Chuyên đề Thẩm định dự án đầu tư của NHTM

là trung gian tài chính duy nhất. Các trung gian tài chính. NHTM, Công ty tài chính, bảo hiểm Các thị trường tài chính -Người cho vay -Hộ gia đình -Hãng kinh doanh -Chính phủ -Người nước ngoài -Người cho vay -Hộ gia đình -Hãng kinh doanh -Chính phủ -Người nước ngoài Vốn Vốn Chúng ta có thể thấy vị trí của các NHTM trong thị trường tài chính qua sơ đồ sau: Song trong quá trình tồn tại và phát triển của mình, các NHTM đã chứng tỏ được vai trò của một trung gian tài chính quan trọng bậc nhất trong hệ thống tài chính bởi bề dày kinh nghiệm cũng như những lợi thế khác trong hoạt động, đặc biệt đối với nền kinh tế chưa phát triển như Việt Nam. Vai trò to lớn của hoạt động Ngân hàng đối với sự phát triển kinh tế xã hội xuất phát từ chính đặc trưng của hoạt động Ngân hàng. NHTM giống như các tổ chức kinh doanh khác là hoạt động vì mục đích lợi nhuận song lại ở lĩnh vực kinh doanh đặc biệt: kinh doanh tiền tệ một lĩnh vực cực kỳ nhạy cảm trong nền kinh tế và có tác động tới mọi hoạt động khác. Theo luật các tổ chức tín dụng thì: “Ngân hàng là một tổ chức tín dụng được thực hiện toàn bộ hoạt động Ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác có liên quan”. Hoạt động Ngân hàng là hoạt động kinh doanh tiền tệ và dịch vụ Ngân hàng với nội dung chủ yếu, thường xuyên là nhận tiền gửi, cho vay và cung ứng dịch vụ thanh toán. Hoạt động của Ngân hàng thương mại. 3.1.2.1. Huy động vốn. Trong hoạt động Ngân hàng, vốn tự có thường chiếm một tỉ lệ nhỏ trong tổng nguồn vốn. Vốn tự có của Ngân hàng được hình thành từ vốn ngân sách nhà nước cấp, vốn cổ phần, liên doanh liên kết, tự tích luỹ tuỳ thuộc từng loại hình Ngân hàng. Để thực hiện mở rộng hoạt động kinh doanh của mình, các Ngân hàng phải huy động các nguồn vốn trong nền kinh tế như nhận tiền gửi của các doanh nghiệp, tiền gửi tiết kiệm của dân cư. Đồng thời trong những trường hợp cần thiết, để đáp ứng nhu cầu thanh khoản, đầu tư hay cho vay Ngân hàng trung ương, các Ngân hàng và các tổ chức tín dụng khác. * Huy động bằng tiền gửi - Tiền gửi không kỳ hạn: Thực chất là tiền gửi giao dịch của tổ chức, cá nhân. Với NH đây là nguồn vốn có chi phí thấp nhưng lại có quy mô lớn thường là trên dưới 20% tổng nguồn huy động. Người sử dụng tài khoản loại này phần lớn để thanh toán cho khách hàng bằng cách phát hành séc hay rút tiền mặt. Đây vừa là tài sản có của khách hàng vừa là tài sản nợ của NH và NH có trách nhiệm hoàn trả lại cho khách hàng vào bất cứ lúc nào. Vì vậy, nó giúp cho NH huy động được lượng vốn để đáp ứng nhu cầu chi tiêu của khách hàng, qua đó thu chi phí dịch vụ và sử dụng tài sản này của khách hàng phục vụ cho hoạt động kinh doanh với chi phí rất thấp. Nhưng nó cũng yêu cầu NH phải dự trữ thường xuyên lớn nên nhiều khi bỏ qua cơ hội kinh doanh, ngược lại nếu dự trữ ít thì sẽ phải đi vay với chi phí cao. Tuy nhiên với xu hướng thanh toán không dùng tiền mặt ngày càng phổ biến nhờ ưu điểm an toàn, tiện lợi, chi phí lưu thông thấp và mục tiêu quan trọng nhất: Kiểm soát tốt hơn lượng tiền cung ứng thì tài khoản tiền gửi ở các NHTM Việt Nam sẽ ngày càng phát triển. - Tiền gửi tiết kiệm: Là tài khoản có thời hạn cố định hoặc mức giới hạn về số tiền, tài khoản này đáp ứng nhu cầu của dân cư, hộ gia đình kinh doanh là chủ yếu vì họ có những món tiền nhỏ bé gửi vào rút ra bất thường. - Khác với hai loại trên tiền gửi có kỳ hạn là loại tài khoản có xác định trước số tiền gửi vào và thời gian rút ra. Về mức lãi có thể cố định hoặc giao động tuỳ theo yêu cầu của khách hàng. ở Mỹ, tính trung bình thì khoản tiền gửi định kỳ này chiếm khoảng 30% tiền gửi NH. Có thể chia ba loại: + Tiền gửi có kỳ hạn ngắn ( dưới 1 năm) + Tiền gửi trung hạn ( từ 1-5 năm) + Tiền gửi dài hạn ( từ 5 năm trở lên) Tiền gửi có kỳ hạn càng dài thì lãi suất càng lớn. Hai loại tài khoản tiền gửi tiết kiệm và tiền gửi kỳ hạn nhằm mục đích hưởng lợi chứ không phải để giao dịch như tài khoản không kỳ hạn. Vì vậy, nó có những ưu nhược điểm: Ưu điểm: + Tiền gửi tiết kiệm mang lại nguồn vốn lớn nhất trong các nguồn vốn huy động được, có chi phí thấp hơn tiền gửi có kỳ hạn. + Tiền gửi kỳ hạn là nguồn mang tính ổn định do hoạt động của NH, giúp NH chủ động trong ký kết hợp đồng tín dụng về lãi suất, thời hạn. Nhược điểm: + Tiền gửi tiết kiệm có chi phí cao hơn tiền gửi không kỳ hạn và NH phảI dự trữ lượng tiền lớn để chi trả và đôi khi mất đi cơ hội kinh doanh. +Nếu lãi suất của loại tiền gửi kỳ hạn biến động lớn thì cũng gây khó khăn cho NH trong việc huy động cũng như cho vay. * Huy động bằng cách đi vay: - Đầu tiên các NH thường xét đến việc đi vay các tổ chức tín dụng mà chủ yếu là các NH khác. Khi mà họ cần cấp tín dụng với số lượng lớn cho khách hàng. Vì các tổ chức tín dụng thường xuyên có quan hệ giao dịch, thanh toán, hỗ trợ nhau để cùng tồn tại và phát triển. - Vay trực tiếp bằng phát hành kỳ phiếu, trái phiếu ( nhưng thường là kỳ phiếu ở Việt Nam ). - Bán tín phiếu kho bạc trên thị trường mở hoặc đi vay trên thị trường liên ngân hàng bằng các chứng chỉ tiền gửi. Ngoài ra, còn có thể bán nợ. - Vay ngân hàng trung ương ( ở Việt Nam là ngân hàng Nhà Nước), bằng tái chiết khấu thương phiếu. Hiện nay ở Việt Nam chỉ có hình thức cho vay tái cấp vốn cho các NHTM. * Nhận các quỹ uỷ thác đầu tư của Chính phủ, các tổ chức quốc tế để cho vay đối tượng đã được lựa chọn. Rõ ràng các hoạt động của Ngân hàng có mối quan hệ chặt chẽ, tác động qua lại lẫn nhau. Ngân hàng chỉ có thể tăng cường cho vay đầu tư khi huy động được nguồn vốn dồi dào và rẻ. Đồng thời, những khách hàng và đối tác trong huy động vốn cho vay, đầu tư của Ngân hàng thường sử dụng các dịch vụ khác ở chính Ngân hàng này như thanh toán chuyển tiền. Ngược lại, chất lượng dịch vụ cao, phí phải chăng sẽ thu hút khách hàng đến đông hơn, tăng nguồn vốn huy động cho Ngân hàng, mở rộng thị trường cho vay, đầu tư Ngân hàng có thể tạo nguồn bằng nhiều hình thức khác nhau nhưng chủ yếu là từ tiền gửi các cá nhân, tổ chức kinh tế, cơ quan theo các loại hình thức khác nhau: ngắn, trung, dài hạnBên cạnh đó là hoạt động vay từ cá nhân, tổ chức hoặc ngân hàng phát hành cổ phiếu, trái phiếu hay vay từ các hình thức khác. 3.1.2.2. Sử dụng vốn. Khi sử dụng vốn huy động, vốn vay, Ngân hàng phải bỏ ra những chi phí nhất định. Những chi phí này sẽ được bù đắp đồng thời Ngân hàng thu lợi nhuận thông qua hoạt động sử dụng vốn thể hiện tập trung ở các hình thức: Hoạt động ngân quỹ: là việc Ngân hàng nắm giữ tiền mặt tại két, các khoản tiền thanh toán Ngân hàng trung ương, và NHTM khác, tiền đang trong quá trình thu. Với hoạt động này, một mặt theo quy định về dự trữ bắt buộc của Ngân hàng trung ương, một mặt ý thức của chính bản thân Ngân hàng bảo đảm khả năng thanh toán, tránh rủi ro mất khả năng thanh toán mà có thể dẫn đến sự sụp đổ của Ngân hàng. Hoạt động này thường không sinh lời. Hoạt động đầu tư: Ngân hàng kiếm lời từ khoản chênh lệch giũa giá mua và giá bán các chứng khoán trên thị trường tài chính. Đồng thời, Ngân hàng nắm giữ các trái phiếu chính phủ, cổ phiếu công ty hoặc tham gia góp vốn liên doanh với các doanh nghiệp để hưởng lãi suất hoặc chia lợi nhuận. Hoạt động trung gian thanh toán: Trên cơ sở các mối quan hệ thiết lập với các khách hàng, các Ngân hàng trong cũng như ngoài nước, NHTM thực hiện thanh toán qua hệ thống thanh toán bù trừ giữa các Ngân hàng, phát hành các loại séc, thẻ ngân hàng, thực hiện trích tài khoản, chuyển khoản thanh toán trực tiếp cho cá nhân, qua đó Ngân hàng thu phí, tỉ trọng hoạt động này ngày càng tăng. Cung cấp các dịch vụ khác: Một trong những hoạt động không kém phần quan trọng hỗ trợ cho nghiệp vụ chính của mình như: tư vấn đầu tư bảo lãnh (dự thầu, thanh toán, phát hành chứng khoán ) đại lí, giữ két, để có thể tận dụng được lợi thế về uy tín và các mối quan hệ rộng khắp trong lòng thị trường. Tuy nhiên, các NHTM ngày nay có xu hướng hoạt động đa năng, tỉ lệ doanh số cũng như lợi nhuận từ các hoạt động dịch vụ ngày càng tăng. Tuy nhiên, không phải vì thế mà hoạt động cho vay – vốn là hoạt động cơ bản truyền thống lại bị suy giảm về trầm quan trọng. Có người nói huy động vốn và cho vay là lẽ sống của NHTM, thật vậy, nếu thiếu nó thì NHTM không còn là nó nữa, nhất là trong xu hướng hiện nay, các Ngân hàng tăng cường tài trợ cho nhu cầu đầu tư trung và dài hạn dưới hình thức cho vay theo dự án. Vai trò của tín dụng và cho vay theo dự án của Ngân hàng thương mại. Đối với mỗi doanh nghiệp, để có thể tiến hành sản xuất kinh doanh thì điều đầu tiên là cần đủ vốn.Vốn để thuê công nhân, vốn để mua máy móc thiết bị, nguyên vật liệu, xây dựng nhà xưởng Xét rộng ra cả nền kinh tế, các ngành sản xuất muốn hoạt động đều đặn và phát triển thì cần được đáp ứng đầy đủ vốn, bao gồm cả vốn cố định và vốn lưu động. Để đạt được một tốc độ phát triển kinh tế qua các năm thì các quốc gia không những phải duy trì mà còn phải thường xuyên bổ sung vốn cho nền kinh tế. Nói cách khác cùng với tốc độ phát triển kinh tế không ngừng, số lượng vốn đầu tư cũng cần phải được tăng lên gấp bội. Khái niệm về vốn cần phải được hiểu không chỉ là vốn tiền tệ. Xét theo quy mô vốn thể hiện dưới nhiều hình thức khác như: vật tư kĩ thuật, đất đai, lao động, tài nguyên trong đó vốn tiền tệ đầu tư được mở rộng, cơ cấu vốn cũng có sự thay đổi theo từng nghành kinh tế, từng khu vực, từng đối tượng đầu tư. Xét theo đối tượng đầu tư, nguồn vốn đầu tư cho nền kinh tế hàng năm bao gồm: vốn để hình thành nên tài sản cố định và vốn để hình thành nên tài sản lưu động (gọi là vốn lưu động). Bất cứ một quốc gia nào để đảm bảo sự tăng trưởng đều phải đầu tư cơ bản theo chiều rộng thông qua các hình thức xây dựng mới. Các nước phát triển chủ yếu đầu tư theo chiều sâu, hướng hiện đại hoá cở sở hoạt động. Còn đối với các nước đang phát triển đầu tư phát triển vừa theo chiều rộng, vừa theo chiều sâu. Các nước đang phát triển do cơ sở vật chất kĩ thuật còn ở trình độ thấp, chưa hoàn thiện nên hàng năm một bộ phận vốn khá lớn được sử dụng vaò các mục đích đầu tư đổi mới các tài sản cố định. Là một nước đang phát triển,Việt Nam cũng không nằm ngoài quy luật đó. Điều này có nghiã là bộ phận vốn mà Việt Nam cần để sử dụng cho đầu tư vào tài sản cố định là rất lớn và là nhân tố vô cùng quan trọng cho sự phát triển kinh tế Việt Nam. Trong những năm qua, công nghiệp hoá hiện đại đất nước nhằm xây dựng cơ sở vật chất kĩ thuật cho chủ nghiã xã hội được Đảng và Nhà nước ta đặt lên nhiệm vụ hàng đầu. Đó là con đường tất yếu để chuyển nền kinh tế nông nghiệp lạc hậu sang nền kinh tế hiện đại với cơ cấu công nghiệp - dịch vụ - nông nghiệp hợp lí. Điều này càng có ý nghiã đối với Việt Nam, một nước đi lên từ nền kinh tế nông nghiệp lạc hâụ với hơn 80% dân số sống bằng nghề nông, từ kinh nghiệm của những quốc gia đã tiến hành công nghiệp hoá - hiện đại hoá là phải tạo ra cho được những yếu tố thuận lợi cho quá trình này. Đó là xây dựng một nền công nghiệp tiên tiến, huy động vốn lớn cho quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá. Điều này khẳng định vốn là điều kiện không thể thiếu được để tiến hành công nghiệp hoá hiện đaị hoá. Vốn cho phát triển kinh tế xã hội luôn là vấn đề quan trọng và cấp bách cho quá trình công nghiệp hoá với mọi quốc gia. Đặc biệt đối với Việt Nam, để duy trì những thành quả đạt được trong nhữnh năm qua nhờ quá trình đổi mới giữ vững nhịp độ tăng trưởng kinh tế cao và tránh cho đất nước rơi vào tình trạng tụt hậu so với các nước trong khu vực thì một trong những vấn đề đang được quan tâm là nguồn vốn đầu tư phát triển kinh tế xã hội. Một mục tiêu quan trọng của Việt Nam trong chiến lược ổn định và phát triển kinh tế đến năm 2005 là tăng gấp đôi GDP/người vào năm 2005, tức là đạt trên 450USD/người. Qua tính toán và dự tính của các nhà kinh tế thế giới và trong nước thì để đạt được mục tiêu trên, nước ta phảỉ huy động được từ 45-50 tỷ USD cho đầu tư trong đó vốn trong nước phải đảm bảo từ 20 - 25 tỷ USD. Rõ ràng là nhu cầu vốn đầu tư cho qúa trình công nghiệp hoá –hiện đaị hoá ở nước ta là một vấn đề nan giải. Nguồn vốn này có thể huy động từ hai kênh chính: vốn trong nước và vốn nước ngoài. Với chính sách mở cửa và phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hoá hiện đại hoá, không thể không nói tới vai trò của Ngân hàng, nhất là tín dụng Ngân hàng. Để vực dậy và đem laị sự phát triển cho một đất nước có nền kinh tế kém phát triển, chúng ta cần có một lượng vốn lớn đặc biệt là nguồn vốn trung và daì hạn. Như trên đã nói chúng ta có thể đầu tư bằng nhiều nguồn vốn: Vốn ngân sách nhà nước, vốn đầu tư từ hệ thống tín dụng Ngân hàng, vốn liên doanh, liên kết từ các tổ chức doanh nghiệp, cá nhân trong, ngoài nước và vốn đầu tư từ các tổ chức quốc tế. Mỗi nguồn vốn đều rất quan trọng, cần thiết và cấu thành nên một bộ phận của hệ thống tài chính quốc gia. Tuy nhiên nguồn vốn từ hệ thống tín dụng Ngân hàng đối với các doanh nghiệp đã trở nên phổ biến hơn và ngày càng chiếm tỉ trọng cao trong kết cấu tài sản nợ của các doanh nghiệp. Trong những năm qua, ngành Ngân hàng đã cố gắng đáp ứng một khối lượng vốn lớn cho nền kinh tế. Khối lượng tín dụng tăng nhanh hàng năm phù hợp với mức tăng trưởng kinh tế theo sự chỉ đạo của Chính phủ. Các hình thức tín dụng Ngân hàng ngày càng phong phú và đa dạng đáp ứng mọi nhu cầu của khách hàng. Tín dụng đối với các thành phần kinh tế ngoài quốc doanh tăng nhanh, phù hợp với chủ trương phát triển nền kinh tế nhiều thành phần và bảo đảm sự bình đẳng về môi trường và điều kiện hoạt động giữa các thành phần kinh tế. Tín dụng Ngân hàng đã tập trung có chọn lọc các dự án lớn, vào các doanh nghiệp làm ăn có hiệu quả, có điều kiện tiếp cận thị trường, giúp các doanh nghiệp đổi mới máy móc thiết bị hiện đại, sản xuất ra nhiều loại hàng hoá đáp ứng nhu cầu cho xã hội. Tuy nhiên, một điều đáng nói ở đây là tỷ trọng tín dụng trung và dài hạn trong cơ cấu tín dụng nói chung còn nhỏ bé, chưa đáp ứng được đòi hỏi công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. Vốn huy động của Ngân hàng chủ yếu là vốn ngắn hạn do đó Ngân hàng chỉ có thể sử dụng một tỷ lệ nhỏ để đầu tư vào sản xuất kinh doanh trung và dài hạn. Trong một nền kinh tế nhu cầu tín dụng chung dài hạn thường xuyên phát sinh do các doanh nghiệp luôn tìm cách phát trển mở rộng sản xuất, đổi mới công nghệ đổi mới các phương tiện vận chuyển, kỹ thuật tin họcNên có thể nói rằng tín dụng trung, dài hạn là người trợ thủ đắc lực của các doanh nghiệp trong việc thoả mãn các cơ hội kinh doanh. Khi có cơ hội kinh doanh các doanh nghiệp sẽ tận dụng triệt để số vốn này còn nếu không thì có thể hoàn trả lại số vốn này cho Ngân hàng. Đó là ưu thế của vốn trung và dài hạn, nó linh hoạt hơn các hình thức huy động khác. Hơn nữa, việc vay vốn này sẽ tránh được các chi phí như phát hành, lệ phí bảo hiểm, đăng ký chứng khoán Trong điều kiện của Việt Nam hiện nay nhu cầu vốn trung dài hạn cho đầu tư xây dựng các công trình, sản xuất kinh doanh mới,đòi hỏi có một lượng vốn rất lớn. Nhu cầu này được thoả mãn một phần bằng vốn ngân sách cấp, huy động từ dân cư, vay nước ngoài. Nhưng cho dù là nguồn vốn xuất phát từ đâu, thì việc cung cấp tín dụng thông qua hệ thống các NHTM dưới hình thức cho vay trung, dài hạn là rất quan trọng và khả thi, bởi vì hệ thống NHTM là một hệ thống kinh doanh tiền tệ có kinh nghiệm trong việc nắm bắt thị trường có kinh nghiệm thẩm định các dự án các chương trình đầu tư, do vậy các NHTM tài trợ vốn trung, dài hạn cho các doanh nghiệp sẽ đảm bảo lợi ích của doanh nghiệp, vì Ngân hàng có thể tư vấn cho các nhà doanh nghiệp về đầu tư và giúp đỡ các doanh nghiệp trong quan hệ thanh toán với khách hàng, đồng thời cung cấp các thông tin cần thiết. Tín dụng trung và dài hạn của các NHTM có một vai trò như trên đã đề cập. Vậy chúng ta cùng xem xét nó có lợi ích như thế nào? Những lợi ích mà tín dụng trung và dài hạn của các NHTM đem lại * Đối với các doanh nghiệp. Tín dụng trung dài hạn có tác động hiệu qủa đến nhịp độ phát triển sôi động của các doanh nghiệp và thúc đẩy cạnh tranh trong nền kinh tế thị trường. Kinh doanh trong nền kinh tế thị trường có nghĩa là cạnh tranh quyết liệt - cạnh tranh là môi trường và cũng là đặc trưng của nền kinh tế thị trường. Doanh nghiệp trong nền kinh tế thị trường muốn tồn tại và phát triển được thì không còn cách nào khác là phải thắng lợi trong cạnh tranh. Để cạnh tranh và giành được thắng lợi, doanh nghiệp phải chuẩn bị cho mình một chiến lược kinh doanh hoàn hảo, bao gồm các kế hoặch xây dựng nhà xưởng, mua sắm các thiết bị máy móc đổi mới công nghệ để nâng cao chất lượng sản phẩm, tăng năng lực sản xuất, tăng lợi nhuận. Muốn vậy phải có đủ vốn. Nếu chỉ trông chờ vào nguồn vốn tự tích luỹ thì phải mất một thời gian doanh nghiệp mới đổi mới được tài sản cố định và sẽ lại tụt xa so với các doanh nghiệp trường vốn đã trang bị hiện đại và sản phẩm họ tung ra thị trường cũng trở nên lạc hậu. Vì thế lối thoát cho các doanh nghiẹp là huy động vốn bằng cách phát hành cổ phiếu, trái phiếu trên thị trường chứng khoán hoặc vay vốn Ngân hàng. Phát hành cổ phiếu trái phiếu trên thị trường chứng khoán là một biện phát hỗ trợ vốn tích cực cho các doanh nghiệp nhưng hình thức này chỉ phát huy hiệu quả ở những nước có thị trường vốn và thị trường chứng khoán phát triển. Thậm chí ở những nước này, trong nhiều trường hợp các doanh nghiệp vẫn có xu hướng vay từ Ngân hàng, sở dĩ như vậy là vì lí do: Với các khoản vay từ Ngân hàng,doanh nghiệp có thể giảm bớt các chi phí mà lẽ ra họ phải trả khi tổ chức phát hành chứng khoán, chi phí làm thủ tục gọi vốn, chi phí đăng kí. bảo hiểm. Kì hạn của các khoản vay từ ngân hàng dễ điều chỉnh hơn so với việc phát hành cổ phiếu, trái phiếu. Do vậy khi thu nhập của donah nghiệp có biến động, hoặc một số sự kiện diễn biến không như dự kiến ban đầu, doanh nghiệp có thể thương lượng lại với Ngân hàng để thay đổi cách thức trả nợ (trả lãi, trả gốc) sao cho thuận lợi cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp cũng được hưởng một khoảng thời gian ân hạn, trong thời gian này doanh nghiệp chưa phải trả nợ gốc ngay mà chỉ phải trả lãi. Những thuận lợi này không có ở trái phiếu, cổ phiếu. Khi vay vốn ở Ngân hàng doanh nghiệp vẫn có thể thu lợi tức mà không mất sự kiểm soát đối với hãng đó hoặc phải đối phó với trái phiếu và cổ phiếu ưu đãi khi vốn không còn cần nữa. Mặc dù, có nhiều thuận lợi như vậy nhưng lãi suất tín dụng của Ngân hàng là chi phí khá cao đối với doanh nghiệp. Nó buộc doanh nghiệp phải nghĩ đến hiệu quả đầu tư, không chỉ đủ để trả vốn và lãi vay Ngân hàng mà phải đem lại lợi tức cho chính mình. Do vậy lãi suất tín dụng trung – dài hạn của Ngân hàng là đòn bẩy kinh tế thúc đẩy doanh nghiệp triệt để khai thác có hiệu quả đồng vốn, kinh doanh có lãi và thắng trong canh tranh. Thêm vào đó, đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ thì những vốn vay từ Ngân hàng không những là quan trọng mà còn gần như là duy nhất để tài trợ cho nhu cầu đầu tư của doanh nghiệp. Bởi vì thường những doanh nghiệp lớn, có uy tín mới có thể huy động vốn trên thị trường chứng khoán bằng cách phát hành trái phiếu hay cổ phiếu. Còn những doanh nghiệp vừa và nhỏ ít có khả năng gom vốn trên thị trường bằng cách bán các chứng khoán của mình. Thay vào đó, họ thường kiếm tìm sự tài trợ từ phía Ngân hàng. Chính những nguyên nhân trên làm cho các doanh nghiệp vẫn rất ưa thích hình thức vay vốn trung và dài hạn từ Ngân hàng bên cạnh các nguồn vốn khác. ở Việt Nam, nguồn vốn vay Ngân hàng lại càng có ý nghĩa đối với các doanh nghiệp vì hệ thống thị trường của ta chưa hoàn chỉnh, thị trường chứng khoán còn đang trong giai đoạn sơ khai. Ngân hàng luôn là nguồn vốn có định quan trọng nhất cho doanh nghiệp. Tuy vậy vốn cố định của Ngân hàng không rải đều cho mọi đơn vị mà tập trung chủ yếu vào các đơn vị kinh doanh có hiệu quả, có xu hướng phát triển với các điều kiện tín dụng ưu đãi hơn. Còn đối với một số doanh nghiệp làm ăn kém hiệu quả, Ngân hàng sẽ thắt chặt điều kiện vay vốn, thậm chí từ chối cấp tín dụng. Do vậy để có vốn đầu tư phát triển, để vươn lên và đứng vưng trong cơ chế thị trường, bản thân doanh nghiệp phải đổi mới, tổ chức lại sản suất kinh doanh sao cho có hiệu quả. * Đối với Ngân hàng. Các khoản cho vay trung - dài hạn sẽ là tài sản sinh lợi có nhiều triển vọng khi nó được thực hiện và giám sát đúng đắn. Nếu Ngân hàng có một nguồn vốn ổn định trong thời gian dài, dùng nguồn vốn đó để đầu tư dài hạn sẽ tạo ra lợi nhuận cao hơn nhiều so với việc dùng nguồn vốn này cho vay ngắn hạn. Bên cạnh khoản lợi nhuận hấp dẫn, tín dụng trung - dài hạn còn là vũ khí cạnh tranh rất lợi hại giữa các Ngân hàng với nhau. Với sản phẩm này, Ngân hàng sẽ phục vụ tốt hơn cho các chủ doanh nghiệp và thu hút ngày càng nhiều khách hàng đến với Ngân hàng. Khi xác định mở rộng cho vay trung - dài hạn, các Ngân hàng không chỉ nhìn vào lợi ích trước mắt mà còn mong đợi ở lợi ích lâu dài hơn, đó là mở rộng tín dụng trung - dài hạn để thúc đẩy mạnh cho vay ngắn hạn. Bởi lẽ, các doanh nghiệp sau khi được Ngân hàng cho vay vốn, trang bị máy móc thiết bị mới hay xây dựng mở rộng, năng lực sản suất sẽ tăng lên. Khi đó, doanh nghiệp lại cần nhiều vốn lưu động hơn để đáp ứng cho sản xuất. Người đầu tiên mà các doanh nghiệp tìm đến chính là các Ngân hàng đã đầu tư cho họ, hỗ trợ những điều kiện cần thiết cho sự phát triển của họ. Với những Ngân hàng này, doanh nghiệp dễ dàng tìm được sự thông cảm do đã hiểu nhau và các dịch vụ rẻ, tiện lợi hơn. Về phía các Ngân hàng, họ cũng muốn tạo quan hệ với các doanh nghiệp quen biết để tiện theo dõi tình hình tài chính và các khoản thu chi của doanh nghiệp. Trong hiện tại và tương lai, tín dụng trung - dài hạn của NHTM vẫn sẽ nắm vai trò quan trọng trong đầu tư xây dựng cơ bản và mua sắm máy móc thiết bị hiện đại. Đối với nền kinh tế. Hoạt động tín dụng trung và dài hạn của Ngân hàng có hiệu quả sẽ có tác động đến mọi lĩnh vực kinh tế, chính trị, xã hội. Nó góp phần giải quyết nạn thất nghiệp, tạo thêm công ăn việc làm, tăng thu nhập cho người lao động và do vậy cũng giảm bớt tệ nạn xã hội. Phát triển cho vay trung và dài hạn sẽ giảm bớt đáng kể gánh nặng cho ngân sách nhà nước, giảm bớt khoản bao cấp từ ngân sách cho đầu tư xây dựng cơ bản, góp phần giảm bớt thâm hụt ngân sách. So với hình thức cấp phát từ ngân sách. Hình thức tín dụng Ngân hàng rõ ràng là có hiệu quả hơn. Bởi lẽ đồng vốn lúc này gắn liền với quyền lợi của Ngân hàng cũng nhue của doanh nghiệp. Đối với Ngân hàng để bảo toàn vốn, họ phải theo dõi sát sao đồng vốn của mình và trong những trường hợp cần thiết phải tư vấn cho doanh nghiệp, đưa ra những lời khuyên bổ ích cho doanh nghiệp để đảm bảo đồng vốn sinh lời. Còn với doanh nghiệp lãi suất tín dụng trung và dài hạn của Ngân hàng là chi phí khá cao đối với doanh nghiệp. Đặc biệt nếu không sử dụng có hiệu quả thì doanh nghiệp sẽ phải chịu lãi suất phạt, tức là lãi suất nợ quá hạn. Do vậy tín dụng Ngân hàng là đòn bẩy kinh tế thúc đẩy doanh nghiệp khai thác triệt để hiệu quả của đồng vốn, đồng thời cũng nâng cao tinh thần trách nhiệm của doanh nghiệp, đảm bảo kinh doanh có hiệu quả và chiến thắng trong cạnh tranh. Với tư cách là trung gian tài chính đi vay để cho vay. Ngân hàng huy động các khoản tiền nhỏ nhằm rải rác trong các doanh nghiệp và trong dân cư, biến thành nguồn vốn lớn để đầu tư cho các dự án có tính khả thi cao. Do vậy, tín dụng Ngân hàng góp phần đẩy nhanh quá trình tích tụ và tập trung vốn của nền kinh tế. Thông qua huy động và cho vay theo dự án có định hướng, tín dụng Ngân hàng là động lực mạnh mẽ đối với việc chuyển dịch cơ cấu nền kinh tế quốc dân cũng như cơ cấu nền kinh tế trong từng ngành, từng vùng kinh tế theo hướng công nghiệp hoá - hiện đại hoá. Đối chiếu thực tế hiện nay, vốn trong nước và nước ngoài được thu hút qua kênh tín dụng Ngân hàng đã đầu tư các tổ chức kinh tế mua vật tư hàng hoá, trang thiết bị và đổi mới công nghệ chiếm tỷ trọng lớn. Hầu hết các chương trình ứng dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật, đổi mới công nghệ, tạo việc làm. Xây dựng nhà xưởng Đều có vốn Ngân hàng tham gia Với những vấn đề chung về lí thuyết tín dụng đã được nêu ra ở trên. Song quan trọng hơn mà chúng ta cần quan tâm là hoạt động cho vay theo dự án của NHTM. Hoạt động cho vay theo dự án của đầu tư thực chất là cho vay trung và dài hạn trước đây. Thông thường có nhiều cách phân loại cho vay của Ngân hàng Theo vật bảo đảm: Có hoặc không vật bảo đảm Theo thời gian: cho vay ngắn trung dài hạn Theo lãi suất: lãi suất thả nổi, lãi suất cố định. Theo đối tượng khách hàng: khách hàng là doanh nghiệp, cá nhân, chính phủ. Chi tiết hơn có thể phân doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp ngoài quốc doanh Hoạt động cho vay đóng vai trò quan trọng với nền kinh tế cũng như đối với Ngân hàng. Bởi hoạt động cho vay mang lại phần lớn lợi nhuận cho Ngân hàng nên nó cũng chứa đựng nhiều rủi ro nhất. Một khoản cho vay từ khi bắt đầu đến khi kết thúc thường theo trình tự sau đây (đối với Ngân hàng). Kiểm tra thẩm định xét duyệt cho vay Kiểm tra sử dụng vốn vay trong khi cho vay Kiểm tra xử lí, thu hồi nợ Sự thất bại của khoản cho vay sẽ trực tiếp ảnh hưởng tới lợi nhuận của ngân hàng trầm trọng hơn có thể đe doạ sự tồn tại của Ngân hàng khi mà những yêu cầu rút tiền của người gửi không được đáp ứng. Với quan niệm về khoản cho vay gặp phải rủi ro không phải chỉ là việc Ngân hàng mất vốn mà đúng hơn là người vay không hoàn trả gốc và lãi theo đúng hạn đã cam kết (Nếu ngân hàng thường xuyên phải ra hạn nợ cho khách hàng thì tất nhiên sẽ ảnh hưởng tới hoạt động của Ngân hàng, không như dự kiến) rủi ro có thể phát sinh trong tất cả các giai đoạn đòi hỏi Ngân hàng phải phân tích cân nhắc kĩ lưỡng để đưa ra quyết định: cho ai vay, vay bao nhiêu, vay như thế nào nhằm đảm bảo có khoản cho vay an toàn hiệu quả. Tuy nhiên giai đoạn xem xét trước khi cho vay (còn gọi là phân tích tín dụng) vẫn là quan trọng nhất. Như vậy vấn đề thẩm định dự án đầu tư (đặc biệt là thẩm định tài chính) là khâu tối quan trọng mà Ngân hàng phải quan tâm trước một quết định cho vay. Thẩm định dự án đầu tư của khách hàng. 3.2.1. Dự án đầu tư của khách hành. Dự án mang tên: “Trung tâm thương mại hàng hải quốc tế Hà Nội”. Dự kiến tổng số vốn đầu tư: 190 tỷ đồng trong đó khoảng 140 đến 150 tỷ vay từ các Ngân hàng thương mại, thời gian vay là bảy năm với lãi suất 10,2%/năm. Các tính toán thu chi không bao gồm VAT. Khái quát chung về “Trung tâm thông tin thương mại Hàng hải quốc tế Hà Nội” Toà nhà gồm 21 tầng được xây dựng theo diện tích sử dụng theo Hồ sơ thiết kế sơ bộ như sau: Hai tầng hầm có tổng diện tích 7.638 m2 bao gồm các hầm chức năng kỹ thuật và chỗ để xe cho khoảng 140 xe. Bốn tầng đế: (tầng 1, 2, 3, 4 ) có tổng diện tích 8,588m2. Một hội trường lớn phục vụ hội họp. Tầng 1 là sảnh đón, hai bên là không gian phòng trơng bày. Tầng 2, 3 cho thuê văn phòng. Tầng 4 là các phòng họp (một phòng hội thảo lớn và các phòng họp chức năng) Tầng 5 có diện tích trong nhà là 1.058m2 và khoảng 784m2 sân vườn ngoài trời, phục vụ cho dịch vụ nhà hàng. Tầng 6 đến tầng 17: Dùng diện tích khu văn phòng, có diện tích 1.133m2/tầng dành cho khu văn phòng cho thuê. Tầng 18 - 19: Dùng cho nhà hàng, Bar giải khát, thuê văn phòng. Tổng diện tích 2 tầng là 2375m2 , trong đó diện tích sử dụng 1488m2. Tầng kỹ thuật mái: Tổng diện tích 1.042m2, gồm có buồng kỹ thuật thang máy, két nước mái, không gian đặt máy cho hệ thống điều hoà không khí, thông gió và anten viễn thông, thu lôi chống sét. - Tổng số người dự kiến làm việc tại Toà nhà khi cao điểm khoảng trên dưới 3.000 người. Bảng số liệu trên trích suất từ số liệu dự kiến cung cấp cho các nhà thầu xây dựng Toà nhà. Toà nhà được trang bị các hệ thống thiết bị sau: - Hệ thống đường điện, ánh sáng - Hệ thống điều hoà Trung tâm - Hệ thống nước sử dụng và nước thải - Hệ thống máy phát điện dự phòng - Hệ thống báo cháy và chống sét - Hệ thống cảnh giới an ninh - Hệ thống thang máy Hệ thống thông tin liên lạc của Toà nhà Theo khảo sát chúng ban đầu việc phân bổ các tầng được dựa trên mục tiêu cố gắng xây dựng hình ảnh Tòa nhà là nơi làm việc các doanh nghiệp hàng hải, ngân hàng, ngân hàng, bảo hiểm và thương mại. Hai tầng hầm: + Tiện ích chủ yếu là nới đỗ xe ôtô và nhà kho chứa dụng cụ lao động vệ sinh và vườn hoa cây cảnh. + Tầng hầm số 1, sẽ dành chỗ chứa xe máy cho nhân viên làm việc tại Toà nhà và khách đến giao dịch tại giờ làm việc dự kiến từ 07h00 đến 19h00. + Trong truờng hợp ngoài giờ làm việc (tối và đêm) nếu diện tích chỗ đỗ xe khách hàng không sử dụng hết, diện tích còn thừa được đưa vào kinh doanh diện tích đỗ xe. + Tầng sảnh được dự kiến dành toàn bộ làm gian trưng bày xe ô tô của hàng BMW hoặc hãng khác. + Tầng 4 phòng kinh doanh chức năng và văn phòng Công ty quản lý Toà nhà. + Từ tầng 5 đến tầng 18 khối văn phòng cho thuê + Tầng 19 dự kiến Nhà hàng cao cấp 3.2.2. Nội dung thảm định dự án đầu tư của NHTM. Để đạt được hiệu quả cao trong công tác thẩm định, các dự án đầu tư cần được nghiên cứu phân tích và kiểm tra một cách khoa học, theo các kinh nghiệm quản lý thực tế và theo một trình tự nhất định. Tuy nhiên cũng cần nhận thức rằng cácn bộ thẩm định không làm lại toàn bộ công tác của người lập dự án, tìm hiểu những nhược điểm, tồn tại của dự án để từ đó có quyết định về việc nên bỏ vốn đầu tư hay không hoặc đề suất những nội dung cần bổ sung, điều chỉnh đối với dự án trước khi tiến hành thẩm định. Quá trình thẩm định dự án đầu tư bao giờ cũng phải được tiến hành theo một trình tự nhất định gồm 2 bước: thẩm định sơ bộ và thẩm định chính. Bước thẩm định sơ bộ. Khi tiếp nhận hồ sơ, cán bộ tín dụng phải kiểm tra tính hợp pháp và tính đầy đủ của hồ sơ dự án để có thể yêu cầu chủ đầu tư bổ xung, hoàn tất kịp thời. Sau đó cán bộ tìm hiểu uy tín người lập dự án, nếu là đơn vị thiết kế thì cần tìm hiểu kinh nghiệm của họ trong việc luận chứng kinh tế của các dự án cùng loại, còn đối với các doanh nghiệp sản suất thì phải xem họ có phải là những nhà sản suất có uy tín và thành công trên thị trường hay không ? Tiếp theo cán bộ tín dụng sẽ tiến hành tiến hành tiếp xúc với chủ dự án và các đơn vị giúp việc của họ để tìm ra động lực thúc đẩy doanh nghiệp đề xuất dự án. Cuối cùng, cán bộ sẽ xem xét hiện trường và hiện trạng của doanh nghiệp, từ đó đối chiếu và kiểm tra số liệu tình hình tài chính, tình hình sản suất kinh doanh ghi trong hồ sơ dự án để có những điều chỉnh kịp thời (nếu cần). Bước thẩm định chính thức. Mỗi dự án là một mắt xích quan trọng chương trình phát triển của vùng hay lãnh thổ. Mặt khác, việc một dự án được đầu tư sẽ có ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường, cụ thể là tác động đến cung cầu hàng hoá, tác động đến hoạt động xuất nhập khẩu khác. Vì vậy việc thẩm định dự án là rất quan trọng. Thẩm định khía cạnh thị trường Qua các lần làm việc với khách hàng, đặc điểm các nhóm kinh doanh toà nhà như sau: Loại A: Là một số toà nhà lớn, toạ lạc ở vị trí trung tâm hay khu phố kinh doanh chính, hệ thống Backup đạt tiêu chuẩn, công suất khai thác hiện đạt 70% đến 85%, nhóm khách hàng thường là các công ty nước ngoài lớn có tên tuổi (độ văn minh, tập quán sử dụng và tại nên cộng đồng doanh nghiệp tại Toà nhà), được quản l ý bởi các công ty chuyên nghiệp quản lý tài sản do vậy tính chuyên nghiệp hoá phục vụ cao. Giá chào công khai thông thường: USD 25 - 28/m2, giá thực tế khi áp dụng USD22/m2, điều khoản ký hợp đồng thường được soạn theo hợp đồng mẫu (tư vấn luật sư - vì đối tượng là người nước ngoài) thanh toán trước 03-06 tháng, thời hạn hợp đồng thuê kéo dài 02- 03 năm. Loại B: Các toà nhà này thường quy mô nhỏ hơn, nhóm khách hàng Việt Nam thuê nhiều, có toà nhà đóng tại vị trí đẹp nhưng do quy mô nhỏ, hạn hẹp về chỗ đỗ xe và nằm trên đường một chiều, giá chào trung bình USD 20-22/m2, giá thực tế áp dụng USD 16-17/m2, các điều khoản hợp đồng giống loại A, một số Toà nhà thuê công ty chuyên nghiệp quản lý, nhưng các công ty quản lý này thường quy mô không lớn so với các công ty nhóm A, hiện công suất khai thác đạt 70-80% công suất. Toàn cảnh thị trường - Số liệu báo cáo dưới đây được nghiên cứu tại các toà nhà loại A, loại B, loại C tại Hà Nội trong quý 2 năm 2002. Các toà nhà loại A gồm 9 toà nhà: Loại B gồm 12 toà nhà và loại C gồm 22 toà nhà. Qua nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội cho thấy rằng tổng diện tích văn phòng cho thuê tại Hà Nội tính đến thời điểm Quý 2/2002 là: gần 200.000m2, trong đó tổng diện tích ha loại toà nhà nhóm A và B gần 140.000m2 Trong giai đoạn đầu tư vào khai thác, giá cho thuê dựa trên của các toà nhà loại B trên thị trường Hà Nội. - Khi toà nhà đi vào khai thác dự kiến quý I/2004 Toà nhà đạt 50% công suất sử dụng, các năm tiếp theo trung bình 70 - 78% công suất sử dụng - Quảng bá được dịch vụ khách tới các nhóm khách hàng dự kiến - Tạo được uy tín Toà nhà ngay khi bắt đầu sử dụng. - Tạo tính chuyên nghiệp, chất lượng phục vụ ngay khi đưa vào sử dụng. Định vị hình ảnh Toà nhà khi chào sản phẩm tới khách hàng. Theo phân tích, Toà nhà có thể được chào bán giá dịch vụ cho thuê bằng với giá của các toà nhà thuộc nhóm B, sau một thời gian hoạt động phấn đấu giá cho thuê của Toà nhà ngang bằng với giá cho thuê của các toà nhà nhóm A tại cùng thời điểm. Để xây dựng hình ảnh và chào bán sản phẩm dịch vụ cho thuê văn phòng thì đòi hỏi ngay trong năm 2002 phải hoàn tất hồ sơ giới thiệu về Toà nhà, được làm dưới dạng tập gấp quảng cáo gồm các thông tin chủ yếu sau: - Sơ đồ và mô hình tổng quát Toà nhà - Các trang thiết bị chủ yếu Toà nhà: điện nước, điều hoà, báo cháy, thông tin.... - Các dịch vụ liên quan đến Toà nhà sẽ cung cấp - Bản vẽ diện tích của tất cả các tầng - Hình ảnh minh hoạ dịch vụ Toà nhà Thiết kế trang Web và thuê chỗ server thực hiện quảng cáo Cố gắng nhóm khách hàng thuộc các nhóm khách hàng: Bảo hiểm, Tài chính, Hàng hải và Ngân hàng. Chính sách về thị trường. - Chính sách giá: Sẽ được áp dụng theo giá chào của nhóm các Toà nhà A: Giá chào mặt bằng USD23 - 25/m2 , giá phòng hội nghị USD/m2/nửa ngày. - Nhóm khách hàng. Nhóm khách hàng dự kiến tập trung vào nhóm các Công ty nước ngoài hoặc liên doanh hoạt động trong các lĩnh vực Bảo hiểm, tài chính, nghiên cứu thị trường, thương mại và dịch vụ từ các nước Châu Âu, Nhật, Mỹ và các nước Châu á như: Nam Triều Tiên, các nước ASEAN. Thông qua các hiệp hội nghiên cứu thị trường (NGO) của các nước để được cập nhật danh sách các toà nhà cho thuê: thường là các tổ chức nghiên cứu thị trường các nước như Jetro, Kotra, Notra... đại diện thương mại của các đại sứ quán các nước, các đại diện phòng thương mại và công nghiệp như Amcham, eurocham... Chính sách thị trường sẽ tập trung vào các công ty đa quốc gia có tên tuổi và các doanh nghiệp lớn tại Việt Nam ngay từ khi Toà nhà đưa vào hoạt động( ví dụ: tầng trệt sẽ làm show room cho hãng ô tô BMW hay MERCEDES; Ngân hàng tại tầng 2, bảo hiểm tại tầng 3 vì do đặc thù của nhóm khách hàng này có tỷ suất sử dụng bình nhật rất lớn, do vậy sẽ giảm tình trạng tắc ngẽn tháng máy nếu họ thuê tại tầng cao) - Xây dựng được hệ thống nghiên cứu thị trường, cập nhật thông tin thường xuyên về thị trường cho thuê văn phòng. - Thực hiện quảng cáo tại một số báo chí thích hợp như: thời báo kinh tế Sài Gòn, thời báo kinh tế, Heritage, Liên kết trang Web đối với các trang chủ tìm kiếm như: Google.com, yahoo.com, vnn. com... - Chính sách về giá và một số điều khoản ưu đãi sẽ áp dụng cho các khách hàng theo tiêu chí dưới đây: Thời hạn cho thuê 5 năm, 10 năm Diện tích cho thuê phân loại: dưới 3000m2 từ 300- 500m2, từ 500- 1000m2và trên 1000m2. - Hướng tới nhóm các khách hàng kinh doanh vận tải hàng hải, ngân hàng, tài chính và dịch vụ liên quan các nhóm khách hàng trên. Thẩm định khía cạnh tổ chức, quản lý: Quyết định của khách hàng lựa chọn văn phòng để làm việc thường bước đầu tiên lựa chọn các tiêu chí cơ bản sau: + Quy mô Toà nhà : Diện tích đất trên 5.000m2 , số tầng trên 07 tầng. Tiêu chí này đã chỉ ra hình ảnh bề thế của Toà nhà là một trong yếu tố sang trọng mà đương nhiên được công nhận. + Vị trí toạ lạc của Toà nhà: Vị trí toà nhà: Nằm trên các khu phố trung tâm cũ thuộc quận Hoàn Kiếm, quận Ba Đình được coi như các khu phố chính trị và kinh doanh, được các khách hàng ưa chuộng. Một số Toà nhà được đánh giá cao bởi khách hàng về chất lượng dịch vụ, uy tín và các công ty kinh doanh và môi giới văn phòng cho thuê đánh giá hiệu quả kinh doanh: giá cho thuê cao, công suất đạt 100%, hình ảnh toà nhà liên tưởng kinh doanh cao cấp : Metropole (57 Lý Thái Tổ), Hanoi Business Center (17 Ngô Quyền) + Cảnh quan xung quanh: - Mật độ dân cư sinh sống xung quanh toà nhà - Các toà nhà bên cạnh - Tầm nhìn (hướng) của toà nhà + Hệ thống giao thông và đường giao thông tiếp cận: Hệ thống giao thông chung và đường tiếp cận toà nhà đảm bảo luồng giao thông bình thường không tắc đường vào giờ cao điểm, thông thoáng. + Hệ thống trang thiết bị cơ bản: Hệ thống trang thiết bị của Toà nhà đi kèm (thông thường gọi là hệ thống Backup) gồm các hệ thống: - Hệ thống ánh sáng - Hệ thống điều hoà trung tâm - Hệ thống nước - Hệ thống chống cháy - Hệ thống thông tin: Điện thoại, dịch vụ Internet, ăng ten vệ tinh, điện thoại vệ tinh. - Hệ thống nhà vệ sinh - Hệ thống thang máy - Hệ thống nhà đỗ xe ô tô và xe máy của khách đến giao dịch - Hệ thống máy phát điện dự phòng Các hệ thống trên còn yêu cầu về chất lượng kỹ thuật, tiêu chuẩn kỹ thuật, nhà sản xuất... luôn được khách hàng quan tâm, đảm bảo chất lượng dịch vụ khi họ sử dụng. Trang trí và cảnh quan, sắp đặt trong toà nhà: Thẩm mỹ và cảnh quan trang trí toà nhà do các nhà tư vấn kiến trúc chuyên nghiệp đảm trách. - Bộ máy quản lý và nhân viên phục vụ Toà nhà đáp ứng theo tập quán quốc tế - Quy trình tác nghiệp các bộ phận đạt chuẩn - Phần mềm quản lý - Chất lượng dịch vụ: Tính liên tục của trang thiết bị Backup, dịch vụ khách hàng đáp ứng nhanh khi có yêu cầu, tiện ích sử dụng: sảnh,vệ sinh chung.... đạt tiêu chuẩn. - Trang trí nội thất, cảnh quan trong nhà đạt chủ đề thống nhất - Quan hệ với đối tác Bộ máy quản lý của các toà nhà Qua khảo sát và làm việc với một số Toà nhà đạt tiêu chuẩn loại A trên thị trường do các công ty quản lý chuyên nghiệp quản lý thì mô hình tổ chức và bộ máy hoạt động được trình bày dưới đây: Tổng quản lý Phòng Marketing Quản lý tài sản Property manager bộ phận kỹ thuật Bộ phận hành chính - kế toán bộ phận sảnh Bộ phận vệ sinh Tổng quản lý Các toà nhà rất chú trọng đến Bộ phận kỹ thuật, đặc biệt vai trò người kỹ sư trưởng điều hành hoạt động của Bộ phận kỹ thuật hàng ngày. Hai công việc chính tách riêng: Quản lý tài sản, điềuhành khai thác toà nhà và mảng kinh doanh toà. Bảng tổng hợp nhân sự dự kiến việc khai thác toà nhà TT Chức danh Số lượng Mức lương tháng (VNĐ) Mức lương năm/người (VNĐ) Tổng chi phí năm (VNĐ) 1 Tổng quản lý 1 32.000.000 384.000.000 384.000.000 2 Trợ lý TQL 1 5.000.000 60.000.000 60.000.000 3 Phòng Marketing - Trưởng phòng 1 4.500.000 54.000.000 54.000.000 - Phát triển kinh doanh 3 3.750.000 45.000.000 135.000.000 - Nghiên cứu thị trường 2 3.750.000 45.000.000 90.000.000 - Quản lý Image 1 3.750.000 45.000.000 45.000.000 - Bộ phận dịch vụ khách hàng và theo dõi hợp đồng 3 3.000.000 36.000.000 108.000.000 4 Bộ phận sảnh - Trưởng bộ phận 1 4.500.000 - Lễ tân 2 3.000.000 - Vệ sinh 12 1.200.000 - Cây dảnh, vườn hoa 2 9.000.000 5 Bộ phận kỹ thuật Kỹ sư trưởng 1 4.500.000 Thợ kỹ thuật (điện nước...) 7 3.000.000 Kỹ sư IT 2 3.000.000 - Giúp việc 1 1.000.000 6 Phòng hành chính - kế toán - Trưởng phòng 1 5.250.000 - Kế toán 4 2.250.000 - Hành chính 2 2.250.000 Kế hoạch quản lý về hành chính và kế toán Việc mua sắm và quản lý Toà nhà luôn được lập kế hoạch chủ động, có mục tiêu để thích ứng được một trường bên ngoài và sự biến đổi thị trường kinh doanh nhà cho thuê (việc này ảnh hưởng từ việc giá cho thuê giảm và công suất khai thác không đạt dự kiến) + Kế hoạch quản lý hành chính bao gồm: - Việc mua sắm các vật tư thiết yếu phục vụ việc khai thác Toà nhà, lập kế hoạch chi tiết về thời gian sử dụng, chất lượng yêu cầu, nhà cung cấp được lựa chọn. - Xây dựng hồ sơ mua sắm vật tư bao gồm các tiêu chuẩn và yêu cầu về kỹ thuật và tính năng sử dụng, quy trình lựa chọn nhà cung cấp mang tính cạnh tranh về giá cả, thời gian giao hàng, điều kiện tín dụng, chất lượng hàng hoá. Các báo cáo đánh giá nhà thầu qua các giai đoạn, các báo cáo tiêu chí so với các toà nhà cùng nhóm. - Quy trình phối hợp và kiểm soát khách hàng làm việc tại Toà nhà, quy trình phối hợp khi khách hàng kết thúc ngày làm việc. - Hệ thống sổ và phân loại nhà cung cấp các vật tư cho Toà nhà. - Quy trình phối hợp và thực hiện xây dựng mối quan hệ với khách hàng và trợ giúp khi cần thiết để chuyển cho bộ phận quan hệ khách hàng. Lập kế hoạch thu chi Việc lập kế hoạch thu chi cho Toà nhà được lập theo hàng tuần, tháng, quý và năm. Kế hoạch này bao gồm: - Lập kế hoạch thu nhập (doanh thu từ hoạt động khai tác Toà nhà) + Thu nhập dự kiến từ việc cho thuê văn phòng + Thu nhập dự kiến từ kinh doanh dịch vụ vui chơi giải trí, nhà hàng + Thu nhập dự kiến từ chỗ đỗ xe, sử dụng thang máy nếu có (khi văn phòng khách vượt quá số người làm việc so với hợp đồng thì phải phí tháng máy...) + Thu nhập phí dịch vụ phụ trội về điện, nước, phí phục vụ... + Thu nhập từ dịch vụ đặc biệt: ví dụ quyền trưng bày bảng hiệu tại một số vị trí trong Toà nhà ... Điều kiện đặc biệt khác khi khách hàng yêucầu - Lập kế hoạch chi phí cho Toà nhà có tính tới các yếu tố ảnh hưởng như giá cho thuê giảm, công suất khai thác dự kiến... + Kế hoạch lương + Kế hoạch chi phí điện, nước + Kế hoạch sửa chữa + Kế hoạch bảo trì và bảo dưỡng + Kế hoạch chi phí an ninh + Kế hoạch chi phí bảo hiểm + Kế hoạch chi phí vốn vay + Kế hoạch phí quản lý + Kế hoạch chi phí quảng cáo + Kế hoạch về thuế + Kế hoạch nâng cấp và bảo dưỡng toàn bộ toà nhà - Lập bảng báo cáo kế toán hàng tháng bao gồm: - Bảng báo cáo kế toán từ hoạt động kinh doanh Toà nhà - Bảng báo cáo kế toán từ hoạt động cho thuê văn phòng - Bảng báo cáo kế toán về chi phí cho hoạt động Tòa nhà - Bảng phân tích chi phí và doanh thu hàng tháng từ các hoạt động Toà nhà so sánh các thời điểm trước và các Toà nhà cùng nhóm kinh doanh Thẩm định khía cạnh tài chính: Để đảm bảo tính toán hiệu quả kinh doanh an toàn nhất, cũng như đảm bảo thu hồi vốn theo kế hoạch các giả định kinh doanh được lựa chọn theo mức kinh doanh thấp nhất của thị trường kinh doanh trong các năm tới, vốn vay thương mại có dự phòng: * Giả định số công suất dự kiến đạt: Năm 2004 2005 2006 2007 2008 Công suất 60% 60% 70 70 70 * Dự kiến hệ số kinh doanh đạt được so với hệ số kinh doanh hoàn hảo K=1, giá cho thuê văn phòng USD 16m2/tháng, không bao gồm VAT. Năm 2004 2005 2006 2007 2008 Hệ số kinh doanh 0,6% 0,6% 0,7% 0,7% 0,7% Việc vay vốn theo các gói thầu đầu tư của dự án và được giải ngân theo tiến độ dự án đầu tư, nhưng để tính hệ số an toàn trong kinh doanh, giả định vay một lần là 140 tỷ và giải ngân một lần cũng như việc chọn chi phí tôi đa là 10,2%/năm. Các tính toán thu chi không bao gồm VAT. Doanh thu dự kiến + Tỷ giá áp dụng: 15.300 VNĐ = 1USD Toà nhà dự kiến khi đưa vào khai thác sẽ có những chính sách ưu đãi riêng biệt cho từng khách hàng và được phân nhóm cụ thể như sau: - Tổng công ty Hàng hải Việt Nam: sẽ được hưởng giá ưu đãi đặc biệt, dự kiến giá thuê khoảng USD 10- USD 12/m2/ tháng. - Nhóm khách hàng là cổ đông của MARINA là đối tác : mức giá ưu đãi giảm từ 15-20% so với giá hiện hành, dự kiến nhóm khách hàng này bao gồm: MARINA Hà Nội, TRANSVINA, INLACO SGN, VINABRIDGE Hà Nội, MARINE SUPPLY. Tuy nhiên các khách hàng được hưởng giá thuê ưu đãi nói trên thị trường có hợp đồng thuê với thời gian tối thiểu từ 5 năm trở lên và không có quyền chọn tầng. - Doanh thu cho thuê và phục vụ Tổng công ty Hàng hải. 1.500 m2x USD/m2/tháng x 12 tháng x VND 15.000/USD = 2.700.000.000VNĐ - Doanh thu cho thuê và phục vụ các đối tác (Marina, Transvina, VinaBridge, INLACO SGN mỗi đối tác dự kiến thuê 150m2 ) 150m2 x 4 x USD 15/m2/tháng x 12 tháng x VNĐ 15.000/USD 1.620.000.000VNĐ Tổng doanh thu của tổng công ty Hàng Hải và khối đối tác là: 4.320.000.000VNĐ/năm doanh thu này không chịu ảnh hưởng bởi điều kiện môi trường kinh doanh. - Doanh thu cho thuê văn phòng từ tầng 5 đến tầng 17 (đã trừ diện tích Tổng công ty và đối tác thuê) 9643m2 c USD 16/m2/tháng x 12 tháng x VND 15.000/USD = 27.771.840.000VNĐ Doanh thu cho thuê Showroom tầng 1: 1.300m2 x USD25/m2/tháng x 12tháng x VND 15.000/USD = 85.850.000.000VNĐ - Doanh thu cho thuê tầng 2 và 3 cho khách hàng Ngân hàng và Bảo hiểm. 3.405m2 x USD16/m2/tháng x 12 tháng x VND 15.000/USD = 9.806.400.000VNĐ - Doanh thu từ tầng chức năng: Do đặc điểm cho thuê phòng họp và hội nghị giá phổ biến kinh doanh hiện nay là: USD3/giờ, thời gian thuê 04 giờ (nửa ngày ). Dự kiến doanh thu cho thuê phòng chức năng là: Dự kiến doanh thu thuê phòng chức năng là : dự kiến 2.000.000.000 - Tương tự như vậy doanh thu từ tầng 18 và tầng 19 được dự kiến như sau: 751m2 x USD16/m2/tháng x 12 tháng x VNĐ 15.000/USD = 2.162.880.000VND 737m2x USD 16/m25/tháng x 12 tháng x VND15.000/USD = 2.122.560.000 VNĐ Tổng doanh thu dự kiến một năm là: 54.033.680.000VNĐ/năm Trong đó: - Doanh thu từ Tcty và đối tác : 4.230.000.000VNĐ - Doanh thu chịu ảnh hưởng điều kiện kinh doanh 49.713.680.000VNĐ Các chi phí khi bắt đầu triển khai hoạt động. a. Chi phí cho quảng cáo và tìm kiếm khách hàng; Xây dựng tập gấp, trang Web dự kiến 30 triệu b. Chi phí đào tạo: USD 20.000 x 15.000VNĐ = VNĐ 300.000.000 c, Chi phí tổ chức Hội nghị khách hàng môi giới Marketing, phần mềm quản lý: 400.000.000VNĐ d. Chi phí vật tư và cây cảnh, đồ trang trí toà nhà ban đầu: 200.000.000VNĐ Chi phí ban đầu: 930.000.000VNĐ Các chi phí khi toà nhà chính thức đi vào hoạt động (tính toán điều kiện hoàn hảo) a. Chi phí khấu hao: Dự kiến khấu hao xây dựng trong 25 năm với mức 4.640.000.000VNĐ/năm và khấu hao thiết bị trong 10 năm với mức 7.400.000.000 VND/năm. Như vậy dự kiến khấu hao toà nhà một năm trong 10 năm đầu là: 12.040.000.000VNĐ và 15 năm tiếp theo là: 4.640.000 .000VNĐ b. Chi phí điện, nước: 800.000.000VNĐ/tháng x 12 tháng = 9.600.000.000VNĐ/năm c, Chi phí tiền sử dụng đất: 200.000.000VNĐ d. Chi phí bảo hiểm toà nhà: 0,11% x 190.000.000.000VNĐ = 209.000.000VNĐ/năm e. Chi phí duy tu bảo dưỡng toà nhà: 800.000.000VND/năm f. Chi phí trang trí toà nhà, đồng phục và đồ bảo hộ lao động: 200.000.000VND/năm g. Chi phí lương và bảo hiểm xã hội - Chi phí tiền lương cho một năm: 1.810.600.000VNĐ (khi có TQL nước ngoài) - Chi phí tiền bảo hiểm xã hội cho một năm 2.000.000VNĐ/tháng x 47 người x 20% x 12 tháng = 225.600.000 VND/năm Tổng chi phí lương và bảo hiểm xã hội cho một năm: 2.036.200.000VND h. Chi phí quảng cáo, tiếp thị (0,5% tổng doanh thu ) i. Chi phí quản lý (0,5% tổng doanh thu) 54.033.680.000VND/năm x 0,5% = 270.168.400VND k. Chi phí bảo vệ an ninh cho một năm 548.658.000VNĐ Tổng chi phí (chưa tính chi phí trả lãi vốn)vay là: 26.210.194.800 VND Bảng tính toán hiệu quả kinh tế được thể hiện ở phụ lục đính kèm.Kết luận Thẩm định tài chính dự án đầu tư chỉ là một trong những khái cạnh cần phải tiến hành xem xét đối với mỗi dự án trước khi ra quyết định đầu tư, cho phép đầu tư dự án, đặc biệt dưới góc độ NHTM - nhà tài trợ lớn. Sau thời gian nghiên cứu và được viết chuyên đề “thẩm định tài dự án đầu tư của NHTM", em nhận thấy rằng những kiến thức được biết và được viết quả thực rất hạn hẹp và còn nhiều bất cập. Nhưng sự phát triển của ngành Ngân hàng nói chung và công tác thẩm định nói riêng phản ánh trình độ phát triển của nền kinh tế. Trong điều kiện kinh tế của chúng ta như hiện nay chưa thích ứng với những phương pháp thẩm định tiên tiến, nhưng không hẳn là chúng ta bỏ qua những phương pháp thẩm định đó mà cần phải nắm vững nhằm đáp ứng nhu cầu trong tương lai. Chủ đề nghiên cứu này không phải là hoàn toàn mới, song nó luôn là vấn đề cấp thiết và là sự quan tâm hàng đầu trong quá trình kinh doanh của Ngân hàng nói riêng và của toàn nền kinh tế nói chung. Từ những kiến thức đã được tổng hợp và phân tích đã được diễn giải thành bài viết, do đó bài viết chứa đựng những kiến thức cơ bản được học tại trường và thực tiễn, bên cạnh đó là những đề xuất mang tính chủ quan được xuất phát từ phương pháp nghiên cứu tư duy biện chứng, được gắn với thực tiễn của hệ thống Ngân hàng Việt Nam. Đề tài của luận văn tuy khá hạn hẹp song rất có ý nghĩa bởi tính phức tạp cũng như tầm quan trọng của thẩm định tài chính dự án đầu tư đối với hoạt động của NHTM. Kính mong được sự giúp đỡ của thầy. Em xin chân thành cảm ơn! Danh mục tài liệu tham khảo Tiền tệ ngân hàng và thị trường tài chính Federic s.mishkin Ngiệp vụ Ngân hàng thương mại Lê văn Tư (chủ biên) Giáo trình tài chính doanh nghiệp Khoa Ngân hàng - Tài chính ĐHKTQD Lập và quản lý dự án đầu tư Trường ĐHKTQD Tạp chí Ngân hàng, Tạp chí Thị trường Tài chính Tài liệu tham khảo khác Dự án tổ chức quản lý, khai thác “Trung tâm thông tin thương mại hàng hải quốc tế - Hà Nội” Tài liệu NHNO & PTNT Hà Nội mục lục Lời nói đầu 1 1. đầu tư và thẩm định dự án đầu tư 2 1.1. Đầu tư và dự án đầu tư 2 1.1.1. Hoạt động đầu tư 2 1.1.2. Dự án đầu tư 3 1.2. Các đặc trưng cơ bản của hoạt động đầu tư 6 1.3. Thẩm định dự án đầu tư 7 1.3.1. Khái niệm, vai trò 7 1.3.2. Sự cần thiết phải thẩm định dự án đầu tư 9 2. Phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư và các nhân tố ảnh hưởng 13 2.1. Phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư 13 2.1.1. Các bước thực hiện thẩm định tài chính dự án đầu tư 13 2.1.2. Các phương pháp sử dụng; khi thẩm định dự án đầu tư 14 2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định 25 2.2.1. Nhân tố chủ quan 25 2.2.2. Nhân tố khách quan 29 3. Thẩm định dự án đầu tư của ngân hàng thương mại 30 3.1. Khái quát về ngân hàng thương mại 30 3.1.1. Khái niệm về ngân hàng thương mại 30 3.1.2. Hoạt động của ngân hàng thương mại 32 3.2. Thẩm định dự án đầu tư của khách hàng 45 3.2.1. Dự án đầu tư của khách hàng 45 3.2.2. Nội dung thẩm định dự án đầu tư của NHTM 47 Kết luận 62 Danh mục tài liệu tham khảo 63