Đề án Vận dụng các phương pháp định giá vào định giá bất động sản văn phòng cho thuê ở VN hiện nay

thông tin để đảm bảo BĐS để đảm bảo nó có những đặc điểm tương đồng với BĐS mục tiêu hay không, đánh giá giá trị của BĐS dựa trên cơ sở các yếu tố cấu thành và các nhân tố ảnh hưởng. Lựa chọn một số BĐS phù hợp nhất với BĐS mục tiêu để tiến hành so sánh. Bước 4:Phân tích giá bán và các điều kiện của BĐS so sánh để tìm ra các cơ sở điều chỉnh. Bước 5 :So sánh các điều kiện của BĐS mục tiêu với các BĐS so sánh, từ đó ta tính được các mức tăng giảm của BĐS so sánh với BĐS mục tiêu làm chuẩn. Bước 6 : Ước tính giá của BĐS mục tiêu bằng cách dựa trên cơ sở hoà hợp các trị số giá trị của các BĐS so sánh. Nội dung điều chỉnh: dựa vào sự khác biệt của BĐS ta chia thành 5 nhóm yếu tố. Hình dáng mặt bằng. Kích thước của lô đất: đó là sự cân đối giữa chiều dài và chiều rộng của thửa đất. Điều này ảnh hưởng đến tâm lý của người sử dụng, công năng, tính năng của lo đất ngoài ra nó còn ảnh hưởng đến mục đích sử dụng khác nhau của từng lô đất. Đối với những mặt bằng mà có những kích thước không hợp chuẩn thì người ta phải có những điều chỉnh phần không hợp chuẩn này. Hình dáng của lô đất: nó tác động đến thói quen của người sử dụng, và là yếu tố không đo lường được. Hình dáng luôn quyết định đến công dụng của thửa đất, nó có thể hạn chế những công dụng của thửa đất. Do đó những mảnh đất không hợp chuẩn thường hay bi điều chỉnh bằng các trừ đi phần giá trị tính vào mặt bằng. Quy mô của lô đất: tác động đến khả năng sử dụng cao nhất tốt nhất ( tuỳ theo mức hợp chuẩn của từng khu vực thì quy mô cao nhất, tốt nhất là khác nhau.) và khả năng thanh toán. Vị trí đặc điểm: Bao gồm các yếu tố như: khả năng tiếp cận thuận lợi hay không thuận lợi, các tác động của môi trường tự nhiên và xã hội đến BĐS, các yếu tố về địa thế, kinh tế có tác động không nhỏ đến khả năng sinh lời của BĐS. Pháp lý: Khi định giá phải điều chỉnh do chi phí phát sinh từ việc xác lập các giấy tờ nhằm xác minh tính hợp lý của BĐS và các quyền năng bị hạn chế của BĐS như quyền sở hữu vĩnh viễn, sở hữu bộ phận,… Các yếu tố công trình của BĐS: Kết cấu công trình: các yếu tố về số tầng, vật liệu xây dựng,… Quy mô của công trình: số phòng sử dụng cho công năng chính, quy mô công trình chính, công trình phụ,… Tuổi thọ và thời gian xây dựng tình trạng kĩ thuật, mỹ thuật, kiến trúc, kiểu dáng của công trình. Các điều kiện thị trường: Điều kiện bối cảnh kinh tế xã hội tại thời điểm diễn ra giao dịch, tính chất mối quan hệ của mua và bán (bán cho người thân, xiết nợ ,…) có đảm bảo giá thị trường hay không. Điều kiện thanh toán : phương thức thanh toán bằng tiền mặt, vàng hay là ngoại tệ, thời hạn thanh toán là trả trước hay trả sau. Thời gian diễn ra giao dịch, trong thời gian đó thị trường đang có xu hướng tăng hay giảm. Những chú ý khi sử dụng phương pháp so sánh: Điều kiện: Có nhiều thông tin từ thị trường, các thông tin này phải đủ khả năng có thể so sánh được đồng chất. Thông tin mang tính lích sử do đó rất nhanh bị lạc hậu vì vậy phải thường xuyên phải cập nhật thông tin. Hạn chế: Khi định giá chúng ta không tính đến yếu tố mang lại thu nhập cho BĐS mà chúng ta thường quan tâm nhiều hơn đến các yếu tố cấu thành BĐS. Trong trường hợp này nếu như những BĐS có sự thay đổi của luồng thu nhập khi có sự thay đổi về yếu tố kết cấu, mục đích khai thác khi đó phương pháp so sánh sẽ không phù hợp. Bên cạnh đó có nhiều BĐS mang tính riêng biệt, không có BĐS tương đồng để so sánh. Phương pháp so sánh vẫn dựa chủ yếu vào các chứng cứ thị trường do đó có những yếu tố phi thị trường mà bản thân các yếu tố định giá này không thể đề cập được như các yếu tố về đặc thù, tâm lý. 2.Phương pháp chi phí. Cơ sở lý luận. Phương pháp này dựa trên nguyên tắc: giá trị của BĐS do chi phí của các yếu tố cấu thành tạo nên giá trị của BĐS. Các yếu tố này bao gồm: giá trị đất, chi phí đầu tư các công trình BĐS, các yếu tố làm giảm giá như: hao mòn về mặt cơ học, lý hoá, sự lạc hậu về kiểu dáng kiến trúc của BĐS. Ứng dụng Thường được áp dụng để định giá các BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt, ít có BĐS so sánh như bệnh viện, trường học, nhà thờ… Phục vụ cho mục đích xác định mức phí bảo hiểm BĐS, các mức thuế phải nộp. Xác định giá để bồi thường, thẩm định giá các công trình đấu thầu để đặt hàng cho các nhà thầu. Ngoài ra còn dùng để kiểm tra lại kết quả định giá bằng các phương pháp khác. Các bước thực hiện. Bước 1: Xác định giá đất, ước tính giá trị của lô đất. Bước 2: Xác định chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế công trình hiện có trên mảnh đất. Xác định xem các chi phí này thuộc loại nào, mức giá sử dụng để tính thuộc loại nào: giá của nhà thầu hay là dựa vào giá của các yếu tố tạo lập lên công trình. Bước 3: Tính số tiền giảm giá của tất cả các yếu tố tạo thành công trình do tất cả cá nguyên nhân. Trong đó các yếu tố giảm giá bao gồm: các yếu tố về tự nhiên thì được tính theo thời gian tương đương với phần hao mòn; sự lạc hậu về kiểu dáng, kiến trúc của từng yếu tố bên trong BĐS; và cả những yếu tố tác động bên ngoài như sự thay đổi của môi trường, sự xuống cấp của cơ sở hạ tầng. Các công trình BĐS không phải là các công trình độc lập mà nó còn phụ thuộc vào hệ thống các công trình BĐS và các BĐS phụ trợ. Bước 4: Tính chi phí giảm giá của tất cả các công trình phụ trợ (nếu đi kèm theo công trình chính) như gara, tường rào, vườn hoa,… Bước 5: Tính giá trị còn lại của công trình Giá trị còn lại của công trình = Chi phí tái tạo - Tiền giảm giá tích (chi phí thay thể) luỹ Bước 6: Tính giá trị của BĐS Giá trị BĐS= Giá trị công trình + Giá đất + Giá trị các công trình đã giảm giá phụ trợ của BĐS đã giảm giá Xác định chi phí (1) Các yếu tố cấu thành lên chi phí Chi phí trực tiếp để tạo thành công trình BĐS, bao gồm những yếu tố vật chất kết tinh vào công trình như: nguyên vật liệu, lao động, các công cụ máy móc thiết bị được sử dụng trong quá trình thi công, chi phí về điện và nước,… các chi phí quản lý điều hành cho quá trình xây dựng công trình, chi phí cho việc thiết kế kiến trúc,… Chi phí gián tiếp là những chi phí góp phần tạo nên công trình nhưng không phải là yếu tố kết tinh trực tiếp vào sản phẩm như các chi phí về vốn vay, chi phí quản lý chung, chi phí marketing, chi phí phải sử dụng cho các hoạt động phụ trợ khác không trực tiếp tham gia vào việc thay đổi công năng, công dụng của BĐS. (2)Phương pháp xác định lợi nhuận của nhà thầu khoán. Phương pháp tái tạo theo hiện trạng: là cách tính chi phí để tái tạo lại tất cả các bộ phận như nguyên trạng của công trình hiện có mà không tính đến các yếu tố công năng, hữư dụng của nó. Phương pháp này có ưu điểm là phản ánh chính xác giá trị kết tinh của công trình, tuy nhiên mặt hạn chế của nó là các chi phí tái tạo ấy không phù hợp với công năng, với sự biến đổi, phát triển của khoa học kĩ thuật hiện có. Phương pháp này thường chỉ sử dụng cho việc định giá để duy tu, tái tạo các công trình như: di tích lịch sử, văn hoá,… Phương pháp chi phí thay thế: là phương pháp xác định giá trị của công trình bằng cách tạo ra một công trình mới nhưng có công năng và tính hữu dụng tương đương công trình định giá.tuy nhiên các đặc tính của hiện trạng không giống nhau. Phương pháp này có ưu điểm là mang tính hiện thời và phù hợp với thực tế, phù hợp với các đặc tính và điều kiện phát triển khoa học kĩ thuật của ngành xây dựng được áp dụng vào công trình khác. Do vậy dễ được thị trường chấp nhận và sử dụng phổ biến hơn so với phương pháp tái tạo hiện trạng. Nhưng bên cạnh đó mặt hạn chế của nó là chưa phù hợp lắm với thị hiếu chưa phản ánh được nhu cấu hiện thời. (3)Kĩ thuật xác định chi phí Phương pháp thống kê của các nhà xây dựng: là phương pháp dựa trên cơ sở các dữ liệu ghi chép các khoản chi phí trong quá trình thực hiện công trình. Phương pháp này có ưu điểm là tính toán một cách chính xác, có sở sở. Phương pháp khảo sát hiện trạng theo số lượng các hạng mục của công trình: là phương pháp xác định giá thành của một đơn vị xây dựng công trình dựa trên cơ sở tổng hợp các chi phí để hoàn thành từng hạng mục công trình cộng thêm các chi phí trung gian khác để kết nối hoạt động giữa các hạng mục công trình đó. Có 2 cách để phân chia các hạng mục đó là phân chia theo từng hạng mục công trình hoàn chỉnh, phương pháp này thường được áp dụng với các hạng mục độc lập với nhau. Cách thứ 2 là phân chia công trình thành từng công đoạn xây dựng và xây dựng chi phí cho từng công đoạn, phương pháp này thương được ứng dụng cho các công trình lớn, có các nhà thầu phụ. Phương pháp dựa vào đơn giá của từng yếu tố xây dựng: là phương pháp định giá dựa trên cơ sở xác định giá thành của mỗi m2 hoặc 1 đơn vị công trình, căn cứ vào giá thành của từng yếu tố xây dựng. Ưu điểm của phương pháp này đó là biết được chi phí của yếu tố cấu thành công trình do đó có thể điều chỉnh được giá trị của công trình tùy theo tính chất, điều kiện của từng hạng mục cần thay thế sửa chữa. Mặt khác phương pháp này cũng có những hạn chế của nó đó là: sự ảnh hưởng của từng yếu tố đến giá trị của công trình cũng tăng như giá trị của tổng thế của công trình sẽ không phù hợp với giá trị của từng yếu tố. Phương pháp so sánh thị trường: là phương pháp định giá dựa trên cơ sở lấy chi phí thị trường của từng đơn vị xây dựng làm cơ sở để tính giá trị của công trình. Phương pháp này được áp dụng chủ yếu trong quản lý nhà nước đối với các công trình BĐS như để định giá thanh lý, bán, đánh thuế và một số trường hợp để xây dựng mức đền bù giải phóng mặt bằng, xác định giá nhà ở cho người có thu nhập thấp. Chi phí giảm giá (1)Nguyên nhân làm giảm giá. Do tự nhiên, là giảm giá do các yếu tố thay đổi về mặt vật lý làm cho công năng, tác dụng của công trình thay đổi và thường có liên quan đến tuổi thọ của công trình. Do sự lỗi thời của công năng, những sự giảm giá do tính không phù hợp của các yếu tố công trình BĐS so với yêu cầu về công năng hiện tại của công trình. Một số sự lỗi thời phổ biến là: lỗi thời do thiết kế, lỗi thời do sự không đầy đủ, không đồng bộ của các yếu tố, sự dư thừa quá mức cũng làm cho giá trị của công trình BĐS giảm xuống, sự lạc hậu của các yếu tố thiết bị. Sự giảm giá bên ngoài do ảnh hưởng của các ngoại ứng, ngoại biên: đó là sự xuống cấp, sự bất tiện của các yếu tố ngoại cảnh có liên quan đến công trình, các quy định của pháp luật, hoặc những thay đổi của quy hoạch, việc sử dụng các công trình khác làm ảnh hưởng đến giá trị của công trình, sự thay đổi các hoạt động kinh tế xã hội,… (2)Giảm giá tích luỹ. Giảm giá tích luỹ là tổng giá trị giảm đi do tất cả các yếu tố giảm giá mang lại. Sự giảm giá này thường do 2 nhóm nhân tố gây nên đó là nhân tố thời gian và từng yếu tố bộ phận của BĐS. (3)Tuổi thọ kinh tế của công trình. Tuổi thọ công trình xét về mặt vật lý thì đó là sự tồn tại vật chất của công trình, còn xét trên mặt kinh tế thì đó là thời gian mà công trình phát huy tác dụng và mang lại hiệu quả cho người sử dụng. Tuổi thọ kinh tế kết thúc khi công trình sử dụng không còn hiệu quả và trở thành gánh nặng cho chủ sở hữu. Khi đánh giá công trình người ta chỉ quan tâm đến tuổi thọ kinh tế của công trình nhằm mục đích đánh giá các chi phí giảm giá của công trình. Nếu như công trình có tuổi thọ không đều thì người ta phải điều chỉnh riêng từng yếu tố kết cấu của công trình đó. Qua đó chúng ta có được công thức tính chi phí giảm giá tích luỹ là: Chi phí giảm giá = chi phí x ( tuổi thọ - tuổi thọ kinh tế )/tuổi thọ kinh tế thay thế kinh tế còn lại công trình (4) Đo lường giảm giá tích luỹ bằng phương pháp kĩ thuật. Là phương pháp tính toán chi phí giảm giá dựa trên các điều tra khảo sát sự thay đổi suy giảm về kĩ thuật công trình. Từ đó tính ra các chi phí từ sự thay đối đó. Có 2 nhóm yếu tố dẫn đến sự giảm giá đó là: Nhóm các yếu tố bị lỗi thời, hao mòn nhưng không thể thay thế, sửa chữa được như: lỗi thời về thiết kế, lỗi thời về kích thước hoặc lỗi thời các chức năng của công trình,… Đối với các yếu tố loại này thì cách tính là giảm giá theo tỉ lệ % giá trị đầu tư xây dựng công trình của yếu tố đó hoặc tính theo tuổi thọ công trình. Nhóm các yếu tố giảm giá có thể thay thế, sửa chữa được như: mái tôn, tường ngăn, tường rào, gạch nền,… đối với các yếu tố loại này thì chi phí giảm giá tính theo thời gian kinh tế còn lại tồn tại của từng yếu tố, hoặc chi phí thay thế. (5) Đo lường giảm giá bằng phương pháp thị trường. Là phương pháp đánh giá mức độ giảm giá trị của BĐS thông qua việc so sánh, tính toán các tỉ lệ giảm giá của các BĐS tương tự đã trao đổi trên thị trường để rút ra tỉ lệ giảm giá cho BĐS mục tiêu. Phương pháp này có các bước sau: Bước 1: Xác định các BĐS đã giao dịch trên thị trường mà có thể so sánh được với BĐS mục tiêu Bước2: Ước tính giá trị địa điểm: giá trị của đất hoặc đất đã đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Bước 3: Tính giá trị thay thế hoặc chi phí tái tạo của công trình: chi phí tạo lập mới lại công trình Bước 4: Tính tổng chi phí giảm giá công trình Giá bán BĐS - Chi phí đất = Giá trị công trình Chi phí tái tạo công trình - Giá trị công trình = Chi phí giảm giá chi phí thay thế của công trình Bước 5: Tính tỉ lệ giảm giá chung của công trình (%) Tỷ lệ giảm giá= chi phí giảm giá/giá trị công trình Bước 6: Tính tỉ lệ % giảm giá/1 năm Những mặt hạn chế của phương pháp chi phí giảm gía và khả năng áp dụng Phương pháp này phụ thuộc vào thông tin thu thập được trên thị trường, những thông tin này được sử dụng trong phương pháp này có phạm vi rộng hơn so với phương pháp so sánh. Phương pháp này dựa trên chi phí giá trị từng bộ phận trong khi đó giá trị cả công trình BĐS không phải là một phép tổng hợp cơ học giá trị từng bộ phận. Các yếu tố giảm giá của từng bộ phận công trình phụ thuộc vào ý chủ quan của người đánh giá. Việc đánh giá mức độ giảm giá dù bằng phương pháp kĩ thuật hay thị trường đều đòi hỏi người định giá phải có kiến thức kĩ thật tốt. Phương pháp này thường được đưa ra cho chúng ta một giá trị BĐS có căn cứ, cơ sở minh chứng cụ thể nhưng nó lại ít tính thị trường đặc biệt, chưa phản ánh rõ mối quan hệ cung- cầu trên thị trường. 3.Phương pháp vốn hoá. Cơ sở lý luận của phương pháp. Mọi BĐS đều tạo ra thu nhập, và chính những thu nhập này mang lại giá trị cho BĐS. Các nguồn thu nhập khác nhau thì mục đích sử dụng và đặc tính của các BĐS cũng khác nhau, chính vì thế nó tạo lên giá trị khác nhau của BĐS. Các nguồn thu nhập này có thể từ việc kinh doanh, cho thuê, hoặc do đầu cơ mang lại. Nhà đầu tư thu về tổng các nguồn thu nhập trong quá trình khai thác và sử dụng BĐS đó, đây chính là giá trị của BĐS. Phương pháp xác định giá trị dựa vào đầu tư là: phương pháp ước tính giá trị của BĐS dựa vào giá trị của tổng nguồn thu nhập mang lại từ BĐS đó, trong quá trình khai thác và sử dụng. Mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị. Giá trị của BĐS phụ thuộc vào các yếu tố như lượng thu nhập thường xuyên, tỷ suất sinh lợi của vốn đầu tư. Các bước thực hiện việc định giá bằng phương pháp thu nhập: Bước 1: Tính tổng luồng thu nhập mang lại từ BĐS. Trong đó tổng thu nhập là toàn bộ các khoản thu mang lại cho BĐS, người ta phải tính đến tất cả các yếu tố tác động liên quan đến nguồn thu đó. Bước 2: Tổng hợp các chi phí bỏ ra để có được luồng thu nhập đó như: chi phí sửa chữa, bảo dưỡng, chi phí điện nước, chi phí bảo hiểm,… đặc biệt phái chú ý đến thuế thu nhập và các loại thuế khác có liên quan đến đất đai. Thu nhập hoạt động ròng= Thu nhập - chi phí vận hành BĐS. Bước 3: Xác định tỷ lệ vốn hoá của BĐS. Dựa trên thị trường hoặc dựa trên khả năng sinh lời của BĐS Bước 4: Tính giá trị của BĐS. Giá trị của BĐS = Thu nhập ròng x hệ số vốn hoá. Phương pháp vốn hoá Thường dùng cho việc định giá các BĐS toàn quyền sở hữu và có nguồn thu đầy đủ. Người có toàn quyền sở hữu là người được sở hữu lâu dài, đầy đủ, các quyền năng không bị giới hạn, BĐS luôn mang lại nguồn thu ổn định, lâu dài trong suốt thời gian sở hữu. Đây chính là phương pháp vốn hoá trực tiếp. Dùng để định giá các BĐS có thu nhập không đều, thời gian có giới hạn. Hay còn gọi là phương pháp chiết khấu các lượng tiền. IV.Định giá thuê văn phòng và sự cần thiết của việc xác định giá thuê văn phòng. 1.Khái niệm giá thuê văn phòng. Giá cả là số tiền thoả thuận giữa người mua và người bán với nhau nhằm trao đổi hàng hoá, dịch vụ trong điều kiện giao dịch bình thường. Do đó chúng ta có thể tạm định hiểu giá cho thuê văn phòng là số tiền được thoả thuận giữa người đi thuê và người cho thuê để có được quyền chiếm hữu, sử dụng BĐS văn phòng. Người cho thuê nhận được một khoản thu nhập từ việc cho thuê BĐS của mình. 2.Sự cần thiết phải xác định giá thuê. Nhu cầu thuê văn phòng ngày càng tăng mạnh ở Việt Nam, đây là dấu hiệu đáng mừng đối với nền kinh tế của nước ta. Ngày nay xu hướng của các doanh nghiệp trong nước cũng như ngoài nước là thuê văn phòng trong những toà nhà cao ốc làm văn phòng làm việc. Những văn phòng này thường có đầy đủ tiện nghi và là môi trường làm việc lý tưởng kèm theo các dịch vụ văn phòng tương đối tốt đạt tiêu chuẩn quốc tế. Các doanh nghiệp khi tiến hành thuê các văn phòng này thì không phải lo công tác bảo vệ, bãi giữ xe vì đây chính là một trong những dịch vụ đi kèm của doanh nghiệp khi làm hợp đông thuê văn phòng. Tuy nhiên việc tìm kiếm được những văn phòng vừa đáp ứng được nhu cầu của các doanh nghiệp vừa có giả cả phù hợp với khả năng chi trả của doanh nghiệp là một vấn đề rất khó giải quyết. Không chỉ có vậy, thị trường văn phòng văn phòng cho thuê đang ở trong tình trạng cung không đủ cầu, điều đó càng khiến cho giá của văn phòng cho thuê liên tục tăng trong những năm gần đây. Chính vì vậy việc xác định giá thuê văn phòng như thế nào là hợp lý là một điều rất cần thiết và quan trọng đối với các doanh nghiệp. Bên cạnh đó, việc xác định giá cho thuê văn phòng cũng rất cần thiết đối với các chủ sở hữu BĐS văn phòng. Họ phải xác định được mức giá sao cho phù hợp với mức giá trên thị trường, khu vực tồn tại của BĐS,… nắm bắt được tâm lý của khách hàng. 3.Các loại giá thuê văn phòng. Giá thuê văn phòng là một trong những nhân tố quan trọng tác động đến việc lựa chọn của khách hàng. Chính vì lẽ đó mà khi tiến hành thuê BĐS văn phòng họ cần phải biết mức tiền mà hàng tháng mà họ phải trả là bao nhiêu cho diện tích mà họ sử dụng. Phân loại giá thuê văn phòng Giá thuê tối thiểu: là lượng tiền tối thiểu nhằm duy trì hoạt động của BĐS. Nó bao gồm chi phí vận hành, sửa chữa, mức thu hồi vốn của chủ đầu tư, và các khoản lãi phải trả của chủ đầu tư khi đi huy động trong quá trình xây dựng dự án, tuy nhiên nó lại không tính đến các yếu tố tỉ lệ bỏ trống và khả năng thất thoát tiền thuê… Giá thuê cơ bản: là khoản tiền mà người đi thuê phải trả trên một đơn vị diện tích sử dụng mà họ thuê. Giá thuê cơ bản thường cao hơn giá thuê tối thiểu , nó còn phản ánh giá trị của BĐS và giá trị hiện tại của nó trong mối liên quan thị trường trong khu vực. Giá thuê cơ bản được hình thành dựa trên các đặc điểm của BĐS như: vị trí , kiểu dáng, dịch vụ, các yếu tố bên trong toà nhà như: thang máy, kiểu hành lang, thiết bị báo cháy,… Ngoài ra, mức điều chỉnh giá cho thuê đối với văn phòng phụ thuộc vào chỉ số giá tiêu dùng. Các nhân tố xác định giá cho thuê văn phòng Có rất nhiều nhân tố tác động đến giá thuê của văn phòng trong đó chủ yếu được chi làm 2 nhóm chính đó là: Các yếu tố về vật chất bao gồm:: Vị trí Yêu cầu về khu đất Kiến trúc của toà nhà Kết cấu của toà nhà và số tầng Điều kiện chiếu sáng của toà nhà cả tự nhiên và nhân tạo Diện tích sàn của toà nhà Tỷ kệ diện tích sàn cho thuê/ tổng diện tích xây dựng Sự chia nhỏ trong các tầng Độ an toàn của cao ốc Chất lượng của các thiết bị trong cao ốc Chất lượng hệ thống thông tin liên lạc trong cao ốc Các dịch vụ đi kèm Chỗ để xe Khả năng trang trí, tu bổ lại. Các yếu tố tính chất: Lịch sử cho thuê của cao ốc Cơ cấu cho thuê Thời hạn cho thuê Hồ sơ hết hạn thuê An toàn trong việc cho thuê Mức tiền thuế phải nộp (theo thị trường và trong thực tế phải nộp) Tiền thuê bổ sung Chi phí tiện ích Tỉ lệ bỏ trống của cao ốc Chi phí bảo dưỡng Chi phí làm vệ sinh Tỉ lệ khấu hao Các khoản thuê Chi phí marketing… Ngoài hai nhóm yếu tố chính trên thì yếu tố về thị trường cũng có tác động một phần đến việc hình thành giá thuê của văn phòng. Nó bao gồm các yếu tố như: các số liệu về mức tiền thuê trên thị trường, sự cạnh tranh giữa các công ty quản lý cũng như cung ứng văn phòng cho thuê, sự cân bằng cung- cầu, và tỷ lệ bỏ trống. Chương II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ Ở VIỆT NAM 1.Thực trạng về văn phòng cho thuê và giá văn phòng cho thuê ở VN. Do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế trong khu vực năm 1997 đã làm cho thị trường văn phòng cho thuê bị đình trệ. Nếu như giá thuê văn phòng loại A cao nhất lúc đó chỉ khoảng 15$/m2/tháng. Các nhà đầu tư BĐS văn phòng bị lỗ nặng, những công trình đang xây dựng dở thì đành hoãn lại hoặc là chuyển công năng. Đến cuối năm 2003 thị trường này mới bắt đầu phục hồi lại và chỉ mới trở lên sôi động từ năm 2004 đến nay. Đến năm 2006 trong khi bức tranh tổng thể về thị trường bất động sản được coi là khá ảm đạm thì phân khúc thị trường văn phòng cho thuê lại sôi động hơn bao giờ hết. Hiện tại, số văn phòng cao cấp còn là quá ít so với nhu cầu của DN. Theo dự báo của các chuyên gia, mức thiếu hụt văn phòng cho thuê sẽ còn kéo dài trong vài năm nữa và đương nhiên, khi cầu vượt cung thì giá của nó chắc chắn sẽ được đẩy cao. Có nhiều cách lý giải cho thực tế trên nhưng chủ yếu tập trung vào việc: Khi gia nhập WTO, vị thế của VN được nâng lên và mảnh đất này đang là địa điểm hấp dẫn các nhà đầu tư. Cùng với tốc độ gia tăng của các DN trong nước và việc các công ty nước ngoài được cấp phép đầu tư vào VN ngày một lớn thì trong vài ba năm nữa, viễn cảnh văn phòng cho thuê sẽ còn kéo dài, và khi đó, giá thuê văn phòng chắc chắn sẽ tăng. Theo một số chuyên gia thì giá có thể sẽ tăng 10%/năm trong vài năm tới đối với cả ba loại văn phòng hạng A, hạng B và hạng C. Một trong những nguyên nhân quan trọng khiến giới kinh doanh tin rằng sẽ tiếp tục xảy ra sốt giá đối với văn phòng loại A là dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào VN đang ngày một lớn, đi đôi với nó là sự có mặt đông đảo của các DN nước ngoài. Bản thân một số DN trong nước có tiềm lực về tài chính cũng muốn chuyển vào các tòa nhà văn phòng cao cấp để hưởng dịch vụ tốt hơn và để nâng cao hình ảnh, thương hiệu của mình trước đối tác. Thực trạng cung thị trường văn phòng cho thuê. Hiện nay, số văn phòng cao cấp quá ít so với nhu cầu của doanh nghiệp, trong khi nhu cầu thuê văn phòng được các chuyên gia trông lĩnh vực BĐS dự báo sẽ tăng nhanh chóng trong thời gian tới thì nguồn cung văn phòng tại Hà Nội và TP HCM còn rất hạn chế, dẫn đến tình trạng cung không theo kịp cầu. Thị trường văn phòng cao cấp đang chịu nhiều áp lực của cả nhà đầu tư và khách hàng. Hiện thị trường này đang bị điều phối bởi các công ty nước ngoài vì việc đầu tư cho một dự án tòa nhà cao cấp không hề đơn giản, nhất là về mặt tài chính. Hơn nữa, diễn biến thị trường này thì lại tương đối phức tạp. So với các nước trong khu vực, 2 thành phố lớn của Việt Nam là Hà Nội và TP.HCM có số lượng văn phòng cho thuê khá khiêm tốn. Theo nhận định của nhiều công ty kinh doanh BĐS thì viễn cảnh thiếu hụt văn phòng cho thuê cao cấp sẽ còn kéo dài trong vài ba năm nữa điều đó chắc chắn sẽ làm cho giá thuê văn phòng sẽ tăng nhanh trong thời gian tới. Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, trong năm 2007, thành phố đã có thêm 7 dự án văn phòng cho thuê đã và chuẩn bị đi vào hoạt động, cung ứng cho thị trường văn phòng cho thuê của Tp.HCM thêm hơn 90.000 m2 như E-Town 2 trên đường Cộng Hoà (quận Tân Bình), toà nhà Petro Vietnam Tower với khoảng 30.000 m2 sàn xây dựng nằm trên đường Lê Duẩn (quận 1), Opera View nằm trên đường Đồng Khởi (quận 1). Tuy nhiên, do nhu cầu thuê mặt bằng lớn nên hầu hết các dự án này đều đã được thuê hết chỗ. Nếu không có gì thay đổi, theo dự kiến trong năm 2008 thị trường văn phòng cho thuê ở Tp.HCM sẽ có khoảng 200.000 m2 mặt bằng của 19 dự án xây dựng. Trong khi đó trên thị trường Hà Nội, từ đầu năm đến nay Hà Nội đã có thêm 18.820 m2 văn phòng loại A mới đi vào hoạt động, nhưng đều đã được lấp đầy. Vì các cao ốc loại A không còn chỗ trống, nên những khách hàng có nhu cầu mở rộng văn phòng buộc phải chuyển hướng sang thuê cao ốc loại B, khiến thị trường này cũng hết chỗ. Trong tổng số 142.509 m2 văn phòng loại B tại Hà Nội, có tới 99% đã được lấp đầy, nên các công ty muốn thuê văn phòng loại B đi đến đâu cũng bị từ chối vì các toà nhà đó hiện đã không còn chỗ trống. Tình hình càng “căng” khi cao ốc North Asia Tower ở đường Đào Duy Anh bị buộc phải “cắt ngọn” khi đã gần hoàn thiện và chưa biết đến bao giờ mới có thể mở cửa đón khách. Tuy nhiên theo nhận định thì từ nay đến năm 2010 sẽ có một số toà nhà có văn phòng loại A đi vào hoạt động như BIDV Tower (40.000m2) ở đường Trần Quang Khải, Capital Tower trên đường Trần Hưng Đạo(30.000m2) và Hà Nội City Complex (40.000m2) trên đường Liễu Giai đi vào hoạt động. Nguyên nhân khiến cho các văn phòng loại A đồng loạt tăng giá là do nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài đổ vào Việt Nam ngày càng lớn, đi đôi với đó là việc xuất hiện nhiều doanh nghiệp nước ngoài ở Việt Nam. Ngay cả nhưng doanh nghiệp trong nước có tiềm lực về tài chính cũng muốn chuyển trụ sở làm việc về những văn phòng cao cấp để hưởng dịch vụ tốt hơn và nâng cao vị thế của mình trước các đối tác cả trong nước và quốc tế. Một nguyên nhân khác khá quan trọng khiến cho nguồn cung văn phòng cao cấp bị thiếu hụt là do nhiều nhà đầu tư còn tâm lý dè dặt do tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế năm 1997, từng làm cho giá của văn phòng cho thuê tụt xuống thê thảm khiến cho nhiều nhà đầu tư bị thua lỗ, thậm chí bị phá sản. Mặt khác thường thì các dự án văn phòng cao cấp thường do công ty nước ngoài thực hiện vì vốn đầu tư trong lĩnh vực này là rất lớn. Để xây một toà nhà diện tích khiêm tốn cũng tốn không dưới 10 triệu USD. Các công ty trong nước muốn thực hiện dự án đó thì phải liên kết với nhau, khi đó lại nảy sinh ra những khó khăn trong vấn đề phân chia quyền lợi hay mỗi khi ra quyết định. Hoặc ngay cả khi huy động được vốn rồi nhưng không phải công ty nào cũng có kinh nghiệm và tầm nhìn chiến lược để xây dựng và phát triển hệ thống văn phòng đó. Chính vì vậy mà phần lớn các doanh nghiệp trong nước thường tập trung vào lĩnh vực xây dựng nhà ở, do khu vực này có khả năng thu hồi vốn nhanh hơn. Nguyên nhân thứ 3 là do thiếu mặt bằng xây dựng, nhiều nhà đầu tư đang tìm kiếm đất để xây dựng văn phòng cao cấp nhưng đều gặp phải khó khăn trong việc tìm kiếm mặt bằng, nên nguồn cung chưa có gì đột biến và vì thế, chi phí thuê văn phòng của các doanh nghiệp ngày càng tăng do giá có xu hướng nhích lên. Theo dự kiến đến năm 2008 TP HCM sẽ có 200.000m2 mặt bằng văn phòng góp mặt vào thị trường cho thuê. Tuy nhiên, với tốc độ tăng trưởng kinh tế ngày càng cao, thu hút đầu tư nước ngoài tăng mạnh, chưa kể đến sự phát triển của các doanh nghiệp trong nước thì số diện tích khiêm tốn trên vẫn không đáp ứng nổi. Theo khảo sát mới nhất của CBRE với 65 công ty quốc tế lớn đang thuê văn phòng hạng A, B với diện tích khá rộng tại TP.HCM thì trong 3 năm tới, các công ty đang thuê văn phòng hạng B có dự tính nâng tổng số nhân viên của mình lên khoảng 46%, con số tương tự với các công ty đang thuê văn phòng hạng A là 62% và nhu cầu tăng diện tích trung bình của các công ty này trong 3 năm tới là 54%. Đó là chưa kể đến nhu cầu mở rộng của các khách hàng đang thuê khác, kể cả những công ty trong nước. Nguồn cung nào xuất hiện cũng bị lấp đầy là lý do giá văn phòng cho thuê tại TP.HCM ngày càng tăng mạnh và trở thành thành phố có giá cho thuê mặt bằng đắt thứ 45 trên thế giới (theo khảo sát của CBRE đầu năm 2007). Còn tại Hà Nội, thị trường văn phòng hiện có 39 tòa văn phòng loại A và B với tổng diện tích khoảng 285.000 m2. Trong 5 năm tới, thị trường văn phòng Hà Nội sẽ có thêm khoảng 1.202.000m2 được đưa vào sử dụng, trong đó 36.000m2 sẽ có mặt vào cuối năm nay. Ước tính nguồn cung về thị trường văn phòng ở các khu ngoại ô trong vòng 3 năm tới chiếm khoảng 42% nguồn cung mới. Do đó, thời điểm trước mắt, tỷ lệ thuê tiếp tục tăng. Thực trạng cầu về văn phòng cho thuê. Thị trường văn phòng cho thuê vào những tháng cuối năm 2007 và quý I năm 2008 sẽ trở lên rất nóng do giai đoạn này được dự báo sẽ là đợt sốt thứ 3 của thị trường BĐS . Hiện tượng trên là do cung không đủ cầu trong khi có nhiều yếu tố tác động đến theo chiều hướng tích cực đến sự tăng trưởng kinh tế. Theo tổng hợp của CBRE, hiện nay do tăng trưởng FDI và Việt Nam gia nhập WTO, các nhà đầu tư đổ vào Việt Nam thành lập các văn phòng công ty đa quốc gia, kể cả sự mở rộng của cả các công ty lớn trong nước, dẫn đến nhu cầu về diện tích văn phòng hạng A và B tiếp tục tăng, hệ số sử dụng tại các toà nhà văn phòng hạng A và B giữ ở mức cao. Thị trường văn phòng hạng A được dự báo sẽ vẫn chịu sức ép cho đến năm 2008, khi có thêm những toà nhà chất lượng cao được đưa vào sử dụng, do nhu cầu thuê ngày càng tăng cao của các công ty trong nước và các tập đoàn đa quốc gia. Giá thuê của thị trường này vẫn có xu hướng tăng trong vòng 2 năm tới, cho đến khi các dự án mới được hoàn thành. Trong quý I/2007, hệ số sử dụng tại các tòa nhà văn phòng hạng A và B ở Hà Nội luôn giữ ở mức cao >90%, tỉ lệ trống còn rất ít. Các khách hàng cho biết, trong thời gian tới, họ có nhu cầu mở rộng diện tích văn phòng lên gấp 2-3 lần diện tích hiện có. Hiện nay, TP.HCM có gần 60 cao ốc văn phòng cho thuê với tổng diện tích mặt bằng hơn 300.000 m2. Tuy nhiên, theo các công ty kinh doanh địa ốc, con số này chỉ đáp ứng được khoảng 70% nhu cầu của thị trường. Bên cạnh những công ty nước ngoài cần thuê mặt bằng đặt văn phòng đại diện, trụ sở giao dịch,...nhiều công ty trong nước cũng đang dần chuyển sang chọn giải pháp thuê văn phòng làm việc. Nhiều doanh nghiệp cho biết nếu thuê văn phòng làm việc thì sẽ tiết kiệm được vốn đầu tư ban đầu nhưng vẫn có được một cơ ngơi khang trang để làm việc. Tuy nhiên theo một cuộc khảo sát về thị trường văn phòng cho thuê do Công ty tư vấn bất động sản CBRE thực hiện mới đây, có đến 50% doanh nghiệp được phỏng vấn cho biết họ không hài lòng với văn phòng hiện đang có (vì diện tích chật hẹp, địa điểm không thuận tiện...) và 49% tạm chấp nhận. Cụ thể, cuộc khảo sát này nhắm đến việc điều tra nhu cầu thuê mặt bằng làm văn phòng, CBRE đã phỏng vấn 65 công ty quốc tế tại TP.HCM thuộc các ngành hàng như dược, dầu khí, quảng cáo, tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, viễn thông và hàng tiêu dùng nhanh… Trong 65 công ty này thì có 35 công ty đang ở trong văn phòng hạng A và 30 công ty sử dụng hạng B. Theo các công ty này, mối lo lớn nhất là nguồn cung văn phòng không theo kịp sự phát triển, mở rộng hoạt động và tăng cường nhân sự của công ty. Trong 3 năm tới các doanh nghiệp đang ở văn phòng hạng A dự kiến nâng tổng số nhân viên lên khoảng 62%, hạng B nâng lên khoảng 46%. Khảo sát này chỉ tìm hiểu nhu cầu ở 65 công ty quốc tế đang ở VN, chưa mở rộng ra ở các đối tượng như doanh nghiệp VN và công ty quốc tế chuẩn bị đến VN... do vậy có thể nói nhu cầu về văn phòng còn lớn hơn nhiều. Trong khi đó, theo số liệu lấy từ các chủ đầu tư dự án mới, năm 2008 nguồn cung văn phòng cho thuê sẽ chỉ tăng 41%, 2009 tăng 39% và năm 2010 tăng 32%. Tại thị trường Hà Nội, nhiều doanh nghiệp “đỏ mắt” đi tìm văn phòng nhưng đi đến đâu đều bị từ chối là: “hết chỗ rồi”. Tính đến hết quý I, 101.695 m2 văn phòng loại A tại Hà Nội đã cho thuê hết và chỉ còn khoảng 1.297 m2 còn trống, trong đó có gần 1.000 m2 thuộc toà nhà Metropole Business Centre. Nhưng toà nhà này đang chuyển từ văn phòng thành khách sạn, nên thực tế không còn văn phòng loại A nào còn trống. Vì nhu cầu lớn nên các toà nhà vừa đi vào hoạt động đã không còn chỗ trống. Toà nhà Opera Business Centre trước cửa Nhà hát lớn đã cho thuê hết trước khi khai trương. Tương tự, các doanh nghiệp, đại sứ quán cũng thuê hết toàn bộ 18.000 m2 của cao ốc Pacific Place trên đường Lý Thường Kiệt. Do Việt Nam đang là đích đến đồng thời là một thị trường hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Vì thế hiệu suất sử dụng tại các khu văn phòng, nhà cho thuê sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao. Hơn nữa theo lộ trình cam kết của VN với WTO, kể từ ngày 1/4/07, ngân hàng nước ngoài có thể thành lập các chi nhánh 100% thuộc sở hữu của mình tại VN. Tuy đến nay vẫn chưa có bất kỳ thông tư hướng dẫn nào về việc cấp phép này nhưng theo các chuyên gia ngân hàng thì các văn bản này sẽ sớm được ban hành. Ông Andrew Brown, Tổng Giám đốc Tập đoàn tư vấn và quản lý bất động sản Jones Lang LaSalle nhận định: “Các giấy phép đầu tiên, nếu được cấp, sẽ khơi thông cơn lốc nhu cầu ngân hàng quốc tế tham gia vào thị trường VN. Theo kinh nghiệm của các ngân hàng ở thị trường mới nổi khác, việc tham gia ngay từ đầu sẽ giúp họ đạt được thị phần vững chắc trên thị trường. Các ngân hàng quốc tế cho biết họ rất quan tâm đến thị trường VN và hiện có ít nhất 8 ngân hàng lớn đang xin giấy phép tại VN”. Ngành ngân hàng ở TP.HCM và Hà Nội sẽ là một trong những ngành chiếm nhiều diện tích mặt bằng ở các khu vực thương mại trung tâm nhất tính đến năm 2010 và đây cũng là động lực khuyến khích các dự án mới đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng chất lượng cao. Thực trạng về giá của văn phòng cho thuê ở Việt Nam. Hiện nay giá văn phòng cho thuê ở Hà Nội và TP HCM thuộc dạng cao nhất nhì khu vực châu Á chỉ sau Hồng Kông và Singapore. Không chỉ có vậy, nhiều chuyên gia nhận định thị trường BĐS Việt Nam sẽ nóng lên rất nhanh trong những tháng cuối năm 2007, đầu năm 2008 đánh dấu cho sự trở lại sôi động của thị trường này sau một thời gian dài đóng băng. Điều này là chắc chắn và đã được chứng minh qua thực tế một số thành phố trong khu vực Đông Nam Á có cùng bối cảnh, quá trình phát triển tương tự Việt Nam như Bangkok, Kula Lumpur. Trong báo cáo điều tra về giá thuê văn phòng trên toàn thế giới của tập đoàn kinh doanh bất động sản CBRE mới thực hiện, TP.HCM xếp thứ 14/50 thị trường có giá thuê văn phòng tăng nhanh nhất trên toàn thế giới. Và thị trường thuê văn phòng TP.HCM đứng thứ 45/50 nơi có giá thuê văn phòng đắt nhất. Kết quả này có được từ cuộc điều tra Thị trường giá thuê văn phòng toàn cầu tại 176 thành phố trên toàn thế giới vừa mới hoàn thành của Tập đoàn kinh doanh bất động sản CB Richard Ellis (CBRE). Theo đó, bảng xếp hạng thị trường có giá thuê tăng nhanh nhất dựa vào giá thuê được tính theo tiền tệ và đơn vị đo lường được áp dụng tại địa phương đó. Bảng xếp hạng thị trường đắt nhất dựa vào giá thuê tính theo USD/m2/năm. Tuy không “được’’ nhắc đến trong bảng xếp hạng giá thuê văn phòng đắt đỏ này, nhưng theo các chuyên gia của CBRE tại Việt Nam, TP Hà Nội cũng có nhiều điểm tương đồng với TP Hồ Chí Minh. Cách đây 4 năm, văn phòng hạng A, doanh nghiệp chỉ chấp nhận bỏ tiền thuê với giá 27 USD/m2. Nhưng nay, giá tại khu trung tâm quận 1, 3, 5 của TP HCM đang là 30-37 USD/m2 mỗi tháng. Khu vực ngoại thành, quận 6, 7, 8, Phú Nhuận, Gò Vấp, Tân Bình, tùy vị trí, chất lượng và tiện ích của tòa nhà mà giá cả có thể dao động 12-28 USD/m2. Với những tòa cao ốc cho thuê cả tầng, hợp đồng sẽ được ký 2-3 năm một lần. Tại quận 1, cao ốc Sun Wah trên đường Nguyễn Huệ đã kín chỗ từ nhiều năm nay với mức thuê của năm ngoái là 30-33 USD/m2. Theo Công ty M&C, đã thuê văn phòng tại đây gần 3 năm, giá cũ chắc chắn sẽ thay đổi và xu hướng là tăng theo thời hạn hợp đồng. Saigon Trade Center, Tôn Đức Thắng, quận 1, giá thuê theo hợp đồng cũ vẫn còn ở mức 27 USD/m2/tháng. Tuy nhiên, các khách hàng đang lo sẽ nhanh chóng leo thang trong đợt đáo hạn hợp đồng mới, có thể tăng trung bình 5-10%. Xa khu trung tâm, cao ốc E.town trên đường Cộng Hòa, Tân Bình, giá thuê 17 USD/m2/tháng bao gồm thuế giá trị gia tăng, vừa đi vào hoạt động từ ngày 22/3 nhưng đến nay đã kín 90% diện tích. Thậm chí, ngay cả trên những tuyến đường lớn, nhà mặt tiền có vị trí đắc địa cũng được người dân tu sửa lại kinh doanh dịch vụ cho thuê văn phòng với mức giá thấp hơn cao ốc văn phòng loại C. Tại Hà Nội, văn phòng cho thuê cũng không đáp ứng đủ nhu cầu. Mức giá tại các cao ốc hạng A như Hanoi Towers, Vietcombank Towers, Pacific Place đã lên tới 38 USD/m2 mỗi tháng, trong khi năm ngoái chỉ trên dưới 30 USD/m2. Theo khảo sát gần đây của Công ty quản lý bất động sản CB Richard Ellis (CBRE), giá thuê văn phòng tại Hà Nội hiện đạt 30 - 40 USD/m2/tháng, cá biệt có nơi đạt 55 USD/m2 /tháng. Với mức giá này, Hà Nội là một trong những thành phố có giá thuê văn phòng cao nhất châu Á. Không chỉ các văn phòng hạng A, B đắt đỏ, văn phòng thứ cấp trên địa bàn Hà Nội cũng nhích giá theo. Hiện mức giá tại các khu nhà cao tầng do tư nhân xây dựng và cho thuê cũng lên tới 14-15 USD/m2 một tháng, chưa tính thuế và phí dịch vụ. Với những tòa nhà có vị trí đẹp, chủ nhà ra giá tới 17-20 USD/m2. Trước nhu cầu văn phòng cho thuê ngày một tăng, nhiều doanh nghiệp địa ốc tiếp tục rót vốn đầu tư vào thị trường này. 2.Những phương pháp định giá được vận dụng trong định giá BĐS văn phòng cho thuê trên thị trường Việt Nam. Phương pháp so sánh Phương pháp này được áp dụng rất phổ biến trong mọi linh vực trong đó bao gồm cả lĩnh vực BĐS đặc biệt là trong lĩnh vực định giá BĐS văn phòng cho thuê do phương pháp này tương đối đơn giản, không đòi hỏi những kĩ thuật đặc thù riêng biệt. Ngoài ra phương pháp này phổ biến còn vì nó dựa trên cơ sở giá thị trường, trong tình trạng giá của BĐS văn phòng cho thuê không ngừng leo thang như hiện nay thì việc định giá dựa vào giá thị trường là rất cần thiết. Với tình trạng cung văn phòng cao cấp cho thuê không đủ đáp ứng nhu cầu hiện nay thì giá của loại hình BĐS này sẽ không ngừng tăng nhanh trong thời gian tới, và theo các chuyên gia dự báo thì giá văn phòng cho thuê ở Hà Nội và TP HCM tăng 10% /năm Thông qua phương pháp so sánh và dựa trên cơ sở giá của các văn phòng cùng loại đã cho thuê và sự điều chỉnh những sự khác biệt giữa các yêu tố cấu thành lên giá trị của BĐS văn phòng cho thuê nhằm đưa ra một mức thuê hợp lý thoả mãn được lợi ích của người đi thuê lẫn người cho thuê. Trên thực tế thì phương pháp này được chính các doanh nghiệp đi thuê văn phòng sử dụng để tính giá thuê văn phòng nhằm giảm thiểu chi phí mà vẫn đảm bảo lợi ích của công ty. Phương pháp chi phí Đây cũng là một trong những phương pháp được sử dụng trong việc định giá mức tiền cho thuê của văn phòng. Phương pháp này được tính dựa trên hiệu suất đầu tư/1m2 sàn cho thuê và lợi nhuận định mức yêu cầu của nhà đầu tư. Phương pháp này thường được bản thân các công ty xây dựng quản lý các cao ốc sử dụng, vì chính các công ty, nhà thầu xây dựng đó hơn ai hết sẽ nắm rõ được chi phí để xây dựng nên họ dung phương pháp này để tính giá cho thuê văn phòng toà cao ốc mà họ quản lý. Tuy nhiên phương pháp này chỉ được áp dụng đối với những nơi chưa có BĐS tương tự cho thuê trên thị trường. Phương pháp vốn hoá Phương pháp này thường được dùng để xác định giá thuê ròng của BĐS. Giá thuê ròng = Giá BĐS (giá vốn) / Tỷ lệ vốn hóa. Chương III: NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM ÁP DỤNG HIỆU QUẢ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TRONG ĐỊNH GIÁ BĐS VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI VIỆT NAM Thị trường BĐS của nước ta do mới được hình thành nên vẫn còn chưa ổn định. Kể từ khi chúng ta tiến hành đổi mới đến nay đã trải qua 2 đợt sốt đó là vào các năm1991-1993 khi đó chúng ta mới chuyển từ cơ chế “đất không có giá” sang “đất có giá do nhà nước quy định” và lần thứ 2 là vào năm 2001-2004 khi chúng ta chuyển từ cơ chế “giá đất quy định thấp hơn giá đất trên thị trường” sang cơ chế “ giá đất quy định phải bằng giá thị trường trong điều kiện bình thường”. Qua mỗi lần sốt đất như vậy thì giá đất ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM thường cao gấp 10 lần so với trước khi sốt. Kể từ khi Luật Đất Đai 2003 có hiệu lực vào ngày 1/7/2004 thì các ngân hàng lại quay ra đòi nợ vay của các chủ đầu tư kinh doanh BĐS. Chính động thái này của các ngân hàng đã làm cho thị trường BĐS Việt Nam bị “đóng băng” và trở nên ảm đạm hơn. Đó là tổng thể chung của thị trường BĐS Việt Nam sau cơn sốt giá thứ 2, tuy nhiên đó chỉ là tình trạng “đóng băng cục bộ” của thị trường. Bên cạnh đó thì những thị trường như văn phòng cho thuê và các trung tâm thương mại lại bắt đầu “nóng” lên, đánh dấu sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế nước ta. Năm 2005 nửa đầu năm 2006 thị trường BĐS Việt Nam trở nên trầm lắng, giá cả bất động, nhiều sàn giao dịch phải đóng cửa. Tuy nhiên từ giữa năm 2006 đến nay thì thị trường BĐS đột nhiên trở nên sốt cục bộ tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM chính việc “nóng” lên của thị trường BĐS đã làm cho giá của hàng loạt các loại hình BĐS tăng theo trong đó có cả loại hình văn phòng cho thuê. Thị trường BĐS Việt Nam sôi động trở lại là do Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO đã tạo sức hút rất lớn đối với các nhà đầu tư nước ngoài, bên cạnh đó thị trường chứng khoán Việt Nam trong 2 năm trở lại đây đang có những bước tiến rõ rệt đã huy động được một khối lượng lớn vốn nhàn rỗi trong dân chúng. Đồng thời khi gia nhập WTO chúng ta phải ban hành những văn bản luật nhằm đảm bảo quyền lợi và sự bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong nước với các nhà đầu tư nước ngoài đã tạo nên cơ chế đầu tư thông thoáng như: cho phép chuyển giao dự án đã xong hạ tầng, áp dụng linh hoạt các phương thức kêu gọi đầu tư như đấu giá đất, đấu thầu dự án, thoả thuận chuyển nhượng với người sử dụng đất, đổi đất lấy cơ sở hạ tầng. Hiện nay nước ta đã xuất hiện nhiều quỹ đầu tư có quy mô vốn lớn, làm tăng vốn và khối lượng dự án đầu tư… Mặc dù vậy, thị trường BĐS cũng đã bộ lộ nhiều yếu tố tiêu cực, không bền vững và nhiều rủi ro như: giao dịch không đảm bảo sự chắc chắn vì không có thông tin đầy đủ và chính xác, Nhà Nước không kiểm soát được giá của BĐS trên thị trường… Chính vì thế vấn đề đặt ra hiện nay là Nhà Nước phải tạo ra một thị trường BĐS ổn định, phát triển bền vững thị trường BĐS cần có những biện pháp thích hợp. Biện pháp nhằm tăng cung thị trường văn phòng cho thuê. Quỹ đất thì không thể tăng thêm, các công trình xây dựng, toà cao ốc cũng không thể xây dựng một cách ồ ạt được, hơn nữa những dự án nhằm xây dựng thì mất ít nhất cũng phải 3-4 năm thì mới đưa vào hoạt động được nên biện pháp trước mắt cần phải thực hiện để giảm sức nóng của thị trường văn phòng cho thuê đó là sử dụng các khu đất do nhà nước giao cho các doanh nghiệp quản lý nhưng quản lý hoặc sử dụng không có hiệu quả để tiến hành xây dựng những cao ốc làm văn phòng cho thuê. Còn về lâu dài thì nên đưa quỹ đất của các doanh nghiệp di dời, sử dụng trái phép, không hiệu quả (chủ yếu là công sản) để xây dựng văn phòng cho thuê. Cần thực hiện đúng các quy định của Luật Đất Đai trong công tác giao đất theo quy hoạch đã được duyệt. Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch phát triển BĐS là một công cụ điều tiết quan trọng trong quan hệ cung- cầu BĐS. Thúc đẩy tiến độ triển khai dự án xây dựng của các doanh nghiệp, cần tránh tình trạng dự án bị treo gây lãng phí nguồn tài nguyên đất. Các doanh nghiệp bị chậm tiến độ do 2 nguyên nhân chính đó là: một bộ phận doanh nghiệp không đủ năng lực tài chính để triển khai dự án và phần lớn một bộ phận khác đó là do không thể bồi thường giải phóng mặt bằng để thực hiện triển khai dự án. Trước tình trạng này thì nhà nước cần phải có những biện pháp thu hồi, giải phóng mặt bằng giao đất cho doanh nghiệp nhưng vẫn đảm bảo được lợi ích của người có đất bị thu hồi. Ngoài ra nhà nước cần ban hành chính sách cho các doanh nghiệp được phép huy động vốn sau khi bồi thường giải phóng mặt bằng được hoàn tất vì đây là giai đoạn mà doanh nghiệp rất cần vốn để tiếp tục triển khai dự án sau khi đã bỏ ra một khoản tiền không nhỏ để thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đồng thờí xét duyệt cấp GCNQSDĐ cho doanh nghiệp vì đây chính là cơ sở pháp lý để doanh nghiệp tiến hành huy động vốn để đầu tư xây dựng. Lựa chọn những chủ đầu tư có năng lực để thực hiện dự án. Đồng thời nhà nước phải thường xuyên kiểm tra tiến độ thực hiện các dự án đầu tư nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp giải quyết những khó khăn, vướng mắc. Giảm thiểu tình trạng đầu cơ đất đai bằng việc công khai hoá mua bán nhà trên sàn giao dịch chính thức, đồng thời cũng đưa ra những quy định về việc “mua bán trên giấy”. Mọi hoạt đông giao dịch BĐS đều phải được diễn ra công khai và được pháp luật bảo hộ. Các chủ đầu tư đều phải chứng minh tính minh bạch của khoản tiền mà họ dùng để mua BĐS. Thắt chặt các biện pháp quản lý và quy phạm hoạt động mua bán BĐS. Cần tính đến biện pháp nhằm làm giảm thuế chuyển nhượng, sang tên BĐS để khuyến khích người dân thực hiện nghiêm chỉnh hoạt động chuyển nhượng và nghĩa vụ thuế theo quy định. Hiện nay thuế nhà – đất ở nước ta còn thấp do đó dẫn đến tình trạng một người có thể sở hữu nhiều mảnh đất, chính điều này đã vô hình chung tạo nên sự khan hiếm nguồn cung trên thị trường BĐS nói chung và mặt bằng để xây dựng cao ốc văn phòng nói riêng. Vì vậy chúng ta cần phải tăng mức thuế nhà-đất nhưng việc tăng này không thể diễn ra đột ngột vì nếu thuế nhà-đất tăng lên thì giá nhà-đất cũng sẽ tăng theo do đó chúng ta cần tăng theo một lộ trình nhất định. Biện pháp nhằm bình ổn BĐS văn phòng cho thuê. Trong tình trạng giá của BĐS nói chung và giá của BĐS văn phòng cho thuê nói riêng hiện nay tăng lên không ngừng thì nhà nước cần phải thể hiện rõ vai trò cầm trịch của mình trong việc bình ổn giá của các loại hình BĐS trên thị trường. Nhà nước cần có biện pháp điều chỉnh giá đất sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường, không áp giá quá xa so với thực tế. Đồng thời điều chỉnh biểu thuế suất áp dụng hợp lý đối với từng đối tượng trong các loại hình giao dịch BĐS . Nhà nước phải có và thực thi các biện pháp kiểm tra, nắm bắt thường xuyên, có hiệu quả, dự báo được các xu hướng biến động trên thị trường bất động sản, từ đó có phương án xử lý phù hợp. Đẩy mạnh hệ thống công cụ hỗ trợ phi thị trường như: thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, kiện toàn các sàn giao dịch BĐS. Xây dựng hệ thống thông tin môi trường nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và tính minh bạch của thị trường BĐS. Thực hiện công tác cải cách hành chính nhằm giảm nhẹ cơ cấu bộ máy nhà nước đồng thời tạo cơ chế thông thoáng cho các nhà đầu tư trong nước cũng như quốc tế. Hiện nay giá của BĐS tăng nhanh cũng một phần do nạn đầu cơ, do vậy nhà nước cần có những biện pháp nhằm hạn chế nạn đầu cơ như buộc chủ đầu tư phải chứng minh được nguồn gốc hợp pháp của khoản tiền đầu tư mua BĐS nhằm tránh tình trạng rửa tiền của các hoạt động tham ô, tham nhũng,… Nhìn chung chúng ta vẫn chưa thiết lập được cơ chế định giá phù hợp với cơ chế thị trường. Đội ngũ nhân viên định giá của các công ty còn thiếu kinh nghiệm và hầu như chưa có chứng chỉ hành nghề. Do đó để nâng cao chất lượng trong hoạt động định giá BĐS đặc biệt là BĐS văn phòng thì các doanh nghiệp định giá cần phải hoàn thiện đội ngũ định giá viên, đào tạo một cách bài bản, chuyên nghiệp sau mỗi khoá đào tạo có cấp chứng chỉ; thêm vào đó các doanh nghiệp cần mở rông quy mô và chất lượng trong việc định giá văn phòng cho thuê. Thị trường văn phòng cho thuê ở Việt Nam được đánh giá là rất tiềm năng và giá của văn phòng cho thuê ở nước ta chưa đạt đến đỉnh điểm của nó. Trước tình hình đó các doanh nghiệp phải có hệ thống thu thập và xử lý các thông tin đã thu thập được một cách chính xác, linh hoạt. Ngoài ra bản thân các công ty cần phải có sự liên kết chặt chẽ với các công ty cung cấp văn phòng cho thuê đồng thời phải nâng cao sự hiểu biết về các loại hình văn phòng cho thuê để áp dụng các phương pháp định giá cho phù hợp. KẾT LUẬN Hoạt động kinh doanh BĐS được hình thành và phát triển cùng với sự phát triển của toàn bộ nền kinh tế, sự phát triển của hoạt đông kinh doanh BĐS góp phần không nhỏ vào sự tăng trưởng của nền kinh tế. Trong xu hướng hiện nay thì thị trường BĐS và thị trường chứng khoán có đóng góp lớn vào GDP của một quốc gia thì sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường BĐS là một tín hiệu đáng mừng của nền kinh tế. Trong đó hoạt động định giá BĐS đóng vai trò rất quan trọng trong việc phát triển thị trường BĐS theo hướng minh bạch và lành mạnh hoá các thông tin trên thị trường. Trên thị trường BĐS thì lĩnh vực văn phòng cho thuê là một lĩnh vực tương đối còn mới ở nước ta tuy nhiên đây cũng chính là thị trường rất sôi động và tiềm năng ở nước ta. Hàng loạt các cao ốc văn phòng được xây dựng nhằm đáp ứng nhu cầu của các doanh nghiệp trong nước cũng như nước ngoài. Trong thời gian vừa qua giá của loại hình BĐS văn phòng này không ngừng tăng lên, đó là tín hiệu đáng mừng thể hiện sự hội nhập nhanh chóng của nước ta với nền kinh tế thế giới. Do đó vấn đề xác định giá của văn phòng cho thuê là một vấn đề rất nóng bỏng hiện nay. Qua đó đòi hỏi những nhà định giá phải có kinh nghiệm và vận dụng các phương pháp một cách hợp lý trong việc định giá loại hình BĐS này. Trong đề tài này em đã đề cập đến thực trạng về cung-cầu, giá và các phương pháp phổ biến dùng trong định giá văn phòng cho thuê, đồng thời em cũng nêu lên những giải pháp nhằm tăng cung , bình ổn giá của thị trường văn phòng cho thuê cũng như giải pháp nhằm vận dụng hiệu quả các phương pháp định giá trong định giá giá văn phòng cho thuê. Tuy nhiên do kiến thức về lý luận và thực tế còn hạn chế nên trong đề tài này không tránh khỏi hạn chế và thiếu sót, vì vậy em rất mong được sự góp ý của các thầy cô và bạn bè để đề tài được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cám ơn Thạc sĩ Vũ Thị Thảo đã tận tình giúp dỡ em trong việc hoàn thiện đề tài này. Em chân thành cám ơn cô. TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ tài nguyên môi trường www.monre.gov.vn Bộ xây dựng www.moc.gov.vn Bài giảng Định giá bất động sản Chính phủ, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai 2003. Giáo trình Thi trường Bất động sản. Hiệp hội doanh nghiệp Tp HCM www.uba.com.vn Luật Đất Đai 2003, Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội Luật kinh doanh BĐS 2007, Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội. Sở tài nguyên môi trường TP HCM www.donre.hochiminhcity.gov.vn Tạp chí Bất động sản. Tạp chí Địa chính Trang web Việt báo www.vietbao.vn Trang web Sàn giao dịch BĐS Việt Nam www.sanbatdongsan.net.vn Trang web www.vntrades.com Trang web www.tintucnhadat.net MỤC LỤC Trang