Đề án Những vấn đề về việc thực hiện giá bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất

MỤC LỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO………………………………………………….31 LỜI NÓI ĐẦU 1.Tính cấp thiết của đề tài. Hiện nay, Việt Nam đang trên đường phát triển và hội nhập, các chính sách thu hút đầu tư ngày càng được mở rộng, thu hút được một số lượng không nhỏ các nhà đầu tư vào Việt Nam. Do đó nhu cầu về đất để cải tạo, nâng cao, phát triển cơ sở hạ tầng, để phát triển điều kiện sống cho người dân, để xây dựng các khu công nghiệp, để xây dựng các văn phòng cho thuê… nhằm thu hút đầu tư ngày càng lớn. Tuy nhiên, việc giải phóng mặt bằng (GPMB) là một vấn đề nổi cộm, rất bức xúc hiện nay. Việc GPMB chậm trễ làm ảnh hưởng không nhỏ đến các quy hoạch, kế hoạch, dự án, và là một trong những nguyên nhân làm cho quy hoạch, dự án bị treo, làm ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống của người dân và sự phát triển của nền kinh tế. Có rất nhiều nguyên nhân khiến cho việc GPMB chậm trễ, trong đó, một nguyên nhân khá quan trọng là giá bồi thường thiệt hại khi GPMB chưa thực sự sát với thực tế, còn nhiều bất cập khiến người dân rất bức xúc. Giá bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất không chỉ là vấn đề bức xúc của người dân mà còn là vấn đề mà Nhà nước đang tìm cách để thực hiện sao cho thỏa đáng nhất, đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên liên quan nhằm phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo cho sự phát triển bền vững của đất nước. Do đó đề án này tập trung nghiên cứu về “Những vấn đề về việc thực hiện giá bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất”. 2.Mục đích nghiên cứu. Hệ thống hóa cơ sở lý luận và các chính sách của Nhà nước liên quan đến vấn đề bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Thực tiễn việc thực hiện giá bồi thường GPMB ở Hà Nội và một số địa phương. Qua việc tìm hiểu cơ sỏ lý luận và xem xét thực tế, đề xuất phương hướng, giải pháp nhằm hạn chế những bất cập về việc thực hiện giá bồi thường để đẩy nhanh tiến độ GPMB hiện nay. 3.Phạm vi và đối tượng nghiên cứu. Giá bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam, cụ thể hơn là ở Hà Nội và một số địa phương. 4.Phương pháp nghiên cứu. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, phân tích, so sánh, tổng hợp các số liệu và thông tin thu thập được. 5.Kết cấu của đề án gồm ba phần: Lời mở đầu Nội dung: Cơ sở khoa học của việc thực hiện giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Thực trạng của việc thực hiện giá đất trong bồi thường GPMB. Giải pháp để thực hiện giá bồi thường để đẩy nhanh tiến độ GPMB. Kết luận. Em xin chân thành cảm ơn cô giáo, thạc sỹ Ngô Phương Thảo đã giúp em hoàn thành đề án này. Do kiến thức và kinh nghiệm còn hạn chế nên đề án này sẽ không tránh khỏi có những thiếu sót. Mong các thầy cô xem xét và giúp em hiểu vấn đề hơn. NỘI DUNG ĐỀ ÁN I.Cơ sở khoa học của việc thực hiện giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. 1.1.Thu hồi đất và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. 1.1.1.Thu hồi đất 1.1.1.1.Khái niệm. Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật Đất đai 2003. 1.1.1.2.Các trường hợp thu hồi đất. Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây: 1. Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế; 2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; 3. Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả; 4. Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; 5. Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; 6. Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây: a) Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm; b) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm; 7. Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; 8. Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất; 9. Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước; 10. Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn; 11. Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền; 12. Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép. 1.1.2 Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. 1.1.2.1 Khái niệm. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. Đối tượng được bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất là: Tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất. Điều kiện được bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất được quy định cụ thể tại điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. 1.1.2.2 Sự cần thiết phải bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Đât đai có vai trò rất quan trọng trong đời sống của người dân. Mọi họat động sản xuất xã hội đều cần đến đất đai. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông, thủy lợi, các công trình phúc lợi khác, các cánh đồng để con người trồng trọt, chăn nuôi…Trong nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu, đặc biệt quan trọng. Không có đất không thể có hoạt động sản xuất nông nghiệp. Với vai trò quan trọng của nó, đất đai là tài sản có giá trị với mỗi người dân. Bên cạnh đó,mục tiêu của phát triển kinh tế xã hội là tạo cho người dân có cuộc sống tốt đẹp hơn, có nơi ăn chốn ở đàng hoàng. Do đó khi thu hồi đất phải tính đến nơi ăn ở, điều kiện sinh hoạt, ổn định cuộc sống, tạo dựng được công ăn việc làm cho những người dân bị thu hồi đất, phải đảm bảo thu hồi đất là để phục vụ lợi ích công cộng của người dân. Không chỉ có các khu công nghiệp rộng lớn, các khu nhà cao tầng, các khu đô thị hoành tráng, những công trình công cộng khang trang mà cần kèm theo đó phải đảm bảo chỗ ở của người dân đáp ứng được các nhu cầu cơ bản, tiện nghi hơn, điều kiện sinh hoạt tốt hơn…phù hợp với sụ phát triển của xã hội. Vì vậy cần xem xét một cách toàn diện, đưa ra các phương án khả thi để bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, không để tình trạng Nhà nước thu hồi đất mà người dân không có chỗ ở hoặc chỗ ở mới chất lượng kém, không đủ điều kiện đảm bảo cuộc sống ổn định, không đáp ứng nhu cầu của người dân. Có thể thấy chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là rất quan trọng trong quá trình phát triển bền vững kinh tế - xã hội của đất nước. Việc thực hiện các chính sách này phải đảm bảo phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng giai đoạn. 1.1.2.3.Các hình thức bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Bồi thường bằng tiền giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới. Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cho người lao động đang còn trong độ tuổi lao động. Việc chuyển đổi nghề nghiệp này được thực hiện chủ yếu bằng hình thức cho đi học nghề tại các cơ sở dạy nghề. Ngoài ra căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương mà có các chính sách hỗ trợ khác để đảm bảo ổn định đời sống, ổn định sản xuất cho người dân. Tái định cư: Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau: 1. Bồi thường bằng nhà ở. 2. Bồi thường bằng giao đất ở mới. 3. Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới. Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền. Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở. Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh lệch đó. Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới. 1.2.Giá đất trong bồi thường GPMB. 1.1.1.Khái niệm. Giá trị đất đai: Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian. Qua đó Nhà nước công nhận đất có giá. Theo khoản 23 điều 4 luật Đất đai 2003 thì: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo khoản 24 điều 4 luật Đất đai 2003: Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Như vậy trong nền kinh tế thị trường đất đai là được coi là tài sản – bất động sản – hàng hóa đặc biệt. Nó có đặc điểm chung của hàng hóa, đó là nó có giá trị, giá trị sử dụng, giá cả và cũng được trao đổi trên thị trường dưới nhiều hình thức chuyển nhượng. Do vậy đất đai trở thành hàng hóa đất đai. Giá trị của đất đai thể hiện ở khả năng sinh lợi của đất và tính sở hữu nó. Giá của hàng hóa đất đai cũng như giá của các hàng hóa khác, được hình thành trên quan hệ cung - cầu của thị trường bất động sản. Tuy nhiên đất đai là hàng hóa đặc biệt, nó có đặc điểm riêng, phát triển theo quy luật riêng và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất: Mục đích sử dụng đất là nhân tố ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất. Đối với mỗi mục đích sử dụng khác nhau thì có giá khác nhau. Khi chuyển mục đích sử dụng thì giá đất cũng thay đổi theo. Đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng, độ màu mỡ của đất đai cũng là một nhân tố quyết định sự quan trọng của tư liệu sản xuất đó, và cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất. Bên cạnh đó không thể không tính đến vị trí, hình thể, kích thước, địa hình, điều kiện tự nhiên – xã hội – môi trường xung quanh, tình trạng pháp lý, quan hệ cung – cầu, sự khan hiếm đất đai, lòng ham muốn của con người, chính sách đầu tư của Nhà nước… Những yếu tố này ảnh hưởng khá lớn đến sự hình thành giá đất… 1.2.2.Cơ sở để tính giá đất trong bồi thường GPMB. Giá đất được hình thành trong các trường hợp: Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá đất được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Giá đất do Nhà nước quy định phải được quyết định theo đúng mục đích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đăng ký chuyển mục đích sử dụng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đối với đất chưa được cấp giây chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa có quy hoạch hoặc đã có quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa được thực hiện, chưa đăng ký quyền sử dụng đất thì giá đất được quy định theo mục đích sử dụng hiện tại. Trường hợp đối tượng sử dụng đất sử dụng toàn bộ hoặc một phần diện tích của thửa đất không đúng mục đích đã được pháp luật công nhận hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Sử dụng đất nông, lâm nghiệp để nuôi trồng xen canh, để kết hợp tổ chức du lịch sinh thái và sử dụng đất phi nông nghiệp kết hợp với mục đích khác thì khi định giá đất vẫn theo mục đích sử dụng đất quy định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất. Giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất được thực hiện khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất (theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất), đấu thẩu dự án có sử dụng đất hoặc đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án, xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ. Việc đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá, đấu thầu. Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng thầu dự án có sử dụng đất không được thấp hơn giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này giá đất hoàn toàn phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên liên quan, trên cơ sở đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên liên quan. Tuy nhiên, giá đất do Nhà nước quy định là căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. Việc xác định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc: Giá đất của Nhà nước phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường (Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền VNĐ tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp,được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý như: đầu cơ, thiên tai, địch họa, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định); khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. Khi định giá các loại đất tại địa phương cần dựa trên cơ sở: phân vùng và phân hạng đất để từ đó có những mức giá riêng cho từng vùng, từng loại đất. Đất được chia thành 3 vùng: đồng bằng, trung du và miền núi, mỗi vùng có những đặc điểm cơ bản sau: Đồng bằng là vùng đất thấp, tương đối bằng phẳng và có độ cao ngang với mặt nước biển. Mật độ dân số đông, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hóa thuận lợi hơn trung du, miền núi. Trung du là vùng đất có độ cao vừa phải (thấp hơn miền núi, cao hơn đồng bằng), bao gồm đại bộ phận diện tích là đồi. Mật độ dân số thấp hơn đồng bằng, cao hơn miền núi, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hóa kém thuận lợi hơn so với đồng bằng nhưng thuận lợi hơn miền núi. Miền núi là vùng đất cao hơn vùng trung du, bao gồm đại bộ phận diện tích là núi cao, địa hình phức tạp. Mật độ dân số thấp; kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hóa kém thuận lợi hơn trung du. Hạng đất để định giá đất áp dụng theo hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp ở địa phương được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành của Nhà nước. Đất nông nghiệp được xếp theo hạng đất và chia thành ba loại xã theo địa giới hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi. Riêng đối với đất làm muối được chia theo vị trí, được xác định căn cứ vào khoảng cách từ đồng muối đến kho muối tập trung tại khu sản xuất hoặc gần đường giao thông, theo nguyên tắc: vị trí số 1 áp dụng đối với đồng muối gần kho muối nhất hoặc gần đường giao thông nhất; các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có khoảng cách xa kho muối hơn và xa đường giao thông hơn. Đất phi nông nghiệp ở nông thôn được xếp theo vị trí của từng loại đất, chia thành ba loại xã theo địa giới hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi để định giá. Vị trí của từng loại đất trong mỗi loại xã được chia theo 3 khu vực thuộc địa giới hành chính cấp xã: - Khu vực 1: đất có mặt tiền tiếp giáp với trục đường giao thông chính nằm tại trung tâm xã hoặc cụm xã (gần ủy ban nhân dân xã, trường học, chợ, trạm y tế); gần khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp, khu chế xuất; hoặc không nằm tại khu vực trung tâm xã nhưng gần đầu mối giao thông hoặc gần chợ nông thôn. - Khu vực 2: nằm ven các trục đường giao thông liên thôn, tiếp giáp với khu vực trung tâm xã, cụm xã, khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu chế xuất. - Khu vực 3: là những vị trí còn lại trên địa bàn xã. Việc phân loại khu vực để xác định giá đất thực hiện theo nguyên tắc: khu vực 1 có khả năng sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; khu vực 2 và khu vực 3 có khả năng sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. Vị trí của từng loại đất trong từng khu vực được xác định căn cứ và khả năng sinh lợi, khoảng cách tới mặt tiền của các trục đường giao thông và điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ theo nguyên tắc vị trí số 1 có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, gần trục đường giao thông chính nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. Phân loại đô thị, đường phố, vị trí đất trong đô thị của từng loại đất cụ thể để định giá đất. Đô thị được phân thành 6 loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V theo quy định hiện hành của Nhà nước. Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác định căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch. Đường phố trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố có số thứ tự từ 1 trở đi. Đường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào loại đường phố tương ứng. Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông. Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các loại vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi. Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. Theo sự phân loại đó Nhà nước quy định khung giá cho các loại đất được phân loại theo Luật Đất đai 2003 gồm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng. Khung giá các loại đất theo Nghị định 123/2007/NĐ-CP. BẢNG 1: KHUNG GIÁ ĐẤT TRỒNG CÂY HÀNG NĂM (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa 4,0 135,0 3,0 105,0 1,0 71,0 BẢNG 2: KHUNG GIÁ ĐẤT TRỒNG CÂY LÂU NĂM  (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa 5,0 158,0 3,5 98,0 0,8 68,0 BẢNG 3: KHUNG GIÁ ĐẤT RỪNG SẢN XUẤT  (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa 1,5 60,0 0,8 38,0 0,5 30,0 BẢNG 4: KHUNG GIÁ ĐẤT NUÔI TRỒNG THỦY SẢN (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa 3,0 135,0 2,0 75,0 0,5 36,0 BẢNG 5: KHUNG GIÁ ĐẤT LÀM MUỐI  (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) Mức giá Cả nước Giá tối thiểu Giá tối đa 1,5 62,0 BẢNG 6: KHUNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI NÔNG THÔN (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa 10,0 1.875,0 4,5 1.275,0 2,5 900,0 BẢNG 7: KHUNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) Loại đô thị Đặc biệt I II III IV V Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa 1.500,0 67.500,0 400,0 42.500,0 150,0 30.000,0 120,0 19.500,0 50,0 13.350,0 30,0 6.700,0 BẢNG 8: KHUNG GIÁ ĐẤT SẢN XUẤT,KINH DOANH  PHI NÔNG NGHIỆP TẠI NÔNG THÔN (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa 10,0 1.350,0 4,5 900,0 2,5 525,0 BẢNG 9: KHUNG GIÁ ĐẤT SẢN XUẤT, KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP TẠI ĐÔ THỊ (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) Loại đô thị Đặc biệt I II III IV V Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa 1.000,0 47.810,0 250,0 29.500,0 100,0 20.000,0 50,0 13.500,0 40,0 8.500,0 15,0 4.500,0 Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối đa và giảm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại theo quy định của Nhà nước. Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường của một số hoặc tất cả các loại đất trong các bảng khung giá đất có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, trên phạm vi rộng (nhiều tỉnh, thành phố), gây nên chênh lệch giá lớn: tăng từ 30% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá theo quy định của Nhà nước thì Bộ Tài chính có trách nhiệm chủ trì xây dựng một số hoặc tất cả khung giá đất mới trình Chính phủ điều chỉnh cho phù hợp. Đối với các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng bao gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây, khi cần phải có giá để tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật loại đất này, UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá của các loại đất liền kề để định mức giá đất phù hợp. Khi đất chưa sử dụng được cấp có thẩm quyền cho phép đưa vào sử dụng, UBND cấp tỉnh căn cứ vào khung giá đất cùng loại, cùng mục đích sử dụng do Chính phủ quy định để định mức giá đất cụ thể. 1.2.3.Phương pháp tính giá đất trong bồi thường GPMB. Định giá là sự ước tính của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Định giá đất đai là những phương pháp kinh tế tính toán lượng giá trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Việc định giá đất đai luôn gắn liền với việc xác định các mục đích sử dụng cụ thể. Có rất nhiều phương pháp để xác định giá đất như phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư. Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất. Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất). Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá. Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản. Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp. Tuy nhiên, căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ về các loại đất, số liệu đã thu thập, UBND cấp tỉnh lựa chọn phương pháp xác định giá cho phù hợp; trong trường hợp cần thiết có thể sử dụng kết hợp các phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất. Khi định giá đất chỉ áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp khi thu thập được đầy đủ thông tin, số liệu của loại đất tương tự mà có thể so sánh được với loại đất cần so sánh, thu thập được đầy đủ thông tin về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các loại đất tương tự được chuyển nhượng trên thị trường. Còn phương pháp thu nhập chỉ được áp dụng để định giá các loại đất khi xác định được các nguồn thu nhập mang lại từ đất. Trong trường hợp vừa có thể thu thập được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường, vừa có thể tính được các nguồn thu nhập do mảnh đất cần định giá đem lại, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để định giá đất. Các trường hợp sau thì phải áp dụng kết hợp các phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá để ước tính mức giá cụ thể: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động bất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung – cầu về đất trong điều kiện bình thường. Đối với một số loại đất không đủ điều kiện để áp dụng các phương pháp xác định giá đất trên thì áp dụng giá đất theo khung giá các loại đất do Nhà nước quy định. II.Thực trạng về việc thực hiện giá đất trong bồi thường GPMB. 2.1.Thực trạng về giá đất trong bồi thường GPMB. Từ 1/1/2007, quyết định về giá các loại đất trên địa bàn Hà Nội năm 2007 của UBND thành phố Hà Nội bắt đầu có hiệu lực. Theo quyết định này, mức giá đất trong cùng một quận như tại quận Hoàn Kiếm cũng có mức chênh lệch khá cao, tới hơn 47 triệu đồng/m2. Quận Hoàn Kiếm, giá đất cao nhất 54 triệu đồng/m2 là giá đất cao nhất trong bảng giá đất năm 2007. Đó là vị trí 1 của các phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Hàng Gai (quận Hoàn Kiếm). Các phố tiếp theo: Đinh Tiên Hoàng, Hàng Bông 52 triệu đồng/m2; Hàng Đường, Hàng Khay, Hai Bà Trưng, Lương Văn Can, Hồ Hoàn Kiếm, Tràng Tiền: 50 triệu đồng/m2; Hàng Bài, Bà Triệu (đoạn từ Hàng Khay đến Trần Hưng Đạo) 48 triệu đồng/m2, Tràng Thi 47 triệu đồng/m2; Cầu Gỗ, Chả Cá, phố Huế, Lý Thường Kiệt, Trần Hưng Đạo 45 triệu đồng/m2, Đồng Xuân 46 triệu đồng/m2, Quang Trung 40 triệu đồng/m2, Nguyễn Chế Nghĩa 25 triệu đồng/m2. Tại quận Ba Đình, giá đất cao nhất là đường Độc Lập: 50 triệu đồng/m2, đường Điện Biên Phủ 46 triệu đồng/m2; Chu Văn An, Hoàng Diệu, Bắc Sơn 45 triệu đồng/m2. Tại quận Hai Bà Trưng, mức cao nhất 45 triệu đồng/m2 (vị trí 1 đường Nguyễn Du), Hồ Xuân Hương từ 12.150.000đ - 32 triệu đồng/m2 (tuỳ vị trí). Các tuyến phố khác 12-36 triệu đồng/m2, Tại quận Cầu Giấy, giá cao nhất là đường Lê Văn Lương 23 triệu đồng/m2 (vị trí 1). Quận Tây Hồ: Đường Thanh Niên 30 triệu đồng/m2; Yên Phụ, Thuỵ Khuê 25 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá đất tại quận Long Biên, mức cao nhất ở đường Nguyễn Văn Cừ là 22 triệu đồng/m2, Bồ Đề 11 triệu đồng/m2, đê sông Đuống 4 triệu đồng/m2. Mức chênh lệch giữa các vị trí 1và 4 có một khoảng cách khá lớn: Vị trí 4 của phố Hàng Đào chỉ có 16.200.000 đồng/m2. Vị trí thấp nhất tại quận Hoàn Kiếm là tại phố Hồng Hà: 6.890.000đ (vị trí 4). Như vậy, so với vị trí cao nhất tại quận này, mức chênh lên tới hơn 47 triệu đồng/m2. Thấp nhất vẫn là giá đất kinh doanh sản xuất phi nông nghiệp: 600.000 đồng/m2 (Thanh Trì), 970.000 đồng/m2 (Long Biên). Đặc biệt, giá đất khu dân cư nông thôn tại huyện Đông Anh chỉ có 400.000 đồng/m2, Sóc Sơn: 90.000-100.000 đồng/m2. Thực tiễn khu đô thị Ciputra: khi thu hồi đất tại đây, người dân được đền bù 252.000đ/m2, sau khi hoàn thành xây dựng, giá nhà ở đây lên tới 600 USD rồi 9000 USD hoặc cao hơn. Lợi nhuận như vậy vào tay ai, nhà nước được lợi gì…Thành phố định giá đất tại đường Lạc Long Quân là 16 triệu/m2, trong khi giá thị trường là 60-70 triệu/m2, giá đất ven Hồ Tây có nơi định giá 14 triệu/m2, giá thị trường lên đến 100 triệu/m2… Có thể thấy có sự chênh lệch rất lớn giữa khung giá đất do Nhà nước quy định và giá thực tế trên thị trường. Đây là nguyên nhân chính của khiếu kiện đất đai. Thu hồi đất và bồi thường GPMB là nguyên nhân của trên 70% số đơn khiếu kiện hiện nay về đất đai. Do yêu cầu đô thị hóa, công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước, Nhà nước cần có mặt bằng để xây dựng các khu công nghiệp, các khu đô thị mới, xây dựng, cải tạo và nâng cấp cơ sở hạ tầng phục vụ cho phát triển kinh tế và nâng cao chất lượng đời sống cho người dân. Đây là một yêu cầu khách quan và là xu hướng phát triển trong tương lai. Vì vậy Nhà nước đã lấy một phần đất nông nghiệp để phát triển các khu công nghiệp, phát triển các khu đô thị mới... Tuy nhiên, điều này đã làm xuất hiện việc nhiều hộ nông dân không có đất hoặc thiếu đất để sản xuất. Trong thời gian 5 năm (1995 - 2000) đã có 400.000 ha đất nông nghiệp được chuyển sang mục đích sử dụng khác, trong đó chuyển sang đất chuyên dùng là 96.780 ha, chiếm 24,19% tổng diện tích đất nông nghiệp thực giảm. Theo dự kiến, diện tích đất bị thu hồi giai đoạn 2006-2010 sẽ là 331.430 ha, đồng nghĩa với 2,5 triệu nông dân mất việc. Đây là vấn đề bức xúc cần được giải quyết! Trong quá trình xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng..., mỗi năm cả nước có gần 200.000 ha đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sử dụng, tương ứng mỗi hộ có khoảng 1,5 lao động mất việc làm. Năm 2001, thành phố Hà Nội thu hồi 733 ha đất nông nghiệp cho 159 dự án; năm 2002 lấy 1.003 ha đất nông nghiệp cho 194 dự án; năm 2003 lấy 1.424 ha đất nông nghiệp cho 260 dự án; và năm vừa qua ước thu hồi 1.980 ha đất nông nghiệp cho 280 dự án. Kéo theo đó là tình trạng nông dân không có đất sản xuất nông nghiệp, không có việc làm... Bình quân mỗi năm có khoảng 13-15 nghìn lao động không có việc làm, phần lớn là nông dân mất đất sản xuất chưa thông qua đào tạo nghề. Người dân lâu nay chỉ quen gắn bó với việc nông, nay không có đất để sản xuất mà chuyển sang nghề mới là cả một vấn đề đáng được quan tâm. Chuyển đổi nghề nghiệp không chỉ trong thời gian ngắn là làm được. Bên cạnh đó, với những người được tái định cư ngay tại nơi, khu vực trước đây là nông thôn sẽ trở thành đô thị, vậy với số tiền đền bù đất nông nghiệp ít ỏi đó, thử hỏi người dân sẽ sống thế nào, chuyển đổi nghề nghiệp ra sao?... đây là những vấn đề cần được quan tâm giải quyết một cách thỏa đáng. Như trường hợp anh Lưu Văn Kháng ở thôn Nhân Mỹ, xã Mỹ Đình (Từ Liêm, Hà Nội) nhận 150 triệu tiền đền bù đất. Có tiền, anh đã phá ngôi nhà cũ lụp xụp lâu nay, thay vào đó ngôi nhà 3 tầng. Số tiền ít ỏi còn lại không biết làm gì anh gửi vào tiết kiệm và mở quán tạp hoá nhỏ. Mới 38 tuổi đời, vai dài, sức rộng ngày ngày anh chỉ biết ngồi trông hàng và làm việc vặt trong nhà. Nông dân ở ngoại ô thành phố lớn mất đất đã vậy, còn ở nông thôn khốn khó hơn nhiều? Năm 2002, tỉnh Hà Nam phê duyệt thiết kế qui hoạch cụm công nghiệp Hoàng Đông (huyện Duy Tiên), trên tổng diện tích gần 84 ha. Từ đầu năm 2004 cụm công nghiệp đi vào san lấp mặt bằng. Sau gần 3 năm vẫn chỉ có mặt bằng. Đất nằm không, trong lúc hơn 800 hộ dân nằm trong diện bị thu hồi đất ở 4 thôn Hoàng Lý, Bạch Xá, Hoàng Thượng, Hoàng Đông đã qua 4 mùa thu hoạch vẫn không có ruộng cày cấy, không có công ăn việc làm. Ông Đỗ Văn Lợi ở đội 2, thôn Hoàng Thượng được đền bù hơn 76,5 triệu đồng.Nhà có 5 nhân khẩu, trong đó có 3 cháu đang đi học, chỉ còn trông chờ vào một ít ruộng đất trước đây dùng để gieo mạ làm thu nhập chính. Mất đất, vợ chồng ông đều phải đi làm phu hồ, nhưng do sức khoẻ yếu, không quen công việc nên đành nghỉ. Bên cạnh đó,người nông dân vốn quen nghề cày cấy, chăn nuôi lợn, gà nhỏ lẻ gom góp từng đồng lận túi, lần đầu tiên khi cầm trong tay một cục tiền lớn được đền bù về đất đai, hầu hết nông dân không nghĩ được câu trả lời cho bài toán làm gì để đồng tiền sinh lợi? Từ nghèo khổ bỗng chốc thành triệu phú, thậm chí có nhà là tỷ phú. Tiền vào nhà khó, có tiền là tiêu(!). Qua thực tế khảo sát của nhiều địa phương, nhất là những thành phố lớn, những khu đô thị lớn nông dân đã dùng khoảng 60-70% số tiền đền bù đất vào việc xây dựng nhà cửa, sắm xe, mua hàng tiêu dùng và cho con cái ăn chơi. Có tiền dân dồn hết vào mua xe máy đời mới nhất, điện thoại di động loại xịn nhất (chụp được ảnh) - mặc dù ở đây chưa hề có sóng di động. Nhiều nông dân được đền bù hàng tỷ đồng muốn mua cả xe hơi, trong khi bằng lái xe máy chưa có. Rất ít hộ nghĩ tới chuyện đầu tư số tiền này vào sản xuất, lo cho cuộc sống lâu dài. Trước khi lấy đất, chính quyền địa phương và các chủ doanh nghiệp đều hứa và hơn thế còn cam kết là sẽ nhận tỷ lệ khá cao thanh niên và người lao động trên địa bàn vào làm việc tại doanh nghiệp. Nhưng, phần lớn lời hứa đều "gió bay", các chủ đầu tư thường "ngoảnh mặt" không nhận lao động tại địa phương theo cam kết, nếu có nhận chỉ là chiếu lệ, rồi lại sa thải không thương tiếc với cái cớ là không đáp ứng được công nghệ mới, nên phần nhiều tuyển lao động các nơi khác đến. Về phía cơ quan quản lý nhà nước, thì qui hoạch xây dựng các khu công nghiệp cũng chưa gắn với qui hoạch đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm cho nông dân bị thu hồi đất. Nhà nước chỉ mới có chính sách hỗ trợ tiền cho chuyển đổi nghề nghiệp, trong khi đó học nghề gì, học ở đâu, học bao lâu, học rồi có tìm được việc làm hay không là việc người dân tự lo, tự bươn trải, chính quyền các cấp cũng không biết và cũng không quan tâm. Lẽ ra, việc thu hồi đất là cơ hội để chuyển dịch cơ cấu lao động theo đúng hướng thì chính quyền các cấp có khu công nghiệp lại thả nổi. Sau khi bị thu hồi đất, đời sống của người nông dân gặp rất nhiều khó khăn, đa số chuyển sang làm thuê, chạy xe ôm, buôn thúng, bán bưng ở gần các khu công nghiệp. Thiếu việc làm ắt dẫn đến đói nghèo và theo đó các tệ nạn xã hội có điều kiện phát triển. 2.2.Những bất cập trong việc tính giá đất trong bồi thường GPMB. Giá chuẩn là giá do Nhà nước quy định, dựa trên các yếu tố: thị trường, mức thu nhập của người tiêu dùng, sức mua của tiền tệ. Căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối đa và giảm không quá 20% đối với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại mà chính phủ đã quy định. Tuy nhiên, giá thị trường là giá được áp dụng thực hiện trong mua bán trên thị trường. Nó tự điều chỉnh theo nhu cầu sử dụng và phụ thuộc vào chính sách đất đai của Nhà nước. Trên thị trường đất đai hình thành hai loại giá – đó là khung giá của Nhà nước và giá thỏa thuận trên thị trường. So với giá quy định trong khung giá đất của Nhà nước thì giá đất trên thị trường cao gấp 4 – 5 lần, có nơi cao gấp 10 lần. Khi đền bù GPMB thì Nhà nước căn cứ vào khung giá do Nhà nước quy định cho nên giá đền bù rât thấp. Đây là nguyên nhân dẫn đến nhiều trường hợp khiếu kiện kéo dài và gay gắt. Nhà nước có những quy định cụ thể về trong công tác bồi thường GPMB. Tuy nhiên, khi triển khai xuống cơ sở, chính quyền mỗi nơi thực hiện một kiểu, nảy sinh nhiều bất cập. Những khiếu kiện, thắc mắc của người dân về đền bù, giải tỏa ngày càng nhiều. Do lịch sử để lại, chính sách đất đai ở mỗi giai đoạn thay đổi, gây khó khăn trong công tác quản lý. Khi triển khai thực hiện các dự án, nhiều khi, cơ quan chức năng chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận động cho nên chưa tạo được sự đồng thuận từ phía người dân. Nhiều nơi, khâu rà soát nắm tình hình; kê khai danh sách; kiểm kê diện tích đất thu hồi; lên phương án đền bù thiếu công khai, minh bạch. Nhiều trường hợp áp giá đền bù chưa sát thực tế. Không ít cán bộ làm công tác quy hoạch, thực hiện dự án, giải tỏa, đền bù cố tình làm sai chính sách, pháp luật.Có nơi, xuất hiện biểu hiện sửa chữa giấy tờ, sổ sách; man trá thành phần, đối tượng; kê khống diện tích được đền bù. Những vướng mắc về đền bù, giải tỏa thường giải quyết chậm trễ, thiếu triệt để dẫn đến dự án triển khai dầm dề, làm phát sinh chi phí. Giá cả chuyển nhượng đất đai diễn biến phức tạp, dự án càng để lâu càng khó thực hiện, ảnh hưởng tới việc thu hút đầu tư. Về phía người dân phải gánh chịu nhiều hậu quả. Không ít gia đình gương mẫu, khẩn trương di dời trao trả mặt bằng thì hưởng mức giá đền bù thấp. Còn trường hợp cố tình chây ỳ lại được bổ sung kinh phí bồi thường. Ðất nằm trong dự án quy hoạch "treo" bỏ hoang phí, trong khi nông dân thiếu đất sản xuất. Chỗ ở của người dân diện giải tỏa thường tạm bợ, nhếch nhác. Có trường hợp, do nhà cửa cũ phá bỏ, nhà mới chưa ổn định, người dân sống vất vưởng nay đây mai đó. Việc giải tỏa, đền bù làm đường giao thông xảy ra nghịch lý khác biệt giữa thành thị và nông thôn. Tại đô thị, khi mở đường, Nhà nước vừa bỏ tiền đền bù với mức giá cao; các gia đình được nhận nhà tái định cư, được hỗ trợ việc di chuyển; những hộ ở lại nghiễm nhiên ra mặt đường giá trị tăng gấp nhiều lần. Trong khi đó, ở nông thôn, làm đường giao thông, chính quyền cứ việc lấy đất của dân không mấy khi phải đền bù, thậm chí còn huy động người dân bổ đầu đóng góp kinh phí. Hiện nay, việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư trên địa bàn Hà Nội phải được thực hiện theo ba văn bản pháp lý chính là Nghị định 197/NĐ-CP của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; quyết định số 26/QĐ-UB và quyết định số 242/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội. Theo đó, giá đất nông nghiệp tại các quận nội thành được xác định bằng hai lần giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm có cùng hạng đất. Theo cách tính này, giá đất nông nghiệp các quận nội thành cao gần gấp ba lần giá đất nông nghiệp ở ngoại thành. Bất cập này đã làm cho nhiều dự án nằm trên địa bàn giáp ranh giữa nội thành và ngoại thành, dù cách nhau có vài chục m nhưng giá đền bù lại rất khác nhau. Bên cạnh đó còn có nhiều bất cập về trình độ và bộ máy quản lý đất đai. Bộ máy quản lý ở các cấp còn rườm rà, nhiều khâu, nhiều thủ tục hành chính, vì vậy gây khá nhiều khó khăn trong công tác quản lý và hoàn thiện bộ máy. Do vậy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa được thực hiện đồng bộ, nhiều địa phương thực hiện chưa tốt, tỉ lệ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn thấp, gây khó khăn trong việc xác định nguồn gốc hợp pháp của đất đai để thực hiện bồi thường GPMB. III.Giải pháp để thực hiện giá bồi thường nhằm đẩy nhanh tiến độ GPMB. 3.1.Hoàn thiện hệ thống các chính sách liên quan đến công tác GPMB. Hoàn thiện hệ thống pháp luật là điều quan trọng để thực hiện các cớ chế chính sách khác. Các cơ chế, chính sách phải đầy đủ, trong sạch, minh bạch và phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội của địa phương. Các chính sách là căn cứ pháp lý để các địa phương dựa vào đó để thực hiện tốt công tác GPMB và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Nếu thiếu hoặc các chính sách chồng chéo sẽ gây khó khăn khi áp dụng vào thực tế. Các chính sách phải rõ ràng và minh bạch vì nếu không sẽ tạo kẽ hở cho những kẻ xấu lợi dụng để kiếm lời, gây ra những vấn đề xã hội khó giải quyết. Các chính sách phải thông thoáng, tạo thuận lợi cho công tác quản lý Nhà nước và tạo thuận lợi cho quá trình GPMB, quá trình bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, đảm bảo cho cả phát triển kinh tế và đảm bảo ổn định đời sống của người dân. Đồng thời, các thủ tục hành chính phải được cải cách theo hướng đơn giản hóa, đặt quyền lợi và lợi ích của người sử dụng đất lên hàng đầu, tránh gây khó khăn cho người dân hoặc làm khó người dân trong quá trình giải quyết các vấn đề liên quan đến lợi ích của các bên. Bên cạnh đó, các chính sách về vấn đề bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cần phải đồng bộ, thống nhất và khách quan, đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên tham gia: người sử dụng đất, chủ đầu tư, Nhà nước. Về chính sách bồi thường, hỗ trợ cần xác định giá đất sát với giá trên thị trường để người dân không bị thiệt khi bị thu hồi đất, tránh tình trạng khi bị thu hồi đất thì người dân được bồi thường một số tiền ít ỏi, nhưng sau khi hoàn thành dự án thì giá ở đó tăng lên đến “ngút trời”. Ngoài ra cũng phải quan tâm tới vấn đề đào tạo nghề cho người dân sau khi bị thu hồi đất. Có các cơ sở đào tạo đáp ứng được nhu cầu của thị trường, phù hợp với nơi người dân sinh sống. Tạo điều kiện cho người dân có công ăn việc làm ổn định, hướng dẫn người dân quen với công việc mới, tạo điều kiện cho người dân có thể phát triển được ngành nghề mới của mình. Về chính sách tái định cư, cần xây dựng các khu tái định cư đảm bảo chất lượng tiêu chuẩn kĩ thuật, đảm bảo cho khu tái định cư có các điều kiện sống ít nhất bằng nơi ở cũ của người dân. Đào tạo việc làm mới phù hợp với khu tái định cư để người dân có thể ổn định cuộc sống của mình. 3.2.Hoàn thiện thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản có liên qua đến nhiều lĩnh vực: đất đai, tài chính, ngân hàng, xây dựng...Hoàn thiện thị trường bất động sản, ổn định thị trường, ổn định giá bất động sản trên thị trường, dựa một phần vào giá bất động sản trên thị trường để xây dựng khung giá đất Nhà nước sát với giá thị trường hơn, đảm bảo lợi ích của người dân khi bị Nhà nước thu hồi đất, từ đó giảm bớt khiếu kiện về sự bất hợp lý của giá đền bù GPMB, nhằm đẩy nhanh tiến độ GPMB, nhanh chóng đưa dự án vào thực hiện. Vậy cần phát triển thị trường bất động sản, có khung pháp lý đồng bộ và chặt chẽ, bao quát từ thị trường sơ cấp, thị trường đầu tư phát triển bất động sản đến thị trường thứ cấp (thị trường giao dịch bất động sản). Luật kinh doanh bất động sản phải điều tiết toàn diện các dạng quan hệ giao dịch trong thị trường bất động sản, các loại bất động sản tham gia thị trường, các quan hệ đặc thù trong giao dịch đối với các quan hệ giao dịch về từng loại bất động sản, tiêu chuẩn, quyền hạn, trách nhiệm của những người thực hiện các dịch vụ trên thị trường bất động sản, quyền và trách nhiệm của các bên tham gia thị trường,. Luật kinh doanh phải tạo ra một sân chơi thực sự bình đẳng, công khai trong các lĩnh vực kinh doanh trên thị trường bất động sản. 3.3.Đổi mới tư duy, xóa bỏ cơ chế hai giá. Cần thay đổi nhận thức về thị trường đất đai,chấp nhận và hoàn thiện thị trường đất đai, cho phép người dân được tự do chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp đất đai trên thị trường. Giá đất trên thị trường không chỉ căn cứ vào giá trị sinh lời do đất mang lại mà còn liên quan đến nhiều yếu tố khác. Do đó xác định khung giá đất cần sát với giá thị trường, nhằm tạo thuận lợi cho việc xác định giá đất bồi thường GPMB hợp lý, tránh tình trạng khiếu kiện kéo dài từ phía người dân. Không những vậy, với mức giá GPMB thích hợp, người dân cũng có một nguồn thu nhập tương đối để ổn định đời sống sau khi bị thu hồi đất. 3.4.Nâng cao trình độ của đội ngũ quản lý đất đai. Đội ngũ quản lý đất đai, nhất là những người tham gia vào quá trình định giá đất đai cần có trình độ chuyên môn đảm bảo định giá đất để xây dựng khung giá đất sát hơn với giá thị trường, phù hợp với thực tế. Những cán bộ địa chính cũng cần có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm để thực hiện tốt công việc của mình, rèn luyện đạo đức nghề nghiệp, có trách nhiệm với công việc, với nhân dân. Cần có sự phân công, phối hợp chặt chẽ giữa các bộ, ngành từ trung ương tới địa phương. Tăng cường năng lực và hiệu lực quản lý của bộ máy Nhà nước đối với việc quản lý đất đai, đối với thị trường bất động sản theo hướng tăng cường cán bộ có trình độ chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp. KẾT LUẬN Để đầu tư phát triển các khu công nghiệp, cải tạo, nâng cao, phát triển cơ sở hạ tầng, phát triển điều kiện sống cho người dân…thì thu hồi đất là việc làm cần thiết và tất yếu. Tuy nhiên, phải hợp lý hóa việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, đảm bảo cho đời sống của những người dân sau khi bị thu hồi đất. Việc xác định mức giá hợp lý là cơ sở để tính mức bồi thường thiệt hại để người dân sau khi bị thu hồi đất vẫn có thể ổn định được cuộc sống. Nhà nước ta đã có những chính sách cũng như các văn bản pháp lý hướng dẫn thực hiện để có thể cân bằng giữa việc thu hồi đất và bồi thường thiệt hại cho người dân. Mặc dù vậy, việc làm này còn gặp rất nhiều bất cập, vướng mắc như: giá bồi thường của Nhà nước có sự chênh lệch quá lớn so với giá trên thị trường nên người dân sau khi được bồi thường vẫn khó có thể tái định cư. Sụ thiếu nghiêm ngặt trong bộ máy quản lý gây nhiều khó khăn cho người dân trong việc được giải quyết bồi thường… Đề tài đã nghiên cứu một số vấn đề về việc thực hiện giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ GPMB. TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đất đai 2003. Luật Đất đai 1993. Nghị định 197/2004/NĐ-CP. Nghị định 188/2004/NĐ-CP. Nghị định 123/2007/NĐ-CP. Một số tài liệu tham khảo khác.