Chuyên đề Thực trạng và giải pháp mở rộng cho vay mua nhà trả góp tại ngân hàng thương mại cổ phần nhà Hà Nội chi nhánh Thanh Quan

… Cán bộ tín dụng chuẩn bị hồ sơ tài sản đảm bảo, hoàn thiện giấy tờ nghiệp vụ, hướng dẫn khách hàng viết đơn xin vay vốn và yêu cầu khách hàng ký cam kết sử dụng vốn vay đúng mục đích; cam kết để công ty kinh doanh nhà chuyển thẳng hồ sơ mua nhà cho ngân hàng; cam kết đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan có thẩm quyền và chịu các chi phí liên quan; cam kết trả gốc và lãi đúng hạn. Cán bộ tín dụng hướng dẫn khách hàng viết giấy đề nghị vay vốn theo mẫu của Habubank và bản khai báo về sức khỏe để tham gia chương trình bảo hiểm cho vay mua nhà. Cán bộ tín dụng kiểm tra hồ sơ vay, đối chiếu bản gốc với bản sao, kiểm tra tính chính xác của thông tin ( cán bộ tín dụng có thể liên hệ với cơ quan, công ty nơi khách hàng làm việc để thẩm định lại thông tin do khách hàng cung cấp ). Bước 2: Thẩm định tín dụng Đây là bước quan trọng nhất trong quy trình cho vay mua nhà trả góp, nó quyết định chất lượng của món vay, an toàn của ngân hàng trong hoạt động cho vay mua nhà. Các nội dụng thẩm định tín dụng gồm: thẩm định khách hàng và thẩm định tài sản đảm bảo. Thẩm định khách hàng bao gồm thẩm định tư cách đạo đức, mục đích sử dụng vốn vay và nguồn trả nợ của khách hàng. Cán bộ tín dụng trong quá trình tiếp xúc với khách hàng, sẽ xác định năng lực pháp lý, và năng lực hành vi dân sự của khách hàng. Bên cạnh đó, cán bộ tín dụng phải xem xét đến yếu tố uy tín, tư cách đạo đức của người vay và thẩm định mục đích sử dụng vốn vay của khách hàng. Nếu cán bộ tín dụng phát hiện sự không trung thực của khách hàng đối với nhu cầu vay vốn thì có nhiều khả năng hồ sơ xin vay của khách hàng sẽ bị ngân hàng từ chối. Cán bộ tín dụng xem xét hồ sơ chứng minh nguồn trả nợ của khách hàng, thẩm định về tính hợp pháp và ổn định của nguồn trả nợ cho ngân hàng. Cán bộ tín dụng có thể liên hệ với cơ quan nơi khách hàng công tác để xác minh thông tin khách hàng cung cấp. Việc xác minh nguồn thu nhập hàng tháng của khách hàng có ý nghĩa rất quan trọng vì đây là nguồn trả nợ trực tiếp cho ngân hàng. Những khách hàng có thu nhập cao, ổn định thì thu nhập còn lại sau khi trừ đi chi phí cần thiết khác sẽ đảm bảo cho khách hàng thực hiện nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng. Cán bộ tín dụng phải đảm bảo khách hàng vay vốn ý thức rõ về nghĩa vụ trả nợ đầy đủ và đúng hạn. Khi một khách hàng có thu nhập cao, ổn định và có ý muốn kiên quyết trả nợ đúng hạn và đầy đủ thì khả năng được ngân hàng chấp nhận cho vay sẽ cao. Thẩm định tài sản đảm bảo, tài sản đảm bảo trong cho vay mua nhà trả góp thường chính là nhà, đất được hình thành từ vốn vay. Căn cứ để đánh giá tài sản đảm bảo là giá mua bán được ghi trong hợp đồng mua bán nhà. Việc đánh giá tài sản đảm bảo có vai trò rất quan trọng vì nó xác định lượng tín dụng mà ngân hàng đồng ý tài trợ trong cho vay mua nhà. Cán bộ tín dụng có thể đi thăm tài sản đảm bảo để đưa ra những đánh giá chính xác về tình trạng của tài sản đảm bảo. Sau khi thẩm định xong, cán bộ tín dụng lập tờ trình duyệt vay, trong đó ghi tóm tắt thông tin chung về nhu cầu vay vốn của khách hàng: thông tin chung về khách hàng ( họ tên, tuổi, địa chỉ…), yêu cầu vay của khách hàng, tài sản đảm bảo, nguồn trả nợ, phương án trả nợ và đánh giá của cán bộ tín dụng về cho vay hay không cho vay với khách hàng. Nếu cho vay, cán bộ tín dụng phải ghi rõ số tiền tài trợ, lãi suất, phương án trả nợ và các điều kiện đi kèm khác rồi gửi lên cho trưởng phòng Phát triển kinh doanh để xem xét. Nếu không cho vay, cán bộ tín dụng phải ghi rõ lý do vì sao và cũng gửi lên trưởng phòng để đánh giá lại. Bước 3: Xét duyệt và ký hợp đồng tín dụng Sau khi nhận được báo cáo của cán bộ tín dụng kèm hồ sơ vay vốn của khách hàng, trưởng phòng phát triển kinh doanh sẽ đánh giá lại và yêu cầu cán bộ tín dụng giải thích hoặc bổ sung những thiếu sót. Trưởng phòng tín dụng sẽ đưa ra ý kiến của mình và trình lên giám đốc chi nhánh để xin ý kiến. Sau khi hồ sơ vay vốn được Giám đốc chi nhánh chấp thuận, cán bộ tín dụng sẽ gặp trực tiếp khách hàng để ký kết hợp đồng tín dụng. Hợp đồng tín dụng là văn bản ghi lại thỏa thuận giữa khách hàng và ngân hàng, với nội dung chủ yếu là ngân hàng cam kết cấp cho khách hàng một khoản tín dụng trong một thời gian và lãi suất nhất định. Hợp đồng tín dụng xác định quyền vả nghĩa vụ của hai bên trong quan hệ tín dụng. Nội dung chính trong hợp đồng tín dụng gồm: tên, địa chỉ ngân hàng cho vay, tên, chức vụ người đại diện cho ngân hàng cho vay; tên, địa chỉ khách hàng vay vốn; tài khoản tiền gửi của khách hàng; số tiền cho vay, phương thức giải ngân; thời hạn và lãi suất cho vay; tài sản đảm bảo; phương thức trả nợ và các điều kiện khác. Cán bộ tín dụng kiểm tra tính hoàn thiện của hồ sơ vay vốn và yêu cầu khách hàng ký vào hợp đồng thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay. Cán bộ tín dụng thông báo cho phòng nguồn vốn thời điểm và phương thức khách hàng rút vốn vay. Trong trường hợp khách hàng mua nhà tại các công ty kinh doanh nhà, Habubank yêu cầu công ty kinh doanh nhà gửi cho Habubank các giấy tờ xác nhận việc hoàn thành các nghĩa vụ của khách hàng và chuyển sổ đỏ cho ngân hàng ngay sau khi làm xong thủ tục cấp sổ đỏ. Bước 4: Giải ngân và kiểm soát trong quá trình cấp tín dụng Sau khi hợp đồng tín dụng đã được ký, ngân hàng sẽ tiến hành giải ngân vốn cho khách hàng như thỏa thuận. Ngân hàng in lịch trả nợ và giao cho khách hàng một bản. Hình thức giải ngân áp dụng là chuyển khoản. Kèm theo việc cấp tín dụng, ngân hàng kiểm soát khách hàng sử dụng tiền vay có đúng mục đích hay không. Quá trình này giúp ngân hàng thu thập thêm thông tin về khách hàng. Nếu thông tin phản ánh chiều hướng tốt, cho thấy chất lượng tín dụng đang được đảm bảo. Ngược lại, khi chất lượng khoản vay bị đe dọa, ngân hàng cần có biện pháp xử lý kịp thời. Bước 5: Thu nợ và đưa ra các phán quyết tín dụng mới Quá trình này giúp ngân hàng thu hồi gốc và lãi của khoản vay, đồng thời xác định những dấu hiệu bất thường của khoản vay (chậm trả lãi hoặc trả không đều; chậm trả lãi hoặc trả không đều; xin gia hạn nợ hoặc vay thêm ) để có biện pháp xử lý kịp thời. Khi phát hiện những dấu hiệu bất thường của khoản vay, việc xem xét, tìm nguyên nhân là rất quan trọng để giúp ngân hàng kịp thời đưa ra các quyết định mới phù hợp nhằm đảm bảo an toàn của khoản tín dụng. Trường hợp khách hàng có khó khăn về tài chính song vẫn kiên quyết tìm cách khắc phục để trả nợ, ngân hàng thường tạo điều kiện cho khách hàng trả nợ ngân hàng bằng cách điều chỉnh kỳ hạn nợ, gia hạn nợ cho khách hàng. Trường hợp khách hàng cố tình lừa đảo ngân hàng, cố tình nợ nần, dây dưa, làm ăn yếu kém không còn phương thức cứu vãn, ngân hàng áp dụng phương án thanh lý tài sản đảm bảo để thu hồi khoản nợ. 2.2.2. Thực trạng cho vay mua nhà trả góp tại chi nhánh Thanh Quan Habubank Đối tượng khách hàng, đối tượng khách hàng của ngân hàng là tất cả khách hàng có nhu cầu mua nhà để ở thực sự và có hộ khẩu thường trú tại các địa phương Habubank có trụ sở giao dịch. Thời hạn cho vay, trước kia theo quyết định 408/2003/HBB-QB thời gian cho vay mua nhà tối đa là 7 năm, ân hạn trả gốc tối đa là 6 tháng. Hiện nay, theo quyết định mới ngày 10/1/2007 thời hạn cho vay tối đa được điều chỉnh lên 15 năm. Lãi suất cho vay, mức cho vay tối đa, lãi suất cho vay mua nhà trả góp là lãi suất trung và dài hạn của ngân hàng tại từng thời điểm và thời gian điều chỉnh lãi suất ấn định vào ngày 1/1 và 1/7 hàng năm. Mức cho vay tối đa là 70% giá trị nhà, đất ghi trong hợp đồng mua bán nhà. Phương thức trả gốc vay, thời gian trả gốc vay chia làm 4 giai đoạn và có ba phương thức để khách hàng lựa chọn. Phương thức thứ nhất, khách hàng trả 15% giai đoạn 1, 25% giai đoạn 2, giai đoạn 3 và 4 trả nốt 30% tổng số tiền còn lại. Phương thức thứ hai, khách hàng có thể trả nợ với số tiền bằng nhau trong cả 4 giai đoạn. Phương thức thứ ba, khách hàng trả theo quy tắc từ cao xuống thấp (30%, 30%, 25%, 15%) tùy theo khả năng tài chính của khách hàng. Quy định về điều kiện bảo hiểm, hiện tại Habubank đã ký kết hợp đồng hợp tác cùng Công ty Previor. Theo đó, tất cả khách hàng cá nhân khi tham gia vào chương trình cho vay mua nhà trả góp đều được Công ty Previor bảo hiểm khoản vay này ( giá trị bảo hiểm tối đa 800 triệu/ khoản vay ). Công ty Previor sẽ chịu trách nhiệm trả nợ thay khách hàng trong trường hợp khách hàng không may qua đời hoặc mất khả năng lao động. Kết quả cho vay mua nhà trả góp tại Chi nhánh Thanh Quan Habubank Habubank cũng giống như nhiều ngân hàng khác của Việt Nam mặc dù đánh giá thị trường cho vay mua nhà trả góp là thị trường tiềm năng nhưng vẫn rất thận trọng trong việc mở rộng cho vay mua nhà trả góp. Điều này được thể hiện qua chính sách tín dụng thận trọng ( về thời hạn cho vay, mức cho vay tối đa, đối tượng khách hàng…) của ngân hàng trong cho vay mua nhà trả góp. Trong năm 2007, quyết định điều chỉnh bổ sung quy trình cho vay mua nhà trả góp của Tổng Giám Đốc NHTMCP Nhà Hà Nội đã có tác động thúc đẩy hoạt động cho vay mua nhà trả góp phát triển hơn. Thay vì thời hạn cho vay mua nhà trả góp tối đa 7 năm, nay được điều chỉnh lên 15 năm, với phương thức tính lãi và phương thức trả nợ linh hoạt hơn. Đóng góp vào sự phát triển chung của hệ thống, trong những năm qua tại chi nhánh Thanh Quan dư nợ cho vay mua nhà vẫn tăng trưởng hàng năm song tốc độ tăng trưởng còn chậm. Điều đó được thể hiện rõ qua bản số liệu sau Bảng 2.5. Kết quả cho vay mua nhà tại chi nhánh Đơn vị: triệu đồng Chỉ tiêu 2005 2006 2007 Tổng dư nợ CVMN 5.765 7.932 9.589 Cho vay ngắn hạn 2.075 2.496 2.900 Cho vay trung và dài hạn 3.690 5.436 6.689 Tỷ trọng trong cho vay tiêu dùng 66% 64% 68% Tỷ trọng trong tổng dư nợ 0.9% 1.3% 1.02% Nguồn: Báo cáo hoạt động tín dụng tiêu dùng tại chi nhánh Thanh Quan Qua đồ thị, ta thấy dư nợ cho vay mua nhà đều tăng qua các năm. Trong đó, tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay ngắn hạn chậm, còn tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay trung và dài hạn tăng nhanh hơn. Bảng 2.7. Tỷ trọng cho vay mua nhà theo thời gian Đơn vị: phần trăm Chỉ tiêu 2005 2006 2007 Tổng dư nợ CVMN 100% 100% 100% Cho vay ngắn hạn 36 % 31.5% 30% Cho vay trung và dài hạn 64 % 68.5% 70% Nguồn: Báo cáo hoạt động tín dụng tiêu dùng tại chi nhánh Thanh Quan Dư nợ cho vay mua nhà tăng qua các năm. Song trong năm 2007, tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà giảm so với tốc độ cho vay mua nhà năm 2006 ( từ 38% xuống còn 21%) . Về tỷ trọng cho vay mua nhà theo thời hạn thì cho vay trung và dài hạn có xu hướng tăng liên tục trong năm 2006 và 2007. Bảng 2.8. Cơ cấu dư nợ cho vay tiêu dùng theo mục đích Đơn vị: triệu đồng Mục đích vay 2005 2006 2007 Dư nợ %CVTD Dư nợ %CVTD Dư nợ %CVTD Mua, xây, sửa chữa nhà 5.765 66% 7.932 64% 9589 68% Mua ô tô 1.863 21% 3.372 28.9% 3883 26% Nguồn: Báo cáo tín dụng tại chi nhánh Thanh Quan _ Habubank Dư nợ cho vay mua, xây, sửa chữa nhà trong 3 năm đều chiếm phần lớn trong dư nợ tín dụng tiêu dùng của chi nhánh. Riêng trong năm 2006, tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà trong tổng dư nợ cho vay tiêu dùng có phần giảm nhẹ so với năm 2005. Nguyên nhân là do sự đóng băng của thị trường bất động sản và sự tăng trưởng nhanh chóng của dư nợ cho vay mua ôtô trong thời gian này. Bảng 2.9. Số lượng khoản vay mua nhà trả góp của chi nhánh Đơn vị: khoản vay. Năm 2005 2006 2007 Số khoản vay mua nhà trả góp 15 21 26 Nguồn: Báo cáo tín dụng tiêu dùng hàng năm của chi nhánh Số lượng các khoản cho vay mua nhà tại chi nhánh còn ít. Số khoản cho vay mua nhà đều tăng, tuy nhiên tốc độ tăng chậm dần đều. Năm 2007 tăng 24% so với năm 2006, giảm so với mức tăng 40% của năm 2006 so với năm 2005. 2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân 2.3.2.1. Hạn chế Hoạt động cho vay mua nhà tại chi nhánh chưa được mở rộng. Mặc dù, dư nợ cho vay mua nhà năm 2007 tăng 21% so với năm 2006 ( giảm so với mức tăng 37% của năm 2006 so với năm 2005 ) song tỷ trọng cho vay mua nhà trong tổng dư nợ tín dụng lại giảm ( từ 1.3% xuống còn 1.02%). Sự sụt giảm này một phần do sự biến động của thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán năm 2007. 2.3.2.2. Nguyên nhân Nguyên nhân chủ quan Áp dụng chính sách tín dụng của ngân hàng tại chi nhánh chưa phù hợp Theo chính sách tín dụng của Habubank, thời hạn cho vay mua nhà trả góp tại chi nhánh tối đa là 15 năm nhưng thực tế thời hạn triển khai tại chi nhánh lại ngắn hơn nhiều. Trong năm 2007, các khoản cho vay ngắn hạn chiếm 30%, còn lại là cho vay trung và dài hạn song phần lớn các khoản vay có thời hạn 5 – 7 năm, các khoản vay có thời hạn từ 7 năm trở nên chiếm số ít. Trong điều kiện phần lớn người dân có mức thu nhập trung bình như hiện nay thì thu nhập hàng tháng cần thiết để trả các nghĩa vụ cho một khoản vay 12 năm chỉ bằng một nửa số tiền cần thiết để trả cho một khoản vay 5 năm. Do đó, thời hạn cho vay ngắn làm cho việc mở rộng cho vay mua nhà tại chi nhánh bị hạn chế. Khả năng huy động vốn của chi nhánh còn yếu Kết quả huy động vốn của chi nhánh còn thấp. Vốn huy động tại chi nhánh lại chủ yếu là vốn ngắn hạn, vốn trung và dài hạn chiếm tỷ lệ thấp ( dưới 20%). Điều này có ảnh hưởng rất lớn đến việc mở rộng cho vay mua nhà tại chi nhánh do phần lớn các khoản cho vay mua nhà đều là cho vay trung và dài hạn. Chi nhánh chưa có chính sách khuếch trương sản phẩm, dịch vụ tới khách hàng Chi nhánh chưa có chính sách, biện pháp chủ động để quảng cáo, giới thiệu sản phẩm dịch vụ của chi nhánh nói chung và sản phẩm cho vay mua nhà với khách hàng mà vẫn bị động chờ khách hàng đến. Điều này làm hạn chế lượng khách hàng đến chi nhánh giao dịch, làm giảm kết quả hoạt động của chi nhánh. Chi nhánh chưa thiết lập được mối quan hệ với các công ty kinh doanh nhà, các chủ dự án xây dựng… để hỗ trợ khách hàng có nhu cầu mua nhà tại các đơn vị bán lẻ này. Qua đó giúp tăng doanh số cho vay mua nhà của chi nhánh. Mạng lưới phòng giao dịch của chi nhánh ít Hiện nay, chi nhánh mới có một phòng giao dịch được thành lập vào tháng 11/2007 . Do đó việc mở rộng hoạt động của chi nhánh còn hạn chế. Cơ sở vật chất, hạ tầng của chi nhánh còn kém Cơ sở vật chất hạ tầng tạo sự yên tâm, tin tưởng cho khàch hàng trong quá trình giao dịch với ngân hàng. Tuy là một trong những chi nhánh cấp một của Habubank song cơ sở vật chất hạ tầng của chi nhánh chưa được đầu tư tương xứng với vai trò của nó. Chi nhánh mới chỉ có hai phòng quan hệ khách hàng: phòng giao dịch khách hàng và phòng phát triển kinh doanh. Hoạt động tín dụng, thanh toán quốc tế và văn phòng cùng thực hiện trong phòng phát triển kinh doanh, gây khó khăn, bất tiện cho khách hàng khi đến giao dịch tại phòng, nhất là khi lượng khách hàng đến đông. Số lượng cán bộ tín dụng ít, tính chuyên môn hóa trong hoạt động tín dụng chưa cao Số lượng cán bộ tín dụng của chi nhánh là 7 người, trong đó có một cán bộ hỗ trợ tín dụng. Số lượng cán bộ tín dụng ít gây khó khăn trong việc mở rộng hoạt động tín dụng nói chung và hoạt động cho vay mua nhà trả góp nói riêng. Ở phòng phát triển kinh doanh của chi nhánh thiếu sự chuyên môn hóa trong hoạt động, không có sự phân công rõ ràng nhiệm vụ của từng người, một cán bộ tín dụng vừa đảm nhiệm cho vay doanh nghiệp vừa đảm nhiệm cho vay cá nhân. Ứng dụng công nghệ hiện đại vào hoạt động của chi nhánh còn chậm Chi nhánh chưa có đầu tư thích đáng để đổi mới trang thiết bị, máy móc, đổi mới công nghệ ngân hàng nhằm tạo thuận tiện cho khách hàng khi giao dịch tại chi nhánh. Chi nhánh chưa có phần mềm quản lý hồ sơ khách hàng, tất cả hồ sơ khách hàng đều được quản lý trên giấy. Điều đó nhiều khi gây khó khăn cho cán bộ tín dụng khi cần xem lại thông tin khách hàng. Nguyên nhân khách quan Môi trường kinh tế Việc mở rộng cho vay mua nhà trả góp chịu ảnh hưởng lớn do sự biến động của nền kinh tế. Tuy trong những năm qua, tốc độ tăng trưởng kinh tế của nước ta luôn ở mức cao (tăng trưởng GDP bình quân đầu người đạt trên 8%) song sự yếu kém của một số thị trường đã có những tác động xấu đến việc mở rộng cho vay mua nhà của các ngân hàng thương mại. Diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản đã làm cho cầu mua nhà của người dân giảm. Trong 3 năm đầu từ năm 2001 đến năm 2003 giá bất động sản bùng nổ thì bắt đầu từ cuối năm 2003 đến nay thị trường bất động sản chuyển sang giai đoạn hạ nhiệt nhanh chóng nhưng các giao dịch của thị trường vẫn “đóng băng”. Thị trường bất động sản năm sau lạnh hơn năm trước. Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. Tuy thị trường đang trong giai đoạn hạ nhiệt song giá bất động sản ở Việt Nam hiện đang được đánh giá ở mức quá cao so với thu nhập thực tế. Tại châu Âu, một ngôi nhà điển hình giá thường gấp 4-5 lần lương hàng năm, khi con số này lên đến hơn 6 lần họ đã coi đó là điều không bình thường. Còn ở VN thu nhập bình quân của tầng lớp khá giả ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM vào khoảng 5.000 USD/năm trong khi giá phổ biến của một căn hộ hạng trung ở đây khoảng 50.000 USD tức là gấp 10 lần lương hàng năm. Điều đó có nghĩa là giá bất động sản ở VN đang ở mức không bình thường so với mặt bằng chung của thế giới” . Ở Hà Nội, ngay cả giá bán cho các đối tượng chính sách cũng ở mức 6 triệu đồng/m2, mức giá phi thực tế đối với khả năng mua của đối tượng này. Vì giá bất động sản được đánh giá là quá cao so với thế giới và so với thu nhập thực tế của người dân Việt Nam, nên người dân đang có tâm lý chờ đợi giá nhà đất sẽ giảm trong thời gian tới. Mặt khác, sự biến động của giá vàng trong thời gian qua cũng ảnh hưởng giao dịch nhà đất. Do người dân vẫn còn thói quen thanh toán mua bán bằng vàng hoặc lấy giá vàng làm cơ sở định giá nên mỗi khi giá vàng biến động, việc giao dịch mua bán nhà đất lại gặp khó khăn. Thực tế là khi giá vàng giảm, bên bán cảm thấy bị thiệt nên thường nâng giá bán, khiến giá nhà cao thêm, khó bán. Khi giá vàng tăng, bên mua cảm thấy bị thiệt khi mua nhà. Kết quả là hai bên mua bán rất khó gặp nhau. Từ năm 2004, giá vàng liên tục tăng cao khiến cho giá đất tăng kép. Giá nhà đất tăng cao dẫn đến tâm lý chờ đợi thị trường giảm giá làm ảnh hưởng đến khả năng mở rộng cho vay mua nhà của các ngân hàng thương mại. Môi trường pháp lý Những vướng mắc trong các quy định của pháp luật về quyền sở hữu bất động sản, những thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo, đăng ký thế chấp, luật về tịch thu, phát mại, kê biên tài sản thế chấp gây khó khăn cho cả ngân hàng và khách hàng. Chính sách và quy trình cho vay mua nhà trả góp tại Habubank còn nhiều hạn chế, làm giảm khả năng mở rộng cho vay mua nhà tại chi nhánh. Thứ nhất, Theo quy định của chính sách cho vay mua nhà của Habubank, đối tượng cho vay mua nhà tại chi nhánh là những người có nhu cầu mua nhà để ở thực sự và có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội. Điều này làm hạn chế rất nhiều những người sống, làm việc tại Hà Nội, có thu nhập cao, ổn định, có nhu cầu vay vốn ngân hàng mua nhà song không có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội. Thứ hai, mức cho vay mua nhà tối đa do Hội đồng quản trị Habubank quy định là 70% giá trị nhà đất ghi trong hợp đồng mua bán nhà. Mức cho vay này thấp hơn so với mức cho vay tối đa ở nhiều ngân hàng khác. Như tại Ngân hàng An Bình, mức cho vay tối đa lên tới 90% tổng nhu cầu vốn. Thứ ba, theo quy định trong hoạt động của Habubank thì khi khách hàng có nhu cầu vốn trên 1 tỷ đồng, Giám đốc chi nhánh phải xin ý kiến của Hội sở chính trước khi đưa ra quyết định cuối cùng. Và thời hạn xét duyệt với những khoản vay này tối đa lên tới 2 tuần. Thời hạn xét duyệt dài dẫn đến bất tiện cho khách hàng và làm hạn chế khả năng mở rộng cho vay mua nhà tại chi nhánh Khách hàng Phần lớn thu nhập thực tế của khách hàng cao hơn nhiều so với thu nhập có thể chứng minh bằng bảng lương hoặc sổ sách. Đơn cử, trên sổ sách có những người chỉ nhận lương cơ bản theo ngạch, bậc theo quy định, trong khi thu nhập thêm (thu nhập chính đáng) như làm thêm, nhuận bút, phụ cấp, hoa hồng quảng cáo... rất lớn, song khó có thể chứng minh thu nhập hàng tháng của họ đáp ứng tiêu chuẩn “thu nhập khá trở lên. Điều đó gây rất nhiều khó khăn cho ngân hàng trong việc thẩm định nguồn trả nợ của khách hàng. Hạn chế nhiều khách hàng có thu nhập cao song không chứng minh được nguồn thu nhập của mình. Đối thủ cạnh tranh Các ngân hàng thương mại đang đua nhau đưa ra sản phẩm cho vay mua nhà với nhiều điều kiện ưu đãi để thu hút khách hàng. Như sản phẩm Youhouse Plus của ngân hàng An Bình, khách hàng có thể vay tối đa 90% nhu cầu vốn với thời hạn cho vay lên tới 30 năm, đối tượng khách hàng không nhất thiết phải có hộ khẩu thường trú mà có thể thay thế bằng giấy tạm trú KT3, KT4 tại địa bàn hoạt động của ngân hàng. Hay như Ngân hàng Sacombank do có nguồn vốn vay với lãi suất thấp từ Công ty tài chính quốc tế, Sacombank đã đưa ra chương trình cho vay mua nhà với mức lãi suất hết sức ưu đãi cho khách hàng( lãi suất trong 4 năm đầu là 0.99%/ tháng, từ năm thứ 5 đến cuối năm thứ 10 lãi suất cho vay bằng lãi suất huy động 13 tháng cộng với 0.3%/tháng, từ năm thứ 11 trở đi mới áp dụng lãi suất thông thường). Habubank không chỉ phải đối mặt với sự cạnh tranh của các ngân hàng trong nước mà còn phải đối mặt với sự cạnh tranh của các ngân hàng nước ngoài vốn có ưu thế lĩnh vực bán lẻ. Sự tham gia của ngân hàng HSBC của Singapore và ngân hàng ANZ trên thị trường cho vay mua nhà thực sự là đối thủ mạnh của các ngân hàng trong nước nói chung và Habubank nói riêng. Sự tham gia của nhiều đối thủ cạnh tranh trên thị trường cho vay mua nhà làm giảm khả năng mở rộng cho vay mua nhà của Habubank. Chương III Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại NHTMCP Nhà Hà Nội-Chi nhánh Thanh Quan 3.1. Định hướng cho vay mua nhà trả góp tại chi nhánh Thanh Quan 3.1.1. Nhu cầu mua nhà của người dân Theo các chuyên gia dự báo, trong giai đoạn 2006-2010, Hà nội cần 7 triệu m2 nhà, tương đương 120.000 căn hộ. Trong đó, riêng nhu cầu nhà ở cho thuê, thuê mua của các đối tượng cán bộ, công nhân viên chức là 18.000 căn hộ, chưa kể nhu cầu nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp khác. Sau hai sự kiện năm 2007, khi hàng ngàn người chen lấn, tranh giành quyền mua căn hộ The Vista và Sky Garden III, đầu năm 2008 một sự kiện tương tự lại diễn ra, khi tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai đưa vào giao dịch căn hộ của mình, cho thấy nhu cầu mua nhà của người dân ngày càng cao. 3.1.2. Định hướng cho vay mua nhà tại chi nhánh Theo kế hoạch phát triển của NHTMCP Nhà Hà Nội, mục tiêu phát triển của chi nhánh Thanh Quan trong năm 2008 như sau: Tổng vốn huy động tăng 50% so với năm 2007, trong đó tăng tỷ trọng vốn huy động trung và dài hạn lên khoảng 25%. Tổng dư nợ tăng khoảng từ 40 – 45% so với năm 2006, tỷ lệ nợ xấu giảm. Trên cơ sở định hướng phát triển của NHTMCP Nhà Hà Nội, Chi nhánh đặt mục tiêu cho hoạt động cho vay mua nhà tại chi nhánh như sau: tổng dư nợ cho vay mua nhà tăng trưởng khoảng 36% so với năm 2007, không có nợ xấu trong hoạt động cho vay mua nhà. 3.2. Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại Chi nhánh Thanh Quan Habubank 3.2.1. Áp dụng chinh sách tín dụng một cách linh hoạt Chính sách tín dụng tại chi nhánh là do Habubank ban hành, áp dụng trong toàn bộ hệ thống. Chi nhánh nên dựa vào chính sách tín dụng chung của Habubank để xây dựng cho mình một chính sách tín dụng phù hợp với hoạt động của chi nhánh mình. Như đã trình bày ở trên, phần lớn các khoản cho vay của chi nhánh có thời hạn ngắn, chủ yếu là dưới 7 năm. Chi nhánh cần xem xét đánh giá khách hàng để đưa ra thời hạn vay phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng mà vẫn đảm bảo thời hạn cho vay tối đa do Habubank đề ra. Tuy nhiên thời hạn tối đa trong cho vay mua nhà còn tuỳ thuộc vào khả năng huy động vốn trung và dài hạn của chi nhánh và ngân hàng trong từng giai đoạn. Chính vì vậy, chi nhánh cần có sự nghiên cứu đánh giá về khả năng tài chính của khách hàng và khả năng của chi nhánh để đưa ra thời hạn tín dụng hợp lý. Để duy trì quan hệ với các khách hàng truyền thống, các cán bộ tín dụng có thể xem xét duyệt cho vay mua nhà trả góp đối với khách hàng đang có tài khoản giao dịch tại ngân hàng và có số dư tại khoản của khách hàng tăng hàng tháng hoặc đối với các cán bộ, công nhân viên chức đang được trả lương qua tài khoản ngân hàng và có sự bảo lãnh của công ty. 3.2.2. Tăng cường huy động vốn Chi nhánh có thể áp dụng nhiều biện pháp như: duy trì tốt quan hệ với các khách hàng truyền thống, có chính sách thu hút và mở rộng quan hệ với các khách hàng mới (quảng cáo, đa dạng hóa các hình thức huy động, đưa ra các chương trình khuyến mại, dự thưởng) nhằm tăng tốc độ huy động vốn của chi nhánh, đặc biệt là nguồn vốn trung và dài hạn. Tăng tốc độ huy động vốn có vai trò đặc biệt quan trọng trong hoạt động của chi nhánh, nó quyết định việc mở rộng cho vay nói chung và cho vay mua nhà nói riêng tại chi nhánh. 3.2.3. Thực hiện chính sách khuếch trương, giới thiệu sản phẩm dịch vụ của chi nhánh đến khách hàng Muốn mở rộng cho vay mua nhà nói riêng và hoạt động ngân hàng nói chung thì trước tiên phải làm cho khách hàng biết đến chi nhánh và hiểu những ưu việt khi sử dụng sản phẩm dịch vụ của chi nhánh. Để làm được điều đó, chi nhánh phải đầu tư vào hoạt động xúc tiến hỗn hợp của chi nhánh như: giao dịch cá nhân, quảng cáo, tuyên truyền hoạt động của chi nhánh qua panô, áp phích, các phương tiện truyền thanh hoặc tham gia các chương trình tài trợ cho các hoạt động xã hội trong khu vực…nhằm tạo ấn tượng tốt đẹp với khách hàng. Qua đó khách hàng sẽ hiểu rõ hơn về chi nhánh và dịch vụ chi nhánh cung cấp, góp phần mở rộng hoạt động của chi nhánh. 3.2.4. Mở rộng mạng lưới phòng giao dịch Chi nhánh cần mở rộng mạng lưới phòng giao dịch nhằm mở rộng quy mô của chi nhánh trên địa bàn Hà nội. Mở rộng mạng lưới giúp chi nhánh thu hút được nhiều khách hàng hơn và hoạt động hiệu quả hơn. Chi nhánh nên lựa chọn những địa điểm đông dân cư, người dân có thu nhập cao, ổn định như những khu đô thị hay những khu vực có tiềm năng phát triển để đặt phòng giao dịch. Tuy nhiên, việc mở thêm các phòng giao dịch mới dựa trên kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh và sự thông qua của Hội đồng quản trị Habubank. 3.2.5. Nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ nhân viên ngân hàng Một thực tế khi khách hàng có nhu cầu vay tiền ngân hàng mua nhà khách hàng thường tìm hiểu thủ tục, điều kiện vay vốn và chính sách tín dụng tại nhiều ngân hàng khác nhau trước khi quyết định vay vốn. Chính vì vậy, việc tạo ấn tượng tốt cho khách hàng trong lần đầu giao dịch với ngân hàng có vai trò rất quan trọng trong quyết định vay vốn ở ngân hàng nào của khách hàng. Cán bộ tín dụng phải hướng dẫn khách hàng một cách chu đáo, tận tình đúng mực và tôn trọng khách hàng và lắng nghe ý kiến phản hồi từ phía khách hàng nhằm đáp ứng tốt nhất mọi nhu cầu của khách hàng. Chi nhánh cần thực hiện tốt công tác quản lý cán bộ tín dụng, xác định đúng nhiệm vụ chính trị, tư tưởng cho đội ngũ cán bộ. Có biện pháp chủ động, tích cực giáo dục CBTD, không để CBTD bị lôi cuốn vào những vấn đề tiêu cực của xã hội, mặt xấu của đồng tiền mà hạ thấp nhân phẩm, hạ thấp tiêu chuẩn tín dụng, làm tổn hại đến bản thân cũng như tổn hại đến ngân hàng. Chi nhánh phải thực hiện thường xuyên liên tục công tác đào tạo và đào tạo lại cán bộ tín dụng qua hoạt động tập huấn tại chỗ hoặc cử CBTD đi học những buối sinh hoạt nghiệp vụ định kỳ, những buổi thảo luận do Habubank hoặc Ngân hàng nhà nước tổ chức để nâng cao trình độ CBTD. Chi nhánh nên phát động phong trào tự học, tự nghiên cứu, tự nâng cao nhận thức, trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của từng CBTD, tránh sự tụt hậu trước sự thay đổi của nền kinh tế thị trường, của công nghệ trong quá trình phát triển và hội nhập của ngân hàng. Bên cạnh đó, chi nhánh cần tăng cường tính kỷ luật, kỷ cương đối với CBTD. Đảm bảo CBTD chấp hành nghiêm chỉnh mọi chủ trương, đường lối của nhà nước, của ngành và của ngân hàng đề ra, thực hiện nghiêm về quy trình nghiệp vụ, chấp hành và hoàn thành tốt nhiệm vụ được giao. Những cán bộ tín dụng vi phạm quy chế, quy trình nghiệp vụ tín dụng, làm thất thoát vốn của ngân hàng phải xử lý nghiêm khắc, đặc biệt đối với cán bộ thái hoá biến chất. Những CBTD có đạo đức tốt, yêu ngành, yêu nghề, có khả năng tiếp thị, kinh doanh tốt, mang lại hiệu quả cao cho hoạt động của chi nhánh thì Giám đốc chi nhánh cần nhanh chóng có đề xuất khen thưởng với hội sở chỉnh để Habubank có chế độ khen thưởng xứng đáng như nâng lương trước hạn... 3.2.6. Hiện đại hoá công nghệ ngân hàng Công nghệ ngân hàng là yếu tố cực kỳ quan trọng đối với các ngân hàng trong giai đoạn hội nhập như hiện nay, khi mà trong xu hướng toàn cầu hóa, các giao dịch ngân hàng sẽ dần được thực hiện tự động qua hệ thống máy tính điện tử. Chính vì vậy, chi nhánh cần đầu tư hơn nữa để hiện đại hóa công nghệ ngân hàng tại chi nhánh mình. Chi nhánh cần nghiên cứu, bổ sung các công nghệ mới và hoàn thiện công nghệ hiện có của chi nhánh để phù hợp với từng giai đoạn phát triển của chi nhánh một số công nghệ phục vụ cho hoạt động cho vay tại chi nhánh gồm: phần mềm quản lý hồ sơ khách hàng, phân tích thông tín khách hàng, phần mềm chấm điểm khách hàng 3.2.7. Các giải pháp khác Mở rộng quan hệ với các công ty nhà đất, các chủ dự án xây dựng Phần lớn hình thức cho vay mua nhà của chi nhánh là cho vay trực tiếp, tức là khi khách hàng có nhu cầu vay vốn mua nhà thì khách hàng trực tiếp đến ngân hàng trình bày yêu cầu vay vốn và hoàn thiện hồ sơ vay vốn. Với hình thức cho vay này, chi nhánh chưa khai thác hết được tiềm năng của cho vay mua nhà. Vì vậy, để mở rộng cho cho vay mua nhà, chi nhánh cần kết hợp thêm các hình thức cho vay gián tiếp. Theo đó, chi nhánh sẽ thiết lập quan hệ với các công ty kinh doanh nhà, các chủ dự án xây dựng. Việc kết hợp này tạo một vòng tròn khép kín mà cả ba bên ( ngân hàng, khách hàng và công ty kinh doanh nhà) đều có lợi. Để hạn chế rủi ro, chi nhánh nên lựa chọn những chủ đẩu tư, công ty địa ốc có uy tín, có khả năng tài chính tốt để đặt quan hệ liên kết. Quan hệ liên kết được xác định qua hợp đồng liên kết, phân định rõ trách nhiệm và quyền lợi của mỗi bên. Đầu tư cho cơ sở hạ tầng Chi nhánh Thanh Quan có trụ sở tại quận Hoàn Kiếm, nơi mật độ các ngân hàng, các chi nhánh, phòng giao dịch rất đông. Chính vì vậy, để mở rộng hoạt động của chi nhánh nói chung và hoạt động cho vay mua nhà của chi nhánh nói riêng, Habubank cần có sự đầu tư, nâng cấp cơ sở hạ tầng cho chi nhánh. 3.3. Kiến nghị 3.3.1. Kiến nghị NHTMCP Nhà Hà Nội Thứ nhất, NHTMCP Nhà Hà Nội cần kịp thời có văn bản chỉ đạo, văn bản hướng dẫn thực hiện khi có văn bản mới của Ngân hàng nhà nước, Chính phủ và các bộ, ngành liên quan. Habubank phải kịp thời tháo gỡ những vướng mắc của chi nhánh khi chi nhánh có văn bản gửi lên xin ý kiến tạo sự thông suốt trong quá trình hoạt động của chi nhánh. Thứ hai, NHTMCP Nhà Hà Nội cần xem xét lại chính sách và quy trình tín dụng cho vay mua nhà trả góp của ngân hàng. Habubank cũng giống như phần lớn các ngân hàng khác đều quy định đối tượng cho vay mua nhà trả góp là khách hàng có hộ khẩu thường trú tại các địa phương ngân hàng có trụ sở giao dịch. Điều này làm hạn chế một số lượng khách hàng khá lớn sống và làm việc tại Hà Nội song không có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội. Ngân hàng nên xem xét, quyết định cho vay đối với các khách hàng không có hộ khẩu thường trú song có sổ tạm trú dài hạn KT3 hoặc giấy tạm trú dài hạn KT4 tại địa phương nơi ngân hàng có trụ sở giao dịch. Ngân hàng cần xem xét tăng tỷ trọng cho vay dựa trên tài sản đảm bảo. Tài sản đảm bảo trong cho vay mua nhà trả góp thường chính là tài sản hình thành từ món vay ( nhà, đất, căn hộ). Tài sản đảm bảo là nguồn trả nợ thứ hai cho ngân hàng khi nguồn trả nợ thứ nhất là thu nhập của khách hàng không còn. Hiện nay, mức cho vay tối đa của Habubank là 70% giá trị nhà đất ghi trong hợp đồng mua bán nhà. Tuy nhiên hiện nay một số ngân hàng đang cung cấp sản phẩm cho vay mua nhà trả góp với mức cho vay tối đa lên tới 90% giá trị tài sản đảm bảo. Chính vì vậy, để nâng cao khả năng cạnh tranh Habubank cần có sự linh hoạt trong quy định mức cho vay tối đa, có thể áp dụng mức cho vay tối đa cao hơn 70% đối với các khách hàng có khả năng tài chính mạnh hoặc có thêm tài sản thế chấp đảm bảo cho khoản vay. Ngân hàng cần bổ sung thêm các giá trị gia tăng cho sản phẩm cho vay mua nhà tại ngân hàng. Các ngân hàng thường áp dụng các hình thức khuyến mãi, các chương trình dự thưởng với khách hàng để tăng khả năng huy động vốn của ngân hàng như gửi tiết kiệm trúng ôtô, nhà, và nhiều phần thưởng có giá trị khác. Trong khi đó, hoạt động tín dụng của các ngân hàng là một hoạt động chính của ngân hàng, trực tiếp tạo ra lợi nhuận cho ngân hàng thì lại không áp dụng các hình thức khuyến mãi nào cả. Trong hoạt động tạo vốn, ngân hàng cần khách hàng để huy động vốn cho ngân hàng, còn trong hoạt động tín dụng, ngân hàng cần khách hàng để sử dụng vốn huy động hiệu quả, tạo ra lợi nhuận cho ngân hàng. Chính vì vậy, Habubank nên áp dụng các chương trình khuyến mãi không chỉ cho hoạt động huy động vốn mà cả cho hoạt động tín dụng nói chung và cho vay mua nhà nói riêng. Habubank nên xem xét nâng cao thẩm quyền tín dụng cho chi nhánh. Hiện tại, với những khoản vay trên 1 tỷ đồng chi nhánh phải xin ý kiến của Hội sở chính rồi mới đưa ra quyết định cho vay hay không. Trong điều kiện hiện nay, khi mà giá nhà đất ngày càng tăng cao thì nhu cầu tài trợ vốn vay mua nhà của khách hàng cũng tăng. Do đó Habubank cần xem xét nâng cao thẩm quyền tín dụng cho chi nhánh. Lãi suất cho vay mua nhà tại ngân hàng là lãi suất cho vay trung và dài hạn tại từng thời điểm và thời gian điều chỉnh lãi suất ấn định vào ngày 1/1 và 1/7 hàng năm. Trong điều kiện hiện nay khi mà lãi suất ngân hàng luôn biến động bất thường thì ngân hàng cần thực hiện điều chỉnh lãi suất thường xuyên hơn, có thể thực hiện điều chỉnh theo quý. Thứ ba, NHTMCP Nhà Hà Nội cần đầu tư về vốn cho chi nhánh để chi nhánh có điều kiện nâng cấp cơ sở hạ tầng và ứng dụng công nghệ mới, hiện đại để thu hút được nhiều khách hàng hơn. Thứ tư, NHTMCP Nhà Hà Nội cần phát triển hơn nữa chính sách khuếch trương nhằm giúp khách hàng hiểu rõ về ngân hàng, dịch vụ ngân hàng cung cấp và tạo ấn tượng tốt giữa khách hàng và ngân hàng. Những hoạt động chính trong khuếch trương gồm: hoạt động quảng cáo, hoạt động tài trợ, khuyến mại… Bên cạnh đó, NHTMCP Nhà Hà Nội cần nghiên cứu hoàn thiện nội dung trong website của ngân hàng. Hiện tại nội dung website của Habubank còn sơ sài, đơn giản. Habubank cần thiết kế thêm những chuyên mục mới để cung cấp thêm thông tin cho khách hàng. Tạo sự liên kết giữa các chuyên mục, các trang web với nhau. Ví dụ như: khi khách hàng cá nhân muốn tìm hiểu dịch vụ cho vay mua nhà của ngân hàng, họ có thể xem thông tin về các công ty địa ốc, các dự án nhà ở chung cư có liên kết với ngân hàng hoặc thông tin về giá nhà đất, thông tin về thủ tục cần thiết để được cấp sổ đỏ, quy trình đăng ký giao dịch đảm bảo theo quy định của nhà nước.. theo các đường link khác để tránh gây chồng chéo giữa các chuyên mục. Khách hàng vay tiền mua nhà tại ngân hàng nên được cấp một mã riêng giúp khách hàng có thể tham vấn thông tin về nghĩa vụ trả nợ của mình qua dịch vụ internet-banking, như tình hình trả nợ, số tiền trả nợ hàng tháng, lãi suất đang áp dụng, ngày đến hạn trả...Thông tin này giúp khách hàng chủ động hơn trong quá trình trả nợ ngân hàng. Thứ năm, NHTMCP Nhà Hà Nội nên tìm kiếm các chủ dự án xây dựng, các công ty địa ốc uy tín để liên kết nhằm mở rộng cho vay gián tiếp tại các chi nhánh, phòng giao dịch của ngân hàng. Thứ sáu, NHTMCP Nhà Hà Nội cần thực hiện công tác đào tạo cán bộ ngân hàng một cách thường xuyên, liên tục nhằm nâng cao trình độ nghiệp vụ và giữ vững tư cách đạo đức của cán bộ tín dụng. Bên cạnh các buổi sinh hoạt nghiệp vụ theo định kỳ, các buổi thảo luận các vướng mắc trong công tác tín dụng, văn bản, quy trình nghiệp vụ, ngân hàng nên phát động phong trào tự học, tự nghiên cứu, tự nâng cao trình độ chuyên môn trong đội ngũ cán bộ ngân hàng và tổ chức thi tay nghề hàng năm với chế độ khen thưởng hợp lý để khuyến khích những CBTD giỏi, có nhiều cống hiến. Đi đôi với việc đào tạo, thì việc tuyển dụng cán bộ lao động phải thực hiện tốt. Tiêu chuẩn tuyển dụng CBTD mới cần có là: tiêu chuẩn đạo đức, tư cách (Liêm khiết, trung thực, tự tin, tháo vát), tiêu chuẩn chuyên môn (Học vấn, trình độ nghiệp vụ, kỹ năng tay nghề) tiêu chuẩn về thể chất (sức khoẻ, hình thức, chiều cao)... Bên cạnh đó, ngân hàng cần có chính sách sàng lọc để sử dụng có hiệu quả đội ngũ CBTD. Hàng năm cần thực hiện việc rà soát, đánh giá phân loại CBTD để có hướng đào tạo, bổ sung kịp thời tránh sự hững hụt về đội ngũ CBTD. Thứ bảy, NHTMCP Nhà Hà Nội cần thường xuyên có những điều chỉnh trong chính sách khen thưởng của ngân hàng nhằm có chế độ khen thưởng hợp lý với đội ngũ cán bộ nhân viên ngân hàng trong từng giai đoạn. Chính sách con người hợp lý nhằm tạo ra bầu không khí thi đua, khuyến khích, sáng tạo, phát huy trách nhiệm và quyền hạn từng cá nhân trong hoạt động . 3.3.2. Kiến nghị Ngân hàng nhà nước ( NHNN ) Thứ nhất, NHNN cần hoàn chỉnh hệ thống văn bản pháp luật tạo hành lang pháp lý thông suốt cho hoạt động của các ngân hàng. Trong thời gian tới, NHNN cần nghiên cứu ban hành luật cho vay tiêu dùng và hệ thống các văn bản hướng dẫn cụ thể các loại hình cho vay tiêu dùng ( gồm cho vay mua nhà, đất, cho vay mua ôtô và các hình thức khác ) nhằm tạo điều kiện thúc đẩy cho vay tiêu dùng phát triển. Thứ hai, NHNN cần kết hợp với các NHTM tổ chức thường xuyên hơn nữa các chương trình đào tạo, khóa học, các buổi hội thảo để trao đổi kinh nghiệm về hoạt động ngân hàng nói chung và hoạt động cho vay nói riêng. Thứ ba, NHNN cần thực hiện tốt chức năng quản lý nhà nước đối với các tổ chức tín dụng trong mọi hoạt động ngân hàng nói chung và hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng nói riêng nhằm đảm bảo an toàn trong hoạt động ngân hàng. 3.3.3. Kiến nghị Chính phủ và các bộ, ngành có liên quan Thứ nhất, Chính phủ và các bộ ngành có liên quan cần sớm ban hành những văn bản pháp luật về cho vay tiêu dùng của NHTM. Khi có hành lang pháp lý hoàn chỉnh, hoạt động cho vay tiêu dùng nói chung và cho vay mua nhà nói riêng sẽ có cơ hội được mở rộng hơn. Thứ hai, Chính phủ và các bộ ngành liên quan cần có biện pháp đẩy mạnh hoạt động của trung tâm tín dụng công ( CIC ) và khuyến khích sự hình thành của các trung tâm thông tin tín dụng tư nhân. Để đảm bảo an toàn trong quá trình mở rộng tín dụng nói chung và mở rộng cho vay mua nhà nói riêng, buộc các ngân hàng phải có thêm những nguồn thông tin tương ứng để hạn chế rủi ro trong các quyết định cho vay, đầu tư. Ở nước ta đã có khuôn khổ pháp lý điều chỉnh các hoạt động cung cấp thông tin tín dụng, cụ thể như các quy định về trao đổi và cung cấp dịch vụ thông tin về các hoạt động tài chính tiền tệ và ngân hàng giữa các tổ chức tài chính, tổ chức, cá nhân và Ngân hàng Nhà nước. Trong khuôn khổ pháp lý này, Trung tâm Thông tin tín dụng (CIC) được thành lập như là tổ chức đăng ký tín dụng công, ban đầu nằm trong Vụ Tín dụng của Ngân hàng Nhà nước và trở thành một cơ quan hoạt động độc lập từ năm 1999. Chức năng chính của CIC là thu thập, phân tích, dự đoán và cung cấp thông tin về cá nhân , doanh nghiệp và các hoạt động tiền tệ ngân hàng của họ cho các bên liên quan. Hoạt động hiện nay của CIC thông qua việc thu thập và chia sẻ thông tin tín dụng giữa các tổ chức tín dụng cũng đã đóng góp rất tích cực nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng theo hướng an toàn - hiệu quả - bền vững, góp phần ngăn ngừa và hạn chế rủi ro tín dụng tại các tổ chức tín dụng. Tính đến cuối tháng 7/2007 kho dữ liệu CIC đã có hơn 7 triệu hồ sơ khách hàng có quan hệ tín dụng, với dư nợ theo dõi được khoảng 532 nghìn tỷ VNĐ và 11 tỷ USD. Tuy nhiên, do tốc độ tăng trưởng rất nhanh của tín dụng , đặc biệt là tín dụng tiêu dùng, đã làm nảy sinh những yêu cầu đòi hỏi về thông tin tín dụng mà CIC với năng lực và cơ chế của một cơ quan đăng ký tín dụng nhà nước như hiện nay thì chưa đáp ứng được đầy đủ. Theo dự báo đến năm 2010, Việt Nam sẽ có khoảng hơn 25 triệu khách hàng vay tiêu dùng trong khi đó khả năng của CIC cũng chỉ có thể phục vụ đựợc khoảng 10 triệu khách hàng trong đó 500.000 là khách hàng doanh nghiệp còn lại là khách hàng cá nhân. Chính vì vậy bên cạnh việc phát triển Trung tâm Thông tin Tín dụng CIC Chính phủ cần có sự cân nhắc thành lập trung tâm thông tin tín dụng tư nhân để phục vụ phần còn lại của thị trường tốt hơn. Theo Ngân hàng Thế giới (WB), các trung tâm thông tin tín dụng tư nhân được hình thành do những nhu cầu của thị trường, thường hoạt động tốt hơn các trung tâm thông tin tín dụng công trong việc hỗ trợ cho các giao dịch tín dụng. Các trung tâm thông tin tín dụng tư nhân sẽ thu thập thông tin từ nhiều nguồn rộng rãi – các nhà cung cấp tín dụng thương mại, người bán lẻ, tòa án và các công ty cung ứng dịch vụ – và các thông tin này có thời hạn lưu trữ dài hơn. Cuối năm 2007, theo biên bản thỏa thuận khung được ký kết giữa Công ty Cổ phần Đầu tư PCB với Chương trình Phát triển Kinh tế tư nhân, Tập đoàn Tài chính Quốc tế (IFC) thì Trung tâm thông tin tín dụng tư nhân đầu tiên tại Việt Nam sẽ được thành lập trong thời gian tới. Trung tâm này nhằm vào thị trường doanh nghiệp vừa và nhỏ và cá nhân. Hệ thống báo cáo tín dụng của Trung tâm sẽ cung cấp cho người cho vay những thông tin xác thực và kịp thời để họ có thể đưa ra những quyết đinh cho vay an toàn, hiệu quả. Sự ra đời và hoạt động của các trung tâm thông tin tín dụng tư nhân trong tương lai sẽ giúp ngân hàng mở rộng hoạt động tín dụng nói chung và hoạt động cho vay mua nhà nói riêng. Thứ ba, Chính phủ và các cơ quan chức năng cần đưa ra những giải pháp nhằm ổn định và phát triển thị trường bất động sản Cân đối cung cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường cần kết hợp với Tổng Cục Thống kê và một số cơ quan hữu quan khác tổ chức cuộc điều tra về nguồn cung, cầu về nhà ở, căn hộ và thu nhập của Việt Nam để có cơ sở cân đối lại cung cầu và đánh giá tiềm năng của thị trường bất động sản Việt nam trong tương lai, từ đó mới đưa ra các chính sách điều tiết thị trường bất động sản một cách hợp lý. Tuy nhiên do việc đo lường và dự báo các nhu cầu này là rất khó khăn. Khó khăn đầu tiên phải kể đến là chúng ta chưa xây dựng được một hệ thống số liệu hay chỉ số đo lường sự biến động của thị trường. Khi không có số liệu về biến động của giá, số liệu về biến động của tiền thuế, hay số liệu thống kê các công trình đang xây dựng hoặc sẽ có kế hoạch xây dựng cùng với thời gian hoàn thành để đánh giá nguồn cung thì dự báo với con số chính xác tương đối là gần như không thể. Trong tình hình đó, Chính phủ cần tổ chức những buổi hội thảo, buổi nghiên cứu hoặc những buổi giao lưu trực tuyến với người dân để có thể đưa ra đánh giá đúng nhất về cung và cầu thị trường bất động sản. Đưa giá bất động sản về giá trị thực Do giá bất động sản của Việt Nam hiện được đánh giá là cao hơn giá trị thực rất nhiều nên việc giảm giá vẫn đảm bảo cho người bán có lãi và quan trọng hơn là phù hợp với khả năng thanh toán của nhiều người tiêu dùng. Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS cần phải chọn lựa giữa hai con đường “sống hay là chết”, có nghĩa là phải chọn lựa giữa việc phá sản của công ty hay việc giảm giá bất động sản để kích thích cầu về nhà ở đối với những đối tượng thu nhập vừa phải và thấp nhằm giữ được sự tồn tại của công ty trên thương trường. Các DN kinh doanh bất động sản cần tung ra thị trường những sản phẩm đúng với giá trị thực, phù hợp với túi tiền của đại đa số người tiêu dùng giúp thị trường sôi động trở lại. Hình thành một thị trường bất động sản công khai, minh bạch Quy định rõ thời gian và địa điểm công khai quy hoạch, công khai dự án để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư bình đẳng và dễ dàng tiếp cận các dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng cung cho thị trường. Thực hiện nghiêm quy định của luật kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ 1/1/2007. Theo Luật Kinh doanh bất động sản, tổ chức và cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản. Đây là một trong những mục tiêu quan trọng mà Luật hướng tới, nhằm tạo lập một hệ thống thông tin về bất động sản minh bạch, chính xác, có trách nhiệm, nhằm hạn chế các rủi ro liên quan đến giao dịch bất động sản, đảm bảo quyền lợi cho cả người bán và người mua. Giao dịch qua sàn sẽ góp phần giảm hiện tượng móc nối giữa các chủ dự án và cá nhân, qua đó giảm hiện tượng đầu cơ nhà, đất, giúp người có nhu cầu mua nhà thực sự có thể mua được nhà. Thứ tư, Chính phủ cần đẩy nhanh tốc độ cấp sổ đỏ Chính phủ và các bộ, ngành có liên quan cần thống nhất sửa đổi những hạn chế, chồng chéo của một số văn bản pháp luật liên quan đến việc cấp sổ đỏ cho người dân như luật đất đai, luật nhà ở, quy định về thuế trước bạ, hướng dẫn cấp sổ đỏ… Sự bất cập trong việc ban hành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trong thời gian qua gây không ít khó khăn cho cả ngân hàng và khách hàng. Theo Luật Đất đai 1993, về chủ quyền nhà, đất người dân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi nhận tài sản trên đất đó (gọi tắt là giấy đỏ). Cũng về chủ quyền nhà, đất, ngày 5-7-1994, Chính phủ ban hành Nghị định 60/CP quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất (giấy hồng). Luật Đất đai năm 2003 lại quy định về giấy chứng nhận chủ quyền nhà, đất là giấy đỏ. Theo nghị định 95/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15-7-2005 lại quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu công trình xây dựng (giấy hồng). Như vậy, trong thời gian ngắn từ năm 1993 đến 2005 người dân được cấp giấy chủ quyền nhà, đất với 4 loại giấy hồng, đỏ khác nhau. Ngày 27-2-2008, Thủ tướng Chính phủ đã chấp thuận tờ trình của Bộ Tài nguyên - Môi trường phương án hợp nhất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà thành một giấy. Sự không nhất quán trong quy định của Chính phủ gây khó khăn cho người dân khi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, đất. Theo nghị định 181 của chính phủ ban hành ngày 29/10/2004 quy định quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông thường là 55 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, nhưng nghị định này lại không nêu ra những chế tài xử lý nếu quá thời gian trên mà cán bộ công chức không cấp sổ đỏ cho người dân mà cũng không có thông báo gì với người dân. Dẫn đến hiện tượng cán bộ công chức gây phiền hà, nhũng nhiễu cho người dân khi làm các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa được ngăn chặn, xử lý kịp thời, tình trạng sai sót trong quá trình thực hiện cấp giấy chứng nhận hiện nay là khá phổ biến. Sự không nhất quán giữa Luật đất đai và luật nhà ở cũng gây không ít khó khăn cho người dân trong việc xin cấp sổ đỏ. Theo quy định của khoản 1, Điều 48, Luật Đất đai thì tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận (chứ không công nhận) trên giấy chứng nhận (sổ đỏ). Nhưng tại khoản 1 Điều 9 Luật Nhà ở thì lại quy định: Người sở hữu nhà ở có yêu cầu thì được cấp GCN quyền sở hữu nhà (sổ hồng - mẫu do Bộ Xây dựng cấp) mà không cần phải gắn liền với đất. Hậu quả mà người dân đang phải gánh chịu từ sự không nhất quán này là hệ thống thủ tục hành chính khá phức tạp. Chính phủ cần nghiên cứu đẩy nhanh tốc độ cấp sổ đỏ cho người dân. Mọi sự chậm chễ sẽ gây khó khăn cho người dân. Ví dụ như, khi người dân có nhu cầu thế chấp nhà, đất để vay tiền mua nhà thì ngân hàng sẽ không chấp nhận do theo Điều 184, Nghị định 181 của Chính phủ hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai, ghi rõ kể từ 1/1/2007, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được mua bán, chuyển nhượng, thế chấp... quyền sử dụng đất. Các giấy tờ về đất như giấy phép mua bán, quyết định giao đất của quận huyện trước khi có Luật Đất đai... tạm gọi là giấy trắng, sẽ không có giá trị trong giao dịch, cơ quan công chứng cũng sẽ không chứng thực cho những giấy tờ như vậy. Thứ năm, Chính phủ cần có chính sách hỗ trợ cho các ngân hàng khi các ngân hàng đầu tư vào các dự án nhằm giải quyết vấn đề về nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp như hỗ trợ một phần vốn với lãi suất ưu đãi cho ngân hàng. Thứ sáu, Các cơ quan nơi khách hàng làm việc cần có sự phối hợp với ngân hàng, tạo điều kiện cho ngân hàng thẩm định thông tin do khách hàng cung cấp. Thứ bày, Các cơ quan công an, tòa án cần phối hợp chặt chẽ với ngân hàng trong xử lý tài sản đảm bảo của khách hàng để thu hồi nợ. KẾT LUẬN Thị trường cho vay mua nhà được các ngân hàng đánh giá là một thị trường đầy hứa hẹn trong tương lai. Cho vay mua nhà không chỉ là một hoạt động mang lại lợi nhuận lớn cho ngân hàng mà còn giải quyết được nhu cầu nhà ở của người dân. Hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng tạo cơ hội cho những người chưa có đủ khả năng tài chính hiện tại có thể thực hiện được ước mơ “ an cư lạc nghiệp”. Chuyên đề “Mở rộng cho vay mua nhà trả góp tại NHTMCP Nhà Hà Nội-Chi nhánh Thanh Quan” cung cấp các thông tin giới thiệu về loại hình cho vay mua nhà, đánh giá hoạt động cho vay mua nhà tại chi nhánh và đưa ra một số giải pháp nhằm mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại chi nhánh Thanh Quan. Do kinh nghiệm thực tế ít, nhận thức còn hạn chế nên bài viết này không thể tránh khỏi những sai sót. Em rất mong nhận được sự chỉ bảo, hướng dẫn của các thầy, cô để em có cách nhìn nhận đúng đắn nhất. Em xin chân thành cảm ơn! DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PGS. TS Phan Thị Thu Hà, Giáo trình ngân hàng thương mại, NXB. Thống kê, 2006. GS. TS Lê Văn Tư, Ngân hàng thương mại, NXB. Giáo dục, 2005. PGS. TS Nguyễn Thị Minh Hiền, Giáo trình Marketing ngân hàng, NXB. Thống Kê, 2004. Feredric S. Miskin, Tiền tệ ngân hàng và thị trường tài chính, NXB. Khoa học và kỹ thuật, 1994. Peter Rose, Quản trị ngân hàng thương mại, NXB. Tài Chính. Luật các tổ chức tín dụng năm 1997 và sửa đổi bổ sung năm 2004 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Nghị định số 49/2000/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của NHTM. Nghị định số 1627/2001/QĐ-NHNN về quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng. Quy trình cho vay mua nhà của NHTMCP Nhà Hà Nội. Báo cáo kinh doanh của chi nhánh Thanh Quan – NHTMCP Nhà Hà Nội. Một số trang web: www.habubank.com www.sacombank.com www.sbv.gov.com www.metvuong.com ….