Đề án Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai , những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Như vậy có 2 cách diễn đạt chính: Thứ nhất : miêu tả những gì được coi là “ gắn liền với đất đai” và do vậy là BĐS Thứ hai : không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về nhữ tài sản gắn liền với đất đai. Theo bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam tại điều 174 có quy định : “ BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai , nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai , kể cả các tài sản ngắn liền với nhà , công trình xây dựng đó , các tài sản gắn liền với đất đai , các tài sản khác do pháp luật quy định. Như vậy , khái niệm BĐS đất đai nhà ở rất rộng , đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước.Các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái nệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Vậy : Đất đai là sản phẩm của tự nhiên có trước lao động và do đó là tài sản chung của xã hội.TRong quá trình vận động đất đai trở thành tư liệu sản xuất đặc biệt, một yếu tố hết sức quan trong trong quá trình sản xuất , cho các hoạt đông kinh tế xã hội phục vụ cho đời sống con người.. Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người. Nhà ở không những là tài sản có tầm quan trọng đặc biệt đối với mỗi gia đình , mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ phat triển kinh tế-xã hội của mỗi nước , mức sống của mỗi dân tộc Trong nền kinh tế thị trường hiện nay cùng với quá trình CNH-HĐH các vấn đề về đất đai và nhà ở hết sức quan trọng và được rất nhiều cơ quan , tỏ chức kinh tế xã hội quan tâm đến ,vấn đề như chuyển nhượng đất đai và nhà ở diễn ra hết sức sôi động , đặc biệt là đất đai và nhà ở đô thị . Quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) mấy năm trở lại đây được các cấp có thẩm quyền xét duyệt nhằm mục đích quản lý đất đai và nhà ở có hiệu quả cao. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện thì công tác cấp giấy chứng nhận còn gặp nhiều khó khăn cần phải giả quyết . Để nhằm nâng cao hiệu quả cấp GCN (QSDĐ) có những biện pháp cần thiết để khắc phục và giả quyết những khó khăn đó. Bởi vậy em đã chọn đề án : ”Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Mục tiêu nghiên cứu : Tìm hiểu các quy định pháp lý về công tác đăng ký cấp GCN QSDĐ. Từ đó đánh giá , phân tích chỉ ra những tồn tại và nguyên nhân để từ đó có thể đưa ra một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả của công tác kê cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Phương pháp nghiên kíu : Vận dụng phương pháp nghiên kíu duy vật biện chứng , duy vật lịch sử , phương pháp kinh tế , dựa trên cở sỏ thực tế để xây dựng bổ xung hoàn thiện dần các vấn đề Kế cấu đề tài : Ngoài lời mở đầu đề án gồm các nội dung sau: Chương I : Cơ sỏ lý luận về quy trình cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Quy định của pháp luật về cấp GCN. Chương II : Tình hình chấp hành pháp luật về cấp GCN , Thực trạng thực hiện các quy trình cấp giấy chứng nhận QSDĐ tại một số thành phố. Chương III : Đánh giá kết quả đạt được, những hạn chế, khó khăn , vướng mắc và nguyên nhân. Chương IV : Kiến nghị các giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác đăng ký , lập hồ sơ địa chính và cấp GCN. Chương I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUY TRÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Sự cần thiết của việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Khái niệm về GCN QSDĐ. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất nhằm mục đích bảo đảm quyền của người sủ dụng đất hợp phaps và quản lý được quỹ đất. Các quy định của pháp luật hiện hành. Sự cần thiết cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Đất đai và nhà ở là tài sản vô cùng quý giá và nó là một yếu tố quan trọng thể hiện sự phát triển kinh tế - xã hội của một quốc gia. Trong Luật Đất đai quy định “đất đai là sở hữu toàn dân” tức là thuộc sở hữu của Nhà nước, Nhà nước đứng ra đại diện quản lý việc sử dụng đất đai kèm theo đó là quản lý quỹ nhà ở. Cùng với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì việc tổ chức đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở là một nội dung quản lý không thể bỏ qua của Nhà nước. Ngoài ra việc tổ chức đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở còn là một công cụ quan trọng để Nhà nước có thể nắm được tình hình sử dụng quỹ đất ở và quỹ nhà ở có hợp lý, đúng quy hoạch hay không. Trong thời điểm nền kinh tế nước ta đang phát triển theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, đời sống của người dân được nâng cao, nhu cầu về đất ở và nhà ở ngày càng trở nên cấp thiết đối với các cá nhân và tổ chức. Thị trường bất động sản đã được hình thành là một tất yếu, song còn lộn xộn, chưa đi vào quỹ đạo tạo thuận lợi cho những kẻ đầu cơ hoạt động, càng làm cho thị trường bất động sản khó ổn định. Cơ chế quản lý của Nhà nước muốn điều tiết nhằm phát huy hiệu quả của thị trường bất động sản thì trước hết phải làm tốt công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở. Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở tốt làm tăng mức độ rõ ràng về thông tin về đất ở và nhà ở. Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở sẽ tạo lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa người sở hữu, sử dụng đất, nhà với Nhà nước, tạo ra tính pháp lý trong các giao dịch mua bán bất động sản, hạn chế được các giao dịch “ngầm” trên thị trường. Thông qua việc đăng ký biến động đất ở và nhà ở, Nhà nước có thể nắm được tình hình biến động quỹ đất ở, quỹ nhà ở để từ đó phân tích, dự đoán được xu hướng biến động đất ở và nhà ở. Dựa trên xu hướng đó mà có phương hướng điều chỉnh hợp lý, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở, nhà ở trong tương lai, định hướng cho thị trường bất động sản phát triển một cách thuận lợi. Cùng với việc đăng ký ban đầu và đăng ký biến động đất đai, Nhà nước đảm bảo thu được đầy đủ các khoản thuế, phí từ hoạt động của thị trường bất động sản nộp vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật. Nền kinh tế nước ta chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, chế độ về sở hữu, sử dụng đất đai thay đổi, quyền sử dụng đất của người dân được mở rộng. Hiện tại người sử dụng đất, sở hữu nhà có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất . Việc đổi mới văn bản pháp luật đã tạo điều kiện cho các thành phần kinh tế có thể tham gia vào thị trường bất động sản, đồng thời cung trên thị trường bất động sản cũng tăng lên. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở là giấy tờ không thể thiếu trong bất kỳ loại hồ sơ giao dịch nào. Nó chứng minh các giao dịch trên thị trường bất động sản cho thuê, thị trường bất động sản thế chấp hay thị trường bất động sản mua bán là hợp pháp. Việc tổ chức đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở đảm bảo độ an toàn cho người dân khi đầu tư, khai thác lợi ích từ đất đai và nhà ở, đồng thời nó cũng là vật chứng để Nhà nước có thể bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, sở hữu nhà khi có tranh chấp, khiếu kiện. Nói tóm lại, việc tổ chức đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở là một công việc tất yếu đòi hỏi các cấp chính quyền và người dân phải phối hợp thực hiện một cách nhanh chóng. Quy định của pháp luật về cấp GCN. 2.1. Đối tượng được cấp GCN. Theo quy định tại các điều 49 , 50 và 51 của luật đất đai , đối tượng được cấp GCN bao gồm hộ gia đình , cá nhân cộng đồng dân cư , tổ chức và cơ sỏ tôn giáo đang sử dụng đất được nhà nước dao đất , cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất. 2.2 Trình tự thực hiện cấp GCN. Việc thực hiện trình tự thủ tục trong cấp GCN được thực hiện theo quy định tại các điều 122 và 123 của luật đất đai và được hướng dẫn tại nghị định số 181/2004/NĐ-CP Ngày 29 tháng 10 năm 2004 của chính phủ về thi hành luật đất đai (sau đây gọi là nghị định số181/2004/NĐ-CP), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của chính phủ quy định bổ sung việc cấp GCN , thu hồi đất , thực hiện quyền sử dụng đất , trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ chợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu lại về đất đai ( sau đây gọi là nghị định số 84/2007/NĐ-CP) . Theo đó người sử dụng đất phải đến một nơi ( một cửa ) để nộp hồ sơ , thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả ( nhận GCN hoặc nhận lại hồ sơ đã nộp nếu không đủ điều kiện cấp GCN theo trình tự thủ tục sVau đây: Người xin cấp GCN nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất(sau đây gọi là văn phòng đăng ký VPĐK).Trường hợp hộ gia đình và cá nhân ở nông thôn xin cấp GCN thì nộp hồ sơ tại Uỷ Ban Nhân Dân (UBND) nơi có đất để chuyển cho VPĐK. Hồ sơ xin cấp GCN gồm đơn xin cấp GCN , giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1 , 2 và 5 điều 50 của luật đất đai khoản 2 điều 3 của nghị đinh số 84/2007/NĐ-CP, văn bản uỷ quyền xin cấp GCN (nếu có). Trong thời hạn không quá 50 ngày làm việc , kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợ lệ , VPĐK có chách nhiệm chuển đến cơ quan quản lý đất đai thuộc UBND có thẩm quyền cấp GCN để thực hiện thủ tục về cấp GCN . Trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì VPĐK phải gửi số liệu địa ochính đến cơ quan thuế để xác định mức nghia vụ tài chính theo quy định của pháp lật và thong báo cho người được cấp GCN thực hiện nghĩa vụ tài chính . Trường hợp không đủ điều kiện cấp GCN thì phải chả lại hồ sơ thông báo lý do bằng văn bản cho người xin cấp GCN biết. Trong thời hạn không quá 5 ngày kể từ ngày thực hiện song nghĩa vụ tài chính , người được cấp GCN đến nơi đã nộp hồ sơ để nhận GCN. 2.3. Căn cứ xét cấp GCN. Sau khi người sử dụng đất nộp hồ sơ xin cấp GCN , cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét từng trường hợp cụ thể để cấp GCN.Căn cứ để xét cấp GCN được quy định tại điều 49 Luật đất đai , cụ thể như sau: Quyết định giao đất cho thuê đất. Các loại gấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại các điều 50 , 51 của luật đất đai và điều 3 của nghị đinh số 87/2007/NĐ-CP. Hợp đồng chuyển đổi nhận chuyển nhượng , thừa kế nhận tặng , cho quyền sử dụng đất , nhận quyền sử dụng đất khi sử lý hợp đồng thế chấp , bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ , pháp nhân mới được hình thành do góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Biên bản chúng đấu giá quyền sử dụng đất , đấu thầu dự án có sử dụng đất. Đối với những trường hợp đang sử dụng đất mà không có những giấy tờ về quyền sử dụng đất quy ddinhj tại các khoản 1 , 2 và 5 điều 50 của luật đất đai thì căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất , tình trạng sử dụng đất , sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng để xem xet việc cấp hay không cấp GCN theo quy định tại các điều 14 , 15 và 16 của nghị định số 84/2007/NĐ-CP; 2.4. Thẩm quyền cấp GCN. Luật đất đai quy định cấp nào có thẩm quyền , giao đất , cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất , thu hồi đất thi cấp đó có thẩm quyền cấp GCN Thẩm quyền cấp GCN thực hiện theo quy định tại điều 52 của luật đất đai và điều 56 của nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau. UBND cấp tỉnh cấp GCN cho tổ chức , cơ sỏ tôn giáo , người Việt Nam định cư ở nước ngoài( trừ trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn lien với quyền sử dụng đất ở , tổ chức , cá nhân nước ngoài. UBND cấp huyên cấp GCN cho hộ gia đình cá nhân cộng đồng dân cư , người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với đất ở. UBND cấp tỉnh uỷ quyền cho sở Tài Nguyên và Môi Trường cấp GCN cho tổ chức , cơ sở tôn giáo , người Việt Nam định cư ở nước ngoài , tổ chức , cá nhân nước ngoài trong các trường hợp sau: Cấp GCN cho người sử dụng đất đã có quyết định giao đất , cho thuê đât của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà chưa được cấp GCN : Có quyết định giao lại đất hoặc hợp đồng thuê đất của ban quản lý khu công nghệ cao , ban quản lý khu kinh tế ; Có văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật ; Có kết quả hoà giải tranh chấp đất đai được UBND tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương công nhận ; Có quyết định của cơ quan tổ chức có thẩm quyền về việc chia tách hoặc sát nhập tổ chức ; Có văn bản về việc chia tách hoặc sát nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật ; Có thoả thuận về sử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp bảo lãnh để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật ; Có quyết định hành chính về giải quyết tranh chấp đất đai , khiếu nại , tố cáo về đất đai có bản án quyết định của toà án nhân dân , quyết định của cơ quant hi hành án đã được thi hành ; Cấp GCN cho người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động về sử dụng đất khi tiến hành hợp thửa , tách thửa mà thửa đất trước khi hợp thửa , tách thửa đã được cấp GCNQSDĐ ; Cấp đổi GCN đã bị ố , nhoè , rách , hư hại hoặc cấp lại GCN do bị mất ; Cấp đổi GCN đối với các loại GCN về quyền sử dụng đất đã được cấp theo pháp luật về đất đai trước ngày 1 tháng 7 năm 2004 Chương II TÌNH HÌNH CHẤP HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CẤP GCN, THỰC TRẠNG THỰC HIỆN CÁC QUY TRÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QSDĐ TẠI MỘT SỐ THÀNH PHỐ. Tình hình chấp hành pháp luật về cấp GCN. T ình hình ban hành các văn bản quy phạm pháp luật để thực hiện cấp GCN. Từ năm 2003 đến nay các quy định của luật đất đai đã có nhiều đổi mới và lien tục được hoàn thiện , nhất là các quy định về đăng ký đát đai , lập hồ sơ địa chính và cấp GCN , nhằm đẩy mạnh việc cấp GCN cho những người đang sử dụng đất , cụ thể như sau. a) Các văn bản do Quốc Hội , Uỷ ban thường vụ Quốc Hội ban hành quy định chung về cấp GCN.  Để thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai , đáp ứng theo quy định của hiến pháp , Quốc Hội và Uỷ Ban thường vụ Quốc Hội đã ban hành một số các văn bản pháp quy để cụ thể hoá các yêu cầu về quản lý sử dụng đất như sau: - Luật đất đai 2003 , trong đó có quy định các vấn đề mang tính nguyên tắc về cấp GCN , các trường hợp được cấp GCN và thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp GCN , lập hồ sơ địa chính , việc xác định diện tích đất ở đối với các trường hợp thửa đất có vườn , ao gắn liền với nhà ở , trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai để cấp GCN hoặc chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên GCN. - Luật Nhà ở, trong đó quy định các vấn đề mang tính nguyên tắc về GCN đối với nhà ở trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở. - Nghị quyết số 775/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 04 năm 2005 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 thang 7 năm 1991 làm cơ sở xác định điều kiện cấp GCN đối với trường hợp đang sử dụng nhà, đất thuộc diện thực hiện các chính sách quy định tại Điều 2 của Nghị quyết số 23/2003/QH1 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội nhưng đến nay cơ quan nhà nước chưa có văn bản quản lý, hoặc đã có văn bản quản lý nhưng thực tế Nhà nước chưa quản lý, chưa bố trí sử dụng nhà đất đó. - Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 24 tháng 8 năm 1998 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 và Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27 tháng 7 năm 2006 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia. b) Các văn bản thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành có quy định về cấp GCN và các vấn đề liên quan. Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã ban hành 16 văn bản có các quy định về cấp GCN với các nội dung chính như sau: - Quy định về đăng ký đất đai, đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính, cấp GCN; xác định diện tích đất ở đối với thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở, cấp GCN đối với đất xây dựng nhà chung cư, nhà tập thể, nhà thuộc sở hữu chung và đất kinh tế trang trại; xử lý tồn tại để cấp GCN đối với các cơ quan, tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất; uỷ quyền cấp GCN; trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai để cấp GCN hoặc chỉnh lý biến động về sử dụng đất tren GCN; xử lý đối với người quản lý có vi phạm trong việc thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai. - Hướng dẫn các khoản thu khi thực hiện cấp GCN như: tiền sử dụng đất; tiền thuê đất; lệ phí trước bạ; thuế chuyển quyền sử dụng đất; thuế thu nhập đối với trường hợp tổ chức kinh tế chuyển quyền sử dụng đất. - Quy định xử lý một số trường hợp còn vướng mắc khi thực hiện cấp GCN như: giải quyết đối với các trường hợp về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991; một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở; trong đó quy định việc thu tiền sử dụng đất khi bán nhà ở cho người đang thuê; quy định bổ sung về việc cấp GCN quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. c) Các văn bản thuộc thẩm quyền của các Bộ, ngành ở Trung ương ban hành có quy định về cấp GCN và các vấn đề liên quan. Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, trên cơ sở các nghị định của Chính phủ, chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ, các Bộ, ngành đã ban hành 24 văn bản hướng dẫn thực hiện liên quan đến việc cấp GCN, trong đó: Bộ Tài Nguyên và Môi Trường cùng với các Bộ: Tư pháp, Nội vụ, Tài chính ban hành 06 thông tư liên tịch; Bộ Tài Nguyên và Môi Trường ban hành 07 thông tư và 02 quyết định; Bộ Xây dựng ban hành 02 thông tư; Bộ Tài chính ban hành 07 thông tư. Hiện nay, Bộ Tài Nguyên và Môi Trường đang phối hợp với Bộ Tài Chính xây dựng và chuẩn bị ban hành Thông tư liên tịch hướng dẫn thực hiện một số điểm của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP; chủ trì phối hợp với Bộ Xây dựng và Bộ Tài Chính xây dựng Thông tin liên tịch hướng dẫn thực hiện cơ chế “một cửa” liên thông trong việc cấp GCN quyền sử dụng đất và GCN quyền sở hữu nhà ở. d) Các văn bản thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quy định về các vấn đề liên quan đến cấp GCN. Luật Đất đai năm 2003 và các nghị định của Chính phủ đã phân cấp thẩm quyền cho Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực tiếp thuộc Trung ương quy định, hướng dẫn cụ thể về 06(sáu) vấn đề có liên quan làm cơ sở cho việc cấp GCN ở địa phương, bao gồm: ban hành giá đất; đơn giá thuê đất, thuê mặt nước; hạn mức giao đất ở mới; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở đối với trường hợp sử dụng đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở trên cùng một thửa đất; quy định thời gian giải quyết các thủ tục hành chính cho người sử dụng đất khi thực hiện các quyền (chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cấp GCN…) và quy định về phí, lệ phí liên quan đến việc cấp GCN. Theo báo cáo của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là tỉnh) đến nay tình hình ban hành văn bản của các địa phương như sau: - 64 tỉnh đã ban hành bảng giá đất tại địa phương; - 48 tỉnh đã ban hành quy định về hạn mức giao đất ở; - 46 tỉnh đã bàn hành quy định về hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở đối với trường hợp sử dụng đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở trên cùng một thửa đất; - 40 tỉnh đã ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể hoá các quy định về điều kiện cấp GCN, thời gian và trình tự thủ tục cấp GCN; - 38 tỉnh đã ban hành văn bản quy định về phí và lệ phí; *Đánh giá chung: Chính phủ và các Bộ, ngành ở Trung ương đã khẩn trương xây dựng các văn bản để cụ thể hoá và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, trong đó đã quy định khá chi tiết, rõ ràng, tạo cơ sở pháp lý thuận lợi cho các địa phương tổ chức cấp GCN được tốt hơn, đẩy nhanh tiến độ cấp GCN. Cùng với các quy định của Luật Đất đai 2003, các văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai có những bước cải cách quan trọng về thẩm quyền và thủ tục cấp GCN. Việc cấp GCN được phân cấp giữa Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và Uỷ ban nhân dân cấp huyện, giữa Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh với cơ quan quản lý đất đai cùng cấp, thủ tục cấp GCN có những đổi mới cơ bản, giảm phiền hà trong cấp GCN. Do vậy, tiến độ cấp GCN được đẩy nhanh hơn trong gần 3 năm qua. 2. Kết quả cấp GCN: a) Trước khi có Luật Đất đai 2003: Việc cấp GCN được thực hiện từ năm 1990 theo quy định tại Luật Đất đai năm 1988 và Quyết định số 203 QĐ/ĐKTK ngày 14 tháng 7 năm 1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất (nay là Bộ Tầi Nuyên và Môi người) về việc cấp GCN. Trong những năm trước Luật Đất đai năm 1993, kết quả cấp GCN đạt được chưa đáng kể, phần lớn các địa phương mới triển khai thí điểm hoặc trực tiếp cấp GCN tạm thời cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp. Sau khi có Luật Đất đai năm 1993, việc cấp GCN được các địa phương coi trọng và triển khai mạnh, song do còn nhiều khó khăn về các điều kiện thực hiện (chủ yếu là thiếu kinh phí, lực lượng chuyên môn thiếu và yếu về năng lực) và còn nhiều vướng mắc trong các quy định về cấp GCN nên tiến độ cấp GCN còn chậm. Kết quả cấp GCN các loại đất của cả nước đến hết năm 2004 như sau: - Đất sản xuất nông nghiệp cấp được 12.194.911 giấy với diện tích 7.011.454 ha (chiếm 75% diện tích cần cấp). - Đất lâm nghiệp cấp được 764.449 giấy với diện tích 5.408.182 ha (chiếm 46,7% diện tích cần cấp). - Đất ở nông thôn cấp được 8.205.878 giấy với diện tích 235.228 ha (chiếm 15,4% diện tích cần cấp). b) Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực: Công tác cấp GCN được đẩy mạnh hơn; đến nay có 13 tỉnh cấp GCN đạt trên 90% diện tích cần cấp đối với các loại đất chính (đất sản xuất nông nghiệp, đất ở nông thôn và đất ở đô thị), 14 tỉnh đạt từ 80 – 90%, 10 tỉnh đạt từ 70 – 80%; 27 tỉnh còn lại đạt dưới 70% (Chi tiết từng tỉnh xem Phụ lục 6 kèm theo).’ Kết quả cấp GCN của cả nước đến ngày 30 tháng 9 năm 2007 như sau: - Đối với đất sản xuất nông nghiệp: đã cấp 13.686.351 giấy với diện tích 7.485.643 ha, đạt 82,1% so với diện tích cần cấp; trong đó cấp cho hộ gia đình và cá nhân là 13.681.327 giấy với diện tích 6.863.330 ha; cấp cho tổ chức 5.024 giấy với diện tích 522.313 ha. Có 31 tỉnh đạt trên 90%, 11 tỉnh đạt từ 80% đến 90%, 8 tỉnh đạt từ 70% đến dưới 80%, 12 tỉnh đạt từ 50% đến 70%, 2 tỉnh còn lại đạt dưới 50%. Việc cấp GCN cho đất lâm nghiệp trong thời gian dài gặp nhiều khó khăn do không có bản đồ địa chính. Chính phủ đã quyết định đầu tư để lập bản đồ địa chính mới cho toàn bộ đất lâm nghiệp nên đã đẩy nhanh đáng kể tiến độ cấp GCN cho đất lâm nghiệp. Tuy nhiên, đến nay tiến độ cấp GCN đất lâm nghiệp tại một số địa phương vẫn bị chậm vì đang chờ quy hoạch lại 3 loại rừng và quy hoạch lại đất do các lâm trường quốc doanh đang sử dụng cùng với việc sắp xếp đổi mới các lâm trường. - Đối với đất nuôi trồng thuỷ sản: đã cấp 642.545 giấy với diện tích 478.225 ha, đạt 68,3% diện tích cần cấp giấy; còn 10 tỉnh chưa triển khai cấp GCN đối với đất nuôi trồng thuỷ sản. - Đối với đất ở tại đô thị: đã cấp 2.837.616 giấy với diện tích 64.357 ha, đạt 62,2% diện tích cần cấp giấy. Có 17 tỉnh đạt trên 90%, 6 tỉnh đạt từ 80% đến 90%, 6 tỉnh đạt từ 70% đến dưới 80%, 15 tỉnh đạt từ 50% đến 70%; 20 tỉnh còn lại đạt dưới 50%. Từ ngày 01 tháng 7 năm 2006, thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người có nhu cầu theo quy định của Luật Nhà ở. - Đối với đất ở tại nông thôn: đã cấp 11.705.664 giấy với diện tích 383.165 ha, đạt 76,5% diện tích cần cấp giấy. Có 19 tỉnh đạt trên 90%, 16 tỉnh đạt từ 80% đến 90%, 10 tỉnh đạt từ 70% đến dưới 80%, 12 tỉnh đạt từ 50% đến 70%; 7 tỉnh còn lại đạt dưới 50%. Từ ngày 01 tháng 07 năm 2006, người sử dụng đất ở tại khu vực nông thôn cũng thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người có nhu cầu theo quy định của Luật Nhà ở. - Đối với đất chuyên dùng: đã cấp 71.897 giấy với diện tích 208.828 ha, đạt 37,4% diện tích cần cấp giấy. Có 3 tỉnh đạt trên 90%, 11 tỉnh đạt từ 70% đến 80%, 10 tỉnh đạt từ 50% đến 70%, 40 tỉnh còn lại đạt dưới 50%. Việc cấp GCN cho đất chuyên dùng nhìn chung không có vướng mắc nhưng đạt tỷ lệ thấp do các tỉnh chưa tập trung chỉ đạo thực hiện. - Đối với đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng: đã cấp 10.207 giấy với diện tích 6.921 ha, đạt 35,7% diện tích cần cấp giấy. Việc cấp GCN cho loại đất này được thực hiện chủ yếu trong ba năm từ 2005 đến 2007. Việc ban hành Nghị định số 84/2007/NĐ-CP đã tạo thuận lợi cho việc đẩy nhanh việc cấp GCN đối với loại đất này. Thực trạng thực hiện các quy trình cấp giấy chứng nhận QSDĐ tại thành phố HÀ NỘI. Để thực hiện quản lý và sử dụng đất một cách tiết kiệm và có hiệu quả đúng quy định của pháp luật thì việc tiến hành công tác cấp GCN QSDĐ là một nội dung rất quan trọng. UBND Thành phố Hà Nội đã ra nhiều thông tư, quyết định hướng dẫn thi hành, chỉ đạo công tác cấp GCN QSDĐ Tại Hà Nội, đã triển khai việc đăng ký kê khai cấp GCN QSDĐ với phương châm các quận, huyện của thành phố có 523.463 số hộ phải cấp. Đầu năm 2008, số hộ kê khai đăng ký đạt 98,5%; 45.496 hồ sơ đăng ký kê khai được thông qua cấp phường, thị trấn đạt 19,3%; 22.452 hồ sơ được duyệt ở cấp quận, huyện đạt 5,98% và 12.330 hồ sơ được UBND Thành phố cấp GCN đạt 4,83% (Tạp chí Địa Chính số 01/2008). Như vậy, về cơ bản Thành phố đã có những hồ sơ đăng ký đất đai ban đầu để quản lý. Đặc biệt đối với khu vực đất ở quân đội sở đã phối hợp với cơ quan quản lý đất đai của bộ quốc phòng tiến hành làm thủ tục trình UBND thành phố cấp GCN Cùng với quyết định mới trên, Hà Nội đã đưa ra một số biện pháp tháo gỡ những vướng mắc liên quan đến quá trình cấp GCN như: Cải tiến trình tự, thủ tục kê khai đăng ký, xét duyệt cấp GCN, phân định rõ trách nhiệm của từng ngành, từng cấp và tăng cường sự phối hợp giữa các cấp, các ngành chức năng trong tổ chức thực hiện nghị định. Trong đó về trình tự thủ tục xét duyệt cấp GCN được hướng dẫn thay đổi làm công tác đăng ký, cấp GCN được nhanh chóng như: Hồ sơ nào có đủ giấy tờ hợp lệ được chuyển thẳng lên Sở Địa Chính-Nhà đất xét duyệt và cấp GCN, còn hồ sơ nào chưa có đầy đủ giấy tờ hợp lệ thì thông qua Hội đồng đăng ký phường, thị trấn trước khi được chuyển lên cơ quan thẩm quyền cấp trên. Ngoài ra, cấp quận, huyện có thẩm quyền ký, cấp GCN QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân mà không cần thông qua cấp tỉnh. Ngoài ra trong công tác đăng ký, cấp GCN QSDĐ đã ngày càng hoàn thiện hơn tạo điều kiện cho việc hoàn thành nhiệm vụ ở những năm tiếp theo, thể hiện: - Thủ tục hành chính trong việc xét cấp GCN ngày càng khoa học và hiệu quả do được chỉ đạo kịp thời của UBND Thành phố về đường lối và của Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất về chuyên môn. - Nhiều vướng mắc, khó khăn đã được giải quyết tạo điều kiện cho việc đẩy nhanh tiến độ cấp GCN. Công tác đăng ký, cấp GCN phù hợp với tâm tư nguyện vọng của đa số nhân dân nên việc tiến hành được thuận lợi. Công tác cấp GCN QSDĐ đã và đang góp phần làm giảm được tình trạng buông lỏng quản lý đất đai, bảo vệ được lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất đem lại cho Nhà Nước một khoản thu ngân sách từ đất. Trong những năm qua công tác đăng ký đất đai cấp GCN QSDĐ tại thành phố Hà Nội đã có những bước chuyển biến tích cực, tiến độ cấp GCN được đẩy nhanh, số lượng GCN QSDĐ được cấp đến chủ sở hữu nhiều hơn. Có kết quả đó là do sự quan tâm chỉ đạo sát sao từ phía thành ủy UBND Thành phố Hà Nội, Sở Địa chính Nhà đất Hà Nội cơ quan trực tiếp chỉ đạo về chuyên môn. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được nhìn chung tiến độ cấp GCN QSDĐ diễn ra còn rất chậm. Trong giai đoạn tới để đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSDĐ cho nhân dân đòi hỏi Thành phố phải có những chính sách năng động trong quá trình thực hiện đăng ký đất đai cấp GCN để sớm mang quyền lợi đến cho nhân dân Thủ đô. Chương III ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC, NHỮNG HẠN CHẾ, KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC VÀ NGUYÊN NHÂN 1. Kết quả đạt được. a) Tiến độ cấp GCN. - Trong quá trình triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003 (từ 2005 đến năm 2007), tiến độ cấp GCN đối với các loại đất đã được đẩy mạnh; cụ thể: đất sản xuất nông nghiệp cấp được 1.491.440 giấy (tăng 12,2% so với trước năm 2005); đất lâm nghiệp cấp được 346.853 giấy (tăng 45,3% so với trước năm 2005); đất ở đô thị cấp được 864.258 giấy (tăng 42,6% so với trước năm 2005); đất chuyên dùng cấp được 33.052 giấy (tăng 85,1% so với trước năm 2005). - Ngoài ra, trong quá trình cấp GCN đối với đất sản xuất nông nghiệp, nhiều địa phương đã kết hợp chặt chẽ quá trình “dồn điền, đổi thửa” với việc cấp đổi GCN cho thửa đất lớn sau khi đã thực hiện xong việc dồn điền, đổi thửa. b) Cải cách thủ tục cấp GCN. Luật Đất đai, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và Nghị định số 84/2007/NĐ-CP đã quy định về trình tự thủ tục cần GCN trong đó thể hiện một số điểm đổi mới: - Thực hiện thủ tục “một cửa” cùng với việc thành lập và đưa vào hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đã có những thay đổi quan trọng trên các mặt sau: Cải cách thủ tục nhận và trả kết quả hồ sơ: khi nộp hồ sơ xin cấp GCN người sử dụng đất không phải nộp trích lục bản đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất và biên bản xác định ranh giới sử dụng đất với người liền kề mà công viêc này sẽ do VPĐK chịu trách nhiệm thực hiện. Cán bộ được phân công tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra và chỉ tiếp nhận hồ sơ hợp lệ, đủ điều kiện cấp GCN theo quy định. Các công việc nghiệp vụ (chuẩn bị tài liệu, số liệu điều tra đo đạc phục vụ kê khai đăng ký, kiểm tra phân loại hồ sơ để xét duyệt ở cẫp xã, lập hồ sơ địa chinh, viết GCN) trước đây do Uỷ ban nhân dân cấp xã thực hiện, nay chuyển giao cho VPĐK thực hiện để đảm bảo chất lượng, tính thống nhất cũng như góp phần rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục cấp GCN. - Trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân cấp xã được quy định rõ ràng (gồm các việc: xác định nguồn gốc và thời điểm sử dụng; tình trạng tranh chấp đất đai với thửa đất; sự phù hợp với quy hoạch đã xét duyệt đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai và công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện được cấp GCN). Quy định này là phù hợp với điều kiện thực hiện của cấp xã; tuy nhiên nhiều cán bộ xã đã lợi dụng để trục lợi trong việc xác nhận thời điểm sử dụng đất (xác nhận thời điểm sử dụng đất (xác nhận thời điểm sử dụng đất sau ngày 15 tháng 10 năm 1993 thành trước ngày 15 tháng 10 năm 1993). - Thay đổi trong việc xác định như trước đây; sự thay đổi này khắc phục được sự chồng chéo nhiệm vụ giữa các cơ quan của nhà nước, góp phần rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục cấp GCN; người được cấp GCN trả nợ tiền sử dụng đất ở thời điểm nào thì tính giá đất theo thời điểm đó. - Khi ký cấp GCN, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN không phải ký quyết định cấp GCN như trước đây; sự thay đổi này khắc phục được sự trùng lặp về pháp lý giữa việc ký GCN với quyết định cấp GCN và trong nhiều trường hợp còn trùng lặp với quyết định giao đất, cho thuê đất. - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP đã có các quy định chi tiết, cụ thể để xử lý các tồn tại vướng mắc trong việc cấp GCN do lịch sử để lại; bao gồm: tiêu chí để xác định sử dụng đất ổn định; thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính và việc ghi nợ tiền sử dụng đất; xử lý đối với các trường hợp lấn chiếm, vi phạm quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất trái thảm quyền; chênh lệch diện tích ghi trên giấy tờ với thực tế đang sử dụng… 2. Tác động của tình hình cấp GCN. a) Đối với Nhà nước: Quản lý thửa đất là một trong những nội dung quan trọng nhất của quản lý đất đai. Xét đến cùng, quản lý đất đai là quản lý thửa đất với ba nội dung chính là diện tích và ranh giới thửa đất, mục đích sử dụng của thửa đất và người chủ sử dụng của thửa đất. Công tác quản lý đất đai chỉ có thể đạt hiệu quả cao khi mỗi thửa đất trong diện cấp GCN đều đã được cấp GCN. Đối với nước ta, việc cấp GCN có ý nghĩa quyết định đối với việc giải quyết những vấn đề tồn tại trong lịch sử về quản lý và sử dụng đất; giải quyết có hiệu quả tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; góp phần thúc đẩy nhanh và thuận lợi cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Đồng thời với công tác đăng ký đất đai và cấp GCN, Nhà nước tiến hành xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính. Đây là tài liệu cơ sở pháp lý quan trọng để phục vụ cho việc theo dõi và quản lý của Nhà nước đối với các hoạt động liên quan tới đất đai, là dữ liệu chính để xây dựng hệ thống thông tin đất đai (LIS). b) Đối với người sử dụng đất: GCN là chứng từ pháp lý xác lập và bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất như chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; bảo vệ lợi ích chính đàng của người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, thừa kế, nhận thế chấp… c) Đối với xã hội: Hệ thống thông tin đất đai được xây dựng từ kết quả cấp GCN sẽ được kết nối với hệ thống các cơ quan nhà nước có liên quan, với hệ thống các tổ chức tài chính, tín dụng; được đưa lên mạng thông tin điện tử để tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp có thể tìm hiểu thông tin đất đai một cách thuận lợi, nhanh chóng, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của xã hội. GCN tạo thuận lợi cho giao dịch bất động sản, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, tạo điều kiện để huy động nguồn vốn đầu tư thông qua hoạt động thế chấp vay vốn. Hệ thống thông tin đất đai có tác dụng phục vụ đắc lực cho phòng, chống tham nhũng về đất đai. Với vai trò, tác dụng nêu trên, công tác cấp GCN thời gian qua thực sự đem lại những lợi ích to lớn, có tác dụng tích cực đối với đời sống xã hội. Tuy nhiên, do chưa nhận thức đúng vai trò của GCN và cùng với đó là hệ thống thông tin đất đai, nhiều địa phương đã chưa coi trọng việc chỉ đạo, tổ chức cấp GCN và vì thế kết quả đạt được còn hạn chế. 3. Những tồn tại, hạn chế trong công tác đăng ký, cấp GCN. - Việc cấp GCN nhìn chung còn chậm, nhất là các loại đất chuyên dùng, đất ở đô thị và đất lâm nghiệp. Một số địa phương chưa triển khai thực hiện đồng bộ cấp GCN cho tất cả các loại đất mà chủ yếu tập trung vào một số loại đất chính như đất sản xuất nông nghiệp, đất ở nông thôn và đất ở đô thị. Một số tỉnh, thành phố còn tồn đọng nhiều GCN do người sử dụng đất chưa đến nhận hoặc do UBND cấp xã đã nhận được nhưng chưa trao cho người được cấp giấy. - Nhiều địa phương hiểu không đúng và không đầy đủ những quy định của Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành, dẫn tới những vận dụng không đúng quy định khi cấp GCN (nhất là trong việc xác định điều kiện cấp GCN đối với những trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất; xác định diện tích đất ở đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền; xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai) và khi lập hồ sơ địa chính. - Một số địa phương chưa ban hành đầy đủ các quy định cụ thể hoá pháp luật về đất đai liên quan đến việc cấp GCN; nhất là quy định về thời gian giải quyết thủ tục hành chính ở từng khâu công việc (thẩm định hồ sơ, xác định nghĩa vụ tài chính…); quy định về việc công nhận quyền sử dụng đất đối với những trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất; quy định hạn mức công nhận diện tích đất ở gắn liền với vườn, ao. Một số địa phương tuy đã có quy định về hạn mức công nhận đất ở nhưng chưa hợp lý, chưa sát với đặc điểm và tập quán của từng vùng. Việc quy định phí và lệ phí liên quan đến các thủ tục cấp GCN cũng chưa đầy đủ, không thống nhất đối tượng chuyên áp dụng nên đã làm chậm tiến độ cấp GCN. Rất nhiều trường hợp phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất (4% giá trị quyền sử dụng đất) và lệ phí trước bạ (1% giá trị quyền sử dụng đất) theo quy định nhưng giá đất mới cao hơn nhiều lần giá đất cũ mà tỷ suất thuế và phí vẫn giữ nguyên như cũ làm cho nghĩa vụ tài chính tăng lên nhiều lần, gây bức xúc đối với nhiều trường hợp giải quyết cấp GCN. - Nhiều địa phương vẫn chưa coi trọng việc cải cách thủ tục hành chính khi giải quyết cấp GCN, vẫn còn tình trạng gây phiền hà cho người sử dụng đất khi làm thủ tục cấp GCN (như yêu cầu người dân phải nộp thêm các loại giấy tờ ngoài quy định hoặc phải tự mang hồ sơ đến từng cơ quan có thẩm quyền để giải quyết. - Hiện tượng cán bộ, công chức gây phiền hà, nhũng nhiễu cho người dân khi làm các thủ tục cấp GCN vẫn chưa được ngăn chặn và xử lý kịp thời. - Tình trạng sai sót trong quá trình thực hiện cấp GCN hiện nay còn khá phổ biến. Theo Báo cáo số 764/TT-CP-V.I ngày 18 tháng 4 năm 2007 của Thanh tra Chính phủ về kết quả thanh tra việc xét cấp GCN quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trong năm 2006 cho thấy: trong số 4.559.964 bộ hồ sơ được kiểm tra đã phát hiện 678.185 bộ hồ sơ có sai phạm (chiếm 14.78%); trong đó, sai về thời hạn trao trả GCN 79,64%; sai về trình tự thủ tục cấp GCN 8,38%; sai về khoản thu nộp ngân sách nhà nước 2,74%; sai về đối tượng cấp GCN 1,39%; sai về diện tích đất 0,60%,… - Chưa thực hiện được đồng bộ việc cấp GCN với việc lập hồ sơ địa chính. Một số địa phương chưa lập đầy đủ hồ sơ địa chính theo đúng quy định; việc chỉnh lý các biến động về đất đai cũng chưa thực hiện kịp thời. Nhiều địa phương đã thực hiện cấp GCN và lập hồ sơ địa chính, sau đó thực hiện “dồn điền, đổi thửa” mà không cấp đổi lại GCN và không lập lại hồ sơ điạ chính để phục vụ yêu cầu quản lý đất đai. 4. Nguyên nhân chủ yếu của việc cấp GCN chậm. Việc cấp GCN chậm, ngoài những tồn tại, hạn chế đồng thời là nguyên nhân đã nêu trên, còn do các nguyên nhân chủ yếu sau: a) Việc triển khai thi hành Luật Đất đai ở các địa phương nhìn chung còn chậm. Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn có rất nhiều quy định mới so với các quy định trước đó, khối lượng công việc phải tiến hành rất lớn, đặc biệt công tác lập hồ sơ địa chính và cấp GCN. Nhưng nhiều địa phương bị cuốn hút vào việc bồi thường giải phóng mặt bằng, huy động nguồn vốn từ đất đai mà chưa có sự quan tam đúng mức công tác này. Vẫn còn nhiều địa phương chưa nhận thức đúng và đầy đủ các quy định mới của pháp luật đất đai nên trong quá trình thực hiện còn lúng túng, e ngại dẫn đến thực hiện không đúng quy định hoặc chậm trễ trong việc xét duyệt cấp GCN; không ít địa phương tiếp tục thực hiện một số thủ tục theo các quy định cũ đã bị bãi bỏ hoặc thay thế. b) Tổ chức bộ máy cơ quan chuyên môn về tài nguyên và môi trường chưa đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ. Theo quy định của pháp luật đất đai thì hệ thống VPĐK là cơ quan chịu trách nhiệm chính triển khai thực hiện việc đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCN. Điều kiện hoạt động của các VPĐK đã thành lập có rất nhiều khó khăn do thiếu cán bộ chuyên môn (bình quân VPĐK cấp tỉnh có 15 cán bộ và cấp huyện có 5 cán bộ. Nhiều VPĐK cấp huyện đã thành lập hơn một năm nhưng cũng chỉ bố trí được 03 cán bộ). Mặt khác, trình độ chuyên môn của cán bộ còn hạn chế do hầu hết mới được tuyển dụng; thiết bị kỹ thuật cần thiết cho hoạt động chuyên môn (máy đo đạc, máy photocopy và máy in A3) của cấp huyện hầu hết chưa được trang bị; kinh phí cho hoạt động hàng năm chỉ được cấp từ ngân sách theo quỹ lương mà chưa được đầu tư đúng mức để bảo đảm hoạt động của một đơn vị sự nghiệp hành chính công tự trang trải. Do thiếu cán bộ nên các Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện nay rất bị động khi thực hiện nhiệm vụ; chủ yếu mới thực hiện các công việc sự vụ, có tính chất cấp bách như công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai. Còn nhiệm vụ trọng tâm (cấp GCN và lập hồ sơ địa chính) lại triển khai chưa tốt. Cán bộ địa chính mỗi xã chỉ có một người, hầu hết chưa qua đào tạo về quản lý đất đai, lại phải kiêm nhiệm nhiều nhiệm vụ khác (thống kê, thuỷ lợi, giao thông…) và thường không ổn định, nhìn chung không đáp ứng khối lượng công việc về cấp GCN, lập hồ sơ địa chính và chỉnh lý biến động. c) Chưa đảm bảo kinh phí cho việc cấp GCN. Việc đăng ký đất đai, cấp GCN là hoạt động mang tính sự nghiệp công, cần nhiều kinh phí cho đo đạc lập bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính, song kinh phí đầu tư từ ngân sách chưa đúng mức. Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã nhiều lần đề ra mục tiêu, yêu cầu về tiến bộ cấp GCN nhưng chưa có quy định cụ thể về nguồn kinh phí để thực hiện đạt tiến bộ đó. Do vậy, việc lập hồ sơ địa chính và cấp GCN thường bị kéo dài không thực hiện được theo đúng tiến độ, kế hoạch do Chính phủ đặt ra. d) Hệ thống pháp luật còn một số điểm bất cập. - Việc xác định người sử dụng đất trong thực tế rất khó khăn, phức tạp, tỏng khi đó việc hướng dẫn ở một số trường hợp chưa thật cụ thể và kịp thời, cho đến gần đây mới được khắc phục bằng việc ban hành Nghị định số 84/2007/NĐ-CP. - Khoản 1 Điều 48 của Luật Đất đai năm 2003 quy định “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản”. Đây là quy định hợp lý, phủ quyết những tồn tại về sử dụng đất do lịch sử để lại (thực tế ba năm qua những ách tắc trong việc tổ chức cấp GCN đối với đất ở đô thị đã cơ bản được tháo gỡ và tiến bộ cấp. Tuy nhiên, việc cấp GCN theo Luật Nhà ở và việc chậm ban hành Luật Đăng ký bất động sản đã làm cho việc quản lý đối với đất ở bị phân tán, ảnh hưởng đến việc quản lý thống nhất và đảm bảo tính minh bạch thông tin về bất động sản. Việc pháp luật về nhà ở quy định người sở hữu nhà ở có yêu cầu thì được cấp GCN (Khoản 1 Điều 9 Luật Nhà ở) trong thực tế đã làm chậm việc cấp GCN đối với đất ở, làm chậm việc xử lý các tồn tại về sử dụng đất do lịch sử để lại và không đáp ứng được yêu cầu bắt buộc người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất để nhà nước quản lý đất đai. - Quy định tỷ lệ thu lệ phí trước bạ khi cấp GCN và thuế suất chuyển nhượng quyền sử dụng đất dựa trên giá đất bao cấp trước đây chậm được sửa đổi trong tình hình giá đất do Nhà nước quy định đã tiếp cận dần với giá mức chuyển nhượng thực tế trên thị trường đã buộc người sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ với mức cao hơn nhiều lần so với trước, dẫn tới nhiều trường hợp người sử dụng đất không làm thủ tục cấp GCN, không thực hiện thủ tục chuyển nhượng qua cơ quan nhà nước mà chủ yếu thực hiện bằng hình thức trao tay, làm hạn chế việc giao dịch quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản, gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước. e) Cấp GCN là một công việc khó khăn, phức tạp do một thời gian dài buông lỏng quản lý đất đai; tình trạng vi phạm pháp luật đất đai trong sử dụng đất (như lấn chiếm, chuyển mục đích trái phép, tranh chấp, không sử dụng hoặc sử dụng không hết, không hiệu quả đất được giao) của các tổ chức, cá nhân là khá phổ biến với số lượng lớn; nhiều vụ việc vi phạm kéo dài nhiều năm chưa xử lý dứt điểm. Việc sắp xếp, đổi mới nông, lâm trường và quy hoạch lại đất sử dụng cho các nông, lâm trường thực hiện chậm là nguyên nhân cơ bản làm chậm cấp giấy chứng nhận đối với đất lâm nghiệp. f) Một bộ phận người sử dụng đất chưa nhận thức đầy đủ về tầm quan trọng của GCN hoặc chưa có nhu cầu thực hiện các quyền của người sử dụng đất (thế chấp vay vốn, chuyển quyền sử dụng đất…) nên chưa thực hiện kê khai đăng ký cấp GCN. Chương IV KIẾN NGHỊ CÁC GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY MẠNH CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN Việc đăng ký, cấp GCN, nhất là việc lập hồ sơ địa chính có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, góp phần ổn định chính trị xã hội và tăng trưởng kinh tế một cách bền vững trong giai đoạn từ nay đến năm 2010 và những năm tiếp theo, đặc biệt là việc thực hiện lộ trình cam kết khi đã là thành viên của Tổ chức Thương mại Thế giới. Do vậy, công việc này phải đặt thành chương trình với mục tiêu hoàn thành cơ bản vào năm 2010 và được xây dựng thành hệ thống đăng ký hiện đại trên cơ sở ứng dụng công nghệ thông tin vào năm 2015 để đáp ứng yêu cầu quyền quản lý nhà nước về đất đai. Để đạt được mục tiêu trên, Chính phủ kiến nghị Quốc hội các giải pháp sau đây: 1. Tiếp tục hoàn thiện chính sách , pháp luật về đất đai: a) Trước mắt, Chính phủ trình Quốc hội thông qua Nghị quyết trong kỳ họp này về việc thống nhất cấp 01(một) loại GCN bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo nguyên tắc thông nhất đầu mối quản lý đăng ký, đơn giản thủ tục hành chính, giảm phiền hà cho người sử dụng đát, khắc phục lãng phí trong quản lý, tạo ra sự đồng bộ trong việc quản lý phát triển thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay. b) Tiếp tục rà soát để vào đầu năm 2009 Chính phủ trình Quốc hội xem xét thông qua: - Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai theo hướng khắc phục những bất cập, chồng chéo, không thóng nhất giữa Luật Đất đai và cácc Luật khác có liên quan, làm cơ sở thống nhất về quản lý đất đai. - Luật Đăng ký Bất động sản nhằm thống nhất hệ thống đăng ký bất động sản, bảo đảm sự thống nhất về một loại GCN và tài sản gắn liền với đất, giảm phiền hà cho người sử dụng đất, tạo ra sự đồng bộ trong việc quản lý phát triển thị trường bất động sản, đặc biệt là trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đai hoá đất nước. c) Coi việc cấp GCN và lập hồ sơ địa chính là mục tiêu chính để Nhà nước quản lý đất đai, không nên thu nhiều tiền của người sử dụng đất khi làm thủ tục cấp GCN lần đầu; sau khi hoàn thành việc cấp GCN thì các giao dịch về đất đai được thực hiện qua hệ thống quản lý của Nhà nước sẽ tăng thu cho ngân sách Nhà nước nhiều lần so với hiện nay. Do vậy, cần rà soát sửa đổi, bổ sung các quy định về nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai theo hướng trước mắt giảm mức thuế suát chuyển quyền sử dụng đất, thay thế thuế chuyển quyền sử dụng đất bằng thuế thu nhập cá nhân; bỏ hoặc điều chỉnh các khoản phí, lệ phí liên quan đến cấp GCN cho phù hợp với thực tế, đặc biệt có chính sách miễn giảm hoặc hỗ trợ cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống tại vùng sâu, vùng xa; vùng có điều kiện khó khăn; vùng đồng bào dân tộc thiểu só; các hộ gia đình nghèo khi cấp GCN và lập hồ sơ địa chính. d) Xây dựng hệ thống dịch vụ định giá đất, tăng cường giám sát và chỉ đạo việc thẩm định và ban hành giá đất, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhân đất ở từ đất vườn, ao trên cùng thửa đất có nhà ở; cụ thể hoá tình tự thủ tục hành chính trong cấp GCN tại các địa phương. e) Nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ giữa quy hoach sử dụng đất với quy hoạch của các ngành như xây dựng, giao thông vận tải, nông nghiệp và phát triển nông thôn… f) Đẩy nhanh tiến độ việc quy hoạch lại 3 loại rừng (đặc dụng, phòng hộ, sản xuất) và tăng cường sắp xếp, đổi mới các nông, lâm trường quốc doanh, xác định quy mô hợp lý diện tích đất do các nông, lâm trường quản lý và sử dụng, chuyển diện tích đất còn lại sau khi sắp xếp cho địa phương quản lý để giao cho nông dân thiếu đất sản xuất; quy hoạch xác định rõ vị trí. 2. Hoàn chỉnh bộ máy quản lý, nâng cao trình độ cán bộ chuyên môn. a) Rà soát sửa đổi quy định, hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, tổ chức bộ máy của VPĐK ở cấp tỉnh, cấp huyện để kiện toàn tổ chức, hoạt động của tổ chức này theo hướng là cơ quan dịch vụ công, thực hiện các thủ tục hành chính về đăng ký đát đai và tài sản gắn liền với đất. b) Ngay trong đầu năm 2008 phải hoàn thành việc thành lập VPĐK ở tất cả quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; đồng thời bố trí đủ nhân lực và các trang thiết bị cần thiết cho hoạt động chuyên môn để đáp úng được yêu cầu về cấp GCN, xây dựng hồ sơ địa chính và triển khai thực hiện Luật Đăng ký bất động sản sau khi được Quốc hôi thông qua. c) Tập trung đào tạo, nâng cao trình độ năng lực và đạo đức của cán bộ, công chức quản lý đất đai, bảo đảm tính ổn định, chuyên nghiệp, đặc biệt là cán bộ địa chính cấp xã và cấp huyện. 3. Tăng nguồn lực tài chính cho hoạt động quản lý đất đai. Đa dạng hoá việc huy động nguồn vốn đầu tư (bao gồm vốn đầu tư từ ngân sách Nhà nước, vốn của các tổ chức kinh tế, vốn ODA và huy động đóng góp của dân) để sớm hoàn thành việc đo đạc lập bản đồ địa chính; đăng ký đất đai, lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính, cấp GCN. Thực hiện thống nhất việc trích từ 10% đến 15% nguồn thu từ đất hàng năm ở mỗi địa phương để chi cho công tác quản lý đất đai. Đối với các tỉnh có nguồn thu từ đất thấp mà phần trích 10 – 15% nguồn thu từ đất không đủ chi cho hoạt động quản lý đất đai thì được hỗ trợ, bổ sung từ ngân sách Trung ương để đảm bảo thực hiện nhiệm vụ này. 4. Thực hiện việc đăng ký cho tất cả các trường hợp đang sử dụng đất mà chưa đăng ký. Trong năm 2008, các địa phương phải đẩy mạnh triển khai thực hiện việc kê khai, đăng ký đối với mọi trường hợp đang sử dụng đất mà chưa đăng ký; xem xét, quyết định công nhận quyền sử dụng đất đối với những trường hợp đủ điều kiện cấp GCN theo quy định của pháp luật; xử lý dứt điểm các trường hợp còn tồn tại do lịch sử để lại để đưa công tác quản lý đất đai vào nền nếp; đẩy nhanh tiến độ cấp GCN, nhất là tại các tỉnh có tỷ lệ cấp GCN đạt dưới 70% phải đưa lên trên 80%, các tỉnh đạt từ 70 – 80% phải đưa lên 90%, đặc biệt phải tập trung nâng tỷ lệ cấp GCN của các tỉnh đạt dưới 50% lên 70%. Đây là một nhiệm vụ rất khó khăn, phức tạp. Để hoàn thành được nhiệm vụ này, đòi hỏi ở cấp địa phương phải được tăng cường về bộ máy, nhân lực, tài chính và phải có sự chỉ đạo tập trung cao của cấp uỷ, Hội đồng nhân dân, Uỷ ban nhân dân các cấp. 5. Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, vận động, phổ biến pháp luật đất đai dưới nhiều hình thức (thông qua các diễn đàn, báo chí, phát thanh, truyền hình, giao lưu trực tuyến…). 6. Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát việc cấp GCN. Bên cạnh việc hoàn thiện chính sách pháp luật, hoàn chỉnh bộ máy, nâng cao trình độ cán bộ chuyên môn, tăng cường nguồn lực tài chính như đã nêu trên, trong thời gian tới cần phải nâng cao hơn nữa trách nhiệm của Hội đồng nhân dân, Uỷ ban nhân dân các cấp trong việc kiểm tra, giám sát và tổ chức triển khai thực hiện công tác đo đạc lập bản đồ địa chính, lập, quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCN; đồng thời thực hiện nghiêm chế độ công vụ của cán bộ, công chức làm công tác quản lý đất đai, nhất là đối với cán bộ ở cấp xã và cấp huyện. Để thực hiện được các nhiệm vụ quan trọng nêu trên, đề nghị Quốc hội ra Nghị quyết về việc đẩy mạnh công tác đăng ký đất đai, đo đạc lập bản đồ địa chính, lập hồ sơ địa chính và cấp GCN tại kỳ họp này. MỤC LỤC