Đề án Thực trạng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư phát triển vào nhà ở cho người có thu nhập thấp

sống, mức ổn định về việc làm, khả năng được hưởng các dịch vụ xã hội cơ bản, chúng vừa là hệ quả của thu nhập, vừa phản ánh rõ nét mức sống của dân cư đô thị. Định chuẩn để xếp diện đói nghèo theo quy định của Bô Lao động thương binh xã hội là 3 triệu đồng/người/năm. Tại thành phố lớn như Hà Nội, thu nhập hộ gia đình sẽ cao hơn, từ 1,25triệu đến 5triệu đồng/hộ, tức 250.000 đồng đến 1 triệu đồng/người/tháng. Mức rất nghèo được xác định là hộ có thu nhập bình quân đầu người mỗi tháng là 150 ngàn đồng, trong đó, nhóm thuộc diện đói nghèo nhất là nhóm không nghề nghiệp. Hỗ trợ về nhà ở cho những người thu nhập thấp là cán bộ công nhân viên chức Nhà nước, có thâm niên công tác được chuẩn hóa theo quy định chung của Nhà nước và do các cơ quan bình chọn, xem xét đề nghị. Còn đối với các đối tượng thu nhập thấp là người lao động năm ngoài khu vực Nhà nước cũng cần có quy định cụ thể thông qua các hưỡng dẫn chung của Nhà nước. 2.Sự cần thiết phải đầu tư phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp Thủ đô Hà Nội hiện nay có diện tích hơn 334.470 ha, dân số hơn 6,2 triệu người. Nhận thấy rằng dân số thủ đô tăng với tốc độ lớn, đặc biệt là dân các tỉnh và thành phố khác tập trung về thủ đô ngày càng gia tăng dẫn tới tình trạng đất đô thị ngày càng thiếu. Nhìn chung tốc độ phát triển quỹ nhà thường thấp hơn tốc độ gia tăng dân số đô thị, chủ yếu do sự di dân ồ ạt ở nông thôn đổ về thủ đô kiếm sống làm dân cư ở thủ đô tăng đột biến. Cùng với nó là sự đô thị hóa mạnh và bột phát đã gây ra sự căng thẳng về nhà ở tại Hà Nội. Xoay quanh vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp như các sinh viên mới ra trường, người già, người độc thân, vợ chồng mới cười…những người luôn mong mỏi được sở hữu một ngôi nhà của riêng mình mà không còn phải đi thuê, ở tạm trong những căn hộ chỉ có 15-16m2. Điện nước thuê với giá cắt cổ mà còn luôn luôn trong tình trạng hết nước. Thống kê về nhà ở của Bộ Xây dựng Thành phố Con số thống kê nhà ở Con số Hà Nội Quỹ nhà ở 12 triệu m2 Diện tích bình quân 5m2/ngời Có khoảng 3000 người sống với diện tích 2m2/ngời Diện tích cần cải tạo 1.6 triệu m2 ( 13,3 % quỹ nhà) Hầu hết quỹ nhà hiện có của thủ đô đang trong tình trạng xuống cấp nghiêm trọng. Phần lớn trong số này đã được xây dựng từ lâu đã xuống cấp như các khu tập thể do Nhà nước xây dựng trong thời kỳ bao cấp, các khu phố cổ, nhà do người Pháp xây dựng…do chiến tranh và sự khắc nghiệt của thời tiết đã làm các khu nhà này luôn trong tình trạng nguy hiểm, thiếu tiện nghi. Do đó, cần phải đầu tư cải tạo, nâng cấp, hoặc xây dựng mới các khu nhà này vừa nâng cao chất lượng ở cho nhân dân, vừa góp phần tạo ra bộ mặt thành phố khang trang, to đẹp. III Hiệu quả đầu tư vào nhà ở cho người có thu nhập thấp Ở Việt Nam, vấn đề nhà ở là một trong những lĩnh vực được Đảng và Nhà nước quan tâm. Thực hiện các Nghị quyết của Đảng về đổi mới cơ chế quản lý kinh tế, mức độ tăng trưởng kinh tế của nước ta ngày càng đạt những kết quả đáng khích lệ. Trong lĩnh vực nhà ở, đặc biệt là nhà ở tại đô thị cũng có thay đổi tích cực mà chuyển biến cơ bản nhất là việc xoá bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, chuyển sang cơ chế tạo điều kiện nhằm huy động mọi tiềm năng của nhân dân để duy trì và phát triển nhà ở. Tuy vậy, tình trạng nhà ở của đại đa số tầng lớp thu nhập thấp, các gia đình chính sách, cán bộ công nhân viên Nhà nước.. vẫn chưa có nhiều chuyển biến. Xu thế thị trường hoá nhà ở đã và đang chưa có nhiều chuyển biến, lấn át tính chất xã hội của nhà ở. Tình trạng phổ biến xảy ra là chỉ chú trọng đầu tư kinh doanh đơn thuần, xây dựng nhà ở sang trọng, đắt tiền để bán cho người giàu. Bên cạnh đó, sự chăm lo về chỗ ở cho người thu nhập thấp chưa được quan tâm đúng mức đã tạo nên sự phân hoá về mặt xã hội và chênh lệch về mức sống giữa các tầng lớp dân cư là vấn đề cần phải được nghiên cứu và tìm biện pháp khắc phục. Chương II: Thực trạng về đầu tư phát triển nhà ở Hà Nội cho người có thu nhập thấp I- Tình hình chung về nhà ở và giá cả nhà ở cho người có thu nhập thấp trong những năm gần đây 1. Tình hình nhà ở của người thu nhập thấp tại Hà Nội và mức sống cư dân Hà Nội Trong mấy năm gần đây, Hà Nội đang trong tình trạng không đáp ứng đủ nhu cầu về nhà ở, nhất là đối với người nghèo, công chức, viên chức và người lao động. Khái niệm nhà ở giá rẻ là giá có giá thị trường thấp (kết tinh lao động hao phí thấp hay chi phí làm ra thấp) chứ không đơn thuần là có giá bán thấp ( hay là đước bán rẻ hơn giá trị). Từ năm 2005, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của dân cư đô thị nói chung và người thu nhập nói riêng, Tp Hà Nội đã xây dựng 10.000 căn hộ cho người thu nhập thấp, tương đương 400.000-450.00m2 sàn sử dụng. Thời gian qua, mặc dù Hà Nội có chủ trương dành quỹ đất, hỗ trợ vay vốn với lãi suất thấp để các tổ chức doanh nghiệp xây dựng nhà cho người thu nhập thấp, nhưng đến nay tình hình vẫn chưa chuyển biến rõ ràng. Trong khi chờ những chính sách vĩ mô, định hướng của Nhà nước về phát triển nhà ở, Hà Nội đã chủ động xây dựng chương trình phát triển nhà, đề ra nhiều cơ chế, chính sách và mô hình để giải quyết nhà cho người thu nhập thấp, nhưng vẫn còn nhiều vấn đề phải tiếp tục giải quyết. Các định hướng cơ bản về phát triển nhà ở đến năm 2020 đã được Thủ tướng Chính phủ xác định tại Quyết định số 76/2004/QL-TTg(6-5-2004), song các thể chế về quy hoạch, kiến trúc, đất đai, đầu tư xây dựng và nhất là cơ chế tài chính tín dụng cho việc phát triển nhà ở nói chung và nhà ở cho người thu nhập thấp nói riêng vẫn chưa được xác định. Theo số liệu của Sở Quy hoạch- Kiến trúc TP Hà Nội cho biết, hiện nay bình quân nhà ở theo đầu người ở Hà Nội chỉ đạt khoảng 7m2/người, trong đó có tới 30% dân số nội thành ở dưới mức 4m2/người; về chất lượng nhà ở, có tới 60% xuống cấp cần cải tạo nâng cấp cả ngôi nhà và tiện nghi. Ước tính dến năm 2010, 80 dự án xây dựng nhà tái định cư của Thành Phố dù được hoàn thành với tổng số 29.400 căn hộ, thì Thành phố vẫn thiếu tới 13.000 căn hộ. Theo điều tra của tổ chức Hợp tác Quốc tế Nhật Bản, nhu cầu nhà ở cho thuê và mua của các đối tượng là cán bộ, công chức, công nhân… vào khoảng 18.000 căn hộ, trong đó nhà ở cho các hộ có hoàn cảnh khó khăn, bức xúc cần cải thiện điều kiện chỗ ở chiếm 30%. Hiện nay, ở Hà Nội có đến 560.000 hộ, tương đương với khoảng 70% hộ gia đình có thu nhập dưới mức trung bình 825.000đ/người/tháng, xấp xỉ 10triệu đồng/người/năm. Còn nếu xét theo mức chuẩn nghèo của Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội ban hành năm 2005 để áp dụng cho giai đoạn 2006-2010 là 350.000đ/người/tháng đối với khu vực thành thị và 270.000đ/người/ tháng đối với khu vực nông thôn, thì năm 2004 Hà Nội có tới 10,6% dân số có thu nhập dưới mức nghèo, trong đó thành thị là 4,3% và nông thôn là 25,3%. Theo báo cáo của sở tài nguyên môi trường và nhà đất, chỉ riêng năm 2006-2007, thành phố cần khoảng 7.700 căn hộ quỹ nhà tái định cư phục vụ các dự án lớn của thành phố, song thành phố mới chỉ lo được khoảng 5000 căn. Có thể khẳng định, các hộ gia đình có thu nhập thấp đang chiếm đa số trong dân cư thành phố. Ít nhất 70% số hộ gia đình ở Hà Nội (trong đó khoảng 50% số hộ công nhân viên chức thành phố) không có khả năng tích lũy từ thu nhập tiền lương của mình để mua nhà, xây nhà mới cho mình nếu không có sự hỗ trợ tài chính. Theo Sở tài nguyên – môi trường và nhà đất Hà Nội năm 2006, đã có 25 căn hộ tại 228 đường Láng được bán thí điểm cho người có thu nhập thấp. Đối tượng được mua là công nhân viên chức có hộ khẩu tại Hà Nội, mức lương tối thiểu dưới 400.000 đồng/tháng. Các căn hộ có giá thấp hơn giá thị trường 30%, người mua sẽ trả lần đầu 70% giá trị xây dựng, còn lại sẽ trả góp trong 10 năm. Tuy nhiên, một số cán bộ Sở cũng cho rằng vướng mắc lớn nhất nằm ở chỗ đến nay thành phố vẫn chưa đưa ra được định nghĩa thế nào là người thu nhập thấp bởi ngoài lương, người dân có nhiều khoản thu nhập khác mà cơ quan chức năng không thể kiểm soát được. Ngay qui chế bán nhà trả góp cho cán bộ công nhân viên chức, họp nhiều lần vẫn nằm trong dạng dự thảo. 2. Giá cả nhà ở, giá xây dựng nhà ở đô thị trong những năm gần đây 2.1 Giá cả nhà ở Với giá nhà đất hiện nay, việc sở hữu một căn hộ vẫn là điều không tưởng của phần lớn người dân ở các đô thị lớn tại Hà Nội. Giải pháp cho những hộ gia đình có thu nhập khoảng 5 triệu đồng/tháng thì giải pháp tốt nhất là thuê nhà. Trong nền kinh tế thị trường, tỷ số giá nhà ở so với thu nhập bình quân của một hộ gia đình trong một năm được coi là chỉ số đánh giá khả năng tiêu thụ nhà ở mỗi quốc gia. Theo đánh giá, hiện nay ở nước ta, chỉ số này là 15-16. Trong khi châu Âu là 7. Điều đó có nghĩa là chúng ta cũng rất khó khăn trong việc mua nhà ở, vì thực tế giá trị nhà lớn hơn nhiều lần so với thu nhập. Do đó, việc chuyển sang hình thức thuê nhà là cách để giải quyết nhu cầu cấp bách về nhà ở. Ở các nước phát triển, tỷ trọng nhà ở thuê trên sở hữu nhà cũng chiếm tỷ lệ cao. Nhà nước ta hiện nay đang khuyến khích hình thức nhà ở cho thuê đê giải quyết nhanh chóng nhu cầu cần nhà ở đô thị. Theo nghiên cứu, giá thuê nhà cho người thu nhập thấp ở nước ngoài chỉ dao động trong khoảng 10-20% thu nhập. Trong vòng 10-15 năm là họ có thể mua được nhà. Nhưng tại Việt Nam con số này lên tới mức cao nhất là 20%. Theo nghị định 90, giá thuê nhà ở xã hội khu vực đô thị, nhà chung cư thấp nhất đã là 12.000 đồng, cao nhất là 28.000đồng một m2 một thán. Nếu tính theo tiêu chuẩn căn hộ chung cư thuộc quỹ nhà ở xã hội (diện tích 30-60m2) thì chi phí thuê căn hộ chung cư từ 360.000 đến 1.680.000 một tháng. Mức giá trên chỉ có thể chấp nhận được với công chức đã đi làm được khoảng 10 năm, những người mới ra trường, hệ số lương thấp, đặc biệt đối với lao động ở các khu công nghiệp thì còn quá cao. Theo khảo sát của Tổng liên đoàn lao động, hiện phần đông lao động khu công nghiệp là người ngoại tỉnh, thu nhập bình quân 800.000-900.000 đồng một tháng. Họ chỉ dám thuê nhà trọ tư nhân với giá 60.000-150.000 đồng một tháng. 2.2. Giá xây dựng nhà ở Các công ty xây dựng và phát triển nhà ở cho biết trong các dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, giá thành xây dựng 1m2 hiện nay khoảng 3 triệu đồng, chi phí này được tính gồm chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, chi phí thuế đất, sử dụng đất, lãi vay ngân hang và các chi phí khác. Giá nhà bình quân tại các khu đô thị mới hiện nay dao động từ 5 đến 10 triệu đồng/m2 tùy theo tính chất khu đô thị. Như vậy căn hộ có giá rẻ nhất vào khoảng 500triệu đồng. Để có mảnh đất khoảng 30m2 ở các huyện Gia Lâm, Từ Liêm, Thanh Trì rồi xây nhà cũng phải bỏ ra ít nhất 500triệu đồng. Nếu có thu nhập từ 5 triệu đồng/ tháng trở lên, là mức bắt đầu phải tính thuế thu nhập và tiết kiệm được 2 triệu đồng trong số 5 triệu đồng, thì phải mất 20 năm mới mua được căn hộ chung cư có giá thấp nhất. Thời gian qua Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách về nhà ở và đất đai có tác dụng hỗ trợ lớn cho phát triển nhà ở thu nhập thấp . Tiền sử dụng đất trước đây phải đóng 100% thì nay chỉ còn 10% và được phép nợ tiền sử dụng đất. Đối với các dự án xây dựng nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp như nhà ở tái định cư dân sống trên kênh rạch, khu nhà lụp xụp, nhà chung cư thì không phải nộp tiền sử dụng đất. Việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật và xã hội cho các dự án nhà ở thu nhập thấp cũng có chính sách hỗ trợ vốn từ các nguồn ngân sách Nhà nước. Hiện nay Hà Nội là một trong hai đô thị lớn nhất cả nước được quan tâm nhiều nhất dến vấn đề nhà ở thu nhập thấp. Trong hơn 10 năm đổi mới, các khu vực đô thị đã thực hiện được nhiều chương trình phát triển nhà ở trong đó có các chương tình tái xây dựng và tái định cư nhà ở thu nhập thấp và đạt được một số thành tựu nhất định, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho cư dân đô thị đang ngày một gia tăng. Trong khi công tác giải phóng mặt bằng được triển khai thành công, thì công tác tái định cư lại không được suôn sẻ lắm. Khi có khoảng 30% số hộ thu nhập thấp đã bán lại căn hộ vừa được mua để hưởng chênh lệch, một phần vì họ không có đủ tiền trả góp đúng hạn theo định kỳ, thường là bán cho hộ thu nhập trung bình hoặc cao để ở hoặc cho thuê. Ngoài ra, nhiều hộ thu nhập thấp bị di dời từ các khu nhà ổ chuột lụp sụp lại không được nhận tiền đền bù hoặc được nhận nhà thay thế. Qua phân tích ở trên, ta có thể thấy tình hình biến động về giá đất và giá nhà là rất lớn. Giá cả nhà và đất hết sức đắt đỏ, dẫn đến người dân khó có thể mua nhà với đồng lương cơ bản. Đối với nhiều nhà chung cư cao tầng mới như hiện nay thì giá rất cao, kể cả giá chính thức. Vì vậy chúng ta cần có chính sách hỗ trợ hơn nữa để người dân, đặc biệt là hộ gia đình trong diện thu nhập thấp có thể mua nhà với các chính sách ưu đãi thêm. II. Thực trạng về đầu tư phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội Tình hình đầu tư phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội Thời gian qua, thành phố đã giành quỹ đất đáng kể để xây dựng nhà cho người thu nhập thấp và đầu tư toàn bộ cơ sở hạ tầng như đường, điện, nước và cảnh quan xung quanh công trình, kinh phí được lấy một phần từ nguồn thu đấu giá quyền sử dụng đất. Phó chủ nhiệm văn phòng chính phủ Trần Quốc Toản, truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng chính phủ tại phiên họp thường kỳ tháng 8/2008. Ông Toản cho biết Chính phủ sẽ tiếp tục hỗ trợ phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp và nhà ở cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp. Cùng với nhiều chính sách khác về an sinh xã hội như hỗ trợ cho các đối tượng khó khăn…Theo chỉ đạo của Chính phủ giữ ổn định giá bán một số hàng hóa đến hết năm 2008 như giá điện, than, nước sạch, cước vận chuyển xe bus công cộng. Không để xảy ra tình trạng thiếu các loại vật tư, hàng hóa thiết yếu. Theo đề xuất của Bộ xây dựng với chính phủ, từ nay dến 2012, cả nước sẽ xây 500.000 căn nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp. Trong cuộc hội thảo “ Kinh nghiệm của Hàn Quốc về mô hình quản lý và phát triển nhà ở xã hội” Ông Nguyễn Mạnh Hà, cục trưởng cục quản lý nhà- Bộ xây dựng cho biết: Đầu năm 2006 chúng ta đã tổ chức thí điểm xây nhà cho người thu nhập thấp ở 3 địa phương: Hà Nội, TP HCM và Bình Dương. Nhưng tiến độ rất chậm. Nguồn vốn đầu tư phát triển Cái khó khăn nhất hiện nay là vốn đầu tư để xây dựng nhà ở xã hội. Kinh phí chủ yếu là từ ngân sách, có thể là ngân sách trung ương hoặc địa phương. Mà ngân sách rót từ trên xuống, có nhiều dự án công trình đều dựa vào ngân sách, nên việc cứ trong chờ vào vốn nhân sách là rất hạn chế. Do vậy các địa phương, ngoài việc bố trí ngân sách cho các công trình khác thì một nội dung quan trọng khác là phải bố trí ngân sách cho nhà ở xã hội. Ông Nguyễn Trần Nam, thứ trưởng Bộ xây dựng cũng cho rằng thị trường nhà ở cho thuê ở nước ta hiện đang bỏ ngỏ. Nhà ở nhu cầu vốn lớn, cho thuê thì thời hạn kéo dài nên chưa khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực này, vì vậy Nhà nước khuyến khích các nhà đầu tư, kể cả các nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực tài chính, vốn ngân hàng, vốn trong dân để đầu tư xây dựng quỹ nhà ở cho thuê. Tiềm năng của thị trường này là rất lớn. Công ty đầu tư xây dựng số 2 Hà Nội( HACINCO) đã mạnh dạn đầu tư dự án nhà ở cho thuê. Đây là dự án đầu tiên ở Hà nội nói riêng và khu vực phía Bắc nói chung trong lĩnh vực này. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp xây dựng nhà cho người thu nhập thấp cũng được phép huy động vốn. Theo ý kiến của chuyên gia về nhà đất, sau khi được duyệt quyền mua nhà người thu nhập thấp sẽ đóng 20-30% tổng số tiền trước khi xây dựng để tạo vốn cho doanh nghiệp. Tiếp đó, Thành phố cho vay ưu đãi 50% số vốn đầu tư để xây dựng nhà cho người thu nhập thấp. Số vốn còn lại doanh nghiệp sẽ huy động vốn hoặc vay với lãi suất cao. Vấn đề tạo vốn để xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp trên quỹ đất Thành phố phê chuẩn và cơ chế bán nhà có quan hệ mật thiết với nhau. Hiện nay, một số khu nhà đã xây dựng xong, nhưng vẫn chờ cơ chế bán nhà từ Thành phố. Do đó, doanh nghiệp lại phải gánh thêm sức ép về lãi suất khiến doanh nghiệp đã khó lại càng khó thêm. Trong khi đó, vẫn còn không ít người thu nhập thấp đang phải ở trong những ngôi nhà cũ nát, chật chôi và mong muốn có được một căn hộ để ở. Kết quả phát triển nhà ở của Hà Nội nhiều năm qua cho thấy, các chủ đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn Hà Nội chủ yếu sử dụng vốn góp trước của người mua nhà theo tỷ lệ trung bình 70-80% giá trị hợp đồng. Đặc biết, có dự án còn lên đến 90% hoặc 100% giá trị hợp đồng. Trong điều kiện lượng cung về nhà ở còn quá ít so với cầu và chưa có sự cạnh tranh, việc huy động vốn này không gặp khó khăn nhưng về lâu dài để đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà, đa dạng hóa các nguồn cung về nhà ở, phát triển các hình thức đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp (bán trả góp, nhà ở cho thuê), cần nhanh chóng xây dựng một hệ thông tín dụng về nhà ở. Doanh nghiệp sản xuất nhà ở không thể đầu tư xây dựng nhà ở bán trả góp hoặc cho thuê nếu thiếu sự tham gia của các tổ chức tài chính, tín dụng hoặc một hệ thống tín dụng để huy động tiền tiết kiệm của người dân cho nhu cầu nhà ở. Quản lý hoạt động đầu tư phát triển nhà ở Hà Nội cho những người có thu nhập thấp Ở Hàn Quốc có cơ quan chuyên trách về vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp là Tổng công ty xây dựng nhà ở xã hội thuộc Bộ xây dựng và Giao thông. Còn ở nước ta thì vẫn chưa có một cơ quan chuyên trách nào chịu trách nhiệm về vấn đề này. Do đó việc các địa phương thực hiện như thế nào cũng không thể quản lý được. Do đó tất cả hệ thống chính quyền trung ương cũng như địa phương phải vào cuộc chứ không thể giao hết cho cơ quan quản lý nhà được. Theo thống kê của tổng cục địa chính thì đất ở của đô thị trong toàn quốc là 72.158 ha, đất chuyên dùng (đường xá, đất dành cho công nghiệp, dịch vụ) là 140.538 ha, tổng diện tích đất đô thị là 212.696 ha. Bình quân đất ở các đô thị toàn quốc là 40.3 m2/người, đất chuyên dùng là 78.4m2/người. Bình quân diện tích đất đô thị là 118.7m2/người. Nếu chỉ tính đất ở và đất xây dựng thì bình quân đầu người là 63.8m2. Đất đô thị luôn gắn với các công trình xây dựng trên đất nên việc quản lý đất đô thị có quan hệ mật thiết với qui hoạch đô thị và các công trình xây dựng đô thị. Việc quản lý đất đô thị nói chung và quản lý đất ở nói riêng rất phức tạp, chịu nhiều yếu tố kinh tế xã hội tác động. Việc quản lý đất đô thị liên quan chặt chẽ với quản lý xây dựng và phát triển đô thị. Tại các đô thị của nước ta và nhiều đô thị ở các nước đang phát triển đều tồn tại một trở ngại lớn là nhiều khu dân cư lấn chiếm đất công để xây dựng nhà ở. Phần lớn các khu nhà chung cư, người dân đã lấn chiếm các khoảng không gian mở để cơi nới thêm phòng ở, hoặc xây dựng các kiốt bán hàng. Việc này đã gây ảnh hưởng lớn đến mỹ quan đô thị và môi trường sống. Có thể thấy rất rõ tình trạng này ở các khu tập thể Kim Liên, Trung Tự và Giảng Võ. Các Chính sách nhà ở tại Việt Nam đang thay đổi từ biện pháp trước đây là tập trung giải toả các khu nhà ổ chuột để xây dựng các khu chung cư sang biện pháp hiện nay là tập trung hoàn thiện từng bước quĩ nhà ở hiện có trên các địa bàn khu ổ chuột và khu định cư trên đất lấn chiếm. Định hướng mới này đi đôi với việc tạo ra các khu dân cư mới, được cung ứng dịch vụ để dân chúng có thể cải thiện dần dần nhà ở của mình trong suốt thời gian sinh sống. Tại các làng xóm ở các đô thị , Chính quyền và các cơ quan chức năng không quản lý được đất đai cũng không quản lý được xây dựng. Người dân xây dựng tự phát và mua bán đất đai theo hình thức trao tay, mỗi gia đình chỉ xây dựng ngôi nhà của mình. Hạ tầng cơ sở không được chú ý. Hệ quả là đường xá thì chật hẹp, quanh co, không có hệ thống thoát nước, mùa mưa bị ngập lên tới 50-100 cm nước, không có công trình phục vụ công cộng và cây xanh. Đất đai đô thị không được quản lý, không áp dụng các tiêu chuẩn qui phạm xây dựng. Các khu nhà ở tồn tại một số vấn đề sau: Mật độ xây dựng quá cao, nhiều nơi lên tới 80-90%. Không đảm bảo tiêu chuẩn phòng hoả, khoảng cách giữa các dãy nhà không đảm bảo khoảng cách phòng cháy chữa cháy tối thiểu là 6 m. Đất cây xanh trong đô thị và trong các khu nhà ở quá ít, không có sân chơi cho trẻ em. Tại các khu xây dựng nhà liền kề không còn một khoảng không gian trống nào, môi trường sống bị ảnh hưởng nặng nề. Tỷ lệ đất dành cho giao thông ( đường và bãi đỗ xe) quá thấp chỉ bằng khoảng 50% tiêu chuẩn quy định. Đường xá trong các khu nhà tập thể 1 tầng trước đây, do dân lấn chiếm đất xây cất nhà nên lòng đường rất chật hẹp, chiều rộng mặt đường chỉ còn dưới 1m. Công tác lập qui hoạch chưa sát với thực tế dẫn đến hầu hết các dự án khu đô thị mới đều phải điều chỉnh qui hoạch trong quá trình thực hiện. Chưa có bản đồ chung phối hợp với các lĩnh vực giao thông, cấp thoát nước, điện lực, bưu chính viễn thông để xây dựng đồng bộ cơ sở hạ tầng của dự án. Công tác tư vấn có vị trí và tầm quan trọng đặc biệt trong lĩnh vực đầu tư phát triển và kinh doanh nhà ở nhưng thời gian vừa qua hoạt động này còn rất hạn chế. Công tác giám định, đánh giá dự án còn nhiều hạn chế, thiếu sự tham gia phối hợp của các cơ quan quản lý chuyên ngành, điều này làm ảnh hưởng đến chất lượng công trình và hiệu quả của dự án. Kết quả, hiệu quả của Hoạt động đầu tư vào nhà ở cho người có thu nhập thấp Mặc dù chưa được phân định rõ từng chương trình nhà ở cụ thể cho đối tượng thu nhập thấp, tuy nhiên nhà ở cho người thu nhập thấp vẫn nằm trong chương trình phát triển nhà ở hàng năm của Thành phố. Một phần ngân sách xây dựng cơ bản hàng năm của Hà Nội ( gồm vốn Trung ương cấp) đều phục vụ cho công tác tái xây dựng và tái định cư nhà ở. Trong đó có nhà ở cho người thu nhập thấp . Kế hoạch thực hiện chương trình tái xây dựng và tái định cư nhà ở thu nhập thấp của thành phố Hà Nội là một phần trong mục tiêu - kế hoạch phát triển nhà ở năm 2001-2005 và 2010. Ngân sách thành phố sẽ đầu tư phát triển 315.402 m2 với kinh phí ước tính khoảng 536.2 tỷ đồng. Trong đó, nhà ở xây dựng cho di dân giải phóng mặt bằng khoảng 232.000m2 ( 5000 căn hộ), diện tích đất khoảng 43ha, với kinh phí ước tính 394.4 tỷ đồng. Nhà ở để cải tạo , di chuyển dân đang ở các chung cư cao tầng trong tình trạng nguy hiểm khoảng 19.240m2 ( 481 hộ), kinh phí ước tính 32.708 tỷ đồng. Nhà ở cho cư dân thuộc diện chính sách 22.200 m2. Cải tạo khoảng 500.000 m2 quỹ nhà ở của Nhà nước do Thành phố quản lý với kinh phí khoảng 500 tỷ đồng. III Đánh giá chung Những kết quả đạt được Kết quả phát triển nhà ở qua các năm đều tăng lên đáng kể. Đặc biệt là nhà ở do dân tự đầu tư xây dựng. Đối với những hộ thu nhập thấp mà tự bỏ tiền xây nhà, hầu hết diện tích đất ở do cơ quan hoặc nhà nước phân đất là chính. Nhà nước tạo chỗ ở và phân phối trên cơ sở những đóng góp, thâm niên công tác , thành tích trong công tác..Việc làm trên trong những năm 90 đã được thay bằng việc các cơ quan cấp đất và cán bộ, nhân dân tự xây dựng. Bằng những chính sách tạo chỗ ở này, trong thập kỷ qua, chúng ta đã giải quyết được một diện tích ở tương đối lớn. Bộ mặt các đô thị không ngừng được thay đổi, không ngừng tăng lên từng tháng và qua từng năm. Điều này đã cải thiện phần lớn vấn đề nhà ở cho đại bộ phận nhân dân là những người làm việc trong các cơ quan nhà nước. Đối với những dự án xây nhà ở cho thuê và bán trả góp cho người có thu nhập thấp, các ngân hàng và chủ đầu tư chưa hăng hái tham gia thực hiện vì cơ chế chính sách hỗ trợ chưa đủ mạnh, chưa có chế tài để thực hiện việc bán trả góp và cho thuê khi số đông người thu nhập thấp hiện không đủ sức chi trả liên tục. Nhà ở cho đối tượng ưu đãi này có vấn đề về phúc lợi xã hội, đầu tư vào loại nhà này lại có lợi nhuận thấp. Mặt khác, các cơ quan tổ chức, doanh nghiệp sử dụng lao động đang đứng ngoài cuộc và chưa chủ động thành lập quỹ phát triển nhà ở của doanh nghiệp và các tổ chức kinh tế nên các nhà đầu tư chưa có chỗ dựa khi người sử dụng nhà không thực hiện đúng hợp đồng. Kết quả đạt được do đầu tư có thể tính được thông qua năng lực phục vụ tăng thêm của các dự án. Đây cũng là một chỉ tiêu để xem xét hiệu quả đầu tư. Năng lực phục vụ tăng thêm của các dự án xây dựng nhà ở và khu đô thị mới được xác định dựa trên chỉ tiêu biểu hiện bằng hiện vật thể hiện trong bảng sau: Những tồn tại và nguyên nhân Theo các chuyên gia kinh tế, Hà Nội cũng như nhiều địa phương khác đang vấp phải 2 vấn đề nổi cộm về quy hoạch. Đó là, việc lập quy hoạch sử dụng đất chưa gắn chặt với quy hoạch xây dựng, quy hoạch phân bố lực lượng sản xuất, quy hoạch phân bố dân cư và chương trình bảo vệ môi trường theo phương pháp “ quy hoạch hợp nhất” nên dẫn tới tính hình thức hay “quy hoạch treo”; Còn phổ biến hình thức giao, thuê đất do cá nhân và doanh nghiệp tự tìm đất, thường là không đúng quy hoạch và thực hiện theo cơ chế xin- cho. Bộ máy quản lý nhà đất kém hiệu quả là một trong những nguyên nhân cản trở hình thành thị trường Bất động sản, không ít trường hợp gây nên những tiêu cực. tham nhũng và bức xúc cho xã hội và dân cư, mà trực tiếp cho người thu nhập thấp. Theo con số thống kê, trên 70% khiếu kiện hiện nay là thuộc về lĩnh vực nhà đất, những thất thoát lãng phí lớn nhất cũng ở trong lĩnh vực nhà đất. Nhưng cải cách hành chính trong lĩnh vực nhà đất là vấn đề thực sự khó khăn và phức tạp, bởi nó đụng chạm đến các đặc quyền, đặc lợi của một nhóm quan chức trong bộ máy công quyền. Hiện tại, việc nhiều ngân hàng thương mại đưa ra chương trình cho vay để mua nhà hoặc kết hợp với các doanh nghiệp xây dựng bán nhà trả góp. Người có nhu cầu, có thể vay tới 70% giá trị căn nhà, trả dần trong 10-15 năm, với tỷ lệ lãi suất 1%/năm. Tuy nhiên, đây thực sự là một hạn chế, để được vay người mua phải có thu nhập trên 10 triệu đồng/ tháng, chưa kể phải trả trước 30% giá trị căn nhà đó. Người thu nhập thấp chắc chắn không đủ khả năng tài chính để tham gia chương trình này. Các ngân hàng cho rằng việc cho vay để hỗ trợ nhà ở cho người thu nhập thấp hoặc xây dựng nhà ở xã hội không hấp dẫn bởi khả năng thu hồi vốn chậm, nhiều rủi ro. Doanh nghiệp xây dựng lại càng không mặn mà vì thu hồi vốn chậm thì phải chịu lãi suất ngày đó, dẫn tới lợi nhuận thấp. Và hơn nữa, một thực tế, việc các hộ gia đình thu nhập thấp vay vốn còn nhiều hạn chế. Chủ yếu là các hộ này chỉ vay vốn với mục đích phát triển sản xuất hoặc đáp ứng các khoản chi đột xuất. Bên cạnh đó, còn có các vấn đề như vấn dề về cơ chế, chính sách, ngay cả chỉ tiêu thế nào là hộ thu nhập thấp vẫn chưa rõ ràng. Đa số chuyên gia cho rằng vấn đề chính để giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp, dù là mua trả góp hay thuê, vẫn là giá thành, cơ chế ưu đãi và thu hồi vốn. Một số dự án, người thu nhập thấp có nhu cầu mua nhà thì phải trả trước 20-30% giá trị căn hộ hoặc chi trả tiền góp hàng tháng, nhưng điều này cũng không khả thi, vì nhiều hộ gia đình dù rất khó khăn về nhà ở nhưng không đủ khả năng tài chính để chi trả một lúc số tiền 20-30% giá trị căn nhà hoặc chi trả góp hàng tháng. Vậy tiền, vốn sẽ lấy từ đâu để xây dựng quỹ nhà cho các đối tượng này, trong khi nguồn có thể huy động từ Nhà nước và chủ thể có nhu cầu đều rất thấp? Chương III: Định hướng và một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư phát triển nhà cho thành phần thu nhập thấp tại Hà Nội I Nguyện vọng và khả năng thanh toán, loại hình nhà ở được ưa chuộng đối với hộ thu nhập thấp 1. Nguyện vọng và khả năng thanh toán của hộ thu nhập thấp Cải thiện nhà ở cho người thu nhập thấp là ưu tiên hàng đầu của định hướng quốc gia về chỗ ở và các chương trình phát triển nhà ở của cấp Quốc gia và các Thành phố. Trong định hướng phát triển nhà ở của Hà Nội đến năm 2010 đã nêu mục tiêu : “ Tạo quỹ nhà ở cho người thu nhập thấp thông qua các mô hình huy động vốn dưới sự hỗ trợ của chính quyền bằng cơ chế tạo điều kiện về đất xây dựng, hạ tầng và các dịch vụ công cộng”. Đến năm 2010 đầu tư xây dựng 30.000 căn hộ cho công nhân thuê, 40.000 căn hộ cho cán bộ CNVC, lực lượng vũ trang và nhân dân lao động. Bình quân mỗi năm xây dựng khoảng 7.000 căn hộ. Chương trình xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp mỗi năm xây dựng 3000 căn hộ cho công nhân thuê và đầu tư hạ tầng, phân nền và xây nhà bán trả góp 4000 căn. Tập trung vào đối tượng cán bộ CNVC, lực lượng vũ trang và nhân dân lao động. Trong mục tiêu và giải pháp cơ bản phát triển nhà ở đến năm 2005 và 2010 của Thành phố Hà Nội đã ghi:” Đầu tư xây dựng nhà ở cho công chức, viên chức và người thu nhập thấp” . Tổ chức đầu tư một số nhà ở với giá thành hạ, tiện nghi trung bình, ở mức thuê hay mua trả góp với sự trợ giúp của Nhà nước. Có giải pháp hỗ trợ cho người thu nhập thấp thông qua các hỗ trợ về đầu tư, tài chính - tín dụng, chính sách đất ở…Xây dựng quy chế khuyến khích các tổ chức, cơ quan doanh nghiệp thực hiện phát triển nhà ở đô thị cho công chức, viên chức có khó khăn về nhà ở được hưởng ưu đãi của Nhà nước khi tham gia tạo lập chỗ ở đô thị. 2.Các loại hình nhà ở hiện nay đang được ưa chuộng đối với hộ thu nhập thấp Quy mô căn hộ:Do khả năng tài chính hạn chế, người thu nhập thấp mong muốn diện tích căn hộ 30-50 m2, có thể lấy diện tích một căn hộ trung bình là 40m2. Kết quả của một số cuộc điều tra xã hội học cho thấy một số ý niệm về sở thích của hộ thu nhập thấp đối với loại hình nhà ở. Nhà chung cư hiện nay được ưa thích nhiều. Do điều kiện về tài chính của người thu nhập thấp cũng có hạn nên họ cảm thấy mô hình nhà chung cư là thích hợp hơn cả. Thứ nhất, diện tích nhà ở cũng vừa đủ để sống ( từ 40-50 m2/căn hộ ) Thứ hai, điều kiện sinh hoạt công trình phụ riêng biệt, biệt lập Thứ ba, nhà có khu công viên cây xanh xung quanh, giúp cải thiện môi trường tương đối tốt Thứ tư, giá cả nhà chung cư vừa phải, hợp lý. Khoảng 3 triệu/ 1m2 là có thể mua được một căn hộ chung cư ( giá này đã có sự hỗ trợ thêm của nhà nước và được bán trả góp dần). Cải tạo và nâng cấp nhà ở hiện có: Đây là loại hình phổ biến nhất, vì tại các đô thị tồn tại nhiều khu nhà lụp xụp, phần lớn các hộ thu nhập thấp đã có nhà ở, nhưng diện tích nhà ở chật hẹp, chất lượng nhà và hạ tầng kỹ thuật kém. Loại nhà này cần được cải tạo và nâng cấp. Những ưu điểm và thuận lợi của việc cải tạo và nâng cấp nhà ở hiện có bao gồm: Không phải di dời đi nơi khác, không ảnh hưởng đến công việc làm, không xáo trộn lớn đối với các hộ, nhất là các hộ dân cư làm dịch vụ ngay trên địa bàn. Không phải giải quyết đất đai xây dựng mới, có thể tận dụng và cải tạo nâng cấp hạ tầng kỹ thuật hiện có, cải tạo môi trường cho các khu nhà lụp xụp, cải tạo môi trường bị ô nhiễm. Vốn đầu tư để cải tạo, nâng cấp nhà ở hiện có thấp hơn nhiều so với xây dựng mới ( khoảng 400.000đ- 500.000đ/m2). Cải thiện dịch vụ hạ tầng ở các khu nhà lụp xụp sẽ tăng chi phí cải tạo nhà ở lên 700-800.000 đ/m2. Kinh phí cải tạo một căn hộ trung bình khoảng 30 triệu đồng. Kinh nghiệm ở nhiều nước đang phát triển cho thấy loại hình cải tạo và nâng cấp nhà ở hiện có mang lại hiệu quả kinh tế xã hội cao và là loại hình phổ biến nhất. 3. Các vấn đề chính tác động vào việc cung cấp có hiệu quả nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp Vấn đề chính tác động đến nhà ở cho người thu nhập thấp là ở các chính sách của xã hội, của Nhà nước, các chính sách cung cấp vốn cho việc thực hiện dự án được thực hiện một cách dễ dàng, còn phụ thuộc vào đối tượng của dự án là người có thu nhập thấp có khả năng đáp ứng một phần tài chính cho dự án. Quán triệt việc chăm lo nơi ở là sự nghiệp quần chúng nhằm thực hiện xã hội hoá về nhà ở, huy động mọi nguồn lực, mọi thành phần kinh tế trong xã hội dưới sự hướng dẫn chỉ đạo của Nhà nước . Thực tiễn giải quyết về nhà ở tại Hà Nội trong mấy năm gần đây, mặc dù trong điều kiện chưa có cơ chế cụ thể về huy động vốn góp thì đã thực hiện hình thức huy động vốn của dân để xây dựng nhà cho dân thông qua các giải pháp người dân góp tiền mua nhà trả trước, đầu tư hạ tầng kỹ thuật cho dân tự xây dựng, Nhà nước và nhân dân cùng đầu tư cải tạo tăng diện tích. Ngoài việc huy động mọi nguồn lực trong nước thì việc tạo môi trường đầu tư để thu hút nguồn vốn tài chính nước ngoài cho sự nghiệp phát triển nhà ở là rất quan trọng. II Một số giải pháp nhằm thúc đẩy và nâng cao hiệu quả đầu tư phát triển nhà cho thành phần thu nhập thấp tại Hà Nội “ An cư, lạc nghiệp” đây là tâm lý của người Việt Nam, luôn mong muốn có một tổ ấm để an cư chứ không phải là chốn để sáng tối đi về mang tính chất tạm bợ. Có thể các căn phòng, phòng trọ cho thuê không phải thuộc tồi tàn, nhưng nó không tạo cho người dân cảm giác ổn định, không biết sẽ đi hay ở khi ngoại cảnh hoặc thị trường thay đổi. Nhà nước sớm có một chính sách đúng đắn hỗ trợ cho những người có thu nhập thấp có cơ hội mua nhà, chẳng hạn, hỗ trợ cho những nhà đầu tư bất động sản, nhà đất xây dựng nhà, chung cư với diện tích nhỏ ( giá bán thấp); cho phép những người có thu nhập thấp mua nhà trả góp hoặc nhận giải ngân từ ngân hàng với lãi suất thấp dùng cho mục đích mua nhà, chung cư…. Những hỗ trợ về tài chính nhằm khuyến khích đầu tư xây dựng nhà ở cho thành phần thu nhập thấp tại Hà Nội Xã hội hóa nhà ở là tất yếu trong sự phát triển chung, đồng thời huy động được mọi nguồn lực, các ngân hàng, tổ chức tín dụng và các doanh nghiệp tham gia. Nhà nước nên hỗ trợ một phần vốn ngân sách để xây dựng các công trình hạ tầng xã hội nhằm tạo điều kiện thu hút các doanh nghiệp tham gia, đồng thời cũng giảm giá thành nhà ở cho người có thu nhập thấp. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp xây dựng nhà cho người thu nhập thấp cũng được phép huy động vốn. Theo ý kiến của chuyên gia về nhà đất, sau khi được duyệt quyền mua nhà người thu nhập thấp sẽ đóng 20-30% tổng số tiền trước khi xây dựng để tạo vốn cho doanh nghiệp. Tiếp đó, Thành phố cho vay ưu đãi 50% số vốn đầu tư để xây dựng nhà cho người thu nhập thấp. Số vốn còn lại doanh nghiệp sẽ huy động vốn hoặc vay với lãi suất cao. Để mua được nhà, thì các hộ gia đình có thu nhập thấp phải tìm cách tăng thu nhập của mình để tích lũy tiền lo chỗ ở. Ngoài ra, phải có chính sách tạo việc làm để tăng thu nhập cho các công nhân tại các nhà máy , xí nghiệp. Một giải pháp được lấy từ nước đi trước như Hàn Quốc. Để xây dựng nhà ở xã hội, Chính phủ sẽ huy động từ nhiều nguồn: Nguồn ngân sách, từ quỹ phát triển nhà và đóng góp của người thuê nhà… Ngân sách Nhà nước chiếm khoảng 20%, quỹ chiếm khoảng 30%, người thuê nhà chiếm khoảng 20%. Nếu như vậy chúng ta cần phải có một cơ quan quản lý riêng cho lĩnh vực xã hội, cơ quan này được xây dựng thống nhất từ trung ương đến địa phương và có trách nhiệm thực hiện các mục tiêu mà Quốc hội và Chính phủ đề ra, chịu trách nhiệm nếu không hoàn thành mục tiêu, có như vậy tiến độ thực hiện mới nhanh và hiệu quả. Cần tăng cường sự gắn kết và kênh dẫn vốn trung, dài hạn giữa thị trường tài chính với thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp. Từ trước đến nay, các công cụ tài chính để phát triển thị trường nay hầu như chính sách ưu đãi về thuế, cho vay ưu đãi, ân hạn… hầu như không có. Do đó, nếu hình thành nền tảng tài chính cho thị trường bất động sản nhà ở sẽ có vai trò rất quan trọng trong việc thu hút nguồn lực trong người nước vào phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Rất cần thiết lập các kênh dẫn vốn đó thông qua thị trường vốn và các định chế như quỹ nhà ở quốc gia, quỹ nhà ở thành phố, quỹ đầu tư phát triển thành phố…và có thể thu hút cả các nguồn vốn ưu đãi từ các tổ chức tài chính quốc tế. Cần sử dụng tốt công cụ tài chính để điều tiết thị trường nhà đất như các chính sách thuê và phí, đánh thuế lũy tiến, thu phí cao vào các chủ dự án, nhà đầu tư nếu nhà các dự án xây dựng không xây dựng theo tiến độ và quy hoạch đã được duyệt, nhất là các dự án liên quan đến người thu nhập thấp, phải có điều khoản chế tài về tài chính khi chủ đầu tư không tuân thủ tiến dộ thực hiện dự án và không đảm bảo cơ sở hạ tầng kỹ thuật - xã hội đồng bộ. 2. Giải pháp về quy hoạch Cải tiến công tác quy hoạch là một giải pháp quan trọng góp phần cải thiện tình hình hiện nay. Thời gian tới cần nâng cao công tác quy hoạch một cách thực chất để giảm “ quy hoạch treo” và chuyển sang hình thức giao đất thông qua đấu thầu Quyền sử dụng đất do trung tâm Phát triển Quỹ đất Thành Phố tổ chức. Đẩy nhanh việc quy hoạch chi tiết và công khai quy hoạch vùng đô thị hóa, công khai quy hoạch nhà đất để chống đầu cơ, chống kích cầu ảo. Việc quy hoạch và kiến trúc nhà ở cho người có thu nhập thấp phải đảm bảo tính hiện đại, khoa học và tính thẩm mỹ cao của một đô thị văn minh, không biến chúng thành gánh nặng cho thế hệ tương lai. Trên thực tế, những công trình nhà ở cho những người không phải là thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội mới được xây dựng cách đây vài chục năm mà nay đã trở nên hết sức mất mỹ quan. Để tránh hiện tượng này lặp lại, gây lãng phí nguồn lực xã hội thì cần coi nhà cho người thu nhập thấp là một phần bộ mặt của Thành phố, chứ không phải vấn đề nhân đạo. Một giải pháp khi xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp là mỗi căn hộ được bố cục hợp lý về công năng, diện tích ở tối thiểu phải phù hợp với một gia đình nhỏ. Thời kỳ mỗi gia đình còn thu nhập thấp thì diện tích ở cho mỗi người thấp hơn, nhưng đến khi kinh tế gia đình khá lên thì tách hộ và ở các căn hộ rộng hơn. Như thế phần nào có thể giải quyết được tình trạng thiếu nhà hiện nay. Diện tích mỗi căn hộ ban đầu tối thiểu là 40-60m2 sử dụng. Trong mỗi khu nhà ở nên có nhiều kiểu căn hộ có diện tích khác nhau, trung bình 80-120m2. Cần dự tính quỹ nhà ở của Thành phố phát triển từ 8m2/người hiện nay lên 20m2/người, 30m2/người cho 20 năm sau. Đối với các dự án tái định cư cần xác định các mức lựa chọn nhà ở, gồm nhà ở ( ví dụ nhà chung cư ) gần khu vực hiện trạng của người dân được tái định cư, các khu đất để xây dựng nhà tư nhân( gần khu vực hiện trạng và khu vực ven đô thị ) nhà ở xây thô để sau đó chủ nhà có thể trang bị lại ( ví dụ có thể thêm tầng lửng ở các căn hộ có chiều cao thông thuỷ lớn), và lựa chọn cải tạo nhà ở hiện trạng. Cần nghiên cứu thiết kế chung cư sao cho có diện tích sử dụng cao nhất, giảm diện tích sử dụng chung để có thể hạ giá bán căn hộ chung cư, nhưng vẫn đảm bảo các thông số kỹ thuật. Vật liệu xây dựng cần nghiên cứu sử dụng loại vật liệu có tuổi thọ cao, giá thành thấp, tạo được giá trị thẩm mỹ cao. Cần xây dựng hệ thống hạ tầng đầy đủ như cấp nước, thoát nước, cấp điện. Cảnh quan vệ sinh môi trường cần được quan tâm. 3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả các dự án đầu tư phát triển nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp tại Hà Nội Nhà nước sớm có một chính sách đúng đắn hỗ trợ cho những người có thu nhập có được cơ hội mua nhà, chẳng hạn, hỗ trợ những nhà đầu tư bất động sản, nhà đất xây dựng nhà, chung cư với diện tích nhỏ (đồng nghĩa với giá bán sẽ thấp), cho phép những người có thu nhập thấp mua nhà trả góp hoặc nhận giải ngân tù ngân hàng với lãi suất thấp dùng cho mục đích mua nhà, chung cư. Nhà ở trong nền kinh tế thị trường là một loại hàng hóa, vì vậy nó cần có thị trường để trao đổi, mua bán, tức là xuất hiện thị trường địa ốc, bất động sản. Vậy Nhà nước nên có định hướng cho họ tồn tại và phát triển, cũng như thời kỳ đầu xóa bao cấp kinh doanh lương thực thực phẩm. Để phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp , cần thực hiện nhiều giải pháp. Một là phải tạo lập và phát triển đồng bộ các yếu tố cơ bản của thị trường đặc thù: thị trường nhà ở giá rê dành cho người thu nhập thấp . Việc tạo lập vận hành và phát triển thị trường nhà ở hiện quả, lành mạnh- một thị trường xã hội cho tất cả mọi người, kể cả người có thu nhậo thấp, đảm bảo họ không bị loại ra khỏi xã hội, và có cơ hội vươn lên giải quyết vấn đề nhà ở cho mình đang là nhiệm vụ cấp bách hiện nay. Quan trọng đầu tiên là phải tạo ra nhà ở giá rẻ và thúc đẩy phân đoạn thị trường giá rẻ. Khái niệm nhà ở giá rẻ là giá có giá thị trường thấp (kết tinh lao động hao phí thấp hay chi phí làm ra thấp) chứ không đơn thuần là có giá bán thấp ( hay là đước bán rẻ hơn giá trị). Khi đó, chỉ có những người thu nhập thấp trực tiếp sử dụng căn nhà mới được hưởng lợi do việc chỉ phải bỏ ra một khoản tiền ít hơn mà vẫn thỏa mãn nhu cầu về nơi ở của mình. Trong trường hợp nay, nhà ở giá rẻ sẽ hướng đúng mục tiêu vào người có thu nhập thấp. Nhưng để tạo ra nhà ở giá rẻ này, cần hội đủ các tiêu chí : nhà ở phải được quy hoạch phát triển thành các khu vực riêng, có tiêu chuẩn dịch vụ hạ tầng tối thiểu, nằm xa các trung tâm và các khu dịch vụ-thương mại (để giá đất là thấp nhất). Về phương diện kiến trúc, thiết kế, xây dựng phải phấn đấu tiết kiệm chi phí, hạ thấp giá thành nhà ở cho người thu nhập thấp, chỉ bao gồm các chi phí đảm bảo các nhu cầu cơ bản về quy mô, diện tích, độ bền công trình. Việc tối thiểu hóa chi phí giá thành không chỉ nhằm giảm giá trị trao đổi mà còn hạn chế lượng cầu đối với loại nhà ở nay. Việc tổ chức quản lý, vận hành và cung cấp dịch vụ hỗ trợ cũng phải do chính những người dân sinh sống trong khu vực đó thực hiện để tiết kiệm chi phí sinh hoạt. Hai là cần nghiên cứu, ban hành các cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp. Hiện nay, đây là một lỗ hổng của chính sách phát triển thị trường bất động sản, do trong nhiều năm qua, chính sách cơ chế chỉ tập trung vào phân khúc thị trường bất động sản trung và cao cấp. Thậm chí ngay cả một số chính sách được gọi là ưu đãi để phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp như quy định yêu cầu một số chủ đầu tư phải dành ra quỹ nhà, đất trong dự án được cấp phép để chính quyền bố trí nhà ở cho người có thu nhập thấp cũng bị lạm dụng. Ba là tiền thuê đất. Chính sách về tiền thuê đất hợp lý không những khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư vào các dự án xây dựng nhà ở mà còn góp phần hướng dẫn nhân dân trong việc lựa chọn hình thức nhà ở phù hợp với khả năng chi trả và đIều kiện sống, sinh hoạt thực tế của gia đình mình. Nhà nước đã đang và sẽ tiếp tục phảI đIều chỉnh giá thuê đất , giao đất và các hình thức chậm trả tiền đất… Đối với nhà ở chung cư cao tầng cần có chính sách miễn giảm tiền thuê đất, giao đất đối với những hộ sống ở nhà cao tầng, cho phép chậm nộp tiền đất cho đến khi bán được diện tích ở đối với những chủ đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh, nhưng không quá 5 năm. Nên có chính sách bán nhà trả góp trong khoảng thời gian nhất định nhưng không quá 10 năm phụ thuộc vào đIều kiện và thu nhập thực tế của đối tượng thụ hưởng. Trong thời gian chưa trả đủ tiền mua nhà ở thì không được mua, bán, cho, tặng hoặc chuyển nhượng diện tích nhà ở đó. Bốn là về chính sách thuế. Chính sách thuế thực chất là một trong những chính sách thực hiện nhiệm vụ chính là đIều tiết và phân phối lại thu nhập trong xã hội. Như vậy, chính sách thuế đối với đất đai phảI đảm bảo công bằng và có thể đIều tiết được chính sách phát triển nhà ở của chúng ta. Năm là chính sách nguồn vốn đầu tư. Trong thời gian tới cần có chính sách khuyến khích các nguồn vốn khác nhau đầu tư xây dựng khu dân cư thông qua việc khuyến khích các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, cho thuê diện tích ( hiện nay vẫn chủ yếu tập trung và các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong việc xây dựng và cho thuê trụ sở, văn phòng làm việc và một số ít chỗ ở mà chủ yếu là chỗ ở cao cấp. Phục vụ đối tượng có thu nhập cao… Đối với những đối tượng có thu nhập thấp, không đủ khả năng mua nhà ở được, Nhà nước nên giao cho doanh nghiệp tự thực hiện việc quản lý, cho thuê nhà trên cơ sở tự hạch toán kinh doanh. Nhà nước không trực tiếp can thiệp vào công việc sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, mà chỉ đIều tiết thông qua các công cụ gián tiếp khác như thuế, tín dụng, đầu tư hạ tầng ngoàI hàng rào… Bên cạnh việc đầu tư trực tiếp, Nhà nước cũng cần có giảI pháp cung ứng vốn tín dụng ưu đãI cho các doanh nghiệp và nhất là đối với những đối tượng thuộc diện chính sách mà lại có thu nhập thấp, đối tượng làm công ăn lương, dân nghèo thành thị.. Các chủ dự án đầu tư xây dựng các công trình nhà ở cho các đối tượng dân cư có thu nhập thấp, nhất là xây dựng các chung cư được vay vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước với lãI suất ưu đãI từ Quỹ hỗ trợ phát triển. Tuy nhiên, nên hình thành và phát triển các quỹ phát triển nhà, trong đó được Nhà nước hỗ trợ một phần về lãI suất huy động. Đồng thời, quỹ phát triển nhà, trong đó được Nhà nước hỗ trợ một phần về lãI suất huy động. Đồng thời, quỹ phát triển nhà ở cùng với doanh nghiệp quản lý thu hồi vốn đầu tư trong các trường hợp trả góp, trả dần. Việc vay vốn ưu đãI có thể khuyến khích các doanh nghiệp xây dựng nhà ở không những để bán thẳng cho người tiêu dùng mà có thể cho thuê,hoặc cho bán trả góp.. Thay vì dùng các chính sách khống chế cứng về giá, như quy định “ giá nội bộ”, “ giá cung cấp”, Nhà nước nên cho phép người được thụ hưởng tiếp cận với nguồn vốn tín dụng ưu đãI với lãI suất thấp. Mức vốn vay và thời hạn vay vốn, lãI suất vay vốn sẽ được tính toán cụ thể trên giá trị nhà ở, mức thu nhập bình quân của đối tượng thụ hưởng và những khả năng tìm kiếm được chỗ ở mới.. Quỹ phát triển nhà ở của địa phương sẽ phục vụ các đối tượng chính sách này. Sáu là chính sách giá cả kinh doanh. Chính sách giá cả kinh doanh một mặt quyết định khả năng thu hút các nguồn lực trong xã hội đầu tư xây dựng nhà ở, mặt khác tạo công bằng xã hội và sự tự do trong kinh doanh theo pháp luật của các chủ đầu tư. Giá cả được quy định một cách chủ quan thấp sẽ tạo nhu cầu giả tạo, gây áp lực trong việc giảI quyết nhà ở. Giá cả quy định cao quá sẽ gây khó khăn cho các doanh nghiệp chủ đầu tư trong sản xuất kinh doanh. Bảy là chính sách xã hội trong việc xác định đối tượng được hưởng ưu đãi. Việc giảI quyết công bằng xã hội trong việc xác định đối tượng được thụ hưởng ưu đãI của Nhà nước là hết sức quan trọng. Tám là thành lập Ban quản lý và vận hành khu nhà ở chung cư. Một trong những yếu tố góp phần tích cực trong việc khuyến khích người dân ở trong khu chung cư, tạo môI trường cảnh quan, kiến trúc đô thị là việc quản lý và vận hành khu chung cư. Cần thành lập Ban quản lý khu nhà chung cư, có thể kết hợp với tổ chức bộ máy tổ dân phố, tổ tự quản. Như ở Hà Nội, có thực tế, nhiều khu chung cư, nhà có tiếng là phục vụ cho người có thu nhập thấp, nhưng cuối cùng phần nhiều trong số đó lại là cho người thu nhập khá trở lên vào ở đó. Do đó, chính sách trước tiên phải nhắm vào những điểm yếu của thị trường bằng các giải pháp như : hạn chế sự lũng đoạn và độc quyền của các công ty phát triển nhà Nhà nước và xã hội hóa công tác xây dựng nhà ở. Việc cần làm khác là công bố công khai các quy hoạch về nhà đất, quỹ nhà ở ở các Thành phố… Một giải pháp nữa là thực hiện cải tổ bộ máy quản lý nhà đất là phải phân định chức năng quản lý nhà nước và chức năng dich vụ về nhà đất. Bộ máy Nhà nước trong lĩnh vực nhà đất có hai chức năng chủ yếu: Chức năng quản lý nhà nước về nhà đất mà nhiệm vụ chủ yếu của nó là giám sát thực thi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các chính sách tương ứng. Cung cấp dịch vụ hành chính công về nhà đất. Chức năng thứ nhất là nhiệm vụ của chính quyền, chức năng thứ hai là của các tổ chức hành chính công. Trên cơ sở phân định rõ chức năng như vậy có thể tổ chức lại bộ máy và chấn chỉnh công tác quản lý nhà đất, tách hai chức năng trên không để lẫn lộn. Chính quyền các cấp từ Phường đến Thành phố thực hiện quản lý Nhà nước về nhà đất Sở địa chính Nhà đất bao gồm cả các Phòng Địa chính của quận hay phường làm tham mưu cho Chính quyền về quản lý nhà đất và đồng thời thực hiện chức năng dich vụ hành chính công. Riêng chức năng dịch vụ hành chính công lại có thể giao cho một tổ chức chuyên trách, hoạt động theo nguyên tắc tự trang trải, theo quy định của tổ chức sự nghiệp có thu. Mặt khác, cần thực hiện phân cấp triệt để trong quản lý nhà đất, xác định vai trò cấp Phường. Chẳng hạn, việc mua bán sang nhượng nhà đất, cấp Giấy chứng nhận nhà đất, quản lý công tác xây dựng và nhà đất, xử lý các tranh chấp khiếu kiện nhà đất…có thể giao cho cấp Quận hay Phường. Bằng cách đẩy mạnh sự phân cấp để làm rõ trách nhiệm của tổ chức và cá nhân trước pháp luật là một việc Hà Nội nhất thiết phải thực hiện để tạo sự chuyển biến thực chất trong công tác quản lý Nhà nước về nhà đất. Bên cạnh đó Nhà nước cần xây dựng cơ sở dữ liệu về thị trường Bất động sản phục vụ công tác quản lý Nhà nước và cung cấp thông tin cho các nhà đầu tư cũng là vấn đề hết sức quan trọng. Vì vậy thông tin về nhà ở, bất động sản thường rất thiếu hụt, tản mạn và tùy tiện. Mục lục Chương I: Một số vấn đề lý luận chun Những vấn đề lý luận về đầu tư phát triển Khái niệm đầu tư phát triển Đặc điểm của đầu tư phát triển Vai trò của đầu tư phát triển trong nền kinh tế Các nhân tố cơ bản tác động đến đầu tư phát triển nhà ở Khái niệm nhà ở- đô thị- chung cư Nhà ở- đô thị Chung cư Khái niệm vốn đầu tư và các nguồn hình thành vốn đầu tư Vốn đầu tư Các nguồn hình thành vốn đầu tư Tổ chức quản lý hoạt động đầu tư Khái niệm cơ bản về đối tượng thu nhập thấp Người có thu nhập thấp Sự cần thiết phải đầu tư phát triên nhà ở cho người thu nhập thấp Hiệu quả đầu tư vào nhà ở cho người thu nhập thấp Chương II Thực trạng về đầu tư phát triển nhà ở tại Hà Nội cho người có thu nhập thấp. Tình hình chung về nhà ở và giá cả nhà ở cho người thu nhập thấp trong những năm gần đây. Tình hình nhà ở của người có thu nhập thấp tại Hà Nội và mức sống của cư dân Hà Nội Giá cả nhà ở, giá xây dựng nhà ở đô thị trong những năm gần đây. Giá cả nhà ở Giá xây dựng nhà ở Thực trạng về đầu tư phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Hà Nội Tình hình đầu tư phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Hà Nội Nguồn vốn đầu tư phát triển Quản lý hoạt động đầu tư phát triển nhà ở Hà Nội cho những người có thu nhập thấp Kết quả, hiệu quả của hoạt động đầu tư vào nhà ở cho người thu nhập thấp Đánh giá chung Những kết quả đạt được Những tồn tại và nguyên nhân Chương III: Định hướng và một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội Nguyện vọng và khả năng thanh toán, loại hình nhà ở được ưu chuộng đối với người có thu nhập thấp Nguyện vọng và khả năng thanh toán Các loại hình nhà ở hiện nay đang được ưa chuộng đối với hộ thu nhập thấp Các vấn đề chính tác động vào việc cung cấp có hiệu quả nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp Một số giải pháp nhằm thúc đẩy và nâng cao hiệu quả đầu tư phát triển nhà cho người thu nhập thấp tại Hà Nội Những hỗ trợ về tài chính nhằm khuyến khích đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội Giải pháp về nguồn vốn đầu tư Giải pháp nâng cao hiệu quả các dự án đầu tư phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội