Đề tài Biện pháp bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản trong Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn huyện Gia Lộc

m 2003. So với các tổ chức tín dụng trên cùng địa bàn tỉnh Gia Lộc, NHNo & PTNT Gia Lộc có khối lượng ngoại tệ huy động khiêm tốn nhất. Do đó Chi nhánh nên chú trọng hơn nữa, đưa ra những biện pháp nhằm thu hút nguồn vốn ngoại tệ từ dân cư, tăng nguồn vốn ngoại tệ, đáp ứng đủ nhu cầu sử dụng ngoại tệ của Chi nhánh. 1.2. Tình hình quản lý và sử dụng vốn của NHNo & PTNT Gia Lộc. * Mối quan hệ giữa huy động vốn và sử dụng vốn. Để thực hiện nhiệm vụ trung gian tài chính trong nền kinh tế thị trường. Các NHTM tổ chức thực hiện các nghiệp vụ chuyên môn của mình. Với hai phần cơ bản là huy động vốn và sử dụng vốn. Huy động vốn và sử dụng vốn là hai vấn đề có mối liên hệ mật thiết với nhau. Ngân hàng không những chỉ huy động thật nhiều vốn mà còn phải tìm nơi cho vay và đầu tư có hiệu quả. Nếu Ngân hàng chỉ chú trọng tới huy động vốn mà không cho vay hết thì sẽ bị ứ đọng vốn làm giảm lợi nhuận. Còn không huy động đủ vốn để cho vay Ngân hàng sẽ mất cơ hội mở rộng khách hàng, làm giảm uy tín trên thị trường. Việc tăng trưởng nguồn vốn là điều kiện trước nhất để mở rộng đầu tư tín dụng, để chủ động đáp ứng vốn cho nhu cầu của khách hàng. Sử dụng vốn là cách nối tiếp, quyết định hiệu quả của hoạt động huy động vốn, quyết định hiệu quả kinh doanh của Ngân hàng. Để đạt được mục tiêu sinh lời và an toàn, mỗi Ngân hàng phải xây dựng danh mục nguồn vốn và tài sản sao cho đảm bảo sự phù hợp tương đối về quy mô, kết cấu thời hạn và lãi suất. Một cơ cấu thời hạn của nguồn vốn được xem là tích cực khi nó thoả mãn các tiêu chuẩn sau: - Đảm bảo khả năng thanh toán cần thiết. - Sự phù hợp về độ nhạy cảm với lãi suất của nguồn vốn và tài sản. - Sự linh hoạt trong cơ cấu để có thể điều chỉnh theo hướng có lợi cho kết quả kinh doanh bằng việc có thể khai thác cơ hội hoặc tránh rủi ro có thể có. Nguồn vốn ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn vốn có lợi cho kinh doanh nhưng khi lãi suất thay đổi theo chiều hướng tăng rất dễ dẫn đến rủi ro. Bảng 5: Cân đối nguồn vốn và sử dụng vốn (Đơn vị: Tỷ đồng) Chỉ tiêu Năm 2002 Năm 2003 Năm 2004 A- Phần nguồn vốn 106 131 171 I- Nguồn vốn huy động 69 90 145 1- Tiền gửi không kỳ hạn 22 25 52 2- Tiền gửi có kỳ hạn < 12 tháng 19 16 30 3- Tiền gửi có kỳ hạn từ 12 à24 tháng 28 49 63 4 Tiền gửi trên 24 tháng 0 1 1 II- Nguồn vốn UTĐT 37 41 26 1- UTĐT của nước ngoài 18 20 26 2- UTĐT của NHPVNg 18 20 0 * Nguồn vốn được sử dụng 98 126 147 B- Phần sử dụng vốn 92 129 158 I- Dư nợ cho vay từ vốn huy động 54 87 128 1- Cho vay ngắn hạn 31 46 72 2- Cho vay trung, dài hạn 23 41 56 II- Dư nợ cho vay từ nguồn UTĐT 38 41 28 1- Cho vay ngắn hạn 1,2 1,2 1,8 2- Cho vay trung, dài hạn 37 40 26 III- Tạm ứng, tạm chi 1 2 0 IV- Sử dụng vốn khác 1 2 1 * Sử dụng vốn 92 129 156 C- Chênh lệch thừa, thiếu vốn 5,8 -2,8 -10,1 (Nguồn: Báo cáo quyết toán kế hoạch của NHNo & PTNT Gia Lộc ) Năm 2002, Tổng doanh số cho vay đạt 84 tỷ đồng; Tổng doanh số thu nợ đạt 56 tỷ đồng; Tổng dư nợ là 92 tỷ đồng. Năm 2003, Tổng doanh số cho vay đạt 120 tỷ đồng, tăng 36 tỷ (+42,63%) so với năm 2002; Tổng doanh số thu nợ đạt 84 tỷ đồng, tăng 28 tỷ (51,43%) so với năm 2002; Tổng dư nợ là 129 tỷ, tăng 36 tỷ (+39,45%) so với cuối năm 2002, chiếm tỷ trọng 37,7% thị phần và là đơn vị có dư nợ cao nhất trên địa bàn huyện Gia Lộc. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng vẫn thấp hơn tốc độ tăng trưởng chung của các TCTD trên địa bàn là 1,6% và cao hơn tốc độ tăng trưởng dư nợ toàn hệ thống NHNo là 5,8%. Năm 2004, Tổng doanh số cho vay đạt 165 tỷ đồng, tăng 45 tỷ (+37%) so với năm 2003; Tổng doanh số thu nợ đạt 138 tỷ đồng, tăng 54 tỷ (+64%) so với năm 2003; Tổng dư nợ là 156 tỷ, tăng 27,7 tỷ (+21%) so với cuối năm 2003 (do bàn giao dư nợ sang NHCSXH nên thực chất dư nợ NHNo tăng 47,5 tỷ, tỷ lệ tăng 43,8%), chiếm tỷ trọng 33,8% thị phần và là đơn vị có dư nợ cao nhất trong số các NHTM trên địa bàn. Tốc độ tăng trưởng cao hơn tốc độ tăng trưởng chung của các TCTD trên địa bàn là 5,8% và toàn hệ thống NHNo là 18,9%; dư nợ bình quân 1 cán bộ viên chức đạt gần 3 tỷ, cao hơn năm 2003 là 530 triệu/người, song chỉ bằng 60% bình quân 1 cán bộ viên chức toàn hệ thống (5 tỷ /người) Mối quan hệ giữa huy động vốn và sử dụng vốn còn được thể hiện ở cơ cấu kỳ hạn giữa nguồn vốn huy động và việc sử dụng vốn của Ngân hàng. Hiện nay, theo qui định của thống đốc NHNN Việt Nam, NHNo & PTNT được phép sử dụng 30% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn, các NHTM không được phép sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn qúa tỷ lệ đó vì nó có thể dẫn đến rủi ro lãi suất và rủi ro thanh khoản. Nhưng tại Chi nhánh NHNo & PTNT Gia Lộc luôn có tình trạng thiếu nguồn vốn cho vay trung và dài hạn, mặc dù trong năm qua cơ cấu nguồn vốn cũng có những chuyển biến theo hướng tích cực và hợp lý hơn. Như đã phân tích ở bảng 3 ở trên, trong cơ cấu nguồn vốn huy động theo kỳ hạn thì phần tăng lên hay là phần chênh lệch qua các năm chủ yếu là do sự tăng lên của khoản mục tiền gửi không kỳ hạn và tiền gửi có kỳ hạn < 12 tháng. Như chúng ta đã biết, đây là nguồn vốn ngắn hạn, khách hàng có thể rút ra bất kỳ khi nào. Trong khi đó, một phần vốn ngắn hạn đã được đầu tư vào các dự án trung và dài hạn nên không thể thu hồi ngay được. Và nguồn tiền gửi để có thể cho vay trung dài hạn lại có xu hướng giảm đi. Điều này sẽ làm tăng áp lực trong việc cân đối vốn của ngân hàng. Tình trạng thiếu nguồn vốn trung và dài hạn tại Chi nhánh ngày càng lớn. Năm 2002 chi nhánh NHNo & PTNT Gia Lộc thừa 5,8 tỷ đồng nhưng đến năm 2003 thiếu 2,8 tỷ đồng và đến năm 2004 thiếu 1,01 tỷ đồng. Nếu như thừa vốn thì sẽ gây ra lãng phí về vốn, còn nếu như thiếu vốn thì sẽ ảnh hưởng đến hoạt động của ngân hàng. Đây là một khó khăn lớn cho Chi nhánh trong việc đáp ứng nhu cầu vốn trung và dài hạn tại địa phương. Chi nhánh nên tăng cường huy động nguồn vốn này trong thời gian tới giúp cho công tác sử dụng vốn ngày càng đạt kết quả cao. 2. Những tồn tại. - Mặc dù chi nhánh đã rất cố gắng trong công tác huy động vốn nhưng toàn chi nhánh vẫn trong tình trạng bị mất cân đối về nguồn vốn và sử dụng vốn. Từ chỗ là đơn vị thừa vốn nhiều năm qua, năm 2004 ngay từ quý II trở đi đẫ trở thành đơn vị thiếu vốn, những tháng cuối năm nhiều ngày toàn chi nhánh bị thiếu vốn trên 100 tỷ đồng. Thị phần huy động vốn nói chung và đặc biệt ở thành phố không được mở rộng mà có phần thu hẹp. Huy động vốn bằng ngoại tệ đã triển khai ở tất cả các điểm giao dịch nhưng hiệu quả còn thấp so với các NHTM khác trên địa bàn. - Dư nợ tín dụng tăng trưởng khá cao nhưng chất lượng tín dụng vẫn chưa thật ổn định; tỷ lệ nợ quá hạn thấp nhưng chưa đảm bảo vững chắc; một số khoản vay tuy chưa đến hạn nhưng tiềm ẩn rủi ro. Cho vay vốn bằng ngoại tệ rất thấp so với nguồn vốn huy động ngoại tệ tại địa phương. - Tiến trình hiện đại hoá ngân hàng còn chậm so với một số NHTM trên địa bàn, chưa theo kịp yêu cầu phát triển của các nghiệp vụ, các dịch vụ ngân hàng hiện đại do nền kinh tế thị trường đòi hỏi, nhất là ở các đơn vị huyện. - Công tác cập nhật thông tin, báo cáo thống kê còn hạn chế, thể hiện: Báo cáo chưa đầy đủ kịp thời, số liệu còn sai sót. - Việc chấp hành kỷ cương điều hành có lúc, có nơi chưa thực sự nghiêm túc, thể hiện: Cho vay vượt chỉ tiêu nguồn vốn trung hạn nội địa, vượt chỉ tiêu nguồn vốn uỷ thác đầu tư, trong lúc thiếu vốn đầu tư. - Trình độ năng lực, khả năng giao tiếp, ý thức trách nhiệm của một số ít cán bộ nghiệp vụ chưa thực sự đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ đặt ra. Cá biệt có những cán bộ do trình độ nhận thức còn hạn chế lợi dụng công việc được giao để tham ô tài sản của ngân hàng. III. Tình hình thế chấp, bảo lãnh bất động sản tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc. 1. Quy trình định giá bất động sản tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc. 1.1. Trình tự thực hiện. a) Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn và vay theo phương thức thế chấp bất động sản, cán bộ tín dụng yêu cầu cung cấp các loại hồ sơ và thông tin cần thiết về bất động sản theo quy định, lập báo cáo thẩm định nêu rõ ý kiến của mình về việc cho vay hay không cho vay, chịu trách nhiệm về ý kiến của mình trước cấp trên và trước pháp luật, chuyển cho tổ thẩm định cùng cấp. b) Nhận được báo cáo định giá bất động sản của khách hàng vay do cán bộ thẩm định thực, cùng các loại hồ sơ có liên quan do phòng Tín dụng chuyển sang; Tổ trưởng thẩm định rà soát, nếu đầy đủ thì ký nhận hồ sơ, nếu thiếu đề nghị bổ sung. c) Tổ trưởng thẩm định vào sổ theo dõi và phân công cán bộ thẩm định d) Cán bộ thẩm tiến hành thẩm định theo quy định, lập báo cáo thẩm định có ý kiến cụ thể trong báo cáo thẩm định và chịu trách nhiệm trước cấp trên và trước pháp luật về ý kiến đó. Nếu cho vay đề xuất mức cho vay phải nêu rõ lý do vì sao không cho vay. e) Tổ trưởng thẩm định kiểm tra tính hợp lệ hợp pháp và tính chính xác của báo cáo định giá bất động sản, tính hợp pháp của hồ sơ vay vốn có ý kiến cụ thể trong báo cáo thẩm định và chịu trách nhiệm về ý kiến đó trước cấp trên và trước pháp luật. f) Sau khi báo cáo định giá bất động sản được Giám đốc hoặc Phó giám đốc được phân công phê duyệt, tổ thẩm định chuyển một bản báo cáo thẩm định cho Phó giám đốc, để Phó giám đốc hoàn tất các thủ tục còn lại trình lãnh đạo chi nhánh CII quyết định như: Ký hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm nợ vay, các thông báo có liên quan huặc phòng thẩm định chuyển hồ sơ món vay kèm báo cáo thẩm định lên phòng tín dụng Ngân hàng cấp trên. g) Lưu hồ sơ, vào sổ theo dõi việc định giá bất động sản 1.2. Cách thức tiến hành định giá bất động sản Cán bộ trực tiếp định giá bất động sản phải thực hiện a) Khi nhận được dự án, phải tiến hành xem xét thực tế nơi có bất động sản. Việc xem xét thực tế nơi có bất động sản do cán bộ trực tiếp thẩm định tiến hành huặc có thề Uỷ quyền cho chi nhánh cấp dưới tổ chức thực hiện dự án cho vay xem xét. b) Trong quá trình định giá bất động sản phải tiến hành xem xét tính pháp lý của bất động sản như giấy tờ hợp pháp của bất động sản, chủ sử dụng bất động sản, bất động sản có tính tranh chấp hay không, bất động sản có đúng quy hoạch, đúng mục đích sử dụng hay không ...các thông tin cần thiết có liên quan và các điều kiện tin dụng khác. c) Sau khi định giá bất động sản cần thiết tiến hành kiểm tra thực trạng việc triển khai thực hiện dự án đánh giá khả năng triển vọng của dự án và những khó khăn vướng mắc phát sinh để giúp lãnh đạo chỉ đạo điều hành kịp thời. 1.3. Định giá Bất Động Sản Khi cán bộ thẩm định định giá bất động sản dựa vào các nguồn thông tin sau để thẩm định 1.3.1. Thông tin bất động sản a) Hồ sơ tài liệu và thông tin do khách hàng cung cấp: Đây là nguồn thông tin chủ yếu để xem xét đánh giá tình trạng và giá trị của tài sản đảm bảo vì vậy cần cố gắng thu thập càng nhiều càng tốt. b) Khảo sát thực tế: Kết quả khảo sát thực tế nhằm khẳng định lại các thông tin thu thập được từ khách hàng và phát hiện những vấn đề mới cần thẩm định tiếp. Kết quả khảo sát thực tế cần ghi lại dưới biên bản làm việc và có ít nhất 2 chữ ký nhằm bảo đảm tính khách quan của các thông tin đã nêu c) Các nguồn khác: Chính quyền địa phương, công an, tòa án, các ngân hàng khác, hàng xóm láng giềng báo chí...Kinh nghiệm cho thấy thông tin thu thập được từ nguồn này thường mang tính chính xác cao, đặc biệt đối với việc xác định quyền sở hữu, xác định giá trị tài sản bất động sản . 1.3.2 Nội dung định giá bất động sản a. Quá trình định giá bất động sản phải tập trung làm rõ những vấn đề sau: a.1. Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Cán bộ thẩm phải kiểm tra xem khách hàng vay có xuất trình đủ các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở dùng làm tài sản thế chấp không. Cần thiết hết sức lưu ý các dấu hiệu sửa chữa, mâu thuẫn, tính pháp lý trong hợp đồng sở hữu tài sản ...Khi khảo sát thực tế huặc thu thập thêm thông tin từ nguồn khác cần tìm cách kiểm chứng lại quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của khách hàng vay. a.2. Bất động sản hiện không có tranh chấp Việc khẳng định bất động sản hiện không có tranh chấp hay không là khá phức tạp vì vậy ngoài việc tự xem xét định giá bất động sản cán bộ thẩm định cần yêu cầu khách hàng vay xác nhận bằng văn bản khẳng định bất động sản hiện không có tranh chấp và chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình. a.3. Bất động sản được phép giao dịch Ngoài các tài sản thông dụng được mua bán tự do trên thị trường, chi nhánh NHNNo& PTNT huyện Gia Lộc luôn thận trọng khi xem xét các loại bất động sản có tính đặc biệt chuyên dụng và mang tính văn hóa, lịch sử. Nếu xét thấy cần thiết, cán bộ thẩm định yêu cầu khách hàng vay xuất trình bổ sung các loại văn bản của pháp luật nêu rõ loại tài sản đó được phép giao dịch bình thường. a.4. Bất động sản dễ chuyển nhượng: Mục tiêu cho vay của Ngân hàng là thu hồi đủ nợ gốc và nợ lãi từ việc thực hiện phương án sản xuất kinh doanh mà không phải bất động sản. Tuy nhiên cán bộ thẩm định cần định giá kỹ tính dễ chuyển nhượng của bất động sản để dễ dàng sử lý. b. Xác định giá trị bất động sản. Xác định giá trị bất động sản nhằm làm cơ sở xác định mức cho vay tối đa va tính toán khả năng thu hồi nợ vay trong trường hợp buộc phải sử lý bất động sản. Để thẩm định được nội dung này cán bộ thẩm định cần rà soát tất cả giấy tờ bất động sản do khách hàng vay cung cấp, đề xuất các điều khoản cần quy định rõ trong hợp đồng bảo đảm nhằm bảo vệ quyền lợi của ngân hàng trong trường hợp buộc phải xử lý bất động sản. Ngoài ra, giá trị bất động sản thông thường biến động theo thời gian và tình hình chính trị. Vì vậy, cán bộ thẩm định cần tham khảo các thông tin liên quan, tính toán sự tăng, giảm giá trong thời hạn cho vay, dự báo khả năng thu hồi nợ vay từ nguồn sử lý bất động sản. 1.4. Định giá bất động sản trong ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn huyện Gia Lộc. 1.4.1. Nguyên tắc chung. Bất động sản thế chấp phải được xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp. Việc xác định giá trị bất động sản tại thời điểm này chỉ để làm cơ sở xác định mức cho vay và không áp dụng khi xử lý tài sản để thu hồi nợ. Giá trị bất động sản được xác định bao gồm cả hoa lợi tức và các quyền phát sinh từ bất động sản đó. Trong trường hợp bất động sản có tài sản gắn liền với đất thì giá trị tài sản gắn liền với đất cũng thuộc bất động sản đó. Nếu chỉ thế chấp một phần tài sản gắn liền với đất chỉ phụ thuộc giá trị bất động sản khi các bên có thỏa thuận 1.4.2. Xác định giá trị bất động sản là quyền sử dụng đất Tại từng thời điểm Tổng giám đốc nhno sẽ ban hành quy định cụ thể về việc xác định giá trị tài sản là quyền sử dụng đất. Chi nhánh NHNo & PTNT huyện Gia Lộc tham khảo khung giá đất do NBND tỉnh Hải dương ban hành khung giá đất chuyển nhượng tại địa phương tại thời điểm thế chấp để thỏa thuận với khách hàng vay các loại sau: Đất mà HGĐ, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp Đất do Nhà nước giao có thu tiền đối với tổ chức kinh tế Đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp a. Giá đất chuyển nhượng thực tế tại địa phương được xác định dựa trên giá chuyển nhượng đăng báo; giá chuyển nhượng tham khảo tại phòng Tài nguyên và Môi trường của huyện Gia lộc và các nguồn thông tin khác. Trừ trường hợp không thu thập được các thông tin về thị trường bằng văn bản, chi nhánh NHNo & PTNT huyện Gia Lộc lập bản ghi chép khảo sát giá thị trường, có chữ ký của ít nhất 2 cán bộ. Các thông tin tham khảo thu thập được cần sao chụp huặc ghi chép đầy đủ và lưu giữ trong hồ sơ thế chấp bảo lãnh. b. Đối với đất do Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế thuê mà đã trả tìên thuê đất cho cả thời gian cho nhiều năm thì giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp bao gồm tiền đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng khi được Nhà nước cho thuê đất, tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng. c. Trường hợp thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà người thuê đất được miễn giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật thì giá trị quyền sử dụng đất được tính theo giá trị thuê đất trước khi được miễn giảm. 2. Đặc điểm tình hình thế chấp, bảo lãnh bất động sản tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc. Ngày 04/09/2003 hội đồng quản trị đã ban hành văn bản số 259/QĐ/HĐQT-TCCB quy chế về tổ chức và hoạt động của ban thẩm định tại trụ sở chính và phòng thẩm định tại các chi nhánh trong hệ thống NHNo & PTNT huyện Việt nam và quyết định thành lập ban thẩm định tại trụ sở. TGĐ đã có văn bản số 3023/NHNo-TĐh ngày 22/09/2003 hướng dẫn về quy trình thẩm định trong hệ thống NHNo & PTNT Việt nam và hướng dẫn việc thành lập phòng thẩm định tại các chi nhánh. Hoạt động của ban thẩm định trụ sở chính thức từ đầu quý 4/2003 các phòng thẩm định tại các chi nhánh NHNo & PTNT huyện Gia Lộc đã tiếp tục triển khai thực hiện trong quý I và quý II/2004 . Hiện tại phòng thẩm định tại chi nhánh NHNo & PTNT huyện Gia Lộc mới có 03 cán bộ, trong đó lãnh đạo là 01 đồng chí, cán bộ thẩm định là 02 đồng chí. Với số lượng và cơ cấu cán bộ nêu trên ban thẩm định đã phải huy động tất cả số cán bộ hiện có ( kể cả lãnh đạo ban trực tiếp tham gia thẩm định dự án) do vậy ranh giới giữa người trực tiếp tham gia và kiểm soát ít nhiều bị ảnh hưởng. Mặt khác từ ngày thành lập tới nay số lượng dự án vượt quyền phán quyết của các chi nhánh cấp dưới chuyển về chi nhánh NHNo & PTNT huyện Gia Lộc theo phân cấp phán quyết quá nhiều. Trong 03 tháng đầu năm 2004 là 15 dự án và 05 tháng cuối năm 2004 là 25 dự án nên khối lượng công việc đối với một cán bộ có phần quá tải so với yêu cầu. Hiện tại chi nhánh NHNo & PTNT huyện Gia Lộc có 02 chi nhánh cấp II loại V là chi nhánh Trạm Bóng và chi nhánh Thạch Khôi, nhưng 02 chi nhánh này mới chỉ có 01 cán bộ thẩm định thuộc phòng kinh doanh, chưa có phòng thẩm định riêng biệt với cơ cấu tổ chức riêng. Hiện nay 02 chi nhánh cấp dưới của NHNo & PTNT huyện Gia Lộc đã có tờ trình xin thành lập tổ thẩm định và NHNo & PTNT Việt nam và đã được chấp thuận nhưng chưa triển khai kịp thời. Việc bố trí cán bộ làm công tác thẩm định nhìn chung số cán bộ được bố trí làm công tác thẩm định tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc đáp ứng được yêu cầu, tiêu chuẩn đặt ra. Bên cạnh đó một số cán bộ làm công tác thẩm định chưa có kinh nghiệm thực tế nên khó khăn trong thẩm định. 3. Kết quả đạt được. 3.1. Kết quả chung. Việc cho phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất trong điều kiện nền kinh tế thị trường có một ý nghĩa quan trọng trong việc khai thác tiềm năng của đất đai - nội lực quan trọng trong sự nghiệp CNH-HĐH đất nước. Nhiều tổ chức hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác đã sử dụng một cách có hiệu quả nguồn vốn vây của ngân hàng để phát triển sản xuất, kinh doanh. Tại Hải Dương, nhiều ngân hàng Thương mại đã thực hiện cho vay thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất với số dư nợ hàng năm lên tới hàng trăm tỷ đồng (năm 2004 khoảng 601tỷ đồng). Tốc độ tăng khoản vay thế chấp bất động sản tăng khá: năm 2002 tăng 150% so với năm 2000, năm 2004 tăng 57% so với năm 2002. Các khoản vay này chiếm một tỷ trọng tương đối lớn so với tổng dư nợ tại các ngân hàng, có năm chiếm tới 54% còn bình thường cũng chiếm 35%. Tại chi nhánh NHNo & PTNT huyện Gia Lộc khoản cho vay thế chấp bất động sản năm 2004 đạt 46 tỷ đồng chiếm khoảng 12.5% tổng dư nợ cho vay. Cụ thể kết quả hoạt động công tác thế chấp bất động sản năm 2004 và 03 tháng đầu năm 2005 như sau: 3.2. Kết quả hoạt động công tác thẩm định năm 2004 và 03 tháng đầu năm 2005 tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc. 3.2.1. Các dự án định giá bất động sản triển khai trong năm 2004. Tổng số các dự án chi nhánh trạm Bóng và Thạch khôi gửi lên trong năm 2004 là 50 dự án chi nhánh với 3.646 tỷ VNĐ.Các dự án thẩm định đã hoàn thành có thông báo gửi cho hội sở là 27 dự án với số tiên là 2540 tỷ VNĐ Trong đó: Dự án sản xuất giầy da là: 570tr VNĐ Dự án đào ao thả cá là: 614tr VNĐ Dự án chăn nuôi sản xuất là: 423tr VNĐ Dự án quy hoạch chăn nuôi là: 315tr VNĐ Dự án đầu tư sản xuất là: 118tr VNĐ Dự án xây dựng nhà cửa là: 500tr VNĐ * Dự án từ chối 02 dự án với số tiền là 816tr VNĐ trong đó với: . 01 dự án đào ao thả cá với lý do đất đang có tranh chấp. . 01 dự án sản xuất giầy da với lý do đất chưa chuyển quyền sử dụng đất 3.2.2. Các dự án định giá bất động sản triển khai trong quý I/2005. Tổng số dư các dự án mà ban thẩm định đã trực tiếp định giá bất động sản và các dự án mà ban thẩm định đã trực tiếp định giá bất động sản và các dự án chi nhánh ngân hàng cấp II loại V gửi tới chi nhánh để định giá bất động sản trong quý I/2005 là: 13 dự án với gần 1tỷ VNĐ các dự án định giá bất động sản đã hoàn thành có thông báo cho hội sở với dự án và số tiền như trên và không có dự án nào bị từ chối. Trong đó: Quy hoạch chăn nuôi là: 236tr VNĐ Đầu tư sản xuất là: 350tr VNĐ Làm nghề phụ 410tr VNĐ Tuy thời gian thành lập phòng thẩm định còn rất mới mẻ nhưng trong quá trình công tác cán bộ thẩm định của phòng thẩm định tại chi nhánh NHNo & PTNT huyện Gia Lộc luôn nêu cao tinh thần trách nhiệm, năm bắt các thông tin cần thiết có liên quan, nắm bắt chế độ thể lệ của ngành, pháp luật của nhà nước thực hiện tốt quy trình thẩm định, phương pháp và kỹ năng thẩm định, đã thực tế kiểm tra nơi tổ chức thực hiện dự án xin vay và các dự án có liên quan, nắm bắt diễn biến thị trường, phân tích thực trạng phát triển kinh tế tại địa bàn...Do đó các đề xuất về việc cho vay hay không cho vay có chất lượng, được lãnh đạo trực tiếp ký duyệt cho vay tin tưởng. Tuy nhiên thẩm định là công việc còn mới mẻ đối với cán bộ thẩm định nói riêng cũng như cơ quan NHNo & PTNT huyện Gia Lộc nói chung nên trong công việc còn nhiều thiếu xót điển hình là: Nội dung một số báo cáo thẩm định còn sơ sài, mang tính chất hình thức, kết cấu, bố cục lộn xộn, đề xuất chung chung...Việc tính toán xác định mức cho vay so với tổng nhu cầu cần thiết, có dự án chưa chuẩn xác ( thiếu bóc tách phần chi phí khác phân bổ cho vốn cố định). Đề xuất biện pháp bảo đảm tiền vay trong khi doanh nghiệp chưa hội đủ điều kiện để cho vay không có bảo đảm bằng tài sản hoặc đảm bảo bằng tài sản hình thành từ vốn vay. Việc tính toán hiệu quả tài chính của dự án còn nhiều lúng túng, có những dự án việc xác định thời hạn cho vay chưa phù hợp với nguồn thu, nguồn trả nợ của dự án. Một số chi nhánh đề xuất lãi suất cho vay quá thấp không đảm bảo chênh lệch đầu vào, đầu ra theo quy định thủ tục hồ sơ đối với những món vay vượt quyền phán quyết gửi lên Ngân hàng cấp trên để phê duyệt còn thiếu nhiều so với quy định. Hồ sơ món vay chủ yếu là bàn potocopy chưa có ký xác nhận đóng dấu của chi nhánh. Để hiểu rõ hơn về công tác định giá bất động sản thế chấp tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc ta tìm hiểu trường hợp cụ thể điển hình sau: Ngày 20/04/2004 Ngân hàng NNo & PTNT huyện Gia Lộc có nhận được hồ sơ vay vốn của Chị Lê Thị Hằng. Thời hạn vay là trung và dài hạn vay bằng hình thức thế chấp bất động sản. Thời hạn thế chấp là 03năm, trả lãi theo tích số khế ước và vay với số tiền là 100.000.000 VND. Sau khi xem xét hồ sơ vay vốn trưởng phòng kinh doanh đã cử cán bộ thẩm định đến thâm định ngôi nhà dùng để thế chấp của chị Lê Thị Hằng tại thôn Phong Lâm, xã Hoàng Diệu, huyện Gia Lộc, Tỉnh Hải Dương. Định Giá ngày 24/04/2004. Ngôi nhà trên thuộc sở hữu của người thế chấp có vườn gắn liền với đất ở. Hồ sơ thế chấp của họ đầy đủ theo quy định với hợp đồng thế chấp tài sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Khi được giao nhiệm vụ định gía bất động sản trên để quyết định mức cho vay, cán bộ thẩm định thuộc phòng thẩm định của NHNo & PTNT huyện Gia Lộc đã đến thực tế địa điểm của hai bất động sản trên thu thập thông tin để tiến hành định giá. Ngoài thông tin mà hai khách hàng trên cung cấp cán bộ thẩm định đã tập hợp được các thông tin sau: Đối với trường hợp 1 cán bộ thẩm định thu được thông tin sau: Bất động sản của chị Hằng là một ngôi nhà xây mái bằng hai tầng có diện tích xây dựng là 300 m2, diện tích sử dụng là 65 m2, ngôi nhà của chị có các tài sản phụ như sau: gồm có 02 nhà vệ sinh, 01 bếp, số lượng phòng ngủ là 02. Cán bộ thẩm định nhận thấy đây là bất động sản có mục đích để ở các thông tin lại sẵn có trong thị trường, hơn nữa cán mục đích của cán bộ thẩm định là tìm ra giá trị của bất động để cho vay, Giá trị bất động sản đó được xác định như giá chuyển nhượng bất động sản trên thị trường nên cán bộ thẩm định quyết định định giá bất động sản theo phương pháp so sánh để tim ra giá trị thị truờng của bất động sản. Để phục vụ cho công tác định giá trên cán bộ thẩm định đã tíên hành thu thập thông tin và kết quả thu được như sau: Tại cùng xã Hoàng diệu cán bộ thẩm định thu thập được 05 bất động sản tương tự như bất động sản trên đã được bán trước đó như sau: Bảng 6: Mô tả các thông tin thu được từ các bất động sản trên: các chỉ tiêu bđs mục tiêu ss1 ss2 ss3 ss4 ss5 1. Giá bán 130 145 128 160 150 2.DT xây dựng (m2) 300 280 350 320 355 350 3.DT đất sử dụng (m2) 65 60 63 60 65 65 4.số lượng nhà VS 02 01 03 02 03 03 5.số lượng p.khách 01 01 01 01 01 01 6.số lượng p.ngủ 01 03 02 02 03 03 7.thời gian bán 06 tháng trước 03 tháng trước 10 tháng trước 02 tháng trước 04 tháng trước 8.điều kiện bán thị trường TT TT TT TT nguời thân 9.các quyền lợi toàn quyền sh toàn qsh toàn qsh toàn qsh toàn qsh toàn qsh 10.đk thanh toán T.T ngay trả trậm 01T trả chậm 03T T.T ngay chậm 06T Qua thông tin thu được như vậy cán bộ thẩm định thực hiện điều chỉnh như sau: Bảng 7: Quá trình điều chỉnh đơn 1.000.000 VND Các điều chỉnh Bds MT SS 1 SS 2 SS 3 SS 4 SS 5 giá bán 130 145 128 160 150 1.quyền lợi B.ds mức điều chỉnh 0 0 0 0 0 0 Giá điều chỉnh 130 145 128 160 150 2. điều kiện bán TT TT TT TT Ng.thân Mức điều chỉnh 0 0 0 0 +7 Giá điều chỉnh 130 145 128 160 157 3. Điều kiện TT TT ngay - 1 tháng - 3 tháng TT ngay - 3 tháng Mức điều chỉnh 0 0.2%/t (0.2 x 145=0.29) 0.4% (=0.512) 0 0.54% (=0.81) Giá điều chỉnh 130 145.29 128.512 0 157.81 4.Thời gian bán 06 tháng trước 03 tháng trước 10tháng trước 2tháng trước 1tháng trước Mức điều chỉnh 0.3% 0.15% 0.45% 0.15% 0.1% Giá điều chỉnh 130.39 145.5 129 160.24 158 5. S xây dưng 300 280 350 320 355 350 Mức điều chỉnh 4 -10 -4 -11 -10 Gia điều chỉnh 134.39 135.5 125 149.24 148 6. Nhà vệ sinh 2 1 3 2 3 3 Mức điều chỉnh +5 -5 0 -5 -5 Giá điều chỉnh 139.39 130.5 125 145.24 143 7. Phòng ngủ 2 1 3 2 3 3 Mức điều chỉnh +6 -6 0 -6 -6 Gia điều chỉnh 145.39 124.5 125 139.24 137 Đất sử dụng 65 65 60 63 60 65 658. pđc / đv DT 2.24 2.075 1.98 2.32 2.10 9.GT đ.c thực 21.39 -14.5 -3 -21.76 -12.99 Trọng số 1 4 2 5 3 Tổng giá tri đơn vị = (2.24x1) + (2.075x4) + (1.98x2) + (2.32x5) + (2.1x3) = 32.4 Giá điều chỉnh đơn vị cho bds mt = Giá bds mục tiêu = 2.16x65 = 140.4 Trong phương pháp định giá ở trên cán bộ thẩm định đã sủ dụng thông tin như sau: Đối với mức điều chỉnh của phương thức thời gian thanh toán cán bộ ngân hàng đã áp dụng mức chi phí cơ hội của tiền với lãi suất là 0.1%/ tháng. Với phương thức diện tích xây dung cán bộ thẩm định đã áp dụng giá đơn vị xây dung chuẩn của Bộ xây dung và điều chỉnh là 4.000.000 VND cho mỗi m2 xây dung. Với phương thức so sánh nhà vệ sinh cán bộ ngân hàng đã áp dụng mỗi nhà vệ sinh là: 5.000.000VND và mỗi phòng ngủ là 6.000.000 NVD. Qua ví dụ trên ta thây thông qua so sánh của 05 băt động sản trên thị trường tim ra những điểm khác biệt những điểm tương đồng để điều chỉnh bằng cách so sánh tốt hơn và không bằng theo nguyên tắc cơ bản của sự điều chỉnh là: nếu bất động sản dùng lầm so sánh tốt hơn bất động sản mục tiêu thì ta trừ đi phân chênh lệch của yếu tố so sánh và ngược lại nếu bất động sản mà ta so sánh kém hơn bất động sản mục tiêu thỉ ta phảI cồng thêm phần chênh lệch đó. Bất động sản mục tiêu của ta mà trong trường hợp này là ngôi nhà của Chị Lê Thị Hằng đã được định giá theo phương pháp so sánh và tìm ra giá trị của thị trường của bất động sản là: 140.400.000 VND.ứng dụng trong hoạt động tín dụng của ngân hàng như sau: Theo quy định đảm bảo tiền vay của ngân hàng Nông nghiệp thì khách hàng khi vay vốn, nếu vay theo phương thức có đảm bảo thì số tiền đuợc vay sẽ bằng 75% giá trị của bất động sản mang thế chấp. Vậy theo quy định trên chị Lê Thị Hằng sẽ được vay của ngân hàng số tièn là: 140.400.000 x 75% = 105.300.000 VND Đối chiếu với nhu cầu vay vốn của chị với số tiền vay là 100.000.000VND thì chị hoàn toàn có khả năng đáp ứng nhu cầu vay vốn của Ngân hàng NNo & PTNT huyện Gia Lộc bởi theo mức quy định về tài sản đảm bảo thì dự án vay vốn của chị đảm bảo mức rủi ro thấp nhất có thể xảy ra. 4. Một số khó khăn trong thế chấp, bảo lãnh bất động sản tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc. Sự phong phú và đa dạng của tài sản cũng đủ nói lên rằng chúng ta rất khó lòng thẩm định giá trị của chúng một cách chính xác, nếu chúng ta không được khả năng chuyên môn trong ngành thẩm định giá và sự thông thạo trong nhóm hoặc loại tài sản cần thẩm định. Chỉ trong lĩnh vực bất động sản, chúng ta cũng khó có thể xác định giá trị thị trường chính xác của chúng theo từng khu vực hoặc địa phương tại một thời điểm nhất định. Đối với các tổ chức tín dụng đã có Phòng thẩm định giá trị tài sản thì những cán bộ thẩm định có chuyên nghiệp hơn, nhưng cũng chưa được đào tạo bài bản. Như vậy, để thẩm định giá bất động sản đáp ứng được yêu cầu chính xác quả là khó thực hiện. Trong quá trình thực tập tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc được tìm hiểu hồ sơ, tài liệu và khảo sát thực tế em nhận thấy trong công tác thế chấp, bảo lãnh bất động sản có một số khó khăn sau: 4.1. Bất cập về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc. 4.1.1.Về tranh chấp đất đai. Trong quá trình cho vay trung dài hạn với mục đích đầu tư sản xuất đã xảy ra sự việc như sau: Ngày 13/03/1998 Ngân hàng có nhận được giấy đề nghị vay vốn trung dài hạn để phục vụ đầu tư sản xuất của hộ gia đình do anh Nguyễn Văn Lô là chủ hộ, ngụ tại thôn Lương Nham, xã Gia Hòa, Huyện Gia Lộc, Hải Dương. Đề nghị vay vốn với tổng nhu cầu là: 58.000.000 VNĐ, vốn tự có là: 28.000.000 VNĐ, mức xin vay là: 30.000.000 VNĐ. Tài sản bảo đảm là ngôi nhà của gia đình anh, và thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi xem xét hồ sơ và giấy tờ vay vốn, Trưởng phòng kinh doanh cử cán bộ thẩm định tới nơi có bất động sản để định giá. Với ngôi nhà mái bằng còn khá khang trang kiên cố, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên chủ hộ, sử dụng đúng mục đích, được cán bộ thâm định đồng ý phê duyệt nên anh được Ngân hàng đồng ý cho vay mức vốn trên. Ngày vay, ngày duyệt là 20/03/1998, hạn trả là 20/03/2001. Trong quá trình sử dụng vốn đã xảy ra biến cố như sau: Ngày 15/05/1999, Anh Phạm Xuân Hòa có vị trí đất liền kề với hộ gia đình anh Nguyễn Văn Lô, thực hiện xây dựng bể nước ăn và đào giếng tại chỗ giáp ranh của hai hộ gia đình. Anh Nguyễn Văn Lô không đồng ý cho anh Phạm Xuân Hòa xây dựng với lý do: Phần đất xây dựng đó là của gia đình anh. Hai bên không thỏa thuận được, tranh chấp xảy ra. A Phạm Xuân Hòa cố tình xây dựng công trình trong khi hai bên chưa dàn xếp được, Anh Nguyễn Văn Lô cho người dỡ bỏ công trình, sô sát xảy ra, anh Nguyễn Văn Lô mời cán bộ địa chính đến đo đạc và giải quyết vấn đề. Phòng tài nguyên và môi trường huyện không giải quyết vấn đề và chuyển cho tòa án nhân dân huyện với lý do đây là tranh chấp dân sự, không thuộc thẩm quyền giải quyết của phòng. Sau 06 tháng điều tra, xác minh và giải quyết kéo dài cuối cùng TAND và UBND huyện Gia Lộc đưa ra một quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cả hai gia đình anh Nguyễn Văn Lô và anh Phạm Xuân Hòa. Và như vậy quyền sử dụng đất từ chỗ có giấy tờ hợp pháp trở thành đất không có giấy tờ. Sự việc chỉ dừng ở đó thì không có gì đáng nói, nhưng sau 02 năm anh Nguyễn Văn Lô đã không trả được nợ vay Ngân hàng theo đúng quy định. Và như vậy hình thức vay của anh Nguyễn Văn Lô từ vay có bảo đảm bằng tài sản, thế chấp bằng quyền sử dụng đất đến chỗ vay không có bảo đảm bằng tài sản do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị vô hiệu hóa. Cho đến bây giờ Ngân hàng vẫn chưa thu hồi đựơc nợ và anh Nguyễn Văn Lô đưa vào Nợ khó đòi. Qua ví dụ thực tế nêu ở trên ta thấy Ngân hàng phải gánh chịu khi người thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất đó để vay vốn. Từ chỗ cho vay có bảo đảm bằng tài sản là giá trị quyền sử dụng đất thành cho vay không có bảo đảm, cho dù thủ tục thế chấp đã được công chứng nhà nước chứng thực thì hợp đồng thế chấp đương nhiên bị vô hiệu hóa. Rủi ro này không những người vay phải gánh chịu mà bên cho vay rất khó xử lý thu hồi được nợ. Do vậy việc xác định đất đai không có tranh chấp là một vấn đề vô cùng nan giải không chỉ cho bộ phận thẩm định nói riêng mà cho các Ngân hàng thương mại nói chung. 4.2. Giá trị bất động sản không đảm bảo giá trị trong tương lai. Để thấy rõ khó khăn trong vấn đề này em xin đưa ra ví dụ nhỏ thực tiễn tại địa phương như sau để làm sáng tỏ quan điểm trên. Ngày 20/09/2000 cán bộ thẩm định của NHNo & PTNT huyện Gia Lộc có thẩm định 01 dự án vượt quyền của Ngân hàng trạm Bóng gửi lên để thẩm định ngôi nhà của anh Nguyễn Mạnh Cường tại cụm 3, Trạm bóng, Gia lộc, Hải Dương, được dùng làm tài sản đảm bảo, thế chấp để vay số tiền là 500.000.000 VNĐ Ngôi nhà của anh gồm Bảng 8: đơn vị VNĐ danh mục bất động sản diện tích/số lượng giá trị được định giá đất ở 320m2 350.000.000 nhà ở bốn tầng 200.000.000 tài sản gắn liền với nhà: TV, điều hòa nhiệt độ... 15 chiếc 50.000.000 ôtô 01 chiếc 150.000.000 xe máy 01 01 chiếc 25.000.000 tổng cộng 875.000.000 Với sự định giá như trên và theo quy định mức cho vay của tài sản đảm bảo là: Mức được vay tối đa = 875tr x 75% = 656,25tr Căn cứ vào mức thẩm định ở trên Ngân Hàng trạm Bóng đã cho phép anh Nguyễn mạnh cường vay số tiền là 500.000.000 Nhưng đến hạn thanh toán nợ với Ngân hàng anh Nguyễn Mạnh Cường đã không đủ khả năng thanh toán nợ với ngân hàng, buộc Ngân hàng phải xử lý nợ thế chấp theo quy định của luật tín dụng và luật pháp Việt Nam. Nhưng một nghịch lý là sau khi sử lý tài sản thế chấp và thanh toán các khoản chi phí cho việc xử lý tài sản thế chấp Ngân hàng vẫn bị thiệt hại 92.000.000 VNĐ . Qua trên ta thấy việc định giá bất động sản thế chấp nói riêng và tài sản thế chấp nói chung một cách chính xác, giá trị tài sản thế chấp phản ánh đúng giá trị thị trường đồng thời vẫn đảm bảo lợi ích trong tương lai là một điều rất khó khăn. Nếu Ngân hàng định giá tài sản thế chấp quá thấp khách hàng không hài lòng, còn nếu Ngân hàng định giá bất động sản quá cao thì rủi ro tín dụng là rất lớn. Đây chính là khó khăn cố hữu trong Ngân hàng mà không phải Ngân hàng nào cũng khắc phục được. 4.3. Cấp giấy chứng nhận diễn ra còn chậm Theo quy đinh hiện hành, để thực hiện quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, tổ chức hộ gia đình, cá nhân phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy định này nhằm tránh việc thế chấp một bất động sản ở nhiều nơi. Tuy nhiên, tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở diễn ra rất chậm mặc dù Nhà nước đã có nhiều chính sách tạo điều kiện. Hiện nay tại địa bàn huyện Gia Lộc mới cấp khoảng 49%, và đất chưa sang tên đổi chủ trong quá trình chuyển nhượng là rất lớn. Do vậy, đã ảnh hưởng không nhỏ tới việc thực hiện quyền thế chấp của người sử dụng đất. Chương III Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản trong NHNo & PTNT huyện Gia Lộc I.Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản trong NHNo & PTNT huyện Gia Lộc 1.Giải pháp đẩy mạnh việc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất. Một là: Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở, nhất là tại các vùng có nhu cầu vốn lớn cho sản xuất kinh doanh như: đất thị trấn, đất khu dân cư ven đường giao thông, đất tại các vùng mới đô thị hóa, đất tại các làng nghề...Đối với những vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ kinh phí để hoàn thành việc cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất . Hai là: Giá đất sử dụng để xác định giá trị thế chấp trong trường hợp đất được giao, đất nhận chuyển nhượng do người thế chấp và tổ chức tín dụng thỏa thuận trên cơ sở giá đất thực tế chuyển nhượng và hệ số điều chỉnh. Sở dĩ có hệ số điều chỉnh là do giá đất chịu ảnh hưởng của các yếu tố tâm lý, nên khi phát mại tài sản, thường thì giá trị thu hồi thấp hơn giá đất thực tế chuyển nhượng trong điều kiện bình thường. 2.Giải pháp về phát mại tài sản. Quy định cụ thể về quyền phát mại tài sản trong trường hợp người vay vốn thế chấp bằng bất động sản không trả được nợ theo hướng dẫn đất có đủ điều kiện được chuyển nhượng, nhằm tránh rủi ro cho các tổ chức tín dụng. Việc phát mại quyền sử dụng đất không chịu sự ràng buộc về điều kiện chuyển nhượng như chuyển nhượng trong điều kiện bình thường. Trong trường hợp người sử dụng bất động sản để thế chấp hoặc người đồng sở hữu bỏ trốn, tổ chức tín dụng có thể thông báo cáo trên các phương tiện thông tin đại chúng trong một thời gian nhất định chủ sở hữu bất động sản không có mặt tại địa phương để giải quyết nợ thì cho phép các tổ chức tín dụng được bán tài sản để thu hồi nợ. 3. Cải cách hành chính thành lập cơ quan định giá bất động sản. Sự đổi mới về đường lối và phát triển kinh tế đã dẫn đên sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế và sự phát triển nhanh của khoa học công nghệ đang đặt ra nhu cầu phải đổi mới tổ chức bộ máy quản lý. Bộ máy tổ chức phải được xây dựng theo hướng ngọn nhẹ, tinh giảm được biên chế; phẩm chất, năng lực và trình độ nghiệp vụ của đội ngũ cán bộ phải ngày càng được nâng cao đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu của công tác quản lý. Cải cách hành chính phải được làm mọi mặt mọi ngành. Hiện nay chính phủ và các cơ quan đang nỗ lực bằng nhiều biện pháp thúc đẩy và quản lý thị trường bất động sản. trong thị trường bất động sản thì giá cả bất động là rất quan trọng, không những thế nó còn quan trọng trong quản lý đất đai, phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai thông qua điều tra, xác định giá các loại đất. với các mục dích khác nhau trong thị trường. Vậy sự tồn tại một cơ quan chuyên dịnh giá bất động sản là rất cần thiết. Cơ quan này ham mưu. tỏ chức thường xuyên đụng chạm đến vấn đề định giá, và chịu trách nhiện trước pháp luật về kết luận của mình. và cuối cùng II Một số kiến nghị 1. Kiến nghị với Chính phủ về trách nhiệm khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thế chấp bị hủy bỏ thu hồi. Việc giải quyết tranh chấp đai với ý nghĩa là một nội dung của chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, là hoạt động của cơ quan Nhà nước nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi bị xâm hại đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm luật đất đai. Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người dân phải làm rất nhiều các thủ tục và cũng phải nộp nhiều khoản tiền như lệ phí, thuế...cán bộ xã cũng như cán bộ chuyên môn Sở Tài nguyên môi trường đo đạc, kiểm tra theo một quy trình rất chặt chẽ mà tranh chấp vẫn xảy ra và hậu quả sâu xa như đã nói ở trên thì trách nhiệm của những cán bộ chuyên môn này như thế nào mà trong thực thi công việc quản lý Nhà nước về đất đai. Theo em, khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thế chấp để vay vốn ngân hàng thì những người trực tiếp xác minh điều tra để làm thủ tục, hồ sơ trình UBND có thẩm quyền ra quyết định cấp phải liên đới chịu trách nhiệm theo nghĩa vụ bồi thường ngoài hợp đồng để đảm bảo quyền lợi cho ngươì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng như quyền lợi của Ngân hàng cho vay. Đề nghị Ngân hàng Nông nghiệp có ý kiến với Ngân hàng Nhà nước để trình Chính phủ có quy định về vấn đề này. 2. Kiến nghị về xử lý tài sản thế chấp Theo em, ở Việt nam cũng phải thành lập một ban ở cấp chính phủ, cấp quốc gia để giúp ngân hàng xử lý tồn đọng chứ không nên đổ dồn trách nhiệm ra riêng ngành ngân hàng phải xoay xở, phải gánh chịu, và để mua lấy sự ổn định kinh tế - xã hội, phòng chống ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng. 3. Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp quy. Ngoài pháp lệnh Giá và các văn bản nêu trên, hệ thống văn bản cho hoạt động thẩm định giá vẫn chưa được ban hành đồng bộ như: Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt nam; các Nghị định thẩm định giá, khung giá...Do đó đề nghị Chính phủ, Bộ tài chính và các Bộ, ngành có liên quan...nhanh chóng ban hành đầy đủ các văn bản pháp quy. 4. Kiến nghị của ban thẩm định NHNo & PTNT huyện Gia Lộc. Đề nghị Tổng Giám đốc Ngân hàng nông nghiệp và ban tổ chức cán bộ sớm bổ sung cán bộ cho ban. Tập huấn cho cán bộ lãnh đạo phụ trách Thẩm định và cán bộ trực tiếp làm công tác thẩm định chuyên trách trong toàn hệ thống về: + Quy chế về tổ chức và hoạt động của bộ máy thẩm định trong hệ thống NHNo & PTNT Việt Nam. + Quy trình thẩm định + Kỹ năng phương pháp thẩm định. Đào tạo nâng cao nghiệp vụ chuyên sâu về thẩm định, nắm vững pháp luật, thị trường và môi trường kinh doanh, định mức kinh tế kỹ thuật của các ngành, các lĩnh vực có liên quan, định hướng quy hoạch phát triển, khai thác thông tin dự báo để cán bộ làm công tác thẩm định hiểu sâu hơn về nghiệp vụ thẩm định, giúp cho công tác thẩm định được tốt hơn. 5. Kiến nghị của chi nhánh NHNo & PTNT huyện Gia Lộc. Việc thành lập phòng thẩm định là cần thiết và thuận lợi, đảm bảo an toàn tài sản, nâng cao tinh thần trách nhiệm và hiệu quả của món vay, quy về một đầu mối chuyên trách giúp việc, tham mưu tốt hơn, chuyên sâu hơn trong công tác tín dụng nói chung và thẩm định nói riêng. Thời gian xem xét các món vay cần nhanh chóng kịp thời hơn. Chi nhánh cấp dưới thiếu nguồn cán bộ để bố trí làm công tác thẩm định hiện còn thiếu nên trước mắt chưa thành lập phòng thẩm định. Trình độ cán bộ còn nhiều mặt bất cập, nhất là kiến thức kinh tế ngoại ngành như trình độ công nghệ, các chỉ số kinh tế kỹ thuật...chưa đáp ứng được tiêu chuẩn cán bộ thẩm định theo công văn 3184/NHNo-TCCB ngày 02/10/2003 của NHNo & PTNT Việt Nam. Vậy đề nghị NHNo & PTNT Việt nam bổ sung biên chế để chi nhánh có nguồn cán bộ bố trí làm công tác thẩm định. Đề nghị tổ chức các lớp tập huấn để nâng cao năng lực chuyên môn cho đội ngũ cán bộ thẩm định chuyên trách và tổ chức đi khảo sát học tập kinh nghiệm thực tế về thẩm định. Hệ thống hóa các định mức kinh tế kỹ thuật của một số ngành, nghề, nghề chủ yếu trên cơ sở tiêu chuẩn nhà nước đã ban hành, trang bị cho cán bộ thẩm định để có sự thống nhất chung trong công tác thẩm định. III. Chương trình công tác thẩm định năm 2006 của NHNo & PTNT huyện Gia Lộc 1. Định hướng 1.1. Mở rộng tín dụng phải đặc biệt coi trọng nâng cao chất lượng tín dụng thẩm định. Lấy chất lượng thẩm định làm thước đo để đánh giá năng lực trình độ hiệu quả đối với cán bộ thẩm định. Thực hiện việc thẩm định các dự án một cách nhanh nhạy, có chất lượng nhằm đáp ứng kịp thời cho nhiệm vụ kinh doanh của các chi nhánh nói riêng và toàn hệ thống nói chung. Kiên quyết không cho vay đối với những đơn vị làm ăn kém hiệu quả phương án sản xuất kinh doanh không rõ ràng, có nợ nần dây dưa đối với Ngân hàng. Thường xuyên tập huấn, nâng cao trình độ, kỹ năng phương pháp thẩm định cho đội ngũ cán bộ làm công tác thẩm định. Làm tốt công tác kiểm tra chuyên đề thẩm định. 1.2 Tranh thủ và tiếp cận các ngành có liên quan, các Tổng công ty doanh nghiệp và các địa phương để nắm bắt thông tin phục vụ cho việc tiếp cận các dự án và thẩm định cho vay. 2. Giải pháp 2.1.Hoàn thiện các văn bản nghiệp vụ có liên quan đến nghiệp vụ thẩm định phối hợp với TTĐT đào tạo làm tốt nhiệm vụ tập huấn nghiệp vụ thẩm định cho cán bộ thẩm định và cán bộ có liên quan. 2.2. Đẩy mạnh công tác phân tích kinh tế, phân tích khách hàng theo từng chuyên đề, đề án nhằm gắn việc tìm kiếm cơ hội đầu tư gắn với xây dựng văn bản hướng dẫn nghiệp vụ. Tiếp cận khách hàng để khai thác các dự án đầu tư thực thi hiệu quả. 2.3. Cung cấp kịp thời cho cơ sở những thông tin về diễn biến của nền kinh tế, những điều chỉnh trong cơ chế chính sách có liên quan đến nghiệp vụ thẩm định. Các định mức kinh tế kỹ thuật có liên quan đến vật nuôi cây trồng. Nâng cao chất lượng thông tin và dự báo rủi ro trong hoạt động tín dụng. Hoàn thiện hệ thống thông tin, báo cáo thống kê thẩm định và lưu trữ hồ sơ. 2.4. Tập trung nâng cao chất lượng công tác thẩm định theo sự chỉ đạo của hội đồng quản trị và tổng giám đốc để so sánh thích hợp nhằm ngăn ngừa rủi ro tín dụng. Tăng cường kiểm tra việc chấp hành quy trình nghiệp vụ thẩm định của chi nhánh. 2.5. Kiện toàn bộ máy làm công tác thẩm định chuyên trách từ trung tâm đên các chi nhánh để không ngừng nâng cao chất lượng công tác thẩm định. 2.7. Xây dựng đề cương công tác kiểm tra chuyên đề thẩm định. Kết luận Định giá bất động sản là vấn đề còn mới mẻ ở Việt nam nhưng nó đã sớm khẳng định được vai trò quan trọng của nó, đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay bằng bảo lãnh thế chấp trong ngân hàng. Định giá bất động sản giúp cho các món vay của Ngân hàng được bảo đảm, hạn chế rủi ro tín dụng, nhờ vậy Ngân hàng mở rộng quy mô sản xuất thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển. Định giá bất động sản giúp thúc đẩy Thị trường bất động sản hình thành và phát triển đồng thời cũng góp phần nâng cao vai trò quản lý của Nhà nước về đất đai và nhà ở. Thực trạng công tác định giá bất động sản hiện nay đã có những bước tiến quan trọng. Mặc dù vấn đề định giá bất động sản còn hết sức mới mẻ, đã có không ít khó khăn đối với NHNo & PTNT huyện Gia Lộc nói chung và cán bộ thẩm định nói riêng, nhưng với sự quyết tâm và ý thức được tầm quan trọng của thẩm định bất động sản thế chấp nên các cán bộ đã không ngừng học hỏi, nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ để phục vụ ngày càng tốt hơn công tác này. Tuy nhiên định gia bất động sản hiện nay còn gặp nhiều khó khăn một phần do cơ chế chính sách và chưa có pháp luật quy đinh cụ thể và hoàn chỉnh vấn đề này. Vì vậy rất mong các ngành cơ quan, ban ngành chức năng cung ngân hàng phối hợp đồng bộ để hoàn thiện công tác này. Với mong muốn góp một phần nhỏ của mình trong công tác định giá bất động sản thế chấp nên em đã thực hiện đề tài " Biện pháp bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản ".với hy vọng đưa ra ý kiến riêng của mình để hoàn thiện công tác trên. Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn Cô giáo Th.s Vũ Thị Thảo và quý cơ quan NHNo & PTNT huyện Gia Lộc đã nhiệt tình giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này. Mục lục Lời nói đầu 1 Chương I: Cơ sở lý luận về bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản. 3 I. Tài sản đảm bảo và vai trò của thế chấp bất động sản trong Ngân hàng. 3 1. Khái niệm bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản 3 1.1. Khái niệm 3 1.2. Phân loại bất động sản thế chấp 5 2. Điều kiện đối với bất động sản thế chấp 6 3. Vai trò thế chấp bất động sản trong phát triển kinh tế xã hội 6 II Thẩm định giá và vận dụng vào định giá bất động sản thế chấp 7 1. Thẩm định giá và vai trò của thẩm định giá 7 2. Định giá bất động sản, các phương pháp định giá bất động sản và vận dụng vào bất động sản thế chấp 8. 2.1. Khái niệm và sự cần thiết phải định giá 8 2.2 Những căn cứ, yếu tố ảnh hưởng, nguyên tắc định giá bất động sản 10 2.3. Các phương pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá bất động sản thế chấp 15 III. Quản lý bất động sản thế chấp. 22 1. Yêu cầu chung 22 2. Xử lý tài sản đảm bảo. 23 2.1. Nguyên tắc chung 23 2.2. Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sủ dụng đất, tài sản gắn liền với đất 23 Chương II: Tình hình thế chấp, bảo lãnh bất động sản tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc 25 I. Khái quát về NHNo & PTNT huyện Gia Lộc 25 1. Quá trình hình thành và phát triển. 25 1.1. Thông tin chung 25 1.2. Quá trình hình thành và phát triển 2. Cơ cấu tổ chức 26 2.1 Về tổ chức bộ máy 26 2.2 Về cơ sở vật chất phục vụ cho kinh doanh 26 3. Đặc điểm địa bàn hoạt động của Chi nhánh NHNo & PTNT huyện Gia Lộc 28 II. Thực trạng về công tác huy động vốn tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc 30 1. Những kết quả đã đạt được. 30 1.1. Những kết quả đã đạt được về các loại nguồn vốn 30 1.2. Tình hình quản lý và sử dụng vốn của NHNo & PTNT Gia Lộc 40 2. Những tồn tại 43 III. Tình hình thế chấp, bảo lãnh bất động sản tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc. 44 1. Quy trình định giá bất động sản tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc. 44 1.1. Trình tự thực hiện 44 1.2. Cách thức tiến hành định giá bất động sản 45 1.3. Định giá Bất Động Sản 45 1.4. Định giá bất động sản trong ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn huyện Gia Lộc 47 2. Đặc điểm tình hình thế chấp, bảo lãnh bất động sản tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc 48 3. Kết quả đạt được 49 3.1. Kết quả chung 49 3.2. Kết quả hoạt động công tác thẩm định năm 2004 và 03 tháng đầu năm 2005 tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc 50 4. Một số khó khăn trong thế chấp, bảo lãnh bất động sản tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc 56 4.1. Bất cập về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc 56 4.2. Giá trị bất động sản không đảm bảo giá trị trong tương lai 58 4.3. Cấp giấy chứng nhận diễn ra còn chậm 59 Chương III: Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản trong NHNo & PTNT huyện Gia Lộc 60 I.Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản trong NHNo & PTNT huyện Gia Lộc 60 1.Giải pháp đẩy mạnh việc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất 60 2.Giải pháp về phát mại tài sản 60 3. Cải cách hành chính thành lập cơ quan định giá bất động sản 61 II Một số kiến nghị 61 1. Kiến nghị với Chính phủ về trách nhiệm khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thế chấp bị hủy bỏ thu hồi 61 2. Kiến nghị về xử lý tài sản thế chấp 62 3. Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp quy 62 4. Kiến nghị của ban thẩm định NHNo & PTNT huyện Gia Lộc 62 5. Kiến nghị của chi nhánh NHNo & PTNT huyện Gia Lộc 63 III. Chương trình công tác thẩm định năm 2006 của NHNo & PTNT huyện Gia Lộc 63 1. Định hướng 63 2. Giải pháp 64 Kết luận 66