Đề án Một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý của Nhà nước đối với thị trường Bất động sản

ra, nhà ở còn là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia chiếm 20-50% tổng lượng hình thành tài sản, có khả năng tái sinh, nhờ đó mà tạo ra động lực to thúc đẩy quá trình tích luỹ của các hộ gia đình và cá nhân. Hơn nữa, việc phát triển đất đai, nhà ở và kinh doanh Bất động sản còn là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho nhân dân, thúc đẩy các ngành kinh tế có liên quan phát triển (theo WB nếu ngành nhà đất tăng thêm một công nhân viên chức thì có thể đẩy ngành có liên quan tăng thêm hai công nhân viên chức). Do tính chất quan trọng như vậy, nên quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản là hết sức cần thiết. Điều này cũng đã được chỉ rõ trong báo cáo chính trị tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ VIII của Đảng: “…quản lý chặt chẽ thị trường Bất động sản, xây dựng thị trường vốn…”. Xuất phát từ thực tế thị trường Bất động sản nước ta mới được hình thành, còn tồn tại nhiều vấn đề cần giải quyết đặc biệt là các vấn đề về tính pháp lý của hàng hoá Bất động sản, vấn đề về kiểm soát các giao dịch Bất động sản, thông tin Bất động sản, xây dựng các chính sách phát triển thị trường Bất động sản… trong khi đó công tác quản lý của Nhà nước về thị trường Bất động sản còn có nhiều yếu kém, chưa đáp ứng kịp yêu cầu phát triển của thị trường vì vậy vấn đề nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước là hết sức cần thiết và cấp bách. Thực tế phát triển kinh tế của các quốc gia trên thế giới đă chứng minh rằng nếu một quốc gia mà công tác Nhà nước quản lý về thị trường Bất động sản đạt hiệu quả cao thì quốc gia đó sẽ đạt tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và ổn định. Hầu hết các quốc gia phát triển đều là những nước có thị trường Bất động sản phát triển và công tác quản lý thị trường Bất động sản của Nhà nước đạt hiệu quả cao. 2.2. Vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản. Trong lĩnh vực kinh tế tồn tại nhiều học thuyết với các quan điểm khác nhau về vai trò của Nhà nước đối với nền kinh tế thị trường. Tuy vậy ở các mức độ khác nhau đều xác nhận vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường Bất động sản với những nội dung chủ yếu sau: - Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh, ổn định và có hiệu lực để thị trường Bất động sản hoạt động thông thoáng, thuận lợi, tuân thủ pháp luật, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người mua, người bán, đảm bảo thu thuế từ hoạt động của thị trường Bất động sản nộp vào ngân sách của Nhà nước. - Xây dựng chính sách tài chính và các chính sách liên quan đảm bảo cho thị trường Bất động sản hoạt động lành mạnh, loại bỏ những yếu tố chưa hoàn thiện của bản thân thị trường Bất động sản cũng như các yếu tố bên ngoài tác động xấu đến thị trường này, điều tiết để phân phối lại cho những người có thu nhập trung bình và thấp nhằm giải quyết các vấn đề xã hội bức xúc đặc biệt là nhà ở. - Xây dựng hệ thống đăng kí Bất động sản đảm bảo kê khai đăng kí cấp giấy chứng nhận đối với toàn bộ Bất động sản cũng như đăng kí biến động phát sinh trong quá trình giao dịch Bất động sản (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp Bất động sản). - Xây dựng khung pháp lí, quy định chế độ, quy trình, thủ tục định giá đất làm cơ sở cho việc giao dịch Bất động sản trên thị trường, việc bồi thường khi thu hồi Bất động sản để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, việc thu thuế Bất động sản. - Xây dựng hệ thống thông tin mở – Ngân hàng dữ liệu về Bất động sản đáp ứng cho tất cả các tổ chức, công dân có nhu cầu về giao dịch về Bất động sản và việc quản lý Bất động sản của các cơ quan Nhà nước. - Quy định việc tổ chức và hoạt động của các tổ chức kinh doanh, môi giới Bất động sản. III. Nội dung, phương pháp, công cụ quản lí nhà nước đối với thị trường Bất động sản. 1. Nội dung quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản. Thị trường Bất động sản bao gồm nhiều yếu tố như cung, cầu, giá cả, các chủ thể tham gia thị trường, các giao dịch trên thị trường ….Vì vậy quản lý thị trường Bất động sản bao gồm các nội dung chủ yếu sau: - Quản lý nguồn cung Bất động sản: Nhà nước sẽ quản lý nguồn cung hàng hoá Bất động sản thông qua hệ thống pháp luật và các chính sách phát triển thị trường Bất động sản, các khu vực sản xuất nhà ở công cộng (khu vực Nhà nước)…. +) Thông qua luật pháp và chính sách, Nhà nước điều tiết tăng hoặc giảm nguồn cung Bất động sản. Thông qua các quy định của luật pháp sẽ quyết định một Bất động sản có đủ điều kiện để trở thành hàng hoá hay không và có được tham gia vào thị trường hay không và tham gia ở mức độ nào. Các chính sáchvĩ mô của Nhà nước như chính sách vốn, lãi suất, thuế, chính sách phát triển nhà ở …sẽ tác động đến hoặc trực tiếp đến nguồn cung Bất động sản hoặc tác động gián tiếp làm tăng cung hay giảm cung thông qua việc tác động vào các đối tượng tham gia vào thị trường Bất động sản. +) Nhà nước cũng có thể thông qua khu vực sản xuất nhà ở cộng để tăng nguồn cung cho thị trường. Thông qua quỹ nhà ở của chính phủ, Nhà nước có thể gia tăng lượng cung đồng thời đảm bảo những yêu cầu về kinh tế, kĩ thuật, môi trường trong quá trình cung cấp Bất động sản. - Quản lý cầu Bất động sản: những chính sách quản lý vĩ mô của Nhà nước là nhân tố tác động hết sức nhạy cảm đến cầu về Bất động sản. Trước hết thái độ của chính phủ về quyền sở hữu và sử dụng đất đai và nhà ở tác động rất lớn đến sự thay đổi về quy mô, kết cấu và tính chất cầu về nhà đất, nó có thể làm gia tăng hoặc giảm cầu về nhà đất. Chính sách của chính phủ về thuê nhà và bán nhà cũng tác động mạnh đến cầu về thuê nhà và cầu mua nhà đất. Chính sách tài chính của chính phủ tác động rất nhạy cảm đến cầu về Bất động sản, nó có thể làm tăng hoặc giảm cầu về Bất động sản thông qua tác động vào khả năng thanh toán của các chủ thể tham gia vào thị trường. - Quản lý giá cả Bất động sản: giá cả Bất động sản có vai trò hết sức quan trọng đối với sự phát triển của thị trường Bất động sản. Nhà nước quản lý giá cả thông qua việc ban hành các chính sách giá đất, giá nhà đất…, điều tra, khảo sát, phân tích thông tin, dự báo các thông số hình thành giá Bất động sản, xây dựng bảng giá Bất động sản để xác định giá cho thuê đối với các tổ chức trong và ngoài nước…. - Quản lý các đối tượng tham gia vào thị trường Bất động sản: các tác nhân tham gia vào thị trường Bất động sản đều phải chịu sự quản lý của Nhà nước. Các đối tượng chịu sự quản lý của Nhà nước bao gồm người có đất và người có quyền sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân); người kinh doanh Bất động sản; ngân hàng; nhà thầu xây dựng; chuyên gia tư vấn các loại; người tiêu dùng Bất động sản. Nhà nước quy định cụ thể mức độ tham gia vào thị trường của từng đối tượng cụ thể, loại Bất động sản được phép mua bán đối với từng đối tượng, cách thức giao dịch của các đối tượng đồng thời buộc các đối tượng tham gia phải thực hiện những nghĩa vụ nhất định đối với Nhà nước… 2. Phương pháp, công cụ quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản. 2.1. Các phương pháp quản lý Nhà nước về thị trường Bất động sản. Các phương pháp quản lý Nhà nước nói chung và quản lý Nhà nước về Bất động sản nói riêng có vai trò rất quan trọng trong hệ thống quản lý. Nó thể hiện cụ thể mối quan hệ qua lại giữa Nhà nước với các đối tượng khách thể quản lý. Mối quan hệ giữa Nhà nước với các khách thể quản lý rất đa dạng và phức tạp. Vì vậy, các phương pháp quản lý thưòng xuyên thay đổi trong từng tình huống cụ thể nhất định, tuỳ thuộc đặc điểm của từng đối tượng. Nhà nước có quyền lựa chọn các phương pháp quản lý sao cho phù hợp với kinh ngiệm và khả năng của mình. Từ những vấn đề trên đây có thể thấy rằng các phương pháp quản lý Nhà nước về Bất động sản được hình thành từ những phương pháp quản lý Nhà nước nói chung. Vì vậy về cơ bản nó bao gồm các phương pháp quản lý Nhà nước đó nhưng được cụ thể hoá ở lĩnh vực Bất động sản. Trong công tác quản lý có rất nhiều phương pháp khác nhau tuy nhiên có một số phương pháp sau thường được sử dụng trong công tác quản lý thị trường Bất động sản: - Phương pháp thu thập thông tin về Bất động sản: đây là phương pháp tác động gián tiếp đến quản lý Bất động sản với mục tiêu thu thập, xử lí các thông tin cần thiết có liên quan tới Bất động sản nhằm giúp các cấp quản lý ra các quyết định quản lý phù hợp. - Phương pháp thống kê: thông qua tiến hành điều tra, khảo sát, tổng hợp và sử dụng các số liệu trên cơ sở đã tiến hành tính toán các chỉ tiêu các cơ quan Nhà nước có thể nắm chắc tình hình số lượng, chất lượng Bất động sản, sự biến động của Bất động sản cũng như dự đoán nhu cầu Bất động sản trong tương lai… Sự nắm bắt các thông tin về Bất động sản thông qua phương pháp thống kê cho phép Nhà nước xây dựng quy hoạch và kế hoạch Bất động sản, xây dựng pháp luật, chính sách về Bất động sản, xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai và nhà ở … Như vậy có thể nói rằng phương pháp thống kê là một phương pháp hết sức quan trọng trong quản lý Bất động sản. Tuy nhiên do điều kiện hiện nay ở nước ta cần đặc biệt chú ý đến tính chính xác của số liệu để đưa ra các quyết định quản lý phù hợp. - Phương pháp toán học: đây là phương pháp sử dụng các công cụ toán học hiện đại, các phương pháp toán kinh tế, các loại máy vi tính hiện đại được dùng để thu thập, xử lý các thông tin về đất đai, nhà ở , các công trình xây dựng , các công trình kiến trúc, văn hoá … Trong thực tế công tác quản lý Bất động sản, nhiều khâu công việc như thiết kế, vẽ bản đồ quy hoạch đất đai, nhà ở , định giá Bất động sản … ngày càng sử dụng nhiều phương pháp toán. Mặc dù phương pháp toán là phương pháp nghiên cứu hiện đại và chính xác nhưng nó không thể thay thế các phương pháp khác được, bởi vì không phải sự vật, hiện tượng nào cũng có thể lượng hoá được. Vì vậy, trong công tác quản lý Nhà nước cần có sự kết hợp giữa phương pháp toán và các phương pháp khác. - Phương pháp điều tra xã hội học: đây là phương pháp hỗ trợ, bổ sung nhưng rất quan trọng. Thông qua điều tra xã hội, Nhà nước sẽ nắm bắt được tâm tư, nguyện vọng của các tổ chức, cá nhân về từng loại Bất động sản, nhu cầu về từng loại Bất động sản cụ thể. Mặt khác, thông qua điều tra xã hội học, Nhà nước có thể hiểu sâu hơn về sự biến động của Bất động sản và nguyên nhân của sự biến động đó. Tuy nhiên, trong điều kiện nước ta hiện nay, do đặc điểm người dân chưa có thói quen lưu giữ và ghi nhớ thông tin, chưa có thói quen trả lời phỏng vấn, cho nên tính chính xác của số liệu điều tra có phần hạn chế. - Phương pháp hành chính: Là phương pháp tác động mang tính trực tiếp, mà thực chất đó là mối quan hệ giữa quyền uy và phục tùng. Phương pháp hành chính trong quản lý Bất động sản là các cách thức tác động trực tiếp của Nhà nước đến các tổ chức kinh tế – xã hội và cá nhân sử dụng Bất động sản bằng các quyết định dứt khoát, mang tính bắt buộc. Nó đòi hỏi các tổ chức, cá nhân phải chấp hành nghiêm ngặt, nếu vi phạm sẽ bị xử lý thích đáng. Trong công tác quản lý Nhà nước nói chung và trong lĩnh vực Bất động sản nói riêng, phương pháp hành chính đóng một vai trò hết sức quan trọng, nó xác lập trật tự kỷ cương, khâu nối được các hoạt động giữa các bộ phận có liên quan, giữ được bí mật ý đồ hoạt động, giải quyết các tranh chấp, vướng mắc giữa những người sử dụng Bất động sản … - Phương pháp kinh tế: là phương pháp tác động gián tiếp lên đối tượng quản lý, không trực tiếp như phương pháp hành chính. Trong lĩnh vực quản lý Bất động sản, sử dụng phương pháp kinh tế Nhà nước sẽ tác động gián tiếp vào các tổ chức, cá nhân sử dụng Bất động sản thông qua các lợi ích kinh tế buộc các tổ chức, cá nhân phải suy nghĩ, tính toán và lựa chọn phương án hoạt động có hiệu quả nhất, vừa bảo đảm lợi ích cá nhân, vừa bảo đảm lợi ích xã hội. Một phương pháp đúng đắn, các lợi ích được đảm bảo thì từng cá nhân và cả tập thể lao động trong hệ thống quan tâm và tích cực hoàn thành tốt nhiệm vụ với hiệu quả cao nhất. Ngược lại, một phương pháp kinh tế không đúng, các lợi ích không được đảm bảo thì hoạt động không có hiệu quả, năng suất và chất lượng đều thấp. ở nước ta, phương pháp kinh tế được sử dụng trong lĩnh vực Bất động sản đã mang lại nhiều sự thay đổi lớn. Một trong những sự thay đổi đó là giúp Nhà nước giảm bớt công việc hành chính, kiểm tra, đôn đốc có tính chất sự vụ hành chính,… trong việc quản lí thị trường. Đồng thời với việc sử dụng ngày càng nhiều các phương pháp kinh tế đã kích thích thị trường Bất động sản phát triển đa dạng, với nhiều chủng loại hàng hoá, đất đai, nhà ở được sử dụng hợp lí, có hiệu quả hơn…. - Phương pháp giáo giục: là cách thức tác động vào tình cảm, nhận thức của con người nhằm nâng cao tính tự giác và nhiệt tình của họ trong công tác quản lí, sử dụng, khai thác…Bất động sản nói riêng và trong các hoạt động kinh tế xã hội nói chung. Hiện nay, ở nước ta hiện nay phương pháp giáo dục được sử dụng kết họp với các phương pháp khác và nó ngày càng đóng vai trò quan trọng trong công tác quản lý thị trường Bất động sản. Thông qua phương pháp giáo dục, Nhà nước sẽ giáo dục đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về lĩnh vực Bất động sản; giáo dục ý thức sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả đất đai và nhà ở, ý thức bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai, giáo dục nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ, đào tạo các chuyên gia về thị trường Bất động sản,…. 2.2. Các công cụ quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản. Để phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản, các cơ quan quản lý Nhà nước sẽ sử dụng một loạt các công cụ quản lý vĩ mô như luật pháp, chính sách, kế hoạch…. để đảm bảo cho hoạt động quản lý diễn ra thuận lợi có hiệu quả cao. Thực tế ở nước ta hiện nay, Nhà nước sử dụng một số công cụ quản lý vĩ mô chủ yếu sau: 2.2.1 Công cụ quy hoạch. Trong lĩnh vực quản lý thị trường Bất động sản công cụ quy hoạch được Nhà nước sử dụng để sắp xếp, bố trí đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng, các khu công nghiệp… cho các đối tượng sử dụng theo phạm vi không gian trong từng khoảng thời gian nhất định phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Thông qua việc bố trí, sắp xếp Bất động sản Nhà nước sẽ nắm được diễn biến của thị trường từ đó ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất đai, nhà ở, các cơn sốt đất đai, ngăn chặn tình trạng sử dụng bừa bãi, lãng phí, không đúng mục đích. Đồng thời thông qua quy hoạch Nhà nước buộc các đối tượng sử dụng đúng ranh giới của mình làm cơ sở để tính thuế, định giá Bất động sản; làm căn cứ để xây dựng kế hoạch sử dụng đất đai, nhà ở; đảm bảo sử dụng đất đai và nhà ở hợp lí, có hiệu quả…. ở nước ta hiện nay, quy hoạch chủ yếu được sử dụng ở lĩnh vực đất đai và nhà ở. Quy hoạch đất đai, nhà ở là loại quy hoạch cụ thể có mối quan hệ mật thiết với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Nó vừa cụ thể hoá, chi tiết hoá các chỉ tiêu chung nhất có liên quan đến đất đai và nhà ở trong quy hoạch tổng thể vừa là điều kiện để thực hiện quy hoạch tổng thể. Quy hoạch đất đai có nhiều loại khác nhau: + Xét theo yếu tố vật chất có hai loại quy hoạch đất đai và nhà ở. Hai loại quy hoạch này có sự độc lập với nhau nhưng có quan hệ rất chặt chẽ, xuất phát từ đặc điểm mỗi ngôi nhà đều gắn với một lô đất nhất định, không thể tách rời đất. Do đó quy hoạch nhà cần dựa vào quy hoạch đất đai và ngược lại quy hoạch đất đai cần chú ý tới quy hoạch nhà ở để đảm bảo phát huy tính hiệu quả của quy hoạch. +Xét theo góc độ chủ thể quản lý gồm có quy hoạch đất đai nhà ở của Nhà nước và quy hoạch đất đai, nhà ở của các tổ chức kinh tế xã hội và cá nhân người sử dụng. Trong đó quy hoạch Nhà nước (quy hoạch vĩ mô) lại gồm 3 loại quy hoạch: quy hoạch đất đai, nhà ở của Nhà nước trung ương; quy hoạch đất đai, nhà ở của các cấp địa phương (tỉnh, huyện, xã); quy hoạch đất đai, nhà ở của các bộ ngành. Trong các loại quy hoạch này, quy hoạch Nhà nước (quy hoạch vĩ mô) là cơ sở, là tiền đề pháp lí cho quy hoạch của các tổ chức, cá nhân. Quy hoạch Nhà nước cấp trung ương là cơ sở, điều kiện pháp lí cho quy hoạch của các địa phương, các cấp, các ngành. Quy hoạch của các địa phương, các bộ, ngành nhằm cụ thể hoá quy hoạch Nhà nước trung ương và góp phần thực hiện quy hoạch chung của cả nước. 2.2.2. Công cụ kế hoạch. Trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay, công cụ kế hoạch có vai trò hết sức quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước nói chung và trong công tác quản lý thị trường Bất động sản nói riêng, thể hiện: đảm bảo sự lãnh đạo, chỉ đạo tập trung thống nhất của Nhà nước; cho phép sử dụng hợp lí, có hiệu quả nguồn lực Bất động sản; điều tiết các hoạt động liên quan đến Bất động sản; là cơ sở để bảo đảm thực hiện chiến lược phát triển kinh tế và quy hoạch phát triển kinh tế xã hội. Công cụ kế hoạch có nhiều loại khác nhau, tuỳ thuộc vào góc độ xem xét. Nếu xét theo yếu tố vật chất có thể chia thành kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch xây dựng nhà. Nếu xét theo góc độ thời gian có thể chia thành kế hoạch dài hạn về đất đai và nhà ở (5 năm, 10 năm, 20 năm…); kế hoạch ngắn hạn về đất đai và nhà ở (thường là 1 năm). Theo góc độ chủ thể quản lý có kế hoạch cấp Nhà nước (kế hoạch vĩ mô) về Bất động sản và kế hoạch cấp cơ sở về Bất động sản (kế hoạch vi mô). 2.2.3. Công cụ tài chính. Trong hoạt động quản lý thị trường Bất động sản ở nước ta hiện nay công cụ tài chính có vai trò hết sức quan trọng. Tài chính là công cụ để các đối tượng sử dụng Bất động sản thực hiện nghĩa vụ thuế; cho phép thực hiện quyền bình đẳng giữa các đối tượng sử dụng Bất động sản, kết hợp hài hoà các lợi ích; thúc đẩy các tổ chức cá nhân sử dụng hợp lí, có hiệu quả đất đai, nhà ở; khuyến khích các tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển quỹ nhà ở và các cơ sở hạ tầng nhằm giảm bớt gánh nặng tài chính cho Nhà nước và góp phần tăng cường quỹ nhà ở cho dân cư; tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Hiện nay, ở nước ta các công cụ tài chính chủ yếu được sử dụng trong quản lý thị trường Bất động sản bao gồm thuế và phí, giá cả, bảo hiểm, ngân hàng. Trong đó, công cụ thuế và phí gồm thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí sử dụng đất, thuế nhà đất (đối với nhà không dùng vào mục đích kinh doanh), đối với nhà dùng vào mục đích kinh doanh thì phải nộp thuế thuế môn bài, thuế lợi tức, thuế nhà đất và các loại thuế khác theo luật; về giá Bất động sản, Nhà nước đã ban hành khung giá đất, khung giá cho thuê nhà, các căn cứ để xác định giá bán nhà thuộc sở hữu của Nhà nước…Tuy nhiên, chính sách giá cả hiện nay còn nhiều bất cập, chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển của thị trường; về bảo hiểm Bất động sản thì chủ yếu là bảo hiểm nhà do thiên tai, hoả hoạn. Tuy nhiên tích chất của bảo hiểm này chưa thật sự rộng rãi và có tác dụng mạnh mẽ; về công cụ ngân hàng hiện nay ở nước ta Nhà nước sử dụng ngân hàng để đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, hỗ trợ vốn cho xây dựng công trình nhà ở, ưu đãi về lãi suất, tín dụng cho các chủ đầu tư kinh doanh phát triển nhà ở … 2.2.4. Công cụ luật pháp. Luật pháp là công cụ quản lý hết sức quan trọng và không thể thiếu được trong hoạt động quản lý Nhà nước nói chung và trong hoạt động quản lý thị trường Bất động sản nói riêng. Luật pháp duy trì trật tự an toàn xã hội trong lĩnh vực Bất động sản; bắt buộc các tổ chức, cá nhân thực hiện nghĩa vụ thuế và các nghĩa vụ khác; đảm bảo sự bình đẳng, công bằng giữa các tổ chức và cá nhân sử dụng Bất động sản cũng như đảm bảo sự kết hợp hài hoà các lợi ích; tạo điều kiện cho các công cụ quản lý khác, các chính sách chế độ của Nhà nước thực hiện có hiệu quả hơn. ở nước ta công cụ luật pháp chủ yếu bao gồm hai loại: các văn bản pháp luật gồm Hiến pháp, Luật, Pháp lệnh và các văn bản dưới luật như Nghị định, Quyết định, Thông tư, Chỉ thị…Riêng trong lĩnh vực quản lý thị trường Bất động sản hiện nay chủ yếu là dựa vào luật đất đai, Nghị định về định giá đất, pháp lệnh nhà ở …,chưa có một bộ luật riêng về Bất động sản.  Chương II. Thực trạng công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản trong thời gian qua. I. Thực trạng phát triển thị trường Bất động sản trong thời gian qua. 1. Những kết quả đạt được của thị trường Bất động sản. Xuất phát từ đặc điểm của Bất động sản và thị trường Bất động sản và bối cảnh kinh tế của nước ta qua các giai đoạn cho thấy thị trường này mới phát triển và hoạt động mạnh trong giai đoạn chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường (từ 1987 trở lại đây) nhưng hoạt động của thị trường này đã có nhiều đóng góp đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Sự đóng góp của thị trường Bất động sản được thể hiện trên các mặt: - Các nhu cầu về đất được đáp ứng đầy đủ hơn, với chất lượng cao hơn. Trong thời kì 1996 – 2000 Nhà nước đã giao 9,3 triệu ha đất nông nghiệp cho các hộ nông dân, các nông trường, trạm trại và trên 260 nghìn ha đất chuyên dùng (bằng 17% tổng diện tích quỹ đất này) nhằm đáp ứng các nhu cầu khác nhau của nền kinh tế; đã giao và cho thuê 25 nghìn ha đất ở đô thị (bằng 34% tổng diện tích quỹ đất này). Những diện tích được Nhà nước giao và cho thuê đã góp phần quan trọng tạo ra những thành tựu cho phát triển nông nghiệp, xây dựng công nghiệp, cải tạo và phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng kĩ thuật, kinh tế, xã hội. - Các hoạt động trong thị trường quyền sử dụng đất đã tạo ra những chuyển biến đột phá. Việc mua bán, chuyển đổi, cho thuê lại…quyền sử dụng đất đã mở ra những cơ hội để người sử dụng đất đầu tư và sử dụng đất có hiệu quả hơn. Quyền sử dụng hàng chục triệu m2 đã được trao đổi từ chủ sử dụng cũ sang chủ sử dụng mới để đáp ứng các nhu cầu thiết thực cho phát triển. - Thị trường nhà ở phát triển rất sôi động. Trên 75% tổng số hộ gia đình đã được giao hoặc nhận quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà hoặc mua nhà để ở. Tuyệt đại bộ phận số hộ còn lại đã có nhà ở theo phương thức thuê nhà. Nhìn chung, hơn 99% tổng số hộ gia đình đã có nhà ở. Quyền có nhà ở của người dân, về cơ bản, đã được thực hiện mặc dù chất lượng cao còn chiếm tỉ trọng rất nhỏ (khoảng 13% tổng diện tích nhà ở ). Nhiều địa phương đã nâng diện tích nhà ở bình quân đầu người từ 3-4 m2 trước đây lên 6-8 m2 hiện nay. Một số nhân tố mới trong thị trường nhà ở như Nhà nước thực hiện việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê nhà; các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế được khuyến khích kinh doanh trong lĩnh vực xây nhà để bán hoặc cho thuê; Nhà nước bắt đầu thực hiện sau một số năm thí điểm việc cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam…đã và đang tạo ra những ảnh hưởng tích cực tới sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước. - Thị trường kinh doanh mặt bằng xây dựng, kinh doanh diện tích văn phòng, khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trí…đã có những khởi sắc với những đầu tư rất lớn của nhiều thành phần kinh tế vào lĩnh vực này (tính đến cuối năm 2001, chỉ riêng đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực kinh doanh khách sạn, văn phòng đã lên đến gần 7 tỉ USD). - Qua thực tế vận hành thị trường Bất động sản, công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường này có điều kiện hoàn thiện. Về mặt quản lý, một mặt, Nhà nước đã khẩn trương ban hành và bổ sung các văn bản pháp lý, đề ra các chính sách cụ thể liên quan đến việc điều chỉnh từng vấn đề cụ thể của thị trường Bất động sản như đất đai, nhà ở, tạo lập mặt bằng cho sản xuất,… nhằm tạo dần các điều kiện cho thị trường Bất động sản đi vào hoạt động và phát triển; mặt khác, Nhà nước cũng có những chính sách nhằm điều chỉnh những khiếm khuyết của thị trường Bất động sản thông qua việc tạo dựng các quỹ phát triển hạ tầng đô thị, chính sách hỗ trợ lãi suất, phát động phong trào xây dựng nhà tình nghĩa, trợ cấp về đất ở, nhà ở cho những người có công với Cách mạng…Những chính sách này đã góp phần không nhỏ vào việc ổn định và bước đầu phát triển thị trường Bất động sản. 2. Những tồn tại, yếu kém của thị trường Bất động sản nước ta. Bên cạnh những kết quả đóng góp vào nền kinh tế, thị trường Bất động sản ở nước ta cũng bộc lộ nhiều nhược điểm và khuyết tật cần khắc phục như: - Tỷ lệ giao dịch phi chính quy cao. Đây có thể coi là vấn đề nổi cộm nhất hiện nay. Cùng với tính chất manh nha của thị trường, các giao dịch mua bán về phi chính quy tồn tại với tỷ lệ lớn (nhất là đối với quyền sử dụng đất), với nhiều hình thức đa dạng và chủ yếu ở các đô thị (thị trường phi chính quy chi phối khoảng 70-80% các giao dịch về đất đô thị và các Bất động sản khác, thu hút sự tham gia của nhiều tổ chức, cá nhân trong xã hội, kể cả cơ quan Nhà nước, đoàn thể và doanh nghiệp Nhà nước). - Mất cân đối về cung cầu. Nhu cầu của dân cư về nhà ở và nhu cầu của khu vực doanh nghiệp dân doanh về mặt kinh doanh rất lớn và nhìn chung, chưa đáp ứng đầy đủ. Trong khi đó cung về mặt bằng trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, mặt bằng cho doanh nghiệp Nhà nước và diện tích khách sạn, văn phòng lại vượt xa cầu. Điều đáng lưu ý là những Bất động sản mà cung vượt cầu thường được hình thành từ nguồn vốn ngân sách Nhà nước, hoặc có nguồn gốc từ ngân sách. - Thị trường “nóng, lạnh” thất thường, giá cả dễ biến động. Trong khoảng 10 năm qua thị trường Bất động sản đã trải qua cơn sốt năm 1993, đóng băng trong những năm 1997-1999, rồi lại sốt vào cuối năm 2000. Giá cả dễ biến động, có nơi, có lúc, theo hướng nhảy vọt, trong khi tổng giao dịch không tăng đột biến. Còn tồn tại hệ thống hai giá: giá do Nhà nước quy định và giá thị trường. Đây là yếu tố gây khó khăn cho các nhà kinh doanh Bất động sản trong việc dự báo nhu cầu và đầu tư đáp ứng nhu cầu về Bất động sản. Điều này có ảnh hưởng tiêu cực đến các hoạt động đầu tư phát triển, đặc biệt đối với các doanh nghiệp dân doanh. - Quy trình mua bán phức tạp, qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao. Mọi loại hình giao dịch đều có sự tham gia của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, ít nhiều mang tính chất xin cho. Để hoàn tất một hợp đồng giao dịch dân sự, các bên tham gia phải trải qua nhiều bước với nhiều loại thủ tục ở các địa điểm khác nhau, đòi hỏi phải đi lại nhiều lần, rất tốn kém thời gian và sức lực. - Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước với nước ngoài trong cơ chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy quản lý Nhà nước về lĩnh vực Bất động sản và thị trường Bất động sản. Tồn tại này tạo môi trường thuận lợi cho tham nhũng, sách nhiễu của những phần tử thoái hoá, biến chất trong các cơ quan quản lý Nhà nước về nhà, đất gây những bất bình đẳng về cơ hội kinh doanh và thu nhập trong xã hội, làm méo mó các quan hệ giao dịch trong thị trường Bất động sản. - Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận. Tồn tại này tạo ra nhiều tiêu cực trong việc mua bán Bất động sản, góp phần làm gia tăng tình trạng đầu cơ rất nặng về Bất động sản, gây ra những khiếu kiện về tranh chấp nhà đất (hiện tại 60-70% tổng khiếu kiện trong xã hội là về nhà và đất). II. Thực trạng công tác quản lý thị trường Bất động sản trong thời gian qua. 1. Những thành tựu đạt được. Thị trường Bất động sản nước ta mới được hình thành và phát triển trong những năm gần đây, công tác quản lý của Nhà nước đối với thị trường Bất động sản đã đạt được một số thành tựu nhất định: Nhà nước đã ban hành một hệ thống pháp luật về đất đai, về tài sản Bất động sản làm cơ sở pháp lí cho thị trường Bất động sản nước ta hình thành và bước đầu được mở rộng. Đó là, hiến pháp năm 1992 và pháp lệnh nhà ở, Nhà nước công nhận quyền kinh doanh và mua bán nhà; luật đất đai 1993,1998, 2001, 2003 công nhận người có quyền sử dụng đất ổn định được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất; bộ luật dân sự năm 1995 đã quy định các biện pháp thực hiện các giao dịch về Bất động sản: hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp…cùng các trình tự và thủ tục thực hiện; năm 2000 (tổng kiểm kê đất đai), năm 2001(tổng kết việc thi hành nghị định 22/1998/NĐ-CP về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích công cộng hoặc quốc gia),…nhiều vấn đề về thị trường Bất động sản đã được sơ kết, tổng kết, đánh giá và có giải pháp mới để phát triển. Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Tổng Cục Địa chính theo chức năng và nhiệm vụ được giao cũng đã tổ chức việc nghiên cứu, mở các cuộc hội thảo, trình một số đề án lên một số cơ quan lãnh đạo để quyết định nhiều vấn đề bức xúc của thị trường Bất động sản Việt Nam. Gần đây nhất, Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2001/NĐ-CP về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Nghị định 71/2001/NĐ-CP về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê; Nghị định 72/2001/NĐ-CP về phân loại đô thị và quản lý đô thị; Nghị định 81/2001/NĐ-CP ngày 5/11/2001 về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam; Nghị định về khung giá và nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất (thay thế Nghị định 84 CP năm 1994)… Hệ thống chính sách về đất đai và các tài sản nói chung và tài sản Bất động sản nói riêng cũng đã được xác lập. Đã hình thành thể chế tài chính quản lý thị trường Bất động sản: luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, thu tiền sử dụng đất… quy định giá đất; các chính sách về giao đất có thu tiền, không thu tiền, chính sách giá cả, chính sách giải phóng mặt bằng… Nhà nước đã công nhận và đảm bảo quyền của người sở hữu, sử dụng Bất động sản bằng việc đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Theo Vụ Đăng kí thống kê, Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đã cơ bản hoàn thành với khoảng 11,5 triệu giấy với diện tích trên 9 triệu ha, chiếm 97% tổng diện tích đất nông nghiệp, khu vực đất lâm nghiệp cấp được 620000 giấy, khu vực đất đô thị cấp được 950.000 giấy, đất ở nông thôn khoảng gần 6 triệu giấy; công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được chú trọng; thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ quản lý Bất động sản cũng đã được tăng cường một bước bởi vậy các tranh chấp, khiếu nại về Bất động sản cũng đã được giải quyết trong thời gian gần đây; đã hình thành một lực lượng kinh doanh Bất động sản và Nhà nước đã có các biện pháp khuyến khích các doanh nghiệp này phát triển. Kinh doanh Bất động sản đã trở thành một ngành kinh tế quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Hệ thống quản lý Nhà nước về Bất động sản đặc biệt là về đất đai và Bất động sản cũng được hình thành và cũng cố một bước. 2. Những tồn tại, yếu kém. Bên cạnh những thành tựu đã đạt được, công tác quản lý Nhà nước về thị trường Bất động sản còn tồn tại nhiều yếu kém, thể hiện cụ thể ở những điểm sau: Một số chủ trương, chính sách lớn rất quan trọng của Đảng về đất đai chưa được thể chế hoá (Như chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai; thị trường Bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất...). Văn bản pháp luật đất đai ban hành nhiều, nhưng chồng chéo, thiếu đồng bộ (Nghị quyết số 26 NQ-TW ngày 12/3/2003). Hiện nay nước ta chưa có một hệ thống pháp luật thống nhất, đồng bộ cho việc quản lý thị trường Bất động sản. Việc quản lý, sử dụng đất đai được điều tiết bởi luật đất đai (1993, 1998, 2001); việc quản lý nhà ở được điều tiết bởi pháp lệnh nhà ở (1992); các quan hệ về đất đai, nhà ở trong giao dịch dân sự được điều tiết bởi Bộ luật Dân sự. Luật đất đai qua 4 lần sửa đổi bổ sung vẫn còn bất cập; giá đất và cơ chế định giá vẫn còn bất cập. Các chính sách và biện pháp tài chính chưa được đổi mới triệt để, còn dấu ấn bao cấp và chưa đủ mạnh để thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường Bất động sản. Hệ thống thuế và phí vẫn chưa khắc phục được tình trạng thu chồng chéo, trùng lặp, mức thuế đối với các loại đất khác nhau chưa hợp lí; hệ thống khung giá đất, giá thuê nhà đất chưa phù hợp với quan hệ cung cầu trên thị trường; các công cụ về bảo hiểm, tỉ suất, giá mặc dù đã được đề ra song thực sự chưa có tác động nhiều đến thị trường nhà đất; mảng nhà ở Nhà nước chưa thực sự quan tâm phát triển, tác động của Nhà nước đến người dân trong lĩnh vực nhà ở còn có nhiều hạn chế. Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà còn chậm, còn tồn tại nhiều thủ tục rườm rà, gây mất thời gian; công tác quy hoạch còn thiếu quy hoạch chi tiết và quy hoạch xây dựng cụ thể cho từng khu vực địa bàn. Gần đây do yêu cầu của chính phủ và sức ép của dư luận, một số quy hoạch có liên quan đến đất đai công trình công cộng có ảnh hưởng đến việc xây dựng nhà ở của dân cư mới được công bố. Nhưng tính công khai còn thấp, đặc biệt là quy hoạch chưa đủ chi tiết, chưa đủ đáp ứng nhu cầu của người dân Quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều yếu kém, chủ yếu là sử dụng biện pháp hành chính, thiếu biện pháp kinh tế, bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai chưa ổn định, chỉ đạo chủ quan, tuỳ tiện; chưa phối hợp chặt chẽ với các ngành, các địa phương nên hiệu quả sử dụng đất đai còn kém; việc cung cấp thông tin và tổ chức dịch vụ cho thị trường còn nhiều hạn chế. Nhà nước chưa thành lập tổ chức cung cấp thông tin và tổ chức cung cấp dịch vụ một cách đầy đủ cho thị trường Bất động sản. Những tồn tại trên do nhiều nguyên nhân, một trong những nguyên nhân cơ bản là do thị trường Bất động sản đang trong giai đoạn hình thành và phát triển nên có nhiều vấn đề còn bỡ ngỡ, nhận thức chưa theo kịp với sự phát triển của thị trường. Điều này đã dẫn đến tồn tại nhiều yếu kém trong công tác quản lý của Nhà nước đối với thị trường Bất động sản, để lại nhiều hậu quả xấu ảnh hưởng tới sự phát triển của thị trường Bất động sản: đất đai, nhà cửa bị sử dụng kém hiệu quả gây lãng phí; nhiều loại Bất động sản chưa hoặc không chuyển được thành tài sản hợp pháp, hoặc không phát huy được giá trị thực trên thị trường; gây thất thu cho ngân sách Nhà nước…. Vì vậy, việc đề ra các giải pháp khắc phục những tồn tại trên nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý của Nhà nước đối với thị trường Bất động sản là hết sức cần thiết và cấp bách. Chương III. Một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản. I. Mục tiêu, phương hướng nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản. 1. Mục tiêu. Từng bước khắc phục những tồn tại yếu kém hiện nay trong công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản, chuẩn bị tốt các cơ sở và điều kiện thúc đẩy thị trường Bất động sản chính thức phát triển, xoá hiện tượng “ngầm” trong kinh doanh Bất động sản, nhằm hình thành một ngành kinh tế mũi nhọn, đáp ứng nhu cầu Bất động sản trong nước và quốc tế; đảm bảo cho việc thực hiện quy hoạch xây dựng và quản lý phát triển đô thị có trật tự, kỉ cương và nề nếp theo quy hoạch và pháp luật; tăng nguồn thu cho ngân sách. 2. Phương hướng nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản. Để nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản cần quán triệt một số phương hướng sau: Một là, công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản cần phải dựa trên cơ sở hiến pháp và pháp luật. Trước mắt, cần tiếp tục củng cố và hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở, xây dựng và ban hành luật kinh doanh Bất động sản, tạo khung thể chế cho hoạt động của thị trường Bất động sản và biện pháp tổ chức quản lý thị trường Bất động sản Hai là, Nhà nước cần xây dựng các chính sách quản lý vĩ mô tạo điều kiện cho sự sự phát triển của thị trường Bất động sản; phải đảm bảo tuân thủ theo quy hoạch và kế hoạch đã vạch ra. Ba là, không ngừng kiện toàn bộ máy quản lý Nhà nước về Bất động sản, trong quản lý phải phân công, phân cấp rõ ràng, tránh tình trạng chồng chéo đồng thời có cơ chế phối hợp giữa các cấp, các ngành có liên quan đến hoạt động của thị trường Bất động sản. Bốn là, đa dạng hoá hình thức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn cho cán bộ quản lý các cấp và cho các nhà kinh doanh Bất động sản. III. Một số giải pháp cần thực hiện. Để nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản cần thực hiện một số giải pháp sau: 1. Về chính sách pháp luật. - Để công tác quản lý của Nhà nước đạt hiệu quả cao cần tạo ra một khuôn khổ pháp lí cho hoạt động quản lý của Nhà nước đối với thị trường Bất động sản do đó cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai: tiếp tục rà soát lại hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai để phát hiện, sửa đổi bổ sung hoặc bãi bỏ những văn bản không hợp lí, hợp lệ, nhất là những văn bản ban hành không đúng hình thức; việc ban hành các chính sách pháp luật về đất đai phải bảo đảm tính nhất quán và đồng bộ đồng thời hệ thống pháp luật về đất đai cần phải chú ý nhiều hơn đến đặc trưng nhiều mặt của đất đô thị; đối với nhà ở, xây dựng luật nhà ở. - Nhanh chóng hoàn thiện môi trường pháp lí cho phát triển thị trường Bất động sản, trong đó việc làm then chốt là ban hành và xây dựng Luật kinh doanh Bất động sản để điều tiết sự vận hành của thị trường Bất động sản. 2. Các chính sách phát triển thị trường Bất động sản. Đổi mới cơ chế chính sách đặc biệt là cơ chế chính sách tài chính về Bất động sản bao gồm đầu tư Bất động sản, cơ chế bảo hiểm, thế chấp và quản lý sử dụng vốn trong ngân sách cho phát triển, cho đầu tư nâng cao giá trị đất và có cơ chế cho các cấp chính quyền có thể tạo thêm vốn thông qua phát hành trái phiếu công trình, đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư phát triển. ã Về chính sách tài chính: - Hoàn thiện chính sách tài chính theo hướng điều chỉnh và bổ sung thuế và phí liên quan đến thị trường Bất động sản: +) Các loại thuế và phí đối với giao dịch cần tiếp tục nghiên cứu điều chỉnh theo hướng giảm tổng mức thuế và phí phải nộp để khuyến khích các giao dịch chính thức có đăng kí với cơ quan quản lý Nhà nước. Giảm thiểu thủ tục tạo thuận lợi cho người dân thực hiện. Có chế độ khuyến khích người dân thực hiện đồng thời có chế tài đủ mạnh để buộc người dân tham gia giao dịch Bất động sản phải đăng kí thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. +) Bổ sung một số sắc thuế liên quan đến thị trường Bất động sản như thuế tài sản, thuế hạ tầng nhằm đảm bảo quyền lợi của Nhà nước, ổn định thị trường, hạn chế hoạt động đầu cơ Bất động sản. +) Về chính sách hỗ trợ tài chính: thời gian qua Nhà nước đã có nhiều biện pháp ưu đãi, hỗ trợ tài chính đối với các doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản như không phải nộp tiền sử dụng đất, cấp vốn hạ tầng, vay vốn ưu đãi…Tuy nhiên, trên thực tế, chính sách này chưa đạt được hiệu quả như mong muốn do các doanh nghiệp chạy theo lợi nhuận, cuốn theo biến động của thị trường nên giá cả Bất động sản vẫn không giảm, xuất hiện nhiều hiện tượng tiêu cực trong mua bán…Vì vậy các ưu đãi của Nhà nước không đến được người dân lao động. Do đó Nhà nước cần tăng cường hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách Nhà nước cho người nghèo với một số tiền nhất định cho từng đối tượng cụ thể mua nhà, kết hợp với cho vay không phải trả lãi (hoặc lãi suất thấp) và hỗ trợ một phần tiền thuê nhà đối với người thuê nhà ở thông qua các quỹ phát triển nhà hoặc quỹ phát triển đô thị, quỹ hỗ trợ doanh nghiệp vừa và nhỏ… - Hoàn thiện chính sách về ngân hàng – tín dụng theo hướng cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước hoặc các chủ dự án đầu tư nước ngoài có quyền thế chấp Bất động sản (trong đó có quyền sử dụng đất); xây dựng cơ chế thế chấp và giải chấp để khuyến khích các ngân hàng, tổ chức tín dụng tham gia mạnh vào thị trường Bất động sản đồng thời cần quản lí chặt chẽ việc cho vay của các ngân hàng; pháp luật về ngân hàng, tín dụng cần có những quy định về việc cho vay với lãi suất ưu đãi hoặc cơ chế ưu đãi cho những đối tượng vay để xây dựng, kinh doanh mua – bán, sửa chữa, cải tạo, nâng cấp nhà ở và các công trình xây dựng khác, góp phần mở rộng một cách hợp pháp các chủ thể được tham gia vào thị trường Bất động sản và đáp ứng nhu cầu hàng hoá trên thị trường Bất động sản, hạn chế tình trạng khan hiếm hàng hoá hoặc lợi dụng để đầu cơ, tăng giá ảo và hoạt động tiêu cực khác trên thị trường. ã Hoàn thiện chính sách về đầu tư: giảm các ách tắc trong thủ tục đầu tư, thay đổi cơ chế đầu tư thông qua đấu thầu dự án, giải quyết các ách tắc để khơi thông nguồn cung đất hàng hoá cho thị trường Bất động sản. Để giải quyết vấn đề này trước hết cần thiết lập quy hoạch, xây dựng kế hoạch phát triển Bất động sản thông qua các chương trình phát triển nhà ở, chương trình phát triển công nghiệp, xây dựng kế hoạch sử dụng đất, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất…Làm được điều này, Nhà nước thực sự đóng vai trò đại diện chủ sở hữu về đất đai và khơi thông luồng hàng hoá cho thị trường Bất động sản. ã Hoàn thiện chính sách về giao dịch Bất động sản: để tăng cường hiệu quả của công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản trước mắt cần ban hành một số quy chế như quy chế thế chấp Bất động sản, quy chế quản lý giá Bất động sản, quy chế mua đặt cọc Bất động sản, quy chế bảo hiểm Bất động sản, quy chế hoạt động môi giới Bất động sản, quy chế cho thuê Bất động sản, quy chế quản lý Bất động sản cộng đồng sở hữu, quy chế hành nghề đánh giá và môi giới Bất động sản, quy chế hành nghề kinh doanh Bất động sản, quy chế hành nghề quản lý Bất động sản; đồng thời hình thành và đưa vào hoạt động có sự quản lý của Nhà nước các sàn giao dịch Bất động sản làm cơ sở cho việc kiểm soát các giao dịch Bất động sản. ã áp dụng cơ chế giá thị trường đối với giao dịch về Bất động sản. Việc tồn tại hệ thống hai giá hiện nay đối với đất và nhà với sự khác biệt nhiều lần là mảnh đất màu mỡ cho: sự vận dụng tuỳ tiện của không ít người trong các cơ quan có thẩm quyền; duy trì cơ chế “xin, cho” trong các giao dịch về nhà đất; kìm hãm việc mua bán và thanh lí những tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước; tạo ra những nhu cầu giả tạo về nhà, đất; tạo điều kiện để một số cơ quan công quyền, doanh nghiệp Nhà nước tuỳ tiện chuyển diện tích đất, trụ sở chưa sử dụng của mình thành nhà ở, đất ở hoặc cho thuê trái phép nhằm kiếm lợi riêng. Để quản lý tốt vấn đề giá cả, Nhà nước cần thực hiện một số giải pháp sau: Khung giá Bất động sản do Nhà nước ban hành chỉ áp dụng trong phạm vi giao dịch giữa Nhà nước với các tổ chức, cá nhân trong việc giao, bán, khoán, cho thuê Bất động sản, thu thuế và phí Bất động sản, bồi thường và giải phóng mặt bằng. Bãi bỏ quy định các bên không phải là Nhà nước tham gia giao dịch trên thị trường phải tuân thủ khung giá quy định của Nhà nước. - Hình thành và đưa vào hoạt động các trung tâm thẩm định giá Bất động sản. Các trung tâm thẩm định giá Bất động sản do các thành phần kinh tế lập ra theo quy định của Nhà nước, hoạt động dưới dạng các công ty tư tư vấn về định giá đất và các công trình gắn liền với đất nhằm đáp ứng các nhu cầu sử dụng giá khác nhau theo nguyên tắc hưởng phí dịch vụ. Có hệ thống cấp chứng chỉ cho các chuyên gia định giá Bất động sản theo các phương pháp thông dụng trên thế giới. - Đối với các lô đất có vị trí thuận tiện, có nhiều lợi thế, cho phép chính quyền địa phương thực hiện đấu giá, đấu thầu công khai quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tăng thu cho ngân sách. 3. Giải pháp quy hoạch, kế hoạch. Quy hoạch là một trong những công cụ quản lý quan trọng, hữu hiệu của Nhà nước. Thông qua quy hoạch, Nhà nước tăng cường hiệu quả sử dụng Bất động sản, phát huy tiềm năng của đất đai để phát triển kinh tế xã hội. Thông qua quy hoạch, Nhà nước định hướng và đáp ứng nhu cầu về Bất động sản phục vụ cho nhu cầu sản xuất và nhu cầu đời sống. Vì vậy, công tác quy hoạch cần thực hiện một số giải pháp sau: - Sửa đổi, bổ sung quy trình lập và thông qua các loại văn bản quy hoạch, nhất là quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị và các khu dân cư, quy hoạch mạng lưới giao thông; xác định rõ một cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm về tính thống nhất trong các văn bản quy hoạch và thực hiện quy hoạch. - Nghiên cứu áp dụng phương pháp quy hoạch mới theo hướng vừa đáp ứng được nhu cầu về đầu tư kinh doanh Bất động sản ngày càng tăng ở các đô thị. Nâng cao tính pháp lí, tính khả thi của hệ thống các văn bản quy hoạch, nhất là các văn bản không do Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. - Ban hành cơ chế để người dân và tổ chức có lợi ích và trách nhiệm trong vùng quy hoạch được tham gia thiết thực vào việc xây dựng, thẩm định, điều chỉnh quy hoạch. - Quy định các hình thức phù hợp để phổ biến công khai, minh bạch, đầy đủ các thông tin cần thiết về quy hoạch cho mọi người biết và tuân thủ. - Tăng cường thanh tra việc tuân thủ quy hoạch và có biện pháp xử lí kiên quyết trong trường hợp vi phạm quy hoạch. 4. Tổ chức đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà có vai trò hết sức quan trọng trong công tác quản lý của Nhà nước, cụ thể là: là cơ sở để đảm bảo sự thống nhất quản lý của Nhà nước; là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất đai, nhà ở hợp lí, có hiệu quả; cho phép Nhà nước xác định tính hợp pháp của chủ sở hữu nhà và quyền sử dụng đất của chủ sử dụng đó đồng thời giúp Nhà nước trong việc thu thuế, đền bù giải phóng mặt bằng, giải quyết tranh chấp…; là chứng thư pháp lí đảm bảo cho mọi hoạt động chuyển dịch đất đai, nhà ở diễn ra theo những quy định của pháp luật. Vì vậy, để tăng cường hiệu quả của công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản cần tiếp tục đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Để có thể nhanh chóng hoàn thành công việc này, tạo điều kiện tăng cung cho thị trường Bất động sản, cần: chấp nhận những sai sót là hệ quả của việc buông lỏng quản lý trong những năm qua về nhà, đất; khắc phục tính đa mục tiêu của công tác này, không gắn việc thu thuế, thu tiền sử dụng đất vào việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà; quy định linh hoạt các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận ở các cấp độ khác nhau tuỳ theo thực trạng về hồ sơ (có giấy tờ gốc được Nhà nước giao hoặc cho thuê, không có giấy tờ gốc…) và cấp cho tất cả các đối tượng đang có nhà đất không tranh chấp; có thể giao cho các tổ chức tự thực hiện một số dịch vụ, không nhất thiết phải do bộ máy công quyền đảm nhiệm như đo đạc, lập bản đồ,… 5. Xác định cơ quan chịu trách nhiệm trước chính phủ về quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản. Hiện nay trong hệ thống quản lý của Nhà nước có nhiều cơ quan cùng tham gia điều chỉnh thị trường Bất động sản như Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý công tác Địa chính, Bộ Tài chính quản lý giá đất, Bộ Xây dựng quản lý về đầu tư xây dựng …Mỗi ngành chỉ chú trọng đến lĩnh vực của mình mà thiếu sự phối hợp đồng bộ nên thị trường Bất động sản ở tình trạng có nhiều người can thiệp nhưng không hiệu quả. Vì vậy, trong thời gian tới bên cạnh việc không ngừng cải cách hệ thống bộ máy quản lý nhằm nâng cao hiệu quả của bộ máy quản lý Chính phủ nên cân nhắc để giao cho một cơ quan chịu trách nhiệm ở Trung ương là đầu mối để phối hợp các cơ quan trong xây dựng chính sách, quản lý, kiểm tra, xử lí trên thị trường Bất động sản và Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm ở địa phương nhằm ổn định thị trường Bất động sản, giảm dần tình trạng giao dịch ngầm, khuyến khích giao dịch chính thức có đăng kí chính thức và thực hiện nghĩa vụ với cơ quan quản lý Nhà nước. 6. Phát triển hệ thống thông tin, các tổ chức môi giới, tư vấn, dịch vụ mua bán Bất động sản. Việc hình thành một hệ thống thông tin thường xuyên về thị trường Bất động sản cho phép Nhà nước quản lý chặt chẽ mọi sự biến động của thị trường, đồng thời cho phép thị trường hoạt động thông thoáng, giảm chi phí giao dịch, tăng hiệu quả hoạt động của thị trường và có thể giảm nguy cơ nền kinh tế “bong bóng” do đầu cơ quá nhiều vào Bất động sản. Hiện tại, các tổ chức này đang bước đầu được hình thành và phát triển, hoạt động còn nhiều khó khăn, yếu kém, hạn chế. Trong thời gian tới cần: - Xoá bỏ các cản trở trong việc hành nghề của các chuyên gia, khuyến khích hình thành các hiệp hội nghề nghiệp, tiến tới chuyển một số chức năng công sang cho các tổ chức tư, hội nghề nghiệp thực hiện… đa dạng hoá các hình thức cung cấp thông tin và tư vấn cần thiết về pháp luật, quy hoạch, kế hoạch, chính sách, cung – cầu, giá cả, tài chính, tín dụng, … đối với Bất động sản thông qua thông qua các tổ chức công và tư. Tạo điều kiện về mặt pháp lí, quy chế tổ chức để các trung tâm địa ốc, siêu thị địa ốc, các trung tâm môi giới, dịch vụ cho vay, thanh toán, phát mãi được tiếp tục hình thành, củng cố, mở rộng và hoạt động có hiệu quả. Khuyến khích sự hình thành các tổ chức môi giới có tư cách pháp nhân. Ban hành quy chế hoạt động cụ thể cho các tổ chức này. - Thực hiện đa dạng, công khai, minh bạch thông tin. Cần đưa thông tin về pháp luật, cơ chế chính sách, quy hoạch, kế hoạch có liên quan đến quản lý và phát triển thị trường Bất động sản vào mạng điện tử của Chính phủ, các Bộ, UBND các cấp; khuyến khích các tổ chức kinh doanh Bất động sản đưa các thông tin về giao dịch Bất động sản lên các phương tiện thông tin đại chúng. 7. Tổ chức đào tạo chuyên gia, lao động chuyên nghiệp hoạt động trong thị trường Bất động sản. Hoạt động quản lý thị trường Bất động sản là một hoạt động hết sức phức tạp, liên quan đến nhiều lĩnh vực vì vậy để nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước đòi hỏi phải đào tạo chuyên môn cho lực lượng quản lý và kinh doanh Bất động sản đặc biệt là các nghề: đo đạc, lập bản đồ địa chính, lập hồ sơ địa bạ, xây dựng quy hoạch chi tiết phát triển đô thị, tư vấn, môi giới, định giá, trọng tài, thanh toán, tín dụng, thông tin … về giao dịch Bất động sản./. Kết luận Thị trường Bất động sản là một bộ phận trong hệ thống thị trường của nền kinh tế quốc dân. Thị trường Bất động sản là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư. Nếu thị trường được mở rộng, nâng cao năng lực kinh doanh và tăng cường quản lý thì khả năng thu hút vốn đầu tư của các doanh gia trong và ngoài nước cũng như vốn tích luỹ của tầng lớp dân, tạo khả năng mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh. Chính vì vậy, việc nghiên cứu vai trò quản lý của Nhà nước đối với sự phát triển thị trường Bất động sản là hết sức cần thiết nhằm đề ra những giải pháp phù hợp để nâng cao hiệu quả của công tác quản lý của Nhà nước, nâng cao hiệu quả của thị trường Bất động sản. Danh mục tài liệu tham khảo 1. Giáo trình quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở. 2. Giáo trình nguyên lí thị trường nhà đất. 3. Luật đất đai (1993, 1998, 2001). 4. Dự thảo luật đất đai 2003. 5. Tạp chí Địa chính. 6. Tạp chí Kinh tế và phát triển. 7. Tạp chí Quản lý Nhà nước.