Đề án Thực trạng nhà chung cư ở Hà Nội và một số đề xuất khắc phục

giai đoạn đổi mới (1986 đến nay), cùng với việc thực hành chính sách đổi mới, định hướng phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, lĩnh vực nhà ở cũng bắt đầu chuyển biến. Nhà nước tuyên bố xoá bỏ chế độ tự cung tự cấp nhà ở, cho phép khuyến khích và tạo điều kiện để cho người dân tự xây dựng nhà ở. Năm 1990 tại các đô thị đã có 1/3 khối lượng nhà ở được xây dựng bằng tiền của người dân. Năm 1992 vốn đầu tư xây dựng nhà ở của cơ quan xí nghiệp và nhân dân gấp hai lần vốn của Nhà nước, chưa kể một phần tương tự do dân tự xây dựng không có giấy phép. Tuy có những thay đổi mạnh mẽ trong lĩnh vực phát triển nhà ở dưới tác động của công cuộc đổi mới nhưng tình trạng nhà ở hiện nay vẫn còn là vấn đề xã hội cấp thiết và phức tạp cần phải được giải quyết trong những năm tới. 2.2. Đặc điểm nhà ở chung cư . Phát triển nhà ở chung cư là một trong những chính sách nhà ở quan trọng đối với đô thị. Chung cư đáp ứng nhu cầu về nhà khi mật độ dân số đô thị ngày một tăng, tạo nhiều sản phẩm nhà cho thị trường bất động sản, đóng góp cho việc thực hiện quy hoạch đô thị văn minh, hiện đại dành nhiều không gian cho môi trường sinh thái và công trình kiến trúc - xây dựng cần thiết khác. Song song với việc phát triển về mặt xây dựng - kiến trúc cần phải hoàn thiện cơ sở pháp luật đáp ứng cho sự phát triển đó. Đặc điểm của chung cư là sự liên quan mật thiết giữa tài sản chung và riêng, giữa quyền lợi , trách nhiệm cá nhân và cộng đồng. Tài sản chung của một chung cư thông thường bao gồm toàn bộ diện tích đất xây dựng và đất của các công trình công cộng gắn với chung cư dành cho lối đi, sân chơi, nơi trồng cây và các bãi đệm như thiết kế đã duyệt, ngoài ra còn có mái nhà, hành lang, cầu thang, hệ thống cấp - thoát nước, bể phốt, hệ thống điện dân dụng, dây điện thoại, cáp vô tuyến, cột dây thu lôi, ... Tài sản riêng là các căn hộ khép kín hoặc căn nhà, căn phòng sở hữu riêng. Hồ sơ của toàn bộ nhà chung cư trước đây ở ta do Sở nhà đất nắm, còn hồ sơ từng căn hộ được ghi trong hợp đồng. ở các nước, hồ sơ chung do Ban Quản trị Nhà chung cư nắm giữ, còn hồ sơ của từng đơn vị nhà chung cư do từng chủ cá thể bảo quản. Điểm đáng chú ý đối với hồ sơ riêng này ở các nước là chứng chỉ, giấy chứng nhận sở hữu riêng của từng đơn vị nhà chung cư được đăng ký chính thức, trong đó có phần ghi chú kèm theo bản vẽ mặt cắt đơn vị nhà chung cư gắn với đất, và ghi chú kèm theo bản vẽ các tài sản chung mà đơn vị nhà này sử dụng đến. Thực hiện Nghị định 61/CP/ 1994 của Chính phủ, nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước được bán cho người đang thuê. Kết quả là các chủ hộ cá thể trước đây ký hợp đồng thuê nhà của Nhà nước nay mua lại và chuyển sang sở hữu tư nhân. Sau giai đoạn chuyển quyền sở hữu từ Nhà nước sang cá thể/ tư nhân này thì các khu nhà chung cư của ta đã chuyển sang trạng thái giống như ở nhiều nước. Điều này dẫn đến nhu cầu mới về cơ sở pháp luật đáp ứng cho tình hình quản lý và sử dụng chung cư thuộc sở hữu tư nhân hay các cá thể khác. ở ta chưa có luật sở hữu chung cư, nhưng ở nhiều nước đã có luật này. Luật sở hữu chung cư ở các nước nói chung đều đưa ra định nghĩa thế nào là chung cư, quy định rõ tài sản chung ở chung cư, tài sản riêng ở chung cư, quyền sở hữu riêng các đơn vị nhà chung cư và quyền sở hữu tài sản chung, quy định rõ cách thức và mức đóng góp chi phí của từng cá thể thành viên của nhà chung cư. Đặc biệt có các quy định về Hội các chủ nhà chung cư. Hội các chủ nhà chung cư là một tổ chức phi lợi nhuận, hoạt động mang tính chất dân chủ và vì quyền lợi của tập thể các chủ hộ, ngoài ra còn được sự tham gia giám sát trực tiếp của toàn thể hội viên ở chung cư và theo luật định, nên rất có tác dụng trong việc đảm bảo quyền lợi của các chủ hộ, giữ gìn tốt tài sản chung, ngăn chặn sự xâm phạm các tài sản chung, góp phần làm tăng giá trị nhà chung cư . ở những nước phát huy được hiệu lực của Luật sở hữu chung cư không thấy có tình trạng đất tầng trệt của chung cư bị lấn chiếm; nhà cải tạo , xây thêm thiếu mỹ quan và các công trình công cộng bị xuống cấp nghiêm trọng như ở ta hiện nay. Hy vọng rằng đây là một bài học để việc tổ chức các khu chung cư của ta sắp tới sẽ dần dần đi vào nền nếp làm tăng sức hấp dẫn đối với người dân hơn và góp phần giải quyết tốt các mục tiêu phát triển đô thị. Chương II: Thực trạng của nhà chung cư trong thành phố Hà Nội I. Sự hình thành các khu chung cư mới và sự xuống cấp của các khu chung cư cũ ở thành phố Hà Nội. 1.Vài nét về chung cư cao tầng ở Hà Nội 1.1 Sự hình thành các khu chung cư cao tầng ở Hà Nội hiện nay Để góp phần giải quyết khó khăn về nhà ở cho nhân dân Thủ đô, năm 1998 Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) đã xây dựng thí điểm nhà chung cư 9 tầng gồm 144 căn hộ, 13300 m2 sàn, có bố trí thang máy tại khu nhà ở Bắc Linh Đàm, đây là chung cư cao tầng có bố trí thang máy đầu tiên tại Hà Nội. Từ đó đến nay, người Hà Nội đã bắt đầu làm quen với loại hình nhà ở cao tầng có thang máy, mà người ta thường gọi là chung cư cao tầng tại các khu đô thị mới, điển hình là Khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm ở phía Nam Thủ đô. Có thể nói, chung cư này là bước đột phá của Hà Nội, để rồi sau đó là một loạt chung cư cao tầng từ 9 đến trên 12 tầng lần lượt đang và sẽ ra đời ở các khu đô thị mới Định Công, Pháp Vân - Tứ Hiệp , Mỹ Đình , Đại Kim, Nhân Chính – Trung Hoà... Sự ra đời các khu đô thị mới đã khẳng định hướng đi đúng đắn và quyết tâm của Chính phủ cũng như của chính quyền thành phố trong sự nghiệp phát triển nhà ở, cải thiện đời sống cho nhân dân Thủ đô. Các khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, giao thông thuận tiện, cảnh quan môi trường tươi đẹp, không gian kiến trúc hiện đại đang làm thay đổi bộ mặt đô thị và được xã hội quan tâm. Theo kế hoạch phát triển nhà ở của UBND thành phố Hà Nội từ 2001 đến 2010, thì sẽ có 53 dự án khu đô thị mới được triển khai theo quy hoạch, với diện tích chiếm đất gần 2000 ha, 25 triệu m2 sàn, đảm bảo chỗ ở cho hàng chục vạn hộ gia đình. Dù là kế hoạch, nhưng đó cũng báo hiệu một triển vọng tốt đẹp cho phát triển nhà ở của Thủ đô trong một tương lai gần. Cũng theo kế hoạch phát triển này, thì quy hoạch chi tiết các khu đô thị mới có tính khả thi cao, hiện đại, hợp lý và phát triển tương xứng với Thủ đô 1000 năm văn hiến. Đặc biệt tại các khu đô thị mới này, nhà chung cư cao tầng sẽ chiếm tỷ lệ 60%, 40% còn lại để xây nhà biệt thự, nhà vườn, chấm dứt hoàn toàn việc chia lô đất để xây nhà liền kề. Từ trước đến nay, (kể từ năm 1958), chúng ta chỉ quen sống trong những nhà ở chung cư thấp tầng ( từ 5 tầng trở xuống, mà chủ yếu là 4-5 tầng ) với căn hộ có thiết kế sơ lược, đơn giản, hạ tầng kỹ thuật thiếu đồng bộ, như các khu Nguyễn Công Trứ, Quỳnh Mai, Kim Liên, Trung Tự, Giảng Võ, Thành Công, Thanh Xuân... Một thời gian dài trong cơ chế quan liêu bao cấp, tuy việc xây dựng nhà ở còn theo kiểu lắp ghép giản đơn, nghèo nàn về kiểu dáng và cấu trúc căn hộ, nhưng Nhà nước đã tạo mọi ưu tiên có thể để xây dựng nhanh, giá thành rẻ, cải thiện chỗ ở cho một số đông cán bộ công nhân viên chức. Trong gần 40 năm qua, do hoàn cảnh đặc biệt của đất nước, chúng ta chưa có điều kiện để đầu tư xây dựng nhà chung cư cao tầng. Vì thế, vào thời điểm hiện nay, chung cư cao tầng với chúng ta vẫn là rất mới, cho dù trên thế giới, chung cư cao tầng đã phát triển từ lâu. Nói như vậy, để thấy rằng xây dựng chung cư cao tầng ở nước ta là một vấn đề phải được đầu tư nghiên cứu nghiêm túc, từ quy hoạch tổng thể, thiết kế kiến trúc, cấu trúc căn hộ , tính toán kết cấu, bố trí trang thiết bị đến đầu tư xây dựng. 1.2. Những điều kiện tiên quyết cho việc xây dựng các chung cư cao tầng _ Nhà cao tầng được xây dựng là do giá đất tăng cao và các nhà kinh doanh địa ốc muốn kiếm nhiều lợi nhuận _ Nhà cao tầng xuất hiện là do các trang thiết bị hiện đại của kiến trúc nói chung và kiến trúc nhà nói riêng phát triển và hoàn thiện, đặc biệt là thang máy, thang nâng, kỹ thuật điện nước, tính hữu hiệu của các trang thiết bị phòng cháy chữa cháy (đặc biệt nhà cao tầng loại cao cần thang máy tốc độ nhanh, tầm với của trang thiết bị cứu hoả được nâng cao dẫn đến việc thay đổi định nghĩa của các loại nhà cao tầng...) _ Nhà cao tầng phát triển mạnh là do điều kiện kỹ thuật xây dựng được đổi mới, cách tính toán kết cấu, các phương thức thí nghiệm và các phòng thí nghiệm kết cấu nhà cao tầng ngày một hoàn chỉnh, kỹ thuật thi công mới với những cần trục và trang thiết bị thi công ngày một hoàn thiện. _ Nhà ở cao tầng được phát triển mạnh trên cơ sở xã hội, là sự hình thành các tiểu gia đình,các gia đình có ít người, hoặc các gia đình có số người trung bình. Nhà ở cao tầng không thích hợp với gia đình có số người quá đông. Một cơ sở xã hội khác thúc đẩy sự phát triển nhà ở cao tầng là sự đòi hỏi rút ngắn khoảng cách giữa nơi ở và nơi làm việc. _ Nhà ở cao tầng đòi hỏi người sử dụng căn hộ phải có thu nhập trên trung bình, thu nhập cao và có trình độ văn hoá nhất định. Người nghèo không thích hợp với chung cư cao tầng. _ Nhà cao tầng đòi hỏi có một trình độ quản lý phù hợp, đảm bảo vận hành bộ máy duy tu, sửa chữa trang thiết bị một cách nhanh chóng và hoàn hảo. Nhà cao tầng đòi hỏi sự an toàn và điều kiện an ninh ngay từ khi bắt đầu vào khu nhà cho đến các nhà, trong thang máy và phương tiện giao thông khác, trong các sảnh tầng và trong từng căn hộ _ Nhà ở cao tầng đòi hỏi mức độ dễ chịu cao và thoả mãn các nhu cầu tâm lý như khắc phục được cảm giác xa rời mặt đất. Đặc biệt, người cao tuổi khó thích ứng với nhà cao tầng. _ Các khu nhà cao tầng tốt nhất là trở thành một khu vực có đầy đủ các hình thức phục vụ sinh hoạt, mua bán, y tế... 1.3. Những ưu, nhược điểm khi sống trong chung cư cao tầng Ưu điểm _ Phát huy ưu thế của sự tập trung cao độ, sử dụng được các thiết bị cao cấp _ Dễ hình thành đặc điểm của khu vực _ Có tầm nhìn tốt, chiếu nắng, thông gió hiệu quả Nhược điểm _ Sự cách ly giữa người với đất đai, cây cối và môi trường tự nhiên. _ Trẻ em không thể một mình tự ý điều khiển thang máy, dẫn đến chúng ở trong căn hộ phần lớn thời gian _ Động đất và tốc độ gió làm đồ vật trong nhà “ dao động ngang ” hoặc đổ vỡ, ở lôgia tầng cao khó phơi quần áo vì gió quá mạnh _ ở những tầng dưới có tình trạng bị gió hút, gió xoáy _ Có tâm lý bất an về mặt an toàn _ Sự mở rộng phạm vi không gian trên mặt đất hạn chế, thiếu sân bãi vườn tược _ Mối quan hệ tiếp xúc láng giềng kém, giao tiếp giữa trẻ em với nhau hạn chế. Đối với trẻ em, chỉ sử dụng được không gian ngoại thất của toàn nhà , còn các không gian khác như sảnh tầng, thang máy, thang bộ, hành lang, các em thường không thể sử dụng, nên khi thiết kế phải tránh sự bất an và lo ngại của bố mẹ. Đối với người cao tuổi, phạm vi hoạt động trong khu nhà cao tầng sẽ rất hạn hẹp, gây tâm lý xa lạ , điều kiện gần gũi với tự nhiên không được đáp ứng, đặc biệt khi có hoả hoạn hay sự cố có nhiều vấn đề cần giải quyết . Do vậy, mục đích thiết kế các chung cư cao tầng phải dựa trên điều kiện thiết kế quy hoạch bao gồm tính cư trú, tính an toàn, tính tiện lợi và tính kinh tế... 2.Hiện trạng các khu nhà chung cư thấp tầng hiện nay . Hiện nay các khu nhà ở thấp tầng do Thành phố quản lý được xây dựng từ những năm 60-75 , nằm rải rác tại các quận : Đống Đa, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Thanh Xuân... như khu tập thể Mai Hương, Lương Yên_ Thuý ái, Kim Giang, Tân Mai, Trương Định , Kim Liên, Thành Công v.v...hầu hết đã quá niên hạn sử dụng, hư hỏng nặng. Tổng diện tích các khu này lên tới hàng chục ha, với hàng chục nghìn dân đang sinh sống. Họ là những người có thu nhập thấp so với mặt bằng chung của xã hội. Tiêu chuẩn và diện tích ở cũng không còn phù hợp với giai đoạn hiện nay (trước kia bình quân 2-3 m2/ng, nay 5-6 m2/ng ) đã dẫn đến tình trạng bất hợp lý trong sử dụng . Phần lớn các khu nhà được xây dựng bằng các cấu kiện bê tông đúc sẵn chất lượng không cao, đang ngày càng bộc lộ các nhược điểm trong sử dụng. Các khu nhà xây với những căn hộ có diện tích ở khoảng 24-30m2/hộ và phần phụ không khép kín khoảng 10-15 m2/hộ hiện trong tình trạng chất lượng rất thấp, quá niên hạn sử dụng và lạc hậu. Nhiều khu đã bị nún nứt, dột nát không được sửa chữa kịp thời nên đã xuống cấp nghiêm trọng. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị không bảo đảm : đường giao thông rất nhỏ, cống thoát nước lộ thiên, hệ thống cấp nước không vào đến từng hộ gia đình, hệ thống cấp điện bị quá tải do tăng dân số mà không được nâng cấp kịp thời v.v...Mặt khác, do nhu cầu cải tạo xây dựng rất lớn, nhiều gia đình đã tự động cải tạo nâng tầng trên khuôn viên thuê của Nhà nước, không tuân thủ theo quy hoạch và các chỉ tiêu khống chế. 2.1. Những con số cụ thể về sự xuống cấp của các khu chung cư cũ ở Hà nội : Theo số liệu thống kê, thành phố Hà Nội có quỹ nhà ở khoảng 12 triệu m2, chiếm 15% quỹ nhà ở toàn quốc. Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước khoảng 4.5 triệu m2, ngành địa chính nhà đất quản lý cho thuê 1.8 triệu m2, các cơ quan tự quản 2.6 triệu m2, nhà ở tư nhân khoảng 7.5 triệu m2. Sau 6 năm thực hiện bán nhà theo Nghị định 61/CP, đến nay quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước còn lại khoảng hơn 3.5 triệu m2 với 123.237 căn hộ. Trong toàn bộ quỹ nhà, khoảng 80% là nhà thấp tầng (1-3 tầng ), 20% là chung cư cao tầng ( 4-5 tầng ), trong đó nhà lắp ghép tấm lớn chiếm hơn 600.000m2 . Hầu hết quỹ nhà này đã xuống cấp nghiêm trọng, nhiều nhà đã hết niên hạn sử dụng, số khác do xây dựng trên nền đất yếu, chất lượng xây dựng chưa cao, lại sử dụng không đúng quy trình... nên số hư hỏng nặng là 2.5% với diện tích gần 300.000m2 tập trung chủ yếu trong khu phố cổ, phố cũ và những khu nhà cao tầng được xây dựng từ những năm 60 - 70 đã nún nứt. Nhà chung cư lắp ghép tấm lớn đa phần đã bị gỉ cốt thép bên trong. Số diện tích cần dỡ bỏ lên tới 5%, số hư hỏng nặng phải cải tạo chiếm 625 quỹ nhà hiện có . Hiện nay, còn khoảng 1,9 triệu m2 nhà ở với hơn 61.000 căn hộ do các bộ ngành quản lý, phần lớn trong số này, sau khi phân phối xong không được duy tu bảo dưỡng nên đã ở trong tình trạng báo động nghiêm trọng. Ngành Địa chính - nhà đất mới tiếp nhận quỹ nhà này đã tổ chức sửa chữa thay thế những bộ phận nguy hiểm như nhà D (5 tầng ) tập thể nhà máy thuốc lá Thăng Long; đặc biệt 17 nhà gỗ (2 tầng) ngoài đê hư hỏng đến mức nguy hiểm cho người sử dụng, chưa có biện pháp xử lý, Thành phố đang chỉ đạo điều tra khảo sát, lập đề án trình Chính phủ. Nhà ở do ngành Địa chính - nhà đất quản lý từ trước tới nay bao gồm các khu nhà thấp tầng và các khu chung cư cao tầng. Khu nhà thấp tầng tập trung ở 4 quận nội thành cũ và một số khu lao động tập trung. Đa số là kết cấu tường gạch, sàn gỗ, mái ngói , hầu hết đã quá thời gian sử dụng, lại không được duy tu sửa chữa định kỳ nên một số bộ phận như dầm , xà gồ... đã bị mục nát 2.2. Nguyên nhân dẫn đến sự xuống cấp của các chung cư cũ hiện nay. _ Nguyên nhân về mặt kỹ thuật : phần lớn các chung cư cao tầng cũ được xây dựng từ những năm 70-80 dạng căn hộ khép kín thiếu đồng bộ, kiểu dáng đơn điệu, chất lượng xây dựng chưa cao. Sơ đồ kết cấu chưa bảo đảm thích ứng với biến dạng của nền đất , nền móng xử lý chưa phù hợp với địa chất công trình. Đại bộ phận các móng nhà đặt tương đối nông trên nền đất yếu của Hà Nội. Bên cạnh đó, nhà lắp ghép lại xây trên nền đất có nhiều biến động nên hiện tượng lún là khó tránh khỏi. Đặc biệt khu vực Giảng Võ, Ngọc Khánh, Thành Công có khoảng 30% số nhà bị lún. Một yếu tố nữa gây nên việc lún nứt nhà cao tầng là mực nước ngầm thay đổi do khai thác quá nhiều. Xét về kỹ thuật thi công nhà lắp ghép tấm lớn, liên kết mối nối chủ yếu là thủ công do đó độ chính xác tấm không đảm bảo, vị trí thép chờ không đúng như lý thuyết nên kết cấu làm việc kém hiệu quả. Thi công tại hiện trường với phương tiện thủ công nên kỹ thuật ghép cốt pha, chất lượng mối nối, kỹ thuật đầm trộn, chèn vữa mối nối không đảm bảo dẫn đến chất lượng làm việc của mối nối kém... _ Nguyên nhân do con người : Con người cũng là một tác nhân góp phần tạo nên sự hư hỏng, xuống cấp của các chung cư. Người sử dụng tự cơi nới mở rộng diện tích, đục phá mối nối để neo dầm thép xây “chuồng cọp ” làm cho kiến trúc ngôi nhà bị méo mó, nếu không muốn nói là làm xấu đi bộ mặt đô thị. Nghiêm trọng hơn làm ảnh hưởng tới sự làm việc của hệ kết cấu. Trong mỗi căn hộ lại có thêm một bể chứa nước và các vật kiến trúc khác. Những thành phần này làm tăng tải đáng kể cho công trình. Nguy hiểm hơn là chúng được neo vào các mối nối xung yếu của ngôi nhà dẫn đến làm yếu các mối nối. _ Nguyên nhân do cơ chế chính sách : Từ ngày xây dựng cho đến nay, chúng ta chưa có một văn bản pháp quy nào, quy định đầu tư cho công tác duy tu bảo dưỡng định kỳ cho mối nối nói riêng và nhà chung cư cao tầng nói chung. Đây cũng là một trong những nguyên nhân góp phần vào tình trạng xuống cấp của công trình. II.Thực trạng của nhà chung cư ở Hà Nội hiện nay. 1. Thực trạng trong các khu chung cư cũ. 1.1. Thực trạng về kiến trúc cảnh quan Nhìn chung các khu ở có một lối bố cục nghèo nàn. Các khối nhà chung cư 4 hoặc 5 tầng xếp song song thành hai dãy như khu Nguyễn Công Trứ. Các khối nhà xếp thành nhiều dãy song song như Kim Liên, Trung Tự . Các khu xây sau như Thành Công, Giảng Võ tuy các khối nhà ở vẫn xếp song song nhưng đã chia thành các cụm kết hợp với nhà trẻ làm cho không gian trong nhóm nhà phong phú hơn. _ Không gian bán công cộng (không gian kế cận ngôi nhà ) : Tất cả các trục đường bao quanh khu ở, các trục đường chính giữa các nhóm nhà ở và không gian bán công cộng đều đã trở thành cửa hàng, dịch vụ. Chúng tạo cho khu ở một không khí sầm uất, làm thay đổi hoàn toàn công năng của các trục đường này. Tại những vị trí bên trong khu ở không gian bán công cộng cũng bị lấn chiếm, cơi nới để tăng diện tích ở, hoặc để làm các dịch vụ, bán hàng nhỏ, để xe. Không gian xanh với chức năng nghỉ ngơi, giao tiếp cộng đồng hoàn toàn không được chú ý đã ảnh hưởng đến nhu cầu giao tiếp, sự tham gia của cư dân vào các hoạt động tập thể, hoạt động xã hội. Một số nơi, không gian này được sử dụng làm sân chơi cho trẻ em, sân nhảy dây, đá cầu, đá bóng, chỗ ngồi nghỉ của của người già, chỗ phơi phóng, nhưng chúng không được quy hoạch vì thế tạo cảm giác lộn xộn và bừa bãi. Đại bộ phận còn lại bị bỏ hoang, là nơi đổ rác, đổ vật liệu xây dựng. _ Không gian công cộng: Trong thực tế không gian công cộng nghèo nàn về chức năng và tổ chức kiến trúc cảnh quan. Các sân bãi, vườn hoa bị lấn chiếm khá nhiều và cần phải được khôi phục lại. Hiện rất ít khu còn vườn hoa và sân bãi: Khu Kim Liên chỉ còn sân bóng đá. Vườn hoa và chỗ chơi cho trẻ em của khu Trung Tự không bị lấn chiếm nhưng bỏ hoang không được chăm sóc. Chỉ có vườn hoa của khu Thanh Xuân là được thiết kế và chăm sóc tốt . Một số khu ở có hồ nước lớn là trung tâm nghỉ ngơi của người dân, tạo nên vẻ đẹp về cảnh quan của các khu ở. Một vài hồ nước đã được xây kè và có tuyến đường dạo xung quanh hồ, liên kết với hệ thống đường đi của khu ở. Xung quanh hồ có các thảm cỏ, cây trồng, ghế đá... tạo nên những không gian mở có giá trị về mặt sử dụng để tập thể dục buổi sáng hay đi dạo vào buổi tối... của cư dân, góp phần cải tạo môi trường sống. Do nhu cầu cuộc sống, mỗi khu ở đều xuất hiện một chợ cóc. Những chợ này không được quy hoạch và quản lý chặt chẽ đã ảnh hưởng rất nhiều đến điều kiện vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị. _ Màu sắc trong các khu chung cư : Màu sắc đơn điệu và ảm đạm cả ban ngày lẫn ban đêm. Các bức tường vôi đã bạc màu theo thời gian, các hoa sắt bị rỉ, hoen ố... dù có thêm các chậu hoa nhỏ cũng chỉ cải thiện chút ít màu sắc và vẻ đẹp của ngôi nhà . 1.2. Thực trạng về cơ sở hạ tầng. Cơ sở hạ tầng trong các khu chung cư bao gồm các thành phần, các công trình có ý nghĩa nền móng như giao thông, hệ thống cấp nước sạch, hệ thống thoát nước, hệ thống điện , cây xanh, vấn đề rác thải và xử lý rác thải...Hiện nay tất cả các công trình đó đều cần phải được kiểm tra, xem xét và tìm ra cách khắc phục . _ Hệ thống đường giao thông trong các nhà rất nhỏ, phân bố lộn xộn và hầu hết bị lấn chiếm bởi các hộ gia đình ở đó. Hành lang trong mỗi khu nhà vốn rất hẹp lại bị các hộ gia đình sử dụng vào mục đích cá nhân như đun nấu, để đồ...trông rất mất mỹ quan. _Hệ thống cấp nước sạch vẫn còn nhiều tồn tại, hầu như không được nâng cấp, sửa chữa và vẫn giữ nguyên từ trước đến nay trong khi số dân sinh sống trong các khu nhà đó đã tăng lên rất nhiều làm cho tình trạng thiếu nước xảy ra thường xuyên ở một số khu chung cư cũ. Lượng nước phân bố không đều giữa các tầng trong một khu nhà, có nơi vẫn còn phải dùng chung giữa các hộ dẫn đến tranh chấp mất đoàn kết. Hệ thống đường ống nước ở một số nơi đã bị rò rỉ và xuống cấp nghiêm trọng , đòi hỏi phải được nâng cấp và sửa chữa ngay nếu không sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến sức khoẻ của người dân sống trong đó do chất lượng nước sạch không đảm bảo. _ Hệ thống thoát nước : Thường xuyên có hiện tượng úng ngập do đường ống bị xuống cấp mà không được cải tạo, gây ô nhiễm môi trường và ảnh hưởng đến sức khoẻ của người dân. _ Hệ thống cấp điện bị quá tải do tăng dân số mà không được nâng cấp kịp thời. Trong các khu chung cư, hình thức đèn lẫn những tiện nghi chiếu sáng còn quá đơn giản. Hệ thống đèn chủ yếu là đèn đường đã cũ với ánh sáng vốn yếu ớt lại bị cây xanh che lấp. Đường dây điện chằng chịt , cột điện cũ kỹ, ảnh hưởng đến mỹ quan khu ở. _ Cây xanh : Trong khu ở hiện trạng cây xanh quá nghèo nàn về thể loại và hình thức tổ hợp. Cây xanh được trồng một cách tự phát, không có ý đồ tổng thể, phần lớn không có người quản lý... _ Rác thải và xử lý rác thải : Chỗ thu gom rác không được quy hoạch và xử lý hợp lý gây ra tình trạng ô nhiễm môi trường trong các khu chung cư cũ, ý thức của người dân còn kém. Ngoài ra vẫn chưa có hình phạt đối với những đối tượng ý thức kém nên tình trạng xả rác bừa bãi vẫn còn tồn tại phổ biến trong các khu chung cư . 2. Thực trạng trong các khu chung cư mới . 2.1. Thực trạng về thiết kế, chất lượng của công trình . Các khu chung cư mới ra đời hiện nay đã đáp ứng được một số lượng lớn nhà ở cho người dân, được người dân chấp nhận do thiết kế căn hộ đa dạng phù hợp với yêu cầu sử dụng, giá cả hợp lý, có chủ quản lý thực sự với mô hình dịch vụ đồng bộ như : trông giữ xe đạp, xe máy, bơm nước sinh hoạt, quản lý vận hành thang máy, thu gom rác thải, giữ gìn vệ sinh môi trường, giữ gìn an ninh trật tự...Bên cạnh những mặt tích cực của nó, các khu chung cư cao tầng vẫn còn tồn tại một số thực trạng cần xem xét và giải quyết. Để tìm hiểu thực trạng của các khu chung cư mới, ta phân tích một số chung cư cụ thể sau: Trước hết, ta phân tích các mẫu nhà cao tầng CT3, NƠ-01 và NƠ-02 ở khu đô thị mới Linh Đàm. Tầng điển hình của CT3 có tới 14 căn hộ trên một tầng, hai hành lang thông thống, tạo nên một sân trong dài dằng dặc và cao. Người quan sát chẳng cần tinh ý cũng thấy ngay cuộc sống trong một tầng nhà như một đường phố, chẳng có sự ấm cúng, riêng tư. Các căn hộ không có tiền phòng, cơ cấu tương tự như kiểu nhà lắp ghép của Hà Nội những năm 1970, sự khác nhau có chăng là mỗi căn hộ có thêm một bước cột có nghĩa là có thêm được hai phòng. Nhà NƠ-1, có điểm đáng chú ý là mỗi căn hộ có hai khối vệ sinh, nhưng vì nhà có hành lang giữa nên quá dầy, cấu trúc hình chữ L, nên 3/4 số căn hộ mất hướng tốt và nhiều phòng quay cửa sổ ra hành lang tối. Nhà NƠ-2 tương tự, cũng gẫy góc, cũng có chiều dầy nhà qúa lớn, do quá ham diện tích, các phòng có số lượng cửa sổ quá lớn quay ra hành lang giữa. Khu đô thị mới Định Công có các mẫu nhà NƠ-01, chung cư cao tầng số I và II- lô 9B, chung cư CT- 1A và CT-1B. NƠ-01 ở đây có ưu điểm là dành một không gian rất lớn để tiếp khách và ăn, nhưng một phòng ngủ lại mở cửa ra bếp và một phòng ngủ khác mở cửa ra hành lang. Các căn hộ hoàn toàn không có tiền phòng, không có kho và không có chỗ để máy giặt. Tạo dáng mái lúng túng,vì úp lên chung cư cao tầng một cái mái dốc xem ra không hợp lý. Chung cư cao tầng số I, số II- lô 9B, làm cho cả Đại Kim lẫn Định Công, tạo khối phong phú, nút giao thông thang máy tương đối chặt chẽ, tránh được kiểu đi lại dài dằng dặc trên cùng một tầng; nhưng có căn hộ chỉ rộng 37 m2, và có căn hộ 3 phòng mà chỉ rộng 48 m2. Khu đô thị mới Định Công còn có nhà A, nhà B và nhà C, trong đó hai nhà B và C có không gian tán xạ, nhưng do bố cục mặt bằng tầng bất quy tắc nên hữu tuyến bị rối loạn. Khu đô thị mới Dịch Vọng - Cầu Giấy có hai mẫu nhà cao tầng loại khá cao, nghiên cứu mặt bằng thì thấy bố cục quá dễ dãi, các bộ phận như ghép vào nhau một cách bất đắc dĩ, các phòng mất tỷ lệ, diện tích căn hộ nhỏ (45- 48 m2) Ngoài ra cần xem xét đến thực trạng về một số mặt sau + Về thiết kế : _ Cấu trúc căn hộ đã được cải thiện rõ rệt với nhiều loại hộ từ 50 đến 100 m2, nhưng không gian giao tiếp ở mỗi tầng vẫn chật chội, gây cảm giác bức bối. _ Cần có biện pháp quản lý vận hành cũng như bố trí hệ thống kỹ thuật như thang máy để tạo cảm giác an toàn cho người sử dụng kể cả khi mất điện nguồn hay xảy ra sự cố về kỹ thuật. _ Hầu hết các tầng thiếu không gian phụ ( phơi phong, nghỉ ngơi ). _ Thiếu loại căn hộ có trang thiết bị riêng phục vụ cho đối tượng là người tàn tật... + Về đầu tư xây dựng Hầu hết các chung cư cao tầng được xây dựng theo kiểu đơn chiếc, không công nghiệp hoá, mô đun hoá cấu kiện nên thời gian thường kéo dài. Nhà chung cư cao tầng bắt buộc phải có thang máy và hệ thống kỹ thuật đặc 2.2. Thực trạng trong quản lý . Các căn hộ chung cư cao tầng đang được xây dựng ngày càng nhiều với chất lượng tốt hơn đáp ứng được nhu cầu của người dân và được người dân chấp nhận và hưởng ứng, song một vấn đề cần quan tâm nhất hiện nay không phải là chất lượng công trình mà là vấn đề về quản lý. Thực tế sau vài năm thực hiện, quản lý vận hành một số khu chung cư cao tầng như ở Bắc Linh Đàm, Định Công... đã cho thấy, Nhà nước cần nghiên cứu và sớm ban hành quy chế quản lý nhà chung cư; định mức thu phí nhà chung cư, giảm tiền điện phục vụ công cộng, miễn thuế VAT phần phí dịch vụ tại khu chung cư mới, để quản lý hành chính và đảm bảo sinh hoạt của cộng đồng dân cư tại khu đô thị. Vấn đề cần được quan tâm nhất hiện nay là tình trạng mua bán và giá cả của các căn hộ chung cư, hầu hết vẫn còn tình trạng người cần mua nhà thì không mua được, còn nhiều trường hợp mua với mục đích để đầu cơ chứ không phải để ở. Do vậy , thực tế hiện nay hầu hết các hộ gia đình đang sống trong các căn hộ chung cư không phải mua trực tiếp của Nhà nước hoặc chủ đầu tư mà chủ yếu phải mua gián tiếp nên giá cao nên rất nhiều so với giá gốc và mức giá rất khác nhau làm cho Nhà nước không thể kiểm soát được. Tính tới thời điểm này, Hà Nội đã có hàng trăm công trình nhà ở cao tầng đã và đang xây dựng mới và cũng có chừng ấy mức giá bán khác nhau cho 1 m2 diện tích căn hộ. Theo đánh giá của Sở Địa chính - Nhà đất, chỉ có một điểm chung trong việc định giá bán, đó là việc đánh giá thành toàn bộ công trình nhà ở cao tầng đều đã được chủ đầu tư phân bố đều cho từng m2 diện tích căn hộ mà người sử dụng phải trả. Điều này có nghĩa rằng, khi một gia đình mua một căn hộ ở tầng 2, tầng 3 hoặc tầng 11 hay tầng 21 của chung cư... đều đã phải trả tiền cho cầu thang, hành lang, ban công, sâng thượng (thậm chí cho cả nhà gửi xe), mức độ nhiều, ít tuỳ thuộc vào diện tích căn hộ rộng hay hẹp. Mặc dù đã dành rất nhiều ưu đãi về đất đai, thuế.. cho các chủ đầu tư khi xây dựng chung cư cao tầng nhưng các cơ quan chức năng của thành phố không thể biết được rằng tại sao khu nhà này thì có giá 2,5 triệu đồng/m2, khu nhà kia là 3.8 triệu/m2, hay 5-7 triệu , thậm chí 9 triệu đồng /m2. Giá bán của từng khu nhà ở cao tầng hiện tại được các chủ đầu tư hạch toán và công bố. Trong điều kiện cơ cấu về nhà ở đang vượt rất xa khả năng cung như hiện nay, người sử dụng chưa có đủ tỉnh táo để bàn đến chuyện đắt hay rẻ, nói đúng hơn là không có sự lựa chọn. Chương III : Một số đề xuất nhằm khắc phục những thực trạng nhà chung cư trong thành phố Hà Nội hiện nay I. Một số biện pháp khắc phục. 1. Khắc phục thực trạng nhà chung cư cũ 1.1.Một số hướng đi nhằm cải tạo sự xuống cấp của nhà chung cư cũ hiện nay. Như đã trình bày ở chương II, các khu chung cư cũ ở Hà Nội hiện đang xuống cấp trầm trọng và cần phải nhanh chóng đưa ra phương án nhằm giải quyết và khắc phục sự xuống cấp đó để bảo đảm cuộc sống an toàn cho người dân. Các khu chung cư cần quy hoạch và cải tạo theo hướng nâng tầng, cải tạo lại hạ tầng kỹ thuật, cần cải tạo chỉnh trang cả về kiến trúc mặt nhà lẫn điều kiện ở bên trong các căn hộ; hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà; xây dựng cơ chế huy động nhân dân góp vốn. Nhà nước hỗ trợ một phần; hình thức cải tạo từng khu nhà dựa trên cơ sở kinh nghiệm của các công trình đã làm như nhà E Nguyễn Công Trứ, nhà B6 Trung Tự... Đối với những chung cư cao tầng đã xuống cấp nghiêm trọng, cần có quỹ đất tái định cư để di chuyển các hộ dân và lập phương án dỡ bỏ xây dựng lại theo phương án sau : _ Nhà có kết cấu bêtông xỉ đã hết niên hạn sử dụng, thì phá đi xây lại ( khu B Kim Liên ). _ Nhà khung bêtông tường xây thường hư hỏng bộ phận ( những nơi bị ngấm, ẩm, ăn mòn gỉ cốt thép) chỉ cần thay thế những bộ phận hư hỏng. _ Đối với nhà lắp ghép tấm lớn, tại các địa bàn có nền đất tương đối ổn định như Thanh Xuân, Trung Tự... chỉ cần gia cố mối nối hoặc xây ốp để tăng độ cứng của ngôi nhà. Những nhà trên nền đất có nhiều biến động , phức tạp gây nún nứt công trình như Thành Công, Ngọc Khánh, Giảng Võ...cần có kế hoạch dỡ bỏ xây dựng lại theo thiết kế phù hợp với địa chất công trình. 1.2.Cải tạo về kiến trúc cảnh quan Cải tạo và nâng cấp kiến trúc cảnh quan các khu ở cũ là cần thiết và phải được làm đồng bộ, trước tiên là đối với những không gian trống bị lấn chiếm. Trong điều kiện kinh tế hiện nay khó có thể dỡ bỏ những công trình đã được cơi nới, trả lại hoàn toàn dáng vẻ ban đầu của công trình. Tuỳ từng vị trí và khả năng khai thác kinh doanh của các hộ bên các trục đường phố, có những giải pháp khác nhau. Tại những đường phố chính, giải pháp chỉnh trang thống nhất phần xây nhô thêm ở tầng 1. ở một số đường phố khác có thể xây thêm công trình mới 1 hoặc 2 tầng nối đầu hồi của các ngôi nhà, tạo không gian đường phố với các cửa hàng có hình khối tương phản, sinh động... Cải tạo kiến trúc cảnh quan các khu ở này còn là việc tạo lập các không gian bán công cộng và cải tạo các không gian công cộng. Tổ chức không gian bán công cộng có ý nghĩa rất quan trọng về mặt chức năng sử dụng. Mặt khác, những trang thiết bị như chòi để leo trèo của trẻ em, ghế ngồi dành cho người lớn, bể nước, non bộ, cây xanh... tạo được vẻ ấm cúng và sắc thái riêng cho không gian của từng khu ở. Vị trí của không gian này được bố trí tuỳ thuộc vào tổ hợp của các ngôi nhà. Có thể tổ chức theo hai dạng chính : bố cục ở mặt sau của ngôi nhà và bố cục theo kiểu sân trong. Cách bố cục này có thể tạo được sự ấm cúng, yên tĩnh và tính riêng tư do được tách khỏi không gian công cộng và đường giao thông chính. Về lý thuyết, quy mô của không gian bán công cộng được xác định để phục vụ từ 30-50 căn hộ. Song trên thực tế,có thể tổ chức chúng với những quy mô khác nhau. Bởi vì trong loại nhà ở đơn nguyên 5 tầng, mỗi đơn nguyên có tối đa 20 căn hộ, trong nhà ở kiểu hành lang 5 tầng, thường có khoảng 40 căn hộ. Nằm giữa hai nhà ở xếp song song, không gian bán công cộng có thể phục vụ khoảng 120 căn hộ. ở khu Thanh Xuân quy mô không gian bán công cộng có thể lớn hơn. Tuỳ từng điều kiện cụ thể, việc phân vùng chức năng và bố cục không gian bán công cộng sẽ khác nhau. Với quy mô nhỏ việc phân vùng không đặt ra, mà có thể tổ chức một không gian đa năng. ở quy mô trung bình có thể kết hợp một số chức năng trong không gian. Ví dụ chỗ chơi cho trẻ nhỏ và chỗ nghỉ của người già. ở quy mô lớn, không gian bán công cộng được phân thành những vùng khác nhau, có ranh giới bằng cây bóng mát, cây bụi , hàng rào nhẹ... các vùng đó là : _ Vùng sinh hoạt nghỉ ngơi của người già có trang bị các ghế ngồi kết hợp với cây bóng mát, cây bụi, cây leo, thảm cỏ. _ Vùng sinh hoạt cho trẻ em, trong đó cần tách chỗ chơi cho lứa tuổi khác nhau. Trẻ em nhỏ tuổi thường chơi trên cỏ, cát, sân lát được bố trí gần căn hộ để bố mẹ có thể kiểm soát được con cái . _ Vùng sinh hoạt cho thanh niên : vừa là chỗ chơi, vừa là chỗ gặp gỡ cần che chắn để tạo cảm giác riêng tư. _ Không gian trống cho sinh hoạt cộng đồng. Đây là không gian đa năng dùng để hội họp, liên hoan hiếu , hỷ và hoạt động giải trí, chơi bóng bàn, cầu lông, đá cầu... Đối với không gian công cộng thì việc cải tạo sân bãi, vườn hoa, các khu vực bị lấn chiếm hoặc bị bỏ hoang, cải tạo các tuyến giao thông đi bộ, tổ chức đường dạo ven hồ và khai thông với đường giao thông của khu vực là một việc làm hết sức cần thiết. Cuối cùng là việc cải tạo và bổ xung các chi tiết kiến trúc nhỏ được nghiên cứu kỹ. Đó là tranh , tượng, bể nước, ghế ngồi, hệ thống đèn đường, biển báo, thùng rác... Trong việc thiết kế, cải tạo, sử dụng và quản lý khu ở nói chung cũng như kiến trúc cảnh quan khu ở nói riêng, vai trò của người dân là vô cùng quan trọng. Điều này đặc biệt có ý nghĩa trong việc tổ chức không gian bán công cộng - nơi phát huy ý thức trách nhiệm của mỗi người trong việc làm đẹp hơn nơi ở của mình. Kinh nghiệm cho thấy : tổ chức và quản lý tốt không gian bán công cộng với sự tham gia của cộng đồng là một hướng tốt nhất, vừa thoả mãn nhu cầu của người ở, vừa tạo được sắc thái riêng cho khu ở. Về nguyên tắc tổ chức kiến trúc cảnh quan của các khu chung cư phải tạo nên sự phong phú, đa dạng cùng những nét đặc trưng của từng khu để tạo cảm giác gần gũi của một không gian sống. Người dân càng tham gia vào tổ chức các không gian sống của họ bao nhiêu thì sắc thái riêng của khu ở càng phong phú bấy nhiêu. Bên cạnh đó còn phải kể tới hiệu quả về mặt kinh tế, giảm bớt đầu tư của nhà nước về xây dựng và quản lý sử dụng. Phát huy tiềm năng và khả năng tham gia của người dân là một bộ phận trong chính sách nhà ở của nhiều nước đang phát triển. ở những nước công nghiệp phát triển, việc tham gia của người dân làm đẹp khu ở mình có nhiều thành công và kinh nghiêm quý giá. Hiện nay ở nước ta, giải quyết vấn đề ở tại các khu ở, mới chỉ tập trung vào những vấn đề liên quan đến căn hộ. Môi trường ở bao gồm nhà ở và các công trình công cộng, kiến trúc cảnh quan...là một vấn đề quan trọng lại chưa được quan tâm đúng mức. Các khu ở cần được cải tạo , hiện đại hoá cả không gian trong và ngoài căn hộ. Cải tạo để giữ gìn cấu trúc các khu chung cư, để góp phần tạo ra những sắc thái riêng cho từng khu ở của Hà Nội, nhằm ghi nhận và đánh dấu sản phẩm kiến trúc của một thời. Chính vì vậy cần có những nghiên cứu nghiêm túc để cải tạo các ngôi nhà ở hiện có cùng những không gian bên ngoài của nó, đó là kiến trúc cảnh quan. Cùng với sự phát triển kinh tế của đất nước, nhu cầu ở của người dân ngày một nâng cao, kiến trúc cảnh quan trong khu ở đứng trước những nhu cầu phát triển mới, trở thành một tiêu chí đánh giá chất lượng ở đô thị trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước . Trong việc tổ chức các khu chung cư mới, tổ chức không gian ở ngoài nhà phải được coi trọng từ khâu thiết kế, đến xây dựng và quản lý bởi vì chính không gian kiến trúc cảnh quan góp phần tạo nên chất lượng sống của các khu ở đô thị. 1.3 .Về cơ sở hạ tầng. Nội dung của việc cải tạo và xử lý sự xuống cấp của cơ sở hạ tầng trong các khu chung cư bao gồm những vấn đề sau : _ Hoàn thiện cơ cấu nhóm nhà ở, đảm bảo đủ nhu cầu phục vụ công cộng như nhà trẻ và trường học; kiên quyết tháo dỡ, phá bỏ những nhà tạm, lấn chiếm đất công cộng, cơi nới ... _ Nâng cao hiệu quả sử dụng đất bằng các giải pháp xây chen nhà nhiều tầng, hoặc cao tầng, ở các khu đất chưa sử dụng trong khu làm nơi dãn dân, tái định cư. _ Quy hoạch và cải tạo lại hệ thống sân vườn, cây xanh toàn khu và nội bộ các nhóm nhà để có mối liên hệ tổng thể với nhau, kiên quyết chống lại xu hướng bê tông hoá. _ Cải tạo hệ thống đường ống thoát nước thải, xử lý những điểm ngập úng trong khu; hoàn thiện hệ thống hố ga thu nước, kiểm tra, thông tắc và sửa chữa cải tạo hệ thống bể phốt. _ Cải tạo và nâng cấp hệ thống cấp nước sạch. Trước mắt, thau rửa, xử lý những chỗ rò rỉ, cải tạo hệ thống van điều chỉnh cấp nước, thay thế những đoạn ống không đủ chất lượng, thử mẫu nước cấp ở bể chung và tại đầu vào căn hộ... Về lâu dài, cần nâng công suất các bể chứa và máy bơm; xây dựng tháp nước, khôi phục hoặc xây mới hệ thống bể chứa trên mái các khối nhà, coi đây là giải pháp cấp nước chủ đạo và lâu dài. _ Nâng cấp hệ thống thu gom và xử lý rác thải rắn. Nghiên cứu chế tạo loại thùng chứa rác phù hợp, đặt tại vị trí thuận tiện, tăng số lần thu gom rác thải hàng ngày, phân loại rác ngay trong căn hộ, xử phạt nghêm khắc những trường hợp xả rác bừa bãi. 2. Khắc phục thực trạng nhà chung cư mới . 2.1. Những giải pháp về kinh tế kỹ thuật Định hướng lâu dài cho xây dựng và phát triển nhà chung cư đô thị trên quy mô lớn, tiến tới xây dựng những tổ hợp có sức chứa cao, nhưng vẫn thoả mãn đầy đủ các nhu cầu cho người ở, cũng như tiết kiệm đất đai, tạo được những không gian hình khối có kích cỡ, thoả mãn thẩm mỹ đô thị. Đồng thời chuyển sang xây dựng nhà ở bằng phương pháp công nghiệp với trình độ công nghệ và chất lượng cao. ý nghĩa kinh tế - xã hội của việc xây dựng và phát triển nhà ở theo phương pháp công nghiệp là xây dựng nhanh, đồng bộ, hạ giá thành sản phẩm nhờ vào những tiến bộ khoa học kỹ thuật của ngành Xây dựng. 2.2. Giải pháp trong quản lý . Việc ban hành hàng loạt văn bản pháp luật trong vấn đề quản lý nhà chung cư đã phần nào góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc đô thị theo hướng văn minh hiện đại. Nhưng theo đánh giá của cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng), thực trạng quản lý nhà chung cư hiện vẫn đang nói lên nhiều khó khăn, đòi hỏi phải có ngay những giải pháp kịp thời . Vấn đề cần lưu tâm đầu tiên là quỹ nhà ở chung cư được hình thành từ nhiều nguồn k hác nhau, tuy vậy pháp luật lại chưa có những quy định cụ thể để quản lý một cách có hiệu quả. Các quy định chỉ mang tính chung chung, không phân rõ trách nhiệm của từng cơ quan và cá nhân có liên quan tới việc quản lý quỹ nhà này. Quy định chưa đưa ra được các chế tài cụ thể, các biện pháp để kiểm soát các hoạt động của các cơ quan quản lý nhà đặc biệt là các cơ quan tự quản. Các chuyên gia của Bộ Xây dựng nhận xét, đây chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng lộn xộn trong quản lý quy hoạch và sửa chữa cải tạo, tình trạng đục phá, sửa chữa sai nguyên tắc và sai quy chuẩn xây dựng đã làm xấu đi kiến trúc đô thị và cảnh quan môi trường. Mặt khác, đối với giá cho thuê nhà theo quy định tại Quyết định số 18/TTg năm 1992 đã quá lạc hậu , hiện tại không đủ để chi phí cho công tác quản lý và bảo dưỡng nhà, trong khi ngân sách nhà nước lại không được đầu tư nên các hư hỏng nhà đã không được sửa chữa kịp thời, dẫn đến chất lượng xuống cấp nhanh và nghiêm trọng. Vấn đề xử lý các hành vi vi phạm đối với nhà chung cư cũng chưa có các quy định cụ thể. Hiện tượng người sử dụng nhà tự ý đục phá, sửa chữa và cải tạo nhà mà không cần xin phép cơ quan quản lý nhà xảy ra ngày càng phổ biến. Trong khi đó, cơ quan quản lý lại buông lỏng, không tiến hành kiểm tra, giám sát việc sử dụng nhà; người sử dụng vi phạm cũng không bị xử lý kỷ luật đã làm cho hoạt động quản lý nhà mang tính hình thức . Bên cạnh đó, cũng có nhiều tiêu cực xảy ra do pháp luật chưa có quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của người thuê, càng làm cho hoạt động quản lý nhà không được tuân thủ một cách nghiêm túc và triệt để. Các quy định về quản lý nhà ở sau đầu tư, đặc biệt là đối với dự án nhà ở tại các đô thị mới, chưa cụ thể, dẫn đến mỗi chủ đầu tư có những quy định khác nhau và tại các khu vực khác nhau cũng có những quy định không giống nhau. Đặc biệt , quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung cư tại đô thị tới nay còn nhiều điểm không còn phù hợp, nhất là vấn đề đan xen sở hữu trong nhà chung cư do thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước... Nhằm giải quyết vấn đề trên, các chuyên gia của Cục Quản lý nhà ( Bộ Xây dựng) cho rằng, việc làm rõ khu vực sở hữu trong nhà chung cư , đâu là phần sở hữu chung, đâu là phần sở hữu riêng... là hết sức cần thiết. Đồng thời, cần xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu, chủ sử dụng và người quản lý với từng phần sở hữu. Việc xây dựng các mô hình tổ chức quản lý nhà chung cư sở hữu theo hướng xã hội hoá và chuyên nghiệp hoá cũng là một yếu tố được các nhà chuyên môn lưu ý. Cụ thể, tổ chức quản lý nhà chung cư phải xã hội hoá bằng cách huy động sự tham gia tích cực của cộng đồng các chủ sở hữu đồng thời cũng là người sử dụng căn hộ. Nghiệp vụ quản lý nhà chung cư cũng phải được chuyên nghiệp hoá. Các doanh nghiệp dịch vụ quản lý nhà chung cư cần được hưởng chế độ ưu đãi để hạ phí quản lý xuống mức thấp nhất trong khi vẫn đảm bảo chất lượng dịch vụ quản lý. Bên cạnh đó, để các doanh nghiệp hoạt động có hiệu quả và cạnh tranh lành mạnh trong kinh doanh, không được để hình thành thế độc quyền. Vì vậy, trong từng thời kỳ, Nhà nước nên có chính sách khuyến khích để thu hút nhiều doanh nghiệp vào cuộc, tạo sự cạnh tranh... II. Quản lý Nhà nước về nhà ở chung cư trong thành phố Hà Nội 1.Những vấn đề đặt ra cho công tác quản lý nhà chung cư ở Hà Nội. 1.1.Nội dung quản lý Nhà nước về nhà ở Nội dung quản lý Nhà nước về nhà ở bao gồm : _ Ban hành quy chế, tiêu chuẩn quy phạm về quy hoạch, thiết kế xây dựng, quản lý và sử dụng nhà ở; _ Lập kế hoạch xây dựng nhà ở theo đồ án quy hoạch được duyệt; _ Cho phép hoặc đình chỉ việc xây dựng, cải tạo nhà ở ; _ Đăng ký, điều tra, thống kê nhà ; _ Thanh tra Nhà nước , giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở. Với các nội dung trên, Nhà nước thông qua các công cụ quản lý, các quy định mang tính pháp lý để hoạch định và chỉ đạo thực hiện chính sách phát triển nhà ở phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế của đất nước. 1.2.Quản lý nhà chung cư - những vấn đề đặt ra từ thực tiễn. Xây dựng các căn hộ chung cư cao tầng mới nhiều hơn, tốt hơn chưa đủ mà còn cần phải có thể chế, bộ máy và phương thức vận hành phù hợp. Giải quyết không tốt khâu khai thác, sử dụng và quản lý các khu đô thị mới, các chung cư cao tầng sẽ gây ra những tác động tiêu cực trực tiếp không chỉ đến môi trường và chất lượng cuộc sống của các cư dân mà còn là nguyên nhân dẫn đến sự hạn chế quá trình đầu tư. Theo sở Địa chính - nhà đất, Hà Nội là thành phố có quỹ nhà ở lớn thứ hai trong cả nước với khoảng 12 triệu m2 nhà ở , chiếm gần 15 % quỹ nhà trong cả nước, song phần lớn là nhà thấp tầng. Trong những năm gần đây, việc xây dựng các khu đô thị mới và nhà chung cư cao tầng ở Hà Nội được xem như giải pháp hữu hiêụ, khách quan và tất yếu nhất nhằm thoả mãn nhu cầu về số lượng và chất lượng nhà ở cho đại đa số các tầng lớp dân cư đô thị. Tuy nhiên có một vấn đề đặt ra mà chúng ta còn rất ít kinh nghiệm, đó là quản lý, vận hành các khu nhà chung cư này như thế nào để kéo dài tuổi thọ công trình và tránh sự cố xảy ra trong quá trình sử dụng. Thực trạng của công tác quản lý nhà chung cư cũ : Như đã trình bày ở trên, nhà chung cư cũ hiện nay đang xuống cấp trầm trọng về cả chất lượng ngôi nhà và những công trình phục vụ , cơ sở hạ tầng của cả khu ở. Quỹ nhà chung cư ở Hà Nội bao gồm 434 khu nhà từ 4-6 tầng thuộc 24 khu tập thể, hầu hết được xây dựng vào những năm 60-70-80 theo kiểu căn hộ khép kín thiếu đồng bộ, kiểu dáng kiến trúc đơn điệu, chất lượng xây dựng thấp, nền móng chưa được thiết kế, xử lý thích đáng để phù hợp với điều kiện địa chất công trình phức tạp ở Hà Nội. Ngoài những lý do khách quan, một trong những nguyên nhân chính dẫn đến việc các khu chung cư này nhanh chóng xuống cấp trầm trọng là việc quản lý được thực hiện theo hình thức bao cấp, công tác quản lý buông lỏng. Người sử dụng đã tuỳ tiện đục phá, sửa chữa, cơi nới diện tích một cách tuỳ tiện như làm thêm “chuồng cọp” , trổ thêm cửa, xây thêm bể nước...dẫn đến lún nhà, gây biến dạng, nứt vỡ kết cấu,lún, thấm dột nhiều nơi. Bên cạnh đó, Nhà nước lại chưa có quy định rõ ràng và đầu tư cho công tác duy tu, bảo dưỡng định kỳ dẫn đến việc nhiều hạng mục công trình kỹ thuật đã hết niên hạn sử dụng lại không được sửa chữa, duy tu. Tình trạng này kéo dài khiến cho thời gian sử dụng thực tế của nhiều khu nhà chỉ đạt 70-80 % tuổi thọ , cá biệt có khu nhà ở sử dụng 50 % tuổi thọ thiết kế đã buộc phải dỡ bỏ. Nếu cứ duy trì cách và các quy định quản lý cũ cho những chung cư cao tầng mới, hiện đại như Linh Đàm, Định Công, Trung Hoà, Nhân Chính...tất yếu sẽ dẫn đến việc xuống cấp nhanh chóng như những nhà chung cư trước đây, gây lãng phí lớn tài sản quốc gia, không đảm bảo đời sống sinh hoạt cho người sử dụng. 2. Một số hướng đi trong quản lý nhà ở chung cư _ Sửa đổi giá cho thuê nhà theo hướng quy định mức giá đủ chi phí cho hoạt động quản lý, cải tạo và sửa chữa quỹ nhà là đề xuất của Sở Địa chính- Nhà đất Hà Nội. Tuy nhiên, nếu tất cả mọi chi phí dồn vào người sử dụng thì rất khó được chấp nhận. Chi phí cho những dịch vụ bảo trì thường xuyên, đảm bảo hoạt động ổn định của hệ thống thiết bị trong khu nhà chung cư cao tầng gồm thang máy, bơm nước, thu dọn rác... lên tới 130.000-150.000 đồng / tháng/ hộ dân. Do thu nhập hiện tại của nhân dân còn quá thấp, nếu phải đóng góp một khoản tiền lớn như vậy thì sẽ không thể khuyến khích được họ sống trong chung cư. Vì vậy, công ty chỉ thu của một hộ dân 30.000 đồng / tháng, phần thiếu sẽ được bù bằng việc kinh doanh các ki ốt tại tầng 1, trông giữ xe đạp, xe máy... Toàn bộ hoạt động này phải được thực hiện dưới sự quản lý của Nhà nước và giám sát chặt chẽ của cộng đồng dân cư sống trong chung cư trên cơ sở luật pháp. Nghiệp vụ quản lý nhà chung cư phải được chuyên nghiệp hoá. Cách thức hiệu quả nhất là tạo ra một số tài sản đồng ở hữu trong chung cư và việc khai thác kinh doanh các tài sản đó là nguồn kinh phí để quản lý chung cư. _ Phải tuỳ tình hình cụ thể mà quyết định quy mô của bộ máy quản lý, bởi mỗi dự án cụ thể lại đẻ ra một doanh nghiệp quản lý là không khả thi, chẳng hạn như có dự án chỉ có một nhà chung cư, sở Địa chính - Nhà đất đề xuất việc tính toán lại về mức phân bổ kinh phí đóng góp theo hướng không nên phân đều theo hộ mà có thể phân theo diện tích sử dụng hoặc số người trong mỗi hộ. _ Đối với các chung cư thấp tầng, trên cơ sở thực tế có thể tổ hợp thành các giải pháp quản lý cụ thể. Giải pháp quản lý và đầu tư ở đây là phương thức Nhà nước và nhân dân cùng góp vốn cải tạo kết hợp với liên doanh , liên kết. Người dân tham gia vào mọi tiến trình triển khai dự án. áp dụng các biện pháp hành chính kiên quyết với những hành động chống đối, đi ngược lại lợi ích của cộng đồng. Hướng giải pháp trên đây là cơ sở để lập các dự án cải tạo và nâng cấp cụ thể cho nhà chung cư Hà Nội và những khu chung cư khác xây dựng tại miền Bắc trong giai đoạn 1960-1990 với mục tiêu, không ngừng nâng cao điều kiện sống cho người lao động . Kết luận Có thể khẳng định rằng , phát triển nhà ở chung cư là một trong những chính sách nhà ở quan trọng đối với đô thị. Chung cư đáp ứng nhu cầu về nhà ở khi mật độ dân số đô thị ngày một tăng, tạo nhiều sản phẩm nhà cho thị trường bất động sản, đóng góp cho việc thực hiện quy hoạch đô thị văn minh, hiện đại dành nhiều không gian cho môi trường sinh thái và công trình kiến trúc_ xây dựng cần thiết khác. Nhà ở chung cư giờ đây đã trở thành một khái niệm quen thuộc với mỗi người dân, ngày càng được người dân chấp nhận. Đó là dấu hiệu tốt cho phát triển nhà ở đô thị của nước ta . Bài viết trên đây đã phần nào nói lên được một vấn đề quan trọng cho những ai quan tâm đến vấn đề nhà ở nói chung và nhà chung cư nói riêng_ đó là thực trạng của nhà chung cư và một số đề xuất khắc phục những thực trạng đó. Do hạn chế về nhiều mặt như không được tiếp xúc nhiều với thực tế, nguồn tài liệu hạn hẹp nên dù đã rất cố gắng nhưng đề án không tránh khỏi những thiếu sót và khuyết điểm, vì vậy em rất mong được sự chỉ bảo của các thầy để bài viết của em được hoàn thiện hơn và để em có thể tiếp tục nghiên cứu sâu hơn về vấn đề này trong thời gian tới. Cuối cùng em xin chân thành cảm ơn các thầy đã giúp đỡ em hoàn thành bài viết này ! Sinh viên thực hiện : Đặng Thị Thu Hảo Mục lục Chương I : những vấn đề lý luận cơ bản về nhà ở chung cư trong thành phố Hà Nội I. Sự hình thành và phát triển nhà ở chung cư trong thành phố Hà Nội Khái niệm về chung cư. Nguyên nhân và quá trình hình thành nhà chung cư. II. Đặc điểm của nhà ở chung cư. 1. Vai trò của nhà ở chung cư 2. Đặc điểm của nhà ở chung cư. 2.1.Đặc điểm của nhà ở đô thị nước ta nói chung. Đặc điểm nhà ở chung cư . Chương II: Thực trạng của nhà chung cư trong thành phố Hà Nội I. Sự hình thành các khu chung cư mới và sự xuống cấp của các khu chung cư cũ ở thành phố Hà Nội. 1.Vài nét về chung cư cao tầng ở Hà Nội 1.1 Sự hình thành các khu chung cư cao tầng ở Hà Nội hiện nay 1.2. Những điều kiện tiên quyết cho việc xây dựng các chung cư cao tầng 1.3. Những ưu, nhược điểm khi sống trong chung cư cao tầng 2.Hiện trạng các khu nhà chung cư thấp tầng hiện nay . 2.1. Những con số cụ thể về sự xuống cấp của các khu chung cư cũ ở Hà nội 2.2. Nguyên nhân dẫn đến sự xuống cấp của các chung cư cũ hiện nay. II.Thực trạng của nhà chung cư ở Hà Nội hiện nay. 1. Thực trạng trong các khu chung cư cũ. 1.1. Thực trạng về kiến trúc cảnh quan 1.2. Thực trạng về cơ sở hạ tầng. 2. Thực trạng trong các khu chung cư mới . 2.1. Thực trạng về thiết kế, chất lượng của công trình . 2.2. Thực trạng trong quản lý . Chương III : Một số đề xuất nhằm khắc phục những thực trạng nhà chung cư trong thành phố Hà Nội hiện nay I. Một số biện pháp khắc phục. 1. Khắc phục thực trạng nhà chung cư cũ 1.1.Một số hướng đi nhằm cải tạo sự xuống cấp của nhà chung cư cũ hiện nay. 1.2.Cải tạo về kiến trúc cảnh quan 1.3 .Về cơ sở hạ tầng. 2. Khắc phục thực trạng nhà chung cư mới . 2.1. Những giải pháp về kinh tế kỹ thuật 2.2. Giải pháp trong quản lý . II. Quản lý Nhà nước về nhà ở chung cư trong thành phố Hà Nội 1.Những vấn đề đặt ra cho công tác quản lý nhà chung cư ở Hà Nội. 1.1.Nội dung quản lý Nhà nước về nhà ở 1.2.Quản lý nhà chung cư - những vấn đề đặt ra từ thực tiễn. 2.Một số hướng đi trong quản lý nhà ở chung cư 2.1. Đối với các khu chung cư mới. 2.2. Đối với các khu chung cư cũ.