Đánh giấ hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò - Tỉnh Nghệ An
Tính cấp thiết của đề tài Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành; Các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường BĐS. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An" 1.2. Ýnghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài Do sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá trên thị trường nên nhiều người đã lợi dụng những quy địng chưa hoàn chỉnh của pháp luật đã liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất "moi đất" của Nhà nước núp dưới danh nghĩa "dự án". Thực chất là đem đất của Nhà nước thông qua hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá. Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa phương trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy để tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện thí điểm rồi sau đó nhân rộng mô hình đấu giá đất. Muốn công tác đấu giá đất đạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu phương pháp tổ chức và thực hiện đấu giá đất cho hợp lý. Nghệ an là một trong những địa phương đi đầu trong công tác đấu giá đất, thời gian qua đã cho thực hiện đấu giá đất theo nhiều phương thức khác nhau, mỗi hình thức đều có những thành công và hạn chế khác nhau. Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá qua các dự án khác nhau với các phương án khác nhau để có thể đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất. 1.3. Mục đích - yêu cầu của đề tài 1.3.1. Mục đích - Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất; - Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn Thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An; - Góp ý kiến và đề xuất giải pháp để hoàn thiện quy trình, cơ chế, nhằm tăng cường công tác đấu giá đất hiệu quả hơn; 1.3.2. Yêu cầu - Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất của Trung ương và địa phương. - Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy - Đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất. - Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn. MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt v Danh mục bảng vi 1 MỞ ĐẦU 1 1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1 1.2 Ýnghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 1 1.3 Mục đích - yêu cầu của đề tài 2 2 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 3 2.1 Khái niệm bất đồng sản và thị trường bất đồng sản 3 2.2 Giá đất, định giá đất và thị trường bất đồng sản trên thế giới 5 2.3 Đất đai, nhà ở trong thị trường bất đồng sản những năm qua 14 2.4 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 21 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 46 3.1 Đối tượng nghiên cứu 46 3.2 Nội dung nghiên cứu 46 3.3 Phương pháp nghiên cứu 47 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 49 4.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An 49 4.1.1 Đặc điểm tự nhiên 49 4.1.2 Các nguồn tài nguyên 51 4.1.3 Tình hình kinh tế xã hội 54 4.1.4 Hiện trạng sử dụng đất, tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thị xã Cửa Lò 59 4.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An trong những năm qua 64 4.2.1 Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở áp dụng ở địa bàn thị xã Cửa Lò 64 4.2.2 Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Nghệ An 65 4.2.3 Căn cứ để xác định giá sàn 70 4.3 Kết quả đấu giá tại một số dự án điều tra đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An 70 4.3.1 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại phía Tây trường Lê Thị Bạch Cát địa điểm thuộc xã Nghi Thu, thị xã Cửa Lò. 71 4.2.2 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại khu quy hoạch dân cư khách sạn Công Đoàn thuộc phường Thu Thủy - thị xã Cửa Lò. 76 4.3.3 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại đường ngang số 19-20, phường Nghi Hoà, thị xã Cửa Lò. 77 4.3.4 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại đường 13 - 14 xã Nghi Hương - thị xã Cửa Lò 83 4.4 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án 87 4.4.1 Hiệu quả kinh tế 87 4.4.2 Hiệu quả xã hội 89 4.4.3 Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai 91 4.5 Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 92 4.5.1 Công tác tổ chức 92 4.5.2 Đối với người tham gia đấu giá 93 4.5.3 Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị: 94 4.6 Một số đề xuất đối với công tác đấu giá đất 94 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 97 5.1 Kết luận 97 5.2 Đề nghị 98 TÀI LIỆU THAM KHẢO 100 DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1 so sánh diện tích các loại đất 18 Bảng 4.1 Một số chỉ tiêu kinh tế thị xã Cửa Lò giai đoạn 2006 -2008 55 Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất thị xã Cửa Lò năm 2008 61 Bảng 4.3: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đai tại phía Tây trường Lê Thị Bạch Cát địa điểm thuộc xã Nghi Thu, thị xã Cửa Lò 74 Bảng 4.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đai tại đường ngang số 19 -20, xã Nghi Hoà, thị xã Cửa Lò 80 Bảng 4.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đường 13 - 14 xã Nghi Hương - thị xã Cửa Lò 86 Bảng 4.6. Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá 87 Bảng 4.7. Chênh lệch giá đất giữa giá thị trường và giá trúng đấu giá 88 Bảng 4.8. Một số dự án sẽ đấu giá đất ở thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An trong thời gian tới. 95
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Đánh giấ hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò - Tỉnh Nghệ An, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
ất có giáp ranh như sau: Phía Bắc giáp đường trục ngang số 4 quy hoạch; Phía Nam giáp đường trục ngang số 5 (đường rộng 30m); Phía Đông giáp đường dọc số II’; Phía Tây giáp đường dọc số III.
Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất được thành lập theo Quyết định số 452/QĐ-UB ngày 06 tháng 02 năm 2006 của UBND Thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An.
Thành viên Hội đồng gồm
- Chủ tịch UBND thị xã Cửa Lò - Chủ tịch HĐĐG
- Phó chủ tịch UBND thị xã phụ trách kinh tế - Phó chủ tịch HĐĐG
- Trưởng phòng Tài chính kế hoạch - Phó chủ tịch HĐĐG
- Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường - Uỷ viên
- Chuyên viên HĐND - UBND thị xã - Uỷ viên
- Trưởng phòng Quản lý đô thị - Uỷ viên
- Trưởng phòng Tư pháp - Uỷ viên
- Chi cục trưởng chi cục thuế thị xã Cửa Lò - Uỷ viên
- Giám đốc VP DDKQSDĐ - Uỷ viên
- Chủ tịch phường nơi đấu giá - Uỷ viên
Thông báo mời đấu giá (Ngày 20/04/2006) đã đăng trên Báo Nghệ An số 02 ra ngày 02/05/2006; Đài phát thanh truyền hình Nghệ An phát tin từ 7h15' - 8h ngày 03/05/2006.
Thời gian đăng ký dự, mua và nộp hồ sơ đấu giá từ 8 giờ đến 17 giờ từ ngày 05 tháng 05 đến 25 tháng 05 năm 2006.
Hội đồng đấu giá họp xác định tư cách người tham gia đấu giá vào ngày 30/05/2006 đấu có 182 hộ gia đình, cá nhân đủ tư cách tham gia đấu giá.
Dự kiến mở phiên đấu giá vào 8 giờ 00 phút ngày 10 tháng 6 năm 2006 tại Hội trường UBND xã Nghi Thu.
Các hộ gia đình, cá nhân đăng ký dự đấu giá quyền sử dụng đất được mua 01 bộ hồ sơ đấu giá: Đối với hộ gia đình, cá nhân 200.000 đ/01 bộ
Phương thức đấu giá:
- Sau khi Hội đồng đấu giá xác định xong danh sách những người đủ tư cách tham gia đấu giá mới tiến hành mở phiên đấu giá.
- Việc đấu giá đối với từng lô đất một theo hồ sơ đăng ký tham gia
- Việc bỏ giá được tiến hành cho từng vòng cho đến khi chỉ còn một người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá.
Giá tham dự đấu giá là giá do người tham gia trả cho lô đất được ghi trong phiên đấu giá.
Giá tham dự đấu giá là giá cao hơn giá sàn ít nhất một bước giá cụ thể:
Giá dự đấu giá = Giá sàn + Bước giá x N
Trong đó: N là số lên của bước giá
- Chỉ những người có tên trong sổ đăng ký tham gia đấu giá mới được trả giá.
Trình tự đấu giá:
- Người điều hành phiêu đấu giá công bố công khai giá khởi điểm của lô đất và bước giá đã được Uỷ ban nhân dân tỉnh Nghệ An phê duyệt tại Quyết định số 94/QĐ -UBND ngày 19/10/2005 (nay Quyết định số 52/QĐ-UBND ngày 27/05/2009).
- Hội đồng đấu giá phát phiếu cho người tham gia đấu giá.
- Người điều hành phiên đấu giá công bố công khai diện tích, giá khởi điểm của lô đất và phát phiếu đấu giá cho các người tham gia ghi giá trả vào phiếu. Người điều hành công khai công bố mức giá của người trả giá cao nhất cho vòng tiếp theo.
- Việc đấu giá kết thúc: Sau khi Hội đồng đấu giá công bố mức giá trả cao nhất của vũng đấu nhưng không có người yêu cầu đấu giá tiếp thỡ Hội đồng đấu giá đất được quyền quyết định công bố người trúng đấu giá.
Kết quả: Phiên đấu giá phía Tây trường Lê Thị Bạch Cát địa điểm thuộc xã Nghi Thu, thị xã Cửa Lò tổ chức vào ngày 10/6/2006.
Sau khi trúng đấu giá và hoàn thành nghĩa vụ tài chính ngày 25/06/2006 phòng Tài nguyên và Môi trường, Uỷ ban nhân dân thị xã Cửa Lò cùng các hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá tiến hành bàn giao đất ở thực địa, Ngày 30/07/2006 phòng Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá.
Qua điều tra giá chuyển nhượng thực tế các khu đất xung quanh của dự án đấu giá 47 lô đất phía Tây trường Lê Thị Bạch Cát xã Nghi Thu, thị xã Cửa Lò tại thời điểm đó từ 2.2 triệu đến 2.8 triệu đồng/m2. Trong khi giá trúng cao nhất cho 1 m2 là 2.028.000 đ/m2 thấp hơn so với giá đất trên thị trường 1,40 lần và giá nhà nước quy định là 1.300.00 đ/m2 cao hơn so với Nhà nước giao đất là 1,65 lần. Qua phiên đấu giá cho thấy việc đấu giá có giá trị cao nhưng vẫn chưa sát với giá thị trường.
Bảng 4.3: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đai tại phía Tây trường Lê Thị Bạch Cát địa điểm thuộc xã Nghi Thu, thị xã Cửa Lò
Đơn vị tính: 1000 đồng
Số TT
Số
thửa đất
Diện tích
(m2)
Giá khởi điểm
Số tiền
theo giao đất có thu tiền
Số tiền theo giá trúng
đấu giá
1
311
138.5
1361
188498.5
249355
2
312
137.8
1361
187545.8
248095
3
313
147.8
1035
152973
202486
4
314
147.8
1029
152086.2
201303
5
315
147.8
954
141001.2
186523
6
321
147.8
954
141001.2
186523
7
322
147.8
954
141001.2
186523
8
323
147.8
1103
163023.4
215788
9
329
145.8
1029
150028.2
198579
10
332
147.8
1028
151938.4
201155
11
333
147.8
1029
152086.2
201303
12
334
147.8
1028
151938.4
201067
13
335
147.8
1028
151938.4
201155
14
337
147.8
952
140705.6
186287
15
338
147.8
953
140853.4
186375
16
342
147.8
952
140705.6
186287
17
343
147.8
952
140705.6
186287
18
344
147.8
1363
201451.4
266631
19
345
137.8
1362
187683.6
248315
20
346
138.5
1361
188498.5
249355
21
347
138.5
1362
188637
249577
22
348
137.8
1363
187821.4
248591
23
349
137.8
1361
187545.8
248095
24
351
138.5
1588
219938
290988
25
352
127.3
1035
131755.5
174401
26
353
147.8
1028
151938.4
201067
27
354
147.8
1035
152973
202486
28
356
147.8
1035
152973
202486
29
357
147.8
1028
151938.4
201155
30
359
147.8
1105
163319
216083
31
360
147.8
1534
226725.2
300034
32
362
147.8
1512
223473.6
295747
33
363
147.8
1512
223473.6
295747
34
365
147.8
1512
223473.6
295747
35
366
147.8
1513
223621.4
295895
36
367
147.8
1513
223621.4
295895
37
368
145.8
1513
220595.4
291891
38
369
145.8
1105
161109
213159
39
370
147.8
1029
152086.2
201303
40
371
147.8
1028
151938.4
201067
41
372
147.8
1028
151938.4
201155
42
373
147.8
1030
152234
201451
43
374
147.8
1028
151938.4
201067
44
375
147.8
1028
151938.4
201067
45
376
147.8
1028
151938.4
201155
46
377
145.8
1513
220595.4
291891
47
378
147.8
1513
223621.4
295895
48
379
147.8
1512
223473.6
295747
49
380
147.8
1513
223621.4
295895
50
381
147.8
1519
224508.2
297078
51
382
147.8
1513
223621.4
295806
52
383
147.8
1512
223473.6
295747
53
384
147.8
1361
201155.8
266187
54
385
137.8
1361
187545.8
248177
55
386
138.5
1361
188498.5
249438
56
387
138.5
1421
196808.5
260380
57
388
127.3
1593
202788.9
268348
Tổng
8269.8
10.184.321.2
13.477.290
4.2.2. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại khu quy hoạch dân cư khách sạn Công Đoàn thuộc phường Thu Thủy - thị xã Cửa Lò.
Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất được thành lập theo Quyết định số 100/QĐ-UBND ngày 20 tháng 9 năm 2007 của UBND thị xã Cửa lò.
Thành viên Hội đồng gồm
- Chủ tịch UBND thị xã Cửa Lò - Chủ tịch HĐĐG
- Phó chủ tịch UBND thị xã phụ trách kinh tế - Phó chủ tịch HĐĐG
- Trưởng phòng Tài chính kế hoạch - Phó chủ tịch HĐĐG
- Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường - Uỷ viên
- Chuyên viên HĐND - UBND thị xã - Uỷ viên
- Trưởng phòng Quản lý đô thị - Uỷ viên
- Trưởng phòng Tư pháp - Uỷ viên
- Chi cục trưởng chi cục thuế thị xã Cửa Lò - Uỷ viên
- Giám đốc VP DDKQSDĐ - Uỷ viên
- Chủ tịch phường nơi đấu giá - Uỷ viên
Khu đất có tổng diện tích là 897,5 m2 Lô đất được quy hoạch để xây dựng nhà kiên cố bao gồm chia 7 thửa, sáu thửa có diện tích từ 130 m2, 1 thửa có diện tích 117,5 m2. Phía Bắc giáp đường trục ngang số 5; Phía Nam giáp dân cư; Phía Đông giáp đường dọc số II; Phía Tây giáp khu dân cư.
Giá sàn phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất được UBND thị xã Cửa Lò phê duyệt tại quyết định số 20/QĐ-UB ngày 4/11/2007. với các mức giá từ 2.200.000 đồng. đến 2.500.000 đồng
Lệ phí tham gia đấu giá là 300.000 đồng/1 hồ sơ
Số tiền đặt cọc phải nộp để tham gia đấu giá là 15.000.000 đồng
(Mười lăm triệu đồng)
Thời gian tổ chức đấu giá được thực hiện vào ngày ngày 9/2/2008
Tổng số người tham gia đấu giá là 46 người
Kết quả có 7 người trúng đấu giá; Giá trúng đấu giá cao nhất là lô số 5 với diện tích 130 m2 với số tiền 536.380.000 đồng; Giá trúng đấu giá thấp nhất là lô số 2 với diện tích 130 m2 với số tiền 432.020.000 đồng;
Bảng 4.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khu quy hoạch dân cư khách sạn Công Đoàn thuộc phường Thu Thủy - thị xã Cửa Lò
STT
Thửa đất
Diện tích (m2)
Giá sàn được duyệt (đ/m2)
Giá trúng (đ/lô)
Số tiền thu được giao đất có thu tiền (đ/lô)
Số tiền
thu đ ược theo đấu giá (Đồng)
1
Lô số 1
130
2.200.000
3.577.230
286000000
465.040.000
2
Lô số 2
130
2.500.000
3.323.230
325000000
432.020.000
3
Lô số 3
130
2.500.000
3.948.038
325000000
513.245.000
4
Lô số 4
130
2.500.000
3.684.515
325000000
478.987.000
5
Lô số 5
130
2.500.000
4.126.000
325000000
536.380.000
6
Lô số 6
130
2.500.000
3.579.646
325000000
465.354.000
7
Lô số 7
117,5
2.500.000
3.871.608
293750000
454.914.000
Tổng
2.20.4750.000
3.345.940.000
Qua phiên đấu giá khu quy hoạch dân cư khách sạn Công Đoàn đã cho thấy các công tác xác định địa điểm khu đất đấu giá, xác định nhu cầu sử dụng đất, xác định giá sàn, thông báo mời đấu giá, thủ tục và phương thức đấu giá có ảnh hưởng rất lớn đền sự thành công của phiên đấu giá.
Mặc dù phiên đấu giá mở vào thời điểm thị trường bất đồng sản đang có dấu hiệu đi xuống nhưng hiệu quả thu lại từ đấu giá vẫn vượt so với dự kiến.
4.3.3. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại đường ngang số 19-20, phường Nghi Hoà, thị xã Cửa Lò.
Khu đất thuộc địa bàn xã Nghi Hoà, thị xã Cửa Lò với tổng diện tích 23542.9 m2 Trong đó: đất giao thông là 2300 m2; đất thuỷ lợi là 1200 m2; đất nhà ở khu đô thị đưa ra đấu giá là 20042.9 m2; được phân thành 65 lô (đã giải phóng mặt bằng nhưng chưa đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng) vị trí khu đất như sau.
Phía Bắc giáp đường ngang số 19; Phía Nam giáp đường ngang số 20; Phía Đông giáp đường dọc số II; Phía Tây giáp mặt đường dọc số III.
Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất được thành lập theo Quyết định số 1072/QĐ-UBND ngày 19 tháng 6 năm 2008 của UBND thị xã Cửa lò.
Thành viên Hội đồng gồm
- Chủ tịch UBND thị xã Cửa Lò - Chủ tịch HĐĐG
- Phó chủ tịch UBND thị xã phụ trách kinh tế - Phó chủ tịch HĐĐG
- Trưởng phòng Tài chính kế hoạch - Phó chủ tịch HĐĐG
- Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường - Uỷ viên
- Chuyên viên HĐND - UBND thị xã - Uỷ viên
- Trưởng phòng Quản lý đô thị - Uỷ viên
- Trưởng phòng Tư pháp - Uỷ viên
- Chi cục trưởng chi cục thuế thị xã Cửa Lò - Uỷ viên
- Giám đốc VP DDKQSDĐ - Uỷ viên
- Chủ tịch phường nơi đấu giá - Uỷ viên
Thông báo mời đấu giá (ngày 05/8/2008) đã đăng trên Nghệ An số 08, 14/2008; Đài phát thanh truyền hình Nghệ An phát tin từ 7h15' - 8h ngày 08/8/2008.
Thời gian đăng ký dự, mua và nộp hồ sơ đấu giá từ 8 giờ đến 17 giờ ngày 9 tháng 8 đến 29 tháng 8 năm 2008.
Hội đồng đấu giá họp xác định tư cách người tham gia đấu giá vào ngày 23/8/2008 có 141 cá nhân có đơn kèm hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá. Sau khi nghiên cứu đơn của các cá nhân đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại đường ngang số 19 -20, xã Nghi Hoà, thị xã Cửa Lò và cam kết thực hiện sử dụng đúng mục đích sử dụng đất dự án khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Hội đồng nhất trí mời các cá nhân đủ tư cách tham gia đấu giá (phụ lục 03) và thông báo cá nhân không đủ điều kiện đã nộp đơn.
Dự kiến mở phiên đấu giá vào 8 giờ 30 phút ngày 29 tháng 9 năm 2008 tại hội trường UBND xã Nghi Hoà, thị xã Cửa Lò.
Cá nhân đăng ký dự đấu giá quyền sử dụng đất được mua 01 bộ hồ sơ đấu giá: đối với hộ gia đình, cá nhân 500.000 đ/01 bộ.
Phương thức đấu giá:
- Sau khi Hội đồng đấu giá xác định xong danh sách những người đủ tư cách tham gia đấu giá mới tiến hành mở phiên đấu giá;
- Việc đấu giá đối với từng lô đất cụ thể theo đơn đăng ký;
- Việc bỏ giá mỗi vòng được tiến hành cho từng vòng đấu.
Giá tham dự đấu giá là giá do người tham gia trả lô đất được ghi trong phiên đấu giá.
Giá tham dự đấu giá là giá cao hơn giá sàn ít nhất một bước giá cụ thể:
Giá dự đấu giá = Giá sàn + Bước giá x N
Trong đó: N là số lần của bước giá
- Chỉ những người có tên trong sổ đăng ký tham gia đấu giá mới được trả giá.
Trình tự đấu giá:
- Người điều hành phiêu đấu giá công bố công khai giá khởi điểm của lô đất và bước giá đã được Uỷ ban nhân dân thị xã phê duyệt tại Quyết định số 987 ngày 01/7/2008 (tổng mức giá khởi điểm cho từng lô đất có giá khởi điểm từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng; tiền đặt cọc 20.000.000 đồng).
- Hội đồng đấu giá phát phiếu cho người tham gia đấu giá.
- Người điều hành phiên đấu giá công bố công khai giá khởi điểm của mỗi vòng, nếu người tham gia đồng ý thì viết vào phiếu và nộp cho hội đồng đấu giá. Người điều hành công khai công bố mức giá cho các vòng tiếp theo. Việc viết vào phiếu đồng ý với mức giá mà người điều hành phiên đấu giá công bố (Giá khởi điểm của mỗi vòng là giá trả cao nhất của vòng trước liền kề với cộng với bước giá).
- Việc đấu giá kết thúc: nhà điều hành phiên đấu giá nhắc 3 lần mức giá công bố mà tất cả những người tham gia đấu giá không tiếp tục ghi vào phiếu là đồng ý với mức giá đó. Người trúng đấu giá là người trả giá cao nhất tại vòng cuối.
Kết quả: phiên đấu giá khu đất tổ chức vào ngày 29/9/2008. Kết quả những người trung đấu giá.
Bảng 4.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đai tại đường ngang số 19 -20, xã Nghi Hoà, thị xã Cửa Lò
Đơn vị tính 1000 đồng
Số thửa đất
Diện tích
(m2)
Giá khởi điểm (đ/m2)
Giá trúng
đấu giá (đ/m2)
Số tiền
theo giao đất
có thu tiền
Số tiền theo
giá trúng
đấu giá
6
495
1417
1812
896940
701811
11
212.5
1332
1705
362312.5
283220
13
225
1162
1596
359100
261630
15
225
1162
1602
360450
261630
17
225
1162
1501
337725
261630
19
225
1162
1493
335925
261630
21
225
1162
1493
335925
261630
23
225
1162
1493
335925
261630
31
270
1162
1493
403110
313956
33
270
1162
1493
403110
313956
35
270
1162
1493
403110
313956
37
270
1162
1472
397440
313956
39
309.5
2012
2877
890431.5
622961
40
322.5
2267
2877
927832.5
731365
43
266.5
1162
1474
392821
309886
47
300
907
1146
343800
272340
48
300
1672
2125
637500
501840
50
300
1672
2188
656400
501840
52
300
1672
2184
655200
501840
54
300
1672
2184
655200
501840
55
300
907
1150
345000
272340
56
300
1672
2184
655200
501840
58
300
907
2184
655200
272340
60
300
1672
2125
637500
501840
61
300
907
1148
344400
272340
62
300
1672
2125
637500
501840
66
300
1672
2104
631200
501840
67
218
2012
2543
554374
438790
68
226
1162
1495
337870
262792
69
238.7
1162
1495
356856.5
277560
70
238.7
1162
1495
356856.5
277560
74
308.6
1162
1474
454876.4
358840
75
308.6
1162
1495
461357
358840
76
308.6
1162
1495
461357
358840
78
320.2
2012
2879
921855.8
644498
79
326.25
2267
2879
939273.75
739869
80
325.5
1672
2123
691036.5
544496
81
323.5
1672
2123
686790.5
541150
82
321.2
1672
2123
681907.6
537303
88
445.2
1162
1474
656224.8
517678
90
432.7
1162
1495
646886.5
503143
92
237.5
1332
1682
399475
316540
93
250
1332
1682
420500
333200
95
250
1162
1474
368500
290700
96
300
1162
1501
450300
348840
99
300
907
1501
450300
272340
101
300
907
1501
450300
272340
103
300
907
1501
450300
272340
105
300
907
1501
450300
272340
107
300
907
1501
450300
272340
109
300
907
1501
450300
272340
110
300
907
1146
343800
272340
111
300
907
1501
450300
272340
112
300
907
1146
343800
272340
113
300
907
1159
347700
272340
115
300
907
1159
347700
272340
117
300
907
1146
343800
272340
118
300
907
1159
347700
272340
149
493.2
1502
1896
935107.2
741180
152
493.35
1672
2110
1040968.5
825275
154
487.6
1672
2110
1028836
815657
157
466
2012
2549
1187834
937964
166
400
1672
2104
841600
669120
170
400
907
1896
758400
363120
175
387.5
1212
1545
598687.5
469650
Tổng
35.460.588
26.591.952
Sau khi trúng đấu giá và hoàn thành nghĩa vụ tài chính ngày 15/11/2008 phòng Tài nguyên và Môi trường, Uỷ ban nhân dân thị xã Cửa Lò cùng các hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá tiến hành bàn giao đất, Ngày 12/01/2009 UBND thị xã Cửa Lò cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá.
Qua phiên đấu giá các lô đất thuộc khu quy hoạch chi tiết tại đường ngang số 19 -20, xã Nghi Hoà, thị xã Cửa Lò tại thời điểm đó giá trung bình 1m2 3.5 triệu đồng/m2. Trong khi giá trúng cho 1 m2 là 3.0 triệu đ/m2 thấp hơn so với giá đất trên thị trường 1.2 lần và cao hơn so với Nhà nước giao đất là 1.5 lần. Qua phiên đấu giá cho thấy việc đấu giá một lần nhiều lô đất trong một khu vực không phát huy giá trị kinh tế của khu đất; chưa đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, ít người tham gia nên không có sự cạnh tranh trong phiên đấu giá.
4.3.4. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại đường 13 - 14 xã Nghi Hương - thị xã Cửa Lò
Khu đất tổng diện tích 3855 m2 đã được giải phóng toàn bộ mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh chia thành 10 lô (có diện tích từ 377.6 đến 403.2 m2) đưa ra đấu giá đất trong 5 lô tiếp giáp mặt đường trục ngang số 13 rộng m (đường quy hoạch rộng 30); 1 lô giáp đường dọc số II và 4 lô còn lại giáp mặt đường quy hoạch rộng 11 m.
Phía Bắc giáp đường trục ngang số 13; Phía Nam giáp đường quy hoạch 11 m; Phía Đông giáp đường dọc số II; Phía Tây giáp đường quy hoạch 11.5 m.
Hội đồng Đấu giá quyền sử dụng đất được thành lập theo Quyết định số 1072./QĐ-UBND ngày 19/06/2008 của Uỷ ban nhân dân thị xã Cửa Lò Thông báo mời đấu giá (ngày 30/10/2008)
Thời gian đăng ký tham dự đấu giá: từ 8h30 ngày 01/11/2008
Thời gian bán hồ sơ mời đấu giá: từ 8h30 – 17h00 ngày 01- 09/11/2008
Nộp hồ sơ mời đấu giá: từ 8h30 – 17h00 các ngày 13-18/11/2008
Xác định tư cách người tham gia đấu giá vào hồi 8h30 ngày 20/11/2008.
Dự kiến mở phiên đấu giá vào 8h30 ngày 28/11/2008.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đăng ký dự đấu giá QSDĐ được mua 1 bộ hồ sơ đấu giá cho 1 - 2 lô đất với giá: 500.000đ (năm trăm ngàn đồng/bộ)
Các hồ sơ tham dự đấu giá đều phải kèm theo một bảo lãnh dự đấu giá.
Hồ sơ xác định tư cách người tham gia đấu giá bao gồm:
- Đơn xin dự đấu giá quyền sử dụng đất theo mẫu do Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất phát hành. Người tham gia đấu giá phải ghi rõ họ tên (hoặc tên tổ chức), địa chỉ, số chứng minh nhân dân (hoặc số tài khoản và mã số thuế nếu là tổ chức), số lô, diện tích lô đất đăng ký dự đấu giá, ký tên đóng dấu (nếu là tổ chức);
- Bản sao có công chứng Giấy đăng ký kinh doanh (nếu là doanh nghiệp); giấy ủy quyền của thủ trưởng đơn vị (trong trường hợp thủ trưởng đơn vị không trực tiếp tham gia đấu giá); chứng minh nhân dân của người được ủy quyền (đối với tổ chức), chứng minh nhân dân, bản sao hộ khẩu thường trú hoặc xác nhận của cơ quan Công an nếu hộ khẩu bị thất lạc (đối với hộ gia đình, cá nhân);
- Bảo lãnh dự đấu giá.
- Phương thức đấu giá:
+Sau khi hội đồng đấu giá đã xác định xong danh sách những người đủ tư cách tham gia đấu giá mới tiến hành mở phiên đấu giá (phụ lục 04);
+Việc bỏ giá mỗi vòng được tiến hành cho từng lô đất và kết quả được công bố lần lượt cho từng lô đất;
+ Việc đấu giá cho mỗi lô đất được tiến hành theo hai vòng bắt buộc và nhiều vòng tiếp theo cho đến khi xác định được giá cuối cùng;
+ Giá tham dự đấu giá là giá do người tham gia đấu giá trả cho từng lô đất cụ thể đấu giá được ghi trong phiếu đấu giá; giá tham dự đấu giá là giá cao hơn giá sàn ít nhất một bước giá, cụ thể:
Giá dự đấu giá = Giá sàn + Bước giá x N
Trong đó N là số lần của bước giá (1, 2, 3 ,…)
Trình tự đấu giá:
- Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất phát phiếu đấu giá;
- Người tham gia đấu giá viết giá vào phiếu đấu giá, đưa lại cho ban thư ký tổng hợp và thông báo giá cao nhất mỗi vòng đấu cho Hội đồng đấu giá.
- Hội đồng đấu giá công bố công khai giá cao nhất ghi trong phiếu đấu giá của từng người tham gia đấu giá trước sự chứng kiến của các cơ quan mời dự và người tham gia đấu giá.
- Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất phát phiếu đấu giá mới để tiếp tục tham gia đấu giá các vòng tiếp theo (chỉ phát đối với người tham gia đấu giá vòng trước đó có phiếu đấu giá hợp lệ và có giá bỏ hợp lệ, người có phiếu đấu giá và giá bỏ không hợp lệ vòng trước sẽ bị xử lý theo quy định);
- Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất tiếp tục tổ chức đấu giá các vòng tiếp theo (những người có phiếu đấu giá hợp lệ và có giá bỏ của vòng trước hợp lệ đều có quyền tham gia đấu giá vòng tiếp theo). Việc đấu giá kết thúc khi không có người tham gia đấu giá nào yêu cầu đấu tiếp và xác định được người bỏ giá cao nhất;
- Thời gian bỏ giá cho mỗi vòng đấu không qúa 5 phút kể từ khi người tham gia đấu giá nhận được phiếu đấu giá.
Giá sàn ban đầu của lô 1, 2, 3, 5, 7, 9 là 3.000.000 đ/m2; lô 4, 6, 8, 10 là 2.700.000 đ/m2
Kết quả đấu giá:
Việc xét đấu giá được tiến hành công khai, tại chỗ, ngay sau khi mở phiên đấu giá với 49 người tham gia phiên đấu giá.
Tại phiên đấu giá ngày 28/11/2008, ông Nguyễn văn Hải thường trú tại số khối 2, phường Hồng Sơn, Thành phố Vinh trúng 2 lô ( Lô số 1 và lô số 3).
Sau 6 vòng đấu giá, đối với lô số 2N22 trúng giá 2.001.810.000đ/377.7 m2, bình quân 5.300.000 đồng/m2.
Đây là dự án đấu giá theo các lô đã có sẵn cơ sở hạ tầng, có vị trí thuận lợi và diện tích đất quy hoạch lớn có thuận lợi cho việc xây dựng nhà hàng, khách sạn nên giá trúng các lô đất tương đối cao sát với giá chuyển nhượng thực tế của các khu đất liền kề.
Bảng 4.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đường 13 - 14 xã Nghi Hương - thị xã Cửa Lò
STT
Thửa đất
Diện tích (m2)
Giá sàn được duyệt (đ/m2)
Giá trúng (đ/lô)
Số tiền thu được giao đất có thu tiền (đ/lô)
Số tiền
thu đ ược theo đấu giá (Đồng)
1
1N22
377.6
3.000.000
5.100.000
1.132.800.000
1.925.760.000
2
2N22
377.7
3.000.000
5.300.000
1.133.100.000
2.001.810.000
3
3N22
382.2
3.000.000
4.910.000
1.146.600.000
1.876.602.000
4
4N22
382.2
2.700.000
4.100.000
1.031.940.000
1.567.020.000
5
5N22
382.2
3.000.000
4.750.000
1.146.600.000
1.815.450.000
6
6N22
382.2
2.700.000
4.000.000
1.031.940.000
1528800000
7
7N22
382.2
3.000.000
4.620.000
1.146.600.000
1.765.764.000
8
8N22
382.2
2.700.000
3.980.000
1.031.940.000
1.521.156.000
9
9N22
403.2
3.000.000
4.920.000
1.209.600.000
1.983.744.000
10
10N22
403.2
2.700.000
4.560.00
1.088.640.000
1.838.592.000
Tổng
3855
9.968.092.800
15.280.000.000
4.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án
4.4.1. Hiệu quả kinh tế
- Đối với Nhà nước
+ Khai thác hợp lý quỹ đất.
+ Huy động nhiều nguồn vốn cùng tham gia đầu tư xây dựng.
Nhà nước đầu tư cho vay để giải phóng mặt bằng, làm cơ sở hạ tầng; khi đưa ra đấu giá thì người dân và các nhà đầu tư bỏ vốn để tham gia. Số tiền thu được sẽ được sử dụng vào việc trả nợ tiền vay của Nhà nước, phát triển cơ sở hạ tầng của địa phương.
+ Tạo nguồn vốn từ đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư cho các dự án khác và tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề cho nhân dân địa phương khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình nói chung và dự án đấu giá đất nói riêng.
Đấu giá quyền sử dụng đất có ý nghĩa to lớn, giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
Đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được quyền sử dụng đất. Do vậy, cùng một diện tích đất được sử dụng để khai thác tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, nếu áp dụng cơ chế đấu giá sẽ mang lại hiệu quả kinh tế gấp nhiều lần so với cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng.
So với cách giao đất có thu tiền thông thường thì giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất có hiệu quả hơn nhiều so với giao đất có thu tiền trước đây. Qua số liệu của 4 dự án trên đã cho thấy hiệu quả cao hơn từ 1,2 - 2,3 lần so với giao đất thông thường, chỉ với 4 dự án đấu giá đất đã đem lại nguồn thu cho ngân sách trên 65 tỷ so với số tiền thu được nếu thực hiện giao đất theo cách giao đất có thu tiền trước đây.
Bảng 4.7. Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá
Đơn vị tính: 1000 đồng
TT
Khu đất đấu giá
Ngày đấu giá
Diện tích (m2)
Số tiền thu được sau khi đấu giá (đồng)
Giao đất có thu tiền (Đồng)
Tăng (Lần)
1
Phía Tây trường Lê Bạch Cát
10/6/06
11669.8
13.477.290
10.184.321
1.4
2
QH Khách sạn Công Đoàn
9/02/08
897.5
3.345.940
2.20.4750
1.5
3
QH khu dân cư đường trục ngang số 19 -20
29/9/08
23542.9
35.460.588
26.591.952
1.3
4
QH khu dân cư đường trục ngang số 13 - 14
3855
15.280.000
11.565.000
1.3
Đối với người sử dụng đất:
Đất để đấu giá là đất đã được phê duyệt quy hoạch nên tính an toàn rất cao, người mua được Nhà nước bảo đảm tính pháp lý của lô đất, được đảm bảo sử dụng đất hợp pháp đầy đủ giấy tờ. Nếu như mua đất ngoài thị trường tự do, người mua thường phải mất nhiều công để tìm hiểu về giấy tờ hay vị trí quy hoạch của thửa đất rồi mới có thể đưa ra quyết định thì riêng đối với đất được đem ra đấu giá, những yếu tố này đều được đảm bảo.
Đấu giá QSDĐ được tiến hành công khai, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau. Trước khi cuộc đấu giá được tiến hành, người tham gia đấu giá được nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa và tiến hành tìm hiểu thông tin trên thị trường tại khu vực đấu giá nên đã có thể nhìn nhận, đánh giá về giá trị thực tế mảnh đất được đem đấu giá. Do vậy, khi tham gia họ sẽ chủ động trả với giá do họ đã xác định và thường đưa ra giá thấp hơn so với việc mua đất theo cách thông thường trên thị trường.
Không mất phí hoa hồng (môi giới) và các loại phí khác mà các trung tâm môi giới thường đặt ra.
Bảng 4.8. Chênh lệch giá đất giữa giá thị tr ường và giá trúng đấu giá
Đơn vị tính: 1000 Đồng
S TT
Khu đất đấu giá
Giá trúng đấu giá
Giá thực tế trên thị trường
Chênh lệch (Lần)
1
Phía Tây trường Lê Bạch Cát
13.477.290
18868206
1.4
2
QH Khách sạn Công Đoàn
3.345.940
3.680.534
1.1
3
QH khu dân cư đường trục ngang số 19 -20
35.460.588
42.552.705
1.2
4
QH khu dân cư đường trục ngang số 13 - 14
15.280.000
15.500.000
1.02
(Nguồn cung cấp: Điều tra thực tế)
Đấu giá quyền sử dụng đất thực chất là một hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặc biệt, trong đó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên đối tác trong giao dịch BĐS. Điểm khác biệt của hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường là không qua sự mặc cả mà thông qua cơ chế đấu giá công khai để quyết định giá bán. Do vậy người sử dụng đất không phải mất thêm tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Đấu giá quyền sử dụng đất đã từng bước lôi kéo được các ngân hàng, tổ chức tín dụng, các doanh nghiệp vừa và nhỏ tham gia, góp phần cho thị trường chính quy được phát triển. Thực tế đã chứng minh, nguồn thu từ đất là vô tận, từ nguồn thu này, Nhà nước có được nguồn vốn hỗ trợ cho các hoạt động kinh tế rất bền vững, bất biến tạo cơ sở vững chắc trong quá trình phát triển kinh tế đất nước.
4.4.2. Hiệu quả xã hội
Thị trường BĐS ở Thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An cũng mới chỉ ở giai đoạn đầu của quá trình hình thành và phát triển. Sự ra đời của hình thức đấu giá sẽ góp phần làm sôi động cho thị trường BĐS, thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS ở Thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An.
Tạo ra các khu dân cư đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng được nhu cầu ở của người dân, tạo điều kiện và môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung.
Ví dụ: Số tiền thu được từ đấu giá đất tại xã Nghi Hương, thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An. Uỷ ban nhân dân thị xã Cửa Lò cho phép xã được giữ lại 50% số tiền thu từ dự án đấu giá quyền sử dụng đất vào xây dựng hệ thống cở sở hạ tầng của xã.
Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng: hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điện, công viên, vườn hoa .... Nguồn vốn huy động được từ đấu giá QSDĐ còn hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu ngành nghề, áp dụng các mô hình sản xuất mới trong nông nghiệp. Nhiều mô hình sản xuất nông nghiệp mới (trồng rau sạch, chăn nuôi đặc sản…) được phổ biến, chuyển giao rộng rãi đến người nông dân đã góp phần nâng cao hiệu quả sản xuất, tăng thu nhập cho bà con nông dân. Nhiều ngành nghề mới được đầu tư phát triển, ngành nghề thủ công cũng được đầu tư một lượng vốn đáng kể, tạo việc làm cho lực lượng lao động dư thừa tại vùng nông thôn.
Như vậy, đấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần làm phong phú cho hoạt động của thị trường BĐS. Nhà nước tham gia vào thị trường không phải với tư cách nhà quản lý cùng với mệnh lệnh hành chính cứng nhắc (Quyết định giao đất cho ai? Diện tích như thế nào? Mức giá bao nhiêu? Giá tính thuế thế nào?) mà tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS với tư cách là một bên đối tác. Những yếu tố: giá bán mảnh đất, người nhận được quyền sử dụng đất (mua được mảnh đất) sẽ do thị trường và người tham gia quyết định mà Nhà nước không cần can thiệp.
Đấu giá đất là một trong những cách xã hội hoá để thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ đất, quỹ nhà, từ đó tạo được nguồn vốn để giải quyết các chính sách xã hôi khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ các gia đình chính sách khó khăn cải thiện chỗ ở…
Với giá đất được công bố trong đấu giá quyền sử dụng đất sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, giao động về giá đất của các chủ thể tham gia thị trường, xoá “giá ảo” về BĐS, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững.
4.4.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai
Ngoài những hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội, đấu giá QSDĐ còn mang lại hiệu quả trong việc quản lý và sử dụng đất đai, thể hiện ở một nội dung sau:
a/ Đất đai, tư liệu sản xuất đặc biệt, tài sản quốc gia với những đặc điểm đặc thù riêng, đất đai tham gia vào thị trường và được khai thác triệt để tiềm năng giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, có thể khẳng định đấu giá QSDĐ là biện pháp tích cực khai thác quỹ đất hiệu quả. Kết quả thu được từ đấu giá QSDĐ khẳng định vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, thừa nhận đất đai, QSDĐ là hàng hoá trong hoạt động thị trường BĐS.
b/ Đấu giá QSDĐ là một trong những cơ sở, căn cứ để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BĐS và góp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo sự ổn định cho thị trường BĐS. Nếu đấu giá quyền sử dụng đất được tiến hành thường xuyên, liên tục trên phạm vi thị xã sẽ giúp thị xã thống kê được giá đất chuyển nhượng thực tế đối với từng xã, phường trong những khoảng thời gian nhất định. Đây là căn cứ, cơ sở quan trọng giúp Nhà nước định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế, hạn chế sự thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai.
c/ Đấu giá QSDĐ, với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, không phải qua nhiều cấp như cơ chế giao, cấp đất, thủ tục rườm rà, gây lãng phí thời gian, tiền của của Nhà nước và nhân dân.
d/ Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể triển khai thực hiện nhanh chóng, thuận lợi đối với các cơ quan quản lý đất đai, tạo niềm tin đối với người sử dụng đất..
e/ Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các đối tượng tham gia đấu giá nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế "Xin, cho" hiện đang tồn tại ở nhiều địa phương, góp phần lành mạnh hoá thủ tục hành chính, đẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
f/ Giải quyết chuyển mục đích cho các khu vực đất nông nghiệp nằm xen lẫn trong khu dân cư, các khu vực đất do các đơn vị không sử dụng, các thửa đất nằm lẫn giữa các công trình khác.
g/ Tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất được sử dụng để xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật đã góp phần cho việc sử dụng đất trong khu vực được đầu tư công trình kỹ thuật đi vào nề nếp hơn, giảm tình trạng lấn chiếm đất đai trái phép.
4.5. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
4.5.1. Công tác tổ chức
- Việc điều tra và xác định nhu cầu sử dụng đất của khu vực và xây dựng giá sàn trong đấu giá quyền sử dụng đất còn chưa khoa học, còn mang nặng tính hành chính; Việc này đã dẫn đến tình trạng các dự án đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian gần đây có rất ít người đăng ký tham gia.
- Thủ tục để đưa được một lô đất vào đấu giá hiện còn qua quá nhiều khâu, đoạn; từ khi có chủ trương cho phép đấu giá đến khi mở phiên đấu giá hiện còn mất nhiều thời gian.
- Kiểm tra năng lực tài chính của những người tham gia đấu giá hiện chưa được thực hiện, do vậy có nhiều trường hợp 1 người tham gia đấu giá nhiều thửa đất, đẩy giá đất đấu giá lên cao.
- Đối với việc tránh thông thầu khi thực hiện đấu giá hiện chưa có quy định để phòng tránh, chưa có chế tài để xử phạt;
- Việc phổ biến thông tin trước những phiên đấu giá cũng như hoạt động đấu giá đất còn thiếu. Mặc dù được công khai nhưng việc quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa được thực hiện nghiêm túc, hiệu quả chưa cao.
- Quy chế đấu giá cũng còn có bất cập, mỗi một dự án lại có quy chế đấu giá khác nhau, mặc dù đều được thnàh phố phê duyệt song cũng gây khó khăn cho nhu cầu tìm hiểu cho nhu cầu tìm hiểu của người dân cần mua đất.
4.5.2. Đối với người tham gia đấu giá
- Người tham gia đấu giá không hình dung được sự phát triển của khu vực đấu giá nên giá đưa ra đấu giá thường thấp hơn giá thị trường; việc này tạo ra sự chênh lệch về giá đất sau khi đấu giá.
- Có trường hợp người tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu vực đấu giá nên đã bỏ giá cao để nâng mặt bằng giá của khu vực lên, sau đó bỏ tiền đặt cọc.
- Người tham gia đấu giá phải có nguồn tài chính đủ để thực hiện nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá.
- Thời hạn thanh toán tiền sau khi trúng đấu giá và thời gian xây dựng, người sử dụng đất đều bị động, không thể thương lượng lại được.
- Hiện nay ở hầu hết các dự án đấu giá đất đều có trường hợp người tham gia đấu giá mang tính đầu cơ đất đai, nhu cầu về đất ở, nhà ở thực sự rất ít.
- Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác thì giá đất để tính thuế chuyển quyền và thuế trước bạ sẽ bị tính theo giá đấu giá (giá này thường cao hơn nhiều lần so với giá quy định).
4.5.3. Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị:
- Đối với các dự án đấu giá quyền sử dụng đất các thửa nhỏ lẻ sẽ không tạo được mối liên kết về hạ tầng đối với các khu vực xung quanh; nếu thực hiện quy hoạch không tốt sẽ dẫn đến tình trạng đô thị bị chia nhỏ theo kiểu phân lô. Trong khi để khắc phục tình trạng ”đô thị bị băm nhỏ” thì Luật đất đai 2003 đã không cho phép hình thức phân lô bán nền như trước đây.
- Đối với các dự án đấu giá đất thực sự thành công thì sau đó sẽ tạo một mặt bằng giá mới trong khu vực, điều này dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục bộ tại khu vực có dự án đấu giá đất.
- Tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích công cộng của các chủ đầu tư sau khi trúng đấu giá diễn ra phổ biến, tỷ lệ được phép xây dựng đều bị vi phạm ở tất cả các công trình.
- Hiện nay chưa có sự thống nhất trong cách quản lý đối với các khu đất sau khi đưa ra đấu giá đất, việc xây dựng sai so với giấy phép,
4.6. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá đất
4.6.1. Từng bước giao công tác đấu giá đất cho 1 đơn vị chuyên trách để người dân có thể dễ dàng tìm hiểu được thông tin, việc này có thể giao cho Sàn giao dịch BĐS thực hiện. Các cơ quan chuyên môn của Uỷ ban nhân dân các cấp chỉ thực hiện các nhiệm vụ chuyên môn của mình, có chính sách tạo điều kiện cho đơn vị được giao tổ chức đấu giá làm tốt công tác đấu giá.
4.6.2. Trích một phần kinh phí thu được từ đấu giá đất để đầu tư phát triển nhà ở cho các đối tượng chính sách, người thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp và tái định cư để khi cần thu hồi có thể có chỗ cho người bị thu hồi tái định cư ngay.
4.6.3. Phương thức đấu giá
Phương thức đấu giá cũng còn bất cập, để tránh đấu giá có hiện tượng thông đồng giữa những người tham gia đấu giá với nhau thì người tham dự chỉ được đăng ký tại phiên đấu giá, rút ngắn thời gian đấu giá từ 10 phút xuống 5 phút, xây dựng giá sàn gần sát với khung giá thị trường và thực hiện ít nhất là 2 vòng.
Thống nhất quy chế đấu giá của các dự án để người dân đỡ mất công tìm hiểu khi tham gia các dự án khác nhau.
4.6.4. Khi có kế hoạch đấu giá chính thức thì phải sớm thông báo rộng rãi thông tin, quảng cáo cho các dự án sắp tiến hành đấu giá, phát các tờ rơi để người dân có thêm thông tin.
4.6.5. Giá đấu giá
Thực tế cho thấy, giá sàn lô đất tại nhiều quận, huyện thấp so với giá thị trường chính là nhằm bình ổn thị trường BĐS. Tuy nhiên, cũng cần thay đổi một số phương thức định giá sàn khi đấu giá để đảm bảo công bằng và mở rộng đối tượng tham gia. Với thửa lẻ thì giá sàn vừa phải, còn nếu cả lô thì giá sàn phải sát giá thị trường để chống tiêu cực.
4.6.6. Kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất
Thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An cần từng bước tiến hành quy hoạch chỉnh trang đô thị để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thông qua quy hoạch chỉnh trang đô thị có thể thiết lập hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ. Tạo ra được sự liên kết của hạ tầng giữa các khu vực khác nhau, từ đó nâng cao được giá trị quyền sử dụng đất.
Bảng 4.9. Một số dự án sẽ đấu giá đất ở thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An trong thời gian tới.
Xã (Phường)
Địa bàn thực hiện dự án
Diện tích (m2)
Xã Nghi Thu
Đường trục ngang số 3 - 4
16.000 m 2
Xã Nghi Thu
Đường trục ngang số 3 – 5 (phía Tây đường trục dọc số III)
17.000 m2
Xã Nghi Thu, Nghi Hương
Đường trục ngang số 7 – 8 (Khu quy hoạch nhà vườn)
16.500 m2
(Nguồn cung cấp: phòng Tài nguyên - Môi trường thị xã Cửa Lò)
Kiểm kê đầy đủ diện tích các loại đất, đầu tư cho quy hoạch chi tiết sử dụng đất đến từng xã, phường, xác định cụ thể quỹ đất để tiến hành lập dự án khi có nhu cầu.
Trước mắt cần khẩn trương hoàn thiện các dự án để sớm thực hiện đấu giá nhằm phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân hiện nay. Trên cơ sở các dự án đã đuợc phê duyệt quy hoạch, thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An tiến hành công khai thông tin quy hoạch để người dân có thể tham khảo, công khai kế hoạch đấu giá dự kiến để người dân chuẩn bị về mặt tài chính khi thực hiện.
Tuy nhiên, theo báo cáo của phòng Tài Nguyên môi trường thì tiến độ nhiều dự án đấu giá đất khó đạt theo kế hoạch đề ra. Năm nay, thị xã chỉ có thể đưa ra đấu giá 5 ha với dự kiến tổng thu là 100 tỷ đồng. Bởi nhiều dự án đến nay vẫn chưa được phê duyệt quy hoạch chi tiết.
4.6.7 Đối với các dự án đấu giá đất cần được đầu tư hạ tầng trước khi đưa ra đấu giá, một mặt để làm tăng giá trị đất khi đấu giá, mặt khác để sau khi trúng đấu giá người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ ngay.
4.6.8 . Cần nghiên cứu và áp dụng đồng bộ các giải pháp kỹ thuật để đánh giá đúng tình hình cung cầu sử dụng đất trong khu vực đấu giá cũng như bên ngoài. Trên cơ sở cung cầu của thị trường và khu vực có thể: thiết kế các thửa đất đấu giá theo các diện tích khác, đưa ra đấu giá theo các phương thức khác nhau; việc xây dựng giá sàn và bước giá cũng cần được điều chỉnh theo nhu cầu (Ví dụ: với thửa đất lẻ thì giá sàn cần xây dựng vừa phải, còn nếu cả lô lớn thì giá sàn phải sát giá thị trường để chống tiêu cực).
4.6.9 Các quy trình của dự án đấu giá QSDĐ cần được xử lý nhanh, đặc biệt là khâu quy hoạch vì đây là yếu tố quan trọng và là công đoạn mở đường để triển khai dự án.
5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
5.1. Kết luận
Đấu giá QSDĐ thực chất là một hình thức chuyển nh ượng QSDĐ đặc biệt, trong đó Nhà nư ớc tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên đối tác trong giao dịch BĐS. Điểm khác biệt của hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường là không qua sự mặc cả mà thông qua cơ chế đấu giá công khai để quyết định giá bán.
Về mặt kinh tế:
Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà n ước, đồng thời loại bỏ đ ược yếu tố tiêu cực trong cơ chế " xin, cho" đã tồn tại trong thời gian dài ở nhiều địa ph ương trong cả nư ớc, thu hút đ ược nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác nhau tham gia vào thị trư ờng bất động sản.
Đối với công tác quản lý Nhà n ước
Đấu giá QSDĐ đã tạo sức ép đối với công tác quản lý và quy hoạch sử dụng đất, qua đó, các cơ chế, chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất đã từng b ước đ ược luật hoá và đ ược h ướng dẫn ngày càng cụ thể. Hiệu quả của đấu giá QSDĐ đã tác động tới công tác quản lý đất đai của các cấp, dẫn tới việc quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ và hoàn thiện hơn.
Về mặt xã hội:
Đấu giá QSDĐ tạo nguồn thu cho sự phát triển các lĩnh vực giáo dục, y tế tại các địa ph ương. Góp phần giảm sức ép về nhà ở, đất ở đối với xã hội, nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất cũng đ ược trích ra một phần để phát triển quỹ nhà xã hội, quỹ nhà cho thuê,...
5.2. Đề nghị
5.2.1. Nghiên cứu ban hành đồng bộ các văn bản pháp luật về chế độ quản lý, sử dụng đất, đối với thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An ,ban hành quy chế đấu giá QSDĐ thống nhất trên toàn tỉnh Nghệ An nhằm giảm bởt thủ tục hành chính, giúp người tham gia đấu giá đỡ công tìm hiểu.
5.2.2. Xây dựng một thị trư ờng BĐS lành mạnh, có các tổ chức chuyên hoạt động về lĩnh vực BĐS nói chung và thị tr ờng đất đai nói riêng, ví dụ như các trung tâm giao dịch BĐS, phát triển mạnh cơ cấu của tổ chức phát triển quỹ đất.
5.2.3. Quy trình lập dự án đấu giá, thực hiện dự án đấu giá cần có sự giám sát chặt chẽ của các cơ quan quản lý, có cơ chế kiểm tra chéo, tăng cường sự giám sát của người dân và các cơ quan báo chí, từ đó ngăn chặn được các hành vi tiêu cực có thể xảy ra.
5.2.4. Để các dự án đấu giá đất hiệu đạt hiệu quả kinh tế cao hơn cần:
- Nghiên cứu các giải pháp kỹ thuật để công tác đấu giá được hoàn thiện hơn như: quy hoạch xây dựng thế nào để phù hợp nhu cầu của người tham gia đấu giá ở khu vực thực hiện dự án, phương pháp định giá để định giá sàn cho phù hợp hơn...;
- Hoàn thiện đồng bộ hạ tầng các dự án trước khi đấu giá, để tăng giá trị khu đất đấu giá;
- Đối với các dự án đấu giá đất cần được phổ biến thông tin, quảng cáo mạnh hơn, nhiều hơn nữa trên các phương tiện thông tin đại chúng để có thể thu hút thêm nhiều nguời tham gia.
5.2.5. Thu hút sự tham gia của các ngân hàng vào các dự án đấu giá để chia sẻ các khó khăn về tài chính trước khi dự án hoàn thiện để đấu giá. Ví dụ có thể kêu gọi Ngân hàng cho vay tiền để thực hiện các khâu chuẩn bị của dự án như đầu tư làm quy hoạch, làm hạ tầng.
5.2.6. Tạo quỹ đất để thực hiện đấu giá
Kiểm tra rà soát tình hình sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân, kiên quyết thu hồi các diện tích sử dụng không đúng pháp luật để tạo quỹ đất đưa ra đấu giá.
Di chuyển các đơn vị sản xuất gây ô nhiễm ra khỏi khu vực đô thị có giá trị cao để lập quỹ đất phát triển đô thị.
5.2.7. Tăng cường công tác quản lý đất đai và xây dựng để tránh tình trạng lấn chiếm và xây dựng không đúng quy hoạch tại các khu vực dự án đấu giá đất đã diễn ra trong thời gian qua.
5.2.8. Có cơ chế phù hợp, tạo môi trường đầu thuận lợi cho các đơn vị hoạt động trong lĩnh vực đất đai nói chung và BĐS nói riêng.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tài liệu tiếng Việt
Bộ tài chính (2001), Giải pháp tài chính phát triển thị trường BĐS, Hà Nội.
Bộ tài chính (2004), Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2004 về hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Bộ Tài chính (2005), Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 h ướng dẫn việc xác định giá thời điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá, Hà Nội.
Bộ Tài nguyên và Môi tr ường (2004), Tài liệu h ớng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003, Hà Nội.
Bộ xây dựng - Bộ KHĐT - Bộ TNMT - Bộ TC (2003), Báo cáo hội thảo Phát triển và quản lý thị tr ường BĐS Việt Nam, Hà Nội.
Ch ương trình hợp tác Việt Nam - Thuỵ Điển về đổi mới hệ thống địa chính (2002), Giáo trình định giá đất, Hà Nội
Chu Văn Thỉnh (2000), “Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai”, Đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà n ước, Hà Nội.
Chính phủ (1999), Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 18/02/2003 quy định về Luật thuế chuyền quyền sử dụng đất.
Chính phủ (2004), Nghị quyết số 06 của Chính phủ ngày 19/5/2004 về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường BĐS, Hà Nội.
Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật đất đai.
Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thu tiền sử dụng đất.
Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Hồ Thị Lam Trà (2004, 2005), Bài giảng về giá đất, Tr ường Đại học nông nghiệp I - Hà Nội.
Hiến pháp năm 1959 (NXB chính trị quốc gia).
Hiến pháp năm 1980 (NXB chính trị quốc gia).
Khoa luật - Đại học quốc gia Hà Nội (2002), Hội thảo xây dựng cơ sở pháp lý về thị tr ường quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Hà Nội
Luật đất đai (1993), Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm (1998-2001) (NXB chính trị quốc gia).
Luật đất đai 2003, (NXB chính trị quốc gia).
Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2005) giáo trình thị trường BĐS, NXB Nông nghiệp.
Nguyễn Đình Bồng (2005), “Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị tr ờng BĐS ở Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà n ước, Hà Nội
Nguyễn Văn Kiên (2003), Tìm hiểu và đánh giá các yếu tố ảnh h ởng đến giá đất trên địa bàn thị xã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh, Luận văn thạc sỹ nông nghiệp, tr ờng Đại học nông nghiệp I, Hà Nội.
Nguyễn Văn Xa (2004), Bài giảng Định giá đất giành cho Cao học, Hà Nội
Quốc Hội (1995), Bộ luật dân sự, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội.
Quyết định 216/2005/QĐ - TTg của Thủ t ướng chính phủ về việc ban hành Kinh tế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, Hà Nội.
Trần Thế Ngọc (2001), Báo cáo về quản lý và phát triển thị tr ờng BĐS Thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh.
Uỷ ban nhân dân thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An (2006), Báo cáo tổng hợp rà soát, điều chỉnh, bổ sung quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An đến năm 2020.
Uỷ ban nhân dân thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An (2006), Báo cáo tổng hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An đến năm 2020.
Viện nghiên cứu Địa chính (2002), Báo cáo kết quả nghiên cứu đề tài Điều tra nghiên cứu xã hội học về chính sách đền bù giải phóng mặt bằng và tái định c ư, Hà Nội.
Viện nghiên cứu Địa chính (2003), Báo cáo kết quả nghiên cứu đề tài Nghiên cứu đánh giá hiệu quả trong việc đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội và một số địa phương phục vụ việc xây dựng Luật đất đai mới, Hà Nội.
Bé gi¸o dôc vµ ®µo t¹o
trêng ®¹i häc n«ng nghiÖp hµ néi
----------eêf----------
CAO QUANG TRUNG
ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ CỬA LÒ - TỈNH NGHỆ AN
LuËn v¨n th¹c sÜ n«ng nghiÖp
Chuyªn ngµnh : Qu¶n lý ®Êt ®ai
M· sè : 60.62.16
Ngêi híng dÉn khoa häc: PGS.ts. NGUYÔN THANH TRµ
Hµ Néi - 2009
lêi cam ®oan
T«i xin cam ®oan sè liÖu vµ kÕt qu¶ nghiªn cøu trong luËn v¨n nµy lµ trung thùc vµ cha ®îc sö dông ®Ó b¶o vÖ mét häc vÞ nµo.
T«i xin cam ®oan mäi sù gióp ®ì cho viÖc thùc hiÖn luËn v¨n nµy ®· ®îc c¶m ¬n vµ c¸c th«ng tin trÝch dÉn trong luËn v¨n ®Òu ®· ®îc chØ râ nguån gèc./.
Hµ Néi, ngµy.....th¸ng.....n¨m 2009
T¸c gi¶ luËn v¨n
Cao Quang Trung
Lêi c¶m ¬n
§Ó hoµn thµnh ®Ò tµi tèt nghiÖp nµy, ngoµi sù nç lùc cña b¶n th©n, t«i cßn nhËn ® îc sù gióp ®ì, ®éng viªn, chØ b¶o cña c¸c thÇy c«, b¹n bÌ, ®ång nghiÖp vµ ng êi th©n.
§Ó cã ®îc kÕt qu¶ nghiªn cøu nµy, t«i xin bµy tá lßng biÕt ¬n s©u s¾c tíi PGS.TS. NguyÔn Thanh Trµ, ng êi ®· lu«n theo s¸t, tËn t×nh h íng dÉn, chØ b¶o t«i trong suèt qu¸ tr×nh thùc hiÖn ®Ò tµi tèt nghiÖp.
T«i xin ch©n thµnh c¶m ¬n c¸c thÇy c« gi¸o trong Khoa Sau §¹i häc, Khoa Tµi nguyªn vµ M«i trêng, Tr êng §¹i häc N«ng nghiÖp Hµ Néi ®· lu«n gióp ®ì, t¹o mäi ®iÒu kiÖn cho t«i trong thêi gian qua.
T«i xin ch©n thµnh c¶m ¬n Ban L·nh ®¹o Së Tµi nguyªn vµ M«i tr êng tØnh NghÖ An, phßng Tµi nguyªn vµ M«i tr êng thÞ x· Cöa Lß, cïng tÊt c¶ c¸c b¹n bÌ, ngêi th©n ®· gióp ®ì t«i hoµn thµnh ®Ò tµi nµy.
Cuèi cïng t«i xin c¶m ¬n s©u s¾c tíi gia ®×nh vµ vî t«i nh÷ng ngêi ®· ®éng viªn, t¹o mäi ®iÒu kiÖn trong suèt qu¸ tr×nh häc tËp vµ thùc hiÖn ®Ò tµi nµy
Mét lÇn n÷a, t«i xin tr©n träng c¶m ¬n!
Hµ Néi, ngµy.....th¸ng.....n¨m 2009
T¸c gi¶
Cao Quang Trung
MỤC LỤC
Lời cam đoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục chữ viết tắt v
Danh mục bảng vi
Danh môc ch÷ viÕt t¾t
Ký hiÖu
Chó gi¶i
B§S
BÊt ®éng s¶n
CP
Cæ phÇn
CSHT
C¬ së h¹ tÇng
§G§
§Êu gi¸ ®¸t
GCN
GiÊy chøng nhËn
GCNQSD§
GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt
L§§
LuËt §Êt ®ai
QSD§
QuyÒn sö dông ®Êt
SD§
Sö dông ®Êt
TM
Th¬ng M¹i
TNHH
Tr¸ch nhiÖm h÷u h¹n
TW
Trung ¬ng
UBND
Uû ban nh©n d©n
XD
X©y dùng
DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1 so sánh diện tích các loại đất 18
Bảng 4.1 Một số chỉ tiêu kinh tế thị xã Cửa Lò giai đoạn 2006 -2008 55
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất thị xã Cửa Lò năm 2008 61
Bảng 4.3: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đai tại phía Tây trường Lê Thị Bạch Cát địa điểm thuộc xã Nghi Thu, thị xã Cửa Lò 74
Bảng 4.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đai tại đường ngang số 19 -20, xã Nghi Hoà, thị xã Cửa Lò 80
Bảng 4.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đường 13 - 14 xã Nghi Hương - thị xã Cửa Lò 86
Bảng 4.6. Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá 87
Bảng 4.7. Chênh lệch giá đất giữa giá thị trường và giá trúng đấu giá 88
Bảng 4.8. Một số dự án sẽ đấu giá đất ở thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An trong thời gian tới. 95
Các file đính kèm theo tài liệu này:
TH107.doc
