Chuyên đề Ứng dụng phương pháp so sánh trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

ch các yếu tố so sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô... (đối với bất động sản); điều kiện thanh toán, thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, huấn luyện sử dụng... (đối với máy, thiết bị). Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh không thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị trí (đối với bất động sản); năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu (đối với máy, thiết bị). Thẩm định viên về giá phải căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra các bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phù hợp. + Thứ tự điều chỉnh: thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau. + Nguyên tắc khống chế: Phải bảo đảm độ lớn của tổng mức giá chỉ dẫn điều chỉnh; nghĩa là chênh lệch giữa mức giá đưa vào so sánh (dòng A – bảng dưới) với mức giá cuối cùng (là mức giá sau khi điều chỉnh theo các yếu tố so sánh (dòng G – bảng dưới) không quá cao, phù hợp với các chứng cứ thị trường. Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh TT Yếu tố so sánh Tài sản thẩm định giá Tài sản so sánh 1 Tài sản so sánh 2 Tài sản so sánh 3 A Giá bán Chưa biết Đã biết Đã biết Đã biết B Tổng diện tích C Giá bán/m2 Chưa biết D Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh D1 Yếu tố so sánh 1 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh D2 Yếu tố so sánh 2 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh D3 Yếu tố so sánh 3 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh D4 Yếu tố so sánh 4 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh D5 Yếu tố so sánh 5 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh D6 Yếu tố so sánh 5 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh …. ……. ……. ……. …… E Mức giá chỉ dẫn/m2 G Mức giá chỉ dẫn tổng tài sản H Thống nhất mức giá chỉ dẫn Số lần điều chỉnh Tổng giá trị điều chỉnh thuần (triệu đồng ) Tổng giá trị điều chỉnh gộp (triệu đồng ) - Xác định giá trị của tài sản cần thẩm định bằng cách lấy mức giá chỉ dẫn đại diện của các tài sản so sánh, bảo đảm chênh lệch giữa mức giá đại diện chung với các mức giá chỉ dẫn (dòng H – bảng trên) không quá 10%. Thẩm định viên cần kết hợp phân tích thêm những tiêu chí sau để quyết định chọn giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản cần thẩm định: + Trị tuyệt đối của tổng điều chỉnh nhỏ nhất (nghĩa là chênh lệch giữa giá bán ban đầu và giá điều chỉnh cuối cùng). + Tần suất điều chỉnh (nghĩa là số lần điều chỉnh, số yếu tố điều chỉnh cho một tài sản so sánh) càng ít càng tốt. + Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt. 2.5.2. Các phư ơng pháp định giá khác Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa) Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai từ một BĐS, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối với BĐS đó (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của BĐS đó. Mặt hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính toán giá trị BĐS đòi hỏi độ chính xác cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế, có thể khắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp định giá khác để kiểm tra, trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các phương pháp khác để tính toán. Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành): Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS không có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở…) Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành. Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán) Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như rạp chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đó, mặt hạn chế của phương pháp này là chỉ áp dụng để xác định giá trị cho những BĐS mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận. Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định) Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những BĐS không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Thực chất phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá thành, chúng thực hiện theo nguyên tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình BĐS trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận. CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TH ƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU Phương pháp so sánh là phương pháp được sử dụng phổ biến và chủ yếu trong hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ACB. Phương pháp này chủ yếu dựa trên các thông tin thị trường về BĐS để xác định giá trị BĐS. Phòng thẩm định tài sản trực thuộc ACB hiện nay chuyển thành Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu. Ngoài nghiệp vụ định giá cho mục đích phục vụ thế chấp của ngân hàng, công ty còn cung cấp dịch cụ định giá cho thị trường. Phương pháp so sánh trước hết được sử dụng để xác định đơn giá đất thị trường – là đơn giá đất đối với một khu vực hoặc một tuyến đường cụ thể, việc xác định này nhằm đưa ra một mức giá chung cho các BĐS đối với một khu vực, các BĐS ở đây phải là các BĐS chuẩn, nghĩa là các BĐS thuộc mặt đường, có kích thước chuẩn ( không quá lớn hoặc không quá nhỏ ), đại diện cho đại đa số các BĐS trên tuyến đường đó. Thứ hai, phương pháp so sánh được sử dụng để xác định đơn giá đất đối với BĐS thẩm định, dựa trên đơn giá khu vực đó đã được phê duyệt và thông tin so sánh trên thị trường. Từ đó để xác định mức giá phù hợp. Ứng dụng phương pháp so sánh trong việc xác định đơn gía đất thị trường Cơ sở lí luận của việc xác định đơn giá đất thi trường Việc xác định đơn giá đất thị trường giúp cho người định giá có một cái nhìn tổng quát và sự hình dung ban đầu về mức giá đất thị trường tại khu vực mà mình sắp tiến hành định giá. Mặt khác giúp người định giá có cơ sở so sánh với các thông tin hiện có trên thị trường, từ đó dự báo được xu hướng biến động trên thị trường. Việc xác định đơn giá đất thị trường được tiến hành với các BĐS chuẩn, nghĩa là các BĐS ở vị trí mặt đường, có kích thước khá phổ biến ( không quá lớn hoặc không quá nhỏ ), không tính đến các yếu tố thuận lợi và bất lợi đối với từng BĐS riêng lẻ. Điều này sẽ thật hữu ích khi định giá BĐS trong ngõ mà không thu thập đựơc các thông tin giao dịch cũng như thông tin rao bán trên thị trường, nhân viên thẩm định có thể áp dụng đơn giá đất thị trường đã được Hội đồng thẩm định tài sản phê duyệt làm căn cứ xác định đơn giá đất đối với BĐS thẩm định. Do vai trò quan trọng của việc xác định đơn giá đất thị trường, hiện nay Bộ phận thẩm định tài sản khu vực Hà Nôi đã xây dựng đơn giá đất đối với hầu hết mọi tuyến đường trên địa bàn TP Hà Nội (chưa mở rộng ) và đang có kế hoạch mở rộng sang địa bàn các TP khác. Quy trình xác định đơn giá đất thị trường. a, Thu thập thông tin và khảo sát thông tin thị trường Nguồn thông tin có thể thu thập được có thể trên báo chí, mạng Internet, qua các trung tâm môi giới, liên hệ trực tiếp với các bên tham gia giao dịch trên thị trường, qua các cơ quan Nhà nước có chức năng thống kê và đăng ký BĐS….. Thông tin khảo sát được chia thành các loại sau: Thông tin giao dịch thực: là các thông tin mà các giao dịch đã thành công hoặc đang hoàn tất hồ sơ chuyển nhượng. Thông tin thương lượng: là các thông tin đang rao bán trên thị trường mà nhân viên thẩm định đã gặp gỡ chủ BĐS để thương lượng về mức giá giao dịch. Thông tin tham khảo: là thông tin lấy được từ các văn phòng môi giới về các giao dịch đã được thực hiện nhưng nhân viên thẩm định chưa thể kiểm tra được độ chính xác của thông tin. Thông tin rao bán: là thông tin về các BĐS đang chào bán trên thị trường qua báo chí hoặc các trung tâm môi giới mà nhân viên thẩm định chưa thể có được thông tin chính xác về BĐS mà phải qua các nhà môi giới. Sau khi đã có các thông tin về các BĐS đã giao dịch hoặc đang chào bán, nhân viên thẩm định tiến hành khảo sát thông tin đó bằng cách: trực tiếp đến nơi BĐS toạ lạc, xác định: vị trí, kích thước, chứng từ pháy lý có liên quan, hiện trạng sử dụng BĐS, tài sản gắn liền với BĐS, trao đổi và thương lượng giá cả với chủ nhà… Đối với việc xác định đơn giá đất thị trường, giá trị nhà được trừ khỏi giá trị BĐS, do đó nhân viên thẩm định cần phải xác định chính xác kết cấu ngôi nhà, năm xây dựng để từ đó làm căn cứ tính khấu hao => xác định giá trị còn lại của ngôi nhà. Thông thường giá trị ngôi nhà có vai trò quan trọng đối với giá trị BĐS giao dịch, do đó việc xác định giá trị ngôi nhà thiếu chính xác sẽ làm ảnh hưởng đến giá trị đất ước tính. b, Xác định đơn giá đất thị trường Dựa vào các thông tin thu thập được , nhân viên thẩm định chia thông tin thành các loại: thông tin giao dịch thực, thông tin thương lượng, thông tin rao bán, thông tin tham khảo. Các thông tin cần khảo sát đối với các loại BĐS bao gồm: điạ chỉ, vị trí, lợi thế kinh doanh, điều kiện cơ sở hạ tầng, diện tích đất (dài, rộng, hình dáng), diện tích nhà (số tầng, kết cấu, năm xây dựng, trang thiếp bị bán kèm…), giá đã bán hoặc đang rao bán, giá thương lượng, người liên hệ, thời điểm đã bán hoặc rao bán, thời điểm thương lượng. Để có thể hiểu chi tiết và cụ thể, em xin trình bày việc xác định đơn giá đất thị trường tuyến đường Lê Thanh Nghị, quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội. B1. Mô tả phố Lê Thanh nghị, quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội. Phố Lê Thanh Nghị có chiều dài khoảng 950m, có chiều rộng khoảng 18m, vỉa hè hai bên rộng khoảng 2m, có hai làn đường, một đầu giao với đường Giải Phóng và một đầu giao với phố Bạch Mai. Phố Lê Thanh Nghị có điều kiện cơ sở hạ tầng đầy đủ và lợi thế kinh doanh tương đối tốt, trên tuyến phố tập chung nhiều cửa hàng kinh doanh buôn bán, đặc biệt là các cửa hàng kinh doanh máy vi tính và các cửa hàng kinh doanh đồ điện tử, bên cạnh đó còn có văn phòng giao dịch của Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát triển nông thôn, ngoài ra còn có các cửa hàng kinh doanh buôn bán tạp phẩm, cửa hàng kinh doanh cafe….. B2. Xác định đơn giá đất thị trường: 1. Thông tin mua bán thực: Nhân viên thẩm định ACB Hà Nội thu thập được thông tin mua bán thực trên tuyến phố Lê Thanh Nghị, cụ thể như sau: 1.1. Thông tin: Giao dịch tháng 10/2008: - Địa chỉ: Số 38B – Lê Thanh Nghị. - Người liên hệ: Anh Thảo, đt: 04.38682621 / 0955.596.720. - Vị trí: Mặt phố Lê Thanh Nghị. - Diện tích đất: 55m2 (kích thước 3.2m x 17.18m). - Mục đích sử dụng đất: Đất ở. - Diện tích nhà: 192m2 (nhà 3.5 tầng). - Giá đã bán: 8.0 tỷ đồng. - Giá trị nhà ước tính: 192m2 x 3.000.000đồng/m2 = 576.000.000đồng. - Đơn giá đất ước tính: ( 8.000.000.000đồng – 576.000.000đồng) : 55m2 = 134.000.000đồng/m2. 1.2. Thông tin 2: Giao dịch tháng 04/2009. - Địa chỉ: Số 85 – Lê Thanh Nghị. - Người liên hệ: Chị Liên, đt: 0912.065.524. - Vị trí: Mặt phố Lê Thanh Nghị. - Diện tích đất: 25m2 (kích thước 3.2m x 7.8m). - Mục đích sử dụng đất: Đất ở. - Diện tích nhà: 100m2 (nhà 04 tầng, xây dựng năm 2004). - Giá đã bán: 3.2 tỷ đồng. - Giá trị nhà ước tính: 100m2 x 3.000.000đồng/m2 = 300.000.000đồng. - Đơn giá đất ước tính: ( 3.200.000.000đồng – 300.000.000đồng) : 25m2 = 116.000.000đồng/m2. 1.3. Thông tin 3: Giao dịch tháng 04/2009. - Địa chỉ: Số 66 – Lê Thanh Nghị. - Người liên hệ: Anh Thạch, đt: 0904.347.039. - Vị trí: Mặt phố Lê Thanh Nghị. - Diện tích đất: 87.54m2 (kích thước 4.5m x 19.45m). - Mục đích sử dụng đất: Đất ở. - Diện tích nhà: 390m2 (nhà 4.5 tầng, xây dựng năm 2000). - Giá đã bán: 12.8 tỷ đồng. - Giá trị nhà ước tính: 390m2 x 2.500.000đồng/m2 = 975.000.000đồng. - Đơn giá đất ước tính: ( 12.800.000.000đồng – 975.000.000đồng) : 87.54m2 = 135.000.000đồng/m2. 2. Thông tin do nhân viên thẩm định ACB Hà Nội trực tiếp thương lượng: 2.1. Thông tin 1: Thông tin rao bán tháng 12/2008, nhân viên thẩm định ACB Hà Nội trực tiếp thương lượng ngày 10/04/2009, cụ thể như sau: - Địa chỉ: Số 76 – Lê Thanh Nghị. - Người liên hệ: Chị Ninh, đt: 0916.869.686. - Vị trí: Mặt phố Lê Thanh Nghị. - Diện tích đất: 102m2 (kích thước 3.6m x 28.33m). - Mục đích sử dụng đất: Đất ở. - Diện tích nhà: 600m2 (nhà 06 tầng, xây dựng năm 2004). - Giá rao bán: 14 tỷ đồng. - Giá thương lượng: 13.5 tỷ đồng. - Giá trị nhà ước tính: 600m2 x 3.000.000đồng/m2 = 1.800.000.000đồng. - Đơn giá đất ước tính: ( 13.500.000.000đồng – 1.800.000.000đồng) : 102m2 = 114.700.000đồng/m2. 2.1. Thông tin 2: Thông tin rao bán tháng 12/2008, nhân viên thẩm định ACB Hà Nội trực tiếp thương lượng ngày 10/04/2009, cụ thể như sau: - Địa chỉ: Số 240 – Lê Thanh Nghị. - Người liên hệ: Chị Hạnh, đt: 043.5763.359 / 0984.833.655. - Vị trí: Mặt phố Lê Thanh Nghị. - Diện tích đất: 30m2 (kích thước 3.3m x 9.1m). - Mục đích sử dụng đất: Đất ở. - Diện tích nhà: 150m2 (nhà 05 tầng, xây dựng năm 2001). - Giá rao bán: 5.4 tỷ đồng. - Giá thương lượng: 5.35 tỷ đồng. - Giá trị nhà ước tính: 150m2 x 2.500.000đồng/m2 = 375.000.000đồng. - Đơn giá đất ước tính: ( 5.350.000.000đồng – 375.000.000đồng) : 30m2 = 165.800.000đồng/m2. 3. Thông tin tham khảo: 3.1. Thông tin 1: Thông tin tham khảo tại Công ty BĐS Nguyệt Linh – 85 Nguyễn Chí Thanh ngày 10/04/2009, cụ thể như sau: - Địa chỉ: Mặt phố Lê Thanh Nghị. - Người liên hệ: Anh Dung, đt: 043.2927.693 / 0912.262.617. - Vị trí: Mặt phố Lê Thanh Nghị. - Diện tích đất: 95m2 (kích thước 8.5m x 11.17m). - Mục đích sử dụng đất: Đất ở. - Diện tích nhà: 475m2 (nhà 05 tầng, xây dựng năm 1998). - Giá rao bán: 120 triệu đồng/m2 (Tương đương 11.4 tỷ đồng) - Giá trị nhà ước tính: 475m2 x 1.500.000đồng/m2 = 712.500.000đồng. - Đơn giá đất ước tính: (11.400.000.000đồng – 712.500.000đồng) : 95m2 = 112.500.000đồng/m2. 3.1. Thông tin 2: Thông tin tham khảo tại văn phòng nhà đất số 38 Nguyễn Bỉnh Khiêm ngày 10/04/2009, cụ thể như sau: - Địa chỉ: Mặt phố Lê Thanh Nghị. - Người liên hệ: Chị Thu, đt: 043.9446.930 / 0984.247.773. - Vị trí: Mặt phố Lê Thanh Nghị. - Diện tích đất: 95m2 (kích thước 4.5m x 21.11m). - Mục đích sử dụng đất: Đất ở. - Diện tích nhà: 450m2 (nhà 05 tầng cũ). - Giá rao bán: 14.5 tỷ đồng. - Giá trị nhà ước tính: 450m2 x 1.500.000đồng/m2 = 675.000.000đồng. - Đơn giá đất ước tính: (14.500.000.000đồng – 675.000.000đồng) : 95m2 = 145.000.000đồng/m2. B3: So sánh với các đường khác: Phố Bạch Mai: Phố Bạch Mai có chiều dài khoảng 1.3km, chiều rộng khoảng 12m, vỉa hè hai bên rộng khoảng 1.5m, có một đầu giao với ngã tư đường Đại Cồ Việt - Trần Khát Chân - Phố Huế và một đầu giao với ngã tư Chợ Mơ. Phố Bạch Mai là tuyến phố có cơ sở hạ tầng đồng bộ và lợi thế kinh doanh tương đối tốt, trên tuyến phố tập chung nhiều văn phòng công ty vừa và nhỏ, tập chung nhiều cửa hàng kinh doanh mỹ phẩm và quần áo thời trang….. Phố Bạch Mai là tuyến phố có trục đường vuông góc với phố Lê Thanh Nghị, tuy nhiên phố Bạch Mai có cơ sở hạ tầng và lợi thế kinh doanh kém thuận lợi hơn so với phố Lê Thanh Nghị. Theo công văn đã được phê duyệt của Hội đồng thẩm định tài sản phê duyệt đơn giá đất thị trường tuyến phố Bạch Mai là 90.000.000đồng/m2. Nhận xét và kiến nghị: Trên cơ sở các thông tin trên ACB Hà Nội đề nghị Hội đồng thẩm định tài sản phê duyệt đơn giá đất thị trường phố Lê Thanh Nghị, quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội là: STT Tên phố Giá Nhà nước(đồng/m2) Giá thị trường (đồng/m2) Tỷ lệ % theo giá rao bán Ghi chú 1 Lê Thanh Nghị 33.000.000 96.000.000 80% Hội đồng TĐTS phê duyệt ngày 19/01/2007 với đơn giá đất thị trường phê duyệt là: 52.000.000đồng/m2. Ghi chú: Đơn giá thị trường trên là đơn giá thị trường bình quân chưa xem xét đến các yếu tố thuận lợi và bất lợi. Khi có thêm thông tin, nhân viên thẩm định sẽ bổ sung và điều chỉnh giá đất cho phù hợp với thị trường. 1.2. Định giá bất động sản trong khu vực đã được duyệt đơn giá đất thị trường Định giá BĐS được chia làm hai khu vực: trong khu vực đã được duyệt đơn giá đất thị trường và trong khu vực chưa được duyệt đơn giá đất thị trường. Bất động sản được định giá: số 14B Vạn Phúc, phường Kim Mã, quận Ba Đình. - Vị trí: Bất động sản nằm trong ngõ 294 phố Kim Mã, đoạn đầu ngõ 294 rộng khoảng 10m (dài khoảng 100m),đoạn vào nhà rộng khoảng 3m (dài khoảng 15m).Bất động sản cách mặt phố Kim Mã khoảng 120m. - Diện tích: + Về đất - DTSD được công nhận: 54.70 m2 - DTSD thực tế: 54.70 m2 - Thời hạn sử dụng đất: Lâu dài - Hình thức sử dụng đất: Được nhà nước công nhận QSDĐ như Nhà nước giao đất CÓ thu tiền SDĐ - Mục đích sử dụng đất: Đất ở đô thị + Về tài sản gắn liền với đất: Nhà ở, bê tông cốt thép, 5 tầng, xây dựng năm 2007, diện tích sử dụng thực tế khoảng 270m2, nhưng không được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. 1.2.1. Định giá bất động sản sử dụng đơn giá đất thị trường đã được phê duyệt Đơn giá đất thị trường là đơn giá đất đối với những BĐS chuẩn, nghĩa là những BĐS có diện tích vừa phải (khoảng 50m2 – 100m2), nằm tại mặt đường, có vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng và lợi thế kinh doanh đại diện cho đại đa số các BĐS khác nằm tại mặt đường trên cùng tuyến phố hoặc tuyến đường. Đơn giá đất thị trường được phê duyệt chưa xem xét đến các yếu tố thuận lợi và bất lợi, vì vậy khi thẩm định từng BĐS cụ thể nhân viên thẩm định sẽ phải có những điều chỉnh cho phù hợp. Cụ thể như sau: Thứ nhất: Đối với BĐS nằm trong ngõ, ngách, hẻm…. cần phải có tỷ lệ điều chỉnh giảm giá so với đơn giá đất mặt tiền đường. Cần xác định BĐS nằm trong ngõ rộng mấy mét, khoảng cách đến mặt tiền đường là bao nhiêu. Từ đó, nhân tỷ lệ giảm giá thích hợp theo công văn nội bộ của ACB. Tỷ lệ giảm giá này còn phụ thuộc vào đơn giá đất thị trường đã được phê duyệt, giá đất thị trường phê duyệt càng cao thì tỷ lệ nhân giảm giá càng thấp. Ví dụ: BĐS nằm trong ngõ rộng khoảng 2m, cách mặt tiền đường khoảng 150 + nếu đơn giá đất thị trường được phê duyệt nhỏ hơn 40 triệu đồng/m2 => tỷ lệ giảm giá = 50%( tỷ lệ giảm giá do BĐS nằm trong ngõ rộng từ 1.5m – 3m) x 90%( tỷ lệ giảm giá do khoảng cách từ BĐS đến mặt tiền đường vượt quá 100m) = 45%. Giả sử đơn giá đất thị trường mặt đường được phê duyệt là 35 triệu đồng/m2 thì đơn giá đất BĐS thẩm định là 35 triệu đồng/m2 x 45% = 15.75 triệu đồng/m2. Thứ hai: Đất có hình dạng không cân đối cũng phải nhân một tỷ lệ giảm giá nhất định. Theo quy định của ACB, đất có hình dạng cân đối bao gồm đất có các hình dạng sau: đất hình vuông, đất hình chữ nhật, đất có mặt trước nhỏ hơn mặt sau (đất nở hậu), đất hình chữ L trong đó chiều rộng của mặt sau nhỏ hơn hai lần chiều rộng của mặt trước và chiều rộng của mặt trước tối thiểu là 3m. Đất có hình dạng không cân đối là đất không thuộc các trường hợp trên. Ví dụ: Đơn giá đất thị trường của các mảnh đất có hình dạng cân đối là 50 triệu đồng/m2, mảnh đất thẩm định ở vị trí tương tự có hình dạng không cân đối có đơn giá tối đa là 50 triệu đồng/m2 x 90%( tỷ lệ giảm giá do mảnh đất có hình dạng không cân đối) = 45 triệu đồng/m2. Thứ ba: Đất có diện tích quá lớn hoặc quá nhỏ. Theo quy định của ACB, đất có diện tích lớn là đất có chiều dài lớn hơn 25m (đối với đất ở nội đô và thị xã), hoặc 40m (đối với các trường hợp còn lại). Đất có diện tích quá nhỏ là đất có diện tích nhỏ hơn 30m2 và chiều ngang nhỏ hơn 3m. Đối với đất có diện tích quá lớn, phần diện tích đất có chiều dài nhỏ hơn 25m (đối với đất ở nội đô và thị xã), 40m (đối với đất ở nông thôn), đơn giá đất thẩm định bằng 100% đơn giá đất thị trường đã được phê duyệt, phần diện tích lớn hơn sẽ được điều chỉnh nhân tỷ lệ giảm giá thích hợp. Đối với đất có diện tích quá nhỏ (diện tích đất nhỏ hơn 30m2) thì: Đơn giá đất thẩm định = (diện tích đất thẩm định : 30 ) x đơn giá đất thị trường đã được phê duyệt. Đối với đất có chiều ngang nhỏ hơn 3m: đơn giá đất thẩm định tối đa bằng 90% đơn giá đất thị trường ở vị trí tương ứng. Ví dụ: Đơn giá thị trường đã được phê duyệt là 50 triệu đồng/m2. Một mảnh đất thẩm định (trong nội thành) có diện tích 75m2, trong đó chiều rộng là 2.5m, chiều dài là 30m => Đơn giá đất thẩm định bình quân do đất có diện tích lớn là: ( 2.5m x 25m x 50 triệu đồng/m2) + ( 2.5m x 5m x 50 triệu đồng/m2 x 70%) : 75m2 = 47.5 triệu đồng/m2. Vậy: Đơn giá đất thẩm đinh của mảnh đất trên là: 47.5 triệu đồng/m2 x 90%( tỷ lệ giảm giá do đất có chiều rộng nhỏ hơn 3m) = 42.75 triệu đồng/m2. Ngoài ra đơn giá đất thị trường đã được phê duyệt áp dụng chung đối với những BĐS trên cùng tuyến phố, chưa xem xét đến điều kiện thuận lợi và bất lợi đối với từng BĐS riêng lẻ, vì vậy đối với những BĐS có điều kiện thuận lợi hoặc bất lợi hơn các BĐS khác trong khác trong cùng khu vực thì phải có một tỷ lệ điều chỉnh hợp lý. Ví dụ: Đơn giá đất thị trường chung của tuyến phố là 50 triệu đồng/m2. BĐS thẩm định nằm ở ngã tư, do đó có hai mặt phố, thuận lợi hơn các BĐS khác trên cùng tuyến phố. Vì vậy, đơn giá BĐS thẩm định là 50 triệu đồng/m2 x tỷ lệ thuận lợi hơn về lợi thế kinh doanh do BĐS có hai mặt phố ( tỷ lệ này tuỳ thuộc vào mức độ kinh doanh sầm uất của khu phố đó). Như vậy, đối với BĐS thẩm định trên, sử dụng đơn giá đất thị trường đã được phê duyệt trên tuyến phố Kim Mã, đơn giá đất thẩm định được tính như sau: Đơn giá đất thị trường mặt phố Kim Mã (đoạn Nguyễn Thái Học - Liễu Giai) là 95 triệu đồng/m2. Bất động sản thẩm định nằm trong ngõ của phố Kim Mã, ngõ rộng khoảng 3m, cách mặt đường Kim Mã khoảng 120m. => Đơn giá đất bất động sản thẩm định theo quy định của ACB là: 95.000.000đồng/m2 x 40% (tỷ lệ giảm giá do BĐS nằm trong ngõ rộng 3m và cách mặt phố Kim Mã 120m) = 38.000.000đồng/m2. Trên mảnh đất là ngôi nhà 05 tầng, không có giấy phép xây dựng, do đó nhân viên ACB không tính giá trị theo quy định của ACB. Như vậy: giá trị BĐS thẩm định theo đơn giá đất thị trường đã được phê duyệt là: 38.000.000đồng/m2 x 54.7m2 = 2.078.000.000đồng. 1.2.2. Định giá bất động sản theo phương pháp so sánh Định giá BĐS theo đơn giá đất thị trường đã được phê duyệt trong một số trường hợp không phù hợp với thị trường do giá cả biến động. Vì vậy, nhân viên thẩm định cần định giá BĐS theo thông tin thị trường vừa để khảo sát lại thị trường vừa để kiểm chứng mức độ chính xác của việc sử dụng đơn giá đất thị trường trong quá trình thẩm định. Với BĐS thẩm định nói trên, nhân viên ACB thu thập một số thông tin so sánh như sau: Thông tin so sánh 1: + Địa chỉ: Số 11E, ngõ 290, phố Kim Mã, quận Ba Đình. + Vị trí: Tương đồng BĐS thẩm định, nằm ở mặt ngõ rộng khoảng 3m, cách mặt phố Kim Mã khoảng 60m. + Khoảng cách: Cách BĐS thẩm định khoảng 250m. + Điều kiện cơ sở hạ tầng: Tương đồng. + Lợi thế kinh doanh: Kém thuận lợi hơn BĐS thẩm định, do BĐS thẩm định nằm gần khu ngoại giao đoàn và gần đại sứ quán Thụy Điển, thuận lợi mở cửa hàng kinh doanh phục vụ người nước ngoài. + Diện tích đất: 50m2 ( đất ở, kích thước 3.5m x 14.2m). + Diện tích nhà: 200m2 ( 4 tầng, XD năm 2007). + Giá rao bán tháng 03/2009: 4.8 tỷ đồng. + Liên hệ: Chị Nguyên (ĐT: 0903.230.803/043.7261618). + Giá thương lượng: 4.7 tỷ chủ nhà đồng ý bán. + Giá trị nhà ước tính: 200m2 x 5.000.000đồng/m2 = 1.000.000.000đồng. + Đơn giá đất ước tính: (4.700.000.000 - 1.000.000.000đồng/m2) : 50m2 = 74.000.000đồng/m2. - Thông tin so sánh 2: + Địa chỉ: Số 489 phố Kim Mã, quận Ba Đình. + Vị trí: Thuận lợi BĐS thẩm định, do BĐS so sánh nằm ở mặt phố Kim Mã. + Khoảng cách: Cách BĐS thẩm định khoảng 400m. + Điều kiện cơ sở hạ tầng: Thuận lợi hơn BĐS thẩm định, do BĐS so sánh nằm ở mặt phố Kim Mã. + Lợi thế kinh doanh: Thuận lợi hơn BĐS thẩm định, BĐS so sánh nằm ở mặt phố Kim Mã có lợi thế kinh doanh tốt, thuận lợi mở văn phòng công ty, cửa hàng kinh doanh.... + Diện tích đất: 83.5m2 (đất ở, kích thước 4.8m x 17.4m). + Diện tích nhà: 334m2 (4 tầng, XD năm 2000). + Giá rao bán tháng 03/2009: 16.7 tỷ đồng. + Liên hệ: Bác Trường (ĐT: 0912.020.902). + Giá thương lượng: Đúng 16.7 tỷ chủ nhà đồng ý bán. + Giá trị nhà ước tính: 334m2 x 2.000.000đồng/m2 = 668.000.000đồng. + Đơn giá đất ước tính: (16.700.000.000 - 668.000.000đồng/m2) : 83.5m2 = 192.000.000đồng/m2. - BĐS thẩm định có lợi thế kinh doanh thuận lợi hơn BĐS so sánh 1. - BĐS thẩm định có vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng và lợi thế kinh doanh kém thuận lợi hơn BĐS so sánh 2. - Ước tính đơn giá đất BĐS thẩm đinh bằng 105% (tỷ lệ thuận lợi hơn về lợi thế kinh doanh) so với đơn giá đất BĐS so sánh 1 (tương đương 77.700.000đồng/m2) và bằng 40% (tỷ lệ kém thuận lợi hơn về vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng và lợi thế kinh doanh) đơn giá đất BĐS so sánh 2 (tương đương 76.800.000đồng/m2). => Đơn giá đất thẩm định theo phương pháp so sánh là: 76.800.000đồng/m2 x 80% (ước tính giá giao dịch được bằng khoảng 80% giá rao bán/ giá thương lượng) = 61.400.000đồng/m2 * Nhận xét: Căn cứ vào các thông tin trên nhân viên ACB đề nghị lấy đơn giá đất thẩm định theo phương pháp so sánh là 61.400.000đồng/m2. (do BĐS nằm gần đại sứ quán Thuỵ Điển thuận lợi mở cửa hàng kinh doanh nên giá thị trường cao hơn các khu lân cận, mặt khác đơn giá đất thị trường mặt phố Kim Mã được phê duyệt đã lâu, giá trị thị trường của BĐS đang có xu hướng tăng, giá phê duyệt đã cụ không còn phù hợp với thị trường. Trên mảnh đất là ngôi nhà 05 tầng, không có giấy phép xây dựng, do đó nhân viên ACB không tính giá trị theo quy định của ACB. Như vậy: giá trị BĐS thẩm định = đơn giá đất thẩm định x diện tích đất thẩm định = 61.400.000đồng/m2 x 54.7m2 = 3.358.000.000đồng. Kết luận: Định giá BĐS theo đơn giá đất thị trường đã được phê duyệt vừa làm căn cứ để xác định giá trị của BĐS thẩm định trong điều kiện khu vực thị trường ít thông tin so sánh, vừa làm cơ sở để so sánh giá trị thị trường hiện tại của BĐS. Trong trường hợp, giá thẩm định tính theo giá thị trường đã được phê duyệt và giá thẩm định theo phương pháp có sự chênh lệch, nhân viên thẩm định cần phải tìm hiểu nguyên nhân của sự chênh lệch đó và có sự điều chỉnh cho phù hợp. 1.3. Định giá bất động sản trong khu vực chưa được duyệt đơn giá đất thị trường Hoạt động định giá BĐS diễn ra trong khu vực thị trường rộng lớn, vì vậy không phải tất cả các khu vực đều đã được khảo sát và xác định đơn giá đất thị trường. Đối với những khu vực chưa được xác định đơn giá đất thị trường, nhân viên thẩm định tiến hành thẩm định tài sản theo phương pháp so sánh. Sau đây là ví dụ định giá một BĐS cụ thể. Bất động sản được định giá: số 2B phố Thái Phiên - phường Lê Đại Hành - quận Hai Bà Trưng – thành phố Hà Nội. - Vị trí: BĐS nằm ở mặt phố Thái Phiên, cách ngã ba Phố Huế - Thái Phiên khoảng 30m, cách Vincom khoảng 150m. - Diện tích: + Về đất - DTSD được công nhận: 23.60 m2 - DTSD thực tế: 35.00 m2 - Thời hạn sử dụng đất: Lâu dài - Hình thức sử dụng đất: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Mục đích sử dụng đất: Đất ở + Về tài sản gắn liền với đất: Nhà ở, bê tông cốt thép, 06 tầng diện tích sử dụng khoảng 210m2, xây dựng năm 2008, nhưng không được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà. Qua tìm hiểu thị trường nhân viên ACB thu thập được một số thông tin so sánh như sau: - Thông tin so sánh 1: + Địa chỉ: Số 7 Thái Phiên. + Vị trí: Tương đồng, nằm cách ngã ba Thái Phiên - Phố Huế khoảng 30m, đối diện BĐS thẩm định. + Khoảng cách: Cách bất động sản thẩm định khoảng 20m. + Điều kiện cơ sở hạ tầng: Tương đồng. + Lợi thế kinh doanh: Tương đồng. + Diện tích đất: 42m2 (đất ở, kích thước: 10.5m x 4m). + Diện tích nhà: 231m2 (nhà xây thô 5.5 tầng). + Giá bán tháng 09/2008: 12 tỷ đồng (hiện đang rao bán với giá 13 tỷ đồng, có người trả 12.5 tỷ đồng nhưng chủ nhà không bán). + Liên hệ: A.Hiếu (ĐT: 04.22010593, 0945365481). + Giá trị nhà ước tính: 231m2 x 5.000.000 đồng/m2 = 1.155.000.000 đồng. + Đơn giá đất ước tính: (12.000.000.000 đồng - 1.155.000.000 đồng) : 42m2 = 258.200.000 đồng/m2. - Thông tin so sánh 2: + Địa chỉ: Mặt phố Thái Phiên. + Vị trí: Mặt phố Thái Phiên. + Khoảng cách: Cách bất động sản thẩm định khoảng 50m. + Điều kiện cơ sở hạ tầng: Tương đồng. + Lợi thế kinh doanh: Tương đồng. + Diện tích đất: 43m2 (đất ở, kích thước: 10.14m x 4.2m). + Diện tích nhà: 86m2 (nhà 2 tầng, cũ không tính giá trị). + Giá rao bán tháng 03/2009: 9.5 tỷ đồng. + Liên hệ: A.Hoàng - Môi giới (ĐT: 0913582575). + Đơn giá đất ước tính: 9.500.000.000 đồng : 43m2 = 220.900.000 đồng/m2. - Thông tin từ khách hàng: Qua trao đổi được biết khách hàng mua BĐS thế chấp với giá 6.350.000.000 đồng vào tháng 03/2009 (tháng 02/2009 rao bán với giá 7.5 tỷ đồng). + Diện tích nhà: 210m2. + Giá trị ngôi nhà ước tính: 210m2 x 4.000.000 đồng/m2 = 840.000.000 đồng.  + Đơn giá đất ước tính: (6.350.000.000 đồng - 840.000.000 đồng) : 35m2 = 157.000.000 đồng/m2.  - Bất động sản thẩm định và các BĐS so sánh có vị trí tương đồng. - Ước tính đơn giá bất động sản thẩm định bằng đơn giá bất động sản so sánh 2 (tương đương với 220.900.000 đồng/m2). - Phần diện tích đất ghi nhận trên GCN là 23.60m2, diện tích đất sử dụng thực tế hiện nay là khoảng 35m2, nhân viên ACB đề nghị không nhân tỷ lệ giảm giá do BĐS có diện tích nhỏ hơn 30m2.  => Đơn giá đất thẩm định: 220.900.000đồng/m2 x 80% (ước tính giá giao dịch được bằng khoảng 80% giá rao bán / giá thương lượng) = 176.720.000đồng/m2. Tài sản trên đất là ngôi nhà 06 tầng với diện tích sử dụng khoảng 210m2, nhưng không được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà nên nhân viên ACB không tính giá trị. Diện tích đất sử dụng thực tế là 35m2, nhưng diện tích đất được ghi nhận là 23.6m2, nhân viên thẩm định chỉ tính diện tích đất được ghi nhận. Như vậy, giá trị BĐS thẩm định là = đơn giá đất BĐS thẩm định x diện tích đất thẩm định = 176.720.000đồng/m2 x 23.6m2 = 4.170.000.000đồng. Ghi chú: Khách hàng mua ngôi nhà với giá 6.350.000.000đồng, nhưng giá thẩm định là 4.170.000.000đồng, do khách hàng mua có tính cả phần diện tích không được ghi nhận là 11.4m2 và giá trị ngôi nhà. Như vậy, dù khu vực đã duyệt đơn giá đất thị trường hay chưa thì thông tin so sánh vẫn được cung cấp và tham khảo trong quá trình định giá. Giá thẩm định luôn gắn liền với giá thị trường để đảm bảo đúng giá trị đối với người vay. II. THỰC TRẠNG VIỆC SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỐNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU Những mặt đã đạt được Định giá bất động sản theo giá trị thị trường Có thể nói rằng: ACB là ngân hàng đầu tiên trong cả nước có Bộ phận thẩm định tài sản hoạt động như một bộ phận độc lập, hỗ trợ cho hoạt động tín dụng của ngân hàng. Trước đây, phần lớn các ngân hàng đều lấy khung giá đất Nhà nước làm căn cứ xác định giá trị tài sản thế chấp cho hoạt động tín dụng. Thấy được những vấn đề bất cập trong việc sử dụng khung giá đất Nhà nước trong hoạt động định giá BĐS thế chấp (Giá trị quyền sử dụng đất trong khung giá đất Nhà nước thấp hơn rất nhiều lần so với giá trị quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường), ACB đã xây dựng riêng cho mình một Bộ phận thẩm định tài sản thế chấp độc lập, hoạt động định giá BĐS lấy căn cứ thị trường làm chủ yếu. Định giá BĐS dựa chủ yếu vào giá trị thị trường của tài sản, dựa trên các thông tin thu thập được trên thị trường về các giao dịch BĐS mà đưa ra giá trị thị trường của tài sản. Điều này đã đảm bảo tính công bằng trong giao dịch tín dụng, làm căn cứ trong việc cấp tín dụng, giá trị tài sản đảm bảo của khách hàng được năng cao. Quá trình định giá có tính đến đặc điểm của bất động sản Bất động sản là loại tài sản đặc biệt, mỗi BĐS đều có đặc trưng riêng, không có BĐS sản nào giống BĐS nào. Vì vậy, việc tìm ra những BĐS tương đồng trong quá trình định giá là vô cùng khó khăn, các BĐS được lựa chọn so sánh dù tương đồng đến mấy cũng vẫn có những điểm khác nhau, do đó quá trình điều chỉnh các đặc điểm khác biệt về BĐS là không thể không có. Trong hoạt động định giá, nhân viên thẩm định giá của ACB cũng đã thu thập những đặc điểm khác biệt về BĐS làm căn cứ điều chỉnh. Các đặc điểm đó bao gồm: vị trí, kích thước, hình thức sử dụng đất và loại tài sản trên đất, lợi thế kinh doanh, điều kiện cơ sở hạ tầng, năm xây dựng (nếu trên đất có công trình xây dựng). Dựa vào các yếu tố khác biệt mà nhân viên thẩm định ước lượng mức giá điều chỉnh để đưa ra mức giá chỉ dẫn cuối cùng đối với mỗi BĐS so sánh. Hạn chế Hệ thống thông tin chưa đầy đủ để có thể đánh giá chính xác sự khác biệt giữa các bất động sản Các BĐS khác nhau ở rất nhiều yếu tố, chính sự khác nhau này làm cho giá trị của các BĐS khác nhau. Các yếu tố đó bao gồm hai loại chính: Thứ nhất: các yếu tố thuộc về bản thân BĐS như: diện tích, vị trí, hình dạng BĐS… Thứ hai: các yếu tố bên ngoài tác động đến giá trị BĐS như: các yếu tố xã hội (xu hướng dân số, tốc độ gia tăng dân số, cơ cấu dân số, độ tuổi, phong tục, tập quán…..), các yếu tố kinh tế (tốc độ phát triển kinh tế, xu hướng đầu tư, cơ sở hạ tầng, sự phát triển các ngành nghề liên quan đến xây dựng …..), các yếu tố pháp luật (chính sách phát triển kinh tế, chính sách tài khoá, các chính sách liên quan đến đầu tư cơ sở hạ tầng, các chính cách khuyến khích đầu tư trong lĩnh vực BĐS, các giàng buộc liên quan đến BĐS mà pháp luật quy định như chiều cao xây dựng, mật độ xây dựng…...), các yếu tố môi trường (liên quan đến phong tục sống, nếp sống, yếu tố con người và tâm lý gắn liền với khu vực nơi BĐS toạ lạc…) Đối với một BĐS nhất định, thông tin về BĐS rất hạn chế, người thẩm định giá không thể và cũng không đủ khả năng để có thể thu thập được đầy đủ các thông tin đó. Đặc biệt là các thông tin về các yếu tố bên ngoài tác động đến giá trị của BĐS. Những thông tin về BĐS mà nhân viên thẩm định của ACB thu thập thông thường chỉ bao gồm: vị trí, hình thức sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, điều kiện cơ sở hạ tầng và lợi thế kinh doanh. Đó là những yếu tố rất hạn chế để có thể mô tả chính xác về BĐS, chỉ căn cứ vào những yếu tố đó để đánh giá sự khác nhau về giá trị của các BĐS là thiếu chính xác và tính thuyết phục. Phần lớn những đánh giá là dựa trên cảm nhận chủ quan của người định giá. Sự khác biệt giữa các yếu tố so sánh được xác định chủ yếu dựa trên kinh nghiệm của người định giá, chưa có bằng chứng thị trường Các thông tin mà nhân viên thẩm định của ACB thu thập để so sánh giữa các BĐS bao gồm: vị trí, hình thức sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, điều kiện cơ sở hạ tầng và lợi thế kinh doanh. Tất cả những yếu tố này được đánh giá một cách chủ quan, dựa trên kinh nghiệm của người định giá và ước lượng giá trị theo cảm nhận định tính. Các yếu tố về vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng, lợi thế kinh doanh của BĐS so sánh được xác định là tốt hơn hay kém hơn so với BĐS thẩm định chủ yếu dựa trên sự đánh giá của bản thân người định giá, từ đó đưa ra một tỷ lệ % (tỷ lệ thuận lợi hơn hay kém hơn giữa BĐS so sánh và BĐS thẩm định) để điều chỉnh mức giá của BĐS so sánh. Ở đây chưa có các bằng chứng thị trường cho các tỷ lệ điều chỉnh đó. Ví dụ: một BĐS so sánh được xác định là thuận lợi hơn BĐS thẩm định về cơ sở hạ tầng do có lòng đường rộng hơn thì có thể lấy tỷ lệ là 105% hoặc một tỷ lệ % nào đó. Tỷ lệ này được xác định dựa trên kinh nghiệm của người định giá, khác nhau đối với mỗi khu vực nơi BĐS toạ lạc, do đó tỷ lệ tăng / giảm giá này có thể thiếu chính xác và ít thuyết phục do không có bằng chứng thị trường. Yếu tố thời gian chưa được điều chỉnh Các thông tin so sánh thu thập được nhiều khi rất khác nhau về thời gian, đặc biệt là trong khi thị trường ít giao dịch hoặc đối với các BĐS mà giao dịch chưa phổ biến trên thị trường. Các BĐS đã giao dịch trong khoảng thời gian cách thời điểm thẩm định khoảng một tháng được coi là phù hợp và không cần phải điều chỉnh. Điều này có thể được chấp nhận trong trường hợp thị trường BĐS không có những biến động bất thường về giá, tuy nhiên trong trường hợp thị trường có nhiều biến động, giá trị BĐS có thể thay đổi theo ngày thì việc điều chỉnh là cần thiết, và có ảnh hưởng rất lớn tới giá trị BĐS. CHƯƠNG III. ĐÁNH GIÁ VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU. I. ĐÁNH GIÁ VỀ VIỆC SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU 1.1. Tiêu chuẩn đánh giá Sau khi ban hành sáu tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam năm 2005, tháng 12 năm 2008, Bộ tài chính ban hành thêm sáu tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, hướng dẫn chi tiết, cụ thể nội dung của các phương pháp thẩm định giá trong hoạt động thẩm định giá. Trong đó, tiêu chuẩn số 07 - nội dung của phương pháp so sánh. Tiêu chuẩn này trình bày chi tiết nội dung của phương pháp định giá so sánh, các nguyên tắc và căn cứ được sử dụng trong phương pháp. Tiêu chuẩn này là cơ sở, là căn cứ để đánh giá việc sử dụng phương pháp so sánh trong hoạt động định giá tại các tổ chức định giá. Yêu cầu chung của tiêu chuẩn số 07 – phương pháp so sánh Các yếu tố so sánh là các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý, mức giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch (điều kiện thị trường, điều kiện bán, điều khoản tài chính…) và các yếu tố khác có liên quan (đặc điểm tài sản, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tình trạng sử dụng, tài sản khác bán kèm theo)… có ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản. Trong hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ACB, loại BĐS chủ yếu được đinh giá là nhà ở dân cư. Vì vậy, các yếu tố so sánh được đưa ra chủ yếu là áp dụng đối với nhà ở dân cư. Các yếu tố so sánh cần phải thu thập cụ thể như sau: Thứ nhất: Tình trạng pháp lý (quyền tài sản): Quyền tài sản giữa tài sản cần thẩm định giá và các tài sản so sánh phải như nhau. Nếu không giống nhau thì phải thực hiện việc điều chỉnh. Ví dụ: BĐS thẩm định đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong khi BĐS so sánh là quyền thuê đất có thời hạn. Do đó, cần phải điều chỉnh yếu tố liên quan đến quyền tài sản sao cho c ác BĐS t ương đồng về tình trạng pháp lý. Thứ hai: Các điều khoản về tài chính của các giao dịch: phải tương tự nhau, nếu không tương tự phải thực hiện điều chỉnh. Các trường hợp phải điều chỉnh thường gặp là: - Bán trả làm nhiều lần - Hỗ trợ lãi suất vay thế chấp Thứ ba: Tính chất của các giao dịch: phải là giao dịch giữa bên mua, bên bán độc lập (không ràng buộc), tự nguyện, có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như nhau và không bị sức ép từ bên ngoài. Nếu tính chất giao dịch của tài sản dự kiến đưa vào so sánh không đáp ứng yêu cầu trên thì cần phải loại bỏ khỏi diện so sánh, tìm một tài sản khác đáp ứng yêu cầu trên. Thứ tư: Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua như chi phí cho hệ thống điện, hệ thống nước, chi phí thay thế, sửa chữa để đáp ứng cho nhu cầu sử dụng....những chi phí này cần phải được cộng vào giá bán BĐS. Thứ năm: Giá trị tài sản không phải bất động sản. Trong trường hợp phát sinh việc bán kèm các tài sản không phải bất động sản thì phải xem xét loại trừ hoặc cộng giá trị các tài sản này vào giá bán tùy thuộc vào trường hợp này thuộc tài sản so sánh hay tài sản thẩm định giá. Thứ sáu: Tình hình thị trường lúc giao dịch. Tình hình thị trường lúc giao dịch của tài sản cần thẩm định giá và các tài sản so sánh phải tương tự nhau. Nếu có biến động giá phải thực hiện việc điều chỉnh. Tỷ lệ điều chỉnh biến động giá phải căn cứ vào điều tra trên thị trường. Thứ bảy: Địa điểm, địa thế: khoảng cách đến chợ, siêu thị, trường học, bệnh viện, công viên, bến xe bus… Việc điều chỉnh sự chênh lệch về yếu tố địa điểm cần quy đổi thành chênh lệch về thời gian hoặc chi phí phát sinh liên quan đến việc đi lại, căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường. Thứ tám: Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất, hướng... Việc điều chỉnh sự chênh lệch về đặc điểm tự nhiên cần quy đổi thành chênh lệch về giá giao dịch trên thị trường hoặc chi phí phát sinh để khắc phục điểm bất lợi, căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường. Thứ chín: Qui hoạch. Khi xem xét so sánh giá bán của các bất động sản cần chú ý đến bất động sản cần thẩm định giá với các bất động sản đối chiếu so sánh có đồng dạng với nhau về mặt quy hoạch của khu vực hay không. Thứ mười: Đặc điểm tài sản trên đất (ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác như gara, nhà phụ, đường đi, các bức tường xây, hàng rào, phong cảnh và bãi cỏ, cây cối và vườn,… ). Các công trình xây dựng trên đất là một bộ phận quan trọng cấu thành bất động sản và đóng góp vào chi phí hình thành, tính hữu dụng, tính thẩm mỹ của bất động sản do đó khi xem xét so sánh giá trị của các bất động sản cần phải chú ý xem xét tỉ mỉ yếu tố này. Điều chỉnh yếu tố này theo số tiền tuyệt đối. Ngoài yêu cầu về các yếu tố so sánh cần thu thập, nhân viên thẩm định phải tính giá trị điều chỉnh đối với từng yếu tố và cần phải có bằng chứng thị trường để giải thích cho các con số được điều chỉnh. Đánh giá việc sử dụng phương pháp so sánh trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu. Hoạt động định giá tại ACB không chỉ phục vụ cho mục đích vay thế chấp mà còn định giá cho mục đích cung cấp dịch vụ. Thông tin về BĐS mà nhân viên ACB thường thu thập bao gồm: vị trí, diện tích, loại hình sử dụng đất và tài sản trên đất, điều kiện cơ sở hạ tầng và lợi thế kinh doanh. Những thông tin này dùng để so sánh giữa BĐS so sánh và BĐS thẩm định. Nhân viên thẩm định căn cứ vào sự khác biệt của các yếu tố này để điều chỉnh giá trị BĐS thẩm định cho phù hợp. Đây chỉ là những yếu tố cơ bản, những yếu tố này chưa đủ để nói lên sự khác biệt giữa các BĐS. Mặt khác, rất nhiều yếu tố quyết định đến giá giao dịch thực tế của BĐS so sánh mà nhân viên thẩm định khó có thể thu thập được như: các yếu tố liên quan đến tính chất của giao dịch, các yếu tố chi phối giao dịch như bán cho người quen, bán trong trường hợp cần bán gấp... những yếu tố này nhiều khi không thể xác định được chính xác. Đôi khi việc thu thập thông tin so sánh chỉ qua điện thoại, nhân viên thẩm định không thể tiếp cận trực tiếp BĐS so sánh nên khó có thể có đánh giá chính xác mà tất cả phụ thuộc vào tính trung thực của người cung cấp thông tin. Việc xác định giá trị do BĐS có ưu thế hơn BĐS khác do BĐS đó gần chợ, siêu thị, trường học.... cũng rất khó khăn, điều này đòi hỏi phải có quá trình nghiên cứu, thu thập thông tin và các bằng chứng thị trường, nhưng hiện tại việc xác định sự chênh lệch lợi thế này chủ yếu do kinh nghiệm của nhân viên thẩm định. Quy hoạch là một yếu tố vô cùng phức tạp, do sự chênh lệch rất lớn giữa khung giá đất Nhà nước và đơn giá đất thị trường nên phần lớn BĐS trong khu quy hoạch khi nhận thế chấp chỉ tính giá trị bằng đơn giá đất do Nhà nước ban hành. Tuy nhiên để xác minh một mảnh đất có thuộc diện quy hoạch giải toả hay không lại là một vấn đề phức tạp. Hiện nay, các cơ quan công quyền Nhà nước không thường xuyên cung cấp thông tin quy hoạch, điều này gây rất nhiều khó khăn cho công tác định giá, làm chậm tiến độ công việc, đôi khi làm giảm giá trị tài sản đảm bảo gây thiệt hại cho khách hàng. Đối với hệ thống cơ sở hạ tầng thông thường các BĐS trong cùng khu vực có cơ sở hạ tầng tương đồng, tuy nhiên trong một số trường hợp không có thông tin về BĐS so sánh trong cùng khu vực, xác minh điều kiện cơ sở hạ tầng là khó khăn, phức tạp, người thẩm định giá không thể xác định được rằng tuyến đường này tốt hơn tuyến đường khác, hệ thống thoát nước và cung cấp nước tốt hơn.... tất cả những nhận định mà những người định giá đưa ra phần lớn mang tính quan sát định tính, chưa có bằng chứng chứng minh điều đó và phần lớn đánh giá cơ sở hạ tầng chủ yếu đánh giá bề rộng của lòng đường. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CỦA PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1. Giải pháp Thu thập thông tin về bất động sản đầy đủ và chính xác Bất động sản khác nhau trên rất nhiều khía cạnh, từ các điểm khác nhau đó làm cho giá trị của các BĐS khác nhau. Để có thể định giá BĐS một cách chính xác với độ tin cậy cao, đòi hỏi người định giá phải thu thập được đầy đủ thông tin về BĐS và phải có bằng chứng thị trường để chứng minh cho sự khác nhau về giá trị do các đặc điểm khác nhau đó mang lại.Theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 07, cần phải thu thập đầy đủ và chính xác mười nhóm thông tin về các BĐS so sánh, các thông tin cần phải tiến hành thu thập là rất cần thiết, nó nói lên bản chất của từng BĐS, chỉ khi phân tích được đầy đủ các thông tin đó, mô tả và lượng hoá một cách chính xác sự khác nhau giữa các BĐS thì kết quả định giá mới đạt được độ tin cậy cao. Người định giá cần cố gắng để có thể thu thập được nhiều thông tin thì độ chính xác của phương pháp càng cao. Tuy nhiên trong điều kiện thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay, thu thập được đầy đủ và chính xác mười nhóm thông tin liên quan đến BĐS nói trên không phải là điều dễ dàng, thậm chí còn không thể thực hiện được, điều này không chỉ đòi hỏi người định giá phải có kiến thức mà phải có kinh nghiệm và các mối quan hệ xã hội, nắm được một lượng thông tin không chỉ lớn mà còn phải luôn cập nhật những thay đổi thường xuyên thông tin trên thị trường BĐS. Là một người định giá giỏi không chỉ biết về nghiệp vụ định giá mà điều quan trọng là phải nắm vững về thị trường BĐS, những xu hướng biến động trong thị trường, có như vậy thông tin về BĐS được đưa ra mới có độ chính xác cao, đảm bảo tính đúng đắn của giá trị tài sản được định giá. Thu thập thêm bằng chứng thị trường về các yếu tố so sánh để có thể định lượng các yếu tố so sánh đó. Mười nhóm yếu tố được thu thập theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 07 có thể nói lên bản chất của các BĐS. Tuy nhiên nếu chỉ thu thập mười nhóm yếu tố đó thôi thì chưa đủ, vì các yếu tố đó chỉ nói lên bản chất của các BĐS chứ chưa thể định lượng sự khác nhau của các yếu tố đó. Trong mười nhóm yếu tố, có yếu tố mang tính chất định tính, có yếu tố mang tính chất định lượng. Đối với những yếu tố mang tính chất định lượng, cần phải chỉ rõ giá trị khác nhau giữa các yếu tố đó là bao nhiêu với một số lượng cụ thể. Ví dụ như: đối với tài sản bán kèm BĐS cần phải xác định bằng con số cụ thể giá trị tài sản đó là bao nhiêu thông qua giá bán tài sản đó trên thị trường. Đối với những yếu tố mang tính chất định tính thì việc lượng hoá này phức tạp hơn rất nhiều, thông tin so sánh đưa ra chỉ có thể xác định là BĐS so sánh tốt hơn hay kém hơn BĐS thẩm định, việc định lượng nhiều khi mang tính chất ước lượng và dựa trên kinh nghiệm của người định giá. Tuy nhiên, để tăng tính thuyết phục và đạt độ chính xác người định giá cần thu thập các bằng chứng thị trường để chứng minh cho những nhận định và các con số ước lượng của mình. Ví dụ như: BĐS so sánh nằm ở gần trường học hơn BĐS thẩm định, điều này rõ ràng là tốt hơn, người định giá cần xác định chi phí đi lại mà người mua BĐS thẩm định cần phải bỏ ra nếu mua BĐS đó, yếu tố này tuy không thể chính xác hoàn toàn nhưng nó giúp hoàn thiện và nâng cao chất lượng của phương pháp so sánh. 2.2. Kiến nghị Thông tin so sánh là yếu tố quan trọng quyết định hiệu quả và tính xác của phương pháp so sánh. Nhưng để có được thông tin so sánh đầy đủ và chính xác không phải là vấn đề đơn giản. Em xin đưa ra một số kiến nghị để giúp cho việc thu thập thông tin được đầy đủ và chính xác hơn. Thứ nhất: mội thông tin về các cuộc giao dịch phải được niêm yết và công bố công khai trên các sàn giao dịch BĐS. Tất cả các thông tin liên quan đến BĐS và giao dịch BĐS đều phải được lưu và niêm yết, mọi cá nhân và tổ chức có nhu cầu sử dụng thông tin đều có khả năng và có quyền tiếp cận các thông tin đó. Thứ hai: nâng cao vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước về BĐS, thông qua hoạt động đăng ký và chuyển nhượng BĐS, cơ quản Nhà nước có trách nhiệm thu thập và lưu trữ thông tin cần thiết. Hiện nay, rất nhiều giao dịch BĐS không công khai trung thực giá giao dịch thực tế nhằm mục đích trốn thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần điều tra và tìm hiểu về giá giao dịch cụ thể để cung cấp cho cơ quan định giá những thông tin chính xác và tránh thất thoát nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Thứ ba: củng cố vai trò của phòng Địa chính đến từng địa bàn xã, phường, thị trấn. Phòng Địa chính không những có vai trò thống kê, kiểm kê, đăng ký sử dụng đất, quản lý sử dụng đất ở địa phương mình phụ trách.... mà còn phải có chức năng quan trọng là nắm vững quy hoạch sử dụng đất đối với từng khu vực trên địa bàn. Hiện nay, khi được điều tra rất nhiều cán bộ phòng Địa chính xã, phường nói rằng không biết và không được nghe gì về thông tin quy hoạch trên địa bàn mình phụ trách, điều này gây khó khăn rất lớn cho công tác xác minh quy hoạch trong quá trình thẩm định. Hơn nữa, trong một số trường hợp, khi xác minh quy hoạch một số cán bộ Địa chính cho biết họ không có trách nhiệm cung cấp các thông tin quy hoạch đó vì thông tin quy hoạch mang tính chất bảo mật, điều này không chỉ làm phức tạp cho công tác định giá mà còn gây mất lòng tin vào cơ quan nhà nước. Do đó, việc xác định rõ trách nhiệm của cán bộ Địa chính là một việc làm cần thiết và quan trọng. Thứ tư: thông tin về cơ sở hạ tầng phải được công bố ở cơ quan nhà nước có trách nhiệm, như: thông tin về hệ thống điện phải được công bố tại các trạm biến áp, thông tin hệ thống nước và hàng loạt các thông tin khác đều phải được công bố, điều này giúp cho cán bộ thẩm định vừa có thể dễ dàng tiếp cận thông tin vừa có được thông tin chính xác và tin cậy. Trên đây là một số kiến nghị của cá nhân em nhằm mục đích nâng cao hiệu quả của việc sử dụng phương pháp so sánh trong định giá BĐS. Do hạn chế về kiến thức và kinh nghiệm thực tế, em mong thầy giáo xem xét và góp ý kiến để chuyên đề được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn.