Đề án Ứng dụng thực tiễn và tình hình bất động sản của Việt Nam hiện nay

sản phục vụ cho việc trao đổi, giao dịch về tài sản, hàng hóa trên thị trường là hết sức cần thiết góp phần tạo nên thị trường kinh doanh minh bạch, lành mạnh, ngăn ngừa các hành vi tham nhũng, lãng phí qua giá… Vậy thẩm định giá là gì? Khi nghiên cứu về khái niệm này, giới nghiên cứu và các chuyên gia thực hành trên thế giới đã đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau: Hoa Kỳ thì dùng từ “Appraissal”, còn Anh quốc thì dùng từ “Valuation”. Cả hai từ này đều có cùng một nghĩa là “đánh giá giá trị” hay “định giá giá trị” hoặc “xác định giá trị”. Cho tới hiện nay có nhiều cách hiểu hoặc định nghĩa khác nhau về đánh giá giá trị tài sản. Tuy mỗi khái niệm về đánh giá giá trị tài sản có khác nhau, theo cách hiểu về định giá giá trị tài sản một cách đầy đủ, toàn diện và đúng đắn bản chất của nó, đó là : Đánh giá giá trị tài sản là ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định. Từ cách hiểu bản chất của đánh giá giá trị tài sản như trên, chúng ta có thể thấy được những đặc trưng cơ bản của nó. Đó là: Đó là sự ước tính giá trị tài sản tại thời điểm đánh giá. Giá của tài sản được xác định có thể là giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường. Được ước tính bằng hình thái tiền tệ hoặc vật ngang giá. Việc ước tính giá trị đó phải được đặt trong một thị trường nhất định với những điều kiện nhất định ( kinh tế, xã hội, khuôn khổ pháp lý, quan hệ cung cầu…) và thời điểm cụ thể. Theo yêu cầu, mục đích nhất định. Tuân thủ theo những tiêu chuẩn, chuẩn mực và phương pháp xác định. 1.2. Khái niệm về phương pháp chi phí trong thẩm định giá Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh. Phương pháp chi phí thường được áp dụng trong các lĩnh vực về bất động sản và máy móc, thiết bị, đặc biệt là các máy móc thiết bị y tế vì tính chuyên dụng của các lại máy móc nay là khá cao và có tính đơn chiếc. Công thức tính bằng phương pháp chi phí: Giá trị ước tính của BĐS thẩm định = Giá trị ước tính lô đất + Chi phí tái tạo hay thay thế công trình xây dựng trên đất - Giá trị hao mòn tích lũy của công trình XD Giá trị ước tính của máy, thiết bị = Chi phí tái tạo hay chi phí thay thế MMTB - Giá trị hao mòn tích lũy 2. Cơ sở lý luận và nguyên tắc ứng dụng của phương pháp chi phí Trên thực tế có nhiều BĐS được thiết kế và sử dụng cho những mục đích riêng biệt, như: nhà thờ, bênh viện, trường học… Trên thị trường rất hiếm khi xảy ra hiện tượng mua bán các BĐS này. Các khoản thu nhập bằng tiền do chúng tạo ra có thể là rất ít hoặc rất khó định lượng. Chúng ta thiếu những căn cứ để sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp đầu tư. Để định giá chúng, người ta dung phương pháp được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắc thay thế. Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: giá trị của BĐS mục tiêu tương đương với chi phí làm ra một BĐS giống như vậy và coi đây như một vật thay thế. Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì người ta sẽ không bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự. Chương II: Phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản. 1. Tổng quan về BDS 1.1. Khái niệm BĐS Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước ta quy định: "Bất động sản là các tài sản không thể di dời được". Như vậy, BĐS trước hết phải là tài sản, nhưng khác với tài sản khác là chúng không thể di dời được. Hay nói cách khác, BĐS là đất đai và những vật thể cố định gắn với đất đai. Những vật thế gắn với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại (tính chất, công năng, hình thái sẽ thay đổi ) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắp ghép… 1.2. Đặc điểm chủ yếu của BDS BĐS là hàng hoá có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS, đến kinh doanh BĐS. Do đó, vị trí của BĐS như địa điểm cụ thể, môi trường kinh tế, chính trị, xã hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng… của hàng hoá BĐS có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với giá trị và giá cả BĐS. BĐS là loại hàng hoá có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hoá BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu huỷ (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở...). Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm. Ngay trong nông nghiệp, BĐS là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài. Hàng hoá BĐS mang tính cá biệt và khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Tính phức tạp của đất đai về địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan.... Hàng hoá BĐS mang nặng tính yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Nhìn chung hàng hoá đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hoá BĐS thì đặc điểm này nổi trội hơn. Hàng hoá BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hoá BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hoá BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hoá BĐS kia. Hàng hoá BĐS có chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của nhà nước. BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. Các quan hệ về giao dịch BĐS thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội. Hàng hoá BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. Vì BĐS thường có giá trị lớn và lâu bền, chịu hao mòn qua thời gian, gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hoá thông thường. 1.3. Cung, cầu về BDS và mối quan hệ giữa chúng. 1.3.1. Cầu và phân loại cầu hàng hoá BĐS. Cầu nhà đất là khối lượng nhà đất mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được khối lượng nhà đất đó trên thị trường. Sự xuất hiện nhu cầu sử dụng về một dạng nhà đất nào đó mà mỗi người không tự thoả mãn được và người tiêu dùng có khả năng thanh toán về nhu cầu đó và phải có thị trường để có nhu cầu có khả năng thanh toán được thực hiện sẽ phản ánh cầu về BĐS. Cầu về đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp, giao thông, các công trình công cộng, dịch vụ, du lịch, cầu về đất xây dựng các loại nhà và các công trình BĐS khác cầu về nhà ở, cầu về nhà ở kéo theo đó là đất đai để xây dựng nhà ở. Cầu về đất ở và nhà ở là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi động nhất trên thị trường BĐS. Có nhiều nhân tố là các biến số tác động đến sự thay đổi của cầu về BĐS, sự gia tăng dân số là áp lực lớn, làm tăng nhu cầu về đất ở và nhà ở. Dân số tăng làm tăng số lượng gia đình độc lập dẫn đến nhu cầu về diện tích nhà ở của các hộ gia đình tăng lên. Dân số tăng kéo theo quy mô từng hộ gia đình tăng lên dẫn đến diện tích nhà ở cũng tăng lên. Sự gia tăng dân số không phải làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng nhu cầu về hoạt động dịch vụ thương mại, du lịch, văn hoá, giáo dục… dẫn đến làm tăng nhu cầu về đất đai, nhất là tại các vùng trung tâm. Sự thay đổi về mục đích sử dụng đất đai giữa các hoạt động sản xuất khác nhau, giữa các lĩnh vực khác nhau sẽ làm nẩy sinh thay đổi cơ cấu cầu về đất đai. Cùng với quá trình phát triển kinh tế, xã hội, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang phục vụ cho việc phát triển nhà ở, kết cấu hạ tầng, cho nhu cầu về các loại đất làm công sở, văn phòng, trung tâm dịch vụ và thương mại tăng lên rất nhiều. Điều đó làm thay đổi giá cả trao đổi đối với cùng một loại đất, cùng một vị trí nhưng khác nhau về mục đích sử dụng. Việc làm mới có thu nhập là cơ sở, điều kiện nâng cao chất lượng đời sống. Để đo lường sự tác động của các nhân tố đến sự thay của cầu, người ta sử dụng hệ số co giãn. Độ co giãn của cầu về BĐS là mối quan hệ so sánh giữa tốc độ thay đổi của cầu so với tốc độ thay đổi của các yếu tố tác động. ED = Tỷ lệ % thay đổi số lượng cầu / Tỷ lệ % thay đổi của các yếu tố tác động Từ công thức trên cho thấy: Hệ số ED càng lớn có nghĩa là số lượng cầu nhà ở càng nhạy cảm với nhân tố tác động, nhân tố này sẽ làm thay đổi rất lớn của lượng cầu. 1.3.2. Cung bất động sản. Cung BĐS trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hoá BĐS sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định. Các điều kiện hình thành cung BĐS trên thị trường: Người chủ sở hữu BĐS có nhu cầu bán, giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh toán) được coi là giá thị trường được cả người mua và người bán BĐS chấp nhận. Nguồn cung BĐS bao gồm nguồn từ Nhà nước, do các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước. Thông qua khu vực công cộng, nhà nước can thiệp, điều tiết vào quan hệ cung cầu BĐS trên thị trường. Bên cạnh khu vực Nhà nước, nguồn cung BĐS chủ yếu được hình thành từ khu vực tư nhân. Đây là khu vực hoạt động phát triển BĐS không bằng vốn ngân sách nhà nước do các tổ chức, các công ty hoặc cá nhân thực hiện tuân thủ theo các quy tắc chính thức của nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở. Nhà nước điều tiết khu vực này thông qua quy hoạch, các quy tắc quy định và tiêu chuẩn xây dựng. Mục đích chính của các công ty phát triển nàh ở tư nhân là thu lợi nhuận tối đa. Do vậy, nếu để phát triển tự do khu vực nhà ở tư nhân luôn hướng vào việc xây dựng các khu nhà ở có lợi nhuận và thu nhập lớn, không chú ý đến tính xã hội và môi trường. Khu vực nhà ở không chính thức là hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn độc lập với những khuôn khổ, quy tắc, quy định của chính phủ. Trong điều kiện luật pháp không quy định chặt chẽ, rõ ràng, những quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng nhà ở không đầy đủ thì hoạt động kinh doanh nhà ở không chính thức càng phát triển và cơ hội làm giàu cho các nhóm người thâu tóm "thị trường đen" này. Đây là những nhà ở chưa có đủ điều kiện để thừa nhận theo các quy định pháp lý. Điều này đòi hỏi tăng cường quản lý nhà nước thông qua các công cụ pháp luật, quy hoạch, kế hoạch… Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung BĐS trên thị trường, trong đó nhân tố có tính chất quyết định là cung về quỹ đất phát triển BĐS trong quy hoạch của chính phủ. Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về nhà đất. Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng là nhân tố quan trọng làm thay đổi lượng cung nhà đất. Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở. Đối với hàng hoá thông thường, cung hàng hoá thường có co giãn thuận chiều so với nhân tố giá cả. Đối với cung về hàng hoá BĐS tình hình lại không hoàn toàn như vậy. Độ co giãn cung nhà đất so với biến động của giá cả nhà đất nói chung là rất nhỏ. 1.3.3. Quan hệ cung cầu BĐS Khi cung nhỏ hơn cầu nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thị trường không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hoá đó tăng lên. Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng và không thay đổi. Khi cung lớn hơn cầu tức là khối lượng hàng hoá cung ứng vượt quá cầu làm giá cả thị trường giảm xuống. Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu. Giá cả thị trường của một hàng hoá nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khối lượng cung tăng lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống. Ngược lại, trong trường hợp giá cả thị trường giảm xuống thì sẽ kích thích cầu, hạn chế cung. Do đó, thông qua giá cả thị trường nhận biết được quan hệ cung cầu và tác động trở lại cung cầu, hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội. Giới hạn thấp nhất của giá cả thị trường là chi phí sản xuất, giới hạn cao nhất là sự chấp nhận của người tiêu dùng. Quan hệ giữa cung và cầu đối với mọi mặt hàng hoá và dịch vụ trên đây là quan hệ mang tính chất quy luật, nhưng để nhận biết được sự vận động của cung cầu thị trường yêu cầu chúng ta phải xem xét đầy đủ đặc tính và những nhân tố tác động đến lượng cung cầu BĐS. Cung cầu BĐS chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố. Sự thay đổi của bất cứ yếu tố nào đều có ảnh hưởng đến lượng cung hoặc lượng cầu, làm cung hoặc cầu chuyển dịch và giá cân bằng trên thị trường BĐS sẽ thay đổi. Mặc dù tổng cung và tổng cầu về BĐS là cố định. Tuy vậy, cung đất cho từng mục đích sử dụng cụ thể có thể thay đổi. Việc xây dựng nhà thường mất nhiều thời gian, bởi vậy cung nhà đất không thể phản ứng nahnh chóng đối với sự thay đổi của cầu. 2. Thẩm định giá BDS 2.1. Khái niệm về thẩm định giá BDS Thông thường bất động sản gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất, nhưng trong nhiều trường hợp bất động sản là đất đai, nên định giá bất động sản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, trong hoạt động định giá bất động sản, việc xác định giá của từng bất động sản là nhu cầu của hầu hết các giao dịch và đây chính là mục tiêu của hoạt động định giá. Định giá bất động sản được hiểu là sự ước tính về giá trị của một bất động sản xác định bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. 2.2. Đặc trưng của thẩm định giá BDS Do bất động sản có những đặc trưng mà không một loại tài sản nào giống nó, nên việc định giá bất động sản cũng có những đặc điểm khác việc định giá tài sản thông thường. Định giá bất động sản có những đặc trưng sau đây: Việc định giá bất động sản không chỉ tuân thủ kỹ thuật định giá mà còn phải gắn nội dung định giá với các qui định của Nhà nước về chế độ quản lý, chế độ sử dụng đối với từng loại đất, loại nhà; gắn với các quyền, nghĩa vụ, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính của người được Nhà nước giao đất, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất. Thoát ly đặc điểm này, việc định giá sẽ trở nên vô nghĩa và không đem lại kết quả. Bất động sản là loại tài sản không thể di dời được, nên trong qui trình định giá buộc phải có giai đoạn điều tra, khảo sát thực địa, tại nơi có bất động sản - đối tượng của định giá. Mỗi bất động sản là một tài sản độc nhất vô nhị (ít nhất là về mặt vị trí) phản ánh khả năng sinh lời khác biệt giữa chúng. Trong thực tế khó có thể có một phương pháp nào có thể xác định giá bất động sản được chính xác. Định giá bất động sản chỉ là sự ước tính giá trị mà không thể xác định chính xác giá trị. 2.3. Các nguyên tắc trong thẩm định giá BDS Thị trường bất động sản diễn biến vừa theo các quy luật chung vốn có vừa theo các quy luật có tính đặc thù: đó là thị một thị trường không hoàn hảo, trải rộng và bị chia cắt theo đơn vị hành chính, theo vùng địa lý, theo các trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại, du lịch, dịch vụ với khả năng cung cầu rất khác nhau. Vì vậy, định giá bất động sản cũng phải tuân theo các nguyên tắc nhất định. Các nguyên tắc cơ bản trong định giá bất động sản trước hết được hiểu đó là những nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá thị trường. Sau nữa, cũng cần phải nhấn mạnh rằng, những nguyên tắc này rất ít khi được xem xét một cách riêng rẽ, mà người ta thường sử dụng các nguyên tắc này trong mối liên quan chặt chẽ với nhau, bởi vì chúng luôn đi với nhau và bổ sung cho nhau. Trong nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước Xã hội Chủ nghĩa như ở nước ta hiện nay, để các kết quả định giá gần sát với giá thị trường, việc định giá phải tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản được trình bày dưới đây. 1/ Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản. Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt sau đây: Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể); Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và bảo hộ. Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất. Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất. 2/ Nguyên tắc cung - cầu. Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại. 3/ Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực một bất động sản, cần phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản đó. Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố. Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trong quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian. Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: Lao động, vốn, đất đai, quản lý. 4/ Nguyên tắc thay đổi Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản... Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản. Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”. 5/ Nguyên tắc cân đối Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới mức cao nhất. Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép. Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cân đối. Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể nào đó thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh. 6/ Nguyên tắc phù hợp Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó. Trong thực tế một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích. Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại - dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bất động sản. Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng. 7/ Nguyên tắc cạnh tranh Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của bất động sản. Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thay thế được cho nhau. Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một laọi nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn. Những người kinh doanh bất động sản có thể chuyển từ thị trường bất động sản địa phương này để đến thị trường bất động sản của địa phương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn. 8/ Nguyên tắc đóng góp Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản mà nó tham gia hợp thành. Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị. 9/ Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thu nhập ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai. 10/ Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác. Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác trong định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng một vùng giá trị. Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăng thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần. Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó. 11/ Nguyên tắc thay thế Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán. Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập. 12/ Nguyên tắc khả năng sinh lời cuả đất Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: đất đai, lao động, vốn và quản lý. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý là thuộc về đất đai. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính “độc nhất vô nhị” về vị trí của thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí. 3. Phương pháp ước tính chi phí trong bất động sản. 3.1. Các loại chi phí. 3.1.1. Chi phí tái tạo Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế giống hệt công trình mục tiêu, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của nó. Nghĩa là, công trình tái tạo là bản sao chính xác của công trình mục tiêu về: thiết kế, cách trang trí, nguyên vật liệu và kể cả những sai lầm về mặt thiết kế, về tính không hiệu quả hoặc sự lỗi thời của nó. Xét về mặt lý luận, “chi phí tái tạo” cho giá trị chính xác hơn, nhưng thiếu tính hiện thực, vì các công trình thường rất đa dạng về sự lỗi thời. Trên thực tế, rất khó tìm được nguồn tài trợ và các định mức chi phí cho những công việc tái tạo sự lỗi thời và không hiệu quả. Vì vậy mà thiếu những căn cứ hợp lý để ước tính một cách đúng đắn chi phí tái tạo. 3.1.2. Chi phí thay thế Chi phí thay thế là chi phí hiện hành để xây dựng mới một công trình có giá trị sử dụng tương đương, nhưng vật liệu, phương pháp và kỹ thuật hiện đại sẽ được sử dụng để xây dựng và loại bỏ tất cả các bộ phận đã bị lỗi thời. Thông thường “chi phí thay thế” cho giá trị thấp hơn “chi phí tái tạo”, vì không tính đến chi phí tạo ra các bộ phận lỗi thời và được tính toán dựa trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện đại. “Chi phí thay thế” là có tính thực tiễn cao, nên trong thực tế thường được sử dụng nhiều hơn so với “chi phí tái tạo” . 3.2. Các phương pháp ước tính chi phí 3.2.1. Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng Theo phương pháp này, người ta tiến hành hạng mục hóa các nội dung công việc trong tiến trình xây dựng từ nền móng tới trang trí cuối cùng, để ước tính chi phí chi tiết cho mỗi loại lao động, nguyên vật liệu và thiết bị cho mỗi hạng mục. Sau đó, cộng với mức phí thiết kế, chi phí quản lý và lợi nhuận của người xây dựng. Khoản lợi nhuận được ước tính dựa vào tỷ lệ phần trăm phổ biến của chúng trong hoạt động xây dựng. Biểu mẫu ước tính chi phí theo phương pháp này được mịnh họa qua Bảng sau. Bảng: Ước tính chi phí xây dựng theo phương pháp thống kê chi tiết cho một BĐS có diện tích xây dựng 1.000 m2 Hạng mục xây dựng Nguyên vật liệu Lao động Tổng cộng (USD) Chi phí trực tiếp Vệ sinh địa điểm Móng Tường Sàn Trần Mái 30.000 20,000 10,000 100,00 90,00 110,00 130,00 B- Chi phí gián tiếp (5%) 1.500 C- Lợi nhuận (10%) 3.000 Giá trị công trình ( A + B + C) Chi phí xây dựng 1m2 34.500 34,5 Ưu, nhược điểm: Phương pháp này nói chung được dùng để ước tính chi phí của công trình xây dựng có quy mô lớn, công việc được hoàn thành phù hợp với các kế hoạch và chi tiết kỹ thuật xây dựng. Đây là phương pháp ước tính chi phí cho kết quả khá chính xác. Tuy nhiên, áp dụng nó sẽ tốn nhiều thời gian và công sức. Hơn nữa, để tiến hành phương pháp này, cần phải có các chuyên gia có kinh nghiệm, nhưng trong thực tế, nhà định giá thường không được đào tạo chuyên sâu về kỹ thuật hoặc không đủ trình độ để tiến hành phân tích chi phí một cách chi tiết và tỷ mỷ. Do đó cần có các phương pháp khác thích hợp hơn và nhanh hơn. 3.2.2. Phương pháp so sánh thị trường Theo phương pháp so sánh thị trường, người ta lấy chi phí cho mỗi đơn vị kết cấu xây dựng của công trình tương tự và gần nhất nhân với số đơn vị kết cấu xây dựng của các công trình mục tiêu. Sau đó, tính thêm một tỷ lệ phần trăm chi phí về kiến trúc, chi phí quản lý và lãi hợp lý của ngành xây dựng. Ưu, nhược điểm của phương pháp là: Trong thực tế ít có các công trình giống nhau hoàn toàn về kiến trúc và chất lượng xây dựng để so sánh. Do vậy, muốn kết quả ước tính có độ tin cậy chấp nhận được cần phải tính chi phí cho mỗi đơn vị kết cấu xây dựng tiêu chuẩn. Chi phí tiêu chuẩn này sẽ được dùng làm cơ sở để điều chỉnh chi phí đối với công trình mục tiêu. Trên thực tế, đây là phương pháp cho kết quả nhanh và được dùng để kiểm tra đối với các phương pháp khác. Ngoài hai phương pháp ước tính chi phí như đã kể trên, người ta còn kể đến các phương pháp, như: phương pháp khảo sát số lượng chi phí của các nhà thầu và cách tập hợp chi phí cho mỗi đơn vị kết cấu xây dựng. Tuy nhiên, đó là những phương pháp ít được dùng trong lĩnh vực thẩm định giá. 3.3. Điều kiện áp dụng Mặc dù có nhiều hạn chế, song nó lại là một phương pháp thích hợp khi định giá rất nhiều loại BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt, như: nhà thờ, bệnh viện, trường học, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, cơ sở lọc dầu... đặc biệt là những công trình công cộng có rất ít chứng cứ thị trường để so sánh. Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác. Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu. Phương pháp chi phí được vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của BĐS. Phương pháp chi phí cũng thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác. 3.4. Ưu, nhược điểm 3.4.1. Ưu điểm Ưu điểm cơ bản của phương pháp chi phí là nó được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh. Sử dụng để đánh giá các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai. Trong một số tình huống, nó là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác là không thể sử dụng được. Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt. Việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của thẩm định viên, do vậy, nếu nhà thẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu có biểu hiện của sự thái quá. 3.4.2. Nhược điểm Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữ liệu thị trường, cho nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng đối với phương pháp chi phí. Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị. Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ. Việc ước tính một số khoản tiền giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện. Trên thực tế chưa có một phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nào được chấp nhận rộng rãi. Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng. Nhìn chung người ta ít dùng phương pháp này trong các trường hợp quan trọng. Chương III: Ứng dụng thực tiễn và tình hình bất động sản của Việt Nam hiện nay. 1. Ứng dụng thực tiễn. Em xin trình bày ví dụ ước tính giá trị bất động sản của doanh nghiệp Xuân Thu theo phương pháp chi phí. * Tài sản thẩm định gồm: 1 nhà văn phòng, 1 nhà xưởng, tường rào xây đá, đập kè. * Hiện trạng tài sản: - Nhà văn phòng: nhà 3 tầng, diện tích sàn 842 m2, dài 11.7 m, rộng 24m, xây dựng hoàn thiện đầu 2009, đang hoàn thiện dở dang. Móng bê tông cốt thép, thân nhà kung bê tông cốt thép. Tường chịu lực, xây gạch 220. Trần nhà đổ bê tông, mái lợp tôn chống nóng. Nền nhà lát gạch men ceramic 400x400. Tường nhà mới hoàn thiện phần trát tường và trân, chưa quét vôi, lăn sơn. Cửa đi, cửa sổ pano gỗ đặc có khuôn cửa mới lắp dựng các vị trí chính; Lan can hành lang các tầng trụ bê tông cốt thép kết hợp với khung gia công bằng inox; Cầu thang nhà chưa ốp lát bậc, chưa lắp dựng tay vịn; Không có khu vệ sinh trong toàn bộ các tầng của căn nhà. Hiện trạng: Nhà văn phòng mới xây dựng đầu năm 2009, đang hoàn thiện dở dang, hiện tạng nhà văn phòng còn tốt, theo khảo sát thực tế, thống kê kinh nghiệm và tham khảo Quyết định 206/2004/QĐ-BTC về Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định, ước tính giá trị tài sản là mới 100%. - Nhà xưởng: Nhà 2 tầng, 1 tầng hầm nuôi cá thịt, diện tích xây dựng: 600m2, dài 25 m, rộng 12m. Đưa vào sử dụng năm 2005. Móng bê tông cốt thép; Nhà có bể nuôi cá thịt xây dựng phía dưới Tầng 1; Tầng 1 thân nhà khung cột bê tông cốt thép, không xây tường bao xung quanh; Tầng 2 có 2 hệ thống cột trụ, 4 cột bê tông cốt thép góc nhà đan xen với cột thép hình chữ I đỡ phần mái nhà vì kèo, xà gồ thép, mái nhà lợp tôn, tầng 2 chỉ có hệ thống lan can xây gạch cao khoảng 1m, chỉ xây tường bao mặt phía sau, 3 mặt để chống. Toàn bộ phần diện tích bề mặt tường, cột, trần nhà mới trát phần bề mặt, chưa quét vôi ve, lăn sơn bề mặt; Nền nhà tầng 1 láng xi măng; Không có khu vệ sinh trên các tầng nhà. Hiện trạng: Nhà xưởng 1xây dựng năm 2005, mới hoàn thiên phần xây thô, hiện trạng nhà xưởng 1 còn tốt, chưa có hiện tượng lún nứt, theo khảo sát thực tế, thống kê kinh nghiệm và tham khảo Quyết định 206/2004/QĐ-BTC về Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định, ước tính giá trị tài sản hao mòn so với nguyên giá là 15%. - Tường rào: Hoàn thiện đưa vào sử dụng năm 2005; tường rào xây bằng đá có chiều dài 98m, cao 3,5m, rộng 0,6m, bề mặt không trát. Hiện trạng: Tường rào xây dựng năm 2005, hiện trạng còn tốt, chưa có hiện tượng lún, nứt, hư hỏng. Theo khảo sát thực tế, thống kê kinh nghiệm và tham khảo Quyết định 206/2004/QĐ-BTC về Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định, ước tính giá trị tài sản hao mòn so với nguyên giá là 15%. - Đập kè: Hoàn thiện và đưa vào sử dụng năm 2005, chiều rộng 5m, chiều cao 6,5m, chiều dài 75 m, móng xây đá hộc, bề mặt không trát.Đập kè xây dựng để ngăn nước Sông Cầu, bên trên mặt đập hiện sử dụng làm đường đi vào xưởng. Hiện trạng: Đập kè xây dựng năm 2005, hiện trạng còn tốt, chưa có hiện tượng lún, nứt, hư hỏng. Theo khảo sát thực tế, thống kê kinh nghiệm và tham khảo Quyết định 206/2004/QĐ-BTC về Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định, ước tính giá trị tài sản hao mòn so với nguyên giá là 15%. * Kết quả thẩm định giá. - Nhà Văn phòng: Nhà 3 tầng Diện tích sàn 842m2 dài 11,7m, rộng 24m, xây dựng đầu năm 2009 và đang hoàn thiên dở dang. Theo SV ĐTXD năm 2008, nhà ở 2-3 tầng, kết cấu khung BTCT chịu lực, tường bao xây gạch, mái đổ BTCT có SV ĐTXD: 4.080.000 đồng/m2. Theo Quyết định sô 40/QĐ-UBND của UBND TP. Hà NôI, nhà tương tự như trên có đơn giá: 4.035.000 đồng/m2 TSTĐ mới hoàn thiện xong phần thô, chưa quét lớp vôi ve bề mặt, không có khu vệ sinh trong nhà, chưa lắp dựng hết cửa sổ, chưa ốp lát gạch theo ước tính giá trị TSTĐ chỉ bằng 60% so với SV ĐTXD trên, tương đương: 4.035.000 đồng/m2 x 60% = 2.421.000 đồng/m2, làm tròn: 2.400.000 đồng/m2 => Kết luận: Nhà văn phòng mới xây dựng đầu năm 2009, đang hoàn thiện dở dang, hiện tạng nhà văn phòng còn tốt, theo khảo sát thực tế, thống kê kinh nghiệm và tham khảo Quyết định 206/2004/QĐ-BTC về Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định, ước tính giá trị tài sản là mới 100%. 2.400.000 đồng/m2 x 842 m2 = 2.020.800 đồng - Nhà xưởng: Với thiết kế và xây dựng nhà như trên tôi tiến hành theo phương án tách 2 phần diện tích như sau: Diện tích 1: bao gồm tầng 1 khung cột, trần đổ BTCT có diện tích xây dựng là: 300m2. Diện tính 2: là phần tầng 2 kết cấu khung cột, vì kèo, xà gồ thép hình, mái tôn: 300m2. a. Phần diện tích 1: Theo SV ĐTXD năm 2008, nhà ở 1 tầng, kết cấu khung BTCT chịu lực, tường bao xây gạch, mái đổ BTCT có SV ĐTXD: 2.650.000 đồng/m2. * TSTĐ mới xây dựng xong phần thô, thiết kế nhà chỉ có tường bao che 1 phía sau nhà dài 12m, không có khu vệ sinh, không có hệ thống cửa, không lát nền … nên ước tính SV ĐTXD chỉ bằng 60% sơ với SV ĐTXD trên, tương đương: 2.650.000 đồng/m2 x 60% = 1.590.000 đồng/m2, làm tròn: 1.600.000 đồng/m2 b. Phần diện tích 2: Căn cứ Quyết định số: 23/2008/QĐ-UBND ngày 22/4/2008 của UBND tỉnh Điện Biên V/v ban hành Đơn giá bồi thường nhà và các công trình kiến trúc gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Điện Biên. Công trình nhà xây gạch, mái lợp tôn màu mạ kẽm dầu 0,42 mm, xà gồ thép, không trần, nền đất, tường xây cao 2,7m có đơn giá là: 993.000 đồng/m2. TSTĐ có nền BTCT nên đơn giá được điều chỉnh tăng cụ thể như sau: Theo ĐG 23, bê tông nền sỏi mác 150 có đơn giá là: 696.000 đồng/m2. => 1m2 nền đổ BT dầy 15cm có đơn giá là: 1m x 1x x 0,15m x 696.000 đồng/m2 = 104.400 đồng/m2 Đơn giá XD được điều chỉnh như sau: 993.000 đồng/m2 + 104.400 đồng/m2 = 1.097.400 đồng/m2 TSTĐ là khung cột thép hình liên kết với trần tầng 2 bằng bản mã và bulong, nhà có 4 cột ở góc nhà là cột BTCT các cột còn lại là cột thép hình nên, tường gạch 110 chỉ xây 1 mặt sau nhà, ước tính với hiện trạng trên SV ĐTXD phần tầng 2 chỉ bằng 90% so với nhà xưởng theo SX ĐTXD năm 2008, tương đương: 1.097.400 đồng/m2 x 90% = 987.660 đồng/m2, làm tròn: 1.000.000 đồng/m2. =>Kết luận: Nhà xưởng 1 xây dựng năm 2005, mới hoàn thiên phần xây thô, hiện trạng nhà xưởng 1 còn tốt, chưa có hiện tượng lún nứt, theo khảo sát thực tế, thống kê kinh nghiệm và tham khảo Quyết định 206/2004/QĐ-BTC về Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định, ước tính giá trị tài sản hao mòn so với nguyên giá là 15% Phần DT 1: 1.600.000 đồng/m2 x 90% x 300 m2 = 432.000.000 đồng Phần DT 2: 1.000.000 đồng/m2 x 90% x 300 m2 = 270.000.000 đồng Tổng cộng: 702.000.000 đồng - Tường rào: Hoàn thiện đưa vào sử dụng năm 2005; tường rào xây bằng đá hộc có chiều dài 98m, cao 3,5m, rộng 0,6m, bề mặt không trát. Tường xây đá hộc dầy 0,6 m, cao >2m, vữa XM mác 75# có đơn giá: 595.000 đồng/m3. Kết luận: Tường rào xây dựng năm 2005, hiện trạng còn tốt, chưa có hiện tượng lún, nứt, hư hỏng. Theo khảo sát thực tế, thống kê kinh nghiệm và tham khảo Quyết định 206/2004/QĐ-BTC về Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định, ước tính giá trị tài sản hao mòn so với nguyên giá là 15%. 595.000 đồng x (98 x 0,6 x 3,5)m x 80% = 97.961.000 đồng - Đập kè: Hoàn thiện và đưa vào sử dụng năm 2005, chiều rộng 5m, chiều cao 6,5m, chiều dài 75 m, móng xây đá hộc, bề mặt không trát. Đập kè xây dựng để ngăn nước Sông Cầu, bên trên mặt đập hiện sử dụng làm đường đi vào xưởng. Tường xây đá hộc dầy 2m, vữa XM mác 75# có đơn giá: 595.000 đồng/m3. Công tác xây đập kè có chi phí lớn hơn như: + Chi phí nhân công lắp dựng dàn giáo ở độ cao 6,5m, chi phí nhân công vận chuyển vật liệu đá, vữa lên độ cao 6,5m và di chuyển trên sàn công tác bề mặt của đập là 5m… + Chi phí lắp dựng dàn giáo để thi công đập kè cao 6,5m => Với nhận xét trên tôi ước tính chi phí xây dựng đập kè tăng hơn so với công tác xây tường đá hộc thẳng do chi phí nhân công tăng, vật liệu phụ tăng khoảng 1,15 lần so với đơn giá trên, tương đương: 595.000 đồng x 1,1 lần = 654.500 đồng/m3, làm tròn: 650.000 đồng/m3. Kết Luận: Đập kè xây dựng năm 2005, hiện trạng còn tốt, chưa có hiện tượng lún, nứt, hư hỏng. Theo khảo sát thực tế, thống kê kinh nghiệm và tham khảo Quyết định 206/2004/QĐ-BTC về Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định, ước tính giá trị tài sản hao mòn so với nguyên giá là 15%. 650.000 đồng x (75 x 5 x 6,5)m x 80% = 1.267.500.000 đồng. * Tổng giá trị tài sản thẩm định Nhà văn phòng : 2.020.800.000 đồng Nhà xưởng : 702.000.000 đồng Tường rào bằng đá : 97.961.000 đồng Đập kè đá: : 1.267.500.000 đồng Tổng cộng : 4.088.261.000 đồng 2. Thực trang thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay Sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam có thể chia thành 2 giai đoạn cụ thể sau: • Giai đoạn thị trường bùng nổ phát triển bong bóng • Giai đoạn thị trường đóng băng . Hai giai đoạn này đan xen nhau tuy nhiên ta có thể nhận định khoảng thời gian từ năm 2003 trở về trước là thời hoàng kim của thị trường bất động sản Việt Nam. Trong giai đoạn này giá bất động sản Việt Nam không thua kém bất kỳ quốc gia phát triển nào. Sau thời kỳ phát triển bóng bóng với mức giá tăng tới chóng mặt là sự sụt giảm vào giai đoạn 2003-2005 khi thị trường gần như đóng băng. Tiếp đó là sự hồi sinh “kỳ diệu” của thị trường trong giai đoạn hưng thịnh của thị trường chứng khoán Việt Nam từ 2005 đến đầu năm 2008. Từ đầu 2008 đến nay thị trường trở nên ảm đạm do nhiều nguyên nhân khách quan trong đó đáng chú ý nhất đó là cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, sự sút giảm của thị trường chứng khoán. Lý giải cho căn nguyên của sự ảm đạm trong thời kỳ hiện tại của thị trường bất động sản Việt Nam ta có thể nhận định nếu như trước đây, những cơn sốt của thị trường bất động sản có yếu tố đầu cơ thì trường chững lại cũng vì nguyên nhân ấy. Tuy nhiên theo các chuyên gia nhận định thì đầu cơ là hệ quả của tình trạng mất cân đối cung - cầu. Đầu cơ còn là sản phẩm của sự quản lý yếu kém. Đã có nhiều nhà đầu cơ dõng dạc tuyên bố: “Nhờ sự quản lý yếu kém của Nhà nước mà chúng tôi sống khỏe”. Điều đáng chú ý là hiện nay, những nhà đầu cơ không chỉ là tư nhân, mà trên thị trường, cũng có không ít “nhà đầu cơ quốc doanh”, họ nắm trong tay khá nhiều dự án, khá nhiều BĐS. Nhưng nhìn ở hướng tích cực, đầu cơ là “chất men” tạo hưng phấn cho nền kinh tế, nhất là nền kinh tế mới nổi. Mặt khác tâm lý khách hàng cũng là một trong những yếu tố có tác động tới sự suy giảm của thị trường. Khi các nhà đầu tư bắt đầu tìm cách rút ra khỏi thị trường thì thị trường chỉ còn lại những người mua nhà với mục đích để ở. Những người nay chậm trễ hoặc chưa vội mua vì tâm lý chờ đợi một sự sụt giảm mạnh mẽ hơn. Một yếu tố khác nữa là trong thời hưng thịnh của thị trường chứng khoán Việt Nam nhiều công ty và các tổ chức tham gia vào kinh doanh trong thị trường bất động sản nay thị trường chứng khoán sụt giảm theo cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới. Các tổ chức đó phải gánh chịu sự suy giảm của tình hình sản xuất kinh doanh, lúc này bất động sản trở thành những “cục nợ “ mà các tổ chức muốn giải quyết càng nhang càng tốt để duy trì hoạt động chính là sản xuất. Đồng thời kèm theo nó là một nguyên nhân không hề mới đó là việc chính phủ tiến hành siết chặt tín dụng nói chung và bất động sản nói riêng khiến cho nhà đầu tư phải “bán tống bán tháo” đi để trả nợ. Một loại hàng hoá mà người bán muốn bán càng nhanh càng tốt, người mua thì chưa vội mua ngay, cung vượt quá cấu thì sự sụt giảm của giá trên thị trường là một động thái đương nhiên được dự báo trước. Bên cạnh đó chất lượng các công trình nhà chung cư, căn hộ cũng là một vấn đề có ảnh hưởng mạnh tới tâm lý khách hàng. 3. Một số đề xuất Chia nhỏ để lãi lớn. Khi thị trường căn hộ cao cấp trở nên khó bán các nhà đầu tư nên chuyển hướng sang xây dựng các căn hộ có diện tích nhỏ hơn nhưng chất lượng vẫn cao cấp như thế. Ví dụ như: Trước đây, người ta đổ xô vào đầu tư căn hộ cao cấp với diên tích lớn có giá từ 2.000-3.000 Đô la Mỹ/m2, tính ra một căn hộ như vậy giá ít nhất cũng phải 300.000-400.000 Đô la Mỹ. Loại nhà này chỉ phục vụ cho một số lượng khách hàng nhất định. Bây giờ muốn bán hàng nhanh phải đổi cách làm. Diện tích nhà phải nhỏ đi nhưng chất lượng vẫn phải cao cấp kèm theo nhiều tiện ích khác. Hoặc giả như việc chuyển đổi từ loại hình kinh doanh các căn hộ cao cấp sang các căn hộ cấp thấp hơn. Một mảng thị trường lớn, nhu cầu nhiều nên có tính thanh khỏan cao. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản “Dù thị trường hiện nay lạnh nhưng phân khúc nhà giá dưới 800 triệu đồng vẫn nóng. Thực tế cho thấy dự án của Nam Long, Đất Lành, Phú Lợi 1... năm qua vẫn có đông khách hàng. Sang năm, thêm gói kích cầu tiêu dùng một tỷ USD của Chính phủ đổ thêm vào thì kênh nhà giá thấp sẽ bùng nổ mạnh mẽ”. Hình thức thanh toán đơn giản, tiện lợi. Trong tình hình khó khăn chung về tài chính toàn cầu như hiện nay việc yêu cầu khách hàng thanh toán ngay hay thanh toán một lượng lớn tiền ngay lúc bắt đầu dự án là rất khó thực thi. Điều đó làm giảm đi tính thanh khoản của dự án. Thay vì đóng góp một lần chủ đầu tư nên chia thành nhiều đợt tránh cú sốc quá lớn cho khách hàng. Điều này có thể làm suy giảm lợi nhuận của nhà đầu tư và yêu cầu nhà đầu tư phải có khả năng hạch toán kinh doanh nhanh, hiệu quả, chính xác. Tuy nhiên nếu làm được điều này sẽ là tiền đề cho doanh nghiệp bứt lên sau khủng hoảng và sự trầm lắng của thị trường. Thành lập hệ thống chỉ số bất động sản đồng bộ, xiết chặt quản lý tránh nạn đầu cơ. Cố gắng đưa bất động sản về gần với giá trị thực. Việc suy giảm tính thanh khoản của thị trường chính là ở việc chênh lệch quá lớn giữa giá trị thực của bất động sản và giá trị thị trường. Điều này gây khó khăn cho việc tiếp cận của những người có nhu cầu thật về bất động sản. kích thích nạn đầu cơ. Cho nên việc xây dựng chỉ số bất động sản để làm tăng tính minh bạch cho thị trường là rất cần thiết góp phần làm tăng tính thanh khoản của thị trường và nhà nước có thể kiểm soát sự tăng trưởng của thị trường để có các biện pháp điều tiết hợp lý chống nạn đầu cơ và tăng trưởng bong bóng. Thực tế cho thấy tại các nước phát triển như Mỹ, Pháp... đã có các chỉ số này từ lâu và được xem như "chỉ số chứng khoán" của thị trường BĐS. Theo ông Trương Thái Sơn, phó tổng giám đốc Công ty địa ốc Hoàng Quân, việc xây dựng chỉ số giá BĐS mang lại nhiều cái lợi: đó là chỉ số để giúp các nhà quản lý theo dõi, định hướng phát triển thị trường; giúp các ngân hàng tham khảo trong việc định giá cho vay, thế chấp. Đồng thời qua chỉ số này người dân dễ dàng theo dõi biến động giá của từng khu vực cũng như tăng tính minh bạch của thị trường BĐS. Theo ông Sơn, hiện có một số công ty, kể cả công ty nước ngoài, đã làm việc này. Tuy nhiên, mục đích của họ là xây dựng các chỉ số giá để phục vụ hoạt động kinh doanh của công ty cũng như cung cấp thông tin tư vấn cho các đối tác mà chưa được công khai rộng rãi. Nhược điểm của các chỉ số giá này là chỉ xây dựng theo mức giá rao bán nhà đất, chưa phải là giá giao dịch thật sự nên chỉ số giá còn khoảng cách so với giá giao dịch thực tế. Đó là chưa kể các doanh nghiệp xây dựng chỉ số giá đều gắn với hoạt động kinh doanh của mình nên đôi khi chỉ số giá chưa mang tính khách quan. Ông Sơn đề nghị: nên có chỉ số giá chung cho cả nước và do các cấp có thẩm quyền đứng ra thực hiện. Nếu chưa thể làm rộng rãi thì trước mắt có thể xây dựng chỉ số giá BĐS ở các khu vực trọng điểm của nền kinh tế như TP.HCM, Hà Nội, Cần Thơ... Tăng cường kiểm tra kiểm soát có hệ thống đo lường chất lượng đảm bảo chất lượng công trình. Đây là vấn đề cấp thiết cần tiến hành ngay nhăm tăng niềm tin của khách hàng vào sản phăm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Cho nên cầm lập các ban nghành thường xuyên giám sát tiến đọ thực hiện công trình. Điều này đòi hỏi có một bộ máy lãnh đạo đủ tâm, đủ tầm. Nới lỏng chính sách tín dụng với các dự án xây nhà ở xã hội và căn hộ giá trị thấp. Biện pháp này nhằm nhấn mạnh việc kích thích và điều tiết của nhà nước với sự phát triển của thị trường bất động sản. Đây là biện pháp mang tính cấp bách và có tác dụng tức thì dễ nhận thấy ngay trong giai đoạn ngắn, trước mắt. Kết luận chung Trong việc mua - bán bất động sản (BĐS), mua bán doanh nghiệp và kể cả các loại tài sản khác... thì định giá được xem là một khâu quan trọng. Thế nhưng, ở Việt Nam hiện nay, nghề thẩm định giá vẫn chưa thực sự phát triển. Bởi nhiều người vẫn chưa đặt khâu thẩm định giá lên hàng đầu trong quá trình giao dịch, nhất là với những khách hàng cá nhân. Thực tế, trong mua - bán BĐS, nhiều người vẫn quên khâu thẩm định giá trước khi đưa ra quyết định giao dịch đã dẫn đến mức giá thỏa thuận chưa sát với giá thị trường, dẫn đến thiệt thòi cho người bán hoặc người mua. Trên thế giới hiện nay, ngoài việc kiểm toán thì mỗi năm các doanh nghiệp phải đánh giá lại giá trị tài sản ít nhất một lần. Tuy nhiên, ở Việt Nam vẫn chưa có thông lệ đó. Ở nước ngoài, ngành thẩm định giá đã phát triển hàng trăm năm nay, trong khi Việt Nam mới phát triển ngành thẩm định giá hơn 10 năm qua. Tính đến nay, cả nước có 36 công ty thẩm định giá đã đăng ký hành nghề với Cục Quản lý giá - Bộ Tài chính theo quy định của pháp luật Việt Nam. Trong thực tế có nhiều phương pháp khác nhau để định giá tài sản. Tuy nhiên, một phương pháp định giá tài sản nói chung, định giá BĐS nói riêng được thừa nhận là một phương pháp cơ bản, có cơ sở lý luận chặt chẽ, có cơ sở khoa học là phương pháp được xây dựng trên cở sở xem xét, phân tích và đánh giá sự tác động của các yếu tố ảnh hưởng và đặc biệt là phải tuân thủ một cách đầy đủ và tuyệt đối các nguyên tắc định giá đã nêu. Mỗi phương pháp định giá BĐS đều có những ưu thế và hạn chế nhất định. Việc lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất để định giá một BĐS cụ thế phụ thuộc vào ba yếu tố cơ bản: Thuộc tính của BĐS: chịu tác động bởi các yếu tố nào. Độ tin cậy và khả năng sử dụng của các tài liệu thị trường Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá. Trong đó áp dụng phương pháp chi phí trong thẩm định giá tài sản nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng được xem như một phương pháp đặc biệt hữu ích cho việc thẩm định các ngôi nhà nhỏ thông thường ở ngoại ô, phù hợp với một số kiểu nhà, tòa nhà trong nhà máy, tòa nhà công cộng, ngân hàng, trường học, bệnh viện… và là một phương pháp đặc biệt có giá trị khi được áp dụng như là một kỹ thuật phân tích để nhận ra ảnh hưởng của từng yếu tố khấu hao của BĐS và là một cách kiểm tra cho một yếu tố của các phương pháp thẩm định khác. Tài liệu tham khảo 1. Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp. T.s Nguyễn Minh Hoàng. 2. Cơ sở khoa học và thực tiễn thẩm định giá của các nước. Ban vật giá chính phủ. 3. Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá. Bộ tài chính, Cục quản lý giá. 4. Cục quản lý giá-Bộ Tài chính (2007), Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá (quyển một), NXB Hà Nội, TP. Hà Nội. 5. Đoàn Văn Trường – “tuyển tập các phương pháp Thẩm Định giá trị tài sản” , NXB Khoa hoc và Kỹ thuật 6. Bài giảng vê phương pháp chi phí trong thẩm định giá tài sản – TS Vũ Minh Đức, Đại học kinh tế quốc dân. 7. Các nguyên tắc và khái niệm trong thẩm định giá – Văn phòng thẩm định giá Ôxtraylia 8. Đoàn Văn Trường, Các phương pháp thẩm định giá trị máy móc thiết bị, NXB Khoa học kỹ thuật, 2004.