Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

1. MỞ ĐẦU 1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý báu, là nguồn nội lực để xây dựng và phát triển đất nước. Trong quá trình đổi mới, từ năm 1986 đến nay, Đảng và Nhà nước đã đặc biệt quan tâm đến vấn đề quản lý đất đai, luật đất đai 1988 là một trong những sắc luật đầu tiên được ban hành trong thời kỳ đổi mới và không ngừng được hoàn thiện: luật đất đai 1993, 1998, 2001, 2003 đã đáp ứng yêu cầu chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Luật đất đai 1993 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài dưới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất (Điều 1) [10]. Luật đất đai 1993 cũng đã quy định “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian (Điều 12) [10]. Thi hành luật đất đai 1993, Chính phủ đã ban hành: Nghị định 80/ CP ngày 6/11/1993 Nghị định 87/ CP ngày 17/8/ 1994 Quyết định 302- TTg ngày 13/5/1996 Nghị định 17/ CP ngày 21/3/1998 Trên thực tế, chính sách pháp luật đất đai của chúng ta, đặc biệt là chính sách về khung giá đất của Chính phủ ban hành (trong thời gian từ năm 1994 đến khi có Luật Đất đai năm 2003 ra đời) chưa được điều chỉnh thường xuyên, liên tục, kịp thời và đầy đủ làm cơ sở pháp lý cho UBND các tỉnh thực hiện. Mặt khác, khung giá đất do Chính phủ ban hành thường không phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường đã gây khó khăn cho UBND các tỉnh trong việc áp giá đất để thực hiện công tác thu hồi đất nhưng lại là kẽ hở bất lợi cho Nhà nước khi giao đất, cho thuê đất. Giá đất do Nhà nước quy định theo Nghị Định 87/CP đã được UBND cấp tỉnh tự điều chỉnh cho phù hợp với địa phương mình nhưng nhìn chung giá đất được điều chỉnh thường thấp hơn giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường. Một số loại đất nông nghiệp cùng loại, cùng hạng nhưng lại được áp mức giá rất khác nhau giữa các tỉnh. Khi Nhà nước giao đất có thu tiền cho các chủ sử dụng đất (nhất là đất ở tại các đô thị) thường xảy ra hiện tượng “mua bán” trao tay giữa người vừa được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ và những người “thực sự” có nhu cầu muốn “mua” QSDĐ nhưng không có tên trong danh sách được Nhà nước giao đất có thu tiền (vì nhiều lý do khác nhau), hay giữa người được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ và “những người đầu cơ” kinh doanh đất đai (kinh doanh QSDĐ) trên thị trường BĐS. Một số các doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà ở được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ sau đó doanh nghiệp tiến hành xây dựng BĐS theo quy hoạch để bán theo cơ chế kinh doanh theo phương án đã được Nhà nước phê duyệt. Tuy nhiên, sau khi doanh nghiệp đã được chính quyền phê duyệt dự án thì doanh nghiệp thường có phương án kinh doanh theo cơ chế thị trường (tức là kinh doanh nhà ở theo sự thoả thuận giữa doanh nghiệp với người có nhu cầu sử dụng đất) mà Nhà nước không thể kiểm soát được, đó là chưa kể việc có khá nhiều doanh nghiệp không đủ uy tín và năng lực tài chính cũng tham gia vào thị trường kinh doanh phát triển nhà ở tại khá nhiều địa phương, đó là một trong số nhiều nguyên nhân khác nhau hình thành thị trường kinh doanh BĐS phát triển không lành mạnh. Thị trường “ngầm” về QSDĐ và BĐS phát triển mạnh và đây cũng là nguyên nhân chính mà Nhà nước đã bị thất thu nghiêm trọng tiền sử dụng đất và gây nên tình trạng xấu về thị trường QSDĐ trong một thời gian dài; đặc biệt thị trường QSDĐ ở Việt Nam đã lên cơn “sốt giá” mà Nhà nước không kiểm soát được vào 2 chu kỳ rõ nét là những năm 1990 – 1991, có phần lắng xuống những năm 1994 - 1995 và tiếp tục lên cao trào vào những năm từ 2000 - 2001. Để khắc phục những tồn tại trên, Luật đất đai 2003 đã quy định:[11] - Về Giao đất có thu tiền sử dụng đất (Điều 34) - Về Giá đất (Điều 55) - Về Giá đất do Nhà nước quy định (Điều 56) - Về Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 58) Luật đất đai 2003 mới được thực hiện thí điểm tại một số tỉnh, thành phố, mặc dù còn một số bất cập nhất định, một số địa phương đã áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã đem lại kết quả khả quan bước đầu. Qua quá trình nghiên cứu, phân tích, tổng hợp công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án ở thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An trong những năm qua cho thấy nhiều phiên đấu giá đã đem lại hiệu quả cao về mặt kinh tế. Tuy nhiên, việc khai thác quỹ đất hiện trạng như thế nào để đảm bảo hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, người SDĐ và các chủ đầu tư mà vẫn tạo động lực cho sự phát triển xã hội là một vấn đề cần được nghiên cứu, làm rõ hơn nữa trong hệ thống chính sách pháp luật về đất đai ở nước ta trong giai đoạn hiện nay. Đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An" được thực hiện là cần thiết, nhằm phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý đất đai để rút ra cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn góp phần bổ sung, hoàn thiện trình tự thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, hạn chế sự thất thoát nguồn thu tài chính từ đất đai, tăng nguồn thu cho ngân sách để đầu tư xây dựng hệ thống các công trình phúc lợi, phục vụ cho sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội. 1.2. MỤC ĐÍCH, YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI 1.2.1. Mục đích - Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá đất, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất; - Đánh giá đúng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An. Qua đó tìm ra được nhân tố tích cực và hạn chế, tồn tại của vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương. - Đề xuất phương hướng và những giải pháp thiết thực nhằm giúp cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất đạt hiệu quả hơn. 1.2.2. Yêu cầu - Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất của Trung ương và địa phương. - Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy - Đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn. 2. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1. ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.1.1. Bất động sản Trong lĩnh vực kinh tế, tài sản được chia thành 2 loại BĐS và động sản, mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS, ở Trung Quốc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất [12], [14]. Ở nước ta cũng vậy, tuy nhiên không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị trường BĐS, nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá, thí dụ, các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung. Đất đai là BĐS nhưng không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là QSD một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới là hàng hoá trong thị trường BĐS. Thực chất, hàng hóa trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. Trong đó, thị trường quyền sử dụng đất là thị trường giao dịch về các quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, [17], [23]. 2.1.2. Thị trường bất động sản Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định, nó không chỉ bao gồm các hoạt động giao dịch mà còn kinh doanh, sản xuất, dịch vụ, tư vấn phát triển bất động sản. Theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch (mua bán, chuyển nhượng,...)BĐS [17]. Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả [13]. Phạm vi hoạt động của Thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp. Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, Thế chấp BĐS và cho thuê nhà. Chức năng của Thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau, xác định giá cả cho các BĐS giao dịch, phân phối BĐS theo quy luật cung cầu, phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường [15] [19]. 2.2. GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 2.2.1. Khái niệm về giá đất Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quý báu, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định [5]. 2.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. 2.2.2.1. Địa tô [17] Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản. Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt . Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy, địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó. 2.2.2.2. Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào [17]. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Nếu có chênh lệnh thì cũng không đáng kể. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. 2.2.2.3. Quan hệ cung cầu Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng [17]. Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi và tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Cung- cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Giá của đất trong một khu vực nhất định phụ thuộc các yếu tố như: mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp [17]. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn [17]. Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình. Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục. Sự khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhìn chung, ở Việt Nam, trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng thẳng giữa lao động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chưa sử dụng lại là đất đồi núi, đất các vùng ven biển... đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được, luật đầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lượng lao động xã hội. Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng các khu trung tâm thương mại, du lịch,...cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực nông nghiệp. Tuy nhiên tốc độ tăng lao động của Việt Nam bình quân khoảng 2,5 - 3% năm, đó là chưa tính đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật, đầu tư thiết bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động [17]. Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đai, đó là đất chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật đất đai cho phép các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bàng giá trị QSDĐ [4]. Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có nhà để ở. 2.2.3. Một số thuật ngữ liên quan [5], [7], [9] - Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá - ai trả giá cao nhất thì được. - Đấu thầu: là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng. - Định giá : là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định. - Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Giá cả, thị trường, giá thành và giá trị: là những khái niệm có liên quan mật thiết với nhau mà người định giá phải phân biệt rõ ràng khi định giá đất: - Giá cả được hình thành qua việc mua bán, chuyển dịch và thường được dùng cho các cuộc trao đổi đã hoàn thành, đó là khoản thanh toán mà cả người mua và người bán đều thoả thuận trong các điều kiện tại thời điểm giao dịch. Thông thường môi trường giao dịch phản ánh các điều kiện của một hoặc một số thị trường đó là sự dàn xếp giữa người bán và người mua qua cơ chế của giá cả. Thị trường có thể chịu ảnh hưởng của yếu tố địa lý, các yếu tố sản xuất, số lượng người bán và người mua hoặc một số điều kiện vận hành khác. Đặc tính của thị trường bất động sản là nó phụ thuộc vào chủng loại, vị trí, khả năng sinh lợi, loại hình đầu tư, loại hình hưởng dụng hoặc những ý muốn của những người tham gia giao dịch. - Giá thành được dùng trong việc đánh giá các yếu tố liên quan đến quá trình sản xuất, không phải để giao dịch mà để đánh giá hiện trạng - nên cần phải phân biệt các loại giá thành trực tiếp, giá thành gián tiếp, giá thành xây dựng và giá thành phát triển. + Giá thành trực tiếp bao gồm chi phí lao động, nguyên vật liệu cần thiết để xây dựng công trình, còn gọi là “giá thành cứng”. Tiền hoa hồng hợp đồng và lợi nhuận cũng đựơc xem là giá thành trực tiếp. + Giá thành gián tiếp là những chi phí ngoài lao động và nguyên vật liệu bao gồm: giá thành quản lý, chi phí nghề nghiệp, tài chính, thuế, bảo hiểm quyền lợi trong xây dựng, tiền thuê,… Giá thành gián tiếp còn được gọi là “giá thành mềm”. + Giá thành xây dựng còn gọi là giá nhận thầu bao gồm giá thành trực tiếp cộng với giá thành gián tiếp của nhà thầu. + Giá thành phát triển là giá thành để nâng cấp bất động sản bao gồm đất đai và các chi phí để đưa nó vào trạng thái sử dụng được, khác với giá thành xây dựng bao gồm lợi nhuận của nhà phát triển hoặc nhà đầu tư cho dự án. Mối quan hệ giữa giá cả, thị trường và giá thành trở thành khái niệm tổng hợp của giá trị nên giá trị có nhiều nghĩa trong hoạt động định giá, ý nghĩa thực sự của nó là phụ thuộc vào chủ định và mục đích sử dụng. Trên thị trường, giá trị thường được xem là sự dự báo lợi nhuận thu được trong tương lai. Vì giá trị xuất hiện tại một thời điểm cho trước thể hiện cho người bán và người mua giá tiền của hàng hóa, tài sản hoặc dịch vụ. Để tránh nhầm lẫn, người định giá dùng các thuật ngữ “giá trị thị trường”, “giá trị sử dụng”, “giá trị đầu tư”, “giá trị ước định” hoặc các loại giá trị đặc biệt khác. Giá trị thị trường là tiêu điểm của hầu hết hoạt động định giá và cũng là mục đích chính của nó. 2.3. ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.3.1. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất [17] Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia. Đó là một vật thể tự nhiên không do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi nó trong quá trình sử dụng (được tưới tiêu, lấn biển, xây dựng các công trình,….) và chính nhờ vậy mà đất trở nên có giá trị. Giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng, giá trị của một toà nhà khi dùng để thế chấp có thể khác với giá trị của nó khi đấu giá hoặc bán trên thị trường tự do, vì vậy xác định giá cả thị trường của một bất động sản không chỉ là một khoa học mà còn là một nghệ thuật, phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoại lai cũng như tính chất của bản thân đất đai và bất động sản. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần. Giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tương đối dài (trên dưới 20 năm), trong thời gian sử dụng, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ theo quy định của pháp luật. Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Điều 4 Luật đất đai 2003 ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất Trước đây, Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai, thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau. Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55- Luật đất đai 2003): 1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này. 2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất 3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất [11]. Trước khi có Luật đất đai 2003, giá đất trên thị trường biến động mạnh, việc xác định giá đất quy định thường thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai và chậm được sửa đổi, bổ sung. Giá đất do Nhà nước xác định không phản ánh đúng và thường thấp hơn nhiều so với giá trị thực của đất đai. Để khắc phục tồn tại trên, Luật đất đai 2003 tại Điều 56 quy định: giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước [11]. Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,...biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường. Giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh... Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường. 2.3.2. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất [1], [2], [18] Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau: - Vị trí của khu đất : Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại...sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất. - Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi như có vị trí trung tâm, mặt tiền,…nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng CSHT, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định, ngược lại, cũng khu đất đó nếu được đầu tư CSHT đồng bộ như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn,…(những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt cuả dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất. - Điều kiện kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên. Các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất, khu kinh tế được đầu tư xây dựng CSHT đồng bộ, hoàn thiện sẽ thu hút các nhà đầu tư trong nước, nước ngoài vào các lĩnh vực sản xuất, chế biến, công nghiệp,… - Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến. 2.3.3. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá QSDĐ [17], [23] Có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, có thể sử dụng một trong số các phuơng pháp sau: - Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá của thửa đất dựa trên nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh với giá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần. Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai đó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp, còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là một trong những phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng nhất, được sử dụng ở nhiều nước trên thế giới. - Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết, hay phương pháp tính ngược. Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập. Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả bất động sản được dự tính. Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản thân công trình. Phương pháp thặng dư là phương pháp dựa trên cơ sở tính toán giá cả giao dịch bình thường của bất động sản đã hoàn thành việc phát triển, sau khi khấu trừ chi phí xây dựng công trình, chi phí nghiệp vụ liên quan đến xây dựng công trình, mua bán, lợi tức, thuế,...Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng định giá. - Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn được gọi là phương pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí. Theo phương pháp này, giá trị của đất được bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình đã trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của bất động sản cần định giá. - Phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác. Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau. Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá. Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất, không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể được sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất. Quá trình định giá đất bao gồm: xác định mục tiêu; lên kế hoạch định giá; thu thập tài liệu; vận dụng và phân tích tài liệu; chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo. 2.4. KINH NGHIỆM ĐẤU GIÁ ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM 2.4.1. Trung Quốc [6], [14], [15], [16] Từ 01/7/1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc T.W và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Công). Luật quản lý BĐS của Trung Quốc (được Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 - 5/7/1994 thông qua. Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24, 5/7/1994 - có hiệu lực thi hành từ 01/01/1995) quy định Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi là Xuất nhượng quyền sử dụng đất. Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm. Xuất nhượng quyền sử dụng đất của UBND cấp Huyện trở lên để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoặc UBND tỉnh phê chuẩn theo quy định của chính phủ. Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện, thị. Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện. UBND huyện, thị trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình. Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện để đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương. Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của nhà nước. Toàn bộ tiền sử dụng đất đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai. Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể. Việc phát triển BĐS trên đất được xuất nhượng phải đúng mục đích và thời hạn ghi trong hợp đồng. Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng quyền sử dụng đất, nếu sau 2 năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu hồi quyền sử dụng đất mà không được bồi thường, trừ trong trường hợp bất khả kháng hoặc do hành vi của chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công. Đối với quyền sử dụng đất có được theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển nhượng BĐS phải phù hợp với những điều kiện sau đây: + Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng quyền sử dụng đất theo đúng hợp đồng và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất để phát triển đất đai, đối với công trình xấy dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với dự án phát triển đất thì đã có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng khác. Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm Tư vấn và Định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS ở Trung Quốc. Trung tâm được thành lập từ tháng 8 năm 1992 theo giấy phép của Ban Tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưói sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý Đất đai Quốc gia. Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoài với 300 cán bộ chuyên môn. CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: Định giá BĐS, Định giá tài sản, Tư vấn về đất xây dựng, Văn phòng thương mại về BĐS, Lập kế hoạch đầu tư cho các dự án BĐS,... 2.4.2. Đài Loan [15] TheoT.S Tôn Dật Tiên, công cuộc cải cách ruộng đất ở Trung Hoa được tiến hành trên hai phương diện: phân bổ đất đai và sử dụng đất đai. Áp dụng các giáo huấn đó, Đài Loan đã tiến hành song song hai chương trình là “người cày có ruộng” và “bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao của công cuộc cải cách là sử dụng đất một cách tối ưu. Chương trình “bình quyền về đất đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thu được từ đất đô thị cho mục đích công cộng. Giá trị đất đô thị do các chủ đất kê khai đăng ký được sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trình này và cách thức xúc tiến chương trình bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị đã kê khai đăng ký và việc nhà nước mua đất của các chủ đất dựa vào giá trị kê khai đăng ký đó. Mục tiêu cao nhất của chương trình là đưa tất cả giá trị gia tăng của đất vào công quỹ nhằm cung cấp tài chính cho những đề án phát triển cộng đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân. Để sử dụng đất đô thị tốt hơn, một chương trình dài hạn 10 năm đã được thiết lập nhằm củng cố đất đô thị với mục đích sử dụng tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng. Việc hoàn thành đề án củng cố đất đô thị sẽ làm cho 80% đất đai có hình thể méo lệch không phù hợp cho xây dựng trở thành hình dáng đều đặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo thêm được nguồn đất công ích rất lớn. Một thành tựu khác do các đề án về củng cố đất đô thị đem lại là làm cho đất đai ban đầu chỉ có 20% là mặt đường trở thành 100% đất mặt đường, nhờ vậy giá trị đất đã tăng lên trung bình là 6,4 lần. Kết quả khi thi hành chương trình “bình quyền về đất đô thị” đã đạt được ngoài quỹ đất khoảng 150.000 ha đất công được giữ lại để "đổi đất lấy hạ tầng" còn đạt được các thành tựu sau: (1)- 28% đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán. (2)- Số chủ đất đô thị không có biệt thự giảm xuống 59%. (3)- Những gia đình chủ đất đô thị tăng 14% và bình quân đất đai mỗi gia đình nắm giữ giảm xuống 12%. (4)- Diện tích đất đô thị sử dụng để xây nhà đã tăng 700%. (5)- Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229%. (6)- Diện tích tầng nhà xây tăng 330%. (7)- Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 410%. Những đặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc thâu tóm các quyền về đất đô thị ở Đài Loan bị phân tán dần dần và việc tích tụ, mánh lới, đầu cơ trục lợi đất đô thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu. Những đặc trưng nêu ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng đất đô thị một cách có hiệu quả ở Đài Loan đang được đẩy mạnh, còn đặc trưng ở mục (7) chứng tỏ rằng những đề án cho phúc lợi xã hội và công ích cũng đang phát triển ở Đài Loan với một quy mô rộng lớn, do đó ngày càng nhiều người trên đảo được hưởng phần lợi ích thu được từ việc giá đất đô thị tăng lên. 2.4.3. Nhật Bản [20] Tại Nhật Bản, việc đấu giá BĐS chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của toà án. Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng bị ảnh hưởng rất lớn bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BĐS cũng như các con nợ và toà án đều tập trung giải quyết những BĐS đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi toà án địa phương tịch thu BĐS của những cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu đuợc sẽ được tiến hành thanh toán cho những khoản nợ. Trình tự đấu giá đất ở Nhật Bản thể hiện ở sơ đồ 2.1. Có thể thấy rõ trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn và khoa học kỹ thuật), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể thiếu được. Trong những năm qua, các nước đều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác ngày càng có hiệu quả hơn mà điển hình là Đài Loan và Trung Quốc [13], [15]. Sơ đồ 2.1. Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản tại Nhật 2.4.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam Từ khi Luật Đất đai 1993 qui định đất có giá, Chính phủ đã ban hành nhiều qui định về giá đất, cụ thể là: - Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993 về việc quy định khung giá các loại đất. Nội dung cơ bản của Nghị định này là qui định bảng khung giá chuẩn tối thiểu các loại đất (không quy định mức giá tối đa). Nghị định còn qui định trờng hợp giá thị trường có sự biến động từ 20% trở lên so với bảng giá chuẩn tối thiểu thì phải điều chỉnh cho phù hợp. - Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ qui định khung giá các loại đất (thay thế Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993). - Thông tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá Chính phủ - Tài chính - Xây dựng - Tổng cục Địa chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ. - Quyết định 302 TTg ngày 13/5/1996. Nội dung chính của Quyết định là nới rộng hệ số K qui định tại Nghị định 87/CP từ 0,5 đến 1,8 lần. - Nghị định 17/CP ngày 21/3/1998. Nội dung chính của Nghị định là tiếp tục nới rộng hệ số K = 50%. Vì vậy, cho đến ngày 05/4/1998 (ngày Nghị định 17/CP ngày 21/3/1998 có hiệu lực), hệ số điều chỉnh K được nới rộng từ 0,25 đến 2,7 lần. Trong các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai, việc xác định giá đất có nói đến thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, nhưng Nhà nước vẫn chưa có văn bản nào quy định cụ thể hoặc có các hướng dẫn để địa phương thực hiện mà chủ yếu do các địa phương tự tổ chức đấu giá trong các trường hợp cần thiết. Dẫn đến tình trạng, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất không thống nhất giữa các địa phương trong cả nước. Đồng thời việc xác định giá đất đấu giá dựa trên cơ sở Nghị định 87/CP, nhưng khung giá này không còn mang đầy đủ ý nghĩa là khung giá chuẩn đối với giá các loại đất, dẫn đến việc xác định giá đất để phục vụ các mục đích, trong đó có mục đích xác định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất của UBND cấp tỉnh gặp rất nhiều khó khăn. - Giá đất theo Quyết định số 22/QĐ-BTC ngày 18/2/2003 của Bộ Tài chính về cơ chế tài chính khi sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. - Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về Hướng dẫn thực hiện Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Căn cứ vào khung giá đất qui định của Chính phủ, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá đất cụ thể cho từng địa phương. a/ Trường hợp đấu thầu công trình tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng của dự án: - Việc xác định giá đất giao cho nhà đầu tư trúng thầu công trình để thanh toán giá trị công trình. Trong trường hợp này, giá đất giao có thu tiền sử dụng đất là giá đất tính theo mục đích sử dụng mới. Giá này phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng mới của khu đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Theo nguyên tắc trên, giá đất để tính thu tiền sử dụng đất của khu đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng được xác định phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của đất liền kề (gần nhất) có cùng mục đích sử dụng theo mục đích sử dụng mới của khu đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, đồng thời có tính đến: + Giá đất tính đền bù khi thu hồi quỹ đất dùng để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. + Giá đất tính theo mục đích sử dụng mới của khu đất dùng để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ. + Vị trí của khu đất dùng để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng và điều kiện về kết cấu hạ tầng. + Các yếu tố khác có liên quan đến giá đất. b/ Trường hợp đấu giá đất sử dụng vốn xây dựng cơ sở hạ tầng: giá đất dùng để thanh toán công trình xây dựng cơ sở hạ tầng là giá đất trúng đấu giá. Nhà đầu tư trúng đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc trúng đấu giá là nhà đầu tư có mức giá bỏ thầu xây dựng công trình cơ sở hạ tầng thấp nhất hoặc mức giá đấu giá đất cao nhất. c/ Trường hợp sử dụng quỹ đất có nhiều thuận lợi cho sản xuất kinh doanh, sinh hoạt và dịch vụ để giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng chung của địa phương thì tiến hành đấu giá đất. Mặc dù đấu giá QSDĐ mới được triển khai thực hiện ở một số tỉnh, thành phố nhưng đã đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người SDĐ và Nhà nước. Sau đây là sơ lược tình hình đấu giá QSDĐ ở 3 thành phố điển hình trong công tác đấu giá QSDĐ của Việt Nam trong thời gian qua. 2.4.4.1. Hà Nội Đấu giá QSDĐ là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội. Trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các VBQPPL có liên quan, UBND TP Hà Nội ban hành QĐ số 66/2003/QĐ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình về đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, bản qui trình này qui định chi tiết với 4 bước thực hiện và những qui định chặt chẽ tới từng ngày cho việc đấu giá quyền sử dụng đất [8]. Bước 1 :  qui trình được qui định thực hiện trong 32 ngày, trong đó: Chủ dự án liên hệ với Sở Qui hoạch - Kiến trúc để được giới thiệu địa điểm triển khai dự án, lập hồ sơ sử dụng đất (12 ngày), Sở Quy hoạch - Kiến trúc chỉ đạo, đôn đốc Viện Quy hoạch xây dựng xác định chỉ giới đường đỏ (10 ngày) và chủ dự án liên hệ với đơn vị có tư cách pháp nhân thiết kế, lập quy hoạch tổng mặt bằng, trình Sở Quy hoạch - Kiến trúc duyệt (10 ngày). Bước 2: Sau khi có quy hoạch tổng thể mặt bằng hoặc ranh giới được duyệt, dự án sang bước 2 (27 ngày); 2 ngày để chủ dự án lập hồ sơ xin giao đất tạm thời để thực hiện giải phóng mặt bằng, Sở Địa chính - Nhà đất (nay là Sở Tài nguyên - Môi trường) là đầu mối giải quyết (10 ngày); trình UBND quận, huyện thành lập hội đồng giải phóng mặt bằng, tổ chức thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, Sở Tài chính - Vật giá là đầu mối giải quyết giá đền bù (10 ngày) ; liên hệ với Sở Tài chính - Vật giá giải quyết nguồn kinh phí ứng trước của Ngân sách mà Sở Tài chính - Vật giá là đầu mối, phối hợp với Sở Kế hoạch - Đầu tư giải quyết (15 ngày). Bước 3: Không vượt quá 40 ngày, bao gồm các công đoạn : Chủ dự án lập dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, báo cáo Sở Kế hoạch - Đầu tư trình UBND thành phố duyệt (15 ngày), trong 15 ngày chủ dự án cần lập, trình thẩm định và phê duyệt thiết kế kỹ thuật tổng dự toán đối với công trình hạ tầng kỹ thuật (Sở Giao thông - Công chính giải quyết) ; trong 5 ngày chủ dự án tiến hành xây dựng giá sàn và bước giá để tổ chức đấu giá trình Sở Tài chính - Vật giá là đầu mối giải quyết và trong 5 ngày chủ dự án phải lập xong hồ sơ để được giao đất chính thức, xây dựng và ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất cho dự án để tổ chức thực hiện. Bước 4 : Là bước cuối cùng của quy trình, trong đó quy định UBND quận, huyện có trách nhiệm tổ chức đấu giá (15 ngày) và một vài quy định khác. Nếu các quy định trong quy trình bị vi phạm, các cấp, các ngành, các cơ quan liên quan đều phải chịu xử lý theo pháp luật. Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ chức đấu giá QSDĐ từ năm 2003, kết quả thực hiện công tác đấu giá như sau: Trong năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự án với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng. Năm 2004, Hà Nội đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại 12 dự án thuộc 7 quận, huyện với tổng diện tích 32,3 ha đất và thu được tổng số tiền là 2.208 tỷ đồng. Năm 2005, Hà Nội thực hiện 30 dự án đấu giá quyền sử dụng đất, diện tích gần 65 ha với tổng thu ước tính khoảng 2.000 tỷ đồng. Trong đó chuyển tiếp 18 dự án từ năm 2004 sang và thực hiện mới 12 dự án. 2.4.4.2. Đà Nẵng Đà Nẵng là thành phố trực thuộc TW và là trung tâm của các tỉnh khu vực miền Trung, có vị trí địa lý: phía Đông giáp Biển Đông, phía Tây, Nam giáp tỉnh Quảng Nam, phía Bắc giáp tỉnh Thừa Thiên Huế. Thực hiện đấu giá đất tại Thành phố Đà Nẵng : + Tất cả những người tham gia đấu giá đều thực hiện đấu giá trực tiếp để nhận QSD đất dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15 ngày và thông báo trên các thông tin đại chúng 03 lần. Sau khi hết thời gian niêm yết giá, Hội đồng bán đấu giá gia hạn thêm thời gian nhận đơn trong 15 ngày. + Mỗi đơn đăng ký tham gia đấu giá được cử 02 người đại diện vào phòng đấu giá và ngồi theo sự xắp xếp của Hội đồng bán đấu giá. Khi muốn ra ngoài phải có sự đồng ý của Hội đồng bán đấu giá. + Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000đồng/m2, mỗi người tham gia đấu giá được quyền hô nhiều lần không hạn chế cho đến khi không có ai hô giá cao hơn. Thời gian