Đề tài Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hải Phòng

80 503.546 57.595.591 18 159,00 483.480 503.546 80.063.814 19 159,00 483.480 503.546 80.063.814 20 159,00 483.480 503.546 80.063.814 21 154,88 483.480 503.546 77.989.204 22 154,88 483.480 503.546 77.989.204 23 154,88 483.480 503.546 77.989.204 24 154,88 483.480 503.546 77.989.204 25 154,88 483.480 503.546 77.989.204 26 154,88 483.480 503.546 77.989.204 27 128,25 483.480 503.546 64.579.775 28 141,75 483.480 503.546 71.377.646 29 149,25 483.480 503.546 75.154.241 30 149,25 483.480 503.546 75.154.241 31 149,25 483.480 503.546 75.154.241 32 149,25 483.480 503.546 75.154.241 33 149,25 483.480 503.546 75.154.241 34 149,25 483.480 503.546 75.154.241 35 149,25 483.480 503.546 75.154.241 36 149,25 483.480 503.546 75.154.241 37 149,25 483.480 503.546 75.154.241 38 149,25 483.480 503.546 75.154.241 39 149,25 483.480 503.546 75.154.241 6.041,99 2.931.181.325 3.042.419.900 Qua phiên đấu giá việc điều tra giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường để xây dựng giá sàn của Hội đồng đấu giá huyện An Lão chưa đủ kinh nghiệm. Việc xây dựng giá sàn còn mang tính chủ quan, đây cũng là dự án đầu tiên của huyện nên không được thành công. Hiệu quả kinh tế thu từ khu đất đấu giá cao hơn so với dự kiến là 121.238.575 đồng. Qua đây cho thấy việc xác định địa điểm khu đất đấu giá, xây dựng giá sàn, mời đấu giá rất quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến sự thành công của dự án đấu giá. Việc đấu giá toàn bộ khu đất chỉ dành cho các tổ chức kinh tế có đủ năng lực tài chính tham gia đấu giá, còn những người có nhu cầu sử dụng đất thì không thể tham gia trực tiếp vào phiên đấu giá. 4.3.4. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại số 16 - Mái tơ - Phường Mái Tơ, quận Ngô Quyền - Hải Phòng Khu đất tổng diện tích 210,6m2 đã được giải phóng toàn bộ mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, 4 lô tiếp giáp mặt bằng rộng trên 6m (Tính cả vỉa hè) cách mặt đường Mái Tơ khoảng từ 50 đến 70m. Các lô đất được đánh ký hiệu Lo19, Lo20, Lo21 với diện tích 53,0m2 và Lo22 với diện tích 51,6m2. Hội đồng Đấu giá quyền sử dụng đất được thành lập theo Quyết định số 452./QĐ-UB ngày 06/3/2006 của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hải Phòng Thông báo mời đấu giá (ngày 30/10/2006) Thời gian đăng ký tham dự đấu giá: từ 8h30 ngày 01/11/2006 Thời gian bán hồ sơ mời đấu giá: từ 8h30 – 17h00 ngày 01-09/11/2006 Nộp hồ sơ mời đấu giá: từ 8h30 – 17h00 các ngày 13-18/11/2006 Xác định tư cách người tham gia đấu giá vào hồi 8h30 ngày 20/11/2006. Dự kiến mở phiên đấu giá vào 8h30 ngày 28/11/2006. Tổ chức, cá nhân đăng ký dự đấu giá QSDĐ được mua 1 bộ hồ sơ đấu giá cho một 1 lô - 2 lô đất với giá: 200.000đ (Hai trăm ngàn đồng/ bộ); 500.000 đ/bộ áp dụng cho trường hợp tham gia đấu giá từ 3 đến 4 lô. Các hồ sơ tham dự đấu giá đều phải kèm theo một bảo lãnh dự đấu giá. Hồ sơ xác định tư cách người tham gia đấu giá bao gồm: - Đơn xin dự đấu giá quyền sử dụng đất theo mẫu do Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất phát hành. Người tham gia đấu giá phải ghi rõ họ tên (hoặc tên tổ chức), địa chỉ, số chứng minh nhân dân (hoặc số tài khoản và mã số thuế nếu là tổ chức), số lô, diện tích lô đất đăng ký dự đấu giá, ký tên đóng dấu (nếu là tổ chức); - Bản sao có công chứng Giấy đăng ký kinh doanh (nếu là doanh nghiệp); giấy ủy quyền của thủ trưởng đơn vị (trong trường hợp thủ trưởng đơn vị không trực tiếp tham gia đấu giá); chứng minh nhân dân của người được ủy quyền (đối với tổ chức). Chứng minh nhân dân, Bản sao hộ khẩu thường trú tại Hải Phòng hoặc xác nhận của cơ quan Công an nếu hộ khẩu bị thất lạc (đối với hộ gia đình, cá nhân). - Bảo lãnh dự đấu giá. - Phương thức đấu giá: - Sau khi hội đồng đấu giá đã xác định xong danh sách những người đủ tư cách tham gia đấu giá mới tiến hành mở phiên đấu giá (Phụ lục 04). - Việc bỏ giá mỗi vòng được tiến hành cho từng lô đất và kết quả được công bố lần lượt cho từng lô đất. - Việc đấu giá với mỗi lô đất phải có ít nhất từ 5 người tham gia trở lên. - Việc đấu giá cho mỗi lô đất được tiến hành theo hai vòng bắt buộc và nhiều vòng tiếp theo cho đến khi xác định được giá cuối cùng. - Giá tham dự đấu giá là giá do người tham gia đấu giá trả cho 1m2 đất đấu giá được ghi trong phiếu đấu giá; giá tham dự đấu giá là giá cao hơn giá sàn ít nhất một bước giá, cụ thể: Giá dự đấu giá = Giá sàn + Bước giá x N Trong đó N là số lần của bước giá (1, 2, 3 …) Trình tự đấu giá: - Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất phát phiếu đấu giá. - Người tham gia đấu giá bỏ phiếu (vòng 1) vào hòm phiếu. - Hội đồng đấu gía mở hòm phiếu và công bố công khai các nội dung ghi trong phiếu đấu giá của từng người tham gia đấu giá trước sự chứng kiến của các cơ quan mời dự và người tham gia đấu giá. - Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất phát phiếu đấu giá mới để tiếp tục tham gia đấu giá vòng 2 (chỉ phát đối với người tham gia đấu giá vòng 1 có phiếu đấu giá hợp lệ và có giá bỏ hợp lệ, người có phiếu đấu giá và giá bỏ không hợp lệ vòng 1 sẽ bị xử lý theo quy định). - Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất tiếp tục tổ chức đấu giá các vòng tiếp theo (những người có phiếu đấu giá hợp lệ và có giá bỏ của vòng trước hợp lệ đều có quyền tham gia đấu giá vòng tiếp theo). Việc đấu giá kết thúc khi không có người tham gia đấu giá nào yêu cầu đấu tiếp và xác định được người bỏ giá cao nhất. - Thời gian bỏ giá cho mỗi vòng đấu không qúa 15 phút kể từ khi người tham gia đấu giá nhận được phiếu đấu giá. Giá sàn ban đầu của lô 19, 20, 21 là 4.500.000 đ/m2; lô 22 là 4.275.000 đ/m2. Bước giá quy định là 11.000.000 đồng/ 53 m2 cho 3 lô 19, 20, 21; 10.000.000 đồng/51,6m2 cho lô 22 (được Uỷ ban nhân dân thành phố phê duyệt tại Quyết định số 2295/QĐ-UB ngày 19/10/2006) Kết quả đấu giá - Việc xét đấu giá được tiến hành công khai, tại chỗ, ngay sau khi mở phiên đấu giá vơi 26 người tham gia phiên đấu giá (phụ lục 05). Tại phiên đấu giá ngày 28/11/2006, ông Phạm Văn Yến thường trú tại số 35 Đằng Hải - Phường Đằng Giang - Quận Ngô Quyền - Thành phố Hải Phòng trúng đồng thời cả 4 lô. Sau 16 vòng đấu giá, đối với lô trúng giá 403.500.000 đ/53m2, ở các lô 21 sau 17 vòng giá trả cao nhất là 458.500.000 đ/53m2; Lô 21 sau 12 vòng đấu giá trả cao nhất là 414.500.000 đ, ở vòng thứ 22 ông Yến tiếp tục trúng với 420.590.000 đ/51,6 m2. Bảng 4.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất số 16 Mái Tơ S TT Thửa đất Diện tích (m2) Giá sàn được duyệt (đ/m2) Giá trúng (đ/lô) Số dự kiến thu được (Đồng) 1 L19 53,0 4.500.000 238.500.000 403.500.000 2 L 20 53,0 5.500.000 238.500.000 458.000.000 3 L 21 53,0 4.000.000 238.500.000 414.500.000 4 L 23 51,6 4.257.000 220.590.000 420.590.000 1.697.090.000 Đây là dự án đấu giá theo các lô đã có sẵn cơ sở hạ tầng nên giá trúng các lô đất tương đối cao sát với giá chuyển nhượng thực tế của các khu đất liền kề. 4.4. Dự án đấu giá khu đất 36 Quang Trung - Quận Hồng Bàng Khu đất 36 Quang Trung - Quận Hồng Bàng với tổng diện tích 496,9m2. Phía Nam giáp đường Quang Trung. Phía Tây giáp Bưu điện Quận Hồng Bàng. Phía Bắc giáp khu dân cư và Công ty cổ phần vật tư. Phía Đông giáp khu dân cư. Nằm trong quy hoạch xây dựng văn phòng cho thuê theo Quyết định số 466/QĐ-UB ngày 06/3/2006 của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hải Phòng. Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất được thành lập theo Quyết định số 452/QĐ-UB ngày 06/3/2006 của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hải Phòng Thành viên Hội đồng gồm: Hội đồng đấu giá do Giám đốc Sở Tài chính thành phố làm Chủ tịch. - Phó Giám đốc Sở Tài chính - Phó Chủ tịch thường trực - Giám đốc Sở TN&MT - Phó Chủ tịch; - Phó Giám đốc Sở Kế hoạch đầu tư - Uỷ viên; - Phó Giám đốc Sở xây dựng - Uỷ viên; - Chủ tịch UBND quận Ngô Quyền - Uỷ viên Ngoài ra có mời các thành viên khác là đại diện các Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài chính, Sở Kế hoạch và Đầu tư tham dự. Thông báo mời đấu giá (ngày 01/10/2006) Thời gian đăng ký tham dự và mua và nộp hồ sơ mời đấu giá: từ 8h00 – 17h00 các ngày từ 1 đến 17/10/2006 Hội đồng đấu giá họp xác định tư cách người tham gia đấu giá vào ngày 15 tháng 10 năm 2006. Dự kiến mở phiên đấu giá vào 8h30 ngày 20/10/2006. Tổ chức, cá nhân đăng ký dự đấu giá QSDĐ được mua 1 bộ hồ sơ đấu giá cho một (01) lô đất đăng ký tham dự đấu giá với giá: 500.000đ/bộ. Giá và bước giá, tiền đặt cọc cho khu đất 36 Quang Trung được Uỷ ban nhân dân thành phố duyệt tại Quyết định số 1846/QĐ-UB ngày 18/8/2006 Tổng mức giá khởi điểm (Tiền sử dụng đất 70 năm cho toàn bộ khu đất 496,9m2 đất giá quyền sử dụng đất là 7.454.000.000 đồng). Bước giá 50.000 đ/m2 bằng 25.000.000.000 đ/496,9 m2. Tiền đặt cọc là 372.000.000 đồng/ 496,9m2 Hồ sơ tham dự đấu giá phải kèm theo bảo lãnh dự đấu giá của ngân hàng. Phương thức đấu giá: - Sau khi Hội đồng đấu giá đã xác định xong danh sách những người đủ tư cách tham gia đấu giá mới tiến hành mở phiên đấu giá - Việc đấu giá đối với mỗi lô đất phải có ít nhất từ 5 người tham gia đấu giá trở lên. - Việc bỏ giá mỗi vòng được tiến hành cả lô đất và kết quả được công bố sau mỗi vòng. - Việc đấu giá lô đất được tiến hành theo hai vòng bắt buộc và nhiều vòng tiếp theo cho đến khi xác định được - Giá tham dự đấu giá là giá do người tham gia đấu giá trả cho 1m2 đất đấu giá được ghi trong phiếu đấu giá; giá tham dự đấu giá là giá cao hơn giá sàn ít nhất một bước giá, cụ thể: Giá dự đấu giá = Giá sàn + Bước giá x N Trong đó N là số lần của bước giá (1, 2, 3 …) Trình tự đấu giá: - Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất phát phiếu đấu giá. - Người tham gia đấu giá bỏ phiếu (vòng 1) vào hòm phiếu. - Hội đồng đấu gía mở hòm phiếu và công bố công khai các nội dung ghi trong phiếu đấu giá của từng người tham gia đấu giá trước sự chứng kiến của các cơ quan mời dự và người tham gia đấu giá. - Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất phát phiếu đấu giá mới để tiếp tục tham gia đấu giá vòng 2 (chỉ phát đối với người tham gia đấu giá vòng 1 có phiếu đấu giá hợp lệ và có giá bỏ hợp lệ, người có phiếu đấu giá và giá bỏ không hợp lệ vòng 1 sẽ bị xử lý theo quy định). - Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất tiếp tục tổ chức đấu giá các vòng tiếp theo (những người có phiếu đấu giá hợp lệ và có giá bỏ của vòng trước hợp lệ đều có quyền tham gia đấu giá vòng tiếp theo). Việc đấu giá chỉ kết thúc khi không có người tham gia đấu giá nào yêu cầu đấu tiếp và xác định được người bỏ giá cao nhất. - Thời gian bỏ giá cho mỗi vòng đấu không qúa 5 phút kể từ khi người tham gia đấu giá nhận được phiếu đấu giá. Kết quả: Sau khi đại diện Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố Hải Phòng khai mạc, người điều hành phiên đấu giá thông báo danh sách (phụ lục 06), điểm danh người tham gia đấu giá và công bố các nội quy và quy định của phiên đấu giá ..... Phiên đấu giá diễn ra ngày 20/10/2006, sau 389 vòng đấu giá người trả giá cao nhân lầ ông Nguyễn Đức Thưởng - Giám đốc Công ty xây dựng và phát triển nhà liên doanh với Công ty cổ phần xây dựng và phát triển đầu tư trả giá cao nhân là 17.154.000.000 đồng. Đây là Dự án đấu giá quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng đất thí điểm đầu tiên của Thành phố Hải Phòng. Thành công của phiên đấu giá tại 36 Quang Trung cho thấy công tác xác định địa điểm khu đất đấu giá, xây dựng giá sàn, trung mời đấu giá, thủ tục và phương thức đấu giá ảnh hưởng rất lớn đến sự thành công của phiên đấu giá. Mặc dù phiên đấu giá được mở ra vào thời điểm thị trường bất động sản trên toàn Thành phố Hải Phòng có dấu hiệu đi xuống với lại dự án đầu không phải là giao đất sử dụng lâu dài nhưng hiệu quả thu lại từ đấu giá vẫn vượt so với dự kiến. Qua dự án đấu gia 36 Quang Trung cho thấy không phải lúc nào cũng xây dựng các dự án đấu giá quyền sử dụng đất lâu dài mà có thể xây dựng các dự án đấu giá quyền sử dụng đất có thời hại cho các tổ chức thuê đất đầu tư phát triển kinh tế trên địa bàn thành phố. 4.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án 4.4.1. Hiệu quả kinh tế - Đối với Nhà nước + Khai thác hợp lý quỹ đất. + Huy động nhiều nguồn vốn cùng tham gia đầu tư xây dựng. Nhà nước đầu tư cho vay để giải phóng mặt bằng, làm cơ sở hạ tầng; khi đưa ra đấu giá thì người dân và các nhà đầu tư bỏ vốn để tham gia. Số tiền thu được sẽ được sử dụng vào việc trả nợ tiền vay của Nhà nước, phát triển cơ sở hạ tầng của địa phương. + Tạo nguồn vốn từ đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư cho các dự án khác và tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề cho nhân dân địa phương khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình nói chung và dự án đấu giá đất nói riêng. Đấu giá quyền sử dụng đất có ý nghĩa to lớn, giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được quyền sử dụng đất. Do vậy, cùng một diện tích đất được sử dụng để khai thác tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, nếu áp dụng cơ chế đấu giá sẽ mang lại hiệu quả kinh tế gấp nhiều lần so với cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng. So với cách giao đất có thu tiền thông thường thì giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất có hiệu quả hơn nhiều so với giao đất có thu tiền trước đây. Qua số liệu của 4 dự án trên đã cho thấy hiệu quả cao hơn từ 1,04 - 2,3 lần so với giao đất thông thường, chỉ với 4 dự án đấu giá đất đã đem lại nguồn thu cho ngân sách trên 31 tỷ so với số tiền thu được nếu thực hiện giao đất theo cách giao đất có thu tiền trước đây. Bảng 4.7. Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá TT Khu đất đấu giá Ngày đấu giá Diện tích (m2) Số tiền thu được sau khi đấu giá (đồng) Giao đất có thu tiền (Đồng) Tăng (Lần) 1 Số 44 Lê Lai 29/8/2006 1.586,20 9.707.938.000 9.154.938.000 1,06 2 Giáp C.ty Sao Vàng 25/01/2006 6.041,99 3.042.419.900 2.931.181.325 1,04 3 16 Mái Tơ 28/11/2006 210,60 1.696.090.000 936.096.000 1,81 4 36 Quang Trung 20/10/2006 496,90 17.154.000.000 7.454.000.000 2,30 - Đối với người sử dụng đất: Đất để đấu giá là đất đã được phê duyệt quy hoạch nên tính an toàn rất cao, người mua được Nhà nước bảo đảm tính pháp lý của lô đất, được đảm bảo sử dụng đất hợp pháp đầy đủ giấy tờ. Nếu như mua đất ngoài thị trường tự do, người mua thường phải mất nhiều công để tìm hiểu về giấy tờ hay vị trí quy hoạch của thửa đất rồi mới có thể đưa ra quyết định thì riêng đối với đất được đem ra đấu giá, những yếu tố này đều được đảm bảo. Đấu giá QSDĐ được tiến hành công khai, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau. Trước khi cuộc đấu giá được tiến hành, người tham gia đấu giá được nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa và tiến hành tìm hiểu thông tin trên thị trường tại khu vực đấu giá nên đã có thể nhìn nhận, đánh giá về giá trị thực tế mảnh đất được đem đấu giá. Do vậy, khi tham gia họ sẽ chủ động trả với giá do họ đã xác định và thường đưa ra giá thấp hơn so với việc mua đất theo cách thông thường trên thị trường. Không mất phí hoa hồng (môi giới) và các loại phí khác mà các trung tâm môi giới thường đặt ra. Bảng 4.8. Chênh lệch giá đất giữa giá thị trường và giá trúng đấu giá Đơn vị tính: Đồng S TT Khu đất đấu giá Giá trúng đấu giá Giá thực tế trên thị trường Chênh lệch (Lần) 1 Khu trục đường Lê Lai Số 44 Lê Lai 6.120.248 12.000.000 1,96 2 Cách trục đường QL10 50m Khu đất giáp Công ty Sao Vàng xã Trường Sơn 503.546 900.000 1,78 3 Cách trục đường Mái Tơ 50-70m Lô 19 7.613.207 10.000.000 1,31 Lô 20 8.650.934 10.000.000 1,16 Lô 21 7.820.754 10.000.000 1,27 Lô 22 8.150.968 10.000.000 1,23 4 Dọc trục đường Quang Trung Khu đất 36 Quang Trung 34.522.036 40.000.000 1,16 (Nguồn cung cấp: Đi điều tra thực tế) Đấu giá quyền sử dụng đất thực chất là một hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặc biệt, trong đó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên đối tác trong giao dịch bất động sản. Điểm khác biệt của hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường là không qua sự mặc cả mà thông qua cơ chế đấu giá công khai để quyết định giá bán. Do vậy người sử dụng đất không phải mất thêm tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất. Đấu giá quyền sử dụng đất đã từng bước lôi kéo được các ngân hàng, tổ chức tín dụng, các doanh nghiệp vừa và nhỏ tham gia, góp phần cho thị trường chính quy được phát triển. Thực tế đã chứng minh, nguồn thu từ đất là vô tận, từ nguồn thu này, Nhà nước có được nguồn vốn hỗ trợ cho các hoạt động kinh tế rất bền vững, bất biến tạo cơ sở vững chắc trong quá trình phát triển kinh tế đất nước. 4.4.2. Hiệu quả xã hội Thị trường bất động sản ở Thành phố Hải Phòng cũng mới chỉ ở giai đoạn đầu của quá trình hình thành và phát triển. Sự ra đời của hình thức đấu giá sẽ góp phần làm sôi động cho thị trường bất động sản, thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản ở Thành phố Hải Phòng. Tạo ra các khu dân cư đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng được nhu cầu ở của người dân, tạo điều kiện và môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung. Ví dụ: Số tiền thu được từ đấu giá đất tại xã Trường Sơn, huyện An Lão, Thành phố Hải Phòng. Uỷ ban nhân dân huyện An Lão cho phép xã được giữ lại 50% số tiền thu từ dự án đấu giá quyền sử dụng đất vào xây dựng trường cấp II xã Trường Sơn Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng: hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điện, công viên, vườn hoa .... Nguồn vốn huy động được từ đấu giá QSDĐ còn hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu ngành nghề, áp dụng các mô hình sản xuất mới trong nông nghiệp. Nhiều mô hình sản xuất nông nghiệp mới (trồng rau sạch, chăn nuôi đặc sản…) được phổ biến, chuyển giao rộng rãi đến người nông dân đã góp phần nâng cao hiệu quả sản xuất, tăng thu nhập cho bà con nông dân. Nhiều ngành nghề mới được đầu tư phát triển, ngành nghề thủ công cũng được đầu tư một lượng vốn đáng kể, tạo việc làm cho lực lượng lao động dư thừa tại vùng nông thôn. Như vậy, đấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần làm phong phú cho hoạt động của thị trường bất động sản. Nhà nước tham gia vào thị trường không phải với tư cách nhà quản lý cùng với mệnh lệnh hành chính cứng nhắc (Quyết định giao đất cho ai? Diện tích như thế nào? Mức giá bao nhiêu? Giá tính thuế thế nào?) mà tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản với tư cách là một bên đối tác. Những yếu tố: giá bán mảnh đất, người nhận được quyền sử dụng đất (mua được mảnh đất) sẽ do thị trường và người tham gia quyết định mà Nhà nước không cần can thiệp. Đấu giá đất là một trong những cách xã hội hoá để thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ đất, quỹ nhà, từ đó tạo được nguồn vốn để giải quyết các chính sách xã hôi khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ các gia đình chính sách khó khăn cải thiện chỗ ở… Với giá đất được công bố trong đấu giá quyền sử dụng đất sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, giao động về giá đất của các chủ thể tham gia thị trường, xoá “giá ảo” về bất động sản, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững. 4.4.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai Ngoài những hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội, đấu giá QSDĐ còn mang lại hiệu quả trong việc quản lý và sử dụng đất đai, thể hiện ở một nội dung sau: a/ Đất đai, tư liệu sản xuất đặc biệt, tài sản quốc gia với những đặc điểm đặc thù riêng, đất đai tham gia vào thị trường và được khai thác triệt để tiềm năng giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, có thể khẳng định đấu giá QSDĐ là biện pháp tích cực khai thác quỹ đất hiệu quả. Kết quả thu được từ đấu giá QSDĐ khẳng định vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, thừa nhận đất đai, QSDĐ là hàng hoá trong hoạt động thị trường BĐS. b/ Đấu giá QSDĐ là một trong những cơ sở, căn cứ để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BĐS và góp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo sự ổn định cho thị trường bất động sản. Nếu đấu giá quyền sử dụng đất được tiến hành thường xuyên, liên tục trên phạm vi thành phố sẽ giúp thành phố thống kê được giá đất chuyển nhượng thực tế đối với từng quận, huyện trong những khoảng thời gian nhất định. Đây là căn cứ, cơ sở quan trọng giúp Nhà nước định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế, hạn chế sự thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai. c/ Đấu giá QSDĐ, với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, không phải qua nhiều cấp như cơ chế giao, cấp đất, thủ tục rườm rà, gây lãng phí thời gian, tiền của của Nhà nước và nhân dân. d/ Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất công tác cấp Giấy chúng nhận quyền sử dụng đất có thể triển khai thực hiện nhanh chóng, thuận lợi đối với các cơ quan quản lý đất đai, tạo niềm tin đối với người sử dụng đất.. Ví dụ: Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại số 44 Lê Lai, Phường Lạc Viên, Quận Ngô quyền sau khi trúng đấu giá ngày 15/11/2006 Thành phố Hải Phòng có quyết định số 2741/QĐ-UB về việc giao đất cho Liên doanh Công ty vận tải và du lịch Hoàng Anh - Công ty Cổ phần xây dựng công trình Kiến Lương. Ngày 4/1/2007 Trung tâm phát triển quỹ đất Sở Tài nguyên - Môi trường có tờ trình về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến ngày 12/01/2007 Giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường đã ký giấy chúng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty Cổ phẩn thương mại vận tải và du lịch Hoàng Anh - Công ty Cổ phần xây dựng công trình Kiến Lương. e/ Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các đối tượng tham gia đấu giá nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế "Xin, cho" hiện đang tồn tại ở nhiều địa phương trong thành phố, góp phần lành mạnh hoá thủ tục hành chính, đẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. f/ Giải quyết chuyển mục đích cho các khu vực đất nông nghiệp nằm xen kẹt trong khu dân cư, các khu vực đất do các đơn vị không sử dụng, các thửa đất nằm kẹt giữa các công trình khác. Ví dụ: Dự án đấu giá giáp Công ty Sao Vàng xã Trường Sơn, huyện An Lão, Thành phố Hải Phòng đây là khu đất kẹp trong khu dân cư, canh tác hiệu quả thấp, khó quản lý, dễ bị các hộ dân liền kề lấn chiếm g/ Tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất được sử dụng để xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật đã góp phần cho việc sử dụng đất trong khu vực được đầu tư công trình kỹ thuật đi vào nề nếp hơn, giảm tình trạng lấn chiếm đất đai trái phép. 4.5. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 4.5.1. Công tác tổ chức - Việc điều tra và xác định nhu cầu sử dụng đất của khu vực và xây dựng giá sàn trong đấu giá quyền sử dụng đất còn chưa khoa học, còn mang nặng tính hành chính; Việc này đã dẫn đến tình trạng các dự án đấu gía quyền sử dụng đất trong thời gian gần đây có rất ít người đăng ký tham gia. - Thủ tục để đưa được một lô đất vào đấu giá hiện còn qua quá nhiều khâu, đoạn; từ khi có chủ trương cho phép đấu giá đến khi mở phiên đấu giá hiện còn mất nhiều thời gian. - Kiểm tra năng lực tài chính của những người tham gia đấu giá hiện chưa được thực hiện, do vậy có nhiều trường hợp 1 người tham gia đấu giá nhiều thửa đất, đẩy giá đất đấu giá lên cao. - Đối với việc tránh thông thầu khi thực hiện đấu giá hiện chưa có quy định để phòng tránh, chưa có chế tài để xử phạt; - Phương thức đấu giá theo lô lớn đã không phát huy được hiệu quả, gây thất thu cho ngân sách; Ví dụ: Dự án đầu giá đất giáp Công ty Sao Vàng nếu nhà nước giao đất có thu tiền thi thu được 2.931.181.325 đồng, sau khi đưa ra đấu giá thu được 3.042.419.900 đồng. Vậy số tiền chênh lệch giữa giá trúng đấu giá vầ giao đất có thu tiền rất thập chi có 121.238.575 đồng trong khi đó giá thị trường chuyển nhượng trên thực tế là 850.00-900.00 đồng /1m2 - Việc phổ biến thông tin trước những phiên đấu giá cũng như hoạt động đấu giá đất còn thiếu. Mặc dù được công khai nhưng việc quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa được thực hiện nghiêm túc, hiệu quả chưa cao. - Quy chế đấu giá cũng còn có bất cập, mỗi một dự án lại có quy chế đấu giá khác nhau, mặc dù đều được thnàh phố phê duyệt song cũng gây khó khăn cho nhu cầu tìm hiểu cho nhu cầu tìm hiểu của người dân cần mua đất. 4.5.2. Đối với người tham gia đấu giá - Người tham gia đấu giá không hình dung được sự phát triển của khu vực đấu giá nên giá đưa ra đấu giá thường thấp hơn giá thị trường; việc này tạo ra sự chênh lệch về gía đất sau khi đấu giá. - Có trường hợp người tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu vực đấu giá nên đã bỏ giá cao để nâng mặt bằng giá của khu vực lên, sau đó bỏ tiền đặt cọc. - Người tham gia đấu giá phải có nguồn tài chính đủ để thực hiện nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá. - Thời hạn thanh toán tiền sau khi trúng đấu giá và thời gian xây dựng, người sử dụng đất đều bị động, không thể thương lượng lại được. - Hiện nay ở hầu hết các dự án ĐGĐ đều có trường hợp người tham gia đấu giá mang tính đầu cơ đất đai, nhu cầu về đất ở, nhà ở thực sự không có. - Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác thì giá đất để tính thuế chuyển quyền và thuế trước bạ sẽ bị tính theo giá đấu giá (giá này thường cao hơn nhiều lần so với giá quy định). 4.5.3. Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị: - Đối với các dự án đấu giá quyền sử dụng đất các thửa nhỏ lẻ sẽ không tạo được mối liên kết về hạ tầng đối với các khu vực xung quanh; nếu thực hiện quy hoạch không tốt sẽ dẫn đến tình trạng đô thị bị chia nhỏ theo kiểu phân lô. Trong khi để khắc phục tình trạng ”đô thị bị băm nhỏ” thì Luật đất đai 2003 đã không cho phép hình thức phân lô bán nền như trước đây. - Đối với các dự án đấu giá đất thực sự thành công thì sau đó sẽ tạo một mặt bằng giá mới trong khu vực, điều này dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục bộ tại khu vực có dự án đấu giá đất. - Tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích công cộng của các chủ đầu tư sau khi trúng đấu giá diễn ra phổ biến, tỷ lệ được phép xây dựng đều bị vi phạm ở tất cả các công trình. - Hiện nay chưa có sự thống nhất trong cách quản lý đối với các khu đất sau khi đưa ra đấu giá đất, việc xây dựng sai so với giấy phép, 4.6. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá đất 4.6.1. Từng bước giao công tác đấu giá đất cho 1 đơn vị chuyên trách để người dân có thể dễ dàng tìm hiểu được thông tin, việc này có thể giao cho Sàn giao dịch bất động sản thực hiện. Các cơ quan chuyên môn của Uỷ ban nhân dân các cấp chỉ thực hiện các nhiệm vụ chuyên môn của mình, có chính sách tạo điều kiện cho đơn vị được giao tổ chức đấu giá làm tốt công tác đấu giá. 4.6.2. Trích một phần kinh phí thu được từ đấu giá đất để đầu tư phát triển nhà ở cho các đối tượng chính sách, người thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp và tái định cư để khi cần thu hồi có thể có chỗ cho người bị thu hồi tái định cư ngay. 4.6.3. Phương thức đấu giá a/ Phương thức đấu giá theo lô lớn là hình thức “bán buôn”, đơn vị trúng thầu phải đầu tư xây dựng thêm hạ tầng sau đó bán lại cho người có nhu cầu nhà ở nên các lô lớn giá thấp hơn giá giao dịch trên thị trường rất nhiều. Ví dụ: Dự án đấu giá đất giáp Công ty Sao vàng xã Trường Sơn, Huyện An Lão có giá trúng đấu giá là 503.546 đồng/m2, trong khi giá giao dịch trên thị trường khu vực này vào thời điểm đấu giá là 800.000-900.000 đồng/m2. Phương thức này chỉ cho phép doanh nghiệp đủ năng lực, có đăng ký kinh doanh mới được tham gia. Do vậy, luợng người tham gia đấu giá rất hạn chế, vì không đủ đơn vị tham gia, b/ Phương thức đấu giá cũng còn bất cập, để tránh đấu giá có hiện tượng thông đồng giữa những người tham gia đấu giá với nhau thì người tham dự chỉ được đăng ký tại phiên đấu giá, rút ngắn thời gian đấu giá từ 15 phút xuống 5 phút, thực hiện ít nhất là 2 vòng. Thống nhất quy chế đấu giá của các dự án để người dân đỡ mất công tìm hiểu khi tham gia các dự án khác nhau. 4.6.4. Khi có kế hoạch đấu giá chính thức thì phải sớm thông báo rộng rãi thông tin, quảng cáo cho các dự án sắp tiến hành đấu giá, phát các tờ rơi để người dân có thêm thông tin. 4.6.5. Giá đấu giá Thực tế cho thấy, giá sàn lô đất tại nhiều quận, huyện thấp so với giá thị trường chính là nhằm bình ổn thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng cần thay đổi một số phương thức định giá sàn khi đấu giá để đảm bảo công bằng và mở rộng đối tượng tham gia. Với thửa lẻ thì giá sàn vừa phải, còn nếu cả lô thì giá sàn phải sát giá thị trường để chống tiêu cực. 4.6.6. Kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố Hải Phòng cần từng bước tiến hành quy hoạch chỉnh trang đô thị để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thông qua quy hoạch chỉnh trang đô thị có thể thiết lập hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ. Tạo ra được sự liên kết của hạ tầng giữa các khu vực khác nhau, từ đó nâng cao được giá trị quyền sử dụng đất. Bảng 4.9. Một số dự án sẽ đấu giá đất ở Hải Phòng trong thời gian tới Quận (huyện) Địa bàn thực hiện dự án Diện tích (m2) Quận Ngô Quyền Cống 7 gian phường Đằng Giang 3.829,00 Quận Kiến An Phường Nam Sơn 11.552,27 Quận Hồng Bàng Phường Hoàng Văn Thụ 8.502,00 Phường Hạ Lý 10.068,00 Huyện Thuỷ Nguyên Thị trấn Núi Đèo 12.454,90 Xã Tân Dương 53.000,00 Xã Thuỷ Sơn 6.095,70 Huyện An Lão Thị trấn An Lão 6.054,80 Thị trấn An Lão 10.755,00 Thị trấn Trường Sơn 30.555,00 Huyện Vĩnh Bảo 18 điểm thuộc địa điểm 18 xã 98.230,30 Huyện An Dương 02 điểm thuộc địa bàn 02 xã 345.400,00 Huyện Cát Hải Thị trấn Cát Bà 800,00 (Nguồn cung cấp: Báo cáo công tác Tài nguyên -Môi trường năm 2006) Kiểm kê đầy đủ diện tích các loại đất, đầu tư cho quy hoạch chi tiết sử dụng đất đến từng xã, phường, xác định cụ thể quỹ đất để tiến hành lập dự án khi có nhu cầu. Trước mắt cần khẩn trương hoàn thiện các dự án để sớm thực hiện đấu giá nhằm phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân hiện nay. Trên cơ sở các dự án đã đuợc phê duyệt quy hoạch, thành phố Hải Phòng tiến hành công khai thông tin quy hoạch để người dân có thể tham khảo, công khai kế hoạch đấu giá dự kiến để người dân chuẩn bị về mặt tài chính khi thực hiện. Tuy nhiên, theo báo cáo của Sở Tài Nguyên môi trường thì tiến độ nhiều dự án đấu giá đất khó đạt theo kế hoạch đề ra. Năm nay, thành phố chỉ có thể đưa ra đấu giá 59,7 ha với dự kiến tổng thu là 900 tỷ đồng. Bởi nhiều dự án đến nay vẫn chưa được phê duyệt quy hoạch chi tiết. 4.6.7 Đối với các dự án đấu giá đất cần được đầu tư hạ tầng trước khi đưa ra đấu giá, một mặt để làm tăng giá trị đất khi dấu giá, mặt khác để sau khi trúng đấu giá người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ ngay. 4.6.8 . Cần nghiên cứu và áp dụng đồng bộ các giải pháp kỹ thuật để đánh giá đúng tình hình cung cầu sử dụng đất trong khu vực đấu giá cũng như bên ngoài. Trên cơ sở cung cầu của thị trường và khu vực có thể: thiết kế các thửa đất đấu giá theo các diện tích khác nhau (Ví dụ đối với các dự án đấu giá từng thửa đất nhỏ thì nên chia nhỏ diện tích (60 – 100m2) không nên để diện tích quá lớn như thời gian vừa qua), đưa ra đấu giá theo các phương thức khác nhau; việc xây dựng giá sàn và bước giá cũng cần được điều chỉnh theo nhu cầu (Ví dụ: với thửa đất lẻ thì giá sàn cần xây dựng vừa phải, còn nếu cả lô lớn thì giá sàn phải sát giá thị trường để chống tiêu cực). 4.6.9 Các quy trình của dự án đấu giá QSDĐ cần được xử lý nhanh, đặc biệt là khâu quy hoạch vì đây là yếu tố quan trọng và là công đoạn mở đường để triển khai dự án. 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 5.1. Kết luận Từ kết quả nghiên cứu của đề tài “ Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng", chúng ta có thể đi đến kết luận như sau: 5.1.1 Về hiệu quả xã hội Đấu giá QSDĐ tạo được nguồn thu hỗ trợ cho sự phát triển các lĩnh vực giáo dục, y tế, nâng cấp, cải tạo hệ thống trường học, nhà trẻ, mẫu giáo, bệnh viện, trạm xá; đầu tư trang thiết bị dạy học, khám chữa bệnh, đáp ứng yêu cầu về cơ sở vật chất, nâng cao chất lượng dạy học và khám chữa bệnh. Ví dụ: Số tiền thu được từ đấu giá đất tại xã Trường Sơn, huyện An Lão, Thành phố Hải Phòng. Uỷ ban nhân dân huyện An Lão cho phép xã được giữ lại 50% số tiền thu từ dự án đấu giá quyền sử dụng đất vào xây dựng trường cấp II xã Trường Sơn Qua các dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hải Phòng chủ yếu là đấu giá các khu đất chưa xây dựng cơ sở hạ tầng nên những người có nhu cầu sử dụng đất thật sự để ở không thể tham gia vào các phiên đấu giá. Chính vì vậy sức ép đối với đất ở vẫn chưa được giảm đặc biệt ở các vùng nông thôn. 5.1.2. Về mặt hiệu quả kinh tế Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế " Xin, cho" đã tồn tại trong thời gian dài ở nhiều địa phương trong cả nước, thu hút được nhiều thành phần kinh tế khác nhau tham gia vào thị trường bất động sản. Kết quả đấu giá của các dự án cho thấy mức chênh lệch giữa giá trúng với giá Nhà nước giao đất có thu tiền từ 1,04 đến 1,81 lần; Giá trúng và giá thực tế trên thị trường từ 1,16 đến 1,96 lần. Qua đây cho thấy công tác xác định giá sàn vẫn mang tính chủ quan chưa sát với thực tế nên chưa phát huy được giá trị kinh tế của các khu đất. Việc đấu giá quyền sử dụng đất các lô lớn mới chỉ giải phóng mặt bằng, chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng thường ít người tham gia nên không có sự cạnh tranh trong phiên đấu giá, dễ dẫn đến tiêu cực. Giá trúng thường không cao chỉ cao hơn giá sàn được phê duyệt là 1,04 đến 1,6 lần. Qua đây cho thấy việc đấu giá quyền sử dụng đất theo lô lớn không đem lại nguồn thu cho ngân sách so với nguồn thu được nếu thực hiện giao đất có thu tiền trước đây. 5.1.3 Đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đai Đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án đã góp phần lành mạnh hoá thủ tục hành chính. Đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo sức ép đối với công tác quản lý đất đai và quy hoạch sử dụng đất đai, thông qua đó các cơ chế, chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất đã từng bước được Luật hoá và được hướng dẫn ngày càng cụ thể. Hiệu quả của đấu giá QSDĐ đã tác động tới công tác quản lý đất đai của các cấp chính quyền, dẫn tới việc quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ và hoàn thiện hơn. 5.2. Đề nghị 1. Nghiên cứu ban hành đồng bộ các văn bản pháp luật về chế độ quản lý, sử dụng đất, đối với thành phố Hải phòng ,ban hành quy chế đấu giá QSDĐ thống nhất trên toàn thành phố nhằm giảm bởt thủ tục hành chính, giúp người tham gia đấu giá đỡ công tìm hiểu. 2. Xây dựng một thị trường bất động sản lành mạnh, có các tổ chức chuyên hoạt động về lĩnh vực bất động sản nói chung và thị trờng đất đai nói riêng, ví dụ nh các trung tâm giao dịch bất động sản, phát triển mạnh cơ cấu của tổ chức phát triển quỹ đất. 3. Quy trình lập dự án đấu giá, thực hiện dự án đấu giá cần có sự giám sát chặt chẽ của các cơ quan quản lý, có cơ chế kiểm tra chéo, tăng cường sự giám sát của người dân và các cơ quan báo chí, từ đó ngăn chặn được các hành vi tiêu cực có thể xảy ra. 4. Để các dự án đấu giá đất hiệu đạt hiệu quả kinh tế cao hơn cần: - Nghiên cứu các giải pháp kỹ thuật để công tác đấu giá được hoàn thiện hơn như: quy hoạch xây dựng thế nào để phù hợp nhu cầu của người tham gia đấu giá ở khu vực thực hiện dự án, phương pháp định giá để định giá sàn cho phù hợp hơn...; - Hoàn thiện đồng bộ hạ tầng các dự án trước khi đấu giá, để tăng giá trị khu đất đấu giá; - Đối với các dự án đấu giá đất cần được phổ biến thông tin, quảng cáo mạnh hơn, nhiều hơn nữa trên các phương tiện thông tin đại chúng để có thể thu hút thêm nhiều nguời tham gia. 5. Thu hút sự tham gia của các ngân hàng vào các dự án đấu giá để chia sẻ các khó khăn về tài chính trước khi dự án hoàn thiện để đấu giá. Ví dụ có thể kêu gọi Ngân hàng cho vay tiền để thực hiện các khâu chuẩn bị của dự án như đầu tư làm quy hoạch, làm hạ tầng. 6. Tạo quỹ đất để thực hiện đấu giá Kiểm tra rà soát tình hình sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân, kiên quyết thu hồi các diện tích sử dụng không đúng pháp luật để tạo quỹ đất đưa ra đấu giá. Di chuyển các đơn vị sản xuất gây ô nhiễm ra khỏi khu vực đô thị có giá trị cao để lập quỹ đất phát triển đô thị. Ví dụ: Một số xi măng hải phòng, 7. Tăng cường công tác quản lý đất đai và xây dựng để tránh tình trạng lấn chiếm và xây dựng không đúng quy hoạch tại các khu vực dự án đấu giá đất đã diễn ra trong thời gian qua. 8. Có cơ chế phù hợp, tạo môi trờng đầu thuận lợi cho các đơn vị hoạt động trong lĩnh vực đất đai nói chung và bất động sản nói riêng. TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tiếng Việt Bộ tài chính (2001), Giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản, Hà Nội. Bộ tài chính (2004), Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2004 về hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Bộ Tài chính (2005), Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 hướng dẫn việc xác định giá thời điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá, Hà Nội. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2004), Tài liệu hớng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003, Hà Nội. Bộ xây dựng - Bộ KHĐT - Bộ TNMT - Bộ TC (2003), Báo cáo hội thảo Phát triển và quản lý thị trường bất động sản Việt Nam, Hà Nội. Chương trình hợp tác Việt Nam - Thuỵ Điển về đổi mới hệ thống địa chính (2002), Giáo trình định giá đất, Hà Nội Chu Văn Thỉnh (2000), “Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai”, Đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước, Hà Nội. Chính phủ (1999), Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 18/02/2003 quy định về Luật thuế chuyền quyền sử dụng đất. Chính phủ (2004), Nghị quyết số 06 của Chính phủ ngày 19/5/2004 về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, Hà Nội. Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật đất đai. Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thu tiền sử dụng đất. Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Hồ Thị Lam Trà (2004, 2005), Bài giảng về giá đất, Trường Đại học nông nghiệp I - Hà Nội. Hiến pháp năm 1959 (NXB chính trị quốc gia). Hiến pháp năm 1980 (NXB chính trị quốc gia). Khoa luật - Đại học quốc gia Hà Nội (2002), Hội thảo xây dựng cơ sở pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Hà Nội Luật đất đai (1993), Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm (1998-2001) (NXB chính trị quốc gia). Luật đất đai 2003, (NXB chính trị quốc gia). Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2005) giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp. Nguyễn Đình Bồng (2005), “Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trờng bất động sản ở Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội Nguyễn Văn Kiên (2003), Tìm hiểu và đánh giá các yếu tố ảnh hởng đến giá đất trên địa bàn thị xã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh, Luận văn thạc sỹ nông nghiệp, trờng Đại học nông nghiệp I, Hà Nội. Nguyễn Văn Xa (2004), Bài giảng Định giá đất giành cho Cao học, Hà Nội Quốc Hội (1995), Bộ luật dân sự, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội. Quyết định 216/2005/QĐ - TTg của Thủ tướng chính phủ về việc ban hành Kinh tế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, Hà Nội. Trần Thế Ngọc (2001), Báo cáo về quản lý và phát triển thị trờng Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh. Uỷ ban nhân dân thành phố Hải Phòng (2006), Báo cáo tổng hợp rà soát, điều chỉnh, bổ sung quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hải Phòng đến năm 2020. Uỷ ban nhân dân thành phố Hải Phòng (2006), Báo cáo tổng hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thành phố Hải Phòng đến năm 2020. Viện nghiên cứu Địa chính (2002), Báo cáo kết quả nghiên cứu đề tài Điều tra nghiên cứu xã hội học về chính sách đền bù giải phóng mặt bằng và tái định cư, Hà Nội. Viện nghiên cứu Địa chính (2003), Báo cáo kết quả nghiên cứu đề tài Nghiên cứu đánh giá hiệu quả trong việc đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội và một số địa phương phục vụ việc xây dựng Luật đất đai mới, Hà Nội. PHỤ LỤC PHỤ LỤC Phụ lục 01 DANH SÁCH CÁC TỔ CHỨC CÁ NHÂN ĐỦ TƯ CÁCH THAM GIA ĐẤU GIÁ DỰ ÁN SỐ 44 LÊ LAI, PHƯỜNG LẠC VIÊN, QUẬN NGÔ QUYỀN Số TT Đơn vị đăng ký Họ tên người tham gia Chức vụ Địa chỉ đơn vị tham gia Số lô đăng ký đấu giá Só người tham gia 1 Chi Nhánh Constrexim Hải Phòng Nguyễn Huy Đức Giám đốc 28 Trần Nguyên Hãn, Lê Chân, Hải Phòng 18 1 2 Công ty CP Thương mại Thái Bình Vũ Văn Bình Giám đốc Anh Dũng, Huyện Kiến Thuỵ, Hải Phòng 18 1 3 Liên doanh: Công ty CPTMVT và DL Hoàng Anh - Công ty CPXD công trình Kiến Lương Hoàng Cao Tiến Giám đốc 80c Bạch Đằng, Hồng Bàng, Hải Phòng 18 1 4 Công ty Thương mại và xây dựng Minh Lộc Phùng Thế Trường Giám đốc Mê Linh, Lê Chân, Hải Phòng 18 1 5 Công ty xây dựng và phát triển nhà Hải Phòng Nguyễn Đức Thường Giám đốc Trần Nguyên Hãn, Lê Chân, Hải Phòng 18 1 Phụ lục 06 DANH SÁCH CÁC TỔ CHỨC CÁ NHÂN ĐỦ TƯ CÁCH THAM GIA ĐẤU GIÁ DỰ ÁN SỐ 35 QUANG TRUNG, PHƯỜNG QUANG TRUNG, QUẬN HỒNG BÀNG Số TT Đơn vị đăng ký Họ tên người tham gia Chức vụ Địa chỉ đơn vị tham gia Số lô đăng ký đấu giá Só người tham gia 1 Công ty CP phát triển du lịch HP Lê Văn Cường Trưởng phòng đầu tư 67 Điện Biên Phủ, Minh Khai, Hồng Bàng, HP 1 1 2 Công ty CP điện tử viễn thông HP Đỗ An Thắng Tổng Giám đốc 18 Trần Hưng Đạo, Hoàng Văn Thu, Hồng Bàng, HP 1 1 3 Công ty TM đầu tư Phát triển đô thị Đồng Minh Đoàn Giám đốc 52 Điện Biên Phủ, Minh Khai, Hồng Bàng, HP 1 1 4 Ngân hàng CP quốc tế Việt Nam An Thanh Sơn Tổng Giám đốc 64-68 Lý Thường Kiệt, HN 1 1 5 Liên doanh: Cty XD&PT nhà với Công ty CP XD&PT đầu tư HP Nguyễn Đức Thưởng Giám đốc Trần Nguyên Hãn, Lê Chân, Hải Phòng 1 1 6 Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thường Tín Lê Thị Bích Liên Phó phòng hành chính quản trị 278 Nam Kỳ khởi nghĩa, quận 3, TP Hồ Chí Minh 1 1 Phụ lục 05 DANH SÁCH CÁC TỔ CHỨC CÁ NHÂN ĐỦ TƯ CÁCH THAM GIA ĐẤU GIÁ DỰ ÁN SỐ 16 MÀI TƠ Số TT Đơn vị đăng ký Họ và tên người đại diện tham gia đấu giá Số CMTND Ngày cấp Nơi cấp Số lô đăng ký đấu giá Số thứ tự đấu giá 1 Nguyễn Quốc Phú Nguyễn Quốc Phú 030211791 28/8/2000 CA Hải Phòng 19, 20, 21, 22 1 2 Đỗ Văn Dũng Đỗ Văn Dũng 031045049 12/11/2004 CA Hải Phòng 19, 20, 21, 22 2 3 Vũ Quốc Hưng Vũ Quốc Hưng 030800072 04/7/2001 CA Hải Phòng 19, 20, 21, 22 3 4 CTy điện tử THVT CTy điện tử THVT 111202673 5/4/1991 CA Hà Tây 19, 20, 21, 22 4 5 Phạm Văn Yến Phạm Văn Yến 030634660 22/6/1999 CA Hải Phòng 19, 20, 21, 22 5 6 Nguyễn T Thu Hương Nguyễn T Thu Hương 030156680 2/8/1978 CA Hải Phòng 19, 20, 21, 22 6 7 Nguyễn Đình Sơn Nguyễn Đình Sơn 031205701 6/6/2001 CA Hải Phòng 19, 20, 21, 22 7 8 Lương Hữu Nghị Lương Hữu Nghị 030631155 1/7/1999 CA Hải Phòng 19, 20, 21, 22 8 9 Lê Văn Bách Lê Văn Bách 031107427 4/5/1997 CA Hải Phòng 19, 20, 21, 22 9 10 Nguyễn Đình Báu Nguyễn Đình Báu 030790619 27/3/1997 CA Hải Phòng 19, 20, 21, 22 10 11 Vũ Thị Hậu Vũ Thị Hậu 030092392 7/7/1988 CA Hải Phòng 19, 20, 21, 22 11 12 Ngô Bảo Long Ngô Bảo Long 030821633 29/4/1987 CA Hải Phòng 19, 20, 21, 22 12 13 Khoa Mạnh Hùng Khoa Mạnh Hùng 030083099 6/10/1996 CA Hải Phòng 19, 20, 21, 22 13 14 Nguyễn Trí Thức Nguyễn Trí Thức 030775787 31/12/2001 CA Hải Phòng 19, 20, 21, 22 14 15 Đào Duy Lịch Đào Duy Lịch 030887540 7/4/1988 CA Hải Phòng 19, 20, 21, 22 15 16 Lê Thanh Bình Lê Thanh Bình 030920235 10/11/1989 CA Hải Phòng 19, 20, 21, 22 16 17 Lê Minh Ngọc Lê Minh Ngọc 030933769 15/6/1989 CA Hải Phòng 19,20,22 17 18 Đỗ Đăng Tấn Đỗ Đăng Tấn 030799402 3/3/1998 CA Hải Phòng 19,20,22 18 19 Nguyễn Ngọc Hân Nguyễn Ngọc Hân 030235821 12/5/2000 CA Hải Phòng 19,20 19 20 Hoàng Quốc Dũng Hoàng Quốc Dũng 030740862 13/7/1999 CA Hải Phòng 20,22 20 21 Trương Thúy Chờ Trương Thúy Chờ 030819380 8/6/2001 CA Hải Phòng 19,,20 21 22 Nguyễn Mạnh Hải Nguyễn Mạnh Hải 030690398 3/3/1983 CA Hải Phòng 20,21 22 23 Vũ Văn Bác Vũ Văn Bác 030957719 15/4/1992 CA Hải Phòng 21,22 23 24 Nguyễn Văn Hăng Nguyễn Văn Hăng 030010909 13/4/1992 CA Hải Phòng 21,20 24 25 Nguyễn Hoàng Đông Nguyễn Hoàng Đông 031335606 25/11/2002 CA Hải Phòng 21 25 26 Trần Thị Hạnh Trần Thị Hạnh 031432618 16/5/2003 CA Hải Phòng 20 26 Phụ lục 03: QUY HOẠCH CHIA LÔ SỬ DỤNG ĐẤT CÁC LÔ ĐẤT XÂY DỰNG NHÀ Ở DỰ ÁN SỐ 44 LÊ LAI (Theo QĐ số 116/QĐ-UB ngày19/1/2007 của UBND Thành phố Hải Phòng). Ký hiệu Loại đất Số lô Tầm cao trung bình MĐXD Hệ số XD Diện tích (m2) 2B Đất liền kề 01 5 100 54,0 2A Đất liền kề 01 5 100 54,0 3-7 Đất liền kề 05 5 100 420,0 8 Đất liền kề 01 5 100 66,0 9B Đất liền kề 01 5 100 54,0 9A Đất liền kề 01 5 100 48,0 10-12 Đất liền kề 01 5 100 252,0 13 Đất liền kề 01 5 100 143,8 14 Đất liền kề 05 5 100 54,8 15 Đất liền kề 01 5 100 56,8 16 Đất liền kề 01 5 100 68,1 17 Đất liền kề 01 5 100 74,3 18 Đất liền kề 01 5 100 90,1 19 Đất liền kề 01 5 100 78,35 20 Đất liền kề 01 5 100 71,69  Phụ lục 02: QUY HOẠCH CHIA LÔ SỬ DỤNG ĐẤT CÁC LÔ ĐẤT XÂY DỰNG NHÀ Ở DỰ ÁN SỐ 44 LÊ LAI (Theo QĐ số 2370/QĐ-UB ngày 14/10/2005 của UBND Thành phố Hải Phòng). Số Ký hiệu Loại đất Số lô Tầm cao trung bình MĐXD Hệ số XD Diện tích (m2) 2-12 Đất liền kề 11 5 100 1.060,0 13 Đất liền kề 01 5 100 113,5 14 Đất liền kề 01 5 100 85,1 15 Đất liền kề 01 5 100 56,7 16 Đất liền kề 01 5 100 68,5 17 Đất liền kề 01 5 100 106,7 18 Đất liền kề 01 5 100 115,1 19 Đất liền kề 01 5 100 92,6  Phụ lục 04: QUY HOẠCH CHIA LÔ SỬ DỤNG ĐẤT CÁC LÔ ĐẤT XÂY DỰNG NHÀ Ở DỰ ÁN GIÁP CÔNG TY SAO VÀNG Xà TRƯỜNG SƠN, HUYỆN AN LÃO Số Ký hiệu Loại đất Số lô Tầm cao TB MĐXD (%) Hệ số XD Diện tích (m2) 1 Đất liền kề 01 3 79 2,25 149,00 2 Đất liền kề 01 3 79 2,25 171,00 3 Đất liền kề 01 3 79 2,25 143,63 4 Đất liền kề 01 3 79 2,25 158,25 5 Đất liền kề 01 3 79 2,25 173,25 6 Đất liền kề 01 3 79 2,25 189,00 7 Đất liền kề 01 3 79 2,25 204,38 8 Đất liền kề 01 3 79 2,25 221,25 9 Đất liền kề 01 3 79 2,25 164,00 10 Đất liền kề 01 3 79 2,25 150,00 11 Đất liền kề 01 3 79 2,25 150,00 12 Đất liền kề 01 3 79 2,25 150,00 13 Đất liền kề 01 3 79 2,25 126,00 14 Đất liền kề 01 3 79 2,25 150,00 15 Đất liền kề 01 3 79 2,25 150,00 16 Đất liền kề 01 3 79 2,25 159,86 17 Đất liền kề 01 3 79 2,25 114,38 18 Đất liền kề 01 3 79 2,25 159,00 19 Đất liền kề 01 3 79 2,25 159,00 20 Đất liền kề 01 3 79 2,25 159,00 21 Đất liền kề 01 3 79 2,25 154,88 22 Đất liền kề 01 3 79 2,25 154,88 23 Đất liền kề 01 3 79 2,25 154,88 24 Đất liền kề 01 3 79 2,25 154,88 25 Đất liền kề 01 3 79 2,25 154,88 26 Đất liền kề 01 3 79 2,25 154,88 27 Đất liền kề 01 3 79 2,25 128,25 28 Đất liền kề 01 3 79 2,25 141,75 29 Đất liền kề 01 3 79 2,25 149,25 30 Đất liền kề 01 3 79 2,25 149,25 31 Đất liền kề 01 3 79 2,25 149,25 32 Đất liền kề 01 3 79 2,25 149,25 33 Đất liền kề 01 3 79 2,25 149,25 34 Đất liền kề 01 3 79 2,25 149,25 35 Đất liền kề 01 3 79 2,25 149,25 36 Đất liền kề 01 3 79 2,25 149,25 37 Đất liền kề 01 3 79 2,25 149,25 38 Đất liền kề 01 3 79 2,25 149,25 39 Đất liền kề 01 3 79 2,25 149,25 ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Chú giải BĐS Bất động sản CP Cổ phần CSHT Cơ sở hạ tầng ĐGĐ Đấu giá đát GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TM Thương Mại TNHH Trách nhiệm hữu hạn TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân XD Xây dựng DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang MỤC LỤC 1. Mở đầu1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài1 1.2. Mục đích - yêu cầu của đề tài2 2. Tổng quan nghiên cứu3 2.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản3 2.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất4 2.3. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 2.4. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương 3. Đối tượng, nội dung và phương Pháp nghiên cứu 3.1. Đối tượng nghiên cứu 3.2. Phạm vi nghiên cứu 3.3. Nội dung nghiên cứu 3.4. Phương pháp nghiên cứu 4. Kết quả nghiên cứu 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 4.1.1. Điều kiện tự nhiên 4.1.2. Tình hình kinh tế xã hội 4.2. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hải Phòng trong những năm qua 4.2.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở Thành phố Hải Phòng 4.2.2. Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất ở Thành phố Hải Phòng 4.2.3. Công tác xác định giá sàn khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất 4.3. Kết quả đấu giá tại một số dự án điều tra đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hải Phòng 4.3.1. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại số 44 Lê Lai, Ngô Quyền 4.3.2. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu đất giám Công ty Sao vàng xã Trường Sơn - huyện An Lão 4.3.4. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại số 16 - Mái tơ - Phường Mái Tơ, quận Ngô Quyền - Hải Phòng 4.4. Dự án đấu giá khu đất 36 Quang Trung - Quận Hồng Bàng 4.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án 4.4.1. Hiệu quả kinh tế 4.4.2. Hiệu quả xã hội 4.4.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai 4.5. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 4.5.1. Công tác tổ chức 4.5.2. Đối với người tham gia đấu giá 4.5.3. Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị 4.6. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá đất 5. Kết luận và đề nghị Tài liệu tham khảo Phụ lục