Đề án Vai trò quản lý của nhà nước trong việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

kinh doanh BĐS, lệ phí khi thực hiện việc chuyển nhượng BĐS, thế chấp,... bắt buộc các thành phần khi tham gia thị trường BĐS phải thực hiện trong quá trình kinh doanh trên thị trường, góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước, phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế, mở rộng thị trường. Mặt khác, việc áp dụng những định mức thuế khác nhau giúp nhà nước khuyến khích các lĩnh vực cần phát triển, hạn chế những tiêu cực trong TTBĐS. Phát triển TTBĐS là yếu tố đáng kể trong việc làm tăng trưởng kinh tế vì nó kích thích sự phát triển của các nghành khác. Song một vấn đề quan trọng đối với doanh nghiệp kinh doanh trên thị trường này là vốn, do để đầu tư vào tài sản này luôn đòi hỏi phải có một lượng vốn rất lớn mà không phải bất cứ một doanh nghiệp nào cũng có đủ khả năng huy động vốn từ nội lực, do vậy họ phải huy động dưới nhiều hình thức, đặc biệt là qua ngân hàng. Việc đáp ứng đủ lượng vốn cần thiết để đầu tư vào BĐS với mức lãi suất hợp lý và ổn định sẽ tạo cảm giác an tâm cho chủ đầu tư, kích thích các hoạt động kinh doanh trên TTBĐS. Nhà nước với vai trò quản lý, điều tiết thị trường có trách nhiệm hỗ trợ vốn cho các doanh nghiệp, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia TTBĐS thông qua các chính sách giảm lãi suất, trợ cấp một phần vốn, trợ cấp kỹ thuật... để có thể tận dụng nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư, hơn nữa việc thủ tục vay vốn thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS có thể dễ dàng vay vốn đầu tư vào các lĩnh vực cần thiết. Cầu về BĐS tăng lên rất cao trong tầng lớp dân cư ( đặc biệt là cầu về nhà ở), song không phải tất cả đểu tự đáp ứng được nhu cầu của bản thân mà đặc biệt là phần đông những người nghèo. Những người có thu nhập trung bình hoặc thấp đều khó có thể có khả năng tự xây dựng được nhà ở, do vậy sự can thiệp của nhà nước trong lĩnh vực này thể hiện ở việc tạo điều kiện về đất ở và các công trình kỹ thuật, tạo điểu kiện về tài chính như cho vay với lãi suất thấp hoặc các hình thức trả góp... giúp họ có thể đáp ứng được nhu cầu tối thiểu nhất về nhà ở. Xây dựng hệ thống đăng ký BĐS đảm bảo kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận đối với toàn bộ BĐS cũng như đăng ký biến động phát sinh trong quá trình giao dịch BĐS(chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS...) Hệ thống đăng ký BĐS là cơ sở pháp lý đáng tin cậy cho việc xác lập và bảo vệ các quyền BĐS đồng thời cũng là căn cứ pháp lý vững chắc cho các giao dịch về BĐS. Hồ sơ đăng ký BĐS có tác dụng bảo vệ lợi ích của người có thực quyền, đồng thời cũng là chứng cứ pháp lý duy nhất để bảo vệ người khiếu kiện hợp pháp về BĐS và bao giờ những quyền lợi, giao dịch đã được đăng ký cũng được ưu tiên hơn những trường hợp chưa hay không đăng ký. Không những vậy việc đăng ký BĐS còn cung cấp thông tin về hiện trạng, trạng thái hiện tại của các quyền về BĐS cụ thể không chỉ cho các cá nhân, tổ chức tham gia TTBĐS mà còn hỗ trợ cho hoạt động quản lý hành chính của nhà nước đối với BĐS. Nhà nước xây dựng một cơ quan đăng ký thống nhất thực hiện công việc đăng ký BĐS, đảm bảo việc đăng ký chứa đựng đầy đủ thông tin về địa chính, quy hoạch, kế hoạch sử dụng, đảm bảo công khai các thông tin trước công chúng và việc tiếp cận, khai thác trao đổi dễ dàng giữa các đối tượng tham gia TTBĐS, kể cả các nhà chuyên môn, các nhà quản lý. Xây dựng khung pháp lý, quy định chế độ, quy trình, thủ tục định giá BĐS, làm cơ sở cho việc giao dịch BĐS trên thị trường, việc bồi thường khi thu hồi BĐS để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, việc thu thuế đối với BĐS. BĐS là một tài sản có giá trị lớn. TTBĐS giúp cho người bán- người mua xác định được giá trị thị trường của BĐS, đảm bảo cho việc thanh toán trên cơ sở giá cả hợp lý, tránh được rủi ro, do đó việc giao dịch, thoả thuận mua - bán BĐS diễn ra thuận lợi. Mặt khác, việc định giá BĐS giúp cho nhà nước có căn cứ để thu thuế BĐS, đảm bảo công bằng, hợp lý. Nhà nước tiến hành định giá BĐS nhằm thực hiện các chủ trương, chính sách về BĐS theo cơ chế thị trường. Trong TTBĐS, giá cả không chỉ phụ thuộc vào quy luật cung-cầu mà còn phụ thuộc vào xu hướng phát triển(định hướng đầu tư của nhà nước). Do vậy chỉ có nhà nước mới có khả năng định giá BĐS và cần khai thác triệt để khả năng này để quản lý và điều tiết mạnh mẽ và có hiệu quả TTBĐS. Nhà nước tiến hành quản lý giá BĐS với những đặc thù: Nghiên cứu chính sách giá để thu tiền khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và tính thuế đối với BĐS. Điều tra, khảo sát, phân tích thông tin, dự báo các thông số hình thành giá BĐS, xây dựng bảng giá BĐS để xác định giá cho thuê BĐS. Tổ chức kiểm tra việc chấp hành các quy định về giá BĐS đồng thời xử lý những vi phạm trong việc chấp hành những quy định này. Việc tổ chức xác định giá đúng đắn của các loại BĐS có ý nghĩa quan trọng để điều tiết lợi ích giữa các tầng lớp nhân dân, đảm bảo công bằng xã hội và khuyến khích việc sử dụng có hiệu quả các BĐS, đưa lại hiệu quả kinh tế cao. Để thực hiện chức năng này việc xác định giá BĐS phải tính toán toàn diện các nhân tố có liên quan về kinh tế- chính trị- xã hội để giúp nhà nước hình thành bảng giá BĐS- đây là công cụ sắc bén để nhà nước quản lý TTBĐS. Xây dựng khung pháp lý, quy định chế độ, quy trình, thủ tục định giá BĐS là một nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về TTBĐS. Xây dựng hệ thống thông tin mở- ngân hàng dữ liệu về BĐS đáp ứng cho tất cả các tổ chức, công dân có nhu cầu về giao dịch BĐS và việc quản lý BĐS của cơ quan nhà nước. Một đặc điểm cơ bản của TTBĐS đó là thị trường không hoàn hảo do sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường. Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS thì thông tin về thị trường như: thông tin về BĐS ( vị trí, quy mô, diện tích, hình thể, kiến trúc...), về BĐS cạnh tranh, về chủ sử dụng, người tham gia giao dịch, thông tin về pháp luật xung quanh BĐS... là tối cần thiết. Chỉ khi có đầy đủ những thông tin có liên quan người kinh doanh BĐS mới có thể đưa ra quyết định kinh doanh của mình. Đối với người quản lý thị trường, thông tin về BĐS là yếu tố đầu vào cho các cấp ra quyết định quản lý phù hợp. Việc thu thập, xử lý, phân tích thông tin còn là bước quan trọng trong quá trình tiến hành định giá BĐS. Đặc biệt trong phương pháp so sánh, thông tin về các giao dịch trước đó là cơ sở quan trọng để định giá BĐS sẽ được giao dịch. Những thông tin về BĐS cụ thể còn là căn cứ pháp lý cho việc giải quyết, xử lý những vi phạm, tranh chấp, kiện cáo trong quá trình sử dụng hoặc các giao dịch về BĐS. Dựa vào thông tin về BĐS và TTBĐS là cơ sở để nhà nước thực hiện việc điều chỉnh, can thiệp vào các giao dịch trên thị trường một cách có hiệu quả nhất. Tuy nhiên, hiện nay thông tin trên thị trường BĐS là rất ít, với độ tin cậy thấp. Những thông tin liên quan đến giao dịch sẽ được thực hiện, những giao dịch trước đó là rất thiếu. Hơn nữa, việc thu thập và nắm bắt đầy đủ các thông tin về BĐS cũng như TTBĐS là công việc rất khó khăn đối với bất cứ cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS hay cơ quan quản lý BĐS, nó đòi hỏi tốn nhiều thời gian, tiền của. Tình trạng thiếu thông tin về thị trường gây ra những hậu quả rất nghiêm trọng: các giao dịch trên thị trường không được tiến hành một cách minh bạch, nhiều hiện tượng tung tin giả nhằm chuộc lợi; công tác định giá gặp nhiều khó khăn, tốn kém và độ chính xác không cao; công tác quản lý kém hiệu quả... Vì vậy việc xây dựng một hệ thống thông tin mở trên TTBĐS là một yêu cầu bức thiết đối với câng tác quản lý nhà nước về TTBĐS. Điều này tạo ra sự minh bạch trong việc thực hiện giao dịch do các thành phần tham gia TTBĐS đước đáp ứng, cung cấp đầy đủ thông tin có liên quan mà lại giảm được tối đa thời gian và chi phí cho việc thu thập, đơn giản, thuận lợi cho công tác định giá và quản lý của cơ quan nhà nước. Quy định việc tổ chức và hoạt động của các tổ chức kinh doanh, môi giới BĐS. Trong điều kiện CCTT, để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế- xã hội và nhu cầu cải thiện đời sống của các tầng lớp dân cư, TTBĐS ngày càng mở rộng, thu hút sự tham gia của nhiều thành phần vào hoạt động kinh doanh BĐS. Tuy nhiên hoạt động của các tổ chức kinh doanh, môi giới BĐS chủ yếu là do tự phát, quy mô nhỏ, vốn ít, kinh nghiệm chưa nhiều, các giao dịch thực hiện thông qua các tổ chức này thường manh mún, thiếu minh bạch. Do vậy công tác quản lý của nhà nước đối với các đối tượng kinh doanh BĐS này là việc sắp xếp, tổ chức đăng ký hoạt động của các công ty kinh doanh và môi giới BĐS hướng hoạt động của họ theo khuôn khổ pháp luật, hỗ trợ về vốn dưới nhiều hình thức, kiểm soát hoạt động của các tổ chức này thông qua việc thu thuế kinh doanh, thuế thu nhập qua các hoạt động kinh doanh BĐS... ở nhiều nước trên thế giới, các trung gian ( môi giới BĐS) hoạt động như đại lý BĐS được đào tạo, có văn bằng, có tư cách pháp nhân, đăng ký trụ sở. Tổ chức này đóng vai trò rất quan trọng trên TTBĐS địa phương và hoạt động công khai trước pháp luật. Do vậy việc đào tạo kỹ năng, nghiệp vụ chuyên môn đối với các tổ chức này cũng được nhà nước hết sức chú ý nhằm phát huy tối đa những ích lợi do các tổ chức này mang lại nhằm phát triển TTBĐS đa dạng. 2.2.Công cụ quản lý của nhà nước đối với TTBĐS Quy hoạch, kế hoạch đất đai và nhà ở . Quy hoạch, kế hoạch là một trong những công cụ quan trọng giúp nhà nước thống nhất quản lý, điều tiết thị trường theo quy hoạch và pháp luật.Thực chất của công tác này là một quá trình nhà nước tác động vào thực trạng TTBĐS một cách có lợi nhất trong quá trình phát triển kinh tế- xã hội, bảo vệ cảnh quan môi trường, an toàn xã hội... ngăn chặn những tiêu cực xảy ra trong sự hoạt động của TTBĐS đầy biến động trong CCTT. Đây là bước tiền đề quan trọng cho toàn bộ quá trình hoạt động phát triển kinh doanh BĐS. Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai và nhà ở , nhà nước kiểm soát mọi diễn biến tình hình sử dụng đất đai cũng như các công trình trên đất, từ đó ngăn chặn tình trạng sử dụng đất đai, lãng phí, việc sử dụng bừa bãi các BĐS trên đất trái với mục đích sử dụng mà nhà nước quy định, gây khó khăn cho công tác quản lý BĐS và TTBĐS. Mặt khác thông qua đó nhà nước kiểm soát được phạm vi sử dụng của từng đối tượng đối với BĐS, từ đó giúp việc giải quyết những tranh chấp về BĐS được nhanh chóng, thuận lợi... Nhà nước quy hoạch, kế hoạch tổng thể sử dụng đất đô thị, đường xá, đất cho các ngành... tạo sự thuận lợi cho việc phát triển BĐS ở từng vùng tuỳ vào đất đai được quy hoạch của mỗi vùng. Tạo điều kiện cho việc tính thuế, định giá các BĐS. Nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai chủ yếu gồm: nghiên cứu, triển khai, điều tra, kiểm soát, đo đạc, phân loại, thống kê. lập bản đồ địa chính để đề xuất các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất từng vùng, từng lãnh thổ phù hợp với điều kiện kinh tế- xã hội. Căn cứ vào chiến lược phát triển kinh tế và điều kiện đất đai, nhà nước xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể sử dụng đất đô thị, đường sá, đất nông nghiệp. Các ngành chức năng ( nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ lợi…) căn cứ vào tài liệu quy hoạch, kế hoạch xây dựng đất tổng thể để xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cụ thể cho từng ngành phù hợp với yêu cầu và nội dung sử dụng đất của ngành đó. Hình thức và phương pháp quy hoạch đất đai linh hoạt đảm bảo vai trò thống nhất quản lý của nhà nước, đồng thời phát huy tính tự chủ kinh doanh của tổ chức, cá nhân trong cơ chế thị trường. Công cụ tài chính: Tài chính là công cụ để các đối tượng tham gia TTBĐS thực hiện nghĩa vụ và trách nhiệm của mình. Nhà nước thông qua công cụ là thuế tác động tới các chủ thể tham gia vào thị trường BĐS thấy được trách nhiệm và nghĩa vụ của họ khi hoạt động trong TTBĐS. Nhà nước tiến hành đánh thuế đối với hoạt động của các tổ chức kinh doanh BĐS ( thuế thu nhập, thuế đăng ký kinh doanh...) hoặc các khoản lệ phí khi tiến hành mua- bán, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế BĐS... Tất cả các khoản thuế và lệ phí trên đều tạo nên tính hợp pháp của hàng hoá khi mang ra thị trường. Đây là nhân tố có tác động mạnh mẽ đến các yếu tố trên thị trường nhà đất như cung, cầu và giá cả. do đó có những ảnh hưởng nhất định đến hành vi của người tiêu dùng. Mặc dù những tài sản BĐS được đánh thuế bao giờ cũng tạo cảm giác yên tâm cho nhà đầu tư, nhưng lại làm giảm lợi nhuân của các nhà kinh doanh BĐS, buộc các nhà kinh doanh BĐS phải xem xét, đưa ra mức giá hợp lý trên thị trường. Tài chính là công cụ quản lý quan trọng cho phép thực hiện quyền bình đẳng giữa các đối tượng tham gia thị trường, kết hợp hài hoà các lợi ích kinh tế trong xã hội. Nhà nước định ra mức thuế đối với từng loại BĐS tùy thuộc vào vị trí, quy mô, các điều kiện của môi trường xung quanh... đảm bảo người sử dụng BĐS ở vị trí thuận lợi phải trả mức thuế cao và ngược lại. Đồng thời nhà nước cũng có một loại chính sách ưu đãi, miễn giảm thuế đối với các đối tượng có mức thu nhập tháp đảm bảo nhu cầu tối thiểu của họ đối với những BĐS trong sinh hoạt. Tài chính là công cụ quan trọng thúc đẩy các tổ chức, cá nhân sử dụng BĐS nói chung và đất đai và nhà ở nói riêng một cách hợp lý, đạt hiệu quả. Thông qua công cụ tài chính nhà nước khuyến khích việc đầu tư của các tổ chức vào các công trình có mục đích công cộng nhằm giảm bớt gánh nặng tài chính cho nhà nước, đồng thời giúp tăng thu ngân sách. Các công cụ tài chính được sử dụng: -Thuế, lệ phí: thuế sử dụng đất, thuế, lệ phí chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí địa chính, thuế môn bài, thuế doanh thu đối với các tổ chức kinh doanh BĐS...Việc quy định các khoản thuế và lệ phí cụ thể chi tiết tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trong TTBĐS được diễn ra công khai, tránh hiện tượng hoạt động kinh tế ngầm, góp phần điều tiết, mở rộng và ổn định TTBĐS . Giá cả: thực hiện việc định giá BĐS, quy định khung giá chung cho các BĐS trong mua, bán, chuyển nhượng, thu hồi... Bảo hiểm: đây là công cụ tài chính ban hành chủ yếu nhằm hạn chế những rủi ro trong kinh doanh BĐS đồng thời tăng thu cho ngân sách nhà nước. Ngân hàng: với những hình thức hoạt động đa dạng, chính sách lãi xuất, thế chấp... hỗ trợ về vốn cho các đối tượng khi tham gia kinh doanh BĐS Công cụ luật pháp Luật pháp là công cụ quản lý không thể thiếu được của nhà nước, luật pháp thể hiện vai trò trong công tác quản lý TTBĐS của nhà nước: -Duy trì trật tự và an toàn xã hội trong điều kiện TTBĐS ngày càng mở rộng và phát triển. Do BĐS là yếu tố gắn chặt với lợi ích của các tổ chức, cá nhân cho nên trong quá trình sử dụng dễ nảy sinh nhiều mâu thuẫn giữa lợi ích của các bên. Để giải quyết các mâu thuẫn trên, nhà nước phải dùng đến công cụ luật pháp để thi hành các mệnh lệnh. Có như vậy, trật tự và an toàn xã hội mơi ổn định, nhà nước mới có thể quản lý tình hình sử dụng BĐS của các tổ chức, cá nhân một cách dễ dàng… - Là công cụ bắt buộc các tổ chức và cá nhân thực hiện các nghĩa vụ thuế và các nghĩa vụ khác do nhà nước quy định khi tham gia TTBĐS. Nhà nước phải dùng công cụ thuế để cưỡng chế, bắt buộc các tổ chức, cá nhân thực hiện nghiã vụ đối với nhà nước để vừa duy trì trật tự xã hội, vừa tăng thu ngân sách cho nhà nước, đảm bảo công bằng xã hội, tránh tình trạng trốn tránh, lậu thuế, khai man… Thông qua công cụ luật pháp nhà nước đảm bảo sự bình đẳng, công bằng giữa các chủ thể tham gia TTBĐS cũng như đảm bảo kết hợp hài hoà các lợi ích. Luật pháp tác động vào tất cả các đối tượng sử dụng, tham gia vào TTBĐS bắt buộc họ phải tuân thủ các quy tắc, quy phạm pháp luật trong quá trình sử dụng, không cho phép một cá nhân, tổ chức nào vi phạm. Mặt khác thông qua chính sách miễn, giảm thuế, thưởng phạt nghiêm minh, công khai, nhà nước giải quyết các mối quan hệ về lợi ích giữa các tổ chức, cá nhân trong quá trình tham gia thị trường. Luật pháp là công cụ tạo điều kiện cho các công cụ quản lý khác, các chính sách, chế độ, quy định của nhà nước đối với TTBĐS được thực hiện có hiệu quả hơn. Công cụ luật pháp chủ yếu trong quản lý nhà nước đối với TTBĐS: hiến pháp, luật đất đai, pháp lệnh đất đai và nhà ở, các thông tư, chỉ thị... của nhà nước, các cấp, nghành liên quan. Chương II: Thực trạng TTBĐS và tác động của cơ chế quản lý nhà nước đối với TTBĐS ở nước ta hiện nay. I. tình hình phát triển TTBĐS ở Việt Nam hiện nay: Hiến pháp Việt Nam năm 1992 đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và hiệu quả. Trên cơ sở đó, luật đất đai năm 1993 đã thừa nhận đất có giá, thừa nhận quyền sử dụng đất đai là một hàng hoá đặc biệt. Đây là quan niệm mang tính đột phá, bước đầu khai thông một loại thị trường cực kỳ quan trọng của nền kinh tế thị trường, đó là TTBĐS. Trên thực tế, TTBĐS ở nước ta đã xuất hiện và hoạt động khá sôi nổi, đặc biệt ở các khu vực thành thị. Song do chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, nhà nước quản ký thống nhất và giao quyền sử dụng cho các tổ chức, cá nhân, do vậy ở nước ta thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đối với các BĐS trên đất. Quá trình hình thành và phát triển TTBĐS ở Việt Nam nổi lên một số nét cơ bản sau: 1. Các loại TTBĐS ở Việt Nam: Thị trường nhà ở và đất ở: người bán trên thị trường này là các chủ sở hữu và chủ sử dụng( bao gồm các các chủ sử dụng không hợp pháp) đất ở và nhà ở. Người mua là các hộ gia đình mua nhà và đất làm địa điểm kinh doanh, phục vụ nhu cầu cá nhân và nhóm người đầu cơ buôn bán đất và nhà nhằm mục đích chuộc lợi. Thị trường này thực chất đã được xuất hiện từ rất lâu nhằm đáp ứng nhu câu về nhà ở và đất ở của người dân. Hiện nay thị trường này vẫn diễn ra rất sôi nổi đặc biệt đối với các thị trường ở khu vực đô thị, song chủ yếu vẫn diễn ra không công khai, các giao dịch diễn ra không qua sự đăng ký và cho phép của nhà nước điều này đặt ra vấn đề lớn cho công tác quản lý của nhà nước đối với TTBĐS nói chung và thị trường này nói riêng. Thị trường BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh: đối tượng trao đổi là đất đai, công trình kiến trúc gắn với đất đai, mặt nước cho nuôi trồng thuỷ sản và các mục đích khác, một số tài nguyên thiên nhiên cho du lịch... BĐS được bán dưới hình thức cho thuê dài hạn hay ngắn hạn. Người bán là nhà nước, các tổ chức mang tính chất nhà nước, các chủ sở hữu, chủ sử dụng quản lý BĐS. Người mua là các doanh nghiệp và tổ chức nước ngoài, doanh nghiệp trong nước, các tổ hợp tác hoặc các tiểu chủ kinh doanh ở các lĩnh vực khác nhau. Thị trường này tồn tại là hết sức quan trọng, song nguồn cung cho thị trường này còn khá hạn hẹp, chủ yếu do nhà nước tạo và cung cấp, chưa thực sự được đầu tư phát triển. Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ nông dân: người bán là các hộ nông dân chuyển hẳn sang lĩnh vực tiểu thủ công nghiệp hay dịch vụ thương mại hoặc các hộ không có kinh nghiệm và khả năng sản xuất nông nghiệp. Người mua kà các hộ nông dân có kinh nghiệm và khả năng trong sản xuất nông nghiệp, có nhu cầu mở rộng sản xuất. Thị trường này diễn ra cũng khá sôi động ở nông thôn, nhưng do sự hiểu biết hạn hẹp của người nông dân nên sự phát triển của thị trường này còn rất hạn chế, các giao dịch trên thị trường chủ yếu là hình thức trao tay giữa các họ gia đinh nắm quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không có sự thông qua của cơ quan nhà nước. 2. Thực trạng TTBĐS ở Việt Nam. Trong những năm gần đây, với sự đổi mới trong chính sách về đất đai và nhà ở của nhà nước, TTBĐS đã được hình thành ở Việt nam. Cùng với chính sách đất đai nhà nước ta còn có những quy định về các giao dịch dân sự đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng khác tạo hành lang pháp lý cho việc phát triển TTBĐS: Thị trường BĐS ở nước ta đã hình thành và đang phát triển với các hoạt động phong phú. Các hoạt động chuyển đổi quyền sử dụng đất diễn ra rất mạnh ( chủ yếu là đối với đất nông nghiệp), đi đôi với việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, bán nhà ở, cổ phần hoá doanh nghiệp, đấu thầu quỹ đất... Các hoạt động cho thuê đất, cho thuê nhà, văn phòng. Thuê nhà xưởng sản xuất kinh doanh, hoạt động thế chấp BĐS để vay vốn sản xuất kinh doanh hay dùng BĐS góp vốn sản xuất sản xuất kinh doanh đã và đang phát triển. Các tổ chức hoạt động, kinh doanh môi giới BĐS đang được hình thành và phát triển. Hoạt động bước đầu của TTBĐS đã thu hút một lượng vốn không nhỏ, góp phần giải quyết việc làm và thu nhập cho người lao động. Nhà nước đã ban hành và bổ xung nhiều văn bản pháp lý và các chính sách cụ thể liên quan đến đất đai, nhà ở, tạo lập quỹ phát triển hạ tầng đô thị, quỹ phát triển nhà ở, chính sách bán nhà thuộc sở hữu nhà nước, thuế chuyển quyền sử dụng, thuế trước bạ... những chính sách này đã góp phần tạo dựng và định hướng cho TTBĐS hoạt động. Tuy đã có một số bước phát triển,TTBĐS ở nước ta nói chung cẫn chưa hình thành đầy đủ, khung khổ pháp lý còn nhiều điều chưa thích hợp, hoạt động của TTBĐS còn nhiều bất cập: Thị trường BĐS ở nước ta cơ bản vẫn là một thị trường phi chính thức, mang nặng tính tự phát. Quan hệ cung- cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua- bán, kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan nhà nước. Trên thực tế chỉ có khoảng 10% nhà, đất ở thành thị được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng(GCNQSD), vì vậy, hầu hết các BĐS này không có đủ điều kiện pháp lý để tham gia vào các giao dịch dân sự như bán quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở, thế chấp cho, thuê... trên thị trường chính thức. Nguyên nhân chính là do nhu cầu giao dịch hàng hoá BĐS có xu hướng ngày càng tăng song các chính sách, biện pháp đưa các giao dịch này vào thị trường BĐS lại được thực hiện hết sức chậm chạm, với những thủ tục rườm rà... Do vậy, các giao dịch mua- bán trao tay diễn ra trên thị trường phi chính thức là chủ yếu( chiếm 70% số lượng giao dịch) Kinh doanh phát triển BĐS đã hình thành nhưng thiếu sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế. Do có sự ưu tiên đối với các doanh nghiệp nhà nước về giao đất, giá đất, hỗ trợ vốn, kỹ thuật... vì vậy các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế ngoài quốc doanh chưa có đủ sức cạnh tranh và điều kiện để kinh doanh BĐS. Các tổ chức hoạt động dịch vụ này mọc lên một cách nhanh chóng, tương xứng với sự gia tăng mạnh các giao dịch trên thị trường nhưng lại ngoài sự quản lý của nhà nước do các tổ chức này không thực hiện việc đăng ký kinh doanh. Hệ thống thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận do chưa có sự quản lý chính thức của nhà nước đối với thu thập và xử lý các thông tin gốc. Thị trường BĐS ở nước ta nhỏ về quy mô, quan hệ cung- cầu bị bóp méo, mất cân đối nghiêm trọng. Thị trường BĐS có sự gia tăng nghiêm trọng những cơn sốt đất và nhà ở, không chỉ ở các đô thị mà còn lan ra các địa phương khác trong cả nước. Nguyên nhân chính của hiện tượng này do những thông tin thiếu chính xác về quy hoạch, chính sách của nhà nước, việc đầu tư vào BĐS mang lại lợi nhuận cao do đó nhu cầu đầu tư vào BĐS tăng cao, trong khi cung về BĐS lại có hạn và tăng chậm. Điều này dẫn đến giá của BĐS tăng đột biến. Theo ước tính năm 2000, giá nhà tại TPHCM đã tăng 30-50%; giá đất ruộng vườn tăng gấp 2-3 lần. Tại Hà Nội, giá đất ở một số nơi, đặc biệt ở vùng ven đô tăng gấp 2-3 lần trong thời gian ngắn. Giá căn hộ tại các đô thị mới cũng tăng lên từ 2-2,5 lần, kể cả giá căn hộ bán ban đầu của chủ đẩu tư là các doanh nghiệp nhà nước kinh doanh nhà ở. II. Thực trạng công tác quản lý nhà nước trong việc thúc đẩy sự hình thành và phát triển TTBĐS ở nước ta. 1. Kết quả đã đạt được. Luật đất đai năm 1993 và luật sửa đổi bổ xung một số điều của luật đất đai năm 1998, 2001; pháp lệnh nhà ở năm 1991 và các nghị định, thông tư, quyết định của Thủ Tướng Chính Phủ về cụ thể hoá luật đất đai và pháp lệnh nhà ở là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh BĐS. Việc quản lý kinh doanh BĐS đã đạt được những kết quả ban đầu hết sức quan trọng, bước đầu tạo lập được TTBĐS ở nước ta. Để thi hành luật đất đai và pháp lệnh nhà ở, nhiều văn bản pháp luật đã được ban hành như: khung giá đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bại, quyền sở hữu nhà ở, và kinh doanh nhà ở, về xây dựng kết cấu hạ tầng... đang từng bước làm cho đất đai, nhà ở tiếp cận với TTBĐS. Đây là một trong những cơ sở quan trọng hình thành TTBĐS, tăng nguồn thu ngân sách, thúc đẩy việc sử dụng các BĐS có hiệu quả, tăng nguồn lực đầu tư cho kiến cấu hạ tầng. Nghị quyết đại hội Đảng lần IX đã khẳng định: “ hình thành và phát triển TTBĐS, bao gồm cả QSD đất theo quy định của pháp luật từng bước mở rộng TTBĐS cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài ở Việt Nam tham gia đầu tư.” Điều đó đã cho thấy chủ chương mở đường cho sự hình thành và phát triển TTBĐS ở Việt Nam góp phần tiếp tục tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường trong cơ chế quản lý KTTT định hướng xã hội chủ nghĩa(XHCN). Điều đó cũng được thể hiện ở việc: TTBĐS được hình thành sơ khai song đã thu hút được một lượng vốn khá lớn vào đầu tư xâu dựng cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện về mặt bằng cho các nghành sản xuất, kinh doanh phát triển, cải thiện điều kiện nhà ở cho nhân dân, nhất là tại đô thị. Trong giai đoạn 1996-2000 nhà nước đã giao cho các tổ chức 260.000 ha đất chuyên dùng để xây dựng và phát triển hạ tầng, các lĩnh vực kinh tế, khoa học- kỹ thuật, văn hoá- xã hội, giáo dục, thể thao... đã giao và cho thuê 25.000 ha đất cho các tổ chức, cá nhân đến xây dựng và phát triển đô thị, diện tích nhà ở đô thị từ 3-4 m2/ người tăng lên 7-8 m2/ người. Sau luật đất đai ban hành vào năm 1993 qua hai lần sửa đổi, bổ xung ( năm 1998,2001) đã thừa nhận đất đai có giá và thừa nhận QSD đất là hàng hoá đặc biệt, do đó, đã tạo ra khuôn khổ pháp lý mang tính nền tảng cho hoạt động của TTBĐS. Năm 2001 luật đất đai được sửa đổi, bổ xung, mở rộng hơn quyền của người sử dụng đất: thêm hai quyền bảo lãnh và góp vốn bằng QSD đất. Thực tế đã có khoảng 500 văn bản pháp lý ban hành liên quan trực tiếp tới TTBĐS. Có thể nói hệ thống khung khổ pháp lý quản lý TTBĐS của nước ta khá rộng bao trùm hầu khắp các quan hệ nảy sinh trong TTBĐS. Trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn cũng như trên cơ sở kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở, bước đầu giúp cho việc phân bổ đất đai hợp lý hơn cho các mục đích sử dụng và tạo lập được một cơ chế phức hợp trong quản lý nhà nước của các cơ quan chức năng đối với đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở, xây dựng cơ sở hạ tầng ở các đô thị. Nhiều khu đô thị mới đã được xây dựng theo quy hoạch, kế hoạch của nhà nước nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân. Nhà nước cũng đã có kế hoạch xây dựng các khu định cư, tái định cư nhằm phục cụ công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên công tác này còn khá nhiều bất cập trong tình hình hiện nay. Việc giao đất và cấp GCNQSD đất trong những năm gần đây được tiến hành khẩn trương hơn, đặc biệt đối với đất nông nghiệp đến nay cả nước đã cơ bản hoàn thành giao đất và cấp GCNQSD đất nông nghiệp, điều này tạo điều kiện cho người nông dân có thể vay vốn ngân hàng thông qua thế chấp QSD đất nông nghiệp.Việc đẩy nhanh tốc độ cấp GCNQSD đất góp phần hợp thức hoá một cách nhanh chóng các giao dịch có liên quan trong TTBĐS, khắc phục tình trạng bất hợp lý trong quan hệ đất đai và giải quyết hiện tượng tiêu cực, tham nhũng, chiếm đoạt đất đai, chuyển đổi mục đích sử dụng không theo quy hoạch của nhà nước... giúp loại tài sản BĐS này có đủ điều kiện tham gia TTBĐS chính thức. Mặc dù đất đai được xác định là loại tài sản thuộc sở hữu toàn dân nhưng QSD đất lại được giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dưới các hình thức cho thuê đất, giao đất( có thu tiền sử dụng hoặc không thu tiền sử dụng). Việc giao đất, cho thuê đất giữa nhà nước với người sử dụng đất được coi là những giao dịch trên thị trường sơ cấp( cấp I) về BĐS đất đai. Tính từ năm 1993 đến nay, hơn 11 triệu hộ được giao đất nông nghiệp, gồm 0,2 triệu hộ được giao đất lâm nghiệp. Tại thành phố như Hà Nội. Diện tích đất đã giao và cho thuê chiếm gần 90% tổng diện tích tự nhiên. Việc thị trường cấp I hoạt động hiệu quả sẽ là cơ sở cho sự hình thành thị trường cấp II. -Hệ thống chính sách, biện pháp tài chính cho TTBĐS đã từng bước được xây dựng, bao gồm: chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; trong đó có thực hiện các biện pháp hỗ trợ tiền sử dụng đất, không thu tiền sử dụng đất hoặc chậm thu tiền sử dụng đất, miễn giảm tiền thuê đất... Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và chế độ thu lệ phí trước bạ đất; cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng; lập quỹ đầu tư phát triển đô thị, quỹ nhà ở, hỗ trợ tiền sử dụng đất, tiền thuê nhà cho các đối tượng chính sách, đối tượng xã hội... TTBĐS đang trong thời kỳ sơ khai, các tổ chức tín dụng tham gia vào thị trường này còn rất hạn chế. Tuy nhiên đã có một số ngân hàng thương mại tham gia vào thị trường địa ốc: NHTM á Châu, ngân hàng phát triển nhà TPHCM... dưới các hình thức cho vay mua nhà, sửa chữa nhà, xây dựng nhà ở, liên doanh liên kết đầu tư vào TTBĐS... tham gia vào các dịch vụ nhà đất như: quảng cáo rao bán, hướng dẫn thủ tục pháp lý về chuyển nhượng, thanh toán tiền mua bán qua ngân hàng... các hoạt động này gián tiếp tham gia vào hoạt động của TTBĐS tuy nhiên mức độ còn rất hạn chế so với tiềm năng của hệ thống này. 2. Tồn tại và nguyên nhân. Trong thời gian qua, Đảng và Nhà nước ta đã có rất nhiều cố gắng trong công tác quản lý đối với TTBĐS nhằm mở rộng, phát triển thị trường này một cách đồng bộ có hiệu quả trong CCTT. Tuy nhiên công tác quản lý của nhà nước còn thể hiện rất nhiều những bất cập cần được xem xét, nhìn nhận thẳng thắn: - Mặc dù TTBĐS Việt nam đã đựơc hình thành từ khá lâu nhưng khuôn khổ pháp lý đầy đủ cho thị trường này vẫn chưa ra đời. Hàng loạt những văn bản pháp luật có liên quan trực tiếp đến TTBĐS được ban hành nhưng lại chồng chéo lên nhau thiếu tính thống nhất, đồng bộ, không phù hợp với thực tế gây khó khăn cho việc thực hiện ví dụ như: việc quản lý sử dụng đất đai được điều tiết bởi luật đất đai, việc quản lý nhà ở được điều tiết bởi pháp lệnh nhà ở; nhưng các mối quan hệ về đất đai nhà ở trong giao dịch dân sự lại được điều tiết bởi bộ luật dân sự... Hệ thống khung pháp lý quản lý TTBĐS khá rộng song chưa sâu mang nặng tính tư duy bao cấp, chủ quan, duy ý chí, ít khả thi. - Hệ thống cơ quan quản lý nhà nước về BĐS còn nhiều bất cập, thiếu hụt hệ thống quản lý chuyên trách. Hoạt động quản lý nhà nước về BĐS quá dàn trải với sự tham gia của nhiều cấp, nhiều nghành, từ Thủ Tướng Chính Phủ, chủ tịch UBND các cấp, chính quyền các cấp tới các bộ, ban, nghành.Vai trò của các cơ quan Địa Chính còn mờ nhạt, không có thực quyền, chủ yếu là thực hiện chức năng tham mưu. Hầu hết các giao dịch chủ yếu về BĐS như: giao đất, đăng ký BĐS để tính thuế đền bù... đều không thuộc thẩm quyền quyết định của cơ quan Địa Chính. - Việc hợp thức hoá các quyền về BĐS còn diễn ra hết sức chậm chạp, gặp nhiều khó khăn. Luật đất đai năm 1993 được ban hành trong đó vấn đề cơ bản là công tác cấp GCNQSD, là cơ sở ban đầu và rất cơ bản cho công tác quản lý, song cho đến nay đã được 10 năm nhưng công tác này vẫn diễn ra chậm chạp và khả năng hoàn thành trong thời gian gần đây là không thể. Điều này khiến cho TTBĐS ngày càng vượt xa tầm kiểm soát của nhà nước. Nguyên nhân thực trạng trên là do việc cấp GCNQSD đất mới được chú trọng trong thời gian gần đây sau một thời gian buông lỏng nên công việc dồn ứ nhiều. Cơ quan có thẩm quyền các cấp phải mất rất nhiều thời gian cho việc này trong khi không nắm bắt được đầy đủ thông tin về thửa đất. Trong khi thủ tục cấp GCNQSD đất lại hết sức rườm rà phức tạp có quá nhiều trình tự, thủ tục, bao gồm nhiều loại hồ sơ, xác nhận, trải qua nhiều cấp xét duyệt. Một nguyên nhân khác là do các khoản thuế, lệ phí cần thiết quy định đối với người sử dụng đất là tương đối cao, không tạo được động lực để người sử dụng đăng ký cấp GCNQSD đất. - Chính sách đền bù đất đai và nguyên tắc định giá chưa phù hợp. Việc nhà nước ban hành một khung giá đất áp dụng chung cho cả nước trong một thời gian dài, sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau là không phù hợp với điều kiện đất đai đa dạng ở nước ta cùng những thay đổi trên thị trường. Việc xác định hệ số K trong việc xác định giá đất phức tạp cả về lý thuyết và thực tế. Chính sách đền bù không thống nhất, triệt để: cùng một vị trí, có chỗ đền bù theo khung giá nhà nước, có chỗ đền bù theo giá thoả thuận với nhà đầu tư, tạo tâm lý nghi ngờ so bì trong công chúng. Đặc biệt do BĐS phần đa chưa có cơ sở pháp lý đầy đủ gây khó khăn lớn trong công tác đền bù. Cơ sở xác định giá đất không được vận dụng thống nhất, các văn bản hướng dẫn chưa rõ ràng thiếu định lượng và định tính tạo nên sự chênh lệch khi định giá BĐS của các địa phương. - Công tác quản lý nhà nước đối với giá cả BĐS còn nhiều hạn chế. Giá cả BĐS trên thị trường biến động rất phức tạp, thường xuyên xuất hiện những cơn sốt về giá cả, do vậy không phản ánh đúng đắn quan hệ cung cầu về BĐS. Nguyên nhân chính là các hoạt động kinh doanh BĐS chủ yếu là tự phát thiếu sự quản lý của nhà nước, hiện tượng đầu cơ tích trữ làm giảm lượng cung thực tế trên thị trường chính thức. Đồng thời do các nguyên nhân từ chính sách của nhà nước khiến cho cầu tăng mạnh đẩy giá BĐS lên cao. Điều này tạo nên một sự mất cân bằng lớn trong xã hội. Giá đất lên cao như vậy chỉ có tầng lớp giầu có mới có đủ khả năng mua- bán BĐS. Trong khi tầng lớp có thu nhập thấp lại không thể đáp ứng được nhu cầu tối thiểu của mình. Vậy là các giao dịch chỉ được thực hiện giữa các tầng lớp có thu nhập cao. Trong khi đó, trước sự biến động mạnh về giá cả BĐS các cơ quan quản lý nhà nước (QLNN) hầu như bó tay không có biện pháp hữu hiệu để bình ổn giá cả. Ngay cả các doanh nghiệp nhà nước kinh doanh nhà ở cũng bị cuốn vào vòng xoáy của thị trường. Giá bán ban đầu của các căn hộ chung cư tại các khu đô thị mới do các công ty này đầu tư cũng tăng không kém giá thị trường, trong khi họ lại được hưởng những ưu đãi về mọi mặt từ chính sách khuyến khích đầu tư của nhà nước. Mặt khác trên thực tế cũng diễn ra một nghịch lý về cung cầu BĐS trên thị trường: cầu của khu vực dân cư về nhà, đất ở tăng vọt so với lượng cung hạn chế và tăng chậm đẩy giá BĐS loại này tăng trong khi cung về mặt bằng tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, diện tích khách sạn, văn phòng... lại vượt xa cầu. Đặc biệt là lượng cung này lại được đầu tư từ nguồn vốn nhà nước, điều đó cho thấy sự bất hợp lý lớn trong việc quản lý BĐS của nhà nước. - Chính sách và biện pháp tài chính chưa đủ mạnh để thúc đẩy sự phát triển của thị trườngBĐS. Mức thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ... cao làm hạn chế tiến độ cấp GCNQSD đất, hạn chế việc hợp thức hoá các bất động sản. Những biện pháp hỗ trợ tài chính chưa đủ mạnh để mở rộng cầu BĐS, tạo điều kiện đáp ứng nhu cầu nhà ở của những người có thu nhập thấp hay có chính sách nhằm khuyến khích hỗ trợ vốn cho các thành phần kinh tế tham gia kinh doanh BĐS (như thủ tục vay vốn còn nặng nề hà khắc, lãi suất cao, điều kiện thế chấp khó khăn...). Hoạt động của các ngân hàng trong thị trường BĐS trong phạm vi hẹp( chỉ gián tiếp tham gia) do đó không khai thác được hết khả năng của các tổ chức này. Việc hỗ trợ về tài chính đối với các DNNN không được quản lý tốt dẫn đến tình trạng sử dụng vốn nhà nước vào các hoạt động phi thị trường hay đầu tư không hiệu quả làm thất thoát vốn đầu tư, hạn chế việc sử dụng hiệu quả nguồn vốn của nhà nước trong khi các doang nghiệp thuộc các thành phần kinh tế khác lại đang trong quá trình thiếu vốn trầm trọng để có thể tham gia TTBĐS. - Nhà nước chưa xác định được hệ thống thông tin đầy đủ, hoàn chỉnh, đồng bộ về bất động sản. Vì vậy các thông tin có được thường hết sức sơ bộ, tính chính xác không cao. - Công tác quy hoạch sử dụng đất đai chưa được coi trọng và tổ chức thực hịên tốt, mới chỉ tập chung ở quy hoạch tổng thể thiếu quy hoạch chi tiết và quy hoạch xây dựng cụ thể cho từng khu vực. Tình trạng xây dựng không phép còn xảy ra do nguyên nhân bắt nguồn từ sự thiếu công khai quy hoạch, sự phiền hà của thủ tục cấp phép xây dựng, chậm chễ trong cấpGCNQSD đất. Giá trị quyền sử dụng đất không ổn định do bị tác động của việc quy hoạch thường xuyên thay đổi - Chính sách giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất... thiếu rõ ràng minh bạch. Việc quy hoạch và phát triển BĐS không hợp lý dẫn đến sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung về BĐS trong công nghiệp và thương mại và cung về BĐS sinh hoạt. Thị trường BĐS ở Việt Nam đang từng bước được phát triển với những đóng góp nhất định cho sự phát triển kinh tế- xã hội và đời sống nhân dân dưới sự quản lý của nhà nước. Tuy nhiên do tác động của CCTT và chưa có sự chú trọng đúng mức tới việc tổ chức quản lý lên thị trường BĐS còn phát triển tự phát thiếu tổ chức làm ảnh hưởng xấu tới tình hình kinh tế xã hội. Bởi vậy tăng cường vai trò của nhà nước trong quản lý hoạt động kinh doanh BĐS hiện nay ở nước ta là rất cần thiết nhằm phát triển thị trườngBĐS đúng hướng, phát huy tác dụng và hiệu quả của nó. Chương III : quan điểm và giải pháp nhằm tăng cường vai trò quản lý của nhà nước trong sự phát triển thị trường BĐS ở nước ta I. Quan điển của đảng và nhà nước về phát triển TTBĐS trong nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước theo định hướng XHCN Nghị quyết của Đại Hội Đảng lần IX đã xác định: “ tiếp tục tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường; đổi mới và nâng cao hiệu lực quản lý kinh tế của nhà nước. Thúc đẩy sự hình thành, phát triển và từng bước hoàn thiện các loại thị trường theo định hướng XHCN, đặc biệt quan tâm các thị trường quan trọng nhưng hiện chưa có hoặc còn sơ khai như: thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường BĐS...”. Nhận thức tầm quan trọng của thị trường BĐS trong hệ thống các loại thị trường dưới tác động của CCTT, Đảng và Nhà Nước ta đã chủ trương hình thành hợp thức hoá, mở rộng và phát triển thị trường BĐS có sự quản lý của nhà nước theo định hướng XHCN. 1. Quan điểm về quan hệ sở hữu và sử dụng BĐS Trong các văn bản luật của nhà nước đã quy định rất rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý, không cho phép mua bán đất đai. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình các nhân sử dụng ổn định lâu dưới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng hoặc có thu tiền sử dụng. Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Người được giao đất sử dụng có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, quyền thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh, chính sách này của nhà nước nhằm làm lành mạnh hoá quan hệ đất đai, tạo ra một thị trường BĐS phát triển hài hoà và có định hướng. Đất đai là sở hữu toàn dân, thuộc quyền sở hữu nhà nước, nhà nước tiến hành giao quyền sử dụng lại cho người dân và hưởng một hoa lợi từ đất đai đó thông qua việc thu thuế đối với đất đai đang sử dụng hoặc chuyển quyền sử dụng. Đối với nhà ở nhà nước ta đã thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về nhà ở. Hiện nay ở nước ta có 3 hình thức sở hữu về nhà ở: nhà ở thuộcquyền sở hữu của nhà nước, sở hữu của các tổ chức xã hội và sở hữu tư nhân. Như vậy trên thị trường BĐS hàng hoá trao đổi trên thị trường là quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất. Không có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường quyền sử dụng đất là một bộ phận của thị trường BĐS. Tuy nhiên các giao dịch đối với hàng hoá là quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ hơn và buộc trong quá trình tham gia TTBĐS các chủ thể tuân thủ. Việc thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về nhà ở và quyền sử dụng hợp pháp về đất đai là mọt trong những động lực quan trọng thúc đẩy tăng cầu về hàng hoá BĐS. Các quyền mua bán, chuyển nhượng được chính thức thừa nhận chính là “giấy phép” cho phép TTBĐS ra đời và hoạt động hợp pháp. Đó cũng chính là cơ sở để thực hiện tính hợp pháp trong quan hệ giao dịch về nhà đất trên thị trường. 2. Quan điểm về phát triển các loại thị trường BĐS và hàng hoá BĐS Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 ban chấp hành trung ương khoá IX đã khẳng định: “ Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quí báu, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước; quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt.”. Đây là một bước cụ thể hoá quan trọng tinh thần của nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ 9 về những vấn đề liên quan đến chính sách đất đai, nhất là về TTBĐS , từ đó chủ động xây dựng và phát triển TTBĐS , trong đó có qyền sử dụng đất, trước hết ở các đô thị và ở các vùng quy hoạch sẽ phát triển đô thị, cho phép một thị trường quyền sử dụng đất hạn chế, tức là trao đổi quyền sử dụng đất đúng mục đích được giao. Chủ động xây dựng TTBĐS có nhiều thành phần tham gia song chủ chốt cần là các DNNN nhằm phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước trong kinh doanh và bình ổn BĐS. Đảng chủ trương trong việc giao quyền sử dụng đất và cho thuê đất phải xác định đúng giá các loại đất để sử dụng có hiệu quả, duy trì, phát triển quỹ đất, bảo đảm lợi ích của nhân dân, khắc phục tình trạng đầu cơ, những tiêu cực yếu kém trong quản lý sử dụng đất. Thực hiện việc chuyển nhà ở sang lĩnh vực kinh doanh trao đổi hàng hoá, xoá bỏ chế độ bao cấp đối với nhà ở. Xây dựng công trình nhà ở tăng nhanh quỹ nhà ở để bán hoặc cho thuê đối với các đối tượng khác nhau trong xã hội. Chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân đặc biệt ở các đô thị các đối tượng chính sách và người nghèo thông qua chính sách ưu đãi về giá, thuế, lãi suất. Thực hiện chủ trương mở của đối với thị trường này cho các đơn vị trong và ngoài nước và tạo lập đồng bộ các yếu tố của thị trường này. 3. Quan điểm về vai trò của nhà nước đối với hoạt động của thị trường BĐS. Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng Sản Việt Nam lần thứ VIII (1996) xác định: “ quản lý chặt chẽ đất đai và TTBĐS . Đất đai thuộc sở hữu toàn dân không tư nhân hoá, không cho phép mua bán đất đai; thực hiện đúng Luật đất đai; bổ xung hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và chính sách đất đai. Trong việc giao quyền sử dụng đất và cho thuê đất phải xác định đúng giá các loại đất để sử dụng có hiệu quả, duy trì phát triển quỹ đất, bảo đảm lợi ích của toàn dân, khắc phục tình trạng đầu cơ và những tiêu cực, yếu kém trong việc quản lý và sử dụng đất. Tổ chức quản lý tốt TTBĐS . Chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân nhất là ở các vùng đô thị; phát triển các doanh nghiệp nhà nước xây dựng kinh doanh nhà ở. Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng theo sự hướng dẫn và quản lý của nhà nước.” Điều đó cũng đã cho thấy rất rõ quan điểm của Đảng ta trong việc nhận thức rõ ràng vai trò của mình đối với TTBĐS đó là phát triển TTBĐS đi đúng hướng,ổn định,trong sạch…, qua đó đáp ứng nhu cầu của người dân về BĐS đặc biệt là nhà ở, hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển đồng loạt các thị trường có liên quan chặt chẽ đến TTBĐS ..Đặc biệt, nhà nước cũng xác định rõ vai trò quản lý vĩ mô đối với TTBĐS chỉ mang tính tổng thể, định hướng, không can thiệp quá sâu vào hoạt động của thị trường tạo điều kiện thuân lợi cho sự tham gia vào thị trường của các thành phần kinh tế khác. II. Các giải pháp tăng cường quản lý của nhà nước với thị trường BĐS Khắc phục những tồn tại trong công tác quản lý nhà nước đối với TTBĐS là nhiệm vụ cấp bách và cần thiết. Trong thời gian tới nhà nước cần tiến hành khẩn trương những biện pháp: -Hoàn thiện luật pháp tạo môi trường pháp lý cho hoạt động kinh doanh BĐS, mở rộng TTBĐS nhà nước cần tập trung xây dựng hệ thống văn bản pháp quy chính thức về TTBĐS một cách đồng bộ một cách thống nhất sát với thực tế. Trong đó cần sớm ban hành luật kinh doanh BĐS làm cơ sở điều chỉnh các quan hệ trên thị trường BĐS. Song song với đó là việc ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện, cụ thể hoá và tổ chức thực hiện các văn bản luật BĐS để mọi chủ thể tham gia thị trường BĐS có thể tiếp cận tạo điều kiện cho việc kinh doanh đồng thời tạo điều kiện cho các điều luật đi vào thực tế. Tổ chức việc tuyên truyền giáo dục pháp luật về đất đai và BĐS cho mọi người dân với các hình thức tuyên truyền đa dạng tuỳ thuộc từng đối tượng cụ thể. Giám sát, kiểm tra các chính sáchvà luật pháp nhà nước trong lĩnh vực này đồng thời sử lý nghiêm minh những vi phạm nhằm tăng cường tính kỷ cương và tính nghiêm minh của luật pháp trong quản lý thị trườngBĐS, đảm bảo là công cụ hiệu quả nhất đối với thị trường này -Củng cố cơ quan địa chính các cấp, phân cấp, giao quyền cho những cơ quan chuyên môn này, hướng tới thành lập một hệ thống cơ quan chuyên trách đảm nhiệm việc quản lý TTBĐS. Nghiên cứu bổ sung vào các văn bản luật và các văn bản dưới luật quy định rõ, cụ thể nhiệm vụ quyền hạn của các cơ quan quản lý nhà nước đối với BĐS. Hình thành cơ quan đăng ký giao dịch BĐS và thực hiện đăng ký bắt buộc đối với mọi giao dịch nhằm tăng cường khả năng kiểm soát của nhà nước đối với thị trường này. - Đẩy nhanh việc hợp thức hoá các quyền về BĐS thông qua việc tăng cường công tác việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng BĐS. Đảm bảo việc cấp GCN nhanh chóng kịp thời đúng pháp luật. Để làm được điều này nhà nước cần giảm bớt thủ tục rườm rà, thu gọn các cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận. Tăng cường cấp GCN đối với các BĐS như: Đất ở nông thôn, Văn phòng đại diện, Khách sạn, Nhà hàng... Giảm bớt gánh nặng về các khoản thuế và lệ phí của việc đăng kí cấp GCN đồng thời thực hiện việc cưỡng chế BĐS. -Tăng cường và nâng cao hiệu quả công tác quy hoạch, kế hoạch khắc phục tình trạng chồng chéo chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn thực hiện công tác quy hoạch sử dụng đất, giao đất đặc biệt đối với đất đô thị. Quy hoạch đảm bảo cả quy hoạch tổng thể và chi tiết đồng thời phải đầy đủ, công khai -Thực hiện chính sách định giá hợp lý có cơ sở khoa học đảm bảo hợp lý việc điều tiết giá cả đất đai nhà ở, cân bằng trong sử dụng. Trên cơ sở đó tạo điều kiện cho việc giao đất, chuyển quyền sử dụng đất, cho thuê đền bù thiệt hại khi thu hồi, góp vốn được xác đáng và có hiệu quả. - Kiềm chế và giảm thiểu các cơn sốt đất thông qua các chính sách điều tiết thích hợp đối với hoạt động mua- bán BĐS; có chính sách tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp có điều kiện tạo lập chỗ ở( Xây dựng các khu chung cư giá rẻ, bán trả chậm, hoặc các chính sách cho vay với nhiều ưu đãi...) quản lý sát xao đối với thị trường BĐS tránh hiện tượng đầu cơ tích trữ đẩy giá BĐS lên cao. Điều tiết hợp lý giữa cung về nhà ở và cung về BĐS dùng trong công nghiệp thương mại. - Tổ chức, khuyến khích các tổ chức kinh doanh BĐS tham gia vào thị trường chính thức. Cho phép mọi thành phần kinh tế đều bình đẳng trong thành lập doanh nghiệp và kinh doanh BĐS. Có những chính sách hỗ trợ về vốn đối với các doanh nghiệp ngoài quốc doanh( thông qua vay vốn, thế chấp, lãi suất...). Tạo điều kiện giảm nhẹ các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước trong việc kinh doanh BĐS: thuế thu nhập, thuế kinh doanh... Khuyến khích đa dạng hoá sản phẩm của các doanh nghiệp. Khuyến khích đầu tư vào các công trình có mục đích công cộng nhằm giảm gánh nặng đối với nhà nước. Có các chính sách thích hợp trong việc quy hoạch xây dựng BĐS đảm bảo công bằng cho các thành phần kinh tế. - Nhà nước cần có biện pháp kiểm soát nguồn vốn đầu tư cho các doanh nghiệp đặc biệt là doanh nghiệp nhà nước. Tránh việc sử dụng vốn bừa bãi kém hiệu quả . Chấn chỉnh lại hoạt động của các tổ chức môi giới, tư vấn BĐS... thông qua việc đăng ký kinh doang cấp giấy phép hoạt động hoặc có chương trình đào tạo chuyên môn. -Xây dựng hệ thống thông tin thống nhất đầy đủ, chính xác về thị trường bảo đảm cung cấp kịp thời các thông tin về BĐS giảm thiểu chi phí về tiền của và thời gian trong việc thu thập thông tin. Do vậy hệ thống cơ quan địa chính cần được tăng cường để thu thập, công bố các thông tin về đất đai bao gồm: bản đồ địa chính, dữ liệu địa chất, địa chỉ BĐS, các công trình xây dựng, dân số, giá tính thuế... - Có những giải pháp thích hợp về tài chính như: việc giảm bớt thuế chuyển quyền sử dụng, thuế đăng ký cấp giấy chứng nhận, các loại thuế khi giao đất cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, giảm thuế thu nhập đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Các chính sách hỗ trợ tài chính: cho vay với lãi suất ưu đãi đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS( trừ các doanh nghiệp hoạt động tư vấn, môi giới ...) đặc biệt đối với việc cho vay để xây dựng các công trình công cộng hoặc các công trình cho người có thu nhập thấp. Hỗ trợ đối với người nghèo mua nhà hoặc thuê nhà . Kết luận T ừ khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, vai trò của TTBĐS ngày càng trở thành yếu tố có tầm quan trọng và từng bước được nhận thức đầy đủ hơn. Việc hình thành TTBĐS sẽ tạo thêm các yếu tố đầu vào cho quá trình sản xuất và kinh doanh nguồn lực có hiệu quả. Tuy nhiên từ quan sát thực tế, có thể nhận thấy TTBĐS hiện nay ở nước ta đang từng bước được phát triển với những đóng góp nhất định cho sự phát triển kinh tế- xã hội và đời sống nhân dân dưới sự quản lý của nhà nước. Tuy nhiên sự phát triển của thị trường chính thứuc vẫn còn rất hạn chế, hoạt động giao dịch chủ yếu diễn ra trên thị trường ngầm, thiếu sự quản lý có hiệu quả của cơ quan nhà nước. Những diễn biến khó kiểm soát của thị trường này đang gây ra những tác động kinh tế, tâm lý và xã hội đa chiều, ảnh hưởng đáng kể đến các chính sách quản lý và niềm tin của nhân dân vào nhà nước và pháp luật. Bởi vậy tăng cường vai trò của nhà nước trong quản lý hoạt động kinh doanh BĐS hiện nay nước ta là rất cần thiết, nhằm phát triển TTBĐS đúng hướng, phát huy tác dụng và hiệu quả của nó, không những vậy sự quản lý của nhà nước còn đóng vai trò quyết định trong việc định hướng sự phát triển của thị trường này, phục vụ công cuộc xây dựng CNXH - phát triển TTBĐS theo CCTT định hướng XHCN và có sự quản lý của nhà nước. Để làm tốt được vai trò đó đòi hỏi nhà nước không chỉ có quyết tâm mà còn phải có tri thức, có cán bộ vững vàng chuyên môn và một cơ chế điều hành hiệu quả với cách nhìn nhận thẳng thắn đúng mức trong suốt quá trình tiến hành công tác quản lý của mình, thì mới có đủ khả năng đáp ứng được những đòi hỏi ngày một khó khăn trong công tác quản lý và phát triển thị trường này. Tài liệu tham khảo Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở Tạp chí địa chính các số trong năm 2000- 2003 Tạp chí kinh tế phát triển các số năm 2002-2003 Văn kiện đại hội Đảng lần thứ VIII, IX Tạp chí nghiên cứu kinh tế các số năm 2000-2003.