Đề tài Công tác đăng kí và quản lý đất đai tại Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Tây Hồ

nh phố; chính từ lý do khối lượng công việc lớn, việc nghiên cứu lập quy hoạch lại mang tính độc quyền, vì thế không những lực lượng cán bộ không đáp ứng được nhu cầu mà tính sáng tạo và nghiêm túc trong nghiên cứu lập quy hoạch cũng không đảm bảo được, dẫn đến sản phẩm tạo ra thiếu tính khoa học và tính thực tiễn,phải chỉnh sửa nhiều lần. Ngoài ra, sự tùy tiện trong điều chỉnh quy hoạch của tất cả các cấp cũng là lý do làm giảm sút lòng tin của nhân dân đối với các cấp quản lý chính quyền Thành phố. Một nguyên tắc rất quan trọng trong chỉ đạo thực hiện quản lý xây dựng đô thị theo quy hoạch là công khai tài liệu quy hoạch cho nhân dân biết và chấp hành. Bất cứ sự điều chỉnh quy hoạch nào khi có các yếu tố phát sinh tác động đều phải được tiến hành theo đúng trình tự và phải công khai cho nhân dân biết trước khi tổ chức thực hiện. + Đội ngũ cán bộ chuyên môn Văn phòng đăng kí đất và nhà cũng như Phòng Tài nguyên và Môi trường còn thiếu và yếu về chuyên môn nghiệp vụ, do đó hiệu quả công tác không thể cao và trách nhiệm công việc lại rất nặng nề. + Phòng Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng đăng kí đất và nhà mặc dù thường xuyên đôn đốc UBND các phường hoàn thành các công tác quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời tổng hợp báo cáo UBND quận về tiến độ thực hiện của các phường để tham mưu giúp UBND quận có công văn đôn đốc chưa thực hiện đủ kế hoạch giao hàng thàng, hàng quý. Tuy nhiên tiến độ thực hiện công việc còn rất chậm, nhất là công tác xét duyệt hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, nguyên nhân là do UBND phường chưa tập trung thời gian và nhân lực cho công tác này. Mặt khác do sự biến động trong công tác cán bộ của phường cũng ảnh hưởng lớn đến số lượng hồ sơ do Hội đồng cấp phường chuyển quận, phần lớn số hồ sơ còn lại đến thời điểm này là rất phức tạp, không phù hợp với công văn 619/UB-NNĐC ngày 04/03/2004 của UBND thành phố, vướng quy hoạch định hướng theo quan điểm chỉ đạo của UBND quận, có tranh chấp khiếu kiện... Quận Tây Hồ được thành lập và đi vào hoạt động với một định hướng phát triển rất sáng sủa và đẹp đẽ; đến năm 2010 là trung tâm dịch vụ và thương mại của Hà Nội. Nhưng điểm xuất phát thực tế của quận lại rất thấp,đó là hậu quả nặng nề, phức tạp của tình hình quản lý sử dụng đất do qua một thời gian dài hàng nửa thế kỷ chính quyền nhà nước đã buông lỏng quản lý. Tiềm lực kinh tế của quận rất hạn chế, cơ sở hạ tầng kĩ thuật đô thị rất kém. Đất đai, một nguồn lực to lớn, một lợi thế so sánh để phát triển của quận đang bị sử dụng rất lãng phí và kém hiệu quả. Trải qua gần 10 năm hoạt động, bộ mặt đô thị của quận Tây Hồ đã được cải thiện đáng kể. Công tác quản lý nhà nước về đất đai đã đi vào nề nếp. Kỷ cương xã hội được thiết lập. Tình hình vi phạm pháp luật trong quản lý sử dụng đất và quản lý trật tự xây dựng đô thị đã được ngăn chặn và xử lý từng bước. Tuy nhiên so với tiềm năng, thành quả của quá trình đô thị hóa giai đoạn 2001 – 2004 của quận còn quá khiêm tốn. Đất đai đô thị chưa được khai thác và sử dụng có hiệu quả đúng với giá trị to lớn của nó. Chính vì vậy trong giai đoạn tới cần khai thác có hiệu quả nguồn lực đất đai, để đất đai phải trở thành một nguồn thu ngân sách chủ yếu để trở lại đầu tư cho quá trình đô thị hóa, hoàn thành cơ bản mục tiêu đô thị hóa quận. Vì thế một trong những nhiệm vụ cơ bản, cấp bách hiện nay là phải có những phương hướng,những giải pháp cơ bản,cụ thể để quản lý và khai thác hợp lý, hiệu quả quỹ đất đô thị của quận. Chương 3 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP CƠ BẢN TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ NGUỒN LỰC ĐẤT ĐAI QUẬN TÂY HỒ 1 Mục tiêu và phương hướng nhằm hoàn thiện công tác quản lý đất đai quận Tây Hồ 1.1 Mục tiêu đặt ra 1.1.1 Hoàn thành nhanh chóng công tác đăng kí ban đầu trên toàn bộ địa bàn quận. Theo thống kê trên địa bàn quận Tây Hồ đã có 23.068 hồ sơ kê khai xin đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong tổng số đó chỉ cấp được 18.198 hồ sơ. Số hồ sơ còn lại thì có đến 1.565 hồ sơ bị vướng mắc do thiếu trích đo bản đồ, thiếu Chứng minh thư nhân dân... Như vây, có thể thấy một số lượng lớn các hộ đang sử dụng đất không kê khai đăng kí sử dụng đất hoặc có kê khai nhưng cán bộ cấp phường hoặc Hội đồng đăng kí đất đai quá chậm trễ trong quá trình hoàn thành hồ sơ kê khai đăng kí. Lý do thứ nhất có thể được giải thích như sau: Quận Tây Hồ là quận mới được thành lập từ năm 1995, chính vì là một quận non trẻ nên thiếu kinh nghiệm tuyên truyền pháp luật tới các hộ dân, cán bộ của Văn phòng Đăng kí đất và nhà quá mỏng (mới chỉ có 18 cán bộ,công chức trong cả Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả và Phòng Tài nguyên & Môi trường) lại phải quản lý một vùng vừa có diện tích lớn, dân đông chủ yếu là làm nông nghiệp (trồng đào,quất,rau quả). Tỷ lệ dân số làm nông nghiệp vào năm 1996 là 17,2% (14.161 người), sau 5 năm đô thị hóa tỷ lệ này là 14,1% (12.961 người), cho đến hiện nay tỷ lệ nông nghiệp vẫn còn rất cao. Mà khó khăn ở chỗ là những người nông dân trình độ văn hóa thấp nên rất khó có thể giáo dục, tuyên truyền pháp luật đến với họ. Nhiều người có quan niệm: đất này cha ông họ để lại đã lâu năm thì không cần đăng kí gì cả, mà cũng không ai hỏi đến cả. Lý do thứ hai, Hội đồng đăng kí phường chậm chuyển lên quận một phần do sự tắc trách trong một số cán bộ phường, cố ý kéo dài thời gian để gây tiêu cực đối với các hộ dân đang cần đăng kí; một phần nữa là thủ tục hồ sơ quá rắc rối: có những giấy tờ không cần thiết cũng buộc phải có. 1.1.2 Theo dõi,chỉnh lý những biến động liên quan đến đất đai,chỉnh sửa kịp thời vào hồ sơ địa chính Đây là mục tiêu quan trọng và luôn đòi hỏi sự cập nhất thường xuyên bởi mỗi ngày có rất nhiều biến động đất đai diễn ra như: chuyển quyền, chuyển đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn Nhưng vấn đề trên luôn cần được hoàn thành sớm cho các cá nhân cũng như tổ chức, chính vì lý do cấp thiết đó nên UBND quận đã cho phép Văn phòng Đăng kí đất và nhà đối với những hồ sơ cần thiết người sử dụng đất có thể được phép chuyển sang làm dịch vụ để tiết kiệm thời gian cho tổ chức cá nhân. 1.1.3 Xử lý các vi phạm về xây dựng và tranh chấp đất đai trên toàn quận . Tình hình vi xảy ra một cách đáng lo ngại tại địa bàn quận Tây Hồ,vào thời điểm trước năm 1996 địa bàn này không được sự quan tâm của thành phố Hà Nội do phần lớn diện tích thuộc sự quản lý của huyện Từ Liêm là các xã giáp ranh thành phố. Lấn chiếm đất công, xây nhà không phép,xây nhà trên đất nông nghiệp... diễn ra thường xuyên. Sau khi đã thành lập quận, Phòng Địa chính nhà đất và đô thị (nay là Phòng Tài nguyên & Môi trường) đã tích cực thanh tra, kiểm tra những tình trạng vi phạm đó, tình hình đã dần được cải thiện. Tuy nhiên tính đến năm 2005 trên địa bàn quận vẫn còn 17 tổ chức có dấu hiệu vi phạm sử dụng đất, cụ thể là: Bảng số 6: Tình hình vi phạm tại quận Tây Hồ Số liệu năm 2005 Phường Số vi phạm (tổ chức) Tên tổ chức Yên Phụ 03 - Công ty đầu tư phát triển nhà Hà Nội - Công ty Đầu tư xây dựng Hà Nội - Đoàn xe 204 Quảng An 01 - Công ty kinh doanh xây dựng nhà Xuân La 04 - Đơn vị T17 - Đơn vị A23 - Công ty vận tải ô tô số 2 - Công ty xây dựng và phục chế văn hóa Bưởi 02 - Công ty khai thác cá Hồ Tây - Đơn vị A29 Phú Thượng 01 - Công ty cổ phần công trình giao thông 118 Nhật Tân 04 - Công ty khai thác Hồ Tây - Công ty cổ phần xây lắp đầu tư sông Đà - Công ty xuất nhập khẩu vật tư đường biển -Công ty xây dựng giao thông Hà Nội Thụy Khuê 02 - Công ty xe điện Hà Nội - Công ty Cổ phần hỗ trợ tin học HIPT 1.2 Phương hướng nhằm nâng cao hiệu quả quản lý đất đai: Sử dụng đất tiết kiệm ,hợp lý và có hiệu quả cao: Quỹ đất đô thị trên địa bàn quận Tây Hồ hiện đang sử dụng rất lãng phí (đặc biệt với những diện tích đất do các đơn vị, cơ quan nhà nước được giao để sử dụng cho các mục đích công cộng hoặc mục đích an ninh quôc phòng) sử dụng chưa hợp lý (chủ yếu là những diện tích đất do các hộ gia đình, cá nhân sử dụng làm nhà ở) và chưa có hiệu quả (ở tất cả các chủ thể hiện đang sử dụng đất). Tuy trong thời gian từ năm 2001 đến nay một số hộ gia đình nhạy cảm với xu thế kinh tế thị trường và nắm bắt được các điều kiện thuận lợi về vị trí địa lý và môi trường sinh thái khu vực bán đảo Tây Hồ đã có giải pháp sử dụng đất hợp lý, hiệu quả. Họ đã mạnh dạn đầu tư (chưa đặt vấn đề có không ít người nắm được các ý đồ về quy hoạch và chính sách quản lý của Nhà nước và Thành phố Hà Nội đã đầu cơ đất ở khu vực này) mua đất để xây dựng nhà nghỉ,khách sạn và cho người nước ngoài thuê. Có thể nói tất cả những người này đều đã không những hoàn được vốn đầu tư mà đều đã có được những thuận lợi rất lớn so với mức thu nhập bình quân trong xã hội. Chúng ta đã biết rằng kinh tế thị trường tự nó có khả năng điều tiết giá cả (thông qua hoạt động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu) ở đó các chủ thể kinh tế thường xuyên cạnh tranh với nhau để xác định giá cả và sản lượng. Khai thác sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả là biện pháp thúc đẩy thị trường đất đai hoạt động theo hướng tích cực.Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt không có khả năng tái sinh, đất đai có tính cố định. Chính vì vậy qua thời gian xã hội càng phát triển thì khả năng cung về diện tích đất càng không đáp ứng được cầu của con người. Tuy nhiên trong một chừng mực nào đó,do hoạt động của thị trường mà lượng cầu vẫn có thể được đáp ứng thông qua việc thực hiện giá trị. Một chủ thể có khả năng từ chối một cách tự nguyện nhu cầu sử dụng của họ hoặc tiết kiệm cái nhu cầu đó để đổi lấy việc thu hồi được một giá trị cao hơn – đó chính là việc một chủ thể đang có quyền sử dụng đất cho chính nhu cầu của họ có thể chuyển cái quyền sử dụng một phần hoặc toàn bộ diện tích đất đó cho một chủ thể khác nếu có được lợi nhuận mong muốn. Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, đối tượng lưu thông trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hóa. Đối với nước ta do có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên đối tượng lưư thông của thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất (chuyển quyền sử dụng đất). Ngoài thị trường đất đai trên ý ngiã chung thị trường đất đai thực tại còn cần phải bao gồm thị trường đất đai đã đầu cơ vì phần lớn diện tích đất đô thị xung quanh Hồ Tây đã được giao cho chủ sử dụng (kể cả sử dụng mà chưa được giao chính thức) cho nên hàng hóa đất đai được đầu cơ và bản thân đất đai thương phẩm hóa cũng thương phẩm hóa thì không thể phân tách. Trên thực tế nó đan xen nhau,chuyển giao hàng hóa đất đai được đầu cơ và chuyển giao quyền sử dụng đất đai cùng tồn tại và tạo thành nội dung của thị trường đất đai hiện nay.Do đặc trưng của thị trường đất đai xã hội chủ nghĩa là: tính lũng đoạn (quyền sở hữu đất đai nằm trong tay Nhà nước); tính cạnh tranh không toàn diện và tính kế hoạch. Lượng cầu hàng hóa nói chung phụ thuộc vào các nhân tố chủ yếu như: thu nhập, sức mua của đồng tiền, giá cả hàng hóa, lãi suất ngân hàng và tâm lý người sử dụng... thì có một giải pháp ở tầm quản lý vĩ mô – đó là biện pháp kích cầu trong đó kích cầu đầu tư là biện pháp rất quan trọng. Nó đặc biệt đứng với loại hàng hóa rất đặc biệt là đất. Không chỉ do diện tích đất có giới hạn là yếu tố tạo ra sự khan hiếm của cung về đất đẩy giá đất lên cao; nếu chỉ với một loại nhu cầu về đất ở đô thị cho dân cư trong một khu đô thị khép kín thì với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước hoàn toàn có khả năng sử dụng quyền lực độc quyền về sở hữu đất để đáp ứng nhu cầu của người sử dụng đất mà không làm cho giá đất tăng lên. Nhưng trên thực tế cầu về đất không chỉ là cho nhu cầu ở hoặc nhu cầu xây dựng các công trình hạ tầng kĩ thuật đô thị hay công trình hạ tầng kinh tế - xã hội mà cầu về đất sẽ vô hạn nếu ở những đô thị kinh tế thương mại phát triển. Chính vì thế đối với những loại hàng hóa cụ thể là đất đai, để tăng sản lượng cầu trước tiên cần tăng cường đầu tư cho xây dựng hạ tầng kĩ thuật và định hướng đúng cho các mục tiêu sử dụng.Nếu loại trừ lý do khủng hoảng kinh tế khu vực ảnh hưởng tới đầu tư nước ngoài vào Việt Nam và do đó ảnh hưởng tới thị trường trong nước thì phải kể đến một vài nguyên nhân chính. Đó là: + Tính thiếu ổn định trong công tác hoạch định, định hướng cho các mục đích sử dụng đất (khả năng xây dựng quy hoạch chưa đáp ứng yêu cầu của quá trình phát triển, đồng thời không đảm bảo tính ổn định tương đối mang tính pháp lý). Điều đó tạo ra tình trạng mù mờ rối rắm cho hoạt động của thị trường đất đai (tạo ra cầu giả của những nhà đầu tư trong khi lượng cầu thực tế của những người sử dụng còn rất lớn nhưng không đáp ứng được do đa số những người lao động có thu nhập thấp, không thể có tiền để mua đất ở với giá cả thị trường lúc đó). + Do quá thiếu vốn đầu tư cho đô thị hóa, đặc biệt đầu tư cho kết cấu hạ tầng kĩ thuật đô thị: có thể nói co đến những năm cuối thế kỉ XX công tác xây dựng kế hoạch của Nhà nước và thành phố Hà Nội ở tầm vĩ mô đã có những bước tiến bộ rất lớn, tuy nhiên hầu như chưa khi nào kế hoạch đầu tư xây dựng cơ bản được thực hiện đúng cả về quy mô và tiến độ thời gian, lý do chủ yếu là thiếu vốn đầu tư (thực tế có không ít công trình do năng lực quản lý điều hành và trình độ kĩ thuật kém làm ảnh hưởng đến quy mô và tiến độ đầu tư). Giá đất đặc biệt là đất đô thị lại phụ thuộc rất lớn vào hạ tầng kỹ thuật vào vị trí đất (khả năng sinh lợi của đất) và mục đích quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước (khu thương mại, dịch vụ giá đất sẽ đắt hơn khu công nghiệp hoặc khu nhà ở dân dụng). Trên thực tế ở những khu vực kế hoạch đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật được thực hiện và quy hoạch ổn định, giá đất luôn có xu hướng tăng chứ không giảm. Đối với địa bàn quận Tây Hồ trong quá tình đô thị hóa từ năm 2000 đến năm 2010 nếu Nhà nước chỉ điều tiết quỹ đất nông nghiệp và quỹ đất chưa sử dụng cho tất cả các nhu cầu thì chẳng những không đáp ứng được đòi hỏi của quá trình phát triển mà còn không khai thác được nguồn lực đất đai vốn rất hạn chế của quận cho quá trình đô thị hóa để từ đó khi quá trình đô thị hóa được đẩy nhanh nó sẽ tác động trở lại quan hệ cung cầu về đất đai làm cho khả năng khai thác có hiệu quả nguòn lực đất dai được thúc đẩy cao hơn. Diện tích đất đô thị của quận Tây Hồ là giới hạn, khả năng của cung hoàn toàn có thể dự báo được; kể cả một lượng cung co dãn do tác động của các biện pháp quản lý và thị trường qua việc từ bỏ một phần hoặc toàn bộ diện tích đất mà các chủ thể được giao quyền đang sử dụng. Để khai thác được hiệu quả cao quỹ đất xung quanh Hồ Tây, bản thân Nhà nước phải chủ động dành lại quyền phân phối sản phẩm thương phẩm (đền bù theo giá thị trường cho những người đang sử dụng đất) đất đai ở những khu vực thuận lợi nhất: tính từ bờ Hồ Tây ra xung quanh bán kính từ 500 – 1000m; những khu vực xây dựng lộn xộn,sử dụng đất không hợp lý, không hiệu quả, không đáp ứng yêu cầu quy hoạch, Nhà nước chủ động giải tỏa để tạo ra quỹ đất đấu thầu với giá cao và yêu cầu tổ chức xây dựng theo quy hoạch đã được định hướng. Vấn đề còn lại là ở các giải pháp kích cầu để tạo ra đối tượng cầu đủ khả năng khai thác sử dụng có hiệu quả nhất quỹ đất rất hạn chế và rất quý trong địa bàn, đáp ứng được cao nhất nhu cầu về vốn đầu tư để hoàn thành mục tiêu đô thị hóa đến năm 2010, đồng thời thực hiện được định hướng quy hoạch đô thị đã được xây dựng, đó là một đô thị hiện đại, xanh, sạch mang tính truyền thống kiến trúc dân tộc, xứng đáng với Thăng Long – Đông Đô – Hà Nội. 2. Các giải pháp cơ bản nâng cao năng lực quản lý đất đai trên địa bàn quận Tây Hồ 2.1. Nâng cao hiệu quả sử dụng đất Để khai thác có hiệu quả nguồn lực đất đai trong quá tình đô thị hóa trên địa bàn quận, các đối tượng sử dụng đất có vai trò quyết định, bởi vì chính các chủ thể sử dụng đất mới là những người thực sự khai thác nguồn lực này trong quá trình hoạt động của mình. Khả năng sinh lợi của đất chỉ được thực hiện khi người sử dụng đất tận dụng được những lợi thế so sánh của mảnh đất: diện tích và hình thể thửa đất...) để đầu tư và thu được lợi nhuận cao nhất, chính qua hiệu quả sử dụng đất, những người hiện đang sử dụng đất đã kích thích tâm lý của các nhà đầu tư khác (làm cầu về sử dụng đất tăng) đồng thời việc sử dụng đất có hiệu quả thúc đẩy quá trình cạnh tranh giữa những người sử dụng đất càng làm tăng thêm giá trị của đất ở quận Tây Hồ và trong toàn bộ thành phố Hà Nội. Các vấn đề phức tạp nảy sinh trong quan hệ đất đai đô thị chủ yếu do người sử dụng đất (được Nhà nước giao đất hoặc sử dụng đất chưa hợp pháp,chưa hợp lệ): tự chuyển mục đích sử dụng đất, lấn chiếm đất để sử dụng sai mục đích, mua bán chuyển nhượng đất trái pháp luật, xây dựng nhà ở, công trình sai phép, không phép... việc nâng cao ý thức trách nhiệm chấp hành các quy định pháp luật của người sử dụng đất có ý nghĩa chính trị - kinh tế rất lớn trong việc đảm bảo ổn định trật tự xã hội và phát triển kinh tế. Chính xuất phát từ tính ổn định về chính trị và kinh tế là một nhân tố quan trọng kích thích tâm lý của các nhà đầu tư, làm cho thị trường đất đai hoạt động sôi động hơn. Tiềm lực kinh tế của đất đai tức là sức thu, chứa hoặc sức chuyển hóa của đất đai - đó là một điều kiện kinh tế kỹ thuật nhất định, khả năng đầu vào và khả năng đầu ra của đất mang lại lợi ích cho người sử dụng đất, là một chỉ tiêu hiệu quả đầu tư của nghiên cứu và đánh giá đất đai, mức độ của nó có thể biểu thị bằng lương thực hoặc tiền hàng. Tiềm lực kinh tế của đất đô thị ở những vị trí thuận lợi cho sản xuất kinh doanh thì lớn và ngược lại. Khả năng nhận vào và xuất ra đối với việc đầu tư đất càng lớn thì tiềm lực kinh tế của nó càng lớn, mức tập trung sử dụng đất càng lớn. Tiềm lực kinh tế của đất đô thị lớn hơn đất nông nghiệp và nông thôn nhiều lần vì thế nếu người sử dụng đất không có ý thức chấp hành pháp luật, lợi ích kinh tế của Nhà nước sẽ bị thiệt hại rất lớn. Giá đất đai là biểu hiện thành tiền của giá trị đất đai. Nó bao gồm các bộ phận: chi phí dùng để khai thác đất đai;giá trị mà đất đai mang lại trong kinh doanh. Bộ phận giá trị này được cấu thành bởi hai bộ phận: bộ phận giá trị sản lượng được hình thành từ lao động quá khứ và lao động sống đầu tư cho đất đai được chuyển dịch và kết đọng trong sản phẩm của đất đai và bộ phận giá trị bản thân đất đai được hình thành từ chuyển dịch và kết đọng lại trong đất đai trong quá trình đầu tư: đầu tư xây dựng, sửa chữa các công trình trên đất, chi phí khai thác đất đai thành thị(tồn tại trong giá cả đất đai đô thị). Như vậy chỉ khi người sử dụng đất đưa đất vào khai thác sử dụng và trong quá trình khai thác sử dụng ngoài lao động vật hóa của người sử dụng đất thì những đầu tư trực tiếp trên đất của người sử dụng đất cũng làm tăng giá trị của đất. Trong thực tế còn tồn tại tình trạng đối tượng sử dụng không phát huy được hiệu quả, sử dụng đất còn lãng phí, thậm chí không khai thác được nguồn lực này. Ví dụ cũng tại khu vực phường Quảng An có những hộ gia đình sử dụng hàng ngàn m2 đất chỉ để giải quyết nhu cầu ở,trong khi mức thu nhập bình quân trong gia đình không quá 300.000đ/tháng thì họ lại sử dụng một nguồn lực trị giá hàng tỷ đồng cho nhu cầu ở. Cùng thời điểm và điều kiện kinh tế xã hội tương tự gần 400 hộ gia đình đầu tư xây dựng nhà nghỉ,khách sạn cho người nước ngoài thuê, thu nhập bình quân của họ lên tới 4-5 triệu đ/tháng, nhiều trường hợp lên tới 20-30 triệu đ/tháng. Thông qua việc khai thác sử dụng đất có hiệu quả của họ ngân sách Nhà nước hàng năm thu được hàng chục tỷ đồng tiền thuế. Sự so sánh như thế chỉ là tương đối và chưa đủ, nhưng bằng việc đưa một phần diện tích đất ở vào kinh doanh,người sử dụng đất đã mang lại hiệu quả cao cho họ và mang lại lợi ích kinh tế cho Nhà nước (lợi ích này không chỉ đơn thuần là thuế thuê nhà mà còn là nguồn thu thuế chuyển quyền sử dụng đất. Sức hấp dẫncủa môi trường đầu tư đã thu hút số lượng khá lớn những người có nhu cầu sử dụng đất ở khu vực,đẩy giá đất luôn luôn có xu hướng tăng lên,nguồn thu của Nhà nước qua thu thuế chuyển quyền cũng tăng lên). Diện tích đất ở đô thị trên địa bàn quận Tây Hồ là 292,78 ha chiếm 12% diện tích đất tự nhiên, nếu chỉ dành ra được một phần diện tích đất ở khoảng 20% để kinh doanh cũng đủ để giải quyết nhu cầu về vốn của dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật xung quanh Hồ Tây. Với đối tượng sử dụng đất là các tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị,tổ chức chính trị - xã hội, vai trò của họ càng lớn trong khai thác sử dụng đất có hiệu quả quỹ đất các đơn vị đó đang quản lý sử dụng. Trên thực tế các đơn vị này đang sử dụng rất lãng phí nguồn lực đất đai trên địa bàn, chỉ tính riêng cho 38 đơn vị sử dụng đất không có hiệu quả(bỏ hoang đất), không đúng mục đích, có dấu hiệu vi phạm pháp luật mà UBND quận Tây Hồ đề nghị thành phố Hà Nội thu hồi, nếu đem đấu thầu sử dụng theo giá Nhà nước quy định cũng đáp ứng được gần 50% nhu cầu vốn cho đô thị hóa của quận giai đoạn 2000 – 2005 (khoảng 400 tỷ đồng Việt Nam). Để phát huy được vai trò của các thành phần kinh tế trong việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất, bên cạnh việc quy định hành lang pháp lý đồng bộ, hợp lý đảm bảo cho người sử dụng đất phát huy được các quyền của họ, tạo ra sân chơi công bằng cho tất cả các chủ thể sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh, xử lý nghiêm khắc đúng pháp luật các hành vi vi phạm. Nhà nước cũng cần có những đầu tư trở lại để thu hút các nhà đầu tư (tạo ra các yếu tố thuận lợi về hạ tầng đô thị, về thủ tục hành chính...) đồng thời cũng cần phải có thông tin đầy đủ về định hướng phát triển của Nhà nước và thông tin về giá cả cho những người sử dụng đất. Cải thiện quan hệ giữa Nhà nước nhiều khi cản trở người sử dụng đất khai thác sử dụng đất hoặc người sử dụng đất chỉ tìm cách lẩn tránh nghĩa vụ với Nhà nước. 2.2. Nâng cao năng lực quản lý của các cơ quan quản lý nhà nước trong công tác quản lý về đất đai đô thị Quản lý đất đai ở đô thị là hoạt động quản lý, giám sát, điều chỉnh của ngành quản lý đất đai đô thị, để củng cố và làm hoàn thiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, để sử dụng tiết kiệm, hợp lý và nâng cao hiệu quả kinh tế đất đô thị. Quản lý đất đô thị là bộ phận hợp thành quan trọng của toàn bộ công tác quản lý đất đai. Đối tượng của công tác quản lý là toàn bộ tài nguyên đất đai nằm trong phạm vi ranh giới hành chính của một đô thị (thành phố,quận,phường...). Mục đích cơ bản của công tác quản lý đất đai đô thị đảm bảo thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước thống nhất quản lý. Hạn chế tối đa lãng phí và thất thoát hai hình thức tài sản và tài nguyên đất đô thị, đảm bảo đại bộ phận tiền sử dụng đất hoặc thuê đất đô thị được thu về cho ngân sách. Để đạt được mục đích đã nêu trên, một số nhiệm vụ cụ thể,cơ bản của công tác quản lý đất đô thị bao gồm: - Đảm bảo duy trì và thực hiện chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đô thị. Đảm bảo thực hiện quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất đô thị. - Điều chỉnh trên thực tế các quan hệ đất đai đô thị, chỉ đạo và hướng dẫn người sử dụng đất khai thác sử dụng hợp lý quỹ đất đô thị theo định hướng phát triển kinh tế xã hội của Thành phố và định hướng quy hoạch thành phố. - Xử lý để khắc phục và hạn chế tình trạng mù quáng trong sử dụng đất đô thị, ngăn ngừa sự hỗn loạn, xâm phạm quyền sở hữu và lãng phí tài nguyên đất đô thị. - Bảo vệ môi trường sống và cảnh quan kiến trúc đô thị, thực hiện thống nhất hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội và hiệu quả môi trường sống của đất đai đô thị. - Nghiên cứu để tiến hành thực hiện cải cách nền hành chính quốc gia trong quản lý nhà nước về đất đai đô thị, xóa bỏ chức năng của cấp hoặc của ngành nào đã gây ra mâu thuẫn trong quản lý đất đai đô thị,tổ chức tuyên truyền thực hiện quy hoạch đô thị và tham gia cưỡng chế các vi phạm quy hoạch. Lấy quy hoạch tổng thể làm căn cứ pháp lý để định hướng cơ bản xây dựng đô thị. Để thực hiện được một số nhiệm vụ cụ thể cơ bản đã nêu, quản lý nhà nước về đất đô thị thường sử dụng các phương pháp: hành chính, kinh tế, pháp luật, khoa học kĩ thuật. Bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai ở đô thị là một tổ chức nằm trong hệ thống quyền lực công của nhân dân, thực hiện chức năng hành pháp của quyền lực nhà nước; đội ngũ cán bộ công chức ngành quản lý đất đô thị nhìn chung có tinh thần yêu nước, tuân thủ sự lãnh đạo của Đảng. Tuy nhiên đội ngũ công chức này còn nhiều yếu kém về năng lực hành chính vì họ không được đào tạo theo hướng chính quy nghiệp vụ hành chính, chuyên môn kĩ thuật chuyên ngành chưa sâu, do đó hiệu quả quản lý đất đai đô thị không cao, đôi khi còn thiếu phương hướng hoạt động. Thực trạng bộ máy quản lý nhà nước đối với đất đai đô thị từ thành phố tới quận, phường còn một số hạn chế như sau: - Nhà nước thiếu quy chế công chức hoàn chỉnh có tính pháp lý và tính khoa học cho bộ máy quản lý nhà nước trong các đô thị, trong đó có công chức ngành quản lý đất đô thị. Thiếu một quy chế hành chính thống nhất, vì thế các thủ tục hành chính trong quan hệ đất đai đô thị rất rườm rà,phiền hà, thậm chí tùy tiện. Hệ thống văn bản pháp luật của Nhà nước và của Thành phố còn thiếu và không đồng bộ, thậm chí có nhiều văn bản chồng chéo hoặc phủ nhận nhau cùng tồn tại. Việc quy định của Nhà nước về phân cấp quản lý đất đô thị chưa cụ thể, chưa rõ ràng. Thành phố ban hành các văn bản hướng dẫn của riêng Thành phố mà không có sự thống nhất trong cả nước; bộ máy quản lý nhà nước về đất đô thị hoạt động theo phong cách của chế độ tập trung quan liêu bao cấp, quen với nếp nghĩ kiểu xin, cho, ban ơn chưa chịu đổi mới, từ đó tạo điều kiện cho các cơ quan và viên chức nhà nước dễ dàng vi phạm quyền lợi công dân. Quản lý đất đai đô thị ở thành phố Hà Nội và ở quận, phường còn có hiện tượng vừa bị chia cắt theo từng mảng (giữa ngành ĐC-NĐ với ngành KTST thành phố;xây dựng;nông nghiệp và phát triển nông thôn...) vừa bị giới hạn theo địa giới hành chính, dẫn tới đội ngũ công chức khi thực hiện công vụ nhiều khi trái với quy định của Nhà nước. Đặc biệt sự phân cấp quản lý đô thị giữa Sở chuyên ngành với chính quyền quận không rõ ràng và bất hợp lý. Chính quyền cấp quận được hình thành lên là để thừa hành quyền lực quản lý đô thị trong đó đặc biệt là đất đai, nhà cửa đô thị. Trách nhiệm thì rất nặng nề nhưng quyền lực thì rất hạn chế. Chính quyền cấp quận chỉ được làm những công việc có tính chất giúp việc, trong khi đó sở chuyên ngành thì lại có thẩm quyền quyết định, giải quyết cụ thể. Chính vì rơi vào cụ thể vụ việc nên sở chuyên ngành không ôm được hết gây trì trệ trong xử lý giải quyết các giao dịch đất đai, bỏ mất một chức năng chủ yếu là tham mưu xây dựng chính sách cho chính quyền thành phố và hướng dẫn nghiệp vụ chuyên môn cho cơ quan quản lý nhà nước cấp quận, huyện, phường, xã. Nghiệp vụ chuyên môn của đội ngũ cán bộ chuyên ngành không được thường xuên bổ sung nâng cao mà ngay cả cá thông tin khoa học kỹ thuật quản lý ngành cũng không thể nắm bắt kịp thời và vận dụng vào thực tế quản lý, thêm vào đó là bộ máy vừa nặng nề, cồng kềnh hoạt động kém hiệu quả đồng thời lại va chạm trong quan hệ xử lý công việc dẫn tới sự đoàn kết thống nhất trong nội bộ kém. Để nâng cao hiệu quả quản lý của các cơ quan quản lý của Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội, cần tổ chức triển khai nhanh các nội dung cơ bản của công tác cải cách nền hành chính quốc gia; kiên quyết tinh giảm bộ máy quản lý, tiến hành đào tạo và đào tạo lại kiến thức cơ bản về lĩnh vực quản lý hành chính cho đội ngũ cán bộ công chức. Cần thiết tiến hành ban hành những quy định pháp luật hoàn chỉnh phân cấp thẩm quyền giữa Trung ương và thành phố,quận (thị xã,huyện), phường (thị trấn) trong công tác quản lý đất đô thị. Cần phân quyền hơn nữa chức năng xử lý cho chính quyền cấp quận, chính quyền cấp phường chỉ nên đảm nhiệm công tác giữ gìn an ninh trật tự xã hội; cung cấp kịp thời thông tin về các vi phạm và xác lập hồ sơ ban đầu. Công tác đăng kí thống kê, kiểm tra việc đo đạc và lập bản đồ địa chính, xử lý các vi phạm pháp luật về quản lý sử dụng đât cũng như giải quyết các thủ tục hành chính liên quan tới chuyển quyền sử dụng đất nên giao cho chính quyền cấp quận, làm như vậy sẽ khắc phục được tình trạng chỉ có một người kí cho cả thành phố. Có như vậy mới đáp ứng được với yêu cầu chuyển dịch quyền sử dụng đất ngày càng tăng khi nước ta hòa nhập thực sự vào nền kinh tế thị trường của khu vực và thế giới,đồng thời giải quyết kịp thời, nhanh chóng cá thủ tục hành chính theo yêu cầu của công dân. Thực hiện được chức năng của chính quyền dân chủ nhân dân do Đảng lãnh đạo: chính quyền của dân, do dân và vì dân. 2.3. Hoàn thành quy hoạch chi tiết trên địa bàn quận đến năm 2010 - Quy hoạch chi tiết đô thị là quy hoạch được xây dựng trên bản vẽ tỷ lệ 1/200 hoặc 1/500 (thông thường là tỷ lệ 1/500, chỉ những dự án cụ thể mới xây dựng quy hoạch mặt bằng ở tỷ lệ 1/200). Để tiến hành xây dựng quy hoạch chi tiết quận Tây Hồ, cơ quan nghiên cứu xây dựng quy hoạch có yếu tố rất thuận lợi đó là quy hoạch tổng thể thành phố Hà Nội đến năm 2010 và 2020 đã được Chính phủ phê duyệt; đã có bản đồ địa chính tuy độ chính xác không cao nhưng thể hiện cho tiết thửa đất thửa đất ở tỷ lệ 1/200 (với khu vực nội thành); 1/500 với khu dân cư nông thôn; 1/1000 với đất nông nghiệp ngoại thành. Quy hoạch chi tiết đô thị của quận Tây Hồ là nhiệm vụ của cơ quan Văn phòng KTST thành phố được UBND thành phố giao từ năm 1995. Quy hoạch chi tiết đô thị do UBND thành phố phê chuẩn trên cơ sở công tác lập và nghiên cứu quy hoạch của Viện quy hoạch thành phố và Văn phòng KTST thẩm định. Tuy nhiên do quy hoạch tổng thể có những điều chỉnh,vì thế quy hoạch chi tiết buộc phải làm lại nhiều lần (ngày 15/8/2000 Chính phủ có công văn số 726/CP-CV giao cho UBND thành phố điều chỉnh quy hoạch chi tiết một số khu vực trong đó có khu vực xung quanh Hồ Tây). - Quận Tây Hồ là địa bàn rất nhạy cảm và rất phức tạp cho việc nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết. Đặc biệt với tốc độ phát triển tự nhiên như thực trạng ở quận Tây Hồ, tình trạng này càng bộc lộ rõ nét, mâu thuẫn trong việc xử lý giữa yêu cầu linh hoạt và sáng tạo của công tác nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết với tính pháp lý của công tác chỉ đạo và tổ chức quản lý, thực hiện quy hoạch đã bị đẩy “thiên tả sang cực hữu” hoặc ngược lại, hậu quả là có những lúc hàng vài trăm ngôi nhà bị đập phá gây thiệt hại về tài sản hàng trăm tỷ đồng (khi thực hiện Quyết định 158/QĐ-CP về xử lý vi phạm xây dựng trên tuyến đê Yên Phụ - Nhật Tân năm 1995) nhưng thực tế trong các khu dân cư đô thị có hàng ngàn ngôi nhà được xây dựng không theo quy hoạch nhưng không được xử lý kịp thời,dẫn đến tình trạng kiến trúc đô thị lộn xộn, sao chép, môi trường sống bị ô nhiễm, hạ tầng kĩ thuật đô thị xuống cấp... - Chính sự tùy tiện trong điều chỉnh quy hoạch của tất cả các cấp cũng là lý do làm giảm sút lòng tin của nhân dân đối với các cấp quản lý của chính quyền Thành phố. Một nguyên tắc rất quan trọng trong chỉ đạo thực hiện quản lý xây dựng đô thị thao quy hoạch là công khai tài liệu quy hoạch cho nhân dân biết và chấp hành. Bất cứ sự điều chỉnh quy hoạch nào khi có các yếu tố phát sinh tác động đều phải được tiến hành theo trình tự và phải công khai cho nhân dân biết trước khi tổ chức thực hiện. Trong điều kiện nền hàng hóa xã hội chủ nghĩa và đất đai thuộc sở hữu toàn dân, đất đai đô thị có tính chất rất quan trọng là tính kế hoạch, đó là đặc tính kinh tế của đất đai và phát triển kinh tế của xã hội hiện đại. Thực hiện quy hoạch,điều tiết và quản lý thống nhất, có kế hoạch mới có thể đảm bảo sử dụng đất phù hợp với lợi ích căn bản của toàn xã hội, mới đảm bảo cho quá trình đô thị hóa diễn ra theo đúng định hướng, tổ chức các hoạt động trong đô thị theo các quy định của pháp luật, đáp ứng được yếu cầu hiện đại, văn minh và tiện lợi cho các hoạt động ở đô thị. Chính vì vậy yêu cầu cấp thiết phải có quy hoạch chi tiết đô thị đến năm 2010 của quận Tây Hồ và phải được công bố công khai cho toàn dân biết để thực hiện. Ngay từ năm 1998, UBND thành phố đã công văn số 2592/THKT yêu cầu các quận,huyện phải đảnh giá, tổ chức quy hoạch các phường, xã khi đô thị hóa. UBND thành phố đã nhấn mạnh lý do tốc độ đô thị hóa nhanh mà các điều kiện ở tầm vĩ mô chuẩn bị không kịp nên đã kéo theo nhiều vấn đề bất cập. Quỹ thời giam 10 năm cho việc hoàn thành đô thị hóa ở quận Tây Hồ là rất ngắn trong điều kiện kinh tế - xã hội như nước ta hiện nay. Đất đai ở quận Tây Hồ không chỉ là một trong những nguồn lực chính cần được sử dụng có hiệu quả mà còn là một nguồn dùng để biết được hoạt động nào sẽ có hướng kéo dài (sẽ tồn tại lâu). Tiền có thể được tiêu dùng và có thể hết hoặc có thể tăng lên hàng năm nếu đầu tư đúng cách; sức lao động của con người có thể bị hao phí nhưng sai lầm đó có thể sửa lại được vào lần làm việc tới nhưng một khi đất đã sử dụng thì không dễ gì lấy lại được. Vì thế để khai thác có hiệu quả quỹ đất đô thị chính là phải nói trước hết đến quy hoạch và quản lý phát triển đô thị. Đặc biệt trong các khu dân cư đô thị cũ của quận, cần có quy hoạch chi tiết về hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị được xây dựng hoặc cải tạo để công khai cho nhân dân biết, từ đó mỗi gia đình, cá nhân, mỗi đơn vị phải có kế hoạch và biện pháp xây dựng, cải tạo nơi ở của họ cho phù hợp với quy hoạch, tránh tình trạng xây dựng lộn xộn như hiện nay; đồng thời tránh hao phí nguồn lực đầu tư không hiệu quả trong nhân dân. 2.4 Các giải pháp hành chính và pháp lý Với thực trạng quản lý đất đai hiện nay nói chung, trong đó có đất đô tị ở địa bàn thành phố Hà Nội và ở quận Tây Hồ, không thể có một cấp nào có khả năng đơn phương giải quyết dứt điểm những vấn đề phức tạp về đất đai, đây là những khó khăn do lịch sử để lại. Vì vậy cần phải có những giải pháp đồng bộ từ Trung ương đến địa phương, bao gồm: 2.4.1 Về các thủ tục hành chính: Các chủ thể sử dụng đất nói chung đều được Nhà nước với danh nghĩa chủ thể đặc biệt đại diện của chủ sở hữu toàn dân cho thuê đất để sử dụng có thời hạn dưới hình thức thu tiền hoặc không thu tiền. Các thủ tục để được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất là các hành vi hành chính do Nhà nước tiến hành qua các cơ quan đại diện của mình để thiết lập quan hệ giao dịch giữa người sở hữu và người thuê đất. Vì vậy đó là nghĩa vụ của Nhà nước vừa với dnah nghĩa là đại diện của chủ sở hữu vừa với tính chất là tổ chức công quyền thực hiện trách nhiệm quản lý xã hội. Tuy vậy ở một mức độ nào đó cần phân định rõ trách nhiệm của mối quan hệ này trong các giao dịch hành chính. Việc đề ra quá nhiều thủ tục trong quá trìnhthụ lý hồ sơ giao đất, cho thuê đất theo quy định vủa Luật đất đai và các văn bản của Chính phủ và của UBND thành phố Hà Nội gây ra nhiều phiền nhiễu cho người sử dụng đất – người sử dụng đất phải chịu thiệt hại cả về kinh tế và thời gian, làm mất thời cơ đầu tư (mà trong kinh doanh thời cơ quyết định đầu tư thành công hay thất bại) do thời gian thụ lý kéo dài. Vì vậy trong nội dung giao đất, thu hồi đất theo quy định hiện hành của Nhà nước cần phải : - Khi giao đất lần đầu, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chịu trách nhiệm hoàn thiện mọi hồ sơ thủ tục pháp lý để giao quyền sử dụng cho chủ thể có nhu cầu sử dụng, mọi chi phi cho công tác này Nhà nước phải chịu trách nhiệm, người sử dụng đất chỉ phải gánh trách nhiệm làm nghĩa vụ với Nhà nước qua nộp tiền thuê đất (dưới hình thức tiền sử dụng đất hay tiền thuê đất hàng năm). - Khi thu hồi đất để giao lại quyền sử dụng đất đó cho chủ thể sử dụng đất khác (dưới dạng chuyển quyền sử dụng đất nhưng có kèm thoe chuyển mục đích sử dụng đất) Nhà nước chỉ nên có văn bản hướng dẫn để người sử dụng đất mới thỏa thuận đền bù cho người bị thu hồi đất, không nên sử dụng các chế định pháp luật bằng quyền lực Nhà nước như hiện nay; giá đất (thực chất là tiền thuê đất) người sử dụng đất mới phải nộp cho Nhà nước phù hợp với hình thức sử dụng đất khi được chuyển quyền. Thủ tục để hợp pháp hóa hình thức chuyển quyền này (cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là thủ tục hành chính và phải do các cơ quan nhà nước tiến hành thụ lý để xác lập quan hệ sử dụng đất mới giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Người sử dụng đất không phải tự đi làm các thủ tục và không phải chịu thiệt hại về kinh tế. Dĩ nhiên để không tăng biên chế hành chính của bộ máy nhà nước, những thủ tục trên nên giao cho các pháp nhân kinh doanh được Nhà nước công nhận và trả tiền cho cá dịch vụ hành chính công đó. Tránh tình trạng hiện nay các thủ tục hành chính trong công tác giao đất, thu hồi đất,giải phóng mặt bằng vẫn vận hành theo cơ chế xin cho không bình đẳng giữa đại diện của Nhà nước (các cơ quan được giao quyền) và người sử dụng đất. 2.4.2 Hệ thống hóa các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. - Cần có sự quy định thống nhất và đồng bộ từ Trung ương đến địa phương trong phạm vi cả nước. Tất cả mọi chủ thể sử dụng đất đều phải được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất (giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc không thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất chính là giao đất có thời hạn và nộp tiền thuê đất một lần hay nhiều lần trong thời hạn đó). Xác định rõ phạm vi quyền hạn sử dụng đất của cá nhân, tổ chức hiện đang sử dụng đất quá độ (chưa được Nhà nước chính thức công nhận nhưng thực chất đã và đang sử dụng) phải đăng kí kê khai với Nhà nước và thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước. Cương quyết xử lý bằng biện pháp kinh tế và hành chính kết hợp nếu người sử dụng đất vi phạm pháp luật, cố tình không thực hiện nhiệm vụ kê khai đăng kí và nộp tiền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước (phạt hành chính kết hợp thu hồi đất). - Cần phải tạo ra hành lang pháp lý chung,đảm bảo công bằng giữa tất cả cá chủ thể sử dụng đất dù là cá nhân, tổ chức trong nước hay các nhà đầu tư nước ngoài. Cần có các biện pháp xử lý dứt điểm và chấm dứt tình trạng không công bằng (ưu tiên) giữa các doanh nghiệp nhà nước sử dụng đất với các cá nhân, hộ gia đình hay doanh nghiệp tư nhân, giữa pháp nhân trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, giữa các đơn vị tổ chức chính trị - xã hội với các chủ thể sử dụng đất vào mục đích kinh tế như hiện nay. Chỉ không thu tiền sử dụng đất đối với các loại đất được sử dụng vào mục đích công cộng như đường giao thông, hệ thống thủy lợi, công viên... có như thế mới khuyến khích sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm. Đối với các chủ thể sử dụng đất đang thụ hưởng ngân sách nhà nước cũng phải tính giá trị sử dụng đất để hạch toán chung vào tổng thể ngân sách được chi, tránh tình trạng chính các tổ chức này sử dụng lãng phí, tự chuyển mục đích sử dụng đất, trốn trách nhiệm với Nhà nước (sử dụng đất vào mục đích kinh tế nhưng không làm nghĩa vụ nộp tiền thuê đất) gây mất công bằng giữa các chủ thể sử dụng đất vào các mục đích như nhau. Ví dụ các đơn vị sử dụng đất vào các mục đích an ninh quốc phòng trên địa bàn quận Tây Hồ đã tự chuyển mục đích sử dụng đất; chia đất cho cán bộ chiến sỹ làm nhà ở; đem đất đi liên doanh làm kinh tế hoặc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh đều phải xử lý dứt điểm, tình hình tương tự cũng phải xử lý kể cả đối với cơ quan của Trung Ương. - Cần có những đảm bảo pháp lý cụ thể hơn nữa để người sử dụng đất được thực hiện các quyền của họ, đặc biệt thủ tục chuyển quyền và thuế chuyển quyền. Khi người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thủ tục chuyển quyền nên làm ở cấp quận, huyện và chỉ đóng dấu xác nhận chuyển quyền là đủ, không nên có các quy đinh rườm rà như nghị định 19/2000/NĐ-CP đã quy định vừa làm phình to bộ máy hành chính, đồng thời tạo ra quan hệ giao dịch thứ cấp (ngoài hai bên trao và nhận quyền sử dụng đất) giữa đại diện cơ quan nhà nước và các bên có quan hệ giao dịch chuyển quyền làm phát sinh cac tiêu cực, cản trở hoạt động của thị trường đất đai. Thuế chuyển quyền cần xác định thuế suất cho phù hợp hơn nữa, mức thuế suất 4% hiện nay là cao do giá trị chuyển dịch của đất đai rất lớn, thu nhập của người lao động Việt Nam hiện nay chưa có đủ điều kiện tích lũy để đầu tư vào kinh doanh đất đai mà chỉ thuần túy giải quyết nhu cầu ở là chủ yếu. Vì thế thuế suất cao vẫn đánh vào người lao động là chính. 2.5 Thực hiện tin học hóa trong bộ máy quản lý nhà nước về đất đai: Thế kỷ 21 là thời đại bùng nổ của công nghệ thông tin của những ứng dụng khoa học kĩ thuật nhưng công tác đăng kí đất đai và nhà ở nói chung chưa vận dụng được những thành tựu khoa học đó. Ứng dụng những phương pháp mới, những công nghệ mới và các phần mềm quản lý sẽ giúp cho quá trình quy hoạch diễn ra nhanh hơn, đạt kết quả cao hơn và giảm được những chi phí không cần thiết. Như chúng ta có thể ứng dụng Atlat điện tử, hệ thống thông tin quản lý LIS, GIS. Dựa vào các phương pháp trên chúng ta có thể hình thành các bản đồ chuyên đề về tài nguyên, môi trường nhằm cung cấp những thông tin cần thiết cho các nhà quy hoạch, quản lý. Việc sử dụng những bản đồ này vừa tiện lợi, vừa dễ sử dụng và chỉ cần lưu trữ trong máy tính và có thể sử dụng trong thời gian dài. Khi cần thu thập những thông tin chúng ta có thể lấy từ những bản đồ số vừa nhanh, vừa hiệu quả mà tính chính xác lại tương đối cao. Trên thực tế hiện nay quận Tây Hồ vẫn chỉ ứng dụng công nghệ thông tin trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, tức là chỉ khi sau khi hoàn thành mọi công tác đăng kí thì mới ghi tên và số tiền người sử dụng đất phải nộp vào biên lai. Còn hệ thống hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn còn được lưu dưới dạng giấy tờ trong kho khó sử dụng trong thời gian dài lại khó tìm khi cần thiết. Hệ thống bản đồ địa chính thì vẫn sử dụng bản đổ từ năm 1986, 1994 đã rách nát và khác quá nhiều với hiện trạng thực tế bây giờ. Mặc dù đề án triển khai hệ thống tin học hóa trong các cơ quan hành chính sự nghiệp (hay còn gọi là đề án 112) đã được thực hiện từ rất lâu nhưng không thể đem lại hiệu quả, lợi ích đáng kể nào. Cho tới gần đây, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Tấn Dũng đã ra quyết định đình chỉ thực hiện dự án này. Tuy nhiên, không thể vì một dự án tin học chậm trễ tiến độ hay không mang lại hiệu quả mà chúng ta ngừng ứng dụng công nghệ thông tin. Mà ngược lại, phải từ thất bại của đề án 112 (đề án đầu tiên mang tính quốc gia về tin học) để rút ra những bài học kinh nghiệm để ngày càng đẩy mạnh hệ thống hóa tin học trong thời đại bùng nổ công nghệ thông tin hiện nay. Ở quận Tây Hồ nói riêng, hệ thống đăng kí đất và nhà nên được người sử dụng đất tự đăng kí qua hệ thống tin học. Điều này giúp giảm bớt gánh nặng quản lý cho người quản lý, không những thế nó còn giải quyết được bài toán thiếu nhân lực tại các Văn phòng đăng kí đất và nhà hiện nay. Các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản đồ số, hồ sơ địa chính nên được chuyển sang dạng số. Điều này sẽ tiết kiệm không gian hơn rất nhiều (khi mà tại các Văn phòng) phải dành tới 1 - 2 phòng để chứa hồ sơ tài liệu, nó sẽ tạo nên sự cồng kềnh nhưng lại kém hiệu quả bới khi tìm kiếm nếu để hồ sơ nhầm vị trí người quản lý thì rất khó tìm kiếm, mặt khác muốn tìm kiếm thì lại chỉ có một người là người quản lý trực tiếp mới có thể tìm được hồ sơ hay Giấy chứng nhận này. Thay vào đó nếu sử dụng dạng số bất kỳ ai cũng có thể truy nhập tìm kiếm dễ dàng. Để hoàn thành tốt công tác này UBND quận phải thường xuyên và liên tục (bởi tin học luôn thay đổi một cách chóng mặt và để ứng dụng tốt tin học đòi hỏi người sử dụng phải thường xuyên thực hành) các lớp tin học cho cán bộ, công nhân viên. Không những thế người sử dụng đất cũng cần được nâng cao trình độ tin học – đây là một vấn đề của cả xã hội, đòi hỏi cả xã hội đều phải tham gia một cách tích cực. Tuy nhiên có một giải pháp tức thời để giải quyết vấn đề này đó là: đưa ra nhưng chương trình tin học đơn giản và có hướng dẫn bằng chữ trước các máy tính đăng kí quyền sử dụng đất hoặc một cán bộ hướng dẫn trực tiếp cho người sử dụng đất. Tóm lại: Do đất đô thị ở quận Tây Hồ là một dạng tài nguyên rất quý hiếm,do hình thức sử dụng đất đô thị phức tạp hơn đất ở nông thôn hoặc đất nông nghiệp. Từ đó đòi hỏi nhiệm vụ quản lý đất đô thị càng khó khăn phức tạp. Sử dụng đất đô thị có đặc điểm là cố định về vị trí,đất đô thị sau đầu tư sẽ khó chuyển dịch, do đó đòi hỏi công tác quản lý đất đô thị phải có tính khoa học và tính dự kiến xa (phải có một phương án quy hoạch được xây dựng rất khoa học và cụ thể, bám sát với định hướng phát triển đô thị của Đảng và Nhà nước và phải phù hợp với thực tiễn) có như vậy mới đảm bảo sử dụng đất đô thị có hiệu ích kinh tế xã hội cao nhất. Để đạt được mục tiêu đó cần phải kết hợp biện pháp sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý, có hiệu quả đi đôi với việc phát huy tác dụng tích cực của thị trường đất đai. Một trong những giải pháp hết sức quan trọng để khai thác nguồn lực đất đai ở quận Tây Hồ là cần phải có ngay trong thời gian từ nay đến năm 2000 quy hoạch chi tiết đất đô thị của quận đến năm 2010. Bên cạnh đó cần khuyến khích tạo điều kiện để các đối tượng sử dụng đất phát huy tính tích cực, chủ động khai thác sử dụng đất có hiệu quả thông qua việc mở rộng các quyền năng cho họ tiệm cận tới quyền sở hữu ngoại trừ quyền định đoạt là thuộc về Nhà nước; đồng thời Nhà nước cũng cần phải có những quy định bổ sung,sửa đổi những quy định hiện nay để hoàn thiện và tăng cường chức năng và hiệu lực của bộ máy quản lý nhà nước về đất đai từ Trung ương đến địa phương. Đặc biệt cần nghiên cứu để xây dựng một cơ quan quản lý thống nhất về đô thị ở cấp thành phố và cấp quận bao gồm cả công tác quản lý về đất đai, về quy hoạch và về tổ chức quản lý xây dựng đô thị. KẾT LUẬN Đăng kí đất là một công tác quan trọng và không thể thiếu trong quản lý nhà nước về đất đai. Công tác này ảnh hưởng trực tiếp tới các công tác khác của bộ máy quản lý nhà nước về đất đai. Để thực hiện tốt công tác này trên một địa bàn rộng lớn như quận Tây Hồ là một vấn đề vô vàn khó khăn đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ, đồng bộ và sát sao của các cấp các ngành trong lĩnh vực địa chính. Nó cũng đòi hỏi sự hỗ trợ tương hỗ lẫn nhau giữa nhân dân và Nhà nước để đạt được hiệu quả cao nhất. Mục tiêu phấn đấu của quận Tây Hồ theo tinh thần nghị quyết đại hội đảng bộ quận Tây Hồ lần thứ II đến năm 2010, quận Tây Hồ trở thành trung tâm văn hóa thương mại – du lịch dịch vụ của thủ đô Hà Nội. Để đạt được nhiệm vụ này quận cần phải tập trung nhiều nguồn lực cho quá trình đô thị hóa và một trong những mục tiêu để đạt được cho quá trình đó nhất thiết là phải hoàn thành tốt công tác đăng kí và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở cho toàn bộ người dân sử dụng đất trên địa bàn quận. Trong chiến lược phát triển kinh tế giai đoạn 2005 – 2010, Đảng và Nhà nước ta chủ trương huy động mọi nguồn lực trong nước và ngoài nước cho quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, trong đó nguồn vốn trong nước là chủ yếu. Với định hướng trên, để đảm bảo quận sẽ trở thành trung tâm thương mại, du lịch và dịch vụ của thủ đô Hà Nội quận cần phải nỗ lực tự thân phấn đấu. Đó là mối lo không chỉ riêng cán bộ, công nhân viên của quận và mà là mối quan tâm của cả thành phố. Chính vì vậy sự hỗ trợ,chỉ đạo của Thành ủy, HĐND – UBND là rất cần thiết. Luật Đất đai của bất kỳ một quốc gia nào trên thế giới đều không phải là văn bản vĩnh cửu, có rất ít bộ luật nào kéo dài được 30 năm, vì vậy ở nước ta Luật Đất đai cũng chỉ thích ứng cho từng giai đoạn phát triển. Trong thể chế kinh tế thị trường XHCN, đất đai luôn có giá trị và cũng phải tuân theo quy luật của kinh tế hang hóa. Nội dung chủ yếu của kinh doanh đất có: kinh doanh thuê mượn, mua bán quyền sử dụng đất và tín dụng đất đai; ý nghĩa đất đai được thương phẩm hóa ở chỗ: nó có thể đẩy mạnh việc sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý, nâng cao hiệu quả sử dụng đất; khi thực hiện kinh doanh thương phẩm hóa đất đô thị sẽ cung cấp nguồn tiền vốn cố định cho duy trì, cải tạo và xây dựng mới công trình kết cấu hạ tầng kĩ thuật đô thị; nó đặt cơ sở để phát triển sản nghiệp nhà đất. Đăng kí đất được hoàn thành sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, thúc đẩy thương phẩm hóa đất đai là yêu cầu khách quan của nền kinh tế thị trường XHCN và là một nội dung quan trọng trong việc xây dựng thể chế kinh tế XHCN. TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đất đai năm 1993. Luật Đất đai năm 2003. Giáo trình Đăng kí thống kê đất đai – Bộ môn Kinh tế quản lý địa chính - Trường đại học Kinh tế quốc dân. Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở – Bộ môn Kinh tế quản lý địa chính - Trường đại học Kinh tế quốc dân. Báo cáo kiểm kê đất đai quận Tây Hồ năm 2005. Báo cáo thống kê đất đai quận Tây Hồ năm 2006. “Nâng cao hiệu quả quản lý đất đai ở quận Tây Hồ” – Nguyễn Thị Thanh Duyên. Tài liệu hướng dẫn một cửa cấp xã. Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT – BTNMT – BNV hướng dẫn về chức năng,quyền hạn và tổ chức của Văn phòng Đăng kí đất và nhà. 10. Quyết định số 473/QĐ-BXD-QHKT ngày 08/11/1994 về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết khu vực bán đảo Hồ Tây. 11. Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/08/2000 về thu tiền sử dụng đất. 12. Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 04/11/1998 về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. 13. Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 quy định chi tiết thi hành luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và luật sửa đổi bổ xung một số điều của luật thuế chuyển quyền sử dụng đất. 14. Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày29/3/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. 15. Nghị định số 04/NĐ-CP ngày 10/1/1997 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý sử dụng đất. 16. Quyết định số 20/1998/QĐ-UB ngày 30/6/1998 về việc ban hành quy định thực hiện Nghị định 22/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về chế độ đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. 17. Quyết định số 69/1999/QĐ-UB ngày 18/8/1999 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành sửa đổi quy trình kê khai đăng ký nhà ở, đất ở và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị thành phố Hà Nội. 18. Quyết định số 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của UBND thành phố về việc ban hành quy định thực hiện Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về khung giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. 19. Quyết định số 61/1998/QĐ-UB ngày 04/11/1998 của UBND Thành phố về việc quy định mức đất ở (đối với các trường hợp không có giấy tờ hợp pháp hợp lệ) khi cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, mức đất ở khi mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. MỤC LỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO