Chuyên đề Thực trạng và hiệu quả đầu tư của công ty phát triển đô thị mới tại Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị-Bộ Xây Dựng

hủ quy hoạch, kiến trúc và các quy định hiện hành của Nhà nước. 1.3.2. Tiến độ thực hiện dự án. Dự án được tiến hành khởi công xây dựng vào tháng 1/1997 và kết thúc vào cuối năm 2000. Tiến độ thực hiện các công việc chính thể hiện qua bảng 8. Bảng 8 ở đây tiến độ khởi công xây dựng các công việc được sắp xếp theo thứ tự thời gian tăng dần. Các công việc đều được tiến hành khởi công ngay sau khi thực hiện giải phóng mặt bằng xong. Riêng việc thi công đường các loại được xây dựng trước để phục vụ việc vận chuyển nguyên vật liệu cho dự án. Công tác đền bù giải phóng mặt bằng được tiến hành rất nhanh chóng là do Tổng công ty đã biết kết hợp với chính quyền địa phương tổ chức đền bù cho nhân dân hợp lý và tạo điều kiện chuyển nghề cho người dân bị thu hồi đất vì thế đã không làm chậm tiến độ thi công của dự án và góp phần tạo điều kiện cho dự án hoàn thành đúng kế hoạch. Các công việc được sắp xếp theo một kế hoạch thời gian rất khoa học, đảm bảo cho các công việc được thực hiện đồng bộ mà vẫn không gây tình trạng khi thì nhàn rỗi, khi thì quá dồn dập. Góp phần cho việc quản lý dự án được thuận lợi và hiệu quả thực hiện đầu tư sẽ cao hơn. 1.3.3. Nguồn vốn đầu tư và kế hoạch phân bổ vốn cho từng năm. a) Nguồn vốn cho dự án Vốn đầu tư của dự án được huy động từ nhiều nguồn khác nhau: - Nguồn vốn do Ngân sách Nhà nước cấp: Đây là dự án thành phần đợt I của dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm được Nhà nước giao cho Tổng công ty xây dựng. Hơn nữa là một doanh nghiệp Nhà nước nên các dự án của Tổng công ty thực hiện đều được Nhà nước cấp một phần vốn Ngân sách. Tuy nhiên do Ngân sách Nhà nước có hạn và còn phải chi phí cho nhiều việc khác nên vốn cấp cho Chủ đầu tư cũng không nhiều, mà Chủ đầu tư phải tự huy động thêm để đảm bảo cho dự án. ở đây vốn Ngân sách nhà nước cấp chỉ được 28.636 triệu đồng bằng 20,21% tổng vốn đầu tư. Tuy không nhiều nhưng nó có vai trò rất quan trọng đối với dự án, giúp cho Chủ đầu tư nhanh chóng giải quyết dứt điểm những công việc ban đầu của dự án trong khi các nguồn vốn khác chưa kịp huy động được. - Vốn tự có của Chủ đầu tư: Nếu so với tổng vốn đầu tư của dự án thì vốn tự có là tương đối thấp, nhưng vì đây là một dự án lớn đòi hỏi lượng vốn rất lớn. Nếu bắt Chủ đầu tư phải có vốn đối ứng lớn thì chắc chắn dự án sẽ không thể được thực hiện. Điều quan trọng là ở chỗ Chủ đầu tư phải biết huy động thêm được vốn để đảm bảo cho dự án được thực hiện thành công. - Vốn huy động từ khách hàng: Tổng công ty đã huy động được phần lớn vốn góp trước của mọi tổ chức và cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế có nhu cầu về nhà ở, đất ở, đất xây dựng các công trình chuyên dụng ngay từ khi triển khai dự án để thực hiện đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Do có uy tín lớn trong lĩnh vực phát triển nhà và đô thị và có biện pháp vận động thích hợp nên đã huy động được 50.464 triệu đồng chiếm tỉ trọng khoảng 35,26%. Nguồn vốn này có ưu điểm là lãi suất thấp (tính bằng lãi suất tiền gửi Ngân hàng 11%) nên giảm bớt được một khoản chi phí trả lãi vay cho Tổng công ty. - Nguồn vốn vay: Tổng công ty đã phải vay Ngân hàng 20 tỷ đồng với lãi suất tín dụng thương mại (1,25%/tháng) trong thời hạn 2,5 năm kể từ tháng 1/1997 đến tháng 6/1999. Ngoài ra Tổng công ty có tổ chức phát hành trái phiếu công trình qua kho bạc Nhà nước 30 tỷ đồng (chi tiết trong bảng 2). b) Kế hoạch phân bổ vốn. Trong dự án có rất nhiều công việc phải làm nhưng được phân ra thành những hạng mục chính sau: - Công tác đền bù giải phóng mặt bằng: Thực hiện công việc này rất phức tạp, liên quan đến nhiều tài sản trong khu đất nên khó tính toán chính xác lượng vốn cần thiết, nhưng cũng cần lượng vốn rất lớn ngay từ ban đầu khoảng 33.300 triệu đồng bằng 23,27%. Trong đó bao gồm các công tác đền bù sau: + Đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp. + Hỗ trợ đào tạo chuyển nghề. + Đền bù công tôn tạo và thiệt hại hoa màu. + Đền bù di chuyển mồ mả + Đền bù, phá dỡ di chuyển vật kiến trúc. + Đền bù cây cối . + Hỗ trợ xây dựng hệ thống hạ tầng cho địa phương và chuyển dịch cơ cấu kinh tế hộ gia đình. + Đền bù khác. - Xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và nhà ở: Đây là phần việc chính của dự án và chiếm phần lớn lượng vốn đầu tư (khoảng 40,23% tổng vốn đầu tư tương đương 57.580 triệu đồng). Phần này bao gồm các hạng mục công trình cụ thể như sau: + San nền. + Hệ thống thoát nước mưa. + Hệ thống thoát nước bẩn. + Hệ thống cấp nước. + Hệ thống cấp điện. + Xây dựng nhà chung cư. + Cây xanh. - Xây dựng hệ thống hạ tầng xã hội: Ngoài các công trình thuộc về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, các công trình nhà ở, biệt thự…dự án còn có các công trình hạ tầng xã hội như: Như nhà trẻ, trường học, trụ sở hành chính cấp phường, công trình công cộng và văn hoá tổng hợp… Để thực hiện những hạng mục này cần phải có lượng vốn chiếm khoảng 14,19%, bằng 20,3 tỷ đồng. - Ngoài ra còn có phần vốn cho việc phục vụ dự án và một số chi phí khác chiếm khoảng 15,32% hay bằng 21,92 tỷ đồng. Các chi phí cho việc phục vụ dự án bao gồm: + Chi phí chuẩn bị đầu tư, khảo sát thiết kế... + Chi phí quản lý, tiếp thị, quản cáo… + Chi phí duy tu bảo dưỡng. + Chi phí dự phòng. + Chi phí khác. Việc phân bổ vốn đầu tư cho từng năm dược dựa trên cơ sở phân bổ chi phí theo đặc điểm và tiến độ thi công đối với từng hạng mục công trình. Riêng phần vốn cho phục vụ dự án dược dựa trên tính toán và kinh nghiệm phân bổ cho từng năm với các hệ số như sau: Năm 1997 1998 1999 2000 Hệ số 0,085 0,367 0,315 0,233 Chi tiết việc phân bổ vốn thể hiện qua bảng 9 Bảng9 2. Hiệu quả đầu tư của dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm. * Xét về mặt hiện vật. Dự án hoàn thành đã có được kết quả rất lớn, đóng góp cho thành phố một khu đô thị mới đồng bộ cả về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Để thấy rõ hơn về kết quả hoạt động đầu tư đạt được ta cần xem xét năng lực phục vụ tăng thêm trực tiếp của dự án thông qua bảng 10. * Xét về mặt giá trị được thể hiện qua một số chỉ tiêu sau: - Tài sản cố định huy động (F): ở đây chi phí phục vụ dự án không được tính vào giá trị tài sản cố định huy động vì phần chi phí này không làm tăng giá trị tài sản cố định. F = Ivo - C F = 143.100 - 21.920 = 121.180 triệu đồng - Hệ số huy độngTSCĐ của dự án (k). k = F = 121.180 = 0,847 Iv0 143.100 Như vậy cứ 1 đồng vốn bỏ ra thì có 0,847 đồng giá trị TSCĐ được huy động vào nền kinh tế. - Vốn đầu tư thực hiện của một đơn vị tài sản cố định huy động (iv): iv = Iv0 = 143.100 = 1.181 F 121.180 Cho biết để tạo ra 1 đồng giá trị TSCĐ thì phải đầu tư 1,181 đồng vốn. Chỉ tiêu kết quả mới chỉ phản ánh được mặt lượng. Muốn nghiên cứu về mặt chất của quá trình đầu tư ta cần phải xem xét đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án. Bảng10 2.1. Hiệu quả tài chính. Đánh giá hiệu quả tài chính sẽ cho biết những lợi ích trực tiếp của dự án đem lại cho Chủ đầu tư. Các chỉ tiêu chính phản ánh hiểu quả tài chính của dự án bao gồm: Thu nhập thuần (NPV), hệ số hoàn vốn nội hệ (IRR), thời hạn thu hồi vốn đầu tư (T), tỷ suất sinh lời vốn đầu tư (RR)… Để tính toán các chỉ tiêu này ta dựa vào lãi suất trung bình của các nguồn vốn đầu tư. Đối với vốn Ngân sách Nhà nước, lãi suất được tính bằng tỷ suất thu trên vốn được Nhà nước quy định là 6%/năm. Vốn tự có của Tổng công ty cũng được tính bằng 6%/năm, vì đây là doanh nghiệp Nhà nước nên vốn tự có của doanh nghiệp cũng được coi nhưlà vốn Ngân sách. Lãi suất vốn vay tín dụng thương mại là 15%/năm, lãi suất phát hành trái phiếu là 12%/năm. Đối với nguồn vốn huy động từ khách hàng thì lãi suất được tính bằng lãi suất tiền gửi Ngân hàng 11%/năm. Vậy lãi suất bình quân: r = 0,2x6%+0,098x6%+0,353x11%+0,14x15%+0,21x12%=10,3% - Chỉ tiêu thu nhập thuần (NPV) Tr.đ Dự án hoàn thành sẽ đem lại cho Tổng công ty một khoản thu nhập thuần ( tính theo giá trị năm 1997) là 13.975 triệu đồng, tức là dự án hoạt động có lãi. - Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR) Theo kết quả tính toán trong bảng 11, hệ số hoàn vốn nội bộ IRR = 30,61%, cao hơn tỷ suất chiết khấu hằng năm (10,3%), nếu cộng thêm vào suất chiết khấu với mức lạm phát 4-5% thì IRR vẫn lớn hơn. Như vậy dự án có hiệu quả về mặt tài chính và đáng giá đầu tư. - Chỉ tiêu thời hạn thu hồi vốn (T): Được tính theo phương pháp cộng dồn. Các khoản lợi nhuận thuần hàng năm được quy về cùng một mặt bằng hiện tại năm 1997. Theo bảng 11, dự án thực hiện đến năm thứ 4 thì thu hồi đủ vốn và có lãi 12.992 triệu đồng, hay sau 3 năm dự án còn phải hoạt động thêm 3 tháng nữa thì mới thu hồi đủ vốn. Vậy kết quả là: T = 3 năm 3 tháng nhỏ hơn thời gian thực hiện dự án. Tức là khi hoàn thành dự án đã thu hồi đủ vốn và có lãi. - Tỷ suất sinh lời vốn đầu tư của cả đời dự án (RR). Nghĩa là, cứ 100 đồng vốn đầu tư thì tạo ra được 11,36 đồng lãi. Kết quả như vậy là thấp, nhưng vì đây là dự án phát triển đô thị mang tính lợi ích xã hội cao nên mức sinh lời của vốn không cao. Bảng11 2.2. Hiệu quả kinh tế xã hội. Dự án hoàn thành đã đem lại cho quốc gia nói chung và Thành phố Hà Nội nói riêng hiệu quả kinh tế - xã hội rất lớn, có ý nghĩa to lớn đối với chiến lược quy hoạch phát triển đô thị đến năm 2020. Dự án đã đóng góp vào Ngân sách Nhà nước thêm 48.250 triệu đồng thông bằng việc thu thuế (thúe giá trị gia tăng: 9.969 triệu đồng; thuế thu nhập doanh nghiệp: 12.370 triệu đồng) và tiền sử dụng đất, thuê đất: 25.911 triệu đồng. Cung cấp cho Thành phố một khu đô thị mới đồng bộ với giá trị hệ thống kết cấu hạ tầng là 65 tỷ đồng và đóng góp cho Thành phố 138.000 m2 sàn nhà ở các loại, đáp ứng được chỗ ở cho hơn 360 hộ gia đình, góp phần tích cực vào chương trình phát triển nhà ở quốc gia và chương trình giãn dân của Thủ đô Hà Nội. Tạo công ăn việc làm cho hơn 1000 công nhân, lao động phổ thông làm việc ttrực tiếp và gián tiếp trong dự án, với thu nhập trung bình khoảng 800 ngàn đồng. Tăng cường được kết cấu cơ sở hạ tầng của thành phố, tạo ra một khu vực dân cư đô thị hoàn chỉnh, phát triển theo đúng quy hoạch, đảm bảo vẻ đẹp kiến trúc đô thị có đầy đủ và đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, nâng cao điều kiện sống của nhân dân trong khu vực. Huy động vốn đầu tư từ nhiều nguồn nhưng được quản lý thống nhất tạo sự phối hợp đồng bộ, thực hiện nhanh gọn, góp phần đưa việc phát triển đô thị của Hà Nội vào nề nếp, trật tự, đảm bảo thực hiện mô hình mới về phát triển đô thị, thúc đẩy quá trình đô thị hoá thủ đô Hà Nội. Nâng cao năng lực thực hiện quản lý các dự án phát triển đô thị của đội ngũ cán bộ công nhân viên của Tổng công ty tạo cơ sở vững chắc để triển khai đầu tư và xây dựng hoàn chỉnh toàn bộ khu vực hồ Linh Đàm. Chương III Những định hướng và giải pháp nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả đầu tư phát triển đô thị mới tại Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và đô thị I. Những thuận lợi và khó khăn trong việc thực hiện đầu tư Trong những năm qua việc thực hiện đầu tư phát triển các khu đô thị mới tại Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị đã gặp được rất nhiều thuận lợi, đem lại những kết quả thật khả quan, nhưng bên cạnh đó cũng còn không ít những khó khăn phức tạp đòi hỏi Tổng công ty cần phải tiếp tục có giải pháp tháo gỡ, cụ thể một số thuận lợi và khó khăn như sau: 1. Thuận lợi. Được sự quan tâm chỉ đạo, giúp đỡ, hợp tác của các ngành, các cấp từ Trung ương đến địa phương có liên quan đến hoạt động sản xuất kinh doanh của Tổng công ty như: Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây Dựng, UBND Thành phố Hà Nội, Bộ Kế hoạch đầu tư, Bộ Tài chính,… UBND các quận, huyện… để Tổng công ty hoàn thành tốt nhiệm vụ của mình. - Có được sự lãnh đạo sáng suốt, đúng đắn của Đảng uỷ, Ban lãnh đạo Tổng công ty… - Có đội ngũ cán bộ đã kinh qua thực tế, kinh nghiệm và năng lực ngày càng được củng cố và nâng cao, có được sự đoàn kết thống nhất đồng lòng trong toàn bộ Tổng công ty từ Tổng Giám đốc xuống đến nhân viên, có tinh thần tự giác, năng động, sáng tạo, có trình độ năng lực có tinh thần trách nhiệm cao trong công việc, nghiêm chỉnh chấp hành mọi chủ trương đường lối của Đảng và Nhà nước. - Trải qua việc thực hiện các dự án, Tổng công ty đã đúc rút được quy trình thực hiện các dự án từ quy mô nhỏ (vài nghìn m2) đến quy mô lớn (hàng trăm ha) đúc kết được những bài học kinh nghiệm quý báu trong triển khai thực hiện dự án về phát triển nhà ở và đô thị mới. Đồng thời Tổng công ty đã xác định được vị thế của mình trong thị trường kinh doanh và phát triển nhà trong địa bàn Thành phố Hà Nội. - Tiềm lực tài chính của Tổng công ty lớn, có khả năng huy động từ nhiều nguồn vốn khác nhau với số lượng lớn. - Nhận được sự động viên khích lệ của bạn bè, đồng nghiệp, sự quan tâm ủng hộ của quần chúng nhân dân trong khu vực dự án. 2. Khó khăn. - Khó khăn chính là công tác đền bù giải phóng mặt bằng rất phức tạp, nó liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp, nhiều hộ dân, nhiều vấn đề nảy sinh trong công tác này. Giá cả đền bù theo chính sách thấp, nhất là những nơi có diện tích đất bị thu hồi lớn, các hộ sản xuất nông nghiệp không còn đất sản xuất hoặc còn rất ít, khó khăn trong việc di chuyển mồ mả nằm trong khu vực dự án đã kéo dài thời gian thực hiện dự án. Đồng thời cơ chế chính sách đền bù giải phóng mặt bằng chưa ổn định, chưa thống nhất. - Một loạt các chi phí phân bổ vào hạ tầng nhà cao tầng như: đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí các loại thuế như thuế giá trị gia tăng, các khoản thu về tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất … đã làm tăng giá trị đầu vào của 1m2 diện tích sử dụng căn hộ, khiến việc tiêu thụ bị chậm. - Một số dự án Tổng của công ty việc chi phí đầu tư xây dựng các hạng mục công trình kỹ thuật hạ tầng ngoài hàng rào dự án như cấp điện, cấp nước, thoát nước,… dùng vào mục đích chung sử dụng vốn chịu lãi suất để đầu tư, vốn xây dựng nhà chung cư cũng vay với lãi suất còn cao nên giá thành còn cao, chưa đáp ứng yêu cầu của người mua. - Trong thời gian vừa qua theo quy chế quản lý đầu tư và xây dựng việc phân cấp thẩm định thiết kế kỹ thuật và dự toán thay đổi nên hồ sơ di chuyển lại mất nhiều thời gian, gây chậm trễ cho việc khởi công một số hạng mục công trình trong kế hoạch thực hiện. - Công tác tiếp thị, tiêu thụ sản phẩm còn chưa ngang tầm với đòi hỏi của cơ chế thị trường hiện nay, việc tiêu thụ sản phẩm khó khăn do đó việc thu hồi vốn bị chậm, vốn đầu tư bị đọng lại trong khi nhu cầu về vốn lại lớn. - Lực lượng cán bộ quản lý dự án còn trẻ, chưa kiên quyết với một số trường hợp xây dựng sai phép, gây lộn xộn trong việc thi công cũng như mỹ quan chung. - Thời gian thực hiện dự án khu đô thị mới thường kéo dài, thời gian thu hồi vốn đầu tư phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan như địa điểm, cảnh quan, điều kiện hạ tầng ngoài hàng rào. - Vốn đầu tư của các dự án khu đô thị mới rất lớn, gấp nhiều lần vốn tự có của chủ đầu tư, nguồn vốn đa dạng lại không liên tục, việc tổ chức thi công các hạng mục công trình phải có sự phối hợp đồng bộ và khoa học. - Các hạng mục công trình trong dự án thuộc nhiều chuyên ngành khác nhau như giao thông, cấp nước, thoát nước, cấp điện, bưu chính viễn thông, nhà ở, văn phòng, khách sạn, trụ sở… nhưng đòi hỏi phải có sự quản lý thống nhất và toàn diện. - Lĩnh vực hoạt động sản xuất kinh doanh chính của Tổng công ty liên quan đến quỹ đất của các khu đô thị đặc biệt là của Thành phố Hà Nội. Quỹ đất này cũng hạn hẹp cho nên khó khăn cho việc tìm kiếm các dự án mới. 3. Những bài học kinh nghiệm từ thực tiễn tình hình hoạt động của Tổng công ty. Từ những kết quả đã đạt được trong thời gian qua. Tổng công ty đã rút ra được nhiều bài học kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án phát triển khu đô thị mới từ đó có những định hướng đầu tư phù hợp cho thời gian tới. Những bài học kinh nghiệm đó là: - Bài học thứ nhất rút ra được là trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Ngay trong quá trình lập và trình duyệt đề án quy hoạch chi tiết, Tổng công ty chủ động tiếp xúc với các địa phương mà dự án có liên quan để phối hợp lập phương án đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng. Xác định được rằng việc lập và thoả thuận phương án đền bù giải phóng mặt bằng là cả một quá trình khó khăn lâu dài, Tổng công ty đề ra phương châm “sống giữa lòng dân”, bám sát và nắm bắt diễn biến tư tưởng của người dân để có những giải pháp thích hợp theo từng thời điểm. Trên cơ sở những diễn biến thực tế, Tổng công ty đã vận dụng những quy định của Nhà nước và thành phố để đề xuất nhiều hình thức hỗ trợ thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng. Đây là một điều rất quan trọng và đã được chứng minh qua một dự án giai đoạn 1 của tuyến đường bao quanh hồ Linh Đàm, dự án bán đảo Linh Đàm và đặc biệt thể hiện qua dự án khu đô thị mới Định Công. Ngoài ra Tổng công ty còn phải luôn luôn quán triệt tư tưởng mềm dẻo, linh hoạt, bám sát mặt bằng và giữ được sự hoà thuận với quan điểm đảm bảo lợi ích của người dân thì việc đền bù giải phóng mặt bằng mới có kết quả tốt đẹp. - Bài học thứ hai mà Tổng công ty đúc rút được từ các dự án phát triển khu đô thị mới phải có phương thức tổ chức triển khai dự án một cách hợp lý. Với một lượng vốn khổng lồ cần phải có ngay để thực hiện việc đền bù giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng nếu không có phương thức triển khai khoa học và tạo ra tính hấp dẫn thì sẽ gặp rất nhiều khó về mặt tài chính. Từ kinh nghiệm những dự án quy mô nhỏ ở lân cận trung tâm đã thực hiện, khi triển khai các dự án quy mô lớn, ngay từ khi nhận bàn giao đất, Tổng công ty khẩn trương tổ chức thi công xây dựng toàn bộ mạng giao thông trong khu vực để tạo thành từng ô đất theo quy hoạch, đồng thời triển khai công tác tiếp thị và thu hút vốn đầu tư. Bởi vậy khi các tuyến đường đã hình thành, khách hàng muốn đầu tư xây dựng nhà ở trong khu vực dự án không những chỉ được xem từng ô đất trên bản vẽ quy hoạch mà còn có thể đến tận nơi để khảo sát tìm hiểu và lựa chọn vị trí đất phù hợp với nguyện vọng. Vì thế, mặc dù mới được khởi công vào cuối tháng 9/1999 nhưng đến nay khu đô thị mới Định Công khoảng 80% mặt bằng hạ tầng đã có khách đến ký hợp đồng và góp vốn đầu tư xây dựng nhà ở. Do việc đầu tư xây dựng khu đô thị mới phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố nguồn vốn, mặt bằng, hạ tầng ngoài hàng rào hoặc mức độ khai thác dự án. Nguồi vốn đầu tư đa dạng, không tập trung mặt bằng xây dựng có nhiều vấn đề phát sinh liên quan đến đất đai, tài sản và mồ mả của nhân dân địa phương ảnh hưởng đến tiến độ thi công các công trình, các hạng mục công trình được xây dựng đan xen với các chuyên ngành khác nhau. Nghiên cứu kỹ đặc điểm này và căn cứ vào năng lực của mình Tổng công ty đã chủ động đề xuất với Bộ Xây Dựng kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép thực hiện thí điểm việc tự thi công các công trình hạ tầng và nhà ở trong các khu đô thị mới do Tổng công ty làm chủ đầu tư. Đây là một đề xuất rất quan trọng, đến nay đã khẳng định được tính đúng đắn của mình. Cơ chế tự thi công xây dựng trong khu đô thị mới giúp cho việc điều chỉnh tiến độ thi công xây dựng từng công trình hoặc từng hạng công trình (phù hợp với tình hình thực tế, tạo điều kiện cho Tổng công ty chủ động cân đối nguồn vốn để đầu tư có trọng điểm tránh bị chồng chéo, tràn lan làm giảm hiệu quả đầu tư, đảm bảo cho việc đầu tư được thực hiện theo một quá trình khép kín với sự quản lý thống nhất và đảm bảo tiến độ chung của dự án. Một trong những yếu tố quan trọng đem lại kết quả thiết thực cho việc thực hiện dự án phát triển khu đô thị mới là công tác quản lý và dịch vụ đô thị. Công tác quản lý trong một khu đô thị mới rất đa dạng, bao gồm quản lý sử dụng đất đai, quản lý kỹ thuật xây dựng và chất lượng công trình, quản lý việc vận hành các công trình hạ tầng, quản lý việc thi công xây dựng công trình của khách hàng về mặt kiến trúc quy hoạch. Tuy nhiên để đảm bảo thực hiện xây dựng khu đô thị mới theo đúng nội dung của dự án được duyệt, cần phải kết hợp công tác quản lý với việc tạo ra và cung cấp các loại dịch vụ đô thị để hình thành các khu dân cư mới. Để thực hiện mục tiêu này, Tổng công ty đã thành lập Công ty dịch vụ tổng hợp và vui chơi giải trí với chức năng chính là tổ chức và cung cấp các loại hình dịch vụ như trồng cây bóng mát, cây cảnh, phục vụ nhu cầu vui chơi, thể thao (dịch vụ câu cá, bóng bàn, tennis, bể bơi, thể dục thể hình...) câu lạc bộ phục vụ ăn uống, giải khát... Với các hoạt động của mình theo định hướng coi trọng công tác phục vụ, Công ty đã góp phần làm cho khu vực hồ Linh Đàm xanh, sạch, đẹp bước đầu đã hình thành một điểm dân cư hấp dẫn tại khu vực dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm. Hiện nay Xí nghiệp đang triển khai các hoạt động của mình tại khu đô thị mới Định Công và mở rộng ra các dự án khác của Tổng công ty. - Bài học thứ ba: Là cần phải quan tâm một cách đúng mức đến các công trình hạ tầng ngoài hàng rào có liên quan đến khu vực dự án. Ngay trươc khi nhận bàn giao đất từ nhân dân và địa phương, Tổng công ty đã chủ động tìm hiểu những khó khăn liên quan đến mạng lưới giao thông dẫn vào khu vực dự án, hệ thống cấp điện và cấp nước sinh hoạt để giải quyết kịp thời. Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm và khu đô thị mới Định Công đều nằm trong những vị trí không thuận lợi về giao thông, điều kiện kỹ thuật ngoài hàng rào rất nghèo nàn. Khi tổ chức khởi công khu nhà ở Bắc Linh Đàm, Tổng công ty đã xúc tiến lập dự án và thoả thuận đền bù, giải phóng mặt bằng để thực hiện giai đoạn 1 của tuyến đường bao quanh hồ Linh Đàm rộng 30m để nối thông từ quốc lộ 1A vào khu vực dự án với chiều dài gần 1km. Khu đô thị mới Định Công nằm gọn trong khu vực ruộng nông nghiệp canh tác của thôn Hạ (xã Định Công), giao thông ra vào rất khó khăn, nguồn nước của thành phố không đáp ứng được việc cấp nước sinh hoạt cho dự án. Cuối năm 1996, khi việc đền bù giải phóng mặt bằng còn đang khó khăn, bế tắc, Tổng công ty vẫn quyết định đầu tư cải tạo mở rộng tuyến đường hiện có từ quốc lộ 1A và xây dựng tuyến đường Hải Âu dẫn từ đường Trường Chinh vào khu vực dự án. Vì vậy khi toàn bộ mặt bằng dự án đã được giải phóng, các tuyến đường trên không những đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc thi công san nền mà còn còn trở thành những tuyến giao thông quan trọng làm cho khu vực dự án trở nên hấp dẫn góp phần đẩy nhanh việc tiêu thụ mặt bằng hạ tầng. Và khi đối mặt với khó khăn về cấp nước, Tổng công ty chủ động đề xuất với Bộ Xây Dựng và các cơ quan quản lý chuyên ngành để đầu tư xây dựng một trạm xử lý nước sạch đủ cung cấp nước cho toàn bộ khu vực trong giai đoạn nguồn nước của thành phố còn chưa đáp ứng được. Như vậy có thể nói để thực hiện tốt các dự án phát triển khu đô thị mới cần phải có một định hướng về các giải pháp cho tất cả các giai đoạn từ lập đề án quy hoạch chi tiết, công tác tổ chức điều hành, công tác đền bù giải phóng mặt bằng đến việc triển khai xây dựng và quản lý quá trình thực hiện dự án. Các giải pháp này liên kết phối hợp chặt chẽ với nhau để phục vụ cho một kết quả cuối cùng là hình thành và phát triển các khu dân cư đô thị mới theo quy hoạch tổng thể đã được phê duyệt. II. Định hướng chung của Tổng công ty trong thời gian tới Thực hiện chỉ đạo của Bộ Xây Dựng về việc đẩy mạnh công tác phát triển nhà và đô thị, và xây dựng một tổ chức kinh doanh mạnh trong lĩnh vực này trong những năm từ 2000 - 2010, Tổng công ty xác định tiếp tục hoạt động theo định hướng đã được Tổng công ty thực hiện có hiệu quả trong thời gian qua là đầu tư phát triển, kinh doanh cơ sở hạ tầng và nhà ở theo mô hình các dự án đầu tư đồng bộ, tăng cường quy mô tổ chức của Tổng công ty kể cả về bộ máy tổ chức, con người, vốn đầu tư và cung cách quản lý, tiếp tục mở rộng kinh doanh theo chiều sâu tại Thủ đô Hà Nội, theo chiều rộng tại các tỉnh phía Bắc. Tiếp tục thực hiện tốt các dự án được giao như dự án Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Hồ Linh Đàm, Khu đô thị mới Định Công, Khu Công nghiệp Ô Cách, Khu đô thị mới Pháp Vân - Tứ Hiệp, dự án phát triển khu đô thị mới Mỹ Đình II - Từ Liêm - Hà Nội, xin thêm các dự án phát triển đô thị mới khu vực phía Tây, Tây bắc Thành phố Hà Nội. Chuẩn bị điều kiện để tham gia thực hiện các dự án lớn hơn trong các khu đô thị mới Bắc sông Hồng (Hà Nội). Hướng hoạt động của mình ra các tỉnh phía Bắc như chuỗi đô thị Miếu Môn - Hoà Lạc (Sơn Tây), Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương, Quảng Ninh, Ninh Bình, Thanh Hoá… Phấn đấu đạt tốc độ tăng trưởng thời kỳ 2001 - 2005 bình quân khoảng 15%/năm và riêng năm 2001 phấn đấu đạt các chỉ tiêu kinh tế tài chính cụ thể như sau: - Vốn sản xuất kinh doanh : 399 tỷ đồng - Doanh thu : 450 tỷ đồng - Nộp Ngân sách : 20 tỷ đồng - Hoàn thành đưa vào sử dụng 8 vạn m2 sàn nhà ở các loại. Để đạt được các chỉ tiêu trên, trong năm 2001 Tổng công ty cần phải thực hiện các công việc sau: Đối với dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm: Phải đầu tư xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Đầu tư xây dựng hàng loạt các nhà chung cư cao tầng. Hoàn chỉnh các khu công viên cây xanh... Dự án khu đô thị mới Định Công: Hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Phấn đấu hoàn thành 70% khối lượng nhà ở thấ tầng và tiếp tục đầu tư xây dựng 2 chung cư cao tầng khác. Đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng xã hội. Dự án khu đô thị mới Mỹ Đình II: Hoàn thành các thủ tục đầu tư xây dựng dự án. Tiến hành thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng. Khởi công xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật. III. Một số giải pháp và kiến nghị nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả đầu tư phát triển đô thị mới tại Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây Dựng Những kết quả của hoạt động đầu tư tại Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và đô thị đạt được trong thời gian qua đã khẳng định được mục tiêu và chiến lược của Tổng công ty đã và đang thực hiện. Trong những năm tiếp theo, nhu cầu phát triển nhà ở và đô thị rất lớn, nhiều dự án có quy mô lớn được triển khai. Từ trước tới nay, cơ chế đầu tư các dự án phát triển nhà và đô thị thực tế là cơ chế “xin-cho”. Theo xu hướng phát triển của nền kinh tế thị trường thì cơ chế “xin-cho” sẽ không thể còn tồn tại, việc tham gia của chủ đầu tư xây dựng các dự án sẽ thông qua đấu thầu. Để đảm bảo thắng thầu, liên tục có dự án thực hiện, đồng thời thực hiện tốt phương châm: Nhanh chóng kết thúc có hiệu quả các dự án đang triển khai, nhanh chóng triển khai thực hiện các dự án đã được duyệt, tích cực tìm kiếm các dự án mới thì yêu cầu đặt ra đối với Tổng công ty là phải có những giải pháp đúng đắn nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả công tác đầu tư thực hiện dự án. Đó cũng chính là một trong các điều kiện để thực hiện thắng lợi nhiệm vụ sản xuất kinh doanh năm 2001 và mục tiêu chiến lược đến năm 2010 của Tổng công ty. Sau đây là một số giải pháp của Tổng công ty nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả của đầu tư phát triển đô thị mới trong thời gian tới: 1. Phát triển các đô thị thông qua những khu đô thị mới phải được thực hiện đồng bộ hạ tầng kỹ thật và hạ tầng xã hội theo tiêu chuẩn hiện đại. Thực tế cho thấy, hiện nay điều kiện hạ tầng kỹ thuật ở Hà Nội đã trở nên quá tải không đáp ứng được với yêu cầu phát triển đô thị. Yếu tố đồng bộ không chỉ là hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện đại như giao thông, các tuyến điện sinh hoạt, điện thoại chôn ngầm, hệ thống thoát nước mưa và nước bẩn tách riêng, mà còn các công trình hạ tầng xã hội khác như nhà trẻ, trường học, bệnh viện, khu thương mại, công viên vui chơi giải trí, văn hoá thể thao, cây xanh.v.v. đảm bảo phục vụ nhu cầu sinh hoạt có chất lượng ngày càng cao của nhân dân. Các dự án khu đô thị mới Định Công, Linh Đàm đã và đang được đầu tư hoàn chỉnh các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các khu công viên cây xanh, công trình dịch vụ vui chơi giải trí, trở thành các khu đô thị mới hấp dẫn xanh, sạch, đẹp thực sự đi vào cuộc sống, được các ngành, các cấp đánh giá cao và được đông đảo nhân dân chấp nhận, không ngừng tạo được bộ mặt kiến trúc đô thị hiện đại mà môi trường cảnh quan và điều kiện sống của nhân dân trong khu vực cũng được cải thiện rõ rệt. 2. Các khu đô thị mới phải được thực hiện với một cơ cấu sử dụng đất hợp lý trong từng giai đoạn phát triển, trong đó cần phải tính đến xu hướng phát triển lâu dài. Hiện nay trong cơ cấu quy hoạch của một khu đô thị mới có nhiều loại đất với chức năng sử dụng khác nhau, ngoài đất dành cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đất công trình công cộng và các loại đất sử dụng mục đích khác, thành phần quan trọng nhất là đất ở bao gồm đất xây dựng nhà ở thấp tầng và cao tầng. Hiện nay, hiệu quả về tài chính của các dự án phát triển khu đô thị mới phụ thuộc rất nhiều vào tỷ trọng đất ở thấp tầng do tập quán và lối sống của người dân đô thị Việ Nam. Trong điều kiện diện tích đất đô thị ngày càng chật hẹp và khan hiếm, việc xây dựng các công trình kiến trúc cao tầng (trong đó có nhà ở) là xu hướng chủ yếu của đô thị hiện đại, vấn đề đặt ra là cần phải xác định một cơ cấu hợp lý giữa đất xây dựng nhà ở thấp tầng và cao tầng trong quy hoạch khu đô thị mới để vừa đảm bảo tính khả thi trong giai đoạn hiện nay vừa phù hợp với xu hướng phát triển sau này. 3. Trong việc phát triển các khu đô thị mới, cần xây dựng tập quán, lối sống đô thị hiện đại với việc sống và sinh hoạt tại công trình cao tầng. Nhà ở là một trong những cơ cấu quy hoạch quan trọng của khu đô thị mới, được xây dựng không những phải phù hợp với tập quán, lối sống của người dân Việt Nam mà còn cần phải phù hợp với xu hướng phát triển của đô thị hiện đại. Hiện nay, trong các khu đô thị mới có các loại nhà ở cao tầng và thấp tầng. Xét về hiệu quả thì nhà ở cao tầng có nhiều ưu điểm hơn như: Hiệu quả sử dụng đất cao, là giải pháp tốt nhất về mặt quy hoạch đô thị, đảm bảo việc phát triển các đô thị mang tính cộng đồng, tính xã hội cao và đặc biệt là giá thành các căn hộ chung cư thấp hơn nên có thể đáp ứng được nhu cầu nhà ở của nhiều tầng lớp dân cư, trong đó có những người có thu nhập thấp. Vì vậy, cần phải có các giải pháp thiết thực để xoá bỏ tâm lý e ngại sống trên tầng cao của người Việt Nam như giải quyết vấn đề giao thông đứng bằng việc trang bị các thang máy, thiết kế mẫu mã các căn hộ phù hợp và đặc biệt là thực hiện quản lý cung cấp các dịch vụ hàng ngày cho những người dân đến định cư tại các khu nhà cao tầng. Tính đến nay, Tổng công ty đã hoàn thành đưa vào sử dụng 1 chung cư 9 tầng tại khu nhà ở Bắc Linh Đàm với 144 căn hộ đã tiêu thụ hết, đang xây 2 chung cư 9-12 tầng tại khu đô thị mới Định Công và 1 chung cư 9 tầng tại khu nhà ở Bắc Linh Đàm đã được khách hàng đăng ký và ký hợp đồng mua hết. Trong kế hoạch phát triển từ 2001-2005 Tổng công ty đề ra mục tiêu xây dựng hàng loạt các chung cu cao tầng tại các dự án được giao với chỉ tiêu mỗi năm hoàn thành đưa vào sử dụng từ 7- 8 vạn m2 nhà ở để nhanh chóng phủ kín các dự án theo quy hoạch được duyệt. 4. Việc phát triển các khu đô thị mới phải được xây dựng kết hợp giữa tính hiện đại với việc coi trọng giữ gìn bản sắc văn hoá dân tộc. Các khu đô thị mới ở Hà Nội hiện nay hầu hết được xây dựng trên cơ sở đất nông nghiệp thuộc các huyện ngoại thành nơi thường có những công trình kiến trúc có giá trị và di tích lịch sử. Vì vậy, khi quy hoạch các khu đô thị mới cần phải có giải pháp đúng đắn để khu đô thị mới với các công trình kiến trúc hiện đại phù hợp với lối sống công nghiệp hiện đại, nâng cao giá trị của của những di tích lịch sử hoặc công trình kiến trúc cổ trong khu vực. Đây là yếu tố rất quan trọng đối với những khu đô thị mới nằm trong khu vực có nhiều công trình đình, chùa và có truyền thống văn hoá lâu đời như hồ Linh Đàm. Các công trình di tích trong khu vực hồ Linh Đàm như chùa Tứ Kỳ, chùa Linh Đàm, miếu Gàn, Đình làng Đại Từ được nghiên cứu xem xét như là một thành phần trong tổng thể của dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm và được tôn tạo góp phần tăng thêm các ưu thế về cảnh quan, khí hậu, đất đai, văn hóa truyền thống khu vực. 5. Để thực hiện phát triển các khu đô thị mới đạt hiệu quả về các mặt cần phải có biện pháp huy động mọi nguồn vốn đầu tư. Vốn đầu tư là yếu tố hết sức quan trọng và khó khăn chung cho các chủ đầu tư vì các dự án phát triển khu đô thị mới thường đòi hỏi lượng vốn đầu tư lớn. Thực tế cho thấy ngoài các nguồn vốn vay Nhà nước (ưu đãi), vay của các tổ chức tín dụng trong và ngoài nước, vốn phát hành trái phiếu, cổ phiếu…thì vốn huy động từ nhân dân là rất lớn chiếm khoảng 40% lượng vốn cần thiết cho mỗi dự án. Vì vậy việc huy động được nguồn vốn này có ý nghĩa cực kỳ quan trọng, nếu các doanh nghiệp thực hiện các dự án phát triển đô thị biết khai thác nguồn vốn này thì có thể đảm bảo thực hiện có hiệu quả các dự án. Có thể thấy được ý nghĩa của vấn đề là ở chỗ: Thực hiện các dự án phát triển khu đô thị mới một mặt đem lại hiệu quả về quy hoạch, tạo ra chỗ ở khang trang, nâng cao điều kiện sống, mặt khác kích thích tiêu dùng trong nhân dân tạo điều kiện đẩy nhanh quá trình thực hiện hoàn chỉnh các dự án, góp phần vào quá trình đô thị hoá các khu dân cư. Với một quy trình đầu tư hợp lý, mang lại lòng tin cho nhân dân, tại các dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm và khu đô thị mới Định Công, Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và đô thị đã huy động được tối đa nguồn vốn nhàn rỗi trong nhân dân để đầu tư xây dựng hạ tầng đồng bộ và phát triển nhà theo đúng quy hoạch được duyệt. 6. Cần có sự tham gia phối hợp của các cơ quan quản lý chuyên ngành. trong quá trình thực hiện các dự án phát triển đô thị mới. Sự tham gia phối hợp của các cơ quan quản lý chuyên ngành trong quá trình thực hiện các dự án phát triển đô thị mới cũng là một yếu tố hết sức quan trọng, nâng cao tính khả thi của dự án và đảm bảo việc bàn giao vận hành các hạng mục công trình khi hoàn thành. Trong một dự án khu đô thị mới có rất nhiều chuyên ngành như giao thông, cấp nước, thoát nước, cấp điện, nhà ở.v.v. với các hạng mục công trình riêng biệt đòi hỏi phải có sự phối hợp thực hiện và tham gia đầu tư của các ngành, các cấp, trong đó sự phối hợp quản lý có một ý nghĩa quan trọng. Với các bài học kinh nghiệm mà Tổng công ty đã đúc rút được qua việc thực hiện dự án, có thể thấy rõ ràng việc phát triển đô thị theo mô hình các khu đô thị mới đồng bộ kết hợp với việc cải tạo các khu đô thị cũ là hướng đi đúng đắn trong điều kiện phát triển của nước ta hiện nay. Nó đòi hỏi những chính sách hợp lý, có sự quản lý thống nhất và sự đầu tư xây dựng đồng bộ hiện đại theo xu hướng thời đại kết hợp với việc bảo tồn, coi trọng và phát huy những bản sắc văn hoá, truyền thống dân tộc. 7. Giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án. Hiện nay, đối với các dự án phát triển nhà và đô thị, yếu tố chủ yếu tác động ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ thực hiện dự án là công tác thoả thuận đền bù giải phóng mặt bằng. Xác định được vấn đề này Tổng công ty cần phải tập trung nhân lực, trí lực vào công việc này. Về mặt bản chất, việc đền bù giải phóng mặt bằng không chỉ là giải quyết các mối quan hệ kinh tế vốn đã rất phức tạp và nan giải mà còn liên quan đến một loạt các vấn đề pháp lý và chính sách xã hội như: quyền sở hữu cá nhân, việc làm, môi trường sống, sự công bằng và sự hài hoà giữa các nhóm lợi ích. Do đó công tác đền bù giải phóng mặt bằng vừa cần có sự thận trọng vừa đòi hỏi các giải pháp toàn diện, đồng bộ cả từ góc độ pháp lý lẫn thực tiễn mà có thể quy tụ thành các nhóm giải pháp sau: - Nâng cao hiệu quả công tác đánh giá và lập các phương án tiền khả thi các dự án có đền bù giải phóng mặt bằng: các mức đánh giá, các cuộc khảo sát thực tế địa bàn nhằm xây dựng chỗ ở mới, chính sách tạo việc làm,… phải được xem xét một cách kỹ lưỡng thông qua các Hội đồng chuyên gia. Nên đầu tư một phần thích đáng chi phí của dự án cho phần việc này; Chuẩn bị đầy đủ cơ sở vật chất để phục vụ cho việc đền bù và tái định cư. Vấn đề chuẩn bị quỹ đất ở và nhà ở đủ điều kiện hạ tầng cho các đối tượng phải di chuyển là vấn đề quan trọng quyết định kết quả đền bù giải phóng mặt bằng; Các phương án đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng khu định cư mới, đào tạo chuyển nghề tạo việc làm cho người dân có đất bị thu hồi phải là một phần bắt buộc của một dự án và phải trình cơ quan có chức năng của Thành phố phê duyệt. - Coi trọng các phương thức hỗ trợ tài chính: Khuyến khích các cơ sở thuộc diện phải di chuyển hiện đang sử dụng vị trí thuận lợi cho kinh doanh dịch vụ có giá đất cao, tổ chức đấu thầu, thương lượng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các đối tác khác nhằm tạo kinh phí thích đáng hỗ trợ cho các cơ sở di chuyển; Đối với các hộ làm nông nghiệp cần được thông báo sớm kế hoạch đền bù giải phóng mặt bằng, các hộ này định hướng lại trong công tác và hình thành các công việc mới. Hỗ trợ đào tạo nghề, đặc biệt khơi dậy các nghề truyền thống. Ưu tiên tuyển dụng các đối tượng này trong các chương trình việc làm của Tổng công ty. - Phát huy vai trò của các tổ chức quần chúng, lôi cuốn cộng đồng tham gia vào công tác đền bù giải phóng mặt bằng: quán triệt nguyên tắc công khai hoá và dân chủ hoá các phương án đền bù đền bù giải phóng mặt bằng để mọi đối tượng có liên quan đến đều biết, thống nhất tránh so bì thắc mắc và tiêu cực; Tiến hành các điều tra xã hội học đối với các dự án lớn, tiến hành phỏng vấn hộ gia đình trong khu vực sẽ tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng, đồng thời tổ chức các cuộc gặp gỡ giữa chủ dự án các cấp, các ngành với nhân dân; Phát huy vai trò của các Hội trong công tác vận động quần chúng như Hội phụ nữ, Hội cựu chiến binh… của các địa phương có đất bị thu hồi. Thực hiện phương châm "Sống giữa lòng dân" bám sát và nắm vững tư tưởng của người dân để có giải pháp thích hợp theo từng thời điểm. Trên cơ sở những diễn biến thực tế để vận dụng những quy định của Nhà nước và Thành phố để đề xuất các hình thức hỗ trợ khi thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng. Đối với giai đoạn thi công xây lắp, để đảm bảo thực hiện đúng tiến độ đề ra thì phải lựa chọn thông qua đấu thầu các đơn vị thi công có trình độ năng lực và tiềm lực kinh tế lớn, với thiết bị thi công hiện đại đảm bảo thi công đúng chất lượng, đúng yêu cầu kỹ thuật, không bị phá bỏ làm lại,… đồng thời phải có đủ nguồn vốn để thanh toán kịp thời các hạng mục công trình, giám sát liên tục chặt chẽ và nghiệm thu kịp thời. Ngoài ra việc điều phối công việc giữa các đơn vị thi công các hạng mục công trình cũng được quan tâm và chỉ đạo khoa học nhằm giảm sự chồng chéo công việc gây chậm tiến độ, tập trung nguồn lực cho các công việc ưu tiên,… 8. Tăng cường công tác quản lý đánh giá xây dựng công trình. Giá thành sản phẩm xây dựng là một trong những vấn đề nóng bỏng, nhất là trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường thì vấn đề này càng trở nên phức tạp và sôi động. Việc giảm giá thành xây dựng thông qua việc lập dự toán và xét duyệt dự toán. Việc lập dự toán phải được lập chính xác, có căn cứ. Đồng thời việc thẩm định dự toán cũng phải là người có trình độ năng lực, có tinh thần trách nhiệm, để đảm bảo chi phí theo đúng quy định của Nhà nước ban hành, chống thất thoát, lãng phí. Đồng thời việc tổ chức đấu thầu cũng là một hình thức làm giảm giá thành. Thông qua đấu thầu, các nhà thầu muốn thắng thầu phải tính toán, huy động mọi khả năng, tiềm tàng, áp dụng công nghệ hiện đại, tiên tiến, phương pháp quản lý khoa học để giảm giá thành, đảm bảo tính cạnh tranh. Thông qua đấu thầu, có những gói thầu có thể giảm hàng chục phần trăm giá thành so với dự toán ban đầu. Như vậy, chủ đầu tư đã thành công trong việc quản lý giá xây dựng thông qua công tác đấu thầu. Tuy nhiên, việc xét chọn thầu phải cần chú ý kiểm tra, tính toán thẩm định kỹ trách tình trạng giảm giá thành làm giảm theo chất lượng và tăng thời gian thi công công trình. Ngoài ra, trong ký kết hợp đồng và giám sát thi công phải chú ý tránh tình trạng khối lượng công việc phát sinh lớn so với dự toán, so với hợp đồng. Một số giải pháp từ các cơ quan quản lý Nhà nước. - Cần phải đơn giản hoá các thủ tục đầu tư. Vấn đề đơn giản thủ tục đầu tư không phải là soạn thảo văn bản mới mà là tổ chức công việc tốt hơn. Với nhận thức về sự tồn tại của mỗi cơ quan nằm trong hệ thống tổ chức Nhà nước, trước hết là nhằm hỗ trợ, phục vụ rồi sau đó mới là thực hiện kiểm tra việc thi hành pháp luật. - Trong định hướng phát triển, Nhà nước cần xác định rõ phát triển nhà ở và đô thị là lĩnh vực quan trọng nhằm đáp ứng mục tiêu quy hoạch tổng thể của Nhà nước, nâng cao mức sống cho nhân dân về lĩnh vực nhà ở, nghỉ ngơi, vui chơi, môi trường sinh thái… Trong những năm qua vốn đầu tư cho lĩnh vực này còn hạn chế ảnh hưởng không nhỏ đến tiến trình đô thị hoá phục vụ công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. Vậy Nhà nước cần ưu tiên hơn nữa vốn và công nghệ cho lĩnh vực phát triển này tạo bộ mặt đô thị khang trang, tăng vị thế của đất nước. - Các Dự án phát triển khu đô thị mới có một yếu tố quan trọng đó là tính vùng. Các hạng mục công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội của một khu đô thị mới phải phù hợp với mạng lưới hạ tầng cuả Thành phố nói chung và của khu vực xung quanh nói riêng. Hơn nữa, khi kết thúc Dự án, toàn bộ hạng mục công trình này được bàn giao không bồi hoàn cho Thành phố, các cấp có thẩm quyền cần chỉ đạo các cơ quan quản lý chức năng chuyên ngành phối hợp chặt chẽ với chủ đầu tư trong quá trình thực hiện Dự án để tạo điều kiện thuận lợi cho việc làm các thủ tục có liên quan đến nhà ở, đất đai và công tác bàn giao sau này. Đặc biệt cần có giải pháp thực hiện giao quyền sử dụng đất cho các hộ dân đóng góp đầu tư hạ tầng để xây dựng nhà ở trong điều kiện Dự án chưa được phủ kín toàn bộ theo qui hoạch. - Để tạo điều kiện phát triển các khu đô thị mới đồng bộ và nhanh chóng theo qui hoạch chung, Nhà nước và Thành phố cần quan tâm đầu tư phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào, đặc biệt là các tuyến đường giao thông chính. Đồng thời nhằm tạo sự hấp dẫn của dự án, góp phần đẩy nhanh tốc độ tiêu thụ và nâng cao giá trị sử dụng của các công trình trong dự án. Đối với các công trình kỹ thuật hạ tầng ngoài hàng rào Dự án này (như cấp điện, cấp nước, thoát nước, đường giao thông,…) Nhà nước cần cấp đủ và kịp thời nguồn vốn ngân sách cho chủ đầu tư Dự án theo qui hoạch và Dự án đã được duyệt (hiện nay, nguồn vốn này là vốn do chủ đầu tư tự đi vay). - Đối với các công trình hạ tầng xã hội như nhà trẻ, trường học, trụ sở chính quyền cấp Phường trong khu vực Dự án: Khi công trình nhà ở và công trình công cộng được xây dựng trong khu đô thị mới, cần phải có các công trình hạ tầng xã hội để phục vụ. Các công trình này là một trong những yếu tố quan trọng để thu hút dân cư trong các khu vực trung tâm Thành phố. Phần vốn đầu tư cho các công trình này là phần tiền sử dụng đất chủ đầu tư được chậm nộp, phần tiền này thường không đủ để xây dựng các công trình hạ tầng xã hội. Nhà nước và Thành phố nên bổ xung phần còn thiếu bằng nguồn vốn ngân sách. - Về công tác đền bù giải phóng mặt bằng: Ngoài các khoản kinh phí đền bù và hỗ trợ theo qui định của Nhà nước và Thành phố, cho phép chủ đầu tư được căn cứ vào hiệu quả của Dự án để áp dụng hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, cơ cấu kinh tế cho các địa phương và cho những hộ dân có đất canh tác bị thu hồi để thực hiện các Dự án phát triển các khu đô thị mới; Chính phủ cần có sự điều chỉnh giá đền bù cho phù hợp hơn nữa; Lập cơ quan Thành phố chuyên trách với các tổ công tác cần thiết cho việc giải phóng mặt bằng trên toàn Thành phố. Cơ quan này có trách nhiệm thống nhất và trực tiếp giúp, hướng dẫn và triển khai các dự án giải phóng mặt bằng, từ khâu khảo sát thẩm định giá trị đất, xây dựng khu tái định cư cho đến khi hoàn tất yêu cầu giải phóng mặt bằng của Dự án; Gắn kết trách nhiệm giải phóng mặt bằng với nhiệm vụ chung cuả các quận huyện, phân cấp rõ trách nhiệm các cơ quan chức năng, xây dựng chế độ phụ cấp hợp lý; Xúc tiến qui hoạch chi tiết các quận, huyện, xã, phường; Chủ động và kiên quyết phòng ngừa "nhảy dù" lấn chiếm đất công rồi đòi đền bù, nhằm trục lợi cá nhân và gây mất trật tự, cảnh quan đô thị, mất sự tôn nghiêm của pháp luật; Cho phép các cơ sở phải di chuyển vay vốn với lãi suất ưu đãi, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đầu tư công nghệ, xây dựng cơ sở kỹ thuật hạ tầng mới. Đối với các công nhân của các cơ sở di chuyển, có thể hỗ trợ tài chính theo cách phù hợp thời gian chuyển đổi; Có chế độ miễn giảm các loại thuế vài năm đầu cho các cơ sở di chuyển (có thể từ 3 đến 5 năm); Cho vay tín dụng ưu đãi để các hộ di chuyển xây nhà mới và thế chấp bằng chính ngôi nhà mới này; Tạo niềm tin của quần chúng đối với chủ trương và chính sách của Nhà nước thông qua giải quyết dứt điểm những khiếu nại của nhân dân, kiên trì xử lý nghiêm minh các trường hợp lợi dụng chính sách của Nhà nước để trây ỳ trục lợi, thông tin rộng rãi chủ trương chính sách, các vấn đề cá nhân, các địa chỉ, điện thoại liên quan đến công tác và quá trình giải phóng mặt bằng trên các kênh và phương tiện thông tin đại chúng của Thành phố, quận, huyện, phường, xã. IV. Một số kiến nghị Để tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các dự án phát triển đô thị nói chung và phát triển khu đô thị mới nói riêng. Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và đô thị xin nêu một số kiến nghị như sau: Chính phủ nghiên cứu và ban hành Nghị định về khu đô thị mới, tạo thành hành lang pháp lý để các dự án phát triển đô thị được thực hiện đúng theo hướng và đạt được mục tiêu đề ra. Nhà nước cần có chính sách giúp các chủ đầu tư nhằm triển khai đồng bộ các dự án như bố trí vốn đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng xã hội, các công trình nhà ở cao tầng, xác định quy trình, trách nhiệm của các cơ quan có liên quan trong việc tiếp nhận các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội từ các chủ đầu tư khi dự án kết thúc, có kế hoạch triển khai kịp thời các công trình hạ tầng đầu mối và hạ tầng ngoài hàng rào phục vụ các khu đô thị mới. Với ý nghĩa quy hoạch phải đi trước một bước, các cơ quan chức năng nhanh chóng thực hiện và phê duyệt quy hoạch chi tiết các quận, huyện, các khu đô thị mới trên cơ sở quy hoạch tổng thể đã được duyệt, thông báo công khai các chủ đầu tư đăng ký thực hiện nếu được chấp thuận sẽ lập dự án khả thi không phải thoả thuận với địa phương. Để thực hiện tốt việc xây dựng nhà ở cao tầng theo quy hoạch được duyệt, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho đại đa số nhân dân có mức thu nhập trung bình và thấp, Nhà nước có chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư vay vốn để đầu tư xây dựng nhà ở chung cư cao tầng hoặc cho nhân dân vay tiền mua căn hộ chung cư theo hình thức trả góp với lãi suất đặc biệt ưu đãi, kể cả hỗ trợ lãi suất thời gian trả vốn tối thiểu là 10 năm để những người có thu nhập thấp có điều kiện cải thiện nhà đồng thời tạo tâm lý yên tâm cho chủ đầu tư mạnh dạn xây dựng các chung cư cao tầng trong các khu đô thị mới. Kết luận Trên đây là những cơ sở lý luận, thực trạng và một số giải pháp nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả đầu tư phát triển đô thị mới tại Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị- Bộ Xây Dựng. Thông qua việc nghiên cứu đề tài này, đã giúp tôi có thêm được những kiến thức và kinh nghiệm bổ ích về lĩnh vực đánh giá hiệu quả dự án đầu tư phát triển đô thị mới. Qua nghiên cứu chuyên đề này, chúng ta nhận thấy việc đánh giá hiệu quả đầu tư là rất cần thiết đối với mỗi công cuộc đầu tư. Thời kỳ đầu mới thực hiện các dự án, Tổng công ty còn gặp không ít những khó khăn, bất cập. Nhưng với sự mạnh dạn và đầu tư đúng hướng vào các dự án phát triển đồng bộ khu đô thị mới nên trong hơn 10 năm qua đã đạt được những kết qủa đáng kể. Các dự án Tổng công ty đã và đang thực hiện đều đạt được mục tiêu đề ra: nhanh chóng, chất lượng, chi phí hợp lý. Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị luôn là một đơn vị hàng đầu trong lĩnh vực phát triển các dự án khu đô thị mới. Tuy nhiên, để tiếp tục đạt được hiệu quả cao hơn thì Tổng công ty cần nỗ lực hơn nữa trong công tác của mình và có những giải pháp phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô, đồng thời có phải có sự chỉ đạo, giúp đỡ của các cơ quan Nhà nước có liên quan bằng các giải pháp cụ thể, đúng đắn và hiện thực. Với những tiềm năng của mình, bằng các giải pháp thích hợp, tương lai Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị sẽ vẫn là một doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực đầu tư phát triển nhà và đô thị, giữ một vai trò quan trọng trong việc túc đẩy quá trình hoàn chỉng quy hoạch Thủ đô đến năm 2020 và hoàn thành sự nghiệp Công nghiệp hoá-Hiện đại hoá đất nước. Qua thời gian thực tập tốt nghiệp với quá trình tìm hiểu và vận dụng những kiến thức lý luận đã học vào thực tiễn của Tổng công ty, trong chuyên đề này đã đưa ra một số giải pháp nhằm tiếp tục nâng cao hơn nữa hiệu quả đầu tư tại Tổng công ty. Những giải pháp đó chỉ là bước đầu, do thời gian tiếp cận đề tài ngắn ngủi và do những hạn chế về mặt kiến thức của mình, chắc chắn việc đánh giá hiệu quả và những giải pháp đưa ra còn nhiều thiếu sót. Em rất mong được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo và các cô chú cán bộ ở Tổng công ty. Một lần nữa tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới cô giáo GVC Phạm Thị Thêu và chú trưởng phòng Nghiên cứu phát triển dự án Thạc sỹ Phạm Trung Kiên đã giành nhiều thời gian, đóng góp nhiều ý kiến bổ ích giúp tôi thhực hiện thành công chuyên đề này. Em cũng xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong bộ môn Kinh tế Đầu tư, các cô chú cán bộ của Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị và các bạn bè đã tạo điều kiện hỗ trợ, bổ sung những ý kiến thiết thực giúp em hoàn chỉnh chọn vẹn chuyên đề này. Danh mục tài liệu tham khảo. 1. Giáo trình Kinh tế Đầu tư - Trường ĐHKTQD NXB Giáo dục – 1998 Chủ biên: PGS, PTS Nguyễn Ngọc Mai. 2. Giáo trình Lập và quản lý dự án Đầu tư - Trường ĐHKTQD NXB Thống kê - 2000 Chủ biên: TS Nguyễn Bạch Nguyệt 3. Sách: Chương trình khung tổ chức thực hiện định hướng quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020. NXB Xây dựng 4. Sách: Một số vấn đề cơ bản về kinh tế đầu tư, quy hoạch và quản lý cơ sở hạ tầng đô thị. NXB Xây dựng. 5. Sách: đô thị hoá và các chính sách phát triển đô thị trong Công nghiệp hóa – Hiện đại hoá ở Việt Nam NXB Chính trị quốc gia – 1996 6. Sách: Đô thị và quản lý đô thị ở Hà Nội. NXB Chính trị quốc gia - 2000 Chủ biên: GS. TS Nguyễn Đình Hương 7. Hội thảo “quy hoạch và phát triển đô thị mới Việt Nam thế kỷ 21” 8. Tạp chí xây dựng số: 9/1999; 6+8/2000; 1+2/2001 9. Tạp chí cộng sản số: 13/2000; 2/2001 10. Tạp chí thị trường giá cả số: 8+10/2000 11. Thời báo kinh tế số: 20/2001 Một số báo cáo tiến độ triển khai các dự án khu đô thị mới và kinh nghiệm phát triển khu đô thị mới của Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị-Bộ Xây Dựng. Nhận xét của giáo viên hướng dẫn Mục lục