Chuyên đề Xây dựng và hoàn thiện mô hình quản lý cơ sở hạ tầng khu đô thị mới Trung Yên - Tổng công ty đô thị phát triển hạ tầng đô thị ( UDIC )

ạm, đội bảo vệ Trật tự xây dựng do Chủ đầu tư thành lập sẽ tiến hành nhắc nhở, sau đó sẽ ngừng cung cấp điện nước nếu chủ công trình vẫn tiếp tục vi phạm. Đối với các công trình xã hội như trường học, Trụ sở Cảnh sát Môi trường, Quỹ bảo vệ môi trường… chủ đầu tư bàn giao cho Thành phố, sau đó Thành phố giao lại cho các cơ quan chức năng. Các cơ quan này sẽ có trách nhiệm tự quản lý, khai thác và sử dụng hợp lý, hiệu quả công trình mà Chủ đầu tư đã bàn giao. Riêng đối với 02 nhà trẻ mẫu giáo, sau khi xây dựng xong sẽ tổ chức quản lý theo hình thức xã hội hoá, tức là tổ chức đấu thầu quyền quản lý và sử dụng. Các công trình hạ tầng kỹ thuật như điện, nước, hệ thống thoát nước, chiếu sáng đô thị… thì Chủ đầu tư cũng bàn giao lại cho Thành phố và Thành phố giao lại cho các cơ quan chuyên ngành đưa vào khai thác và sử dụng, đảm bảo cung cấp đầy đủ dịch vụ cho người dân sinh sống tại khu đô thị Trung Yên. Đối với các công trình mà có Chủ đầu tư thứ phát ( như các công trình hạ tầng viễn thông, truyền thông, cụm siêu thị và Gara 19 tầng…) thì Chủ đầu tư dự án ( Tổng công ty đầu tư phát triển hạ tầng Đô thị ) bàn giao cho Chủ đầu tư thứ phát các công trình hạ tầng đã xây dựng xong để Chủ đầu tư thứ phát đưa vào khai thác, nhưng BQL Dự án Trung Yên vẫn có một tổ quản lý trật tự xây dựng để kiểm tra công việc của các chủ đầu tư thứ phát ( như Công ty CP TM& DV chăm sóc nhà HOME CARE; Bưu điện Hà Nội, Đài truyền hình Hà Nội, Công ty viễn thông quân đội Viettel…). Bên cạnh đó BQL dự án Trung Yên dựa vào các điều khoản đã cam kết trong các hợp đồng bàn giao ký với các Chủ đầu tư thứ phát để quản lý chặt chẽ việc cung cấp dịch vụ cho người dân. Đối với các công trình đưa vào khai thác kinh doanh như sân thể thao, bãi đỗ xe, Chủ đầu tư dự án giao khoán cho Công ty CP TM& DV chăm sóc nhà HOME CARE tự tổ chức hình thức kinh doanh, chăm sóc, bảo trì công trình. 3.Tổ chức thành lập đội quản lý khu đô thị mới Trung Yên giai đoạn I. Để đảm bảo công tác quản lý đưa đô thị vào vận hành an toàn, thuận lợi và sạch đẹp dự kiến sẽ bố trí thành lập 3 bộ phận chủ yếu như sau : Bộ phận bảo vệ Bộ phận vệ sinh môi trường và chăm sóc cây xanh Bộ phận quản lý khai thác bãi đỗ xe và kinh doanh dịch vụ. 3.1.Phương án bảo vệ khu đô thị mới Trung Yên. 3.1.1.Đối tượng cần được chăm sóc, duy tu và bảo vệ : An ninh, trật tự cho toàn bộ cư dân sinh sống tại khu đô thị. Các công trình nhà ở thuộc khu đô thị đã xây dựng hoàn thành nhưng chưa bàn giao cho khách hàng và các công trình của Tổng công ty đang xây dựng. Các khu vui chơi, công viên cây xanh, sân công cộng, cây xanh hai bên đường, thảm cỏ. Các công trình hạ tầng kỹ thuật : công trình cấp điện, cấp nước, đèn chiếu sáng công cộng, công trình thoát nước, hè đường giao thông và các loại biển báo. Các khu vệ sinh công cộng. Các công trình phúc lợi xã hội. 3.1.2.Mục tiêu, yêu cầu công tác bảo vệ trật tự trong khu đô thị mới Trung Yên. Đảm bảo an toàn tuyệt đối cho người và tài sản, nhà cửa, cảnh quan môi trường, bảo vệ an toàn các khu vực xây dựng trong khu đô thị. Đảm bảo an toàn cho cư dân sinh sống tại khu đô thị. Xây dựng nếp sống văn minh, lịch sự trong toàn khu đô thị. Đảm bảo an ninh trật tự xây dựng, ngăn chặn những trường hợp đổ phế thải, lấn chiếm lòng đường, vỉa hè. Nghiêm cấm đá bóng, tập lái xe và các hoạt động khác làm ảnh hưởng đến giao thông và trật tự đô thị. 3.1.3.Nội dung bảo vệ khu đô thị. Qua khảo sát thực tế địa bàn khu đô thị mới Trung Yên, phải xây dựng phương án bảo vệ : Bảo vệ mục tiêu kết hợp tuần tra kiểm soát. Phải xây dựng các bốt bảo vệ tại các điểm chốt chặn quan trọng trong khu đô thị, dự kiến xây dựng 06 điểm chốt chặn ( gồm 05 điểm bảo vệ vành đai và 01 điểm bảo vệ trong lòng khu đô thị ). 6 điểm chốt chặn này có mối liên hệ chặt chẽ, phối hợp nhịp nhàng hành động khi có các vụ việc bất thường xảy ra. Bên cạnh đó, lực lượng bảo vệ sẽ lập kế hoạch lên lộ trình đi tuần tra kiểm soát chi tiết trong toàn bộ khu đô thị mới Trung Yên hàng ngày, đảm bảo bám sát, cập nhật thực tế tình hình anninh, trật tự và kịp thời xử lý các hiện tượng gây rối, vi phạm nội quy của khu đô thị đã đề ra. 3.1.4.Quan hệ với chính quyền công an sở tại. Thiết lập mối quan hệ với lãnh đạo Công an phường Trung Hoà để phối hợp lực lượng bảo vệ hai bên cùng hành động như : Bảo vệ vành đai, trong lòng khu đô thị, thu thập nắm rõ người và hộ đến ở trong khu đô thị. Khi có vụ việc xảy ra lực lượng bảo vệ khu đô thị xử lý ngay, sau đó chuyển lên cho Công an phường xử phạt theo luật định. Bộ phận quản lý khu đô thị thường xuyên quan hệ với các cơ quan phường để cập nhật các chủ trương chính sách của Đảng và pháp luật Nhà nước, sau đó phổ biến cho cán bộ, nhân dân cư trú trong khu đô thị nắm được và tổ chức thực hiện. 3.2.Phương án tổ chức công tác vệ sinh và chăm sóc cây xanh 3.2.1.Đối tượng Lòng đường, hè đường trong khu đô thị mới Trung Yên. Các khu vui chơi, giải trí công cộng , khu công viên cây xanh Hệ thống cây xanh trồng hai bên đường. Cắt cỏ các khu vực đất mà tổng công ty chưa đầu tư xây dựng. Các khu vệ sinh công cộng thuộc phạm vi dự án. 3.2.2.Mục tiêu công tác vệ sinh và chăm sóc cây xanh. Đảm bảo vệ sinh xanh, sạch, đẹp lòng đường, hè phố trong khu đô thị. Đảm bảo chăm sóc cây xanh tươi tốt, ở hai bên đường và trong công viên. Đảm bảo xử lý, quét dọn rác thải hàng ngày tạo môi trường sống trong lành cho khu đô thị. Duy trì hoạt động các khu vệ sinh công cộng phục vụ thi công dự án trong khu đô thị. 4.Những khó khăn, hạn chế và nguyên nhân. 4.1.Khó khăn và hạn chế Là đơn vị đi đầu trong công tác quản lý chung cư và nhà cao tầng, Công ty Cổ phần thương mại và dịch vụ Chăm sóc nhà Home Care đang thực hiện công tác quản lý chung cư với các công việc bảo trì, bảo dưỡng các hệ thống thiết bị kỹ thuật, hệ thống điều hòa, thang máy, thu gom rác thải, giữ gìn vệ sinh môi trường, chăm sóc cây xanh, bảo vệ an ninh trật tự… Công ty Home Care hiện đang quản lý khu đô thị Trung Yên, ngoài việc giữ gìn, xây dựng cảnh quan chung Công ty đang phối hợp cùng các cơ quan chức năng xây dựng các tuyến phố văn minh trong khu đô thị. Khu đô thị Trung Yên mới nhưng các hàng quán, biển quảng cáo, xe cộ đỗ bừa bãi hai bên đường lấn chiếm hè đường và trông mất mỹ quan. Công ty Home Care đã cử người thường xuyên nhắc nhở và kết hợp với công an phường sở tại và sở giao thông công chính để xử lý các trường hợp vi phạm. Đến nay tuy tuyến phố đã trở thành tuyến phố văn minh đô thị nhưng Công ty vẫn phải thường xuyên cắt cử người đi tuyên truyền nhắc nhở để duy trì tốt và đảm bảo trật tự, mỹ quan cho tuyến phố. Một khó khăn nữa mà các doanh nghiệp quản lý nhà chung cư thường gặp là việc thu các loại phí dịch vụ, vì mô hình chung cư và khu đô thị còn rất mới đối với người dân Việt Nam, những chi phí cho khu vực công cộng như vệ sinh công nghiệp, vệ sinh môi trường, chăm sóc cây xanh, bảo vệ chung cho tòa nhà và khu đô thị, bảo dưỡng định kỳ các thiết bị kỹ thuật...là rất lớn. Phí dịch vụ mà các hộ dân bỏ ra thực ra không đủ bù đắp lại các chi phí cho dịch vụ công ích. Người dân thường so sánh mức phí thu dọn rác thải, tiền nước.. tại các hộ dân không sống trong khu chung cư. Thực tế thì người dân ở khu đô thị Trung Yên chỉ phải đóng một khoản cố định hàng tháng là 30.000 VNĐ/ tháng/ hộ. Khoản phí này chỉ bằng 30% chi phí hàng tháng cho các hoạt động bảo vệ, vệ sinh môi trường…. do đó chủ đầu tư là Tổng công ty đầu tư phát triển hạ tầng đô thị ( UDIC ) phải bù đắp 70% ( vì chủ đầu tư vẫn đang tiếp tục xây dựng một số công trình tại khu đô thị ). Dự kiến đến năm 2010, khi khu đô thị Trung Yên đã được xây dựng hoàn tất, khoản phí của người dân tại các hộ sinh sống phải đóng góp sẽ cao hơn khoản thu hiện tại. Nhìn chung, ý thức của người dân trong việc giữ gìn vệ sinh chung, cũng như việc sử dụng các công trình công cộng chưa cao, vẫn mang nặng tâm lý “ cha chung không ai khóc ”. Việc lấn chiếm hè đường làm nơi bán hàng, dựng biển quảng cáo… vẫn tiếp diễn mặc dù doanh nghiệp quản lý khu đô thị đã có biện pháp xử lý. Tuy vậy, có một hạn chế về mặt hạ tầng, khu đô thị tổ chức giao thông theo kiểu ô cờ. Chiều dài mỗi đoạn phố khoảng trên 100m, có rất nhiều điểm giao cắt ngõ với ngõ, ngõ với đường chính, nhiều đoạn rẽ, đường cong. Tuy nhiên hầu như trong khu đô thị chưa có biển báo giao thông hay hệ thống giảm tốc giữa các điểm giao cắt đó, do đó tình trạng mất an toàn giao thông có thể xảy ra. Việc đi thuê Công ty HOME CARE ( là một công ty chuyên quản lý nhà cao tầng và khu đô thị mới ) quản lý và chăm sóc hạ tầng cho khu đô thị Trung Yên là giải pháp trước mắt hợp lý, nhưng Chủ đầu tư vẫn phải thành lập Đội bảo vệ Trật tự xây dựng ( có chức năng kiểm tra giám sát tình trạng xây dựng tại khu đô thị Trung Yên và kiểm tra công việc của công ty HOME CARE ). Điều này dẫn đến một thực tế là trong một khu đô thị mà có nhiều chủ thể quản lý, chồng chéo về mặt chức năng. Còn có BQL dự án Trung Yên ( cũng thuộc UDIC ) là cơ quan được thành lập để giám sát tiến độ đầu tư và xây dựng tại khu đô thị Trung Yên; nhưng kiêm thêm chức năng đón nhận ý kiến của người dân và phản ánh lại với Công ty HOME CARE, tức là ý kiến của người dân phải qua nhiều cơ quan mới đến được đúng nơi cần tiếp nhận. 4.2.Nguyên nhân chủ quan UDIC thực chất là một Tổng công ty đầu tư và xây dựng, do đó công tác tổ chức quản lý khai thác và sử dụng các khu đô thị còn nhiều bỡ ngỡ, chưa có một đội ngũ cán bộ thực sự có chuyên môn được đào tạo để làm công tác quản lý chung cho khu đô thị mới. Công tác tổ chức tuyên truyền nâng cao ý thức của người dân sinh sống tại khu đô thị Trung Yên chưa được đẩy mạnh, do đó người dân chưa thật sự ý thức được rằng khu đô thị là do mình làm chủ và chưa tự giác giữ gìn các công trình chung. 4.3.Nguyên nhân khách quan Hệ thống tổ chức quản lý đô thị nước ta nói chung và hệ thống tổ chức quản lý kết cấu hạ tầng đô thị nói riêng còn cồng kềnh, chồng chéo chức năng, nhiệm vụ, lại không phân cấp quản lý rõ ràng nên tính hiệ lực của bộ máy quản lý kém. Hệ thống luật và dưới luật chưa đầy đủ, đồng bộ nên có hiện tượng vận dụng tuỳ tiện và ngược lại có hiện tượng ỷ lại, lách luật gây ảnh hưởng tới hoạt động chung. Việc buông lỏng quản lý Nhà nước trên các lĩnh vực của đời sống xã hội đô thị đã dẫn đến tình trạng bất chấp pháp luật, lấn chiếm đất, xây dựng trái phép, ùn tắc giao thông. Sự xâm phạm và phá huỷ các công trình công cộng, cầu cống, điện nước, vỉa hè chưa được ngăn chặn có hiệu quả. Hiện tượng xả rác, phóng uế bừa bãi trên đường phố, vỉa hè và những nơi công cộng không bị xử lý kịp thời bằng pháp luật. Trật tự kỷ cương trong xã hội đô thị bị giảm sút, các đơn khiếu kiện của người dân ít được xử lý kịp thời. Thực trạng quản lý đô thị nước ta nói chung và quản lý kết cấu hạ tầng đô thị nói riêng cho thấy tính pháp lý của các văn bản Nhà nước đi vào cuộc sống đô thị còn chưa cao – trong đó có một phần công tác tuyên truyền trên các phương tiện thông tin đại chúng còn buông lỏng, dẫn đến việc người dân ít hiểu biết về quy định luật lệ để thực hiện. Đội ngũ công chức quản lý đô thị và kết cấu hạ tầng đô thị còn chưa được đào tạo có hệ thống theo mô hình quản lý khoa học hiện đại, vì vậy công tác quản lý chuyển biến chậm, chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội ở đô thị nước ta. II.Xây dựng mô hình quản lý. 1.Xác định chủ thể quản lý : 1.1.Đối với các công trình nhà ở Đối với các công trình nhà ở thấp tầng và cao tầng kiểu dãy phố: Đây là các công trình sau khi xây dựng xong phần thô, Chủ đầu tư bàn giao cho khách hàng, do đó khách hàng tự quản lý và chăm sóc, duy tu, bảo dưỡng công trình của mình. Khi bàn giao, đại diện chủ đầu tư sẽ lập một bản hợp đồng, trong đó có điều khoản cam kết rằng khách hàng không được tự ý phá dỡ, thay đổi kiến trúc ngoài của công trình, không được để hình thức ngôi nhà quá xuống cấp gây ảnh hưởng đến mỹ quan của toàn khu đô thị. Đối với các công trình nhà ở cao tầng kiểu căn hộ (chung cư cao tầng) Đối với mỗi căn hộ, chủ đầu tư cũng giao cho khách hàng tự quản lý như trên. Còn về phần diện tích sử dụng chung như đại sảnh, thang máy, hành lang và lối đi chung, cũng như phần diện tích ngoài trời như khuôn viên bên ngoài toà nhà… sẽ do bộ phận chăm sóc toà nhà đảm nhận. Hiện nay, tại khu đô thị Trung Yên công việc này do công ty HOME CARE phụ trách. Bộ phận này sẽ làm các công việc như dọn vệ sinh chung của nhà chung cư cao tầng, phụ trách thang máy…cũng như phụ trách quản lý các vấn đề chung nảy sinh trong quá trình sử dụng nhà chung cư cao tầng. Đối với công trình nhà ở cho đối tượng chính sách. Công trình này sau khi xây dựng hoàn thiện, Chủ đầu tư sẽ bàn giao lại cho thành phố, do đó công trình này sẽ do Thành phố quản lý trực tiếp bởi một cơ quan chuyên ngành quản lý về quỹ nhà ở của Thành phố. 1.2.Đối với các công trình hạ tầng kỹ thuật Đối với các công trình hạ tầng như cấp điện, cấp nước, thoát nước, chiếu sáng đô thị: Các công trình này được bàn giao hoàn toàn cho các cơ quan chuyên ngành của thành phố. Việc quản lý sử dụng, khai thác và vận hành các công trình này do các cơ quan đó chịu trách nhiệm, đảm bảo cung cấp các dịch vụ cho dân cư khu đô thị Trung Yên một cách đầy đủ và đạt chất lượng cao. Đối với các công trình thông tin, bưu cục, tổng đài. Các công trình này là các công trình có chủ đầu tư thứ phát là Bưu điện Thành phố Hà Nội, do vậy việc quản lý, khai thác và sử dụng các công trình này được giao cho Bưu điện Thành phố Hà Nội. Đối với công trình giao thông. Các công trình giao thông như lòng đường, hè phố, bến bãi đỗ xe… được chủ đầu tư trực tiếp quản lý thông qua BQL dự án Trung Yên. BQL dự án Trung Yên có nhiệm vụ theo dõi chất lượng và kịp thời phát hiện những hư hỏng để sửa chữa, bảo dưỡng nhằm đảm bảo tốt nhất chất lượng của các công trình này. Việc quét dọn vệ sinh đường phố sẽ do bộ phận vệ sinh của công ty HOME CARE đảm nhận. Việc kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm về lấn chiếm vỉa hè, lòng đường sẽ do Đội bảo vệ Trật tự xây dựng phụ trách. 1.3.Đối với các công trình xã hội, công trình công cộng. Đối với công trình nhà trẻ, mẫu giáo : Các công trình này sau khi xây dựng hoàn thiện sẽ được tổ chức quản lý theo mô hình xã hội hoá, tức là tổ chức đấu thầu quản lý khai thác và sử dụng. Chủ đầu tư sẽ huy động các tổ chức có khả năng tham gia đấu thầu, đây có thể coi là một hình thức kinh doanh giáo dục nhằm đảm bảo điều kiện giáo dục và môi trường sinh hoạt tốt nhất cho trẻ mẫu giáo. Đối với công trình trường học : Chủ đầu tư sẽ bàn giao 02 công trình trường học ( 01 trường tiểu học và 01 trường THCS ) cho Thành phố, sau đó Thành phố sẽ giao lại cho cơ quan Nhà nước phụ trách tổ chức khai thác và sử dụng công trình cho mục đích giáo dục. Việc duy tu, dọn dẹp vệ sinh và bảo đảm môi trường cho học sinh sẽ do Ban giam hiệu nhà trường sau này chịu trách nhiệm. BGH nhà trường có thể hợp đồng với BQL dự án Trung Yên để xây dựng phương án tổ chức các công việc này. Khu công cộng thành phố Khu công cộng thành phố bao gồm các khách sạn, dịch vụ thương mại do Thành phố đứng ra tổ chức quản lý nên sau khi xây dựng xong cũng sẽ bàn giao lại cho Thành phố. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm bảo hành các công trình này theo đúng cam kết trong dự án được Thành phố duyệt. Khu công viên cây xanh và sân chơi : Khu công viên và cây xanh tập trung do Chủ đầu tư quản lý trực tiếp thông qua BQL dự án Trung Yên, đồng thời việc chăm sóc cây xanh và dọn vệ sinh được giao cho công ty HOME CARE theo như hợp đồng. BQL dự án Trung Yên chịu trách nhiệm theo dõi và giám sát công việc của công ty HOME CARE, cũng như chịu trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa kịp thời nếu có hư hỏng xảy ra, nhằm mục tiêu đảm bảo cho môi trường trong lành cũng như chất lượng cuộc sống của cư dân trong khu đô thị Trung Yên được nâng cao. Khu sân chơi sẽ giao cho công ty HOMECARE quản lý, không thu phí, là sân chơi cho trẻ em và là nơi để cư dân hoạt động thể thao thư giãn nhẹ nhàng như đi bộ, tậo thể dục buổi sáng … Toàn bộ cây xanh và thảm cỏ trong phạm vi khu đô thị Trung Yên được chủ đầu tư quản lý và giao cho công ty HOME CARE chịu trách nhiệm chăm sóc, tưới nước và cắt tỉa theo đúng hợp đồng, đảm bảo mỹ quan đô thị. Các trụ sở cơ quan Nhà nước: Các công trình này bao gồm: Trụ sở UBND phường ( được thành phố giao cho Cảnh sát môi trường ), Trụ sở Công an phường ( được thành phố giao cho Quỹ bảo vệ môi trường ), trạm y tế sau khi xây dựng hoàn thiện và được nghiệm thu theo đúng quy hoạch và thiết kế được duyệt, Chủ đầu tư sẽ bàn giao lại cho Thành phố để Thành phố giao cho các cơ quan có chức năng đưa vào sử dụng và khai thác công trình. Việc duy tu, bảo dưỡng công trình cũng như dọn dẹp vệ sinh, cấp điện, cấp nước và thoát nước cho công trình sẽ do các cơ quan này trực tiếp chịu trách nhiệm. 1.4.Đối với các công trình dịch vụ xã hội. Các sân thể thao : Các sân thể thao bao gồm sân Tennis và sân bóng đá. Chủ đầu tư sẽ giao cho công ty HOME CARE quản lý và khai thác theo hình thức giao khoán. Công ty HOME CARE chịu trách nhiệm tổ chức công việc theo đúng phương án đã được chủ đầu tư thông qua. Công ty HOME CARE tổ chức thu phí dịch vụ đồng thời tiến hành quét dọn, chăm sóc mặt cỏ cũng như chất lượng sân. Bãi đỗ xe: Bãi đỗ xe hiện tại có diện tích 4000 m2, có sức chứa 85 xe. Sau này dự kiến xây dựng thêm một Gara cao tầng để đáp ứng nhu cầu gủi xe của cư dân trong khu đô thị cũng như của các khu lân cận. Hình thức quản lý là giao khoán cho công ty HOME CARE quản lý, bảo vệ, bảo dưỡng và khai thác vận hành. Khu trung tâm thương mại, dịch vụ : Đây là công trình mang tính kinh doanh dịch vụ cao, nhằm đáp ứng những nhu cầu mua sắm thiết yếu của cư dân trong khu đô thị. Đối với hạng mục công trình này, Chủ đầu tư sẽ trực tiếp quản lý, khai thác, sử dụng và vận hành nhằm phục vụ tốt nhất chất lượng cuộc sống của dân cư, phát triển thương hiệu của Chủ đầu tư. 2.Xác định nội dung quản lý Quyết định số 65/2004/QĐ-UB ngày 7 tháng 5 năm 2004 của UBND thành phố Hà Nội có ban hành kèm theo Quy định về việc tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành, khai thác khu đô thị mới. Đây là văn bản pháp quy có tính chất quan trọng trong việc định hướng xây dựng và phát triển mô hình quản lý khu đô thị mới. Mọi nọi dung quản lý, vận hành và khai thác khu đô thị mới cần được triển khai và thực hiện đúng theo quy định đã ban hành của UBND thành phố Hà Nội. Dựa theo điều 9 của Quy định này ( đã giới thiệu ở mục I.1- phần II của chuyên đề ), xây dựng được các nội dung quản lý chính của Chủ đầu tư và doanh nghiệp quản lý khu đô thị cũng như các cơ quan hữu quan như sau: 2.1.Tổng công ty đầu tư phát triển hạ tầng đô thị - UDIC - Chủ đầu tư. Chủ đầu tư thực hiện vai trò quản lý của mình thông qua BQL dự án Trung Yên. BQL dự án Trung Yên sẽ thực hiện những nhiệm vụ sau : Duy trì chất lượng, kiến trúc của khu đô thị mới, nhà chung cư cao tầng. Sửa chữa kịp thời các hư hỏng phát sinh thuộc phần sở hữu chung: khung cột, tường, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, thông tin liên lạc, phát thanh truyền hình (nếu có), bể phốt, thu lôi, cứu hỏa... và duy tu bảo dưỡng theo định kỳ theo quy định hiện hành của Nhà nước. Quản lý hệ thống đường giao thông trong khu đô thị. Thực hiện nhiệm vụ sửa chữa nhỏ và có trách nhiệm cùng với Ban quản trị các nhà chung cư trong khu đô thị lập kế hoạch đề xuất với Thành phố thực hiện các sửa chữa như nâng cấp, trải nhựa, bê tông hóa, thảm tại mặt đường v.v.. Quản lý và giám sát công việc của Công ty HOME CARE. Tiếp nhận ý kiến đóng góp của người dân về chất lượng dịch vụ do HOME CARE thực hiện và có biện pháp xử lý nếu HOME CARE không hoàn thành tốt dịch vụ được yêu cầu cung cấp theo hợp đồng đã ký với chủ đầu tư. Thu phí hàng tháng do các hộ dân trong khu đô thị nộp, việc này đòi hỏi phải sắp xếp một bộ phận nhân lực nhiệt tình, có trách nhiệm, tránh để xảy ra sai sót, dẫn đến việc người dân không được hưởng dịch vụ tốt nhất. Thanh toán chi phí hàng tháng theo hợp đồng cho công ty HOME CARE. 2.2.Công ty CP TM& DV chăm sóc nhà HOME CARE Công ty HOME CARE sẽ cung cấp những dịch vụ theo như hợp đồng đã ký với chủ đầu tư. Theo đó, công ty HOME CARE sẽ tổ chức thực hiện những nhiệm vụ sau : Đảm bảo vệ sinh môi trường, thu gom rác thải và vận chuyển đến địa điểm tập kết của khu vực. Vận hành, bảo dưỡng, sửa chữa hệ thống hạ tầng kỹ thuật của toàn khu, bao gồm: Hệ thống cống rãnh thoát nước trong khu đô thị (hoặc xung quanh nhà chung cư cao tầng). Thảm cỏ, vườn hoa, cây xanh (kể cả việc chăm sóc và tưới cây). Tổ chức việc vận hành, bảo quản, bảo dưỡng định kỳ, sửa chữa hệ thống thang máy trong các nhà chung cư cao tầng. Theo định kỳ thời hạn sử dụng của thang máy, hàng năm phải nộp một khoản tiền vào một tài khoản để thay thế thang máy khi đến thời hạn. Vận hành hệ thống kỹ thuật chung trong các khu nhà chung cư: Bơm nước, điện chiếu sáng hành lang, cầu thang, máy phát điện, hệ thống cấp điện, nước sạch, khí đốt, nước thải, thiết bị phòng chống cháy và các thiết bị khác. Quản lý, duy trì, bảo dưỡng định kỳ diện tích hành lang, cầu thang sử dụng chung. Tổ chức các dịch vụ phục vụ dân cư trông giữ xe đạp, xe máy, ô tô và các loại dịch vụ khác nếu có nhu cầu. Các hoạt động này được thu phí theo các quy định chung hoặc theo thỏa thuận (tùy loại hình dịch vụ). Bảo vệ an ninh trật tự trong khu đô thị và trong các nhà chung cư cao tầng (có quy định phối hợp với UBND phường, Công an phường và ban quản trị nhà chung cư). 2.3.Các cơ quan chuyên ngành của Thành phố. Các nội dung sau đây do các cơ quan chuyên ngành của Thành phố chịu trách nhiệm quản lý, khai thác, bảo dưỡng và vận hành sau khi được Thành phố giao cho công trình mà chủ đầu tư đã hoàn thiện và bàn giao cho Thành phố : Trạm biến thế điện, hệ thống cung cấp điện ngoài nhà do Công ty Điện lực Hà Nội quản lý. Trạm nước, hệ thống cung cấp nước sạch ngoài nhà do Công ty Kinh doanh nước sạch Hà Nội quản lý. Hệ thống đèn chiếu sáng công cộng trên trục đường giao thông do Công ty Chiếu sáng đô thị quản lý. 3.Xây dựng quy chế quản lý Dựa theo các văn bản pháp luật mà Nhà nước đã ban hành, Chủ đầu tư có trách nhiệm xây dựng phương án tổ chức quản lý khai thác và vận hành khu đô thị mới. Khi chủ đầu tư ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ với các công ty dịch vụ như Công ty HOME CARE, nhất thiết phải lập những điều khoản cam kết chặt chẽ về chất lượng dịch vụ mà người dân được hưởng, về chi phí và về cách thức tổ chức thực hiện dịch vụ. Có văn bản ban hành nội bộ nhằm hướng dẫn cụ thể cho các cán bộ nhân viên của Tổng công ty thực hiện nhiệm vụ giám sát và quản lý việc vận hành, khai thác khu đô thị mới Trung Yên. Khi bàn giao công trình cho khách hàng, cho Thành phố và cho các chủ đầu tư thứ phát, phải có đầy đủ các văn bản giấy tờ như Biên bản nghiệm thu công trình, Hợp đồng bàn giao,các phụ lục kèm theo và có đầy đủ xác nhận của các bên liên quan. Tổ chức lưu trữ các hồ sơ đó, tránh thất lạc phòng khi xảy ra tranh chấp, khiếu kiện giữa các bên. 4. Xác định vai trò cộng đồng trong quản lý cơ sở hạ tầng đô thị Người dân là đối tượng trực tiếp thụ hưởng lợi ích từ việc đầu tư cơ sở hạ tầng đô thị. do đó nghĩa vụ và vai trò của người dân trong việc quản lý cơ sở hạ tầng là rất lớn. Người dân phải có ý thức xác định được quyền làm chủ của mình đối với các công trình hạ tầng xã hội trong khu đô thị ngoài công trình nhà ở do mình sở hữu. Từ đó, nâng cao trách nhiệm sử dụng, giữ gìn và tham gia vào công tác quản lý cơ sở hạ tầng trong khu đô thị. Đồng thời cộng đồng dân cư cần có tiếng nói dư luận phản hồi đối với những hành vi xâm phạm cơ sở hạ tầng tại khu đô thị Trung Yên. 5. Giải pháp thực hiện 5.1.Nguồn nhân lực Nguồn nhân lực cho công tác tổ chức quản lý dịch vụ, khai thác và vận hành khu chung cư sẽ được điều động từ tổng công ty và trong nội bộ BQL dự án Trung Yên. 5.2.Nguồn tài chính Nguyên tắc đầu tiên cho nguồn kinh phí đảm bảo cho các dịch vụ quản lý, vận hành và khai thác khu đô thị mới là nguyên tắc lấy thu bù chi, sao cho mức phí đóng góp của người dân là thấp nhất. Kinh phí được cân đối từ các nguồn sau : Khoản tiền thu từ khai thác các diện tích nhà, đất gồm: tầng 1 và tầng hầm nhà chung cư cao tầng; các diện tích đất phục vụ mục đích công cộng như xây dựng chợ, cơ sở kinh doanh dịch vụ, bãi đỗ xe, sân bải thể thao, vui chơi giải trí... Khoản tiền do dân cư sinh sống trong các khu chng cư cao tầng và dân cư trong khu đô thị mới đóng góp hàng tháng theo các dịch vụ được hưởng. 6.Tóm tắt sơ đồ chức năng quản lý đối tượng cụ thể 7. Hoàn thiện mô hình quản lý trong quá trình vận hành. 7.1.Giai đoạn 2008 – 2010 Trong giai đoạn này, chủ đầu tư vẫn tiến hành hoàn thiện nốt các công trình theo đúng quy hoạch đã được duyệt, nên vẫn tiến hành quản lý khu đô thị Trung Yên một cách trực tiếp thông qua BQL dự án Trung Yên. Chủ đầu tư, thông qua BQL dự án Trung Yên phát huy vai trò quản lý của mình trong các nội dung quản lý như đã phân công ở trên, đồng thời phối hợp cùng các cơ quan chức năng, cơ quan chuyên ngành cũng như chính quyền địa phương nhằm tổ chức đời sống cho dân cư tại khu đô thị mới Trung Yên được ổn định, chất lượng cuộc sống cao,an toàn xã hội được bảo đảm. Tăng cường tuyên truyền nâng cao ý thức của người dân trong việc giữ gìn các công trình hạ tầng công cộng. Nâng cao năng lực quản lý đô thị của cán bộ nhân viên bằng cách tổ chức các khoá đào tạo ngắn hạn, đồng thời cử cán bộ đi học để tiếp cận với các quản lý đô thị khoa học của các nước phát triển. 7.2.Giai đoạn sau 2010. Giai đoạn từ sau năm 2010 là giai đoạn mà khu đô thị mới Trung Yên đã hoàn toàn xây dựng xong, do đó việc quản lý vận hành, khai thác sẽ phải được mở rộng. Lúc này BQL dự án Trung Yên có thể được tổ chức và bổ sung thêm một chức năng tương tự như chức năng của Công ty HOME CARE. Thành lập một công ty chuyên về chăm sóc nhà và tổ chức dịch vụ quản lý khu đô thị mới, trước tiên để quản lý các khu đô thị do UDIC đầu tư và xây dựng, bên cạnh đó có thể cung cấp dịch vụ này cho các đối tác khác, mở rộng thêm ngành nghề kinh doanh cho Tổng công ty. 7.3.Giải pháp và một số kiến nghị : 7.3.1.Đối với UBND Thành phố Hà Nội. UBND Thành phố Hà Nội cần có những đề án và đề xuất với Chính phủ để hoàn thiện hệ thống pháp luật và các quy định dưới luật về quản lý đô thị nói chung và quản lý kết cấu hạ tầng đô thị nói riêng. Đổi mới chính sách và cơ chế đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng đô thị trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Quản lý và phát triển đô thị theo một tiêu chuẩn chung, thống nhất cho tất cả các khu đô thị mới trên địa bàn Thành phố cũng như trogn cả nước. Việc sử dụng, khai thác, duy tu bảo dưỡng kết cấu hạ tầng đô thị cũng như cải tạo, mở rộng xây dựng kết cấu hạ tầng đô thị phải tuyệt đối tuân theo luật và quy hoạch tổng thể đã được duyệt, Nâng cao tính pháp lý cũng như có những biện pháp trùng trị những vi phạm pháp luật về quy hoạch, sử dụng và khai thác cơ sở hạ tầng đô thị. Kiện toàn bộ máy quản lý Nhà nước về kết cấu hạ tầng đô thị, tránh chồng chéo. Cần phân định rõ chức năng của các phòng ban. Giao trách nhiệm cho UBND quận, phường sở tại và các cơ quan chính quyền phải quản lý chặt chẽ, sát sao đời sống xã hội của dân cư khu đô thị Trung Yên, cũng như thực hiện một cách khoa học các nội dung quản lý xã hội đô thị của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. 7.3.2.Đối với Tổng công ty đô thị phát triển hạ tầng đô thị UDIC Nâng cao trình độ chuyên môn của các cán bộ nhân viên trong các công ty thuộc Tổng công ty. Hướng dẫn thực hiện rõ ràng và cụ thể những văn bản luật quy định về việc tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành và khai thác khu đô thị mới thông qua các buổi hội đàm, các phong trào thi đua giữa các BQL, các phòng ban, bộ phận trong Tổng công ty. Nghiêm khắc xử lý những vi phạm của cán bộ nhân viên. Kịp thời tiếp nhận và xử lý những ý kiến đóng góp của người dân trong khu đô thị mới. Phối hợp chặt chẽ với chính quyền địa phương để xây dựng nếp sống văn hoá, văn minh công nghiệp cho mọi thành viên trong cộng đồng đô thị. KẾT LUẬN Cùng với sự phát triển kinh tế, việc nâng cao chất lượng kết cấu hạ tầng đô thị là một đòi hỏi hết sức cấp thiết trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Việc nâng cao chất lượng kết cấu hạ tầng đô thị có đạt hiệu quả hay không, phần lớn phụ thuộc vào việc quản lý kết cấu hạ tầng đô thị một cách khoa học, hợp lý và trình độ của các cán bộ quản lý đô thị. Đồng thời, hệ thống pháp luật và văn bản dưới luật quy định về quản lý đô thị nói chung và quản lý kết cấu hạ tầng đô thị nói riêng phải được hoàn thiện, đồng bộ và nghiêm minh. Khu đô thị mới Trung Yên được đánh giá là một khu đô thị kiểu mẫu về giải pháp kiến trúc, cơ sở hạ tầng cũng như các dịch vụ được cung cấp cho người dân. Hiệu quả đầu tư và hiệu quả sử dụng đất mà dự án Khu đô thị mới Trung Yên mang lại là rất lớn. Do đó, việc xây dựng một mô hình quản lý cơ sở hạ tầng tại khu Trung Yên một cách khoa học là yêu cầu cấp thiết.Sau khi mô hình đã được xây dựng, cần tiến hành đào tạo, nâng cao trình độ cho các cán bộ quản lý sao cho mô hình được áp dụng một cách khoa học, hợp lý và đạt hiệu quả tốt nhất. Trong chuyên đề này, ngoài một số vấn đề lý luận chung và thực trạng xây dựng cơ sở hạ tầng tại khu Trung Yên được trình bày tại phần I, còn có mô hình quản lý cơ sở hạ tầng khu đô thị mới Trung Yên được xây dựng ở phần II. Mô hình này nêu rõ các chủ thể quản lý theo từng đối tượng, nội dung quản lý của từng chủ thể, quy chế quản lý, các giải pháp thực hiện và sơ đồ quản lý theo đối tượng. Bên cạnh đó còn có kiến nghị và giải pháp hoàn thiện mô hình quản lý trong quá trình vận hành. Mô hình trên phần nào đã bám sát thực tế, do đó khả năng thực hiện mô hình là cao. Tuy vậy, mô hình không tránh khỏi những thiếu sót nên cần được tiếp tục nghiên cứu và hoàn thiện. Để có thể đưa mô hình vào áp dụng trong thực tế thì cần có sự quan tâm của các doanh nghiệp tổ chức dịch vụ quản lý khai thác và vận hành các khu đô thị mới cũng như các cơ quan chuyên ngành của thành phố. TÀI LIỆU THAM KHẢO GIÁO TRÌNH QUẢN LÝ ĐÔ THỊ - Chủ biên : GS.TS Nguyễn ĐÌnh Hương – THS.Nguyễn Hữu Đoàn.- NXB. Thống kê – 2003. GIÁO TRÌNH KINH TẾ ĐÔ THỊ - Chủ biên : GS.TS Nguyễn ĐÌnh Hương – THS.Nguyễn Hữu Đoàn.- NXB. Giáo dục – 2002. DỰ ÁN KHẢ THI KHU PHỐ MỚI TRUNG YÊN, TỪ LIÊM, HÀ NỘI – Tổng công ty UDIC – 8/1996. Quyết định 65/2004/QĐ-UB ngày 7 thàng 5 năm 2004 của UBND Thành phố Hà Nội. Các bài viết trên Thời báo Kinh tế đô thị. Các bài viết trên báo trực tuyến www.vietnamnet.vn; www.vnepress.net … PHỤ LỤCUỶ BAN NHÂN DÂN CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM THÀNH PHỐ HÀ NỘI Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ------------ --------***-------- Số 65/2004/QĐ-UB Hà Nội, ngày 07 tháng 05 năm 2004. QUYẾT ĐỊNH CỦA UBND THÀNH PHỐ Về việc ban hành Quy định tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành, khai thác khu đô thị mới, nhà chung cư cao tầng trên địa bàn Thành phố Hà Nội ---------------------------------- UỶ BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI - Căn cứ Luật Tổ chức HĐND và UBND; - Căn cứ Luật Đất đai; - Căn cứ Pháp lệnh Thủ đô; - Căn cứ Quyết định số 123/2001/QĐ-UB ngày 06 tháng 12 năm 2001 của UBND Thành phố về quy định những nguyên tắc quản lý đầu tư xây dựng các dự án phát triển nhà ở, cải tạo sửa chữa nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội; - Căn cứ Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD ngày 03 tháng 4 năm 2003 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư; - Xét đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất, QUYẾT ĐỊNH Điều I: Ban hành kèm theo Quyết định này Quy định về việc tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành, khai thác khu đô thị mới; nhà chung cư cao tầng trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Điều II: Quyết định này có hiệu lực sau 15 ngày kể từ ngày ký. Điều III: Chánh Văn phòng HĐND và UBND Thành phố; Giám đốc các Sở, Ban, Ngành thuộc Thành phố; Chủ tịch UBND các quận, huyện và tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành quyết định này./. T/M UỶ BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHỦ TỊCH HOÀNG VĂN NGHIÊN UỶ BAN NHÂN DÂN CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM THÀNH PHỐ HÀ NỘI Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ------------ --------***-------- Hà Nội, ngày 07 tháng 05 năm 2004. QUY ĐỊNH Về việc Tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành, khai thác khu đô thị mới, nhà chung cư cao tầng trên địa bàn Thành phố Hà Nội (Ban hành kèm theo Quyết định số 65/2004/QĐ-UB ngày 07 tháng 5 năm 2004 của UBND Thành phố Hà Nội) ---------------------------------- CHƯƠNG I NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG Điều 1. Phạm vi và đối tượng áp dụng: Bản quy định này quy định việc tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành, khai thác các khu đô thị mới, nhà chung cư cao tầng được xây dựng mới hoặc được cải tạo xây dựng lại trên địa bàn Thành phố Hà Nội (không áp dụng đối với khu tập thể cũ do Thành phố quản lý hoặc do các cơ quan tự quản lý đã được xây dựng trong các thời kỳ trước đây). Đối tượng áp dụng văn bản này bao gồm: doanh nghiệp được giao tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành, khai thác khu đô thị mới, nhà chung cư cao tầng; dân cư ở trong khu đô thị mới, trong các nhà chung cư cao tầng; tổ chức Nhà nước có liên quan thực hiện chức năng quản lý, giám sát. Điều 2. Nguyên tắc tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành, khai thác: Việc tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành, khai thác các khu đô thị mới, nhà chung cư cao tầng thực hiện nguyên tắc lấy thu bù chi; do các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế (gọi chung là doanh nghiệp) có tư cách pháp nhân, có chức năng hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này thực hiện và được lựa chọn thông qua hình thức đấu thầu công khai. Điều 3. Kinh phí thực hiện: Kinh phí đảm bảo cho các dịch vụ quản lý, vận hành, khai thác khu đô thị mới, nhà chung cư cao tầng được cân đối từ các nguồn: + Khoản tiền thu từ khai thác các diện tích nhà, đất do Thành phố quản lý giao cho các doanh nghiệp tổ chức thực hiện gồm: tầng 1 và tầng hầm (nếu có) nhà chung cư cao tầng; các diện tích đất phục vụ mục đích công cộng như xây dựng chợ, cơ sở kinh doanh dịch vụ, bãi đỗ xe, sân bải thể thao, vui chơi giải trí... + Khoản tiền do dân cư sinh sống trong các khu chng cư cao tầng và dân cư trong khu đô thị mới đóng góp hàng tháng theo các dịch vụ được hưởng. Mức đóng góp đối với từng đối tượng dân cư do Hội đồng xét thầu quy định mức giá dự kiến để đưa ra đấu thầu và thực hiện theo kết quả trúng thầu. Điều 4. Tổ chức quản lý của chủ đầu tư khi triển khai dự án: Các nhà đầu tư xây dựng khu đô thị mới hoặc xây dựng nhà chung cư cao tầng phải có phương án tổ chức quản lý, vận hành, khai thác sau khi xây dựng xong và được phê duyệt khi giao làm chủ đầu tư dự án. Chủ đầu tư tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành, khai thác trong 05 năm đầu tiên kể từ ngày đưa công trình vào vận hành khai thác (không phải thông qua đấu thầu), nhưng phải đủ các điều kiện sau: - Thành lập doanh nghiệp riêng (hoặc một hình thức tổ chức thích hợp) để thực hiện chuyên trách nhiệm vụ tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành và khai thác. - Phải ký hợp đồng tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành và khai thác với Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội với đầy đủ những nội dung về quyền lợi và nghĩa vụ theo quy định. - Hết thời hạn 05 năm phải tham gia đấu thầu theo quy định. Điều 5. Trường hợp chủ đầu tư xây dựng khu đô thị mới, nhà chung cư cao tầng không đảm đương được nhiệm vụ tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành, khai thác, nếu được chấp thuận khi phê duyệt dự án thì phải báo cáo chính thức bằng văn bản với Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất trước khi bắt đầu triển khai dự án. Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất chủ trì cùng với Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Sở Xây dựng, Sở Tài chính xác định ngay các phần diện tích nhà, đất được dành riêng cho mục đích này và công bố công khai việc tổ chức đấu thầu lựa chọn doanh nghiệp tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành, khai thác các khu đô thị mới, nhà chung cư cao tầng, ký hợp đồng với doanh nghiệp được trúng thầu. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm bàn giao cho doanh nghiệp tổ chức dịch vụ quản lý vận hành và khai thác các hạng mục công trình khi hoàn thành, có sự giám sát của các ngành chức năng liên quan. Điều 6. Tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành, khai thác đối với dự án đã được triển khai: Đối với các dự án khu đô thị mới, nhà chung cư cao tầng đang được triển khai, chủ đầu tư dự án phải bổ sung ngay phương án tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành và khai thác. Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất xem xét tổ chức thực hiện theo phương thức quy định tại Điều 4 hoặc Điều 5. CHƯƠNG II LỰA CHỌN DOANH NGHIỆP TỔ CHỨC QUẢN LÝ, VẬN HÀNH KHAI THÁC VÀ TỔ CHỨC XÉT THẦU Điều 7. Lựa chọn doanh nghiệp tổ chức dịch vụ: Việc lựa chọn doanh nghiệp làm dịch vụ quản lý, vận hành, khai thác khu đô thị mới, nhà chung cư cao tầng được thực hiện thông qua hình thức đấu thầu công khai. Nguyên tắc cơ bản xét thầu theo hai tiêu chí: - Doanh nghiệp đưa ra các phương án dịch vụ tốt nhất cho dân cư - Dân cư đóng góp mức phí dịch vụ thấp nhất. Điều 8. Hội đồng xét thầu: Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất chủ trì tổ chức đấu thầu lựa chọn doanh nghiệp tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành, khai thác các khu đô thị mới, nhà chung cư cao tầng trình UBND Thành phố quyết định. Hội đồng xét thầu gồm: Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất, Sở Tài chính, đại diện UBND quận (huyện), phường (xã), thị trấn nơi có khu đô thị mới, nhà chung cư, đại diện cụm dân cư và Ban quản trị nhà chung cư (nếu đã thành lập), trường hợp chưa thành lập Ban quản trị nhà chung cư thì đại diện Ban quản trị nhà chung cư lâm thời là thành viên. Trường hợp đặc biệt, mang tính đặc thù, Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất đề xuất phương án trình UBND Thành phố quyết định. Quy chế xét thầu lựa chọn doanh nghiệp thực hiện dịch vụ quản lý, vận hành, khai thác có quy chế riêng. CHƯƠNG III QUYỀN LỢI VÀ NGHĨA VỤ CỦA DOANH NGHIỆP TỔ CHỨC DỊCH VỤ QUẢN LÝ, VẬN HÀNH, KHAI THÁC VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG NHÀ TRONG KHU ĐÔ THỊ MỚI, NHÀ CHUNG CƯ CAO TẦNG Điều 9. Nhiệm vụ của doanh nghiệp tổ chức dịch vụ quản lý: Doanh nghiệp tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành, khai thác khu đô thị mới, nhà chung cư cao tầng thực hiện những nhiệm vụ sau: 1/ Duy trì chất lượng, kiến trúc của khu đô thị mới, nhà chung cư cao tầng. Sửa chữa kịp thời các hư hỏng phát sinh thuộc phần sở hữu chung: khung cột, tường, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, thông tin liên lạc, phát thanh truyền hình (nếu có), bể phốt, thu lôi, cứu hỏa... và duy tu bảo dưỡng theo định kỳ theo quy định hiện hành của Nhà nước (sau khi hết thời hạn bảo hành của các chủ đầu tư). 2/ Đảm bảo vệ sinh môi trường, thu gom rác thải và vận chuyển đến địa điểm tập kết của khu vực. 3/ Vận hành, bảo dưỡng, sửa chữa hệ thống hạ tầng kỹ thuật của toàn khu, bao gồm: - Hệ thống cống rãnh thoát nước trong khu đô thị (hoặc xung quanh nhà chung cư cao tầng). - Thảm cỏ, vườn hoa, cây xanh (kể cả việc chăm sóc và tưới cây). - Quản lý hệ thống đường giao thông trong khu đô thị. Thực hiện nhiệm vụ sửa chữa nhỏ và có trách nhiệm cùng với Ban quản trị các nhà chung cư trong khu đô thị lập kế hoạch đề xuất với Thành phố thực hiện các sửa chữa như nâng cấp, trải nhựa, bê tông hóa, thảm tại mặt đường v.v.. Các nội dung sau đây do các cơ quan chuyên ngành của Thành phố chịu trách nhiệm: + Trạm biến thế điện, hệ thống cung cấp điện ngoài nhà do Công ty Điện lực Hà Nội quản lý. + Trạm nước, hệ thống cung cấp nước sạch ngoài nhà do Công ty Kinh doanh nước sạch Hà Nội quản lý. + Hệ thống đèn chiếu sáng công cộng trên trục đường giao thông do Công ty Chiếu sáng đô thị quản lý. 4/ Tổ chức việc vận hành, bảo quản, bảo dưỡng định kỳ, sửa chữa hệ thống thang máy trong các nhà chung cư cao tầng. Theo định kỳ thời hạn sử dụng của thang máy, hàng năm phải nộp một khoản tiền vào một tài khoản để thay thế thang máy khi đến thời hạn. 5/ Vận hành hệ thống kỹ thuật chung trong các khu nhà chung cư: Bơm nước, điện chiếu sáng hành lang, cầu thang, máy phát điện, hệ thống cấp điện, nước sạch, khí đốt, nước thải, thiết bị phòng chống cháy và các thiết bị khác. 6/ Quản lý, duy trì, bảo dưỡng định kỳ diện tích hành lang, cầu thang sử dụng chung. 7/ Tổ chức các dịch vụ phục vụ dân cư trông giữ xe đạp, xe máy, ô tô và các loại dịch vụ khác nếu có nhu cầu. Các hoạt động này được thu phí theo các quy định chung hoặc theo thỏa thuận (tùy loại hình dịch vụ). 8/ Bảo vệ an ninh trật tự trong khu đô thị và trong các nhà chung cư cao tầng (có quy định phối hợp với UBND phường, Công an phường và ban quản trị nhà chung cư). Điều 10. Quyền lợi của doanh nghiệp tổ chức dịch vụ quản lý: Doanh nghiệp tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành, khai thác khu đô thị mới, nhà chung cư cao tầng có các quyền sau: 1/ Được giao quản lý, được tổ chức khai thác hoặc được quyền ký hợp đồng cho các tổ chức, cá nhân khai thác: - Toàn bộ diện tích tầng 1 và tầng hầm (nếu có) nhà chung cư cao tầng để tổ chức kinh doanh, dịch vụ phục vụ dân cư, nhưng phải đảm bảo không ảnh hưởng đến điều kiện sống của dân cư, không vi phạm cảnh quan môi trường, tuyệt đối không được sử dụng làm nhà ở. - Các diện tích đất phục vụ các mục đích công cộng như xây dựng chợ, cơ sở kinh doanh, bãi đỗ xe, sân bãi thể thao, vui chơi giải trí... theo quy hoạch. 2/ Được thu phí đóng góp hàng tháng của các hộ dân sinh sống trong khu đô thị và trong các nhà chung cư cao tầng theo mức quy định khu trúng thầu. Khi có thay đổi mức phí đóng góp phải được sự đồng thuận của đại diện cụm dân cư (hoặc Ban quản trị nhà chung cư theo quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD ngày 3/4/2003 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng) và chính quyền phường sở tại. 3/ Được hưởng toàn bộ lợi nhuận do tổ chức khai thác tốt các nội dung quy định ở phần trên sau khi trang trải đủ chi phí phục vụ quản lý, vận hành theo các nhiệm vụ quy định tại Điều 9 và nộp thuế theo luật định. 4/ Có thể tự tổ chức thực hiện các nhiệm vụ quy định tại Điều 9 hoặc được quyền ký hợp đồng với các đơn vị chuyên trách thực hiện, nhưng doanh nghiệp tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành, khai thác khu đô thị mới, nhà chung cư cao tầng vẫn phải chịu trách nhiệm trước dân cư và trước các cơ quan quản lý nhà nước về các nhiệm vụ được giao theo hợp đồng. 5/ Được ưu tiên xét chọn khi tổ chức đấu thầu lại. Trường hợp doanh nghiệp quản lý thực hiện tốt các nghĩa vụ theo hợp đồng, được tập thể cụm dân cư và chính quyền phường nhất trí đề nghị, sẽ được xem xét gia hạn hợp đồng thời hạn 05 năm tiếp theo không phải thông qua đấu thầu. Điều 11. Quyền lợi và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân ký hợp đồng khai thác các dịch vụ với doanh nghiệp tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành, khai thác khu đô thị, nhà chung cư cao tầng: - Được họat động kinh doanh, dịch vụ theo nội dung hợp đòng đã ký với doanh nghiệp quản lý, vận hành, khai thác khu đô thị, nhà chung cư cao tầng. - Được đảm bảo quyền hoạt động kinh doanh, dịch vụ theo thời gian quy định trong hợp đồng. Được toàn quyền sở hữu các trang thiết bị đầu tư thêm phục vụ cho mục đích kinh doanh, dịch vụ. - Được ưu tiên xét gia hạn hợp đồng kinh doanh dịch vụ khi doanh nghiệp quản lý, vận hành, khai thác khu đô thị, nhà chung cư cao tầng hết thời hạn hợp đồng và không tiếp tục trúng thầu. Doanh nghiệp tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành, khai thác khu đô thị, nhà chung cư cao tầng mới trúng thầu có trách nhiệm gia hạn hợp đồng khai thác kinh doanh, dịch vụ cho các thể nhân đang hoạt động nếu chấp hành đầy đủ các điều kiện theo quy định chung. - Phải đảm bảo vệ sinh cảnh quan môi trường của địa điểm được phép khai thác kinh doanh, dịch vụ. Không được tự ý sửa chữa, cơi nơi, không được sử dụng làm nhà ở. Điều 12. Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng nhà: 1/ Quyền lợi: - Người sử dụng nhà trong khu vực đô thị mới, nhà chung cư cao tầng được hưởng các dịch vụ quy định tại Điều 9 quy định này.Thực hiện giám sát nội dung và chất lượng dịch vụ của doanh nghiệp tổ chức dịch vụ thông qua Đại diện cụm dân cư và Ban quản trị nhà chung cư cao tầng. 2/ Nghĩa vụ: - Đóng góp khoản kinh phí để đảm bảo cho các dịch vụ quản lý, vận hành khai thác theo quy định. - Chấp hành đúng nội dung quy định tại bản quy định này và các quy định hiện hành khác có liên quan. Điều 13. Các hành vi bị nghiêm cấm: Nghiêm cấm các tổ chức, cá nhân quản lý, sử dụng nhà trong khu đô thị mới hoặc nhà chung cư cao tầng: - Cơi nới, chiếm dụng diện tích đất tầng 1 quanh nhà; diện tích nhà, không gian thuộc phần sử dụng chung như: hành lang, cầu thang, gầm cầu thang ... dưới mọi hình thức; đục phá, cải tạo, tháo dỡ hoặt làm thay đổi kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị sử dụng chung, kiến trúc mặt ngoài của nhà. - Tự ý chuyển nhượng hợp đồng dịch vụ cho tổ chức, cá nhân khác; tự ý thay đổi mục đích sử dụng nhà thuê ghi trong hợp đồng. - Gây tiếng ồn quá mức qui định, làm ảnh hưởng đến trật tự trị an nhà chung cư; quảng cáo, viết vẽ trái qui định hoặc có những hành vi khác mà pháp luật không cho phép. - Xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại, gây thấm, dột, ô nhiễm môi trường. Điều 14. Xử lý vi phạm: 1/ Doanh nghiệp quản lý, vận hành, khai thác khu đô thị mới, nhà chung cư cao tâng được lựa chọn không thực hiện đầy đủ hoặc thực hiện không tốt những nhiệm vụ theo nội dung hợp đồng. Đại diện cụm dân cư hoặc Ban quản trị nhà chung cư đề nghị UBND phường xử lý từ tình thức nhắc nhở, cảnh cáo, xử phạt hành chính đến kiến nghị Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất hủy hợp đồng quản lý vận hành và khai thác. Trường hợp bị hủy hợp đồng giữa chừng, doanh nghiệp mới thay thế phải thanh toán phần kinh phí doanh nghiệp trước đã đầu tư theo quyết định của Hội đồng thẩm định của Thành phố. 2/ Tổ chức, cá nhân sử dụng nhà trong khu đô thị mới, nhà chung cư cao tầng và tổ chức, cá nhân ký hợp đồng khai thác các dịch vụ với doanh nghiệp tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành, khai thác khu đô thị, nhà chung cư cao tầng vi phạm những điều khoản liên quan tại quy định này thì tùy theo mức độ sẽ bị xử lý hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật. CHƯƠNG IV TỔ CHỨC THỰC HIỆN Điều 15. Trách nhiệm của các Sở, ngành, UBND các quận, huyện: 1/ Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất: Chủ trì cùng với Sở Xây dựng, Sở Tài chính, Sở Quy hoạch Kiến trúc, UBND quận, huyện và UBND phường sở tại để thực hiện các công việc sau: - Công bố danh mục các khu đô thị mới hoặc các nhà chung cư cao tầng cần kêu gọi các doanh nghiệp làm dịch vụ quản lý, vận hành, khai thác khu đô thị, nhà chung cư cao tầng tham gia đấu thầu để được quản lý, vận hành, khai thác. - Trong từng khu đô thị mới hoặc nhà chung cư cao tầng cần xác định rõ: + Những nhiệm vụ doanh nghiệp phải thực hiện. + Diện tích nhà, đất công cộng doanh nghiệp quản lý, vận hành, khai thác khu đô thị, nhà chung cư cao tầng được quyền khai thác để trang trải chi phí quản lý, vận hành. - Chủ trì tổ chức đấu thầu và ký hợp đồng với doanh nghiệp trúng thầu, bàn giao diện tích nhà, đất Thành phố quản lý cho doanh nghiệp trúng thầu. - Phối hợp cùng với UBND quận, huyện và UBND phường sở tại xử lý các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện. 2/ Sở Xây dựng, Sở Tài chính, Sở Quy hoạch Kiến trúc: Tham gia cùng với Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất xây dựng những nội dung để làm căn cứ tổ chức đấu thầu lựa chọn doanh nghiệp quản lý, vận hành, khai thác khu đô thị, nhà chung cư cao tầng. 3/ Sở Tài chính: Chủ trì cùng các Sở: Tài nguyên, Môi trường và Nhà đất, Cục Thuế Hà Nội xác định mức phí dịch vụ dân cư phải đóng góp để làm cơ sở xét thầu, lựa chọn doanh nghiệp quản lý. 4/ Sở Giao thông công chính: Hướng dẫn chủ đầu tư xây dựng khu đô thị mới lập hồ sơ bàn giao và tiếp nhận hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà sau khi chủ đầu tư đã thực hiện xây dựng xong toàn bộ khu đô thị theo dự án, gồm: đường giao thông, hệ thống chiếu sáng công cộng, cấp nước, thoát nước, vườn hoa, cây xanh... và thống nhất với Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất những hạng mục giao cho doanh nghiệp quản lý khu đô thị mới (hoặc nhà chung cư) để quản lý, vận hành. 5/ Công ty Điện lực Hà Nội: Hướng dẫn chủ đầu tư xây dựng khu đô thị mới lập hồ sơ bàn giao và tiếp nhận hệ thống cấp điện ngoài nhà sau khu chủ đầu tư đã thực hiện xây dựng xong toàn bộ khu đô thị theo dự án. 6/ UBND quận, huyện: - Là thành viên tham gia xét thầu lựa chọn doanh nghiệp tổ chức dịch vụ quản lý - Chỉ đạo UBND phường và Công an phường sở tại tham gia Ban quản trị nhà chung cư cao tầng theo quy định. - Xử lý vi phạm hành chính đối với tổ chức, cá nhân theo thẩm quyền. 7/ UBND phường sở tại: - Tham gia cùng với các Sở chuẩn bị nội dung phục vụ việc tổ chức đấu thầu, là thành viên của Tổ xét thầu lựa chọn doanh nghiệp quản lý do Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất chủ trì. - Tổ chức phổ biến đến cộng đồng dân cư những nội dung của hợp đồng quản lý, vận hành khu đô thị hoặc nhà chung cư cao tầng của doanh nghiệp trúng thầu. - Tổ chức các ban đại diện dân cư của các đơn vị, thống nhất nội quy chung và phổ biến đến cộng đồng dân cư để cùng nhau thực hiện. - Chỉ đạo cụm dân cư giúp đỡ hoạt động của doanh nghiệp quản lý vận hành và khai thác khu đô thị mới hoặc nhà chung cư cao tầng, đồng thời kiểm tra giám sát hoạt động của doanh nghiệp theo nội dung hợp đồng, kịp thời giải quyết những khó khăn vướng mắc và xử lý các vi phạm của doanh nghiệp quản lý cũng như cộng đồng dân cư, những trường hợp vượt quá thẩm quyền, UBND phường phải đề xuất với các ban ngành chức năng hoặc chính quyền cấp trên cùng phối hợp giải quyết. Những tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng ngoài phạm vi xử lý hành chính được giải quyết tại tòa án các cấp theo thẩm quyền. Điều 16. Trong quá trình thực hiện Quy định này, mọi vấn đề phát sinh được thông báo về Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất để nghiên cứu, trình UBND Thành phố xem xét sửa đổi, bổ sung cho phù hợp ./. TM. ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHỦ TỊCH HOÀNG VĂN NGHIÊN MỤC LỤC Trang PHỤ LỤC DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU Bảng tổng hợp hiện trạng sử dụng đất trước quy hoạch 21 Bảng tổng hợp hiện trạng sử dụng đất sau quy hoạch 26 Bảng hệ thống trạm biến thế điện 30 Bảng hệ thống trạm bơm 31 Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất trước quy hoạch 21 Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất sau quy hoạch 27 Sơ đồ tóm tắt quản lý theo đối tượng 62