Đề án Định giá đất đai và phát triển thị trường đất đai ở Việt Nam

đai ở đô thị, bởi vì các đô thị có sự biến động về đất đai lớn nhất và nhiều nhất. - Nghiên cứu về giá đất và công tác định giá đất từ năm 1995 trở lại đây. Chương I: Cơ sở lý luận về định giá đất đai I- Khái niệm về định giá đất và vai trò của nó trong việc phát triển thị trường đất đai 1. Khái niệm về định giá Định giá là việc quy định về giá mua, giá bán tài sản hàng hoá, dịch vụ của cơ quan có thẩm quyền của nhà nước theo trình tự và thủ tục nhất định. Định giá đất là xác định và ước tính về mặt giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng đã được xác định tại một thời điểm cụ thể. Đất đai là một tài sản đặc biệt: ở nguồn gốc tạo thành, có các thuộc tính: hạn chế về số lượng, không đồng nhất, không thay thế, cố định về vị trí và vĩnh cửu. Ngoài ra đất đai luôn có một khả năng sinh lợi tronh quá trình sử dụng, nếu biết khai thác và sử dụng hợp lý thì giá trị của đất không những không mất đi mà còn có xu hướng tăng lên. Do vậy nguyên tắc định giá đất ngoài những đặc điểm chung và giống như định giá các tài sản thông thường khác nó còn chịu ảnh hưởng của các yếu tố không gian, thời gian, tính pháp lý, hơn nữa còn chứa đựng cả các yếu tố về tâm lý xã hội nên chỉ có thể ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như khi định giá các tài sản thông thường. Như vậy, bản chất của định giá đất là xác định giá trị các yếu tố tự nhiên cấu thành và kinh tế xã hội ảnh hưởng tác động tới đất đai. Các yếu tố tự nhiên cấu thành bao gồm: vị trí của khu đất ( vị trí tuyệt đối là toạ độ thực của khu đất và vị trí tương đối là ví trí so sánh với những khu đất khác). Địa hình vùng lân cận và diện tích của khu đất. Hình thức, khích thước và hướng của khu đất cần đáng giá. Hiện trạng cở sở hạ tầng kỹ thuật xung quanh khu đất. đặc điểm thổ nhưỡng, địa hình, địa chất, thuỷ hệ, đồ phì của bản thân khu đất. Các điểm thuận lợi và nguy cơ rủi ro đe doạ khác của điều kiện tự nhiên. Các yếu tố về kinh tế xã hội gồm : Quan hệ cung cầu về đất và hiện trạng sử dụng đất. Các mức giá đất trên thị trường hiện tại. Chủ trương chính sách và tình hình phát triển kinh tế xã hội của khu đất. Tỉ lệ lãi suất ngân hàng, tỉ lệ lạm phát, thu nhập của đấ dân chúng. Quy hoạch sử dụng đất, quy định về xây dựng kiến trúc không gian khu vực. Chính sách về các loại thuế, mức thuế hiện hành có liên quan. Tình trạng pháp lý của khu đất ( hồ sơ, văn tự giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất ). Đặc điểm khu dân cư tình trạng mội trường và dân số khu vực. Trình độ nhận thức, tâm lí tập quán của người dân, an ninh trật tự xã hội ảnh hưởng đến người sử dụng đất. 2. Vai trò của định giá trong phát triển thị trường đất đai II- Cơ sở hình thành giá đất đai 1. Cơ sở lý luận hình thành giá đất a. Cơ sở lý luận về giá trị, giá cả . Cơ sở lý luận về giá trị của trường phái kinh tế chính trị cổ điển Anh - đại diện là William Petty, Adam Smith, David Ricardo. W.Pety có ý định đo giá trị bằng hai đơn vị lao động và đất đai. Ông nêu ra câu nói nổi tiếng: Lao động là cha, còn đất đai là mẹ của mọi của cải. A.Smith phân biệt được giá trị sử dụng và giá trị trao đổi, hơn nữa, ông đã cho rằng Lao động là thước đo thực tế của giá trị. D.Ricardo: Lý luận giá trị chiếm vị trí quan trọng trong hệ thống quan điểm của ông. Ông định nghĩa Giá trị của hàng hoá hay số lượng của một hàng hoá nào khác mà hàng hoá trao đổi là do số lượng lao động tương đối, cần thiết để sản xuất ra hàng hoá đó quyết định chứ không phải do khoản thưởng lớn hay nhỏ trả cho công lao động, nguyên lý chủ yếu quyết định của ông là thời gian lao động quyết định giá trị. Cũng như A.Smith, W.Petty, D.Ricardo, C.Mac lấy lao động làm thước đo giá trị của hàng hoá. Theo C.Mac giá trị của hàng hoá là lao động của người sản xuất hàng hoá kết tinh trong hàng hoá. Cái gì không do kinh doanh kết tinh thì không có giá trị. Trên cơ sở lý luận về giá trị, theo C.Mac giá trị là cơ sở kinh tế của giá cả thị trường xét trên phạm vi xã hội. Vì trong một không gian và thời gian xác định, tổng lượng lao động là một đại lượng xác định. Chỉ có từng mặt hàng thì giữa giá trị và giá cả thị trường có sự khác nhau. Sự khác nhau này do các nguyên nhân: Cạnh tranh, sức mua của tiền tệ, cung cầu, tâm lý khách hàng ... Về cơ sở lý luận, giá trị và giá cả của đất đã được bàn cãi nhiều trong lịch sử, có 3 trường phái tiêu biểu: - Trường phái cổ điển và tân cổ cho rằng: giá đất nông nghiệp phụ thuộc vào 2 yếu tố chính, đó là: + Độ mầu mỡ của đất. + Vị trí địa lý của lô đất (chủ yếu là khoảng cách từ lô đất đến các trung tâm tiêu thụ sản phẩm). C.Mac đã kế thừa trường phái này, hoàn thiện nó và đề ra quan điểm về giá trị đất nông nghiệp, định ra các loại địa tô. Trên cơ sở xác định rõ khái niệm về giá trị đất nông nghiệp các nhà kinh tế tân cổ đã tiếp tục nghiên cứu về giá đất đô thị. Đối với đất đô thị độ phì nhiêu của đất không phải chiếm vị trí hàng đầu mà là vị trí địa lý, không gian thời gian và các điều kiện hạ tầng kỹ thuật xã hội. - Trường phái lý thuyết cho rằng: Giá đất đô thị phụ thuộc chủ yếu vào thu nhập xã hội, mạng lưới giao thông và cơ cấu quy hoạch đô thị. - Trường phái kinh nghiệm: theo trường phái này giá trị và giá cả đất đô thị là do thị trường xác định. Giá đất lệ thuộc vào rất nhiều vào quan hệ cung cầu. Mặc dù người mua và người bán đất không có nhiều kiến thức về lý luận giá trị và giá cả song thông qua thị trường họ tự định giá. Đối với nước ta, quan điểm đất đai có giá lần đầu tiên được Nhà nước chính tức ghi nhận tại Điều 12 - luật đất đai 1993.Tuy nhiên, khi đề cập tới các vấn đề liên quan đến các phạm trù giá trị, pháp luật đất đai hiện hành chỉ ghi nhận sự hiện diện của giá trị quyền sử dụng đất trong các quan hệ chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn của người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Từ đó, để phục vụ mục đích định giá đất, giả thiết đất đai chỉ có giá trị khi nó đã được khai thác sử dụng (khai thác trực tiếp và khai thác gián tiếp) và giá trị đất đai chính là giá trị quyền sử dụng đất. Do vậy, có thể coi giá trị đất đai là lao động xã hội tất yếu kết tinh trong sản phẩm đất đai đó. b. Địa tô - căn cứ hình thành giá đất. Khi nghiên cứu thị trường đất nông nghiệp và việc hình thành đất nông nghiệp thì các nhà kinh tế đều không bỏ qua phạm trù địa tô tư bản hoá của Mác để đưa ra công thức xác định giá đất nông nghiệp về mặt lý thuyết. Phân tích quan hệ phân phối trong việc sử dụng đất đai phải xuất phát từ phân tích lợi nhuận thu được trong quá trình đầu tư vào đất đai. Lợi nhuận của việc sử dụng đất được Mác nghiên cứu công phu dựa trên việc phân tích phạm trù địa tô. Mác chia địa tô thành hai loại: địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối. Trong đó địa tô chênh lệch gồm hai loại: địa tô chênh lệch I và II, là phần lợi nhuận dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân. Bất kỳ ở đâu có địa tô thì địa tô chênh lệch cũng đều xuất hiện và cũng theo các quy luật như địa tô trong nông nghiệp. Đối với đất dùng vào việc xây dựng thì A.Smith đã từng chứng minh rằng địa tô của chúng cũng như địa tô của tất cả những mảnh đất phi nông nghiệp đều dựa trên cơ sở của địa tô nông nghiệp, loại địa tô này có một số đặc trưng sau: Vị trí có ảnh hưởng hơn hẳn địa tô chênh lệch (đối với những vùng đất dùng vào việc xây dựng các đô thị thì ảnh hưởng này rất lớn). Loại địa tô này nêu bật tính chất thụ động hoàn toàn của địa chủ mà tất cả tính năng động chỉ là ở chỗ bóc lột sự tiến bộ của xã hội. Đặc trưng của loại đô thị này là tạo ưu thế của giá cả độc quyền trong nhiều trường hợp, đặc biệt là trong việc bóc lột những người cùng khổ (vì sự cùng khổ là một nguồn lợi lớn đối với bọn chủ cho thuê nhà) và là quyền lực vô hạn do quyền sở hữu ruộng đất mang lại. Địa tô đất xây dựng tăng lên không phải là tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản cố định sát nhập vào đất, bám dễ vào đất hoặc dựa trên mảnh đất như thường hợp tất cả những việc trong kho tàng, nhà máy, bến tầu ... Qua đó có thể coi địa tô đất xây dựng là loại địa tô đặc trưng của đất đô thị. Địa tô tuyệt đối: hình thành khi xét vấn đề địa tô trên quy mô toàn xã hội trong đó có quy luật giá thị trường, là quy luật chủ yếu chi phối các thành quả đầu tư vào đất đai, nó là lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung. ở nước ta không có chế độ tư hữu về đất đai, Nhà nước đứng ra điều tiết để định hướng cơ cấu đầu tư vào các khu vực kinh tế. Vì vậy địa tô tuyệt đối hầu như không tồn tại. Khi nghiên cứu về địa tô Mác đã chỉ ra rằng đất đai do thiên nhiên tạo ra vì vậy không có giá trị. Giá cả của đất đai nó chỉ là sự phản ánh đơn thuần số địa tô được tính toán theo phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa. Do đó không chỉ các thửa đất đang sử dụng mới có giá mà cả những thửa đất chưa sử dụng cũng có giá, giá đó phản ánh khả năng mang lại địa tô trong tương lai. Có thể thấy: giá đất không tham gia trực tiếp vào giá cả sản xuất mà chỉ được cấu thành trong chi phí sản xuất cá biệt của người sử dụng đất. Địa tô là một khoản thu nhập do người sử dụng đất mang lại, vì thế để có được địa tô ta phải bỏ tiền ra mua đất và quá trình tư bản hoá địa tô chính là giá đất (giá là bội số của địa tô). 2. Cơ sở lý luận về định giá Định giá hay còn gọi là thẩm định là hoạt động chuyên môn thuần tuý. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển của sản xuất hàng hoá. Hiện nay, hoạt động định giá tại nhiều nước trên thế giới đã trở thành một dịch vụ phổ biến và là công cụ cần thiết đối với Nhà nước trong vận hành kinh tế thị trường. ở Việt nam, hoạt động định giá tuy đã có từ lâu nhưng bị chi phối bởi ý chí của Nhà nước thông qua công tác kế hoạch hoá về giá các loại sản phẩm thuộc tất cả các khu vực sản xuất của nền kinh tế. Vì vậy hoạt động định giá chủ yếu là thụ động. Từ năm 1993 trở lại đây, khi nền kinh tế chuyển sang vận hành theo cơ chế thị trường và theo định hướng XHCN thì hoạt động định giá bước đầu được sắp xếp lại và tổ chức hoạt động theo đúng vai trò và chức năng của nó. ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Vì vậy, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đất đã được xác định. 3. Cơ sở khoa học hình thành giá đất Khi nghiên cứu thị trường đất và việc hình thành giá đất, các nhà kinh tế thường không bỏ qua công trình nghiên cứu địa tô của C.Mac. Xuất phát từ định nghĩa giá cả đất đai là “địa tô được tư bản hoá” của ông, các nhà kinh tế ngày nay đã đưa ra công thức xác định về mặt lý thuyết giá cả đất đai căn cứ mức độ địa tô và lãi suất ngân hàng như sau : Địa tô Giá cả đất đai = ------------------------------------- Tỷ suất lợi tức ngân hàng Nghĩa là sau khi bán đất, chủ ruộng mất quyền sở hữu đất nhưng được sở hữu một khoản lợi tức Ngân hàng tương đương số địa tô thu được khi còn là chủ ruộng . Trong hội thảo về thị trường đất do tổ chức Nông nghiệp và lương thực thế giới (FAO) phối hợp với Uỷ ban kế hoạch nhà nước tổ chức tại Hà Nội tháng 1-1993 trong khuôn khổ dự án TCP/ VIE/ 2252 cũng giới thiệu một công thức tính giá đất căn cứ thu nhập từ sử dụng đất với tỷ suất lợi tức ngân hàng : Yt Giá đất = --------------------------- ( 1+ i ) t Trong đó với Yt = Rt . Qt - Ct Y: Thu nhập trên một héc-ta trong năm (còn gọi là “thu nhập kỳ vọng) R : Giá sản phẩm Q : Sản lượng thu hoạch ( sản lượng đầu ra ) trong năm C : Chi phí bỏ ra trong năm t : Thời gian i : Tỷ suất lợi tức ngân hàng Thí dụ : Nếu đất được cho thuê trong vòng 20 năm thì giá trị đất để xác định mức giá cho thuê đất trong vòng 20 năm P sẽ là : Y1 Y2 Y20 P = Y0 + ----------- + ---------- + .. ... + ------------ (1+i ) ( 1+i )2 ( 1+i ) 20 Tuy nhiên do đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là cống vật của thiên nhiên ban cho con người nên tất cả các quốc gia đều đánh thuế đất (Thuế sử dụng đất), và như vậy thuế đất sẽ ảnh hưởng đến giá đất . Trong trưòng hợp thuế đất (T) do người thuê đất, tức người sử dụng đất đóng thì thu nhập của họ được điều chỉnh như sau : - Thu nhập không có thuế : Y = RQ - C - Thu nhập có thuế : Y = RQ - C - T Và lúc đó giá trị đất để làm căn cứ xác định giá cho thuê đất sẽ là: Y1 - T1 Y2 - T2 Yt - T t P = ( Y0 - T0 ) + ------------- + -------------- + .. .. + ------------- ( 1+ i ) ( 1+ i ) 2 ( 1 + i )20 Như vậy thuế đất sẽ làm giảm thu nhập của người sử dụng đất và làm giảm giá đất. Hay nói cách khác, giá đất dùng làm căn cứ xác định giá cho thuê đất cần phải loại trừ yếu tố thuế đất. Xu hướng của nhiều nước kinh tế phát triển là giảm, thậm chí bãi bỏ thuế đất trong nông nghiệp. Trong trường hợp đó đóng góp cho thu nhập quốc dân đã chuyển từ nông nghiệp sang công nghiệp chế biến. ở Nhật Bản khi bắt đầu công nghiệp hoá (cuối thế kỷ 19) thuế đất thu tới 3% giá trị xấp xỉ 30% thu nhập từ mảnh đất canh tác và là nguồn thu chính của Chính phủ để hiện đại hoá và công nghiệp hoá đất nước. Từ các công thức lý thuyết về giá đất nêu trên có thể rút ra công thức khái quát xác định cho thuê đất như sau : Giá cho thuê đất = Thuế đất (thuế sử dụng đất) + Tỷ lệ phân chia hoa lợi (thu nhập). Thuế đất là thành phần không thể thiếu được của giá cho thuê đất. Trong các hợp đồng cụ thể thuế đất có thể do người thuê đất nộp thay chủ đất trong thời gian thuê, nhưng về bản chất kinh tế thuế đất vẫn nằm trong nội dung giá cho thuê đất (ở các nước kinh tế thị trường 80-85% tiền thuê đất chủ đất phải nộp cho nhà nước). Điều này càng đúng với thực tế nước ta khi nhà nước là chủ sở hưũ duy nhất về đất. Thuế sử dụng đất nông nghiệp về tiền thân của nó là thuế nông nghiệp đánh vào người sử dụng đất nhằm thu lại phần địa tô mà chủ sở hữu đất được hưởng. ở những vùng mà thị trường đất kém phát triển việc sử dụng đất sinh ra ít hoa lợi, nhiều khi chủ ruộng đất cho thuê đất cốt để khỏi phải đóng thuế đất. Tỷ lệ phân chia hoa lợi là sự tham gia của chủ ruộng vào sở hữu hoa lợi thu được do sử dụng đất cho thuê. Có ba cách phân chia hoa lợi tương đối phổ biến đối với ruộng đất cho thuê: Phân chia theo tỷ lệ nhất định số hoa lợi thu hoạch được ở các nước phương Tây tỷ lệ này thường là 15-30% thu nhập do bán hoa lợi thu hoạch được trên đất thuê. Phân chia theo mức cố định, nghĩa là trong hợp đồng ghi rõ mức hoa lợi mà người thuê đất phải nộp cho chủ ruộng mỗi vụ hoặc mỗi năm. Đây chính là hình thức cho thuê ruộng theo kiểu phát canh thu tô ở nông thôn Việt Nam dưới thời phong kiến. ở nhiều nước XHCN thuộc Đông Âu (cũ) hình thức cho thuê ruộng theo kiểu thu tô này rất thịnh hành, có điều là không phải sự thuê mướn giữa cá nhân với nhau mà thường là giữa các tổ chức kinh tế quốc doanh hoặc cơ quan nhà nước với các cá nhân hoặc tập thể. Trong nhiều trường hợp, khi cá nhân hay tập thể thuê đất gặp rủi ro, họ được miễn giảm tiền thuê. Thậm chí được ưu đãi không phải trả tiền thuê trong một số năm nếu đầu tư vào trồng trọt những cây được khuyến khích (như cây ăn quả xuất khẩu). Phương pháp phân chia hoa lợi có sự tham gia đầu tư của chủ ruộng được áp dụng trong kinh tế trang trại hiện đại ở các nước kinh tế thị trường. Theo cách này người chủ ruộng tham gia vào các công đoạn đầu tư lâu dài nhằm cải thiện độ phì của đất đai, còn người thuê phải chịu mọi chi phí để mua thiết bị, thuê nhân công. Tỷ lệ chi phí của mỗi bên sẽ quyết định phần lợi nhuận sản lượng mà người thuê phải trả cho chủ đất. Ưu điểm của chế độ cho thuê này là ở chỗ nó cho phép những người chưa có tư bản ban đầu cũng có thể tham gia sản xuất nông nghiệp và góp phần tối đa hoá lợi nhuận. Các hình thức phân chia hoa lợi trong khi cho thuê đất ít nhiều cũng đã có ở nông thôn Việt Nam trước đây. Sau khi Luật đất đai và các loại thuế sử dụng đất phát huy tác dụng, quan hệ cho thuê ruộng đất chắc chắn sẽ được phục hồi. Cách xác định giá cho thuê đất có tính đến các hình thức phân chia hoa lợi như trên có thể được vận dụng nhằm tăng hiệu quả kinh tế của hình thức cho thuê đất. Trong khi xác định giá cho thuê đất, ngoài yếu tố thuế sử dụng đất phải trả và giá trị thu được còn phải tính đến hàng loạt các yếu tố khác như: độ rủi ro trong khi khai thác (sử dụng) đất, cung cầu đất từng thời kỳ. Nhiều nhà kinh tế đã cố gắng thể hiện các yếu tố trên trong các công thức xác định giá đất. Tuy nhiên do tính xã hội rộng lớn của quan hệ đất đai nên việc lượng hoá các yếu tố này rất khó thực hiện. Cũng tại hội thảo về thị trường đất dẫn ra ở trên Giáo sư Randolf Barke (Mỹ) đã nêu ra những kinh nghiệm về thực tế hình thành giá đất ở Mỹ như sau: Giá bán đất khác nhau theo từng vùng. Người bán và người mua cùng tham khảo giá bán những mảnh đất kề bên có cùng các điều kiện tạo nên giá mảnh đất được đem ra mua bán, trừ đi khoảng 5-7% giá đất bán dùng để đóng thuế thu nhập. Thuế này do chính quyền địa phương thu nhằm làm các công việc công ích như xây dựng trường học, duy tu đường xá .. .. Do cung cầu đất thay đổi nên đất đai ở Mỹ được đánh giá lại 10 năm một lần. Cũng nhằm cho giá mua bán đất sát với thực trạng thị trường đất ở Balan hợp đồng mua bán và cho thuê đất ký kết sau khi nghiên cứu dư luận xã hội. Việc mua, bán hay cho thuê được đất được thông báo trên báo chí, đài phát thanh trước khi ký hợp đồng 14 ngày. Thời kỳ thuê đất ở Balan thường quy định 10 năm, nhưng có thể rút ngắn nếu xuất hiện khả năng bán đất được thuê cho nông dân hoặc các tổ chức kinh doanh khác sử dụng đất có hiệu quả hơn. Như vậy trên thế giới hình thức mua, bán và cho thuê đất tồn tại khách quan và phổ biến, có tác dụng làm tăng hiệu quả sử dụng đất. Giá mua bán và cho thuê đất được xác định khác nhau theo từng vùng lãnh thổ căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi của đất (thu nhập hay lợi nhuận do sử dụng đất mang lại), mức thuế đất (thuế sử dụng đất) và mức cung cầu về đất tại địa phương (vùng). III- phương pháp định giá đất đai * Giá đất 1. Bản chất giá đất Giá đất còn là giá cả đất đai: là biểu hiện bằng tiền của giá trị chuyển quyền sử dụng đất, là số lượng tiền của một người thực tế trả cho người có quyền sử dụng đất. Cũng như giá bât kỳ một tài sản nào khác, giá thị trường của quyền sử dụng đất được xác định trên sơ sở lợi ích thực dự kiến trong tương lai mà việc sử dụng quyền sử dụng đất đó có thể sinh ra được. Khả năng sinh lợi của việc sử dụng đất được xác định bằng giá tối đa có thể được trả để mua quyền sử dụng đất hoặc giá thị trường (do bán đấu giá) của quyền sử dụng đất đó. Khả năng sinh lợi của việc sử dụng đất tuỳ thuộc vào nội dung của của quyền sử dụng đất (loại sử dụng đất, cường độ sử dụng được phép phát triển), quy định về xây dựng và quy hoạch đô thị, thời gian sử dụng đất và điều kiện ký lại hợp đồng. Ngoài ra nó còn phụ thuộc vào mức thu nhập ổn định và hoàn cảnh gia đình. 2. Sự cần thiết phải định giá đất: - Việc định giá sẽ đảm bảo trực tiếp đến lợi ích của người mua cũng như người bán. Định giá mua cũng không khác gì với định giá bán, nhiệm vụ của định giá là phải hướng đến các yêu cầu và khả năng tài chính của khách hàng. - Giá đất cũng là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất đai và là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường hại về đất khi thu hồi. - Giá đất được biểu hiện qua hình thức thuê - quan hệ giá đất và tiền thuê cũng tương tự như quan hệ giữa vốn đầu tư và lợi nhuận chỉ cần biết được tỷ suất lợi nhuận hoàn vốn là có thể tính ra được. Yếu tố chuyển dịch không phải là bản thân đất đai mà là quyền và lợi ích có được từ đất đai nên giá đất xuất phát từ đó. - Giá đất, cũng như các loại hàng hoá khác trong cơ chế thị trường được hình thành và vận động theo các quy luật của sản xuất hàng hoá như: quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu (giá biến động theo quan hệ cung cầu), quy luật cạnh tranh (giá cả cạnh tranh). - Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và để phù hợp với tính quy luật nêu trên, cho nên Nhà nước (chính phủ) chỉ quy định khung giá chuẩn tối thiểu các loại đất. Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ vào bảng khung giá chuẩn tối thiếu (do Chính phủ quy định) để quy định giá các loại đất, hạng đất cho phù hợp với thực tế ở địa phương mình với nguyên tắc giá thị trường, nhưng không được thấp hơn giá chuẩn tối thiểu do chính phủ quy định. - Giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ là chỉ số phản ánh giá trị tài nguyên thiên nhiên hoặc khối lượng vốn đầu tư mang tính khống chế. Tuy nhiên khi khai phá đất đai thì có giá thành của sản phẩm nhưng những chi phí đó chỉ đủ điều kiện để trở thành một bộ phận của giá đất khi có hiệu quả thực tế. 3. Phương pháp định giá đất trên thế giới: Trên thế giới để xác định giá đất, có 4 phương pháp cơ bản như: - Phương pháp thông tin thị trường. - Phương pháp thu nhập. - Phương pháp giá thành. - Phương pháp giá trị thặng dư của đất. Do bất động sản có nhiều loại và đặc biệt chúng sử dụng vào các mục đích khác nhau.Vì vậy, việc lựa chọn phương pháp định giá thích hợp để có được kết quả định giá gần sát với giá trị thực là vấn đề quan trọng đối với người định giá. Và trên thực tế có 3 phương pháp được sử dụng phổ biến tại các nước trên thế giới đó là: Phương pháp thị trường, phương pháp thu nhập, phương pháp giá thành. a. Phương pháp thị trường: Là phương pháp xác định giá bất động sản là nhà ở hoặc đất trống ở các khu vực dân cư hoặc thương mại dịch vụ. Phương pháp này ít được sử dụng để định giá các bất động sản công nghiệp hoặc có mục đích sử dụng đặc biệt như công sở, trường học, bệnh viện nhà thờ....Vì chúng ít được mua bán trên thị trường nên ít có ít cơ hội dùng để so sánh. Yêu cầu: Phương pháp thông tin thị trường đòi hỏi việc thu nhập, ghi chép và so sánh số liệu giá của các vụ mua bán bất động sản nói trên phải là giá thị trường. Các thông tin cơ bản cần thu thập và ghi chép: + Tên của người chuyển nhượng. + Tên của người nhận chuyển nhượng, mua bán không bị pháp luật can thiệp, chuyển nhượng bị hạn chế bởi pháp luật. + Ngày tháng mua bán. + Mô tả pháp lý: hình thể, kích thước, diện tích, các thông tin trên bản đồ địa chính. + Những trở ngại ràng buộc: khoản thanh toán nghĩa vụ tài chính của Nhà nước chưa thanh toán, các quy định về quy hoạch sử dụng đất, các hạn chế về quyền, thế chấp. - Phân tích các số liệu mua bán, người định giá phải tổng hợp những thông tin thu thập được về các vụ mua bán bất động sản trong vùng nơi có bất động sản cần định giá. Việc tổng hợp không chỉ đơn thuần là sự sao chép các vụ mua bán, đòi hỏi phải biết phân loại và có khả năng phân tích ở trình độ cao. - Các giao dịch mua bán bất động sản đối chứng cần thoả mãn 3 điều kiện sau: + Việc mua bán phải được tự nguyện không bắt buộc, không phải những trường hợp bị phát mại để thanh toán thuế và các khoản nợ khác hoặc các vụ mua bán do người sở hữu tài sản bồi thường. + Việc mua bán phải sòng phẳng, không phải những người cùng họ hàng, không phải các giao dịch có ưu đãi về thuế, không phải mua bán để đầu cơ. + Bất động sản mua bán phải có đặc điểm tương tự nhau và tương tự như bất động sản cần được định giá. Chúng cần được phân loại theo các chỉ tiêu sau: Đặc điểm tự nhiên của thửa đất: vị trí địa lý, địa điểm, hiện trạng, kích thước, hình thể. Đặc trưng của bất động sản trong vùng lân cận so với bất động sản cần được định giá. b) Phương pháp thu nhập Là phương pháp dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai từ một bất động sản bằng việc xác định tỷ lệ % vốn hoá để tính giá trị hiện tại của mỗi thu nhập trong tương lai từ bất động sản đó. Phạm vi áp dụng: chủ yếu định giá cho các bất động sản cho thu nhập hàng năm, nói cách khác là những bất động sản có khả năng sinh lời như khách sạn, nhà hàng, nhà cho thuê... Các thông tin cần thu nhập: Để thực hiện phương pháp thu nhập việc định giá cần phải thu thập các thông tin thị trường về chi phí đầu tư như thuế đất, chi phí xây dựng, chi phí quản lý ... Phân tích thông tin: Các số liệu thu thập được phải tiến hành tổng hợp, sử lý đánh giá rất cụ thể và chi tiết để tính toán giá trị hiện tại của bất động sản. Do mặt hạn chế chính của phương pháp này là các tham số để tính giá trị bất động sản đòi hỏi độ chính xác rất cao trong khi việc xác định chúng phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước nên độ chính xác và kết quả tính toán thường bị hạn chế, để khắc phục ngưòi ta thường dùng các phương pháp khác để khẳng định như phương pháp giá thành, phương pháp thị trường. c. Phương pháp giá thành: Phương pháp giá thành còn gọi là phương pháp thay thế Nguyên tắc: ước tính chi phí tái tạo một bất động sản cho rằng có thể tái tạo một bất động sản dựa trên giá hiện hành của một tài sản khác cùng loại vật liệu tạo thành một tài sản gốc. ước tính chi phí thay thế một bất động sản cho rằng có thể thay thế giá hiện thời của một tài sản có tác dụng tương tự. Phạm vi: Thường được để sử dụng để định giá các bất động sản sử dụng vào các mục đích khác như trường học, bệnh viện, công sở ... nhằm để tính tiền đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích công cộng khác hay để xác định giá trị đầu tư phục vụ mang tính chính sách của Nhà nước. Yêu cầu: Để đảm bảo tính giá thành chính xác các khoản chi phí phải được tính đủ, tính đúng. Các chi phí về lao động phải được tính riêng. Nội dung trình tự các bước: Bước 1: Ước tính giá thành xây dựng công trình. - Điều tra khảo sát các khoản chi phí xây dựng công trình. - Tính đơn giá xây dựng từng hạng mục. - Tính giá thành xây dựng công trình theo diện tích (m2). Bước 2: Tính giá trị khấu hao công trình: Theo thời gian và theo chất lượng công trình. Bước 3: Tính giá trị đất Thu nhập ròng Giá trị đất = --------------------------- Tỷ lệ vốn hoá Bước 4: Tính giá trị bất động sản: Giá trị bất động sản = Giá trị đất + Giá thị trường nhà Giá trị đất = Giá thị trường nhà - Giá trị khấu hao. 4. Phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam. ở nước ta, công tác xác định giá đất còn mới mẻ, Chính phủ xác định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo thời gian. Các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ vào khung giá đất của chính phủ thành lập bảng giá đất cho địa phương mình. 5. Phương pháp xác định giá đất đô thị a. Giá trị và giá đất đô thị: Giá trị của các lô đất trong đô thị phụ thuộc vào các yếu tố sau : Khả năng sinh lợi ( tạo nguồn sống ) do vị trí của lô đất đem lại . Giá trị về mặt sử dụng, do chất lượng hệ thống giao thông, khả năng cung cấp các cơ sở hạ tầng kỹ thuật, môi trường tự nhiên và xã hội. Loại đô thị và vị trí của đô thị đó trên lãnh thổ. Các yếu tố khác. Giá đất đô thị là một tất yếu khách quan, do thị trường xác định phụ thuộc vào qui luật cung cầu. Giá đất đô thị có liên quan với giá trị của nó , nhưng không phải là một mà là hai phạm trù khác nhau . b. Trình tự và phương pháp xác định giá đất đô thị: Bước 1 : Xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị: - Loại đô thị được xác định trên cơ sở Quyết định 132/ HĐBT ngày 5/5/1990 theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cụ thể là: + Thủ tướng Chính phủ quyết định đô thị loại 1, loại 2. + Bộ trưởng Bộ Xây dựng quyết định đô thị loại 3 , loại 4. + Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định đô thị loại 5. - Trường hợp đô thị chưa được xếp loại thì có thể áp dụng bảng xếp loại các đô thị theo gợi ý của Bộ Xây dựng. - Căn cứ vào loại đô thị, đối chiếu với bảng 4 (Đất đô thị) ta có thể tìm được khung giá chuẩn của đô thị đó.Ví dụ: Thành phố Vinh là đô thị loại 2 ta sẽ có ma trận khung giá chuẩn theo Nghị định 80/CP là : Đơn vị = 1000đ/m2 Loại đường phố Mức giá chuẩn tối thiểu theo vị trí đất Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 1 2 3 4 2.600 1.950 1.300 710 1 .560 1.170 780 420 780 580 390 210 260 190 130 70 Bước 2 : Xây dựng các tiêu chuẩn phân loại đường và vị trí đất đô thị. - Các yếu tố phân loại đường và vị trí đất đô thị chủ yếu gồm: + Điều kiện sinh lợi được thể hiện bằng giá đất thị trường trung bình ở mỗi vị trí khu đất trong đô thị đ/m2. + Điều kiện sống được thể hiện ở mức độ thoả mãn các trang bị cơ sở hạ tầng ( kỹ thuật và xã hội). + Yếu tố kỹ thuật (cấp đường kỹ thuật). - Căn cứ vào thực tế ở trong đô thị, cần xây dựng hệ thống tiêu chuẩn phân loại và qui về điểm 100 để xác định giá trị khu đất theo điểm. Do tầm quan trọng của các yếu tố khác nhau trong việc hình thành giá trị tổng hợp đất đô thị và đường đô thị, nên trước hết cần phải định sức nặng cho các yếu tố. Theo kinh nghiệm thực tế qua điều tra hội học, sức nặng các yếu tố xác định như sau: + Điều kiện sinh lợi : 75% + Thoả mãn các yêu cầu cơ sở hạ tầng kỹ thuật : 20-25% Trong đó, cấp đường: 4-5% + Thoả mãn các yêu cầu về cơ sở hạ tầng xã hội : 5-6% Cộng : 100% - Lập bảng các tiêu chuẩn phân loại vị trí đất và đường đô thị : Thang phân loại qui đIểm Các tiêu chuẩn cụ thể ĐIều kiện sinh lợi Cơ sở hạ tầng Kỹ thuật Cơ sở hạ tầng Xã hội Cấp đườg kỹ thuật Loại 1 80-100 đ 0,80- 1,00 Giá trung bình cao nhất của ĐT Thoả mãn yêu cầu 0.8- 1.00 Thoả mãn nhu cầu 0,80- 1,00 Q. lộ và liên khu vực Loại 2 60- 79 đ 0.60 -0.80 0.60- 0.80 0.60- 0.80 Khu vực Loại 3 40-59 đ 0.40- 0.60 0.40- 0.60 0.40- 0.60 Phân khu vực Loại 4 dưới 40 đ Nhỏ hơn 0.40 Nhỏ hơn 0.40 Nhỏ hơn 0.40 Nội bộ Căn cứ vào điều kiện cụ thể của từng đô thị, các tiêu chuẩn phải được thể hiện thành các Thông số kinh tế kỹ thuật. Bước 3: Điều tra đánh giá thực trạng về giá đất đô thị thị trường, tình trạng hạ tầng cơ sở kỹ thuật và phân loại đường theo cấp kỹ thuật. Về điều tra giá đất thị trường cần lưu ý: Có bản đồ hiện trạng sử dụng đất tỷ lệ 1/5.000 - 1/10.000. Chọn điểm điều tra trên các tuyến đường và chọn đơn vị - cơ sở điều tra theo các ô phố (200 - 400 m). Lập chuỗi, số điều tra và tìm giá trị đặc trưng hoặc giá trị trung bình cộng về giá đất. Về thực trạng cơ sở hạ tầng: Nên điều tra theo từng khu vực để xác định mức độ thoả mãn cơ sở hạ tầng tại từng khu phố và trên các tuyến đường. Phân cấp kỹ thuật mạng lưới đường theo tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành. Bước 4: Phân loại các vị trí đất và đường đô thị . Trên cơ sở đánh giá tổng hợp các nhóm yếu tố, xác định giá trị đất tổng hợp tại cấc ô phố, xếp hạng các vị trí chúng theo tiêu chuẩn so với mặt bằng giá trị chung của toàn thành phố: Vị trí 1: 80 -100 điểm Vị trí 2: 60 -80 điểm Vị trí 3: 40 - 60 điểm Vị trí 4: dưới 40 điểm Về đường phố, cũng tiến hành phân loại từng tuyến đường trong từng khu vực, sau khi đã phân loại vị trí và hoạch định được các vùng đặc trưng theo thang điểm trên, song thang điểm xếp loại đường phố chỉ được so sánh với mặt bằng giá trị chung của khu vực được hoạch định. Bước 5: Lập bản đồ đánh giá tổng hợp giá trị đất đai và xác định biểu giá đất đô thị. Về hạng đất đô thị được xấc định cho từng vị trí căn cứ vào kết quả phân loại đường của từng khu vực như sau : - Hạng 1: Bao gồm đất bố trí dọc tuyến đường hạng 1 của khu vực. - Hạng 2: Bao gồm đất bố trí dọc tuyến đường hạng 2 của khu vực . - Hạng 3: Bao gồm đất bố trí dọc tuyến đường hạng 3 của khu vực . - Hạng 4: Bao gồm đất bố trí dọc tuyến đường hạng 4 của khu vực và đường còn lại . Phân hạng đất đô thị theo giá trị Tổng hợp theo bảng sau Hạng đất Vị trí các khu đất Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 1 G11 G12 G13 G14 2 G21 G22 G23 G24 3 G31 G32 G33 G34 4 G41 G42 G43 G44 ở đó : Gij = Giá trị hạng đất i tại vị trí j Xác lập biểu giá đất của đô thị theo công thức sau : Gij = G . Ki ở đó: Mij = Giá khung chuẩn tương với hạng đất i ở vị trí j của đô thị. Ki = Hệ số giữa khung giá chuẩn theo qui định của Chính phủ và giá thị trường trung bình trong khu vực (theo số liệu điều tra). G : khung giá do Chính phủ qui định Ki ³ 1 Trên cơ sở biểu giá đất đô thị thì ta có thể xác định được bảng khung giá chuẩn của mỗi đô thị. Việc xác định giá đất của một lô đất cụ thể ở từng vị trí chỉ chính xác khi tiến hành giao đất thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất . Vậy nên việc xác định giá đất đô thị là một việc lớn quan trọng, có ý nghĩa về nhiều mặt, do vậy Uỷ ban nhân dân tỉnh các cấp cần có kế hoạch triển khai cụ thể và tổ chức thực hiện tốt trong từng giai đoạn để tránh những sai lầm. IV- các bước tiến hành khi định giá đất đai Các bước tiến hành Phương pháp so sánh trực tiép dựa trên vciệc phân tích các giá bán, cho thuê của các tài sản tương tự. Để có thể so sánh được, nhà định giá giả sử rằng giá trị thị trường của tài sản mục tiêu là tương đối sát với giá của cac tài sản tương tự. Tuy nhiên, do không có tài sản nào giống nhau hoàn toàn với tài sản khác, và giá trị của tài sản thay đổi theo thời gian. Vì vậy, khi tiến hànhdg theo phương pháp so sánh cần phải tuân theo các bước sau đây: Bước 1. Tìm kiếm thông tin về những tài sản được bán trong thời gian gần đây mà có thể so sánh với tài sản đối tượng cần định giá về các mặt: kiểu cách, điều kiện, vị trí… Bước 2. Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của nó và đảm bảo rằng các tài sản này là có thể so sánh được. Bước 3. Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được thích hợp nhất ( khoảng từ 3 đến 6 cái). Bước 4. Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau ( tốt hơn, xấu hơn) của mỗi một tài sản so với tài sản mục tiêu, và điều chỉnh giá bán ( có thể tăng lên hoặc giảm đi) của các tài sản này so với tài sản mục tiêu. Bước 5. Ước tính giá trị của tài sản đối tượng định giá trên cơ sở của giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh. Trong khi tiến hành phương pháp so sánh trực tiếp,cần chú ý một số điểm sau đây: - Các tài sản sử dụng để so sánh nên là các tài sản tương tự oqr trong cùng khu vực gần cận với các giao dịch bán mới được tiến hành. Trường hợp ít tài sản so sánh đáp ứng các yêu cầu trên sẻ cho kết quả có độ chính xác kém hơn Trong trường hợp nhà chính giá không tìm được những so sánh đáp ứng những yêu cầu, thì phương pháp so sánh trực tiếp không thể áp dụng được. Để giảm bớt các định kiến và chủ quan trong việc đánh giá các yếu tố nhà thẩm định sử dụng các thống kê, các phân tích xác suất và máy tính, và nhận được kết quả đúng hơn. Các phân tích hồi quy nhiều yếu tố là phổ biến nhất của kỷ thuật thống kê. Nó phân tích một biến số có thể thay đổi như thế nào như giá cả liên quan tới khả năng thay đổi độc lập như diện tích sàn, diện tích đất, số lượng phòng Chương II- Định giá đất đai và phát triển thị trường đất đai ở việt nam I- Phương pháp định giá đất đai áp dụng ở việt nam ở nước ta, công tác xác định giá đất còn mới mẻ, Chính phủ xác định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo thời gian. Các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ vào khung giá đất của chính phủ thành lập bảng giá đất cho địa phương mình. * Đối với tình hình giá đất đô thị a. Giá trị và giá đất đô thị: Giá trị của các lô đất trong đô thị phụ thuộc vào các yếu tố sau : - Khả năng sinh lợi ( tạo nguồn sống ) do vị trí của lô đất đem lại . - Giá trị về mặt sử dụng, do chất lượng hệ thống giao thông, khả năng cung cấp các cơ sở hạ tầng kỹ thuật, môi trường tự nhiên và xã hội. - Loại đô thị và vị trí của đô thị đó trên lãnh thổ. - Các yếu tố khác. Giá đất đô thị là một tất yếu khách quan, do thị trường xác định phụ thuộc vào qui luật cung cầu. Giá đất đô thị có liên quan với giá trị của nó , nhưng không phải là một mà là hai phạm trù khác nhau . b. Trình tự và phương pháp xác định giá đất đô thị: Bước 1 : Xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị: - Loại đô thị được xác định trên cơ sở Quyết định 132/ HĐBT ngày 5/5/1990 theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cụ thể là: + Thủ tướng Chính phủ quyết định đô thị loại 1, loại 2. + Bộ trưởng Bộ Xây dựng quyết định đô thị loại 3 , loại 4. + Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định đô thị loại 5. - Trường hợp đô thị chưa được xếp loại thì có thể áp dụng bảng xếp loại các đô thị theo gợi ý của Bộ Xây dựng. - Căn cứ vào loại đô thị, đối chiếu với bảng 4 (Đất đô thị) ta có thể tìm được khung giá chuẩn của đô thị đó II- Tổng quan về hình thành và phát triển thị trường đất đai ở việt Nam Giai đoạn trước năm 1945: Thời kỳ này quyền sở hữu tối cao về ruộng đất thuộc Nhà nước, đây là quyền lực đặc trưng tối cao của các Nhà nước Phương Đông. Bên cạnh quyền quản lý lãnh thổ Nhà nước còn có quyền tối cao đối với toàn bộ đất đai sinh lợi như một quyền sở hữu. Quyền sở hữu tối cao này không chỉ phản ánh ý nguyện muốn thâu tóm mọi nguồn lợi thu được từ đất vào tay Nhà nước của những người cầm quyền mà còn thể hiện vai trò kinh tế của Nhà nước. Với lý do Nhà nước là người có công trong việc trợ giúp và tổ chức các cuộc khai phá ruộng đất. Do điều kiện đất nước nằm trong sự kiểm soát của thực dân phong kiến, đất đai chủ yếu tập trung vào tầng lớp địa chủ .. .. Lúc này giá đất được thể hiện bằng tiền nhưng cũng có khi được quy đổi bằng giá trị tài sản hoặc thông qua việc gán nợ của nông dân đối với tầng lớp địa chủ. Dưới thời kỳ nhà Lý, Trần loại sở hữu tư nhân đã được pháp luật hiện hành công nhận bằng việc ban hành các quy định cụ thể như một văn khế bán ruộng công, dưới đời hậu Lê ruộng đất tư hữu dần dần phát triển đến mức lấn át ruộng công, khi thực dân Pháp xâm lược nước ta chúng cũng áp đặt phương thức quản lý đất đai theo kiểu như ở chính quốc, đó là thừa nhận sở hữu tư nhân đất đai và thành lập các văn bằng chứng minh sự sở hữu đó gọi là bằng khoán, từ đây thị trường đất đai có điều kiện phát triển hơn. Giai đoạn từ năm 1945-1980: Các hiến pháp năm 1946 và năm 1959 của nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hoà trong thời kỳ này đã khẳng định có các hình thức sở hữu về đất như sau: + Hình thức sở hữu Nhà nước + Hình thức sở hữu tập thể + Hình thức sở hữu cá nhân Trong các hình thức sở hữu trên thì sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể được coi là hình thức sở hữu cơ bản và được ưu tiên. Vì vậy trong thời kỳ này tuy đất đai vẫn được pháp luật cho được phép trao đổi mua bán, song tính chất hàng hoá của đất đai cũng như những loại đất được phép mua bán bị hạn chế dần theo quá trình công hữu hoá đất đai. Tóm lại: Do xuất phát từ điều kiện kinh tế-chính trị-xã hội và bỏ qua các tiền đề kinh tế nên Nhà nước ta trong giai đoạn này, tuy vẫn thừa nhận việc mua bán đất đai, song chủ yếu là các biện pháp hành chính, để tiến hành quản lý cũng như chuyển dịch đất đai trong nền kinh tế nhằm phục vụ cho các mục đích sử dụng, bỏ qua các biện pháp và đòn bẩy kinh tế dẫn tới hạn chế dần các thuộc tính hàng hoá đất đai, mà đỉnh cao là cùng với việc quốc hưũ hoá đất đai trên phạm vi toàn quốc, Hiến pháp 1980 chính thức xoá bỏ tính chất hàng hoá của đất, nghiêm cấm mua bán đất đai. Giai đoạn 1980-1992 : Đây là giai đoạn mà các quan hệ kinh tế của đất đai phần lớn bị pháp luật triệt tiêu, đất được xem là không có giá trị. Từ năm 1989 kinh tế Việt Nam bắt đầu xu thế ổn định dần và có tăng trưởng. Mức tăng trưởng GDP bình quân hàng năm ttrong 5 năm (1985-1990) đạt 8,5% cùng sự ổn định và tăng trưởng kinh tế là tăng cường đầu tư trong nước. Đất đai trở thành đối tượng đầu tư sinh lợi cao. Việc thay đổi mục đích sử dụng đất bắt đầu nảy sinh cùng với nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc thuê đất. Các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng phát triển. Trước khi có Luật đất đai do nhu cầu tự nhiên của cuộc sống việc mua bán nhà diễn ra công khai hoặc ngấm ngầm, mặc dù đấy là thị trường mang tính chất bất hợp pháp. Mâu thuẫn này đã kiềm chế sự phát triển của thị trường sử dụng đất, làm cho ngân sách Nhà nước mất đi một nguồn thu quan trọng, cũng từ đó tạo ra khe hở pháp luật. Bên cạnh đó do các quy định pháp luật đối với đất đai chỉ thiên về mặt hành chính mà không chú ý đến mặt kinh tế cộng với sự ảnh hưởng nặng nề của cơ chế quan liêu bao cấp, các tiêu cực trong việc quản lý, giao cấp đất diễn ra ngày càng nhiều. Tại điều 16 của Luật Đất đai đã quy định việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ thực hiện trong những trường hợp nông dân ra, vào tập đoàn, Hợp tác xã sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp hoặc khi cá nhân hay tập thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất hoặc khi người được giao đất đã chết hay chuyển đi nơi khác mà không có người tiếp tục sử dụng đất. Tháng 4/1990 sáu khi Quốc hội ban hành Luật đầu tư nước ngoài tại Việt nam, Bộ tài chính đã có quyết định số 210a/VP ngày 1/4/1990 quy định khung giá cho thuê đối với mặt đất, mặt nước, mặt biển với các hình thức đầu tư nước ngoài tại Việt nam. Đây là khung giá đầu tiên ở nước ta. Tuy còn hạn chế, nhiều điểm chưa hợp lý song nó đã cung cấp được căn cứ pháp lý để quản lý và kiểm tra việc sử dụng đất đai. Nhà nước chưa công nhận quá trình chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ hình thức nào, điều đó đã tạo kẽ hở trong việc quản lý đất đai dẫn tới tình trạng mua bán chuyển nhượng đất đai ngầm không thể kiểm soát được. Giai đoạn 1992 đến nay: Hiến pháp năm 1992 đã trở lại thừa nhận sự tồn tại của các hình thức sở hữu, song với điều kiện kinh tế xã hội, chính trị của Việt nam, sở hữu toàn dân về đất đai là tất yếu khách quan và là vấn đề không cần bàn cãi. Vấn đề cốt lõi được đặt ra là xây dựng và thực hiện chế độ sở hữu này như thế nào để đảm bảo mục tiêu đề ra: Đảm bảo công bằng xã hội trên cơ sở quản lý và khai thác tốt nhất những tiềm năng của đất vì mục tiêu Dân giàu nước mạnh xã hội công bằng văn minh. Với tư cách là một tư liệu sản xuất đặc biệt trong nền sản xuất hàng hoá, đất đai không chỉ đơn giản là điều kiện sinh tồn mà còn là yếu tố đầu vào của sản xuất hàng hoá, là điều kiện thực hiện lợi ích kinh tế, đất tham gia quan hệ thị trường và trở thành hàng hoá đặc biệt, đất tham gia vào thị trường dưới hai góc độ: * Là địa bàn để sản xuất ra sản phẩm hàng hoá cung cấp cho thị trường. * Bản thân đất đai trở thành hàng hoá đặc biệt. Trên cơ sở phân tích, đánh giá các ưu điểm và hạn chế các giải pháp có tính đến sự tác động trước mắt và lâu dài, Hiến pháp năm 1992 lại một lần nữa ghi nhận sự tồn tại của nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai, để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, mở rộng quyền năng cho người sử dụng đất, phát triển các quan hệ đất đai trong điều kiện sản xuất hàng hoá, đưa quan hệ đất đai từ quan hệ phân phối hiện vật bước sang quan hệ giá trị, đất đai trở thành một tài sản có giá (tại điều 12 Luật Đất đai). Thi hành Luật Đất đai năm 1993 ngày 6/11/1993 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 80/CP về việc quy định khung giá các loại đất. Nội dung của nghị định này chỉ quy định mức giá tối thiểu mà không quy định mức giá tối đa, nên khi triển khai thực hiện thì gặp không ít hạn chế. Vì vậy ngày 17/8/1994 Chính phủ ban hành nghị định số 87/CP về việc ban hành khung giá các loại đất bao gồm cả mức tối thiểu và mức giá tối đa thay thế nghị định 80/CP với mục đích đảm bảo cho Nhà nước quản lấy đất đai nói chung và giá đất nói riêng sao cho sử dụng đất đem lại hiệu quả cao. Tuy nhiên, giá đất do Nhà nước quy định thấp hơn nhiều so với giá thực tế. Đây là một trong những điểm hạn chế cơ bản của quy định này. CHƯƠNG III: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện công việc định gia đất đai I- Quan điểm Trong nền kinh tế thị trường đất đai được coi là tài sản đặc biệt, hàng hoá đặc biệt được xác định khung giá phù hợp. Chúng ta từng nói đến nhiều đạo lý của giá cả đất đai, khi nền kinh tế hàng hoá phát triển đến đỉnh cao thì mọi vật phẩm trong cuộc sống dù có giá trị hay không đều được biến thành hàng hoá. Đất đai là một tư liệu sản xuất tối quan trọng nên càng có giá. Thừa nhận đất có giá và được Chính phủ ban hành khung giá các loại đất thể hiện tính đột phá trong quan niệm của chúng ta từ xưa đến nay là đất đai không được coi là hàng hoá dù là hàng hoá đặc biệt. Vì không có thị trường đất, đất khu dân cư trở thành một thứ “phúc lợi chung” không cần đặt ra vấn đề mua bán dẫn đến tình trạng đất đai một cách lãng phí và phổ biến trên cả nước. Việc qui định giá đất cho phù hợp với yêu cầu hiện nay quả không đơn giản, tuy nhiên rất cần có sự thay đổi các qui cho phù hợp với hơi thở và nhịp sống của nền kinh tế thị trường. Hiện nay khung giá các loại đất Nhà nước qui định còn thấp so với giá thị trường; cho nên khi áp dụng giá này để tính tiền sử dụng đất, tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất Nhà nước thất thu một khoản tiền không nhỏ. Ngoài ra cũng có thể nghiên cứu kinh nghiệm ở một số nước Châu á đã có cơ quan định giá đất.Làm như vậy vừa đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước vừa tạo ra các lợi thế cho thị trường bất động sản và quyền sử dụng đất phát triển lành mạnh trong sự kiểm soát của Nhà nước. Để tiến hành định giá đất được chính xác, có hiệu quả, dễ dàng thực hiện trong cuộc sống, việc tiến hành xây dựng giá đất đô thị ở địa phương cần xây dựng trên cơ sở giá thị trường. Ngoài ra thị trường đất đai ở nước ta hiện tại đã hình thành với sự tham gia của tất cả các thành phần kinh tế, đó là hiện tượng phát triển theo quy luật, vì còn là một thị trường ngầm cho nên một mặt đã tạo điều kiện cho sự phát triển của tệ tham nhũng dẫn đến sự thất thoát ngân sách do hiện tượng trốn, lậu thuế một cách phổ biến. Mặt khác, quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất và người tiếp nhận quyền sử dụng đất trong chuyển nhượng đất đai chưa được pháp luật bảo vệ đầy đủ. Do vậy, cần phải công khai hoá thị trường đất đai cũng như có mặt bằng chung cho giá đất coi đó là một biện pháp nâng cao hiệu quả quản lý, khai thác và sử dụng đất trong giai đoạn mới. ở các nơi quan hệ chuyển nhượng đất đai diễn ra thường xuyên cần tạo điều kiện cho các tổ chức môi giới, tư vấn ra đời và hoạt động theo đúng qui định của pháp luật. Hệ thống thông tin hiện nay ở nước ta chưa được quan tâm đúng mức nên các thông tin về đất đai rất thiếu, phân tán và ít tin cậy. Vì vậy trong những năm tới Nhà nước cần đầu tư thoả đáng hơn cho việc xây dựng và quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai nhằm đáp ứng ngày càng đầy đủ thông tin về đất đai cho mọi đối tượng. Vậy nên, trong những năm tới Nhà nước cần chú ý hơn tới việc định giá đất nói chung sao cho mức giá qui định không quá thấp so với giá thành thực tế ở từng địa phương đặc biệt ở các đô thị. II- Các kiến nghị Vì đất đai là một loạI bất động sản có giá trị lớn và thường xuyên động chạm đến các vấn đề đời thường như mua bán, đổi chá, chuyển nhượng thế chấp vv.. vì vậy nhà nước với tư cách người đạI diện cao nhất cho quyền lợi của quốc gia và của công dân, cũng như người quản lý vĩ mô nền khinh tê sẽ giữ vai trò quản lý lớn nhất đối với giá đất đai. Tuy nhiên, chúng ta hiểu rằng vai trò quản lý này không phảI thể hiện ở chỗ nhà nước quy định giá của tùng mảnh đất. Nhà nước không thể và cũng không nên làm như thế cũng như nhà nước đã từng không tham gia can thiệp quá sâu vào việc định giá các hàng hoá khác. Vai trò quản lý vĩ mô của nhà nước đối với gia đất đai trước hết là ở chỗ tạo đIều kiện để hình thành một thị trường bất động sản, có sự quản lý của nhà nước thông qua văn bản pháp lý, vừa chặt chẽ, nhưng vừa phảI tạo đIũu kiện cho các giao dịch trên thị trường này diễn ra một cách bình thường, thuận lợi 1. Hoàn chỉnh, chi tiết hoá bản đồ địa chínhkèm t6heo với việc phân loạI, phân hạng đất. 2. Cụ thể hoá và chi tiết hoá các quyêng về đất đai để cho những ai có nhu cầu mua bán, chuyển nhueoẹng thùa kế, sử dụng đất đai biết rõ xem họ phảI thực hiện các quyền này gia sao. 3. Xác định giõ phạm vi, quyền hạn của các cấp chính quyềncác cơ quan chức năng trong việc quản lý đất đaivà bảo đảm không một người nào,không một tổ chức nào lợi dụng quyền quản lý để cố ý gây phiền hà, gây khó dễ cho việc mua bán nhà của, đất đai nếu đó là nhu cầu chính đáng, được pháp luật bảo hộ. Các cấp chính quyền, cáccơ quan chức năng không được làm luật riêng mà chỉ được phép cụ thể hoá, chi tiết hoá những diều luật địnhvà thống nhất với các văn bản pháp luật. 4. Trên cơ sở hành lang pháp lý đã được thiết lập một cách thống nhất, từ trên xuồng dưới và các tàI liệu về quy hoạch, bản đồ địa chính hoặc các tiêu chuẩn hoặc các quy diịnh về phân loạI và phân hạng đất, các đối tác trong việc giao dịch, mua bán chuyển nhựơng, cầm cố sẽ xuất hiện trên thị trường bất động sản một cách công bằng trước pháp luật và giá nhà, đất sẽ được hình thành tuỳ theo tương quan cung cầu, và gia thi trường về nhà, đất sẽ là giá được công nhận để làm căn cứ tính toáncác chỉ tiêu có liên quan khác như mức độ góp vốn; Việc giao dịch, mua bán chuyển nhượng nhà -đất tuy phảI tôn trọng pháp lý, phảI chặt chẽ nhưng không quá phiền hà, rắc rối. 5. Cần hình thành các công tythẩm định giá, am hiẻu các chuẩn mực quốc tếvà luật pháp việt nam để tiến hành thẩm định giá đất mà các bên đối tác việt nam góp vốn vào các liên doanh với nước ngoài. Các dụ án đầu tư nước ngoàI hoặc trong nước, có liên quan đến giá đất, nhất thiết phảI qua thẩm định giá của các công ty này. Kết luận Qua một thời gian tiến hành nghiên cứu thị trường đất đai và giá đất ở cùng với các yếu tố chi phối đến giá đất em rút ra một số kết luận như sau: - Giá đất thị trường cao hơn nhiều so với giá quy định. - Giá đất ở đô thị có sự biến động khác nhau theo từng đường phố. - Giá đất trên thị trường cao nhất ở các trung tâm dịch vụ kinh doanh, càng xa trung tâm giá đất càng giảm. - Do khung giá đất chưa được sát với thị trường nên trong chính sách đền bù khi giải phóng mặt bằng vẫn chưa thỏa đáng gây nên những khiếu kiện, khiếu nại. - Xu hướng đổ về thành thị ở các vùng nông thôn khiến cho đất đô thị càng trở nên chật chội dẫn đến giá nhà, đất không ngừng gia tăng. Trên đây là những kết luận chủ yếu được nêu ra nhằm giúp Nhà nước nói riêng và toàn dân nói chung có biện pháp để hoàn thiện về vấn đề giá đất. Tài liệu tham khảo Giáo trình Kinh tế tài nguyên đất - PGS.TS Ngô Đức Cát chủ biên. Giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất - PGS. TSKH Lê Đình Thắng chủ biên. Dự án hợp tác Việt Nam - Thụy Điển trong việc định giá đất ở thành phố HCM. Các văn bản của Nhà nước, Luật đất đai và nhà ở năm 2000. 5 Hội thảo giá đất ( 12/97 bộ tàI chính ) Các tài liệu khác (Tạp chí Địa chính, Thời báo kinh tế, Báo Đầu tư... ) Mục lục Trang