Chuyên đề Thực trạng và một số giải pháp đẩy mạnh hoạt động đầu tư phát triển nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp tại Hà Nội

với giá phải chăng…” 1.5. Quan điểm về kiến trúc quy hoạch: Phát triển nhà ở trong đô thị phải đồng bộ với việc phát triển hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Các giải pháp kiến trúc nhà ở bảo đảm hài hoà tính hiện đại với tính dân tộc, đa dạng hoá và không lạc hậu trong từng giai đoạn phát triển. Xây dựng chính sách cụ thể cho việc gìn giữ bảo tồn khu phố cổ, chỉnh trang tôn tạo khu phố cũ, cải tạo hoàn thiện quy hoạch nâng cấp tiện nghi kỹ thuật hạ tầng khu chung cư thấp tầng, cao tầng.. bảo tồn các làng truyền thống trong quá trình quy hoạch và phát triển đô thị. Quy hoạch phát triển nhà ở tại Hà Nội phải bám sát quy hoạch phát triển về kinh tế xã hội của thủ đô. 1.6. Quan điểm về mô hình tổ chức và quản lý: Nắm vững vai trò quản lý Nhà nước trong công tác đầu tư phát triển nhà ở nhằm đảm bảo chức năng hướng dẫn và định hướng, đảm bảo kinh tế Nhà nước giữ vai trò chủ đạo. Hình thành các tổ chức đầu tư phát triển và kinh doanh nhà ở tách riêng với các tổ chức xây dựng. Các doanh nghiệp Nhà nước phải chuyển dần về tổ chức cơ cấu và mô hình từ cơ chế bao cấp sang cho phù hợp với cơ chế kinh doanh. Xây dựng mô hình quản lý nhà ở sau dự án để đảm bảo duy trì và phát triển thích ứng với nền kinh tế phát triển. 1.7 Quan điểm về mô hình phát triển theo dự án: Qua kinh nghiệm thực tế việc phát triển nhà ở theo dự án là con đương duy nhất đúng giai đoạn hiện nay, nó đảm bảo sự đồng bộ trong việc phát triển đô thị. Loại dự án này mang tính chất khác hẳn dự án phát triển khu công nghiệp, đòi hỏi phải có luật lệ, cơ chế quản lý đầu tư riêng. Phát triển nhà theo dự án được thực hiện theo các cấp độ sau: Dự án xây dựng, cải tạo cho khu vực phố cổ, phố cũ, các khu chung cư cao tầng, thấp tầng, các khu nhà cổ đã có. Dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội có tính chất định hướng cho khu đô thị mới. Dự án đầu tư đồng bộ nhà ở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Dự án hoàn thiện quy hoạch khu vực. Việc huy động được mọi nguồn lực trong xã hội tham gia vào công tác phát triển nhà theo định hướng của Nhà nước là vấn đề đảm bảo tính khả thi của các dự án. II. Một số giải pháp đẩy mạnh hoạt động đầu tư phát triển nhà ở cho thành phần thu nhập thấp tại Hà Nội 1. Hỗ trợ về tài chính nhằm khuyến khích đầu tư xây dựng nhà ở cho thành phần thu nhập thấp tại Hà Nội: 1.1 Tài chính nhà ở có đặc điểm riêng so với các đầu tư cho vay khác: Thứ nhất, yêu cầu cho vay với số lượng tương đối lớn. Thứ hai, thời gian trả tiền vay dài từ 10-20 năm do tổng số tiền thường gấp từ 25-30 lần thu nhập hàng năm của người vay bình thường. Do hai đặc điểm kể trên mà người vay tiền mong muốn trả tiền vay trong thời gian dài. Chính bởi sự trả chậm của người vay, đặc biệt là trong trường hợp lãi suất cố định, các tổ chức tài chính thương phải đối phó với các vấn đề - Kỳ hạn: Các khoản vay phải được tính toán trong thời gian dài. Chi phí của các nguồn vốn: Là lợi nhuận của các khoản ký thác tiết kiệm. Các khoản thu từ hoạt động cho vay: bị cố định theo lãi suất của các khoản cho vay. Các khó khăn có thể xuất hiện cho các tổ chức tài chính nhà ở không có khả năng chuyển đổi thời hạn nguồn vốn (mà sự chuyển đổi thời hạn của vốn là sự thu Vào các khoản tiền ngắn hạn thông qua các quỹ tiết kiệm và các khoản ký thác để cho vay dài hạn). Việc rút ồ ạt tiền gửi tiết kiệm và các khoản ký thác có thể khiến cho các tổ chức tài chính phải đi vay tiền với lãi suất cao và điều này có thể tạo ra những trở ngại trong thanh toán tiền mặt. Để tránh những khó khăn về thanh toán, các tổ chức tài chính nhà ở cần phải thu hút các nguồn tài chính dài hạn, ví dụ như phát hành trái phiếu hoặc dựa vào các khoản cho vay dài hạn của nhà nước. Một vấn đề khó khăn khác là giá của các nguồn vốn- lãi suất tiền gửi. Lãi suất tiền gửi có tác động đến cả chi phí của các nguồn vốn cũng như các khoản chênh lệch thu về. Đối với các tổ chức tài chính thì chúng là hai thông số quan trọng nhất quyết định sự thành công hay thất bại trong hoạt động tài chính. Đối với các khoản cho vay dài hạn, lãi suất là thông số quan trọng để tính toán các khoản trả chậm. Lãi suất cho vay được tính sao cho đảm bảo bù đắp đủ ba khoản chi phí sau: +Lãi suất thực tế để trả cho các khoản tiền tiết kiệm ký thác. +Lãi suất có tính đến tỷ lệ lạm phát trong hiện tại và dự tính trong tương lai. +Đảm bảo được các chi phí hoạt động của các tổ chức tài chính. Vì lãi suất luôn phải tính đến tỷ lệ lạm phát nên ở những nơi có tỷ lệ lạm phát cao thì lãi suất cho vay cũng không thể thấp được. Với lãi suất cao sẽ loại bỏ phần lớn những người cần vay vốn ra khỏi thị trường tài chính, ví dụ như, với tỷ lệ lãi suất là 30%/ năm thì người vay sẽ phải trả gần một phần ba tổng số tiền vay mỗi năm. Tuy nhiên với tỷ lệ lãi suất cao như vậy sẽ tạo ra khả năng thu hút các nguồn vốn và bảo vệ những người gửi tiền không bị ảnh hưởng của lạm phát nghĩa là vẫn bảo toàn được sức mua của các khoản tiền tiết kiệm. Chính vì lý do này mà tài chính nhà ở dễ gặp rủi ro hơn rất nhiều do lạm phát so với các khoản tài chính ngắn hạn khác. Hình thức bảo đảm vốn vay, hay tài sản thế chấp là một vấn đề rất đặc trưng của tài chính nhà ở. Các khoản vay cho nhà ở thường được bảo đảm bằng cách sử dụng đơn vị ở để thế chấp. Việc này đòi hỏi người vay phải có các giấy tờ hợp lệ với đất ở được dùng để thế chấp- một thủ tục hay được các nhà luật pháp sử dụng. Với các tổ chức tài chính thì tài sản thế chấp không dễ gì chuyển thành nguồn tiền mặt nghĩa là khả năng chuyển thành tiền mặt của tài sản thế chấp rất thấp và trong trường hợp cần phải làm như vậy đối với người vay tiền thì các tổ chức tài chính thông thường phải qua nhiều thủ tục luật pháp kéo dài trước khi chuyển nó thành tiền mặt. Mặt khác do thiếu tư cách rõ ràng nên đa số các hộ thu nhập thấp định cư bất hợp pháp nên khó có thể được vay tiền của các tổ chức tài chính thông thường. Chính vì điều này mà cần phải tìm một hình thức thế chấp khác để tạo điều kiện cho những hộ thu nhập thấp đó có khả năng vay được vốn. 1.2. Nguyên tắc cho vay để phát triển nhà ở: Nguyên tắc cho vay +Đối tượng được vay tài chính nhà ở. +Phương thức vay vốn. +Mức vốn cho vay +Thời hạn và lãi suất cho vay +Vấn đề an toàn của vốn vay Nếu đứng trên giác độ chính sách của Nhà nước thì việc cho vay vốn phát triển nhà ở mang tính chất giúp đỡ là chính. Tuy nhiên, sự giúp đỡ về vốn sẽ không phải là trợ cấp cho không mà là sự cho vay vốn thuận tiện với những điều kiện ưu đãi để sử dụng vào đúng mục đích giúp đỡ. Sự giúp đỡ về vốn làm nhà ở dựa trên các nguyên tắc sau: +Người có nhu cầu về nhà ở phải dành dụm được một phần vốn cần thiết. Nguyên tắc này đảm bảo ý nghĩa giúp đỡ của nguồn vốn cho vay, tăng độ an toàn của tài chính và khuyến khích sự tiết kiệm của nhân dân để tạo lập nhà ở cho chính họ. Vấn đề giành dụm bao nhiêu sẽ đề cập ở phần sau. +Người vay phải có khả năng hoàn trả vốn vay. Nguyên tắc này nhấn mạnh tính chất giúp đỡ về vốn không phải là sự cho không. Việc hoàn trả vốn sẽ giúp cho sự giúp đỡ về vốn không phải là sự cho không. Việc hoàn trả vốn sẽ giúp cho sự giúp đỡ đó được tiếp tục với các đối tượng khác có nhu cầu. +Bên cho vay phải bảo toàn được vốn. Việc bảo toàn vốn ở đây giúp cho hoạt động giúp đỡ về vốn của các tổ chức tài chính nhà ở được liên tục. Để bảo toàn được vốn thì bên cho vay phải lấy thu bù chi nghĩa là thu nhập từ việc cho vay vốn phải trang trải đủ ba chi phí sau thông qua lãi suất cho vay. + Mức vốn vay phụ thuộc không những vào mục đích sử dụng mà còn phụ thuộc vào quy mô của mục đích đó. Hiện nay có hai mục đích sử dụng vốn được coi là hợp pháp là: * Vay vốn để xây dựng mới, cải tạo nhà ở làm tăng diện tích ở. Hiện nay Hà Nội mới chỉ có Hướng dẫn số 42 NHDT-PT ngày 04-2-1995 của Ngân hàng đầu tư phát triển Việt Nam về cho vay xây dựng nhà ở trên toàn quốc, tuy nhiên Hà Nội chưa có một cơ chế cụ thể cho riêng mình trong việc sử dụng vốn của Ngân hàng nhà ở cho hai hình thức sử dụng vốn vay nói trên, do đó ở đây, đè tài sẽ dừng lại ở việc phân tích những yếu tố có ảnh hưởng đến quy mô vốn vay và những mô hình vay vốn. Nếu vay vốn với mục đích cải tạo xây dựng mới nhà ở thì khối lượng vốn vay sẽ có các yếu tố ảnh hưởng sau: +Tỷ lệ vốn vay được quy định: Tỉ lệ vốn được vay là % khoản vay lớn nhất trên tổng số tiền cần thiết để xây dựng cải tạo nhà ở. Mục đích của việc quy định cơ cấu vốn vay là đảm bảo cho nhiều người được nhận vốn vay và khuyến khích người vay sử dụng vốn hợp lý, tiết kiệm. Hơn nữa ý nghĩa của vốn vay chỉ là sự giúp đỡ nên không thể vốn vay chiếm 100%. Một lý do khác cũng ảnh hưởng tới là giá trị tài sản thế chấp và hình thức tín chấp cũng như là uy tín của người vay. Thông thường, giá trị của vốn vay không vượt quá 90% giá trị của tài sản thế chấp. Trong Chương trình phát triển nhà ở Hà Nội có đưa ra cơ cấu của vốn cho vay là 50%, phần còn lại là của người vay. Tuy nhiên, việc cố định cơ cấu vốn vay đồng nghĩa với việc san bằng quyền lợi đối với mọi đối tượng và trong mọi trường hợp. Ví dụ như với những đối tượng mà tài sản tích luỹ chưa có nhiều nhưng thu nhập ổn định thì mức trên 50% có thể chưa thoả đáng. Hơn nữa nếu khoản vay là một quyền lợi thì những đối tượng thu nhập thấp mà cũng thuộc diện chính sách hoặc CBCNV nhà nước thì cũng cần có sự ưu tiên. Do đó đề tài xin có ý kiến là cơ cấu của vốn vay cần được quy định linh hoạt để phù hợp với từng loại đối tượng. *. Loại hình và quy mô nhà ở được duyệt Loại hình và quy mô nhà ở cần được cấp có thẩm quyền phê duyệt vì nó có liên quan tới quy mô vốn vay và khả năng trả nợ của người vay. Việc có loại hình và quy mô nhà ở được duyệt sẽ tránh được thất thoát vốn vay vì nó là cơ sở để kiểm tra tình hình sử dụng vốn và khuyến khích người vay sử dụng hiệu quả cũng như bảo toàn đựơc vốn. Quy mô nhà càng lớn và loại hình nhà ở cao cấp thì vốn xây dựng càng lớn, trong khi thu nhập lại thấp sẽ gây ra vấn đề người vay không có khả năng trả nợ. Điều này có nghĩa là vốn vay phải căn cứ theo quy mô và loại hình nhà ở phù hợp với từng loại đối tượng. Nếu vay vốn với mục đích mua nhà do các công ty phát triển nhà ở xây dựng nằm trong chương trình phát triển nhà ở thì lượng vốn vay cũng chịu ảnh hưởng của ba yếu tố như trên. Cả ba yếu tố (Cơ cấu vốn vay được quy định, Thu nhập và tích luỹ của người vay, Loại hình và quy mô nhà ở được duyệt) đều có quan hệ chặt chẽ với nhau. Ngoài ra còn có một yếu tố khác có thể ảnh tưởng tới cả ba yếu tố trên và từ đó thay đổi lượng vốn được vay là vị trí chính trị, xã hội của người vay. Ví dụ như đối tượng vay thuộc diện chính sách sẽ có những ưu đãi hơn các đối tượng không thuộc diện chính sách. * Thời hạn và lãi suất cho vay: Đặc điểm của tài chính nhà ở và đặc điểm kinh tế của người vay mà yêu cầu các tổ chức tài chính phải cho vay dài hạn với lãi suất thấp. Tuy nhiên, thời hạn và lãi suất cho vay cũng còn chịu ảnh hưởng của tình hình kinh tế địa phương. Khi lạm phát cao và nền kinh tế không ổn định thì thường thời hạn cho vay ngắn và lãi suất cao. Ngoài ra, thời hạn vay và lãi suất vay còn chịu ảnh hưởng bởi uy tín của người vay. Với các chi nhánh thuộc ngân hàng Nhà nước Việt nam thì thời hạn và lãi suất vay do Chính phủ quy định. Để đạt được thành tựu của mục tiêu lớn lao này đòi hỏi Chính phủ phải chuyển các chủ trương mới về nhà ở sang khía cạnh cầu của lĩnh vực nhà ở, thông qua một chiến lược tập trung hỗ trợ lĩnh vực tài chính nhà ở. Vấn đề này đòi hỏi sự phối hợp chính sách chặt chẽ hơn sự phối hợp hiện nay giữa hai lĩnh vực tài chính và nhà ở. Tài chính nhà ở cần được xem như một thành tố chủ chốt trong cả hai mảng chính sách tài chính và nhà ở. Các yếu tố của chiến lược này cần bao gồm: Mở rộng về mặt tài chính thị trường vốn và lĩnh vực ngân hàng, thành lập các hình thức tiết kiệm mới gắn kết với các khoản vay nhà ở và tài trợ cho hạ tầng đô thị từ nguồn vốn nhà nước để làm tăng khả năng thanh toán. Các lĩnh vực chủ chốt mà Chính phủ cần tập trung hoạch định chính sách bao gồm: + Cải cách và giám sát lĩnh vực tài chính + Tạo dựng và duy trì lòng tin giữa người gửi tiền / nhà đầu tư lĩnh vực ngân hàng + Xây dựng các chính sách khuyến khích hệ thống ngân hàng huy động các nguồn tín dụng dài hạn + Có chính sách khuyến khích (về tỷ lệ, khoản dự trữ) để thu hút sự quan tâm của ngân hàng trong việc cho hộ thu nhập thấp vay cải thiện nhà ở + Hoàn tất việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị. + Thực thi một quy trình đơn giản về đăng ký thế chấp + Sửa đổi luật dân sự để hỗ trợ việc thu hồi nợ thế chấp bằng tài sản thông qua hình thức bán tài sản thế chấp + Hỗ trợ hình thành ngân hàng thương mại bán buôn cho thị trường thứ cấp để có thể phát triển thành một định chế thị trường thế chấp. * Giản hoá thủ tục đăng ký mua nhà và thế chấp để đi vay: +Các thủ tục đăng ký và thực hiện một chính sách đất đai đơn giản thể hiện ở một luật đất đai ổn định +Thực hiện việc đăng ký thống nhất các giao dịch về bất động sản +Tạo ra một hệ thống thế chấp có hiệu quả 1.3 Cho vay để phát triển nhà ở: Những nguyên tắc mang tính định hướng của các tổ chức tài chính trong hoạt động cho vay tiền là làm giảm đến mức thấp nhất nguy cơ rơi vào trường hợp không có khả năng thanh toán, tránh việc bị phá sản và lợi nhuận trang trải đủ các chi phí hoạt động. Các chính sách cho vay dựa trên ba nguyên tắc này là có hạn chế và đã dẫn đến trường hợp mà hiện nay, hầu hết các hộ gia đình ở hầu hết các nước đang phát triển không thể đáp ứng được các điều kiện để có được các khoản vay nhằm phát triển nhà, những biện pháp tăng cường độ an toàn của vốn vay. Một số phương thức vay vốn để phát triển nhà ở: Phương thức vay, thế chấp thông thường: A. Thế chấp theo cách thông thường: Các khoản tiền trả nợ hàng tháng hoặc hàng năm là không đổi. Lãi suất vay cố định trong suốt thời gian vay Thời hạn vay dài hạn, từ 15 năm- 20 năm. Yêu cầu đất thế chấp không bị tranh chấp hoặc được thuê dài hạn Yêu cầu có mẫu nhà ở được duyệt Khoản vay là ít nhất * Phương pháp tính toán: Cách tốt nhất để diễn đạt một khoản vay trả đều hàng năm theo cách thông thưòng hoạt động như thế nào là biểu diễn sự diễn tiến của tiền trả và số dư nợ qua suốt thời gian trả vay. Tổng só tiền vay là K, lãi suất i và thời hạn vay (n) sẽ xác định dòng tiền trả đều A, nghĩa là số tiền phải trả hàng kỳ bao gồm cả gốc và lãi của tiền vay và được thể hiện qua công thức: i*(1+i)n A= K ------------------ (1+i)n - 1 Ví dụ với 0.08% lãi trên số dư nợ chưa thanh toán và thời gian là 15 năm cho một khoản vay tạm tính cho 200 triệu đồng thì tiền trả đều hàng năm là 13.41triệu đồng và số tiền trả đều hàng tháng là 1.12 triệu đồng. Phương pháp này có nhược điểm là những vấn đề của vốn vay nhà ở không chỉ xuất hiện ở phía các ngân hàng mà cả phía người vay vốn. Về phía ngân hàng, lãi suất cho vay cố định có thể làm tăng nguy cơ đối với sự tồn tại của họ trong trường hợp lãi suất cho vay của thị trường tài chính tăng cao. Thông thường các ngân hàng thường dự trù trước khả năng rủi ro dễ xảy ra này bằng cách tăng lãi suất trước trong số tiền cho vay mà điều này lại làm phần lớn các hộ có thu nhập thấp không có khả năng vay vốn như đã đề cập ở phần trước. Đối với người vay vốn, các khoản trả nợ hàng kỳ cao do vốn vay lớn và trong nhiều trường hợp cũng do lãi suất cao là những trở ngại lớn. B. Phương thức vay thế chấp luỹ tiến: Phương thức cho vay này cũng được biết đến như là một phương thức cho vay tiến bộ, cho phép hạ thấp tiền trả nợ ở những năm đầu sau đó tăng đều ở những năm tiếp theo là một cơ chế cho phép làm chậm quá trình trả nợ đến những năm cuối của thời hạn vay. Mục đích của phương thức này là trong vài năm đầu, tiền trả nợ không bao gồm lãi vay để cho số dư nợ chưa thanh toán tăng lên như ở bảng dưới đây. Thực tế là, sự trả nợ gốc chỉ thực sự bắt đầu sau 1 năm và khoản vay được hoàn lại trong các năm cuối. Phương pháp này có nhược điểm là tính toán khá phức tạp, đòi hỏi người tính phải có kỹ năng nghề nghiệp nhất định. Mức độ tăng dòng tiền trả tính toán trên mức độ tăng thu nhập của người vay là một yếu tố rất khó xác định và bị nhiều yếu tố khác chi phối. Do đó, nếu xác định sai(cao hơn thực tế) hoặc thu nhập của người vay bị suy giảm vì một lý do nào đó sẽ làm cho khoản vay không có khả năng chi trả. Cũng giống như phương thức vay thế chấp thông thường, tiền trả vốn gốc cộng dồn của phương thức này chỉ đạt được 50% ở các năm cuối của thời hạn vay. Tốc độ tăng tiền trả càng cao thì thời điểm đó càng dịch về phía sau, điều này có nghĩa là, thời gian cho vay càng dài, tốc độ tăng tiền trả càng cao thì mức độ rủi ro về tài chính càng lớn. Chính vì các lý do trên mà phương thức cho vay này chỉ thực sự có hiệu quả ở những nước có nền kinh tế tăng trưởng ổn định, phúc lợi xã hội tốt. Thực tế cho thấy, Thuỵ Điển và Ai Cập là những nước áp dụng phương thức cho vay luỹ tiến khá thành công trong một số dự án nhà ở công cộng. C. Phương thức vay theo giá trị thực tế của thu nhập: Việc đưa ra phương thức vay phụ thuộc vào thu nhập thực tế trong hoàn cảnh lạm phát và lãi suất vay cao đem lại một ảnh hưởng tích cực đến sự phù hợp của các khoản vay với người vay. Những hộ gia đình có thu nhập thấp hơn rất nhiều trong hệ thống tài chính điều chỉnh theo thu nhập thực tế so với trong hệ thống không điều chỉnh vẫn có cơ hội được vay tài chính nhà ở. Các tính toán của phương thức cho vay này có nhiều điểm rất tương đồng với phương thức cho vay luỹ tiến ở chỗ dòng tiền trả vốn và lãi là không đều và biến đổi có quy luật, do đó ta có cùng một phương pháp xác định. Tuy nhiên sự khác nhau cơ bản giữa hai phương pháp ở đây là ý nghĩa của các thông số, đó là: Thứ nhất, nếu tốc độ tăng tiền trả của phương thức vay thứ hai, ở mức độ nào đó, là tuỳ theo người vay tự chọn thì ở đây, tốc độ tăng tiền trả là do tình hình lạm phát và ngân hàng quy định và cũng là giới hạn thấp nhất có thể. Thứ hai, số tiền trả khởi điểm ở năm đầu tiên trong phương thức này là duy nhất cần xác định và không đổi khi thời hạn trả vay là cố định. Nó cũng quyết định giới hạn thấp nhất về thu nhập của các hộ được vay vốn. Bảng 17: Các phương thức cho vay và ưu nhược điểm của từng phương pháp Phương thức ưu điểm Nhược điểm Phương thức vay thế chấp thông thường. -Tính toán và vấn để thanh toán giữa người vay và người cho vay đơn giản. -Lãi suất cho vay thường cao hơn các phương thức khác. -Người vay bị giới hạn do mức thu nhập thấp hiện tại thấp hơn dòng tiền trả đều và các điều kiện xét vay vốn. Phương thức vay thế chấp luỹ tiến -Tăng cơ hội cho nhiều hộ có thu nhập thấp ở hiện tại được vay vốn. -Tính toán khá phức tạp -Mức độ an toàn của vốn vay phụ thuộc vào mức độ tăng thu nhập của người vay theo thời gian Phương thức vay theo giá trị thực tế của thu nhập. -Nhiều hộ có thu nhập thấp được vay vốn phát triển nhà ở hơn so với phương thức vay thông thường, đặc biệt là trong điều kiện lạm phát cao. -Tính toán khá phức tạp -Mức độ an toàn tài chính phụ thuộc rất lớn vào khả năng duy trì thu nhập thực tế của người vay vốn. Qua các phương thức cho vay như trên, cùng với ưu nhược điểm của từng phương pháp, phương pháp cho vay theo giá trị thực tế của thu nhập có tính khả thi hơn cả vì phương pháp này phù hợp với đối tượng đang được nghiên cứu của đề tài. Với phương thức vay theo giá trị thực tế của thu nhập, thứ nhất, tốc độ tăng tiền trả là do tình hình lạm phát do ngân hàng quy định và cũng là giới hạn thấp nhất có thể, thứ hai là số tiền trả khởi điểm ở năm đầu tiên trong phương thức này là duy nhất cần xác định và không đổi khi thời hạn trả vay là cố định. Tuy nhiên phương pháp này tính toán hơi phức tạp do có tính đến yếu tố lạm phát và phụ thuộc nhiều vào mức tăng thu nhập danh nghĩa của người vay hay sự không thay đổi của thu nhập thực tế. 2. Đầu tư xây dựng nhà cần phù hợp với nguyện vọng và Khả năng thanh toán của hộ thu nhập thấp: 2.1 Nguyện vọng và khả năng thanh toán của hộ thu nhập thấp: Thứ nhất: Nguyện vọng Cải thiện nhà ở cho người thu nhập thấp là ưu tiên hàng đầu của định hướng quốc gia về chỗ ở và các chương trình phát triển nhà ở của cấp Quốc gia và các Thành phố. Trong định hướng phát triển nhà ở của Hà Nội đến năm 2010 đã nêu mục tiêu: “ Tạo quỹ nhà ở cho người thu nhập thấp thông qua các mô hình huy động vốn dưới sự hỗ trợ của chính quyền bằng cơ chế tạo điều kiện về đất xây dựng, hạ tầng và các dịch vụ công cộng”. Đến năm 2010 đầu tư xây dựng 30 nghìn căn hộ cho công nhân thuê, 40 nghìn căn hộ cho cán bộ CNVC, lực lượng vũ trang và nhân dân lao động. Bình quân mỗi năm xây dựng khoảng 7000 căn hộ. Chương trình xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp mỗi năm xây dựng 3000 căn hộ cho công nhân thuê và đầu tư hạ tầng, phân nền và xây nhà bán trả góp 4000 căn. Tập trung vào đối tượng cán bộ CNVC, lực lượng vũ trang và nhân dân lao động. Đó là 1 trong 4 chương trình nhà ở của Thành phố đến năm 2010. Trong mục tiêu và giải pháp cơ bản phát triển nhà ở đến năm 2005 và 2010 của Thành phố Hà Nội đã ghi:” Đầu tư xây dựng nhà ở cho công chức, viên chức và người thu nhập thấp”. Tổ chức đầu tư một số nhà ở với giá thành hạ, tiện nghi trung bình, ở mức thuê hay mua trả góp với sự trợ giúp của Nhà nước. Có giải pháp hỗ trợ cho người thu nhập thấp thông qua các hỗ trợ về đầu tư, tài chính - tín dụng, chính sách đất ở…Xây dựng quy chế khuyến khích các tổ chức, cơ quan doanh nghiệp thực hiện phát triển nhà ở đô thị cho công chức, viên chức có khó khăn về nhà ở được hưởng ưu đãi của Nhà nước khi tham gia tạo lập chỗ ở đô thị. Trong dự thảo chương tình phát triển nhà ở đô thị 5 năm 2001-2005 của Bộ Xây dựng có ghi “ Thực hiện chính sách tạo điều kiện và ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở đối với các dự án nhà ở dành cho cán bộ CNVC và người thu nhập thấp (áp dụng đối với các dự án nhà ở ưu đãi): miễn giảm tiền sử dụng đất, Nhà nước hỗ trợ đầu tư xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng ngoài phạm vi dự án và các công trình hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án. Kết quả một số cuộc khảo sát về xã hội học ở Hà Nội và TPHCM chứng tỏ rằng người thu nhập thấp có nguyện vọng cải thiện tiêu chuẩn và điều kiện nhà ở. Hầu hết nguyện vọng của hộ thu nhập thấp thường thích sống tại các chung cư cao tầng nhưng vị trí các chung cư thường tiện việc đi lại để họ có thể tiện việc làm ăn buôn bán. Bảng 18: Nguyện vọng của hộ thu nhập thấp Tp Hà Nội về nơi ở: Địa điểm Phường Tân mai Phường Bạch Đằng ở khu vực cũ 46.0 48.0 ở trung tâm buôn bán 10.0 7.0 ở khu vực khác trong nội thành 9.0 32.0 ở ngoại thành 3.0 2.0 (Nguồn số liệu thực tế tại quỹ phát triển nhà ở thuộc Bộ Xây dựng) Điều tra xã hội học về nhà ở, khi được hỏi về thứ tự ưu tiên, các hộ đã trả lời: Ưu tiên 1: Cải thiện bữa ăn cho gia đình 74% Ưu tiên 2: Sửa chữa nâng cấp nhà ở 34% Ưu tiên 3: Đầu tư thêm cho công việc 24% Kết quả điều tra xã hội học của Sở Địa chính cho thấy với 476 hộ dân được hỏi đã có 53% số hộ có nhu cầu sửa nhà, mua nhà, mua đất xây dựng nhà hoặc thuê nhà. Trong 2090 hộ cán bộ – công nhân viên có 77% số hộ có nhu cầu sửa nhà, mua nhà, mua đất xây dựng nhà và thuê nhà. ở phường Bạch Đằng quận Hai Bà Trưng, tháng 5/2001 điều tra 100 hộ, 87% số hộ có nhu cầu sửa chữa, cải tạo hoặc xây dựng nhà mới. Khảo sát 100 hộ, 87% số hộ có nhu cầu sửa chữa, cải tạo hoặc xây dựng nhà mới. Khảo sát 100 hộ ở Phường Tân mai, quận Hai Bà Trưng cũng cho kết quả tương tự, với 66% số hộ có nhu cầu sửa chữa, cải tạo nhà cũ hoặc xây dựng nhà mới. Các khu vực nói trên là khu ở có đa số dân cư là người thu nhập thấp, như vậy, nhu cầu cải thiện nhà ở là rất cao ở Hà Nội. Thứ hai: Khả năng thanh toán để cải thiện nhà ở: Theo số liệu của Tổng cục Thống Kê, đầu tư tích luỹ nhà ở và tài sản cố định trong năm bình quân một hộ phân theo 5 nhóm thu nhập năm 1999 (mỗi nhóm có 20% số hộ): Bảng19: Phân tích tỷ lệ tích luỹ cho nhà ở trên tổng số thu nhập Nhóm thu nhập Thu nhập mỗi hộ (triệu đ) Tích luỹ nhà ở và tài sản cố định Trong đó: nhà ở % của thu nhập Số lượng Nhóm 1 5.82 620,02 523,76 9 Nhóm 2 10.884 975,41 796,7 7 Nhóm 3 14.630,4 1.475,22 1.209.88 8 Nhóm 4 19.137,84 2.704,78 2.052,68 11 Nhóm 5 45.582,24 6.059,12 4.650,89 10.2 (Nguồn số liệu thống kê- Quỹ phát triển nhà ở thuộc Bộ xây dựng) Theo ước tính, thu nhập và tích luỹ cho nhà ở và tài sản cố định ở khu vực thành thị có cao hơn, nhưng không có số liệu cụ thể. Để cải thiện tình trạng nhà ở, hộ thu nhập thấp cần dành một khoản lớn hơn từ thu nhập để tích luỹ cho nhà ở, khoảng 25% thu nhập. Kết quả khảo sát xã hội học ở một số khu vực đô thị cho thấy một số ghi nhận về khả năng thanh toán- một vấn đề quan trọng. Kết quả khảo sát của nhóm tư vấn tại Hà Nội trong tháng 4-5/2001 cho thấy số tiền vay trung bình để xây nhà mới dao động từ 39,3 triệu đồng đến 52,8 triệu đồng/hộ. Với số tiền trả góp từ 285.000 –1.180.000 đồng / tháng. Chi phí bình quân cho nâng cấp và cải tạo nhà ở từ 19,1 – 22.9 triệu đồng. Trong đó số tiền cần vay mượn từ 11.9 –15.9 triệu đồng. Hàng loạt các chương trình nhà ở đã được thực hiện tại các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Các nhà đầu tư xây dựng nhà ở đã phát triển nhiều loại hình nhà trong đó nhà căn hộ chung cư cao tầng để bán là được ưa chuộng hơn. Hình thức thanh toán cũng rất đa dạng như thanh toán tiền mua nhà một lần hoặc bằng trả góp hàng tháng. Trong mười năm qua, Thành phố Hà Nội đã hình thành dần cơ chế huy động vốn cho nhà ở thuộc đối tượng thu nhập thấp. Sự tham gia của các ngân hàng đã có tác dụng thiết thực không chỉ giải quyết cho vay thuần tuý mà tham gia đầu tư vào chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp. Nhiều mô hình dự án giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp đã được triển khai tại các Thành phố và đã thu được nhiều kết quả. Hiện nay Nhà nước đã có một số chính sách ưu tiên về đất ở cho người thu nhập thấp như miễn thu tiền sử dụng đất cho các dự án xây dựng chung cư cao tầng cho người thu nhập thấp và nhà tình nghĩa cho các gia đình chính sách và gia đình nghèo có khó khăn cũng không phải trả tiền sử dụng đất. UBND Thành phố Hà Nội quy định tại các khu đô thị mới dành 20% quỹ đất và 30% quỹ nhà ở để giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp. Nhà nước cần ban hành một số chính sách mới trong thời gian tới, đặc biệt là quyền sử dụng đất cho người thu nhập thấp ở đô thị Việt Nam. Các chính sách có thể xem xét bao gồm: + Hợp thức hoá quyền sử dụng đất cho người thu nhập thấp, đặc biệt là những hộ cư ngụ tại các khu nhà tập thể 1 tầng, nhà cấp 4 đã xây dựng vào những năm 60 phân phối cho cán bộ công nhân tại các khu nhà bình dân, cư dân đã sinh sống hàng mấy chục năm nhưng chưa có giấy tờ hợp pháp. Nếu những khu nhà đó không trái với quy hoạch thì nên hợp thức hoá quyền sử dụng đất cho người sử dụng để họ có quyền lợi chính đáng và có điều kiện nâng cấp nơi ở của mình. + Tạo quỹ đất mới có cơ sở hạ tầng tại các khu đô thị mới và dành một tỷ lệ đất thích đáng cho người thu nhập thấp xây dựng nhà ở phù hợp với lối sống và khả năng tài chính của họ. Các chính sách ưu đãi về đất ở của Nhà nước cần tập trung chủ yếu vào ưu tiên đầu tư cho đất ở và cơ sở hạ tầng. Chính sách đất ở đóng vai trò quan trọng đối với mục tiêu phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, và kinh nghiệm phát triển nhà ở đô thị trong quá trình đổi mới đã chỉ ra rằng ở những nơi nào chính quyền địa phương tạo ra đất ở có cơ sở hạ tầng thiết yếu cho hộ thu nhập thấp thì ở đó điều kiện ở được cải thiện rõ rệt. Lấy ví dụ, 75% số nhà mới ở Hà Nội là do người dân tự xây. Chính quyền địa phương ở các đô thị cần quan tâm quản lý việc sử dụng đất, lập quy hoạch chi tiết và đầu tư vào cơ sở hạ tầng. Làm được điều này sẽ cải thiện diện thích đất ở cho người thu nhập thấp, đồng thời cải thiện đường sá, cấp thoát nước. 2.2. Các loại hình nhà ở hiện nay đang được ưa chuộng đối với hộ thu nhập thấp: Quy mô căn hộ: Do khả năng tài chính hạn chế, người thu nhập thấp mong muốn diện tích căn hộ 30-50 m2, có thể lấy diện tích một căn hộ trung bình là 40m2. Điều tra xã hội học của Sở Địa chính- Nhà đất năm 1999 cho thấy nhu cầu về diện tích nhà ở tập trung loại nhà 30-50 m2 cho cả hai nhóm hộ, nhóm cán bộ-công nhân viên là 59%, nhóm hộ dân là 47% số hộ. Loại căn hộ 50m2, nhóm hộ CB_CNV là 32% số hộ. Có nhiều loại hình cải thiện nhà ở cho người thu nhập thấp, theo kết quả của khảo sát nêu trên. Bảng 20: Các phương án cải thiện nhà ở mà hộ thu nhập thấp lựa chọn (% số người được hỏi) Loại hình Hộ dân (%) CB-CNVC (%) Sửa chữa, nâng cấp nhà 36.80 24.20 Mua đất để xây nhà 7.40 23.10 Mua nhà 7.00 25.00 Thuê nhà 2.00 5.00 Chưa có ý định 46.80 16.80 (Nguồn: Khảo sát xã hội của Sở Địa Chính- Nhà đất Hà Nội.) Loại hình nhà ở được ưa chuộng Kết quả của một số cuộc điều tra xã hội học cho thấy một số ý niệm về sở thích của hộ thu nhập thấp đối với loại hình nhà ở. Nhà chung cư hiện nay được ưa thích nhiều. Do điều kiện về tài chính của người thu nhập thấp cũng có hạn nên họ cảm thấy mô hình nhà chung cư là thích hợp hơn cả. Thứ nhất, diện tích nhà ở cũng vừa đủ để sống (từ 40-50 m2/căn hộ) Thứ hai, điều kiện sinh hoạt công trình phụ riêng biệt, biệt lập Thứ ba, nhà có khu công viên cây xanh xung quanh, giúp cải thiện môi trường tương đối tốt Thứ tư, giá cả nhà chung cư vừa phải, hợp lý. Khoảng 2 triệu/ 1m2 là có thể mua được một căn hộ chung cư (giá này đã có sự hỗ trợ thêm của nhà nước và được bán trả góp dần). Theo điều tra tại 2 phường tại Hà Nội, ta có số liệu như sau: 60% số hộ ở phường Tân Mai, 58% số hộ ở phường Bạch Đằngđều thích dạng nhà kiểu chung cư cao tầng. * Cải tạo và nâng cấp nhà ở hiện có: Đây là loại hình phổ biến nhất, vì tại các đô thị tồn tại nhiều khu nhà lụp xụp, phần lớn các hộ thu nhập thấp đã có nhà ở, nhưng diện tích nhà ở chật hẹp, chất lượng nhà và hạ tầng kỹ thuật kém. Loại nhà này cần được cải tạo và nâng cấp. * Những ưu điểm và thuận lợi của việc cải tạo và nâng cấp nhà ở hiện có bao gồm: +Không phải di dời đi nơi khác, không ảnh hưởng đến công việc làm, không xáo trộn lớn đối với các hộ, nhất là các hộ dân cư làm dịch vụ ngay trên địa bàn. +Không phải giải quyết đất đai xây dựng mới, có thể tận dụng và cải tạo nâng cấp hạ tầng kỹ thuật hiện có, cải tạo môi trường cho các khu nhà lụp xụp, môi trường bị ô nhiễm. +Vốn đầu tư để cải tạo, nâng cấp nhà ở hiện có thấp hơn nhiều so với xây dựng mới (khoảng 400.000đ- 500.000đ/m2). Cải thiện dịch vụ hạ tầng ở các khu nhà lụp sụp sẽ tăng chi phí cải tạo nhà ở lên 700-800.000 đ/m2. Kinh phí cải tạo một căn hộ trung bình khoảng 30 triệu đồng. Kinh nghiệm ở nhiều nước đang phát triển cho thấy loại hình cải tạo và nâng cấp nhà ở hiện có mang lại hiệu quả kinh tế xã hội cao và là loại hình phổ biến nhất. Xây dựng các khu chung cư, nhà chung cư bán trả góp cho người thu nhập thấp ở các đô thị loại vừa và nhỏ, có thể xây dựng nhà chung cư 5 tầng, ở các thành phố lớn, quỹ đất bị hạn chế, nên xây dựng nhà chung cư cao tầng (9 tầng trở lên). Nhà chung cư 9 tầng trở lên có một số ưu điểm như: tiết kiệm đất đai xây dựng, dành đất để trồng cây xanh và sân bãi thể thao…nhưng cũng có nhiều nhược điểm như: phải có thang máy và dịch vụ vận hành và duy tu bảo dưỡng thang máy. Số tiền chi dịch vụ của mỗi hộ khoảng 200.000đ/tháng. Đó là khoản tiền chi phí lớn đối với hộ thu nhập thấp. Nhà chung cư 5 tầng tuy không tiết kiệm được nhiều đất như nhà cao tầng, nhưng không phải lắp thang máy. Nếu điều chỉnh mật độ xây dựng cao hơn thì vẫn nâng được mật độ dân số của khu ở, giảm được chi phí dịch vụ. Hiện nay, nhà ở 5 tầng hầu hết là các khu chung cư, nhà tập thể cũ như Giảng Võ, Kim Liên, Đống Đa, Phương Mai, Văn Chương v..v. Giá của các nhà này hiện nay đã tăng lên nhiều vì hầu như các khu nhà này đều là các khu trung tâm tiện đi lại, không phải leo quá cao.. Nhà ở chung cư cho người thu nhập thấp được hưởng các chính sách ưu tiên của Nhà Nước như miễn tiền sử dụng đất, được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, nhưng phải có dự án riêng được chính quyền thành phố phê duyệt thì mới được hưởng chính sách ưu đãi. Nếu vẫn chung với các dự án xây dựng của khu đô thị hoặc khu nhà ở mới như trường hợp một số dự án nhà ở tại Hà Nội thì vẫn chưa được hưởng chính sách ưu đãi, giá nhà vẫn bao gồm cả giá đất và hạ tầng kỹ thuật nên giá thành 1m2 diện tích ở lên tới trên 2 triệu đồng. Có thể ghép một dự án xây dựng nhà chung cư cho người thu nhập thấp là 1 tiểu dự án nằm trong dự án khu nhà ở lớn. Tại các đô thị vừa và nhỏ, khu ven đô của các thành phố lớn có quỹ đất lớn có thể đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, chia lô đất, mỗi lô diện tích trung bình 50 m2 bán cho các hộ thu nhập thấp để họ tự xây dựng nhà ở. Nhà nước cần có chính sách ưu tiên nhằm khuyến khích các công ty đầu tư phát triển nhà chung cư cho thuê phục vụ các đối tượng không có điều kiện mua nhà hoặc xây căn hộ. Đối tượng của loại nhà cho thuê là công nhân các khu công nghiệp, những người mới ở nông thôn vào làm việc ở các nhà máy chưa có hộ khuẩu chính thức ở thành phố, các gia đình trẻ mới lập nghiệp. 3. Các chính sách hợp lý tạo điều kiện phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội: Bộ Xây dựng cần xây dựng một chính sách nhà ở thu nhập thấp toàn diện, kết hợp với các đề nghị về chính sách tài chính nhà ở trong báo cáo này thành một bộ phận của tài liệu Định hướng về Phát triển nhà ở giai đoạn 2001-2010 đang được soạn thảo trình Chính phủ. Một là, tiền thuê đất. Chính sách về tiền thuê đất hợp lý không những khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư vào các dự án xây dựng nhà ở mà còn góp phần hướng dẫn nhân dân trong việc lựa chọn hình thức nhà ở phù hợp với khả năng chi trả và điều kiện sống, sinh hoạt thực tế của gia đình mình. Nhà nước đã đang và sẽ tiếp tục phải điều chỉnh giá thuê đất, giao đất và các hình thức chậm trả tiền đất… Đối với nhà ở chung cư cao tầng cần có chính sách miễn giảm tiền thuê đất, giao đất đối với những hộ sống ở nhà cao tầng, cho phép chậm nộp tiền đất cho đến khi bán được diện tích ở đối với những chủ đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh, nhưng không quá 5 năm. Nên có chính sách bán nhà trả góp trong khoảng thời gian nhất định nhưng không quá 10 năm phụ thuộc vào điều kiện và thu nhập thực tế của đối tượng thụ hưởng. Trong thời gian chưa trả đủ tiền mua nhà ở thì không được mua, bán, cho, tặng hoặc chuyển nhượng diện tích nhà ở đó. Hai là, về chính sách thuế. Chính sách thuế thực chất là một trong những chính sách thực hiện nhiệm vụ chính là điều tiết và phân phối lại thu nhập trong xã hội. Như vậy, chính sách thuế đối với đất đai phải đảm bảo công bằng và có thể điều tiết được chính sách phát triển nhà ở của chúng ta. Ba là, chính sách nguồn vốn đầu tư. Trong thời gian tới cần có chính sách khuyến khích các nguồn vốn khác nhau đầu tư xây dựng khu dân cư thông qua việc khuyến khích các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, cho thuê diện tích (hiện nay vẫn chủ yếu tập trung và các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong việc xây dựng và cho thuê trụ sở, văn phòng làm việc và một số ít chỗ ở mà chủ yếu là chỗ ở cao cấp. Phục vụ đối tượng có thu nhập cao… Đối với những đối tượng có thu nhập thấp, không đủ khả năng mua nhà ở được, Nhà nước nên giao cho doanh nghiệp tự thực hiện việc quản lý, cho thuê nhà trên cơ sở tự hạch toán kinh doanh. Nhà nước không trực tiếp can thiệp vào công việc sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, mà chỉ điều tiết thông qua các công cụ gián tiếp khác như thuế, tín dụng, đầu tư hạ tầng ngoài hàng rào… Bên cạnh việc đầu tư trực tiếp, Nhà nước cũng cần có giải pháp cung ứng vốn tín dụng ưu đãi cho các doanh nghiệp và nhất là đối với những đối tượng thuộc diện chính sách mà lại có thu nhập thấp, đối tượng làm công ăn lương, dân nghèo thành thị.. Các chủ dự án đầu tư xây dựng các công trình nhà ở cho các đối tượng dân cư có thu nhập thấp, nhất là xây dựng các chung cư được vay vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước với lãi suất ưu đãi từ Quỹ hỗ trợ phát triển nhà ở. Tuy nhiên, nên hình thành và phát triển các quỹ phát triển nhà, trong đó được Nhà nước hỗ trợ một phần về lãi suất huy động. Đồng thời, quỹ phát triển nhà, trong đó được Nhà nước hỗ trợ một phần về lãi suất huy động. Đồng thời, quỹ phát triển nhà ở cùng với doanh nghiệp quản lý thu hồi vốn đầu tư trong các trường hợp trả góp, trả dần. Việc vay vốn ưu đãi có thể khuyến khích các doanh nghiệp xây dựng nhà ở không những để bán thẳng cho người tiêu dùng mà có thể cho thuê,hoặc cho bán trả góp.. Thay vì dùng các chính sách khống chế cứng về giá, như quy định “ giá nội bộ”, “ giá cung cấp”, Nhà nước nên cho phép người được thụ hưởng tiếp cận với nguồn vốn tín dụng ưu đãi với lãi suất thấp. Mức vốn vay và thời hạn vay vốn, lãi suất vay vốn sẽ được tính toán cụ thể trên giá trị nhà ở, mức thu nhập bình quân của đối tượng thụ hưởng và những khả năng tìm kiếm được chỗ ở mới.. Quỹ phát triển nhà ở của địa phương sẽ phục vụ các đối tượng chính sách này. Bốn là, chính sách giá cả kinh doanh. Chính sách giá cả kinh doanh một mặt quyết định khả năng thu hút các nguồn lực trong xã hội đầu tư xây dựng nhà ở, mặt khác tạo công bằng xã hội và sự tự do trong kinh doanh theo pháp luật của các chủ đầu tư. Giá cả được quy định một cách chủ quan thấp sẽ tạo nhu cầu giả tạo, gây áp lực trong việc giải quyết nhà ở. Giá cả quy định cao quá sẽ gây khó khăn cho các doanh nghiệp chủ đầu tư trong sản xuất kinh doanh. Năm là, chính sách xã hội trong việc xác định đối tượng được hưởng ưu đãi. Việc giải quyết công bằng xã hội trong việc xác định đối tượng được thụ hưởng ưu đãi của Nhà nước là hết sức quan trọng. Sáu là, thành lập Ban quản lý và vận hành khu nhà ở chung cư. Một trong những yếu tố góp phần tích cực trong việc khuyến khích người dân ở trong khu chung cư, tạo môi trường cảnh quan, kiến trúc đô thị là việc quản lý và vận hành khu chung cư. Cần thành lập Ban quản lý khu nhà chung cư, có thể kết hợp với tổ chức bộ máy tổ dân phố, tổ tự quản. Các nhà đầu tư phát triển nhà ở được phép chậm thanh toán thuế sử dụng đất, đầu tư vào hạ tầng cơ sở. Xây dựng nhà chung cư cho hộ thu nhập thấp được miễn thuế sử dụng đất. Sử dụng Ngân sách Nhà nước để phát triển hạ tầng kỹ thuật cho các khu dân cư và hạ tầng bên trong các khu dân cư. Cần khuyến khích người lao động, các công đoàn lao động (giáo dục, y tế, xây dựng, giao thông) và các liên đoàn lao động tham gia vào các dự án phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Ban hành các chính sách tạo điều kiện thuận lợi khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài cung cấp nhà ở cho công nhân song song với việc đầu tư xây dựng nhà máy, cơ sở sản suất kinh doanh. Nhà ở cho công nhân cần được bao gồm trong quy hoạch chi tiết các khu công nghiệp và khu chế xuất. Huy động các nguồn vốn phát triển nhà ở thông qua các quỹ đầu tư quốc gia, quỹ phát triển nhà ở và quỹ phát triển đô thị của các thành phố. Có các chính sách tạo điều kiện khuyến khích cho các ngân hàng nhà nước, các ngân hàng thương mại cổ phần tham gia vào các dự án phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, hoặc cung cấp các khoản vay dài hạn và trung hạn cho người thu nhập thấp để cải thiện nhà ở. Chính phủ cần ban hành các điều kiện ưu đãi tài chính cho các dự án phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, chẳng hạn, giảm hoặc miễn thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp. Sử dụng các tiêu chuẩn kỹ thuật phù hợp đối với nhà chung cư dành cho người thu nhập thấp, như tiêu chuẩn nhà ở, mật độ xây dựng, các hệ số sử dụng đất, các tiêu chuẩn về hạ tầng kỹ thuật, áp dụng các tiêu chuẩn tiến bộ trong khai thác và sản xuất vật liệu xây dựng địa phương, trong xây dựng các chủng loại nhà ở bền vững khác nhau, với giá cả hợp lý, Cần chú trọng đến loại hình nhà thấp tầng và sử dụng các loại vật liệu thiết bị phù hợp, tránh sử dụng các loại vật tư, thiết bị theo tiêu chuẩn quá cao. Lưu ý tạo việc làm cho người đang sống ở các khu dân cư mới. Tạo việc làm mới cần phù hợp với khả năng và nghề nghiệp của họ. Theo khảo sát đầu năm 2000, toàn Thành phố có 3.500 đơn vị và 840 DNNN, số CNVC-LĐ có thu nhập thấp và chưa có nhà phải ở nhờ hoặc thuê mướn chiếm 5-7%, số hộ có diện tích bình quân dưới 5m2/đầu người khoảng 6.500 hộ. Riêng ngoại thành có 360.000 hộ, khoảng 10.000 hộ khó khăn về nhà ở. Những năm qua, TP. Hà Nội đã triển khai nhiều dự án về phát triển nhà ở theo các hình thức như: Phân theo các chủ đầu tư, phân theo địa bàn quận, huyện và các dự án nhỏ lẻ, khu đô thị mới, dân tự xây dựng… Nhưng nhìn chung những khu chung cư chưa đồng bộ, không đi đôi với phát triẻn hạ tầng đô thị, người dân đến ở thiếu những điều kiện cần thiết như trường học, bệnh viện, nhà văn hoá, chợ, nước sạch sinh hoạt. Sự quan tâm của các ngành, các cấp còn hạn chế, lãnh đạo DN cũng chưa thực sự để tâm đến vấn đề nhà ở của CNLĐ như: Chưa góp vốn với TP, với các chủ đầu tư, có quận, huyện giao lại khoán cho một số người mà thiếu kiểm tra, xử lý vi phạm. Thậm chí, có dự án 7 năm nay người LĐ đã góp tiền xây nhà, nhưng tới nay vẫn chưa xong? Ông Nguyễn Thế PHúc, Thành uỷ viên, Chủ tịch LĐLĐ TP. Hà Nội cho biết: UBND và LĐLĐ TP Hà Nội nhiều lần bàn về chính sách nhà ở đối với người LĐ có thu nhập thấp. Để giúp Thành uỷ và UBND TP. Hà Nội xây dựng đề án giải quyết nhà ở cho CNLĐ thu nhập thấp, CĐ thủ đô đưa ra 3 phương thức sau (tiêu chuẩn đầu tiên là CNVC-LĐ ở các DNNN hoặc đã chuyển sang Cty CP và phải có hộ khẩu Hà Nội): Một là: Dành 20% quỹ đất, trong dự án 20% này đã có hạ tầng cơ sở kỹ thuật, chỉ xây từ 1-6 tầng (không có cầu thang máy). Có nhiều loại căn hộ (45-65 m2). Giá bán khoảng 2 triệu/m2 và bán trả dần. Trong các tiêu chuẩn, đáng lưu ý là: Người mua phải có thu nhập bình quân từ 300000 đến 800000 đồng/ tháng. Nhà ở bình quân dưới 3m2/người. Có ít nhất 15 năm công tác và không có hình thức kỷ luật nào; trả lần đầu 40% giá trị nhà, còn lại trả trong 15 năm… Hai là: Bán theo giá trị thị trường nhưng được trả dần phần chênh lệch giữa giá thực tế với giá thị trường cho những đối tượng có tiêu chuẩn thấp hơn như: Có ít nhất 10 năm công tác; thu nhập bình quân dưới 400.000 đ/tháng/người; diện tích bình quân dưới 5m2/người; ban đầu phải trả hết theo giá thành, phần chênh lệch được trả dần trong 10 năm.. Ba là: Cho thuê, song đề nghị TP nên kéo dài thời gian khấu hao để giảm tiền trả tiền nhà. Tiền thuê nhà hàng tháng cho tới khi hết thời gian khấu hao thì được mua lại với 70% so với giá thức tế tại thời điểm. Hà Nội đang phấn đấu tới 2005 không còn CNVC-LĐ không có nhà ở, diện tích bình quân đầu người không còn bình quân dưới 5m2/người. 4. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả các dự án đầu tư phát triển nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp tại Hà Nội: Để nâng cao hiệu quả đầu tư vào các dự án xây dựng nhà ở, trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, cần nâng cao chất lượng của luận chứng kinh tế kỹ thuật bởi điều này quyết định đến sự thành bại của cả dự án. Nâng cao chất lượng của công tác thẩm định và cấp giấy phép đầu tư, việc thẩm định phải đảm bảo đánh giá chính xác hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế xã hội cuả các dự án, đặc biệt là mức độ chính xác cao của tổng dự toán công trình. Thủ tục cấp giấy phép phải đảm bảo nhanh gọn, thuận tiện. Thực hiện chặt chẽ công tác đấu thầu để tiết kiệm về tài chính và đảm bảo chất lượng công trình. Yêu cầu đặt ra là phải thực hiện đấu thầu với tất cả các công trình xây dựng nhà ở được Nhà nước cho phép để nâng cao hiệu quả và tránh những tiêu cực xảy ra. Trong giai đoạn thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở và khu đô thị mới, hiệu quả đầu tư thể hiện ở chất lượng công trình và thời gian thi công. Chất lượng công trình là tiêu chuẩn quan trọng để đánh giá khả năng của doanh nghiệp, chất lượng công trình là sự đảm bảo tốt nhất cho uy tín và khả năng thu hồi vốn của chủ đầu tư. Để đảm bảo chất lượng công trình, về phía chủ đầu tư phải có các biện pháp sau: + Biện pháp thiết kế: Công tác thiết kế phải đảm bảo các chỉ tiêu về kỹ thuật, về mỹ thuật phù hợp với quy hoạch, kiến trúc chung, đảm bảo bố trí hợp lý các công ttình công cộng, khu nhà ở, khu vui chơi giải trí. + Biện pháp thi công: Để thực hiện tốt trong việc thi công đảm bảo tiến độ thi công công tình cũng như tiết kiệm nguyên vật liệu, doanh nghiệp phải có một đội ngũ các kỹ sư xây dựng và các công nhân lành nghề để thi công theo đúng thiết kế đúng yêu cầu kỹ thuật đặt ra. Thực hiện đồng bộ trong tổ chức thi công một khu đô thị mới theo công nghệ liên hoàn kết hợp các dịch vụ khai thác nhà ở trong giai đoạn vừa đầu tư, vừa khai thác tại các khu đô thị mới để nhanh chóng thu hồi vốn và phát huy tác dụng của các hạng mục công trình. Xây dựng các công trình theo dự án được duyệt, theo đúng thiết kế và kế hoạch đề ra trong dự án. Bảng 21: Trình tự tiến hành thực hiện theo dự án Lĩnh vực quản lý Quản lý quy hoạch Quản lý đất đai đô thị Quản lý xây dựng kinh doanh nhà ở Chuẩn bị đầu tư Lập, xét duyệt đề án quy hoạch Tính toán hiệu quả kinh tế sử dụng đất Tính toán tầng cao, mật độ xây dựng Thực hiện đầu tư Quản xây dựng theo quy hoạch Phát triển đất xây dựng đô thị mới Thiết kế, kiến trúc, thi công Kết thúc đầu tư Quản lý khai thác sử dụng Tạo ra khu đô thị mới đồng bộ xây dựng kinh doanh nhà ở + Đổi mới công nghệ: Đẩy mạnh nghiên cứu và áp dụng vào sản xuất, xây dựng nhà ở các loại vật liệu và công nghệ xây dựng mới, hiện đại, giúp giảm thời gian thi công và giá thành, giảm ô nhiễm môi trường, tăng chất lượng kỹ thuật và thẩm mỹ công trình. Đối với các cơ quan quản lý, cần đẩy mạnh sự tham gia phối hợp của các cơ quan quản lý chuyên ngành trong quá trình thực hiện các dự án nhằm đánh giá một cách chính xác và toàn diện dự án, kịp thời phát hiện những thiếu sót, sai phạm trong quá trình thực hiện để đảm bảo chất lượng của công trình. Giám sát quản lý chặt chẽ các dự án nhất thiết phải tuân thủ đúng kế hoạch về tỷ lệ tầng cao và các ô đất có chức năng công cộng. Không tuỳ tiện thay đổi chức năng sử dụng đất và hạ thấp tầng cao để phục vụ mục đích kinh doanh. Thành phố cần khống chế thời gian thực hiện dự án đối với các chủ đầu tư, trành tình trạng xin đất, thu giải ngân rồi để đấy. Nêú quá thời hạn cho phép cần thu hồi để giao cho các chủ đầu tư khác có năng lực, kể cả những dự án đầu tư nước ngoài. Trong giai đoạn vận hành kết quả đầu tư, cần thành lập ban quản lý và vận hành khu nhà ở chung cư có thể kết hợp với tổ chức bộ máy tổ dân phố. Ban quản lý khu nhà ở được hoạt động như một dạng doanh nghiệp cung ững dịch vụ công ích, đảm bảo chất lượng phục vụ và quản lý các khu nhà cao tầng, tổ chức tốt việc cung cấp các dịch vụ có liên quan trong công trình như quản lý vận hành thang máy, bơm mước sinh hoạt, thu gom rác thải, đảm bảo an ninh trật tự bên trong công trình, trông giữ xe đạp, xe máy, chăm sóc cây xanh xung quanh… tạo được tâm lý thoải mái và yên tâm cho những người dân sống tại đây. Các khu đô thị mới phải được thực hiện đồng bộ hạn tầng kỹ thuật và xã hội theo tiêu chuẩn hiện đại. Yếu tố đồng bộ không chỉ là hệ thống hạ tầngkỹ thuật như đường giao thông, các tuyến điện sinh hoạt, điện thoại chôn ngầm, hệ thống thoát nước, mà còn các công trình hạ tầng xã hội như nhà trẻ, trường học, bệnh viện, khu thương mại, công viên vui chơi giải trí…đảm bảo nhu cầu sinh hoạt ngày càng cao của nhân dân. Kết luận Với quyết tâm to lớn và sự nỗ lực của cả nước, sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đang có những bước chuyển biến đầy triển vọng. Hiện đại hoá thủ đô Hà Nội bước đầu đã đạt được những thành công đáng khích lệ. Đời sống kinh tế xã hội của nhân dân thủ đô ngày càng được nâng cao. Gắn liền với nó là quá trình đô thị hoá đang diễn ra với tốc độ và quy mô ngày càng lớn. Nhu cầu về nhà ở đô thị ở Hà Nội không những đòi hỏi số lượng rất lớn mà còn cả chất lượng và điều kiện sống ngày càng cao. Vấn đề này chỉ có thể giải quyết được bằng việc đầu tư mạnh mẽ cho phát triển nhà ở Hà Nội, phát triển nhà ở phải trở thành một sự nghiệp của cả xã hội. Giải quyết nơi ở là sự nghiệp lâu dài của Hà Nội, là sự nghiệp to lớn của cả nước, của cả Trung ương và của toàn dân, chính quyền các cấp. Đặc biệt việc giải quyết nơi ở cho những hộ thu nhập thấp tại Hà Nội lại rất cần thiết và cấp bách. Vì những thành phần này đang rất cần sự giúp đỡ để có thể có chỗ ở ổn định cho gia đình. Luận văn cũng đã nói lên phần nào thực trạng về nhà ở của những đối tượng này và cũng đã nêu một số giải pháp để tham khảo, góp phần vào việc cải thiện phần nào chỗ ở cho một số lượng lớn người dân. Thành phố đã góp phần đáng kể về việc hỗ trợ không những về tài chính mà cả đất đai để giúp cho những hộ thu nhập thấp có điều kiện cải thiện chỗ ở cho gia đình mình. Đầu tư phát triển nhà ở Hà Nội phải được chỉ đạo thống nhất, chặt chẽ bằng một tổ chức đủ mạnh, có sự tham gia của mọi thành phần kinh tế và được triển khai thành một phong trào quần chúng rộng rãi, với cơ chế chính sách phù hợp, linh hoạt theo phương châm Nhà nước và nhân dân cùng làm và huy động được mọi nguồn lực xã hội, góp phần làm tăng trưởng nhanh, phát triển nhanh quỹ nhà ở, đáp ứng dần dần mọi nhu cầu, quyền được ở của mọi người dân đô thị, cải thiện đáng kể môi sinh, môi trường sống của nhân dân, làm cho Hà Nội phát triển thành thủ đô xanh, sạch đẹp và văn minh. Danh mục tài liệu tham khảo Nguyễn Ngọc Mai, Lập và quản lý dự án đầu tư, NXB Giáo dục Hà Nội, 1996 Nguyễn Bạch Nguyệt, Giáo trình lập và quản lý dự án đầu tư, NXB thống kê Hà Nội, 2000. Trường Đại Học Kinh tế Quốc dân- Khoa kinh tế phát triển, Giáo trình Kinh tế phát triển tập 1, Nhà xuất bản Thống kê. Niên giám thống kê Hà Nội 2000. UBND thành phố Hà Nội, Quy hoạch phát triển kinh tế xã hội Thủ đô Hà Nội thời kỳ 2001-2010 UBND thành phố Hà Nội, Chương trình phát triển nhà ở Hà Nội từ 2000 đến 2010. Báo cáo chính về Nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp tại Hà Nội- Bộ Xây Dựng Thống kê tình hình nhà ở tại Hà Nội _ Bộ Xây dựng Luận văn của Vũ Thanh Nga, Một số giải pháp huy động và sử dụng có hiệu quả vốn đầu tư xây dựng khu đô thị mới Việt nam giai đoạn 2001-2010, luận văn 39-45. Báo kinh tế đầu tư, tạp chí Xây dựng số 6.7.8 / 2000. Số 11/2001, Tạp chí kinh tế và dự báo số 5/2001. Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nôi, Báo cáo cơ chế chính sách phát triển nhà ở và khu đô thị mới của thành phố Hà Nội, 2001. Chương trình phát triển nhà ở từ năm 2000 đến 2010. Báo cáo tham luận tình hình sử dụng vốn ngân sách cho Đầu tư phát triển và cải tạo quỹ nhà của Thành phố Hà Nội những năm vừa qua (1999-2001) Báo Lao Động (Tháng 5). Mục lục