Đề tài Áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam

dữ liệu thị trường và so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng” + Theo GS Lin Lan Yuan – Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn” + Theo pháp lệnh giá Việt Nam: “Thẩm định giá là đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế” Có thể nói, dù hiểu theo cách nào thì hoạt động thẩm định giá cũng đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Mục tiêu của thẩm định giá phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một mục đích nhất định, nó ảnh hưởng có tính quyết định đến việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá của các nhà thẩm định. Sự định giá được yêu cầu trong rất nhiều trường hợp. Một số mục tiêu chính của thẩm định giá chuyên nghiệp có thể kể đến đó là: Thẩm định giá cho các mục đích của chính quyền Thẩm định giá để thuê mướn Thẩm định giá để bảo hiểm Thẩm định giá cho báo cáo tài chính Thẩm định giá cho mục đích đầu tư Thẩm định giá cho mục đích cầm cố Thẩm định giá cho mục đích cổ phần hóa các doanh nghiệp Nhà nước Thẩm định giá cho máy móc và thiết bị Thẩm định giá trị tài sản vô hình 1.1.5. Khái niệm phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản Trong thẩm định giá tài sản, phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp thu nhập được chia làm hai phương pháp. Phương pháp thứ nhất là phương pháp vốn hóa thu nhập áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn. Phương pháp thứ hai là phương pháp dòng tiền chiết khấu áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm là khác nhau. Khái niệm phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá tài sản Như đã nói ở trên, phương pháp vốn hóa thu nhập là một trong hai phương pháp thu nhập. Phương pháp vốn hóa thu nhập là một cách tiếp cận tĩnh hoặc trực tiếp trong đó sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Phương pháp này căn cứ vào dòng tiền đơn lẻ theo thời gian lâu dài vĩnh viễn. Một số thuật ngữ liên quan - Tỷ suất vốn hóa: là một phân số dùng để diễn tả mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị của tài sản. Đó là tỷ suất lợi tức mong đợi trong 1 năm hoạt động trên tổng giá trị tài sản và dùng để chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị tài sản. - Hệ số vốn hóa: là nghịch đảo của tỷ suất vốn hóa. - Tỷ suất chiết khấu: là một phân số dùng để chuyển đổi dòng thu nhập dự tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản. Tỷ suất chiết khấu có thể là: tỷ suất vốn hóa, tỷ suất lãi vay trong kì đầu tư, tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ) hoặc tỷ suất thuế thực. - Trong phương pháp vốn hóa thu nhập sử dụng các loại tỷ lệ vốn hóa khác nhau, có thể kể đến một số loai tỷ lệ vốn hóa sau: + Tỷ lệ lãi (i): là lãi thu được trên một đơn vị vốn đầu tư và nó phải đủ cao để thu hút vốn đối với một loại đầu tư cụ thể. Tỷ lệ này xác định dựa trên giả thiết cho rằng tài sản không bị hư hỏng. Nó không bao gồm sự suy giảm giá trị trong tương lai hoặc sự tái tạo lại. Tỷ lệ lãi là một hiện tượng thị trường, nó khác nhau tùy theo số lượng cung và cầu, với các đặc tính chất lượng của tài sản đầu tư. + Tỷ lệ vốn hóa (R): biểu thị mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động thực của một tài sản và giá trị hoặc giá bán tài sản đó. + Tỷ lệ vốn hóa toàn bộ (Ro): là tỷ lệ chỉ ra mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động thực của toàn bộ tài sản ( đất và công trình) với giá trị hoặc giá bán của toàn bộ tài sản. Theo quy tắc, tỷ lệ vốn hóa toàn bộ luôn lớn hơn tỷ lệ vốn hóa của đất và nhỏ hơn tỷ lệ vốn hóa của công trình. + Tỷ lệ vốn hóa công trình: là tỷ lệ thu nhập hoạt động thực của công trình đối với giá trị hoặc giá bán của công trình. Trong đó thu nhập của công trình phải bao gồm cả lãi trên đầu tư và khấu hao của công trình đầu tư trên tuổi kinh tế còn lại của công trình hoặc giai đoạn chiếm hữu dự kiến. + Tỷ lệ vốn hóa đất (RI): là tỷ lệ của thu nhập hoạt động thực nhận được từ đất đối với giá trị hay giá bán của đất. + Tỷ lệ khấu hao hoặc tỷ lệ tái đầu tư (1/Sn): là tỷ lệ cung cấp một sự hoàn vốn hoặc tái tạo đầu tư trên tuổi thọ kinh tế của tài sản. Đôi khi nó được coi như là yếu tố quỹ trả nợ và có thể áp dụng trên giai đoạn ngắn hơn tuổi thọ kinh tế của tài sản. 1.2. THỰC CHẤT CỦA PHƯƠNG PHÁP Phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá tài sản thực chất là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của 1 năm. Việc chuyển hóa này được thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỉ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập. . CƠ SỞ CỦA PHƯƠNG PHÁP Giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản, và dựa trên những giả thiết sau: + Thu nhập là vĩnh viễn + Rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định . NGUYÊN TẮC ỨNG DỤNG CỦA PHƯƠNG PHÁP Nguyên tắc thẩm định giá là những quan điểm đã được thừa nhận một cách rộng rãi, và là cơ sở quan trọng để xây dựng nên các phương pháp định giá khoa học. Nó cho phép thẩm định viên tiến hành việc ước tính giá trị tài sản một cách hợp lý và chính xác. Trong thẩm định giá tài sản có rất nhiều nguyên tắc nhưng phương pháp thu nhập được xây dựng trên cơ sở ứng dụng ba nguyên tắc cơ bản đó là nguyên tắc sử dụng cao nhất và tôt nhất, nguyên tắc cung cầu và nguyên tắc lợi ích tương lai. 1.4.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất Khái niệm sử dụng cao nhất và tốt nhất là một phần cơ bản không thể thiếu được của sự ước tính giá trị thị trường và do đó là của thẩm định giá. Sự sử dụng tốt nhất và cao nhất là sự sử dụng có thể nhất của một tài sản thuộc về vật chất, được sử dụng một cách hợp lý, được phép về pháp lý, khả thi về tài chính và nó mang lại giá trị cao nhất cho tài sản cần thẩm định giá. Sự sử dụng không được phép về pháp lý và không thuộc về vật chất thì không được coi là sử dụng cao nhất và tốt nhất. Sự sử dụng vừa được phép về pháp lý, vừa về vật chất, vẫn cần có sự giải thích của nhà thẩm định giá biện minh cho sự sử dụng đó là hợp lý. Nó không phải là sử dụng trong điều kiện bất bình thường hay có sự bi quan hay lạc quan quá mức về khả năng sử dụng tài sản. Sau khi xác lập sự sủ dụng là hợp lý, thì cần kiểm tra về tính khả thi tài chính. Sự sử dụng đó phải dẫn đến giá trị cao nhất. Có thể nói, trong thẩm định giá tài sản đặc biệt là thẩm định giá bất động sản thì nguyên tắc này khá là quan trọng. Noi riêng trong thẩm định giá bất động sản thì nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở bốn mặt sau đây: Về mặt vật chất, bất động sản đó phải thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể). Về mặt pháp luật, bất động sản phải được sử dụng hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và bảo hộ. Về mặt sử dụng, bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất. Về mặt thời gian, bất động sản phải có thời gian cho thu nhập ròng cao nhất là kéo dài nhất. 1.4.2. Nguyên tắc cung cầu Giá trị thị trường của một tài sản được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung và cầu trên thị trường vào ngày thẩm định giá. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản có xu hướng thay đổi tỉ lệ thuận với cầu và tỉ lệ nghịch với cung về tài sản. Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu, trong đó có các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác. Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh trong cung cầu và giá trị tài sản. Khi thẩm định giá cần lưu ý rằng các lực lượng thị trường phải được phân tích và đánh giá cẩn thận về sự tác động của nó đến giá trị tài sản. Khi phân tích các thông tin thị trường như cho thuê hay bán, cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh. 1.4.3. Nguyên tắc dự kiến các lợi ích tương lai Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích tương lai mà tài sản mang lại cho nhà đầu tư. Khi ước tính giá trị nên luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai hơn là sự thực hiện trong quá khứ. Thẩm định giá làm nhiệm vụ dự kiến các lợi ích nhận được từ quyền sở hữu tài sản. Những dự tính của người mua hay của chủ sở hữu có thể ảnh hưởng đến giá trị thị trường của tài sản. Việc ước tính chính xác giá trị tài sản dựa trên các lợi ích dự kiến từ quyền sử dụng tài sản là vô cùng khó. PHẦN II – CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ THEO PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP 2.1. CÁC BƯỚC TỔNG QUÁT 2.1.1. Nội dung phương pháp Phương pháp vốn hóa thu nhập là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của 1 năm. Việc chuyển hóa này được thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỉ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập. 2.1.2. Công thức V = I / R Hoặc V = I * GI Trong đó: V : là giá trị tài sản I : là thu nhập ròng trong 1 năm R: là tỷ suất vốn hóa GI: là hệ số thu nhập ( GI = 1/R ) 2.1.3. Các bước tiến hành - Bước 1: Ước tính thu nhập do tài sản mang lại - Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập - Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa thu nhập Cụ thể: 2.1.3.1. Ước tính thu nhập từ tài sản Vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ của tài sản. Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềm năng (PGI), tổng thu nhập thực tế (EGI), thu nhập hoạt động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sở hữu (EI), thu nhập từ vốn vay (MI), thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ công trình (BI). Xác định thu nhập ròng mang lại từ ( cho thuê) tài sản: Thu nhập ròng từ tài sản được tính theo công thức sau: Thu nhập hoạt động ròng (NOI) = Tổng thu nhập tiềm năng (PGI) – Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán dây dưa – Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản (chi phí hoạt động). Tổng thu nhập tiềm năng: Là toàn bộ thu nhập đối với một tài sản với tỷ lệ thuê (tỷ lệ lấp đầy) là 100% công suất thiết kế. Thẩm định viên về giá xác định tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê tài sản cần định giá thông qua điều tra từ thị trường những tài sản cho thuê tương tự với tài sản cần định giá. Các tài sản cho thuê tương tự được xác định bởi các yếu tố sau: + Đối với bất động sản: Tài sản cho thuê tương tự phải tương tự với tài sản cần thẩm định giá về mục đích sử dụng, hệ số sử dụng đất, tuổi đời kinh tế còn lại của công trình, và tỷ lệ về chi phí duy tu bảo dưỡng. + Đối với máy móc thiết bị: Tài sản cho thuê tương tự phải tương tự với tài sản cần thẩm định giá về loại máy, thiết bị, về đặc điểm kinh tế - kĩ thuật chủ yếu, về công suất, năng suất, độ chứa, và về mức độ hao mòn. Xác định thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán dây dưa: được xác định bằng tỷ lệ trống (không có khách thuê) nhân với tổng thu nhập tiềm năng từ (cho thuê) tài sản. Thẩm định viên xác định tỷ lệ trống và do thanh toán dây dưa thông qua điều tra thị trường những bất động sản cho thuê tương tự. Xác định chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng tài sản: Tùy từng loại tài sản mà thẩm định viên có thể xác định loại chi phí này theo các cách khác nhau. + Đối với bất động sản: Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp. Trong đó, chi phí trực tiếp là những chi phí cố định mà chủ sở hữu bất động sản phải chi trả bất kể có khách thuê hay không (bao gồm chi phí về thuế bất động sản, về bảo hiểm nhà cửa…). Còn chi phí gián tiếp là những chi phí phải trả lớn hoặc nhỏ tỷ lệ thuận với số lượng khách thuê bất động sản nhiều hay ít (bao gồm chi phí quản lý, chi phí mua ngoài, chi phí sưởi ấm, điều hòa nhiệt độ, chi phí dọn vệ sinh, duy tu, chi phí tân trang). + Đối với máy móc thiết bị: chi phí duy tu, bảo dưỡng tài sản là chi phí duy tu, bảo dưỡng định kỳ máy thiết bị theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê nhằm bảo đảm máy thiết bị có thể hoạt động bình thường. Cần lưu ý thẩm định viên xác định loại chi phí này thông qua điều tra từ thị trường những bất động sản tương tự. 2.1.3.2. Xác định tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập Tỷ suất vốn hóa thu nhập và hệ số nhân thu nhập phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường. Điểm cơ bản là các tài sản sử dụng phải tương đồng về rủi ro, thu nhập, chi phí, đặc điểm vật chất và vị trí với tài sản cần thẩm định giá. Có 3 phương pháp chủ yếu xác định tỷ suất vốn hóa, đó là: Phương pháp 1: tỷ suất vốn hóa được xác định theo công thức sau: Tỷ suất vốn hóa= Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro+phụ phí rủi ro Trong đó: + Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro tính bằng lãi suất Trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm. + Phụ phí rủi ro: Phần lớn các nhà đầu tư thường thận trọng đối với rủi ro, do đó họ thường yêu cầu 1 tỷ lệ hoàn vốn cao hơn đối với các khoản đầu tư mang tính chất rủi ro cao. Mức chênh lệch giữa 1 tỷ lệ hoàn vốn cao với tỷ suất lợi nhuận của các khoản đầu tư không rủi ro được gọi là phụ phí rủi ro. Phụ phí rủi ro bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính và rủi ro thanh khoản. Rủi ro kinh doanh: Là những biến động trong lợi nhuận do bản chất nghành nghề kinh doanh của sự nghiệp. Nói khác đi, đó là sự biến động về lợi nhuận của doanh nghiệp. Sự biến động về lợi nhuận doanh nghiệp là kết quả của doanh thu bán hàng không ổn định và tỷ suất nợ trên vốn. Rủi ro tài chính: Là rủi ro kèm với hình thức đầu tư, một doanh nghiệp có tỷ suất nợ cao (hệ số đòn bẩy cao) sẽ có rủi ro tài chính cao. Rủi ro thanh khoản: Khả năng mua hoặc bán một khoản đầu tư một cách nhanh chóng với mức giá chênh lệch không lớn được gọi là tính thanh khoản. Mức giá chênh lệch càng lớn thì rủi ro thanh khoản càng cao. Khi xác định tỷ lệ rủi ro dự kiến, thẩm định viên về giá phải nghiên cứu kỹ đặc điểm đối với từng vùng, từng cơ sở kinh tế của địa phương, đặc điểm của bất động sản và khả năng ổn định của người thuê. Phương pháp 2 (phương pháp đầu tư): Xác định tỷ suất vốn hóa căn cứ vào bình quân gia quyền của tỷ suất thu hồi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư vào tài sản. Công thức xác định như sau: M * Rm + (1 – M) * Re = Ro Trong đó: M: Tỷ trọng vốn vay ngân hàng trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản. Rm: Tỷ suất thu hồi vốn. (1 – M): Tỷ trọng vốn huy động từ cổ đông trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản. Re: Lãi suất kì vọng của nhà đầu tư. Ro: Tỷ suất vốn hóa. Phương pháp 3 (Phương pháp so sánh): Đây là phương pháp thường gặp nhất khi xác định tỷ suất vốn hóa. Theo phương pháp này, tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản cần thẩm định giá được xác định bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất vốn hóa của các tài sản tương tự trên thị trường. Tỷ suất vốn hóa của các tài sản này được tính bằng cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giá bán. 2.1.3.3. Áp dụng công thức vốn hóa thu nhập để xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá V = I / R Hoặc V = I * GI Trong đó: V : là giá trị tài sản I : là thu nhập ròng trong 1 năm R: là tỷ suất vốn hóa GI: là hệ số thu nhập ( GI = 1/R ) 2.2. ỨNG DỤNG TRONG THỰC TẾ Trong thực tế, phương pháp vốn hóa thu nhập được áp dụng đối với những tài sản có khả năng mang lại thu nhập hoặc thuộc dạng đầu tư ( bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính ) mà thẩm định viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiết khấu phù hợp. 2.2.1. Ví dụ 1 Cần thẩm định giá thị trường một căn nhà ở mặt tiền đường phố X. Hiện chủ sở hữu đang cho thuê toàn bộ căn nhà, doanh thu 360.000.000 đ/năm, chi phí tu bổ, sửa chữa hằng năm là 10.000.000 đ, thuế 98.000.000 đ, tỷ suất vốn hóa qua diều tra thị trường cho thấy lãi suất kì vọng đối với hoạt động cho thuê nhà phổ biến trên thị trường là 12% / năm. Với những dữ kiện như vậy, thu nhập ròng hằng năm từ việc cho thuê căn nhà là: 360.000.000 – 10.000.000 – 98.000.000 = 252.000.000 đ Từ đó tính được giá trị thị trường của căn nhà là: 252.000.000 / 12% = 2.100.000.000 đ 2.2.2. Ví dụ 2 Một chung cư gồm có : - 10 đơn nguyên, mỗi đơn nguyên có 01 phòng ngủ, được cho thuê với giá 3.200.000 đ/tháng/đơn nguyên; - 10 đơn nguyên, mỗi đơn nguyên có 02 phòng ngủ, được cho thuê với giá 4.800.000đ/tháng/đơn nguyên. - Tổng thu nhập tiềm năng từ chung cư đó là: Đơn nguyên một phòng ngủ 10 x 3.200.000 đx 12 tháng = 384.000.000,0đ Đơn nguyên hai phòng ngủ 10 x 4.800.000đ x 12 tháng = 576.000.000,0 đ Tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê = 960.000.000,0 đ - Xác định tỷ lệ tổn thất do phòng trống và khách thuê nợ dây dưa: Qua điều tra thị trường lân cận có 03 chung cư tương tự có các tỷ lệ phòng có khách thuê và trống như sau: Chung cư Số đơn nguyên Số đơn nguyên có khách thuê Số đơn nguyên bỏ trống Tỷ lệ trống (%) A 28 26 2 7,1 B 44 41 3 6,8 C 22 20 2 9,1 Như vậy tỷ lệ phòng trống phổ biến là 9,0% Qua điều tra thị trường tỷ lệ tổn thất do khách thuê nợ dây dưa là 1,0% Do đó tổng thu nhập thực tế từ chung cư cần định giá là: 960.000.000 đ – (960.000.000 x 10%) = 864.000.000,0 đ - Xác định chi phí duy tu vận hành: Qua điều tra thị trường lân cận có 03 chung cư tương tự có chi phí duy tu vận hành như sau: Chung cư Chi phí Tổng thu nhập thực tế Tỷ lệ (%) A 319.000.000 912.000.000 35,0 B 412.000.000 1.190.000 34,6 C 336.000.000 933.300.000 36,0 Chi phí duy tu bảo dưỡng chung cư cần định giá 864.000.000 đ x 0,35 = 302.000.000 đ Thu nhập ròng từ cho thuê chung cư là: 864.000.000,0 đ - 302.000.000đ = 562.000.000 đ Tỷ suất vốn hóa qua điều tra thị trường là 12%. Vậy giá trị thị trường của chung cư đó là: 562.000.000 = 4 683 333 333 đ 12% 2.2.3. Ví dụ 3 Áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất trồng lúa (đất trồng cây hàng năm) hạng IV tại xã A (là xã đồng bằng) của huyện C, tỉnh X ở vùng Đồng bằng sông Cửu Long một năm sản xuất được 3 vụ lúa, theo số liệu giả định sau: ĐV tính Năm 2001 Năm 2002 năm 2003 Tổng sản lượng lúa cả năm kg 15.000 20.000 12.000 Giá bán bình quân năm đ/kg 2.500 2.500 2.700 Tổng thu nhập đồng 37.500.000 50.000.000 32.400.000 Giá thành đ/kg 1.150 1.100 1.250 Chi phí sản xuất đồng 17.250.000 22.000.000 15.000.000 Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng %/năm 6,5 7,0 7,5 + Tổng thu nhập của 3 năm là 119.900.000 đ/ha. + Tổng chi phí sản xuất 3 năm là 54.250.000 đ/ha. + Thu nhập thuần túy bình quân một năm là : = 21.883.333 (đ/ha) + Lãi suất tiền gửi tiết kiệm VND tại ngân hàng thương mại quốc doanh loại kỳ hạn 12 tháng bình quân là 7%/năm. + Giá trị 1 hecta (10.000m2) đất trồng lúa sẽ là: Giá trị 1 héc ta đất trồng lúa = 21.883.333 7 x 100 = 312.619.000 (đ/ha) hoặc » 31.260 đ/m2 Như vậy, giá trị đất trồng lúa (cây hàng năm) hạng IV tại xã X nói trên ước tính khoảng 31.260 đ/m2. Mức giá này là một căn cứ để xây dựng phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức giá đất cụ thể. 2.3. ĐÁNH GIÁ ƯU, NHƯỢC ĐIỂM 2.3.1. Ưu điểm Vốn hóa thu nhập là công cụ định giá đặc biệt hữu ích cho tài sản có dòng tiền ổn định. Trong thẩm định giá tài sản, việc vận dụng phương pháp vốn hóa thu nhập có những ưu điểm và nhược điểm nhất định. Một số ưu điểm có thể kể đến đó là: Thứ nhất, phương pháp này rất dễ áp dụng, nó sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm, việc chuyển hóa chỉ đơn giản lấy thu nhập chia cho tỉ suất vốn hóa thích hợp hoặc nhân với hệ số thu nhập. Thứ hai, phương pháp vốn hóa thu nhập vì đơn giản trong áp dụng nên nó dễ hiểu hơn rất nhiều so với phương pháp dòng tiền chiết khấu. Dòng tiền chiết khấu là phương pháp ước tính giá trị của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạm phát và không ổn định của thu nhập. Việc chiết khấu những dòng tiền không ổn định này phức tạp hơn nhiều so với dòng tiền ổn định trong phương pháp vốn hóa thu nhập. Hơn nữa, phương pháp vốn hóa thu nhập được áp dụng đối với hầu hết các tài sản có khả năng mang lại thu nhập hay thuộc dạng đầu tư trong khi đó phương pháp dòng tiền chiết khấu chỉ tỏ ra thích hợp với việc thẩm định giá các tài sản có đầu tư lớn mà thôi. Thứ ba, phương pháp vốn hóa thu nhập sẽ cho kết quả thẩm định có độ chính xác tương đối cao khi nhà thẩm định tìm được những chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được. Và ưu điểm cuối cùng đó là phương pháp này có tính khoa học cao và giúp các nhà đầu tư ra quyết định đầu tư chính xác hơn. Có thể nói, phương pháp vốn hóa thu nhập có nhiều ưu điểm và trong thực tế, phương pháp này được áp dụng rất nhiều trong việc thẩm định giá tài sản. Ở Việt Nam còn khá hạn chế nhưng trên thế giới việc áp dụng phương pháp này là phổ biến. 2.3.2. Nhược điểm Như đã nói ở trên, phương pháp vốn hóa thu nhập có những ưu điểm nhất định song bên cạnh đó còn tồn tại những nhược điểm mà việc khắc phục được những nhược điểm này là một vấn đề khó khăn. Thứ nhất, việc xác định tỷ suất vốn hóa chính xác là phức tạp. Có ba phương pháp xác định tỷ suất vốn hóa và trong từng trường hợp cụ thể mà nhà thẩm định phải chọn phương pháp nào sao cho phù hợp và cho kết quả chính xác. Ngoài ra, khi xác định tỷ suất vốn hóa cần sử dụng các tài sản so sánh. Các tài sản này phải tương đồng về rủi ro, thu nhập, chi phí, đặc điểm vật chất và vị trí với tài sản thẩm định giá. Đây cũng là một khó khăn cho các nhà thẩm định. Thứ hai, phương pháp này dựa trên những giả định như: thu nhập là vĩnh viễn và rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định. Mà trên thực tế thì dòng tiền không phải lúc nào cũng ổn định và rủi ro là bất biến nên đôi khi kết quả thẩm định giá chưa chính xác lắm. Một nhược điểm tiếp theo đó là có thể thiếu cơ sở cho dự báo những khoản thu nhập tương lai và kết quả thẩm định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các nhân tố tính toán. Việc dự báo những khoản thu nhập trong tương lai phụ thuộc vào việc dự báo các tình huống về kinh tế, chính trị, môi trường…và để có thể dự báo một cách chính xác khoản thu nhập từ tài sản thì các thẩm định viên cần nhanh nhạy trong việc cập nhật các dự báo của cơ quan chức năng, các quy hoạch phát triển, hay các đánh giá hiện trạng về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội. PHẦN III – ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 3.1. KHÁI QUÁT VỀ VIỆC ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN QUA 3.1.1. Tổng quan về bất động sản Việt Nam – Sự ra đời và phát triển 3.1.1.1. Định nghĩa về bất động sản Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo các tiêu thức khác nhau mà có sự phân chia tài sản thành các loại khác nhau. Một các phổ biến hiện nay là phân chia tài sản theo khả năng di dời, do đó bao gồm 2 loại đó là động sản và bất động sản. Bất động sản là một khái niệm được sử dụng ở hầu hết các quốc gia trên thế giới. Điều 181 của Bộ Luật Dân Sự nước ta quy định: “Bất động sản là các tài sản không thể di dời được”. Như vậy, bất động sản bao gồm: - Đất đai là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể, đã được xác định chủ quyền và được đo lường bằng giá trị. - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó ( như: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng, công trình xây dựng công nghiệp, giao thông, máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình…) - Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vườn cây lâu năm, các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, công trình khai thác hầm mỏ… 3.1.1.2. Quyền lợi đối với bất động sản Đối với bất động sản có nhiều loại hình quyền lợi và có thể kể đến một số loại hình phổ biến sau đây: - Đối với đất đai: Về mặt lý thuyết có 3 hình thức chiếm hữu đất đai: + Sở hữu vĩnh viễn: Sở hữu đất đai được công nhận bằng giấy chứng nhận quyền sở hữu do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước cấp. Đây là hình thức sở hữu cao nhất. + Thuê theo hợp đồng: Đất thuộc quyền sở hữu vĩnh viễn hoặc đất công của Nhà nước có thể được đem cho thuê theo hợp đồng dài hạn hoặc ngắn hạn. Những hợp đồng cho thuê đất cũng thường được lưu hồ sơ bằng các chứng thư, và có thể kéo dài vô thời hạn. + Quyền sử dụng đất: Tương tự như cho thuê theo hợp đồngnhưng thường gắn liền với một hoạt động nhất định nào đó trên vùng đất cho thuê, ví dụ du lịch hay nghề rừng. Trong hoàn cảnh cụ thể của nước ta, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định đất đai là thuộc sở hữu của toàn dân, không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai. Đối với các công trình: Có các hình thức sở hữu các công trình sau: + Sở hữu vĩnh viễn: Khi chủ sở hữu đất cũng sở hữu luôn các công trình trên khu đất ấy. + Thuê theo hợp đồng: Các công trình trên khu đất ấy được đem cho thuê theo hợp đồng + Quyền sở hữu tư nhân về bất động sản bao gồm quyền chiếm hữu, kiểm soát, thưởng thức, sử dụng, bán và vứt bỏ. Các quyền đó có thể bị cưỡng bức bởi luật pháp và bị giới hạn bởi quyền của Chính phủ, như là khi đất đai bị thu hồi vì quyền lợi của quốc gia, hoặc các hạn chế tư nhân như là quyền của hàng xóm được đi ngang qua khu đất trong một số trường hợp nhất định. 3.1.1.3. Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Ở nước ta, sự xuất hiện các quan hệ hàng hóa tiền tệ trong giao dịch về bất động sản đã xuất hiện rất sớm khởi đầu là các giao dịch về đất đai và nhà ở đã từng tồn tại từ thời phong kiến xa xưa. Nhưng kể từ khi Luật đất đai ra đời năm 2003 thì thị trường bất động sản nước ta mới chính thức khẳng định sự tồn tại của mình. Từ khi ra đời đến nay, có thể nói thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước. Trong giai đoạn của nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung trước đây, thị trường này chưa có điều kiện phát triển. Nhưng khi chuyển sang thực hiện phát triển nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS ở nước ta đã từng bước hình thành và phát triển với tốc độ nhanh, đã đóng góp không nhỏ vào tăng trưởng kinh tế đất nước. Thị trường bất động sản (BĐS) VN luôn dao động theo hình sin với chu kỳ khoảng 5 năm một lần. Còn nhớ cuối năm 2002, BĐS lên cực điểm và rơi vào suy thoái. Phải đến cuối 2007, BĐS mới hồi phục và dường như lại đạt đỉnh điểm vào cuối năm 2009. Năm 2009, các nhà đầu tư BĐS đang đứng trước những thách thức lớn bởi sự suy thoái kinh tế đã và đang trực tiếp tác động vào VN; thị trường BĐS có xu hướng giảm hẳn các giao dịch và đi xuống. Mặc dù vậy, thị trường BĐS vẫn đầy tiềm năng và mở ra nhiều cơ hội tốt. Việc mở rộng các đô thị cũng như tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng cùng với nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng dương sẽ làm tăng nhu cầu về BĐS: nhà ở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại và các khu công nghiệp... Mặc dù không phải là lĩnh vực đầu tư hấp dẫn của các nhà đầu tư nước ngoài từ trước tới nay nhưng năm 2009, thị trường BĐS Việt Nam đã vươn lên hàng thứ hai trong tháp biểu thu hút vốn đầu tư nước ngoài với tổng số vốn 7,6 tỷ USD, chỉ thấp hơn 1,2 tỷ USD so với lĩnh vực hấp dẫn nhất là dịch vụ lưu trú và ăn uống. Trên thực tế, chênh lệch cung cầu của thị trường BĐS vẫn còn rất lớn. Cho nên tại thời điểm này nhiều DN vẫn quyết định mạnh dạn đầu tư cho những dự án có tính khả thi cao. Dù bị ảnh hưởng của suy thoái kinh tế thế giới nhưng nền kinh tế VN đang trong quá trình phát triển khiến thị trường BĐS vẫn có những cơ hội tốt cho các nhà đầu tư trong cũng như ngoài nước. Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện nay cần tiếp tục có sự hỗ trợ từ cơ chế chính sách của Chính phủ như về thuế, cải cách thủ tục hành chính, chính sách lãi suất cho vay... Là thị trường non trẻ nên thị trường BĐS VN vẫn phổ biến là các giao dịch bằng tiền mặt, thị trường trả góp chưa phát triển. Người dân có nhu cầu BĐS, khi mua vẫn thường trả một hoặc nhiều lần bằng tiền mặt. Đây là yếu tố khác biệt cơ bản so với thị trường BĐS ở các nước phát triển. Giao dịch qua sàn cũng là vấn đề được các DN quan tâm. Nhưng đến nay, vẫn chưa có một cơ chế rõ ràng cho vấn đề này ngoài việc từ 1/1/2009, các sàn bắt buộc phải đạt yêu cầu chuyên môn theo Luật Kinh doanh BĐS và Nghị định 153/2007/NĐ-CP, đặc biệt là vấn đề cấp chứng chỉ hành nghề định giá, môi giới BĐS. Việc nâng cao chất lượng nguồn lao động thông qua việc đào tạo công nhân kỹ thuật, lao động có tay nghề, kỹ sư thực hành, nhân viên quản lý cao cấp, giám đốc điều hành đang là một thách thức đối với các DN trong điều kiện cạnh tranh gay gắt trên thị trường trong nước và ngoài nước và nhu cầu phát triển kinh tế trong bối cảnh mới. Sau nhiều năm với nhiều quan điểm và nhiều cách triển khai khác nhau cùng nhiều loại giấy tờ có “màu sắc” khác nhau, đến cuối năm 2009, Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chính thức có hiệu lực. Kể từ nay, nhà và đất được thống nhất trong mẫu giấy chứng nhận mới. Người dân sẽ trút được một mớ bòng bong trong những thủ tục hành chính trên thị trường BĐS. Bộ máy quản lý Nhà nước cũng sẽ nhẹ gánh hơn trong việc theo dõi biến động, lưu trữ hồ sơ, tra cứu, đánh giá…về thị trường này. Văn hóa chung cư được quan tâm và chấn chỉnh cũng là một việc đáng ghi nhận trong năm 2009. Việc Bộ Xây dựng yêu cầu kiểm tra, rà soát và chấn chỉnh kịp thời các trường hợp sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng làm việc là một trong những bước đi cần thiết để dần hình thành một nền nếp văn hóa cần thiết cho các khu chung cư. Mặc dù quyết định này có gây xôn xao dư luận trong khối doanh nghiệp vừa và nhỏ nhưng về lâu dài, tất cả các bên liên quan đều nhất trí rằng hai thứ văn hóa chung cư và văn phòng làm việc không thể chung làm một. Theo đánh giá của các chuyên gia BĐS trong và ngoài nước thì Việt Nam vẫn là một trong những thị trường hấp dẫn trên thế giới. Ông Dương Văn Thành, Chủ tịch Hội doanh nghiệp Việt Nam ở Canada, nói: “Tiềm năng đầu tư của người Việt ở nước ngoài là rất lớn bởi hiện số người Việt ở nước ngoài sở hữu từ 0,5 - 1 triệu USD là rất nhiều và hầu hết có mong muốn về nước đầu tư, làm ăn và sinh sống”. Theo dự báo, các dự án BĐS du lịch trong khoảng từ hai đến ba năm tới sẽ cung cấp khoảng 970 biệt thự và 565 căn hộ ở khu vực phía Bắc, khoảng hơn 1.000 biệt thự và 510 căn hộ ở khu vực miền Trung và khoảng 5.100 biệt thự ở khu vực phía Nam. Theo thông tin chính thức từ các cơ quan quản lý Nhà nước, khu vực nhà ở xã hội  luôn luôn trong tình trạng cung không đủ cầu… Chỉ với những thông tin trên cũng đủ phác họa một thị trường BĐS sôi động đầy hứng khởi cho các nhà đầu tư trong năm 2010 và những năm tiếp theo. Theo các chuyên gia, thị trường đã bị giới đầu cơ thổi lên quá mức và tới đây sẽ là một thời gian dài điều chỉnh để trở về nhu cầu thực và giá trị thực. Chính phủ có xu hướng hạn chế phát triển thị trường BĐS theo kiểu đầu cơ trục lợi. Mới đây tại hội nghị triển khai nhiệm vụ năm 2010 của một ngành, Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải đã khẳng định: Chính phủ khuyến khích đầu tư phát triển sản xuất, tạo ra sản phẩm góp phần đạt GDP 6,5% vào năm 2010, không để đồng vốn chảy vào những dòng không tạo ra sản phẩm. Định hướng này thể hiện qua chính sách siết chặt tín dụng nên giới đầu cơ không còn cơ hội vay vốn để “tạo sóng”. Ngay cả nhiều chủ đầu tư lớn cũng thiếu vốn. Đồng thời thuế thu nhập từ lợi tức do chuyển nhượng BĐS được ấn định là 25%, giá đền bù đất cũng tăng hàng chục lần, chứng tỏ Chính phủ đang tìm cách ngăn chặn tình trạng đầu cơ BĐS tràn lan, gây lãng phí nguồn lực kinh tế đất nước. Savills Việt Nam dự báo thị trường năm 2010 có khả năng sôi động ở 2 mảng là nhà ở nghỉ dưỡng và bán lẻ. Nhà ở để bán sẽ chịu nhiều áp lực về giá.Các siêu thị, trung tâm thương mại sẽ bùng nổ trong 2 – 3 năm tới, các chợ truyền thống sẽ được xây dựng lại tại khu trung tâm. Giá thuê bình quân hàng tháng ở các trung tâm mua sắm và chân đế bán lẻ vẫn duy trì ổn định trong khoảng từ 20USD đến 150USD. Kể từ 01/01/2010, thỏa thuận mở rộng thương mại trên lộ trình mở cửa thị trường bán lẻ sẽ tạo điều kiện cho những nhà kinh doanh nước ngoài tiến hành bất cứ hình thức bán lẻ và bán buôn nào ở Việt Nam. Savills tin rằng điều này sẽ có tác động tích cực lên thị trường bán lẻ ở Việt Nam. Tính đến 2012, sẽ có thêm một khối lượng tương đương 500.000m2 diện tích bán lẻ được cung ứng trên thị trường. Với nguồn cung tăng thêm này, Hà Nội dự kiến sẽ có khoảng tổng số gần 1.200.000m2 diện tích bán lẻ, gấp 3 diện tích hiện nay. Nhu cầu văn phòng dự đoán là sẽ phục hồi và tăng nhẹ vào năm 2010. Kinh tế Việt Nam đã có dấu hiệu phục hồi tích cực, tỉ lệ tăng trường đạt 5.32% năm 2009, các công ty nước ngoài đang quay lại Việt Nam, các doanh nghiệp trong nước đang mở rộng kinh doanh. Các cao ốc văn phòng hạng cao dự kiến sẽ hoạt động ổn định trong một vài năm tới. Dự báo trong 4 năm tới có khoảng 1,5 triệu m2 diện tích văn phòng các hạng từ khoảng 100 dự án gia nhập thị trường. Tính riêng trong năm 2010, sẽ có thêm 170.000m2 văn phòng được tung vào thị trường. Dư cung văn phòng được dự báo trước sẽ góp phần điều chỉnh thị trường xuống mức giá thuê thực tế hơn trong vài năm tới đây. Hiện nay, ở nước ta, trong giới bất động sản, CBRE Việt Nam, Savills Vietnam và Colliers được mệnh danh là bộ tam. Điểm chung của bộ tam này là những công ty nước ngoài có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản Việt Nam. Trong đó, Colliers đã hiện diện 14 năm, Savills 15 năm (qua việc mua lại Công ty Chesterton Petty Việt Nam), còn CBRE cũng có bề dày với 400 công ty tư vấn. Ba dịch vụ chính của họ là: Tư vấn, đại lý thuê - bán và quản lý bất động sản. Dù vậy, mỗi công ty có thế mạnh và phân khúc riêng. CBRE có lợi thế ở khâu định giá và quản lý văn phòng cho thuê, phổ quát ở nhiều phân khúc, trong khi Savills nổi bật với vai trò tư vấn đầu tư và là nhà quản lý căn hộ dịch vụ lớn nhất Việt Nam. Còn Colliers, dù không nổi tiếng bằng CBRE và Savills nhưng là một ngôi sao đang lên với ít nhiều bất ngờ gần đây. Sau một thời gian hình thành và phát triển, thị trường bất động sản cũng đã bộc lộ những bất cập về cơ chế vận hành thị trường, hệ thống pháp luật, về các chủ thể tham gia thị trường, về cơ cấu hàng hoá, về giao dịch, về thông tin, về quản lý… cũng như yêu cầu đảm bảo định hướng xã hội chủ nghĩa của thị trường. Tính cạnh tranh, minh bạch của thị trường BĐS từ khâu tạo lập đến hoạt động giao dịch mua bán của thị trường còn nhiều hạn chế, nhà đầu tư còn khó khăn trong việc tìm và triển khai dự án đầu tư, người dân còn khó khăn trong việc tìm mua trực tiếp nhà ở. Mặt khác, các nhà đầu tư trong nước phải đối mặt với đầu tư nước ngoài đang từng bước chiếm lĩnh thị phần BĐS. Do vậy, nhà nước cần có những chính sách để khắc phục những hạn chế đó. Về công tác quy hoạch: Nhanh chóng quy hoạch phân bổ về đất đai, quy hoạch phát triển đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất... Công tác quy hoạch phải đi trước một bước, cần phải điều tra thống kê các quỹ đất hiện có, đề xuất cụ thể các chỉ tiêu về quy hoạch, mật độ xây dựng, hình thức đầu tư, các cơ chế ưu đãi... Hoàn chỉnh các quy hoạch và công bố công khai rộng rãi, tạo điều kiện để nhà đầu tư thuộc mọi thành phần kinh tế biết, nghiên cứu và hoạch định chiến lược đầu tư kinh doanh cho đơn vị mình. Đẩy nhanh tiến độ xây dựng và phê duyệt các quy hoạch còn thiếu, rà soát để định kỳ bổ sung, điều chỉnh các quy hoạch đã lạc hậu nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư trong việc xác định và xây dựng dự án. Về chính sách pháp luật: Vừa qua Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản có hiệu lực từ ngày 1/7/2009, nội dung sửa đổi, bổ sung lần này tập trung ở các phạm vi điều chỉnh, bao gồm các luật: Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật DN và Luật Bảo vệ môi trường, Luật Đất đai và Luật Nhà ở; Đồng thời Chính phủ đã ban hành các cơ chế đầu tư kinh doanh nhà ở cho sinh viên ở các trường đại học, cao đẳng thuê; nhà ở cho công nhân trong các khu công nghiệp, khu chế xuất thuê, thuê mua; nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị. Tuy nhiên còn nhiều nội dung liên quan tới Luật Đất đai đang cần sửa đổi, bổ sung kịp thời (mặc dù Chính phủ đã có Nghị quyết giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường) như vấn đề các tổ chức trong nước được quyền trả tiền thuê đất một lần như tổ chức nước ngoài; những vấn đề về tài chính đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu BĐS... Về xây dựng thương hiệu, đạo đức nghề nghiệp trong kinh doanh BĐS: Trong tiến trình VN từng bước hội nhập toàn diện vào WTO, thị trường BĐS VN còn một số vấn đề cần sớm được bổ sung, hoàn thiện. Đây là một thách thức cho các nhà đầu tư nói chung, cho các DN kinh doanh trong lĩnh vực BĐS nói riêng, đòi hỏi chúng ta tăng cường xây dựng thương hiệu cho chính mình, nâng cao đạo đức nghề nghiệp trong kinh doanh BĐS. 3.1.2. Tình hình việc áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam Như đã phân tích ở trên, thị trường bất động sản ở nước ta ngày càng phát triển. Cùng với đó là nhu cầu định giá bất động sản cũng tăng cao. Nếu như trên thế giới, theo thông lệ quốc tế, các phương pháp định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng bao gồm ba phương pháp: phương pháp thu nhập, phương pháp so sánh và phương pháp chi phí thì ở Việt Nam có 5 phương pháp định giá bất động sản đó là phương pháp so sánh, chi phí, thu nhập, thặng dư và lợi nhuận. Định giá bất động sản theo phương pháp thu nhập được áp dụng ở nước ta khá nhiều trong đó phương pháp vốn hóa thu nhập chưa được áp dụng phổ biến lắm. Ở nước ta, định giá theo phương pháp vốn hóa thu nhập dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác bất động sản thành giá trị vốn hiện tại. Như vây, nó phản ánh được tính chất và số lượng thu nhập mà đối tượng bất động sản có thể mang lại trong thời gian phục vụ, những rủi ro có tính chất đặc thù của bản thân đối tượng cũng như của khu vực. Bất động sản được định giá ở đây có thể là đất đai, nhà cho thuê, chung cư, văn phòng…Đặc biệt, ở nước ta phương pháp vốn hóa thu nhập được sử dụng khá nhiều cho việc định giá đất đai. Trong việc xác định giá đất, phương pháp vốn hóa thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần túy thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân 1 năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. Về lý thuyết, phương pháp này áp dụng để xác định giá tất cả các loại đất có thể tạo ra thu nhập nhưng trong thực tế ở Việt Nam, phương pháp này được sử dụng để xác định giá đất nông nghiệp và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Mặc dù việc áp dụng phương pháp này cho kết quả tương đối chính xác song vẫn có một số bất cập như: theo thông tư 114/2004 hướng dẫn, thì lấy thu nhập hằng năm bằng cách lấy thu nhập bình quân trong 3 năm hoặc lấy thu nhập của năm ngay trước thời điểm xác định giá đất, điều này cho thấy sẽ làm giảm tính chính xác của kết quả thẩm định; hay vấn đề lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng dùng để ước tính giá đất nhiều khi thấp hơn mức lãi suất mong đợi của ngành nên sẽ làm cho giá trị của bất động sản đó cao hơn giá thị trường. Nước ta có tất cả 63 tỉnh thành. Mỗi khu vực lại có đặc điểm về địa hình, vị trí địa lí khác nhau. Do vây, bất động sản ở các nơi đó cũng khác nhau. Và việc các công ty thẩm định giá trị bất động sản theo phương pháp nào cũng chịu ảnh hưởng của điều đó. Ví dụ các tỉnh thành phố như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Cần Thơ, Nghệ An… vẫn áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá đất đai. Song, riêng ở tỉnh Đắc Lắc việc xác định giá đất trên địa bàn này chủ yếu dựa vào phương pháp so sánh trực tiếp mà không sử dụng phương pháp thu nhập mà cụ thể là phương pháp vốn hóa thu nhập. Lý do mà tỉnh không sử dụng phương pháp này được giải thích như sau: tại tỉnh Đắc Lắc do đất nông nghiệp chủ yếu là đất đỏ bazan nên rất thích hợp để trồng một số cây công nghiệp dài ngày như: cà phê, cao su, hồ tiêu…các loại cây trồng này có lợi nhuận khá cao, đặc biệt là cao su nên mỗi năm lãi trên 20 triệu đồng/ha, nếu xác định giá đất theo phương pháp vốn hóa thu nhập thì giá đất phải trên 300 triệu đồng/ha, trong khi đó giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường là khoảng 60-70 triệu đồng/ha như vậy kết quả xác định giá đất theo phương pháp thu nhập khác xa với giá nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường. Nói tóm lại, phương pháp vốn hóa thu nhập vẫn là một phương pháp quan trọng trong thẩm định bất động sản ở nước ta. Kết quả thẩm định tương đối chính xác nếu có được thông tin đầy đủ về bất động sản. Mặc dù ngày nay các mô hình thẩm định giá được bắt nguồn từ khu vực tài chính như là kỹ thuật dòng tiền chiết khấu đang tưng bước được áp dụng nhiều hơn trong định giá và đánh giá đầu tư bất động sản. 3.2. NHỮNG HẠN CHẾ CHỦ YẾU KHI ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Ở nước ta, định giá bất động sản là việc làm rất phức tạp, mang tính khoa học và chuyên môn hóa cao. Tuy thị trường bất động sản đang ngày càng phát triển song còn chưa được ổn định do đó đối với nước ta, việc định giá bất động sản còn gặp nhiều khó khăn. Nước ta áp dụng 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản và chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh trong khi đó việc áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam còn chưa được phổ biến. Có thể nói, một trong số những hạn chế của phương pháp vốn hóa thu nhập khi áp dụng cho việc định giá bất động sản ở nước ta đó là các tham số để tính toán giá trị bất động sản đòi hỏi độ chính xác cao trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự tính trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế nhất là trong điều kiện nước ta hiện nay còn nhiều bất cập trong công tác thống kê và dự báo. Một hạn chế nữa phải kể đến đó là trong việc nghiên cứu phân tích các thương vụ, còn ít quan tâm đến việc điều chỉnh các vấn đề về: vị trí, tuổi thọ, chất lượng, diện tích, tiện nghi, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai…cho nên kết quả thẩm định không đảm bảo độ chính xác cao. Hơn nữa, phương pháp vốn hóa thu nhập áp dụng một tỉ lệ vốn hóa cố định, do đó là tổng lợi nhuận hàng năm từ bất động sản cũng là cố định mà trên thực tế lợi nhuận hằng năm có sự biến đổi rất lớn. Hay việc lấy doanh thu của bất động sản vào các năm trước và tại thời điểm thẩm định giá không thể phù hơp khi chưa xét đến các yếu tố tương lai. Ví dụ: Hiện tại khu đất của Nhà nước cho thuê theo mức giá quy định thì có xem đây là thu nhập của khu đất hay không, hay mức giá cho thuê chưa phù hợp vì có nhiều yếu tố tác động hoặc xét tới yếu tố quy hoạch tương lai, ngay cả đối với các khu đất lớn có dự án thực hiện theo quy hoạch khu chung cư căn hộ cao tầng chẳng hạn thì việc áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập gặp rất nhiều khó khăn và bất cập. Phương pháp thu nhập được xây dựng trên cơ sở tài chính, nó tỏ ra khoa học vì tính chất toán học của nó. Tuy nhiên bất động sản không như những dạng đầu tư tài chính khác, do đó cần phải có sự hiểu biết kỹ lưỡng và có tài liệu chính xác. Vậy mà hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam còn tồn tại nhiều hạn chế đặc biệt tính minh bạch của thị trường bất động sản trong tất cả các khâu hoạt động của thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập bất động sản đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản còn thấp. Tình trạng đầu cơ, mua bán “ngầm”, trốn lậu thuế còn khá phổ biến ở nhiều địa phương, đặc biệt là tại các đô thị lớn dẫn tới sự hoạt động của thị trường bất động sản thiếu bền vững và ổn định. Do đó, việc thu thập được thông tin một cách đầy đủ và chính xác để xác định tổng thu nhập từ bất động sản hay các loại chi phí , thất thu là rất khó. 3.3. MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NHẰM KHẮC PHỤC NHỮNG HẠN CHẾ KHI ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Với những hạn chế khi áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá bất động sản ở nước ta có thể đưa ra một số giải pháp nhằm khắc phục phần nào những hạn chế đó. Những giải pháp đó là: Phát triển thị trường bất động sản Việt Nam bằng các giải pháp như: Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật, rà soát các quy định chồng chéo, chưa phù hợp. Ban hành các quy phạm pháp luật Việt Nam chưa có; hoàn thiện chính sách thuế; cân đối cung - cầu trong thị trường BĐS nhằm ổn định an sinh xã hội; hoàn thiện cơ cấu tổ chức; hệ thống thông tin cho thị trường BĐS; đảm bảo thị trường BĐS hoạt động công khai minh bạch;  đổi mới và nâng cao vai trò quản lý nhà nước. Thẩm định viên cần thu thập những chứng cứ thương vụ chính xác và trong việc phân tích các thương vụ cần chú ý điều chỉnh các vấn đề về vị trí, tuổi thọ, chất lượng, diện tích, tiện nghi, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai,…để có được kết quả thẩm định chính xác nhất. Thẩm định viên cần có những kiến thức kinh doanh về lĩnh vực bất động sản cũng như thông tin thị trường bất động sản, thường xuyên cập nhật thông tin mới nhất về tất cả các lĩnh vực như: kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội. Đặc biệt, trau dồi khả năng dự báo các tình huống để có thể dự báo các khoản thu nhập trong tương lai chính xác từ đó cho kết quả thẩm định giá đáng tin cậy nhất. Kết hợp với những phương pháp khác để có kết quả chính xác hơn, trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các phương pháp khác để tính toán. Mặc dù hiện nay đã có một số văn bản về hướng dẫn định giá bất động sản đã được ban hành như: hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam năm 2005, nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. thông tư 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định 188/2004/NĐ-CP. Tuy vậy vẫn tồn tại một số bất cập và cần sự bổ sung, hoàn thiện những văn bản đó. KẾT LUẬN Nói tóm lại, ngành thẩm định giá ở nước ta còn hết sức mới mẻ. Với nhu cầu ngày càng cao như hiện nay, thì ngành thẩm định giá có những cơ hội và phát triển song không tránh khỏi những thách thức. Hiểu rõ được các phương pháp và vận dụng một cách phù hợp không phải là điều dễ dàng. Đặc biệt với phương pháp vốn hóa thu nhập như hiện nay, bên cạnh những ưu điểm còn có những mặt hạn chế. Ở nước ta, định giá bất động sản là việc làm rất phức tạp, mang tính chuyên môn cao và hiện tại gặp nhiều khó khăn bởi lẽ thị trường bất động sản còn còn nhiều vấn đề bất cập. Các chính sách về bất động sản đang trong quá trình hoàn thiện. Hiện nay, một số văn bản về hướng dẫn định giá bất động sản cũng đã được ban hành, tuy vậy công việc định giá bất động sản là vô cùng phức tạp, đòi hỏi khả năng phân tích cũng như việc thu thập dữ liệu tương đối công phu do đó cần phải có những hướng dẫn chi tiết, cụ thể về các phương pháp định giá, trường hợp áp dụng cũng như lựa chọn thu thập số liệu để tạo điều kiện cho việc thực hiện cũng như giám sát thực hiện nhằm phục vụ tốt nhất cho công cuộc phát triển kinh tế và quản lý xã hội. Trong bài viết này em mới chỉ đề cập đến một số vấn đề nhỏ về phương pháp vốn hóa thu nhập và tình hình áp dụng phương pháp này trong thẩm định giá bất động sản Việt Nam mà cụ thể trong xác định giá đất. Do hạn chế về trình độ và quá trình thu thập thông tin nên bài viết còn nhiều thiếu sót. Qua đây, em mong thầy cô có những đánh giá và ý kiến đóng góp để em có hiểu biết sâu sắc hơn về vấn đề này. Để hoàn thành đề án này, em đã nhận được sự giúp đỡ tận tình của thầy giáo TS. Vũ Minh Đức. Em xin chân thành cảm ơn thầy đã giúp em hoàn thành đề án này một cách tốt nhất. DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO Sơn Bách (17/5/2010), Thị trường bất động sản 2010: Phục hồi mạnh, www.vietnamplus.vn. Bộ tài chính (2007), Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá. Bộ tài chính (8/2006), Tài liệu hội thảo các phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam. Bộ tài chính (11/2005), Tài liệu bồi dưỡng phương pháp định giá đất và bất động sản. Bộ tài chính (18/4/2005), Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Bộ tài chính (26/11/2004), Thông tư 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Chính phủ (16/11/2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Trần Kim Chung (21/2/2010), 9 giải pháp cho thị trường bất động sản, www.dothi.net. TS. Nguyễn Minh Hoàng (2008), Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp. Đoàn Văn Trường (2009), Tuyển tập các phương pháp thẩm định giá trị tài sản. TS. Nguyễn Phạm Quang Tú, Một số phương pháp định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường.