Đề án Những nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất, liên hệ với thị trường bất động sản ở Việt Nam

h h­ëng trùc tiÕp ®Õn lîi Ých tr­íc m¾t cña c¸c c¸ nh©n, hé gia ®×nh vµ c¸c tæ chøc. MÆt kh¸c, ng­êi ViÖt Nam cßn cã t©m lý g¾n bã víi n¬i m×nh sinh sèng, kh«ng muèn chuyÓn ®i n¬i kh¸c víi nh÷ng mèi quan hÖ kh¸c. V× thÕ ®Ó gi¶i quyÕt lîi Ých cña ng­êi bÞ thu håi ®Êt ®ång thêi thuyÕt phôc ®­îc t©m lý Êy, Nhµ n­íc ph¶i ®Æt ra gi¸ båi th­êng hîp lý ®Ó kh«ng lµm tæn h¹i ®Õn lîi Ých cña hä. Bªn c¹nh ®ã cßn cã quan ®iÓm cho r»ng cÇn ph¶i gi¶i quyÕt ®Çu tiªn vÊn ®Ò hai gi¸ ®èi víi cïng mét thöa ®Êt, víi hai néi dung lµ: Mét lµ, gi¸ ®Êt do Nhµ n­íc x¸c ®Þnh khi thu håi ®Êt cÇn lÊy theo gi¸ ®Êt khi ch­a chuyÓn môc ®Ých sö dông, ch­a cã ®Çu t­, do ®ã gi¸ thÊp ( vÝ dô lµ gi¸ ®Êt n«ng nghiÖp); nh­ng sau khi chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Ó giao, ®Ó cho ng­êi kh¸c thuª, th× gi¸ ®Êt cao ( vÝ dô lµ gi¸ ®Êt ë t¹i ®« thÞ). Hai lµ, xem xÐt gi¸ ®Êt do Nhµ n­íc x¸c ®Þnh vµ gi¸ chuyÓn nh­îng thùc tÕ trªn thÞ tr­êng. Thùc tÕ cã hai lo¹i gi¸ ®Êt ®­îc ¸p dông ®ã lµ gi¸ thÞ tr­êng vµ gi¸ chuÈn. Gi¸ thÞ tr­êng cña ®Êt lµ gi¸ hiÖn thùc ¸p dông trong mua b¸n quyÒn sö dông ®Êt, gi¸ nµy tù ®iÒu chØnh lªn xuèng tuú theo nhu cÇu sö dông ®Êt vµ chÝnh s¸ch cña Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai. Gi¸ chuÈn lµ gi¸ do Nhµ n­íc x©y dùng dùa trªn c¸c yÕu tè: gi¸ c¶ thÞ tr­êng, møc thu nhËp cña ng­êi tiªu dïng, søc mua cña ®ång tiÒn. Th«ng th­êng gi¸ chuÈn ®­îc x©y dùng thµnh khung gi¸, lµ gi¸ tèi ®a, tèi thiÓu do Nhµ n­íc quy ®Þnh ®Ó qu¶n lý gi¸ ®Êt vµ kiÓm so¸t sù biÕn ®éng cña thÞ tr­êng ®Êt phôc vô cho môc tiªu qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai. Víi 4 lÇn thay ®æi khung gi¸ ®Êt cña ChÝnh phñ, víi kho¶ng vµi n¨m mét lÇn thay ®æi khung gi¸ cña c¸c UBND tØnh, víi sù biÕn ®éng kinh tÕ, x· héi rÊt kh¸c nhau cña 64 tØnh, thµnh phè lµm thay ®æi c¬ cÊu sö dông ®Êt ®· lµm cho kho¶ng c¸ch gi÷a gi¸ ®Êt cña Nhµ n­íc vµ gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ qu¸ c¸ch biÖt, v­ît ra khái tÇm kiÓm so¸t cña Nhµ n­íc t¹o ra nhiÒu m©u thuÉn trong x· héi. Quan ®iÓm cña Nhµ n­íc vÒ gi¸ ®Êt theo v¨n b¶n míi nhÊt lµ LuËt ®Êt ®ai 2003 lµ: “ Gi¸ ®Êt ®­îc h×nh thµnh trong c¸c tr­êng hîp: Do UBND tØnh, thµnh phè trùc thuéc Trung ­¬ng quy ®Þnh. Do ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt hoÆc ®Êu thÇu dù ¸n cã sö dông ®Êt. Do ng­êi sö dông ®Êt tho¶ thuËn vÒ gi¸ ®Êt víi nh÷ng ng­êi cã liªn quan khi thùc hiÖn c¸c quúªn chuyÓn nh­îng, cho thuª, cho thuª l¹i quyÒn sö dông ®Êt; gãp vèn b»ng quyÒn sö dông ®Êt” ( §iÒu 55). Gi¸ ®Êt do Nhµ n­íc quy ®Þnh cÇn ph¶i ®¶m b¶o c¸c nguyªn t¾c theo §iÒu 56 LuËt ®Êt ®ai 2003. II. Sù cÇn thiÕt ph¶i x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt. Gi¸ ®Êt lµ ph¹m trï kinh tÕ kh¸ch quan, nã g¾n liÒn víi c¸c qu¸ tr×nh trao ®æi, chuyÓn nh­îng, cho thuª, thÕ chÊp, cÇm cè, b¶o l·nh, gãp vèn… vµ cã liªn quan ®Õn lîi Ých cña c¸c ®èi t­îng liªn quan. Th«ng th­êng, tr­íc khi tµi s¶n nhµ ®Êt tham gia c¸c giao dÞch cho c¸c môc ®Ých kh¸c nhau ®Òu cÇn ph¶i x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt. Chóng ta biÕt r»ng gi¸ ®Êt ®­îc x¸c ®Þnh th«ng qua luång thu nhËp do m¶nh ®Êt ®ã mang l¹i nªn gi¸ ®Êt ®Ó ®¸nh gi¸ tiªu chuÈn ®Ó ®¸nh gi¸ hiÖu qu¶ sö dông ®Êt. NÕu ng­êi sö dông ®Êt biÕt khai th¸c nh÷ng lîi thÕ cña m¶nh ®Êt th× sÏ ®¸nh gi¸ m¶nh ®Êt ®ã cã gi¸ cao h¬n nh÷ng ng­êi kh«ng thÊy ®­îc lîi thÕ ®ã. V× thÕ ®Êt ®ai cµng ®­îc sö dông cã hiÖu qu¶ th× gi¸ cña nã sÏ cµng cao. §Æc biÖt, ®èi víi bÊt kú mét sù trao ®æi, mua b¸n cña mét lo¹i hµng ho¸ nµo ®Òu cÇn ph¶i cã yÕu tè gi¸ c¶. QuyÒn sö dông ®Êt còng kh«ng n»m ngoµi quy luËt ®ã. Tuy nhiªn, quyÒn sö dông ®Êt lµ mét hµng ho¸ ®Æc biÖt. Nã kh«ng ®­îc bµy b¸n trªn thÞ tr­êng nh­ c¸c hµng ho¸ kh¸c. Ng­êi mua vµ ng­êi b¸n kh«ng cã c¬ héi vµ ®ñ l­îng th«ng tin cÇn thiÕt ®Ó lùa chän. MÆt kh¸c, ®Êt ®ai th­êng cã gi¸ trÞ lín, sè lÇn mua b¸n Ýt do ®ã thiÕu kinh nghiÖm. V× nh÷ng lý do ®ã nªn x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt cÇn ph¶i cã c¸c nhµ chuyªn m«n cã kinh nghiÖm. Nh­ vËy, c¸c lo¹i giao dÞch trªn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n liªn quan ®Õn quyÒn sö dông ®Êt ®Òu cÇn ph¶i x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt. Ngoµi ra, gi¸ ®Êt theo khung gi¸ cña Nhµ n­íc ban hµnh lµ c¬ së ph¸p lý, t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai ®­îc hoµ nhËp vµo c¬ chÕ thÞ tr­êng. Khung gi¸ ®Êt ban hµnh theo lo¹i ®­êng phè, theo vÞ trÝ. HÖ thèng khung gi¸ nµy cßn bao gåm b¶ng gi¸ cña c¸c UBND tØnh, thµnh phè trùc thuéc Trung ­¬ng ban hµnh theo tõng n¨m. C¸c giao dÞch trªn thÞ tr­êng quyÒn sö dông ®Êt ®Òu dùa trªn c¬ së cña khung gi¸ nµy ®Ó ®Þnh gi¸ cho thöa ®Êt. HiÖn nay, gi¸ trong khung gi¸ míi theo NghÞ ®Þnh 188 ®· cao h¬n rÊt nhiÒu so víi khung gi¸ cò, ch¼ng h¹n ë Hµ Néi, gi¸ cao nhÊt lµ 67.2triÖu ®ång/ m2, thÊp nhÊt lµ 500 ngh×n ®ång/ m2.. §iÒu ®ã ®· t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi h¬n cho ng­êi sö dông ®Êt tham gia c«ng khai vµo thÞ tr­êng quyÒn sö dông ®Êt nãi riªng vµ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n nãi chung. MÆc dï khung gi¸ ®Êt ®· n©ng lªn ®¸ng kÓ nh­ng vÉn thÊp h¬n nhiÒu so víi gi¸ thÞ tr­êng, v× vËy n¶y sinh c¸c ho¹t ®éng giao dÞch “ngÇm” v­ît khái tÇm kiÓm so¸t cña Nhµ n­íc. §Æc biÖt, ®èi víi c«ng t¸c båi th­êng, gi¶i phãng mÆt b»ng khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt, gi¸ ®Êt còng ®ãng vai trß v« cïng quan träng. §ã lµ mét chÝnh s¸ch ®Ó ®Èy nhanh tiÕn ®é gi¶i phãng mÆt b»ng. Tõ tr­íc ®Õn nay cã lÏ nh÷ng v­íng m¾c nhiÒu nhÊt liªn quan ®Õn ®Êt ®ai lµ gi¸ båi th­êng ®Êt khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt cho c¸c môc ®Ých c«ng céng, quèc phßng an ninh...N­íc ta ®ang trong qu¸ tr×nh c«ng nghiÖp ho¸, hiÖn ®¹i ho¸ nªn diÖn tÝch ®Êt phi n«ng nghiÖp t¨ng lªn lµ ®iÒu tÊt yÕu trong ®ã chñ yÕu lµ ®Êt x©y dùng khu c«ng nghiÖp, khu chung c­, ®­êng giao th«ng…§Ó lµm ®­îc ®iÒu ®ã Nhµ n­íc ta buéc ph¶i thu håi ®Êt nh­ng ®Ó ®¶m b¶o lîi Ých cña ng­êi ®ang sö dông ®Êt Nhµ n­íc ph¶i båi th­êng. Tuy nhiªn, gi¸ båi th­êng th­êng thÊp h¬n gi¸ thÞ tr­êng tõ 3 ®Õn 5 lÇn thËm chÝ cã n¬i lªn tíi 10 lÇn dï c¸c ®Þa ph­¬ng ®· ¸p dông gi¸ båi th­êng ®­îc phÐp t¨ng lªn 20% so víi khung gi¸ ®Êt cña Nhµ n­íc. §ã lµ nguyªn nh©n chñ yÕu cña t×nh tr¹ng khiÕu kiÖn liªn miªn ®ång thêi kh«ng cã mÆt b»ng x©y dùng. §øng tr­íc thùc tÕ trªn Nhµ n­íc ph¶i cã biÖn ph¸p nghiªn cøu x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt hîp lý h¬n, gÇn víi gi¸ thÞ tr­êng h¬n. Qua néi dung tr×nh bµy ë trªn ta thÊy gi¸ ®Êt thùc sù cÇn thiÕt trong rÊt nhiÒu lÜnh vùc. V× thÕ ph¶i x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt chÝnh x¸c, hîp lý ®Ó ®¶m b¶o tÝnh c«ng b»ng, gi¶i quyÕt hµi hoµ lîi Ých cña c¸c bªn tham gia: ng­êi mua- ng­êi b¸n, ng­êi thÕ chÊp - Ng©n hµng, ng­êi bÞ thu håi ®Êt - Nhµ n­íc. III. C¬ së h×nh thµnh gi¸ ®Êt. §Êt ®ai ®­îc h×nh thµnh qua qu¸ tr×nh lÞch sö l©u dµi. Ban ®Çu ®Êt ®ai chØ ®¬n thuÇn lµ s¶n phÈm cña tù nhiªn, nh­ng do sù ph¸t triÓn cña x· héi ®Êt ®ai trë thµnh s¶n phÈm cña x· héi. V× vËy, gi¸ ®Êt ®­îc h×nh thµnh trªn c¬ së yÕu tè tù nhiªn vµ yÕu tè x· héi. 1. B¶n chÊt cña gi¸ ®Êt. Mua ®Êt lµ mua quyÒn thu ®Þa t«, nªn gi¸ ®Êt c¨n cø vµo kh¶ n¨ng sinh lêi cña ®Êt, mµ ®Þa t« lµ h×nh th¸i theo ®ã quyÒn së h÷u ruéng ®Êt ®­îc thùc hiÖn vÒ mÆt kinh tÕ tøc lµ ®em l¹i thu nhËp cho ng­êi së h÷u ruéng ®Êt ®ã. §Þa t« xuÊt hiÖn khi cã sù t¸ch rêi gi÷a ng­êi sö dông vµ ng­êi së h÷u ruéng ®Êt. Ng­êi së h÷u ruéng ®Êt ®ã cã quyÒn sö dông ruéng ®Êt theo ý muèn cña hä: Trùc tiÕp kinh doanh hoÆc cho thuª. Trong tr­êng hîp cho thuª quyÒn së h÷u ruéng ®Êt vµ quyÒn dông ®ã t¸ch rêi, ng­êi thuª ®Êt ph¶i tr¶ cho ng­êi chñ ®Êt mét kho¶n tiÒn nhÊt ®Þnh theo hîp ®ång. Quan hÖ ®Þa t« trong sö dông ®Êt thùc chÊt lµ ph©n chia lîi Ých gi÷a ng­êi sö dông vµ ng­êi së h÷u ruéng ®Êt. Bëi vËy nã g¾n liÒn víi chÕ ®é t­ h÷u ®Êt ®ai. Theo tiÕn tr×nh lÞch sö, ®Þa t« ®­îc biÓu hiÖn d­íi c¸c h×nh thøc: ®Þa t« lao dÞch, ®Þa t« hiÖn vËt vµ ®Þa t« b»ng tiÒn. Trong ®ã ®Þa t« b»ng tiÒn lµ h×nh thøc biÓu hiÖn cao nhÊt vµ ph¸t triÓn cña ®Þa t« t­ b¶n chñ nghÜa. C¸c h×nh th¸i c¬ b¶n cña ®Þa t« lµ: ®Þa t« chªnh lÖch vµ ®Þa t« tuyÖt ®èi. §Þa t« chªnh lÖch lµ lîi nhuËn siªu ng¹ch do viÖc sö dông c¸c thöa ®Êt cã ®iÒu kiÖn kh¸c nhau vÒ vÞ trÝ vµ ®é ph×. PhÇn nµy nhµ t­ b¶n sö dông ruéng ®Êt ph¶i tr¶ cho chñ ®Êt. §Þa t« chªnh lÖch I cã ®­îc do viÖc sö dông ®Êt ®ai cã ®iÒu kiÖn thuËn lîi h¬n vÒ vÞ trÝ vµ ®é ph×. MÆt kh¸c, trong qu¸ tr×nh khai th¸c vµ sö dông ruéng ®Êt, ng­êi sö dông ruéng ®Êt ( cã khi lµ ng­êi së h÷u ®Êt) ®· cã nh÷ng ®Çu t­ vµo ®Êt lµm cho ®é ph× nhiªu cña ®Êt t¨ng lªn, ®ã lµ nh÷ng ®Çu t­ l©u dµi hoÆc ng¾n h¹n ®Ó lµm t¨ng s¶n l­îng ruéng ®Êt. Nh÷ng kho¶n chi phÝ Êy ®Òu lµm t¨ng s¶n l­îng ruéng ®Êt, vµ biÕn ruéng ®Êt tõ chç vËt chÊt ®¬n thuÇn thµnh ruéng ®Êt t­ b¶n. “Tuy cã nh÷ng thuéc tÝnh tù nhiªn nh­ nhau, nh­ng mét ®¸m ®Êt ®­îc canh t¸c cã gi¸ trÞ lín h¬n mét ®¸m ®Êt bá hoang” ( M¸c – Enghen toµn tËp). §Þa t« cã ®­îc nhê vµo viÖc ®Çu t­ kh¸c nhau vµo nh÷ng ®¸m ®Êt nh­ nhau do ®ã cã ®­îc nh÷ng n¨ng suÊt kh¸c nhau. §ã lµ ®Þa t« chªnh lÖch II. Nh­ vËy, ®Þa t« chªnh lÖch II cã ®­îc do ®Çu t­ t­ b¶n liªn tiÕp trªn cïng mét lo¹i ®Êt, tøc lµ do tr×nh ®é th©m canh quyÕt ®Þnh. Khi nghiªn cøu ®Þa t« chªnh lÖch, chóng ta ®· xuÊt ph¸t tõ gi¶ thuyÕt gi¸ c¶ s¶n xuÊt chung ngang b»ng víi gi¸ c¶ s¶n xuÊt c¸ biÖt trªn lo¹i ®Êt xÊu x· héi cÇn thiÕt. Nãi c¸ch kh¸c, gi¸ c¶ s¶n xuÊt cã t¸c dông ®iÒu tiÕt thÞ tr­êng ngang víi gi¸ c¶ c¸ biÖt trªn ®Êt xÊu nhÊt x· héi cÇn thiÕt. Khi ®ã chØ cã nh÷ng m¶nh ®Êt nµo cã gi¸ c¶ s¶n xuÊt c¸ biÖt thÊp h¬n gi¸ c¶ s¶n xuÊt c¸ biÖt x· héi cÇn thiÕt th× míi cã lîi nhuËn siªu ng¹ch- c¸i sÏ chuyÓn ho¸ thµnh ®Þa t« chªnh lÖch. §Þa t« ®ã cã c¬ së lµ sù chªnh lÖch vÒ ®é ph× tù nhiªn hoÆc lµ kÕt qu¶ chªnh lÖch gi÷a c¸c lÇn ®Çu t­ liªn tiÕp trªn cïng mét thöa ®Êt hoÆc lµ kÕt qu¶ chªnh lÖch gi÷a c¸c møc ®Çu t­ kh¸c nhau trong mét lÇn ®Çu t­ trªn cïng mét thöa ®Êt. Tuy nhiªn, theo gi¶ thiÕt ®ã th× c¸c chñ t­ b¶n kinh doanh trªn ®Êt xÊu nhÊt x· héi cÇn thiÕt sÏ kh«ng ph¶i nép ®Þa t« cho chñ ®Êt v× gi¸ c¶ s¶n phÈm trªn thÞ tr­êng do gi¸ c¶ s¶n xuÊt trªn lo¹i ®Êt xÊu ®ã quyÕt ®Þnh vµ chñ ®Êt lo¹i ®Êt xÊu nhÊt còng kh«ng thu ®­îc mét ®Þa t« nµo c¶. Trªn thùc tÕ kh«ng ph¶i nh­ vËy. Ngay c¶ lo¹i ®Êt ®ã còng ®em l¹i ®Þa t«. §ã chÝnh lµ ®Þa t« tuyÖt ®èi. §Þa t« tuyÖt ®èi lµ nh÷ng gi¸ trÞ thÆng d­ kh¸c nhau trong viÖc sö dông ®Êt ®ai øng víi tû suÊt gi¸ trÞ thÆng d­ nh­ nhau trong nh÷ng ngµnh s¶n xuÊt kh¸c nhau do cã cÊu t¹o h÷u c¬ t­ b¶n kh¸c nhau. V× vËy, ®Þa t« lµ mét nh©n tè quan träng ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ ®Êt. Trªn c¬ së ®Þa t« c¸ch tÝnh gi¸ ®Êt cÇn dùa vµo c¸c tiªu thøc: Møc ®Þa t« thu ®­îc hµng n¨m trªn mét diÖn tÝch ®Êt ®ai, tû suÊt lîi tøc tiÒn göi ng©n hµng trong n¨m, ­u thÕ ®Êt ®ai vÒ vÞ trÝ, chÊt ®Êt, quan hÖ cung cÇu vÒ ®Êt ®ai ë tõng thêi ®iÓm. 2. C¸c quyÒn vµ quyÒn lîi ®èi víi ®Êt ®ai. §Êt ®ai g¾n liÒn víi l·nh thæ cña mét quèc gia v× thÕ nã liªn quan ®Õn t×nh h×nh an ninh chÝnh trÞ cña mét quèc gia. §ã chÝnh lµ lý do ®Ó hÇu hÕt c¸c quèc gia trªn thÕ giíi ®Òu quy ®Þnh ®Êt ®ai thuéc quyÒn së h÷u tèi cao cña Nhµ n­íc. ë ViÖt Nam, ®Êt ®ai thuéc quyÒn së h÷u toµn d©n do Nhµ n­íc thèng nhÊt qu¶n lý ( LuËt §Êt ®ai 1993) cßn theo v¨n b¶n ph¸p luËt míi nhÊt vÒ ®Êt ®ai th× “®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n do Nhµ n­íc ®¹i diÖn chñ së h÷u”. Quy ®Þnh nµy nh»m ®¶m b¶o cho ®Êt ®ai ®­îc sö dông ®Çy ®ñ, hîp lý, tiÕt kiÖm vµ ®¹t hiÖu qu¶ cao nhÊt ®ång thêi còng b¶o vÖ chÕ ®é së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai. Nhµ n­íc kh«ng trùc tiÕp sö dông ®Êt ®ai mµ giao cho c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông (sau ®©y gäi chung lµ ng­êi sö dông ®Êt) d­íi c¸c h×nh thøc: giao ®Êt, cho thuª ®Êt. Nhµ n­íc qu¶n lý viÖc sö dông ®Êt ë tÇm vÜ m« nh­: quy ho¹ch sö dông c¸c lo¹i ®Êt n«ng nghiÖp, phi n«ng nghiÖp; cho phÐp chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông…Khi ng­êi sö dông ®Êt ®­îc Nhµ n­íc giao ®Êt, cho thuª ®Êt th× hä sÏ cã c¸c quyÒn lîi sau ®èi víi thöa ®Êt cña m×nh: §­îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. §­îc h­ëng thµnh qu¶ lao ®éng, kÕt qu¶ ®Çu t­ trªn ®Êt mang l¹i. §­îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. H­ëng c¸c lîi Ých do c«ng tr×nh c«ng céng vÒ b¶o vÖ, c¶i t¹o ®Êt mang l¹i. §­îc Nhµ n­íc h­íng dÉn vµ hç trî trong viÖc c¶i t¹o vµ båi bæ ®Êt. §­îc Nhµ n­íc b¶o vÖ khi bÞ ng­êi kh¸c x©m ph¹m ®Õn quyÒn sö dông ®Êt hîp ph¸p cña m×nh, ®­îc båi th­êng thiÖt h¹i khi bÞ thu håi. §­îc quyÒn gãp ®Êt ®Ó hîp t¸c s¶n xuÊt vµ kinh doanh theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt phï hîp víi môc ®Ých khi giao ®Êt. §­îc quyÒn khiÕu n¹i, tè c¸o vÒ nh÷ng hµnh vi vi ph¹m quyÒn sö dông ®Êt hîp ph¸p cña m×nh vµ nh÷ng hµnh vi kh¸c vi ph¹m ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai. Song song víi nh÷ng quyÒn lîi ®ã ng­êi sö dông ®Êt ph¶i thùc hiÖn nghÜa vô ®èi víi ®Êt ®ai: Sö dông ®Êt ®óng môc ®Ých, ®óng ranh giíi vµ c¸c yªu cÇu kh¸c ®· ®­îc quy ®Þnh khi giao ®Êt. Thùc hiÖn c¸c biÖn ph¸p ®Ó b¶o vÖ vµ lµ t¨ng kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt. Tu©n theo nh÷ng quy ®Þnh vÒ b¶o vÖ m«i tr­êng, kh«ng lµm tæn h¹i ®Õn lîi Ých chÝnh ®¸ng cña ng­êi sö dông ®Êt xung quanh. Nép thuÕ sö dông ®Êt, thuÕ thu nhËp tõ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, lÖ phÝ tr­íc b¹… Giao l¹i ®Êt cho Nhµ n­íc cã quyÕt ®Þnh thu håi. Ng­êi sö dông ®Êt khi ®­îc Nhµ n­íc giao ®Êt, cho thuª ®Êt sÏ cã nh÷ng quyÒn lîi nhÊt ®Þnh, ®Æc biÖt hä ®­îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt bëi v× khi ®ã hä ®­îc ph¸p luËt b¶o hé vÒ quyÒn sö dông ®Êt hîp ph¸p. Ngoµi ra hä cßn ®­îc h­ëng lîi tõ nh÷ng c«ng tr×nh c«ng céng b¶o vÖ, c¶i t¹o ®Êt mang l¹i. Ch¼ng h¹n mét thöa ®Êt trång lóa n­íc, nÕu Nhµ n­íc ®Çu t­ cho khu vùc ®ã mét hÖ thèng thuû lîi th× ng­êi sö dông thöa ®Êt ®o nghiÔm nhiªn sÏ cã ®­îc nguån n­íc tèt cho ruéng lóa cña m×nh mµ kh«ng ph¶i mÊt g×. Cßn ®èi víi quy ®Þnh vÒ quyÒn ®­îc chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông th× LuËt ®Êt ®ai 2003 ®· co quy ®Þnh cô thÓ, cã nh÷ng tr­êng hîp ®­îc phÐp chuyÓn môc ®Ých sö dông kh«ng ph¶i xin phÐp c¬ quan cã thÈm quyÒn nh­ng vÉn ph¶i ®¨ng ký ®Ó qu¶n lý, còng cã nh÷ng tr­êng hîp b¾t buéc khi chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt ph¶i xin phÐp c¬ quan cã thÈm quúªn…Ng­îc l¹i, trong qu¸ tr×nh sö dông ®Êt ng­êi sö dông ®Êt ph¶i thùc hiÖn ®Çy ®ñ nghÜa vô cña m×nh. Nhµ n­íc nghiªm cÊm viÖc sö dông l·ng phÝ ®Êt, huû ho¹i ®Êt. Ng­êi sö dông ®Êt ph¶i t«n träng c¸c quy ®Þnh vÒ nghÜa vô v× chØ cã nh­ vËy chóng ta míi ®¶m b¶o sö dông ®Êt mét c¸ch bÒn v÷ng. IV. Mét sè ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt hiÖn nay. 1. Ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp §©y lµ ph­¬ng ph¸p ®­îc sö dông réng r·i nhÊt. Trong qu¸ tr×nh sö dông cã thÓ ®­îc kÕt hîp víi c¸c ph­¬ng ph¸p kh¸c. ViÖc ®Þnh gi¸ theo ph­¬ng ph¸p nµy lµ x¸c ®Þnh møc gi¸ th«ng qua viÖc tiÕn hµnh ph©n tÝch c¸c møc gi¸ thùc tÕ ®· chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt trªn thÞ tr­êng cña lo¹i ®Êt t­¬ng tù (vÒ lo¹i ®Êt, diÖn tÝch ®Êt, thöa ®Êt, h¹ng ®Êt, lo¹i ®« thÞ, lo¹i ®­êng phè vµ vÞ trÝ) ®Ó so s¸nh, x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt cña thöa ®Êt, lo¹i ®Êt cÇn ®Þnh gi¸. Cã thÓ nãi ph­¬ng ph¸p nµy quan t©m ®Õn sù nhËn biÕt vµ ®o l­êng t¸c ®éng cña sù hiÖn h÷u hay thiÕu v¾ng mét sè ®Æc tÝnh cã trong gi¸ c¶, tiÒn thuª cña c¸c tµi s¶n cã thÓ so s¸nh ®­îc. Tuy nhiªn ph­¬ng ph¸p chØ ¸p dông cho c¸c tµi s¶n cã tÝnh ®ång nhÊt, c¸c lo¹i ®Êt trång, c¸c lo¹i ®Êt cã khu vùc gÇn nhau vµ gÇn gièng nhau. NÕu sö dông ph­¬ng ph¸p nµy ®Ó tÝnh gi¸ ®Êt ®ßi hái ph¶i cã th«ng tin râ rµng vÒ m¶nh ®Êt cÇn ®­îc ®Þnh gi¸. Nh­ng thùc tÕ nh÷ng th«ng tin nµy lu«n bÞ l¹c hËu (chØ cÇn trong thêi gian ng¾n). Do ®ã kh«ng thÓ ®¶m b¶o ph­¬ng ph¸p nµy sÏ tÝnh ®­îc gi¸ ®Êt ph¶n ¸nh ®óng gi¸ trÞ thùc tÕ. §©y lµ ph­¬ng ph¸p cã vÎ ®¬n gi¶n vµ trùc tiÕp nh­ng l¹i dÔ m¾c sai lÇm. Khi sö dông ph­¬ng ph¸p nµy, ng­êi ®Þnh gi¸ muèn so s¸nh nh÷ng bÊt ®éng s¶n cã gi¸ trÞ ngang nhau trong mét vïng hoÆc dùa vµo c¸c giao dÞch ®­îc thùc hiÖn trong thêi gian tr­íc ®ã. §Ó sö dông ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp cÇn thùc hiÖn qua bèn b­íc sau: Thø nhÊt lµ thu thËp th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n ®· thùc hiÖn giao dÞch tr­íc ®ã. Trong qu¸ tr×nh thu thËp chó ý ph¶i thu thËp c¸c bÊt ®éng s¶n cã ®iÓm t­¬ng ®ång nh­: c¨n hé cïng lo¹i, cïng khu vùc, cïng môc ®Ých sö dông… Thø hai kiÓm tra l¹i c¸c yÕu tè cña bÊt ®éng s¶n ®Ó thÊy ®­îc kh¶ n¨ng so s¸nh gi÷a c¸c bÊt ®éng s¶n thu thËp ®­îc víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu. Thø ba lµ quyÕt ®Þnh lùa chon nh÷ng bÊt ®éng s¶n thÝch hîp nhÊt ®Ó ®­a vµo lµm c¸c bÊt ®éng s¶n tham chiÕu cho qu¸ tr×nh so s¸nh. C¨n cø vµo c¸c ®Æc tÝnh, ®iÒu kiÖn mµ bÊt ®éng s¶n ®ã cã thÓ so s¸nh ®­îc. Thø t­ lµ so s¸nh trùc tiÕp tõng yÕu tè cña bÊt ®éng s¶n môc tiªu víi c¸c bÊt ®éng s¶n tham chiÕu ®Ó t×m ra c¸c sai lÖch gi÷a bÊt ®éng s¶n môc tiªu vµ bÊt ®éng s¶n tham chiÕu. Thø n¨m lµ x¸c ®Þnh c¸c c¬ së ®Ó ®¸nh gi¸ sù thay ®æi gi÷a c¸c tiªu thøc so s¸nh ®Ó t×m ra c¸c yÕu tè tiÕn hµnh ®iÒu chØnh bao gåm: +TÝnh chÊt ¶nh h­ëng: ¶nh h­ëng Ýt hay nhiÒu. +§¸nh gi¸ c¶m quan vÒ møc ®é xÊu- tèt. Thø s¸u lµ tæng hîp tÊt c¶ c¸c yÕu tè ¶nh h­ëng sÏ cã ®­îc gi¸ x¸c ®Þnh cho bÊt ®éng s¶n môc tiªu, tõ ®ã cã ®­îc kho¶ng gi¸ bÊt ®éng s¶n môc tiªu. 2. Ph­¬ng ph¸p thu nhËp. ph­¬ng ph¸p thu nhËp lµ ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh møc gi¸ tÝnh b»ng th­¬ng sè gi÷a møc lîi nhuËn thuÇn tuý thu ®­îc hµng n¨m trªn mét diÖn tÝch ®Êt so víi l·i suÊt cña tiÒn göi ng©n hµng quèc doanh cã møc l·i suÊt tiÒn göi tiÕt kiÖm VN§ cao nhÊt kú h¹n 1 n¨m trªn ®Þa bµn. Nh÷ng kho¶n lîi nhuËn ®ã nãi chung ë d¹ng tiÒn cho thuª hoÆc gi¸ trÞ cña vèn cho thu håi trong t­¬ng lai. §©y lµ ph­¬ng ph¸p x©y dùng trªn c¬ së tµi chÝnh, lµ ph­¬ng ph¸p mang tÝnh khoa häc h¬n c¶ nh­ng tµi s¶n nhµ ®Êt kh«ng hoµn toµn gièng c¸c d¹ng ®Çu t­ tµi chÝnh kh¸c. Do ®ã cÇn cã hiÓu biÕt kü l­ìng vµ cã tµi liÖu chÝnh x¸c. Ph­¬ng ph¸p nµy ®­îc thùc hiÖn theo c¸c b­íc nh­ sau: B­íc 1: TÝnh tæng thu nhËp hµng n¨m do bÊt ®éng s¶n cÇn ®Þnh gi¸ mang l¹i. B­íc 2: TÝnh tæng chi phÝ ph¶i chi ra h×nh thµnh tæng thu nhËp vµ c¸c kho¶n ph¶i nép theo luËt ®Þnh. B­íc 3: X¸c ®Þnh thu nhËp thuÇn tuý hµng n¨m theo c«ng thøc sau: thu nhËp Tæng thu nhËp Tæng chi phÝ thuÇn tuý = hµng n¨m tÝnh - ®· tÝnh ë hµng n¨m ®­îc ë b­íc 1 b­íc 2 B­íc 4: ¦íc tÝnh møc gi¸ ®Êt cÇn ®Þnh gi¸ theo c«ng thøc sau: Thu nhËp thuÇn tuý hµng n¨m thu ®­îc Gi¸ ®Êt tõ ®Êt ­íc tÝnh = L·i suÊt tiÒn göi tiÕt kiÖm kú h¹n 12 th¸ng 3. Ph­¬ng ph¸p ®Çu t­. Ph­¬ng ph¸p ®Çu t­ dùa trªn nguyªn lý lµ gi¸ trÞ hµng n¨m vµ gi¸ trÞ cña vèn cã mèi quan hÖ víi nhau. Vµ khi biÕt tr­íc thu nhËp hay gi¸ trÞ hµng n¨m do bÊt ®éng s¶n t¹o ra ta cã thÓ ®Ô dµng tÝnh ra gi¸ trÞ vèn ban ®Çu cña bÊt ®éng s¶n. Ph­¬ng ph¸p nµy ®­îc sö dông réng r·i khi bÊt ®éng s¶n t¹o ra thu nhËp ®­îc b¸n cho ng­êi mua víi môc ®Ých ®Çu t­. Nã ®­îc x¸c ®Þnh dùa trªn quan niÖm nhµ ®Çu t­ cã thÓ ®o l­êng ®­îc thu nhËp b»ng lîi Ých kinh tÕ hoÆc phi kinh tÕ. Gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n ®­îc x¸c ®Þnh b»ng c«ng thøc: Gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n = Thu nhËp x HÖ sè vèn ho¸. Tr×nh tù ®­îc thùc hiÖn nh­ sau: B­íc 1: ¦íc tÝnh tæng luång thu thËp bÊt ®éng s¶n mang l¹i B­íc 2: Ph¶i tÝnh ®Õn c¸c kho¶n chi phÝ, ®Çu t­ ®Ó duy tr×, vËn hµnh bÊt ®éng s¶n ®ã. B­íc 3: X¸c ®Þnh hÖ sè vèn ho¸: x¸c ®Þnh tû suÊt sinh lîi cña tiÒn vèn ®Çu t­ ®­îc x¸c ®Þnh b»ng møc sinh lîi cña c¸c nguån vèn ®Çu t­ cho c¸c ho¹t ®éng t­¬ng tù, cã kh¶ n¨ng thay thÕ. Ngoµi c¸c ph­¬ng ph¸p c¬ b¶n trªn c¸c nhµ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n cßn sö dông c¸c ph­¬ng ph¸p kh¸c nh­: Ph­¬ng ph¸p thÆng d­, ph­¬ng ph¸p lîi nhuËn. Nhê c¸c ph­¬ng ph¸p nµy chóng ta cã thÓ x¸c ®Þnh ®­îc t­¬ng ®èi chÝnh x¸c gi¸ bÊt ®éng s¶n nãi chung vµ gi¸ ®Êt nãi riªng. Ch­¬ng II Nh÷ng nh©n tè ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ ®Êt. Trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn cña x· héi, loµi ng­êi dùa vµo ®Êt ®ai vµ khai th¸c, sö dông ®Êt ®ai ®Ó phôc vô cho cuéc sèng cña chÝnh m×nh. X· héi ngµy cµng ph¸t triÓn, cña c¶i lµm ra ngµy cµng nhiÒu n¶y sinh quan hÖ mua b¸n, trao ®æi. NÒn kinh tÕ hµng ho¸ ra ®êi vµ ngµy cµng ph¸t triÓn ®Ønh cao lµ xuÊt hiÖn c¬ chÕ thÞ tr­êng. Ngµy nay, ho¹t ®éng kinh tÕ chÞu t¸c ®éng cña c¬ chÕ thÞ tr­êng. §Êt ®ai còng kh«ng n»m ngoµi sù t¸c ®éng ®ã, nã trë thµnh ®èi t­îng trao ®æi mua b¸n, chuyÓn nh­îng vµ thùc sù h×nh thµnh thÞ tr­êng ®Êt ®ai. V× vËy chóng ta kh«ng thÓ phñ nhËn vµi trß quan träng cña gi¸ ®Êt. Nh­ng gi¸ ®Êt ®­îc x¸c ®Þnh nh­ thÕ nµo, ®é chÝnh x¸c ra sao th× cã thÓ dùa vµo nh÷ng ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ võa tr×nh bµy ë trªn nh­ng tr­íc hÕt chóng ta cÇn nghiªn cøu ®Çy ®ñ c¸c yÕu tè ¶nh h­ëng tíi sù h×nh thµnh nªn gi¸ ®Êt. 1. §Æc ®iÓm vËt lý cña ®Êt. Thø nhÊt, t«i muèn ®Ò cËp ®Õn lµ tÝnh hai mÆt cña ®Êt ®ai ®ã lµ ®Æc tÝnh kh«ng thÓ s¶n sinh vµ kh«ng thÓ t¸i t¹o. §Êt ®ai bÞ giíi h¹n vÒ diÖn tÝch vµ kh«ng gian nh­ng cã tÝnh v« h¹n vÒ thêi gian sö dông. §Êt ®ai ®­îc t¹o ra do qu¸ tr×nh lÞch sö l©u dµi cña tù nhiªn nªn ®­îc coi lµ kh«ng thÓ s¶n sinh ®­îc t¹o nªn ®Æc tÝnh c¬ b¶n nhÊt cña ®Êt ®ai. Còng v× thÕ mµ ®Êt ®ai cã tÝnh khan hiÕm vµ trë thµnh mét lo¹i hµng ho¸ ®Æc biÖt. §Êt ®ai lµ s¶n phÈm tù nhiªn, cã tÝnh cè ®Þnh kh«ng di dêi ®­îc vµ cã h¹n trªn ph¹m vi toµn cÇu vµ trong ph¹m vi mçi quèc gia. ChÝnh vÞ trÝ ®· quy ®Þnh tÝnh giíi h¹n vÒ quy m« theo kh«ng gian cña ®Êt ®ai. §ã còng lµ mét trong nh÷ng c¬ së ®Ó x¸c ®Þnh ®Þa t«- tøc lµ lîi Ých m¶nh ®Êt ®ã mang l¹i. VÞ trÝ ®Êt ®ai còng cã ý nghÜa lín vÒ mÆt kinh tÕ trong qu¸ tr×nh khai th¸c, sö dông ®Êt. VÞ trÝ cña ®Êt ®ai lµ c¬ së cho viÖc tÝnh to¸n møc ph¶i tr¶ cho ng­êi sö dông ®Êt. Ch¼ng h¹n nh­ c¸c ®« thÞ gÇn c¸c trung t©m kinh tÕ, v¨n ho¸, chÝnh trÞ, gÇn c¸c ®Çu mèi giao th«ng th× ®­îc khai th¸c, sö dông triÖt ®Ó vµ hiÖu qu¶ h¬n so víi vïng n«ng th«n hay nh÷ng vïng xa x«i, ®iÒu kiÖn giao l­u kinh tÕ, ®i l¹i khã kh¨n vµ do ®ã gi¸ trÞ vµ gi¸ trÞ sö dông lín h¬n. §Êt ®ai kh«ng thÓ s¶n sinh tuy nhiªn nã cã kh¶ n¨ng t¸i t¹o. Kh¶ n¨ng phôc håi vµ t¸i t¹o cña ®Êt chÝnh lµ kh¶ n¨ng phôc håi vµ t¸i t¹o ®é ph× th«ng qua tù nhiªn hay do ho¹t ®éng cña con ng­êi. §é ph× lµ mét thuéc tÝnh tù nhiªn cña ®Êt, thÓ hiÖn kh¶ n¨ng cung cÊp thøc ¨n, n­íc…cho c©y trång trong qu¸ tr×nh sinh tr­ëng vµ ph¸t triÓn. Lîi dông kh¶ n¨ng t¸i t¹o cña ®Êt mµ trong lÞch sö con ng­êi ®· cã nh÷ng h×nh thøc canh t¸c nh­: chÕ ®é bá hoang, chÕ ®é bá ho¸, chÕ ®é lu©n phiªn c©y trång. Ngµy nay con ng­êi c¶i t¹o, båi d­ìng ®Êt b»ng c¸c biÖn ph¸p kü thuËt nh»m b¶o vÖ vµ t¸i sö dông ®Êt ®ai. TÝnh hai mÆt cña ®Êt ®ai cã ý nghÜa cùc kú quan träng trong qu¸ tr×nh sö dông ®Êt. Mét mÆt ph¶i hÕt søc tiÕt kiÖm ®Êt ®ai, bè trÝ hîp lý c¸c ho¹t ®éng s¶n xuÊt. MÆt kh¸c ph¶i chó ý øng dông khoa häc c«ng nghÖ ®Ó t¨ng kh¶ n¨ng phôc håi vµ t¸i t¹o cña ®Êt. C¸c ®Æc tÝnh vËt lý kh¸c nhau lµm ph©n biÖt ®Êt ®ai víi c¸c t­ liÖu s¶n xuÊt kh¸c nh­: ®Êt kh«ng di chuyÓn, ®Êt kh«ng thuÇn nhÊt ( chØ tÝnh riªng vÒ mÆt ®Þa ®iÓm), ®Êt kh«ng bÞ ph¸ huû ( kh«ng tÝnh ®Õn ®Çu t­ vµ tµi s¶n trªn ®Êt ®ã). V× vËy nã cã ®Æc thï riªng vÒ mÆt gi¸ trÞ nh­ sau: -§Êt ®ai cè ®Þnh vÒ mÆt sè l­îng cung cÊp…Mét yÕu tè quan träng cÇn biÕt lµ trong khi ®Êt ®ai coi nh­ kh«ng ®æi vÒ tæng cung th× ®Êt ®ai cho mét chøc n¨ng sö dông x¸c ®Þnh l¹i biÕn thiªn… cã nghÜa lµ sù cung cÊp kh«ng hoµn toµn bÊt biÕn. VÝ dô, Nhµ n­íc khuyÕn khÝch x©y dùng nhµ ë chung c­, nhµ cao tÇng sÏ gi¶m bít søc Ðp vÒ ®Êt ë còng sÏ lµm thay ®æi gi¸ ®Êt ë. - Gi¸ trÞ cña ®Êt phô thuéc vµo cung vµ cÇu cña thÞ tr­êng. Cung ®Êt cã thÓ coi lµ æn ®Þnh, viÖc sö dông ®Êt ®­îc ®Þnh h­íng bëi nhu cÇu cña thÞ tr­êng. Nhu cÇu sö dông lo¹i ®Êt nµo t¨ng lªn th× thÞ tr­êng ®¸p øng lo¹i ®Êt t¹i ®ã. VÝ dô ®Êt ë t¹i ®« thÞ kh¸c ®Êt ë t¹i n«ng th«n vµ phô thuéc vµo møc ®é ph¸t triÓn cña khu d©n c­ theo quy ho¹ch. §iÒu nµy thÓ hiÖn rÊt râ trong khung gi¸ cña Nhµ n­íc. Bảng: Khung giá đất ở tại nông thôn (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) Loại đô thị Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Mức giá Giá tối thiểu 3,0; Giá tối đa 90,0 Giá tối thiểu 2,0; Giá tối đa 850,0 Giá tối thiểu 0,5; Giá tối đa 24,0 Bảng: Khung giá đất ở tại đô thị (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) Loại đô thị Đặc biệt I II Mức giá Giá tối thiểu 1.500,0; Giá tối đa 67.500,0 Giá tối thiểu 400,0; Giá tối đa 42.500,0 Giá tối thiểu 150,0; Giá tối đa 30.000,0 Loại đô thị III IV V Mức giá Giá tối thiểu 120,0; Giá tối đa 19.500,0 Giá tối thiểu 50,0; Giá tối đa 13.350,0 Giá tối thiểu 30,0; Giá tối đa 6.700,0 Nh×n vµo b¶ng trªn ta thÊy ë x· ®ång b»ng gi¸ cao nhÊt lµ 90000®ång/m2 cßn ®Êt ë t¹i ®« thÞ møc cao nhÊt lµ 67.5 triÖu ®ång/ m2. §ã lµ sù so s¸nh rÊt khËp khiÔng nh­ng ®Ó thÊy r»ng sù ph¸t triÓn ¶nh h­ëng nh­ thÕ nµo ®Õn gi¸ ®Êt ®ai. Ngoµi ra, c¸c tÝnh chÊt vËt lý kh¸c cña ®Êt ®ai nh­: vÞ trÝ, ®é ph× nhiªu, ®é Èm, tÝnh bÒn v÷ng… cña ®Êt còng gãp phÇn h×nh thµnh gi¸ ®Êt. Ch¼ng h¹n nh÷ng lo¹i ®Êt cã ®é ph× cao, ®é Èm, ®é xèp lín th× sö dông vµo môc ®Ých s¶n xuÊt n«ng nghiÖp lµ rÊt tèt nªn trong lo¹i ®Êt n«ng nghiÖp gi¸ ®Êt ®ã ph¶i cao h¬n nh÷ng lo¹i ®Êt cã ®iÒu kiÖn kÐm h¬n. ®èi víi ®Êt n«ng nghiÖp gi¸ sÏ chñ yÕu phô thuéc vµo chÊt ®Êt (®é ph× cña ®Êt) v× ®ã lµ yÕu tè quan träng nhÊt ®èi víi c©y trång. Nh÷ng yÕu tè vËt lý cã t¸c ®éng kh«ng nhá ®Õn gi¸ ®Êt: NÕu mét m¶nh ®Êt ë ë trªn nÒn mét ®Êt ao do míi v­ît lªn ch¾c ch¾n sÏ kh«ng bÒn v÷ng b»ng mét m¶nh ®Êt trªn nÒn ®Êt ®åi vµ gi¸ cua hai m¶nh ®Êt ®ã sÏ kh¸c nhau dï c¸c yÕu tè kh¸c t­¬ng tù. §èi víi ®Êt ë ®« thÞ, gi¸ ®Êt phô thuéc chñ yÕu vµo vÞ trÝ m¶nh ®Êt, ®é bÒn v÷ng cña ®Êt. 2. Nh©n tè vÒ kh¶ n¨ng ®Çu t­ c¬ së h¹ tÇng. C¬ së h¹ tÇng gåm c¬ së h¹ tÇng kü thuËt ( ®­êng giao th«ng. hÖ thèng dÞch vô cÊp tho¸t n­íc, hÖ thèng dÞch vô ®iÖn sinh ho¹t vµ chiÕu s¸ng, hÖ thèng th«ng tin liªn l¹c…) vµ c¬ së h¹ tÇng x· héi (tr­êng häc, bÖnh viÖn, khu vui ch¬i gi¶i trÝ…). MËt ®é ph¸t triÓn cña kÕt cÊu h¹ tÇng cã t¸c ®éng rÊt lín ®Õn gi¸ ®Êt. KÕt cÊu h¹ tÇng cã tÝnh ®Æc tr­ng kh¸c nhau gi÷a thµnh thÞ vµ n«ng th«n. Cã thÓ thÊy c¬ së h¹ tÇng ë ®« thÞ cã ý nghÜa quan träng trong viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt h¬n so víi c¬ së h¹ tÇng ë n«ng th«n. KÕt cÊu h¹ tÇng cã thÓ lµm thay ®æi c«ng dông vµ gi¸ trÞ cña ®Êt ®ai hiÖn cã. ViÖc ph¸t triÓn kÕt cÊu h¹ tÇng ®­îc thÓ hiÖn th«ng qua sù ph¸t triÓn cña hÖ thèng ®­êng giao th«ng ®ång bé, hÖ thèng dÞch vô cÊp tho¸t n­íc, hÖ thèng dÞch vô ®iÖn sinh ho¹t vµ chiÕu s¸ng, hÖ thèng dÞch vô th«ng tin liªn l¹c, hÖ thèng xö lý c¸c chÊt th¶i, hÖ thèng phßng ch¸y ch÷a ch¸y, hÖ thèng an toµn lao ®éng…ViÖc gi¸ ®Êt t¨ng ë nh÷ng khu vùc cã ®Çu t­ kÕt cÊu h¹ tÇng tèt chñ yÕu lµ do t©m lý cña ng­êi sö dông ®Êt. Khi ®i mua nhµ, ®Êt bÊt kú ai còng chó ý ®Õn hÖ thèng c¬ së h¹ tÇng: ®­êng giao th«ng ë ®ã ®­îc hoµn chØnh ®Õn møc nµo? hÖ thèng dÞch vô cÊp tho¸t n­íc ®­îc x©y dùng ra sao? hÖ thèng dÞch vô ®iÖn sinh ho¹t vµ chiÕu s¸ng ®­îc l¾p ®Æt víi quy m« g×? hÖ thèng th«ng tin liªn l¹c ®ang ®­îc trang bÞ hiÖn ®¹i ®Õn kh¶ n¨ng nµo?... §ã sÏ lµ c¸c nh©n tè t¸c ®éng trùc tiÕp ®Õn nhiÒu gi¸ trÞ sö dông cña vÞ trÝ ®Êt ®ai cña khu vùc ®ã. Nhê cã sù ph¸t triÓn cña hÖ thèng kÕt cÊu h¹ tÇng mµ ®iÒu kiÖn tiÕp cËn cña ®Êt ®ai trë nªn dÔ dµng h¬n, nã cã thÓ ®¸p øng vµ tho¶ m·n ®­îc nh÷ng yªu cÇu kh¸c nhau cña ng­êi sö dông ®Êt. Nhê ®ã mµ ®Êt ®ai cã thÓ tham gia vµo thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n mét c¸ch dÔ dµng h¬n. mét khu ®Êt kh«ng cã kÕt cÊu h¹ tÇng th× nhu cÇu sö dông ®Êt ®ã kh«ng cao nªn gi¸ ®Êt ë khu vùc ®ã thÊp lµ ®iÒu dÔ hiÓu. Ng­îc l¹i, còng khu vùc ®ã nÕu ®­îc x©y dùng c¬ së h¹ tÇng ®ång bé, kh¶ n¨ng tiÕp cËn dÔ dµng thuËn tiÖn th× ®ã lµ nguån cung rÊt cã ý nghÜa ®èi víi thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, nhu cÇu sö dông ®Êt khu vùc ®ã ch¾c ch¾n t¨ng lªn lËp tøc kÐo gi¸ ®Êt khu vùc ®ã t¨ng cao. Mét vÝ dô vÒ sù thay ®æi gi¸ ®Êt sau khi cã ®Çu t­ c¬ së h¹ tÇng lµ: T¹i Khu 19 ph­êng B×nh Hµn, Thµnh phè H¶i D­¬ng khi ch­a cã con ®­êng Chî M¸t th× gi¸ ®Êt ë ®ã lµ 1.5 triÖu ®ång/m2, nh­ng tõ khi UBND tØnh ®Çu t­ më réng ®­êng Chî M¸t vµ ®­êng vµnh ®ai thµnh phè th× gi¸ t¨ng lªn 5 triÖu ®ång/m2. hay nh­ dù ¸n quèc lé 10 qua c¸c tØnh H¶i phßng, H¶i D­¬ng, Th¸i B×nh lµm cho gi¸ ®Êt hai bªn ®­êng t¨ng lªn tõ 7 ®Õn 9 lÇn. Qua nh÷ng vÝ dô trªn ta thÊy r»ng viÖc ®Çu t­ c¬ së h¹ tÇng cã t¸c ®éng to lín ®Õn gi¸ ®Êt. 3.Nh©n tè vÒ kh¶ n¨ng ph©n lo¹i ®« thÞ theo quy m« vµ vÞ trÝ ®Þa lý. Trong mçi lo¹i ®« thÞ, ®­îc chia lµm 04 lo¹i ®­êng phè, bao gåm: §­êng phè lo¹i 1 §­êng phè lo¹i 2 §­êng phè lo¹i 3 §­êng phè lo¹i 4 Mçi lo¹i ®­êng phè ®­îc thÓ hiÖn tÝnh ®Æc tr­ng vµ kh¶ n¨ng ®¸p øng cao nhÊt ®èi víi c¸c yªu cÇu vÒ ho¹t ®éng s¶n xuÊt kinh doanh, bu«n b¸n, sinh ho¹t, c¬ së h¹ tÇng ®ång bé. Nh­ vËy, kh¶ n¨ng ph©n lo¹i ®« thÞ theo quy m« tr­íc hÕt lµ dùa vµo quy m« cña ®« thÞ ®ã. Quy m« cña ®« thÞ kh«ng chØ lµ quy m« vÒ diÖn tÝch mµ cßn ph¶i xem xÐt ®« thÞ ®ã ph¸t triÓn ®Õn møc nµo. T¹i mçi lo¹i ®« thÞ gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ë sÏ thay ®æi tuú thuéc vµo mçi lo¹i ®­êng phè trong mçi lo¹i ®« thÞ ®ã. C¬ së khoa häc nµy sÏ gióp chóng ta x¸c ®Þnh ®­îc mét c¸ch cô thÓ vÒ gi¸ ®Êt cho tõng khu vùc trong ®« thÞ. Gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ë t¹i ®­êng phè lo¹i 1 ®­¬ng nhiªn ph¶i cao h¬n t¹i ®­êng phè lo¹i 2 Ýt nhÊt lµ mét bËc, vµ c¸ch x¸c ®Þnh gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ë t¹i c¸c lo¹i ®­êng phè cßn l¹i còng t­¬ng tù nh­ vËy. §ã còng lµ sù ph©n chia hîp lý vµ c«ng b»ng. Trong mçi lo¹i ®­êng phè ®· ®­îc ph©n lo¹i chÝnh x¸c, vÞ trÝ ®Êt còng gãp phÇn quyÕt ®Þnh gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ë. Ch¼ng h¹n cïng ®­êng phè lo¹i 1 nh­ nhau, nÕu diÖn tÝch ®Êt ë n»m t¹i vÞ trÝ mÆt ®­êng phè sÏ cã gi¸ trÞ thùc tÕ cao h¬n khi nã ë vÞ trÝ xa mÆt ®­êng phè hoÆc ë trong ngâ, trong hÎm vÝ dô t¹i QuËn Thanh Xu©n ®­êng Tr­êng Chinh, ®o¹n ®­êng tõ Ng· T­ Së ®Õn ng· ba T«n ThÊt Tïng: VÞ trÝ 1: 23 triÖu ®ång/m2 VÞ trÝ 2: 13.3 triÖu ®ång/m2 VÞ trÝ 3: 11.2 triÖu ®ång/m2 VÞ trÝ 4: 10 triÖu ®ång/m2 MÆt kh¸c, diÖn tÝch ®Êt ë ®Æt t¹i ®Çu phè gÇn trung t©m bu«n b¸n, khu vui ch¬i gi¶i trÝ…sÏ cã gi¸ trÞ thùc tÕ cao h¬n h¼n so víi ë vÞ trÝ cuèi phè xa c¸c trung t©m trªn (cïng ®Æt t¹i mÆt ®­êng phè). Ng­îc l¹i, nÕu t¹i vÞ trÝ ®Æt diÖn tÝch ®Êt ë t¹i c¸c khu s¶n xuÊt vµ th¶i c¸c chÊt ®éc h¹i th× gi¸ trÞ thùc tÕ cña diÖn tÝch ®Êt ®ã sÏ gi¶m m¹nh so víi diÖn tÝch ®Êt ®Æt ë xa khu vùc ®ã (cïng ®Æt t¹i mÆt ®­êng phè). C¸c diÖn tÝch ®Êt ë t¹i c¸c vÞ trÝ kh¸c trªn cïng mét ®­êng phè cña cïng mét lo¹i ®« thÞ vµ kh¸c nhau vÒ c¸c ®iÒu kiÖn nh­ trªn th× sÏ cã sù thay ®æi gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ë còng t­¬ng tù. C¬ së khoa häc nµy sÏ gióp chóng ta kh¾c phôc ®­îc t×nh tr¹ng thiÕu c¨n cø trong qu¸ tr×nh x¸c ®Þnh gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt mét c¸ch cô thÓ cho tõng diÖn tÝch ®Êt trong tõng lo¹i ®­êng phè cña cïng mét lo¹i ®« thÞ. NhiÖm vô cña c¬ quan cã thÈm quyÒn t¹i c¸c ®Þa ph­¬ng lµ x¸c ®Þnh mét c¸ch cô thÓ vµ chÝnh x¸c thø tù c¸c lo¹i ®­êng phè. Cã nh­ vËy khi x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt cho cïng lo¹i ®­êng phè trong tõng ®« thÞ míi ph¶n ¸nh ®óng gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ë t¹i ®ã. Sù ph©n lo¹i ®« thÞ theo quy m« sÏ t¹o nªn kh¶ n¨ng thuËn lîi hay khã kh¨n cho sù ph¸t triÓn vÒ mäi mÆt cña ®« thÞ. Gi¸ trÞ sö dông cña ®Êt còng biÕn ®æi theo quy m« ph¸t triÓn cña ®« thÞ ®Æc biÖt trong ho¹t ®éng s¶n xuÊt kinh doanh, ®èi víi ®« thÞ nÕu ®« thÞ nµo ph¸t triÓn, giao th«ng thuËn lîi, nhu cÇu tiªu dïng lín th× ch¾c ch¾n gi¸ ®Êt ë ®« thÞ ®ã còng cao lªn. ngµy nay xu thÕ ®« thÞ ho¸ ®ang diÔn ra m¹nh mÏ nªn viÖc më réng c¸c ®« thÞ vµ sù “ bµnh tr­íng” cña ®« thÞ ra vïng l©n cËn còng lµm thay ®æi gi¸ ®Êt ®ai ®Æc biÖt gi¸ ®Êt c¸c vïng l©n cËn sÏ t¨ng lªn. 4. Qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸. §« thÞ ho¸ lµ qu¸ tr×nh tÊt yÕu trªn con ®­êng ph¸t triÓn cña c¸c quèc gia ®Æc biÖt lµ ë c¸c n­íc ®ang ph¸t triÓn trong ®ã cã ViÖt Nam. Qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ diÔn ra ngµy cµng m¹nh mÏ vµ ®Æt ra nhiÒu vÊn ®Ò phøc t¹p c¶ vÒ lý luËn vµ thùc tiÔn cÇn ph¶i gi¶i quyÕt: d©n sè ®« thÞ t¨ng nhanh, vÊn ®Ò an ninh x· héi, vÊn ®Ò m«i tr­êng, viÖc lµm…HiÖn nay, vÊn ®Ò ®Êt ®« thÞ vµ sù ¶nh h­ëng cña qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ ®Õn gi¸ c¶ ®Êt ®ai ®ang lµ mèi quan t©m nghiªn cøu cña c¸c nhµ qu¶n lý vµ c¸c nhµ nghiªn cøu lý luËn. Qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ lµ qu¸ tr×nh h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn ®« thÞ, ®ã còng lµ qu¸ tr×nh tËp trung d©n sè vµo c¸c ®« thÞ t¹o ra sù h×nh thµnh nhanh chãng c¸c ®iÓm d©n c­ ®« thÞ trªn c¬ së ph¸t triÓn s¶n xuÊt vµ ®êi sèng. Qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ g¾n liÒn víi qu¸ tr×nh c«ng nghiÖp ho¸ ®Êt n­íc, lµm biÕn ®æi s©u s¾c vÒ c¬ cÊu s¶n xuÊt, c¬ cÊu nghÒ nghiÖp, c¬ cÊu tæ chøc sinh ho¹t x· héi, c¬ cÊu tæ chøc kh«ng gian kiÕn tróc x©y dùng tõ h×nh thøc n«ng th«n sang thµnh thÞ. §ã lµ mét qu¸ tr×nh diÔn ra mét c¸ch kh¸ch quan g¾n liÒn víi sù ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi, nã cßn g¾n liÒn víi tiÕn bé khoa häc kü thuËt vµ sù ph¸t triÓn cña ngµnh nghÒ míi. Tr×nh ®é ®« thÞ ho¸ ph¶n ¸nh tr×nh ®é ph¸t triÓn cña lùc l­îng s¶n xuÊt, truyÒn thèng v¨n ho¸ vµ ph­¬ng ph¸p tæ chøc ®êi sèng x· héi. Nh­ vËy ®« thÞ ho¸ vÒ h×nh thøc lµ qu¸ tr×nh më réng diÖn tÝch vµ ­uy m« cña ®« thÞ trªn c¬ së s¸t nhËp c¸c ®iÓm d©n c­ n«ng th«n hoÆc sö dông mét phÇn diÖn tÝch ®Êt n«ng nghiÖp cho x©y dùng míi hoÆc më réng ®« thÞ. §Êt ®« thÞ lµ phÇn diÖn tÝch ®Êt giíi h¹n ®­îc sö dông ®Ó x©y dùng c¸c c«ng tr×nh ®« thÞ nh­ nhµ ë, trô së c¸c c¬ quan hµnh chÝnh, kinh tÕ, tæ chøc chÝnh trÞ, x· héi, c¸c c¬ së s¶n xuÊt x· héi, kinh doanh, c¸c c¬ së h¹ tÇng kü thuËt ®« thÞ nh­: ®­êng giao th«ng, m¹ng l­íi chiÕu s¸ng, l­íi ®iÖn sinh ho¹t, ®iÖn s¶n xuÊt, hÖ thèng th«ng tin liªn l¹c, hÖ thèng cÊp cÊp thoat n­íc…phôc vô c¸c nhu cÇu lîi Ých, c«ng céng, quèc phßng, an ninh vµ c¸c môc ®Ých kh¸c. PhÇn diÖn tÝch ®Êt cã giíi h¹n ®ã theo c¸c quy m« kh¸c nhau kÕt hîp víi mét sè yÕu tè c¬ cÊu d©n sè vµ c¬ cÊu kinh tÕ ®­îc Nhµ n­íc quy ®Þnh ph©n lo¹i thµnh ®« thÞ lo¹i I ®Õn lo¹i V. Qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ ®Æt ra nhu cÇu sö dông ®Êt ®« thÞ ngµy cµng t¨ng lªn trong khi kh¶ n¨ng cung vÒ diÖn tÝch ®Êt ®« thÞ lµ h÷u h¹n. ChÝnh v× vËy viÖc khai th¸c sö dông ®Êt ®« thÞ cho hîp lý ®¹t hiÖu qu¶ kinh tÕ cao lµ yªu cÇu rÊt quan träng. §Ó gi¶i quyÕt vÊn ®Ò nµy thùc chÊt lµ ®i gi¶i quyÕt mèi quan hÖ gi÷a lîi Ých cña Nhµ n­íc( lîi Ých cña céng ®ång) vµ lîi Ých cña c¸ nh©n; gi÷a môc tiªu qu¶n lý vµ môc ®Ých sö dông. XÐt vÒ khÝa c¹nh kinh tÕ chÝnh trÞ, ®Êt ®« thÞ lµ lo¹i ®Êt dïng ®Ó x©y dùng vµ ph¸t triÓ ®« thÞ, ®ã lµ lo¹i ®Êt cã gi¸ trÞ lín vµ cã søc s¶n xuÊt cao, cã gi¸ trÞ sö dông lín. Xu h­íng ph¸t triÓn vµ quy m« cña ®Êt ®« thÞ cã liªn quan chÆt chÏ ®Õn mèi quan hÖ gi÷a quan hÖ s¶n xuÊt vµ lùc l­îng s¶n xuÊt mµ cèt lâi lµ chÕ ®é së h÷u nãi chung, trong ®ã cã së h÷u ®Êt ®ai ®­îc quy ®Þnh bëi chÕ ®é kinh tÕ chÝnh trÞ x· héi. NÕu t­ liÖu s¶n xuÊt ®Æc biÖt lµ ®Êt ®ai n»m trong tay cña mét bé phËn giai cÊp thèng trÞ x· héi n¾m quyÒn ph©n phèi s¶n phÈm x· héi, th× ®Êt ®« thÞ lµ hµng ho¸ ®Æc biÖt mang l¹i lîi nhuËn siªu ng¹ch cho chñ së h÷u lµ giai cÊp thèng trÞ. Cßn nÕu ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, th× lîi Ých do ®Êt ®ai mang l¹i sÏ phôc vô cho lîi Ých céng ®ång mµ ®¹i diÖn lµ Nhµ n­íc, ®èi t­îng ®­îc h­ëng lµ nh©n d©n. Tõ n¨m 1975 ®Õn nay, ®Êt n­íc thèng nhÊt, viÖc ®Çu t­ c¶i t¹o vµ x©y dùng h¹ tÇng kü thuËt ®« thÞ vµ h¹ tÇng x· héi ®Òu sö dông vèn ng©n s¸ch. ChÝnh nhê cã sù ®Çu t­ nµy mµ ®Êt ®« thÞ ngµy cµng cã gi¸ trÞ h¬n. Gi¸ ®Êt ®« thÞ cao h¬n gi¸ ®Êt n«ng th«n, miÒn nói lµ v× ®Êt ®ai cã nh÷ng ®Æc tr­ng c¬ b¶n khiÕn nã kh«ng gièng bÊt kú mét lo¹i t­ liÖu s¶n xuÊt nµo. Ch¼ng h¹n: ®Êt ®ai lµ nguån tµi nguyªn cã nh÷ng h¹n chÕ vÒ sè l­îng vµ kh«ng cã kh¶ n¨ng t¸i sinh; ®Êt ®ai cã vÞ trÝ cè ®Þnh trong kh«ng gian vµ kh«ng thÓ di chuyÓn ®­îc theo ý muèn chñ quan cña con ng­êi. ¤ng cha ta tõng nãi: “ TÊc ®Êt tÊc vµng”- c©u nãi nµy ®Æc biÖt ®óng víi ®Êt ®« thÞ, cµng ®óng h¬n khi tèc ®é ®« thÞ ho¸ diÔn ra m¹nh mÏ nh­ hiÖn nay. Khi nãi vÒ ®Êt ®« thÞ, M¸c cho r»ng: “ThËt ra, ng­êi ta cã thÓ tËp trung mét nÒn s¶n xuÊt lín trªn mét kho¶ng kh«ng gian nhá víi sù ph©n t¸n cña thñ c«ng nghiÖp vµ chÝnh ®¹i c«ng nghiÖp ®· lµm nh­ vËy”, vµ khi nÒn s¶n xuÊt ®¹i c«ng nghiÖp ®· ®¹t ®Õn giíi h¹n cña viÖc sö dông chiÒu cao kh«ng gian th× “ viÖc më réng s¶n xuÊt còng ®ßi hái më réng diÖn tÝch ®Êt ®ai”. Còng gièng nh­ diÖn tÝch ®Êt ®­îc sö dông vµo ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt ®­îc sö dông vµo môc ®Ých x©y dùng ®« thÞ cã nh÷ng ­u thÕ mµ nh÷ng c«ng cô s¶n xuÊt kh¸c (nh­ m¸y mãc ch¼ng h¹n) kh«ng cã : “­u thÕ cña ®Êt lµ nh÷ng kho¶n ®Çu t­ liªn tiÕp cã thÓ ®em l¹i lîi nhuËn mµ kh«ng lµm thiÖt h¹i ®Õn nh÷ng kho¶n ®Çu t­ tr­íc, ­u thÕ ®ã còng ®ång thêi bao hµm c¶ kh¶ n¨ng cã nh÷ng sù chªnh lÖch trong s¶n phÈm cña nh÷ng kho¶n ®Çu t­ liªn tiÕp Êy”. §ã còng chÝnh lµ kho¶n ®Þa t« mµ ®Êt ®« thÞ ®em l¹i cho chñ ®Êt. V× thÕ, qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ diÔn ra cµng m¹nh mÏ th× gi¸ ®Êt ë khu vùc ®« thÞ ho¸ t¨ng cao lµ ®iÒu tÊt yÕu. Tõ thùc tÕ ta thÊy râ ®iÒu nµy, ®« thÞ ho¸ ®Õn ®©u ®Êt ë ®ã t¨ng gi¸ ®Õn ®ã. ë n­íc ta, HiÕn ph¸p vµ LuËt ®Êt ®ai ®· kh¼ng ®Þnh: ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, Nhµ n­íc ®¹i diÖn chñ së h÷u. Víi viÖc quy ®Þnh cô thÓ trong nh÷ng ®¹o luËt c¬ b¶n nhÊt vÒ quyÒn së h÷u tèi cao ®èi víi ®Êt ®ai thuéc vÒ nh©n d©n, viÖc khai th¸c, sö dông nguån lùc ®Êt ®ai phôc vô cho yªu cÇu ph¸t triÓn ®Êt n­íc sÏ thuËn lîi h¬n rÊt nhiÒu, ®Æc biÖt trong ®iÒu kiÖn kinh tÕ thÞ tr­êng, ®Êt ®ai còng tham gia vµo thÞ tr­êng víi tÝnh chÊt lµ mét hµng ho¸ ®Æc biÖt ( T­ liÖu s¶n xuÊt ®Æc biÖt vµ kh«ng thÓ thay thÕ ®­îc). HiÖn nay, mét trong nh÷ng vÊn ®Ò næi cém nhÊt trong x©y dùng vµ ph¸t triÓn ®« thÞ ë n­íc ta lµ vÊn ®Ò quü ®Êt cho x©y dùng c¸c c«ng tr×nh ®« thÞ, ®ã lµ c«ng viÖc liªn quan ®Õn c«ng t¸c båi th­êng gi¶i phãng mÆt b»ng. ChÝnh phñ ®· cã NghÞ ®Þnh sè 87/N§/CP ngµy 17/8/1994 míi nhÊt lµ NghÞ ®Þnh 188/N§/CP quy ®Þnh khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt; c¸c tØnh, thµnh phè ®· cã quyÕt ®Þnh vÒ gi¸ c¸c lo¹i ®Êt trªn tõng ®Þa bµn cô thÓ. Tuy nhiªn khung gi¸ ®ã kh«ng hoµn toµn hîp lý khiÕn ng­êi d©n kh«ng ®ång t×nh dÉn ®Õn t×nh tr¹ng khiÕu kiÖn liªn miªn. §ã lµ mét trong nh÷ng khã kh¨n vÒ gi¸ mµ Nhµ n­íc ta cÇn ph¶i gi¶i quyÕt. Qua nh÷ng ph©n tÝch trªn ta cã thÓ thÊy r»ng qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ cã ¶nh h­ëng rÊt lín tíi gi¸ ®Êt mµ xu h­íng lµ gi¸ ®Êt sÏ t¨ng lªn. §ã lµ xu thÕ tÊt yÕu cña c¸c n­íc ®ang trªn ®µ ph¸t triÓn nh­ ViÖt Nam. 5. YÕu tè c¹nh tranh. §Ó t×m hiÓu sù ¶nh h­ëng cña yÕu tè c¹nh tranh ®Õn gi¸ ®Êt tr­íc tiªn cÇn nghiªn cøu vÒ mèi quan hÖ cung cÇu ®Ó thÊy ®­îc møc gi¸ cÇn x¸c ®Þnh. Khi ph©n tÝch quan hÖ cung vµ cÇu ta th­êng coi cung vµ cÇu lµ hµm sè cña gi¸. Cung, cÇu cã thÓ c©n b»ng ë bÊt cø ®iÓm nµo, khi ®ã chóng ta sÏ cã gi¸ c©n b»ng. nÕu c¸c yÕu tè kh¸c kh«ng ®æi, mét sù t¨ng lªn cña cÇu hay gi¶m xuèng cña cung sÏ lµm gi¸ t¨ng lªn vµ ng­îc l¹i sù gi¶m xuèng cña cÇu hoÆc t¨ng thªm cña cung sÏ lµm gi¸ gi¶m xuèng. Do ®ã trong thÞ tr­êng c¹nh tranh gi¸ c¶ ®iÒu tiÕt l­îng cung vµ cÇu. §ã lµ quy luËt chung cña c¸c lo¹i hµng ho¸ th«ng th­êng nh­ng ®Êt ®ai l¹i cã nh÷ng ®iÓm kh¸c biÖt. CÇu vÒ ®Êt ®ai ngµy cµng t¨ng nh­ng cung vÒ ®Êt ®ai l¹i gÇn nh­ kh«ng ®æi do tÝnh giíi h¹n vÒ kh«ng gian cña ®Êt ®ai nªn gi¸ khã dÞch chuyÓn vÒ ®iÓm c©n b»ng. §èi víi ®Êt ®ai, khi cÇu gi¶m th× gi¸ ®Êt còng sÏ kh«ng gi¶m mµ th­êng “ch÷ng l¹i”. ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ ®Êt gåm cã c¸c yÕu tè c¹nh tranh vÒ cÇu, cung vµ trong néi bé cung, cÇu. CÇu vÒ ®Êt ®ai nãi chung lu«n lu«n t¨ng v× vËy gi¸ ®Êt nãi chung còng t¨ng lªn. Ch¼ng h¹n cÇu vÒ ®Êt x©y dùng biÖt thù, ®Êt ph©n l« t¨ng nh­ thêi gian võa qua do thu nhËp cña ng­êi d©n t¨ng lªn vµ t©m lý ng­êi tiªu dïng muèn cã mét c¨n nhµ riªng sÏ lµm cho gi¸ cña lo¹i ®Êt nµy t¨ng lªn ( chñ yÕu lµ qua ®Êu gi¸) trong khi cung vÒ lo¹i ®Êt nµy cã t¨ng nh­ng chËm, kh«ng ®¸p øng næi cÇu. HiÖn nay gi¸ cña lo¹i ®Êt nµy rÊt cao, míi ®©y ë HuyÖn §«ng Anh ( Hµ Néi) ®Êu gi¸ l« ®Êt mµ gi¸ cao nhÊt lªn tíi 86 triÖu ®ång/ m2. §èi víi cung ®Êt ®ai: vÒ tæng cung cã thÓ coi lµ kh«ng ®æi nh­ng trong néi bé cung ®Êt ®ai vÉn cã sù chuyÓn ®æi nh­: chuyÓn ®Êt n«ng nghiÖp sang ®Êt phi n«ng nghiÖp sÏ lµm cung ®Êt phi n«ng nghiÖp t¨ng, thu håi ®Êt cho phôc vô cho x©y dùng khu c«ng nghiÖp th× cung ®Êt khu c«ng nghiÖp t¨ng…Nguån cung ®Êt còng cã thÓ t¨ng lªn do khai hoang, phôc ho¸. Chóng ta cã thÓ thÊy r»ng hiÖn nay cung ®Êt x©y nhµ chung c­ cã xu h­íng t¨ng lªn. theo quy luËt cung cÇu, khi cung t¨ng lªn th× gi¸ gi¶m ®i nh­ng ®iÒu ®ã kh«ng hoµn toµn ®óng víi hµng ho¸ ®Æc biÖt lµ ®Êt ®ai. MÆc dï cung vÒ ®Êt x©y nhµ chung c­ t¨ng nh­ng thùc tÕ gi¸ kh«ng hÒ gi¶m mµ gi¸ ®Êt sÏ ch÷ng l¹i hoÆc cã gi¶m nh­ng kh«ng ®¸ng kÓ. ViÖc gi¸ ®Êt ch÷ng l¹i chÝnh lµ biÓu hiÖn thÞ tr­êng “®ãng b¨ng” nh­ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam hiÖn nay. Mét biÓu hiÖn n÷a cña sù c¹nh tranh vÒ cung lµ: hai nguån cung kh¸c nhau vÒ ®Êt ë, khu vùc nµo cã c¬ së h¹ tÇng tèt h¬n, m«i tr­êng trong s¹ch h¬n ch¾c ch¾n gi¸ ®Êt ë ®ã sÏ cao h¬n. V× thÕ diÔn ra sù c¹nh tranh trong néi bé cung mét lo¹i ®Êt, ai ®Çu t­ tèt h¬n sÏ thu hót ®­îc nhiÒu kh¸ch hµng h¬n. YÕu tè c¹nh tranh thùc chÊt chÝnh lµ quan hÖ cung cÇu. §èi víi c¸c lo¹i hµng ho¸ th«ng th­êng sÏ tu©n theo ®óng quy luËt ®ã nh­ng ®Êt ®ai th× kh«ng, gi¸ c¶ cña nã cã ph¶n øng víi sù thay ®æi cung, cÇu, tÝnh c¹nh tranh theo mét c¸ch kh¸ ®Æc biÖt. Trong ®iÒu kiÖn thÞ tr­êng ph¸t triÓn b×nh th­êng, sù thay ®æi vÒ cung hay cÇu kh«ng lµm gi¸ ®Êt biÕn ®éng m¹nh, nã sÏ gi÷ nguyªn.cung cÇu vÒ ®Êt sÏ cã ¶nh h­ëng rÊt m¹nh mÏ ®Õn gi¸ khi thÞ tr­êng cã sù t¨ng ®ét biÕn vÒ cung hay cÇu nh­ng chñ yÕu lµ cÇu t¹o nªn nh÷ng c¬n “sèt gi¸’ nh­ ë n­íc ta nh÷ng n¨m cuèi thËp kû 90 cña thÕ kû XX. 6. ChÝnh s¸ch tiÒn tÖ. Gi¸ c¶ ®Êt ®ai lµ biÓu hiÖn b»ng tiÒn cña gi¸ trÞ cña ®Êt ®ai, lµ sè tiÒn tho¶ thuËn gi÷a ng­êi mua vµ ng­êi b¸n t¹i mét thêi ®iÓm x¸c ®Þnh. ë c¸c thêi ®iÓm kh¸c nhau gi¸ c¶ ®Êt ®ai còng thay ®æi theo chiÒu h­íng kh¸c nhau t¨ng hay gi¶m. MÆt kh¸c, ®Êt ®ai cã gi¸ trÞ rÊt lín, ®èi víi mét quèc gia nã chiÕm kho¶ng 3/4 tæng tµi s¶n cña quèc gia cßn ®èi víi mét c¸ nh©n, gia ®×nh ®Êt ®ai lµ tµi s¶n quan träng nhÊt. V× thÕ, nh÷ng biÕn ®éng vÒ tiÒn tÖ, chÝnh s¸ch tiÒn tÖ cã ¶nh h­ëng rÊt lín ®Õn gi¸ ®Êt. Gi¸ ®Êt phô thuéc vµo sù æn ®Þnh cña ®ång tiÒn, nÕu søc mua cña ®ång tiÒn t¨ng gi¸ ®Êt gi¶m, ng­îc l¹i nÕu søc mua cña ®ång tiÒn gi¶m gi¸ ®Êt t¨ng. Khi søc mua cña ®ång tiÒn t¨ng tøc lµ cïng mét l­îng tiÒn mua ®­îc mét l­îng hµng ho¸ lín h¬n, trong xu h­íng gi¸ ®ång tiÒn ®ang t¨ng c¸c giao dÞch liªn quan ®Õn ®Êt ®ai sÏ “ch÷ng” l¹i v× ng­êi cã ý ®Þnh b¸n sÏ cã t©m lý “ chê” gi¸ v× ng­êi ta cho r»ng gi¸ cßn tiÕp tôc t¨ng Giá vàng lên xuống thất thường đang khiến các giao dịch nhà đất chững lại giữa th¸ng 5 /2004 gi¸ vàng tăng thªm 70.000 đồng/lượng để ở mức 7,43 triệu đồng/lượng (mua vào) và 7,49 triệu đồng/lượng (b¸n ra). Nếu so với mức thấp nhất từ đầu năm (7,39 triệu đồng/lượng ngày 10-5-2004) th× gÝa vàng tăng 100.000 đồng/lượng; còng với mức cao nhất (8,01 triệu đồng/lượng ngày 1-1-2004) giảm đến 520.000 đồng/lượng. Gi¸ vàng tăng giảm thất thường, diễn biến chậm với khoảng c¸ch chªnh lệch lớn càng khiÕn t×nh h×nh khã dù b¸o. Do vậy, trªn thị trường nhµ ®Êt, c¸c giao dịch vÒ ®Êt ®ai vào thế "co cụm" . C¶ ng­êi mua, ng­êi b¸n ®Òu kh«ng muèn m¹o hiÓm víi tµi s¶n cña m×nh. ThËt ra thị trường nhà đất kh«ng chØ bÞ t¸c động bởi gi¸ vàng mà cßn nhiều yếu tố kh¸c liªn quan như quy hoạch, khung gi¸ đất, thuế, vật tư x©y dựng, tốc độ tăng trưởng kinh tế ....Tuy nhiªn viÖc định gÝa nhµ ®Êt bằng vàng ®· trë thµnh “truyÒn thèng” từ bao đời nay nªn gi¸ vµng vẫn là yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất. Gi¸ tăng, c¶ bªn mua, bªn b¸n ®Òu dõng lại để chê gi¸ tiÕp tôc t¨ng. Gi¸m đốc một trung t©m giao dịch nhà đất cho biết, gi¸ vàng ổn định, trong một tuần cã thể mua b¸n 4 - 5 căn nhà (kho¶ng hơn 300 c©y/căn) là chuyện b×nh thường. Cßn hiện tại, thử đến c¸c trung t©m sẽ thấy râ sự thưa thớt. Đơn giản là với mức chªnh lệch tăng giảm 100.000 đồng/ lượng người ta cã thể mÊt đi hµng trăm triệu đến cả tỷ đồng với những căn nhà cã gÝa trị lớn, vài trăm đến vài ngh×n c©y vàng 7. YÕu tè ph¸p lý. §Êt ®ai lµ tµi s¶n quý gi¸ cña quèc gia, thuéc quyÒn së h÷u toµn d©n do Nhµ n­íc ®¹i diÖn chñ së h÷u. V× vËy Nhµ n­íc n¾m quyÒn qu¶n lý tuyÖt ®èi víi ®Êt ®ai trong ph¹m vi toµn l·nh thæ. Nhµ n­íc ph¶i ®¶m b¶o sö dông ®Êt theo nguyªn t¾c: ®Çy ®ñ, tiÕt kiÖm, hîp lý, cã hiÖu qu¶ cao nhÊt. §Ó lµm ®­îc ®iÒu ®ã Nhµ n­íc cÇn qu¶n lý chÆt chÏ quü ®Êt cña m×nh th«ng qua c¸c chÝnh s¸ch ph¸p luËt. Bëi thÕ nªn ®Êt ®ai rÊt “nh¹y c¶m” víi sù thay ®æi cña c¸c yÕu tè ph¸p lý. ®Êt ®ai lµ ®èi t­îng trùc tiÕp ®iÒu chØnh cña c¸c v¨n b¶n ph¸p quy liªn quan ®Õn ®Êt ®ai: HiÕn ph¸p, LuËt ®Êt ®ai, c¸c NghÞ ®Þnh, quyÕt ®Þnh, Th«ng t­… Nhµ n­íc ta cã c¸c quyÒn chiÕm h÷u, quyÒn sö dông, quyÒn ®Þnh ®o¹t ®èi víi ®Êt ®ai nh­ng Nhµ n­íc kh«ng tr­c tiÕp sö dông ®Êt ®ai mµ giao cho tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông d­íi c¸c h×nh thøc: giao ®Êt, cho thuª ®Êt… Hä ®­îc Nhµ n­íc b¶o hé quyÒn sö dông ®ã b»ng GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Qua ®ã ta thÊy ®Êt ®ai cã mèi quan hÖ kh«ng thÓ t¸ch rêi. §ã còng chÝnh lµ lý do ®Ó nãi r»ng yÕu tè ph¸p lý cã ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ ®Êt. Ta sÏ thÊy râ ®iÒu ®ã qua c¸c vÝ dô sau: Mçi thöa ®Êt ®­îc sö dông hîp ph¸p ®Òu ®­îc Nhµ n­íc cÊp GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt- ®ã lµ giÊy tê ph¸p lý chøng minh quyÒn sö dông hîp ph¸p thöa ®Êt ®ã. V× vËy nã v« cïng quan träng ®èi víi ng­êi sö dông ®Êt. NÕu hai thöa ®Êt t­¬ng tù nhau nh­ng mét thöa cã GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cßn mét thöa ch­a cã th× ®iÒu ch¾c ch¾n thöa ®Êt ch­a cã giÊy chøng nhËn sÏ cã gi¸ thÊp h¬n rÊt nhiÒu v× nÕu mua m¶nh ®Êt ®ã quyÒn sö dông cña hä kh«ng ®­îc ®¶m b¶o. Mét chÝnh s¸ch n÷a cña Nhµ n­íc lµ khuyÕn khÝch ph¸t triÓn m« h×nh trang tr¹i. Tr­íc ®©y, khi ch­a cã chÝnh s¸ch nµy gi¸ ®Êt trang tr¹i rÊt rÎ nh­ng tõ khi Nhµ n­íc khuyÕn khÝch m« h×nh nµy ng­êi ta ®· ®æ x« ®i mua ®Êt trang tr¹i khiÕn cho gi¸ lo¹i ®Êt nµy t¨ng lªn rÊt nhanh. V× thÕ ta cã thÓ kh¼ng ®Þnh chÝnh s¸ch cña Nhµ n­íc ®· cã t¸c ®éng tíi gi¸ c¶ ®Êt ®ai. Mét vÝ dô tiÕp theo sÏ gióp chóng ta thÊy râ h¬n sù ¶nh h­ëng cña chÝnh s¸ch ph¸p luËt liªn quan tíi gi¸ ®Êt. XuÊt ph¸t tõ qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸, tõ ph¸t triÓn nhanh chãng vÒ kinh tÕ x· héi mµ c¸c lo¹i ®« thÞ còng t¨ng lªn: ë n«ng th«n xuÊt hiÖn nhiÒu thÞ trÊn, thÞ x·; ë thµnh thÞ sÏ chuyÓn x· thµnh ph­êng, quËn thµnh huyÖn. ViÖc Nhµ n­íc quyÕt ®Þnh thµnh lËp mé thÞ trÊn, mét thÞ x·, mét ph­êng, mét quËn hay mét thµnh phè ®Òu cã ¶nh h­ëng rÊt m¹nh tíi gi¸ ®Êt c¸c khu vùc ®ã. Ch¼ng h¹n khi Nhµ n­íc quyÕt ®Þnh thµnh lËp quËn Hoµng Mai, quËn Long Biªn (Hµ Néi) ®· lµm chuyÓn biÕn ®¸ng kÓ ®êi sèng x· héi nh÷ng khu vùc ®ã, nhiÒu lµng lªn phè vµ nhiÒu n«ng d©n ®· trë thµnh tû phó. §ã kh«ng cßn lµ ®iÒu l¹ lÉm ë ViÖt Nam v× khi n«ng th«n ®· trë thµnh ®« thÞ gi¸ ®Êt ë ®ã sÏ t¨ng lªn “chãng mÆt”, cã thÓ nãi lµ t¨ng tõng ngµy. V× thÕ kh«ng cã lý do g× ®Ó nãi r»ng viÖc quyÕt ®Þnh cña Nhµ n­íc kh«ng ¶nh h­ëng tíi gi¸ ®¸t. Trªn ®©y lµ mét vµi minh chøng ®Ó chóng ta thÊy râ h¬n sù ¶nh h­ëng cña yÕu tè ph¸p lý hay nãi râ h¬n lµ chñ tr­¬ng, chÝnh s¸ch cña Nhµ n­íc cã t¸c ®éng kh«ng nhá tíi gi¸ ®Êt. V× vËy khi x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt cÇn ®Æc biÖt chó ý ®Õn tÝnh ph¸p lý cña thöa ®Êt ®ã vµ c¸c chÝnh s¸ch cña Nhµ n­íc t¹i thêi ®iÓm ®ã. KÕt luËn Qua viÖc nghiªn cøu trªn, chóng ta cµng cã thÓ kh¼ng ®Þnh ®­îc vai trß to lín cña ®Êt ®ai trong sù ph¸t triÓn kinh tÕ- x· héi. §Êt ®ai lµ nguån tµi nguyªn v« cïng quý gi¸ ®èi víi mäi quèc gia, lµ t­ liÖu s¶n xuÊt ®Æc biÖt, lµ thµnh phÇn quan träng cña m«i tr­êng, lµ ®Þa bµn ph©n bè c¸c khu d©n c­, x©y dùng c¸c c¬ së kinh tÕ, v¨n ho¸, x· héi, an ninh quèc phßng.. §Êt ®ai tham gia vµo mäi ho¹t ®éng ®êi sèng kinh tÕ, x· héi, kh«ng cã ®Êt ®ai th× kh«ng cã bÊt kú mét ho¹t ®éng s¶n xuÊt nµo cã thÓ diÔn ra ®­îc. §Êt ®ai kh«ng chØ ®em l¹i nhiÒu lîi Ých cho ng­êi sö dông vµ khai th¸c mµ cßn ®em l¹i nhiÒu lîi Ých cho x· héi. Tuy nhiªn do diÖn tÝch ®Êt ®ai bÞ giíi h¹n trong khi ®ã nhu cÇu sö dông ®Êt ®ai l¹i t¨ng lªn. ChÝnh v× vËy gi¸ ®Êt l¹i cã xu h­íng ngµy cµng t¨ng. Trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng hiÖn nay, ®i ®«i víi sù ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi cña ®Êt n­íc th× qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ ngµy cµng ®­îc më réng vµ t¸c ®éng m¹nh mÏ ®Õn gi¸ ®Êt. X· héi ngµy cµng ph¸t triÓn lµm n¶y sinh nhiÒu mèi quan hÖ vÒ ®Êt ®ai do ®ã nhu cÇu x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt còng ngµy cµng t¨ng. §Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt mét c¸ch chÝnh x¸c cÇn ph¶i sö dông c¸c ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt nh­ ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp, ph­¬ng ph¸p ®Çu t­, ph­¬ng ph¸p thu nhËp… Tuy nhiªn khi x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt cßn ph¶i dùa vµo c¸c yÕu tè ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ ®Êt. C¸c nh©n tè ®ã cã t¸c ®éng rÊt lín ®Õn gi¸ ®Êt, cã nh©n tè ®· lµm thay ®æi h¼n gi¸ trÞ cña m¶nh ®Êt nh­ nh©n tè chÝnh s¸ch ph¸p luËt hay qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸. T«i hy väng r»ng víi viÖc nghiªn cøu ®Çy ®ñ vµ s©u s¾c vÒ c¸c nh©n tè ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ ®Êt sÏ lµ c¬ së quan träng ®Ó c¸c nhµ ®Þnh gi¸ x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt chÝnh x¸c, hîp lý h¬n. hiÖn nay cã nhiÒu quan ®iÓm vÒ gi¸ ®Êt nh­ng tãm l¹i gi¸ ®Êt vÒ b¶n chÊt ph¶n ¸nh nguån lîi Ých mang l¹i tõ m¶nh ®Êt ®ã, nã ®­îc ®o l­êng b»ng gi¸ trÞ m¶nh ®Êt ®ã t¹i mét thêi ®iÓm nhÊt ®Þnh. Nhµ n­íc ®· ban hµnh nhiÒu khung gi¸ ®Êt: NghÞ ®Þnh 80/N§-CP ban hµnh ngµy 06/11/1993; NghÞ ®Þnh 87/N§-CP ban hµnh ngµy 17/8/1994; NghÞ ®Þnh 17/1998/N§-CP vµ NghÞ ®Þnh 188/2004/N§-CP ban hµnh ngµy 16/11/2004. LÊy khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt cña ChÝnh phñ lµm c¬ së, UBND c¸c tØnh, thµnh phè trùc thuéc Trung ­¬ng ®· cã quy ®Þnh b¶ng gi¸ vÒ c¸c lo¹i ®Êt cho phï hîp víi ®Þa ph­¬ng m×nh. Song nh×n chung sù ®iÒu chØnh gi¸ ®Êt cña Nhµ n­íc ch­a theo kÞp víi gi¸ ®Êt thùc tÕ, nã th­êng thÊp h¬n gi¸ ®Êt thùc tÕ cã n¬i tõ 8-10 lÇn. Sù chªnh lÖch ®ã ®· t¹o ra nhiÒu m©u thuÉn, t×nh tr¹ng khiÕu kiÖn v­ît cÊp kÐo dµi. §Ó kh¾c phôc t×nh tr¹ng nµy cÇn ph¶i hoµn thiÖn ph¸p luËt vÒ gi¸ ®Êt, tr­íc m¾t cÇn tËp trung vµo hoµn chØnh c¸c néi dung c¬ b¶n sau: VÒ c¬ chÕ qu¶n lý gi¸ (ph¶i thõa nhËn tÝnh dÞch vô cña ho¹t ®éng gi¸); vÒ hÖ thèng c¬ quan qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ gi¸ ( chuyªn tr¸ch, ®éc lËp, ®a môc ®Ých, võa qu¶n lý hµnh chÝnh võa ho¹t ®éng dÞch vô); vÒ ph­¬ng ph¸p, nguyªn t¾c x¸c ®Þnh gi¸; vÒ ®µo t¹o nh©n sù cho ho¹t ®éng ®Þnh gi¸ vµ thÈm ®Þnh gi¸; vÒ hoµn thiÖn c¬ së ph¸p lý cho tõng ®¬n vÞ bÊt ®éng s¶n nh­ tiÕn ®é cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, tËp trung ®Êt ®ai, g¾n liÒn bÊt ®éng s¶n thµnh mét khèi ( nh­ nhµ- ®Êt- tµi s¶n g¾n liÒn trªn ®Êt); thùc hiÖn tr­íc mét b­íc c«ng t¸c ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt ( ®¨ng ký ban ®Çu vµ ®¨ng ký biÕn ®éng), thèng nhÊt ®¨ng ký quyÒn së h÷u nhµ ë, ®Êt ë, thèng nhÊt mét hÖ thèng c¬ quan ®¨ng ký tµi s¶n theo tÝnh kinh tÕ, dÞch vô lµ chñ yÕu, phï hîp víi xu thÕ ph¸t triÓn kinh tÕ chung ®Æc biÖt lµ ®Ó ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. Mét lÇn n÷a t«i xin ch©n thµnh c¶m ¬n Th.S Vò ThÞ Th¶o ®É tËn t×nh gióp ®ì t«i trong suèt qu¸ tr×nh nghiªn cøu vµ hoµn thiÖn ®Ò tµi nµy. Tµi liÖu tham kh¶o 1. Gi¸o tr×nh Nguyªn lý thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. Gi¸o tr×nh Kinh tÕ tµi nguyªn ®Êt. 2. T¹p chÝ ®Þa chÝnh 3. T¹p chÝ BÊt ®éng s¶n 4. §Æc san t¹p chÝ LuËt häc 2003 5. NghÞ ®Þnh 87, 188 Th«ng t­ 114 6. C¸c trang Web: www.na.gov.vn www.mof.gov.vn www.vnexpress.com www.hn.gov.vn Bé gi¸o dôc vµ ®µo t¹o Tr­êng ®¹i häc kinh tÕ quèc d©n Trung t©m ®µo t¹o ®Þa chÝnh vµ kinh doanh bÊt ®éng s¶n. âââââ §Ò ¸n m«n häc §Ò tµi: Nh÷ng nh©n tè ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ quyÒn sö dông ®Êt. Liªn hÖ víi thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam Gi¸o viªn h­íng dÉn: Ths. Vò ThÞ Th¶o Sinh viªn thùc hiÖn : NguyÔn TiÕn Dòng Líp : §Þa chÝnh Kho¸ : 44 Khoa : Trung t©m ®µo t¹o ®Þa chÝnh vµ KD B§S —Hµ Néi, Th¸ng 11 - 2005–