Đề án Một số giải pháp nhằm phát triển thị trường nhà ở tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay

nghiệp xây dựng tổ quốc hoặc là những người có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn.Tuy nhiên cần phải thấy một thực tế là, những dự án nhà ở khu đô thị mới chủ yếu phục vụ cho những người có thu nhập cao, trong khi việc bán nhà cho người thu nhập thấp vẫn chưa được vẫn chưa được quan tâm đúng mức.Mặc dù chương trình nhà ở của Hà Nội là nhằm mục đích cung cấp nhà ở cho người dân thuộc tất cả các nhóm kinh tế xã hội khác nhau bao gồm cả những người có thu nhập thấp nhưng mục đích này khó có thể mà thực hiện được. Hiện nay, thị trường căn hộ cho thuê tại Hà Nội thiếu hụt nguồn cung ở hầu hết các hạng A,B,C. Trong khi đó vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ngày càng tăng, nhu cầu mở rộng hoạt động kinh doanh của các công ty,các tổ chức quốc tế,ngoại giao và sự tăng trưởng của nghành sản xuất công nghiệp …Theo thống kê định kỳ hàng quý của công ty Tư vấn có 32 toà nhà căn hộ hạng A,B,C với trên 1.622 căn hộ cho thuê của các nhà đầu tư BĐS trong và ngoà nước, giá trung bình khoảng 25-35$/m2/tháng.Gía thuê cao nhất căn hộ hạng A lên tới 45$/m2/tháng.Nguồn cung trong quý 3/2007 tăng 3,3% so với quý 2/2007 nhờ sự góp mặt của 52 căn hộ hạng A trong toà nhà Pacific Place. Tuy nhiên, nhìn chung giá thuê không bị ảnh hưởng nhiều. Trong năm 2008và 2010,mức cung sẽ tăng lần lượt là 24-28%.Điều này có thể làm cho giá thuê giảm đi. Dự đoán đến năm 2010, số lượng căn hộ cho thuê sẽ tăng gấp đôi so với hiện tại nhưng phần nhiều nằm ở các đô thị loại 2 hoặc tại các khu vực ngoại ô. Nguồn cung cho thuê văn phòng và các căn hộ trong những năm qua đã phát triển mạnh. Từ năm 1999 đến 2000 do hậu quả của cuộc khủng hoảng tài chính ở các nước Châu á, nhiều doanh nghiệp ở các nước như Thái Lan, Malayxi, Hàn Quốc, Nhật Bản,… chịu ảnh hưởng nặng nề, phải thu hẹp hoạt động ở Việt Nam, dẫn đến nhiều toà nhà cho thuê căn hộ, văn phòng có tỷ lệ diện tích trống cao, giá thuê giảm xuống chỉ còn 50% so với giai đoạn trước khủng hoảng. Theo ước tính của Chesterton Việt Nam, có khoảng trên 21.000 m2 văn phòng cho thuê được cung cấp cho thị trường thành phố HCM trong năm 2005 và khoảng 380.000m2 nữa trong vòng 5 năm tới. Các nhà đầu tư trong và ngoài nước cũng đang đẩy mạnh đầu tư xây dựng các cao ốc căn phòng. Hiện có khoảng 10 dự án đã và đang được xây dựng như dự án Fideco ( 17.950 m2), Hùng Vương Plaza( 6000m2).v.v… Việt Nam đang là môi trường đầu tư hấp dẫn đối với các nhà đầu tư BĐS. Nhu cầu về nhà ở, văn phòng, khách sạn …sẽ tiếp tục tăng nhanh Từ năm 2001 đến nay, môi trường đầu tư ở Việt Nam gia tăng, số lượng các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào Việt Nam cũng tăng lên, một mặt làm cho nguồn cung trên thị trường cho thuê các căn hộ cao cấp và đặc biệt là thuê văn phòng tăng lên đáng kể, mặt khác hầu hết các toà nhà đều có hệ số diện tích thuê rất cao thể hiện ở các bảng sau: Bảng 5:Thị trường cho thuê văn phòng tại Hà Nội cuối năm 2005 Loại nhà Số lượng toà nhà Tổng diện tích cho thuê(m2) Tỷ lệ diện tích cho thuê (m2) Gía cho thuê bình quân(USD/m2/tháng) Loại A 9 82.333 100 25,74 Loại B 15 116.885 99 19,10 Loại C 29 78.900 97 12,84 Tổng số và bình quân chung 53 278.118 99 19,29 (Nguồn báo cáo thị trường quý 4/2005, công ty Chesterton Petty Việt Nam) Bảng 6 : Thị trường cho thuê văn phòng tại thành phố Hồ Chí Minh cuối năm 2005. Loại nhà Số lượng toà nhà Tổng diện tích cho thuê( m2) Tỷ lệ diện tích cho thuê(%) Gía cho thuê bình quân( $/m2/tháng) Loại A 5 74.307 99.8 32,55 Loại B 11 103.110 97 25,20 Loại C 36 90.485 96 16,65 Ngoại ô 7 58.990 91 15,13 Tổng số và bình quân chung 59 326.892 96 22,69 (Nguồn: báo cáo thị trường quý 4/ 2005, công ty ChestertonPetty Việt Nam) Do Việt Nam gia nhập WTO vì vậy nhu cầu văn phòng cho thuê cao cấp không chỉ có ở những công ty nước ngoài, hiện tại DN trong nước cũng chú ý đến việc tìm đến các toà làm trụ sở thay vì thuê nhà dân làm văn phòng. Bảng 7: Thị trường cho thuê căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh cuối năm 2005 Loại nhà Số lượng toà nhà Số lượng căn hộ Tổng diện tích cho thuê(m2) Tỷ lệ diện tích cho thuê(%) Gía cho thuê($/m2/tháng) Loại A 7 495 59.473 94 23,22 Loại B 10 1.141 133.030 92 20,44 Loại C 25 734 61.460 89 14,44 Tổng số và bình quân chung 42 2.370 253.963 91 19,59 (Nguồn: báo cáo thị trường quý 4/ 2005, công ty Chesterton Petty Việt Nam) Thị trường nhà cho thuê mới hình thành chưa đáp ứng được nhu cầu của xã hội và chưa được quản lý. Sự phát triển của thị trường chủ yếu là việc cho thuê văn phòng, nhà mặt phố phục vụ cho việc kinh doanh. Việc cho thuê nhà dưới dạng không khép kín phục vụ cho nhu cầu ở của đối tượng tạm thời như sinh viên và người lao động ngoại tỉnh. Hiện riêng Hà Nội có khoảng 15.168 cơ sở kinh doanh lưu trú nhằm giải quyết nhu cầu cho người nhập cư nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu. Bảng8 :Thị trường cho thuê căn hộ tại Hà Nội cuối năm 2005 Loại nhà Số lượng toà nhà Số lượng căn hộ Tổng diện tích cho thuê(m2) Tỷ lệ diện tích cho thuê(%) Giá cho thuê ($/m2/tháng) Loại A 18 1281 132.228 98 21,8 Loại B 12 155 17.043 96 13,65 Tổng số và bình quân chung 30 1436 149.271 97 20,87 Theo dự thảo đề án về phát triển nhà cho thuê với chủ trương khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư dưới sự hỗ trợ và tham gia của ngân sách NN, các công ty sẽ cải tạo lại quỹ nhà cũ phục vụ cho chính những người dân đang ở đó và xây dựng các khu chung cư mới, các doanh nghiệp đầu tư xây chung cư cao tầng cho thuê bằng nguồn vốn của mình sẽ được miễn thuế sử dụng đất cho đến khi thu đủ vốn đầu tư ban đầu, miễn thuế thu nhập doanh nghiệp phần doanh thu do cho thuê nhà mang lại. Như vậy,với thời gian thu hồi vốn của các dự án khoảng 40 - 50 năm, giá thuê tối thiểu cho một căn hộ diện tích 40 m2 vào khoảng 700.000 đồng mỗi tháng. Gía thuê ở các khu tập thể như Kim Liên, Giảng Võ, Nguyễn Phong Sắc, các chung cư Định Công, Linh Đàm( Hà Nội), Phạm Viết Chánh, Đặng Văn Ngữ ( Thành phố Hồ Chí Minh)...hiện dao động từ 800.000 đến trên 2 triệu đồng/tháng( tuỳ loại căn hộ). Những khách hàng chính thường thuê căn hộ là những cặp vợ chồng trẻ, nhân viên văn phòng hoặc sinh viên con nhà khá giả. Hiện những căn hộ chất lượng tốt, điện nước đầy đủ rất đắt khách. Trong bối cảnh giá thuê nhà còn khá cao như hiện nay, thì việc giải quyết nhu cầu nhà ở theo hướng trên sẽ góp phần giảm bớt những căng thẳng trên thị trường. Ngoài thị trường nhà cho thuê nhà ở đối với khách hàng là người Việt, thị trường nhà cho người nước ngoài thuê cũng khá nhộn nhịp. Theo ước tính của công ty Bất Động Sản Chesterton, trong số hơn 1.400 căn hộ cho thuê đạt tiêu chuẩn ở Hà Nội, hiện chưa đầy 9% còn trống. Những căn hộ đắt khách thường có 2-3 buồng ngủ với giá thuê trung bình hàng tháng19$/m2. Cá biệt, có nơi cho thuê tới 25$/ m2. Tại thành phố Hồ Chí Minh, thị trường này cũng khá sôi động với những địa chỉ “ nổi tiếng “ như Somerset Chancellor Court, Garden View Court, Landmark… có giá thuê mỗi tháng khoảng 2.000 $/ căn hộ. Người nước ngoài sinh sống tại thành phố Hồ Chí Minh phân loại thị trường nhà cho thuê thành 4 cấp: loại A giá thuê 20-28 $/m2; loại B 17- 25 $/m2 , loại C 10-23 $, nhà do người Việt Nam xây và kinh doanh giá mềm hơn, khoảng 8-15$/m2. Theo các chuyên gia BĐS, thị trường nhà cho thuê còn rất nhiều tiềm năng. Thống kê của các cơ quan chức năng cho thấy, bình quân trong 10 người đang sinh sống ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, có tới 3 người là dân nhập cư. Đây sẽ là cơ hội tốt cho những DN tham gia thị trường BĐS và điều này cũng chứng tỏ cung về nhà cho thuê phát triển chưa tương xứng với cầu. Bên cạnh đó các cao ốc hay BĐS cao cấp cho thuê thì người đi thuê thường yêu cầu rất cao về chất lượng công tác quản lý BĐS, mà cho tới nay, thị trường dịch vụ công tác quản lý BĐS gần như bị các DN trong nước bỏ ngỏ. Các dịch vụ quản lý BĐS cho thuê cao cấp chủ yếu do các công ty nước ngoài thực hiện. Lý do chọn các công ty nước ngoài vì các công ty này có đội ngũ nhân lực được đào tạo khá bài bản, trước khi tiến hành dự án các công ty này đều khảo sát rất kỹ về tiềm năng kinh doanh, cơ hội đầu tư của dự án, cấu trúc sống của các thành viên của các chủ đầu tư nên chọn mua hoặc cho thuê căn hộ.v.v… từ đó hình thành các yêu cầu về tư vấn cho chủ đầu tư cần bổ sung các dịch vụ nào cho hoàn thiện. Những công ty còn lên kế hoạch tiếp thị sản phẩm bài bản, lâu dài cho dự án… Theo nhận định của các chuyên gia BĐS với tốc độ tăng trưởng kinh tế trên 7% được liên tục duy trì trong thời gian gần đây, kết hợp môi trường đầu tư ngày càng thông thoáng, thị trường luôn trong tình trạng cầu vượt cung và ngày càng có nhiều khách hàng nứơc ngoài có nhu cầu thuê- mua căn hộ tại Việt Nam. Trong thời gian tới, Việt Nam sẽ có nhiều dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng, căn hộ cao cấp ra đời và đương nhiên là thị trường BĐS sẽ có rất nhiều tiềm năng để phát triển.Với sự tham gia của nhiều công ty nước ngoài có kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựngvà quản lý các BĐS cao cấp: các toà nhà cao ốc, chung cư căn hộ cao cấp. Nguồn cung sẽ được tạo ra cung cấp cho thị trường nhiều hàng hoá có chất lượng và có sự quản lý tốt hơn. Đây là lĩnh vực rất mới ở Việt Nam nên công tác đào tạo và có kế hoạch phát triển đội ngũ cán bộ quản lý là nhu cầu thực sự để tạo ra nguồn nhân lực cho thị trường. Cùng với quá trình hội nhập ngày càng sâu rộng thì việc các DN trong nước cần hợp tác trong đào tạo cán bộ làm công tác quản lý BĐS ở Việt Nam là việc làm thiết yếu. 2.1.2. Thực trạng cầu về nhà cho thuê Cầu về BĐS là khối lượng hàng hoá BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để được BĐS trên thị trường tại nhưng thời điểm nhất định. Nhu vậy có sự khác nhau giữa nhu cầu và cầu về BĐS. Nhu cầu về BĐS là sự mong muốn của người dân có được BĐS để thoả mãn các mục đích tiêu dùng của mình.Tuy nhiên không phải mọi người có nhu cầu nhà ở đều trở thành người đi mua nhà trên thị trường. Người ta chỉ trở thành người đi mua nhà và sẵn sàng trả tiền để có được ngôi nhà như mong muốn khi người đó có nhu cầu về nhà ở có đủ lượng tiền chi trả.Như vậy điều kiện của cầu về nhà đất trên thị trường bao gồm sự xuất hiện của nhu cầu về nhà đất và khả năng thanh toán của những người có nhu cầu. Thực trạng cầu nhà cho thuê bao gồm : nhà ở xã hội hay nhà cho người thu nhập thấp , căn hộ cao cấp và các văn phòng cho thuê. Theo kết quả điều tra nhà ở năm 1999 trên phạm vi cả nước đã chứng minh rõ nét khả năng đáp ứng nhu cầu cải thiện nhà ở: Diện tích nhà ở của hộ gia đình: số hộ có diện tích trên 60m2 chiếm 24,2%; từ 49-59m2 chiếm 13,1%; từ 37-48m2 chiếm 24,6%; từ 25-36m2 chiếm 25,7%, từ 15-24m2 chiếm 10,1%; dưới 15m2 còn 2.2%. Trong 10 năm từ năm 1990- 2000 diện tích nhà ở tại khu vực đô thị tăng từ 6,7 lên 7,5m2, khu vực nông thôn từ 7,5-8,6 m2, đến năm 2005 diện tích bình quân nhà ở đô thị tăng lên 10,8m2/ người.Mặc dù chất lượng nhà ở đã được cải thiện nhưng chưa nhiều, tỷ lệ nhà ở bán kiên cố và tạm vẵn cao.Theo số liệu của Bộ Xây dựng tình trạng các loại nhà ở đô thị nước ta như sau: Bảng số 9 : Tỷ trọng các loại nhà ở đô thị hiện nay. STT Loại nhà ở Tỷ lệ(%) 1 Nhà biệt thự 0,21 2 Nhà ở nhiều tầng, nhà phố (từ 2 tầng trở lên) 14,17 3 Nhà chung cư cao tầng 4,8 4 Nhà ở kiên cố,nhà phố(1tầng) 19,79 5 Nhà ở bán kiên cố 41,65 6 Nhà tạm 19,37 Cộng 100 (Nguồn:Bộ Xây dựng:”chương trình phát triển nhà ở đô thị 5 năm 2001-2005”.) Tại các thành phố lớn, tập trung đông dân cư như: Hà nội và thành phố Hồ Chí Minh, Đã Nẵng, Hải Phòng …số lượng các hộ sống trên các căn nhà chật trội , các xóm liều vẫn còn tồn tại. Tại Thành phố Hồ Chí Minh có 25.044 căn hộ, chiếm 2,5% tổng quỹ nhà ở, với tổng diện tích đất 1.321.240m2 và diện tích nhà 1.728.782m2 được làm trên kênh rạch nội thành cần được di dời và tái định cư và 47.877 căn nhà lụp xụp, chiếm 4,8% tổng quỹ nhà, cần rỡ bỏ. Thành phố Hà Nội có 620.000m2 nhà ở với 22.140 căn hộ cần được cải tạo, trong đó có 1.100 căn hộ với diện tích 31.000m2 cần phá đi để xây dựng lại. Phần lớn các hộ có thu nhập từ trên trung bình trở lên có nhu cầu cải thiện điều kiện ở rất lớn và những hộ thuộc diện nghèo. Điều này nói lên rằng những người có khả năng kinh tế hiện nay đều có nhu cầu mở rộng diện tích ở và các điều kiện ở, còn những hộ thuộc diện nghèo cũng có nhu cầu cao. Bởi vì nhà ở của những người nghèo chủ yếu là loại nhà tạm, nhà ổ chuột.Do vậy để cải thiện điều kiện ở của những nhóm người này cần có sự quan tâm của NN. Như vậy cần phát triển thị trường nhà cho thuê đáp ứng nhu cầu cấp thiết của đa số những người thu nhập thấp. Đồng thời giúp NN giải quyết tôt vấn đề xã hội trong hiện tại và tương lai. Vấn đề nhà cho thuê, nhà cho người thu nhập thấp lâu nay thực hiện có vẻ khó khăn, bởi vì thành phố vẫn đang thực hiện chủ trương như là công tác xã hội. Nếu NN có cơ chế cho doanh nghiệp khai thác kinh doanh, thì vấn đề này sẽ được thực hiện.Thuê nhà để ở, trên thế giới, là một xu hướng phát triển của xã hội hiện đại. Ngay cả với nước Mỹ, vẫn có tới 60% số người phải ở nhà cho thuê. Tại Việt Nam thì ngược lại, thị trường nhà ở cho thuê dành cho người thu nhập thấp vẫn chưa thực sự thu hút sự quan tâm từ phía các doanh nghiệp.Một trong các lý do quan trọng để khiến khó làm dịch vụ xây dựng nàh cho thuê vì ngân hàng cho vay thời gian rất ngắn. Chỉ 10-15 năm phải hoàn vốn, trong khi thu nhập hiện tại thì không thể.Nên người dân, công chức khó mua được nhà. Vì thế xu hướng thuê nhà ở là tất yếu.Điều đó cho thấy, nhu cầu thuê là rất lớn. Hiện nay, 80% dân số ở thành phố Hồ Chí Minh đang có nhu cầu bức thiết về nhà ở. Vì vậy, thuê nhà và xây nhà cho thuê sẽ là một khuynh hướng cần phải được thực hiện. Nhu cầu thuê nhà ở Hà Nội đang rất búc xúc, theo ước tính, trong số hơn 2,5 triệu người hiện đang sinh sống, học tập tại Hà Nội có khoảng 30% có nhu cầu thuê nhà ở ổn định.Theo thống kê hàng năm tỷ lệ sinh viên mới vào cá trường Đại học, cao đẳng tăng từ 6-9%, trong đó có tới 60-80% là sinh viên ngoại tỉnh. Điều đó kéo theo nhu cầu thuê nhà ngày một tăng cao.Trên địa bàn Hà Nội hầu hết ký túc xá các trường chật cứng. Vì vậy, sinh viên phải đi thuê nhà ở những khu vực lân cận đã trở thành quen thuộc. Từ lâu, các khu ven ngoại thành Hà Nội luôn cháy phòng bởi lượng sinh viên đến hỏi thuê quá nhiều. Cho dù giá thuê phòng liên tục tăng cao nhưng vẫn khôn thể đáp ứng nổi nhu cầu của những người thu nhập thấp. Thông thường mỗi phòng chỉ từ 9-10m2, cá biệt có những nơi tập trung đông dân cư, để tân dụng chủ nhà chỉ xây từ 1-8 m2. Gía mỗi căn hộ trên dao động từ 400.000-600.000 đồng.Gía này ngay cả sinh viên cũ cũng khó chấp nhận. Gía các căn hộ riêng biệt và nhà chung cư cũ, cũng tăng gía từ 1-2 triệu đồng.Các khu vực như làng Phùng Khoan, Triều Khúc ( Thanh Xuân), Dịch Vọng, Đồng Xa( Cầu Giấy), Cổ Nhuế ( Từ Liêm)…số người thu nhập thấp đến thuê nhà chiếm tới 70% người dân trong khu vực. Bình quân mỗi năm Hà Nội xây dựng được hơn 1 triệu m2 nhà ở bình quân trên đầu người lên 7,3 m2. Để đáp ứng nhu cầu thuê phòng ngày một gia tăng, thời gian qua thành phố đã tập trung triển khai một số dự án thí điểm xây dựng nhà ở phục vụ các đối tượng chính sách, thu nhập thấp, sinh viên như xây dựng làng sinh viên Hacinco, khu nhà ở 228 đường Láng, khu nhà ở B3, B4, B5 Cầu Diễn, khu nhà làng sinh viên 9 tầng ở Xuân Đỉnh… Tuy nhiên, tình hình nhà cho thuê hiện nay vẫn chưa cải thiện đáng kể. Đặc biệt như các đối tượng thu nhập thấp là cán bộ công nhân viên chức, lực lượng vũ trang, học sinh, sinh viên, người lao động và di dân ngoại tỉnh vẫn chưa được giải quyết nhà ở hợp lý theo yêu cầu tối thiểu hiện tại. Thực tế cho thấy, các dự án hiện triển khai còn chậm và ngay cả khi dự án được thực hiện thì lượng nhà cung ứng so với nhu cầu hiện tại là rất nhỏ bé. Các dự án còn nhiều bất cập như: dự án Làng sinh viên Hacinco, ngoài ưu điểm là tạo ra một quần cư hiện đại cho sinh viên thuê nhưng khi đưa vào sử dụng còn nhiều bất cập nhưng đa phần sinh viên thuê thuộc gia đình khá giả, có nhiều các công ty, cửa hàng, doanh nghiệp cũng thuê văn phòng tại đây. Theo Viện nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng thì nhu cầu thuê nhà cho người thu nhập thấp tăng cao là do làn sóng nhập cư về sinh sống, học tập và làm việc tại Hà Nội.Trên thực tế, theo Viện nghiên cứu Phát triển Kinh tế xã hội, từ năm 2006 đến 2010, Hà Nội cần khoảng 100.000 căn hộ. Trong đó, riêng nhu cầu nhà cho thuê lên tới 18.000 căn, như vậy NN và các DN cần phải có hợp tác đưa ra biện pháp phù hợp nhằm cân bằng cung cầu trên thị trường nhà cho thuê . Theo các trung tâm kinh doanh BĐS, chưa bao giờ thị trường nhà cho thuê lại sôi động như hiện nay. Nếu như trước đây,hiếm khi thấy người dân tìm thuê nhà chung cư để ở như hiện nay, nhu cầu này chiếm tới trên 40% . Trước đây đối tượng thuê nhà chủ yếu là người nước ngoài làm ăn sinh sống tại Việt Nam trên 80%. Nhưng tại thời điểm hiện tại người nước ngoài thuê chiếm hơn 50% số còn lại trên 40% là người dân trong nước.Trước cơn sốt đất bùng nổ tại các trung tâm nội thành, chung cư được coi là loại hình nhà ở tối ưu của nhiều người. Nhu cầu lớn khiến cho hầu hết căn hộ chung cư bị đẩy giá lên cao, có căn tới gần 1 tỷ đồng. Tại Hà Nội, nhà chung cư cho thuê được chia thành 3 loại. Loại cao cấp rộng 65-150 m2, thường có giá thuê 350-600 $/tháng( tuỳ theo tầng và vị trí (đã bao gồm 22% thuế). Những căn hộ loại này thường dành cho giới thượng lưu, người nước ngoài thuê để ở và các công ty thuê làm văn phòng, tập trung ở các chung cư: Trung Hoà Nhân Chính, làng quốc tế Thăng Long, Vinaconex và 27 Huỳnh Thúc Khán. Riêng làng Quốc tế Thăng Long có hẳn một khu gọi là làng Hàn quốc vì phần lớn căn hộ ở đây đều do giới kinh doanh Hàn Quốc thuê ở. Hầu hết căn hộ thuộc dạng nhà cao cấp đều được bố đầy đủ tiện nghi như một toà nhà riêng biệt với các phòng khách, phòng ăn, phòng ngủ, nhà bếp..tương tự chung cư cao cấp ở nướcngoài. Loại chung cư thứ hai dành cho giới trung lưu, gia đình công chức, thường có gía thuê 1-3,5 triệu/ tháng. Những căn hộ loại này thường tập trung ở các chung cư như: Định Công, Linh Đàm, Mỹ Đình… số còn lại là căn hộ tập thể nằm trong các khu dân cư có giá thuê dưới 2 triệu đồng. Tại TP.HCM, thị trường nhà chung cư cũng bắt đầu sôi động với các phiên giao dịch thành công khoảng 30% so với trước đây. Theo công ty địa ốc Sài Gòn Century : hiện các căn hộ loại 3 ở chung cư Phạm Viết Chánh(Q.Bình Thạnh),.. cũng có nhiều người đang thuê ở. Gía thuê căn hộ thường dao động 1-2 triệu đồng/ tháng , thậm chí trên 3 triệu/ tháng. Những căn hộ có giá thuê cao này thường rộng trên 50m2. Các căn hộ loại 2 thuộc khu cao ốc Tân Tạo, Mỹ Khánh, Phú Mỹ Hưng rộng chừng 100m2 thường có giá thuê 500-1000 $/tháng.Trong thực tế, đa phần người đi ở nhà cho thuê vẫn ưa thích căn hộ thuê có giá vài trăm ngàn đồng/ thán, miễn là sống qua ngày và quan trọng nhất: không quá xa nơi buôn bán làm ăn đối với người lao động hoặc nơi học tập đối với sinh viên học sinh từ các tỉnh vào thành phố. Hiện nay nhà cho thuê đắt khách có khuynh hướng tập trung ở quanh các khu công nghiệp, khu chế xuất, hoặc các doanh nghiệp sử dụng đông lao động nhập cư như các cơ sở ngành dệt may. Theo khảo sát của công ty Savills Việt Nam, hiện TP.HCM có 50 cao ốc căn hộ cho thuê từ loại A đến loại C với tổng số gần 2.370 căn,giá cho thuê trung bình hơn 22$/m2/tháng.Điều đáng lưu ý là thị trường loại này đạt công suất thuê khá cao: bình quân 97%. Hiện căn hộ loại A có nơi giá cho thuê đã vượt mức 35$/m2/tháng. Với xu hướng ngày càng nhiều người nước ngoài đến TP.HCM sống, làm việc, dự báo nhu cầu thuê căn hộ tăng đều đặn đến năm 2009, sau đó ổn định trong hai năm 2010-2011 và giảm nhẹ khi nhiều dự án mới hoàn thành nhưng công suất sử dụng vẫn cao. Số người Việt Nam mua căn hộ để cho người nước ngoài thuê ngày càng tăng. Nhưng sự thiếu hụt các căn hộ cung cấp dịch vụ chắc chắn sẽ đẩy giá thuê lên cao. Hiện tại, chỉ có một số dự án căn hộ dịch vụ đạt chuẩn quốc tế cho người nước ngoài đang làm việc tại thành phố HCM. Theo các nhà kinh doanh thì thị trường nhà cho thuê là một thị trường tiềm năng rất lớn. Nhu cầu thuê nhà vẫn còn rất lớn bởi vì đối tượng này chủ yếu là dân ở các tỉnh đến thành phố. Trong khi đó , theo thống kê thì bình quân trong 8 người đang sinh sống ở thành phố, đã có tới 2 người là dân nhập cư. Đó là chưa kể số người nước ngoài đang làm việc trên địa bàn các thành phố cũng có nhu cầu thuê nhà. 2.1.2.1Văn phòng cho thuê. Việt Nam gia nhập WTO là một cơ hội rất lớn cho toàn bộ nền kinh tế, kéo theo là dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào VN đang ngày một lớn, đi đôi với nó là sự có mặt ngày càng đông đảo của các doanh nghiệp nước ngoài. Cùng làn sóng đầu tư của các công ty đa quốc gia vào Việt Nam ngày càng nhiều cũng khiến nhu cầu văn phòng cho thuê tăng vọt. Thực tế cho thấy, nhu cầu căn phòng cho thuê cao cấp không chỉ có ở những công ty nước ngoài, hiện tại DN trong nước cũng chú ý đến dọn vào toà nhà thay vì thuê nhà dân làm văn phòng. Càng ngày, các DN vừa và nhở có xu hướng đặt trụ sở tại các cao ốc văn phòng. Qua khảo sát mới đây của công ty tư vấn BĐS CBRE Việt Nam cho thấy : tại thành phố Hồ Chí Minh công suất thuê các loại văn phòng hang A và B trong tháng 7/ 2006 đạt tỷ lệ từ 95-100%... Trong giai đoạn này giá thuê liên tục tăng. Hầu hết các cao ốc như Diamond Plaza, Bitexco, Harbour View, OSTC … tại thành phố Hồ Chí Minh hiện đều kín chỗ.Nhiều dự án xây dưng cao ốc cho thuê được khởi công xây dựng cho thấy thị trường này ngày càng sôi động. Nhu cầu thuê văn phòng tại thành phố HCM nói riêng và Việt Nam nói chung đang ngày càng tăng mạnh là một trong những tín hiệu đáng mừng về tăng trưởng kinh tế. Theo khảo sát của công ty quản lý BĐS Chesterton Việt Nam, TP.HCM hiện có 55 cao ốc văn phòng đạt tiêu chuẩn quốc tế với tổng diện tích gần 315.000m2; mức giá cho thuê từ 14,55-30 $/m2/tháng.Nhiều cao ốc luôn đạt tỷ lệ cho thuê 98%, nhất là những cao ốc văn phòng ở trung tâm thành phố. Trong 2-3 năm tới Thành phố Hồ Chí Minh sẽ có thêm 15 cao ốc văn phòng cho thuê, nhưng thị trường dự báo vẫn còn rất nhiều tiềm năng.Theo CBBE nếu như trong năm 1999 giá thuê trung bình chỉ 14,7 $/m2/tháng thì hiện nay khoảng 28 $(văn phòng hạng A). Đối với căn hộ cho thuê, nhu cầu cũng đang tăng rất mạnh. Theo Công ty tư vấn BĐS Chesterton Petty Việt Nam tính đến quý 3/ 2005 Hà Nội có gần 1.400 căn hộ cho thuê thì 96% đã cho thuê hết.Thành phố Hồ Chí Minh có 2.000 căn hộ cho thuê thì chỉ có 8% trong số này còn trống. Cao ốc Sài Gòn View khai trương năm 2006 với 93 căn hộ trang thiết bị đầy đủ đã được CBBE tiếp thị cho thuê trên 50% chỉ trong vòng 6 tháng.Tại Hà Nội năm 2006 đã xuất hiện nhiều căn hộ cho thuê đưa vào sử dụng như Skyline, Syrena, toà nhà Bắc á…Tuy nhiên trước nhu cầu rất lớn thì các toà nhà này cũng chỉ đáp ứng được phần nào nhu cầu của khách hàng( mức gía thuê căn hộ khá cao,từ 11-30$/m2/tháng).Từ đầu năm 2007 đến nay, nhu cầu thuê căn phòng tại thành phố HCM tăng vọt.Những cao ốc như Diamond plaza,, Metropolitan, Saigon Center..đã kín chỗ. Theo thông tin từ công ty nghiên cứu BĐS CBRE Việt Nam, nhu cầu thuê văn phòng cùng giá thuê tại Hà Nội vẫn sẽ tăng mạnh trong năm 2007, trong khi nguồn cung hầu như không thay đổi khiến diện tích còn trống để cho thuê tiếp tục giảm. Toà nhà hạn A và B không có thêm nguồn cung, tỷ lệ cho thuê đạt tới 99,45% đối với văn phòng hạng A và 99% đối với văn phòng hạng .HIện thành phố có 9 toà nhà cho thuê văn phòng hạng A với giá thuê dao động từ 25-34$/m2 ( chưa bao gồm thuế VAT, đã bao gồm thuế dịch vụ)16 toà nhà hạng B với giá thuê từ 15-25$/m2.Nhu cầu cho thuê văn phòng vẫn tăng mạnh do một lượng lướn các tổ chức , công ty có nhu cầu gia nhập thị trường. Cùng với sự xuất hiện của các nhãn hiệu thời trang, mỹ phẩm nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam như: Jockey, Trivmp, Pier Cardin, Nike, các hãng bán lẻ…các nhà kinh doanh nội địa như Hagatini, Ninamaxx, Klaisilk…cũng khiến cho nhu cầu thuê các trung tâm bán lẻ tăng mạnh.Theo CBBE hiện tại Việt Nam chỉ có trên 10 trung tâm thương mại với diện tích khiêm tốn chủ yếu tập trung ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Những trung tâm này thường có vị trí thuận lợi,gần trung tâm nên công suất cho thuê thường đạt từ 94% trở lên. Cụ thể tại thành phố Hồ Chí Minh trung tâm thương mại Diamond Plaza có tổng diện tích thuê hơn 8000m2 giá cho thuê thuộc loại cao ở Việt Nam(70-140$/m2) nhưng đã cho thuê hết. Sài Gòn Center có tổng diện tích thương mại cho thuê có 265 m2 ( 20-25$/m2) nhưng cũng đã hết chỗ.Tại Hà Nội các toà nhà cao ốc đang trong giai đoạn hoàn thiện hơặc mới đưa vào sử dụng nhưng cũng đã thuê gần hết. 2.2 Sự cần thiết phát triển thị trường nhà cho thuê tại Việt Nam. Thị trường nhà ở cho thuê phát triển là một yếu tố tất yếu trong điều kiện hiện nay của Việt Nam. Do sự phát triển dân số, đặc biệt là dân số trẻ trong độ tuổi từ 18-30, nhu cầu về nhà ở của tầng lớp này là rất lớn. Hàng năm có một lượng rất lớn học sinh sinh viên đến học tập tại các trung tâm thành phố lớn. Tình trạng dân nhập cư đến các thành phố lớn kiếm việc làm ngày càng có xu hướng tăng mạnh mẽ. Đa số là nhưng người có thu nhập thấp và không ổn định. Họ không thể bở ra một khoản tiền lớn để mua một hàng hoá BĐS trên thị trường do không đủ khả năng tài chính chi trả.Nhu cầu làm việc và ăn ở đã khiến họ phải tìm đến các khu nhà trọ cho thuê với giá rẻ nhưng chất lượng không ổn định, an ninh không tốt…nhưng lại phù hợp với khả năng tài chính eo hẹp của những người có thu nhập thấp. Hiện tại thị trường nhà cho thuê vẫn là một vấn đề hết sức cấp thiết. Nhà nước không thể đáp ứng đầy đủ các nhu cầu đó của đa số người có thu nhập thấp.Các DN thì chưa thực sự vào cuộc do cơ chế chính sách hỗ trợ DN chưa đủ sức hút với họ. Như vậy nhu cầu nhà cho thuê với người thu nhập thấp là rất lớn trong khi cung thực tế không đáp ứng cầu. Việc phát triển thị trường nhà cho thuê là rất cần thiết trong điều kiện hiện tại. Nhà nước phải tìm ra các biện pháp giải quyết tình trạng thiếu nguồn cung nhằm đáp ứng được nhu cầu hiện tại và tương lai. Nhà nước giải quyết được vấn đề này sẽ tạo ra sự ổn đinh xã hội . Với việc Việt Nam gia nhập WTO, dự kiến trong thời gian tới sẽ có thêm nhiều tập đoàn thâm nhập thị trường Việt Nam. Ngày càng có các DN đến làm ăn và tìm cơ hội đầu tư tại Việt Nam. Người nước ngoài mở các văn phòng đại diên và làm việc lâu dài tại Việt Nam tăng nhanh. Đồng thơì các DN trong nước cũng mở rộng quy mô, phát triển nhanh chóng các công ty vừa và nhỏ. Điều đó dẫn tới tăng nhu cầu về thị trường văn phòng cho thuê. Bên cạnh đó các nghành du lịch và dịch vụ ngày càng phát triển tại Việt Nam, đây là lĩnh vực đóng góp hàng năm GDP lượng ngoại tệ rất lớn. Hàng năm thị trường du lich tại Việt Nam thu hút hàng triệu lượt khách đến thăm quan. Nhu cầu cho thuê khách sạn, căn hộ cao cấp cũng tăng mạnh và số người đến Việt Nam làm ăn lâu dài cũng tăng nhanh, …Như vậy quá trình hội nhập đã và đang đem lại rất nhiều thuận lợi cho phát triển nền kinh tế nói chung nhưng cũng là thách thức cho việc phát triển bền vững giưa các thị trường đặc biệt sự phát triển của thị trường BĐS. 2.3 Những hạn chế và thách thức trong việc phát triển thị trường nhà cho thuê ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay. 2.3.1.Nhu cầu về vốn đầu tư. Thị trường cho thuê nhà đã có những bước phát triển hơn so với trước đây. Hiện nay, ngoài sự tham gia của các DN nhà nước còn có sự tham gia của các DN có vốn đầu tư nước ngoài. Phát triển thị trường Nhà cho thuê một mặt về phía quản lý NN là sẽ hạn chế được tình trạng đầu cơ nhà đất góp phần năng cao chất lượng công trình xây dựng vì khi xây nhà cho thuê, chủ đầu tư còn phải giữ chất lượng công trình của chính mình trong những giai đoạn tiếp theo thay vì hết trách nhiệm sau khi đã bán cho người sử dụng hoặc bàn giao cho NN như hiện nay.Người dân tuỳ theo thu nhập của mình có thể dễ dàng lựa chọn được một chỗ ở ổn định với giá cả hợp lý. Và cái lớn nhất là thị trường BĐS sẽ được điều tiết, giá nhà đất nhanh chóng được bình ổn và sát với thực tế. Về phía các DN đầu tư xây dựng nhà không phải không tính được những cái lợi nói trên. Nhưng họ chưa chủ động vì cơ chế của NN và khả năng về vốn không đáp ứng được. NN chưa có cơ chế ưu đãi cụ thể để khuyến khích DN đầu tư vào lĩnh vực này như : chính sách về đất đai, hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng, các khoản phí, lệ phí… DN làm kinh doanh phải thu được lợi nhuận. Xây dựng nhà cần một lượng vốn đầu tư rất lớn, hầu hết là vốn vay của ngân hàng, xây để cho thuê thì thu hồi vốn chậm, lợi nhuận thấp. Việt Nam lại chưa có ngân hàng chuyên doanh trong lĩnh vực xây nhà cho thuê để đảm bảo cung cấp vốn cho DN và bảo lãnh cho các quan hệ hợp đồng giữa DN với khách hàng. Hơn nữa, trong lúc các dự án xây nhà để bán còn đang rất nóng, nhu cầu tăng mạnh trong một vài năm trở lại đây, nguồn cung luôn trong tình trạng thiếu hụt,hàng loạt các dự án đều nằm trong tình trạng người mua xếp hàng đăng ký ngay từ khi mới có bản vẽ…chính vì điều bất cập trên các DN không thực sự quan tâm tới đầu tư vào thị trường nhà cho thuê. Trong khi đó nhu cầu thuê nhà ở Hà Nội đang rất bức xúc, theo ước tính, trong số hơn 2,5 triệu người hiện đang sinh sống, học tập ở Hà Nội có khoảng 30% có nhu cầu thuê nhà ở ổn định. Thực tế cho thấy, các dự án hiện triển khai còn chậm và ngay cả khi dự án thực hiện thì lượng nhà cung ứng so với nhu cầu hiện tại là rất nhỏ bé. Các dự án còn nhiều bất cập như: dự án Làng sinh viên Hacinco, ngoài ưu điểm là tạo ra một quần cư hiện đại cho sinh viên thuê nhưng khi đưa vào sử dụng còn nhiều vấn đề: đa phần sinh viên thuộc gia đình khá giả, có nhiều công ty cửa hàng, doanh nghiệp cũng thuê văn phòng tại đây. Theo viện nghiên cứu đô thị và Phát triển Hạ tầng thì nhu cầu thuê nhà cho người thu nhập thấp tăng cao, đặc biệt là làn sóng nhập cư về sinh sống, học tập và làm việc tại Hà Nội. Tuy nhiên, các chủ đầu tư chỉ mới tập trung xây dựng chung cư để bán, còn thị trường căn hộ cho thuê bình dân hầu như bị bỏ ngỏ.Nguyên nhân của việc trên đó là chủ đầu tư phải chịu áp lực vay vốn từ phía ngân hàng. Đa phần vay thời gian ngắn hạn 2-3 năm hoặc trung hạn 5 năm đầu tư cho các công trình. Trong khi đó, nếu xây nhà cho thuê, DN phải mất ít nhất 10 năm mới có thể hoàn vốn, chưa tính các khoản chi phí khác cũng như lợi nhuận mang lại cho DN. Như vậy đối với thị trường nhà ở có thể thấp : khu vực buôn bán nền nhà khá sôi động trước đây giờ không còn tồn tại ( do quy định cấm chia lô bán nền); khu vực thị trường nhà chung cư cao cấp, nhà biệt thự, nhà riêng lẻ có sức mua giảm sút vì giá cung thật cao hơn nhiều khả năng thanh toán của cầu thật; khu vực thị trường nhà chung cư dành cho người có thu nhập thấp vẫn hoạt động nhưng không ổn định. Qúa nhiều các nhà đầu tư và dự án đang triển khai nhưng thiếu vốn, vốn vay thương mại ngắn hạn cũng được dùng vào đầu tư nhà ở bị ứ đọng mà các tổ chức tín dụng ngừng lại các khoản vay, nhiều nhà đầu tư lâm vào tình trạng có thể phá sản do hụt vốn. Trong khi đó nhà đầu tư nước ngoài với khả năng vốn lớn, trình độ quản lý cao không sợ đầu tư dài hạn, không ngại đầu tư ban đầu lớn sẵn sàng lựa chọn đầu tư vào khu vực này. Nhưng chỉ cần có một vài nhà đầu tư lớn đầu tư vào khu chung cư, khu nhà ở cho người có thu nhập thấp thì chắc chắn việc kéo giá nhà ở xuống mức phù hợp với người có thu nhập thấp sẽ được giải quyết Điều này, khiến cho lời giải bài toán khó này ngày càng nan giải. NN cần phải tìm ra giải pháp hợp lý nhằm giải quyết nhu cầu thực tế ổn định về mặt xã hội và phát triển thị trường nhà cho thuê bền vững. 2.3.2 Gía nhà cho thuê quá cao. Gía thuê văn phòng tại thời điểm hiện tại tăng quá nhanh, nguồn cung không đáp ứng so với nhu cầu của các DN trong và ngoài nước. Do áp lực hội nhập, nhiều tổ chức, DN nước ngoài vào đầu tư tại Việt Nam nên nhu cầu thuê văn phòng làm trụ sở giao dịch là rất lớn. Chính vì điều đó đã làm đẩy giá cho thuê tại các cao ốc lên nhanh. Với mức giá thuê hiện tại làm cho các DN khó chấp nhận trong một thời gian dài. Theo ước tính hàng năm giá thuê văn phòng tăng trung bình khoảng 10%, dự báo năm 2007-2008, giá thuê cao ốc hạng A tăng khoảng 20%, hạng B tăng 10% và hạng C tăng nhẹ 5%, trong khi đó nguồn cung vẫn không đáp ứng nhu cầu tăng mạnh từ phía các DN. Việc không đáp ứng được nhu cầu sẽ khiến các DN chuyển hướng đầu tư sang các nước khác với chi phí rẻ hơn mang lại nhiều thuận lợi cho họ trong đầu tư kinh doanh lâu dài. Có thể thấy giá cho thuê văn phòng tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh và một số thành phố khác của một số thành phố khác trong khu vực được thể hiện qua bảng sau: Bảng 10 : Gía thuê văn phòng ở một số thành phố của một số quốc gia trong khu vực cập nhật 25/5/2006 Đơn vị $/m2 Thành phố Giá thuê TP.HCM 29-31 Hà Nội 28-35 Manila 8-11 Bangkok 15-22 Hongkong 50-53 Singapore 37-40 Như vậy có thể thấy giá cho thuê văn phòng trung bình trong giai đoạn này cao hơn so với giai đoạn 2001-2002.Thị trường nhà đất từ cuối năm 2003 đến cuối năm 2005 diễn ra trầm lắng. Ngược lại thị trường văn phòng, căn hộ cho thuê và các khu thương mại diễn ra sôi động. Trong giai đoạn từ năm 2006 đến nay thị trường BĐS sôi động trở lại trên tất cả các mảng thị trường lượng cung tăng nhanh nhưng vẫn không đáp ứng nhu cầu. Gía cả vẫn ở mức cao, thị trường văn phòng, căn hộ cho thuê và các khu thương mại vẫn còn nhiều tiềm năng. 2.3.3.Chính sách của nhà nước. Chính sách hoạch định phát triển thị trường nhà cho thuê không mang tính đồng bộ trong nhiều nghành lĩnh vực. Nhà nước chưa điều tiết tốt thị trường về giá cả, nguồn cung, vốn đầu tư ,chính sách mang tính vĩ mô .v.v... Thị trường BĐS phát triển nằm ngoài sự kiểm soát của NN như giá cả tăng quá nhanh trong một thời gian ngắn. Nhà nước có sự điều chỉnh nhưng thường mang tính chất làm nóng thêm, chưa can thiệp được sâu vào thị trường. Việc sử dụng nguồn vốn còn thiếu hiệu quả trong việc giải quyết nhu cầu về nhà ở cho đa số người có thu nhập thấp. Còn tồn tại nhiều chính sách làm hạn chế việc phát triển nhà ở như chính sách thuế, chính sách huy động vốn ,cơ chế quản lý các dự án là các quy chế khai thác sử dụng nhà không thống nhất, không rõ ràng gây khó khăn cho phát triển thị trường nhà ở. Nguồn vốn đầu tư chủ yếu cho thị truờng nhà cho thuê là lấy từ ngân sách nhà nước. Nhà nước chưa khuyến khích được các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển kinh doanh nhà ở theo quy định bán trả chậm, trả dần cho thuê và thuê mua cho đối tượng thu nhập thấp. Trong các dự án nhà thì chưa chú trọng phát triển đa dạng các loại nhà, kể cả quy mô căn hộ, tiêu chuẩn thiết bị nội thất, hình thức kinh doanh( bán trả chậm , cho thuê, thuê mua…) phù hợp với khả năng tài chính và điều kiện thu nhập của các đối tượng thu nhập thấp. Tình trạng buông lỏng quản lý trong thị trường nhà cho thuê chưa được khắc phục, gây ra thất thoát lãng phí đối với ngân sách NN. Các chính sách của NN không khuyến khích được sự tham gia của các DN trong đầu tư phát triển. 2.4.Một số quy định của NN trong việc phát triển thị trường nhà cho thuê. Đại hội đại biểu lần thứ IV của Đảng Cộng Sản đã xác định:” quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường BĐS” là một trong bốn hoạt động chủ yếu để “ tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường”.Đại hội định hướng cho hoạt động này trong thời kỳ 1996-2000 là ban hành những quy chế cụ thể về sử dụng và sở hữu BĐS. Năm 2003 Luật đất đai mới ra đời thay thế cho Luật đất đai 1993 và Luật này có hiệu lực vào ngày 1/7/2004. Cho đến nay NN đã ban hành nhiều quy cụ định về quyền sử dụng đất, quy định việc tính giá trị quyền sử dụng đất trong giá trị BĐS , tiền tệ hoá BĐS thuộc sở hữu NN làm cơ sở cho việc hoạch định chính sách đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, cổ phần hoá một số DN NN, ban hành các chính sách phát triển của các khu công nghiệp, khu dân cư mới và nhà ở. Trong Luật Nhà cũng nêu mục tiêu về phát triển nhà ở đó là phát triển nhà ở là việc đầu tư xây mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở. Phát triển nhà ở phải đảm bảo cho công dân có chỗ ở phù hợp với khả năng thu nhập của các đối tượng khác nhau, điều kiện kinh tế- xã hội của đất nước, của từng địa phương; từng bứơc cải thiện chỗ ở của các tầng lớp dân cư, thúc đẩy hình thành và phát triển thị trường BĐS nhà ở; góp phần phát triển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại và phù hợp với bản sắc văn hoá dân tộc. Đối với nhà ở, Pháp lệnh năm 1991 đã quy định quyền sở hữu nhà ở của dân cư. Nghị định 60/CP của Chính phủ ra ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị, đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhằm hướng thịt trường bất động sản thành thị trường chính thức. Để tạo điều kiện cho các giao dịch chuyển dịch nhà đất thuận lợi, Chính phủ đã ban hành Nghị định 61/CP của Chính phủ ra ngày 5/7/1994 về mua bán kinh doanh nhà ở, Nghị định 21/CP của Chính phủ ra ngày 16/4/1996 vầ sửa đổi bổ sung Điều 5 và Điều 7 của Nghị định 61/CP, bộ Luật dân sự từ Điều 443 đến Điều 451 về hợp đồng mua bán nhà và Điều 489 đến Điều 502 về hợp đồng thuê nhà và nhiều văn bản khác. Qúa trình phát triển và hoàn thiện pháp luật về nhà ở đã được đánh dấu bằng sự ra đời của Luật nhà ở được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2005 và sẽ có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 2006. Luật nhà ở đã giành toàn bộ chương 5 với 35 điều để điều chỉnh các quan hệ giao dịch về nhà ở. Trong Điều 6 Luật Nhà ở năm 2005 có quy định chính sách phát triển nhà ở bao gồm: 1, Nhà nước có chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng, về nghiên cứu ứng dụng công nghệ và vật liệu xây dựng mới; về thị trường BĐS nhà ở và thực hiện công khai, minh bạch thủ tục hành chính để tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân tham gia phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật.2 Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua đáp ứng nhu cầu nhà ở của người có thu nhập thấp và các tầng lớp dân cư trong xã hội.3 Nhà nước chủ động đầu tư phát triển quỹ nhà ở thuộc sở hữu NN để cho thuê, cho thuê mua, phục vụ nhu cầu điều động, luân chuyên cán bộ, công chức; có chính sách hỗ trợ trực tiếp đối với một số đối tượng thuộc diện chính sách xã hội cải thiện nhà ở. Nhà nước quy định trong điều 39 về mua bán, cho thuê nhà ở thương mại : Phương thức mua bán, cho thuê nhà ở thương mại được thực hiện thông qua hình thức trả tiền một lần hoặc trả chậm, trả dần.Điều 45 quy định quỹ nhà ở xã hội: NN có cơ chế, chính sách phát triển quỹ nhà ở xã hội để các đối tượng quy định tại điều 53 và 54 của Luật Nhà ở.NN khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội. Tổ chức, cá nhân phát triển quỹ nhà ở xã hội được NN miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất xây dựng nhà ở xã hội; được miễn, giảm các khoản thuế liên quan theo quy định của pháp luật. Điều 53 và 54 đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội; đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân,công nhân làm việc tại các khu công nghiệp và các đối tượng khác theo quy định của chính phủ. Gía cho thuê nhà ở được quy định trong điều 99: 1 Gía cho thuê nhà ở do các bên thoả thuận, trường hợp pháp luật có quy định về khung giá cho thuê nhà ở thì không được vượt quá khung giá đó. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng mà bên cho thuê nhà ở cải tạo nhà ở và được bên thuê nhà ở đồng ý thì bên cho thuê nhà ở được quyền điều chỉnh giá cho thuê nhà. Ngày 5/1/2006, Chính phủ đã ban hành nghị định số 02/2006/NĐ-CP , quy chế khu đô thị mới đã tiến thêm một bước mới trong việc quản lý các hoạt động đầu tư phát triển bất động sản và góp phần làm lành mạnh, phát triển ổn định vững chắc thị trường bất động sản. Năm 2007 thủ tướng chính phủ ra chỉ thị số 11/ 2007 về việc triển khai thi hành Luật kinh doanh BĐS. Trong đó yêu cầu Bộ TN-MT chủ trì nghiên cứu bổ sung hình thức cho thuê đất để xây dựng nhà ở cho thuê đối với các tổ chức trong nước; quy định rõ diện tích đất không phảI nộp tiền sử dụng đất trong các dự án đầu tư kinh doanh BĐS. Bộ tài chính nghiên cứu, ban hành quy định về bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp định giá BĐS; quy định về việc cho vay ưu đãi đầu tư đối với các dự án xây dựng nhà ở đẻ cho thuê, thuê mua, cho người thu nhập thấp, sinh viên, công nhân làm việc trong các khu chế xuất, khu công nghiệp.. Trong năm 2007, Bộ xây dựng nghiên cứu trình chính phủ đề án mở rộng từng bước quyền của các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường BĐS phù hợp với lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế. NN luôn tạo điều kiện cho các DN trong nước hợp tác với các DN nước ngoài như về tài chính, kỹ thuật, quản lý....nhằm đưa thị trường BĐS của Việt Nam hội nhập chủ động và theo đúng tiến trình cam kết quốc tế. Tất cả những quy định trên đều nhằm tạo điều kiện cho việc kinh doanh, mua bán nhà đất thuận lợi, đồng thời khắc phục các hiện tượng tiêu cực trong quan hệ nhà đất, động viên các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng giải quyết được phần nào khó khăn về nhu cầu nhà ở hiện nay. 3.Giải pháp để đẩy nhanh phát triển thị trường nhà cho thuê ở Việt Nam. 3.1.Giải pháp nhà cho thuê dành cho người có thu nhập thấp Việc đầu tư cho BĐS nhà ở gặp nhiều khó khăn vì việc vay vốn của các hộ gia đình để mua nhà còn gặp nhiều khó khăn vuớng mắc do họ không có đủ tiềm lực tài chính. Khả năng họ chi trả vốn vay của các hộ gia đình có thu nhập thấp là khó xác định. Chính vì vậy NN nước phải có những chính sách giải quyết bài toán trên như NN đầu tư xay dựng quỹ nhà ở xã hội để tạo điều kiện cho người thu nhập thấp có thể thuê và thuê mua. Tạo lập quỹ nhà cho thuê, thuê mua với giá cả phù hợp là một trong những biện pháp quan trọng để giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp. Việc NN đầu tư xây dựng quỹ nhà ở để cho thuê và thuê mua vừa góp phần giải quyết nhu cầu bức xúc cho người lao động vừa dảm bảo sự công bằng xã hội. Mặc dù hình thức cho thuê nhà ở thu hồi vốn chậm hơn so với trường hợp bán đứt cho người mua nhưng theo đánh giá của chuyên gia , NN không bị thất thoát tài sản vì quỹ nhà này vẵn do NN nắm giữ. Tuy nhiên việc quản lý quỹ nhà ở cho thuê thuộc sở hữu NN đòi hỏi phải có những thay đổi theo hướng quy định rõ quyền lợi, nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê nhà ở. Cụ thể là xây dựng khu chung cư cho những đối tượng trên không quá 6 tầng, căn hộ rộng từ 30-60m2 đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Với trường hợp thuê nhà thì người ở sẽ trả tiền hàng tháng cho đơn vị quản lý, còn thuê mua thì phải trả trước 20% giá trị căn hộ và trả tiền thuê hàng tháng trong vòng 15 năm thì căn hộ được sang tên chủ. Việc thuê và thuê mua phải đúng theo nguyên tắc quản lý, nếu vi phạm sẽ bị thu hồi. Nguồn vốn sẽ được huy động từ ngân sách NN, từ các thành phần kinh tế khác hoặc từ kiều bào, kiều hối. NN nước sẽ có những ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của dự án . Để giải quyết nhu cầu nhà ở của người có thu nhập thấp, phải có chính sách khuyến khích phát triển quỹ nhà ở để cho thuê, thuê mua. Việc tạo lập quỹ tài chính dành để phát triển nhà ở, góp phần điều tiết thị trường nhà ở cũng là một giải pháp hiệu quả mà nhiều nước đã áp dụng. Bên cạnh đó, cần khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư kinh doanh BĐS với phương châm đa dạng hoá cả về nhà ở và phương thức thanh toán. NN cần đưa ra các chính sách như tạo điều kiện về đất đai và hạ tầng; thu thuế nhà đất đối với nhà đã mua nhưng để không; không thu thuế thu nhập đối với nhà cho thuê; điều chỉnh theo hướng giảm khung giá đất của các địa phương; thu hút đầu tư nước vào thị trường BĐS… 3.2 Giải pháp về nguồn vốn dầu tư Hiện nay các ở nước ta các ngân hàng thương mại đóng vai trò chủ yếu trong việc cung ứng vốn cho các dự án đầu tư BĐS .Thực tế các DN chỉ được vay ngân hàng trong vòng 7 tháng trong khi các dự án thực hiện từ 5-7 năm. Như vậy rất khó khăn cho việc đáp ứng về nguồn vốn với các DN trong nước.Các DN cần huy động nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng khác như bảo hiểm nhân thọ, quỹ bảo hiểm xã hội vì các khoản thu của tổ chức này trong hiện tại nhưng phải chi trả trong thời gian lâu dài. Do vậy đây là nguồn vốn có thể huy động cho đầu tư BĐS. Bên cạnh nguồn vốn trong nước cần tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước ngoài thực hiện đầu tư kinh doanh BĐS, bằng cách thiết lập quy chế thu hút đầu tư nước ngoài vào các dự án BĐS, xác lập dự án đầu tư BĐS kêu gọi các nhà đầu tư nước ngoài, đơn giản và thiết thực các thủ tục hành chính trong việc cấp giấy phép đầu tư vào trong quá trình hoạt động đầu tư BĐS. Do đầu tư vào BĐS nhà ở gặp nhiều rủi ro và tính thanh khoản không cao, vì vậy các doanh nghiệp thường ít đầu tư vào loại BĐS này. NN cần khuyến khích thành lập các ngân hàng, tổ chức tín dụng cho vay đầu tư BĐS nhà ở. Từ đó sẽ giải quyết được vấn đề nhà ở xã hội hiện nay và đặc biệt là vấn đề nhà ở dành cho người thu nhập thấp. Việc đầu tư phát triển các toà nhà, cao ốc hiện đại sử dụng làm văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại. Đòi hỏi vốn lớn, do vậy cần có sự liên kết hợp tác của các doanh nghiệp nước ngoài, các tổ chức tín dụng lớn trên thế giới. Cần phát triển và thành lập quỹ đầu tư BĐS ( REIT) nhằm tạo ra một kênh thu hút tiền nhàn rỗi của nhiều nhà đầu tư tại Việt Nam cũng như sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài. Sự tham gia các quỹ đầu tư nước ngoài cùng sự ra đời của một loạt quỹ đầu tư chính hiệu Việt Nam làm cho thị trường BĐS Việt Nam càng thêm sôi động trong thời gian tới. 3.3.3.Chính sách của NN trong quy hoạch phát triển thị trường BĐS NN cần có những quy hoạch mang tính chiến lược, vừa đảm bảo sự quản lý của NN về thị trường BĐS vừa tạo ra sự bền vững và hiệu quả xã hội mang lại. Bao gồm quy hoạch trong các mục đích sử dụng đất cho các nghành lĩnh vực kinh tế khác nhau, giữa các thành phần trong xã hội. NN cần có điều chỉnh mang tính lâu dài trong sử dụng đất đai xây dựng và phát triển đô thị. Phân bố dân cư hợp lý nhằm tránh tình trạng tập chung quá nhiều dân di cư về các trung tâm thành phố lớn tìm kiếm cơ hội làm ăn sinh sống gây ra tình trạng quá tải về nhà ở. NN nước có chính sách hỗ trợ các DN kinh doanh BĐS về tiền thuê đất, các loại thuế liên quan đến đất đai, …khuyến khích DN đầu tư trong khu vực NN( như phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp) giúp giảm bớt gánh nặng cho NN trong việc đảm bảo tính xã hội trong các tầng lớp dân cư. 3.3.4 Hợp tác quốc tế Do thị trường nhà cho thuê là thị trường mới mẻ nhưng đầy tiềm năng tại Việt Nam nên NN cần phải có những chính sách thu hút sự tham gia của các nhà đầu tư quốc tế nhằm phát triển thị trường một cách có hiệu quả. Hợp tác trong đào tạo nguồn nhân lực cho quản lý thị trường BĐS và đặc biệt thị trường nhà cho thuê. DN trong nước cũng phải tìm được cho mình các đối tác chiến lược, hợp tác trên nhiều phương diện nhằm đảm bảo tính cạnh tranh khi Việt Nam đã chính thức trở thành thành viên của WTO. Qúa trình hội nhập ngày càng sâu rộng đòi hỏi NN phải có những định hướng đi riêng cho thị trường, từ đó các DN tìm cho mình hướng đi riêng phù hợp với xu thế phát triển chung của thi trường. Kết luận Như vậy thị trường BĐS phát triển nhanh chóng đã thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển bao gồm đầu tư trong nước và ngoài nước góp phần làm cho nền kinh tế Việt Nam chuyển biến mạnh mẽ. Việc phát triển thị trường BĐS ổn định, lành mạnh và bền vững, nhất là ở khu vực đô thị và các vùng quy hoạch phát triển trong tương lai có vai trò hết sức to lớn trong việc góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trường, nhằm thu hút các nguồn lực để phát triển KT-XH theo hướng CNH-HĐH đất nước và hội nhập kinh tế quốc tế. Để đạt được mục tiêu chung đó, việc phát triển thị trường BĐS trong những năm tới cần có hướng đi rõ ràng, cụ thể. Sau khi Luật Đất đai 1993 và 2003 ra đời thì thị trường BĐS đã có những thay đổi nhanh chóng, có tác động rất lớn tới sự phát triển các nghành trong nền kinh tế. Qúa trình phát triển và hoàn thiện pháp luật Nhà ở được đánh dấu bằng sự ra đời của Luật Nhà ở được Quốc Hội thông qua ngày 29/11/2005 và Luật Kinh doanh BĐS được ban hành vào cuối năm 2007 đã cho thấy thị trường BĐS tại Việt Nam ngày càng hoàn thiện. Thị trường nhà cho thuê trong một vài năm trở lại đây đã có những phát triển rất nhanh do nhu cầu gia tăng. Thị trường BĐS của Việt Nam mới phát triển nhưng là một thị trường đầy tiềm năng. Sự phát triển của thị trường đã cho thấy tiềm năng kinh tế của Việt Nam và sự hội nhập mạnh mẽ của nền kinh tế .Ngày càng có nhiều công ty nước ngoài đến tìm kiếm cơ hội đầu tư tại Việt Nam. Nhu cầu thuê văn phòng, căn hộ gia tăng nhanh, nguồn cung không đủ đáp ứng. Nhu cầu hoc tập và làm ăn tại các thành phố lớn cũng khiến nhu cầu về nhà ở dành cho người thu nhập thấp tăng. Việc đáp ứng nhu cầu hiện tại, cần sự phối hợp của tất cả các DN trong nhiều ngành KT và các biện pháp chính sách của NN nhằm ổn định thị trường. Thông qua nghiên cứu đề tài, một số đề xuất chính để phát triển thị trường nhà cho thuê gồm: Giải pháp nhà cho thuê dành cho người thu nhập thấp. Giải pháp nguồn vốn cho phát triển thị trường nhà cho thuê Chính sách của NN trong quy hoạch thị trường nhà cho thuê Hợp tác quốc tế trong lĩnh vực BĐS. Các giải pháp trên đây thể hiện trên các khía cạnh NN và DN trong việc thúc đẩy phát triển thị trường nhà cho thuê phát triển. Đồng thời là các giảI pháp mang tính vĩ mô, nhằm phát triển thị trường trong dài hạn một cách ổn định . Sự phát triển của thị trường sẽ góp phần phát triển chung cho cơ sở hạ tầng kỹ thuật của toàn bộ nền kinh tế. Tài liệu tham khảo 1. Bộ Tài nguyên môI trường, www.monre.gove.vn 2. Bộ xây dựng ( 2004), Định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020, NXB xây dựng Hà Nội. 3. Đảng Cộng Sản Việt Nam, văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII,thứ IX, thứ X, nhà xuất bản chính trị quốc gia Hà Nội 4. Giáo trình thị trường BĐS (2006), nhà xuất bản Xây Dựng,HN 5. Luật Đất Đai (2003), Nhà xuất bản chính trị quốc gia ,HN 6. Luật Nhà ở (2005), Nhà xuất bản chính trị quốc gia ,HN 7. Luật kinh doanh BĐS 2007, Nhà xuất bản chính trị quốc gia ,HN 8. Tạp chí BĐS 9. Tạp chí địa chính 10. GS.TSHK.Lê Đình Thắng, thị trường BĐS ở Việt Nam giai đoạn 2000-2005; thực trạng và giảI pháp. 11. Tổng cục thống kê.www.gso.gov.vn 12.Với các tài liệu sưu tầm trên mạng internet Mục lục Trang