạt động sản xuất kinh doanh trong nước. Tỷ giá hối đoái quá thấp sẽ khuyến khích nhập khẩu gây bất lợi cho xuất khẩu, chuyển dịch ngoại tệ từ bên ngoài vào trong nước sẽ bị chựng lại… Ngược lại tỷ giá hối đoái quá cao thì xuất khẩu sẽ được đẩy mạnh, nhập khẩu sẽ bất lợi, kích thích ngoại tệ chuyển dịch vào trong nước, làm cho dự trữ ngoại tệ có thể được gia tăng… Về thị trường hối đoái: Từng bước hình thành thị trường hối đoái ở Việt Nam, đưa thị trường hối đoái vào hoạt động có tổ chức là một trong những điểm quan trọng mà chính sách ngoại hối phải quan tâm, thông qua hoạt động của thị trường hối đoái mà NHNN thực hiện vai trò điều tiết thị trường (bằng cách tham gia mua và bán ngoại tệ trên thị trường) theo những mục tiêu nhất định về quản lý tỷ giá để thúc đẩy nền kinh tế và ngoại thương phát triển. Các công cụ thực thi CSTT: Chính sách lãi suất cho vay và lãi suất tiền gởi Lãi suất được xem là công cụ gián tiếp thực hiện CSTT trong việc cung ứng tiền vào lưu thông hoặc rút bớt tiền khỏi lưu thông. Thông thường chính sách lãi suất đi vay hay lãi suất tiền gởi và lãi suất cho vay biến đổi cùng chiều, khi lãi suất tiền gởi được nâng lên thì lãi suất cho vay cũng được nâng lên và ngược lại. Hiện nay, trên thế giới có hai quan điểm về cơ chế hình thành lãi suất. Quan điểm thứ nhất: Ấn định lãi suất, tức là các NHTW phải qui định lãi suất đối với các NHTG. Quan điểm thứ hai: Thả nổi lãi suất, tức là lãi suất do thị trường quyết định. Ở các nước công nghiệp phát triển, phần lớn các NHTW theo chính sách tác động gián tiếp tới lãi suất tiền gởi và lãi suất cho vay. Ít khi NHTW áp dụng biện pháp ấn định lãi suất. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, NHTW cũng ấn định một “trần” lãi suất tối đa áp dụng cho tiền gởi. Hiện một số nước còn đang áp dụng biện pháp ấn định lãi suất đối với NHTG, không được cạnh tranh với nhau về lãi suất. Theo hướng này, thông thường NHTW quy định lãi suất trần tối đa với tiền gởi và lãi suất sàn đối với tiền cho vay.Tuy nhiên, chính phủ ở các nước đang phát triển ngày càng thừa nhận lãi suất chịu sự quản lý của nhà nước có thể có hại, họ có khuynh hướng để cho thị trường có tiếng nói lớn hơn. Song, trong điều kiện sự ổn định kinh tế vĩ mô chưa được thiết lập, nhà nước có thể tiếp tục quản lý lãi suất. Cho nên hiệu quả của chính sách này phụ thuộc vào sự khôn ngoan của chính phủ trong điều hành và thực hiện chính sách. Dự trữ bắt buộc: NHTW được giao quyền bắt buộc các NHTG phải ký gởi tại NHTW một phần của tổng số tiền gởi mà NHTG nhận được từ dân cư và các thành phần kinh tế theo một tỷ lệ nhất định. Phần bắt buộc ký gởi đó được gọi là DTBB và tỷ lệ , phần trăm NHTW quy định như trên được gọi là tỷ lệ DTBB. Mục đích của việc thực hiện DTBB là: Giới hạn khả năng cho vay của NHTG, đảm bảo an toàn tiền gởi của khách hàng. Việc tập trung dự trữ của các NHTG tại NHTW còn là một phương tiện để NHTW có thêm quyền lực điều khiển hệ thống ngân hàng, tạo sự lệ thuộc của NHTG đối với NHTW. Duy trì khả năng thanh toán của các NHTG trong những trường hợp khẩn cấp như trường hợp xảy ra tình trạng đồng loạt rút tiền gởi của công chúng, tránh được tình trạng khủng hỏang ngân hàng. Về nguyên tắc, khi ấn định một mức DTBB ở mức thấp, NHTW muốn khuyến khích các NHTG mở rộng mức cho vay tức là muốn gia tăng khối tiền tệ, kích thích được các hoạt động kinh tế, tăng khả năng giao lưu các nguồn vốn tài chính giữa các DN, thể hiện chính sách tiền tệ nới lỏng. Ngược lại, khi nâng cao mức DTBB, NHTW muốn giới hạn khả năng cho vay của NHTG, giảm thiểu khối tiền tệ đồng thời tác động đến khả năng thu doanh lợi của các NHTG, báo hiệu chính sách tiền tệ thắt chặt. Sử dụng tỷ lệ DTBB giúp NHTW kiểm soát cung tiền tệ, tác động đến tất cả các NHTG một cách đầy quyền lực, chỉ cần một sự thay đổi nhỏ của tỷ lệ dự trữ bắt buột thì tác động của nó đối với khối tiền tệ là rất lớn. tuy nhiên, hạn chế của công cụ này là khó thay đổi cung tiền tệ ở biên độ nhỏ. Vì vậy, biện pháp thay đổi DTBB cần thực hiện một cách thận trọng và muốn có hiệu quả cần phải đi kèm với những biện pháp khác. Thời hạn điều chỉnh tỷ lệ DTBB thay đổi tùy theo mỗi nước, mỗi thời kỳ khác nhau và đặc biệt là tùy thuộc vào trạng thái tiền tệ của quốc gia đó. Tái cấp vốn Trong trường hợp các NHTM thiếu khả năng chi trả vì nhiều lý do, NHTM tìm đến sự giúp đỡ của NHTW, người cho vay cuối cùng. NHTW sẽ cấp tín dụng cho NHTM qua nhiều hình thứ, thông dụng nhất là tái cấp vốn dưới hình thức chiết khấu và tái chiết khấu các thương phiếu, cầm cố và tái cầm cố các CTCG, hồ sơ tín dụng với những điều kiện cụ thể. Khi chấp nhận cấp tái cấp vốn là NHTW đã gia tăng khối tiền tệ. Đây là hình thức phát hành tiền được xem là lành mạnh do được đảm bảo bằng các CTCG và gắn liền với yêu cầu của nền kinh tế do sự tác động của quy luật cung cầu. Khi thực hiện CSTT thắt chặt, NHTW sẽ nâng lãi suất tái cấp vốn lên buộc các NHTM phải nâng lãi suất cho vay hoặc hạn chế bớt những cơ hội cho vay. Ngược lại, nếu thực hiện CSTT nới lỏng, NHTW hạ thấp lãi suất tái cấp vốn, lúc này việc đi vay rẻ và dễ dàng hơn khuyến khích các NHTM đẩy mạnh cho vay, giảm bớt lãi suất cho vay dẫn đến nhu cầu đi vay tăng giúp tăng khối tiền tệ. Sử dụng công cụ tái cấp vốn có ưu điểm là các khỏan cho vay của NHTW đều được đảm bảo bằng các GTCG có khả năng tự thanh toán, có tính chất tích cực hơn biện pháp hạn mức tín dụng do chịu sự tác động của quy luật cung cầu. Tuy nhiên, NHTW bị thụ động do yếu tố chủ động vay hay không năm ở các NHTM. Nghiệp vụ thị trường mở Nghiệp vụ thị trường mở là hoạt động NHTW mua bán GTCG với mục đích tác động đến thị trường tiền tê, điều hoà cung và cầu về GTCG, gây ảnh hưởng đến khối dự trữ của các NHTM tại NHTW, từ đó tác động đến khả năng cung ứng tín dụng của các NHTM. NHTW mua trái phiếu làm tăng khối dự trữ của NHTM, NHTM có thể mở rộng khả năng cho vay gấp bội lần tùy theo mức DTBB. Hơn nữa, việc NHTW mua trái phiếu với lãi suất thấp góp phần tăng cung tín dụng từ đó làm lãi suất tín dụng hạ thấp, kích thích các DN di vay. Đây cũng là một cách gia tăng khối tiền tệ. Ngược lại, bằng cách bán trái phiếu trên thị trường mở cho bất cứ đối tượng nào, NHTW thu hút tiền vào làm giảm bớt khối tiền tệ. Kết quả làm cho dự trữ của NHTM tại NHTW bị giảm, từ đó hạn chế khối lượng cấp phát tín dụng của NHTM. Nghiệp vụ thị trường mở là một công cụ tác động nhanh, linh hoạt và chủ động. Tuy nhiên, hạn chế của nó là chỉ có thể áp dụng trong điều kiện mà hầu hết tiền trong lưu thông đều nằm ở tài khỏan tại ngân hàng. Do đó, ở Việt Nam công cụ thị trường mở chưa được thực hiện mà chỉ mới có việc phát hành tín phiếu NHNN và tổ chức đấu thầu trái phiếu kho bạc. Tỷ giá hối đoái: Tỷ giá hối đoái là giá cả của một đơn vị tiền tệ nước này được biểu hiện bằng một số lượng đơn vị tiền tệ nước khác. Sự biến đổi tỷ giá hối đoái có tác động mạnh mẽ đến mọi hoạt động kinh tế, từ hoạt động xuất nhập khẩu đến sản xuất kinh doanh và tiêu dùng trong nước qua biến đổi của vật giá. Do vậy, tỷ giá hối đoái là một công cụ để NHNN thực thi CSTT. Việc điều chỉnh tỷ giá hối đoái chỉ thực sự cần thiết khi tỷ giá thực tế trên thị trường biến động với biên độ lớn gây phương hại đến tình hình sản xuất và đời sống, gây phương hại đến lĩnh vực ngoại thương, tín dụng và thanh toán quốc tế, có nhiều phương pháp điều chỉnh tỷ giá hối đoái như: Thay đổi lãi suất. Can thiệp ngoại hối: Khi tỷ giá hối đoái tăng cao, NHNN tung ngoại tệ bán, làm cho khả năng cung ngoại tệ trên thị trường tăng lên, trong điều kiện các nhân tố khác không đổi, tỷ giá sẽ từ từ giảm xuống. Ngược lại, khi tỷ giá hối đoái giảm, NHNN sẽ mua ngoại tệ vào, làm cho cầu ngoại tệ tăng lên, trong điều kiện các nhân tố khác không đổi, tỷ giá hối đoái sẽ từ từ tăng lên. Tuy nhiên, việc NHNN bán hoặc mua ngoại tệ sẽ có ảnh hưởng làm cho khối tiền tệ giảm hoặc tăng. Do đó, nếu NHNN không muốn điều này xảy ra, thì NHNN có thể thực hiện nghiệp vụ thị trường mở để trung hòa ảnh hưởng nói trên, nhất là trong trường hợp ảnh hưởng đó làm trầm trọng thêm áp lực lạm phát. Mặt khác, để áp dụng được biện pháp này hiệu quả, đòi hỏi khối lượng dự trữ ngoại hối phải đủ lớn. Do đó, đối với các nước đang phát triển, việc áp dụng biện pháp này có những hạn chế. Nâng giá hoặc phá giá tiền trong nước… Mở rộng hoặc thu hẹp biên độ dao động mua bán ngoại tệ (đối với những quốc gia có chính sách tỷ giá thả nổi có quản lý như Việt Nam) Ấn định hạn mức tín dụng: Ấn định hạn mức tín dụng là việc NHTW quy định một khối lượng tín dụng phải cung cấp cho nền kinh tế trong một thời gian nhất định và sau đó tìm cách để đưa nó vào nền kinh tế. Biện pháp này được áp dụng rất lâu và khá phổ biến ở các nước XHCN theo cơ chế kế hoạch hóa tập trung trước đây. Khi NHTW muốn bành trướng khối tiền tệ, khối lượng cho vay ở các NHTG mở rộng hạn mức tín dụng. Ngược lại, nếu muốn hạn chế tín dụng ở các NHTG, giảm thiểu khối tiền tệ thì NHTW sẽ thu hẹp hạn mức tín dụng. Kiểm soát tín dụng chọn lọc Chính sách kiểm soát tín dụng chọn lọc sẽ giới hạn mức tín dụng cấp cho những ngành mà nhà nước không muốn phát triển nữa. Ngược lại, ưu đãi những ngành hoạt động được coi như ưu tiên, cần yểm trợ tín dụng mạnh hơn. Nếu không có chính sách kiểm soát tín dụng chọn lọc , NHTG sẽ chỉ hướng tín dụng vào những ngành nghề kinh doanh lớn, xí nghiệp nước ngoài, mua bán chứng khoán, ít chú trọng tới những ngành hoạt động có lợi ích xã hội Ngoài những công cụ được trình bày trên đây, còn có các công cụ khác cũng được áp dụng trong việc thực thi CSTT như: ấn định một biên vực bắt buộc trong việc cho vay, chính sách ngoại hối, dự trữ ngọai hối,… Cơ sở pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản Cơ sở xét duyệt cho vay đầu tư bất động sản Đối với một hồ sơ vay, để quyết định có nên cho vay hay không, cán bộ tín dụng phải giải quyết được 3 vấn đề. Mục đích vay của khách hàng là gì? Có hợp lý, hợp pháp hay không? Nguồn trả nợ của khách hàng là những nguồn nào? Tài sản bảo đảm cho khỏan vay là gì? Căn cứ vào các cơ sở pháp lý sau đây: Luật các TCTD số 07/1997/QHX. Quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 về việc ban hành Quy chế cho vay của các TCTD đối với khách hàng. Quyết định 127/NHNN ngày 3/2/2005 về việc sửa đổi bổ sung một số điều của quy chế cho vay theo QĐ 1627. Nghị định 178/CP ngày 2/12/1999 về việc Bảo đảm tiền vay của các TCTD. Thông tư 06 ngày 4/4/2000. Nghị định 08/CP ngày 15/10/2002 về việc sửa đổi bổ sung nghị định 178. Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về Giao dịch bảo đảm tiền vay. Cơ sở định giá BĐS của Vietcombank Bình Thạnh Cơ sở định giá theo giá nhà nước Quyết định 118/2004/QĐ-UB của UBND Tp.HCM về việc thực hiện Bảng giá chuẩn tối thiểu trị giá nhà để tính lệ phí trước bạ. Quyết định 141/2007/QĐ-UB của UBND Tp.HCM ban hành kèm Bảng giá đất Tp.HCM 2007. Công văn 292/CV-NHNT-VP. Công văn 382/NHNT-CSTD về việc định giá TSBĐ là quyền sử dụng đất. Cơ sở định giá theo giá thị trường Giá tham khảo trên thị trường thông qua các phương tiện đại chúng, các siêu thị địa ốc và sàn giao dịch BĐS trên địa bàn như: Siêu thị địa ốc ACB, Sacomreal,… Mối quan hệ tương tác giữa CSTT và hoạt động tín dụng BĐS tại các NHTM Việt Nam trong giai đoạn hiện nay Hoạt động tín dụng nói chung và hoạt động tín dụng BĐS nói riêng đều có mối quan hệ tương tác chặt chẽ với CSTT. Khi NHNN thực hiện CSTT thắt chặt có nghĩa là muốn hạn chế cung tiền ra lưu thông vì mục tiêu nào đó, thì hoạt động tín dụng sẽ bị hạn chế theo hướng hạn chế cho vay giảm dư nợ, tích cực thu hồi nợ,… Và ngược lại, khi NHNN thực hiện CSTT nới lỏng thì hoạt động tín dụng sẽ được mở rộng tăng lượng vốn cung ứng cho nền kinh tế.