Đề tài Cơ sở lý luận về thế chấp bất động sản

Chương I: cơ sở lý luận về thế chấp Bất Động Sản I. Tài sản thế chấp và vai trò của thế chấp Bất Động Sản trong phát triển kinh tế xã hội. 1. Khái niện và các hình thức thế chấp Bất Động Sản. a. Khái niện: Để phân loại tài sản trong quyền sở hữu, người ta chia tài sản thành 2 loại: Bất Động Sản và Động Sản. Thuật ngữ Bất Động Sản và Động Sản đã và đang được sử dụng rộng rãi và được ghi nhận ở hầu hết các bộ luật theo hệ thống phát luật thành văn. Hầu hết các khái niện Bất Động Sản giữa các nước đều có sự thống nhất. Mặc dù vậy, khi xác định các tài sản cấu thành Bất Động Sản còn có sự khác nhau ở một mức độ nhất định, tuy rằng không nhiều. ở nước ta, trước khi ban hành Bộ luật Dân sự năm 1995, chúng ta rất ít khi sử dụng thuật ngữ Bất Động Sản và Động Sản mà sử dụng thuật ngữ Tài sản cố định và tài sản lưu động trong quản lý và hoạt động kinh tế. Theo thông lệ và tập quán quốc tế cũng như dựa vào đặc tính tự nhiên của tài sản và đạc tính địa lý của tài sản, Bộ luật Dân sự đã phân chia tài sản thành Bất Động Sản và Động Sản. Tại điều 172, Bộ luật Dân sự đưa ra khái niện về tài sản như sau: “tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản”. Theo khái niện này thì tài sản được xem xét với tư cách là khách thể quyền sở hữu và là một phạm trù pháp lý, thoả mãn nhu cầu nào đó của con người, là một bộ phận của thế giới vật chất, có đặc trưng giá trị và trở thành đối tượng của giao lưu dân sự. Vật có thực là tài sản tồn tại hiện thực và những vật chắc chắn sẽ có như: lợi tức, hoa lợi… Cũng trong Bộ luật Dân sự, tại điều 181 đã xác định khái niệm Bất Động Sản và Động Sản như sau: 1. Bất Động Sản là các tài sản không di, dời được bao gồm: a. Đất đai; b. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d. Các tài sản khác do phát luật quy định; 2. Động Sản là những tài sản không phải là Bất Động Sản”. Cách phân loại trên đây là phù hợp với yêu cầu của công tác phân loại và hoạt động sản xuất kinh doanh. đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai là những loại chủ yếu của Bất Động Sản. Theo quy định của phát luật, các loại tài sản đó phải được đăng ký nhằm bảo đảm việc kiểm tra, kiểm soát của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Nhưng khi đề cập đến vấn đề định giá Bất Động Sản thì khái niệm trên có còn phù hợp nữa không bởi vì khi định giá Bất Động Sản ta chỉ quan tâm tới tài sản thực của Bất Động Sản; do đó, ta có thể định nghĩa: “tài sản thực của Bất Động Sản là các lợi ích, các quyền hiện hữu nằm trong Bất Động Sản”. ở đây quyền lớn hay nhỏ phụ thuộc quy mô, mức độ và bản chất của các quyền nhưng thường thì quyền trong Bất Động Sản luôn thay đổi. Do đó, ta có định nghĩa: “Bất Động Sản bao gồm tập hợp các quyền hiện hữu trong Bất Động Sản”. ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, còn nhà thì đa dạng hoá các hình thức sở hữu. Do vậy, thực chất của thế chấp Bất Động Sản ở nước ta là việc thế chấp QSHN và QSDĐ. Ngày nay, thế chấp tài sản để vay vốn ngân hàng đang là một trong các biện pháp thực hiện hợp đồng tín dụng. Hoạt động thế chấp của ngân hàng tạo ra một thị trường vốn đất đai và đang dần đưa đất đai tham gia vào thị trường Bất Động Sản. Nó là vấn đề khách quan tồn tại trong cơ chế thị trường, không chỉ đáp ứng nhu cầu luân chuyển vốn của nhân dân, cá nhân, tổ chức sản xuất kinh doanh, mà còn đáp ứng nhu cầu luân chuyển vốn của các TCTD, ngân hàng thương mại… đồng thời nó còn gíp cho các TCTD, các ngân hàng thương mại tránh được rủi ro khi cho vay và hoạt động hiệu quả hơn. Việc thế chấp Bất Động Sản để vay vốn chính là việc bên vay vốn (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là Bất Động Sản thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ (gồm nợ gốc, lãi vay và tiền phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp). b. Các hình thức thế chấp Bất Động Sản. Thế chấp Bất Động Sản được coi là hoạt động bảo đảm chắc chắn của nghiệp vụ cho vay của các TCTD, các ngân hàng. tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng bao gồm các loại sau: 1. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất. 2. Giá trị QSDĐ theo quy định tại NĐ79/ NĐ- CP ngày 1/11/2001 của Chính phủ. 3. Tàu biển theo quy định của Bộ luật Hàng Hải Việt Nam, tàu bay theo quy định của luật hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp. 4. tài sản hình thành trong tương lai là Bất Động Sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các Bất Động Sản khác mà bên thế chấp có quyền nhận. 5. Các tài sản khác theo quy định của phát luật. Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vậy phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Trường hợp thế chấp một phần Bất Động Sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận. Hoa lợi, lợi tức vàcác quyền phát sinh tứt thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc phát luật có quy định; trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp. Như vậy tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng có thể là động sản, Bất Động Sản, các giấy tờ có giá trị về mặt phát lý…; trong đó thì Bất Động Sản – mà chủ yếu là nhà đất được coi là tài sản được đem ra bảo đảm nhiều nhất thông qua hình thức hợp đồng thế chấp QSDĐ và QSHN. Tuỳ vào nhu cầu vốn vay của cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp mà họ có thể thế chấp một phần hay toàn bộ Bất Động Sản thuộc sở hữu của họ để phục vụ nhu cầu sản xuất kinh doanh. Bất Động Sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp các bên thoả thuận giao cho TCTD hay bên thứ 3 giữ. Nếu tài sản thc là tài sản có đăng ký quyền sở hữu và QSDĐ thì TCTD phải giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, giấy chứng nhận QSDĐ. 2. Tiêu chuẩn của Bất Động Sản thế chấp. Không phải bất cứ Bất Động Sản nào cũng đủ điều kiện để có thể mang đi thế chấp. Việc lựa chọn Bất Động Sản có đủ điều kiện để thế chấp do TCTD quy định, bao gồm: 1. tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, phân loại của khách hàng vay, bên bảo lãng theo quy định sau đây: a. Đối với giá trị QSDĐ, phải thuộc quyền sử dụng của khách hàng vay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bảo lãnh theo quy định của phát luật về đất đai. b. Đối với tài sản của doanh nghiệp Nhà nước, thì phải là tài sản do Nhà nước giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay theo quy định của phát luật về doanh nghiệp Nhà nước, phải được phép của cơ quan ra quyết định thành lập cho phép đối với dây chuyền sản xuất chính. c. Đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên bảo lãnh. Trường hợp tài sản mà phát luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. 2. Tài sản được phép giao dịch tức là tài sản mà phát luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác. 3. Tài sản không có tranh chấp tức là tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm ký hợp đồng bảo đảm. Tài sản mà phát luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay. Ngân hàng kiểm tra điều kiện của tài sản bảo đảm tiền vay. Khách hàng vay, bên bảo lãnh chịu trách nhiệm về tính hợp pháp cuả tài sản bảo đảm tiền vay. 3. Vai trò của thế chấp Bất Động Sản trong phát triển kinh tế xã hội. Khi đè cấp đến vấn đề thế chấp Bất Động Sản, có nghĩa là nói đến mối quan hệ mật thiết của Bất Động Sản với thị trường Tài chính – Tiền tệ, trong đó hoạt động thế chấp bảo đảm tín dụng đóng vai trò tối quan trọng trong việc thu hút và huy động các nguồn vốn trong và ngoài nước. Người kinh doanh Bất Động Sản cần vay vốn ngắn hạn và trung hạn để phát triển còn người mua Bất Động Sản có thể cần đến vốn dài hạn, ngoài ra người sản xuất cũng cần đến thế chấp Bất Động Sản để vay vốn phát triển sản xuất. Nó giúp cho các ngân hàng, các TCTD có cơ hội trực tiếp cho người dân vay vốn và mở rộng tín dụng hiệu quả…. Các ngân hàng được thành lập với vai trò là ngành kinh doanh tiền tế với 2 chức năng chủ yếu: nhận tiền gửi và cho vay. Từ đó mà tạo ra một luồng tiền vốn mới để đầutư phát triển, qua việc nhận tiền gửi và cho vay các ngân hàng được hưởng lãi xuất chênh lệch từ đó tạo thêm nguồn vốn cho ngân hàng. Hoạt động cho vay là nghiệp vu chủ yếu và mang lại phần lớn lợi nhuận cho ngân hàng, đồng thời cũng xảy ra rủi ro nhiều nhất. Việc cho phép thế chấp Bất Động Sản ở các ngân hàng, các TCTD đã gíp cho các ngân hàng, các TCTD giảm thiêủ được mức độ rủi ro, tạo điềukiện để ngân hàng cũng như TCTD thu hút thêm nguồn vốn để phát triển và mở rộng hoạt động kinh doanh, đa dạng hoá dịch vụ ngân hàng đồng hành phát triển cùng ngành kinh tế; ngoài ra nó còn giúp cho các ngân hàng, các TCTD tăng cường và mở rộng tín dụng hiệu quả, phát triển quan hệ khách hàng – ngân hàng. Cung cấp dịch vụ ngân hàng cho các thành phần kinh tế, đảm bảo cho hoạt động ngân hàng không ngừng nâng cao chất lượng dịch vụ Ngày nay, việc tham gia của ngân hàng và thị trường Bất Động Sản là hết sức quan trọng vì nó đáp ứng nhu cầu giao dịch trong quá trình chuyển nhượng, góp phần lành mạnh hoá thị trường Bất Động Sản, tạo nguồn vốn cho quá trình CNH – HĐH đất nước. thị trường Bất Động Sản phát triển nó kéo theo sự gia tăng nhu cầu về các thể ché thị trường, khuyến khích các doanh nghiệp xây dựng kinh doanh nhà ở, kết cấu hạ tầng, các công ty tư vấn, dịch vụ, các TCTD, ngân hàng thuộc các thành phần kinh tế tham gia thị trường Bất Động Sản; tạo nên các thể chế tiền đề cho tăng trưởng kinh tế trên cơ sở khuyến khích sản xuất và nâng cao năng suất lao động. Vay vốn ngân hàng có tài sản thế chấp, đặc biệt là thế chấp bằng giá trị QSDĐ hiện đang là mối quan tâm của nhiều người dân và các doanh nghiệp khi muốn vay vốn để sản xuất kinh doanh. Muốn thế chấp được người dân phải có giấy chứng nhận QSDĐ do đó mà thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ của ngành Địa chính, ngoài ra việc thế chấp Bất Động Sản còn thúc đẩy khả năng quản lý nhà đất của các cơ quan chức năng. II. Cơ sở của định giá Bất Động Sản thế chấp. 1. khái niện và sự cần thiết phải định giá Bất Động Sản thế chấp. Bất Động Sản là một tài sản có giá trị lớn. Thị trường Bất Động Sản giúp cho người bán và người mua xác định được giá trị thị trường của Bất Động Sản, bảo đảm cho việc thanh toán trên cơ sở giá cả hợp lý, tránh được rủi ro, do đó việc giao dịch, thoả thuận mua bán Bất Động Sản diễn ra thuận lợi. Mặt khác, việc định giá Bất Động Sản giúp cho Nhà nước có căn cứ để thu thuế Bất Động Sản đảm bảo công bằng hợp lý. Xây dựng khung pháp lý, quy định chế độ, quy trình, thủ tục định giá Bất Động Sản là một nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước về thị trường Bất Động Sản. Các khái niện kinh tế cơ bản áp dụng trong định giá Bất Động Sản thường là: giá trị, giá cả, cung, cầu thị trường, dự tính, thay thế, xác định mô hình và điều chỉnh mô hình. Thông thường người ta hay sử dụng 2 khái niệm sau: * định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định. * định giá là nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một Bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của Bất động sản cũng như xem xét đến tất cả các yếu tố cơ bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư, lựa chọn, thay thế. Như vậy, định giá Bất động sản là công việc phức tạp nó không chỉ mang tính khoa học, mà còn là một nghệ thuật đòi hỏi người làm công tác định giá phải có kiến thức chuyên môn về nghề nghiệp vững vàng và sự nhạy cảm tốt đối với thị trường. Quá trình định giá Bất động sản là quá trình áp dụng các phương pháp khoa học để tính giá trị của một Bất động sản, nó được bắt đầu khi người định giá xác định vấn đề định giá và kết thúc khi họ gửi báo cáo cho khách hàng. Quá trình này không thể tách rời mục đích định giá Bất động sản, nó dựa trên sự phân tích kinh tế theo 2 bước: Bước 1, nghiên cứu kinh tế khu vức và địa phương, kết quả nghiên cứu là sự nhận biết về sử dụng cao nhất, tốt nhất về đất đai – nói cách khác là có lợi nhất ở một thời điểm xác định với những giới hạn về pháp lý, vật chất và tài chính; Bước 2, nghiên cứu cung và cầu trên thị trường để nhận ra mức sử dụng cao nhất, tốt nhất. Qua tình hình thực tế hiện nay cho thấy nhu cầu về định giá Bất động sản ở nước ta đang có xu hướng ngày cáng phát triển, nhất là ở các tỉnh, thành phố lớn. Mụcđích của việc định giá Bất động sản cũng rất khác nhau như: mua bán, gópvốn kinh doanh, bảo hiểm, thế chấp, thanh lý, định thuế, đấu giá, cổ phần hoá, đền bù giải phóng mặt bằng… Tương ứng với mỗi mục đích định giá, đòi hỏi người làm công tác định giá phải lựa chọn một trong hai loại giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường để làm cơ sở khi định giá. Việc lựa chọn giá trị nào được xem là phù hợp và đúng đắn nhất là pụ thuộc vào mục đích của việc định giá; vì mặc dù giá Bất động sản nào cũng có nhiều mức giá khác nhau tại mỗi thời điểm và phụ thuộc và lý do định giá những nó chỉ có một giá thị trường nhưng không phải lúc nào giá thị trường cũng được áp dụng một cách rộng rãi trong mọi trường hợp. Để bảo đảm an toàn trong cho vay của các ngân hàng thì thường các ngân hàng đòi hỏi các cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp phải có tài sản, đặc biệt là Bất động sản làm vật thế chấp. Giá trị Bất động sản thế chấp phải thích ứng với giá trị thị trường cuat Bất động sản tại thời điểm thế chấp và thích ứng với tài khoản. Mục đích là để bảo đảm sự an toàn cho ngân hàng. Thực tws an toàn không thể không quyết định bởi tính chính xác của việc định giá Bất động sản thế chấp. Do đó cần phải có chuyên nghiệp về thẩm định giá. Trong điều kiện thị trường Bất động sản biến động như hiện nay thì sự biến động của giá Bất động sản là khó tránh khỏi, do đó cũng gây không ít rủi ro cho hoạt động ngân hàng, chẳng hạn như, nếu tính giá thế chấp Bất động sản vào thời điểm cho vay cao nhưng đến thời hạn thu nợ người vay không trả được nợ mà giá trị Bất động sản bị tụt xuống thì ngân hàng sẽ phải chịu phần thiệt thòi (thực tế điều này ít xảy ra). Do đó, người định giá phải quan tâm tới giá trị hiện tại và tương lai của tài sản thế chấp, và phải xem xét nó trong thị trường không thuận lợi (thị trường suy thoái) để định giá cho đúng giá trị thực của Bất động sản vì có nhiều trường hợp người thế chấp đem thế chấp QSDĐ gắn liền với tài sản trên đất cũng gây khó khăn cho việc định giá. Việc định giá sai dẫn đến thiệt hại cho ngân hàng. 2. Căn cứ để định giá Bất động sản. Khi tiến hành định giá một Bất động sản, ta cần dựa vào mọt số căn cứ cơ bản sau: * Dựa vào yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất: là sự kết hợp của các yếu tố như đất đai, nguyên nhiên vậy liệu, lao động của chi nhánh NHNO&PTNT quận Đống Đa người… và nó tạo nên giá trị vất chất của Bất động sản. Khi định giá Bất động sản ta phải xem xét về mặt số lượng, chất lượng của từng yếu tố cũng như phải dựa vào trình độ lao động và đặc điểm tài nguyên tham gia vào quá trình lao động đó. * Dựa vào chi phí cơ hội của việc sử dụng: Trong quá trình đầu tư bao giờ cũng tính tới chi phí cơ hội. Chi phí cơ hội là những lợi ích mất đi khi chọn hình thức đầu tư này thay vì chọn phương án đầu tư khác. Trong quá trình đầu tư Bất động sản ngoài việc mất những lợi ích do ta chọn phương án đầu tư này thay vì ta chọn phương án đầu tư khác thì còn phải chịu thêm hiện tượng kém thanh khoản. Trong Bất động sản chi phí cơ hội được thể hiện dưới nhiều hình thức, ta hãy xem xét hai trường hợp sau: > Bất động sản của anh A cạnh một Bất động sản sụt, lún thì Bất động sản của anh A không thể bán với giá thị trường được mà phải bán với giá thấp hơn. > Bất động sản xây dựng nếu bán ngay thì không sao, nhưng nếu chưa bán được thì lại phải chị thêm phần hao mòn của Bất động sản theo thời gian.Từ đó ta thấy, chi phí cơ hội của việc sử dụng chính là việc sử dụng cao nhất, tốt nhất của Bất động sản. Tức nó phải phù hợp về mặt vật chất và pháp lý để tạo ra khả năng sinh lời cao nhất đối với Bất động sản tại thời điểm định giá. + đối với đất đai: Coi đất đai là mảnh đất trống ở trên một vị trí cụ thể, có liên hệ với môi trường xung quanh cụ thể. Từ đó mà ta xác định được hiệu quả sử dụng đất tức xác định xem mảnh đất nên dùng vào việc gì là phù hợp nhất. + đẩi với đất đai đã có công trình được cải tạo thì ta phải xác định mục đích sử dụng xem sử dụng vào việc gì là tốt nhất; sau đó cần xem xét xem có cần phải đầutư thêm vào Bất động sản đó không. * Căn cứ vào những thay đổi trong nền kinh tế như: thay đổi trong chính sách liên quan đến đất đai, đến công trình xây dựng trên đất, sự biến động của thị trường, của dân số, lao động, việc làm, sự thay đổi về thị hiếu tiêu dùng, về văn hoá tinh thần… Tất cả những thay đổi này đều ảnh hưởng tới giá trị của Bất động sản tức tác động tới cung và cầu Bất động sản. * Căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của Bất động sản trong quần thể Bất động sản. Sự phù hợp thể hiện sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu tư vào đất đai và nhà, giữa giá trị sử dụng của một Bất động sản cụ thể trong quần thể các Bất động sản trong vùng và sự đóng góp của nó trong việc làm tăng giá trị của các Bất động sản xung quanh. * Dựa vào các yếu tố cấu thành Bất động sản: Đây chính là các yếu tố cấu thành nên giá trị của nhà, của đất (quy mô mảnh đất, vị trí mảnh đất, tính pháp lý của mảnh đất). Ngoài ra ta còn phải xem xét các yếu tố cấu thành Bất động sản bảo đảm sự công bằng. Đây là một tín hiệu rất lớn để tạo ra Bất động sản. * Dựa vào khả năng cạnh tranh của Bất động sản và những lợi ích trong tương lai: Mỗi tài sản nhà đất đều mang tính hữu dụng của nó, khi tài sản được đưa vào sử dụng có rất nhiều hình thức sử dụng khác nhau. Việc định giá phải căn cứ vào việc sử dụng có hiệu quả cao nhất, tốt nhất. Ngoài ra còn phải xem xét đến khả năng cạnh tranh trong thị trường như cạnh tranh trong nội bộ cung – cầu. đối với cầu, cần xem xét lượng cầu trên thị trường, cạnh tranh trong nội bộ cầu đối với một vùng, một địa phương cụ thể. đối với cung, phải xem xét lượng cung hiện tại và dự kiến của Bất động sản. Ơhải dựa tên thông tin thị trường để dự báo các lợi ích mà Bất động sản mang lại trong tương lai và những dự kiến về lợi ích trong tương lai cần phải được tính đến khi định giá. 3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản. định giá Bất động sản là công việc rất khó khăn và phức tạp, nhất là trong điều kiện kinh tế có nhiều biến động. Kết quả của công việc định giá Bất động sản trong một số trường hợp phụ thuộc rất nhiều vào sự nhận định chủ quan của người định giá, do đó đòi hỏi người làm công tác định giá phải có kiến thức chuyên môn nghề nghiệp giỏi và có sự nhanh nhạy với sự biến động của thị trường. Bởi vì giá trị của Bất động sản có thể tăng khi nền kinh tế tăng trưởng cao (hoặc tăng trưởng ổn định; hoặc sẽ tăng trưởng cao trong tương lai gần). Bên cạnh đó, kết quả của công việc định giá còn chịu tác động của một số nhóm nhân tố sau đây: * Nhóm nhân tố về xã hội: Phải xem xét về đặc điểm khu dân cư, mật độ dân số, trình độ kiến thức cũng như tập quán của họ, y tế, giáo dục, ý thức phát luật của người dân, trật tự xã hội…. * Nhóm nhân tố về kinh tế: Liên quan chủ yếu đến cung và cầu trên thị trường (cung và cầu hiện tại và dự bao), bao gồm: sự phát triển kinh tế trng vùng, sự phát triển cơ sở hạ tầng vùng, việc làm, thu nhập, mở rộng và tạo thêm các ngân hàngệ mới, mức giá cả, chi phí, cung tiền… Trong đó các chi phí liên quan đến cung Bất động sản bao gồm: chi phí xây dựng Bất động sản, tỷ lệ chiếm phòng, giá cho thuê…. * Sự kiểm soát của Chính phủ: Đây là sự kiểm soát của các cấp chính quyền và phát luật. Người định giá phải xem xét đầy đủ các yếu tố về dịch vụ công cộng như: dịch vụ cứu hoả, an ninh khu vực Bất động sản, mạng lưới công cộng nơi có Bất động sản; ngoài ra cũng phải đặc biệt quan tâm tới những quy định trong quy hoạch, trong xây dựng, những quy định về an toàn sức khoẻ, những quyđịnh của Chính phủ về chính sách tài khoá đối với thị trường địa phương và những quy định pháp lý có ảnh hưởng đến bdsd như: kiểm soát giá của Nhà nước, những quy định về chuộc lại Bất động sản thế chấp, những hạn chế về Bất động sản sxhu, những quy định về môi trường, về tín dụng, về thời hạn vay và năng lực thế chấp của các tổ chức cho vay. II. Nguyên tắc và các bước tiến hành định giá Bất động sản. 1. Nguyên tắc định giá. Để có được kết quả định giá chính xác, phù hợp với thị trường và từng mục đích định giá nhất định thì người định giá Bất động sản ngoài những kiến thức chuyên môn nghiệp vụ, những nhạy bén tốt đối với thị trường, thì còn phải tuân thủ theo các nguyên tắc sau đây: * Nguyên tắc nhất quán: Ta đều biết định giá Bất động sản trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất trên toàn bộ Bất động sản. Giá trị sử dụng này nó thể hiện sự nhất quán giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu tư vào đất đai trong đó mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối đến mục đích định giá. * Nguyên tắc phù hợp: Giá trị thị trường tối đa đối với một Bất động sản cụ thể chỉ có thể đạt được khi tính đồng đều về kinh tế, xã hội và pháp lý được dự tính trong tương lai đạt đến mức có thể chấp nhận được. * Nguyên tắc thay đổi: Nguyên tắc này cho rằng giá trị thị trường của một Bất động sản không bao giờ giữ nguyên mà luôn thay đổi cùng với sự thay đổi của môi trường tự nhiên, kinh tế, xã hội và xu thế thay đổi của thị trường Bất động sản. Do đó, giá Bất động sản không bao giờ cố định. * Nguyên tắc thống nhất: Toàn quốc phải được chia thành nhiều vùng giá trị phù hợp với Bất động sản. Những thay đổi liên quan tới giá trị trong vùng phải thống nhất. Trong mỗi vùng lại phân chia thành các tiểu vùng để các điều kiện liên quan tới giá trị được tính toán một cách thống nhất. * Nguyên tắc thực tế: Định giá Bất động sản phải dựa trên cơ sở hiện trạng của việc sử dụng Bất động sản những lưu ý rằng hiện trạng này không được trái với quy hoạch. Đối với đất chưa sử dụng khi định giá chúng ta phải đảm bảo định giá theo quy hoạch sử dụng đất. * Nguyên tắc trình tự: Nguyên tắc này chỉ ra rằng phải xác định giá trị từng yếu tố trước khi xác định giá trị của từng vùng và phải làm theo các bước một cách trình tự, tránh chồng chéo, bỏ sót. 2. Các bước tiến hành khi định giá. Từ những nguyên tắc trên khi định giá phải tuân thủ các nguyên tắc sau: * Thu thập thông tin để xác định vấn đề định giá. Các thông tin thu thập bao gồm: - Thông tin nhận dạng Bất động sản: Phải miêu tả, xác định địa chỉ Bất động sản, vị trí địa lý của Bất động sản trên bản đồ, miêu tả tình trạng pháp lý cụ thể, tên tờ bản đồ và tên số Bất động sản ghi trên bản đồ về chiều dài, rộng của Bất động sản (tờ bản đồ số bao nhiêu, lô nào?...). - Thông tin về xác định các quyền Bất động sản được định giá như quyền chiếm giữ, quyền định đoạt hay quyền sử dụng. Phải xác định rõ Bất động sản này là toàn quyền sở hữu hay chỉ có quyền chiếm hữu và quyền sử dụng thôi, ngoài ra phải xác định các quyền làm hạn chế việc sử dụng Bất động sản như quyền đi qua, quyền nắm giữ Bất động sản thế chấp, cũng như các quyền sử dụng không gian, trong lòng đất của Bất động sản. - Xác định mục đích, chức năng, nhiệm vụ của việc định giá: Mục đích định giá cho việc gì, phải căn cứ giá thị trường, thu thập các thông tin liên quan đến lợi ích của Bất động sản mang lại để xác định chức năng, nhiệm vụ của việc định giá. Vì trong định giá có nhiều loại giá nên phải làm rõ giá cho việc gì và giá bao nhiêu. - Ngày định giá: Bảo đảm giá trị của Bất động sản, nên nó chỉ có giá trị pháp lý khi nó được định giá vào một ngày xác định và trong rất nhiều trường hợp phải theo quy định của phát luật. - Phạm vi định giá và các điều kiện hạn chế khác: Liên quan đến quy mô của quá trình thu thập số liệu. Khi chúng ta làm công tác định giá ta phải làm rõ phạm vi định giá. Nó cho phép người định giá chỉ rõ cái gì đã được làm trong định giá, cái gì không được làm trong định giá. Đảm bảo lợi ích của người thứ 3 trong giao dịch vì một bên là khách hàng thuê định giá, một bên là người định giá. Các điều kiện hạn chế khác như: quyền khai thác tài sản, tài nguyên trong lòng đất, không được ra làm chứng trên toà án… tất cả những điều này phải được chỉ rõ trong báo cáo định giá. * Lập kế hoạch định giá, xác định các yếu tố nhận biết về Bất động sản cần điều tra, các nguồn thông tin và xây dựng các biểu mẫu. Tuỳ thuộc vào quy mô và mô hình định giá mà ta có thể lập kế hoạch cho từng bước công việc, hay lập kế hoạch lịch trình công việc. * Phân tích thông tin: Thu thập các thông tin cần thiết về Bất động sản và những thông tin có thể so sánh được. Tiến hành phân tích sử dụng cao nhất, tốt nhất của Bất động sản và phải ước lượng giá trị của đất riêng nếu cần thiết. Hai nhóm thông tin liên quan đến định giá là thông tin chung bao gồm các thông tin về xu hướng lý luận xã hội – kinh tế, Chính phủ và môi trường; thông tin cụ thể bao gồm: thông tin pháp lý, vị trí, chiphí thu nhập của Bất động sản, chi tiết về các cuộc mua bán có thể so sánh được. * Lựa chọn phương pháp định giá: Bất động sản có nhiều loại và đặc biệt chúng có giá trị sử dụng rất đa dạng, vì vậy việc lựa chọn phương pháp định giá thích hợp cho mỗi loại là yếu tố quyết định để có được kết quả tối ưu. Trên cơ sở mục đích định giá mà lựa chọn phương pháp phù hợp với Bất động sản cần định giá. * so sánh tương quan giữa các phương pháp định giá: mỗi một Bất động sản ta phải sử dụng lớn hơn một phương pháp định giá. Mỗi một phương pháp định giá khác nhau sẽ cho ta những chỉ số khác nhau. Do đó, để ước lượng được giá trị thực của Bất động sản chúng ta cần thực hiện so sánh tương quan giữa các phương pháp để xem xét, phân tích, đánh giá lại một lần nữa quá trình thực hiện các phương pháp định giá đã lựa chọn và các thông tin đã sử dụng trong định giá. IV. Các phương pháp định giá Bất động sản. định giá là một công việc rất phức tạp do tính đa dạng và phức tạp của đối tượng định giá và mục tiêu định giá. Để có lời giải đúng đắn cho câu hỏi giá thị trường của loại tài sản cần định giá là bao nhiêu phải có phương pháp xác định. Trải qua quá trình xây dựng và phát triển đến nay trên thế giới đã xuất hiện rất nhiều phương pháp khác nhau. Tuy nhiên trong hoạt động thực tiễn cần hết sức lưu ý: các phương pháp thì phong phú, nhưng có phương pháp sử dụng tốt cho trường hợp này nhưng chưa chắc đã sử dụng tốt cho trường hợp khác. Vì vậy tuỳ mục đích của mỗi lần định giá mà người định giá quyết định lựa chọn áp dụng một phương pháp thích hợp. Các phương pháp hiện có là: - Phương pháp so sánh. - Phương pháp giá thành (hay còn gọi là phương pháp chi phí, phương pháp thầu khoán, phương pháp tổng cộng). - Phương pháp đầu tư (hay còn gọi là phương pháp vốn hoá). + Phương pháp đầu tư truyền thống. + Phương pháp chiết khấu các luồng tiền. - phương pháp lợi nhuận (hay còn gọi là ơphương pháp hạch toán). - Phương pháp thặng dư (haycòn gọi là phương pháp giá trị còn lại, phương pháp phát triển lý thuyết). Trong các phương pháp trên thì các phương pháp được áp dụng tương đối phổ biến trong định giá là các phương pháp như: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp đầu tư. 1. Phương pháp so sánh. Phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức haymột mô hình định sẵn, nó chính là việc so sánh về giá trị giữa loại tài sản cần định giá và loại tài sản giống và tương đối giống loại tài sản cần định giá đã được mua bán trên thị trường để tìm ra giá trị thị trường của tài sản cần định giá. Việc so sánh đó phải chú ý đến tất cả các yếu tố như: dặc điểm tài sản, địa điểm cua tài sản, thời điểm giao dịch và khoản tiền thu được…tức cần phải xem xét đến tính đa dạng của tài sản nhà đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của thị trường của các tài sản nhà đất cũng như phải căn cứ vào giá trị thị trường của một Bất động sản có mối quan hệ mật thiết với một Bất động sản tương tự có thể được mua, bán, giao dịch trên thị trường. a. Các bước tiến hành định giá bằng phương pháp so sánh. Để định giá Bất động sản bằng phương pháp so sánh ta phải tiến hành các bước sau: * Tìm kiếm thị trường những Bất động sản được bán trong thời gian gần đây có thể so sánh được với Bất động sản mục tiêu cần định giá về các mặt: kiểu cách, điều kiện và vị trí…chúng ta càng có nhiều bằng chứng thị trường càng tốt. Những thông tin ghi chép văn phòng có sự lựa chọn là những tài liệu vô giá đối với người định giá. Họ phải có hệ thống thông tin đầy đủ các giao dịch trên thị trường. * Tiến hành kiểm tra các Bất động sản có thể so sánh được. Để xác định được giá trị các Bất động sản này có thể so sánh được ta phải tiến hành kiểm tra các ghi chép văn phòng, thậm chí quay lại kiểm tra thực địa. * Lựa chọn một số Bất động sản có thể so sánh được thích hợp nhất (khoảng từ 3-6 Bất động sản). Khi lựa chọn cần chú ý một số điều kiện như: các Bất động sản phải có cùng khuvực lân cận với Bất động sản định giá; người định giá cần sử dụng các số liệu thống kê, phân tích xác suất, phân tích hồi quy từ các tập hợp số liệu, các tài liệu để rút ra kết quả đúng, từ đó giúp giảm bớt các yếu tố các định kiến và chủ quan của người định giá; phân tích các giá bán xác định sự khác nhau của mỗi Bất động sản với Bất động sản mục tiêu, tức xác định sự tốt hơn hay tồi hơn. b. Một vài điểm lưu ý khi sử dụng phương pháp so sánh. Để sử dụng được phương pháp so sánh trong định giá Bất động sản thì Bất động sản so sánh phải thoả mãn các yêu cầu như: so sánh Bất động sản chỉ được thực hiện với những Bất động sản tương tự trong cùng một vùng và việc thực hiện so sánh Bất động sản chỉ được thực hiện so sánh với các giao dịch ở thời gian gần đây, ở đây thời gian gần đây chỉ mang tính tương đối; ngoài ra thì người định giá cũng phải luôn trau dồi và tăng cường tích luỹ kinh nghiệm, kiến thức về thị trường để tiến hành định giá một cách thích hợp. Kiểm tra kỹ các yếu tố bên trong của thị trường để từ đó chỉ ra yếu tố nào là yếu tố có tính quyết định mạnh nhất đến giá trị Bất động sản, những thay đổi nào cần phải được điều chỉnh; một yêu cầu quan trọng nữa là chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được; phương pháp này cũng cần thị trường phải ổn định vì khi đó phương pháp này sẽ ít nguy hiểm hơn. Trong trường hợp thị trường không ổn định, người định giá phải tính đến các vấn đề trong sử dụng phương pháp này, và điều này có thể xảy ra trong trường hợp có ít bằng chứng để so sánh hoặc nếu không có bằng chứng để so sánh đúng - đó là tình huống có hàng loạt các cuộc mua bán Bất động sản nhưng không có Bất động sản nào giống Bất động sản đang xem xét. Ưu điểm khi sử dụng phương pháp này là trong quá trình định giá không gặp một chút khó khăn nào về mặt kỹ thuật; nó thể hiện sự định giá giá trị thị trường vì vậy nó trở thành một cơ sở vững chắc để cơ quan quản lý công nhận phương pháp này. Nhưng cũng có không ít cạm bẫy khi sử dụng phương pháp này do người định giá đặt quá nhiều niềm tin vào các bằng chứng họ đã có mà quên đi rằng những bằng chứng họ có phản ánh điều gì trong quá khứ. Do đó những bằng chứng trước đấy chỉ là những trợ giúp rất hạn chế, thậm chí có thể dẫn đến sai sót trong những hoàn cảnh nhất định. Mặc dù phải rất cẩn thận trong việc sử dụng phương pháp này và sự thường xuyên thiếu những bằng chứng so sánh được, nhưng đây được coi là một phương pháp mà người định giá sử dụng thường xuyên và nó sẽ cho kết quả đáng tin tưởng nếu sử dụng nó hợp lý và trong các hoàn cảnh phù hợp. c. vân dụng phương pháp so sánh vào định giá Bất động sản thế chấp. Việc cho phép thế chấp Bất động sản trong các Ngân hàng để vay vốn đã giúp cho ngân hàng giảm thiểu được mức độ rủi ro trong nghiệp vụ cho vay; các Bất động sản được đem ra thế chấp tương đối phổ biến trong Ngân hàng thường là những Bất động sản dễ dàng mua bán, trao đổi như: đất đai, kho tàng, bến bãi, nhà xưởng, nhà ở…và để xác định được mức cho vay, thời hạn cho vay…thật hợp lý tránh rủi ro cho Ngân hàng thì công việc định giá là rất cần thiết. Việc định giá Bất động sản thế chấp không chỉ có ý nghĩa ở hiện tại mà còn có ý nghĩa quan trọng trong tương lai, tức là người định giá phải chú ý đến việc bán Bất động sản trong tương lai vì nếu giá bán Bất động sản không đủ để trang trải cho nợ gốc, lãi, nợ quá hạn và các khoản chi phí khác thì Ngân hàng sẽ bị thiệt thòi. Do vây, đối với những Bất động sản nêu trên thì việc áp dụng phương pháp so sánh là rất phù hợp vì phương pháp so sánh là phương pháp rất hữu hiệu để tìm hiểu giá trị Bất động sản thế chấp trong điều kiện nền kinh tế thị trường nước ta hiện nay. 2. phương pháp chi phí Phương pháp này dựa trên nguyên tắc thay thế và được giả định rằng giá trị của Bất động sản cần định giá được đo bằng chi phí để làm ra một Bất động sản tương tự như một vật thay thế. Phương pháp này rất hiếm khi được sử dụng để định giá giá trị thị trường nhưng trong thực tế nó lại được sử dụng rất nhiều để định giá. Lý thuyết cơ bản của phương pháp chi phí là giá trị của Bất động sản bằng chi phí địa điểm cộng với chi phí xây dựng. a. Các bước tiến hành định giá bằng phương pháp chi phí. * Để đảm bảo cho công trình cần định giá có giá trị về mặt kinh tế, trước hết ta cần phải ước lượng giá trị của mảnh đất cần định giá và phải coi mảnh đất đó như mảnh đất trống và việc sử dụng công trình trên đất là cao nhất, tốt nhất. * Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoăc thay đổi các công trình hiện có trên đất. Để làm được việc này người định giá phải có kiến thức về kỹ thuật xây dựng, vật liệu. * Ước tính tổng số tiền tích luỹ, giảm giá của công trình do mọi nguyên nhân: hao mòn (do giảm giá tự nhiên), lỗi thời chức năng (do thiết kế), lỗi thời bên ngoài (do ô nhiễm môi trường). Từ đó ta tính được tất cả các khoản tiền giảm giá. * Ước tính phần giảm giá của các công trình xây dựng phụ, các công trình cải tạo khác như: hàng rào, đường đi lối lại… Thực tế, nếu cỗ ở thay thế đã được xây dựng, có thể làm Bất động sản mới thì việc định giá theo chi phí địa điểm và chi phí xây dựng là hợp lý, nhưng ngược lại vơi Bất động sản đang tồn tại thì rõ ràng bị hao mòn do việc sử dụng trước đây và có thể có một mức độ lạc hậu nhất định khi có những toà nhà mới được xây dựng. Do đó, trong việc sử dụng phương pháp chi phí người định giá phải thực hiện phép trừ đi cả phần khấu hao toà nhà và sự lạc hậu về thiết kế. Giá trị Bất động sản được ước tính theo phương pháp chi phí được thể hiện theo công thức sau: Giá trị Bất động sản = Chi phí địa điểm(đất) + Chi phí xây dựng(thay thế) – Phần hao mòn – phần lỗi thời của công trình. Trong thực tế: Chi phí xây dựng (thay thế) được xác định dựa trên định mức; phần giảm giá công trình bao gồm phần hao mòn và phần lỗi thời, trong đó phần lỗi thời được xác định dựa vào thông tin các cuộc mua bán. Trong công thức trên: - Giá đất = (Tổng số m2 đất) x (Giá tiêu chuẩn cho 1m2). - Chi phí xây dựng = (Diệ tích sàn sử dụng) x (Đơn giá chuẩn cho 1m2 sàn sử dụng). b. Một vài điểm lưu ý khi sử dụng phương pháp chi phí. Không phải bất cứ Bất động sản nào khi định giá cũng thích hợp cho việc sử dụng phương pháp chi phí bởi phương pháp này được sử dụng để định giá lại loại Bất động sản hiếm thay đổi chủ sở hữu và do đó rất ít bằng chứng để so sánh, nhiều người cho rằng sử dụng phương pháp này là không chính xác nhưng nó vẫn được áp dụng đối với loại Bất động sản ít cầu trên thị trường và hiếm khi được đưa ra bán như Bệnh viện, trường học, thư viện, hội trường, trạm cảnh sát…và các toà nhà công cộng khác; phương pháp này còn dùng trong trường hợp định giá Bất động sản cho những người thay đổi chỗ ở hay cải tạo chỗ ở như: xây dựng nhà mới, sửa chữa nhà cũ chứ không phải mua nhà sẵn có với mức giá cao hơn chi phí chung của ngôi nhà cũ; ngoài ra, nó còn được dùng cho mục đích định giá Bất động sản để tính thuế, thuế suất theo giá trị của toà nhà và vị trí của nó; đôi khi phương pháp này cũng dùng trong định giá để đền bù giải phóng mặt bằng khi Bất động sản bị thu hồi một cánh bắt buộc hoặc định giá để bảo hiểm Bất động sản. Khi định giá Bất động sản bằng phương pháp chi phí ta cần chú ý một số hạn chế sau: - Phương pháp này dự trên những giả thuyết lỏng lẻo, chi phí thực chất không bằng với giá trị và không tạo nên giá trị. - Phương pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ. - Việc ước tính giảm giá tích luỹ nhiều khi còn dựa trên tính chủ quan của người định giá, chưa có phương pháp để tính phần giảm giá tích luỹ. - phương pháp này đòi hỏi người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng cũng như kih nghiệm và kỹ năng của người định giá. - Phương pháp này không đưa ra giá trị dự báo phù hợp nên ít được chấp nhận để đưa ra các kết quả định giá có giá trị hiệu qủa. c. Vận dụng phương pháp chi phí vào định giá Bất động sản thế chấp. Tuỳ vào mục đích định giá và loại Bất động sản cần định giá mà ta chọn các phương pháp sử dụng sao cho phù hợp. Nếu như phương pháp so sánh được dùng chủ yếu để định giá cho những Bất động sản dễ dàng mua bán, thay đổi chủ sở hữu…thì việc định giá theo phương pháp chi phí lại được áp dụng cho những Bất động sản hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và ít bằng chứng để so sánh. Đó là những Bất động sản lớn, được thiết kế vào mục đích riêng biệt nào đó như: nhà máy điện, nhà máy xi măng, trường học, bệnh viện…những Bất động sản này ít trao đổi trên thị trường Bất động sản. Do đó, khi cần xác định giá trị của chúng thì phương pháp chi phí được coi là phương pháp phù hợp. Những mặt hạn chế của phương pháp so sánh lại là điểm mạnh của phương pháp chi phí; do vậy trong định giá Bất động sản thế chấp người ta thường áp dụng phương pháp chi phí đối với những Bất động sản như trên. Khi định giá Bất động sản theo phương pháp này cần phải chú ý nếu những chỗ thay thế được và xây dựng thành tài sản nhà đất thì mới định giá theo chi phí địa điểm và chi phí xây dựng, còn đối với Bất động sản đang tồn tại thì người định giá phải trừ đi phần hao mòn khi sử dụng và mức độ lạc hậu đối với các ngôi nhà mới khác. Tuy nhiên các khoản giảm giá do hao mòn và lạc hậu rất khó xác định, do chưa có phương pháp riêng biệt vì vậy nó phụ thuộc rất nhiều vào sự chủ quan của người định giá. 3. phương pháp đầu tư. Phương pháp này dựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và giá trị của vốn có mối quan hệ với nhau. Và khi biết trước thu nhập hay giá trị hàng năm do Bất động sản tạo ra ta có thể dễ dàng tính ra giá trị ban đầu của tài sản. Nó dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập ròng tương lai của tài sản thành giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản. phương pháp này được sử dụng rộng rãi khi Bất động sản tạo ra thu nhập được bán cho người mua với mục đích đầu tư. Nhiều Bất động sản được cho thuê và người ta có thể biết trước thu nhập tạo ra hàng năm của nó. Còn đối với trường hợp không cho thuê, người ta có thể dự đoán giá trị cho thuê bằng cách so sánh với các Bất động sản tương tự đã được cho thuê. Trong trường hợp này đòi hỏi người định giá phải xác định được mối quan hệ giữa thu nhập hàng năm và giá trị vốn. Cách thức chuyển đổi thực hiện là sử dụng số nhân (multiplier) và được biết như những năm qua (viết tắt là YP). Số nhân được miêu tả một cách phù hợp như giá trị hiện tại của một đồng vốn trên một năm. Số nhân này được dẫn xuất từ tỷ lệ sinh lời của tài sản mà người đầu tư đòi hỏi, đó là lợi tức mà ông ta mong muốn nhận được. Lợi tức này phản ánh chất lượng đầu tư trong việc so sánh với đầu tư Bất động sản khác và đầu tư khác nói chung. a. Các bước tiến hành định giá bằng phương pháp đầu tư. * Ước tính thu nhập bình quân hàng năm của Bất động sản có tính đến tất cả các yếu tố có liên quan đến thu nhập. * Ước tính tất cả các chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như: thuế, sửa chữa bảo hành. * Tìm tỷ lệ vốn hoá bằng cách phân tích doanh số của các Bất động sản tương tự. * áp dụng phương pháp vốn hoá thu nhập ròng để tìm ra giá trị của Bất động sản. Để tính được thu nhập ròng từ việc cho thuê Bất động sản ta có thể tính theo giá trị tiền thuê đầy đủ, nó là số tiền cho thuê tối đa của Bất động sản trên thị trường tự do. Do đó, phải hiểu biết thấu đáo về thị trường và có kỹ năng áp dụng để đưa ra giá tiền thuê. Giá trị thuê Bất động sản có thể đưa ra thấp hơn giá thị trường, nó xảy ra khi người đi thuê phải có trách nhiệm thực hiện tất cả các sửa chữa Bất động sản trong thời gian thuê. Nếu có sự thay đổi trong giá thuê thì đó thường là thay đổi bổ sung vào giá trị tiền thuê đầy đủ trên thị trường. b. Một vài lưu ý khi sử dụng phương pháp đầu tư. Phương pháp đầu tư thực tế được sử dụng vì nó khả năng tạo ra giá trị thặng dư tài chính lớn hơn chi phí trực tiếp cho việc sử dụng nó, mà mức thặng dư tài chính đó đủ cho việc trả tiền thuê Bất động sản. Phương pháp đầu tư này bao gồm việc chuyển đổi luồng thu nhập từ Bất động sản và tổng vốn đầu tư một cách phù hợp. Luồng thu nhập từ Bất động sản có thể là thực tế hoặc dự đoán. Luồng thu nhập thực tế xảy ra khi Bất động sản đã được cho thuê và người thuê trả tiền cho việc sử dụng Bất động sản đó. Còn luồng thu nhập dự đoán là khoản tiền mà chủ nhà dự đoán sẽ phải trả nếu ông ta giả định phải đi thuê một ngôi nhà tương tự như ngôi nhà ông ta đang sử dụng. Giá trị của Bất động sản của chủ nhà ít nhất phải bằng giá trị đi thuê trên thị trường hay tốt nhất là ông ta cho thuê trên thị trường. Do đó nếu tài sản không cho thuê thì người ta cũng có thể ước lượng được giá trị cho thuê đầy đủ để sẵn sàng cho thuê. Ngoài ra, để hỗ trợ cho các phương pháp truyền thống, người ta còn một phương pháp khác là phương pháp dòng tiền chiết khấu.Đây thực tế là hình thức mở rộng của phương pháp đầu tư, việcđánh giá các luồng tiền chiết khấu chính là việc đánh giá giá trị của một Bất động sản phụ thuộc vào những luồng tiền ròng trong tương lai của Bất động sản đó được chiết khấu trở lại giá trị hiện tại với một tỷ suất chiết khấu thích hợp. Cách tiếp cận của kỹ thuật dòng tiền chiết khấu bao gồm việc chiết khấu tất cả các khoản thu (nguồn tiền vào), các khoản chi (nguồn tiền ra) trong tương lai có tính đến các yếu tố như lạm phát, thuế và những thay đổi về thu chi. Có nhiều cách tính dòng tiền chiết khấu nhưng nhìn chung đều nằm trong phương pháp đầu tư với nhiều biến số và thu nhập hàng năm được đánh giá một cách riêng biệt. Việc sử dụng máy tính để tính toán sẽ đơn giản hơn rất nhiều. Tuy nhiên, chất lượng của kết quả tính toán sẽ phụ thuộc rất nhiều vào chất lượng của các số liệu đầu vào, đó là giá trị lợi tức ước lượng thu nhập tương lai và tỷ lệ lãi suất được sử dụng để chiết khấu. c. Các dạng định giá bằng phương pháp đầu tư. * định giá Bất động sản toàn quyền sở hữu với giá tiền thuê đầy đủ: Thể hiện quyền sở hữu vĩnh viễn với Bất động sản, do đó có quyền vĩnh viễn trong việc nhận thu nhập, trường hợp này có thể xác định giá trị Bất động sản bằng cách chuyển hoá thành vốn toàn bộ giá trị cho thuê về hiện tại theo tỷ suất chiết khấu ban đầu. * Định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng: Các quyền lợi này có thể phát sinh do chủ sở hữu đất cho thuê đất để người đi thuê phát triển để hưởng lợi ichs tài sản tăng trong giai đoạn thuê (thường cho thuê đất trong nhiều năm). Do đó, tạo điều kiện cho người đi thuê có thể thuhội vốn đầu tư. Trường hợp này giá tiền thuê đất thấp hơn giá tiền thuê nhà; các quyền lợi cũng có thể phát sinh do người chủ sở hữu cho thuê ngôi nhà của mình trong thời hạn nhất định hay người đi thuê cho thuê lại ngôi nhà để hưởng lãi trên tiền thuê lại, phương pháp cơ bản được áp dụng là phương pháp chiết khấu các luồng tiền để tính ra giá trị hiện tại của các lợi ích trong thời gian hợp đồng còn có hạn. * Định giá Bất động sản thế chấp (định giá theo phương pháp vốn tự có): Nhiều khi người đầu tư không đủ vốn, họ phải đi vay tại các ngân hàng, các TCTD bằng cách thế chấp Bất động sản của họ và trong trường hợp này phương pháp đầu tư vẫn được sử dụng để định giá Bất động sản. d. Vận dụng phương pháp đầu tư vào định giá Bất động sản thế chấp. Khi nhiều người mua Bất động sản phải đi vay, thì dùng phương pháp đầu tư để đánh giá ở hình thức đơn giản nhất có thể không cung cấp cách định giá hoàn toàn chính xác giá trị của một Bất động sản. phương pháp này được gọi à phương pháp tiếp cận cầm cố hoặc vốn tự có sẽ được áp dụng. Thực hiện định giá Bất động sản thế chấp theo phương pháp này phải theo các bước sau: - Phải tính được thu nhập thuần hàng năm do Bất động sản tạo ra. - Người mua tiềm năng (người đầu tư) phải tính toán tỷ suấ lợi nhuận đòi hỏi trên vốn tựcó của mình sau đó khấu trừ khokỉ thunhập thuần hàng năm để có được số tiền còn ại để trả lãi vay trên tài sản thế chấp. Nếu lãi suất cho vay biết trước thì người đầu tư có thể tính được số tiền vay bằng thế chấp. - Mức tối đa mà nhà đầu tư có thể trả cho Bất động sản là tổng số tiền của bản thân ông ta và so sánhố tiền ông ta có thể đi vay. Nếu lãi suất ngân hàng lớn hơn tỷ lệ lợi nhuận yêu cầu thì phải tối thiểu số tiền đi và và ngược lại.