Đề án Hoàn thiện công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản hiện nay

ầu tư: Liên quan đến chất lượng và hiệu quả của hệ thống thông tin , xử lý thông tin (dự báo ) lập mô hình - Rủi ro trong quá trình thực hiện đầu tư : rủi ro xảy ra khi bộ máy , năng lực tổ chức yếu ,điều phối họch định chính sách không được nhịp nhàng, ăn khớp giữa các khâu trên từng phần việc cụ thể , chậm trễ và kéo dài thời gian hoàn tất công trình . - Rủi ro trong quá trình hoạt động của dự án : Việc kiểm soát rủi ro phụ thuộc rất nhiều vào tài tổ chức , điều phối và quản lý các mặt hoạt động kinh doanh của nhân viên và bộ máy quản trị doanh nghiệp 1.3.2. Phân loại theo phạm vi - Rủi ro theo chiều dọc: Là rủi ro tại các bộ phận chức năng : nghiên cứu , thiét kế , sản xuất kỹ thuật.. - Rủi ro theo chiều ngang: Là những rủi ro liên quan đến nhiều bộ phận chuyên môn trong xí nghiệp như rủi ro vê pháp lý, môi trường , tổ chức … Trong đó rủi ro về môi trường là quan trọng hơn cả 1.3.3. Phân loại theo tính chất tác động - Rủi ro thuần tuý: Những rủi ro xảy ra do các yếu tố ngẫu nhiên , không lường trước được . Rủi ro thuần túy diễn ra khi không hề có khả năng được cuộc, mà chỉ có khả năng thua cuộc -Rủi ro động: Là những rủi ro liên quan đến sự luôn thay đổi, đặc biệt là trong nền kinh tế. Đó là những rủi ro mà hậu quả của nó có thể có lợi, nhưng cũng có thể sẽ mang đến sự tổn thất ( sự thay đổi về thị hiếu khách hàng có thể phù hợp với sản phẩm mà doanh nghiệp đang kinh doanh hay không, sự thay đổi về công nghệ kĩ thuật có phù hợp với khả năng tài chính của doanh nghiệp hay không, sự thay đổi đó có quá nhanh hay không? ...) -Rủi ro tĩnh: Là những rủi ro, mà hậu quả của nó chỉ liên quan đến sự xuất hiện tổn thất hay không, chứ không có khả năng sinh lời, và không chịu sự ảnh hưởng của những thay đổi trong nền kinh tế. Những rủi ro tĩnh thường liên quan đến các đối tượng: tài sản, con người, trách nhiệm dân sự. 3. Rủi ro của dự án đầu tư BĐS Phân tích về những yếu tố rủi ro của thị trường BĐS, bà Tạ Thị Ngọc Thảo, Giám đốc Công ty T.T.N.T cho rằng, dự án "treo" là một trong những rủi ro lớn nhất và phổ biến. Dự án treo đang là một điệp từ nóng gây nhiều bức xúc trong xã hội. Để giải thích hiện tượng treo, không ít người đã đem “trăm dâu đổ đầu tằm", như: "tay không bắt giặc" (không có vốn), thủ đoạn ghim đất để đầu cơ, lập mưu duyệt dự án cốt để sang tay trục lợi... Và "tằm" ở đây được hiểu chính là các chủ đầu tư trong ngành BĐS. Theo bà Thảo, ở nước ta hiện nay không chỉ có các dự án của chủ đầu tư tư nhân bị treo mà còn một chuỗi treo dài dằng dặc ở phía Nhà nước. Bắt đầu là quy hoạch treo, quy hoạch xong bỏ đó không thực hiện. Tiếp đến là dự án treo, duyệt dự án xong đóng vài ba cây cọc rồi... ngưng. Kế đó là lời hứa treo, liên tục dời ngày khởi công, ngày kết thúc dự án; xin lỗi người dân nhiều lần, hứa đi hứa lại với doanh nghiệp. Rồi lợi nhuận treo, có những dự án không biết sinh ra để làm gì, mục đích đầu tư không rõ ràng, cho nên khi đưa vào sử dụng thì càng lỗ. Bà Thảo nêu một dẫn chứng ở một dự án cụ thể: Theo quy định của pháp luật, hạn mức giao đất nông nghiệp của mỗi hộ gia đình, cá nhân tối đa là 3 ha, nếu quy mô của dự án là 50 ha thì cần đến khoảng 14 người đứng tên đất hộ. Thuận thảo thì trót lọt, nhưng nếu có ai đó động lòng tham thì phải tranh chấp, khiếu kiện... treo. Sau khi "lén" gom được khoảng 80% quỹ đất, chủ đầu tư mới chính thức xin chủ trương đầu tư với chính quyền địa phương, lập tức giá đất của 20% còn lại cao ngất trời. Vậy nguyên nhân của rủi ro dự án “treo” là do đâu ? Chúng ta hãy cùng xem xét các rủi ro chủ yếu mà một dự án đầu tư BĐS có thể gặp phải. 3.1. Rủi ro về phía chủ đầu tư -Rủi ro năng lực pháp lý BĐS là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia , các quan hệ giao dịch BĐS thường có tác động mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế xã hội. Do đó BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước. Trong đầu tư nhất là lĩnh vực BĐS, rủi ro pháp lý dù chỉ là nhỏ nhất cũng có thể giết chết nhà đầu tư…Rủi ro xảy ra trong quá trình thẩm định năng lực pháp lý của chủ đầu tư khi không có đủ hồ sơ chứng minh năng lực pháp lý theo quy định hiện hành . Các tài liệu chứng minh năng lực pháp lý của chủ đầu tư gồm: hồ sơ pháp lý , báo cáo hoạt dộng kinh doanh , tài liệu tham khảo khác -Rủi ro năng lực hoạt động kinh doanh Rủi ro về quản trị điều hành doanh nghiệp: Rủi ro phát sinh khi lãnh đạo không đủ năng lực , trình độ để lãnh đạo doanh nghiệp hay không đủ khả năng lãnh đạo do tuổi quá lớn khả năng tiếp nhận cái mới bị hạn chế , phản ứng kém linh hoạt với các biến động của thị trường. Trường hợp khác là người lãnh đạo tuy có năng lực , trình độ chuyên môn tốt nhưng không có khả năng đoàn kết thống nhất nội bộ . Việc thiếu sự đồng thuận của các thành viên sẽ khiến cho việc ra các quyết định không được chính xác . Các quyết định mang lại lợi ích đôi khi không được thực hiện . Rủi ro về năng lực tài chính của chủ đầu tư: Rủi ro xảy ra khi khả năng thanh toán của doanh nghiệp kém , phải đi vay với lãi suất cao hơn nên rủi ro sẽ cao hơn. Hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam hoạt động với tính chuyên nghiệp không cao. Số doanh nghiệp đăng ký kinh doanh bất động sản rất đông nhưng phần lớn đều có quy mô vốn nhỏ, không phù hợp với yêu cầu của thị trường... Ví như tại Tp.HCM, hiện có hơn 6.000 doanh nghiệp hoạt động bất động sản nhưng chỉ có gần 4.200 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh, trong đó chỉ có gần 50 doanh nghiệp có số vốn trên 100 tỷ. Vậy nhưng, tất cả vẫn hoạt động theo kiểu mạnh ai người nấy đi, thích làm gì thì làm... Thêm một nguy cơ và cũng là thực trạng của thị trường bất động sản đó là tình trạng đầu tư bất động sản theo "mốt". Lợi nhuận cao trước mắt là nguyên nhân khiến các doanh nghiệp thi nhau nhảy vào thị trường địa ốc. Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng có những nghiên cứu thị trường một cách cụ thể để đưa ra chiến lược kinh doanh thích hợp. Nhiều doanh nghiệp do không am hiểu về thị trường đã dẫn đến đầu tư tràn lan, lãng phí, thậm chí đầu cơ, tác động xấu đến thị trường. Điều này đã được cảnh báo là rất có thể gây ra tình trạng hỗn loạn cho thị trường bất động sản và có tác động xấu đến chính các doanh nghiệp. 3.2. Rủi ro về dự án - Rủi ro cơ chế chính sách Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là: * Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng. * Các chính sách tác động trực tiếp như: • Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam. • Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố. • Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất… • Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS • Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS Hiện nay hệ thống pháp luật của Việt Nam vẫn chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được đổi mới; hệ thống đăng ký bất động sản đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý công khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong bất động sản; chưa huy động được tiền tiết kiệm của dân vào đầu tư bất động sản; quy hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất cập, chưa phục vụ tốt nhân dân; còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về đất đai... Các thủ tục hành chính cũng quá rườm rà đến mức không cần thiết gây tốn kém về mặt thời gian và tiền bạc, làm lỡ cơ hội đầu tư... Tất cả đều xuất phát từ sự thiếu chuyên nghiệp của các cơ quan quản lý Nhà nước. Sự thiếu chuyên nghiệp thể hiện ở nhiều mặt, trong đó có hệ thống pháp lý: Một hành lang pháp lý chưa đầy đủ và chưa đủ mạnh đã gây ra sự thiếu thống nhất tổng thể để điều chỉnh. Các cơ chế chính sách với những chồng chéo, thiếu hụt và hiệu lực thấp dẫn đến khó áp dụng trong thực tế. Những vấn đề được xem là gây cản trở lớn nhất hiện nay là: thủ tục đầu tư, thủ tục giao đất còn nhiều rắc rối, không gắn với quyền của người sử dụng và sở hữu; việc đền bù, giải phóng mặt bằng và các vấn đề liên quan đến quy hoạch... Ví dụ như việc quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở, khu đô thị mới, căn hộ chung cư và văn phòng cho thuê còn thiếu một cơ chế điều tiết thoả đáng trong giao dịch. Có một thực tế là rất nhiều sản phẩm của dự án nhà khu đô thị mới, căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê đã được mua hết từ lúc dự án hình thành. Rất nhiều dự án đã được sang tên, đổi chủ và chủ giao dịch bán sản phẩm không hoàn toàn là chủ đầu tư. Để có thể mua được nền đất và nhà ở khu đô thị mới với giá chấp nhận được, hầu hết nhà đầu tư đều phải chấp nhận đóng tiền cho chủ đầu tư khi chủ đầu tư chưa đủ điều kiện về pháp lý để bán nhà (chưa xong phần móng). Do vậy, cả chủ đầu tư và người mua nhà đều phải lách luật dưới dạng hợp đồng góp vốn kinh doanh hoặc hợp đồng đầu tư. Do không được pháp luật bảo hộ nên sẽ rất rắc rối khi có tranh chấp xảy ra, Rủi ro kinh tế vĩ mô Giá của BĐS phụ thuộc vào các yếu tố kinh tế vĩ mô như: *Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực * Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực* Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực * Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…) * Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng * Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác * Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;* Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng * Mức giá bình quân các loại đất trong vùng * Tỷ lệ thuế và mức thuế suất * Mức độ lạm phát chung * Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng. Rủi ro lãi suất Lãi suất ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí sử dụng vốn và sau đó là hiệu quả đầu tư.Giả sử trong bối cảnh lạm phát gia tăng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quyết định tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, tăng lãi suất cơ bản VND và phát hành tín phiếu bắt buộc đối với các tổ chức tín dụng nhằm thực thi chính sách thắt chặt tiền tệ và kiềm chế lạm phát. Các biện pháp này đã dẫn đến cuộc chạy đua lãi suất huyđộng giữa các tổ chức tín dụng và kết quả là làm gia tăng lãi suất cho vay đồngViệt Nam. Kết quả việc tăng lãi suất này sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới các doanh nghiệp vay vốn ngân hàng để duy trì hoạt động và mở rộng sản xuất, làm cho chi phí lãi vay tăng dẫn đến việc kết quả kinh doanh của doanh nghiệp giảm sút. Mặt khác hoạt động đầu tư BĐS lại đòi hỏi nguồn vốn rất lớn , nên thông thường chủ đầu tư phải đi vay vốn từ nhiều nguồn . Vốn vay lại thường là vốn vay trung và dài hạn . Mà gánh nặng lãi suất thì tỷ lệ thuận với thời gian dự án bị kéo dài.Do đó lãi suất là biến số tác động rất lớn đến chiết khấu dòng tiền của vốn đầu tư.Dự án mang lại lợi ích nhiều hay ít phụ thuộc rất lớn vào lãi suất.. Năm 2007, tín dụng tăng trưởng nóng (gần 54%), đặc biệt vào lĩnh vực BĐS (tăng 85%). Cũng trong năm này, các NHTM cổ phần đã dồn vốn cho vay kinh doanh bất động sản quá lớn (khối này chiếm 52%/tổng dư nợ cho vay BĐS của toàn ngành). -Rủi ro tài chính: Độ an toàn về tài chính của dự án là nội dung cần xem xét trong quá trình thẩm định tài chính dự án đầu tư . Nó là căn cứ quan trọng để đánh giá tính khả thi về tái chính của dự án.Rủi ro tài chính xảy ra khi không đảm bảo được ngồn vốn ,xảy ra ứ đọng vốn.Việc đảm bảo nguồn vốn dự kiến thể hiện ở tính pháp lý và cơ sở thực tế của các nguồn huy động.Nếu là vốn góp cổ phần hoặc liên doanh thì phải có sự cam kết về tiến độ và số lượng vốn góp của các cổ đônghoặc các bên liên doanh. Nếu là vốn tự có thì phải có bản giải trình về tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của cơ sở 3 năm trước và hiện tại chứng tỏ rằng cơ sở đã ,đang và sẽ tiếp tục hoạt động có hiệu quả , có tích lũy và do đó đảm bảo có vốn để thực hiện dự án. Rủi ro có thẻ xảy ra do việc tính toán tỷ trọng vốn của từng nguồn vốn huy động chiếm trong tổng mức đầu tư .Khi xác định các nguồn tài trợ của dự án đã không xác định đúng cơ cấu nguồn vốn của dự án . Hoặc tính toán nguồn vốn cần huy động hàng năm không đúng do biến động giá cả hoặc lạm phát . Khi thẩm định cần kiểm tra cam kết bảo đảm nguồn vốn của bên góp vốn , bên cho vay hoặc tài trợ vốn . Kiểm tra cam kết bảo đảm nguồn vốn tín dụng mở L/C tại các cơ quan cấp vốn Rủi ro thi trường , thu nhập , thanh toán Thị trường ảnh hưởng rất lớn đến sự thành bại của dự án đầu tư BĐS bởi giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Giá cả BĐS còn phụ thuộc vào những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”. Thị trường BĐS Việt Nam hiện nay đang chứa đựng nhiều rủi ro do nhu cầu thị trường và sức mua thực tế chưa được phản ánh đúng.Đây là một trong những phân tích được đưa ra tại bản điều tra mới được xuất bản tháng 9/2009 của Công ty cổ phần Báo cáo đánh giá Việt Nam (Vietnam Report). Chính khoảng cách giữa thực tế và đánh giá này vô hình chung khiến không ít các nhà đầu tư cũng như người tiêu dùng mắc bẫy. Nhu cầu về bất động sản tại Việt Nam là rất lớn, song điều này không đồng nghĩa với sự dồi dào về sức mua. Lý do là mặt bằng thu nhập của người dân còn rất thấp. Tuy nhiên, nhiều đánh giá về thị trường bất động sản của nhiều công ty quản lý bất động sản hầu như chỉ tập trung làm đậm, thậm chí quá mức, nhu cầu về bất động sản, tạo nên sức nóng trong thị trường đầu cơ. Một bộ phận doanh nghiệp, nhà đầu tư ngắn hạn đã thu lời từ việc tăng giá bán/cho thuê bất động sản. Tuy nhiên, về lâu dài, thực trạng này sẽ gây ra những hậu quả nặng nề cho toàn bộ nền kinh tế. Giá bất động sản tại các thành phố lớn của Việt Nam hiện bị đánh giá là quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức phát triển của nền kinh tế và giá trị thực bất động sản. Tình trạng này đã ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình phát triển kinh tế- xã hội và làm cho việc tạo lập nhà ở của phần lớn người thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn. Không những thế, giá đất cao đang gây ra áp lực rất lớn cho nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư vào lĩnh vực cơ sở hạ tầng công nghiệp. Chi phí dự án đội lên đáng kể do sự biến động tăng lên không ngừng của chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, tiếp cận đất đai - Rủi ro xây dựng thi công Địa điểm xây dựng : ảnh hưởng đến vốn đầu tư , giá thành , sức cạnh tranh , quyết định hiệu quả của dự án đầu tư BĐS.Rủi ro xảy ra khi địa điểm không phù hợp với dự báo phát triển kinh tế dài hạn , quy hoạch xây dựng mạng lưới giao thông của địa phương ,cơ sở vật chất hiện có của địa điểm đầu tư không phù hợp , khí hậu của địa điểm có biến động…Cần phải tìm hiểu về điều kiện tự nhiên ( khí hậu , thủy văn , nguồn nước…), điều kiện xã hội ( dân số ,phong tục tập quán, hoạt động kinh tế…), điều kiện về quy hoach , kế hoạch phát triển vùng,và các yếu tố kinh tế của địa điểm, Quy mô xây dựng : Rủi ro xảy ra khi tổng dự toán , dự toán từng hạng muc công trình bị bỏ sót hạng mục cần đầu tư mà chưa được dự tính, hoặc đầu tư vào hạng mục chưa cần thiết. Khi thẩm định cần kiêm tra các hợp đồng giá của dự án Trong quá trình thi công xây dựng không đảm bảo xây dựng đúng kỹ thuật , các biện pháp an toàn lao động không được đảm bảo gây ra tai nạn. Vụ sập cầu Cần Thơ ngày 26/9/2007 đã gây thiệt hại trên 40 tỷ đồng , 54 người chết ,80 người bị thương là một ví dụ cho thấy khi rủi ro xây dựng xảy ra sẽ gây ra thiệt hại lớn đến mức nào. Do đó cần phải đề xuất việc đấu thầu , chọn thầu , bảo lãnh hợp đồng phù hợp. Xem xét đánh giá các đề xuất , giải pháp trong xay dựng có phù hợp các định mức , nhu cầu xây dựng cho từng hạng mục công trình hay không? Rủi ro cung cấp Nguồn nguyên vật liệu, nhà cung ứng , chính sách thuế đều ảnh hưởng đến khả năng cung ứng đầu vào cho dự án. Khi khả năng cung ứng đầu vào không được đảm bảo sẽ ảnh hưởng đến tiến độ thi công của công trình . Khi thẩm định cần kiểm tra hợp đồng trọn gói và bảo lãnh hợp đồng, đánh giá uy tín của người cung cấp nguyên vật liệu. - Rủi ro vận hành . bảo trì : Phụ thuộc vào khả năng quản lý BĐS của chủ đầu tư.Đặc biệt ở Việt Nam hiện nay rất thiếu nhà quản lý chuyên nghiệp bởi đây là một nghề còn khá mới. Trong vận hành hoạt động một BĐS luôn tiềm ẩn rủi ro . Dù trong qua trình lập dự án chủ đâù tư đã phải nghiên cứu kỹ lưỡng nhưng do thông tin không hoàn hảo và mọi thứ đều luôn vận động phát triển nên sẽ luôn có những biến cố bất ngờ xảy ra .Mặt khác do quá trình xây dựng BĐS dài nên khi đưa vào hoạt động các tiêu chuẩn về kĩ thuật sẽ không còn đảm bảo, thiết kế ban đầu sẽ không còn phù hợp . - Rủi ro môi trường xã hội Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ cũng phải được xem xét kỹ lưỡng. 4. Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án dầu tư BĐS 4.1. Sự cần thiết phải đánh giá rủi ro Đánh giá rủi ro là một khía cạnh quan trọng của chương trình họach định ngân sách vốn đầu tư của một dự án BĐS. Một tiến trình hoàn hảo của hoạch định ngân sách vốn đầu tư đòi hỏi rằng rủi ro phải được xem xét từ khía cạnh của rất nhiều bên khác nhau: nhà quản trị đề xuất dự án, những nhân viên thừa hành, cổ đông và những tác động khác đến các hoạt động của công ty.Các lý do cần phải phân tích rủi ro của một dự án đầu tư BĐS là: -Dự án đầu tư BĐS có: Kinh phí đầu tư lớn;các giai đoạn chi tiền cho dự án kéo dài;thông tin của thị trường BĐS là không hoàn hảo;Các khác biệt trong khả năng gánh chịu rủi ro của các bên; Các dự án có thể hấp dẫn khi xét tổng gộp nhưng lại không hấp dẫn đối với một hoặc nhiều phía do những bất trắc về chia sẻ rủi ro và lợi nhuận kết quả là các dự án hấp dẫn không được thực hiện -Người đề xuất một dự án đầu tư trong một công ty lớn thường thiếu những thông tin toàn diện về công ty và các dự án của nó vì thế rất cần thiết để đo lường sự đóng góp trong đầu tư đến mức độ rủi ro của công ty. -Người đề xuất dự án thường được đánh giá trên hiệu quả hoạt động của đầu tư đó. Trong những trường hợp như vậy, người đề xuất cũng quan tâm đến rủi ro dự án, không làm gia tăng rủi ro của cả công ty và các cổ đông. - Phân tích rủi ro một dự án đầu tư thì có ích trong việc phát triển những giải pháp để loại trừ hoặc giảm thiểu rủi ro mà không làm giảm đi tỷ suất sinh lợi tương ứng. - Phân tích rủi ro của dự án đầu tư thường cung cấp những nền tảng cho việc hiểu rõ sự đóng góp của dự án trong rủi ro của cả công ty, rủi ro của các cổ đông. - Những quyết định đầu tư trong nhiều cộng ty lớn thường được xem xét 1 lần bởi hội đồng quản trị. Những thành viên hiếm khi có thời gian hoặc có nền tảng dể đánh giá một cách toàn diện sự tương tác với tất cả các quyết định đầu tư đang được thực hiện. 4.2. Các thước đo rủi ro và ra quyết định trong điều kiện rủi ro Các thước đo rủi ro - Giá trị kỳ vọng Trong Lý thuyết xác suất (và đặc biệt là đánh bạc), giá trị kỳ vọng, giá trị mong đợi (hoặc kỳ vọng toán học) của một biến ngẫu nhiên là tổng xác suất của mỗi kết quả có thể của thử nghiệm nhân với giá trị của kết quả đó. Như vậy, nó biểu diễn giá trị trung bình mà người ta "mong đợi" thắng cược nếu đặt cược liên tục nhiều lần với khả năng thắng cược là như nhau. Lưu ý rằng bản thân giá trị đó có thể không được mong đợi theo nghĩa thông thường; nó có thể ít có khả năng xảy ra hoặc không thể xảy ra. Công thức tính kỳ vọng toán như sau: EV= q: xác suất xảy ra ở tình huống i p: trị số của chỉ tiêu hiệu quả ở tình huống i Rủi ro được xem xét thông qua việc theo dõi phân bố xác suất của tỷ suât sinh lời. Tỷ suất sinh lời càng phân tán, biến động càng lớn thì rủi ro càng cao. Nếu dòng tiền dự kiến mỗi năm trong tương lai đã biết, chúng ta có thể tính được giá trị NPV kỳ vọng như sau: E(NPV)=E(CF) ++ + …..+ Với E(CF) là dòng tiền kỳ vọng ở thời điểm t k là tỷ suất sinh lợi đòi hỏi. Công thức này thì có giá trị khi dòng tiền có tương quan xác định hoàn toàn, tương quan 1 phần hay không tương quan giữa các năm với nhau. Tuy nhiên, một quy luật tương tự thì không thỏa mãn trong IRR. - Độ lệch chuẩn Để đo lường độ phân tán hay sai biệt giữa lợi nhuận thực tế so với lợi nhuận kỳ vọng, người ta dùng độ lệch chuẩn (σ). Độ lệch chuẩn, hay độ lệch tiêu chuẩn (Standard Deviation) là một đại lượng thống kê mô tả dùng để đo mức độ phân tán của một tập dữ liệu đã được lập thành bảng tần số. Khi hai tập dữ liệu có cùng giá trị trung bình cộng, tập nào có độ lệch chuẩn lớn hơn là tập có dữ liệu biến thiên nhiều hơn. Trong trường hợp hai tập dữ liệu có giá trị trung bình cộng không bằng nhau, thì việc so sánh độ lệch chuẩn của chúng không có ý nghĩa. Độ lệch chuẩn còn được sử dụng khi tính sai số chuẩn. Khi lấy độ lệch chuẩn chia cho căn bậc hai của số lượng quan sát trong tập dữ liệu, sẽ có giá trị của sai số chuẩn.Độ lệch chuẩn chính là căn bậc 2 của phương sai. Trong lý thuyết xác suất và thống kê, phương sai của một biến ngẫu nhiên là một độ đo sự phân tán thống kê của biến đó, nó hàm ý các giá trị của biến đó thường ở cách giá trị kỳ vọng bao xa.Công thức tính phương sai : var(X)=E X: biến ngẫu nhiên E(X) : Giá trị kỳ vọng hay giá trị trung bình của X Nghĩa là, phương sai là giá trị kỳ vọng của bình phương của độ lệch của X so với giá trị trung bình của nó. Nói nôm na, phương sai là "trung bình của bình phương khoảng cách của mỗi điểm dữ liệu tới trung bình Độ lệch chuẩn: R: lợi nhuận thực tế E(R) : lợi nhuận kỳ vọng P: xác suất xảy ra ở tình huống i -Hệ số biến đổi CV (coefficient of variation) Độ lệch chuẩn đôi khi cho chúng ta những kết luận không chính xác khi so sánh rủi ro của hai dự án nếu như chúng rất khác nhau về quy mô. Khi đó chúng ta phải sử dụng hệ số biến đổi CV để đo độ rủi ro tương đối giữa các phương án. Phương án nào có Cv càng lớn thì mức độ rủi ro càng cao. Ví dụ xem xét hai dự án đầu tư A và B có phân phối xác suất như sau: Dự án A Dự án B Lợi nhuận kỳ vọng, E(R) 0,08 0,24 Độ lệch chuẩn, σ 0,06 0,08 Hệ số biến đổi, CV 0,75 0,33 Nếu nhìn vào độ lệch chuẩn chúng ta thấy rằng độ lệch chuẩn của B lớn hơn A. Liệu có thể kết luận rằng dự án B rủi ro hơn A hay không? Nếu chỉ đơn thuần nhìn vào độ lệch chuẩn có thể kết luận như vậy, nhưng vấn đề ở đây là cần so sánh xem quy mô lợi nhuận kỳ vọng của hai dự án này như thế nào. Dự án B có độ lệch chuẩn là 8% trong khi dự án A chỉ có 6% nhưng lệch 8% của quy mô lợi nhuận kỳ vọng là 1000$ sẽ rất nhỏ so với lệch 6% của quy mô lợi nhuận kỳ vọng 1 triệu $. Để khắc phục tình trạng này chúng ta dùng chỉ tiêu hệ số biến đổi CV (coefficient of variation): CV= Trong ví dụ trên, dự án A có CV = 0,75 trong khi dự án B có CV = 0,33. Có thể nói dự án A rủi ro hơn dự án B. Tóm lại rủi ro là sự không chắc chắn, nó chính là sai biệt giữa giá trị thực tế so với giá trị kỳ vọng. Trong phạm vi bài này chúng ta quan sát lợi nhuận. Rủi ro ở đây chính là sai biệt giữa lợi nhuận thực tế so với lợi nhuận kỳ vọng. Để đo lường được rủi ro trước hết chúng ta phải xác định được lợi nhuận kỳ vọng, kế đến xác định độ lệch chuẩn của lợi nhuận so với lợi nhuận kỳ vọng. Ngoài ra, cần lưu ý loại trừ sự ảnh hưởng của yếu tố qui mô bằng cách sử dụng hệ số biến đổi CV để so sánh mức độ rủi ro khác nhau khi quy mô lợi nhuận kỳ vọng khác nhau đáng kể. 4.3. Các mô hình phân tích , đánh giá rủi ro 4.3.1. Mô hình định tính - Phương pháp phân tích, cảm quan Là phương pháp dự đoán rủi ro dựa trên cơ sở tổng hợp một loạt các ngẫu nhiên từ đó suy ra cái tất nhiên . Thực hiện theo 2 hướng : Trên cơ sở phân tích khoa học các điều kiện môi trường , nhân tố ảnh hưởng …để dự đoán , dự báo rủi ro có thể gặp phải .phương pháp này đòi hỏi phải có đầy đủ thông tin về đối tượng cần nghiên cứu Trên cơ sở phân tích tổng hợp , dựa vào 1 số khái niệm và những cảm quan đặc biệt của người nghiên cứu để dự đoán rủi ro có thể xảy ra trong tương lai. Phương pháp này không có đủ luận cứ khoa học thực tế chứng minh nên chưa thuyết phục nhiều người. Nhưng trong thực tế có nhiều trường hợp đã chứng minh tính xác thực của phương pháp này. - Phương pháp chuyên gia: Là phương pháp dựa trên nghiên cứu của chuyên gia trong lĩnh vực bảo hiểm , quản trị rủi ro , quản trị kinh doanh đánh giá nguy cơ rủi ro bằng phương pháp cho điểm Sau khi nghiên cứu các tư liệu về thị trường , nhân tố tác động , nguyên nhân rủi ro trong quá khứ và hiện tại , mỗi chuyên gia cho điểm vào 1 phiếu được thiết kế phù hợp với điều tra và nguy cơ rủi ro , mức độ nghiêm trọng và tần suất xảy ra rủi ro -Phương pháp xếp hạng mức độ ảnh hưởng của rủi ro : Phương pháp kết hợp so sánh liên hoàn các nhân tố tác động tới rủi ro .Sự so sánh đó được thực hiện bằng cách cho điểm theo 1 nguyên tắc nhất định dựa trên ma trận đối xứng : Bước1 : nêu lên tất cả các nhân tố có thể tác động gây ra rủi ro trong hoạt động đầu tư hoặc 1 giai đoạn trong quá trình đầu tư Bước 2: xác định câc nguyên tắc so sánh Bước 3: lập bảng đánh giá so sánh các nhân ố ảnh hưởng theo ma trận đối xứng và dựa theo nguyên tắc ở bước2 .Phần trên của dường chéo thể hiện giá trị so sánh lớn hơn hoặc bằng . Phần dưới của đường chéo thể hiện giá tri so sánh nhỏ hơn . Sau đó tổng hợp số liệu so sánh theo hàng ngang và tính giá trị trung bình Bước 4; phân tích ,đánh giá theo số liệu tổng hợp .Nếu nhân tố nào có giá trị lớn hơn giá trị trung bình thì là nguồn rủi ro lớn cần đề phòng và có biện pháp giảm thiểu nguy cơ rủi ro còn ngược lại có thể chấp nhận rủi ro mà không chịu những tổn thất nếu rủi ro xảy ra. 4.3.2. Mô hình định lượng - Phân tích hệ số nhạy Câu hỏi đầu tiên trong thảo luận về rủi ro thường là “ Điều gì có thể xảy ra?” tiếp theo là “Những biến số then chốt là gì?”.Hai câu hỏi trên đều được trả lời trong phân tích độ nhạy của dự án. Phân tích độ nhạy của dự án là xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án (lợi nhuận , thu nhập thuần , hệ số hoàn vốn nội bộ …)khi các yếu tố có liên quan chỉ tiêu đó thay đổi. Phân tích độ nhạy nhằm xem xét mức độ nhạy cảm của dự án đối với sự biến động của các yếu tố có liên quan. Mô hình phân tích độ nhạy thuộc loại mô hình mô tả, kết quả của mô hình sẽ cung cấp thêm thông tin có liên quan cho người ra quyết định để lựa chọn phương án hoặc yêu cầu phải tổ chức thêm về một số tham số kinh tế nào đó. Phân tích độ nhạy của dự án giúp chủ đầu tư biết được yếu tố nào gây nên sự thay đổi nhiều nhất của chỉ tiêu hiệu quả xem xét để từ đó có biện pháp quản lý chúng trong quá trình thực hiện dự án.Mặt khác phân tích độ nhạy của dự án còn cho phép lựa chọn được những dự án có độ an toàn hơn cho những kết quả dự tính .Dự án có độ an toàn cao là những dự án vẫn đạt được hiệu quả khi những yếu tố tác động đến nó thay đổi theo những chiều hướng không có lợi. Các phương pháp thực hiện phân tích độ nhạy của dự án : Phương pháp 1: Phân tích ảnh hưởng của từng yếu tố tác động liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhằm tìm ra yếu tố gây nên sự nhạy cảm lớn của chi tiêu hiệu quả xem xét. Các bước thực hiện : Xác định các biến chủ yếu (những yếu tố liên quan ) của chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét dự án: Tăng giảm mỗi yếu tố đó theo cùng một tỉ lệ nào % nào đó . Tính lại chỉ tiêu hiệu quả xem xét . Đo lường tỉ lệ % thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính do sự thay đổi của các yếu tố . Yếu tố nào làm cho hiệu quả tài chính thay đổi lớn thì dự án nhạy cảm với yếu tố đó .Yếu tố này cần được nghiên cứu và quản lý nhằm hạn chế tác động xấu ,phát huy các tác động tích cực đến sự thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét. Khi các yếu tố ảnh hưởng đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổi trong giới hạn nhất định theo hướng bất lợi nếu chỉ tiêu hiệu qủa tài chính xem xét vẫn đạt hiệu quả (chẳng hạn NPV >0,IRR>r giới hạn )thì dự án xem xét được coi là có độ an toàn cao. Phương pháp 2 : Phân tích ảnh hưởng đồng thời của nhiều yếu tố (trong các tình huống tốt xấu khác nhau) đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét để đánh giá độ an toàn của dự án . Phương pháp 3: Cho các yếu tố có liên quan chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổi trong giới hạn thị trường , người đầu tư và quản lý dự án chấp nhận được . Mỗi một sự thay đổi ta có một phương án . Lần lượt cho các yếu tố thay đổi ta có hàng loạt các phương án . Căn cứ vào điều kiện cụ thể của thị trường , của người đầu tư hoặc quản lý để lựa chọn phương án có lợi nhất. Phương án 4 ; Sử dụng độ lệch chuẩn , hệ số biến thiên để phân tích độ nhạy .Theo phương pháp này , cần thực hiện các bước tính toán sau: Tính các chỉ tiêu hiệu quả tài chính cho các phương án xem xét ở các tình huống : tốt nhất , bình thường và xấu nhất . Dự tính xác suất xảy ra ở các tình huống trên. Tính kỳ vọng toán của chỉ tiêu hiệu quả ứng với các xác suất dự tính . Xác định độ lệch chuẩn của chỉ tiêu hiệu quả Phương án nào có độ lệch chuẩn nhỏ hơn thì độ nhạy bé hơn và do đó an toàn hơn Trong trường hợp kỳ vọng toán của các phương án khác nhau phải sử dụng chỉ tiêu hệ số biến thiên để xem xét Xác định hệ số biến thiên (CV) Hệ số biến thiên của phương án nào nhỏ hơn thì độ nhạy bé hơn và do đó an toàn hơn Ưu điểm: − Dễ tính toán và giải thích. − Không đòi hỏi ước tính xác suất. − Tập trung vào 1 hoặc 2 biến. Hạn chế khi sử dụng phương pháp này: Phân tích độ nhạy không tập trung vào miền giá trị thực tế ,chỉ xem xét từng tham số trong khi kết quả lại chịu tac động của nhiều tham số cùng một lúc. Phân tích đọ nhạy không thể hiện các xác suất đối với từng miền. Kiểm định mỗi lần một biến là không thực tế do có tương quan giữa các biến Trong phân tích độ nhạy cần đánh giá được biến số quan trọng, là biến số có ảnh hưởng nhiều đến kết quả và sự thay đổi của biến số có nhiều tác động đến kết quả. -Phân tích rủi ro (Risk Analysis) a. Phân tích rủi ro theo phương pháp giải tích Phân tích rủi ro là phân tích mô tả các ảnh hưởng đối với thước đo hiệu quả kinh tế của các phương án đầu tư trong điều kiện rủi ro. Mô hình tổng quát của bài toán phân tích rủi ro Giả sử ta có m phương án Ai (i = 1,m) mang tính loại trừ lẫn nhau và có n trạng thái Sj (j = 1,n). Nếu ta chọn phương án Ai và trạng thái xảy ra là Sj thì ta sẽ có một kết quả Rij. Trong phân tích rủi ro, chúng ta biết được xác suất để cho các trạng thái Sj xảy ra là Pj ; còn trong điều kiện bất định chúng ta không xác định được Pj. Mô hình tổng quát của bài toán phân tích rủi ro Trạng thái Sj Phương án Ai S1 S2 … Sj … Sn A1 R11 R12 … R1j … R1n A2 R21 … … … … … … … … … … … … Ai Ri1 … … Rij … Rin … … … … … … … Am Rm1 … … … Rmn Xác suất của các trạng thái Pj P1 P2 … Pj … Pn b. Phân tích rủi ro theo phương pháp mô phỏng MONTE - CARLOMô phỏng MONTE – CARLO, còn gọi là phương pháp thử nghiệm thống kê (Method of Statistics) là một phương pháp phân tích mô tả các hiện tượng có chứa yếu tố ngẫu nhiên (như rủi ro trong dự án) nhằm tìm ra lời giải gần đúng.Mô phỏng được sử dụng trong phân tích rủi ro khi việc tính toán bằng cách giải tích quá phức tạp, thậm chí không thực hiện được – chẳng hạn: chuỗi CF là một tổ hợp phức tạp của nhiều tham số có tính chất ngẫu nhiên phải ước tính qua dự báo như: số lượng bán, giá bán, tuổi thọ, chi phí vận hành, … Vì vậy việc ước lượng phân phối xác suất của chuỗi dòng tiền tệ rất khó khăn, nhất là khi các biến ngẫu nhiên đó lại tương quan với nhau. Trong trường hợp này, sử dụng phương pháp mô phỏng sẽ đơn giản hơn nhiều.Thực chất của mô phỏng MONTE CARLO là lấy một cách ngẫu nhiên các giá trị có thể có của các biến ngẫu nhiên ở đầu vào và tính ra một kết quả thực nghiệm của đại lượng cần phân tích.Quá trình đó lặp lại nhiều lần để có một tập hợp đủ lớn các kết quả thử nghiệm. Tính toán thống kê các kết quả đó để có các đặc trưng thống kê cần thiết của kết quả cần phân tích (E, Cv). Các bước thực hiện : Lựa chọn các biến làm biến quan trọng đưa vào mô hình phân tích dựa trên cơ sở phân tích độ nhạy để đưa vào các yếu tố có ảnh hưởng lớn tới dự án Xác định mô hình biến động của các yếu tố ảnh hưởng tới mối quan hệ của chúng với biến ngẫu nhiên . Xác định các xác suất . Sử dụng mô hình mô phỏng xác định các kết quả phân tích . các kết quả này giúp việc đánh giá dự án được chính xác Ưu điểm: − Cung cấp kết quả trong điều kiện xác suất. − Xem xét những nguồn rủi ro khác nhau. − Có thể mô hình các chuỗi quyết định Nhược điểm: - Khó ước lượng về xác suất xảy ra dẫn đến kết quả là phải sử dụng các xác suất chủ quan − Đòi hỏi nhiều chi phí và thời gian − Phải có xác suất của các biến đầu vào − Khả năng giới hạn trong việc giải quyết sự tương tác giữa các biến − Phụ thuộc vào mô hình mô phỏng mà nó không dễ hiểu đối với việc ra quyết định của nhà quản trị. - Tỷ lệ chiết khấu có điều chỉnh rủi ro Việc xác định tỷ lệ chiết khấu của dự án chịu ảnh hưởng của trượt giá và lạm phát . Lạm phát là yếu tố khách quan ,dự án không thể khắc phục được . Lạm phát tác động trực tiếp đến các khoản chi phí vốn đầu tư :mức đầu tư càng cao thì nhu cầu vốn đầu tư trong tương lai càng cao so với lượng tính theo thực tại ..Lạm phát cũng ảnh hưởng đến cân đối tiền mặt , tác động trực tiếp đến tiền lãi , thuế , hàng tồn kho và chi phí sản xuất .Do đó , để đảm bảo cho quá trình đầu tư được thuận lợi, việc tính dự toán đầu tư phải tính đến trượt giá và lạm phát nếu có.Để đánh giá đúng hiệu quả tài chính của tài chính trong trường hợp có trượt giá và lạm phát cần tiến hành theo các phương pháp sau: Phương pháp 1: Tiến hành điều chỉnh các khoản thu chi của dự án theo tỷ lệ % trượt giá nhằm phản ánh đúng các nguồn thu chi thực tế của dự án Điều chỉnh tỷ suất chiết khấu r theo tỷ lệ lạm phát bằng công thức sau ; r= (1+r)(1+f)-1 r: tỷ suất chiế khấu khi chưa có lạm phát f: tỷ lệ lạm phát r:tỷ suất chiết khấu có tính đến yếu tố lạm phát Tỷ suất chiết khấu điều chỉnh này được sử dụng để chuyển các khoản thu chi của dự án về cùng một mặt bằng thời gian . Như vậy ,với việc sử dụng tỷ suất chiết khấu có điều chỉnh theo tỷ lệ lạm phát đã loại bỏ được yếu tố lạm phát ra khỏi các khoản thu chi của dự án Phương pháp 2: Điều chỉnh các khoản thu chi của dự án theo tỷ lệ % trượt giá và loại trừ ảnh hưởng của yếu tố lạm phát ra khỏi các khoản thu chi của dự án. Việc tiến hành điều chỉnh tỷ suất chiết khấu để loại trừ yếu tố lạm phát tiến hành theo công thức: r=-1 r: tỷ suất chiết khấu đã bao gồm yếu tố lạm phát f: tỷ lệ lạm phát r: tỷ suất chiết khấu đã loại trừ yếu tố lạm phát Sử dụng tỷ suất chiết khấu này để tính chuyển các khoản thu chi của dự án về cùng một mặt bằng thời gian Phân tích theo kịch bản Phương pháp phân tích kịch bản được các nhà đầu tư bất động sản và các chuyên gia bất động sản đầu tư ưa chuộng bởi vì nó cung cấp một cách tốt để đo lường rủi ro trong quá trình đánh giá đầu tư bất động sản. Phân tích kịch bản liên quan đến việc ước tính một loạt các biến số sẽ có tác động lớn nhất theo khả năng của một khoản đầu tư thực hiện theo kỳ vọng tối thiểu của một nhà đầu tư thường với ba kịch bản: trường hợp xấu nhất, nhiều khả năng và tốt nhất . Ví dụ, giả sử bạn đang xem xét một khu liên hợp các căn hộ đang được bán với tỷ lệ hoàn vốn (cap rate) 6,23%, và dự kiến tổng thu nhập 54.000 $ tạo ra từ mỗicăn hộ cho thuê là 900 $ / tháng. Nhưng theo bạn tỷ suất sinh lời quá thấp (nghĩa là mức giá quá cao) và bạn đã được cho biết rằng người bán sẽ không thay đổi giá cả. Vì vậy, bạn phải đối mặt với một tiến thoái lưỡng nan: hoặc là trả giá cho khu căn hộ (không theo các phán đoán của bạn) hoặc bỏ đi. Phân tích kịch bản tiền thuê nhà có thể giúp bạn thực hiện quyết định đầu tư của bạn. Các phân tích sẽ cho phép bạn khám phá những ảnh hưởng mà việc thay đổi tiền thuê tác động đến hiệu quả sử dụng tài sản. Nói cách khác, bạn có thể thấy kết quả của dòng tiền mặt và tỷ lệ hoàn vốn từ một thay đổi trong tiền thuê và đồng thời tìm ra những mức tiền thuê cần đưa ra để đạt được tỷ lệ vốn hóa bạn mong muốn; trong đó nêu bật rủi ro bạn có thể mắc phải nếu bạn mua bất động sản tại giá yêu cầu và sau này hy vọng sẽ đạt được tỷ lệ sinh lời mong muốn bằng cách tăng tiền thuê. Phương pháp phân tích Trước tiên, bạn sẽ tạo ra một phân tích bất động sản dựa trên thu nhập của tài sản và các chi phí và dự kiến kế hoạch tài chính của bạn. Điều này sẽ cho bạn một điểm bắt đầu. Sau đó với phần mềm chất lượng đầu tư bất động sản bạn sẽ nhận được một phép tính cho các dòng tiền, tỷ lệ tiền mặt trên vốn và tỷ lệ vốn hóa dựa trên các dữ liệu về tài sản. Nếu bạn không sử dụng phần mềm đầu tư và thay vào đó là sử dụng một bảng tính bạn tự tạo ra, hãy chắc chắn bao gồm những tính toán trong một định dạng bảng dễ đọc để bạn có thể nhanh chóng so sánh tất cả các mặt của kịch bản Tiếp theo, bạn muốn xem xét ba kịch bản tiền thuê: trường hợp xấu nhất, rất có thể, và trường hợp tốt nhất, hoặc "không có thay đổi tiền thuê", "tăng giá thuê theo thực tế", và "gia thuê ngoài mức mong đợi của bạn ". Sau đó bạn nhập ba khoản tiền thuê riêng biệt vào chương trình phần mềm hoặc bảng tính của bạn để bạn có thể thấy kết quả của dòng tiền,tỷ lệ vốn hóa và tiền hoàn vốn của mỗi kịch bản như vậy. Cuối cùng, kiểm tra kết quả. Nếu tiền thuê sẽ phải tăng lên một mức độ vượt quá mức có thể đặt ra để đạt được tỷ lệ hoàn vốn mong muốn của bạn, bạn có thể xem xét rằng việc đầu tư quá nhiều rủi ro và bỏ đi. Trong khi đó, nếu bạn xác định rằng tỷ lệ hoàn vốn mong muốn của bạn có thể đạt được với mức tăng tiền thuê thực tế hơn, bạn có thể mua và đầu tư vào tài sản đó. Tại sao phương pháp này phổ biến Phân tích kịch bản đã trở nên phổ biến vì chương trình phần mềm bất động sản đầu tư( rất dễ sử dụng )có thể tính toán và tính toán lại một loạt các biến một cách nhanh chóng. Bạn chỉ mất vài phút với máy tính và mẫu bảng tính dựa trên phần mềm cho máy tính. Hơn nữa, các giải pháp phần mềm đầu tư bất động sản còn có thể tạo các bảng tính và báo cáo có thể in ra được Tất nhiên, không có quyết định đầu tư được thực hiện chỉ dựa trên một phân tích, nhưng phân tích kịch bản đã cung cấp cho các đại lý bất động sản và các nhà đầu tư những thông tin vô cùng quí giá Dây là một cách tuyệt vời (nhờ máy tính và phần mềm) để kiểm tra các biến nhanh chóng, và đã đóng một vai trò quan trọng trong việc đầu tư bất động sản, trong các quyết định mua và bán Ưu điểm: − Dễ giải thích. − Không đòi hỏi về phân phối xác suất. − Cho phép xem xét đa biến và sự tương tự − Có thể giúp đỡ trong chuỗi quyết định Nhược điểm: − Không có xác suất của kết quả cuối cùng − Giới hạn trong sự tương tác của các biến − Khó khăn đối với các chuỗi quyết định. - Phân tích xác suất Phương pháp này được sử dụng trong phân tích đánh giá dự án trong trường hợp có nhiều khả năng và rủi ro . Phương pháp này cho phép lượng hóa đươc các biến cố ở tương lai trong điều kiện bất định của các biến cố , đặc biệt là trong trường hợp sự xuất hiện của một biến cố nào đó sẽ loại trừ sự xuất hiện của bất kỳ biến cố nào khác . Bằng việc tính kì vọng toán của các biến cố , nhà đầu tư có thể cân nhắc lựa chọn phương án tối ưu trong các phương án có thể có, nó không phản ánh đúng giá trị thực của các biến cố. 4.4. Các quyết định trong điều kiện rủi ro Để ra quyết định trong điều kiện rủi ro chúng ta cần phải có hiểu biết về rủi ro. Sự hiểu biết rủi ro (Risk intelligence) là khả năng của chúng ta trong mối tương quan so sánh với các đối thủ cạnh tranh liên quan tới việc đánh giá một rủi ro. Sự hiểu biết đó phụ thuộc vào các lợi thế thông tin và việc ứng dụng các lợi thế đó như thế nào. Trước hết phải thấy được rằng chúng ta hoàn toàn đủ khả năng đương đầu với các rủi ro, chứ không chỉ là mơ về việc mình có thể xử lý tốt những rủi ro đó. Mục tiêu không chỉ là việc học hỏi để tìm kiếm và lựa chọn một sự đổi mới thích hợp nhất, mà còn là việc phân tích và đánh giá những gì bạn thật sự có khả năng, hay không có khả năng. Một trong những mục tiêu đó là tránh xa các thất bại. Chúng ta học hỏi và rút kinh nghiệm từ những sai sót của mình. Hoạt động đánh giá rủi ro sẽ chứng minh cho điều đó. Nhưng bên cạnh đó, cũng nên quan tâm tới một mạng lưới các rủi ro có liên hệ với nhau để chủ động đối phó với các sai sót hay thất bại có thể được dự đoán. Việc thừa nhận rủi ro, sau đó lên kế hoạch đối phó với chúng, là điều rất quan trọng. Các phương pháp phân tích rủi ro đều đơn giản bắt đầu từ thông tin về xác suất cho những biến số đầu vào và thực hiện nhằm tìm phân phối xác suất của các kết quả đầu ra. Tìm kiếm thông tin về xác suất của các kết quả đầu vào là một phần rất quan trong của công việc này. giải pháp chính để phát triển những ước tính xác suất này là dữ liệu lịch sử, và phán đoán. Dữ liệu lịch sử Nếu bạn muốn biết sự biến động của giá BĐS, bạn có thể tính phương sai từ số liệu lịch sử. Nếu bạn muốn ước tính xác suất của tình trạng suy thoái của một năm bất cứ trong tương lai bạn nên xem xét phần trăm của những năm xảy ra suy thoái trong quá khứ. Khi bạn thực hiện một phân tích hồi quy về mối quan hệ quá khứ của những biến số, bạn nhận được thông tin về phân phối xác suất của mỗi hệ số hồi quy. Phân phối xác suất này có thể được sử dụng trong mô phỏng Monte Carlo. Để ước tính một phân phối xác suất từ những quan sát lịch sử thì điều cần thiết là phân phối xác suất phải duy trì tính ổn định cho một số kỳ cần thiết và sẽ giữ sự ổn định trong tương lai. Những đòi hỏi này thực sự giới hạn hướng tiếp cận theo số liệu lịch sử. Tuy nhiên, lịch sử vẫn thường xuyên hữu ích trong ước tính xác suất. Phán đoán Những người có kiến thức thường chất vấn với những gì liên quan đến ước tính. Hướng tiếp cận này là đặc biệt thông dụng cho kỹ thuật tiên đoán tương lai. Ví dụ, một người am tường có thể tính một số năm dự kiến để một nữa dân số có TV có độ phân giải cao. Một phân phối xác suất có thể được ước tính dựa trên những thông tin này. Đó là lĩnh vực nghiên cứu có phạm vi rộng với chủ đề ước tính xác suất và phương pháp này chắc chắn đã được sử dụng trong những lĩnh vực nhất định. Sự lựa chọn phương pháp phân tích rủi ro Mỗi phương pháp phân tích rủi ro có những ưu nhuợc điểm riêng. không có một thước đo nào đúng cho mọi trường hợp. Công việc của các chuyên gia là lựa chọn thước đo đúng cho từng trường hợp. Sau khi phân tích rủi ro bạn có thể ra quyết định là tránh rủi ro hay tìm cách đối phó với rủi ro . Để giảm chi phí rủi ro bạn có thể: Sử dụng các thị trường vốn và thị trường kỳ hạn: Sử dụng các thị trường giao sau , kỳ hạn và chọn lựa để bảo hiểm các rủi ro cụ thể của dự án Sử dụng thị trường vốn để đa dạng hóa các rủi ro đối với các cổ đông : một cách lý tưởng , đa dạng hóa sẽ loại bỏ rủi ro đặc biệt , rủi ro phi hệ thống và giảm chi phí vốn cổ phần Nếu không có thị trường vốn phát triển tốt thì các rủi ro có thể được giảm thiểu bằng cách phân tán chúng cho nhiều nhà đầu tư hơn Sử dụng các dàn xếp qua hợp đồng để tái phân bổ các rủi ro và các khoản lợi nhuận nhằm : Dịch chuyển rủi ro : phân phối các chi phí tốt hơn giữa các tình huống nghĩa là với các xác suất cho trước thay đổi sự phân bổ rủi ro giữa các phía tham gia Quản lý rủi ro: thay đổi cấu trúc sáng kiến để thay đổi xác suất của các kết quả KẾT LUẬN 1. Tóm tắt vấn đề nghiên cứu Dự án BĐS thường có vốn đầu tư rất lớn , trong đó vốn dung để mua đất thường chiếm tỷ trọng cao.Thời gian hoàn thành dự án thường dài nên luôn tồn tại rủi ro. Rủi ro là khả năng gánh chịu các mất mát về mặt tài chính và sự không chắc chắn của các lợi ích trong tương lai làm giảm giá trị BĐS .Rủi ro luôn tồn tại trong các dự án đầu tư BĐS . Để dự án đầu tư khả thi cần tiến hành phân tích , đánh giá rủi ro. Các phương pháp đánh giá rủi ro gồm: -Phân tích định tính Phương pháp phân tích, cảm quan Phương pháp chuyên gia Phương pháp xếp hạng mức độ ảnh hưởng tới rủi ro -Phân tích định lượng Phân tích độ nhạy Phân tích rủi ro :  Phân tích rủi ro theo phương pháp giải tích Phân tích rủi ro theo phương pháp mô phỏng MONTE – CARLO Phương pháp tỷ lệ chiết khấu có điều chỉnh trượt giá và lạm phát Phân tích kịch bản Để ra quyết định đầu tư trong điều kiện có rủi ro cần phải phân tích đánh giá rủi ro . Cần lựa chọn các phương pháp đánh giá phù hợp . Từ đó có thể tránh rủi ro hoặc tìm cách giảm thiểu rủi ro. Khi đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư phương pháp đánh giá rủi ro thường áp dụng là phân tích hệ số nhạy.Chúng ta cũng có thể sử dụng phương pháp hệ số tín nhiệm để đánh giá doanh nghiệp . Đặc biệt đối với đầu tư BĐS ở Việt Nam hiện nay rủi ro lớn nhất và thường gặp nhất là rủi ro dự án “treo” .Theo hầu hết các kỹ sư trong ngành xây dựng (89,5%) đều nhận định rằng có mối quan hệ trực tiếp giữa thời gian hoàn thành dự án và chi phí thực hiện. Hầu hết (74,77%) các kỹ sư chịu trách nhiệm về dự toán công trình khẳng định sự biến động về giá vật tư(giá thép, xi măng), chi phí nhân công và trang thiết bị có ảnh hưởng rất lớn đến chi phí dự án .Do đó khi thẩm định dự án dầu tư BĐS cần phải đánh giá rủi ro chi phí nhà thầu.Trước hết chúng ta sẽ sử dụng phương pháp phân tích định tính để xác định các nhân tố gây ra rủi ro : Môi trường chính trị, thiên nhiên, cơ sở hạ tầng; Môi trường kinh tế, tiền tệ, thi trường; Nhân tố kỹ thuật bên trong dự án; Nhân tố phi kỹ thuật bên trong dự án; Nhân tố thực hiện thi công. Nói chung tất cả các yếu tố gây tác hại cho nhà thầu đều ảnh hưởng đến chi phí của họ. Do đó dựa vào các nghiên cứu trên và việc phỏng vấn trực tiếp kết hợp với việc sử dụng bảng câu hỏi mà đối tượng chính là các chuyên gia và các nhà thầu xây dựng hiện nay để tìm ra các nhân tố chủ yếu gây ra rủi ro chi phí cho nhà thầu.Sau đó sử dụng mô hình mô phỏng Monte-Carlo với sự hổ trợ của phần mềm Crystal Ball chúng ta sẽ có đượcmô hình tác động và phân tích rủi ro như ví dụ sau GIÁ VỐN (i ) i=1 Crystal ball phát biến ngẫu nhiên Giá thép Þ<=10, Þ>10, Thép hình, Xi măng Thời gian hoàn thành các công tác (từ 1-> 29) Hàm phân bố xác xuất và hệ số tương quan của các biến Thời gian hoàn thành các công tác (từ 1-> 29) Giá thép Þ<=10, Þ>10, Thép hình, Xi măng Tổng chi phí vật liệu XÁC XUẤT TÍCH LŨY CỦA GIÁ VỐN Tổng chi phí gián tiếp Tổng chi phí Nhân Công+máy i < =10.000 ; i = i+1 Kết thúc i > 10.000 Bắt đầu 2. Một số đề xuất nâng cao hiệu quả đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư BĐS: Nâng cao chất lượng cán bộ thẩm định về mọi mặt của dự án : Cán bộ thẩm định chính là trung tâm của công việc thẩm định . Cán bộ thẩm định phải là những người có năng lực chuyên môn , qua trường lớp đào tạo , am hiểu về thẩm định , có giấy phép hành nghề . Cán bộ thẩm định phải luôn trao đổi kinh nghiệm thực tế để tích lũy kinh nghiệm. Ngoài ra cần phải được giáo dục về nhận thức , tư cách đạo đức để nhận thức rõ vai trò quan trọng của công tác thẩm định ,đánh giá rủi ro Nâng cao chất lượng thu thập thông tin : Việc đánh giá rủi ro đòi hỏi phải thu thập rất nhiều thông tin để có cơ sở phân tích xác suất của rủi ro .Các thông tin thu thập được cần phải chính xác , cập nhật, đầy đủ. Khi thẩm định không chỉ dựa vào thông tin do chủ đầu tư cung cấp mà cần phải kết hợp thu thập tư liệu từ thị trường , khách hàng, ý kiến của các cơ quan chủ quản , chuyên gia , nhà chuyên môn, các trung tâm phòng ngừa rủi ro. Tổ chức thực hiện điều hành công tác đánh giá rủi ro 1 cách hợp lý, khoa học như vậy sẽ giảm được chi phí và thời gian cho công tác thẩm định : Cần phân bổ công tác thẩm định cho các phòng ban theo các lĩnh vực khác nhau , bởi thông thường các cán bộ thẩm định tài chính thường không am hiểu về thẩm định kĩ thuật do đó cần có một tổ thẩm định kĩ thuật riêng. Đa dạng hóa các phương pháp đánh giá rủi ro Hoàn thiện quy trình đánh giá rủi ro Hoàn thiện nội dung đnha giá rủi ro Kiến nghị đối với chính phủ và các bộ nghành liên quan : -Hoàn thiện hơn nữa hệ thống pháp luật và cơ chế chính sách liên quan họt động đầu tư , quản lý tài chính , kế toán , kiểm toán , hạch toán , thuế tạo điều kiện cơ sở pháp lý vững chắc để xử lý các vấn đề liên quan công tác thẩm định và đánh giá rủi ro -Có quy định bắt buộc việc thực hiện chế độ hạch toán kiểm toán đối với doanh nghiệp tạo điều kiện việc đẩy mạnh hoạt động kiểm toán nhà nước và kiểm toán độc lập vì đây là nguồn cung cấp thông tin cho thẩm định và đánh giá rủi ro. TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Quốc Ấn ,“Lập và thẩm định dự án”, ĐH Kinh tế T.p Hồ Chí Minh 16/10/2006 Glenn P. Jenkins & Arnold C. Harberger “ Thẩm định đầu tư phát triển”, chương trình giảng dạy kinh tế Fullbright,2008 Nguyễn Bạch Nguyệt, “Lập dự án đầu tư”, khoa đàu tư trường ĐH kinh tế quốc dân . Nxb ĐH kinh tế quốc dân ,2008 Lê Văn Long, “Một số vấn đề về quản lý rủi ro trong dự án đầu tư xây dựng công trình”, T/C Kinh tế Xây dựng, số 4/2006 Phan Dương “BĐS lợi nhuận và rủi ro”vneconomy 24/10/2007 Vũ Công Tuấn , “ Thẩm định dự án đầu tư”,1998 Nguyễn Ngọc Mai , “Lập và quản lý dự án đầu tư” NXB Giáo duc, Hà Nội,1996 Nguyễn Đức Khương, “Tổ chức soạn thảo và thẩm định dự án đầu tư”,NXB Giáo dục ,1993 Phạm Phụ , “ Phân tích và lựa chọn dự án đầu tư” ,Trường Đại học Bách Khoa thành phố Hồ Chí Minh ,1993 Uỷ ban kế hoạch Nhà Nước, “phương pháp lập dự án đầu tư” , Hà Nội, 1991 Bộ Kế hoạch và Đầu tư: Tài liệu giảng dạ khoá chuyên đề “Lập kế hoạch ,đánh giá và quản lý các dự án phát triển bền vững” , dự án VIE 2489,1998 Thông tư 04 ngày 17/06/2003 Hướng dẫn về thẩm tra thẩm định dự án đầu tư, sửa đổi bổ sung một số điểm về hồ sơ thẩm định dự án , Báo cáo đầu tư và Tăng mức đầu tư Luật đầu tư 2005 MỤC LỤC