Chuyên đề Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn Huyện Từ Liêm- Thành phố Hà Nội

ở địa phương. -Chi phí hợp lý là toàn bộ chi phí vật chất và chi phí về lao động tính thành tiền cho đơn vị diện tích nhất định của từng hạng đất, tính theo mức chi phí trung bình ở địa phương tại thời điểm đền bù. -Thu nhập là hiệu số giữa giá trị sản lượng trung bìng thu được trong năm với chi phí hợp lý trên cùng đơn vị diện tích nhất định của từng hạng đất. Bước 2: Xác định gía đất theo khả năng sinh lợi. Thu nhập Giá đất theo khả năng sinh lợi = Lãi suất tiền gửi ngân hàng Nhà nước (%năm) không kỳ hạn Bước 3: Xác định hệ số K để xác định giá đất bồi thường thiệt hại. Giá đất theo khả năng sinh lợi. Hệ số K= Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo khung giá đất do Chính phủ quy định 2.5.2.Hệ số K được xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế với gía đất do UBND cấp tỉnh quy định. Bước 1: Thu nhập và sử lí thông tin, số liệu: -Thu thập giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương; -Lập biểu tổng hợp phản ánh giá đất chuyển nhượng thực tế, sắp xếp theo thời gian và địa bàn. Bước 2: Xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của đất bị thu hồi. -Đối với đất đô thị phải so sánh: loại đường phố, điều kiện cơ sở hạ tầng đô thị, vị trí đất, kích thước, diện tích đất, hình dạng, khả năng sử dụng đất..... -Đối với đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp không nằm trong đô thị phải, so sánh: loại đất, vị trí đất, mục đích sử dụng, điều kiện cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi... Bước 3: Xác định hệ số K theo công thức sau: Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương Hệ số K= Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo khung giá đất do Chính phủ quy định Hệ số K, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại công thức trên được tính cho từng vị trí của từng loại đường phố theo từng loại đô thị và theo từng hạng đất, đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, và đất khu dân cư nông thôn. 3. Kết quả xác định giá đất bồi thường thiệt hại của một số dự án. 3.1.Kết quả xác định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng để xây dựng hạ tầng kỹ thuật Trung tâm thể dục thể thao - Văn hoá Huyện Từ Liêm. *Các căn cứ pháp lý của dự án: -Quyết định số7344/ QĐ - UB ngày 14/12/2001 của UBND Thành phố Hà Nội về việc giao 87.013 m2 đất tại xã Phú Diễn cho Ban quản lý dự án huyện Từ Liêm để xây dựng hạ tầng kỹ thuật Trung tâm thể dục thể thao – Văn hoá huyện Từ Liêm. -Căn cứ vào Nghị định số 22/1998/NĐ - CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh , lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. -Căn cứ vào Quyết định số 20/1998/QĐ - UB ngày 30/6/1998 của UBND Thành phố Hà nội về việc thực hiện Nghị định số 22/1998/NĐ - CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. -Căn cứ Quyết định số 7899/QĐ - UB ngỳ 19/12/2001 của UBND Thành phố Hà nội về việc phê duyệt chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án trên địa bàn Huyện Từ Liêm. -Căn cứ vào công văn số 3981/STC – BG ngày 25/12/2001 của Sở Tài chính vật giá về việc phê duyệt phương án đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng các dự án đường vaò khu ngoại giao đoàn; Hạ tầng ký thuật Trung tâm thể thao – Văn hoá ; -Căn cứ Tờ trình số 1056/TTr - HĐ - GPMB ngày 13/12/2001 của Hội đồng giải phóng mặt bằng Trung tâm thể dục thể thao -Văn hoá huyện Từ Liêm về việc xin phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại cho các hộ dân trong chỉ giới giải phóng mặt bằng xây dựng hạ tầng kỹ thuật Trung tâm Thể dục Thể thao - Văn hoá Huyện Từ Liêm. -Căn cứ Quyết định số 1864/QĐ - UB của UBND Thành phố Hà Nội về việc phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại và hỗ trợ giải phóng mặt bằng dự án: xây dựng hạ tầng kỹ thuật Trung tâm thể thao - Văn hoá Huyện Từ Liêm. *Mô tả dự án: Ngày 04/12/2001 UBND Thành phố Hà Nội đã ra quyết định giao 87.013 m2 cho Ban quản lý dự án huyện Từ Liêm để xây dựng hạ tầng kỹ thuật Trung tâm thể dục thể thao - Văn hoá Huyện Từ Liêm. Đây là dự án được thực hiện trên địa bàn xã Phú Diễn - một xã ven đô của Huyện Từ Liêm, diện tích đất thuộc diện giải phóng mặt bằng chủ yếu là đất nông nghiệp hạng 1 và hạng 2 thuộc sự quản lý sử dụng của 123 hộ dân và UBND xã Phú Diễn. Nhìn chung hầu hết diện tích đất chủ yếu là đất được sử dụng để trồng lúa và một số hoa mầu khác có giá trị kinh tế không cao, giá trị thu nhập hàng năm do sử dụng đất mang lại là trung bình. Tuy nhiên việc thu hồi đất đã làm mất tư liệu sản xuất của người dân và làm ảnh hưởng đến đời sống, công ăn việc làm hàng ngày của họ. *Phương án xác định giá đất bồi thường thiệt hại đã được duyệt: Tổng số tiền bồi thường thiệt hại về đất là: 6.447.129.495đ. Đối với đất hạng 1 giá đất cho một m2 đất dược xác định như sau: + Giá đất theo Quyết định 3519/QĐ- UB ngày 12/9/1997 của UBND Thành phố Hà Nội là: 19.300đ/m2. + Hệ số K được duyệt là: 2,3. + Hỗ trợ đặc biệt là:30.000đ/m2. + Hỗ trợ chuyển nghề là: 13.200đ/m2. Tổng mức giá bồi thường/m2 là: 87.590đ/m2. Đối với đất hạng 2 giá đất cho một m2 đất được xác định như sau: + Giá đất theo Quyết định 3519/QĐ- UB ngày 12/9/1997 của UBND Thành phố Hà Nội là: 16.100đ/m2. + Hệ số K được duyệt là: 2,3. + Hỗ trợ đặc biệt là:30.000đ/m2. + Hỗ trợ chuyển nghề là: 13.200đ/m2. + Hỗ trợ hạng là: 4.160đ/m2 Tổng mức giá bồi thường/m2 là: 84.340đ/m2. Kết quả bồi thường thiệt hại về đất cho từng hộ (một số hộ điển hinh)tương ứng được thể hiện dưới bảng sau: Nhận xét chung: Trên đây là những kết quả cuối cùng của công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại khi thực hiện dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu Trung tâm Thể dục Thể thao – Văn hoá Huyện Từ Liêm. Kết quả này đã phản ánh tương chính xác giá trị thực tế của đất đai, đảm bảo công bằng vế lợi ích cho người dân cũng như chủ dự án. Hầu hết các hộ gia đình cũng như cơ quan có đất bị thu hồi đều đồng tình với phương án xác định giá đất đã được nêu trên. Tuy nhiên trong quá trình xác định giá đất đã xẩy ra không ít khó khăn vướng mắc, cụ thể: + Khó khăn trong việc xác định hệ số K:Hê số k được xác định theo các phương pháp được quy định trong Thông tư 145/TT – BTC của Bộ tài chính, có nghĩa là hệ số k được xác định căn cứ vào giá đất do UBND tỉnh quy định và mức độ sinh lời cuả đất hoặc giá chuyển nhượng thực tế của mảnh đất đó. Nhưng vì thiếu đội ngũ cán bộ định giá đất có trình độ chuyên môn cao cho nên rất khó có thể xác định chính xác được khả năng sinh lời của mảnh đất. Mặt khác trên địa bàn xã Phú Diễn, ít có chuyển nhượng đất nông nghiệp, do vậy cũng không thể xác định đươc giá chuyển nhượng thực tế. Hệ số k=2,3 là kết quả của việc tính toán tương đối , không chính xác, do đó kết quả xác định giá đất mặc dù đã hợp lòng dân nhưng chỉ mang tính tương đối, độ chính xác không cao. + Một số hộ gia đình có diện tích đất bị hu hồi là đất nông nghiệp hạng 3 như hộ gia đình Nguyễn Thị Bê, Nguyễn Đình Cừ, Dương Danh Sắc, Nguyễn Thị Điền, Trấn Quang Thiệp không đồng ý giao đất với phương án xác định giá đất không có hỗ trợ hạng. Họ cho sự chênh lệch về mức giá bồi thường giữa các hạng đất khác nhau được quy định trong Quyết định 3519/QĐ- UB ngày 12/9/1997 của UBND Thành phố Hà Nội ( hạng 1: 19.300đ/m2; hạng 2 :16.100đ/m2) là tương xứng với sự chênh lệch về mức thuế theo hạng. Nhưng khi áp dụng hệ số k=2,3 cho các loại đất thì mức chênh lệch về giá đất đền bù giữa đất hạng 1 và đất hạng 2 là quá cao không tương xứng với sự chênh lệch về mức thuế phải nộp. Điều này đã thể hiện sự bất hợp lý của khung giá đât, với một khung giá đất cứng nhắc thì không thể phản ánh chính xác được giá trị của đất đai. 3.2. Kết quả xác định giá đất bồi thường thiệt hại và hỗ trợ giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu liên cơ quan Huyện Từ Liêm * Các căn cứ của dự án: - Căn cứ Quyết định số 7016/QĐ - UB ngày 22/11/2001 của UBND Thành phố Hà Nội về việc thu hồi 35.859 m2 đất tại xã Mỹ Đình huỵện Từ Liêm giao cho Ban quản lý dự án huyện Từ Liêm để xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu liên cơ quan huyện Từ Liêm. - Căn cứ Nghị định số 22/1998/NĐ - CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; - Căn cứ Quyết định số 20/1998/QĐ - UB của UBND Thành phố Hà Nội về việc thực hiện Nghị định số 22/1998/NĐ - CP ngày 24/4/1998 về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; - Căn cứ Quyết định số 7899/QĐ - UB ngày 17/9/2001 của UBND Thành phố Hà Nội về việc phê duyệt chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dụ án đầu tư trên địa bàn Huyện Từ Liêm. * Mô tả dự án: Đây là dự án thu hồi đất để xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu liên cơ quan Huỵện Từ Liêm được thực hiện trên địa bàn xã Phú Mỹ(xã ven đô). Tổng diện tích đất thu hồi là 35.859 m2 trong đó chủ yếu là đất nông nghiệp hạng 2 và hạng 3. Do là đất nằm trên xã ven đô nên khả năng sinh lợi của đất khá cao. Việc thu hồi đất đã làm ảnh hưởng đến đời sống cũng như nghề nghiệp của người có đất bị thu hồi. * Phương án xác định giá bồi thường thiệt hại đã được duyệt: Xét đề nghị của Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng Thành phố, Sở Tài chính – Vật giá, Sở Địa chính – Nhà đất, Cục thuế thành phố, UBND Huyện Từ Liêm tại Tờ trình liên ngành số 3646/TTrLN – STCVG ngày 11 tháng 12 năm 2001 và số 3740/TTrLN – STCVG ngày 13 tháng 12 năm 2001, ngày 19/12/2001 UBND Thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 7899/QĐ - UB phê duyệt chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử thực hiện các dự án trên địa bàn Huyện Từ Liêm trong đó có dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu Liên cơ quan Huyện Từ Liêm, theo đó phương án về giá bồi thường được duyệt như sau: Giá cho mỗi m2 đất hạng 2 là: 88.250 đ/m2. Trong đó: + Giá đất theo hạng, loại xã là: 16.100 đ/m2. + Hệ số K được duyệt là: K=2,5. + Hỗ trợ đặc biệt là: 30.000 đ/m2. + Hỗ trợ chuyển nghề là: 13.200 đ/m2. + Hỗ trợ hạng là: 4.160 đ/m2. Gá cho mỗi m2 đất hạng 3 là: 85.150 đ/m2. Trong đó: + Giá đất theo hạng, loại xã là: 13.000đ/m2. + Hệ số K được duyệt là: K=2,5. + Hỗ trợ đặc biệt là: 30.000 đ/m2. + Hỗ trợ chuyển nghề là: 13.200 đ/m2. + Hỗ trợ hạng là: 9.450 đ/m2. Dưới đây là kết quả bồi thường thiệt hại về đất cho một số hộ điển hình được thể hiện dưới bảng sau: * Nhận xét: Với mức đền bù là 88.250 đ/m2 đối với đất nông nghiệp hạng 2 và 85.150 đ/m2 đối với đất hạng 3, nhìn chung đã đáp ứng về mức thiệt hại cho nguời dân có đất bị thu hồi, đảm bảo ổn định đời sống và sản xuất. Tuy nhiên mặc dù vơí phương án đền bù như vậy không đảm bảo tính công bằng về lợi ích đối với vhủ đầu tư. Mặt khác do việc xác định hệ số K là do cảm tính, không chính xác đã gây lên nhiều khiếu kiện khong những của các hộ nằm trong chỉ giới giải phóng mặt bằng mà còn làm ảnh hưởng đến tiến độ của các dự án khác cụ thể như dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu ngoại giao đoàn Huyện Từ Liêm, khi áp dụng hệ số k=2,3 nhiều hộ gia đình đã không chấp nhận với lý do là tại sao cùng một loại đất hệ số K lại thấp hơn so với hệ K áp dụng cho dự án: Xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu liên cơ quan Huyện Từ Liêm. Theo hộ gia đình Nguyễn văn Ngọc có diện tích đất bị thu hồi là 360 m2 mỗi năm trồng lúa trung bình thu được 4 tạ thóc, với mức giá 150.000 đ/tạ thì thu được khoảng 600.000 đ mỗi năm chưa kể chi phí,tính cho cả 20 năm là: 12.000.000 đ trong khi đó tổng mức bồi thường về đất là: 31.770.000 đ có tính đến cả chi phí đã đầu tư vào đất cũng như hỗ trợ chuyển nghề là hoàn toàn có thể chấp nhận đuợc. Phương án bồi thường như vậy là hợp lòng dân và nên được áp dụng rộng rãi. Tuy nhiên theo chủ đầu tư(Ban quản lý dư án Huyện Từ Liêm) thì với khoản bồi thường như vậy mặc dù đã hợp lòng dân nhưng lại là bất lợi cho Nhà nước mà cụ thể là chủ đầu tư, chưa đảm bảo công bằng về lợi ích giữa các bên và chưa đánh giá chính xác được giá trị thực tế của đất đai. Theo hộ gia đình bà Nguyễn Thị Ngọc có diện tích đất bị thu hồi là 263 m2 chủ yếu là đất hạng 2 thì với phương án đền bù về giá: 16.100 đ/m2 và hệ số K áp dụng cho mọi mảnh đất hạng 2 là chưa xứng đáng, chưa đánh giá được giá trị thực tế của đất đai. So với các mảnh đất khác thì cùng hạng thì mảnh đất do gia đình bà quản lý và sử dụng có khả năng sinh lợi cao hơn và vị trí thuận lợi hơn nhưng cũng chỉ được bồi thường như những mảnh đất cùng hạng khác có vị trí kém thuận tiện hơn. IV. Các bước tiến hành xác định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Từ Liêm. Giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huỵện Từ Liêm chủ yếu là giá đã được quy định trng các khung giá do Nhà nước ban hành. Do đó trình tự xác định giá đất phục vụ công tác bồi thường thường thiệt hại được tiến hành như sau: Bước 1:Thành lập Hội đồng đền bù cho một dự án cụ thể. Hội đồng này tiến hành điều tra, khảo sát khu vực sẽ thu hồi đất để thự hiện dự án. Sau khi tiến hành điều tra, khảo sát thu thập được những thông tin cần thiết có liên quan dến thực địa và liên quan đến việc xác định giá đất bồi thường, Hội đồng đền bù huyện Từ Liêm tiến hành họp thảo luận về các vấn đề có liên quan đến giá đất bồi thường thiệt hại. Căn cứ vào các văn bản của Nhà nước: Nghị định số 22/1998/NĐ - CP ngày 24/4/1998, Nghị định 87/CP ngày 17/8/1998 của Chính phủ về ban hành khung giá các loại đất, Qyết định 3519/QĐ - UB của UBND Thành phố Hà nội........Hội đồng đền bù huyện Từ Liem xây dựng mức giá đất bồi thường cho dự án đó. Bước2: Sau khi đưa ra được mức giá đất bồi thường cho đự án, Hội đồng đền bù huyện Từ Liêm trình lên Hội đồng thẩm định Thành phố để xem xét. Bước 3: Hội đồng thẩm định Thành phố tiến hành họp thảo luận phương án về giá bồi thường mà Hội đồng đền bù đã trình lên. Sau đó trình phương án đã được thống nhất lên UBND Thành phố. Mức giá bồi thường thực tế là mức giá đã được UBND Thành phố thừa nhận. Bước 4: Tiến hành chi trả tiền bồi thường theo mức giá đã được UBND Thành phố quyết định. V. Đánh giá chung. 1. Những kết quả đạt được. Nhìn chung công tác bồi thường thiêt hại giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà nội nói chung và Huyện Từ Liêm nói riêng trong những năm vừa qua đã đạt được một số kết quả khá khả quan. Một số dự án cần giải phóng mặt bằng đã được thực hiện đúng tiến độ, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn. Công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại cũng có nhiều chuyển biến tích cực, đem lại hiệu quả cao trong quá trình giải phóng mặt bằng. ở một số dự án như dự án Hạ tầng kỹ thuật khu liên cơ quan Huyện, Hạ tầng kỹ thuật khu Trung tâm Thể dục Thể thao – Văn hoá Huyện, Khu ngoại giao đoàn...., công tác xác định giá đất đã được thực hiện tương đối tốt. Các căn cứ, nguyên tắc xác định giá đất được vận dụng thống nhất, giá đấ bồi thường thiệt hại được xác định tương đối chính xác, đáp ứng được yêu cầu của người dân, góp phần tích cực cho công tác giải phóng mặt bằng, xây dựng dự án đúng tiến độ. Tuy nhiên bên cạnh những kết quả đạt được, công tác giải phóng mặt bằng gặp phải không ít những khó khăn vướng mắc, gây cản trở sự phát tiển của thành phó nói chung và Từ Liêm nói riêng. ở nhiều khâu khác nhau trong đó đặc biệt là công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại. Đây là một trong những nguyên nhân chính gây cản trở công tác giải phóng mặt bằng. 2. Những tồn tại của công tác xác định giá bồi thường thiệt hại. - Do giá đất bồi thường thiệt hại trên địa bàn Huyện chủ yếu là giá được quy định trong khung giá do Nhà nước ban hành, cho nên việc xác định giá bồi thường thiệt hại phải căn cứ vào khung giá đó. Trong khi đó giá đất nông nghiệp trong khung giá chỉ được xây dựng đến hạng đất và quy định chung cho toàn xã hội. Như vậy giá đất nông nghiệp trong khung giá chưa tính đến mảnh đất cụ thể. Đây chính là khó khăn cho công tác xác định giá đất, bởi vì giá đất do Nhà nước quy định là các mức giá cố định tương ứng với những hạng đất, vị trí đất, loại đô thị, nhưng trên thực tế xác định giá đất luôn biến đổi. - Việc xác định hệ số K theo phương pháp được hướng dẫn trong Thông tư số 145/TT – BTC của Bộ Tài chính là rất khó khăn. Theo phương pháp này thì khi xác định hệ số K phải căn cứ vào giá đất chuyển nhượng thực tế hoặc mức độ khả năng sinh lợi của đất nhưng trên thực tế không thể xác định chính xác được giá chuyển nhượng thực tế do số lượng mảnh đất cùng loại được chuyển nhượng chính thức là rất ít và rất khó có thể thu thập được những thông tin chính xác từ những vụ chuyển nhượng này hoặc khó có thể xác định chính xác được mức độ khả năng sinh lợi của mảnh đất vì không thể thống kê được hết những thu nhập do mảnh đất tạo ra. - Tồn tại trong việc trong việc xác định các khoản hỗ trợ như hỗ trợ đặc biệt, hỗ trợ hạng. Theo quy định của Nhà nước thì giá đất bồi thường thiệt hại không có các khoản hỗ trợ đặt biệt cũng như các khoanr hỗ trợ hạng. Nhưng trong quá trình thực hiện do tính chất quan trọng và cấp thiết của dự án nên một số chủ đầu tư đã tự tăng thêm khoản hỗ trợ cho người dân có đất bị thu hồi. Chính điều này đã dẫn đến sự trì trệ của công tác giải phóng mặt bằng ở một số dự án khác không có hỗ trợ đặc biệt. Do đó để đảm bảo mức giá bồi thường thiệt hại cho các dự án được cân bằng nhau, UBND Thành phố Hà Nội đã quyết định có thêm khoản hỗ trợ đặc biệt cho tất cả các dự án(đất nông nghiệp) nhưng lại không quy định mức hỗ trợ cụ thể là bao nhiêu, mà tuỳ tính chất của từng dự án để đưa ra mức hỗ trợ cụ thể. Đối với hỗ trợ hạng: Hỗ trợ hạng được đưa ra một cách hoàn toàn chủ quan, không có một văn bản pháp lý nào quy định đối với khoản hỗ trợ này. Hiện nay trên địa bàn Huyện Từ Liêm, khoản hỗ trợ này chỉ xuất hiện ở một số dự án có sự khiếu kiện của người dân, không chịu bàn giao mặt bằng, còn đối với các dự án không có vướng mắc về mức giá bồi thường thiệt hại thì không có khoản hỗ trợ này. 3. Nguyên nhân. Hiện nay công tác giải phóng mặt bằng nói chung, công tác xác định giá bồi thường thiệt hại nói riêng còn gặp nhiêu tồn tại vướng mắc là do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó tập trung ở một số nội dung chính sau: * Đối với công tác giải phóng mặt bằng: - Sự bất hợp lý của cơ chế chính sách cho công tác giải phóng mặt bằng: Qua nhiều năm thực hiện sửa đỏi bổ sung, từ Nghị định 90/CP rồi Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994, Nghị định 22/1998/NĐ - CP ngày 24/4/1998, hệ thống chính sách pháp luật đối với công tác giải phóng mặt bằng đã có nhiều chuyển biến tích cực. Tuy nhiên với những thay đổi lớn về kinh tế - xã hội của đất nước thì hệ thống pháp luật này ngày càng thể hiện một sự bất hợp lý, mâu thuẫn lẫn nhau như việc ban hành khung giá đất cố định trên phạm vi cả nước đã mâu thuẫn với quy định của Hiến pháp 1992. Trong khi Hiến pháp 1992 qyuy định” trưng mua hoặc trưg dụng có bồi thường theo giá thị trường” thì Nhà nước lại ban hành khung giá đất áp dụng trong cả nước cho thời gian dài. - Hệ thống đội ngũ cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng vừa thiếu về số lượng và yếu về chất lượng. Hiện nay đội ngũ làm công tác giải phóng mặt bằng chủ yếu là các cán bộ từ các ngành khác chuyển sang và cán bộ kiêm nhiệm. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến những khó khăn, vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng vẫn chưa được giải quyết. - ý thức của người dân thuộc diện di dời giải phóng mặt bằng ở một số dự án chưa cao. Một số ngươi đã lợi dụng kẽ hở của pháp luật để vụ lợi cá nhân, gây cản trở công tác giải phóng mặt bằng. Bên cạnh đó mức độ dân trí của người dân còn thấp, sự am hiểu về hính sách pháp luật chưa thực sự chính xác. Đây cũng chính là nguyên nhân gây khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng. - Công tác tuyên truyền chưa được coi trọng đúng mức. Trong khi trình độ dân trí cũng như sự hiểu biết của gười dân về giải phóng mặt bằng còn thấp thì công tác giáo dục, tuyên truyền chính sách pháp luật của Nhà nước trong nhân dân cũng chưa được coi trọng. Nhiều dự án vẫn phải sử dụng biện pháp cưỡng chế. * Đối với công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại: - Khung giá đất do Nhà nước ban hành không phù hợp. Trong khi giá đất là yếu tố luôn biến động thì khung giá đất lại cố định và được áp dụng cho thơì gian dài. Khi sử dụng khung giá đất để xác định giá bồi thường thiệt hại thì không thể xác định chính xác được giá trị của đất đai. Đây chính là khó khăn cho công tác xác định giá bồi thường thiệt hại và là nguyên nhân gây ra nhiều khiếu kiện. - Cơ sở xác định giá đất không được vận dụng thống nhất. Các văn bản hướng dẫn định giá đất chưa rõ ràng, thiếu định tính và cả định lượng. Điều này làm cho các địa phương vận dụng khác nhau. - Xác định giá đất được xem như một nghề nhưng hiện nay chưa có nguyên tắc, chuẩn mực và phương pháp xác định thống nhất. - Thiếu đội ngũ các nhà định giá đất có trình độ chuyên môn kỹ thuật cao. Giá đất là một đặc tính trừu tượng, xác định giá đất vừa mang tính khoa học lại vừa mang tính nghệ thuật, đòi hỏi phải có đội ngũ các nhà định giá có trình độ chuyên môn cao. Chương III Một số giải pháp hoàn thiện công tác xác định gía đất để bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng I. quan điểm hoàn THIệN CÔNG TáC xáC ĐịNH GIá ĐấT BồI THường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trong thời gian tới. Xá định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng là công việc hết sức khó khăn và phức tạp Nó ảnh hưởng đến lợi ích của nhiều bên có liên quan ( người dân bị thu hồi đất, chủ đầu tư và Nhà nước). Do đó khi xác định giá bồi thường phải tuân thủ theo những quan điểm sau: 1. Bảo đảm tính chính xác của giá đất. Giá đất được xác định phải chính xác, phản ánh đúng giá trị thực tế của đất đai.Trên thực tế hiện nay giá đất bồi thường thiệt hại được xác định chưa chính xác, chưa phản ánh đúng giá trị tiềm tàng của đất đai, gây ra nhiều khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng. Do đó đảm bảo tính chính xác của giá đất là một yêu cầu không thể thiếu khi xác định giá đất bồi thường thiệt hại. Có như vậy mới đảm bảo tính công bằng về lợi ích giữa các bên có liên quan, góp phần quản lý và sử dụng quỹ đất đai có hiệu quả hơn. 2. Kết hợp hài hoà giữa các lợi ích. Giải phóng mặt bằng là công việc khó khăn, phức tạp, liên quan đến lợi ích của nhiều người. Do đó để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc cho công tác giải phóng mặt bằng thì yêu cầu đặt ra là phải kết hợp hài hoà về lợi ích giữa các bên có liên quan. Kết hợp hài hoà vê lợi ích có nghĩa là phải đảm bảo tính công bằng về lợi ích, đảm bảo cho người bị thu hồi đất được bồi thường đúng giá trị mà họ bị thu hồi, đảm bảo ổn định về cuộc sống cũng như nghề nghiệp cho họ sau khi bị thu hồi đất, đồng thời không được gây tổn thất cho Nhà nước cũng như chủ đầu tư. 3. Đảm bảo tính thống nhất và hệ thống trong định giá bồi thường. Giá đất để bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng phải được xác định dựa trên những căn cứ, phương pháp thống nhất và phải dựa trên hệ thống hông tin chung cho tất cả các dự án. Thực tế hiện nay, ở các dự án khác nhau, địa phương khác nhau cơ sở xác định giá đất không được vận dụng thống nhất cả về căn cứ cũng như phương pháp. Điều này đã gây ra không ít kho khăn, vướng mắc cho công tác giải phóng mặt bằng. Do đó khi xác định giá đất bồi thường thiệt hại cần phải đảm bảo tín thống nhất và hệ thống. II. Một số giải pháp nhằm hoàn hiện công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng . 1. Nhận xét chung. Dù bất kỳ ở giai đoạn nào của quá trình phát triển đất nước, các chính sách và pháp luật của Nhà nước ta đều đảm bảo hai mục tiêu: Đáp ứng nhu cầu phát triển của đất nước, bảo vệ quyền hợp pháp của công dân. Các quy định của chính sách đền bù , giải phóng mặt bằng ở nước ta cũng vậy. đáp ứng được nhu cầu xây dựng, đáp ứng được nhu cầu phát triẻn kinh tế quốc dân đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, bảo đảm sự ổn định xã hội. Theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, người sử dụng đất tự chịu trách nhiệm trước Nhà nước về phần diện tích đất được giao.Trừ đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp do Nhà nước không thu tiền sử dụng đất hoặc phải chuyển sang thuê đối với phần diện tích đất nông nghiệp sử dụng vượt hạng mức, người sử dụng đất phải nộp tièn sử dụng đất khi Nhà nước giao đất. Mặc dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng pháp luật đã cho phép đất đai tham gia chuyển dịch trong giao dịch nhân sự. Do vậy, việc bồi thường khi thu hồi đất là vấn đề nhậy bén, liên quan đến đời sống của nhiều người và là vấn đề không nhỏ ảnh hưởng đến ổn định chính trị, ổn định xã hội. Đây không chỉ đơn thuần về ý nghĩa kinh tế mà còn mang ý nghĩa chính trị, xã hội và nhân văn thể hiện tính ưu việt của chế độ xã hội ta. So với những chính sách đền bù trước đây, chính sách đền bù từ sau Hiến pháp 1992, đặc biệt là sau khi có Luật Đất đai năm 1993 đã thay đổi hẳn về bản chất. Pháp luật đã thừa nhận đất có giá và đất đai tham gia trong giao lưu dân sự.Như vậy khi lập phương án đền bù thì vấn đề quan trọng là đền bù đất và tái định cư. Nghị định số 22/1998/ NĐ - CP đã cố gắng thể hiện chủ trương của Nhà nước là bảo đảm hài hoà quyền lợi của Nhà nước và của người sử dụng đất. Tuy nhiên với tấc độ tăng trưởng kinh tế xã hội hiện nay: do nhu cầu về đất của sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, các quy định về đền bù, giải phóng mặt bằng và giả pháp hiện hành vê xác định giá đất bồi thường thiệt hại đã dần dần trở lên lạc hậu, không đáp ứng kịp với sự phát triển chung của xã hội; quá trình thực hiện gặp không ít những vướng mắc, bất cập và ít nhiều là nguyên nhân gây nên không ít đến khả năng khai thác tiềm năng tài nguyên của đất nước, ảnh hưởng đến khả năng sử dụng vốn của nhà đầu tư. Điều này được thể hiện khá rõ ở một số dự án trên địa bàn Huyện Từ Liêm. Chính vì vậy yêu cầu đặt ra là phải xác định được phương hướng cũng như giải pháp cho công tác giải phóng mặt bằng nói chung và công tác xác định giá bồi thường thiệt hại nói riêng. 2. Các giải pháp. Công tác giải phóng mặt bằng là công tác vô cùng khó khăn và phức tạp do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó xác định giá đất bồi thường thiệt hại là một trong những nguyên nhân chính gây cản trở công tác giải phóng mặt bằng .Việc đưa ra các giải pháp cho công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại là vấn đề có ý nghĩa hết sức quan trọng không chỉ đối với công tác giải phóng mặt bằng mà còn với cả sự phát triẻn kinh tế xã hội của đất nước.Các giải pháp đó phải dựa trên quan điểm toàn diện, xem xét một cách đầy đủ các nhân tố có liên quan, đặc biệt là phải dựa trên cơ sở thực trạng về công tác xác định giá đất bồi thường , phân tích một cách khách quan những tồn tại và nguyên nhân. 2.1. Các giải pháp đối với công tác giải phóng mặt bằng . 2.1.1.Công tác quy hoạch. Công tác quy hoạch đô thị đã có nhiều tiến bộ song cần tiếp tục điều chỉnh và phổ biến rộng rãi trong nhân dân. Việc xây dựng các bản quy hoạch và lập phương án giải phóng mặt bằng nên được tiến hành một cách song song. Đối với các dự án trọng điểm, nên tổ chức lập phương án giải phóng mặt bằng ngay sau khi quy hoạch được phê duyệt. Trong thực tế hiện nay khi quy hoạch đã được phê duyệt nhưng hiện tượng xây dựng trái phép, vi phạm quy hoạch vẫn thường xuyên diễn ra, bên cạnh đó giá đất khu mới được quy hoạch sẽ tăng lên rất nhanh trong khi đó giá đất bồi thường thiệt hại lại duựa trên cơ sở giá đất do Nhà nước quy định. Điều này sẽ dẫn đến sự chênh lệch lớn giữ giá chuyển nhượng và giá bồi thường thiệt hại tại khu vực giải phóng mặt bằng . Chính vì vậy, ngay sau khi phê duyệt bản quy hoạch thì cấn phải tiến hành lập phương án giải phóng mặt bằng . Ngoài ra để hạn chế việc xây dựng trái phép, vi phạm quy hoạch thì cần phải thông tin rộng rãi về bản quy hoạch trong nhân dân. 2.1.2. Đổi mới và hoàn thống hệ thống chính sách có liên quan đến giải phóng mặt bằng. Có thể nói chính sách đền bù , tái định cư ở Việt Nam đang dược bổ sung hoàn thiện để đáp ứng những mục tiêu đặt ra giải phóng mặt bằng cho việc thực hiện dự án trong từng giai đoạn phát triển. Tuy nhiên, mới ở giai đoạn đầu của sự phát triển cả về kinh tế lẫn hệ thống luật pháp, chính sách đền bù và tái định cư ở Việt Nam còn có những hạn chế và khó khăn nhất định thể hiện ở các mặt sau: *Về đối tượng được đền bù thiệt hại: do trình độ quản ký còn kém cũng như do việc thực hiện luật pháp trong xã hội chưa nghiêm minh dẫn đến nhiều khó khăn trong việc xác định các đối tượng được đền bù thiệt hại. -Đối với đất ở: Việc quy định hạn mức đất được bồi thường thiệt hại theo giá đất ở còn nhiều điểm chưa rõ ràng và mâu thuẫn, gây thiệt thòi cho người có đất bị thu hồi, đặc biệt trong trường hợp đất thừa kế hay đất tự mua. -Đối với đất và công trình thuộc hành lang an toàn giao thông. Đất hợp pháp được sử dụng làm hành lang an toàn giao thông hoặc hành lang bảo vệ công trình sẽ bị hạn chế quyền sử dụng (không được xây dựng những công trình vĩnh viễn đối với đất ở và chỉ được trồng cây ngắn ngày đối với đất nông nghiệp....) song chưa có quy định về việc đền bù cho những thiệt hại do bị hạn chế quyền sử dụng này. -Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và vật nuôi: việc chưa hoàn thành giao đất theo luật ở địa phương cộng với việc thừa kế, mua bán đất không chuyển quyền sử đã làm phức tạp hoá việc xác định các đối tượng được đền bù và hỗ trợ trong các dự án. *Về mức đền bù thiệt haị: Nghị định 22/1998/NĐ - CP đã quy định về mức đền bù cao hơn hẳn so với Nghị định số 90/ CP (1994) trong phần lớn các trường hợp mức đền bù này đã đáp ứng được mục tiêu đặt ra là đủ để tái tạo các taì sản bị thiệt hại. Tuy nhiên chưa có quy định rõ ràng để ưu tiên về mức lệ phí trước bạ trong trường hợp người bị ảnh hưởng tự mua đất mới và tự làm nhà mới, chưa có quy định cụ thể về cách tính giá trị thực tế của nhà và công trình kiến trúc cũng như cách tính các chi phí đã đầu tư vào đất trong trường hợp đền bù cho đất giao để sử dụng tạm thời, đất cho thuê, đất đấu thầu. *Các chính sách hỗ trợ và khôi phục cuộc sống. Một trong những hạn chế quan trọng của chính sách tái dịnh cư là chủ yếu tập trung vào đền bù các khoản thiệt hại vvề đất và các tài sản, công trình trên đất. Tên gọi của các nghị định, thông tư có liên quan đã cho thấy rõ mục tiêu của các chính sách này. Chính vì vậy, rất nhiều dự án đã không quan tâm đến việc khôi phục và hỗ trợ cho người dân sau khi bị thu hồi đất. Cuộc sống của họ gặp khó khăn gấp bội sau khi tái định cư. *Về tổ chức đền bù và tái định cư: Nghị định 22/1998/ NĐ - CP quy định cấp huyện, quận chịu trách nhiệm chính trong công tác đền bù và tái định cư, chủ đầu tư là một trong những thành viên của Hội đồng đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng. Điều này trên thực tế chưa phù hợp với một số dự án lớn, liên tỉnh, liên huỵện cũng như các dự án có nguồn vốn do Bộ, Ban Ngành ở trung ương quản lý.: Thứ nhất : có thể có sự khác biệt đáng kể trong chính sách đền bù tái định cư ở mỗi địa phương khác nhau do sự chỉ dạo hoàn toàn khác nhau . Thứ hai: Các ban quản lý dự án Trung ương không thể tác động trực tiếp tới Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng ở các quận, huyện để thúc đẩy công tác đền bù và khôi phục cuộc sốngkhi cần thiết mà phải đi đường vòng, thông qua Bộ chủ quản tác đọng tới UBND thỉnh, thành phố mới chỉ đạo xuống quận huyện. Điều khó khăn tiếp theo là trong nhiều dự án là chưa có quy định cụ thể về thời gian trả tiền đền bù và tiến hành giải toả mặt bằng. Để có thể kiểm kê chính xác các tài sản bị thiệt hại và lập phương án đền bù cần có các thiết bị kỹ thuật, trên cơ sở đó cắm mốc phạm vi giới hạn dự án. Tuy nhiên trên thực tế rất nhiều dự án vừa tiến hành xây dựng vừa thiết kế kỹ thuật, nghĩa là thiết kế kỹ thuật chỉ đi trước thi công một thời gian rất ngắn, không đủ để kiểm kê và đền bù , thực hiện di dời dân trước khi thi công. *Về kế hoạch tái định cư: Do chưa có quy định rõ ràng về quy trình lập và thẩm định kế hoạch tái định cư ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án, công tác đền bù và hỗ trợ của đa số các dự án không được chuẩn bị trước một cách đầy đủ, thiếu sự phối hợp của các bên có liên quan cũng như thiếu sự tham gia của các cá nhân và cộng đồng bị ảnh hửỏng và cộng đồng sẽ tiếp nhận dân di chuyển, gây khó khăn và chậm tiến độ cho việc đền bù di chuyển và giải phóng mặt bằng . *Về công tác kiểm tra giám sát: Không có quy định về giám sát nói chung và giám sát độc lập nói riêng cho công tác bồi thường, hỗ trợ và di dời dân. Bên cạnh đó nhiều Luật, Nghị định và Thông tư không có quy định đầy đủ về trách nhiệm của các cấp, ngành trong việc thực hiẹn kiểm tra giám sát công tác bồi thường, hỗ trợ và di dời dân hoặc do thiếu nhận thức của nhiều cơ quan quản lý Nhà nước, tổ chức xã hội và nhân dân, hoặc thiếu các hướng dẫn thi hành cụ thể hoặc yếu kém về năng lực thi hành, đặc biệt trong quản ký đất đai và trong quản lý xây dựng dẫn đến nhiều phức tạp trong công tác bồi thường và hỗ trợ. Ngoài ra vẫn còn nhiều điều mâu thuẫn bất hợp lý làm cho việc thực hiện càng thêm khó khăn. Chính vì những hạn chế của chính sách bồi thường và tái định cư như vậy cho nên yêu cầu đặt ra là phải đổi mới, hoàn chỉnh hệ thống pháp luật có liên quan đến giải phóng mặt bằng nhằn khắc phục được những hạn chế nêu trên đồng thời đáp ứng được yêu cầu của giai đoạn mới. Việc đổi mới và hoàn thiện hệ thống chính sách giải phóng mặt bằng được tập chung ở một số diểm chủ yếu sau: Thứ nhất : tiếp tục nghiên cứu, xây dựng hoàn chỉnh và đồng bộ hệ thống các văn bản quy định về chính sách đền bù giải phóng mặt bằng để các cấp, ngành thống nhất thực hiện, đặc biệt là quy định thực hiện Nghị định số22/1998/NĐ - CP, Thông tư số 145/TT – BTC của Bộ Tài chính, sửa đổi quyết dịnh số 20/1998/QĐ - UB của UBND Thành phồ Hà Nội, trong đó tập trung ở một số nội dung chủ yếu như giá bồi thường, tái định cư, chính sách hỗ trợ, mức bồi thường thiệt hại ...,đảm bảo đúng nguyên tắc, đúng pháp luật,phù hợp với đặc thù của thành phố, đảm bảo lợi ích của Nhà nước, quyền lợi hợp pháp chính đáng của người sử dụng đất và ccác chủ đầu tư. Thứ hai: Ngoài việc ban hành các văn bản, nghị định có liên quan đến bồi thường thiệt hại nói chung thì cần thiết phải ban hành các văn bản, nghị định chuyên sâu vào các vấn đề như chính sách hỗ trợ ổn định cuộc sống, tạo việc làm, vấn đề về tái định cư.Đặc biệt là về vấn đề tái định cư, nên có những văn bản quy định riêng về vấn đề này, trong đó cần quy định rõ ràng về cơ chế cho khâu tái định cư. 2.1.3. Củng cố hệ thống tổ chức ngành Địa chính. Địa chính là ngành có vai trò đặc biệt quan trọng đối với việc thực hiện giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên hiện nay, hệ thống tổ chức ngành Địa chính vẫn còn nhiều bất cập, do đó cần phải củng cố hệ thống tổ chức ngành Địa chính từ Trung ương tới cơ sở, đặc biệt là cơ quan Địa chính cấp huyện. Đây chính là cấp tham mưu cho chính quyền tổ chức thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng . Đồng thời cơ quan địa chính cấp huyện là nơi trực tiếp quản lý hệ thống hồ sơ địa chính trong phạm vi huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh, là cơ quan theo dõi việc thực hiện kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất, là nơi thực hiện các thủ tục chuyển dịch đất đai, là cơ quan phối hợp với các cơ quan khác công khai quy hoạch. Bên cạnh việc củng cố lại hệ thống tổ chức ngành Địa chính, cũng cần phải nâng cao chất lượng, trình độ cho cán bộ địa chính cấp xã. Cán bộ địa chính cấp xã là đầu mối về quan hệ giữa người sử dụng đất và Nhà nước và giữa những người sử dụng đất với nhau. Do đó Nhà nước cần nghiên cứu chế độ đãi ngộ cũng như nâng cao trình độ cho cán bộ địa chính cấp xã. 2.1.4. Công tác tuyên truyền. Để tạo điều kiện cho việc giải phóng mặt bằng có hiệu quả thì cần phải coi trọng công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật trong nhân dân, tạo điều kiện để nhân dân hiểu và tôn trọng pháp luật, đặc biệt là pháp luật đất đai. Cần xác định tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật là chương trình hành động quốc gia, là nội dung hoạt đọng của quản lý Nhà nước . Muốn cho công tác tuyên truyền đạt hiệu quả cao, cần phải có những biện pháp nhất định. Trong đó đặc biệt coi trọng sự phối hợp của các ngành, các cấp như Hội Cựu chiến binh, Hội Liên hiệp phụ nữ, Tổ dân phố...... trong việc tuyên truyền giải phóng mặt bằng. 2.1.5. Nâng cao trình độ của cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng. Cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng ngoài việc nắm vững các yêu cầu của dự án còn phải am hiẻu vê chính sách và pháp luật trong quản lý đất đai, nhà cửa, giá cả cũng như trình tự lập duyệt phương án và tổ chức thực hiện phương án bồi thường đảm bảo đúng tiến độ quy định. Tuy nhiên, thực tế hiện nay cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng đa số là các cán bộ kiêm nhiệm hoặc các cán bộ chuyển từ các ngành khác sang. Đây chính là một trong những yếu tố gây cản trở công tác giải phóng mặt bằng .Chính vì vậy, nâng cao chất lượng cũng như trình độ của cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng là một yêu cầu cấp bách. Để làm dược điều náy cần tập trung vào một số điểm chủ yếu sau: - Mở các chuyên ngành chuyên đào tạo về cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng. - Mở rộng quan hệ hợp tác vơi các nước trong việc đào tạo chuyên môn nghiệp vụ cho cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng. 2.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại. Xác định giá bất động sản nói chung, xác định giá đất nói riêng trong bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập. Đây là khâu khó khăn, phức tạp gây cản trở quá trình bồi thường thiệt hại khi thực hiện giải phóng mặt bằng. Hiện nay chúng ta đang thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng theo quy đinh của Nghị định số 22/1998/NĐ - CP, về cơ bản giá đất tính bồi thường vẫn dựa vào bảng giá đất của Nhà nước và có áp dụng hệ số K, đây chính là trở ngại lớn đối với chủ đầu tư. Thực tế có một khoảng cách khá lớn giữa giá đất do Nhà nước ban hành với giá đất chuyển nhượng thực tế. 2.2.1. Thừa nhận việc xác định giá đất là một nghề. Hiện nay khi nói đến xác định giá đất, vấn đề đặt ra thường chủ yếu xoay quanh hai nội dung lớn đó là: Việc phân định giá đất cho địa phương và việc thiết lập khung giá đất để tính thuế và tính đền bù. Tuy nhiên cả hai vấn đề trên đều chưa giải quyết được bản chất của vấn đề và những tồn tại vướng mắc hiện nay. Như đã nêu ở trên, xác định giá đất nói riêng và xác định giá bất động sản nói chung trong nền kinh tế thị trường là một hoạt động vừa mang tính khoa học, vừa mang tính nghệ thuật. Nó đòi hỏi nhà định giá đất phải là người có kiến thức chuyên môn về nghề nghiệp vững vàng, nhậy bén trong từng trường hợp. Trong khi đó giá đất không phải là yếu tố bất định, nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau và thường xuyên có sự biến đổi. Việc áp dụng một bảng giá nhất định sẽ gặp nhiều vướng mắc, không phù hợp và không phản ánh hết được sự biến động của giá đất. Đây là một trong những nguyên nhân gây ra khiếu kiện, lam cản trả công tác giải phóng mặt bằng. Để giải quyết tình trạng nói trên nhằm đảm bảo xác định giá đất nói chung và giá đất bồi thường thiệt hại nói riêng được chính xác cần phải coi việc xác định giá đất la một nghề giốn nư các nghề khác. 2.2.2. Sử dụng các phương pháp định giá đất mới. Đi đôi với gải pháp coi việc xác định giá đất là một nghề, là việc thay đổi các phương pháp xác định giá đất sao cho phù hợp. Mặt khác, sử dụng khung giá đất do Nhà nước ban hành làm cơ sở xác định giá đất thực hiện bồi thường thiệt hại giải phóng mạt bằng đã không đem lại hiệu quả cao mà còn gây ra nhiều khó khăn vướng mắc. Chính vì vậy yêu cầu đặt ra là thay vì sử dụng khung giá đất do Nhà nước ban hành để xác định giá đất bồi thường thiệt hại. Điều này sẽ khắc phục được những khó khăn, bất cập trong công tác giải phóng mặt bằng đồng thời tạo điều kiện cho nghề định giá đất được phát triển mạnh mẽ. Một thực tế khi sử dụng khung giá đất do Nhà nước ban hành để tính giá đất bồi thường, nếu tính cả hệ số K thì mới phản ánh được khoảng hơn 1/2 giá thực tế bồi thường, còn phải dùng niều hệ số điều chỉnh khác mới đảm bảo thoả đáng lợi ích của người bị thu hồi đất. Hiện nay trên thế giới xác định giá bất động sản nói chung, giá đất nói riêng thường sử dụng những phương pháp sau: phương pháp so sánh, phương pháp giá trị còn lại, phương pháp lợi nhuận, phương pháp đầu tư. Việc lựa chọn phương pháp nào cho phù hợp khi thực hiện xác định giá đất là phụ thuộc vào mục đích định giá, loại đất cần định giá, thông thường các phương pháp trên thường sử dụng cho những trường hợp sau: *Phương pháp so sánh: Đây là phương pháp thường được sử dụng rộng rãi nhất, trong quá trình sử dụng có thể được kết hợp với một số phương pháp khác. Việc định giá đất được tiến hành bằng cách so sánh trực tiếp tài sản đất đó với mảnh đất tương tự đã được bán để tìm ra giá trị của nó từ các giao dịch trước đó. Tuy nhiên khi sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất cũng gặp nhiều khó khăn đó là số lượng các mảnh đất được giao dịch có đặc điểm tương tự là rất ít dẫn đến thiếu thông tin cho quá trình định giá. Nhà định giá phải là người có trình độ cao trong việc xác định sự khác nhau giữa các mảnh đất. Có như vậy mới có thể tìm ra giá trị tương đối chính xác của mảnh đất cần định giá khi sử dụng phương pháp này. Do đó, phương pháp so sánh thường được sử dụng trong điều kiện thị trường chuyển nhượng đất đai hoạt động lành mạnh, các thông tin liên quan đấn mảnh đất được cập nhật thường xuyên và có nhiều mảnh đất có đặc điểm tương tự nhau. *Phương pháp giá trị còn lại: Đây là phương pháp được sử dụng trong trường hợp căn cứ vào khả năng phát triển của tài sản nhà đất trong tương lai. Khi sử dụng phương pháp này nhà định giá phải tính toán, phân tích xem khả năng phát triển của tài sản nhà đất trong tương lai như thế nào? Phương pháp này để tính giá trị đất đấu thầu. Giá trị đấu thầu tối thiểu sẽ bằng giá trị của đất cộng với giá bồi thường giải phóng mặt bằng và mặt đâù tư cơ sở hạ tầng trên đất. Như vậy sau khi tính các chi phí dự kiến phát triển và lợi nhuận định mức, phần giá trị còn lại là giá trị của đất để đáu thầu. Nhà thầu phải dự kiến được các loại chi phí phải trả cho toàn bộ mảnh đất đấu thầu, trong đó có giá trị bồi thường giải phóng mặt bằng. *Phương pháp lợi nhuân: Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả thiết giá trị của tài sản nhà đất có liên quan đến lợi nhuận thu được do sử dụng tài sản nhà đất đó. Khi sử dụng phương pháp này để xác định giá trị tài sản nhà đất phải dựa trên cơ sở tính tổng giá trị lợi nhuận do tất cả các yếu tố tạo ra trong đó có yếu tố nhà đất sau đó phân chia lợi nhuận tương ứng giữa các yếu tố. Từ khoản lợi nhuận tương ứng với tài sản nhà đất tạo ra có thể tính được giá trị tài sản nhà đất đó. Phương pháp này chỉ dùng để tính giá trị thực tế nhà đất, không phù hợp cho định giá bồi thường giải phóng mặt bằng. *Phương pháp đầu tư: Phương pháp này dựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và giá trị của vốn có mối liên hệ với nhau. Khi biết thu nhập hay giá trị hàng năm do tài sản nhà đất tạo ra dựa vào phương pháp tính chuyển gía trị của đồng tiền ta có thể tính được giá trị vốn ban đầu của tài sản nhà đất đó. Phương pháp này được sử dụng trong trường hợp tài sản nhà đất có thể tạo ra thu nhập hàng năm. Phương pháp này áp dụng trong các trường hợp mua đất, thuê đất để kinh doanh. Giá mua hoặc thuê phải bao gồm cả giá bồi thường giải phóng mặt bằng. 2.2.3. Thành lập cơ quan định giá nhà đất. Cùng với việc thừa nhận việc xác định giá đất là một nghề và cho phép sử dụng các phương pháp xác định giá đất khác nhau để định giá bồi thường thiệt hại Nhà nước cần phải thành lập cơ quan định giá bất động sản. Có như vậy mới bảo đảm thực hiện tốt được hai giải pháp nêu trên. Cơ quan định gía là cơ quan có trách nhiệm thực hiện định giá đất một cách thường xuyên theo từng thời điểm, từng vị trí đặc biệt là phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế tại địa phương ( tức giá thị trường) để áp dụng khi bồi thường. Để bảo đảm cơ quan định giá nhà đất hoạt động đuợc hiệu quả cần phải ban hành quy định về tổ chức ngành định giá. Theo đó ngành định giá nên được tổ chức như sau: -Cấp Trung ương có Trung tâm định giá quốc gia: Trung tâm này có nhiệm vụ điều phối giá nhà đất trên phạm vi cả nước. Chỉ đạo về chuyên môn nghiệp vụ đối với các cơ quan định giá cấp dưới. Là cơ quan có chức năng tham mưu, giúp việc cho Chính phủ đồng thời chịu trách nhiệm trước và Chính phủ về công tác định giá đất trên phạm vi cả nước. -Thành lập các Ban định giá nhà đất trực thuộc UBND cấp tỉnh: Ban này có chức năng tham mưu giúp việc cho UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc TW trong việc đưa ra các quyết định có liên quan đến giá nhà đất, đồng thời chịu trách nhiệm trước UBND cấp tỉnh về các hoạt động có liên quan đến giá nhà đất. Ban định giá cấp tỉnh phải chịu sự giám sát về chuyên môn, nghiệp vụ của Trung tâm định giá quốc gia. *Hoạt động của ngành định giá: Để cho công tác xác định giá đất có hiệu quả cao, hoạt động ngành định giá nên được tiến hành như sau: -Các ban định giá cấp tỉnh cử các nhà định giá viên thường xuyên đi làm công tác định giá đất ở các cơ sở. Có như vậy mới đảm bảo tính thời điểm của giá đất, sau khi thu thập, xác định được giá đất ở các vùng, địa bàn thuộc tỉnh quản lý, các nhà định giá đất gửi các thông tin có liên quan đến giá đất ở từng vùng về Ban định giá và Trung tâm định giá quốc gia. Sau khi xem xét, Trung tâm định giá và Ban định giá tổ chức công khai giá đất trong từng thời kỳ nhất định, có như vậy mới đảm bảo tính chính xác của giá đất, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng. 2.2.4. Đào tạo cán bộ định giá đất. Để tạo điều kiện thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng nói chung và công tác xác định giá đất nói riêng bên cạnh những giải pháp nêu trên, yêu cầu đặt ra là phải có một đội ngũ các nhà định giá có tay nghề chuyên môn, nghiệp vụ vững vàng. Đây là những nhân tố giữ vai trò quan trọng trong việc đưa ra được giá trị chính xác của mảnh đất. Tuy nhiên hiện nay ở nước ta do định giá nhà đất là công tác hết sức mới mẻ cho nên các nhà định giá vừa thiếu về số lượng và yếu về chất lượng. Yêu cầu là phải đào tạo đội ngũ cán bộ định giá bất động sản có trình độ chuyên môn vững vàng. Muốn vậy cần phải thực hiện một số việc sau: -Mở các chuyên ngành đào tạo các nhà định giá bất động sản trong các trường đại học. Các chuyên ngành đào tạo này có nhiệm vụ trang bị những kiến thức chuyên môn, nghiẹp vụ cho các học viên để đảm bảo sau khi tốt ngiệp các học viên có thể trở thành các nhà định giá... -Mở rộng quan hệ hợp tác với các nước tiên tiến trên thế giới trong việc đào tạo các cán bộ định giá bất động sản. Một thực tế hiện nay ở Việt nam là chúng ta hầu như không có các chuyên gia về định giá bất động sản. Công tác định giá bất động sản nói chung, giá đất nói riêng mới chỉ ở khâu chập chững. Do vậy việc tự lập trong việc đào tạo cán bộ định giá sẽ gặp nhiều khó khăn hơn nữa sẽ không đảm bảo về chất lượng cho đội ngũ cán bộ định giá. Chính vì vậy mở rộng quan hệ hợp tác với các nước trong việc đào tạo cán bộ định giá là việc cấp bách cần phải thực hiện. Điều đó sẽ giúp chúng ta đào tạo ra được các nhà định giá có trình độ chuyên môn cao, đáp ứng nhu cầu hiện tại về xác định giá đất Kết luận 1.Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng nói chung, xác định giá đất bồi thường thiệt hại nói riêng trên địa bàn Huyện Từ Liêm – Thành phố Hà Nội trong thời gian vừa qua còn nhiều khó khăn, vướng mắc. Giá đất bồi thường thiệt hại được xác định chưa chính xác, chưa phản ánh hết giá trị thực tế của đất đai đã gây ra không ít khó khăn phức tạp trong quá trình giải phóng mặt bằng. Tình trạng đó có nguyên nhân cơ bản là thiếu phương pháp xác định giá đất hợp lý, những quy định của Nhà nuớc về xác định giá đất bồi thường thiệt hại không phù hợp, thiếu đội ngũ các nhà định giá đất chuyên nghiệp. Vì vậy việc nghiên cứu các giải pháp xác định giá đất bồi thường thiệt hại là một yêu cầu khách quan, có tính bức xúc. 2.Việc xác định giá đất bồi thường thiệt hại dựa trên khung giá đất cố định do Nhà nước ban hành những năm qua đã thể hiện sự bất hợp lý, không phù hợp với tình hình mới về giá đất trong chuyển dịch theo qutỹ đạo cơ kinh tế thị trường. Sự bất hợp lý đó chỉ được giải quyết bằng cách thay đổi các quy định về xác định giá đất, cho phép sử dụng những phương pháp xác định giá đất mới vào việc xác định giá đất bồi thường thiệt hại. 3.Việc đổi mới phương pháp xác định giá đất bồi thường thiệt hại phải dựa trên cơ sở, thực trạng cũng như những khó khăn, vướng mắc trong công tác xác định giá hiện đang được áp dụng và phải được tiến hành đồng bộ với các giải pháp khác. Việc đưa ra các phương pháp xác định giá bồi thường thiệt hại là rất quan trọng và cấp bách nhưng không vì thế mà đổi mới với bất cứ giá nào. Vì vậy đổi mới phương pháp xác định giá đất phải gắn liền với việc nghiên cứu thực trạng hiện taị và phải gắn liền với việc đào tạo cán bộ định giá cũng như hình thành các cơ quan định giá đất. 4.Xác định giá đất bồi thường thiệt hại theo nội dung và các giải pháp mà chuyên đề đã đưa ra sẽ mang lại hiệu quả cao, đánh giá chính xác được giá trị thực tế của đất đai, đảm bảo kết hợp hài hoà về lợi ích cho người dân có đất bị thu hồi, chủ đầu tư và Nhà nước, góp phần tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng và do đó thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế xã hội của Thành phố Hà Nội nói chung và Huyện Từ Liêm nói riêng. Tài liệu tham khảo GS. TSKH Lê Đình Thắng: Quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở – NXB Chính trị Quốc gia. PGS. TS Ngô Đức Cát: Kinh tế tài nguyên đất – NXB Nông nghiệp. GS. TSKH Lê Đình Thắng: Nguyên lý thị trường nhà đất – NXB Chính trị Quốc gia. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản – NXB KHKT Hà nội-2000. Nghị định số 22/1998/NĐ - CP ngày 24/4/1998. Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994. Hiến pháp 1992. Quyết định 3519/QĐ - UB ngày 12/9/1997 của UBND Thành phố Hà Nội. Quyết định số 20/1998/QĐ - UB ngày Thông tư số 145/1998/TT – BTC ngày 4/11/1998 của Bộ Tài Chính. Tạp chí Địa chính số 2 năm 2000. Tạp chí Tài chính số Hội thảo giá đất - Năm 2001 Mục lục Trang