Đề án Khung giá đất của Nhà nước với giá thị trưòng đất ở quận Hai Bà Trưng- Thực trạng và giải pháp

âu sắc từ trung ương đến địa phương được kiểm duyệt chặt chẽ. Ơ Trung quốc đất thành thị thuộc sở hữ nhà nước, nhà nước giao quyền sử dụng đất có thu tiền bằng hình thức đấu gía đảm bảo cạnh tranh bình đẳng giữa các doanh nghiệp, cá nhân sử dụng đất. Nói chung người nước ngoài phải thuê đất giá cao hơn,riêng các đặc khu kinh tế khi đấu giá người nước ngoài và người trong nước bình đẳng như nhau nhằm mục đích thu hút vốn đầu tư của nước ngoài, giá gốc trong các cuộc đấu giá được tính toán dựa trên cơ sở khoa học của chính sách đầu tư. Đối với trường hợp trước đây giao quyền sử dụng đất không thu tiền nay phải chuyển sang hình thức giao quyền sử dụng đất có thời hạn và có thu tiền 1.2. Tổng quan về thị trường đất Việt Nam 1.2.1. Giai đoạn trước năm 1945. Thời kì này quyền sở hữu tối cao về ruộng đất thuộc nhà nước, đây là quyền lực đặc trưng tối cao của nhà nước phương đông. Bên cạnh quyền quản lý lãnh thổ, Nhà nước còn có quyền lực tối cao đối với toàn bộ đất đai sinh lợi nhu một quyền sở hữu. uyền sở hữu tối cao này không chỉ phản ánh ý nguyện muốn thâu tóm mọi nguồn lực thu được từ đất vào tay Nhà nước của những người cầm quyền mà còn thể hiện vai trò kinh tế của nhà nước. Với lí do Nhà nước là người có công trong việc trợ giúp và tổ chức các cuộc khai phá ruộng đất . Do điều kiện đất nước nằm trong sự kiểm soát của tực dân phong kiến, đất đai chủ yếu tập trung vào tay tầng lớp địa chủ.... Lúc này giá đất được thể hiện bằng tiền nhưng cũng có khi được quy đỏi bằng giá trị tài sản hoặc thông qua việc gán nợ của nông dân đối với các tầng lớp địa chủ. Dưới thời nhà Lý, Trần loại sở hữu tư nhân đã được pháp luật hiện hành công nhận bằng việc ban hành các quy định cụ thể như một văn khế bán ruộng công, đến đời hậu Lê ruộng đất tư hữu đần dần phát triển đến múc lấn át ruộng công, khi thực dân Pháp xâm lược nước ta chúng cũng áp đặt phương thức quản lý đất đai theokiểu nhưở chính quốc, đó là thừa nhận sở hữ tư nhân đất đai và thành lập các văn bằng chứng minh sự sở hữu đó gọi là bằng khoán, từ đây thị trường đất đai có điều kiện phát triển hơn. 1.2.2. Giai đoạn ừ năm 1945-1980. Các hiến pháp năm 1946 và năm 1959 của nước Việt Nam Dan Chủ Cộng Hoà trong thời kỳ này đă khẳng định có các hình thức sở hữu về đất sau: - Hình thức sở hữu Nhà nước. - Hình thưc sở hữu tập thể. - Hình thức sở hữu cá nhân Trong các hình thức sở hữu trên thì sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể được coi làcác hình thức sở hữu cơ bản và được ưu tiên. Vì vậy trong thời kỳ này tuy đất đai vẫn được pháp luật cho phép trao đổi mua bán, song tính chất hàng hàng hoá của đất đai cũng như loại đất được phếp trao đổi mua bán, song tính chất hàng hoá của đất đai cũng như những loại đất được phép mua bán bị hạn chế đần theo quá trình công hữu hoá đất đai. Tóm lại: Do xuất phát từ điều kiện kinh tế- chính trị- xã hội và bỏ qua các tiền đề kinh tế nên Nhà nước ta trong giai đoạn này, tuy vẫn thừa nhận việc mua bán đất đai, song chủ yếu là các biện pháp hành chính để tiến hành quản lý cũng như “chuyển dịch” đất đai trong nền kinh tế nhằm phục vụ cho các mục đích sử dụng, bỏ qua các biện pháp và đòn bẩy kinh tế dẫn tới hạn chế dần các thuộc tính hàng hoá đất đai, mà đỉnh cao là cùng với việc quốc hữu hoá đất đai, trên phạm vi toàn quốc, Hiến pháp 1980 chính thức xoá bỏ tính chất hàng hoá của đất, nghiêm cấm mua bán đất đai. 1.2.3. Giai đoạn 1980- 1992. Đây là giai đoạn mà các quan hệ kinh tế của đất đai phần lớn bị pháp luật triệt tiêu, đất được xem là không có giá trị. Điều 19 Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý, tại điều 5 và điều 17 Luật Đất đai 1988 quy định nghiêm cấm việc mua, bán đất đai;khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà để ở thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền sử dụng đất ở đối với ngôi nhà đó. 1.2.4. Giai đoạn từ năm 1992 đến nay. Hiến pháp 1992 tiếp tục khẳng định lại Nhà nước có quyền sở hữu duy nhất đối với đất đai. Tuy nhiên , có sự điều chỉnh phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh tế trị trường theo định hướng XHCN, một số quan hệ đất đai đã được chế định lại;Điều 12 Luạt Đất đai 1993 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất tính gía trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý nhà nước về ddất đai như quy định tại khoản 1 điều 13 Luật Đất đai 1993. Tuy nhiên chế định này đã không được luất cụ thể hoá một cách đầy đủ, vì vậy, các quy định về chế độ định giá đất , định giá đất trong quan hệ với định giá bất động sản khác gắn liền với đất vv... còn để ngỏ, gây không ít khó khăn, chồng chéo cho các nghành ở TW và các địa phương trong quá trình chỉ đạo, tổ chức xây dựng và thợc hiện khung giá đất. Tại TW cho đến thời điểm này, nghành thực hiện chức năng quản lý nhà nướcvề chất lượng đất đai nói chung và định giá đất, phân hạng đất nói riêng vẫn chưa đượChính phủ pháp luật quy định rõ ràng. Riêng về lĩnh vực định giá đất, hiện đang có sự chồng chéo giữa ba cơ quan: Vụ Đăng Ký-Thống Kê(Tổng cục Địa Chính), Cục Công sản (Bộ tài chính) và Vụ Tư liệu Sản xuất (Ban Vật giá Chính Phủ). Trước tình hình đó, Chính Phủ đã giao cho Bộ Tài chính, Ban Vật giá chính phủ chuẩn bị dự thảo Nghị định về khung giá các loại đất để kịp thời ban hành nhằm thi hành Điều 12 Luật Đất đai 1993 và tạo điều kiện để các địa phương xác định giá đất. Ngày 06-11-1993 Chính phủ ban hành nghị định 80-CP quy định khung giá các loại đất. Nội dung của bản nghị định bao gồm: - Quy định khung giá chuẩn tối thiểu các loại đất - Giao cho các địa phương căn cứ vào bảng khung giá chuẩn tối thiểu nói trên để quy định giá các loại đất, hạng đất phù hợp với thực tế địa phương mình. - Giá các loại đất do địa phương ban hành phải theo sát giá thị trường và không được thấp hơn giá chuẩn tối thiểu quy định tại Nghị định này. - Trường hợp giá thị trường có sự biến động từ 20% trở lên so với bảng giá chuẩn tối thiểu theo Nghị định này thì Chính phủ sẽ điều chỉnh cho phù hợp. Mặt tích cực: Đã tạo được một mặt bằng giá đất thóng nhất chung (dù chỉ là giá chuẩn tối thiểu) trên phạm vi cả nước, kịp thời giúp các địa phương có căn cứ chỉ đạo xây dựng bảng giá đất chuẩn áp dụng cho địa phương mình, giải quyết những vấn đê bức xúc liên quan tới giá đất tại địa phương. Mặt hạn chế: Do chỉ quy định khung giá chuẩn tối thiểu, không quy định giá chuẩn tối đa nên nhiều địa phương đã quy định giá một số loại đất quá cao, không phù hợp với điều kiện tự nhiên,kinh tế, xã hội của địa phươnh mình, hậu quả là đã góp phần đẩy cơn sốt giá đất lên cao và lan rộng trên phạm vi cả nước, gây thiệt hại lớn không những cho Nhà nước mà cho cả người sử dụng đất. Việc xác định giá chuẩn tối thiểu chủ yếu căn cứ vào loại đất và loại xã theo 3 vùng đồng bằng, trung du, miền núi; chưa tính đến mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng của từng nơi, cho nên việc xác định giá đất còn mang nặng tính bình quân. Việc điều chỉnh khung giá đất thuộc thẩm quyền Chính phủ ban hành được quy định trong nghị định thiếu khả thi, bởi khi giá đất trên thực tế biến động tăng hoặc giảm liên tục trong một thời gian dài, thì giới hạn 20% làm căn cứ để điều chỉnh khung giá đất là một điều khó thực hiện, đặc biệt trong điều kiện nền kinh tế nước ta đang chuyển dần sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Trước tình hình đó ngày 17/8/1994 Chính phủ đã ban hành Nghị định 87CP thay thế Nghị định 80/CP ngày 6/11/1993. Nội dung cơ bản của Nghị định 87/CP cơ bản khắc phục những điểm hạn chế của Nghị định 80/CP như đã nói trên, tuy nhiên do kinh nghiệm tổ chức Chính phủ chỉ đạo công tác định giá đất còn thiếu cũng như phương pháp xác định giá cho nên trong quá trình thưch hiện đẵ gặp không ít vấn đề bất hợp lý. Cụ thể: Khung giá chuẩn khi quy định hệ số điều chỉnh (k) để các địa phương áp dụng trong trường hợp cùng một loại đô thị mà đất có khả năng sinh lợi khác nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau, nhưng lại cứng nhắc không quy định khi nào khung giá đất phải thay đổi. Vì vậy, khi giá đất trên thực tế có sự thay đổi lớn (từ 20% trở lên), thì bảng khung giá các loại đất của Chính phủ đã trở thành nguyên nhân cản trở sự linh hoạt trong việc chỉ đạo điều chỉnh bảng giá đất của Uỷ ban nhân dân thành phố cũng như cấp tỉnh nhằm phù hợp với thuực tế tại địa phương mình. 2. Phương pháp xác định giá đất. 2.1. Phương pháp xác định giá đất trên thế giới. Các cơ quan định giá của những nước nói trên đều sử dụng các phương pháp định giá truyền thống đang được áp dụng phổ biến trên thế giới để định giá Bất động sản. Các phương pháp đó là: - Phương pháp thị trường - Phương pháp giá thành. - Phương pháp thu nhập. Trong các phương pháp nêu trên phương pháp thị trường được áp dụng chủ yếu (chiếm 98% các cuộc định giá Bất động sản). 2.1.1. Phương pháp thị trường: Là phương pháp xác định giá Bất động sản là nhà ở hoặc đất trống ở các khu vực dân cư hoặc thương mại dịch vụ. Phương pháp này ít được sử dụng để định gía Bất động sản Công nghiệp hoặc có mục đích sử dụng đặc biệt như công sở, trường học, nhà thờ...vì chúng ít được mua bán trên thị trường nên ít có cơ hội dùng để so sánh. Yêu cầu: Phương pháp thông tin thị trường đòi hỏi việc thu thập, ghi chép và so sánh số liệu giá của các vụ mua bán Bất động sản tại các vị trí đối chứng trong vùng lân cận càng nhiều càng tốt. Giá mua bán các Bất động sản nói trên phải là giá thị trường. - Các thông tin cơ bản cần thu thập và ghi chép: + Tên của người chuyển nhượng. + Tên của người nhận chuyển nhượng, mua bán không bị pháp luật can thiệp, chuyển nhượng bị hạn chế bởi pháp luật. + Ngày tháng mua bán. + Mô tả pháp lý: Hình thể, kích thước, diện tích, các thông tin trên bản đồ địa chính. + Những trở ngại ràng buộc: khoản thanh toán nghĩa vụ tài chính của Nhà nước chưa thanh toán, các quy định về quy hoạch sử dụng đất, các hạn chế về quyền, thế chấp. - Phân tích các số liệu mua bán: Người định giá phải tổng hợp những thông tin thu thập được về các vụ mua bán Bất động sản trong vùng nơi có Bất động sản ccần định giá. Việc tổng hợp không chỉ đơn thuần là sự sao chép các vụ mua bán mà đòi hỏi phải biết phân loại và có khả năng phân tích ở trình độ cao. - Các giao dịch mua bán Bất động sản đối chứng cần thoả mãn 3 điều kiện: + Việc mua bán phải được tự nguyện không bắt buộc không phải những trường hợp bị phát mại để thanh toán thuế và các khoản nợ khác hoặc các vụ mua bán do người sở hữu tài sản bồi thường. + Việc mua bán phải sòng phẳng không phải những người cùng họ hàng, không phải các giao dịch có ưu đãi về thuế, không phải mua bán để đầu cơ. + Bất động sản mua bán phải có các đặc điểm tương tự nhau và tương tự như Bất động sản cần được định giá. Chúng cần được phân loại theo các chỉ tiêu sau: * Đặc điểm tự nhiên của thửa đất: Vị trí địa lý, địa điểm, hiện trạng, kích thước, hình thể. * Đặc trưng của Bất động sản trong vùng lân cận so với Bất động sản cần được định giá. 2.1.2. Phương pháp thu nhập. Là phương pháp dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai từ một Bất động sản bằng việc xác định tỉ lệ phần trăm vốn hoá để tính giá trị hiện tại của mỗi thu nhập trong tương lai từ Bất động sản đó. Phạm vi áp dụng: Chủ yếu định giá cho các Bất động sản cho thu nhập hàng năm, nói cách khác là những bất động sản có khả năng sinh lời như khách sạn, nhà hàng, nhà cho thuê... Các thông tin cần thu thập:Để thực hiện phương pháp thu nhập, việc định giá cần phải thu thập các thông tin thị trường về chi phí đầu tư như thuế đất, chi phí xây dựng, chi phí quản lý... Phân tích thông tin: Các số liệu thu thập được phải tiến hành tổng hợp, xử lý đánh giá rất cụ thể và chi tiết để tính toán giá trị hiện tại của bất động sản. Do mặt hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính giá trị bất động sản đòi hỏi độ chính xác rất cao trong khi việc xác định chúng phải tiến hành trong điều kiện dự kiến nên độ chính xác và kết quả tính toán thường bị hạn chế, để khắc phục người ta thường dùng các phương pháp khác như phương pháp giá thành, phương pháp thị tường. 2.1.3. Phương pháp giá thành(phương pháp thay thế): Nguyên tắc:Ước tính chi phí tái tạo 1 bất động sản cho rằng có thể tái tạo một tài sản dựa trên giá hiện hành của một tài sản khác cùng loại vật liệu tạo thành tài sản gốc. Ước tính chi phí thay thế 1 Bất động sản cho rằng có thể thay thếgiá hiện thời của một tài sản có tác dụng tương tự. Phạm vi: Thường được sử dụng đẻ định giá các Bất động sản sử dụng vào các mục đích như trường học, bệnh viện công sở...nhằm để tính tiền đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích công cộng khác hay để xác định giá trị đầu tư phục vụ mang tính chính sách của Nhà nước. Yêu cầu: Các khoản chi phí phải được tính đủ, tính đúng;các chi phí về lao động phải được tách riêng. Nội dung trình tự các bước: - Bước 1:Ước tính giá thành xây dựngcông trình. + Điều tra khảo sát các khoản chi phí xây dựng công trình. + Tính đơn giá xây dựng từng hạng mục. + Tính giá thành xây dựng công trình theo diện tích. - Bước 2: Tính gia trị khấu hao công trình-theo thời gian và theo chất lượng công trình - Bước 3: Tính giá trị đất. Thu nhập ròng Giá trị đất = Tỷ lệ vốn hoá - Bước 4: Tính giá trị Bất động sản. Giá trị Bất động sản = Giá trị đất + Giá thị trường nhà Giá trị của tài sản nhà đất = Chi phí đất và vị trí của nó + Chi phí xây dựng - Khấu hao nhà đất + Tính lạc hậu của thiết kế (nếu có) 2.2. Phương pháp xác định giá đất đô thị ở Việt Nam 2.2.1. Xác định khung giá các loại đất- Phương pháp định khung. Trên cơ sở nghị định 87/CP, hiện nay mỗi địa phương áp dụng trình tự, phương pháp và nội dung giá đất khác nhau. Do đó Nhà nước đã quy định thống nhất về trình tự phương pháp và nội dung xác định giá đất đối với từng đô thị cho cả nước gồm 4 bước sau: Bước 1: Xác định khung giá đất tương ứng đối với từng loại đô thị:Căn cứ vào loại đô thị và khung giá đất của chính phủ có thể xác định giá đất cho đô thịđó. Bước 2: Điều tra thực trạng giá đất đô thị theo thị trường tại thời điểm xác định giá, lưu ý: - Xác định phạm vi ranh giới đất đô thị - Xác dịnh các tuyến chỉ đạo để điều tra quy luật phân bố gí theo tuyến. - Xác định các trung tâm thu hút chủ đạo và giới hạn vùng ảnh hưởng của nó. - Xác định vị trí tương quan so với đường để điều tra quy luật phân bố giá theo điểm , tương ứng với từng lớp lô đất tính từ mặt đường trở vào. Bước 3: Phân loại vùng, đường và vị trí đất. Cần hoàn chỉnh căn cứ phân loại vùng , đường và phân loại vị trí, đảm bảo với quy luật phân bố giá đất theo thị trường. đối với đô thị lớn, vùng nội thành có thể chia thành nhiều vùng, vùng trung tâm đô thị, sau đó là các vùng ven đô và vùng có khả năng đô thị hoá. Bước 4: Lập bản đồ gía đất và xác định bảng giá đất cho từng loại độ thị. Giá đất của lô đất trong từng vùng tương ứng với từng tuyến đường và có vị trí xác định theo công thức: Gij = Gk * Kij Trong đó: Gij – Giá đất đô thị i tại vị trí j. Gk- Khung giá đất dô thị do Chính phủ quy định. Kij- Hệ số điều chỉnh tương ứng với giá dất đô thị i tại vị trí j. Sự hình thành hệ số K. Qua quá trình thực hiện Nghị định 87/CP, đã bộc lộ một số nhược điểm: hai đô thị cùng cấp, nhưng giá đất thực tế tại thị trường ở mỗi dô thị lại khác nhau, do cung cầu khác nhau, có một số đô thị thực tế có mức giá vượt khung giá trong Nghị định 87/CP. Vì vậy Chính phủ đã bổ sung hệ số K, nhằm để các tỉnh linh hoạt chi9r đạo cho phù hợp với tình hình thực tế tại thị trường địa phương. Hệ số K = từ 0.5 đến 1.8 cho giá tối thiểu và giá tối đa của khung giá. 2.2.2. Phương pháp điều tra Việc điều tra thực tế giá đất đô thị được thực hiện thông qua phiếu điều tra bao gồm các bước sau: Bước 1: Công tác chuẩn bị- gồm các nội dung: - Chuẩn bị lực lượng điều tra - Xác định phương thức điều tra, thời điểm điều tra. - Các văn bản có liên quan đến định giá Bước 2: Nghiên cứu, điều tra. Căn cứ vào các thông tin về vị trí nhà và giá bán thu thập được điều tra tiếp để tách giá nhà và định ra giá đất. Bước 3: tổng hợp kết quả của phiếu điều tra. - Sắp xếp phiếu điều tra theo từng tuyến đường trong từng khu vực. - Xác định thang điểm tương ứng với các chỉ tiêu cần thiết trong phiếu điều tra. - Phân loại đường phố. - Phân loại vị trí: Việc phân loại vị trí như sau: Vị trí 1: Vị trí mặt tiền của loại đường phố. Vị trí 2: Ngõ, ngách có mặt đường rộng hơn 3.5m. Vị trí 3: Ngõ, ngách có mặt đường rộng <3.5m và ³ 2m. Vị trí 4: áp dụng đối với đất trong ngõ ngách thuộc vị trí 2 và 3 nêu trên. Sau khi phân loại đường phố, vị trí thì giá đất được xác định chính là giá trị trung bình theo từng loại đường phố và vị trí. Chương II: khung giá đất ở thành phố hà nội và thực trạng giá thị trường đất ở quận Hai Bà Trưng 1. Sự hình thành khung giá đất. Thời kỳ trước Luật đất đai năm 1993, trên danh nghĩa Việt nam không có giá đất. Nhà nước chỉ thừa nhận khi mua, bán nhà hoặc người được Nhà nước giao đất chỉ phải đền tài sản, hoa màu có trên đất. Khi có quyết định 186/HĐBT Nhà nước có thu thêm một phần thiệt hại giá trị thiệt hại về nông, lâm nghiệp khi chuyển sang mục đích sử dụng khác. trên thực tế thị trường đất có tồn tại song thông tin về giá đất khó thu nhập và độ tin cậy không cao do pháp luật chưa thừa nhận có giá đất, có thị trường đất. Khi đất nước chuyển sang cơ chế thị trường, đất đai trở thành đối tượng có khả năng sinh lợi cao, nhu cầu về đất đai phục vụ cho xây dựng công trình công nghiệp, thương nghiệp là rất lớn, dẫn đến nhiều vụ chuyển nhượng đất đai (có nhiều trường hợp chuyển nhượng kèm theo chuyển đổi mục đích sử dụng) song việc mua bán diễn ra “chui” tạo thành thị trường ngầm về đất đai và Nhà nước mất một khoản tiền lớn mà có thể thu lợi được từ đất đai. Luật đất đai 1993 có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993 đã thừa nhận một thực tế khách quan là đất có giá, được thể hiện cụ thể tại điều 12: “Nhà nước xác định giá đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo thời gian”. Các địa phương căn cứ vào khung giá của Chính phủ xác định giá đất cho địa phương mình không vượt quá phạm vi điều tiết của khung giá Chính phủ. Căn cứ vào Luật đất đai năm 1993, Chính phủ ra nghị định 80/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá đất và liên bộ tài chính, Bộ xây dựng, ban vật giá Chính phủ, Tổng cục địa chính đã ra thông tư 94/TT-LB ngày 14/11/1994 hướng dẫn thi hành Nghị định 87/CP, tiếp đó ngày 13/5/1996 Chính phủ ra Quyết định 302/TTg bổ sung hệ số K –thực chất là để mở rộng phạm vi điều tiết của khung giá. Trong quá trình xây dựng Nghị định 80/CP và 87/CP giá đất toàn quốc chưa hình thành có hệ thống. Thị trường đất nông nghiệp mới xuất hiện ở một số ít ở đồng bằng sông Cửu long, chủ yếu việc mua bán diễn ra ở một số đô thị lớn nhưng thị trường vẫn chưa phát triển mạnh bởi vì thời kỳ này nền kinh tế Việt nam đang trong giai đoạn khó khăn, mới bước đầu đạt được một số thành tựu cơ bản, thu nhập bình quân đầu người chưa cao, nhu cầu cải thiện chưa nhiều. Giá đất trong thời kỳ này diễn ra trong phạm vi hẹp, chủ yếu ở những khu vực kinh tế phát triển, khu vực có đầu tư nước ngoài. Giá đất đô thị, khu công nghiệp, khu du lịch, khu đầu mối giao thông hình thành hoàn toàn theo cơ chế thị trường. Sau một thời gian thực hiện Nghị định 87/CP đã bộc lộ ra một số nhược điểm, đó là: hai đô thị cùng cấp nhưng giá đất thực tế trên thị trường lại khác nhau do các yếu tố về cung cầu khác nhau, một số đô thị trên thực tế giá thị trường cao hơn rất nhiều so với giá quy định. Điều này ta có thể thấy rõ ràng qua việc so sánh đối chiếu giữa bảng khung giá của Nhà nước và số liệu điều tra thực tế trên thị trường, mà ở đây là quận Hai Bà Trưng. 2. Giá đất Nhà nước quy định trên địa bàn thành phố Hà Nội. Để đưa khung giá đất vào áp dụng trên địa bàn thành phố Hà nội UBND thành phố đã căn cứ vào khung giá theo Nghị định 87/CP do Nhà nước ban hành ngày17/8/1994 –quy định khung giá các loại đất (Bảng 1). áp dụng cho điều kiện của thành phố Hà nội, UBND đã ban hành ra khung gía đất theo Quyết định 3519/ QĐUB ra ngày 12/9/1997 (Bảng 2) Bảng 1: Khung giá đất đô thị do Chính phủ quy định kèm theo Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994. Đơn vị: 1000đ/m2 Loại đô thị Loại đường Phố Mức giá chuẩn theo vị trí Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 GTT GTĐ GTT GTĐ GTT GTĐ GTT GTĐ Loại I 1 2 3 4 4600 11500 2760 6900 1380 3450 460 1150 2700 6750 1620 4050 810 2025 270 675 1800 4500 1080 2700 540 1350 180 450 900 2250 540 1350 270 675 90 225 Loại II 1 2 3 4 2600 6500 1560 3900 780 1950 260 650 1950 4875 1170 2925 580 1450 190 475 1800 4500 780 1950 390 975 130 325 710 1775 420 1050 210 525 70 175 Loại III 1 2 3 4 1600 4000 960 2400 400 1000 130 325 1200 3000 720 1800 300 750 100 250 800 2000 480 1200 200 500 70 175 400 1000 240 600 100 250 30 75 Loại IV 1 2 3 4 800 2000 480 1200 200 500 70 175 600 1500 360 900 150 375 50 125 400 1000 240 600 100 250 30 75 200 500 120 300 50 125 16 40 Loại V 1 2 3 600 1500 330 825 150 375 50 125 400 1000 220 550 100 250 30 75 200 500 110 275 50 125 16 40 Ghi chú: GTT:giá tối thiểu GTĐ: gía tối đa Sở Tài chính vật giá Hà Nội kết hợp với sở Địa chính –Nhà đất Hà Nội đã xây dựng và trình UBND thành phố Hà Nội bảng giá đất áp dụng cho thành phố Hà Nội. Ngày 8-11-1994 Quyết định 2951/QĐUBvề bảng giá các loại đất áp dụng trên địa bàn thành phố Hà Nội đã thông qua và ban hành tới ngày 12-9-1997 được thay thế bằng Quyết định 3519/QĐUB (Bảng 2) Trong đó giá đất đô thị được xác định căn cứ vào vị trí khung đất, khả năng sinh lợi và mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng, sự phân loại đất để định giá được thực hiện như sau: Đường phố được chia làm 4 loại (I, II, III, IV) mỗi loại được chia làm hai mức A và B theo 4 vị trí. Các vị trí đất trong mỗi đường phố được xác định như sau: - Vị trí 1: áp dụng đối với các thửa đất có ít nhất có ít nhất một mặt giáp với đường phố. - Vị trí 2: áp dụng đối với các thửa đất có mặt tiền giáp với ngõ có chiều rộng lớn hơn hoặc bằng 3.5m. - Vị trí 3: áp dụng đối với các thửa đất có mặt tiền giáp với ngỏ có chiều rộng từ 2m đến 3,5m - Vị trí 4: áp dụng đối với các thửa đất tiếp giáp với ngỏ có chiều rộng nhỏ hơn 2m. Đối với các thửa đất ở các vị trí 3, 4 mà nối trực tiếp với đường phố thì áp dụng theo vị trí có mức giá đất cao hơn liền kề. Đối với các thửa đất ở các vị trí 2, 3, 4 mà nối thông với đường phố có gía đất khác nhau thì áp dụng theo giá đất có vị trí đường phố gàan hơn. Bảng 2: Bảng giá đất UBND thành phố Hà nội quy định cho khu vực nội thành theo quyết định 3519/QĐUB ngày 12-9-1997. Đơn vị:1000đ/m2 Loại đường phố Mức giá theo vị trí Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Loại I Mức A 9800 3920 2350 1410 Mức B 7800 3120 1780 1150 Loại II Mức A 6300 2520 1510 910 Mức B 5050 2020 1210 730 Loại III Mức A 4040 1620 970 580 Mức B 3230 1300 780 470 Loại IV Mức A 2200 800 530 320 Mức B 1540 620 370 225 Để thuận tiện cho việc áp dụng các khung giá vào từng địa bàn cụ thể trên thành phố Hà nội. UBND thành phố đã tực hiện việc phân loại các loại đường phố theo vị trí và từng loại đường phố ở quận Hai Bà Trưng như sau (Bảng 3)  Bảng 3: Phân loại đường phố theo quy định của UBND thành phố Hà nội trên địa bàn quận Hai Bà Trưng: TT Tên đường phố đoạn đường LOại ĐƯờng phố Mức Ghi chú Từ Đến 1 Phố Huế Đầu đường Cuối đường I A 2 Nguyễn Du Đầu đường Cuối đường I A 3 Trần Nhân Tông Đầu đường Cuối đường I A 4 Trần Xuân Soạn Đầu đường Cuối đường I B 5 Tuệ Tĩnh Đầu đường Cuối đường II A 6 Tô Hiến Thành Đầu đường Cuối đường II A 7 Đoàn Trần Ngiệp Đầu đường Cuối đường II A 8 Thái Phiên Đầu đường Cuối đường II A 9 Lê Đại Hành Đầu đường Cuối đường II A 10 Đại Cồ Việt Đầu đường Cuối đường II A 11 Thịnh Yên Đầu đường Cuối đường II A 12 Trần Cao Vân Đầu đường Cuối đường III A 13 Nguyễn Công Trứ Phố Huế Lò Đúc II A 14 Nguyễn Công Trứ Lò Đúc Trần Thánh Tông II B 15 Hoà Mã Đầu đường Cuối đường II A 16 Ngõ Huế Đầu đường Cuối đường II B 17 Phố 326 Đầu đường Cuối đường III A 18 Phố Đồng Nhân Đầu đường Cuối đường III A 19 Lò Đúc Phan Chu Trinh Nguyễn Công Trứ I B 20 Lò Đúc Ng. Công Trứ Kim Ngưu II A 21 Trần Nhân Tông Đầu đường Cuối đường II B 22 Lê Văn Hưu Đầu đường Cuối đường I B 23 Nguyễn Cao Đầu đường Cuối đường III A 24 YEC sanh Đầu đường Cuối đường III A 25 Nguyễn Huy Tự Đầu đường Cuối đường III A 26 Lê quý Đôn Đầu đường Cuối đường III A 27 Phạm Đình Hổ Đầu đường Cuối đường II A 28 Tăng Bạt Hổ Đầu đường Cuối đường II A 29 Thi Sách Đầu đường Cuối đường II A 30 Phù Đổng Thiên Vương Đầu đường Cuối đường II B 31 Hàn Thuyên Đầu đường Cuối đường II A 32 Phùng Khắc Khoan Đầu đường Cuối đường II A 33 Thọ Lão Đầu đường Cuối đường IV A 34 Hàng Chuối Đầu đường Cuối đường II A 35 Yên Bái 1 Đầu đường Cuối đường III A 36 Yên Bái 2 Đầu đường Cuối đường III A 37 Bà Triệu Đầu đường Cuối đường I A 38 Trần Khát Chân Nguyễn Du Đại Cồ Việt II A 39 Mai Hắc Đế Phố Huế Lò Đúc I B 40 Triệu Việt Vương Đầu đường Cuối đường I A 41 Bùi Thị Xuân Đầu đường Cuối đường I A 42 Đỗ Hữu Lợi Đầu đường Cuối đường III A 43 Vũ Lợi Đầu đường Cuối đường II B 44 Nguyễn Đình Chểu Đầu đường Cuối đường II A 45 Nguyễn Bỉnh Khiêm Đầu đường Cuối đường II A 46 Thể Giao Đầu đường Cuối đường III A 47 Hồ Xuân Hương Đầu đường Cuối đường II B 48 Nguyễn Thượng Hiền Đầu đường Cuối đường II A 49 Quang Trung Nguyễn Du Trần N. Tông I A 50 Trần Bình Trọng Nguyễn Du Trần N.Tông I B 51 Yết Kiêu Ng. T. Hiền Nguyễn Du II B 52 Nguyễn Quyền Đầu đường Cuối đường III A 53 Ngô Thì Nhậm Đầu đường Cuối đường I B 54 Vân Hồ 1, 2, 3 Đầu đường Cuối đường IV A 55 Lê Duẩn Đầu đường Nguyễn Du I B 56 Hương Viên Đầu đường Cuối đường III B 57 Đỗ Ngọc Du Đầu đường Cuối đường II A 58 Lê Ngọc Hân Đầu đường Cuối đường III A 59 Đỗ Hạnh Đầu đường Cuối đường III B 60 Đội Cung Đầu đường Cuối đường III B 61 Số 221 Đầu đường Cuối đường III B 62 Ng. Như Đỗ (Phố 225) Đầu đường Cuối đường III B 63 Lê Gia Định (336 cũ) Đầu đường Cuối đường III B 64 Đống Mác (335) Đầu đường Cuối đường III B 65 Cẩm Hội (334) Đầu đường Cuối đường III A 66 Bạch Mai Đầu đường Cuối đường II A 67 đại La Đầu đường Cuối đường II B 68 Gải Phóng Đại Cồ Việt Trường Chinh II B 69 Giải Phóng (HBT) Trường Chinh Trương Định III A 70 Kim Ngưu Đầu đường Cuối đường III B Cả hai đường 71 Minh Khai Chợ Mơ Kim Ngưu II B 72 Minh Khai Kim Ngưu Đê Sông Hồng III A 73 Lạc Trung Đầu đường Cuối đường III B 74 Trương Định Bạch Mai Cầu Sét III A 75 Trương Định Cỗu Sét Hết quận HBT IV A 76 Thanh Nhàn Đầu đường Cuối đường III A Từ Bảng1 và Bảng2 ta nhận thấy rằng giữa khung giá theo Nghị định 80/CP và khung giá theo QĐ 3519/QĐ-UB của thành phố Hà nội đã có sự điều chỉnh và mức giá đã có sự khác biệt, để thấy rõ điều này ta theo dõi qua bảng so sánh sau. Bảng 4:Bảng so sánh giá đất đô thị giữa khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND Thành phố Hà Nội Đơn vị:1000đ/m2 Loại đường Vị trí Giá theo khung giá 87/CP Giá theo QĐ 3519/QĐ-UB Hệ số K Mức A Mức B GTT GTĐ Mức A Mức B GTT GTĐ GTT GTĐ I 1 4600 11500 9800 7800 2.13 0.85 1.70 0.68 2 2760 6900 3920 3120 1.42 0.57 1.13 0.45 3 1380 3450 2350 1870 1.70 0.68 1.36 0.54 4 460 1150 1410 1150 3.06 1.23 2.50 1.00 Trung bình: 2.08 0.83 1.67 0.67 II 1 2700 6750 6300 5050 2.33 0.93 1.87 0.75 2 1620 4050 2520 2020 1.56 0.62 1.25 0.50 3 8100 2025 1510 1210 1.86 0.75 1.49 0.60 4 270 675 910 730 3.37 1.35 2.70 1.08 Trung bình: 2.28 0.91 1.83 0.73 III 1 1800 4500 4040 3230 2.24 0.90 1.79 0.72 2 1080 2700 1620 1300 1.50 0.60 1.20 0.48 3 540 1350 970 780 1.80 0.72 1.44 0.58 4 180 450 580 470 3.22 1.29 2.61 1.04 Trung bình: 2.19 0.88 1.76 0.67 IV 1 900 2250 2200 1540 2.44 0.98 1.71 0.68 2 540 1350 880 620 1.63 0.65 1.15 0.46 3 270 675 530 370 1.96 0.79 1.37 0.55 4 90 225 320 225 3.56 1.42 2.50 1.00 Trung bình: 2.40 0.96 1.68 0.67 Trung bình điều hoà 2.24 0.90 1.74 0.7 Nhận xét: Nhìn chung mức giá do UBND thành phố Hà Nội quy định trên địa bàn thành phố Hà Nội nói chung, quận Hai Bà Trưng nói riêng là thấp hơn giá tối đa và cao hơn giá tối thiểu quy định trong khung giá 87/CP của chính phủ, cụ thể: Mức A = 0.90 lần GTĐ, bằng 2.24 lần GTT Mức B = 0.7 lần GTĐ, bằng 1.74 lần GTT Như vậy, nhận xét sơ qua ta thấy rằng giữa hai khung giá quy định của nhà nước đối với đất đô thị đã có sự chênh lệch khác biệt , điều này càng thể hiện rõ hơn nữa khi ta đem so sánh khung giá đất của nhà nước với giá đất trên thị trường- mà cụ thể ở đây là giá đất ở quận Hai Bà Trưng. 3. Giá đất trên thị trường địa bàn quận Hai Bà Trưng. Sơ lược địa bàn nghiên cứu Địa bàn nghiên cứu ở đây là quận Hai Bà Trưng Số liệu dùng để nghiên cứu, so sánh giá đất là giá đất trong 2 năm 1999, 2000 Quận Hai Bà Trưng là một quận nội thành nằm ở phía nam thành phố Hà Nội, có tổng diện tích tự nhiên là 14.165.109m2 - Phía Bắc:giáp quận Hoàn Kiếm - Phía Tây:giáp quận Đống Đa - Phía Đông: giáp huyện Gia Lâm - Phía Nam và đông Nam : giáp huyện Thanh Trì Đặc điểm của quận là có các phường ven nội thành đang trong quá trình đô thị hoá nhanh , trình độ dân trí không đồng đều, một phần không nhỏ là dân lao động thủ công dẫn đến tình hình chấp hành luật đất đai của dân trong việc sử dụng đất còn chưa cao ,thể hiện sự tuỳ tiện trong việc mua bán, chuyển dịch, xây dựng không phép, sai phép… làm cho công tác quản lý đất đô thị hiện nay trở nên phức tạp. Giá đất thực tế điều tra trên địa bàn quận Hai Bà Trưng- do sự giới hạn về thời gian cũng như yêu cầu của đề tài ở đây tôi chỉ đưa ra một số số liệu cơ bản rõ nét về thực tế giá đất ở quận Hai Bà Trưng để nghiên cứu. Các số liệu thu thập được được tổng hợp theo các bảng sau: Bảng 5: So sánh giá đất thị trường với giá đất QĐ 3519/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội ở những đoạn đường có giá quy định từ 1.150.000đ đ 2.250.000đ/ m2 Đơn vị-giá: 1000đ điểm điều tra Vị trí đường Mặt tiền Diện tích (m2) Giá thị trường (GTT) Giá quy định (GQĐ) Hệ số chênh lệch (GTT/GQĐ) 1 2 3 4 5 6 7 8 9B 2 Đại Cồ Việt 4 20 3.140 2.520 1,25 16B 2 Ng.Công Trứ 4 22 6.780 2.520 2,69 23B 2 Tr. Khát Chân 4 46 6.120 2.520 2,43 28B 2 Bạch Mai 3 25 6.060 2.520 2,40 31B 2 Bạch Mai 4.4 31 5.990 2.520 2,38 Trung bình 5.618 2.520 2,33 4A 3 Phố Huế 5,5 61 5.740 2.350 2,44 6A 3 Phố Huế 6 60 4.900 2.350 2,09 8A 3 Phố Huế 4 68 4.030 2.350 1,71 12A 3 Nguyễn Du 3 30 9.720 2.350 4,14 15A 3 Bà Triệu 5 50 6.240 2.350 2,66 Trung bình 6.126 2.350 2,61 1D 1 Tân Mai 15 120 3.460 2.200 1,57 2D 1 Tân Mai 5,5 72 4.330 2.200 1,97 3D 1 Tân Mai 8 110 2.880 2.200 1,31 11D 1 Giáp Bát 4 42 2.510 2.200 1,14 12D 1 Giáp Bát 3 15 3.606 2.200 1,64 13D 1 Giáp Bát 4 140 2.840 2.200 1,29 14D 1 Giáp Bát 4 80 5.190 2.200 2,36 15D 1 Giáp Bát 5 55 7.400 2.200 3,36 Trung bình 4.027 2.200 1,83 45B 2 Đại La 7,2 150 3.400 2.020 1,68 46B 2 Đại La 4,5 57 3.800 2.020 1,88 52B 2 Minh Khai 3,2 40 2.490 2.020 1,23 Trung bình 3.230 2.020 1,60 22A 3 Lê Văn Hưu 3 24 4.500 1.870 2,41 24A 3 Lê Văn Hưu 3 25 4.800 1.870 2,57 Trung bình 4.650 1.870 2,49 4C 2 Trương Định 4,5 42 3.520 1.620 2,17 5C 2 Trương Định 2,5 22 4.390 1.620 2,71 9C 2 Trương Định 3 24 3.750 1.620 2,31 14C 2 Thanh Nhàn 1,5 80 3.800 1.620 2,35 16C 2 Thanh Nhàn 13,5 165 3.940 1.620 2,43 Trung bình 3.880 1.620 2,40 24D 1 Bạch Đằng 3,5 20 3.150 1.540 2,05 25D 1 Bạch Đằng 6 120 3.080 1.540 2,00 Trung bình 3.145 1.540 2,02 5B 3 Đại Cồ Việt 3 30 4.640 1.510 3,07 17B 3 Hàn Thuyên 2,5 14 4.610 1.510 3,05 32B 3 Bạch Mai 2,5 13 4.150 1.510 2,75 33B 3 Bạch Mai 4,8 24 4.540 1.510 3,01 34B 3 Bạch Mai 3 10 3.720 1.510 2,46 35B 3 Bạch Mai 2,8 23 3.720 1.510 2,46 36B 3 Bạch Mai 3,2 32 4.350 1.510 2,88 Trung bình 4.247 1.510 2,81 23C 2 Kim Ngưu 4,5 80 1.090 1.300 0,84 29C 2 Phố Vọng 5,5 130 1.580 1.300 1,22 30C 2 Phố Vọng 3 45 2.080 1.300 1,60 Trung bình 1.583 1.300 1,22 18B 3 Đại La 5 49 2.830 1.210 2,34 50B 3 Minh Khai 6 48 2.610 1.210 2,16 Trung bình 2.720 1.210 2,22 Qua bảng 5 ta thấy: - Đất ở các phố có giá quy định 2.520.000đ/ m2 là những đường phố loại 2 mức A, vị trí 2 của quận HBT thuộc các phố Đ.Cồ Việt, Tr. Khát Chân, Bạch Mai. Giá đất trung bình ở đây là 5.618.000đ/ m2 bằng 2,23 lần giá quy định. Tại điểm điều tra 16B có giá thị trường là 6.780.000đ/ m2 bằng 2,69 lần giá quy định và bằng 1,21 lần giá thị trường trung bình do điểm này có vị trí thuận lợi cho kinh doanh. Điểm 9B có giá thị trường 3.140.000đ/ m2 thấp nhất bằng 1,25 lần giá quy định và bằng 0,56 lần giá thị trường trung bình vì điểm này có vị trí không thuận tiện so với các vị trí khác. - Đất ở đường phố có giá quy định 2.350.000đ/ m2 ở các đường phố loại 1, mức A, vị trí 3 có giá thị trường trung bình 6.126.000đ/ m2 bằng 2,61 lần giá quy định. Điểm điều tra 12A thuộc phố Nguyễn Du có giá cao nhất so với các đường phố cùng loại, giá thị trường là 9.700.000đ/ m2 bằng 4,14 lần giá quy định và bằng 1,59 lần giá thị trường trung bình, do điểm này khá gần trung tâm. Điểm điều tra 8A có giá thị trường 4.030.000đ/ m2 bằng 1,71 lần giá quy định và bằng 0,66 lần giá thị trường trung bình. Bảng 6: So sánh giía đất thị trường với giá đất quy định theo QĐ 3519 của UBND thành phố Hà Nội ở những đoạn đường có giá quy định 225.000đ970.000 Đơn vị:1000đ điểm điều tra Vị trí đường Mặt tiền (m) Diện tích (m2) Giá thị trường (GTT) Giá quy định (GQĐ) Hệ số chênh lệch (GTT/GQĐ) 1 2 3 4 5 6 7 8 7C 3 Trương Định 6 62 1.850 970 1,91 8C 3 Trương Định 5 62 1.730 970 1,78 13C 3 Thanh Nhàn 4 85 2.570 970 2,65 15C 3 Thanh Nhàn 3,5 52 2.160 970 2,23 17C 3 Thanh Nhàn 7,5 82 2.160 970 2,23 35C 3 Minh Khai 4 45 1.590 970 1,64 36C 3 Minh Khai 3 24 1.940 970 2,00 Trung bình 2.000 970 2,06 6B 4 Đại Cồ Việt 6,4 88 2.910 910 3,20 7B 4 Đại Cồ Việt 3,8 30 2.740 910 3,01 8B 4 Đại Cồ Việt 3,5 35 1.000 910 1,21 24B 4 Tr.Khát Chân 3,7 37 2.480 910 2,73 25B 4 Tr.Khát Chân 2,5 28 3.090 910 3,40 37B 4 Bạch Mai 2,4 16.4 2.770 910 3,04 38B 4 Bạch Mai 6 28 2.630 910 2,89 39B 4 Bạch Mai 3,5 100 1.950 910 2,14 40B 4 Bạch Mai 5 57 1.720 910 1,89 Trung bình 2.376 910 2,61 4D 2 Tân Mai 4 1.970 880 2,24 5D 2 Tân Mai 3,9 2.597 880 2,95 7D 2 Tân Mai 4,5 3.770 880 4,28 8D 2 Tân Mai 6,5 1.900 880 2,16 9D 2 Tân Mai 4 4.330 880 4,92 16D 2 Giáp Bát 4 3.300 880 3,75 17D 2 Giáp Bát 6 4.110 880 4,67 Trung bình 3.140 880 3,57 22C 3 Kim Ngưu 3,5 1.110 780 1,42 23C 3 Kim Ngưu 4,2 1.090 780 1,40 29C 3 Phố Vọng 5,5 1.580 780 2,03 30C 3 Phố Vọng 3 2.080 780 2,67 Trung bình 1.465 780 1,88 1 2 3 4 5 6 7 8 6D 3 Tân Mai 3,2 48 2.620 530 1,90 10D 3 Tân Mai 2,5 20 3.030 530 5,72 18D 3 Giáp Bát 5 87 1.928 530 3,64 22D 3 Giáp Bát 4 40 2.030 530 3,83 Trung bình 2.402 530 4,53 19D 4 Giáp Bát 4,4 55 1.102 320 3,44 20D 4 Giáp Bát 4 48 743 320 2,32 Trung bình 922,5 320 2,88 26D 4 Bạch Đằng 5,5 85 521 225 2,32 27D 4 Bạch Đằng 3 30 1.203 225 5,35 28D 4 Bạch Đằng 6 60 811 225 3,60 29D 4 Bạch Đằng 2,5 55 580 225 2,58 30D 4 Bạch Đằng 5,8 80 1.064 225 4,73 Trung bình 538,8 225 3,71 Qua bảng 6 ta thấy: - Đất ở các phố có giá quy định 970.000đ/m2 là những đường phố loại III, mức A, vị trí 3 của quận HBT thuộc các phố Trương Định, Thanh Nhàn, Minh Khai (Kim Ngưu-đê Sông Hồng) giá đất trung bình ở đây là 1.940.000đ/m2 bằng hai lần giá quy định. Đây là những đường phố có cơ sở hạ tầng tương đối tốt. - Đất ở đường phố có giá quy định 910.000đ/m2 ở các đường phố loại II, mức A, vị trí 4 có giá thị trường trung bình 2.376.000đ/m2 bằng 1,89 lần giá quy định. Điểm điều tra 25B thuộc phố Trần Khát Chân có giá cao nhất so với các đường phố cùng loại-giá thị trường là 3.090.000đ/m2 bằng 3,4 lần giá quy định và bằng 1,3 lần giá thị trường trung bình. - Đất thuộc phố Tân Mai, Giáp Bát (Giải phóng-Trương Định) là các đường phố loại IV, mức A, ở vị trí 2 có giá quy định là 880.000đ/m2, có giá thị trường trung bình là 3.140.000đ/m2 bằng 3,57 lần giá quy định. - Đất ở các vị trí có giá quy định 780.000đ/m2 là những đường phố loại III, mức B, vị trí 3 của quận HBT thuộc các phố Kim Ngưu, phố Vọng. Giá đất trung bình ở đấy là 1.465.000đ/m2 băng 1,88 lần giá quy định. - Các đường phố loại IV, mức B, ở vị trí 4 thuộc phố Bạch Đằng có giá quy định là 225.000đ/m2, có giá thị trường trung bình là 835.800đ/m2 bằng 3,71 lần giá quy định. Đất ở đay nằm ngoài đê, cơ sở hạ tầng kém, hệ thống đường không đồng bộ, cấp thoát nước kém song giá đất ở thị trường vẫn cao hơn 3 lần so với khung giá đất. Một số nhận xét chung về địa bàn nghiên cứu Luật đất đai ra đời quy định đất có giá đã tạo ra một cơ sở pháp lý cho công việc quản lý Nhà nước về đất đai,thúc đẩy sự vận động quan hệ đất đai qua 5 quyền sử dụng đất. Như hiện nay, giá đất là cơ sở để thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai đặc biệt là trong công tác định giá đất đền bù và tính các khoản thuế, các đơn vị sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh phải thực hiện ký hợp đồng thuê đất theo giá quy định, nhân dân được cấp giấy chứng nhận phảI hoàn thành các nghĩa vụ tài chính cũng theo giá đất chung. Qua thực tế tôi nhận thấy, tại quận Hai Bà Trưng giá đất biến động theo từng đường phố, trên mỗi đường phố giá đất cũng biến động theo từng đoạn đường, tưng vị trí khác nhau, giá đất có sự biến động lớn từ vị trí trung tâm và các vùng cận trung tâm. Những thửa đất thuộc các vị trí khác nhau giá thực tế có sự chênh lệch rất lớn vì hầu hết các đường phố trong nội thành đều có thể tham gia kinh doanh buôn bán, ở vị trí 1 thuận lợi cho việc kinh doanh buôn bán, lợi nhuận thu được từ đó cũng tương đối ổn định và cao hơn các vị trí khác nên giá đất ở đây cao (gấp hơn 3 lần giá tối đa của khung giá đất của Nhà nước). Các thửa đất ở các vị trí tiếp theo do các điều kiện về vị trí cũng như khả năng kinh doanh khong thuận lợi bằng nên giá đất cũng theo xu hướng đó mà giảm dần, nhưng vẫn cao hơn khung giá đất trung bình từ 2,5 đến 3,5 lần. Giá đất mặt tiền ở các đường phố biến động mạnh phụ thuộc vào điều kiện thuận lợi kinh doanh trên từng đoạn đường. Các đường phố tập trung khu dân cư chuyên buôn bán kinh doanh các loại hàng hoá thì giá thị trường cao. Trên cùng một loại đường phố, cùng vị trí, giá thị trường biến động rất lớn so với giá qui định song giá thị trường trên các đường phố này là tương đương nhau. Song vẫn có những trường hợp hai đường phố được xác định là cùng loại đường song giá thị trường khác xa nhau do sự tiếp cận với trung tâm thương mại của từng đường là khác nhau dẫn tới khả năng sinh lợi khác nhau, do đó giá cả thị trường khác nhau. Ví dụ: đường Thanh Nhàn và đường Trương Định cùng là đường loại III, mức A song với đường Thanh Nhàn tập trung đông dân cư, nhu cầu ăn ở, đi lại, sinh hoạt cũng như khả năng kinh doanh mua bán lớn nên giá đất thị trường cao (ở vị trí 1 giá thị trường lớn nhất là 9.230.000đ/m2). Trong khi đó đường Trương Định xa trung tâm hơn, nhu cầu đi lại ít hơn nên giá thị trường thấp hơn (ở vị trí 1 giá thị trường lớn nhất là 6.020.000đ/m2). Như vậy vấn đề đặt ra cần nghiên cứu thị trường kết hợp với giá thị trường để phân loại đường cho hợp lý. Chương III: Những đánh giá cơ bản của khung giá đất theo nghị định 87/CP và khung giá đất do UBND thành phố hà nội qui định cho khu vực nội thành theo quyết định 3519/QĐ- UB ngày 12/09/1997 qua thực tế giá thị trường đất ở quận hai bà trưng, những tồn tại và giải pháp. Qua giá đất điều tra ở thị trường ta nhận thấy rằng - yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá đất đô thị đó là: - Vị trí của từng đường phố trong đô thị liên quan đến khả năng buôn bán kinh doanh, yếu tố này quyết định đến sự khác nhau về giá thị trường trên các thành phố. - Cơ sở hạ tầng, các đường phố trong đô thị. - Quy hoạch đô thị. - Trong cùng một đường phố giá đất chênh lệch là do những nguyên nhân: + Vị trí của từng thửa đất có liên quan đến khả năng tiếp cận các trung tâm kinh doanh, dịch vụ. + Hình thể thửa đất, bề rộng mặt tiền của thửa đất + Môi trường tự nhiên + Bề rộng, chiều sâu của ngõ hẽm. Tuỳ từng đường phố mà các yếu tố chi phối đến giá đất có vai trò khác nhau, đường phố có khả năng buôn bán kinh doanh thì yếu tố quan trọng là vị trí thửa đất mang lại khả năng sinh lợi cao và ổn định, tiếp đến là bề rộng mặt tiền, là các yếu tố về hình thể, môi trường, điện, nước... Đất trong ngõ hẽm của những đường phố thì giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng và độ sâu của ngõ, mặt tiền và hình thể của đất . Các đường phố mà khả năng kinh doanh, buôn bán thấp thì giá đất phụ thuộc chủ yếu vào cơ sở hạ tầng, hình thể lô đất sau đó đến mặt tiền và diện tích đất. Các đường phố chủ yếu để xây dựng nhà ở thì yếu tố quan trọng là môi trường tự nhiên, cơ sở hạ tầng, hình thể, diện tích. Giá đất theo qui định tại Nghị định 87/CP và Quyết định 3519/QĐ-UB của thành phố Hà Nội đã tuân thủ những nguyên tắc cơ bản khi xác định giá đất, phù hợp với đặc điểm khả năng sinh lợi của đất . Giá đất phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của đất, khả năng này được thể hiện theo từng loại đất (mục đích sử dụng), trong mỗi loại đất khả năng sinh lợi phụ thuộc vào vị trí, quan hệ cung - cầu của thị trường.v.v.. Điều đó được thể hiện trên các qui định của Nhà nước là giá đất được xác định cho từng loại đất: Đất đô thị, đất khu dân cư nông thông, đất nông nghiệp.v.v... trong mỗi loại đất giá đất được xác định cho từng vị trí, loại đường phố, loại đô thị. Căn cứ khung giá do Chính phủ ban hành, tất cả các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đều qui định ra bản giá đất có thể áp dụng để: - Tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, tính thuế trước bạ, thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất. - Làm cơ sở để xác định giá cho thuê đất đối với các tổ chức trong nước, thực hiện đền bù thiệt hại về đất thì Nhà nước thu hồi để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo Quy định tại Nghị định 90/CP ngày 18/7/1994 của Chính phủ, làm cơ sở xác định quyền sử dụng đất để góp vốn liên doanh hoặc thế chấp vay vốn tại ngân hàng. - Giá đất do Nhà nước quy định đã có tác dụng hướng dẫn sự hình thành giá chuyển quyền sử dụng đất trên thực tế, đẩy nhanh quá trình vận động của các mối quan hệ về đất đai. Là công cụ để Nhà nước quản lý đất đai góp phần thúc đẩy đối tượng sử dụng đất nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện đất. Tuy nhiên, sau một thời gian thực hiện Nghị định số 87/CP và Quyết định 3519/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội đã bộc lộ những tồn tại cơ bản sau đây: Một là: Khung giá đất do Chính phủ qui định cũng như khung giá đất theo Quyết định 3519/QĐ-UB chưa sát với thực tế - đặc biệt là đất tại đô thị và các vùng tiếp giáp với đô thị. Vì thế nhiều địa phương ban hành giá đất theo khung giá của Chính phủ một cách cưỡng ép. Nguyên nhân chủ yếu của tồn tại này là do sự áp đật của khung giá đất một cách chật hẹp, cứng nhắc; giá đất do địa phương qui định vừa bị lệ thuộc vào khung giá đất, vừa chịu sự áp đặt của các yếu tố hành chính và kỹ thuật của hạng đất, loại xã, loại đô thị, loại đường phố và từng vị trí của đô thị... mà chưa tính đến đầy đủ quan hệ thị trường và tính chất phức tạp riêng có của giá đất - giá của một loại hàng hoá đặc biệt. Hai là, giá đất do nhiều địa phương ban hành quá thấp so với giá thị trường, nên khi áp dụng thu tiền sử dụng đất thì ngân sách Nhà nước thất thu quá lớn, khi áp dụng đền bù thiệt hại cho dân thì dân không chấp nhận; từ đó, gây nhiều tiêu cực, khiếu kiện trong dân. Nguyên nhân chủ yếu là do cơ chế chỉ sử dụng một loại giá đất do UBND tỉnh - thành phố qui định áp dụng chung cho tất cả các mục đích: Tính các loại thuế, thu tiền sử dụng đất, đền bù thiệt hại đất là chưa phù hợp với đặc điểm của từng quan hệ: giá đất tính thuế cần được ổn định trong thời gian dài có thể từ 3-5 năm và thường là thấp hơn giá đất thị trường, còn giá đất để tính tiền sử dụng đất cũng như giá đất để tính đền bù thiệt hại thường là phải phù hợp thực tế tại thời điểm phát sinh, vì về thực chất hai hành vi này là chuyển quyền sử dụng đất. Ba là, giá đất do UBND tỉnh - thành phố ban hành theo qui định tại Nghị định 87/CP có tính chất ổn định trong thời gian dài chỉ phù hợp để tính các loại thuế, nhưng không phù hợp để tính thu tiền sử dụng đất hoặc tính đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi, vì thị trường luôn biến động, do đó khi áp dụng một giá đất ổn định để tính đền bù thiệt hại về đất ở một thời điểm nào đó sẽ không còn phù hợp thực tế. Bốn là, giá đất là phạm trù mới mẻ ở nước ta, công việc chỉ đạo và hướng dẫn của Nhà nước còn nhiều hạn chế, dẫn đến cách hiểu, cách làm chưa thống nhất, chưa phù hợp với thực tế, chưa có cơ quan tham mưu cho chính quyền về giá đất dẫn đến sự chỉ đạo thiếu thống nhất từ trung ương đến cơ sở. Kiến nghị: Qua quá trình nghiên cứu đề tài tôi có một số kiến nghị sau: - Chính phủ qui định khung giá các loại đất, song khung giá phải đảm bảo bao quát hơn khung giá hiện nay, tức là khung giá đất cần được xây dựng dựa trên cơ sở điều tra giá thị trường đất tại các địa phương. - Mỗi mục đích sử dụng khác nhau phải được định giá khác nhau, khi định giá cần phải xem xét tất cả các yếu tố cấu thành nên giá đất một cách cụ thể và khách quan. - Cần phải tổ chức cơ quan định giá đất chuyên sâu cũng như việc kiểm tra ở Trung ương và cấp tỉnh để đáp ứng được công tác định giá đất thường xuyên và kịp thời. - Giá đất ban hành phải điều chỉnh được tất cả các ngành mối quan hệ về đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất, đó là: + Quan hệ giao đất, cho thuê đất, bao gồm cả tạm giao, tạm thuê, đấu thầu… tất cả phải được tính thành giá trị (tiền tệ hoá) tại thời điểm giao đất, cho thuê đất. + Quan hệ thu hồi đất. + Quan hệ thuế khoá và các khoản thu từ đất đai và các khoản chi khi thu hồi đất. - Giá đất phải góp phần đảm bảo cho Nhà nước nắm chắc và quản lý được thị trường bất động sản. Để thực hiện được điều này, cần phải giải quyết theo những nội dung sau: + Trước hết phải đảm bảo được giá đất do Nhà nước quy định trong các trường hợp giao đất và thu hồi đất (thu tiền sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất) phải sát với giá đất thực tế; còn giá đất để áp dụng thu các loại thuế thì phải ổn định trong một thời gian dài có thể từ 3-5 năm. + Qui định phạm vi đất được chuyển quyền sử dụng đất và áp giá thực tế và có thủ tục thuận lợi cho Nhà nước kiểm soát được tất cả những trường hợp chuyển quyền sử dụng đất. + Qui định giá đất để tính giá trị bất động sản mà Nhà nước giao cho tổ chức và coi đó như một khoản đầu tư của ngân sách Nhà nước cho tổ chức. - Một số chính sách thuế đất cần được đổi mới theo hướng tính thuế trên giá trị tài sản đất như thuế đất và giá trị tăng thêm của đất như thuế chuyển quyền sử dụng đất. - Cơ quan định giá cần kết hợp với các cơ quan chức năng liên quan như văn phòng, Sở Địa chính, Bộ Tài chính… nhằm thống nhất trong việc quy hoạch, xây dựng, định giá đất. - Mở rộng, công khai hoá các chương trình, dự án quy hoạch đất xây dựng cho toàn dân biết. Điều này sẽ hạn chế được một số người biết được các dự án quy hoạch xây dựng của Nhà nước từ đó đầu cơ đất tạo nên cơn sốt đất, gây nên sự biến động mạnh của giá đất trên thị trường. Và lúc này chắc chắn sự chênh lệch ở mức cao của giá đất trên thị trường với khung giá đất của Nhà nước là điều không thể tránh khỏi. Tóm lại: Việc hình thành khung giá đất của Nhà nước là một điều cần thiết và cấp bách, nó đã giải quyết được hàng loạt các vấn đề liên quan đến việc quản lý đất đai của nước ta trong giai đoạn hiện nay. Song việc định giá đất là một vấn đề mới và phức tạp, nó liên quan đến nhiều yếu tố mà những yếu tố này rất khó lượng hoá được, cho nên việc định giá đất thành một khung giá chung áp dụng phù hợp cho mọi loại đất, mọi vị trí, thửa đất… là một điều không đơn giản trong ngày một ngày hai. Trên đây là toàn bộ nội dung của đề án: "Khung giá đất của Nhà nước với giá thị trưòng đất ở quận Hai Bà Trưng- thực trạng và giải pháp". Đề án chắc chắn không tránh khỏi những thiếu sót, kính mong ý kiến đóng góp của các thầy cô giáo và các bạn. Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn tới các thầy cô giáo trong bộ môn Quản lý Địa chính mà trực tiếp là thầy giáo PGS.TSKH- Lê Đinh Thắng đã hướng dẫn chi tiết cho em được hoàn thành đề án này. Mục lục Trang Tài liệu tham khảo 1. Luật đất đai 2. Nguyên lý thị trường nhà đất PGS.TSKH. Lê Đình Thắng - Chủ biên 3. Tạp chí Địa chính các năm 1999 - 2000 4. Nghị định 80/CP ngày 6/11/1993 của Chính phủ, 1993 5. Quyết định 3519/ QĐUB ngày 12/9/1997 của UBND Thành phố Hà Nội, 1994 6. Hội thảo giá đất tháng 12/1997 (Bộ Tài chính) 7. Giáo trình Quản lý Nhà nước về đất đai - Bộ môn Kinh tế Quản lý Địa chính - Trường ĐH KTQD.