Đề tài Đánh giá pháp luật về phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright Luật và chính sách chông Nhóm 6 1 Đề tài môn học Luật và chính sách công: ĐÁNH GIÁ PHÁP LUẬT VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GVHD: PGS.TS Phạm Duy Nghĩa SVTH: MPP3-Nhóm 6 Phan Châu Mỹ Nguyễn Đức Vinh Nguyễn Thị Hải Ly Nguyễn Việt Cường Chu Vũ Phương Nam Huỳnh Kim Thanh Phong Tháng 1 năm 2011 Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright Luật và chính sách chông Nhóm 6 2 LỜI CẢM ƠN. Nhóm học viên thực hiện đề tài xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ, quan tâm đến Giáo viên hướng PGS. TS. Bùi Duy Nghĩa, cô Đinh Vũ Trang Ngân và trợ giảng Ngô Hoàng Thảo Trang trong việc hỗ trợ giúp đỡ từ ý tưởng ban đầu của đề tài, hướng đi và quá trình thực hiện tìm ra các yếu tố chính ảnh hưởng đến luật được nghiên cứu. Đưa ra tác động của luật nhà ở xã hội trên địa bàn Tp. HCM. Bên cạnh đó, nhóm học viên thực hiện cũng xin chân thành cám ơn các thầy cô, các anh chị khóa trước trong việc ủng hộ tinh thần động viên, cũng như có những ý kiến đóng góp nhằm giúp đề tài được hòan thiện và đảm bảo đúng tiến độ. Cám ơn các bạn học viên cùng khóa cũng đã có những ý kiến phản biện đóng góp xây dựng cho đề tài. Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright Luật và chính sách chông Nhóm 6 3 MỤC LỤC Phần 1: GIỚI THIỆU ............................................................................................................................... 4 1.1 Lý do hình thành đề tài: ................................................................................................................. 4 1.2 Mục tiêu, phạm vi giới hạn của đề tài: ........................................................................................... 4 Phần 2: CÁC CĂN CỨ PHÁP LUẬT - KHUNG PHÂN TÍCH .............................................................. 5 2.1 Các căn cứ pháp luật: ..................................................................................................................... 5 2.2 Khung phân tích: ............................................................................................................................ 5 2.3 Nội dung phân tích: ........................................................................................................................ 5 2.3.1 Các nội dung chính của pháp luật về nhà ở xã hội: ................................................................ 5 2.3.2 Nhận xét chung: ...................................................................................................................... 6 Phần 3: TÁC ĐỘNG CỦA LUẬT ĐỐI VỚI VIỆC PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM ................................................................................................................................................... 6 3.1 Trước khi có luật nhà ở .................................................................................................................. 6 3.2 Sau khi có luật nhà ở: ..................................................................................................................... 7 3.2.1 Sự cần thiết của luật: ............................................................................................................... 7 3.2.2 Tính phù hợp của luật đối với đường lối chính trị của Đảng, hiến pháp: ................................ 7 3.2.3 Tính khả thi của đạo luật. ........................................................................................................ 7 3.2.4 Đánh giá kết quả thực hiện: ..................................................................................................... 8 Phần 4: KẾT LUẬN ...............................................................................................................................10 4.1 Các rủi ro: ..................................................................................................................................... 10 4.2 Giải pháp đề xuất: ........................................................................................................................ 11 Phần 5: THAM VẤN CỦA HỌC VIÊN VÀ BAN GIẢNG VIÊN .......................................................12 5.1 Các vấn đề được đặt ra: ................................................................................................................ 12 5.2 Phúc đáp của nhóm về các vấn đề trên: ....................................................................................... 12 TÀI LIỆU THAM KHẢO: .....................................................................................................................14 Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright Luật và chính sách chông Nhóm 6 4 Phần 1: GIỚI THIỆU 1.1 Lý do hình thành đề tài: Sự gia tăng dân số tại các đô thị, dự báo dân số trong những năm sắp tới đã và đang đặt ra nhiều vấn đề đối với tăng trưởng kinh tế, xã hội và nhà ở. Nước ta trong giai đoạn hiện nay, yêu cầu đặc biệt bức xúc đối với các ngành, các cấp là giải quyết vấn đề nhà ở, nhất là nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp. Giải quyết tốt vấn đề nhà ở sẽ góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, huy động tiềm lực dự trữ trong dân, tạo thêm việc làm cho người lao động và góp phần thực hiện có kết quả chủ trương kích cầu của chính phủ trong những năm gần đây. Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) là đô thị lớn nhất nước, với dân số khoảng 7,2 triệu người, (số liệu điều tra tháng 4/2009) chiếm 0,6% diện tích và 6,6 % dân số so với cả nước. Trên cơ sở nhu cầu thực tế, hiện trạng và dự báo phát triển kinh tế xã hội của TP HCM trong giai đoạn 2011-2015, thành phố dự kiến phát triển 34. căn hộ nhà ở xã hội (trong đó ngân sách đầu tư khoảng 4. căn hộ cho thuê và 3 . căn hộ s dụng vốn ngoài ngân sách) để giải quyết nhu cầu nhà ở cho cán bộ công chức và người có thu nhập thấp và khoảng 6.9 căn hộ để hỗ trợ nhà ở cho người ngh o. Đồng thời, Thành phố tiếp tục thực hiện chương trình nhà lưu trú công nhân để phát triển 1.406.430m2 sàn xây dựng và chương trình ký túc xá sinh viên xây dựng 1 . chỗ ở cho sinh viên từ nguồn vốn trái phiếu Chính phủ.1 Trước nhu cầu rất lớn về nhà ở xã hội của thành phố như vậy, việc đánh giá pháp luật về phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn TP.HCM là rất cần thiết. Đó là mục tiêu chính của đề tài nghiên cứu của nhóm và nhằm cung cấp thêm thông tin trong việc xây dựng những chính sách phù hợp. 1.2 Mục tiêu, phạm vi giới hạn của đề tài: Với lý do hình thành đề tài như trên, mục tiêu nghiên cứu của đề tài là nhằm đánh giá khái quát quá trình triển khai thực hiện và tác động của Luật nhà ở, hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật (VBQPPL) trong thực tiễn phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn TP.HCM. Đó sẽ là cơ sở đề xuất những giải pháp, chính sách phù hợp để góp phần giải quyết các vấn đề còn tồn tại, đẩy nhanh tiến trình đầu tư xây dựng nhà ở đáp ứng nhu cầu phát triển bền vững của TP HCM. Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright Luật và chính sách chông Nhóm 6 5 Phần 2: CÁC CĂN CỨ PHÁP LUẬT - KHUNG PHÂN TÍCH 2.1 Các căn cứ pháp luật: Đề tài nghiên cứu được dựa trên các căn cứ sau:  Luật đất đai 2003  Luật nhà ở năm 2005.  Nghị định số 9 2 6 NĐ-CP ngày 6 9 2 6 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở và Nghị định số 71 2 1 NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở.  Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/201 quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71 2 1 NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở. á văn ản quy phạm pháp luật của Thành phố Hồ Chí Minh:  Quyết định 114 2 6 QĐ-UB về việc ban hành kế hoạch triển khai chương trình hành động thực hiện chương trình nhà ở của thành phố (2006- 2010);  Chỉ thị 07/2007/CT-UBND ngày 19/3/2007 về triển khai thực hiện chương trình nhà ở giai đọan 2006- 2010;  Quyết định 86 2 8 QĐ-UB ngày 18 12 2 8 về Ban hành Quy định về quản lý và s dụng nhà ở xã hội trên địa bàn TP HCM;  Quyết định 2 2 9 QĐ-UBND ngày 27/2/2009 quy định về thực hiện các dự án đầu tư trong nước thuộc Chương trình kích cầu trên địa bàn TP HCM;  Chỉ thị 27/2010/CT-UBND ngày 15/12/2010 về triển khai thực hiện Nghị định số 71 2 1 NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở trên địa bàn thành phố. Kết quả các cuộc hội thảo huyên đề về:  Phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM của trung tâm dự báo và nghiên cứu đô thị - PADDI kết hợp với Sở Xây dựng TP.HCM (tháng 9/2009).  Báo cáo phát triển Việt Nam năm 2 1 , các thể chế hiện đại của các nhà tài trợ tại hội nghị tư vấn các nhà tài trợ cho Việt Nam (tháng 12/2009)  Chương trình phát triển nhà ở TP HCM giai đoạn 2006-2 1 và phương hướng nhiệm vụ giai đoạn 2011-2 15, định hướng đến năm 2 2 , tầm nhìn đến năm 2 3 của Ủy ban nhân dân thành phố (tháng 10/2010).  Thành phố của tương lai, Chính quyền địa phương và quan hệ đối tác giữa nhà nước và tư nhân của cơ quan phát triển Pháp - AFD (tháng 11/2010). 2.2 Khung phân tích: Căn cứ Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2008, đề tài giới hạn đánh giá trên một số tiêu chí như sau:  Sự cần thiết của luật  Tính phù hợp của luật đối với đường lối chính trị của Đảng  Tính khả thi của đạo luật. 2.3 Nội dung phân tích: 2.3.1 Các nội dung chính của pháp luật về nhà ở xã hội: Đ nh nghĩa nhà ở xã hội (NOXH): theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định 71 thì: “nhà ở do nhà nước hoặc t chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright Luật và chính sách chông Nhóm 6 6 dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật nhà ở…” và tại khỏan 2, điều 3 Nghị định 71 Phát t iển nhà ở hội:  Nhà ở xã hội được nhà nước đầu tư bằng ngân sách để cho thuê; được đầu tư bằng vốn không phải từ ngân sách để bán, cho thuê, cho thuê mua theo quy định tại Nghị định 71;  Bộ ây dựng có trách nhiệm xây dựng và trình Chính phủ phê duyệt các chương trình mục tiêu quốc gia về phát triển nhà ở xã hội; hướng dẫn tiêu chuẩn thiết kế, điều kiện, quy trình lựa chọn đối tượng, phương thức xác định giá bán, giá thuê và việc quản lý nhà ở xã hội;  Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp tỉnh công khai quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch phát triển nhà ở, quỹ đất để phát triển nhà ở; lập kế hoạch phát triển chương trình nhà ở, xác định nhu cầu, cơ cấu và nguồn vốn để đầu tư và xây dựng các cơ chế khuyến khích, để kêu gọi các t chức, cá nhân tham gia đầu tư nhà ở xã hội; phê duyệt dự án đầu tư bằng vốn ngân sách và chấp thuận đầu tư đối với các dự án ngoài nguồn vốn ngân sách. u đất dành cho phát t iển nhà ở hội: thuộc trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện. Chủ đầu t d án nhà ở hội: nhà nước lựa chọn nhà đầu tư hoặc các đơn vị, cá nhân có quỹ đất đăng ký thực hiện dự án nhà ở xã hội. Các u đ i nhà đầu t th c hi n nhà ở hội: cho dự án không s dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước như được miễn tiền s dụng đất, miễn giảm, ưu đãi thuế, hỗ trợ tín dụng đầu tư; hỗ trợ một phần hay toàn bộ kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, các doanh nghiệp DT D nhà cho công nhân thuê thì chi phí thuê được tính là chi phí hợp lý trong trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp. H thống văn bản h ớng dẫn: Quy định về lập, thẩm định, phê duyệt dự án nhà ở xã hội; tiêu chuẩn thiết kế; đối tượng, điều kiện, giá bán, giá thuê; quản lý s dụng nhà ở xã hội… theo phân cấp thẩm quyền. 2.3.2 Nhận xét chung: Hệ thống pháp luật về nhà ở xã hội đã quy định tương đối đầy đủ những quy tắc tác động đến các chủ thể của nhà ở xã hội, các cơ quan thực hiện chính, cơ quan chế tài, giải quyết các tranh chấp, cơ quan cấp vốn, cơ quan giám sát và đánh giá, các cơ quan ban hành các quy định dưới luật và những người duy trì trật tự văn bản pháp luật. Phần 3: TÁC ĐỘNG CỦA LUẬT ĐỐI VỚI VIỆC PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM 3.1 T ớc khi có luật nhà ở Trước khi có luật nhà ở năm 2 5, việc phát triển nhà ở dựa vào Pháp lệnh nhà ở ngày 23/6/1991 và Quyết định 118/TTg ngày 27/11/1992 của Thủ tướng Chính phủ về giá cho thuê nhà ở và đưa tiền nhà ở vào tiền lương. Giai đoạn này chưa có khái niệm về nhà ở xã hội mà chỉ có khái niệm nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Theo đó, Nhà nước không thực hiện bao cấp phân phối nhà ở và hạn chế đối tượng được thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước là “những người hưởng lương đang làm việ hoặ nghỉ hưu, nghỉ mất sứ lao động, tai nạn lao động, ệnh nghề nghiệp hưởng trợ ấp hàng tháng ( ao gồm những người đang thuê nhà ở ủa Nhà nướ ũng như những người hưa thuê nhà ở ủa Nhà nướ )” Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright Luật và chính sách chông Nhóm 6 7 Thành phố đã triển khai chương trình xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp và giao đất cho các đơn vị, các thành phần kinh tế theo quy hoạch xây dựng để xây dựng nhà ở cho cán bộ công nhân viên chức. T ng số dự án được thực hiện là 52 với t ng diện tích đất là 262ha, quy mô 4.285 căn chung cư và 6.454 nền đất1 3.2 Sau khi có luật nhà ở: 3.2.1 Sự cần thiết của luật: Trước tình hình bất n của bất động sản, nhà ở làm cho giá bất động sản cũng như nhà ở cao bất thường. Với tình hình thu nhập của cán bộ công chức, sĩ quan, quân dân chuyên nghiệp, công nhân (NĐ 9 ) và học sinh sinh viên, người có thu nhập thấp (NĐ 71), người làm việc trong các khu công nghiệp… thì không đủ khả năng có được một chỗ ở đảm bảo vệ sinh hoặc sở hữu một căn nhà để có thể “an cư lạc nghiệp”. Để tạo kiện nhà ở cho các đối tượng này, Nhà nước ban hành một số chính sách để phát triển quỹ nhà ở xã hội là cần thiết. 3.2.2 Tính phù hợp của luật đối với đường lối chính trị của Đảng, hiến pháp: Pháp luật liên quan đến nhà ở xã hội phù hợp với pháp luật của nhà nước và chủ trương của đảng về đảm bảo công bằng xã hội. Pháp luật phù hợp với các văn bản luật liên quan như luật xây dựng, luật đấu thầu, luật đất đai, hợp hiến…ở việc đảm bảo quy trình thực hiện nhà ở từ đó đảm bảo chất lượng công trình. Bộ Tài nguyên và Môi trường được Chính phủ giao xây dựng đề án tạo quỹ đất của Nhà nước để s dụng vào các mục tiêu công ích, chính sách xã hội, điều tiết thị trường đất đai và hỗ trợ tái định cư để Chính phủ trình Bộ Chính trị. Trong đó, mục tiêu nhà ở chính sách là một vấn đề trọng tâm trong đề án. Do đó, pháp luật nhà ở xã hội phù hợp với chủ trương của bộ chính trị. 3.2.3 Tính khả thi của đạo luật. Lợi ích nhà ở xã hội có tính phúc lợi cao: Đối tượng phục vụ của chính sách nhà ở xã hội là những người thu nhập thấp, tuy có thu nhập n định nhưng sau khi trang trải các nhu cầu cuộc sống thì dành dụm không nhiều. Điều 53 Luật Nhà ở quy định “đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, với điều kiện hưa sở hữu nhà ở hay thuê nhà ở của nhà nước; hoặc có nhà ở của mình nhưng diện tí h ình quân dưới 5m2” Nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp có thể giúp giải quyết tốt và nhanh vấn đề tái định cư, đóng góp cho lợi ích an sinh xã hội một cách thiết thực nhất. Để đảm bảo cho việc thực hiện nhà ở xã hội được khả thi, nhà nước đã có nhiều ưu đãi nhằm khuyến khích doanh nghiệp tham gia như : miễn tiền s dụng đất, tiền thuê đất; tăng mật độ xây dựng và hệ số s dụng đất trong dự án lên bằng 1,5 lần so với quy chuẩn nhà nước (trước đây hạn chế nhà ở xã hội chỉ xây dựng 5- 6 tầng); thuế giá trị gia tăng bằng không, miễn thuế thu nhập doanh nghiệp 4 năm (miễn 5 % trong 9 năm tiếp theo, miễn 90% trong thời gian còn lại), miễn thuế s dụng đất 3 năm kể từ khi giao đất; Được chính quyền cho vay vốn ưu đãi hoặc bù lãi suất. Các đối tượng có thể mua nhà ở trả góp trong mười năm với khoản ban đầu chỉ 20% giá trị ngôi nhà. Trong 1 Tài liệu huấn về phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM của trung tâm dự báo và nghiên cứu đô thị - PADDI kết hợp với Sở Xây dựng TP.HCM (tháng 9/2009). Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright Luật và chính sách chông Nhóm 6 8 trường hợp người mua không thanh toán được trong thời hạn trên hay vì bất cứ một lý do gì thì sẽ được hoàn lại 2 % ban đầu. (NĐ 71 2 1 NĐ-CP). Sơ đồ một số cơ chế chính sách hỗ trợ chủ đầu tư và đối tượng nhà ở xã hội (nguồn: PADDI) Đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội được mở rộng thêm: “Học sinh, sinh viên các trường đại họ , ao đẳng, trung học chuyên nghiệp, ao đẳng nghề, trung cấp nghề không phân biệt công lập hay dân lập được thuê nhà ở trong thời gian học tập; Người thu nhập thấp tại khu vự đô thị theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh” (Nghị định 71) nhằm đảm bảo các cơ chế chính sách được thực hiện đồng bộ. (trước đây các cơ chế thực hiện nhà ở xã hội khác với cơ chế ưu đãi của chính sách nhà ở cho sinh viên học sinh và nhà cho người có thu nhập thấp). Tuy nhiên, giá thành ngôi nhà, cấu thành bởi giá vật liệu xây dựng, giá nhân công và giá đất. Trong ba nhân tố này, giá đất chiếm tỷ trọng lớn nhất, song ở Việt Nam, có được đất sạch với giá rẻ gần như là điều không tưởng đối với doanh nghiệp. Nếu không có biện pháp cụ thể và sáng tạo, rất có thể sẽ xảy ra kịch bản rất cũ đối với các sản phẩm được nhà nước khống chế giá: nhà bán trên hợp đồng thì đúng như giá cam kết, nhưng người cần nhà sẽ phải chịu "phí môi giới/ chênh lệch" mới có được nhà. Như vậy, chỉ có nhà nước thiệt (vì thất thu thuế), người dân vẫn phải mua nhà giá cao (hoặc ít nhất là không thể thấp), còn doanh nghiệp thì thu lãi (từ khoản "phí môi giới/ chênh lệch" kia)... Bên cạnh đó, các quy định về cơ chế phối hợp giữa các đơn vị còn chưa rõ ràng sẽ dẫn đến nhiều bất cập, chẳng hạn như việc quy hoạch s dụng đất bao gồm Sở Tài nguyên và môi trường, Sở Quy hoạch kiến trúc và Ủy ban nhân dân cấp huyện nên phối hợp chưa đồng bộ trong việc xây dựng kế hoạch phát triển quỹ đất cho nhà ở xã hội. 3.2.4 Đánh giá kết quả thực hiện: Gần một năm sau khi có Luật nhà ở, ngày 4/7/2006 Ủy ban nhân dân thành phố đã ban hành Quyết định 114 2 6 QĐ-UB về việc ban hành kế hoạch triển khai chương trình hành động thực hiện chương trình nhà ở của thành phố giai đoạn 2006- 2 1 , theo đó trong giai đoạn này nhu cầu xây dựng dự kiến: 1 triệu m² nhà ở cho công nhân thuê (khoảng 20 000 phòng ở); 1,1 triệu m² nhà ở cho đối tượng là cán bộ công chức sĩ quan và quân nhân (khoảng 25. căn hộ)2. Và hàng loạt các văn bản hướng dẫn, triển khai thực hiện chương trình. Tuy nhiên, độ trễ của luật là một trong những nguyên nhân ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển dự án nhà ở xã hội. Mặc dù, thành phố đã đưa ra những cơ chế rất ưu đãi như: miễn tiền s dụng đất, tiền thuê đất, 2 Tài liệu của Trung tâm dự báo và nghiên cứu đô thị PADDI (Khóa tập huấn về phát triển nhà ở xã hội tại TPHCM (9 – 13/02/2009)). Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright Luật và chính sách chông Nhóm 6 9 giảm các khoản thuế liên quan theo quy định của pháp luật, nguồn vốn xây dựng được trích từ tiền s dụng đất của các dự án khác, từ ngân sách nhà nước, mời gọi đầu tư. Đất được Ủy ban nhân dân TP HCM giao cho chủ đầu tư thực hiện xã hội hóa hoặc giao cho doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội. Ngoài ra, tại mục a khoản 3 điều 50 của luật nhà ở quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư, quy định chế tài vẫn chưa rõ nên vẫn còn xảy ra tình trạng các dự án xây dựng nhà ở xã hội có tiến độ rất chậm. Trước nhu cầu cũng như ý nghĩa nhân sinh nhà ở xã hội, yêu cầu cấp bách phải được triển khai. Nếu Nhà nước đứng ra thực hiện và phân phối thì chi phí vốn vô cùng lớn, chất lượng thiếu sự cạnh tranh dẫn đến nhà ở có thể quá kém chất lượng. Thực tế chỉ có 1 lượng rất ít NO H đã được thực hiện. Từ đó có thể thấy rằng những cơ chế khuyến khích của Nhà nước chưa thật sự hiệu quả để thu hút các thành phần kinh tế tham gia thực hiện. Theo báo cáo của Sở Xây dựng, tính đến hết năm 2 1 có 12 doanh nghiệp đăng ký tham gia với số lượng t ng cộng 1 .186 căn hộ và hòan thành 1.532 căn hộ chung cư, cho thấy chính sách phát triển nhà ở còn nhiều vấn đề tồn tại, cụ thể: - Một vấn đề của thị trường nhà giá rẻ hiện nay là việc tạo quỹ đất. “Hầu hết những K N, K X khi đi vào hoạt động không có quy hoạch xây nhà ở cho công nhân…Doanh nghiệp mới xin chuyển đổi mụ đí h sử dụng đất, sẽ khó khăn vô ùng” (ý kiến Thái Văn Mến, T ng giám đốc Tập đoàn Tân Tạo). Mặc khác quy định các dự án phải trích 2 % đất để xây dựng nhà ở xã hội nếu dự án có quy mô trên 10ha sẽ dẫn đến tình trạng chia nhỏ dự án, tạo nên hàng loạt dự án có quy mô <1 ha để lách luật. - Kế hoạch chương trình dài hạn cho việc phát triển quỹ đất và quy họach xây dựng đô thị, nhất là các khu vực chỉnh trang đô thị cần cơ chế phối hợp đồng bộ của các sở, ngành. - Cân đối tài chính của các dự án nhà ở xã hội chủ yếu dựa vào điều kiện giao đất ưu đãi (đ i đất lấy nhà, trừ vào nghĩa vị tài chính, tiền s dụng đất…) nên việc dành quỹ đất sạch để phát triển nhà ở xã hội là rất hạn chế. - Ngân sách nhà nước dành cho nhà ở xã hội chưa đảm bảo. Trong khi đó doanh nghiệp muốn tham gia nhà ở xã hội cũng khó tiếp cận nguồn vốn vay và thủ tục vay lại phức tạp do phải đảm bảo đầu ra, cũng như thời gian hòan vốn của dự án, theo yêu cầu của đơn vị tín dụng. - Khả năng tiếp cận nhà ở xã hội của các đối tượng còn thấp vì thành phố (cơ quan được UBND TP ủy quyền) chưa thể công bố giá bán, cũng như sản phẩm nhà ở để các đối tượng có thể đăng ký thuê, thuê mua, tạo an tâm khi các đối tượng đóng góp phần tài chính (20% giá trị căn hộ, nếu trường hợp thuê mua) để tạo nguồn vốn phát triển quỹ nhà. Do vậy, rất cần chính sách quy định cụ thể về vấn đề này, giải quyết rào cản để các bên cung và cầu nhà ở xã hội có thể gặp nhau. (bên cung ứng nhà ở là thành phố, đơn vị quản lý quỹ nhà, các chủ đầu tư cần vốn để đầu tư xây dựng và các đối tượng có nhu cầu về nhà ở cần thông tin về sản phẩm nhà ở) - Thủ tục hành chính có thể sẽ là một vật cản lớn khiến các nhà đầu tư gặp khó khăn trong quá trình thực hiện các dự án mang tính xã hội cao này. Phần lớn là việc triển khai điều chỉnh quy hoạch, giải phóng mặt bằng ở một số địa phương còn chậm và trình tự thủ tục đầu tư chưa được thông thoáng. Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright Luật và chính sách chông Nhóm 6 10 Bên cạnh các tồn tại, Ủy ban nhân dân thành phố đã có những chính sách linh họat nhưng phạm vi điều chỉnh trong từng dự án cụ thể, do còn những hạn chế nhất định như về quỹ đất, cũng như liên quan đến vấn đề tài chính, thủ tục thực hiện hiện dự án: - Việc lồng ghép phát triển nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp vào các chương trình chỉnh trang đô thị (di dời nhà các khu lụp xụp, nhà trên kênh rạch), nhằm tranh thủ các nguồn vốn từ các thành phần kinh tế trong và ngoài nước. Dự án chỉnh trang đô thị Rạch Ụ Cây, quận 8 là một điển hình (di dời, tái định cư gần 2.552 hộ dân, thời gian thực hiện 2009-2012, s dụng nguồn vốn xã hội hóa, do T ng công ty Địa ốc Sài gòn làm chủ đầu tư dự án), dự án Cải tạo kênh và đường dọc kênh Tân Hóa –Lò Gốm, quận 6, Tân Bình, Tân Phú (di dời tái định cư gần 2.000 hộ dân, s dụng nguồn vốn của ngân hàng thế giới, trong đó một phần ngân sách thành phố đối ứng, thời gian thực hiện 2008-2011); - Thực hiện cơ chế “đ i đất lấy nhà”, Thành phố giao đất cho các chủ đầu tư thực hiện dự án, trong đó nhà đầu tư sẽ được khai thác một phần quỹ đất của dự án, hoặc quỹ đất khác tương ứng với giá trị đầu tư xây dựng (giá bảo tòan vốn) quỹ nhà bàn giao cho thành phố theo yêu cầu. (với 14 dự án đăng ký tham gia thực hiện với quy mô khỏang 15.00 căn hộ, được triển khai thực hiện từ 2008-2012, theo số liệu của Ban chỉ đạo các dự án Nâng cấp đô thị thành phố) - Các dự án thuộc chương trình nâng cấp đô thị được thực hiện theo phương thức nhà nước và nhân dân cùng làm. Trong đó, nhân dân hiến đất, nhà nước thực hiện đầu tư mở rộng hẻm, nâng cấp các hạ tầng kỹ thuật cấp 2,3 cho khu vực dự án và bồi thường, hỗ trợ vật kiến trúc nhà ở, đồng thời cho vay thêm tiền (lãi suất thấp 0,5%/ tháng) để các hộ dân bị ảnh hưởng có điều kiện xây dựng lại nhà. (từ 2005-2 1 , đã thực hiện gần 13.000 hộ, theo số liệu báo cáo của Ban QLDA Nâng cấp đô thị). Phần 4: KẾT LUẬN 4.1 Các rủi ro: Trong quá trình thực hiện luật, hoàn toàn có thể xác nhận mục tiêu là giải quyết được vấn đề an sinh từ đó giảm áp lực cầu về vấn đề nhà ở. Từ đó góp phần làm thị trường nhà ở giảm vấn đề đầu cơ, bong bóng. Tuy nhiên có thể lường trước có những rủi ro chính sách: Doanh nghiệp được giảm tiền s dụng đất là một hỗ trợ tốt. Nhưng khó khăn của doanh nghiệp không thể thế chấp để vay vốn, mặt khác vốn vay hỗ trợ lãi suất tiếp cận rất khó hoặc chậm. Từ đó doanh nghiệp khó đảm bảo tài chính để thực hiện tốt dự án. Hiện tại, việc thu hút khối tư nhân tham gia được đánh đ i bằng các nguồn lực có hạn khác nhau, các giải pháp mang tính tức thời, ngắn hạn, mang tính kích cầu; cần một thể chế thu hút sự tập trung dài hạn của khối tư nhân vào lĩnh vực này. Thị trường bất động sản ở TP HCM còn nhiều rủi ro, bất n với sự nóng lạnh của thị trường theo thị trường tài chính, tình hình kinh tế vĩ mô. Doanh nghiệp đầu tư đối mặt bong bóng bất động sản, giá vật liệu xây dựng biến động, sự thay đ i chính sách. Với những rủi ro đó cho thấy môi trường đầu tư ở TP HCM khó thể triển khai khi lợi nhuận phải đi k m rủi ro, mà mục tiêu của nhà làm chính sách là bình n giá. Công tác giải phóng mặt bằng cùng cơ chế quản lý xin phép là khó khăn thường trực gây trở ngại về tiến độ ở các dự án xây dựng. Từ đó làm nản, chậm các dự án đang triển khai, đồng thời làm tăng cản trở mong muốn tham gia của doanh nghiệp. Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright Luật và chính sách chông Nhóm 6 11 Trước thực tế ít doanh nghiệp chịu tham gia, trong khi đó phương án chỉ có nhà nước thực hiện là không tốt. Giải pháp “nh mồi” với các ưu đãi thêm cho thấy rủi ro về chất lượng, chỉ khi tạo được sức hút thật sự về cơ chế, các doanh nghiệp có sự cạnh tranh để được tham gia thì mới có thể có những nhà đầu tư tốt. Cơ chế phân phối dựa trên định nghĩa người thu nhập thấp có khả năng trợ cấp ưu đãi lại đến tay nhiều đối tượng. 4.2 Giải pháp đề xuất: Mặc dù Thành phố đã có định hướng trong chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2011-2020, tầm nhìn 2030. Tuy nhiên, để có thể thu hút các nguồn lực tham gia phát triển nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu bền vững của thành phố thì các nhà hoạch định chính sách cần quan tâm hơn nữa các vấn đề chính như: xác định chính xác nhu cầu nhà ở xã hội; xác định nguồn và công cụ tài chính để thu hút đầu tư; việc thành lập cơ quan đầu tư tài chính và quản lý phát triển quỹ nhả ở xã hội, cơ chế tạo điều kiện để cung cầu nhà ở xã hội gặp nhau, cụ thể: - Xây dựng chính sách thu hút, mời gọi nhà đầu tư (cơ chế phối hợp giữa các ban ngành và đơn vị tài chính, giao kết đặt hàng, quy trình thực hiện, kiểm tra giám sát, các chế tài) - Xây dựng chính sách đồng bộ về quy hoạch đô thị, giao thông và cơ sở hạ tầng. - Kiện toàn Quỹ phát triển nhà ở thành phố. - Xây dựng cơ chế tài chính phát triển quỹ nhà ở xã hội, hỗ trợ đối tượng thu nhập thấp và chủ đầu tư. - Kiến nghị Chính phủ trình Quốc hội s a đ i Luật nhà ở vì Nghị định 71 có một số nội dung “s a đ i” Luật nhà ở tại Điều 47 (nhà ở xã hội đô thị đặc biệt không quá 6 tầng) và Điều 53 về đối tượng nhà ở xã hội cũng được mở rộng hơn, để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật và an tâm cho nhà đầu tư. Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright Luật và chính sách chông Nhóm 6 12 Phần 5: THAM VẤN CỦA HỌC VIÊN VÀ BAN GIẢNG VIÊN 5.1 Các vấn đề đ ợc đặt ra: - Chính sách NƠ H do nhà nước ban hành. Để thực hiện chính sách này thì đơn vị thực hiện là tư nhân hay nhà nước? - Luật NƠ H có cho phép tư nhân tham gia hay không ? - Giá nhà đất bây giờ rất cao. Điều này có ngăn cản chính sách phát triển NƠ H không ? - Với nguồn ngân sách dành cho NƠ H thấp thì liệu chất lượng NƠ H sẽ rất thấp không ? - NƠ H có giống như những bất động sản khác về mặt “Mua đứt, bán đoạn” hay là có những chính sách gì về NƠ H liên quan đến điều này ? - Luật NƠ H được ban hành sẽ rất tốt cho người thu nhập thấp. Nhưng liệu những NƠ H này có đến được tay người thu nhập thấp không, hay rồi chỉ có người giàu sở hữu thôi ? - Việc đầu tư của các cơ quan tài chính vào các dự án NƠ H. Liệu họ có đầu tư vào dự án mà lợi nhuận không rõ ràng như dự án này không ? - Diện tích của NƠ H có theo tiêu chuẩn nào không, hay chủ đầu tư muốn xây dựng như thế nào là tùy thích ? 5.2 Phúc đáp của nhóm về các vấn đề trên: Các tham vấn tập trung vào các nội dung chính như: vai trò của tư nhân trong chính sách NƠ H, chất lượng, tiêu chuẩn phát triển NƠ H, đối tượng được thuê mua NƠ H, nguồn vốn đầu tư phát triển quỹ NƠ H: - Vai trò củ tư nhân trong chính sách NƠ H: Theo Luật nhà ở, Điều 45, khoản 2 thì: Nhà nước khuyến khích t chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội. Nên ngoài việc nhà nước phát triển thì tư nhân được khuyến khích tham gia phát triển quỹ NƠ H. - Chi phí và lợi nhuận từ NƠ H cho các chủ đầu tư: Theo Luật nhà ở, Điều 49, khoản 2 thì: Nhà nước miễn tiền s dụng đất hoặc tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất đối với các dự án phát triển nhà ở xã hội. Và Điều 52, khoản 1 nói rõ: Tiền đầu tư xây dựng NƠ H là do ngân sách nhà nước, từ các khoản tiền s dụng đất của các dự án khác trên địa bàn và huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác. Mặc giá nhà đất cao nhưng nhà nước đã hỗ trợ phần đất, miễn tiền s dụng đất và hỗ trợ phí xây dựng từ nhiều nguồn. Nên điều này không ngăn cản được sự phát triển của chính sách NƠ H. Và dĩ nhiên các nhà đầu tư sẽ có lợi nhuận nên họ sẽ đầu tư xây dựng. - Chất lượng, tiêu chuẩn phát triển NƠ H: Theo Luật nhà ở, Điều 47 quy định rất rõ NƠ H phải thiết kế đúng tiêu chuẩn xây dựng và diện tích sàn từ 3 m2 đến 6 m2. Do đó diện tích sàn của NƠ H là rất rõ và chất lượng theo tiêu chuẩn thiết kế xây dựng thì không thể thấp được. Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright Luật và chính sách chông Nhóm 6 13 - Nguyên tắc thuê, thuê mua NƠ H: NƠ H được xây dựng để cho thuê, sau một thời gian dài thuê thì mới được xét mua nên dĩ nhiên người thu nhập cao sẽ không muốn mua để kinh doanh hay thuê để ở. Hơn nữa theo Luật nhà ở, Điều 57 đã quy định người thuê, thuê mua phải đúng đối tượng và không được tự ý chuyển nhượng trừ trường hợp thừa kế, và nếu muốn bán thì ưu tiên đầu tiên là đơn vị quản lỹ quỹ xã hội. Do đó trường hợp “Mua đứt, bán đoạn” không thể xảy ra vì lúc nào cũng có ban quản lý NƠ H. Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright Luật và chính sách chông Nhóm 6 14 TÀI LIỆU THAM KHẢO:  Luật đất đai 2003  Luật nhà ở năm 2005.  Nghị định số 9 2 6 NĐ-CP ngày 6 9 2 6 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở và Nghị định số 71 2 1 NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở.  Thông tư số 16/2010/TT-B D ngày 1 9 2 1 quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71 2 1 NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở.  Quyết định 114 2 6 QĐ-UB về việc ban hành kế hoạch triển khai chương trình hành động thực hiện chương trình nhà ở của thành phố (2006- 2010);  Chỉ thị 07/2007/CT-UBND ngày 19/3/2007 về triển khai thực hiện chương trình nhà ở giai đọan 2006- 2010;  Quyết định 86 2 8 QĐ-UB ngày 18 12 2 8 về Ban hành Quy định về quản lý và s dụng nhà ở xã hội trên địa bàn TP HCM;  Quyết định 2 2 9 QĐ-UBND ngày 27/2/2009 quy định về thực hiện các dự án đầu tư trong nước thuộc Chương trình kích cầu trên địa bàn TP HCM;  Chỉ thị 27/2010/CT-UBND ngày 15/12/2010 về triển khai thực hiện Nghị định số 71 2 1 NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở trên địa bàn thành phố.  Phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM của trung tâm dự báo và nghiên cứu đô thị - PADDI kết hợp với Sở Xây dựng TP.HCM (tháng 9/2009).  Báo cáo phát triển Việt Nam năm 2 1 , các thể chế hiện đại của các nhà tài trợ tại hội nghị tư vấn các nhà tài trợ cho Việt Nam (tháng 12/2009)  Chương trình phát triển nhà ở TP HCM giai đoạn 2006-2 1 và phương hướng nhiệm vụ giai đoạn 2011-2 15, định hướng đến năm 2 2 , tầm nhìn đến năm 2 3 của Ủy ban nhân dân thành phố (tháng 10/2010).  Các báo cáo của Sở Xây dựng TP HCM, Ban chỉ đạo các dự án Nâng cấp đô thị, Ban quản lý dự án Nâng cấp đô thị năm 2 1 . Các thông tin trên trang web: 1538113460/nha_o_xa_hoi_kho_kha_thi_vi_thieu_co_che_phat_trien.html (truy cập ngày 5/1/2011) (truy cập ngày 5/1/2011) (truy cập ngày 5/1/2011) Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright Luật và chính sách chông Nhóm 6 15 hoi.chn (truy cập ngày 5/1/2011) dau.chn (truy cập ngày 5/1/2011) thuc-te.htm (truy cập ngày 5/1/2011) che-ve-loi-nhuan.htm -------oOo-------