Đề án Phát triển nhà ở theo dự án tại Hà Nội – Thực trạng và giải pháp

n hành đầu tư vào các dự án phát triển nhà ở để có thể thu được lợi ích lớn hơn so với việc giữ tiền hay gửi tiền vào ngân hàng và ngược lại. Lãi suất cũng là công cụ của Nhà nước để điều tiết cung - cầu về nhà ở. Hiện nay, Nhà nước đã áp dụng lãi suất ưu đãi cho các dự án đầu tư vào lĩnh vực nhà ở để khuyến khích mọi thành phần kinh tế tham gia vào lĩnh vực này nhằm nhanh chóng tăng quỹ nhà ở phục vụ nhu cầu cấp bách của người dân về chỗ ở. 5. Tỷ suất lợi nhuận bình quân Đây là một nhân tố khách quan vừa phản ánh trong mỗi thời kỳ đầu tư vào ngành nào là có lợi, mặt khác nó cũng điều tiết đầu tư từ ngành này sang ngành khác. Khi tỷ suất bình quân của một ngành cao hơn ngành khác cũng có nghĩa đầu tư vào ngành đó có khả năng thu được lợi nhuận cao hơn và kích thích các nhà đầu tư bỏ vốn vào ngành đó. Nhà ở đang là lĩnh vực được Nhà nước khuyến khích đầu tư và tạo điều kiện thuận lợi thông qua chủ chương ”xã hội hoá” vấn đề nhà ở, một mặt thu hút sự tham gia của mọi thành phần trong xã hội, mặt khác giảm gánh nặng cho ngân sách Nhà nước. Những chính sách của Nhà nước như cho chậm nộp tiền thuê đất, hay thậm chí miễn tiền thuê đất khi xây dựng nhà ở cao tầng, áp dụng mức thuế ưu đãi, hỗ trợ một số hạng mục công trình (hạ tầng xã hội và kỹ thuật)…đã làm tăng đáng kể tỷ suất lợi nhuận của hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội. 6. Chu kỳ kinh doanh Chu kỳ kinh doanh là dao động của nền kinh tế theo thời gian, trong đó trải qua hai giai đoạn là đỉnh và đáy (đỉnh là giai đoạn cực thịnh của nền kinh tế; đáy là giai đoạn suy thoái, đình trệ của nền kinh tế). Như chúng ta đã biết một đặc trưng cơ bản của nền kinh tế thị trường là các hoạt động kinh tế đều có mối liên hệ nhất định với nhau, đến toàn bộ nền kinh tế và ngược lại. Nhà ở mặc dù là nhu cầu thiết yếu nhưng để thoả mãn cũng đòi hỏi một lượng tài chính không nhỏ, do vậy kinh doanh trong lĩnh vực này sẽ thuận lợi hơn khi nền kinh tế đang trên đà phát triển (thời kỳ tăng trưởng nền kinh tế _ Đỉnh). II. Các mô hình phát triển nhà ở tại Hà Nội Thực tiễn phát triển nhà ở của Hà Nội đã trải qua nhiều giai đoạn với những giải pháp tình thế để phù hợp với điều kiện và khả năng cũng như thu nhập của người dân như đầu tư phát triển nhà ở bằng ngân sách Nhà nước để phân phối cho cán bộ công nhân viên, bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho những người đang thuê nhà, xoá bao cấp về nhà ở và đưa tiền nhà vào tiền lương để chuyển sang hình thức tạo điều kiện “xã hội hoà“ trong đầu tư xây dựng nhà ở với phương châm “Nhà nước và nhân dân cùng làm”, khuyến khích hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo dự án để kinh doanh….Sau đây là một số mô hình về nhà ở trong thơi gian qua tại Hà Nội: 1. Từ năm 1989 trở về trước: Mô hình nhà chung cư Thời kỳ này Nhà nước áp dụng chế độ bao cấp cho hầu hết các loại hàng hoá trong đó có nhà ở. Nhà ở đa số là những nhà chung cư cao tầng (4 – 5 tầng) hoặc thấp tầng (1 – 2 tầng) dành cho nhiều cán bộ công nhân viên. Hạ tầng kỹ thuật và xã hội thiếu đồng bộ, mới chỉ dừng lại ở cấp thoát nước, chiếu sáng còn những yếu tố khác chưa được quan tâm như khu vui chơi, chợ, bệnh viện, những công trình phúc lợi xã hội khác. Mô hình nhà ở này có ưu điểm là: Phù hợp với cán bộ công nhân viên vì chỉ phải trả tiền thuê thấp, các hoạt động tư thương đều bị pháp luật cấm nên người dân không có nhu cầu ở nhà mặt đường cho nên chung cư trở thành mong ưóc đối với nhiều người. Bên cạnh những ưu điểm nói trên, mô hình nhà ở chung cư còn bộc lộ nhiều nhược điểm như: Kiến trúc các chung cư đều bị bó buộc, không tạo không gian mở cho phát triển trong tương lai; giá tiền cho thuê nhà quá thấp nên không đủ để duy trì sửa chữa, chống xuống cấp quỹ nhà ở đang sử dụng, thậm chí chất lượng nhà ở không đảm bảo; nhà ở thời kỳ này mới chỉ đáp ứng cho khoảng 30% người dân. 2. Mô hình nhà nước và nhân dân cùng làm (1989-1993) Chế độ bao cấp bị xoá bỏ thay vào đó là nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước đã tạo ra một bước phát triển lớn cho nền kinh tế. Do đó, nhu cầu về nhà ở cũng lớn hơn và yêu cầu về chất lượng nhà ở cũng cao hơn. Trước nhu cầu đó, xuất hiện mô hình Nhà nước và nhân dân cùng tham gia vào lĩnh vực phát triển nhà ở. Nhà nước hầu như không hoàn toàn bỏ tiền làm hoàn chỉnh một công trình mà chỉ hỗ trợ về cơ chế, chính sách, đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Những người có nhu cầu và khả năng tự bỏ vốn vào cải tạo, xây dựng nhà ở mới. Do có sự kết hợp với nhân dân trong việc phát triển nhà ở nên đã giải quyết được phần nào nhu cầu cấp bách về nhà ở của một bộ phận nhân dân, tăng quỹ nhà ở. Tuy nhiên, vai trò quản lý trong xây dựng của Nhà nước khá mờ nhạt, kém hiệu quả nên xuất hiện tình trạng lộn xộn trong xây dựng, không có một quy hoạch đồng bộ; nhà ở chỉ đáp ứng khả năng của những ngưới có thu nhập cao trong khi đó vẫn chưa có sự quan tâm đúng mức tới các đối tượng khác như: Cán bộ công nhân viên, đối tượng chính sách, người nghèo. 3. Mô hình cấp đất cho các cơ quan xây dựng nhà cho cán bộ công nhân viên bằng nguồn vốn tự có (1990-1996) Nền kinh tế thị trường mở cửa với bên ngoài đã tạo điều kiện phát triển của mọi thành phần kinh tế trong đó có có các doanh nghiệp Nhà nước. Đời sống của đại bộ phận cán bộ công nhân viên được cải thiện và nâng lên rõ rệt, họ cũng có nhu cầu lớn về nhà ở do hầu hết những chung cư được Nhà nước xây dựng trong thời kỳ bao cấp đã xuống cấp và bộc lộ nhiều hạn chế, mặt khác, chỉ có khoảng 30% cán bộ công nhân viên được Nhà nước lo cho chỗ ở còn lại hơn 70% là chưa được hưởng và đang trong tình trạng thiếu thốn về chỗ ở. Để giải quyết vấn đề chỗ ở cho đại bộ phận cán bộ công nhân viên, Nhà nước đã sử dụng quyền sở hữu đất của mình để cấp đất cho các cơ quan, đơn vị thuộc nhà nước sử dụng để giải quyết chỗ ở cho cán bộ công nhân viên đủ những tiêu chuẩn nhất định, kinh phí xây dựng nhà hoàn toàn bằng vốn tự có của đơn vị được cấp đất. Mô hình cấp đất cho các cơ quan xây dựng nhà ở cho các cán bộ công nhân viên bằng nguồn vốn tự có đã giải quyết được tình trạng căng thẳng về nhà ở cho những đối tượng này. Hơn nữa, Nhà nước không phải lo kinh phí nên cũng giảm gánh nặng cho ngân sách. Đồng thời mô hình này cũng tạo điều kiện cho các đơn vị được chủ động trong xây dựng nên đã tạo ra các khu nhà ở phù hợp với nhu cầu và điều kiện tài chính của họ. Do tự bỏ vốn để xây dựng nên đối với những đơn vị eo hẹp về vốn thì chất lượng công trình không đưọc đảm bảo, nhanh chóng bị xuống cấp, ảnh hưởng đến sinh hoạt của người dân. Do toàn quyền xây dựng trên mảnh đất được Nhà nước giao nên tình trạng thiếu đồng bộ, thống nhất giữa các khối nhà của những đơn vị khác nhau trên cùng một địa bàn. 4. Mô hình đầu tư xây dưng hạ tầng phân đất chia lô. Cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường, đã xuất hiện những thị trường mới trong đó có “ thị trường nhà đất”. Tuy nhiên sự hoạt động của thị trường này vẫn chưa có sự quan tâm chính đáng của Nhà nước nên đã xuất hiện tình trạng đầu cơ về nhà đất đã đẩy cao giá nhà đất. Sự phát triển của mô hình đầu tư xây dựng hạ tầng theo kiểu phân đất chia lô đã tạo điều kiện cho các đối tượng có khả năng về tài chính tạo lập được nơi ở cho mình theo quy hoạch, hình thành các khu dân cư đồng bộ về mặt kỹ thuật (khu Nam Thành Công, khu Hoàng Cầu); thúc đẩy thị trường xây dựng phát triển. Quá trình phát triển nhà ở trong thời kỳ này chủ yếu theo quy luật của thị trường, thiếu sự quản lý của Nhà nước dẫn đến tình trạng hạ tầng xã hội thiếu đồng bộ hoặc không có, bộ mặt kiến trúc đô thị manh mún do bị phân lô gây khó khăn cho công tác quy hoạch sau này. Cũng do sự buông lỏng quản lý của Nhà nước khiến cho giá nhà rất cao, lãng phí trong sử dụng đất. III. Tính tất yếu của mô hình phát triển nhà ở theo dự án (Chương trình 12/ Ctr/ TU của thành uỷ Hà Nội) Xuất phát từ thực tế khách quan của quá trình đô thị hoá và nhu cầu cải tạo, nâng cấp nhà ở hiện nay của nhân dân Thủ đô cho thấy nhu cầu phát triển nhà ở của Hà Nội trong những năm trước mắt và lâu dài là vô cùng lớn. Trước tình hình đó, việc ra đời “Chương trình phát triển nhà ở Hà Nội năm 2000 và 2010” của Thành uỷ Hà Nội có ý nghĩa hết sức quan trọng, tạo ra một chiến lược chung, dài hạn, thể hiện sự quan tâm đúng mức, kịp thời của Uỷ ban nhân dân thành phố đối với nhu cầu cấp bách về nhà ở hiện nay ở Hà Nội. 1. Hướng đẫn đầu tư phát triển nhà ở ( xây mới)- Các khu đô thị mới Việc cải tạo, nâng cấp diện tích nhà ở hiện có là việc làm thường xuyên, cần thiết nhằm đảm bảo chất lượng cho quỹ nhà, tuy nhiên, nó không đáp ứng được nhu cầu tăng thêm hàng ngày, hàng giờ về nhà ở do quá trình đô thị hoá diễn ra quá nhanh chóng. Do vậy, việc mở rộng không gian hành chính đô thị Hà Nội, cùng với việc hình thành những khu đô thị mới thu hút sự tập trung dân cư không những trong nội thành mà còn cả dân nhập cư mới từ ngoại thành là tất yếu. Vậy khu đô thị mới được hiểu như thế nào? Theo nghị định 52/1999/NĐ - CP, khu đô thị mới được giải thích như sau: “khu đô thị mới là khu xây dựng tập trung theo dự án đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, đồng bộ và phát triển của toàn khu, được gắn với một đô thị hiện có hoặc với một đô thị mới đang hình thành, có ranh giới và chức năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”. Sự ra đời của các khu đô thị mới sẽ giải quyết được những vấn đề sau: Dãn dân trong khu vực trung tâm, cải thiện điều kiện giao thông, sinh hoạt và môi trường tại đó. Có điều kiện thiết lập sự đồng bộ về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật trong xây dựng phát triển nhà nhằm đạt được mục đích phục vụ sinh hoạt vật chất và tinh thần của cư dân đô thị. Tạo hướng mở, giải quyết nhu cầu nhà ở trong tương lai. Hà Nội đã xác định được cho mình định hướng tổ chức không gian trong những năm tới như sau: Ngoài khu vực hạn chế phát triển thì không gian được mở rộng theo hai hướng: Phát triển và mở rộng phía hữu ngạn sông Hồng. Hướng này bao gồm đất đai thuộc các quận Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Nam quận Hai Bà Trưng, huyện Từ Liêm và Thanh Trì. Hiện tại, đây là những khu vực có tốc độ đô thị hoá mạnh. Khu vực phát triển xây dựng mới phía Bắc sông Hồng. Trong khu vực đã có khoảng 246,6 nghìn người (cả dân đô thị và dân nông thôn). Dự kiến năm 2005 dân số sẽ phát triển tới 325 nghìn người với 3.234 ha đất và năm 2010 sẽ lên tới 1000 nghìn người với 12.820 ha. Như vậy việc mở rộng không gian đô thị, phát triển những khu đô thị mới đã giải quyết được nhu cầu về nhà ở của dân cư đô thị trước mắt và lâu dài. 2. Nhà ở theo dự án và sự đồng bộ về kiến trúc, quy hoạch, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Khắc phục những tồn tại của những mô hình trước là hầu hết đều thiếu đồng bộ trong kiến trúc, quy hoạch, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hội đã dẫn đến bất tiện trong sinh hoạt và làm việc, mô hình phát triển nhà ở theo dự án xác định nhà ở là một bộ phận của kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Điều đó đòi hỏi mỗi căn hộ phải có sự phù hợp với môi trường xung quanh, phải đáp ứng được nhu cầu thiết yếu và ngày càng nâng cao của mọi dân cư trong mỗi căn hộ như đi lại, học hành, làm việc, ăn uống, vui chơi giải trí…Hay nói cách khác, phát triển nhà ở theo dự án là xây dựng nhà ở theo đúng quy hoạch. Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề phát triển nhà ở theo dự án, Hà Nội đã có quy hoạch, kiến trúc cho riêng mình nhằm đảm bảo cho sự phát triển đồng bộ, thống nhất của Thủ đô. 3. Tình hình đầu tư phát triển nhà ở theo dự án tại Hà Nội từ năm 1999 đến nay. Hà Nội có mật độ dân số cao nên nhu cầu về nhà ở rất lớn cùng với nó là sự sôi động trong hoạt động xây dựng nhà ở. Tuy nhiên hình thức phát triển nhà ở theo dự án với nghĩa là xây dựng nhà ở đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật và xã hội, theo đúng quy hoạch thì mới chỉ trở thành một xu thế phổ biến trên địa bàn Thủ đô kể từ năm 1998 trở lại đây khi chương trình 12/Ctr/ TU của Thành uỷ Hà Nội bắt đầu được triển khai. Xét vốn đầu tư trên toàn địa bàn Hà Nội cho thấy đầu tư phát triển nhà ở đang diễn ra hết sức sôi nổi, huy động một nguồn lực lớn trong xã hội. Điều này được thể hiện qua qua các năm: 3.1. Năm 1999 Sau khi chương trình phát triển nhà ở của Thủ đô được ban hành năm 1998 thì năm 1999 được coi là năm khởi động của chương trình dài hạn này với nhiều hoạt động mang tính định hướng. Tuy vậy, do đã có sự chuẩn bị trước, cộng với sự tham gia nhiệt tình của các đơn vị xây dựng và kinh doanh nhà trên địa bàn Thủ đô mà ngay trong năm 1999 đã có tới 14 dự án đã chính thức có quyết định đầu tư với tổng diện tích sàn 1.746.430 m2. Năm 1999 được đánh dấu như một năm đồng khởi trong phát triển nhà ở của Thủ đô bao gồm cả cải tạo và xây mới. Riêng đối với hướng phát triển nhà ở theo dự án nội dung chủ yếu là: Đẩy mạnh việc đầu tư xây dựng, chuẩn bị hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cho các khu ở mới. Thành phố khuyến khích mỗi sở ngành, mỗi quận huyện chọn một dự án khu đô thị điển hình để tập trung triển khai đồng bộ trong năm 1999 và năm 2000 nhằm tập trung sức mạnh của quận huyện, của toàn ngành, tránh phân tán vào các dự án quá lớn chưa đủ sức triển khai đồng bộ ngay trước mắt. Tiến hành đầu tư xây dựng thí điểm nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở cho đối tượng chính sách, nhà ở cho sinh viên theo các hình thức bán, bán trả góp, cho thuê. Ngay trong năm đầu tiên này, Thành phố đã xét duyệt và cấp giấy phép cho nhiều dự án với quy mô lớn: Bảng: Các dự án có quyết định đầu tư năm 1999 STT Tên dự án Chủ đầu tư Quy mô đất (ha) Diện tích nhà ở (m2) Tiến độ thực hiện 1 Khu Yên Hoà - Cầu Giấy Công ty xây dựng dân dụng 39 119.800 Đang điều chỉnh QHMB 2 Khu nhà ở Định Công Công ty phát triển nhà ở đô thị 35 300.000 Đang tiến hành lập kế hoạch GPMB 3 Khu nhà ở Yên Hoà - Trung Hoà Công ty đầu tư phát triển hạ tầng đô thị 37,05 349.100 Đang triển khai đền bù GPMB 4 Làng Quốc tế Thăng Long Tổng công ty xây dựng 10,2 123.738 Đã khởi công xây dựng 5 Khu nhà ở Đầm Trấu – HBT Công ty đầu tư phát triển nhà 6 70.346 Đang tiến hành 6 Khu nhà ở Phúc Xá 2 – BĐ Công ty đầu tư phát triển nhà 3,8 50.000 Đã điều chỉnh xong QHMB 7 Dự án Hồ Linh Đàm – Thanh Trì Công ty phát triển nhà và đô thị 184 138.000 Đang đầu tư 8 Khu nhà ở hồ Giải Đỏ - HBT Công ty xây dựng và phát triển nhà HBT 8,9 20.195 Đang trong giai đoạn hoàn thiện 9 Khu Trung Hoà - Nhân Chính Tổng công ty xuất nhập khẩu xây dựng 65,3 212.000 10 Khu nhà ở Đại Từ - Đại Kim – Thanh trì Công ty đầu tư xây dựng nhà Thanh Trì 24,5 126.000 Đang đền bù GPMB 11 Khu nhà ở di dân Đền Lừ-HBT Ban quản lý dự án quận HBT 9,5 87.850 12 Khu nhà ở thị trấn Cầu Diễn-Từ Liêm Công ty thiết kế xây dựng nhà 5,5 600.000 Đã được chấp thuận QHMB (Nguồn: Sỏ kế hoạch đầu tư Hà Nội) Theo số liệu thống kê trên cho thấy: Hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo dự án đã thu hút được sự tham gia của nhiều công ty, tổng công ty chuyên ngành xây dựng; các dự án hầu hết đang tiến hành quy hoạch tổng mặt bằng hoặc lập kế hoạch giải phóng mặt bằng. 3.2. Năm 2000 Năm 2000 là năm chuẩn bị môi trường đầu tư và tạo đà cho chương trình phát triển nhà ở cho các năm tiếp theo. Tiếp tục hành trình của năm 1999, năm 2000 là năm thực hiện giao đất để phát triển nhà ở: Bảng: Tình hình giao đất thực hiện các dự án phát triển nhà ở thời kỳ 1998 – 2000 Năm Kế hoạch được duyệt Thực hiện đạt tỷ lệ (%) Tổng cộng (ha) Đất xây dựng nhà ở (ha) Diện tích (ha) Số dự án 1998 2.381 254 98,13 34 38,63 1999 1.802 384 47,25 124 12,3 2000 1.340 310 197,96 148 63,86 (Nguồn: Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội) Biểu đồ thể hiện sự so sánh diện tích đất được duyệt với diện tích đất thực hiện cho các dự án. Năm 2000 Thành phố đã có quyết đinh giao đất cho các dự án với tổng diện tích là 1.340 ha trong đó đất xây dựng nhà ở là 310 ha. Đầu tư phát triển nhà ở theo dự án năm 2000 cũng tăng so với năm trước nhưng không đáng kể do khó khăn trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Trong khi đồng loạt nhiều dự án cùng triển khai trên quy mô lớn nên Thành phố chưa kịp thời ban hành các chính sách thực sự hiệu quả để hỗ trợ công tác giải phóng mặt bằng này. Bảng: Một số dự án đầu tư và triển khai thực hiện năm 2000 TT Tên dự án Chủ đầu tư Diện tích đất (m2) Diện tích sàn xây dựng (m2) Nguồn vốn Cả dự án Năm 2000 1 Nhà ở 5 tầng 228 Đường Láng Công ty xây dựng sô 1 2.446 6.938 1.800 Huy động & vay quỹ phát triển nhà ở 2 Khu Ngoc Khánh – Ba Đình Công ty xây dựng và phát triển hạ tầng1 6.454 13.322 1.800 Huy động & vay vốn 3 Nhà 5 tầng số 4 Hàm Tử Quan Công ty kinh doanh nhà số 2 - 1.400 0 Ngân sách 4 Nhà 5 tầng K21 Bách Khoa Công ty đầu tư va phát triển nhà - 2.961 0 Ngân sách 5 Nhà tình nghĩa Tương Mai Ban quản lý dự án – Sở Địa chính nhà đất 3400 4.071 0 Ngân sách 6 Khu Phương Liệt - Thanh Xuân Công ty xây dựng Hồng Hà 6.108 9.436 0 Huy động 7 tự có 7 Khu đô thị Chung Hoà - Nhân Chính VINACONEX 240.000 87.399 0 Ngân sách, huy động. tín dụng, tự có 8 Khu Vĩnh Phúc phục vụ di dân GPMB Ban quản lý dự án quận 8.258 15.205 0 Vay quỹ phát triển nhà ở Thành phố 9 Khu tái định cư Dịch Vọng Ban quản lý dự án quận 51.246 - 0 Vốn xây dựng cơ bản 10 Khu nhà ở thông tầng Liễu Giai Công ty xây dựng Tây Hồ 4.200 5.800 0 Tự có, vay vốn (Nguồn: Văn phòng ban chỉ đạo chương trình phát triển nhà ở Thành phố) Từ bảng trên ta thấy năm 2000 có thuận lợi là có nhiều dự án lớn bắt đầu triển khai. Bên cạnh đó các lô đất giao cho các tổ chức, doanh nghiệp xây dựng nhà từ những năm trước đó đã hoàn thành nhưng lại gặp khó khăn cho vấn đề đầu ra do cán bộ công nhân viên, người có thu nhập thấp vẫn chưa tiếp cận được những ngôi nhà đó (những ngôi nhà mà thực chất là dành cho họ). 3.3. Năm 2001 Chương trình 12/Ctr/TU được triển khai đã có nhiều khu đô thị mới được xây dựng theo quy hoạch đã được phê duyệt. Tính đến năm 2001 trong số 14 dự án khu đô thị mới được xác định là trọng điểm để hoàn thành bộ mặt đô thị có 7 dự án đang trong thời gian đẩy nhanh thi công để nhanh chóng đưa vào sử dụng, trong số đó có 4 dự án: Bảng: Hiện trạng của một số dự án tính đến thời điểm tháng 10/2001 stt Tên dự án Năm kết thúc Quy mô đất (ha) VĐT thực hiện/tổng vốn (%) Tiến độ 1 Làng Quốc tế Thăng Long 2005 10,20 56,4 Đang xây dựng khu biệt thự và khu nhà ở 2 Khu đô thị mới Định Công 2001 24,00 86,1 Đã xây dựng xong phần HTKT, bắt đầu triển khai xây dựng công trình 3 Khu dịch vụ tổng hợp hồ Linh Đàm 2001 35,00 91,2 Đã hoàn thiện một số khu nhà và tiếp tục những nhóm nhà cao tầng khác 4 Khu đô thị mới Trung Hoà - Nhân Chính 2004 32,86 34,8 Đang thi công HTKT và xây dựng nhà cao tầng (Nguồn: Sở kế hoạch và đầu tư Hà Nội) Đầu tư phát triển nhà ở trong năm 2001 tổng diện tích nhà ở tăng với tốc độ cao hơn so với năm 2000, trong đó đầu tư phát triển nhà ở theo dự án chiếm phần nhiều trong tổng đầu tư phát triển nhà ở: Phát triển nhà ở theo dự án tăng 223%, nhà ở tự xây dựng tăng 104,1%; về số tuyệt đối: Phát triển nhà ở theo dự án đạt 417.585 m2, nhà ở do dân tự xây dựng là 425.825 m2. Năm 2001 cung về nhà ở không đủ đáp ứng cầu về nhà ở. Do những chung cư này còn khá mới mẻ với người dân đồng thời giá cả cũng hợp lý. 3.4. Năm 2002 Trong ba năm 2000, 2001, 2002 Thành phố Hà Nội mỗi năm xây dựng mới trên 500 nghìn m2 nhà ở, riêng năm 2002, tổng số dự án nhà ở lên tới 84 dự án và diện tích xây dựng nhà ở đạt trên 900 nghìn m2. Hà Nội đã tập trung triển khai mạnh và có kết quả các dự án nhà ở cao tầng. Qua thực tiễn của công tác phát triển nhà ở, bắt đầu từ năm 2002 Hà Nội đã quyết định chọn giải pháp phát triển nhà ở chung cư là chủ yếu. Bảng: Kết quả thực hiện các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố năm 2002 Chỉ tiêu Kế hoạch (m2) Thực hiện (m2) Tỷ trọng (%) Tổng diện tích sàn nhà ở 720.000 900.600 125 Diện tích sàn nhà ở theo dự án 420.000 580.000 138,1 Diện tích sàn nhà ở dân tự xây dựng (có phép) 320.600 250.000 78,1 Diện tích sàn nhà ở dân tự xây dựng trong các dự án 420.000 170.600 40,6 (nguồn: Sở Địa chính – Nhà đất) Từ bảng và biểu trên ta thấy: Tổng diện tích sàn nhà ở giữa kế hoạch và thực hiện tăng 25% về tương đối, tăng về tuyệt đối là 180.600 m2 trong đó diện tích sàn nhà ở theo dự án tăng nhiều hơn diện tích sàn nhà ở do dân tự xây dưng. Kết quả khả quan mà công tác phát triển nhà ở theo dự án của Thành phố đã đạt được năm 2002 cho thấy sự phù hợp của chương trình 12/Ctr/TU trong thời điểm hiện tại, Thành phố quyết tâm giữ vững chủ trương phát triển nhà ở theo dự án, phù hợp với định hướng phát triển đất đai đô thị bền vững, phát triển đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. 3.5. Năm 2003 Đây là năm chương trình phát triển nhà của Thành phố đạt hiệu quả cao và tiếp tục phát triển ổn định: Bảng: Vốn đầu tư phát triển nhà ở theo dự án so với tổng vốn đầu tư xây dựng cơ bản của Hà Nội Đơn vị: Triệu đồng 2000 2001 2002 2003 Tổng vốn đầu tư xây dựng cơ bản 1271668 1720272 2460045 2600168 Vốn đầu tư phát triển nhà ở 65487 89424 259339 439158 Tỷ lệ đầu tư nhà ở so với đầu tư xây dựng cơ bản 5,15% 5,2% 10,54% 16,89% (Nguồn: Niên giám thống kê Hà Nội 2003) Tỷ lệ vốn cho đầu tư phát triển nhà ở so với tổng vốn đầu tư xây dựng cơ bản tăng nhanh từ năm 2001 sang 2002 sau đó tăng chậm hơn từ năm 2002 đến 2003. Cùng với vốn đầu tư là diện tích xây dựng mới cũng thể hiện rõ sự tăng nhanh trong phát triển nhà ở thời gian qua. Bảng: Số liệu diện tích nhà ở xây dựng mới Đơn vị: m2 2000 2001 2002 2003 Tổng số 597510 843440 936753 1284022 Trung ương xây dựng 82128 155217 335347 541258 Địa phương xây dựng 515382 688223 601406 742764 (Nguồn: Niên giám thống kê Hà Nội năm 2003) Trong vòng 3 năm từ năm 2000 đến năm 2003 diện tích nhà ở xây dựng mới tăng tuyệt đối là 686.512m2, tăng tương đối là 114,895%. Chỉ trong một thời gian ngắn tổng diện tích nhà ở của Hà Nội đã tăng hơn gấp đôi. Điều này chứng minh một điều là việc thực thi chương trình 12/Ctr/TU đã đạt được hiệu quả trong việc đáp ứng nhu cầu cấp bách về nhà ở của người dân Thủ đô. 3.6. Năm 2004 và hướng phấn đấu năm 2005 Tính đến thời điểm hiện nay, Hà Nội đã có 78 dự án khu đô thị mới với quy mô 2000 ha đất. Đây chính là giải pháp hữu hiệu nhằm giải quyết nỗi bức xúc về nhà ở đối với nhân dân thành phố. Chuẩn bị cho năm 2005, bên cạnh việc phấn đấu thực hiện mục tiêu xây dựng 1 triệu m2 nhà ở trong năm 2004 (bình quân đạt 7m2/người), thành phố sẽ hướng tới việc tạo lập thị trường bất động sản. 4. Cơ cấu sử dụng vốn đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Hà Nội Phát triển nhà ở theo dự án tại Hà Nội là việc tạo dựng ra những khu nhà ở với quy mô lớn, đồng bộ và thống nhất về mặt hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Để có thể đạt được điều đó thì đòi hỏi nguồn vốn lớn vì vậy cần phải có sự tham gia của nhiều nguồn khác nhau: Vốn ngân sách, vốn tự có, vốn vay, vốn huy động trong nhân dân… Bảng: Tỷ trọng các nguồn vốn trong đầu tư phát triển nhà ở tại Hà Nội Nguồn vốn Tỷ trọng (%) Vốn ngân sách Nhà nước 10 Vốn tự có 10 Vốn huy động của khách hàng 32 Vốn vay tín dụng đầu tư và tín dụng thương mại 48 4.1. Vốn ngân sách Vốn ngân sách có vai trò quan trọng đối với việc phát triển nhà ở theo dự án. Vốn ngân sách được dùng để: Xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội . Hỗ trợ xây dựng nhà ở phục vụ cho các đối tượng chính sách. Đầu tư xây dựng quỹ nhà ở phục cho công tác giải phóng mặt bằng. Thành lập quỹ phát triển nhà của Thành phố, hình thành ngân hàng phát triển nhà. Cùng với quá trình phát triển nhà ở của các khu đô thị mới, hàng năm Thành phố vẫn trích một phần ngân sách để đầu tư trực tiếp vào phần đất xây dựng mà các chủ đầu tư phải dành lại cho Thành phố (30%) hay hỗ trợ các đối tượng chính sách mua nhà tại đây. Bảng: Đầu tư phục vụ giải phóng mặt bằng và các đối tượng chính sách bằng nguồn vốn của Thành phố Đơn vị: Tỷ đồng Năm Vốn ngân sách Thành phố Tổng số vốn 2001 187 445 2002 320 624 2003 1.123 2.482 2004 1.736 4.505 2005 926 2.463 Tổng cộng 4.287 10.522 (Nguồn: Sở Kế Hoạch và Đầu Tư Hà Nội) Vốn ngân sách có thể được góp dưới các hình thức sau: Thứ nhất: Góp vốn trực tiếp vào các dự án. Thứ hai: Hỗ trợ bằng quỹ đất. Thứ ba: Góp vốn vào Quỹ hỗ phát triển nhà Hà Nội (nay là Quỹ phát triển nhà ở Hà Nội) 4.2. Vốn tự có. Đây là nguồn vốn hợp pháp của chủ đầu tư có được do tích luỹ từ lợi nhuận sau thuế của hoạt động sản xuất kinh doanh của đơn vị, từ khấu hao cơ bản, từ vốn kinh doanh. Sự thành công của phương thức huy động vốn sẽ quyết định sự thành công trong việc huy động các nguồn vốn khác. Vì nguồn vốn tự có là vốn đối ứng quyết định khả năng trả lãi và gốc khi vay, ảnh hưởng đến lòng tin của khách hàng khi ứng trước tiền cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở. Một đặc điểm trong phát triển nhà ở tại Hà Nội là hầu hết các chủ đầu tư là doanh nghiệp nhà nước thuộc ngành xây dựng. Trong thời kỳ bao cấp chủ yếu hoạt động dưới hình thức công ích có thu nhưng rất hạn chế. Trong nền kinh tế thị trường các doanh nghiệp này đã có những bước phát triển nhưng thời gian chưa đủ để họ có thể tích luỹ được nguồn vốn lớn. Do đó sự thành công trong sự nghiệp phát triển nhà ở theo dự án tại Hà Nội phụ thuộc vào cách thức huy động vốn của các chủ đầu tư. 4.3. Vốn vay Vốn vay giữ vai trò chủ đạo cả mặt tỷ trọng và tuyệt đối. Vốn vay bao gồm vay tín dụng đầu tư và vay tín dụng thương mại. Bảng: Tỷ trọng vốn tín dụng đầu tư trong tổng vốn thực hiện Đơn Vị: Triệu đồng Tên dự án Tổng vốn đầu tư Vốn đầu tư thực hiện Vốn tín dụng đầu tư Tỷ trọng (%) Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Bắc Linh Đàm 138.940 91.014 - - Khu Định Công 287.000 139.760 - - Làng Quốc tế Thăng Long 2.037.939 92.100 18.600 20,2 Khu đô thị mới Trung Hoà - Nhân Chính 314.600 44.980 27.000 60,03 (Nguồn: Sở Kế Hoạch và Đầu Tư Hà Nội) Vốn vay tín dụng đầu tư: là nguồn vốn ưu đãi của Nhà nước đối với các dự án phát triển. Hiện nay Hà Nội có sáu đầu mối cho vay bằng nguồn vốn tín dụng ưu đãi là: Ngân hàng đầu tư và phát triển Quỹ hỗ trợ đầu tư quốc gia Ngân hàng Công thương Ngân hàng Ngoại thương Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Cơ quan đối ngoại thuộc Bộ tài chính Vốn vay thương mại: là nguồn vốn chủ yếu đáp ứng nhu cầu về vốn của các dự án phát triển nhà ở. Khi vay vốn thương mại các chủ đầu tư phải trả lãi suất cao hơn khi vay tín dụng đầu tư và bắt buộc có thế chấp. 4.4. Vốn huy động trong nhân dân (khách hàng) Nguồn vốn này có tiềm năng vô cùng lớn nhờ thu hút vốn từ các thành phần kinh tế và cá nhân có nhu cầu về nhà ở. Tỷ trọng nguồn vốn này trong tổng vốn đầu tư trung bình khoảng 30%. Tuy nhiên, một hạn chế của nguồn vốn này là sự thiếu ổn định, huy động được nhiều hay ít tuỳ thuộc vào uy tín của chủ đầu tư và sự sẵn sàng góp vốn của những người có nhu cầu về nhà ở. 5. Đánh giá kết quả đạt được trong hoạt động phát triển nhà ở theo dự án thời gian qua Qua sáu năm triển khai thực hiện chương trình 12/Ctr/TU, Hà Nội đã đạt được nhiều thành tựu đáng kể. Trong vòng ba năm (1998 – 2000), đã xây dựng được 1,35 triêu m2 nhà ở các loại (trong đó, dự án Nhà nước là 40 vạn m2, chiếm 35%; tư nhân tự xây dựng là 95 vạn m2, chiếm 65%). Trung bình mỗi năm xây dựng được khoảng 45 vạn m2 nhà ở mới, gấp chín lần năm có số lượng nhà ở xây dựng cao nhất trong thời kỳ bao cấp trước đây. Bước đầu giải quyết một phần khó khăn về nhà ở và cải thiện điều kiện của nhân dân thành phố, góp phần đổi mới bộ mặt Thủ đô.Về phương diện phát triển nhà ở, Hà Nội đã có được bước tiến dài. Có được thành quả đó là nhờ sự sáng suốt trong việc đề ra chính sách về phát triển đô thị phù hợp trong đó không thể không kể đến chủ trương phát triển nhà ở theo dự án. Sau đây là những đánh giá các kết quả bước đầu của công cuộc đầu tư phát triển nhà ở theo dự án xét trên hai mặt định tính và định lượng. 5.1. Xét trên khía cạnh định tính Thứ nhất, phát triển nhà ở theo dự án phù hợp với điều kiện và nhu cầu của Thành phố. Nhà ở phát triển theo dự án đa số là các chung cư cao tầng. Đây cũng là xu thế tất yếu trong công cuộc phát triển của Thủ đô. Các quần thể chung cư cao tầng được xây dựng dựa trên quy hoạch tổng thể có tính đến sự phù hợp với môi trường xung quanh, đã tạo cho thành phố vẻ khang trang, hiện đại trong sự thống nhất và đồng bộ. Thứ hai, phát triển nhà ở theo dự án đáp ứng được chỗ ở cho nhiều đối tượng khác nhau trong Thành phố. Phát triển nhà ở bằng việc xây dựng các chung cư cao tầng đã làm thay đổi quan điểm nhà ở phải gắn với đất. Với ưu điểm là tạo ra diện tích sàn xây dựng và số căn hộ lớn hơn nhiều lần so với sử dụng đất chia lô, các chung cư có thể cung cấp cho nhiều đối tượng khác nhau với giá rẻ hơn nhiều so với mua đất làm nhà. Trong các khu đô thị mới có dành một tỷ lệ căn hộ nhất định để bán cho cán bộ công nhân viên chức, các đối tượng chính sách có khó khăn về nhà ở. Thứ ba, phát triển nhà ở theo dự án huy động được nhiều nguồn vốn trong xã hội. Chương trình phát triển nhà ở của Hà Nội ra đời cùng với các khuyến khích, ưu đãi đối với các thành phần kinh tế tham gia nên đã thu hút được nhiều nguồn vốn như: Vốn tự có của các doanh nghiệp xây dựng, vốn huy động từ khách hàng, vốn vay, vốn của những người dân có tiền nhàn rỗi, vốn ngân sách, vốn đầu tư nước ngoài… Thứ tư, Phát triển nhà ở theo dự án đón đầu quá trình phát triển kinh tế, mở rộng địa giới hành chính của Thành phố trong tương lai. 5.2. Xét trên khía cạnh định lượng Chỉ tiêu diện tích sàn nhà ở Phát triển nhà ở trên địa bàn Hà Nội thời gian qua thể hiên rõ nhất ở diện tích sàn nhà ở được xây mới không ngừng tăng lên, năm sau nhiều hơn năn trước, trong đó diện tích nhà ở theo dự án chiếm ưu thế và đang là xu hướng tất yếu hiện nay (xem bảng diện tích nhà ở – phần III/3/3.5) Phát triển nhà ở thời gian qua đều đạt vượt chỉ tiêu so với kế hoạch, đặc biệt từ năm 2000 trở đi mỗi năm đều vượt kế hoạch đề ra gần 30%. Điều này cũng cho thấy phát triển nhà ở đang diễn ra rất sôi nổi, khác hẳn với tình hình những năm trước khi nhà ở còn được bao cấp. Hiện nay tổng diện tích xây dựng nhà ở bình quân mỗi năm 915.389,25m2 (giai đoạn 2000 – 2003) gấp 4,58 lần so với giai đoạn 1991 – 1997 (diện tích bình quân xây dựng nhà ở là 200.000 m2). Điều này chứng tỏ tính đúng đắn, kịp thời của chương trình nhà ở được Thành phố phát động, thu hút đông đảo sự tham gia của các thành phần trong xã hội tạo nên một sức mạnh tổng hợp, nhanh chóng góp phần giải quyết tình trạng căng thẳng về nhà ở trên địa bàn Hà Nội. Chỉ tiêu số khu đô thị mới Phát triển nhà ở theo dự án chủ yếu được tiến hành trong các khu đô thị mới. Và ngược lại nhà ở trong các khu đô thị mới thì đều phải tiến hành theo dự án để đảm bảo sự đồng bộ về kết cấu hạ tầng kỹ thuật và kết cấu hạ tầng xã hội. Bảng: Danh mục 14 khu đô thị mới trọng điểm của Hà Nội đến năm 2005 STT Tên dự án khu đô thị mới Quy mô đất (ha) Tổng diện tích sàn nhà ở (m2) Dân số dự kiến (người) 1 Mễ Trì Hạ 13,79 47.000 2.956 2 Mễ Đình – Mễ Trì 39,0 246.200 7.105 3 Mỹ Đình II 26,24 230.000 5.540 4 Nam Trần Duy Hưng 36,47 210.470 6.500 5 “Thành phố giao lưu” 96,0 861.000 29.000 6 Thạch Cầu – Thạch Bàn 31,96 170.000 5.880 7 Tây Nam (Saprof) – giai đoạn I 56,4 858.000 8.400 8 Làng Quốc tế Thăng Long 10,2 123.738 2.700 9 Đại Kim - Định Công 24,0 126.745 3.000 10 Khu Định Công 35,0 297.500 16.528 11 Khu dịch vụ tổng hợp hồ Linh Đàm 35,0 96.041 6.800 12 Trung Yên 37,05 349.100 17.000 13 Trung Hoà - Nhân Chính (quận Thanh Xuân) 14,28 319.000 5.500 14 Trung Hoà - Nhân Chính (quận Cầu Giấy) 32,86 390.000 12.600 Tổng cộng 488,25 4.324.794 129.509 (Nguồn: Sở Kiến trúc và Quy hoạch) Đến năm 2005 sẽ có tổng cộng 4.324.794 m2 sàn nhà được xây dựng theo mô hình phát triển nhà ở theo dự án, đảm bảo cho xấp xỉ 129.509 người đến sinh sống. Một số chỉ tiêu tài chính Kết quả của phát triển nhà ở theo dự án còn được thể hiện thông qua một số chỉ tiêu tài chính như lợi nhuận thuần, thời gian thu hồi vốn, hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR), hệ số hiệu quả… Bảng: Kết quả tài chính của một số dự án Tên dự án Lợi nhuận (tỷ đồng) Thời gian thu hồi vốn (năm) IRR (%) Hệ số hiệu quả (%) Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Bắc Linh Đàm 12,816 4 14 9,22 Khu Định Công 29,600 3,5 25 10,31 Làng Quốc tế Thăng Long 91,604 5 15,8 4,49 Khu đô thị mới Trung Hoà - Nhân Chính 32,980 5,5 12,1 10,8 Trung bình các dự án 41,750 4,5 16,725 8,625 Các kết quả trên cho thấy hiệu quả của các dự án: mặc dù các dự án này đều có quy mô lớn, thời gian thực hiện kéo dài (3 đến 10 năm) song thời gian thời gian thu hối vốn là khá nhanh (4,5 năm), lợi nhuận cao (41,75 tỷ đồng)… 6. Một số tồn tại trong hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo dự án Bên cạnh các kết quả đã đạt được trong phát triển nhà ở, vẫn còn những tồn tại cần giải quyết: Chưa giải quyết được nhu cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp. Thực tế cho thấy nhu cầu về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp là rất lớn 50 – 60 % tổng số người có nhu cầu trong khi đó tại các khu đô thị mới, các nhà chung cư mới chỉ dành khoảng 30% diện tích cho các đối tượng này thậm chí có nhiều dự án vẫn không tuân thủ quy định (dành 30% diện tích sàn xây dựng cho người có thu nhập thấp). Thủ tục đầu tư kéo dài Do công tác đầu tư phát triển nhà ở đòi hỏi sự tham gia của nhiều đối tượng (nhà nước, nhân dân, khách hàng, chủ đầu tư…) mà các đối tượng này sẽ có những khác biệt nhưng khi lập chính sách lại không có các chính sách quy định cụ thể từng loại nên gây khó khăn trong công tác xét duyệt của các cơ quan có liên quan làm cho thời gian xin giấy phép kéo dài. Công tác đền bù giải phóng mặt bằng Công tác đền bù là khâu khiến cho các dự án phải kéo dài và gặp rất nhiều khó khăn. Do chưa có các quy định pháp lý cụ thể về việc xử phạt đối với các trường hợp cố tình không chịu di rời đồng thời các quy định về điều kiện đền bù, giá đất vẫn chưa thoả đáng thêm vào đó là một số cán bộ chính quyền chưa được đào tạo chuyên trách cho công tác này nên làm việc chưa thực sự có hiệu quả khiến cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng còn chậm trễ. Quy hoạch không đồng bộ Do không định nghĩa rõ thế nào là một khu đô thị mới, nên các chủ đầu tư vì lợi nhuận của mình, chỉ nặng về xây dựng nhà ở, mà thiếu hẳn công trình công cộng, phục vụ, trạm y tế, trường học, khu vui chơi giải trí…; tại một số khu đô thị mới, việc tổ chức giao thông động và tĩnh chưa phù hợp, chưa dự tính được sự phát triển của giao thông trong tương lai (thiếu chỗ để ô tô). Đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào chưa kịp thời Bằng nguồn vốn ngân sách của Thành phố chưa thực sự đi trước một bước, đón đầu các dự án nên xảy ra trường hợp dự án đã hoàn thành nhưng chưa có sự kết hợp với môi trường bên ngoài nên chưa thể đưa vào sử dụng ngay để phát huy hiệu quả. Chương III: Một số giải pháp tăng cường đầu tư phát triển nhà ở theo dự án tại Hà Nội I. Định hướng phát triển nhà ở taị Hà Nội đến năm 2010 1. Quan điểm phát triển nhà ở đến năm 2010 Quan điểm về đối tượng của chương trình phát triển nhà ở Đối tượng của chương trình phát triển nhà ở là mọi người có nhu cầu về nhà ở đặc biệt là đối với người có thu nhập thấp, người nghèo. Quan điểm về vai trò của Nhà nước Nhà nước phải là người tạo cơ sở vật chất ban đầu, tạo động lực để thúc đẩy sự nghiệp phát triển nhà ở: Nhà nước phải có trách nhiệm đầu tư vào các kết cấu hạ tầng như trường học, trạm ytế, công trình văn hoá, thể dục thể thao…; Nhà nước tạo hành lang pháp lý để khuyến khích phát triển nhà ở. Quan điểm về tài chính Huy động mọi nguồn lực, mọi thành phần kinh tế trong xã hội tham gia vào công cuộc phát triển nhà ở dưới sự lãnh đạo của Nhà nước mà trực tiếp là Chính quyền đô thị. Quan diểm về kiến trúc, quy hoạch Kiến trúc về nhà ở phải đảm bảo tính hiện đại, phù hợp trong từng giai đoạn phát triển song vẫn phải giữ được bản sắc riêng của dân tộc. Quy hoạch nhà ở trong đô thị phải đồng bộ với việc phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và dịch vụ đô thị để tạo ra một sự phát triển bền vững cho Thủ đô của cả nước. Quy hoạch phát triển nhà ở tại Hà Nội phải phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô. Quan điểm về định hướng đầu tư phát triển Phát triển các khu đô thị mới đồng thời nâng cấp khu đô thị cũ sao cho có được sự hài hoà giữa mới và cũ. Quan điểm về mô hình tổ chức quản lý Trong tổ chức và quản lý, Nhà nước phải giữ vai trò chủ đạo. Nhà nước cần xây dựng và hoàn thiện thị trường nhà đất để thị trường này có thể phát triển ổn định từ đó giảm tình trạng đầu cơ về nhà ở. Xây dựng mô hình quản lý nhà ở sau dự án để đảm bảo duy trì và phát triển các khu nhà này (các khu đô thị mới, các nhà chung cư cao tầng…) Quan điểm về mô hình phát triển nhà ở theo dự án Phát triển nhà ở theo dự án để tiết kiệm và khắc phục tình trạng xây dựng bừa bãi ảnh hưởng đến quy hoạch, kiến trúc và mỹ quan đô thị. Phát triển nhà ở theo dự án là sự lựa chon đúng đắn nhất đối với giai đoạn phát triển hiện nay của Thủ đô nói riêng và các đô thị trong cả nước nói chung. Quan điểm về lực lượng thi công. Huy động mọi tổ chức, doanh nghiệp có khả năng tham gia vào lĩnh vực xây dựng nhà ở trên địa bàn Hà Nội. 2. Kế hoạch phát triển nhà ở tại Hà Nội giai đoạn 2001-2005 và đến năm 2010. Trong những năm tới, Hà Nội tiếp tục đẩy mạnh hoạt động phát triển nhà ở theo phương châm “Nhà nước và nhân dân cùng làm” huy động tối đa các nguồn lực để phát triển nhà ở. Trong giai đoạn 2001 – 2005, Hà Nội dự kiến đầu tư phát triển nhà ở để tăng quỹ nhà ở thêm 3,5 triệu m2 nhà ở trong đó: Phát triển nhà ở theo dự án từ 1,2 – 1,5 triệu m2, nhà ở do dân tự xây dựng và cải tạo là 1,8 – 2 triệu m2. Đến năm 2010, Hà Nội phấn đấu đạt mục tiêu là 9m2/người về nhà ở, đầu tư xây dựng mới từ 9 đến 10 triệu m2 nhà ở. II. Nhu cầu nhà ở của người dân Hà Nội trong thời kỳ tới. Cũng như mọi hàng hoá khác trên thị trường, nhà sản xuất muốn thành công thì cần phải tìm hiểu nhu cầu của thị trường. Nhà ở cũng vậy, xác định nhu cầu nhà ở của dân cư là nhiệm vụ hết sức quan trọng để từ đó đưa ra các kế hoạch, các chương trình phát triển nhà ở cho giai đoạn tiếp theo. 1. Đối tượng có nhu cầu về nhà ở. Cùng với tăng trưởng và phát triển của Hà Nội, nhu cầu về nhà ở cũng thay đổi theo. Đối tượng về nhà ở cũng mở rộng hơn: Không chỉ những người hiện không có nhà mới có nhu cầu về nhà ở mà cả những người có nhà rồi song họ vẫn cải tạo để nâng cấp nhà ở, thậm chí những người có thu nhập cao lại có xu hướng xây dựng lại toàn bộ nhà ở (xây mới). Vì vậy đối tượng có nhu cầu về nhà ở trên địa bàn thành phố có thể bao gốm: Những người hiện tại chưa có nhà. Những người sống trong các ngõ, ngách với diện tích nhà ở chật trội. Những người dân sống trong các khu chung cư thấp tầng đã được xây dựng từ lâu. Các gia đình đang phải sử dụng chung các công trình phụ như: bếp, nhà tắm, khu vệ sinh… Những người sống ở các khu vực có cơ sở hạ xuống cấp: Điện, nước, đường giao thông… Ngững người có thu nhập cao đủ để xây mới nhà ở. ….. 2. Vị trí nhà ở mong muốn. Với tốc độ phát triển ngày càng cao của Hà Nội, nhiều người dân Thủ đô đã có thể mua được ô tô riêng, do đó họ có thể di chuyển ra xa trung tâm thành phố hơn mà không ảnh hưởng tới công viêc của họ. Vì vậy xu hướng trong tương lai của người dân là chuyển tới sống ở các khu vực có cơ sở hạ tậng tốt, môi trường trong lành hơn dù khoảng cách đến trung tâm có thể xa hơn . 3. Diện tích nhà mong muốn. Bất cứ ai đều muốn có một nơi ở rộng và thoải mái. Tuy nhiên với dân số ngày càng đông thì diện tích nhà ở cũng sẽ chỉ tăng tới một mức nhất định. Và diện tích này cũng sẽ tăng dần theo thu nhập. 4. Số phòng và tiện nghi sinh hoạt mong muốn. Cùng với việc mở rộng diện tích nhà ở, thì số phòng trong một căn hộ cũng cần tăng lên sao cho mỗi cá nhân trong một gia đình đều có khoảng không gian riêng cho mình. Đồng thời vẫn phải có phòng để cả gia đình có thể họp mặt. 5. Nhà ở theo nhu cầu Có thể chia thành 4 loại hình nhà ở theo nhu cầu như sau: Thứ nhất: Nơi ở an cư: Mỗi người có chỗ đặt giường, cả nhà có chỗ tiếp khách và có bếp – xí – tắm, con cái có chỗ học tập, diện tích bình quân đầu người trên 6m2. Thứ hai: Nơi ở đủ tiện nghi: Phân khu công năng hợp lý, các hoạt động ăn uống, làm việc, học tập, nghỉ, ngủ, tiếp khách…không ảnh hưởng lẫn nhau, có hai xí tắm trở lên, diện tích bình quân đầu người trên 8m2. Thứ ba: Nơi ở cao cấp: Bảo đảm được tính riêng tư và sự thoải mái cho mỗi thành viên trong hộ, có chỗ ở cho người giúp việc, có chỗ để xe hơi, có không gian ngoại thất, dịch vụ đầy đủ, diện tích bình quân đầu người trên 12m2, số phòng bằng số người hoặc bằng số người cộng thêm một (biệt thự nhỏ cũng thuộc loại hình này). Thứ tư: Nơi ở sang trọng: Biệt thự lớn có bể bơi, sân quần vợt, vườn hoa, ga ra chứa được nhiều xe hơi… III. Giải pháp nhằm tăng cường đầu tư phát triển nhà ở theo dự án tại Hà Nội 1. Giải pháp huy động vốn Đa dạng và cải cách chính sách cho vay vốn có nguồn gốc từ ngân sách Vốn ngân sách thể hiện dưới nhiều hình thức như: Vốn bằng tiền mặt, vốn từ việc cấp đất, một số hỗ trợ khác… Để nguồn vốn ngân sách thực sự đóng vai trò tăng tính hấp dẫn, chia sẻ rủi ro cho các dự án và đi trước một bước trong lĩnh vực phát triển nhà ở (xây dựng hệ thống hạ tậng kỹ thuật như đường xá, cầu cống…) chính quyền Thành phố cần áp dụng một số biện pháp sau: Thứ nhất: Góp vốn trực tiếp vào các dự án dưới hình thức cổ phần trong liên doanh để tạo ra một cơ cấu vốn an toàn hơn đồng thời tạo cho các chủ đầu tư sự tự tin vào việc thành công của dự án. Thứ hai: Cho các dự án vay vốn với lãi suất ưu đãi nhằm khuyến khích các các công ty, các doanh nghiệp xây dựng tham gia nhiều hơn vào lĩnh vực phát triển nhà ở theo dự án. Thư ba: Hỗ trợ tài chính thông qua việc cấp đất cho các dự án phát triển nhà ở (đổi đất lấy hạ tầng). Hiện nay, để tăng hiệu qủa sử dụng đất cũng như tăng giá trị của đất chính quyền đô thị nên quan tâm hơn nữa đến hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Chính quyền đô thị cần hoàn chỉnh hệ thống chính sách, các văn bản quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng và và hệ thống pháp luật về đất nói chung. Khuyến khích mọi thành phần kinh tế tham gia bỏ vốn đầu tư cho phát triển nhà ở theo dự án. Thành phố cần khuyến khích hơn nữa thông qua chính sách ưu đãi (thuế): áp dụng mức thuế thấp cho lĩnh vực đầu tư phát triển nhà ở, cho chậm hoặc miễn tiền sử dụng đất… Mở rộng các hình thức liên doanh, liên kết giữa đối tác trong và ngoài nước để huy động vốn, nâng cao tỷ trọng vốn tự có của doanh nghiệp trong tổng vốn đầu tư của dự án. Cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà nước nói chung và các doanh nghiệp xây dựng nói riêng để các doanh nghiệp tự chủ và tăng năng lực quản lý hơn từ đó có thể bảo toàn và phát triển nguồn vốn. Huy động vốn thông qua thị trường vốn Các công ty, doanh nghiệp xây dựng có thể huy động vốn thông qua việc phát hành trái phiếu công trình. 2. Giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn vốn Hoàn thiện cơ chế chính sách và pháp luật về đầu tư xây dựng trong lĩnh vực phát triển nhà ở. Nâng cao chất lượng công tác xây dựng chiến lược đầu tư và kế hoạch hoá đầu tư phát triển nhà ở. Chấn chỉnh và nâng cao hiệu lực công tác thành tra, kiểm tra trong đầu tư phát triển nhà ở. 3. Đưa ra các chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở 3.1. Chính sách đất ở tại đô thị Đất ở đô thị nói chung và ở Hà Nội nói riêng có giá trị rất lớn nhưng diện tích lại có hạn trong khi đó thì dân số lại gia tăng rất nhanh, vì vậy chính sách đất ở đô thị phải đảm bảo khuyến khích sử dụng tiết kiệm và hiệu quả, đồng thời phải làm cho chính sách đất ở trở thành yếu tố tác động tốt đến việc huy động cao nhất tiềm năng của nhân dân tham gia xây dựng nhà ở. Đất đô thị dành cho những dự án phát triển nhà ở phải được điều tiết phù hợp với từng loại đối tượng sử dụng và khả năng quỹ đất của đô thị. 3.2. Chính sách tài chính nhà ở Chính sách tài chính là cơ sở cho việc hoạch định và thực hiện thắng lợi chương trình quản lý và phát triển nhà ở. Nội dung của chính sách tài chính nhà ở là huy động tối đa nguồn tài chính có thể huy động được cho mục tiêu phát triển nhà ở, trong đó nguồn vốn của nhân dân và các thành phần kinh tế là quyết định, nguồn vốn ngân sách hỗ trợ có ý nghĩa quan trọng trong việc tạo ra nơi ở đối với nhân dân tại đô thị nói chung và Thủ đô nói riêng Để đảm bảo thực hiện thắng lợi chương trình phát triển nhà ở của Thành uỷ Hà Nội, chính quyền của Hà Nội cần lập quỹ phát triển nhà ở để thực hiện hỗ trợ về tài chính trong phát triển nhà ở. Quỹ này được hình thành từ các nguồn vốn: tiền gửi tiết kiệm của người có nhu cầu tạo lập nhà ở; tiền thu khi giao đất ở tại đô thị; tiền thu được do bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê; nguồn vay khác…Quỹ này sẽ được sử dụng vào việc cho các chủ đầu tư phát triển nhà ở vay để thực hiện các dự án hoặc cho người có thu nhập thấp vay một phần khi họ mua nhà ở. 3.3. Chính sách về kiến trúc, quy hoạch Cần có chính sách khuyến khích xây dựng nhà ở cao tầng theo phương châm thích hợp, hiện đại, tạo mỹ quan và tiết kiệm đất xây dựng. Các giải pháp kiến trúc nhà ở phải có tính thích dụng cao, các đồ án quy hoạch, các mẫu thiết kế nhà ở phải đảm bảo tính phù hợp, bền vững, mỹ quan và có tính đến khả năng cải tạo, nâng cấp hoặc xây dựng lại trong tương lai. 3.4. Chính sách về công nghiệp hoá trong xây dựng nhà ở Phát triển công nghiệp xây dựng cần phải đạt được bốn mục tiêu sau: Đẩy nhanh tốc độ xây dựng để tăng nhanh quỹ nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu cấp bách về nhà ở hiện nay. Hạ giá thành nhà ở. Cải thiện môi trường đô thị. Tăng cường hiệu quả quản lý kiến trúc và đô thị. 3.5. Chính sách chống đầu cơ Nhà nước phải hoàn thiện thị trường nhà ở đô thị thông qua việc tăng cường quản lý “sản quyền” và “sản tịch”; tăng cường quản lý môi giới bất động sản; thiết lập và quản lý chế độ tài chính nhà ở, tạo điều kiện hình thành các tập đoàn phát triển bất động sản hùng mạnh; khuyến khích phát triển nhà cho thuê; tạo lập thị trường quản lý bất động sản, đặc biệt là quản lý chung cư. Thông qua các chính sách này, thị trường nhà ở sẽ được hoàn thiện từ đó sẽ hạn chế được tình trạng đầu cơ. 4. Nâng cao năng lực quản lý của Chính quyền đô thị đối với việc quản lý phát triển nhà ở theo dự án. Cần xác định rõ chức năng của từng cấp chính quyền trong công tác quản lý phát triển nhà ở từ đó đi đến thống nhất trong việc quản lý đối với các dự án phát triển nhà ở để giảm thời gian chuẩn bị đầu tư (do rút ngắn thời gian xét duyệt dự án). Thực hiện tốt các nội dung quản lý Nhà nước về nhà ở đô thị: Ban hành quy chế, tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, thiết kế xây dựng, quản lý và sử dụng nhà ở; lập kế hoạch xây dựng nhà ở theo đồ án quy hoạch được duyệt; thanh tra, kiểm tra trước, trong và sau quá trình đầu tư của các dự án về nhà ở. Nâng cao chất lượng thẩm định và cấp giấy phép đầu tư phát triển nhà ở. 5. Nâng cao năng lực của chủ đầu tư Các chủ đầu tư cần xác định rõ nhu cầu của đối tượng dự án phục vụ từ đó tạo ra các sản phẩm nhà ở phù hợp với từng đối tượng. Phân bố hợp lý vốn đầu tư: Các nguồn vốn khác nhau cần phải được sử dụng theo các công việc khác nhau, sự phân bổ nguồn vốn cho từng giai đoạn của một công cuộc đầu tư cần hợp lý. Nâng cao chất lượng xây dựng. Các doanh nghiệp xây dựng cần áp dụng hệ thống quản lý chất lượng như tiêu chuẩn ISO 9000 để đem lại lợi ích cho các doanh nghiệp cũng như người sử dụng nhà ở sau đó. Chủ đầu tư Ban quản lý Chất lượng Ban quản lý An toàn Ban Quản lý Dự án Bộ phận Giám sát Thầu Xây lắp Tư vấn Thiết kế Kiểm tra công tác Qlcl của ban qlda Kiểm tra công tác an toàn thi công Hđkt Hđkt Kiểm tra Chấp thuận Thông báo Phối hợp Sơ đồ: Mô hình hệ thống đảm bảo chất lượng trong xây dựng nhà ở theo dự án Phần kết luận Xây dựng Hà Nội trở nên to đẹp, hiện đại nhưng không mất đi những nét truyền thống để xứng đáng là Thủ đô của cả nước là mục tiêu và chiến lược lâu dài của Đảng và Nhà nước ta. Góp phần thực hiện mục tiêu và chiến lược đó, Thành uỷ Hà Nội đã đưa ra một chương trình đúng đắn đó là chương trình 12/Ctr/TU – Chương trình phát triển nhà ở theo dự án. Phát triển nhà ở theo dự án đảm bảo sự đồng bộ về mặt kiến trúc, quy hoạch, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng thời cũng là giải pháp cơ bản và quyết định để phát triển đô thị bền vững, văn minh. Phát triển nhà ở theo dự án trong những bước đi đầu tiên đã thể hiện được ưu thế vượt trội so với các mô hình trước đây và nó cũng phản ánh đúng nhu cầu khách quan trong vấn đề nhà ở tại Hà Nội. Những thành công bước đầu của chương trình 12/Ctr/TU có sự đóng góp đáng kể của Chính quyền Hà Nội về tài chính cũng như về đất đai. Song để phát triển nhà ở theo dự án tại Hà Nội thì cần phải được sự chỉ đạo thống nhất, chặt chẽ của các cấp Chính quyền, có sự tham gia của mọi thành phần kinh tế với phương châm: “Nhà nước và nhân dân cùng làm” từ đó thúc đẩy và tăng nhanh quỹ nhà ở, đáp ứng nhu cầu được ở một cách thực sự của người dân, cải thiện môi sinh, môi trường sống của Thủ đô. Tài liệu tham khảo 1. Giáo trình: Quản Lý Đô Thị – GS. TS Nguyễn Đình Hương – THS. Nguyễn Hữu Đoàn 2. Giáo trình: Kinh tế đô thị– GS. TS Nguyễn Đình Hương – THS. Nguyễn Hữu Đoàn 3. Giáo trình: Kinh tế đầu tư – PGS. PTS Nguyễn Ngọc Mai 4. Giáo trình: Lập và quản lý dự án đầu tư – TS Nguyễn Bạch Nguyệt 5. Quản lý đô thị – TSKH. Nguyễn Ngọc Châu 6. Báo cáo tổng hợp năm 1999 – 2000 – Bộ Xây Dựng 7. Phương hướng hoạt động năm 2001 – Bộ Xây Dựng 8. Niên giám thống kê - Hà Nội năm 2003 9. Tạp chí Xây Dựng các năm 2000, 2001, 2002, 2003, và từ tháng 1- 10 năm 2004 10. Nghị định 42CP Quy định về quản lý đầu tư xây dựng 11. Nghị định 52 CP về việc ban hành quy chế quản lý đầu tư và xây dựng 12. Báo cáo hội thảo Quy hoạch Xây dựng, đầu tư và phát triển khu đô thị mới 13. Một số vấn đề Quy hoạch và phát triển các khu đô thị mới ở Việt Nam 14.Tạp chí Thời báo kinh tế Việt Nam các năm 2000, 2001, 2002, 2003, và từ tháng 1 – 10 năm 2004. 15. Tạp chí địa chính năm 2000, 2001, 2002, 2003 16. Báo Kinh tế Đô thị năm 2004 17. Một số tài liệu khác Mục lục