Đề án Cơ sở khoa học và giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam trong những năm tới

ng sản là hàng hoá; không thừa nhận thị trường bất động sản thì sẽ tạo nên sự khuyết thiếu, kém đồng bộ trong hệ thống thị trường, làm suy yếu động lực thúc đẩy của cơ chế thị trường tới sự vận hành của nền kinh tế. - Đường lối chính sách của Đảng và pháp luật của Nhà nước đã thừa nhận sự tồn tại và phát triển của thị trường bất động sản (ở văn kiện Đại hội lần thứ VIII của Đảng, văn kiện Đại hội lần thứ IX của Đảng, Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng và Luật đất đai hiện hành). Như vậy cả trong đường lối chính sách của Đảng và pháp luật của Nhà nước đều đã thừa nhận quyền sử dụng đất như một hàng hoá có thể mang trao đổi, chuyển nhượng trên cơ sở giá cả được Nhà nước xác định. Thừa nhận sự có mặt của hàng hoá và giá cả điều đó cũng đồng nghĩa là thừa nhận sự có mặt của thị trường đất đai, bất động sản; thừa nhận và khuyến khích xây dựng và sự phát triển của thị trường bất động sản, trong đó có thị trường về quyền sử dụng đất. Chính vì vậy, đối với các địa phương trong cả nước, đặc biệt là các thành phố lớn đang trong quá trình đô thị hoá nhanh thì việc thừa nhận và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản là yêu cầu tất yếu mang tính định hướng chiến lược xuyên suốt làm tư tưởng chỉ đạo cho việc thực hiện các chính sách và biện pháp quản lý thị trường bất động sản. Việc thừa nhận sự tồn tại tất yếu khách quan của thị trường bất động sản phải đi liền với việc thúc đẩy và tạo các điều kiện cho sự ra đời và phát triển của các loại thị trường bất động sản cũng như việc xử lý các quan hệ về bất động sản cũng phải tuân thủ các quy luật của thị trường. Quán triệt quan điểm trên, trước hết các bất động sản tham gia giao dịch phải được coi là hàng hoá một cách rộng rãi như các loại hàng hoá khác, có nghĩalà quan hệ mua bán bất động sản phải tuân thủ điều tiết của cơ chế thị trường và các quy luật cung cầu, giá trị, cạnh tranh. Trước hết, hàng hoá bất động sản, đặc biệt là hàng hoá quyền sử dụng đất, phải được đưa vào lưu thông một cách tự do, công khai. Trong thị trường sơ cấp nguồn cung hàng hoá bất động sản đất đai thuộc về Nhà nước, do vậy thực hiện tự do hoá việc cung đất đai trên thị trường thì không chỉ giới hạn ở các hình thức giao cho thuê đất mà cần đẩy mạnh và mở rộng hình thức đấu thầu đất như là một hình thức bán rộng rãi các hàng hoá thông thường. Tuân thủ các quy luật điều tiết của thị trường thì giá cả bất động sản tham gia các quan hệ giao dịch và trao đổi phải tuân thủ nguyên tắc cân bằng giá của thị trường chứ không phải là giá cả áp đặt của một phía. Cuối cùng, quan điểm thừa nhận và khuyến khích phát triển thị trường bất động sản chỉ được thực hiện trên cơ sở có một hệ thống thị trường đồng bộ từ địa điểm giao dịch, thừa nhận sự công khai và tính hợp pháp của các quan hệ giao dịch, có công cụ và thể chế điều tiết kiểm soát hoạt động của thị trường. 2. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là người đại diện quản lý, bất động sản đất đai thực chất là hàng hoá bất động sản quyền sử dụng đất; phát triển thị trường đất đai không làm suy giảm vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai mà là tăng cường quyền lực kinh tế của Nhà nước đối với đất đai. Phát triển thị trường bất động sản đất đai thực chất chỉ là các giao dịch mua bán quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các công trình trên đất. Mọi quan hệ mua bán và giao dịch về đất đai và các bất động sản được người mua và người bán giới hạn trong khuôn khổ thời gian được Nhà nước giao quyền sử dụng đất theo luật định. Trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta, vấn đề coi đất đai là hàng hoá không cần gắn với hai mặt có thể tách rời nhau liên quan đến đất đai là quyền sở hữu và quyền sử dụng. Với tính cách là một tài nguyên, là “tặng vật” của thiên nhiên, đất đai nhất định phải được sử dụng phù hợp lợi ích quốc gia. Do vậy, quyền sở hữu đối với đất đai phải thuộc sở hữu Nhà nước. Đây là mối quan hệ đầu tiên đối với đất đai, mối quan hệ này là cơ sở sản sinh ra địa tô tuyệt đối. Mối quan hệ thứ hai đối với đất đai là quan hệ sử dụng. Khi xuất hiện mối quan hệ này, thì địa tô tuyệt đối phải được thực hiện. Nghĩa là khi Nhà nước giao đất cho các chủ sử dụng, Nhà nước phải thu được địa tô tuyệt đối dưới hình thức về thuế quyền sử dụng. Hơn nữa, dòng nguồn lợi mang lại từ các mảnh đất khác nhau là khác nhau, do vậy ngoài địa tô tuyệt đối, bản thân đất đai khi sử dụng còn mang lại địa tô chênh lệch, trong đó có phần do công lao đóng góp của người sử dụng đất song cũng có phần rất lớn do các điều kiện thuận lợi hơn của đất đai mang lại dưới hình thức địa tô chênh lệch I. Địa tô chênh lệch I là yếu tố không cố định, nó sẽ thay đổi khi các điều kiện của đất đai thay đổi, nhất là khi Nhà nước đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng, thay đổi mục đích sử dụng đất thì địa tô chênh lệch I tăng rất nhanh. Như vậy, ngoài địa tô tuyệt, với tư cách là người đại diện cho lợi ích chung của xã hội, Nhà nước phải thu về địa tô chênh lệch I từ người sử dụng đất. Việc tăng cường vai trò điều tiết các nguồn lợi từ đất đai mang lại tập trung vào tay Nhà nước là biện pháp nhằm tăng cường quyền lực kinh tế của Nhà nước đối với việc sử dụng đất đai và cũng là một cơ sở quan trọng để Nhà nước thực hiện vai trò điều tiết của thị trường bất động sản. 3. Sự phát triển thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường song không thể tách rời vai trò định hướng quản lý của Nhà nước. Trong điều kiện thị trường cung, cầu và giá cả hàng hoá sẽ quyết định xu hướng vận động của thị trường. Trong quá trình phát triển của thị trường đất đai bất động sản, vai trò định hướng điều tiết của Nhà nước được thể hiện thông qua việc điều tiết nguồn cung, điều chỉnh giới hạn các đối tượng tham gia cầu và duy trì vai trò định giá và điều chỉnh giá đối với các giao dịch cốt lõi là giao dịch với Nhà nước. Đáp ứng yêu cầu phát triển như trên, vấn đề đặt ra vai trò của Nhà nước tới đâu và vai trò của thị trường tới đâu? Có thể thấy vai trò của Nhà nước thể hiện các mặt chủ yếu sau đây: - Quyền thu hồi đất có đền bù khi giải toả mặt bằng; - Quyền tước đoạt không đền bù khi sử dụng đất đai sai pháp luật, lấn chiếm trái phép đất đai; - Quyền quy hoạch, quyền quản lý đất đai, quyền giao đất cho các đối tượng sử dụng; - Quyền thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất; - Quyền sở hữu đương nhiên đối với đất không có người thừa kế quyền sử dụng đất; - Tổ chức thị trường: Nhà nước là người quyết định tổ chức thị trường đất đai bất động sản gồm: tự mình tổ chức thông tin thị trường, thông tin công khai việc quy hoạch sử dụng đất đai; Nhà nước cung cấp các dịch vụ công như thực hiện đăng ký, quản lý đất đai tài sản, bảo về quyền lợi hợp pháp của các cá nhân, tổ chức... Nhà nước cho phép các tổ chức ngoài Nhà nước tham thị trường như các trung tâm giao dịch, môi giới, tư vấn... về đất đai bất động sản và các tổ chức này phải chịu sự quản lý của Nhà nước. - Xây dựng bộ máy quản lý của Nhà nước, có đầy đủ các cơ quan chuyên môn với đội ngũ cán bộ công tâm thực hiện các nhiệm vụ quản lý Nhà nước giao; - Hàng hoá bất động sản không thể di dời, do vậy người tiêu dùng hàng hoá bất động sản trên địa bàn như trong phạm vi một tỉnh, một thành phố cũng chính là người sinh sống và làm việc gắn với địa bàn đó. Điều đó đặt ra một yêu cầu cho việc tăng cường vai trò của Nhà nước đến việc điều tiết lượng cầu thông qua điều tiết khống chế các đối tượng được phép mua, đầu tư vào các công trình bất động sản trên từng địa bàn nhất định. 4. Phát triển thị trường bất động sản phải đảm bảo tính đồng bộ với các thị trường khác. Tính đồng bộ trong phát triển thị trường đất đai bất động sản thể hiện ở hai khía cạnh: sự đồng bộ trong bản thân thị trường đất đai bất động sản và sự đồng bộ trong quá trình phát triển của thị trường bất động sản với các thị trường khác. 4.1. Về sự đồng bộ trong bản thân thị trường đất đai bất động sản Thị trường đất đai bất động sản là một thị trường bộ phận trong hệ thống tổ chức thị trường. Muốn vận hành được, thị trường đòi hỏi phải có điều kiện vật chất và pháp lý. Chỉ khi tạo ra sự đồng bộ về các điều kiện vất chất và pháp lý thì thị trường mới hoạt động được. Ngoài ra, sự đồng bộ cũng đòi hỏi phải được đảm bảo ngay trong từng yếu tố tạo nên điều kiện vật chất và pháp lý. - Các yếu tố bảo đảm sự đồng bộ về mặt vật chất cần thiết lập chủ yếu là: hệ thống thị trường (sàn giao dịch, các trung tâm tư vấn, môi giới...); các dịch vụ thị trường như: thông tin thị trường, đăng ký đất đai tài sản, hoạt động khai thác phát triển các loại hàng hoá bất động sản. - Các yếu tố bảo đảm sự đồng bộ về mặt pháp lý cho thị trường bất động sản phát triển, chủ yếu gồm: + Xác lập rõ quyền sở hữu, xây dựng pháp luật để bảo vệ quyền sở hữu đó. Cần có sự rạch ròi giữa sở hữu công và sở hữu tư. Đối với sở hữu công, cần xác định rõ người đại diện cụ thể cho sở hữu công; + Các giao dịch liên quan đến đất đai bất động sản phải đảm bảo tính công khai minh bạch và tính pháp lý. Luật pháp cần quy định rõ quyền hạn và trách nhiệm của các bên trong việc mua bán, đăng ký đất đai, tài sản; + Tách bạch quản lý Nhà nước với quản trị kinh doanh trên thị trường đất đai bất động sản. Điều này liên quan đến việc tổ chức lại mô hình các công ty, tổng công ty xây dựng của Nhà nước, việc tách các chính sách xã hội ra khỏi giá đất ở, nhà ở... 4.2. Về tính đồng bộ của thị trường bất động sản với các thị trường khác Trong điều kiện kinh tế thị trường, bất động sản vừa là nguồn lực vừa là tài sản đắt giá. Là nguồn lực, bất động sản phải thông qua thị trường để đến với người sử dụng hiệu quả nhất. Là tài sản đắt giá, bất động sản có thể thế chấp, cầm cố trong quan hệ tín dụng, góp vốn liên doanh hoặc cũng có thể là đối tượng đầu tư. Sự phát triển đồng bộ giữa thị trường bất động sản với các thị trường khác là tất yếu khách quan. Nội dung phát triển đồng bộ biểu hiện ở các khía cạnh chủ yếu sau: - Sự phát triển thị trường bất động sản không vượt quá nhưng cũng không lạc hậu so với các thị trường khác; - Phát triển thị trường này không cản trở mà hỗ trợ thị trường khác và ngược lại. Ví dụ thị trường đất đai khồng gây cản trở việc thu hút các nguồn vốn đầu tư từ mọi thành phần kinh tế trong và ngoài nước. - Trong thời gian nào đó có thể dùng công cụ của thị trường này để điều tiết thị trường khác nhưng vẫn đảm bảo tính độc lập tương đối của mỗi thị trường. Ví dụ có thể dùng các chính sách của thị trường tài chính để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, nhưng lại cần phải tách các vấn đề liên quan đến chính sách hoặc chế độ đãi ngộ ra khỏi giá cả của bất động sản... III. CÁC GIẢI PHÁP NHẰM THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở NƯỚC TA TRONG NHỮNG NĂM TỚI Thị trường bất động sản chịu tác động tổng hợp của nhiều nhân tố kinh tế, lụât pháp, chính trị, xã hội... Do vậy, để thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta hiện mới trong giai đoạn sơ khai đòi hỏi phải áp dụng một hệ thống các giải pháp nhằm vừa khắc phục những yếu kém hiện nay vừa bảo đảm sự phát triển lành mạnh, đúng hướng và vững chắc trong tương lai, cụ thể là: 1. Hoàn thiện môi trường pháp lý Để tạo hành lang pháp lý thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản, nâng cao hiệu quả của công tác quản lý Nhà nước đối với hoạt động của thị trường bất động sản, hệ thống văn bản pháp luật, về hoạt động của thị trường bất động sản, hệ thống văn bản pháp luật về hoạt động của thị trường bất động sản phải được hoàn thiện như sau: 1.1. Mở rộng đối tượng được tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản Hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản phải được hoàn thiện theo hướng không hạn chế đối tượng được quyền mua bán, chuyển nhượng, thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng bất động sản. · Mở rộng đối tượng tham gia giao dịch mua bán bất động sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo pháp luật hiện hành, chỉ có hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác mới được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, pháp luật còn quy định tổ chức kinh tế trong nước có quyền chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê và người nhận tài sản được nhà nứơc tiếp tục cho thuê đất. Với quy định như vậy, hiện nay, còn một số đối tượng không được quyền tham gia các giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản và quyền sử dụng đất: - Cơ quan nhà nước, đơn vị hành chính sự nghiệp, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội sử dụng đất để xây dựng trụ sở hoạt động trong các lĩnh vực hoạt động của đời sống xã hội; - Tổ chức cá nhân nước ngoài; - Các doanh nghiệp chưa được pháp luật cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi doanh nghiệp mua nhà, công trình thì được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất gắn liền với công trình đó, phù hợp với hình thức mà nhà nước đã áp dụng với chủ bán nhà, công trình cho doanh nghiệp. Để mở rộng đối tượng tham gia giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản, pháp luật hiện hành về đất đai phải được sửa đổi bổ sung, mở rộng đối tượng được quyền mua bất động sản và từng bước thực hiện mở rộng quyền mua bán bất động sản, chuyển nhượng và nhận chuyển. Đối với các tổ chức kinh tế trong nước, các đơn vị hoạt động sự nghiệp, các tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp, nếu có nhu cầu đều được phép mua bán nhà, công trình và chyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Riêng đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài nên hạn chế thời gian sử dụng đất và khống chế phạm vi ở một số địa phương, khu vực cụ thể để bảo đảm an ninh, quốc phòng, quản lý xã hội, quản lý đất đai... · Mở rộng đối tượng tham gia giao dịch cho thuê, thế chấp bất động sản và quyền sử dụng đất. Hiện nay, theo quy định của pháp luật về đất đai, hầu như toàn bộ bất động sản tại các cơ quan hành chính sự nghiệp, các đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị đều là tài sản Nhà nước. Đồng thời, các cơ quan này chỉ được giao sử dụng tài sản nhà nước, không được thuê mướn, không được thế chấp tại các tổ chức tín dụng để vay vốn, nếu chưa được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vì vậy, đối tượng còn lại được cho thuê bất động sản là các tổ chức kinh tế và hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, phần đất đai do Nhà nước cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân thuê theo phương thức trả tiền hàng năm, không được quyền cho thuê lại, không được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất nhưng lại được cho thuê lại nhà, công trình xây dựng trên đất thuê. Nhu cầu thuê và cho thuê lại, nhu cầu thế chấp bất động sản trong thực tế cuộc sống là rất lớn. Vì vậy, nảy sinh việc các tổ chức kinh tế cho thuê mặt bằng, nhà xưởng, các đơn vị hành chính sự nghiệp cho thuê bất động sản để có thu nhập cải thiện đời sống cho cán bộ công nhân viên... nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Các tổ chức tự thế chấp tài sản tại các tổ chức tín dụng, giá trị bất động sản thế chấp do hai bên tự xác định dẫn đến việc lợi dụng, xâm chiếm tài sản công. Do vậy, pháp luật về bất động sản cần được sửa đổi, bổ sung theo hướng mở rộng phạm vi đối tượng được thế chấp, cho thuê bất động sản, cho thuê lại đất. Trong thời gian tới, cần cho phép các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất không phân biệt đã trả tiền thuê đất hay không trả tiền thuê đất, đều được phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, được phép cho thuê lại đất. Đồng thời cho phép các đơn vị hoạt động sự nghiệp kinh tế được quyền cho thuê và thế chấp bất động sản để vay vốn, Nhà nước xử lý phân phối hợp lý phần thu được từ cho thuê bất động sản của các đơn vị sự nghiệp nhằm bảo đảm lợi ích của đơn vị và của Nhà nước. 1.2. Giảm bớt các hạn chế và điều kiện để được tham gia giao dịch bất động sản Theo quy định của pháp luật hiện hành, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn liên doanh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tính đến cuối năm 2000, còn 95% đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vậy, không thể giao dịch chính thức. Trong khi đó, mặc dù, đã áp dụng nhiều biện pháp nhưng tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rất chậm, trung bình chỉ cấp được 1%. Hơn nữa, luật pháp còn quy định điều kiện cụ thể về chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bất động sản. Những quy định đó rất hạn hẹp, chưa phù hợp với bản chất các quan hệ của thị trường bất động sản, chưa phù hợp với thực tiễn của đời sống kinh tế – xã hội nước ta làm thu hẹp đối tượng tham gia giao dịch trên thị trường. Do vậy, luật pháp về bất động sản cần được sửa chữa bổ sung như sau: - Cho phép tổ chức, cá nhân được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất mà không cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu có giấy tờ chứng minh có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử đất hoặc không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất nhưng được UBND xã, phường xác nhận là đang sử dụng không có tranh chấp. Sau khi các giao dịch được thực hịên, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho người nhận chuyển nhượng, người cho thuê đất, người dùng bất động sản làm tài sản thế chấp, góp vốn liên doanh. - Bỏ các điều kiện cụ thể đối với từng loại đất khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. 1.3. Tăng cường giao dịch có đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước Theo quy định hiện hành, hộ gia đình cá nhân có đất chuyển nhượng phải gửi hồ sơ đến UBND xã, phường, thị trấn để thẩm định xác nhận vào bản hợp đồng chuyển nhượng và gửi đến phòng địa chính quận, huyện, thị xã xem xét, xác nhận được phép chuyển nhượng. Sau đó, phòng địa chính thông báo cho các bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng để nộp thuế và lệ phí trước bạ. Sau khi các bên đã làm xong nghĩa vụ tài chính phải gửi hồ sơ đến phòng địa chính để vào sổ theo dõi biến động đất đai. Quy trình này là quá dài và nhiều phiền phức. Vì vậy, cần bỏ quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước cho phép, thay vào đó là pháp luật cần quy định bắt buộc người chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bất động sản phải đăng ký chuyển nhượng. Theo đó, hai bên tham gia giao dịch tự ký kết hợp đồng dân sự và đến đăng ký giao dịch tại một cơ quan do nhà nước quy định. Cơ quan này có trách nhiệm đăng ký giao dịch bất động sản, qua đó, hạn chế bớt thủ tục phiền hà, thúc đẩy thị trường bất động sản chính thức phát triển. 2. Đổi mới công tác quản lý nhà nước về hoạt động của thị trường bất động sản 2.1. Hình thành cơ quan quản lý đăng ký giao dịch bất động sản Để nâng cao hiệu lực của công tác quản lý nhà nước về hoạt động của thị trường bất động sản, trước hết, cần tổ chức lại hệ thống cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản. Cần lựa chọn một trong các cơ quan: Địa chính, Xây dựng, Toà án kinh tế hoặc thành lập một tổ chức mới chuyên trách đảm nhận việc đăng ký giao dịch bất động sản. Tổ chức chuyên trách này được giao đầy đủ chức năng, nhiệm vụ , quyền hạn và trách nhiệm để quản lý việc đăng ký giao dịch bất động sản thay thế cho nhiều thủ tục hành chính theo quy định hiện hành. Bước đầu cơ quan này được thành lập tại các thành phố, thị xã, thị trấn. Hệ thống cơ quan này cần có đủ cán bộ, phương tiện, kinh phí cần thiết để triển khai các công việc đăng ký tài sản, cập nhật sự thay đổi của bất động sản (về hiện vật, giá trị, chủ sở hữu), cung cấp thông tin về bất động sản cho các đối tượng cần mua, bán, tranh chấp, khiếu kiện, xử lý về bất động sản. 2.2. Nhà nước cần xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể về phát triển và sử dụng đất đai hiệu quả đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội đất nước Hệ thống văn bản quy hoạch có liên quan mật thiết với nhau bao gồm quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển vùng, quy hoạch phát triển các ngành. Cấp thành phố có quy hoạch tổng thể phát triển đô thị, quy hoạch tổng thể quận (thành phố Hồ Chí Minh), mỗi loại quy hoạch có tác động nhất định đến thị trường bất động sản; các thông tin về quy hoạch được tham khảo và sử dụng vào mục đích khác nhau. Tuy nhiên, tính hệ thống trong quy hoạch còn thiếu, chưa chỉ rõ loại quy hoạch nào có tính pháp lý buộc mọi tổ chức, cá nhân phải tuân thủ. Trong xây dựng quy hoạch, kế hoạch cần: - Hình thành hệ thống văn bản quy hoạch như một công cụ để nhà nước quản lý đất đai và xây dựng; - Sửa đổi, bổ sung quy trình lập, thông qua các loại văn bản quy hoạch, xác lập một cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm về tính thống nhất trong hệ thống các văn bản quy hoạch và quản lý việc thực hiện quy hoạch; - Nghiên cứu áp dụng phương pháp quy hoạch mới theo hướng vừa đáp ứng được nhu cầu về đầu tư kinh doanh bất động sản ngày càng tăng ở các đô thị vừa tạo đủ điều kiện cho việc tăng cường quản lý đầu tư và phát triển các đô thị; - Nâng cao tính pháp lý, tính khả thi của hệ thống các văn bản quy hoạch, xác định rõ văn bản nào là cơ sở pháp lý cho quản lý và phát triển bất động sản hàng hoá; - Có cơ chế để những công dân và tổ chức có lợi ích và trách nhiệm trong vùng quy hoạch được tham gia thiết thực vào việc xây dựng, thẩm định, điều chỉnh quy hoạch; - Quy hoạch cần được phổ biến công khai, minh bạch để mọi người biết và tuân thủ; - Tăng cường và củng cố chức năng quản lý và thanh tra việc tuân thủ quy hoạch và có các biện pháp kiên quyết trong cưỡng chế. 2.3. Khẩn trương hoàn thành việc lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Để thúc đẩy thị trường bất động sản chính thức phát triển, nhà nước cần thực hiện đầy đủ trách nhiệm của mình trong việc lập hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho các đối tượng sử dụng đất và sở hữu nhà. Hồ sơ địa chính là hồ sơ ban đầu xác định vị trí, hình dáng, kích thước, ranh giới cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Việc này thuộc trách nhiệm của nhà nước, ngân sách nhà nước phải đầu tư cho việc thực hiện nhiệm vụ này. Khẩn trương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, nhất là đất đô thị và đất khu dân cư nông thôn. Để có thể đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần thực hiện 2 giải pháp cơ bản sau: - Cần giảm bớt các thủ tục xem xét, thẩm định của cơ quan nhà nước các cấp. Nếu được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất đã sử dụng và không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy định rõ thời gian xem xét, xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn, nếu quá thời gian đó mà không có xác nhận thì coi như đồng ý. Các trường hợp đã có đầy đủ giấy tờ theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất tự làm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gửi thẳng đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, không phải qua sự xem xét của cơ quan nhà nước trung gian. - Thực hiện không thu tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ khi nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp sử dụng đất ở, đất chuyên dùng trước Luật đất đai năm 1993, mà đất đó không do Nhà nước giao. 2.4. Tăng cường quản lỹ đất, bất động sản công Quỹ đất, nhà xưởng của các doanh nghiệp nhà nước, trụ sở làm việc và quỹ đất của các cơ quan nhà nước và lực lượng vũ trang nếu sử dụng kém hiệu quả cần được xử lý. Đối với những diện tích, trụ sở làm việc đang được sử dụng đúng mục đích tại các tổ chức nhà nước thì tiến hành cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trong đó có quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất) cho các tổ chức này. Đối với những diện tích để hoang đã vượt quá thời hạn cho phép về thời gian thì Nhà nước thu hồi lại, việc thu hồi không cần được sự đồng ý của tổ chức có đất và cơ quan cấp trên của tổ chức này. Đối với những diện tích đất và nhà đang bị tổ chức đem bán hoặc cho thuê, chuyển nhượng... sai quy định thì phải xử lý sai phạm và có biện pháp giải quyết hậu quả. Giá trị của những diện tích đã được cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được xác định và hạch toán vào tổng giá trị tài sản bất động sản của tổ chức nhà nước. 2.5. Hoàn thiện chính sách giá đất Cơ chế quản lý giá của Nhà nước có tác động mạnh đến hoạt động của thị trường bất động sản, tuy nhiên, trong thời gian qua, cơ chế này còn nhiều bất cập, không khuyến khích sự phát triển của thị trường bất động sản. Việc tồn tại hệ thống hai giá hiện nay đối với đất và nhà (giá nhà nước, giá thị trường) với sự khác biệt trên thực tế từ 2 - 4 lần làm nảy sinh nhiều tiêu cực, do sự vận động tuỳ ý của cơ quan có thẩm quyền và duy trì cơ chế “xin cho” trong các giao dịch về đất đa, kìm hãm việc mua bán và thanh lý những tài sản thuộc sở hữu nhà nước; tạo ra những nhu cầu giả tạo về nhà, đất; tạo điều kiện để cơ quan công quyền, doanh nghiệp nhà nước tuỳ tiện chuyển diện tích, trụ sở chưa sử dụng của mình thành nhà ở, đất ở, hoặc cho thuê trái phép nhằm kiếm lợi riêng. Để đổi mới công tác quản lý Nhà nước về giá theo hướng khuyến khích sự phát triển của thị trường bất động sản và nâng cao quản lý Nhà nước về bất động sản, cơ chế quản lý giá cần được đổi mới như sau: - Khung giá bất động sản do Nhà nước ban hành chỉ áp dụng trong phạm vi giao dịch giữa Nhà nước với các tổ chức, cá nhân trong việc giao, bán, khoán, cho bất động sản, thu thuế và lệ phí bất động sản, bồi thường và hỗ trợ giải phóng mặt bằng. Bãi bỏ quy định bắt buộc, các bên không phải là Nhà nước tham gia giao dịch trên thị trường phải tuân thủ khung giá quy định của Nhà nước. - Hình thành và đưa vào hoạt động các trung tâm định giá bất động sản. Các trung thẩm định giá (không phân biệt công, tư) dưới các công ty tư vấn về định giá đất và các công trình gắn liền với đất hoạt động theo một số quy chế chung và đáp ứng các nhu cầu sử dụng đất khác nhau theo nguyên tắc hưởng phí dịch vụ. Đồng thời, cần có hệ thống cấp chứng chỉ cho các chuyên gia định giá theo các phương pháp thông dụng trên thế giới. - Đối với các lô đất có vị trí thuận tiện, có nhiều lợi thế, cho phép chính quyền địa phương thực hiện đấu thầu, đấu thầu công khai quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tăng thu ngân sách. 3. Phát triển hệ thống thông tin, các tổ chức tư vấn, dịch vụ mua bán bất động sản Việc hình thành một hệ thống thông tin thường xuyên về thị trường bất động sản cho phép thị trường hoạt động thông thoáng, giảm chi phí giao dịch, tăng thêm hiệu quả hoạt động của thị trường và có cơ chế giảm nguy cơ của nền kinh tế “bong bóng” do đầu cơ quá mức vào bất động sản. Hiện tại , các tổ chức này đang bước đầu được hình thành, hoạt động còn nhiều khó khăn, yếu kém, hạn chế. Trong thời gian tới cần: - Thực hiện đa dạng hoá, công khai hoá, minh bạch thông tin, theo đó, thông tin về phap luật, cơ chế chính sách, quy hoạch, kế hoạch có liên quan đến quản lý và phát triển thị trường bất động sản vào mạng điện tử của Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, UBND thành phố, thị xã, quận, khuyến khích các tổ chức kinh doanh bất động sản lên đưa ra các thông tin về giao dịch bất động sản lên phương tiện thông tin đại chúng (báo, tạp chí, phát thanh truyền hình) và các trang WEB của mình. Trên cơ sở đó, tất cả các đối tượng có nhu cầu sử dụng thông tin về bất động sản đều dễ dàng tiếp cận hệ thống thông tin về bất động sản. Điều này sẽ góp phần hạn chế sự biến động của giá cả bất động sản do tác động của tình trạng thiếu thông tin. - Tạo điều kiện về mặt khung khổ pháp lý, quy chế tổ chức để các trung tâm địa ốc, siêu thị địa ốc, các trung tâm môi giới, dịch vụ cho vay, thanh toán, phát mãi được tiếp tục hình thành, củng cố, mở rộng và hoạt động có hiệu quả. - Có quy định khuyến khích việc hình thành các hiệp hội nghề nghiệp trong thị trường bất động sản, tiến tới chuyển một số chức năng công sang cho các tổ chức tư, hội nghề nghiệp thực hiện. Đồng thời, ban hành quy chế hoạt động cụ thể cho các tổ chức này. 4. Phát triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong hoạt động của thị trường bất động sản. Các doanh nghiệp là chủ thể chủ yếu tạo ra hàng hoá bất động sản cho thị trường, cung ứng dịch vụ tư vấn, môi giới đối với các đối tượng tham giao dịch bất động sản. Hiện nay, hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở nước ta còn nhiều hạn chế: thiếu bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, hoạt động tự phát nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước, thiếu một số loại hình doanh nghiệp... Để phát triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cần có một số giải pháp: - Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc mọi thành phần kinh tế đều được bình đẳng trong việc thành lập doanh nghiệp, ưu đãi về vốn, giao đất (nhận chuyển nhượng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất), cho thuê đất, các chính sách hỗ trợ của Nhà nước về giảm, miễn thuế, vay vốn, kỹ thuật, công nghệ và đạo tạo chuyên gia lao động...; - Tất cả các doanh nghiệp đều phải đăng ký kinh doanh hành nghề và làm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định thống nhất của pháp luật, không phân biệt thành phần kinh tế. Đối với các tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước cần có biện pháp hạn chế sự phát triển, tiến tới từng bước giảm và loại bỏ, đồng thời, thành lập các tổ chức tư vấn cho các giao dịch bất động sản, tư vấn thông tin pháp luật, tư vấn thông tin thị trường, tư vấn giá cả, tư vấn lập hợp đồng giao dịch; - Hình thành và phát triển doanh nghiệp phát triển đất: Doanh nghiệp phát triển đất hoạt động trong lĩnh vực khai thác và phát triển đất ở các vùng đất mới, tạo mặt bằng xây dựng các công trình hạ tầng để xây dựng công trình công nghiệp, thương mại, dân dụng... tạo quỹ đất để chuyển nhượng cho thuê... Doanh nghiệp này được quản lý tất cả các vùng đất do Nhà nước quản lý nhưng chưa giao cho ai sử dụng, đất nhà nước đã thu hồi nhưng chưa giao cho các dự án. Ngoài ra, doanh nghiệp này sẽ thực hiện thu hồi đất và thực hiện đền bù theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền sau đó giao lại cho các dự án... Để hình thành loại hình doanh nghiệp này, cần áp dụng một số biện pháp như: đầu tư (hỗ trợ) vốn ban đầu từ ngân sách nhà nước cho doanh nghiệp; cho phép doanh nghiệp sử dụng các vùng đất chưa khai thác, hồ, ao... làm vốn ban đầu, đồng thời, khi giao đất cho doanh nghiệp chưa thu tiền sử dụng đất; - Những vùng đất đã quy hoạch thành khu công nghiệp, khu thương mại, khu dân cư.. được giao cho các doanh nghiệp bằng cách cho phép doanh nghiệp tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bất động sản... thay cho việc thu hồi đất và thực hiện bồi thường như hiện nay. Trên cơ sở đó, doanh nghiệp thực hiện quy hoạch chi tiết mặt bằng sử dụng đất thực tế, xây dựng cơ sở hạ tầng để chuyển nhượng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân xây dựng theo quy hoạch. 5. Phát triển và tạo lập hàng hoá cho thị trường bất động sản Để có thị trường cần phải có hàng hoá. Hàng hoá bất động sản cho thị trường trước hết phụ thuộc vào khả năng cung về đất hàng hoá (số lượng, vị trí , thời gian, chất lượng). Hiện tại, đất hàng hoá do chưa được tạo lập đầy đủ, kịp thời, có chất lượng nên việc tạo lập các bất động sản trên đất để đáp ứng nhu cầu của người sử dụng trực tiếp gặp nhiều khó khăn, trở ngại, ách tắc. Quá trình tạo lập đất hàng hoá rất phức tạp, tốn nhiều chi phí, gồm nhiều công đoạn và có sự tham gia của nhiều bên với các lợi ích khác nhau. Có sự tham gia của các nguồn vốn khác nhau, cấu thành giá đất hàng hoá xét dưới góc độ chi phí để chuyển từ đất thô thành đất hàng hoá. Để thị trường bất động sản có nhiều hàng hoá cần có các giải pháp sau: · Công khai quy hoạch xây dựng các khu dân cư và các loại đô thị cần sớm được hoàn thành. Công khai quy hoạch xây dựng chi tiết và kế hoạch sử dụng đất. Quy định rõ và công khai hoá, đơn giản hoá các chính sách khuyến khích đối với các loại dự án đầu tư. · Khẩn trương hoàn thành công tác đăng ký thống kê đất đai, nhà ở; lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Tiến hành việc thực hiện đo vẽ bản đồ địa chính ở các địa phương. Thực hiện công tác thống kê đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Đẩy nhanh tiến độ và sớm hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị ở các đô thị trong cả nước. · Tách chức năng công ích khỏi chức năng kinh doanh. Nhà nước chịu trách nhiệm thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và giao đất đã có hạ tầng cho các bên kinh doanh và sử dụng theo phương pháp đấu giá. Trước mắt cần giao nhiệm vụ tạo lập và phát triển đất hàng hoá cho một số công ty kinh doanh bất địa ốc đảm nhận. Đối với phát triển đất hành hoá, việc phát triển hạ tầng phải đi trước, từ đó chuyển đất có giá trị thấp thành đất có giá trị cao, tăng thu ngân sách nhà nước. · Thực hiện nguyên tắc hạ tầng có trước, nguyên tắc lấy giá trị đất để phát triển hạ tầng tại chỗ. Cần có sự cam kết giữa các bên tham gia (Nhà nước và các chủ đầu tư) trong quá trình tạo lập đất hàng hoá theo nguyên tắc hạ tầng có trước để tăng giá trị của đất. Tập trungđầu tư dứt điểm cho từng dự án, tránh đầu tư dàn trải như hiện nay, theo nguyên tắc lấy giá trị đất để phát triển hạ tầng tại chỗ. Đối với một số dịch vụ hạ tầng và môi trường điện, thông tin, thảm cỏ, cây xanh, đường sá cần có sự phân bố chi phí hợp lý, tránh tình trạng hết vào gió bán cho người sử dụng trực tiếp. · Thống nhất mặt chính bằng chính sách đối với tất cả các đối tượng tham gia tạo lập bất động sản. Chính sách thuế và chính sách hỗ trợ, khuyến khích cần áp dụng một cách thống nhất đối với các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia tạo lập hàng hoá bất động sản. Hoàn thiện các công tác đấu thầu, tránh tình trạng độc quyền, “om” công trình hoặc bán thầu tiêu cựcnhư hiện nay. Trong trường hợp cần có sự tồn tại của độc quyền tư nhân thì phải có cơ chế kiểm soát các tổ chức độc quyền này. · Tập trung đáp ứng nhu cầu di dời các cơ quan, doanh nghiệp, nhà dân. Hiện tại, qui trình phát triển, hiện đại hoá đô thị đang đòi hỏi phải di dời hàng loạt nhà dân, cơ quan, doanh nghiệp (đặc biệt là các doanh nghiệp gây ô nhiễm môi trường) từ nội thành, nội thị ra các vùng xung quanh. Việc di dời này rõ ràng là không thể tiến hanh theo cơ chế bao cấp của nhà nước, nhưng tiến hành theo cơ chế thị trường như thế nào thì đang còn rất nhiều việc phải giải quyết. Trong thời gian tới, ngoài việc chú trọng công tác quy hoạch cần tạo điều kiện để các chủ sử dụng đất trong diện di dời dược quyền bán đất hiện có tại nơi đi, và mua đất tại nơi đến theo giá thị trường. · Cho phép các cơ quan hành chính sự nghiệp, các doanh nghiệp nhà nước, các đơn vị vũ trang tự sắp xếp lại trụ sở làm việc theo hướng các tổ chức này, nếu không hoạt động ở lĩnh vực thương mại, ngân hàng, tài chính, dịch vụ... di chuyển khỏi các trung tâm thương mại, dịch vụ. Nhu cầu sử dụng bất động sản tại các trung tâm thương mại và dịch vụ là rất cao. Tuy nhiên, hiện nay nhiều cơ quan nhà nước, nhiều đơn vị hoạt động sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang, doanh nghiệp sản xuất kinh doanh (không kinh doanh trong lĩnh vực thương mại dịch vụ) đang có trụ sở tại trung tâm thương mại, dịch vụ. Trong khi, nhiều trụ sở của cơ quan hành chính sự nghiệp đang xuống cấp nghiêm trọng, nhưng ngân sách nhà nước lại chưa đủ khả năng tài chính để sửa chữa, cải tạo, nâng cấp... Vì thế, cần chuyển trụ sở của những đơn vị này ra khỏi các trung tâm thương mại dịch vụ. Những đơn vị chuyển trụ sở được phép bán tài sản bất động sản bao gồm cả chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Toàn bộ số tiền thu được sử dụng để xây dựng trụ sở ở địa điểm mới. Tuy nhiên, đất của các đơn vị hành chính sự nghiệp đang sử dụng là do nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất và đất của doanh nghiệp nhà nưúơc là do Nhà nước cho thuê, do đó, không được phép chuyển nhượng. Vì vậy, trước khi chuyển nhượng, cần chuyển mục đích sử dụng đất, sau đó, giao đất có thu tiền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng. Giải pháp này sẽ góp phần tăng cung về hàng hoá bất động sản tại các trung tâm thương mại, dịch vụ. 6. Thực hiện các biện pháp bảo đảm sự phát triển đồng bộ của thị trường bất động với các thị trường khác Sự phát triển đồng bộ hệ thống thị trường là yêu cầu cần có tính hai mặt. Một mặt là sự đồng bộ trong việc hình thành các yếu tố, các điều kiện cho bẩn thân từng thị trường bộ phận phát triển và mặt khác là sự đồng bộ về trình độ phát triển để hỗ trợ lẫn nhau giữa các thị trường bộ phận trong toàn hệ thống. Để đảm bảo tính đồng bộ trong phát triển giữa các thị trường đất đai bất động sản với các thị trường khác, cần thực hiện tốt các giải pháp sau: Một là, mở rộng và đảm bảo tính pháp lý cao trong hoạt động thế chấp bằng đất đai bất động sản, kể cả bằng bất động sản hình thành sau đầu tư, để cấp vốn tín dụng cho hoạt động của các thành phần kinh tế. Vướng mắc và khó khăn lớn nhất hiện nay trong vay vốn tín dụng có thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản là giấy tờ có liên quan đến đất đai bất động sản rất không đầy đủ hoặc không có, cán bộ ngân hàng không có chuyên môn về định giá bất động sản dùng làm thế chấp; còn tình trạng công ty dem tài sản thế chấp để vay vốn nhiều lần ở những ngân hàng khác nhau nhưng chưa được xử lý nghiêm làm mất lòng tin của cơ quan ngân hàng... Hai là, hoàn thiện hơn nữa cơ chế thực hiện việc góp vốn liên doanh bằng bất động sản, đặc biệt là góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất. Ba là, tạo mọi điều kiện để cá nhân, tập thể thuộc mọi thành phần kinh tế có tiềm lực về vốn, khoa học công nghệ... tiếp cận dược với đất đai bất động sản để đáp ứng nhu cầu phát triển sản xuất của họ. Bốn là, hoàn thiện các chính sách tài chính, thực hiện các khoản thu liên quan đến hoạt động của thị trường bất động sản như các loại thuế và phí, tiền sử dụng đất, thuế trước bạ... 7. Một số giải pháp tài chính thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam 7.1. Đổi mới chính sách thu tiền sử dụng đất Để khuyến khích việc hợp thức hoá bất động sản, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tăng lượng hàng hoá giao dịch trên thị trường chính thức, chính sách thu tiền sử dụng đấtcầ được sửa đổi, bổ sung theo hướng sau: - Thực hiện không thu tiền sử dụng đất khi hợp thức hoá các việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các đang sử dụng đất ở do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế từ ông, bà, cha, mẹ... để lại mà người chuyển nhượng, người thừa kế chưa có hồ sơ ban đầu (giấy tờ hợp pháp) về đất mà không thuộc đất Nhà nước giao trước ngày 15-10-1993; các hình thức nhận chuyển nhượng nhưng người bán cũng không có giấy tờ hợp lệ trước ngày 01-10-2001 được nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất thay người bán, lệ phí trước bạ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Giải quyết hài hoà mối quan hệ giữa thu tiền sử dụng đất với đền bù thiệt hại nhằm đảm bảo giảm chi phí cho người sử dụng theo hướng: người được giao đất trừ đất ở, đất chuyên dùng thì mức thu tiền sử dụng đất bằng giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trừ đi giá đất tính đền bù; thu chênh lệch giá chuyển mục đích sử dụng đất với được giao đất tư đất nông nghiệp để sử dụng làm đất ở, đất chuyên dùng cho xây dựng công trình trừ đi chi phí đền bù theo giá nông nghiệp. - Chính phủ ban hành chính sách thống nhất chưa thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi giao đất cho doanh nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Chỉ thu khi doanh nghiệp nhượng bán bất động sản, cho thuê bất động sản. Biện pháp này nhằm hỗ trợ vốn ban đầu cho doanh nghiệp có điều kiện tập trung đầu tư xây dựng các công trình, nhà ở để đưa vào kinh doanh. 7.2. Đổi mới chính sách thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ Các khoản thuế và chi phí phải nộp khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cao và trùng lặp là một nguyên nhân khiến cho hiện tượng chuyển quyền sử dụng đất, mua bán nhà trao tay không qua đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước diễn ra phổ biến, tạo cơ sở cho thị trường bất động sản phi chính thức hoạt động mạnh. Đồng thời, việc mua bán trao tay cũng gây thất thu cho ngân sách nhà nước về thuế, phí liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi chuyển quyền sử dụng đất, người có đất chuyển quyền phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất (từ 3% đến 5%) là khá nặng đối với cả người bán và người mua, nhất là hoạt động kinh doanh bất động sản, đồng thời có phần trùng lặp. Để khuyến khích việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước, phát triển thị truờng bất động sản chính thức, đối với lệ phí trước bạ chỉ thu theo một mức cố định vì tỷ lệ % trên giá trị bất động sản như đang thực hiện, còn đối với thuế chuyển quyền sử dụng đất, về lâu dài thì bỏ thuế chuyển quyền sử dụng đất, thay vào đó, bằng một loại thuế mới là thuế “giá trị tăng thêm của đất”. Sắc thuế này đánh giá trên giá trị tăng thêm của đất khi chuyển nhượng, thừa kế. Bên cạnh đó, trước mắt cần đổi mới công tác thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ, tập trung tất cả các khoản thu này vào một cơ quan. Giải pháp này nhằm khắc phục tình trạng khi thực hiện mua bán bất động sản có đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước thì cả người mua và người bán phải đến nhiều cơ quan làm thủ tục và thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Trước mắt, việc tổ chức thu các khoản thu nói trên vào cơ quan địa chính, nhằm giảm sự trùng lặp không cần thiết trong việc kiểm tra, xem xét hồ sơ của những cơ quan quản lý Nhà nước, tránh thủ tục phiền hà, khuyến khích giao dịch có đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước, hạn chế hoạt động của thị trường không chính thức, phát triển thị trường chính thức, đồng thời tăng ngân sách nhà nước. 7.3. Quỹ đầu tư phát triển nhà ở tại đô thị Nguồn hình thành quỹ này là nguồn đầu tư từ ngân sách Nhà nước, tiền thu được tư sử dụng quỹ đất tạo vốn cơ sở hạ tầng, tiền sử dụng đất đã thu được, tiền bán nhà thuộc sổ hữu nhà nước cho người đang thuê và từ các nguồn động viên khác. Quỹ hỗ trợ đầu tư phát triển nhà ở đô thị hoạt động nhằm trang trải cho các biện pháp hỗ trợ tài chính đối với hoạt động sản xuấtkinh doanh bất động sản, đồng thời quỹ này cũng tiến hành cho vay đối với các doanh nghiệp hoạt động sản xuất kinh doanh bất động sản. 7.4. Hỗ trợ vốn tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản Thực hiện chính sách cho vay với lãi suất ưu đãi đối với các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản (trừ các doanh nghiệp hoạt động tư vấn, môi giới, dịch vụ), đặc biệt là việc xây dựng nhà ở nhằm mục đích cho thuê, bán trả góp đối với những người có thu nhập thấp. Phần chênh lệch giữa lãi suất ưu đãi và lãi suất thị trường được ngân sách nhà nước hoặc quỹ hỗ trợ đầu tư phát triển nhà ở của Nhà nước hỗ trợ. 7.5. Hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách nhà nước hoặc quỹ của nhà nước cho người nghèo mua nhà ở hoặc thuê nhà Đối với người mua nhà ở, ngân sách nhà nước hỗ trợ trực tiếp với một số tiền nhất định cho từng đối tượng cụ thể khi họ mua nhà, số tiền còn lại được ngân sách nhà nước cho vay không lãi và trả trong một số năm nhất định. Đối với người thuê nhà ở, ngân sách Nhà nước hỗ trợ một phần tiền thuê hàng năm. Việc hỗ trợ đối với người nghèo được tiến hành trực tiếp thay vì gián tiếp thông qua doanh nghiệp hoặc ngân hàng sẽ làm giảm bớt khâu trung gian, giảm bớt khối lượng công tác quản lý nhà nước và hạn chế tiêu cực nảy sinh. Đồng thời, việc hỗ trợ trực tiếp tạo điều kiện cho người được hỗ trợ có thể lựa chọn hình thức được hỗ trợ và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chủ động trong hoạch toán kinh doanh. 7.6. Hình thành các tổ chức định giá bất động sản và đào tạo đội ngũ chuyên gia định giá bất động sản Trong công tác quản lý nhà nước đối với bất động sản, việc áp dụng biểu giá tính thuế và đền bù còn nhiều bất cập, không thực hiện được vai trò định hướng, điều tiết giá cả thị trường. Vì vậy, việc xây dựng biểu giá tính thuế và đền bù phải được hoàn thiện để có thể thực hiện được vai trò định hướng, điều tiết giá cả bất động sản trên thị trường. Để thực hiện nhiệm vụ đó, cần thành lập tổ chức định giá bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu định giá bất động sản và định giá đất đai, khắc phục tình trạng mua, bán chủ yếu dựa vào dự luật giá cả, môi giới, từng bước hình thành mặt bằng giá cả bất động sản phù hợp... Tổ chức này có nhiệm vụ định giá đất phục vụ cho việc ban hành giá đất của nhà nước; phục vụ cho việc chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp bất động sản, phục vụ cho việc giải quyết tranh chấp bất động sản. Để tổ chức định giá hoạt động có hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo về nghiệp vụ, bởi vì định giá bất động sản là công việc vừa đòi hỏi chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp về nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế - xã hội . Do đó, nhà nước cần có biện pháp hỗ trợ về đào tạo các chuyên gia tư vấn, định giá bất động sản, tạo nguồn nhân lực cho hoạt động của thị trường bất động sản. 8. Dự kiến một số ảnh hưởng và tác động chính của các giải pháp Các giải pháp trên đây xuất phát từ những đòi hỏi bức bách đã được nêu trong văn kiện Đại hội IX của Đảng, nếu được triển khai thực hiện thì thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có bước phát triển mới cả về chiều rộng và bề sâu. Cụ thể là: - Khi những người sử dụng đất đều được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với những cấp độ khác nhau thì thị trường phi chính thức quy về đất nói riêng, về bất động sản nói chung sẽ có cơ sở pháp lý để giảm thiểu nhanh chóng, lượng cung hàng hoá bất động sản cho thị trường chính quy sẽ được tăng lên. Việc này cho phép người sử dụng đất yên tâm đầu tư, có thể dễ dàng thế chấp giá trị mảnh đất để vay vốn, chí phí giao dịch thấp hơn do có đủ thông tin hơn. - Khi các làng mạc, thị tứ, thị trấn, thị xã, thành phố đều có quy hoạch được hoạch định căn cứ vào các yếu tố cung - cầu nhà, đất và các bất động sản khác trên địa bàn, được phê duyệt bởi một văn bản có tính pháp lý, được công bố minh bạch thì cung đất đai và bất động sản cho thị trường chính quy có điều kiện tăng lên do giảm thiểu được các thủ tục và chi phí tiếp cận thông tin, hoạt động của thị trường tránh được nhiều rủi ro, méo mó, khiếm khuyết so với khi không có quy hoạch hoặc có quy hoạch như hiện nay. - Khi các đơn vị hoạt động trong lĩnh vực bất động sản được giải phóng khỏi những cấm kỵ, ràng bó bởi các giới hạn về thành phần kinh tế, về chế độ sở hữu, về chính sách ưu đãi thì thị trường bất động sản không chỉ được kích thích mạnh mẽ về “phía cung” mà cả về “phía cầu”, tạo ra sự phát triển có hiệu quả và bền vững đối với thị trường này. - Khi chính sách về thuế, phí đối với nhà đất được sửa đổi, điều chỉnh, bổ sung, hoàn thiện theo hướng khuyến khích việc kinh doanh có hiệu quả, hạn chế việc sử dụng lãng phí các nguồn lực của xã hội trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là nguồn lực về đất đai thì chẳng những nguồn thu của ngân sách nhà nước tăng lên mà quan hệ cung - cầu hàng hoá bất động sản trên thị trường cũng được điều chỉnh, giảm thiểu giả tạo, đầu cơ trên thị trường này. - Khi các tổ chức trung gian giữa người mua và người bán trên thị trường bất động sản (tài chính, tín dụng, thông tin, môi giới, tư vấn...) được phép hình thành, phát triển và đảm nhiệm việc cung cấp các dịch vụ tư và các dịch vụ công (không nhất thiết phải do các cơ quan công quyền đảm nhiệm) cho các bên tham gia thị trường này thì biên chế và bộ máy quản lý nhà nước về bất động sản được gọn nhẹ lại, sự quá tải về công vụ của nhiều cơ quan được giảm thiểu (như đo đạc, trắc địa, lập hồ sơ địa chính, địa bạ, tư vấn pháp luật, xây dựng dự án...), nhiều thủ tục hành chính được giải quy chế, người mua và người bán bất động sản được cung cấp các dịch vụ tiện ích hơn. - Ứng với mối tiến triển của nhân tố thị trường theo các giải pháp trên đây sẽ kéo theo sự giảm thiểu những tiêu cực từ sự can thiệp trực tiếp bằng hành chính, mệnh lệnh của Nhà nước vào thị trường bất động sản. Theo đó, việc lợi dụng chức quyền, việc sử dụng cơ chế “xin - cho”, việc gây khó khăn, phiền hà để tham đòi lợi lộc, việc tuỳ tiện vận dụng pháp luật để tham nhũng tài sản nhà đất... của một bộ phận cán bộ có chức, có quyền như hiện nay sẽ được ngăn chặn đẩy lùi. - Việc khiếu kiện về nhà, đất đang ở tình trạng nóng bỏng hiện nay sẽ giảm dần cùng với những giải pháp về thị trường được thực hiện từng phần và đồng bộ. KẾT LUẬN Thị trường bất động sản là thị trường bộ phận trong hệ thống định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta. Vì nhiều nguyên chủ quan và khách quan như chậm thừa nhận quyền sử dụng đất và bất động sản khác là hàng hoá để có chế quản lý phù hợp; tình trạng buông lỏng quản lý trong thời gian dài... nên đến nay, thị trường bất động sản ở nước ta vẫn rất yếu, có nhiều mặt tiêu cực, tập trung nhất là đã xảy ra các cơn sốt nhà đất gây nhiều hậu quả tiêu cực về kinh tế và xã hội. Vì vậy, chúng ta cần phải hiểu rõ cơ sở lý luận và khoa học của việc phát triển thị trường bất động sản và thông qua việc đánh giá thực trạng thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay để từ đó đề xuất các giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển là rất quan trọng. Giải quyết hợp lý thị trường bất động sản sẽ tạ cơ sở vững chắc để khắc phục mọi tiêu cực trong sử dụng và quản lý đất đai, xoá bỏ thị trường ngầm kinh doanh bất động sản bất hợp pháp. Mặt khác có thể sử dụng được động lực của thị trường để thực hiện tốt việc quản lý sử dụng đất đai, việc chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu lao động nông nghiệp theo hướng công nghiệp hoá và hiện đại hoá. Đề án này đã đề xuất một số giải pháp góp phần thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản ở nước ta TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất, Nhà xuất bản chính trị quốc gia. 2. Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, Nhà xuất bản Khoa học và Kỹ thuật. 3. Thị trường bất động sản. Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, Nhà xuất bản tài chính. 4. Tạp chí Địa chính. 5. Tạp chí Tài chính tháng 5/2001, tháng 11/2001, tháng 5/2003. 6. Tạp chí Nghiên cứu Kinh tế số 278, tháng 7/2001. 7. Tạp chí Thông tin Tài chính số 20, tháng 10/2001. 8. Tạp chí Kinh tế và Phát triển số 73, tháng 7/2003. 9. Thời báo Kinh tế Việt Nam số 7, ngày 16/1/2002. 10. Tạp chí xây dựng số 7/2000, số 10/2003. MỤC LỤC Trang