Đề tài Công tác quản lý các khu chung cư tại Hà Nội hiện nay: thực trạng và giải pháp

phải để làm văn phòng. Cả tòa nhà có 4 cái thang máy, nhân viên văn phòng, khách đến giao dịch đi lại ồn ã suốt cả ngày, nhà để xe lúc nào cũng chật cứng vì quá tải. Nếu là nhà ở, mỗi gia đình chỉ có 3-4 người, nay một văn phòng cũng có ít nhất 5-7 nhân viên, chưa kể lượng khách đến giao dịch hằng ngày. Nói dại, nhỡ xảy ra hỏa hoạn thì thoát hiểm thế nào, người chen nhau cũng đã đủ chết rồi”. Không tập trung thành "đặc khu" như tòa nhà M3 - M4 phố Nguyễn Chí Thanh nhưng tại các khu chung cư khác như Trung Hòa - Nhân Chính, Mỹ Đình, Nam Trung Yên, Vinaconex, Vinashin... cũng có vô khối căn hộ đã, đang và sẽ bị biến thành văn phòng cho thuê. Khi được hỏi về việc thực hiện Công văn số 2544 của Bộ Xây dựng(Công văn số 2544/BXD-QLN yêu cầu một số địa phương tiến hành rà soát và có biện pháp chấn chỉnh việc sử dụng nhà chung cư làm văn phòng.) đại diện ban quản lý nhà chung cư đều trả lời rằng họ chưa nhận được bất cứ một văn bản hướng dẫn, chỉ đạo nào từ phía cơ quan chức năng. Vì ban quản lý không có thẩm quyền nên người thuê nhà muốn sử dụng vào mục đích gì là quyền của họ. Cùng lắm, khi biết khách có nhu cầu chuẩn bị thuê nhà chung cư làm văn phòng, ban quản lý chỉ khuyến cáo "cần thận trọng vì chính sách mới có thể sẽ thay đổi".Giám đốc một doanh nghiệp tư nhân có văn phòng tại tòa nhà 17T Trung Hòa - Nhân Chính lại rất tự tin nói rằng: "Tôi chả quan tâm đến lệnh cấm bởi có hàng nghìn doanh nghiệp đang thuê văn phòng tại các khu chung cư chứ đâu phải riêng mình. Muốn "giải tán" các văn phòng phải có lộ trình chứ không thể một sớm một chiều, nói một cái là thực hiện được ngay. Giá thuê mặt bằng tại các tòa nhà văn phòng chính thống hiện nay quá đắt, một công ty TNHH con con lấy đâu ra tiền trả 3.000 - 4.000 USD mỗi tháng để làm trụ sở giao dịch? Vì thế, thuê căn hộ chung cư làm văn phòng vẫn là "thượng sách".Hiện nay, vào một số trang thông tin điện tử tìm từ khoá “cho thuê căn hộ chung cư làm văn phòng” có hàng nghìn thông tin về lĩnh vực này. Trước các luồng ý kiến khác nhau, ngày 10-2-2010, Bộ Xây dựng lại có Công văn số 241/BXD-QLN gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đề nghị gửi báo cáo tình hình sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng cũng như các ý kiến đề xuất, thời hạn cuối cùng là ngày 30-3- 2010.Dù chưa biết các tỉnh, thành phố có ý kiến đề xuất cụ thể ra sao nhưng theo tìm hiểu của chúng tôi, việc sử dụng chung cư làm văn phòng hiện có hai luồng ý kiến trái ngược nhau, người dân bức xúc vì chung cư bị chuyển đổi công năng, sử dụng sai mục đích, doanh nghiệp lại kêu trời vì sẽ gặp rất nhiều khó khăn để tìm trụ sở mới. Tất cả các ý kiến đều có lý lẽ riêng. Để đi đến một quyết định thống nhất, có lẽ Bộ Xây dựng và các ngành chức năng phải dựa vào các văn bản quy phạm pháp luật như: theo thông tư số 01/2009/TT-BXD quy định về cấp giấy chứng nhận quyền về sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng sản xuất kinh doanh nhà ở đó là nêu rõ quyền và nghĩa vụ của bên mua ,quyền và nghĩa vụ của bên bán; công văn số 241/BXD-QLN ngày 10 tháng 2 năm 2010 của bộ xây dựng về báo cáo tình hình sử dụng căn hộ chung cư làm cơ sở sản xuất kinh doanh văn phòng ;quy chế quản lí nhà chung cư (Ban hành kèm theo Quyết định số 08 /2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng) (Điều 21, Điều 22, Điều 23, Điều 24) Ngoài ra còn có nghị định của Chính phủ Số 126/2004/NĐ-CP ngày 26 tháng 5 năm 2004 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng ,quản lí công trình hạ tầng đô thị và quản lí sử dụng nhà (Điều 37, Điều 38, Điều39, Điều 40, Điều 41, Điều 42) Bởi lẽ các khu chung cư này,khi xây dựng lên nhằm mục đích làm nhà ở chung cư chứ không phải toà nhà văn phòng.Các quy định thiết kế theo mục đích sử dụng như các tiêu chuẩn thiết kế về tải trọng tiêu chuẩn, tiêu chuẩn về cấp điện, thang máy, nơi thoát nạn và phòng cháy, chữa cháy… cũng rất khác nhau giữa nhà ở chung cư và tòa nhà văn phòng.Nếu hiện tượng này tiếp tục xảy ra mà không được giải quyết triệt để thì tuổi thọ của công trình sẽ bị giảm rõ rệt.Công trình có tuổi thọ 50-60 năm thì chỉ khoảng trong thời gian 15-20 năm là xuống cấp ,rồi Hà Nội lại tiếp tục công tác cải tạo chung cư cũ mà khối lượng càng ngày càng nhiều hơn,gây thất thoát ngân sách nhà nước hàng tỉ đồng,kéo Việt nam đi xuống… Khoảng thời gian một,hai năm trở lại đây Hà Nội còn xuất hiện một mô hình nhà ở mới:chung cư tư nhân.Chung cư tư nhân là cách người ta gọi những toà nhà do tư nhân đầu tư xây dựng, chia căn và bán lại theo kiểu chung cư thương mại. Thường được xây dựng trên những mảnh đất khoảng 200-300m², những toà chung cư này thường biệt lập, đơn lẻ giữa khu dân cư không có các cơ sở hạ tầng như trường học, trạm y tế... nhưng bù lại giá của nó cực rẻ so với chung cư thương mại cùng vị trí.Các khu chung cư nằm ngay trong khu vực đông dân cư ở nội đô nhất là tại khu vực các quận mới như Thanh Xuân, Tây Hồ, Cầu Giấy. Tuỳ từng khu vực và chất lượng xây dựng, mức giá giao động khoảng 12-16 triệu đồng/m². Giá thậm chí còn giao động theo tầng. Các toà chung cư này thường cao từ 5-7 tầng, hầu hết đều không có thang máy. Diện tích mỗi căn hộ cũng chỉ nằm trong khoảng 45-70 m².Các loại nhà chung cư tư nhân thường nằm trong các ngõ sâu, nhiều khu thậm chí ô tô không vào được. Vì thế không gian khá chật hẹp, không thể so sánh với không gian thoáng đãng, cơ sở hạ tầng hiện đại tại các khu chung cư thương mại.Ưu điểm đầu tiên của loại chung cư này là hầu hết đều nằm ngay trong các khu trung tâm, tiện đi lại, nhất là với đại đa số dân sử dụng xe gắn máy. Đây là ưu thế không nhỏ trong bối cảnh thường xuyên tắc đường, kẹt xe ở Hà Nội hiện nay.Ưu điểm tiếp theo là gần trường, gần chợ. Đây cũng là một lợi thế không nhỏ, nhất là trong bối cảnh nhiều khu chung cư thương mại mới, ở các khu vực xa trung tâm đang chậm trễ trong việc xây dựng cơ sở hạ tầng: trường học, chợ, bệnh viện... Tuy nhiên,việc quản lý nhà chung cư tư nhân hiện nay mỗi nơi một kiểu, thường do chủ đầu tư quản lý, có trường hợp bố trí bảo vệ, quản lý chung, có trường hợp không có bảo vệ, quản lý. Các hộ dân mua căn hộ và đến ở chỉ khai báo tạm trú, chưa làm thủ tục nhập khẩu.Thêm nữa,các căn hộ này lại đều sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật có sẵn trong khu vực dân cư như: Hệ thống thoát nước thải, hệ thống điện, lối đi chung và hệ thống xử lý rác thải, vệ sinh môi trường.Hạ tầng kỹ thuật khu vực nội đô Hà Nội vốn đã chịu một sức ép lớn. Do đó, nếu các cơ quan quản lý không kịp thời có cơ chế giám sát, quản lý hiệu quả, để các chung cư tư nhân phát triển tự phát thì sẽ để lại hậu quả khôn lường trong tương lai. 4. Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cư cao cấp Trong những năm gần đây, khi đất nước đang trên đà phát triển đời sống người dân dần được cải thiện; thu nhập tăng dẫn đến những nhu cầu về vật chất của người dân cũng tăng lên.; tâm lý của người dân về môi trường sống đã thay đổi nhiều, thay vì chen chúc nhau ở những ngôi nhà trong phố chật hẹp hay sống ở những khu vực chưa có quy hoạch chuẩn về điện, nước, hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, an ninh không đảm bảo… Các chung cư cao cấp với hệ thống cơ sở hạ tầng và dịch vụ hiện đại, đồng bộ, một môi trường sống văn minh, lành mạnh, thân thiện với môi trường (thí dụ như vị trí thuận lợi giao thông, có sân vườn, thảm cỏ thoáng mát thì diện tích căn hộ không nhỏ hơn 70m2, với phòng ngủ chính 20m2, ngoài các thiết bị vệ sinh khác phải có thiết bị vệ sinh dành cho phụ nữ, mỗi căn hộ có 1,5 chỗ để ôtô, hạ tầng xã hội phải đồng bộ với chất lượng cao đầy đủ các công trình  như cơ sở giáo dục mầm non, giáo dục phổ thông, văn hoá thông tin, dịch vụ thương mại, thể thao..; có hệ thống camera kiểm soát trong các sảnh, hành lang, cầu thang…) là yếu tố hấp dẫn người dân.Bên cạnh đó, với nhà chung cư thì người dân có thể yên tâm về giấy tờ và không lo vào vùng quy hoạch hoặc tranh chấp như đầu tư đất… Tuy nhiên còn một thực trạng tồn tại về chất lượng các căn hộ tự treo biển là cao cấp.Thực tế đã cho thấy: Người dân ở Tòa nhà 101 Láng Hạ đang kêu vì chất lượng căn hộ cao cấp ở đây. Một người dân ở đây cho biết đã phải chi hơn 200 triệu đồng để thay các thiết bị trong nhà, từ đèn chiếu sáng đến thiết bị vệ sinh, thậm chí là cả tay nắm cửa trước khi biến căn hộ của mình thành văn phòng cho thuê. Quá trình sử dụng, căn hộ này luôn gặp các sự cố như bong sơn tường, thiết bị nội thất, dây điện, đèn chiếu sáng. Tương tự, một người mua nhà ở tầng 22, tòa nhà 34 tầng khu Trung Hòa-Nhân Chính cũng phải chi tới gần 20 triệu đồng/m2 để có được căn hộ với gạch lát, đồ bếp, thiết bị vệ sinh... ở mức bình dân! Hẳn là mọi người chưa quên việc một khách hàng “sộp” phải bỏ 3-4 tỷ đồng để mua căn hộ của Bitexco ở khu Mỹ Đình để rồi phải chịu đựng cảnh nước thải từ toa lét lại trào ngược ra sàn nhà. Đã vậy, những người sinh sống ở Tòa nhà cao cấp The Manor còn bị chủ đầu tư bắt chẹt phải trả phí dịch vụ cao. Còn Thành Công Tower-25 Láng Hạ lại có thiết bị vệ sinh không đồng bộ: 2 toa lét lắp hai loại thiết bị khác nhau. Đó là chưa kể đến hàng loạt nỗi bực mình khác nữa, như giá gửi xe, chỗ gửi xe, lắp đặt dịch vụ viễn thông (điện thoại, Internet), truyền hình cáp, điện... Mặc dù thực trạng như thế xảy ra nhưng nhà nước vẫn chưa có một chỉ tiêu nào để đánh giá một căn hộ được coi là cao cấp mà tiêu chí chung cư cao cấp là do người chủ đầu tư tự quyết định . IV.Về mặt an toàn cho người dân trong khu nhà chung cư Ở bất cứ nơi đâu và bất cứ thời kì nào,tất cả mọi người đều muốn được sống trong hoà bình và an toàn.Không một ai muốn sống ở nơi nguy hiểm, trừ trường hợp bắt buộc.Công tác đảm bảo an toàn cho những người dân sống tại các khu chung cư trong thành phố hiện nay thì còn cần chú trọng hơn nữa.Bởi lẽ các khu chung cư tại thủ đô hiện nay đều được các chủ đâu tư xây dựng với số lượng tầng càng ngày càng cao thêm,Số lượng người ở chung cư cũng tăng thêm. Vào ngày 10/3/2010 một vụ hỏa hoạn lớn đã xảy ra tại chung cư JSC 34 (164 Khuất Duy Tiến - Lê Văn Lương, Hà Nội).Vụ hoả hoạn này đã cướp đi hai sinh mạng và để lại hậu quả lớn về tài sản cũng như những kí ức khủng khiếp khó phai của nhiều người sống tại toà nhà này...Sau khi vụ cháy xảy ra, các nhà điều tra vào cuộc và tìm ra được nguyên nhân chính là do người dân đưa vật liệu dễ cháy vào buồng chứa rác.Chưa bàn đến ý thức của người dân tại khu chung cư này vội,chúng ta hãy xem xét đến trách nhiệm của chủ đầu tư ở nơi đây.Theo lãnh đạo Phòng cảnh sát phòng cháy chữa cháy, chung cư JSC 34 không có hệ thống chữa cháy tự động nên phần lớn công tác chữa cháy phụ thuộc lực lượng bên ngoài. Khói lan ra các sảnh, hành lang, cầu thang, các tầng nhà gây ngạt, làm khó khăn trong việc thoát nạn của cư dân.Từ phía chủ đầu tư của toà nhà sẽ đưa ra giải pháp như thế nào?ông Nguyễn Trường Tiến, Phó tổng giám đốc Tổng công ty Xây dựng Hà Nội, với tư cách là công ty mẹ của Công ty Cổ phần Xây dựng nhà số 34  - đơn vị trực tiếp quản lý toàn nhà chung cư JSC 34 cao 18 tầng tại ngã tư đường Lê Văn Lương - Khuất Duy Tiến, quận Thanh Xuân, Hà Nội khẳng định:bất kể nguyên nhân gây ra cháy do đâu, chủ đầu tư cũng sẽ có trách nhiệm bồi thường cho người dân sau vụ hỏa hoạn.Cứ bồi thường tổn thất cho dân sống tại nơi đây là xong trách nnhiệm? Tổn thất về tài sản thì có thể đền bù nhưng còn tổn thất về người thì đền bù sao đây? Lẽ ra ngay từ khi thi công một toà nhà cao tầng như vậy thì chủ đầu tư nên có hệ thống báo cháy tự động ,hệ thống cầu thang thoát hiểm đựoc kiểm tra thường xuyên chứ không chỉ phụ thuộc vào việc giả cứu từ phía bên ngoài.Làm sao chúng ta biết được đến ngày nào thì tai nạn sẽ đổ ập nên đầu chúng ta?Dẫu sao phòng vẫn còn hơn chữa!Sau vụ việc này báo chí và các cơ quan chức năng còn khám phá ra một vấn đề lớn hơn :bảo hiểm cháy nổ.Chủ đầu tư nhận trách nhiệm bồi thường, nhưng họ chưa mua bảo hiểm cháy nổ (BHCN), còn các chủ hộ thì… chưa nghe nói đến. Nhiều người sống ở chung cư khi hỏi còn ngơ ngác không biết rằng mình phải có trách nhiệm mua BHCN bắt buộc, trong khi chủ đầu tư khi xây nhà đang cố tình "quên" quy định về việc bắt buộc mua bảo hiểm cháy nổ tại các khu chng cư.Không chỉ khu chung cư JSC mà rất nhiều khu chung cư khác cũng trong tình trạng như vậy.Ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, mặc dù các quy định về PCCC trong công trình xây dựng, đặc biệt là đối với các tòa nhà cao tầng đã có và phải xem đây là nhiệm vụ quan trọng, nhưng thực tế hiện nay, các chủ đầu tư chưa quan tâm đúng mức đối với việc đầu tư, bảo dưỡng các thiết bị PCCC tại các chung cư. Cầu thang bộ và cửa thoát hiểm một số khu đô thị còn bị khóa 24/24h. Thậm chí tại nhiều khu nhà, các bình bọt cứu hỏa cũng đã hết hạn sử dụng, hệ thống điện chiếu sáng tại các khu vực hành lang có khi không sử dụng được. Trong khi đó, đa số người dân không được trang bị kiến thức để vận hành, sử dụng các thiết bị PCCC cũng như cách phòng tránh, thoát nạn nên khi có sự cố xảy ra thường lúng túng, hoảng loạn... Trong 5 năm qua, Hà Nội đã xảy ra 5 vụ cháy tại các nhà cao tầng, đáng chú ý là vụ cháy xảy ra tại tầng hầm để xe tòa nhà A, chung cư 17 tầng tại tổ 14 thị trấn Cầu Diễn, làm cháy 3 ôtô và hư hỏng một số xe khác. Tuy nhiên, các vụ cháy trên không có người thiệt mạng.Chỉ đến vụ cháy này,khi đã có người thiệt mạng người ta mới bắt đầu chú ý nhiều đến vấn đề về an toàn tại chung cư Kinh doanh căn hộ chung cư đang trở nên khó khăn hơn, khách hàng ngày càng thận trọng hơn, đặc biệt là sau vụ cháy chung cư JSC 34 cao 18 tầng của Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng số 34 tại quận Thanh Xuân (Hà Nội) mới đây. Đó là chưa kể, sức ép từ hàng trăm dự án nhà ở, khu đô thị mới đã được phê duyệt quy hoạch, đã triển khai xây dựng và sẽ hoàn thành trong năm 2010, cũng  như các dự án nhà ở giá rẻ của Chính phủ… cũng sẽ khiến việc kinh doanh căn hộ chung cư không còn thuận lợi nhu trước.Theo ghi nhận tại một số dự án khu đô thị mới như: Trung Hòa Nhân Chính, Nam Trung Yên, Văn Quán…, giá căn hộ chung cư đều chững lại và các giao dịch không còn sôi động như trước. Sau vụ cháy, tâm lý người mua nhà để ở đã có những thay đổi rất lớn. Nhiều người đã không còn mặn mà đầu tư tiền vào chung cư, thay vào đó, họ tìm những lô đất phù hợp với túi tiền để làm nơi ở lâu dài. Chung cư là xu thế tất yếu tại những đô thị lớn như TP HCM, Hà Nội. Thứ nhất, quỹ đất tại các thành phố lớn không nhiều trong khi quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh như vũ bão. Thứ hai, nhà chung cư đáp ứng được các tiêu chí: tiện nghi, an toàn, riêng tư, giá thành vừa phải, tạo điều kiện thuận lợi đối với người dân đô thị, đặc biệt là giới trí thức trẻ. Tai nạn như hỏa hoạn, cháy nổ, động đất chỉ là những trường hợp hy hữu. Nếu tuân thủ đúng các tiêu chuẩn về thiết kế nhà cao tầng thì chung cư lại có độ an toàn cao hơn nhà riêng lẻ. Vấn đề cần được cải thiện ở đây chính là khâu hậu kiểm các thiết bị và chỉ tiêu thiết kế đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy. Ngoài ra, cần đặt vai trò của ban quản lý, ban quản trị các tòa nhà lên hàng đầu trong việc hướng dẫn, tập huấn và tuyên truyền kiến thức tối thiểu về phòng cháy chữa cháy cho người mua hoặc ở nhà chung cư. Một vấn đề không mới nữa về việc đảm bảo an toàn tại các khu chung cư đó là công tác quản lý cư trú tại các khu chung cư.Hiện nay, trong các khu chung cư cao tầng, công tác quản lý cư trú còn buông lỏng. Tình trạng lộn xộn về số nhân khẩu,hộ khẩu trong các khu nhà cũng hết sức phức tạp. Đặc biệt, trong những năm qua, khi bố trí tái định cư cho người dân đến định cư tại các khu chung cư, ta thấy chưa có sự phân loại thành phần dân cư, mà cứ đưa từng cụm dân cư vào sống, gồm cả anh thợ hồ, chị giáo viên, nhà trí thức,… Các thành phần này có nếp sống , sinh hoạt, nhận thức khác nhau. Nên khó hoà hợp và thường xuyên xảy ra tranh chấp. Ở các khu chung cư cũ thì việc quản lý cư trú rất kém: Nhiều nhà chung cư có người đến và người đi thay đổi lien tục mà ban quản lý không giám sát được, kể cả khi biết những người định cư tại đó vướng mắc vào các tệ nạn xã hội thì họ cũng không có giải pháp để giúp đỡ…. Rồi người cư trú chỉ làm theo lợi ích của cá nhân mình mà quên đi lợi ích của cộng đồng. Ban quản lý ở các khu nhà chung cư chưa đi sâu, đi sát vào đời sống của người dân, họ chưa quan tâm đến hoàn cảnh, lai lịch của mỗi người. Do vậy đã để xảy ra nhiều tình trạng đáng tiếc như: trộm cắp, ma tuý,…Không chỉ là xe máy ,xe ô tô bị lấy cắp phụ tùng khi để dưới bãi xe mà thậm chí là ngay tại các hộ ở trên cao cũng không thoát khỏi.Có những khu chung cư,giày dép của chủ hộ để quên ở ngoài cũng bị lấy mất.Khi kiểm tra lại thì mới phát hiện nhiều bất cập, thiếu sót, “lỗ hổng” trong công tác giữ gìn an ninh trật tự tại các khu chung cư. Thứ nhất,có những khu chung cư có hàng trăm hộ dân sinh sống nhưng chỉ có vài bảo vệ và gác cổng.Như thế là quá mỏng. Thứ hai,ở một số chung cư bảo vệ quá dễ dãi cho người ngoài vào đây gửi xe mà không giữ lại bất cứ giấy tờ tùy thân nào, kể cả sau 23 giờ cũng cho vào để thu tiền giữ xe. Thứ ba, phương tiện của khách vãng lai để chung với xe cộ của người dân cư ngụ tại chung cư, tạo điều kiện thuận lợi cho kẻ gian trà trộn, tiếp cận vào đây gây án. Thứ tư, ban đêm nhiều khu chung cư trông giũ xe ngoài trời, để xe ở nơi không đủ sáng, tạo nơi ẩn nấp cho kẻ gian thực hiện hành vi trộm cắp. Thứ năm, chung cư không có hệ thống camera.. Do vậy, để cho mô hình nhà chung cư cao tầng được phát triển một cách lành mạnh thì công tác quản lý cư trú ngày càng phải được chú trọng hơn nữa, từ việc quản lý hộ khẩu, nhân khẩu đến việc tìm hiểu tâm tư tình cảm cũng như hoàn cảnh sống của cư dân, để từ đó tìm ra các biện pháp cũng như có các chính sách phù hợp để đảm bảo chất lượng cuộc sống của người dân. Nhà nước đã có những hình thức và mức xử phạt các hành vi vi phạm quy định về quản lí công trình hạ tầng đô thị như Điều25; Điều 26;Điều 27;  Điều 28; Điều 29;Điều 30;Điều 31;Điều 32;Điều 33;Điều 34; Điều 35;Điều 36 nghị định của Chính phủ Số 126/2004/NĐ-CP ngày 26 tháng 5 năm 2004 V.Phí chung cư Chung cư cao cấp không chỉ được biết đến với giá cao mà còn được biết đến là cơ sở vật chất ,cơ sở hạ tầng ,an ninh …tốt .Tuy nhiên trên thực tế chung cư cao cấp cũng có nhiều vấn đề khiến người dân phải dở khóc dở cười. Nổi bật nhất đó là vấn đề phí chung cư. Hiện nay tại các căn hộ chung cư cao cấp mức phí chung cư là quá cao cho người dân sống trong khu chung cư. Năm 2009 Tại Trung Hòa - Nhân Chính, phí dịch vụ hiện là 30.000 đồng /tháng. Văn Quán, Linh Đàm, Việt Hưng... cao hơn một chút, 45.000 đồng. Một số nơi được gọi là cao cấp, phí dịch vụ hàng tháng được tính theo m2 như Pacific Place 83B Lý Thường Kiệt lên tới 0,6 USD... Như vậy trung bình một căn hộ ở đây có phí dịch vụ xấp xỉ 1 triệu đồng. Người dân đã phải bỏ tiền tỉ ra để mua một căn hộ chung cư cao cấp thế nhưng sau những ngày hồ hởi trong căn hộ mới, không ít cư dân chung cư méo mặt vì các loại “phí” vệ sinh, trông xe, điện hành lang, cầu thang máy... với cái giá “quy định” và người ra quy định lại là chủ đầu tư như Tại toà nhà Artex nằm trên đường Ngọc Khánh Ba Đình Hà Nội nhiều người dân đã liên tục phàn nàn về việc phải nộp phí dịch vụ vô tội vạ như phí thang máy, tiền điện, nước … quá cao. Hay là khi bàn giao nhà, Ban Quản lý nhà và các hộ gia đình đã nghiệm thu và chốt chỉ số công tơ về điện, nước, nhưng sau đó Ban Quản lý nhà lại yêu cầu mỗi gia đình đóng thêm 500.000đ tiền sử dụng dịch vụ trên.Bên cạnh đó, mặc dù liên tục bị sự cố nhưng Ban Quản lý thu tới 150.000đ/tháng/căn hộ phí hệ thống cầu thang máy Hay tại The Manor Hà Nội người dân cho rằng mức 70% của 0,88 USD/m2/tháng cho phí các loại dịch vụ mà bản thân người dân không biết gồm những dịch vụ gì, 100 USD/tháng/xe ôtô, 10 USD /tháng/xe máy… do công ty tự áp đặt đối với người dân là quá cao và hết sức vô lý. Cư dân đang sinh sống ở khu đô thị Ciputra cũng đã phải “kêu trời” vì mức phí dịch vụ phải đóng lên tới 40 triệu đồng/năm Không chỉ có thế gần đây, người dân tỏ ra bức xúc hơn trước việc các chủ đầu tư đưa ra mức giá “mua” chỗ để ôtô lên tới hàng trăm, thậm chí hàng tỷ đồng.  Một chỗ để xe trong tòa nhà Kinh Đô (Lò Đúc) đã được bán với giá gần 500 triệu đồng cho thời hạn 50 năm, vậy nhưng theo người dân ở đây, thậm chí còn diễn ra tình trạng mua đi bán lại với giá cao hơn thế. Gần đây nhất, khách hàng của tòa nhà Golden Westlake choáng váng khi chủ đầu tư đưa ra mức giá “bán” chỗ để xe lên tới 751 triệu đồng (cho hạng thấp nhất) đến 2,145 tỷ đồng (cho hạng cao nhất, tương đương để được 4 xe ôtô). Nhiều người đã sốc khi biết tin này;Họ đều cho rằng số tiền này là quá lớn và nó có thể mua được cả 1 căn hộ chung cư rộng rãi và tiện nghi.Nếu không chấp nhận mức giá trên, chủ phương tiện sẽ phải thuê chỗ để xe với giá... 3 triệu đồng/tháng. Một số chủ đầu tư gần đây khôn khéo hơn, không tách riêng việc bán nhà và bán chỗ để ôtô mà đưa nó vào chi phí dịch vụ. Nếu hộ nào có ôtô thì sẽ phải chịu một mức phí dịch vụ cao hơn . Điều đó đã làm cho người dân rơi vào cảnh ngộ "không được làm chủ trong chính căn hộ của mình". Vào tháng 2/2009, người dân sống tại căn hộ cao cấp The Manor Hà Nội do không thống nhất được phương án thu phí trông xe với chủ đầu tư là Công ty Bitexco tại đây. Hàng trăm chiếc xe ô tô nối dài đã phải qua đêm ngoài trời vì thanh barrie của công ty Bitexco - đơn vị quản lý tòa nhà chắn ngang lối về. Người dân ở The Manor muốn dùng tầng hầm để xe, hành lang chung thì phải thuê hoặc mua lại.Ngoài ra theo nhiều hộ dân ở khu The Manor thì những dịch vụ theo cam kết hoàn toàn trái ngược như bề bộn vật liệu do thi công chậm tiến độ, hệ thống điều hòa kêu như máy nổ, tiền điện nước mỗi tháng lên đến 6-7 triệu đồng… Trước tình trạng đó người dân ở các khu chung cư cao cấp đã lên tiếng phản đối ;đặc biệt là những người dân sống ở the Manor Hà Nội nơi vốn được mệnh danh là “Paris giữa lòng Hà Nội” đã phải nghỉ làm để mời nhà báo và phóng viên đến dự cuộc đàm phán giữa đại diện dân cư và chủ đầu tư The Manor Hà Nội. Tại cuộc đàm phán này, đại diện công ty Bitexco sẽ phải “giải trình” một loạt vấn đề như: áp đặt loại phí và mức phí dịch vụ quá cao; chất lượng công trình không như hợp đồng và nhà mẫu; vấn đề sở hữu các công trình chung như tầng hầm để xe, tầng trệt và hành lang; vấn đề bồi thường chậm hợp đồng… Các chủ đầu tư thì hàng tháng vẫn liên tục gửi những thông báo yêu cầu người dân nộp các khoản phí trong khu chung cư với mức rất cao trong khi thực chất hầu như chưa loại dịch vụ nào được thực hiện.Theo như người dân nói: Công ty Bitexco còn cho rằng một số công trình như tầng hầm ,hành lang chung là thuộc quyền sở hữu của công ty ai muốn dùng thì phải mua hoặc thuê lại;các loại phí khác là dùng để sửa bồn hoa,các công trình công cộng khác .Mặt khác công ty Bitexco còn nói với các hộ gia đình rằng nếu không đến ở (để thanh toán tiếp tiền trong hợp đồng) thì Bitexco sẽ đơn phương hủy hợp đồng. Thế nhưng, đa số hộ gia đình đều thuộc diện bị chậm giao nhà theo hợp đồng có khi đến hàng năm trời trong khi không hề được nhắc đến chuyện bồi thường chậm trễ theo như cam kết…. Tháng 5/2008, Bộ Xây dựng mới chỉ ban hành thông tư hướng dẫn phân hạng mà chưa "gắn mác" cao cấp cho bất kỳ chung cư nào. Chính việc Bộ Xây dựng không phân hạng cho từng chung cư cụ thể dẫn tới việc chủ đầu tư tự nhận mình là cao cấp và đưa ra mức giá dịch vụ "cắt cổ". Chỉ có người dân chịu thiệt thòi và rơi vào cảnh ngộ "không được làm chủ trong chính căn hộ của mình".Năm 2010 nhà nước đã 4 lần dự thảo phí chung cư nhưng vẫn chưa hoàn thành .Trước đây, Sở Xây dựng đã có ba dự thảo về phí dịch vụ nhà chung cư. Theo các dự thảo này, mức thu phí dịch vụ nhà chung cư tùy thuộc theo hạng nhà chung cư. Cụ thể, chung cư hạng một tối đa không quá 8.000 đồng/m2; hạng hai tối đa 7.000 đồng/m2; hạng ba, hạng bốn lần lượt không quá 6.000/m2 đồng và 5.000 đồng/m2. Nhà chung cư thuộc diện nhà ở xã hội, nhà công vụ, chung cư cũ tối đa không quá 1.000 đồng/m2. Đối với phần diện tích sử dụng để làm việc và kinh doanh, Sở Xây dựng đề nghị áp dụng mức thu trên nhân với hệ số 1,2.Sau đó UBND TP chỉ đạo Sở Xây dựng soạn lại dự thảo theo hướng không căn cứ vào loại hình chung cư mà tùy theo loại hình dịch vụ. Phó chủ tịch Tổng Hội xây dựng Việt Nam, cho rằng, để chấm dứt mâu thuẫn do phí chung cư gây ra sau khi bán căn hộ, chủ đầu tư nên trao "quyền" cho khách hàng và tập trung xây dựng những công trình khác. Ban quản trị do dân bầu ra sẽ thay chủ đầu tư đưa ra một số nguyên tắc buộc người dân phải chấp hành, như phí dịch vụ, phí vận hành... Chủ đầu tư không thể dựa vào "mác" cao cấp để ban hành phí dịch vụ cao hơn so với các nơi khác. Ngoài ra phí cao hay thấp sẽ do tính chất nội dung công việc, lượng nhân công thuê mướn quyết định…Tuy nhiên tất cả mới chỉ trên dự thảo,và tiếp tục được các cơ quan ban ngành nghiên cứu, còn việc khi nào các điều luật này được ứng dụng vào thực tế thì vẫn còn là một dấu hỏi lớn. . CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƯ TẠI HÀ NỘI ۩ ۩ ۩ I.MÔ HÌNH QUẢN LÝ CHUNG CƯ Dựa vào mô hình cơ cấu tổ chức bộ máy quản trị doanh nghiệp theo chức năng được học trong bộ môn quản trị doanh nghiệp,bọn em đề xuất một mô hình quản lý chung cư cho vấn đề về công tác quản lý chung cư hiện nay. Để xây dựng mô hình ,đầu tiên là tổ chức bầu ban quản lý chung cư: Đây sẽ là tổ chức trực tiếp giải quyết các yêu cầu,khiếu nại của người dân.Ban quản lý này được tất cả người dân trong khu chung cư bỏ phiếu tín nhiệm.Nếu ban quản lý làm việc không hiệu quả,tất cả hộ dân cư sống trong chung cư có quyền bỏ phiếu bãi nhiệm. Đối với các khu chung cư mà trong số người dân đang sinh sống có nhiều người đã về hưu,có thời gian rồi nhiều ta có thể lựa chọn ngay những người sống trong chung cư,để họ đi học 1 lớp nghiệp vụ về quản lý bất động sản vào ban quản lý. Đối với các khu chung cư mà nhứng người sinh sống quá bận rộn,không thể tự tham gia vào các hoạt động của ban quản lý thì người dân sống trong chung cư cùng chủ đầu tư họp bàn thuê những người có nghiệp vụ về quản lý bất động sản để tham gia vào ban quản lý. Trong ban quản lý sẽ gồm các thành phần chủ yếu : trưởng ban quản lý,các uỷ viên ban quản lý và các thành viên ban quản lý. Thành viên ban quản lý làm những người trực tiếp tham gia vào các bộ phận trong ban quản lý. Uỷ viên ban quản lý làm công tác kiểm tra về việc thực hiện nhiệm vụ của các thành viên.Trưởng ban quản lý là người quản lý cấp cao nhất của ban quản lý tổng kết các mặt tích cực và tiêu cực trong công tác quản lý chung cư theo tháng hoặc quý... Trong ban quản lý chung cư sẽ chia ra thành các bộ phân riêng biệt: bộ phận bảo vệ,bộ phận sửa chữa và bảo dưỡng,bộ phận dịch vụ. Bộ phận bảo vệ làm các công việc:trông giữ xe,tuần tra ban ngày,tuần tra ban đêm,thống kê,biết được số người đang cư trú tại khu chung cư,đảm bảo mặt an ninh cho chung cư. Bộ phận sửa chữa và bảo dưỡng có nhiệm vụ sảu chữa những hư hỏng nhẹ của khu nhà và thuê ngoài khi phải sửa chữa hư hỏng nặng.Bộ phận dịch vụ thì thực hiên các dịch vụ được người dân trong khu nhà yêu cầu :ăn uống,hàng tạp hoá,siêu thị,trông trẻ,lau dọn nhà cửa…Lợi nhuận thu được lại quay lại phục vụ lợi ích của khách hàng. Tất cả lợi nhuận thu được từ việc cung cấp dịch vụ sẽ dùng để trả lương cho những người trong ban quản trị và dùng cho tất cả các công việc chung của chung cư.Những người dân sống trong chung cư sẽ giảm bớt được chi phí nếu thuê gọi dịch vụ riêng lẻ,vấn đề an ninh được đảm bảo hơn,quyền dân chủ của mọi người sẽ thể hiện rõ hơn. Mô hình này giải quyết được các vấn đề bức xúc trong quản lý chung cư : người dân sẽ nhanh chóng được đáp ứng yêu cầu của mình mà không phải chờ đợi chủ đầu tư giải quyết trong vô vọng, tạo sự an tâm tin tưởng cho ngưòi dân sống trong chung cư, tạo công ăn việc làm cho nhiều người lao động và những người lớn tuổi về hưu muốn tham gia công tác xã hội, giúp giảm bới các chi phí dịch vụ đối với hộ dân…. BAN QUẢN LÝ CHUNG CƯ BỘ PHẬN DỊCH VỤ BỘ PHẬN SỬA CHỮA VÀ BẢO DƯỠNG BỘ PHẬN BẢO VỆ II.LUẬT CHUNG CƯ Việc quản lý sử dụng và vận hành nhà chung cư cao tầng là lĩnh vực rất nhạy cảm và phức tạp.Hình thái nhà chung cư phát triển đa dạng, có nhà chung cư độc lập, có nhà chung cư hỗn hợp gồm văn phòng, siêu thị, nhà ở. Trong đó lại có sở hữu riêng của người mua, sở hữu riêng của chủ đầu tư... thế nhưng cơ sở pháp lý để chứng minh, xác định rõ quyền sở hữu chung, sở hữu riêng và quyền sử dụng chung chưa rõ. Tại Luật Nhà ở(2005), ban quản trị do các chủ sở hữu bầu, có trách nhiệm và quyền hạn rất lớn như thay mặt dân ký hợp đồng cung cấp dịch vụ, bảo trì; thu và quản lý kinh phí vận hành; được bàn giao và quản lý tài khoản kinh phí bảo trì... Nhưng Ban quản trị lại không có tư cách pháp nhân nên không đủ thẩm quyền giải quyết những vấn đề nảy sinh trong vận hành, vì vậy trên thực tế chưa có chủ đầu tư dự án nào áp dụng quy định này. Rồi thời gian tới đây, khi thực hiện xong hơn 500 dự án KĐTM, mà mỗi dự án chiếm đất từ 20ha trở lên, trong đó có nhiều chung cư cao tầng, hình thành một hệ thống chung cư sẽ là nơi cư trú của hàng triệu người thì những mâu thuẫn mới phát sinh là không thể tránh khỏi và tiềm ẩn một nguy cơ xung đột mới về lợi ích từ việc xác định quyền sở hữu. Bộ luật Dân sự có 1 điều về sở hữu chung trong nhà chung cư nhưng mới chỉ mang tính nguyên tắc về quản lý và sử dụng phần sở hữu chung này; còn Luật Nhà ở dù đã liệt kê các phần sở hữu chung nhưng cũng chưa đầy đủ, nhất là chế độ quản lý và sử dụng phần sở hữu chung này...; Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, cũng chỉ quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư mà chưa thể quy định chi tiết cụ thể về chế độ sở hữu đối với nhà chung cư... Do thiếu những căn cứ pháp lý, nhất là về chế độ sở hữu nên những mâu thuẫn có liên quan đến chế độ sở hữu, quản lý, sử dụng nhà chung cư đang có hiện tượng bị “ứ đọng”, nếu không được xử lý kịp thời thì vấn đề ngày càng trở nên phức tạp dễ dẫn đến những bất ổn trong xã hội, mâu thuẫn triền miên giữa nhà đầu tư với người sở hữu sử dụng căn hộ chung cư, gây cản trở cho việc triển khai chính sách nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp, không kiểm soát được nạn đầu cơ bất động sản là nhà ở... Một trong những kiến nghị của chúng tôi đối với cơ quan chức năng để khắc phục tình trạng nêu trên là bắt tay vào việc xây dựng “Luật Chung cư”.Luật có thể được xây dựng và phát triển từ những điều luật,quy định nghị định bộ luật mà chính phủ đã ban hành từ trước. +)Nội dung chủ yếu của luật: I.Quan điểm lập pháp của Luật Chung cư 1. Sở hữu, sử dụng, quản lý khu chung cư theo hướng chất lượng cao và hiện đại là vấn đề mới của công tác lập pháp Việt Nam, khác hẳn với cách nhìn đối với các khu tập thể trước đây. 2. Phân định rõ phần thuộc sở hữu chung và phần sở hữu riêng của nhà chung cư cùng với quyền lợi và nghĩa vụ tương ứng. 3. Từng bước xoá bỏ kiểu nhà tập thể cũ để xây dựng thành khu nhà ở chung cư cao tầng hiện đại phù hợp với các tiêu chuẩn kỹ thuật mới. 4. Gắn liền với chính sách xã hội hoá việc xây dựng nhà ở, nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội... II.Nội dung chủ yếu của “Luật Chung cư” 1.Quy định chất lượng nhà chung cư trước khi đưa vào sử dụng Chất lượng tiêu chuẩn của 1 khu nhà chung cư: + về mặt quy hoạch :các khu chung cư phải được xây dưng gần các khu trường học,chợ,siêu thị để tiện lợi cho các gia đình sống tại đó.Không để tình trạng chợ cóc tập trung ngay dưới các khu chung cư làm mất cảch quan đô thị,lại ảnh hưởng đến hạ tầng kĩ thuật của các khu chung cư +về mặt hạ tầng kĩ thuật: Về chất lương công trình:đây quả thật là 1 vấn đề được quan tâm nhiêu nhất hiên nay.Hầu như các khu nhà chung cư đều xuống cấp quá nhanh.Nhất là các khu nhà ở tái định cư.vì vậy trong khâu kiểm soát,giám sát công trình các chủ đầu tư phải có ghi rõ điều khoản về trách nhiêm của mình trong công tác này.Nếu để người dân tố cáo về chất lượng công trình thì chủ đầu tư sẽ phải chịu trách nhiêm trước pháp luật,phải bị tước giấy phép đầu tư.Ngoài ra có thể phải chịu trách nhiệm hình sự. Ở các nước chất lượng công trình xây dựng được giám định rất chặt chẽ và khi phát hiện sự cố các cơ quan chức năng lập tức vào cuộc.Ví dụ như tại Nhật Bản cách đây vài năm cũng phát hiện một loạt công trình không đảm bảo chất lượng do có sự cấu kết giữa Kiến trúc sư thiết kế với nhà thầu thi công và cty giám định chất lượng( cty giám định chất lượng tư nhân - tai Nhật cty tư nhân cũng có thể hành nghề giám định).Với mục đích giảm giá thành sản phẩm các cty này đã liên kết với kiến trúc sư chủ trì thiết kế "rút bớt" nguyên vật liệu ngay từ khâu thiết kế ( xin lưu ý là hoàn toàn khác với "rút ruột công trình" như kiểu của Việt Nam vì quá trình thi công hoàn toàn đúng theo thiết kế, chỉ có điều thiết kế này không đảm bảo khả năng chống động đất mà thôi).Kết quả là tất cả các công trình có liên quan đến Kiến trúc sư thiết kế và nhà thầu này trong vòng mấy chục năm( khoảng hơn 100 công trình lớn nhỏ) lập tức bị kiểm tra và lấy mẫu tái giám định chất lượng.Kết luận của cơ quan giám định là các toà nhà này có thể bị đổ nếu xảy ra động đất khoảng 5 độ richter. Kiến trúc sư chủ trì lập tức bị thu hồi giấy phép hành nghề và bị truy tố cùng các đơn vị liên quan, thậm chí còn phải ra điều trần trước Quốc hội.Một loạt các công trình có chất lượng không đảm bảo như nhà ở, khách sạn, chung cư cao tầng lập tức bị đóng cửa hoặc ngừng hoạt động ( trong đó có một số khách sạn tư nhân ba sao vừa mới khánh thành với vốn đầu tư năm bảy triệu đô).Tất cả những người đã tận mắt xem những công trình được coi là " không đảm bảo chất lượng" này qua băng ghi hình đều có chung một nhận xét rằng các công trình " chất lượng cao" của Việt Nam chắc chắn vẫn còn thua xa những công trình này cả về thiết kế, tiện nghi lẫn thẩm mỹ .Bởi vậy một khi người dân đã tố cáo 1 chủ đầu tư về chất lượng công trình thì nhà nước nên xử phạt theo luật thật nặng để lấy đấy làm tấm gương răn đe cho những kẻ khác. Ngoài ra dưới mỗi khu chung cư phải có 1 vườn hoa hoặc hàng cây xanh và 1 khoảng sân nhỏ làm chỗ vui chơi cho trẻ em. Vì các quy định thiết kế theo mục đích sử dụng như các tiêu chuẩn thiết kế về tải trọng tiêu chuẩn, tiêu chuẩn về cấp điện, thang máy, nơi thoát nạn và phòng cháy, chữa cháy… cũng rất khác nhau giữa nhà ở chung cư và tòa nhà văn phòng nên tại các khu chung cư cho thuê nhà làm văn phòng thì chỉ cho phép thuê tầng trệt(tầng 1) để không ảnh hưởng đến thang máy cũng như lợi ích công cộng khác của ngườ dân sống trong toà nhà.Nếu các chủ đầu tư tại các khu nhà này vi phạm thì sẽ chịu các hình thức xử phạt bằng hành chính cũng như hình sự.Bởi khi 1 toà nhà chung cư được xây dưng để sử dụng trong 50 năm.60 năm mà bị sử dụng sai mục đích(quá tải về thang máy cũng như số người sống và làm việc trong khu nhà) sẽ làm giảm tuổi thọ của khu nhà đi rất nhanh,ảnh hưởng lớn đến công tác đô thị hoá của thành phố. 2. Chế độ sở hữu nhà chung cư: Sở hữu chung - đối tượng? Chủ sở hữu là cộng đồng các chủ sở hữu căn hộ chung cư. . "Phần sở hữu chung" trong nhà chung cư bao gồm: + Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại phần sở hữu riêng + Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; Các chủ sở hữu có trách nhiệm và quyền hạn như thế nào trong việc sử dụng “phần sỏ hữu chung” cần được nêu rõ. Sở hữu riêng - đối tượng? Chủ sở hữu là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân... "Phần sở hữu riêng" trong nhà chung cư bao gồm: +Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; + Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật + Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng. Các chủ sở hữu có trách nhiệm và quyền hạn như thế nào trong việc sử dụng “phần sỏ hữu riêng” cần được nêu rõ. c. Quyền lợi và nghĩa vụ của các loại chủ sở hữu (quá trình hình thành, thủ tục đăng ký và trình tự vận hành..).ai sẽ trả tiền sử dụng đất khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất? Ai là người sở hữu tầng 1, tầng hầm và tầng thượng của nhà chung cư? Ai có trách nhiệm chăm sóc vườn hoa, cây cảnh trong khuôn viên khu chung cư?..... 3. Chế độ sử dụng nhà chung cư a. Sử dụng phần thuộc sở hữu chung - bảo dưỡng và vận hành các trang thiết bị kỹ thuật chung của nhà chung cư Các chủ đầu tư có quyền hạn và trách nhiệm bảo dưỡng ,vận hành các trang thiết bị kĩ thuật chung của khu nhà.Bảo trì nhà chung cư bao gồm việc duy tu bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa vừa và sửa chữa lớn nhà chung cư nhằm duy trì chất lượng của nhà chung cư. Việc bảo trì có thể áp dụng và phát triển theo quy đinh tại thông tư số 08/2006/TT-BXD ngày 24/11/2006 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn công tác bảo trì công trình xây dựng. Việc bảo trì nhà chung cư phải do tổ chức có tư cách pháp nhân và có chức năng về hoạt động xây dựng phù hợp với nội dung công việc bảo trì. b. Sử dụng phần thuộc sở hữu riêng - các giới hạn về quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản là hộ chung cư. Các hộ gia đình không được phép thay đổi kết câú của căn hộ.Cơi nới, chiếm dụng diện tích, không gian hoặc làm hư hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung dưới mọi hình thức; đục phá, cải tạo, tháo dỡ hoặc làm thay đổi phần kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị sử dụng chung, kiến trúc bên ngoài của nhà chung cư; +. Phân chia, chuyển đổi phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung trái quy định + Gây tiếng ồn quá mức quy định; làm ảnh hưởng đến trật tự, trị an nhà chung cư; + Xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại bừa bãi; gây thấm, dột, ô nhiễm môi trường; chăn nuôi gia súc, gia cầm trong khu vực thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung; +. Quảng cáo, viết, vẽ trái quy định hoặc có những hành vi khác mà pháp luật không cho phép; sử dụng vật liệu hoặc màu sắc trên mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư trái vớí quy định, thay đổi kết cấu, thiết kế của phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng (xây tường ngăn lên mặt sàn, di chuyển các trang thiết bị và hệ thống kỹ thuật gắn với phần sở hữu chung, đục phá căn hộ, cơi nới diện tích dưới mọi hình thức); +. Sử dụng hoặc cho người khác sử dụng phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng trái với mục đích quy định + Nuôi gia súc, gia cầm trong khu vực thuộc sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng làm ảnh hưởng tới trật tự, mỹ quan và môi trường sống của các hộ khác và khu vực công cộng (nếu nuôi vật cảnh thì phải đảm bảo tuân thủ đúng quy định của pháp luật); + Kinh doanh các ngành nghề và các loại hàng hoá dễ gây cháy, nổ (kinh doanh hàn, ga, vật liệu nổ và các ngành nghề gây nguy hiểm khác); + Kinh doanh dịch vụ mà gây tiếng ồn, ô nhiễm môi trường (nhà hàng karaôkê, vũ trường, sửa chữa xe máy, ô tô; lò mổ gia súc và các hoạt động dịch vụ gây ô nhiễm khác); + Sử dụng không đúng mục đích kinh phí quản lý vận hành và kinh phí bảo trì nhà chung cư. 4. Chế độ quản lý nhà chung cư a. Quản lý Nhà nước đối với nhà chung cư - xác lập các quyền hạn và trách nhiệm từ phía nhà nước b. Tư cách pháp nhân của cộng đồng chủ sở hữu nhà chung cư :khi xảy ra các vấn đề của khu nhà liên quan đến luật pháp thì những người đồng sở hữu sẽ có quyền hạn và trách nhiêm như thế nào c. Quản lý biến động về quyền sở hữu đối với nhà chung cư.,không để tình trạng đầu cơ tích trữ tài sản :kẻ ăm không hết người lần không ra d. Các khoản thuế và phí nhà chung cư. Ta có thể sử dụng và phát triển thêm từThông tư số 37 (ban hành ngày 31/12/2009 )được bộ xây dựng ban hành hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư. Bộ chỉ đạo Giám đốc Sở Xây dựng, chủ tịch UBND quận huyện, đơn vị quản lý nhà chung cư, chủ đầu tư, ban quản trị các tòa nhà sẽ có trách nhiệm triển khai, thực hiện quyết định này. Như theo quy định phương pháp xác định giá dịch vụ chung cư điều 4:Công thức xác định giá dịch vụ nhà chung cư Trong đó : Gdv - Giá dịch vụ nhà chung cư cho 1m2 diện tích sàn sử dụng thuộc sở hữu riêng của chủ căn hộ hoặc diện tích sàn sử dụng thuộc phần sở hữu riêng khác (đồng/m2/tháng) (đã bao gồm thuế GTGT); Q – Tổng chi phí dịch vụ nhà chung cư hàng năm (đồng/năm) (chưa bao gồm thuế GTGT); Tdv – Khoản thu được từ kinh doanh, dịch vụ các diện tích thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư hàng năm (nếu có) (đồng/năm); S – Tổng diện tích sàn sử dụng thuộc sở hữu riêng của chủ căn hộ và diện tích sàn sử dụng thuộc phần sở hữu riêng khác (nếu có) (m2); 12 – Tổng số tháng tính giá sử dụng dịch vụ trong năm; P – Lợi nhuận định mức hợp lý (đơn vị tính %); K1 – Hệ số giảm giá do doanh nghiệp quản lý vận hành hỗ trợ giảm giá dịch vụ (nếu có); K2 – Hệ số phân bổ giá dịch vụ nhà chung cư (đối với những diện tích sàn sử dụng ngoài mục đích ở như văn phòng, thương mại…) do Ban quản trị nhà chung cư quy định (nếu có); T – Thuế suất thuế giá trị gia tăng. Tuy thành phố đã có chủ trương rà soát tổng thể toàn thành phố để điều chỉnh một số khoản thu phí, nhưng với tình trạng biến động giá cả như hiện nay cùng với những quy định về việc giám sát, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, xử lý vi phạm nhưng không quy định thanh tra việc thu chi phí chung cư vì đã có quy định đầy đủ của pháp luật hiện hành. Theo đó, đơn vị quản lý chung cư, các chủ sở hữu, người sử dụng chung cư có trách nhiệm giám sát thường xuyên việc thu, chi phí chung cư. UBND phường-xã, thị trấn có trách nhiệm kiểm tra việc thu chi này định kỳ mỗi năm/lần. Do đó, dẫn đến chủ đầu tư dễ dàng tự áp đặt giá dịch vụ bắt dân phải chịu áp dụng biện pháp cưỡng chế.. nên theo chúng tôi các cơ quan nhà nước cần nhanh chóng ban hành theo đúng nghĩa mức thu tối đa (giá trần), tính đúng tính đủ các chi phí và nghiêm cấm thu vượt mức quy định, quy định chặt chẽ, giám sát thường xuyên, đưa ra các hình thức phạt đối với các chủ đầu tư vi phạm… để việc tổ chức quản lý vận hành nhà chung cư của các chủ đầu tư ở địa phương bước đầu đã cung cấp các dịch vụ thiết yếu cho các cư dân sống trong nhà chung cư, đảm bảo an ninh trật tự, vệ sinh sạch sẽ với chi phí phù hợp. e. Tổ chức dịch vụ quản lý nhà chung cư. +về mặt an ninh : khu chung cư phải đảm bảo an toàn cho nhứng người dân sống tại đó.Mỗi khu nhà chung cư cần có 1 ban quản lí (tuỳ thuộc vào số lượng căn hộ tại khu chung cư.).Ban quản lí này không chỉ thực hiện công việc như trông xe, bảo vệ khu chung cư khỏi trộm cướp mà cần được trải qua 1 khoá đào tạo cơ bản về việc xử lí các tình huống bất ngờ như hoả hoạn.động đất…Ngoài ra họ cũng nên nắm rõ được khách ra khách vào,đến nhà ai.Nếu ở các khu nhà tái định cư ,khu nhà ở cho người có thu nhập thấp..có thể dành công việc này cho những hộ khó khăn.Như vậy vừa tạo việc làm cho người lao động vừa thắt chặt tình hàng xóm hữư nghị của những ngườ sống trong cùng 1 khu chung cư lại có thể tạo được sự yên tâm của những người sống tại đó. +về mặt vệ sinh ,môi trường:Khu nhà phải có tầng hầm chứa rác và được don sạch mỗi ngày.trước sân của các khu chung cư phải có vườn hoa và cây xanh và được ban quản lí khu nhà chăm sóc. 5.Chế tài xử phạt a, Đối với nguời dân sống trong khu chung cư Việc nhiều người sống cùng nhau đòi hỏi những quy tắc trật tự cần thiết cho tất cả mọi người.Khu chung cư chỉ thật sự trở nên thân thuộc khi mọi thành viên trong chung cư đếu gắng sức xây dựng một cuộc sống chung tốt đẹp.Bởi vậy, nếu người dân thực hiên những hành động sai ,trái với những điều đã nói ở các phần trong nội dung của bộ luật thì sẽ phải chịu mọi hình phạt hành chính ,hình sự (được nêu rõ trong các hoàn cảnh rõ ràng) b, Đối với chủ đầu tư Chủ đầu tư gần như chính là đầu mối của mọi vấn đề về chung cư hiên nay.Và không phải chủ đầu tư nào cũng muốn vi phạm pháp luật.Đôi khi chỉ là do họ không biết phải làm hoặc giải quyết tình huống theo cách nào khi có nhiều thông tư,nghị đinh,…được ban hành mà có nhiều điểm không rõ..bởi vậy trong luật chung cư nên quy định rõ chế tài xử phạt đối với chủ đầu tư trong các trường hợp phát sinh.cẢ về mặt hành chính và hình sự(nếu có) III.Các bước tiến hành 1. Thành lập ban chỉ đạo gồm các bộ, ngành có liên quan (Tài chính, Xây dựng, TN&MT, LĐTB&XH, Nội vụ) 2. Điều tra đánh giá hiện trạng nhà chung cư - Số lượng nhà chung cư - Số lượng hộ gia đình, nhân khẩu của hệ thống nhà chung cư. - Những vấn đề tồn tại về sở hữu, sử dụng, quản lý nhà chung cư và các phương án xử lý. 3. Nghiên cứu kinh nghiệm của nước ngoài 4. Hình thành dự thảo 5. Lấy ý kiến đóng góp của các ngành, các cấp. 6. Hoàn thiện dự thảo. Do thiếu những căn cứ pháp lý, nhất là về chế độ sở hữu nên những mâu thuẫn có liên quan đến chế độ sở hữu, quản lý, sử dụng nhà chung cư đang bị “ứ đọng”. Nếu không được xử lý kịp thời, vấn đề sẽ ngày càng trở nên bức xúc, dễ dẫn đến những bất ổn trong xã hội, mâu thuẫn triền miên giữa nhà đầu tư với người sở hữu sử dụng căn hộ chung cư; gây cản trở cho việc triển khai chính sách nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp; không kiểm soát được nạn đầu cơ bất động sản nhà ở... Nếu như có 1 bộ luật rõ ràng chỉ ra trách nhiệm của chủ đầu tư,cuả nhà nước trong việc giải quyết các tình huống phát sinh thì sẽ gúp ích rất nhiều và làm đơn giản hoá đi nhiều vấn đề cho tất cả mọi người, cả ba phía đấy là chủ đầu tư, nhà nước và người dân.Bộ luật chung cư sẽ là kim chỉ nam cho mọi cá nhân có vấn đề phát sinh về chung cư KẾT LUẬN Tóm lại,công tác quản lý, sử dụng nhà ở còn nhiều vấn đề chưa được sự đồng thuận của nhân dân (như việc quản lý nhà chung cư, nhà ở cho sinh viên, chưa quan tâm việc bảo trì, sửa chữa chống xuống cấp của các công trình đã được đầu tư xây dựng...). Nhiều dự án thuộc các chương trình trọng điểm về phát triển nhà ở triển khai còn chậm (như xây dựng nhà ở cho công nhân thuê tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, nhà ở xã hội...); Các số liệu thống kê về nhà ở chưa đồng bộ, còn thiếu, chưa thống nhất, chưa chính xác, ảnh hưởng đến việc hoạch định chính sách quản lý, phát triển nhà ở.Nhà ở cho người dân là 1 yếu tố vô cùng quan trọng của cuộc sống.Vì chất lượng cuộc sống luôn tốt cũng quyết định 1 phần rất lớn đến các khía cạnh khác của xã hội.Đó là những vấn đề nổi bật và nhức nhối hiện nay đã được nhóm chúng tôi đề cập đến trong đề tài nghiên cứu này,đồng thời là giải pháp được đưa ra dựa trên cơ sở thực tiễn về những mong muốn và nhu cầu thiết thực của người dân về vấn đề nhà ở. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1.Giáo trình phương pháp luận nghiên cứu khoa học –Nxb Thế Giới 2.www.moc.gov.vn (cổng thông tin điện tử của bộ xây dựng) 3. Báo Thông tin kinh tế xây dựng 4.Báo kinh tế và đô thị 5.Báo xây dựng 6.Báo đất Việt 7.www.dantri.com.vn . www.vietnamnet.vn ,www.tin247.com www.tailieu.vn ,….. Mục lục LỜI MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ĐỐI TƯỢNG PHAM VI NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ CHUNG CƯ I.Tổng quan về bất động sản 1.Khái niệm và đặc điểm về Bất động sản 2.Phân loại Bất động sản 3.Hàng hoá bất động sản II.Khái niệm chung vể chung cư III.Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội IV.Vị trí của chung cư trong việc phát triển các đô thị hiện đại: CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ TẠI CÁC KHU CHUNG CƯ Ở HÀ NỘI HIÊN NAY Tình hình phát triển chung cư ở các đô thị tại Hà Nội: I.Về mặt giá cả nhà ở chung cư II.Về mặt quy hoạch III. Về hạ tâng kỹ thuật 1.Thực trạng về hạ tầng kỹ thuật tại các khu chung cư cũ tại nội thành 2.Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại khu nhà tái định cư 3.Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cư “bậc trung’’ 4.Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cư cao cấp IV.Về mặt an toàn cho người dân trong khu nhà chung cư V.Phí chung cư CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƯ TẠI HÀ NỘI I.MÔ HÌNH QUẢN LÝ CHUNG CƯ II.LUẬT CHUNG CƯ KẾT LUẬN MỘT SỐ HÌNH ẢNH THAM KHẢO 1 1 2 2 3 4 5 5 6 7 8 9 9 10 11 11 12 13 15 15 17 19 22 23 27 30 30 32 41 44 MỘT SỐ HÌNH ẢNH THAM KHẢO Chung cư cao cấp Hạng 1 Chung cư Hạng 2 Chung cư Hạng 3 Chung cư Hạng 4 khu chung cư cũ xuống cấp cần được Khu tập thể Nam Đồng xây dựng lại Mặt sau của nhà B1 khu tập thể Tại dãy tập thể nhà C1 Thành công Văn Chương tầng trệt của dãy nhà đang dần bị nền đất “nuốt chửng”. Cống vỡ bốc mùi xú uế đã lâu Đống rác "1 năm tuổi" trong hầm nhưng chưa được sửa chứa rác vô tác dụng Nhà vệ sinh tầng 1 nhà B5 mới được Bể chứa nước giếng khoan mở nắp thông tắc mời bụi và rác "ghé thăm" Gạch lát nền toà nhà B3 bị cậy Hộp điện có nhiều đầu dây hở lên từ lâu nhưng không ai lát lại rất nguy hiểm đối với trẻ em Người dân phải trồng rau, cây Cầu thang thoát hiểm bị rào cảnh trên vỉa hè để giữ vệ sinh bằng những thanh cốp-pha Một chung cư tư nhân ở ngõ 445, Vụ hỏa hoạn lớn tại chung cư JSC 34 Nguyễn Khang (Cầu Giấy) (164 Khuất Duy Tiến – Lê Văn Lương, Hà Nội). ngày 10/3/2010 Vụ cháy xảy ra tại tầng hầm để xe Người dân sống ở khu đô thị The tòa nhà A, chung cư 17 tầng tại tổ Manor đã bị 1 phen điêu đứng vì 14 thị trấn Cầu Diễn các khoản phí trên trời của đơn vị quản lý tòa nhà này)  Tại the Manor tất cả những xe chưa Tại The Manor các xe không vào trả tiền phí đỗ xe đều phải dừng được thì nằm chình ở lối ra trước barie.Chỉ một số xe đã trả tiền còn các xe vào được thì không được phép vào bên trong. ra ngoài được Tại the Manor cư dân đòi quyền Tại the Manor rất nhiều người dân lợi đối với khu để xe. nghỉ việc để tụ tập đòi quyền lợi. Tại the Manor Ban đại diện lâm thời tại văn phòng Tập đoàn Bitexco của tòa nhà giải thích để trung hòa ý cũng như Ban quản lý, cửa kiến hai bên,nhưng vẫn chưa giải tỏa vẫn đóng, với khá nhiều bảo vệ. được bức xúc của người dân. những người dân The Manor nghỉ Đa số các hộ dân có ôtô đều phải việc để "đàm phán" để ngoài trời tại các khu chung cư