Đề tài Cơ sở lựa chọn các phương pháp định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay

iảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại. Nguyên tắc thay thế: Theo nguyên tắc này, giá thị trường của một bất động sản cần định giá có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản này, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán. Nguyên tắc phù hợp: Trong thực tế một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích, song khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của nó - mục đích sử dụng cao nhất cho tất cả các yếu tố cấu thành bất động sản - để định giá. Không những vậy, giá bất động sản phải phù hợp với các yếu tố bên ngoài như điều kiện hạ tầng, môi trường. Nguyên tắc thay đổi: Theo nguyên tắc này, giá trị bất động sản luôn thay đổi, do thay đổi về công năng bất động sản, cải tạo các yếu tố cấu thành bất động sản; hơn nữa sự thay đổi theo thay đổi của các yếu tố trong thị trường, thay đổi theo thời gian sử dụng, thay đổi theo thị hiếu tiêu dùng làm cho giá thị trường của bất động sản không bao giờ gữ nguyên. Việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản. Nguyên tắc này luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc dự báo. Nguyên tắc cân đối: Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc giữa các bất động sản trong cùng một khu vực xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới mức cao nhất. Có nghĩa rằng, khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt, các yếu tố tạo ra bất động sản cân đối mới phát huy tác dụng; khi áp dụng vào một vùng cụ thể, giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi nó cân đối với các yếu tố bên ngoài và quỹ đất cho việc xây dựng bất động sản được sử dụng hợp lý. Nguyên tắc đóng góp: Giá trị của bất động sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của mỗi yếu tố bộ phận cấu thành. Khi thay đổi các yếu tố mới thì giá trị của bất động sản thay đổi bao nhiêu theo phần đóng góp,ví dụ sự cải tạo cầu thang, nhà vệ sinh, lắp điều hòa…làm tăng giá trị tòa nhà chung cư nào đó một lượng nhất định. Hơn nữa, đóng góp của bất động sản vào vùng, khu vực tồn tại bất động sản cũng làm tăng giá trị khu vực đó. Bởi vậy, nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào bất động sản khi định giá viên xác định mức sử dụng bất động sản tốt nhất và có hiệu quả nhất. Nguyên tắc cạnh tranh:. Cạnh tranh làm giảm tính độc quyền của bất động sản đặc biệt, bởi các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thay thế được cho nhau, người mua sẽ không mua một bất động sản tương đồng với bất động sản khác mà giá lại cao hơn. Bên cạnh đó, cạnh tranh về các mục đích sử dụng có thể làm tăng giá trị bất động sản hay các lợi thế đặc biệt của bất động sản cũng làm tăng giá trị bất động sản. Nguyên tắc ngoại ứng: Giá trị bất động sản chịu sự tác động của các yếu tố bên ngoài nó và ngược lại, giá trị của các bất động sản khác cũng chịu tác động ngoại ứng của bản thân bất động sản dẫn đến có ngoại ứng tích cực hoặc tiêu cực đến giá bất động sản. Nguyên tắc dự báo: Giá trị của bất động sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. Hơn nữa, giá trị tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị. Theo nguyên tắc này, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng bất động sản của người mua. 3.Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản. 3.1.Yếu tố khách quan Yếu tố khách quan ở đây chủ yếu do giá trị bất động sản, điều kiện cơ sở vật chất phục vụ cho việc định giá, môi trường phục vụ công tác định giá. Theo quan điểm thị trường, giá trị bất động sản sẽ phụ thuộc vào luồng thu nhập mang lại cho người sở hữu - có thể là luồng thu nhập hiện tại hoặc luồng thu nhập kỳ vọng. Giá trị bất động sản là một trong yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá cả bất động sản, bất động sản nào có giá trị càng cao, hay tổng luồng thu nhập càng cao thì giá bán càng cao. Giá trị bất động sản bao gồm : cấu thành chi phí kết tinh và yếu tố tự thân của bất động sản ; địa tô của đất đai và lợi thế về vị trí, môi trường; các quyền năng gắn liền với bất động sản ; mức sinh lợi hiện tại và triển vọng của nền kinh tế; mức sinh lợi và triển vọng của lĩnh vực sử dụng bất động sản. Vị trí địa lý, kích thước, hình thể, diện tích lô đất; kiến trúc bên ngoài của bất động sản; địa hình nơi bất động sản toạ lạc cũng có tác động đến giá trị bất động sản. Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý...). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Có thể thấy, độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng. Khả năng sinh lợi của địa điểm càng cao, khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá trị bất động sản càng lớn. Do bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các chính sách của nhà nước nên các yếu tố pháp lý cũng ảnh hưởng mạnh đến giá bất động sản.Có nhiều quyền năng gắn liền với bất động sản như sở hữu, cho thuê, chuyển nhượng… thì giá cao, ít quyền thì giá thấp. Nếu các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng có đầy đủ thì giá cao và ngược lại.Thời hạn sử dụng đất đai gắn liền bất động sản càng dài thì giá trị càng cao, tương ứng với mỗi hình thức sử dụng là mỗi mức giá khác nhau . Những rủi ro xuất hiện do tranh chấp, do thay đổi quy hoạch, giới hạn quy hoạch… cũng làm giảm giá trị bất động sản. Sự cố của thiên tai( bão lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt) làm cho những bất động sản nằm trong những vùng chịu tác động của thời tiết này giảm giá trị. Môi trường trong lành hay ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào; quá trình đô thị hóa, sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản. Điều kiện cơ sở vật chất có ảnh hưởng đến chất lượng công tác định giá. Nếu điều kiện cơ sở vật chất tốt, có thể định giá được chính xác bất động sản yêu cầu. Chẳng hạn, đảm bảo về máy tính không bị trục trặc trong khi thực hiện tính toán và lưu trữ dữ liệu, các công cụ tính toán, đo vẽ hay kiểm tra bất động sản phải đc đảm bảo tính chính xác. Điều kiện áp dụng: cac thông tin dễ thu thập, được đảm bảo chính xác thì mới đem lại kết quả chính xác. Nếu không tiếp cận bất động sản trên thực tế,số liệu thu thập được không chính xác sẽ đưa kết quả định giá sai lệch hoàn toàn. 3.2.Yếu tố chủ quan Năng lực, kinh nghiệm và đạo đức nghề nghiệp của người định giá ảnh hưởng quan trọng đến chất lượng định giá bất động sản. Sự đa dạng của bất động sản, những phức tạp liên quan đến các quyền và lợi ích trong bất động sản, điều kiện thị trường của các giao dịch bất động sản khác nhau… đòi hỏi sự định giá của những người định giá chuyên nghiệp. Người định giá phải có năng lực về chuyên môn, phải trải qua các khóa đào tạo, và phải hoạt động trong lĩnh vực bất động sản một số năm để tạo kinh nghiệm. Phải làm việc một cách tốt nhất không dựa vào tính chủ quan. Nhiều bất động sản được định giá dựa trên nhận xét chủ quan của nhà định giá sẽ tạo nhiều sai lệch về giá trị, kết quả không chính xác, đối với mỗi nhà định giá cho những kết quả khác nhau, làm mất tính khách quan trong việc định giá. Trong quá trình định giá bất động sản, doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải thực sự không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kỳ lợi ích vật chất hoặc tinh thần nào làm ảnh hưởng đến sự trung thực khach quan của việc định giá. Nếu định giá viên định giá cho các tổ chức, cá nhân mà có quan hệ kinh tế hoặc quyền lợi kinh tế; định giá cho các đơn vị có người thân của mình giữ vị trí trong hội đồng quản trị.. có tài sản cần định giá thì định giá sẽ không đảm bảo tính chính xác, có những thiện vị.. Định giá viên phải thẳng thắn trung thực và có chính kiến rõ ràng trong phân tích các yếu tố tác động khi định giá. Định giá viên phải là người có đạo đức tốt, yêu nghề, chịu trách nhiệm về tính đúng đắn của kết quả định giá dựa trên những cơ sở vững chắc bảo vệ kết quả đúng của họ. II.Các phương pháp định giá bất động sản. 1.Phương pháp so sánh 1.1.Khái niệm, đặc điểm, yêu cầu. Là phương pháp định giá bằng cách so sánh trực tiếp bất động sản mục tiêu cần định giá với các bất động sản tương tự đã được bán trên thị trường để xác định giá của bất động sản mục tiêu từ giá bán của các bất động sản so sánh. Phương pháp này được sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất trong thực tế để định giá các bất động sản có thị trường và là cơ sở của nhiều phương pháp định giá khác. Phương pháp so sánh dựa trên cơ sở lý luận cho rằng: giá thị trường của một bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá thị trường của các bất động sản tương tự có thể so sánh đã được mua bán, đã hình thành giá trị thị trường; giá trị thị trường bất động sản là giá trị tổng hòa giá trị nội tại của nó và giá trị tự do của các yếu tố khách quan khác, thực tế loại hàng hóa này không hoàn toàn giống nhau như các hàng hóa khác, do đó phải so sánh để định giá cho một bất động sản tương đồng bằng cách cộng trừ các yếu tố. Nguyên tắc áp dụng: Nguyên tắc thay thế - một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng một sự hữu ích như nhau; nguyên tắc sự đóng góp - quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng giá trị thị trường. 1.2.Ưu nhược điểm Ưu điểm: là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật , chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường. Do kết quả định giá dựa trên các chứng cứ thị trường cụ thể, trực quan nên dễ tiếp cận và mang tính thuyết phục cao. Bởi vậy, nó thể hiện sự đánh giá của thị trường, là cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan quản lý công nhận. Nhược điểm của phương pháp: Khi định giá phải có giao dịch về các bất động sản tương tự trong cùng khu vực mới có thể sử dụng để so sánh được. Nếu chất lượng thông tin không tốt về các bất động sản so sánh hay thông tin không dùng so sánh được thì sẽ ảnh hưởng xấu đến kết quả định giá. Khi thị trường yếu, số lượng các giao dịch ít, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này rất hạn chế. Không những vậy, khó dùng được để phân tích so sánh các bất động sản lớn tạo thu nhập; đối với những bất động sản lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc những bất động sản chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh. Nếu thị trường không ổn định, các điều kiện kinh tế, pháp lý thay đổi nhanh chóng sẽ làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp. Chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan của người định giá cũng là một nhược điểm của phương pháp này. 1.3.Áp dụng Phương pháp so sánh chỉ so sánh được với các bất động sản tương đồng trong cùng một thị trường hoặc khu vực thị trường, có tính chất đồng nhất; việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây; chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được; thị trường phải ổn định; đòi hỏi người định giá phải có nhều kinh nghiệm về kiến thức thị trường. Bởi vậy, phương pháp thường sử dụng để định giá bất động sản trong các trường hợp các bất động sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà cùng xây dựng 1 kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng, các nhà kho trên 1 mặt bằng, các văn phòng hoặc cửa hiệu, đất trống. Là phương pháp chung được áp dụng cho mục đích mua bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản. Thường sử dụng phương pháp so sánh kết hợp với các phương pháp khác để định giá bất động sản. 2.Phương pháp chi phí 2.1.Khái niệm, đặc điểm, yêu cầu. Phương pháp chi phí là việc xác định giá trị bất động sản dựa trên chi phí để làm ra một bất động sản tương tự như một vật thay thế. Phương pháp luận của phương pháp này: thực tế có một số bất động sản được xây dựng và sử dụng cho mục đích riêng biệt, khi tiến hành định giá một bất động sản nào đó ta thấy rằng không tìm được trên thị trường bất động sản tương đồng về mặt kỹ thuật với bất động sản cần định giá, do đó không có cơ sở để so sánh. Nhất là ở nước ta, thị trường bất động sản cho những tài sản này chưa có giao dịch, chuyển nhượng nên không thể tìm được bất động sản để so sánh. Vì vậy cơ sở định giá ở đây là cơ sở thị trường. Nguyên tắc áp dụng: nguyên tắc thay thế, nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất, nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc ngoại ứng. 2.2.Ưu nhược điểm Ưu điểm: cho độ chính xác khá cao và dùng để đánh giá các bất động sản rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu, thiếu cơ sở dự báo lợi ích cho tương lai. Nhược điểm: Do phương pháp dựa trên số liệu thị trường nên cũng có những hạn chế như ở phương pháp so sánh, phụ thuộc yếu tố thị trường. Hơn nữa, chi phí thực chất không bằng giá trị và có những chi phí không tạo ra giá trị; phương pháp sử dụng cách cộng dồn, song tổng nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ; cách ước tính giảm giá tích lũy nhiều khi dựa vào chủ quan của người định giá vì chưa có phương pháp thống nhất để tính phần giảm giá tích lũy. Mặt khác, phương pháp này không có giá trị trong việc đưa ra các giá trị dự báo phù hợp; ít được chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị hiệu quả. 2.3.Áp dụng Phương pháp này sử dụng để định giá các bất động sản ít có cầu của thị trường; trong trường hợp thị trường bất động sản ít phát triển; bất động sản mới và tương đối hiếm. Do đó, được dùng để định giá các bất động sản công cộng như trường học, bệnh viện, hội trường thành phố, thư viện, nhà thờ; các bất động sản có mục đich sử dụng đặc biệt như nhà máy điện, nhà máy hóa chất, các cơ sở lọc dầu….là các bất động sản ít có những chứng cứ so sánh thị trường. Định giá các bất động sản được phát triển, có tiềm năng quy hoạch lại và chi phí là yếu tố chính để tạo ra giá trị bất động sản; đinh giá nhều loại bất động sản có mục đích sử dụng riêng biệt. Định giá cho việc đánh thuế và thuế suất tính trên chi phí xây dựng công trình và giá trị địa điểm. Định giá đền bù giải phóng mặt bằng; xác định giá bồi thường thiệt hại. Định giá cho mục đích bảo hiểm (xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm). Thẩm định giá công trình trong đấu thầu hoặc đặt hàng cho nhà thầu. Thường được sử dụng phương pháp chi phí để kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác. 3.Phương pháp đầu tư 3.1.Khái niệm, đặc điểm, yêu cầu Phương pháp đầu tư( phương pháp vốn hóa, phương pháp thu nhập) là quá trình chuyển đổi các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn hiện tại. Bởi vậy, nó dựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và giá trị của vốn đầu tư có liên quan đến nhau. Có thể tìm ra giá trị vốn của bất động sản qua thu nhập hàng năm mà bất động sản tạo ra được biết trước . Phương pháp dựa trên quá trình chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai thành giá trị bất động sản hiện tại được xem như quá trình chuyển hóa vốn. Điều này đề cập đến việc tính chiết khấu giá trị tương lai của thu nhập. Cơ sở lý luận: giá trị thị trường của một bất động sản bằng giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ bất động sản đó. Các nguyên tắc ứng dụng: nguyên tắc dự báo, nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc cung cầu, nguyen tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc ngoại ứng. 3.2.Ưu nhược điểm Ưu điểm: là phương pháp đơn giản; tiếp cận trực tiếp những lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư; nếu được áp dụng một cách hợp lý sẽ cho giá trị đầu tư chính xác đối với bất động sản mục tiêu; mang lại độ chinh xác cao khi có những chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được Hạn chế: Phương pháp đòi hỏi người định giá phải tự báo cáo dòng tiền trong tương lai, nên có thể có nhiều yếu tố làm thay đổi không dự báo hết nên tính chính xác sẽ không cao; xác định tỷ lệ vốn hóa không có sự thống nhất, mà hoàn toàn dựa vào ý kiến chủ quan của người định giá đòi hỏi người định giá phải hiểu biết kỹ lưỡng về nghiệp vụ; có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai; cần điều chỉnh nhiều mặt như tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền thuê trong tương lai; kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các nhân tố tính toán. 3.3.Áp dụng Điều kiện áp dụng đối với phương pháp này: định giá bất động sản có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý. Bởi vậy, được sử dụng rộng rãi để định giá bất động sản tạo thu nhập được bán cho người mua với mục đích đầu tư; định giá đối với những bất động sản có khả năng tạo ra thặng dư tài chính vượt quá chi phí trực tiếp của việc sử dụng hiện tại đó; định giá những tài sản cho thuê mang lại thu nhập cho người sử dụng hay một sự dầu tư có mang lại lợi nhuận. 4.Phương pháp thặng dư 4.1.Khái niệm, đặc điểm,yêu cầu Là phương pháp xác định giá trị của bất động sản bằng cách giả định phát triển bất động sản đó thành một công trình có thể đạt được mục tiêu sử dụng cao nhất, tốt nhất và tương ứng giá trị cao nhất, tốt nhất đó để trừ đi chi phí phát triển sẽ có được giá trị của bất động sản ban đầu. Phương pháp luận: phương pháp này áp dụng để tính toán giá trị vốn của các vị trí phát triển mà ở đó các phương pháp khác có thể ước tính thấp dưới mức giá trị của vị trí đó. Bởi vậy, được sử dụng rộng rãi để định giá bất động sản có tiềm năng phát triển. Nguyên tắc sử dụng: phương pháp sử dụng cao nhất và tốt nhất 4.2.Ưu nhược điểm Đây là phương pháp thực tế có thể áp dụng định giá bất động sản có giá trị tiềm năng, có rất ít nghi ngờ. Song bị phê bình là phương pháp không gọn và chứa quá nhiều biến số; khó khăn trong việc xác định cách sử dụng cách tốt nhất, hiệu quả nhất của bất động sản đang tồn tại; mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi theo điều kiện của thị trường; việc xác định lợi nhuận của nhà đầu tư phát triển phức tạp và chưa cso hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền; Giá trị cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi của việc ước tính các chi phí và giá bán, nếu thị trường biến động mạnh hoặc có sự thay đổi chủ trương chính sách của nhà nước thì kết quả khó chính xác; cần có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước lượng các khoản mục khác nhau; không tính đến giá trị thời gian của tiền, giả định tất cả các dòng tiền xảy ra cùng một thời điểm, mà giả định này không thực tế. 4.3.Áp dụng Phương pháp chỉ sử dụng để định giá đối với những bất động sản có tiềm năng phát triển, một tài sản có thể coi là có tiềm năng phát triển bất cứ khi nào một phần giá trị tiềm tàng có thể được giải thoát bằng sự đầu tư vốn trên tài sản đó. Cụ thể, được áp dụng trong trường hợp định giá một mảnh đất trống hoặc chưa phát triển song đã cho phép phát triển, hoặc có khả năng đạt được sự cho phép đó; định giá một bất động sản trên đó có công trình đang tồn tại có tiềm năng để nâng cấp thông qua việc thay đổi cải tạo; định giá một lô đất hoặc công trình xây dựng đang tồn tại mà không có giá trị kinh tế, song đã được phép hoặc có khả năng được cấp phép phá hủy và thay thế nó. 5.Phương pháp lợi nhuận 5.1.Khái niệm, đặc điểm, yêu cầu Là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. phương pháp này dựa trên giả thiết giá trị của bất động sản có liên quan đến lợi nhuận có thể thu được từ việc kinh doanh bất động sản. Trong đó, lợi nhuận từ việc kinh doanh bất động sản bao gồm 2 phần: trả cho người kinh doanh để trả lãi trên vốn bỏ vào kinh doanh, trả cho các kỹ năng kinh doanh, kỹ năng quản lý, trang trải các rủi ro và khó khăn trong công việc đã bỏ vốn vào kinh doanh; số tiền còn lại được tính cho việc trả tiền thuê bất động sản. Nguyên tắc được áp dụng: nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất 5.2.Ưu nhược điểm Ưu điểm: không đòi hỏi ước tính giá trị cụ thể của bất động sản. Thích hợp với việc xác định giá trị cho thuê bất động sản mà ít có giao dịch trên thị trường dựa trên cơ sở lợi nhuận của một hoạt động kinh doanh có sự đóng góp từ bất động sản. Nhược điểm: Khó khăn trong việc xác định tốt nhất và hiệu quả nhất tài sản; việc xác định tỷ lệ đóng góp vào lợi nhuận giữa bất động sản và kỹ năng của người kinh doanh dựa vào sự hiểu biết của người định giá về ngành kinh doanh đó, do đó tỷ lệ phân bổ mang tính chủ quan của người định giá; việc trả phần trăm cho người thuê chưa có cách tính cụ thể; khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa; chỉ áp dụng với những bất động sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận; lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực (một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của việc làm việc chăm chỉ quá mức của người điều hành tài sản đó). 5.3.Áp dụng Phương pháp này chỉ áp dụng cho những bất động sản có khả năng sinh lợi, trong một số hoàn cảnh, khả năng sinh lợi của việc sử dụng bất động sản phụ thuộc nhiều vào dung lượng thương mại đó xác định dòng thu nhập hiển thị cho tài sản. Phương pháp đặc biệt áp dụng cho bất động sản trong ngành vui chơi giải trí, bất động sản đặc biệt như khách sạn, rạp chiếu bóng, nhà hàng và những tài sản khác mà việc so sánh với những tài sản tương tự sẽ gặp khó khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản. Khi sử dụng phương pháp cần lưu ý đến nguồn gốc của số liệu sử dụng. Trong khi kiểm tra sổ sách kế toán để đánh giá các khoản thu nhập và chi phí mà đã được đánh giá trong các năm trước( ít nhất là 3 năm trước đó), một mặt phải kiểm tra tính đầy đủ của các khoản thu nhập, chi phí, mặt khác phải chú ý đến những yếu tố bất thường được ghi trong sổ sách đó nhằm loại bỏ số liệu bất thường và thay vào đó bằng con số bình quân của những năm trước. Lưu ý rằng tỷ lệ lợi nhuận ( lãi) trên vốn đầu tư nên lấy theo kinh nghiệm thực tế, tức là bằng mức lợi nhuận/ vốn đầu tư trung bình của ngành kinh doanh đó. Cần thận trọng trong việc tính lợi nhuận, phân bổ lợi nhuận, tức người định giá phải có kiến thức tốt về loại kinh doanh trên bất động sản đó; xác định lãi suất vốn hóa cần thực hiện sau khi nghên cứu thị trường, khi có tiềm năng tăng thu nhập ( ví dụ lượng khách du lịch tăng ảnh hưởng đến việc kinh doanh của khách sạn ) thì lãi suất được sử dụng cần phản ánh điều đó. III.Cơ sở lựa chọn các phương pháp định giá bất động sản. 1.Mục tiêu định giá Mục tiêu của định giá phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định. Nó phản ánh mặt lợi ích mà tài sản tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch đã được xác định. Chính vì vậy, mục tiêu của định giá là một yếu tố rất quan trọng ảnh hưởng đến việc lựa chọn phương pháp định giá. Mục tiêu của định giá bất động sản bao gồm: Định giá cho các mục đích của chính quyền: để lập báo cáo tài chính ( nhu cầu ngày càng tăng đòi hỏi các tổ chức phải cung cấp các báo cáo đầy đủ hơn về kết quả hoạt động, về tình hình tài chính cho chính quyền, hoặc cho các cổ đông) như bảng cân đối tài sản công ty, quản lý tài sản …; xác định giá trị cho mục đích đánh thuế (thuế tài sản, thuế thu nhập, thuế tài nguyên, ước tính giá trị định mức thuế) Định giá để thuê mướn: chủ sở hữu ( hoặc nhà đầu tư) cần xác định được giá bất động sản để xác định được mức giá cho thuê mà người thuê phải trả   Định giá để bảo hiểm: Việc quản lý rủi ro ngày càng trở nên quan trọng vì các tổ chức kinh doanh nói chung đều muốn chắc chắn rằng số vốn đầu tư của họ được bảo vệ trong trường hợp bị mất mát, mà bất động sản thường là những tài sản giá trị lớn nên cần được định giá cho mục đích bảo hiểm.  Định giá cho mục đích đầu tư: Sự tăng trưởng lợi nhuận của nhà đầu tư tuỳ thuộc phần lớn vào sự lựa chọn có hiệu quả các phương án đầu tư. Song quá trình lựa chọn này rất phức tạp bởi vì đa số các kết quả đầu tư nằm trong tương lai xa và khó dự đoán. Vì vậy, để có một quyết định đầu tư chính xác, cần phải định giá một cách chính xác bất động sản đầu tư. Định giá cho mục đích cầm cố: Cầm cố là một loại đầu tư có sự đảm bảo hợp lý và một tỷ lệ lãi đúng mức. Trong trường hợp người phải cầm cố không trả được lãi hoặc không còn khả năng để trả lại món vay nợ,người nhận cầm cố phải tiến hành định giá bất động sản được cầm cố. Định giá phục vụ cho mục đích cổ phần hoá các doanh nghiệp nhà nước : chính phủ nhiều nước đã tiến hành công việc cổ phần hoá, tư nhân hoá một số các doanh nghiệp Nhà nước. Nhà định giá có nhiệm vụ tiến hành định giá bất động sản và máy móc thiết bị của các doanh nghiệp để phục vụ cho việc thực hiện chủ trương của Chính phủ. Nhà định giá còn thực hiện công việc định giá để đăng ký cổ phần mới của các công ty muốn bán cổ phần cho công chúng 2.Loại hình bất động sản Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, nó mang nhiều đặc điểm khác so với các hàng hóa thông thường. Điều này làm cho việc định giá bất động sản gặp khó khăn hơn. Khi định giá phải xem xét bất động sản thuộc loại nào, thời gian sử dụng, chế độ bảo dưỡng và phương pháp xây dựng của các bất động sản khác nhau, những đặc điểm của bất động sản như: bất động sản nhà ( để ở hay đầu tư hay phục vụ các mục đích công cộng). Bất động sản nhà ở thì phải xem xét thuộc nhà biệt thự, nhà chung cư, nhà độc lập hay nhà cho người thu nhập thấp.. Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí - vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối, cả 2 loại vị trí trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị bất động sản. Phải xem xét vị trí bất động sản, nằm tại trung tâm đô thị hay những vùng khác, có nằm ở các trục lộ giao thông quan trọng không; xem xét yếu tố địa thế bất động sản; khả năng sinh lợi của địa điểm, với vị trí thuận lợi cho sinh hoạt và kinh tế (gần nơi cung ứng các tiện ích cho sinh hoạt và cho kinh doanh) ; khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản; tính hữu dụng của bất động sản. Tất cả đều ảnh hưởng đến việc lựa chọn và áp dụng phương pháp, vì ứng với mỗi loại hình bất động sản, có cách chọn lựa và áp dụng phương pháp khác nhau. 3.Điều kiện thông tin và thị trường Để thực hiện định giá, định giá viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ: khảo sát thực địa, những giao dịch mua bán bất động sản, phỏng vấn các công ty kinh doanh bất động sản, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng; thông tin trên báo chí của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý về thị trường bất động sản; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ bất động sản, về quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của vùng có liên quan đến bất động sản. Cần có thông tin về yếu tố cung- cầu , lực lượng tham gia thị trường, động thái của người mua, người bán tiềm năng; các thông tin về tính pháp lý của bất động sản; thông tin về những điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và môi trường tác động đến giá trị bất động sản cần định giá. Phải kiểm tra điều kiện có thông tin và tính chính xác của thông tin nhận được bởi những thông tin có được là cơ sở để lựa chọn phương pháp tối ưu Người định giá cần phân tích thông tin về bất động sản như phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường, phân tích những đặc trưng của thị trường bất động sản, phân tích về khách hàng. Thị trường là yếu tố ảnh hưởng đặt biệt quan trọng tới việc định giá. Bản thân giá thị trường được hình thành do tác động cân bằng cung cầu. Các lọai thị trường khác nhau sẽ tác động khác nhau tới việc định giá. Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, khi có nhiều người mua ít người bán sẽ làm cho giá cao và ngược lại. Giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như độc quyền, đầu cơ, cạnh tranh không lành mạnh... Nghiên cứu tính ổn định của thị trường, quan hệ cung cầu và các yếu tố tác động đến thị trường( các yếu tố tác động gồm cả yếu tố trong nước và quốc tế) là cơ sở cho việc lựa chọn phương pháp. Bởi, đa số câc phương pháp phải được áp dụng trong điều kiện thị trường ổn định hoặc ít nhất phải nắm rõ sự biến động cảu thị trường. Thị trường không kiểm soát đươc, có nhiều yếu tố phi thị trường sẽ cản trở rất lớn đến việc định giá. Chương 2: Các phương pháp định giá bất động sản ở Việt Nam 1.Khái quát về tình hình định giá bất động sản ở Việt Nam. Theo nhận định của nhiều chuyên gia, định giá bất động sản là một nghề khá mới nhưng sẽ phát triển trong dài hạn, vì đây là khâu quan trọng tìm căn cứ giúp nhà đầu tư kinh doanh có hiệu quả hơn. Việc định giá bất động sản là yếu tố quan trọng đối với thị trường bất động sản nói riêng, nền kinh tế nói chung và là rào chắn giá ảo tự phát. Ở nước ta những năm gần đây, cùng với sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, thì những giao dịch về bất động sản như chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp, góp vốn diễn ra rất sôi động. Tuy nhiên, thị trường bất động sản ở nước ta mới phát triển ở giai đoạn đầu, còn rất thiếu và yếu ở nhiều khâu, nhiều dịch vụ hỗ trợ thị trường, trong đó có hoạt động định giá bất động sản. Đã có một thời gian dài, hoạt động tư vấn bất động sản được thực hiện bởi một lực lượng cò nhà tương đối đông đảo, chất lượng thông tin thấp, giá của bất động sản đưa ra không phải là giá trị thực mà là giá đầu cơ khiến cho một lượng lớn cầu có nhu cầu thực sự không thể tiếp cận được với bất động sản, thị trường bất động sản nóng lạnh thất thường. Một trong những nguyên nhân chính gây nên những biến động mạnh trên thị trường bất động sản  là sự phát triển chậm chạp của hoạt động định giá tư vấn chuyên nghiệp, chưa có quy định pháp lý về các tiêu chuẩn, phương pháp định giá bất động sản, chưa có chính sách đào tạo đội ngũ chuyên viên định giá chuyên nghiệp. Luật đất đai 2003 đã có những đổi mới căn bản về giá đất, đất đai đã được nhìn nhận đúng giá trị. Điều đó cũng có nghĩa là công tác định giá đất được nhìn nhận đúng vai trò. Trước đây định giá đất đai một cách áp đặt nên nhiều đối tượng đã lợi dụng kẽ hở giá nhà nước và giá thị trường để hưởng lợi. Hiện nay chúng ta đang cố gắng thay đổi để định giá đất ngày càng sát với giá thị trường hơn. Hoạt động định giá bất động sản đã được nhà nước nhìn nhận, đánh giá ngày càng đúng đắn và dần hoàn thiện thông qua hệ thống các văn bản pháp luật. Một trong những quy định đó là từ 01/01/2009, tất cả các hoạt động giao dịch bất động sản của các doanh nghiệp, các dự án bắt buộc phải thực hiện qua sàn giao dịch. Quy định này nhằm giúp việc tiếp cận thông tin bất động sản và hoạt động định giá nhà đất dễ dàng hơn. Song trên thực tế, đặc biệt thời gian đầu, giá bán trên sàn và giá trị thực tế của BĐS chênh lệch khá nhiều khiến 80% giao dịch không qua sàn; khi mua căn hộ chung cư hoặc đất dự án phân lô, người có kinh nghiệm thường phải tham khảo qua cả sàn giao dịch, báo chí, trang thông tin điện tử, người quen…và so sánh để tìm được mức giá hợp lý nhất. Có thể thấy, vai trò mờ nhạt của nhiều tổ chức thẩm định giá bất động sản khiến nhà đầu tư chưa thể có cái nhìn toàn cảnh về giá bất động sản theo diễn biến của thị trường nhà đất. Ta cũng biết, thị trường nhà đất gần đây luôn trong tình trạng cung không đủ cầu nên việc xuất hiện những cơn sốt giá quá nhanh là điều khó tránh. Cũng vì chưa thể nắm được giá trị thực của bất động sản nên câu chuyện làm thế nào để hạ được giá nhà đất xuống thấp càng trở nên khó khăn. Sự thiếu minh bạch là yếu tố cản trở nhất đến việc thẩm định giá nhà đất cũng như tìm ra những chính sách hợp lý tác động hạ giá bất động sản . Ở nước ta, xác định được giá bất động sản khó hơn so với nhiều nước khác. Muốn định giá bất động sản được chính xác, định giá viên phải có đầy đủ thông tin về thị trường cùng hàng loạt yếu tố liên quan như tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính của bất động sản. Việc xác  định giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là điều không dễ  khi chưa có tiêu chí cụ thể để xác  định giá đất thị trường.  Cũng vì chưa có cơ sở chính xác từ các cơ quan chức năng về giá nhà đất dẫn đến sự mâu thuẫn trong việc nhận định giá bất động sản Việt Nam hiện cao thấp đến đâu; việc xác định giá thị trường của bất động sản là bài toán khó cho các tổ chức thẩm định giá tư nhân và Nhà nước. Bên cạnh đó, việc định giá đất để tính thuế là vấn đề luôn gây ra những tranh cãi về lợi ích giữa các bên có liên quan. Độ chính xác của việc định giá đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới số thuế phải nộp cho Nhà nước. Những khó khăn, ách tắc trong bồi thường, giải phóng mặt bằng để lại nhiều thiệt hại rất lớn . Thực tế hiện nay cho thấy có nơi nhà đầu tư tự thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng rất nhanh; lại có nhiều nơi mất nhiều năm vẫn chưa thực hiện được. Nguyên do lớn nhất là lợi ích của hai bên chưa gặp được nhau. Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng muốn giá thấp và người bị thu hồi đất không chịu; người dân muốn giá cao và ban bồi thường, giải phóng mặt bằng cũng không muốn đáp ứng. Hiện nay, khiếu kiện của dân về giá đất đang chiếm tới 70% tổng khiếu kiện về đất đai. Đó chính là mấu chốt của ách tắc cần giải quyết. Pháp luật về đất đai đã quy định giá đất để tính bồi thường cho người bị thu hồi đất phải được quyết định sao cho phù hợp với giá đất trên thị trường. Làm thế nào để giá quyết định là phù hợp thị trường thì lại chưa có cách làm hợp lý. Có nơi ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá thị trường theo tư duy của người quản lý. Song, quan liêu và tư lợi lại là một trong những nguyên nhân chính gây cản trở quá trình giải phóng mặt bằng. Bên cạnh đó, trong thực tế triển khai cũng còn nhiều nghịch lý. Người sớm chấp hành quyết định bồi thường thì hưởng giá thấp, người làm khó khăn cho cấp quản lý thì được hưởng giá cao, rồi người hưởng giá thấp lại quay ngược trở lại khiếu kiện về giá đất. Cũng có nơi sử dụng dịch vụ định giá do các trung tâm định giá của Nhà nước thực hiện, song số công ty định giá khách quan chuyên sâu trong lĩnh vực định giá bất động sản và đội ngũ thẩm định viên kinh nghiệm không nhiều, nên khả năng định giá còn chưa sát với giá thị trường. 2.Các phương pháp áp dụng trong định giá bất động sản Việt Nam. Để ước tính giá trị bất động sản, trên thế giới áp dụng nhiều phương pháp định giá khác nhau tuỳ theo loại bất động sản cần định giá. Trong đó, 5 phương pháp chính, đó là phương pháp so sánh, chi phí, đầu tư, thặng dư và lợi nhuận. Trong số các phương pháp trên, có phương pháp được áp dụng khá nhiều để định giá cho nhiều loại bất động sản, nhưng cũng có phương pháp chỉ sử dụng trong phạm vi hẹp để định giá một vài loại bất động sản đặc thù. Tuy nhiên, trong hoạt động định giá, không phải mỗi phương pháp chỉ sử dụng riêng để xác định giá cho một hay một số loại bất động sản nhất định và ngược lại cũng không phải một loại bất động sản chỉ có một phương pháp định giá duy nhất. Mỗi loại bất động sản đều có thể sử dụng các phương pháp định giá khác nhau, trong đó bao giờ cũng có một phương pháp định giá phù hợp nhất. Một phương pháp được đánh giá là phù hợp khi các điều kiện để thực hiện phương pháp đó được đáp ứng dễ dàng, đầy đủ, chính xác và kịp thời. Vì vậy, trong thực tế, để định giá một bất động sản, cần có bước lựa chọn phương pháp định giá phù hợp. Nhưng cũng có thể sử dụng đồng thời các phương pháp khác nhau để kiểm tra kết quả tính toán giữa chúng. Khi đó không thể nói kết quả của phương pháp này chính xác hơn kết quả của phương pháp kia và ngược lại, vấn đề quan trọng là phải kiểm tra các thông tin đầu vào cho mỗi phương pháp về độ tin cậy của nó. Cuối cùng, nếu công tác kiểm tra thông tin đầu vào không có sai sót dẫn đến sự khác nhau về kết quả định giá thì việc lựa chọn hay điều chỉnh kết quả chính thức sẽ phụ thuộc vào kinh nghiệm của người định giá. Việc áp dụng các phương pháp xác định giá trị bất động sản trong thực tiễn nước ta hiện nay là chưa đầy đủ và còn thiếu chuyên nghiệp. Số lượng phương pháp đánh giá giá trị đất đai/bất động sản được áp dụng trong thực tế chưa nhiều và chưa linh hoạt với các trường hợp cụ thể. Chính vì sự chưa đầy đủ và thiếu chuyên nghiệp này dẫn đến giá trị đất đai/ bất động sản được đưa ra chưa phản ánh đúng giá trị thị trường. Bởi vây, các nước trên thế giới, đặc biệt là các nước phát triển có thể sử dụng cả 5 phương pháp trên vào định giá bất động sản; riêng tại Việt Nam, phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng chủ yếu. Như ta đã biết, phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên sự phân tích các giao dịch bất động sản có nhiều đặc điểm tương đồng với bất động sản định giá. Phương pháp này có ưu điểm dễ tiếp cận và mang tính thuyết phục cao, vì kết quả định giá dựa trên các chứng cứ thị trường cụ thể, trực quan. Trong khi để sử dụng những phương pháp khác cần phải có thông tin cụ thể về tổng diện tích sàn xây dựng, mật độ hiệu suất cho thuê, chi phí phát triển... Các thông tin này khách hàng cung cấp và ở Việt Nam thường những thông tin này không được cung cấp đầy đủ, đo đó rất khó khi sử dụng các phương pháp khác phương pháp so sánh trực tiếp. Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch cũng làm cho việc thu thập thông tin khó khăn. Hàng hóa bất động sản không bày bán như các hàng hóa khác, người mua và người bán không có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn thị trường phù hợp với bất động sản cần giao dịch. Hơn nữa, vì bất động sản thường có giá trị lớn, người mua và người bán thường có ít kinh nghiệm trong giao dịch đối với các loại hàng hóa này, khi giao dịch lại phải hoàn tất nhiều thủ tục, do đó người mua người bán đều mất nhiều công sức tìm kiếm thông tin. Sự so sánh giữa các bất động sản cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản không chính xác như đối với các hàng hóa khác. Bất động sản mang tính vùng và khu vực, không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm được bất động sản cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ. Hàng hóa càng phổ biến, tức là có thể so sánh được thì giá cả sẽ phản ánh đúng giá trị thực hơn khi không có hàng hóa so sánh. Nhưng bất động sản mang tính dị biệt và khan hiếm làm cho thông tin khó thu thập, đối chiếu. Nếu thông tin khó thu thập hoặc không được thu thập chính xác, đương nhiên dẫn đến định giá không chính xác. Song, ở nước ta việc áp dụng phương pháp so sánh tương đối khó hơn so với nhiều nước khác. Bởi phương pháp so sánh dựa trên dữ liệu về thị trường, trong khi đó thị trường bất động sản nước ta vẫn còn đang trong giai đoạn đầu phát triển, hệ thống cơ sở dữ liệu bất động sản chưa được định hình rõ nét. Để đảm bảo tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng đối với nguồn gốc số liệu và các đặc điểm của cơ sở dữ liệu; đòi hỏi người định giá phải phân tich được điểm mạnh, điểm yếu của số liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh. Tất cả những yếu tố và quan điểm phù hợp phải được đưa ra trong báo cáo định giá. Đặc biệt, điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường cũng là một yếu tố quan trọng khi so sánh giá bán giữa các bất động sản. Giá một bất động sản phải trả tiền ngay khác với giá một bất động sản tương tự nhưng được trả góp. Đồng thời, giá bán các bất động sản theo phương thức trả góp cũng khác nhau tùy thuộc vào điều kiện trả góp. Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian chuyển giao bất động sản, các yếu tố chủ quan, khách quan trong việc mua bán bất động sản cũng cần được xem xét khi so sánh giá bán giữa các bất động sản. Bên cạnh đó, số công ty định giá khách quan chuyên sâu trong lĩnh vực định giá bất động sản  và đội ngũ định giá viên kinh nghiệm không nhiều, nên khả năng định giá còn chưa sát với giá thị trường. Tuy nhiên, yêu cầu thực tế khách quan sẽ là điều kiện để công tác định giá bất động sản tại Việt Nam thay đổi. Được vận dụng xếp sau phương pháp so sánh là phương pháp chi phí. Phương pháp này áp dụng chủ yếu để định giá phần công trình của  bất động sản. Qua điều tra nghiên cứu, phương pháp chi phí được vận dụng tương đối phổ biến tại các công ty thẩm định giá và các ngân hàng song hành cùng phương pháp so sánh. áp dụng phương pháp chi phí, kết quả định giá là khá chính xác bởi các đơn giá xây dựng rất rõ ràng nhưng lại đòi hỏi chuyên viên định giá ít nhiều có kiến thức xây dựng để đánh giá đúng phần giảm giá công trình, mà điều này phần lớn đội ngũ định giá của chúng ta chưa đáp ứng được. Và đây là một trong những hạn chế cần được khắc phục khi đào tạo nghề định giá. Đối với phương pháp thặng dư và lợi nhuận, chúng ta mới chỉ ở giai đoạn làm quen, song lại là quá phổ biến tại các nước kinh tế phát triển trên thế giới. Có thể lấy việc xác định giá đất làm ví dụ. Theo hướng dẫn của Bộ Tài chính giá đất sẽ được xác định theo 4 phương pháp so sánh trực tiếp, thu nhập, chi phí,thặng dư. Các vùng sẽ tùy vào điều kiện cụ thể để áp dụng. Với phương pháp so sánh trực tiếp, khi tiến hành định giá phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá để làm cơ sở. Giá sẽ được tính bằng cách lấy mức bình quân của các mức giá 3-5 thửa đất, khu đất đó. Với phương pháp thu nhập, giá đất được xác định bằng cách tính tổng thu nhập hằng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá. Với phương pháp chi phí, thu thập thông tin trên thị trường của ít nhất 3 bất động sản đã chuyển nhượng thành công, có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá; sau đó căn cứ vào điểm sai lệch giữa thửa đất cần định giá và thửa đất so sánh để điều chỉnh. Phương pháp thặng dư, khi thực hiện phải xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất, căn cứ theo đặc điểm, quy hoạch liên quan. Trong trường hợp thu thập được đầy đủ thông tin, số liệu để có thể áp dụng cả bốn phương pháp trên, thì phương pháp so sánh trực tiếp được ưu tiên lựa chọn. Một số trường hợp phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp như trường hợp việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống; hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường. 3.Đề xuất giải pháp để lựa chọn phương pháp phù hợp. Việc định giá gặp nhiều khó khăn, trở ngại lớn nhất là thông tin không hoàn hảo trên thị trường. Bởi vậy, nâng cao chất lượng thông tin trên thị trường, tăng tính minh bạch sàn giao dịch bất động sản là một bước quan trọng cải thiện tình hình định giá của nước ta hiện nay. Nước ta cần có quy định pháp lý rõ ràng về các tiêu chuẩn, phương pháp định giá bất động sản; hỗ trợ các trung tâm định giá của nhà nước, khuyến khích các công ty định giá khách quan chuyên sâu trong lĩnh vực bất động sản; có chính sách đào tạo đội ngũ nhân viên định giá chuyên nghiệp, không ngừng nâng cao khả năng và kinh nghiệm. Giải quyết vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng phải dựa trên nguyên tắc thực hiện tốt công tác dân vận, không áp đặt để có thể làm nhanh; áp dụng đúng kỹ thuật định giá một cách khách quan, chia sẻ hợp lý lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư, người bị thu hồi đất và cộng đồng dân cư nơi có đất; giảm tối thiểu tác động của bộ máy hành chính vào quá trình thực thi cụ thể. Thiết lập hành lang pháp lý cho trưng cầu dịch vụ định giá là việc cần thiết, song chỉ nên áp dụng ở nơi nào có thể xác định giá đất phù hợp thị trường mà giảm khiếu kiện của dân, đẩy nhanh được tiến độ giải tỏa bằng biện pháp này. Kinh nghiệm trên thế giới ở các nước đang phát triển, các nước công nghiệp mới, các nước phát triển đều cho thấy nên giảm bớt sự tham gia của các cơ quan hành chính trong triển khai công tác thu hồi đất. Cơ quan hành chính chỉ nên ban hành quyết định dựa trên quy hoạch đã được duyệt. Phần còn lại nên giao cho các tổ chức xã hội và nhà đầu tư đàm phán với người bị thu hồi đất để thỏa thuận được một phương án bồi thường hợp lý và đúng pháp luật. Cách làm như vậy sẽ mềm dẻo hơn, hiệu quả hơn, góp phần gỡ bí tại những "nút thắt" giải phóng mặt bằng khiến người dân bất an, nhà đầu tư mệt mỏi, cơ quan hành chính bận rộn mà nhiều dự án sau nhiều năm vẫn chưa giải tỏa xong. Cho đến nay, nước ta có khoảng 200 công ty hoạt động về định giá trong cả nước và 3 công ty định giá nước ngoài. Để đảm bảo quyền lợi chung, cùng nhau xây dựng, phát triển nghề định giá trong đó có hoạt động định giá bất động sản thì việc thành lập hội định giá, từ đó bảo vệ quyền lợi của tất cả các doanh nghiệp, các pháp nhân khi thực hiện dịch vụ định giá, tạo mối quan hệ nghề nghiệp với tất cả các hội nghề nghiệp trên thế giới, qua đó nhận được sự giúp đỡ, tài trợ, trao đổi kinh nghiệm của các nước trên thế giới, làm cho hoạt động định giá bất động sản ở nước ta tiếp cận được các tiêu chuẩn định giá của quốc tế, qua đó thúc đẩy sự phát triển của hoạt động định giá bất động sản nước nhà. Về việc lựa chọn và áp dụng các phương pháp, cần phải chú ý: Đối với phương pháp so sánh: người định giá cần thu thập thông tin thị trường để tạo nên một cơ sở dữ liệu đầy đủ (thông tin được thu thập qua khảo sát thực tế, từ các mua bán trên thị trường tự do, các mua bán trên các sàn giao dịch bất động sản) , chất lượng thông tin thu thập phải có khả năng so sánh, chỉ nên áp dụng phương pháp trong điều kiện thị trường ổn định; tiếp đó cần xây dựng các tỷ lệ điều chỉnh giá trị phù hợp để sử dụng cho trường hợp có sự chênh lệch yếu tố so sánh giữa các bất động sản. Phương pháp chi phí giống như phương pháp so sánh trực tiếp ở đặc điểm phải dựa vào các số liệu lấy trên thị trường nên phải có thông tin đầy đủ và chính xác về giá thành xây dựng; nhân viên định giá cần được đào tạo chuyên sâu về kỹ thuật, kỹ năng phân tích chi tiết các loại chi phí, cách sử dụng một số phần mềm (phần mềm dự toán..), phải biết nhận định và phán đoán thị trường và phải có kinh nghiệm. Đối với phương pháp thặng dư: Cần có bản đồ quy hoạch chi tiết về sử dụng đất trong tương lai; cần xem xét một cách khách quan, khoa học, trung thực các yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản để đưa ra các hệ số khấu hao, tỷ lệ điều chỉnh hợp lý. Ở nước ta, thời gian qua các bất động sản tạo ra lợi nhuận còn chưa phát triển,cộng thêm điều kiện áp dụng của nước ta còn yếu dẫn đến gây trở ngại cho các quyết định của các nhà đầu tư, bởi vậy các phương pháp như phương pháp thặng dư, lợi nhuận chưa được đóng góp nhiều vào các kết quả định giá. Hiện nay, tình hình thị trường bất động sản Việt Nam đang dần dần khởi sắc. Các loại bất động sản mới như cao ốc văn phòng, chung cư, những dự án có nhiều hình thức; những khu trung tâm thương mại,khu vui chơi giải trí, khu nghỉ dưỡng… đang dần phát triển. Vì vậy, cần phải áp dụng và kết hợp linh hoạt những phương pháp khác chứ không chỉ phương pháp so sánh là chủ yếu. Cũng có thể, việc vận dụng nhiều phương pháp sẽ là bằng chứng thuyết phục cho những công ty chuyên nghiệp sử dụng để kiểm tra lại giá trị của phương pháp so sánh thông thường và giảm thiểu được phần lớn rủi ro xuất hiện. Để làm được điều này, cần ưu tiên các loại hình bất động sản phát triển, có tiềm năng phát triển, các bất động sản tạo ra lợi nhuận và mạnh dạn đầu tư vào những loại hình này, phải biết kết hợp các phương pháp một cách hiệu quả. Phải đảm bảo điều kiện được tốt khi sử dụng các phương pháp. Đối với hai phương pháp còn lại, cần lưu ý: Đối với phương pháp đầu tư: chuyên viên định giá cần thu thập được các thương vụ một cách chính xác; cần có những kiến thức về kinh doanh của các lĩnh vực cũng như nguồn thông tin thị trường. Đối với phương pháp lợi nhuận: người định giá phải am hiểu những kiến thức về kế toán doanh nghiệp để xác định doanh thu, chi phí hợp lý phát sinh của loại hình kinh doanh trên tài sản; phải xem xét, phân tích báo cáo tài chính của doanh nghiệp ba năm liền kề về trước, tính từ thời điểm cần định giá; phải tiến hành so sánh các chỉ tiêu lợi nhuận, tiền thuê mặt bằng của doanh nghiệp cần định giá với tỷ lệ lợi nhuận, tiền thuê trên thị trường của những doanh nghiệp tương tự. Bên cạnh đó, có thể ứng dụng tin học trong công tác định giá nhằm nâng cao chất lượng định giá, dễ dàng hơn trong việc lựa chọn phương pháp bằng lập trình “phần mềm định giá”với các nội dung: Có khả năng cập nhật bảng giá cũng như các thông tin liên quan của bất động sản đã, đang và sẽ giao dịch trên tất cả các sàn giao dịch bất động sản ở các vùng miền trên cả nước Việt Nam. Phân tích và sắp xếp các thông tin cập nhật được. Được lập trình sẵn các hàm tài chính, các thông số điều chỉnh phù hợp với thị trường và quy định của nhà nước. Đưa ra lựa chọn phương pháp định giá hợp lý. Đưa ra mức giá chỉ dẫn cho bất động sản cần định giá. C.Kết luận Đến nay, chúng ta vẫn chưa có một biện pháp đủ mạnh để có thể điều tiết được thị trường, làm minh bạch hóa thị trường. Trong đó phải tính đến vai trò của công tác thẩm định giá bất động sản của nước ta vẫn còn quá mờ nhạt. Hiện nay, quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá còn nhiều kẽ hở và cần một hành lang pháp lý chặt chẽ hơn nữa nhằm bảo vệ và nâng cấp công tác này. Đánh giá chung, thời gian gần đây công tác định giá bất động sản ở nước ta cũng dần có những cải thiện theo hướng chuyên nghiệp hơn, khoa học hơn, nhưng bên cạnh đó cũng cần phải làm nhiều việc để công tác này thực sự trở thành một công cụ hữu hiệu đối với thị trường bất động sản và nền kinh tế trong thời gian tới. Việc lựa chọn phương pháp sao cho đạt được kết quả cao nhất trong định giá bất động sản ở nước ta chưa được áp dụng tốt như các nước khác trên thế giới, một phần do thị trường bất động sản nước ta chưa phát triển, một phần do điều kiện áp dụng các phương pháp khác ngoài phương pháp so sánh có nhiều khó khăn. Đối với phương pháp so sánh, cũng chưa tận dụng được tối đa hiệu quả của nó, đòi hỏi cần không ngừng học hỏi kinh nghiệm các nước phát triển và áp dụng một cách hợp lý trên những điều kiện cho phép vào nước ta. Hiện nay, tình hình thị trường bất động sản nước ta đang dần khởi sắc. Các loại bất động sản như những khu trung tâm thương mại,khu vui chơi giải trí, khu nghỉ dưỡng… đang dần phát triển. Vì vậy, cần phải áp dụng và kết hợp linh hoạt những phương pháp khác chứ không chỉ phương pháp so sánh là chủ yếu MỤC LỤC Trang