Đề tài Đầu tư vào nhà ở Hà Nội: Thực trạng và một số giải pháp

ản lý và phát triển nhà ở. Các chính sách được ban hành đã tạo ra môi trường hành lang pháp lý tương đối thuận lợi đề các thành phần kinh tế tham gia vào lĩnh vực đầu tư nhà ở, đặc biệt là cư dân tự đầu tư chăm lo chỗ ở cho chính mình. Đã giảm tải được áp lực phần nào về nhà ở. Thành phố Hà Nội đã rất cố gắng tham gia vào việc tạo lập nhà ở cho nhân dân thủ đô, nhiều dự án về đầu tư xây dựng mới nâng cấp sửa chữa và các khu đô thị mới ra đời, đã ngày càng làm cho bộ mặt đô thị đẹp lên. Thành phố đã ban hành một số quy định mới về chính sách, thủ tục giao đất phát triển nhà ở. Đã thực hiện thí điểm một số chính sách về nhà ở, đó là nhà ở cho hộ thu nhập thấp, người có công với cách mạng và dành 20% quỹ đất ở khu đô thị mới để đàu tư vào nhà ở cho hộ thu nhập thấp. Đã áp dụng những cơ chế chính sách để giải quyết cho từng dự án phát triển nhà ở. Những vấn đề bức xúc, vướng mắc về cơ chế, chính sách đều được báo cáo kịp thời, một số vấn đề đã được giải quyết hoặc kiến nghị với chính phủ giải quyết. 1.4. Về quy hoạch. Năm 1999, đã công bố quy hoạch chung về phát triển nhà ở toàn thành phố, công khai quy hoạch các khu vực, dự án được quy hoạch và đề xuất 23 khu đô thị mới chưa có chủ đầu tư tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố. Đã lập quy hoạch sử dụng đất toàn thành phố được HĐND thành phố thông qua. Đã hướng dẫn và thiết lập một số quy hoạch sử dụng đất tại cấp huyện làm cơ sở thúc đẩy phát triển nhà ở nông thôn theo quy hoạch. 1.5. Về việc huy động các nguồn vốn đầu tư phát triển nhà ở Một phần vốn ngân sách Nhà nước được dùng thiết kế quy hoạch chung, xây dựng nhà ở cho đối tượng hưởng chính sách ưu đãi xã hội và người nghèo; đầu tư duy tu, sửa chữa, chống xuống cấp quỹ nhà hiện có do nhà nước quản lý cho thuê, bước đầu hoạt động đã hỗ trợ một phần cho đầu tư kích cầu một số khu đô thị mới. Nguồn vốn của tư nhân và các thành phần kinh tế khác nhau tham gia đâu tư phát triển nhà tăng nhanh chóng, năm sau cao hơn năm trước. Đã huy động được các ngành các cấp từ thành phố đến quận, huyện phường tham gia tích cực vào việc giải phóng mặt bằng thu hồi đất để xây dựng. Hình thành quỹ phát triển nhà ở thành phố, bước đầu hoạt động đã hỗ trợ một phần cho đầu tư kích câu một số khu đô thị mới. 2. Những hạn chế. - Vấn đề cải tạo nhà ở cho hộ thu nhập thấp chưa có giải pháp đồng bộ, việc cải tạo còn đơn chiếc, công tác huy động vốn còn nhiều điều vướng mắc và chưa tạo được lòng tin cho hộ thu nhập thấp có nhà muốn cải tạo (sau khi cải tạo xong họ có còn được căn hộ đó nữa hay không), chưa tạo được quỹ nhà cần thiết cho việc cải tạo nhà ở. Nói chung nhà ở cho hộ thu nhập thấp chưa cải thịên được là bao kể từ khi có chính sách mới. - Công tác lập quy hoạch chưa sát với thực tế nên nhiều dự án khu đô thị mới phải điều chỉnh quy hoạch hoặc là gây ra lãng phí, mất cân đôí về kiến trúc mỹ quan đô thị. - Công tác giám định, đánh giá dự án còn nhiều hạn chế, thiếu sự tham gia phối hợp của các cơ quan quản lý chuyên ngành làm ảnh hưởng đến chất lượng công trình và hiệu quả của dự án. 3. Nguyên nhân. - Nguyên nhân của thực trạng xây dựng trái phép trong thời gian qua là do trong nhiều năm qua Thành Phố đã khuyến khích nhân dân phát triển nhà ở, nhưng cơ chế chính sách lại bất cập, chưa phù hợp, cơ sở pháp luật để quản lý trật tự xây dựng đô thị chưa đầy đủ. Các văn bản hướng dẫn lại chậm được ban hành. - Việc quán triệt và thể chế hoá các quan điểm chỉ đạo của Thành Uỷ về phát triển nhà ở thành kế hoạch hành động của các cấp còn hạn chế, một số ít ngành và địa phương còn xem nhẹ. Một số tổ chức, cơ quan, doanh nghiệp và chính quyền mà công nhân viên chức và người dân của họ đang có nhu cầu cao về nhà ở nhưng lãnh đạo các đơn vị này vẫn đứng ngoài cuộc, chưa thực sự tham gia vào việc tạo lập chỗ ở cho người dân. - Việc điều hành phối hợp về đầu tư và xẫ hội hoá phát triển nhà ở với xẫ hội hoá các lĩnh vực khác chưa tập trung đồng bộ nên hiệu quả đầu tư thấp, quản lý khai thác còn lúng túng, chưa tạo được thị trường nhà ở hấp dẫn hơn tại các vùng ven đô. - Kinh nghiệm về quản lý kinh doanh nhà đất của các ngành, các cấp và kinh nghiệm kinh doanh bất động sản của các nhà đầu tư còn hạn chế, nhiều việc còn vừa làm vừa thí điểm. - Quản lý của chính quyền và các cấp, các ngành về phát triển nhà ở trong tình hình mới chưa chuyển động theo yêu cầu của thị trường, của thực tế, ít chú ý đến việc tạo môi trường và cơ chế chính sách thông thoáng cho hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở. Nhiều cơ quan chức năng còn có tư tưởng ỷ lại vào cơ chế chính sách chưa đồng bộ của Nhà nước làm cho năng lực quản lý càng kém hiệu quả. Những cơ quan này ít vận dụng sáng tạo luật pháp, chính sách của nhà nước để tạo lập nhà ở cho dân cư địa phương và đơn vị ngành. - Do những hạn chế về năng lực tài chính của thành phố và những vấn đề ràng buộc của luật pháp, về quyền của các nhà đầu tư khu đô thị mới trong việc xử lý các trường hợp xây dựng sai phép và trái phép, về hỗ trợ ưu đãi của nhà nước cho người thu nhập thấp có chỗ ở đô thị, về nguồn vốn và cơ chế quản lý giá nếu sử dụng nguồn vốn khác để tạo quỹ đất cho nhu cầu di dân giải phóng mặt bằng.... đang là những vướng mắc. Chương III Định hướng và giải pháp đầu tư vào nhà ở Hà Nội trong thời gian tới I. Định hướng về quản lý và phát triển nhà ở đến năm 2010. 1. Quan điểm về nhà ở và phát triển nhà ở. - Quan điểm về đối tượng của chương trình phát triển nhà ở: Quyền có chỗ ở là một quyền cơ bản của con người được nhà nước công nhận và chăm lo, thông qua các chính sách tạo điều kiện để nhân dân tạo lập nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng kinh tế của mình. Nhà nước tạo điều kiện để những người có thu nhập thấp có thể cải thiện nhà ở thông qua cơ chế chính sách ưu đãi của nhà nước. Phát triển nhà ở đáp ứng mọi yêu cầu xã hội để bán hoặc thuê; tạo ra thị trường năng động về nhà ở, tạo điều kiện cho mọi người đều có cơ hội tạo lập nơi ở phù hợp. Khuyến khích kinh doanh phát triển nhà theo dự án, hạn chế và đi đến xoá bỏ thị trường nhà ở phi chính thức - Quan điểm về vai trò quản lý của nhà nước. Tiếp tục xóa bao cấp về nhà ở nhưng làm dần dần và không khoán trắng cho dân. Nhà nước phải có trách nhiệm đầu tư vào kết cấu hạ tầng như trường học trạm y tế, công trình văn hoá, thể dục thể thao.... Đồng thời nhà nước tạo ra hành lang pháp lý khuyến khích đầu tư phát triển nhà ở thông qua các chính sách cụ thể về đất, quy hoạch, tài chính tín dụng, giải phóng mặt bằng, quy chế kinh doanh nhà, quy chế quản lý tổ chức thi công xây dựng, cơ chế quản lý phát triển đô thị tạo ra dược môi trường cần thiết cho sự nghiệp phát triển nhà ở. Phát triển nhà ở không thể tách khỏi các cơ chế về đất đai, tài chính, vật liệu xây dựng, khoa học kỹ thuật....vì vậy đòi hỏi phải phối hợp chặt chẽ giữa các bộ các ngành và các cấp chính quyền. - Quan điểm về quy hoạch kiến trúc đồng bộ. Nhà ở phải được phát triển đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật, hạ tần xã hội và dịch vụ đô thị giữa nhà ở với việc tạo ra môi trường sống bền vững, nhà ở với cây xanh, kiến trúc cảnh quan đô thị hài hoà. Phát triển cân đối giữa xây dựng mới vỡi sửa chữa nâng cấp nhà ở hiện có. Nhà ở phải đảm bảo tính hài hoà, tính hiện đại với tính dân tộc, đa dạng hoá và không lạc hậu trong từng giai đoạn phát triển. Xây dựng chính sách cụ thể cho việc giữ gìn bảo tồn khu phố cổ, chỉnh trang tôn tạo khu phố cũ, cải tạo hoàn thiện nâng cấp hạ tầng kỹ thuật khu chung cư thấp tầng, cao tầng..bảo tồn các làng truyền thống trong quá trình quy hoạch và phát triển đô thị. Quy hoạch nhà ở tại Hà Nội phải bám sát với quy hoạch phát triẻn kinh tế xã hội của thủ đô. - Quan điểm về định hướng phát triển đầu tư nhà. Kết hợp hài hoà giữa cải tạo xây dựng nâng cấp khu đô thị cũ với phát triển xây dựng khu đô thị mới, đô thị mới ra ngoài phạm vi thành phố, thực hiện việc giãn dân, giảm bớt mật độ quá tải ở các khu trung tâm chật hẹp đông đúc. Để giải quyết tốt nhu cầu về nhà ở phải đi đôi với việc thực hiện có kết quả chương trình kế hoạch hoá gia đình. Việc phát triển nhà ở phải dáp ứng yêu cầu phát triển bền vững, giảm thiểu tối đa mức độ ô nhiễm môi sinh, môi trường. Lựa chọn quy mô xây dựng thích hợp. Đồng thời với việc xây dựng cải tạo các nhà ở truyền thống có độ cao trung bình từ 2-5 tầng với việc tổ chức xây dựng các công trình theo chiều cao, xây dựng nhà cao cỡ từ 10 -20 tầng, với chất lượng căn hộ cao, hiện đại về tiện nghi, có dịch vụ công công hiện đại. Cần có các dự án để giảm dần việc dân xây dựng tự phát. - Quan điểm về mô hình đầu tư phát triển nhà ở theo dự án Đầu tư phát triển nhà ở theo dự án là con đường duy nhất đúng trong gia đoạn hiện nay, nó đảm bảo sự đồng bộ trong phát triển đô thị. Loại dự án này mang tính chất khác hẳn với dự án phát triên khu công nghiệp, nó đòi hỏi phải có luật lệ, quy chế quản lý riêng. Phát triển nhà theo dự án được thực hiện theo các cấp độ sau: - Dự án xây dựng cải tạo khu phố cổ, phố cũ, các khu công nghiệp cao tầng, các khu nhà đã có. - Dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật - hạ tầng xã hội có tính chất định hướng cho khu đô thị mới. - Dự án đầu tư đồng bộ nhà ở hạ tầng kỹ thuật xã hội. - Dự án hoàn thiện quy hoạch khu vực. - Quan điểm về tài chính. Quán triệt việc chăm lo nơi ở là sự nghiệp quần chúng nhằm thực hiện xã hội hoá về nhà ở, huy động mọi nguồn lực,mọi thành phần kinh tế trong xẫ hội theo đúng phương châm "Nhà nước và nhân dân cùng làm", dưới sự quản lý vĩ mô của nhà nước. Ngoài việc huy động mọi nguồn lực trong nước thì phải tạo ra môi trường đầu tư thuận lợi để thu hút nguồn lực nước ngoài cho sự nghiệp phát triển nhà ở. 2. Mục tiêu, phương hướng phát triển nhà ở đến năm 2010. 2.1. Mục tiêu phát triển nhà đến năm 2010 - Phát triển nhà ở phải đảm bảo bền vững, quản lý được về kiến trúc, đảm bảo an toàn, tiện nghi, kinh phí, thích hợp với điều kiện tự nhiên, môi trường sống giữ gìn và phát huy bản sắc dân tộc trong lĩnh vực nhà ở. Phấn đấu đến năm 2010 mỗi hộ gia đình có chỗ ở thích hợp thông qua việc tạo lập (xây dựng, mua) hoặc thuê nhà ở, đạt chỉ tiêu nhà ở bình quân là 11-12 m2/ người, quy mô căn hộ tối thiểu từ trên 50 m2 sàn. - Phát triển nhà ở nhằm tăng nhanh quỹ nhà ở phục vụ nhu cầu bức xúc của nhân dân, đặc biệt đối với các khu đô thị lớn như: Hà Nội, T.P Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng... và các khu công nghiệp tập trung trên địa bàn cả nước. Phấn đấu đạt chỉ tiêu nhà ở bình quân là 9 m2/ người đến năm 2005. Trong 5 năm tới khu vực đô thị trên cả nước còn xây dựng thêm khoảng 60 triệu m2 nhà ở. Tổng mức vốn đầu tư cần huy động khoảng 76.000 tỷ đồng. - Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho câc đối tượng thu nhập thấp, chưa có đủ khả năng tài chính mua nhà ở. - Khuyến khích phát triển nhà chung cư cao tầng tại khu vực đô thị có mật độ dân cư cao, nâng cao chất lượng chỗ ở, bảo vệ moi trường, tiết kiệm đất xây dựng. Hạn chế và xóa bỏ nạ xây dựng nhà ở trái phép và tự phát. - Cần cải tạo các khu nhà ở cũ đã hết niên hạn sử dụng hoặc bị xuống cấp, đặc biệt là các khu chung cư cao tầng ở một số đô thị lớn. - Nhà nước và xã hội tiếp tục thực hiện chính sách nhà ở đối với người có công, quan tâm xây dựng nhà tình thương, giúp đỡ những đối tượng không thể tự lập trong việc tạo dựng nhà ở. - Ban hành hệ thống pháp luật, pháp lệnh và các văn bản pháp quy đồng bộ, hoàn chỉnh để thực hiện nhiệm vụ quản lý đảm bảo quyền lộ của nhân dân, của các chủ đầu tư trong quản lý và phát triển nhà ở. Trong giao đoạn 2001 - 2005, thành phố Hà Nội có kế hoạch đầu tư xây dựng mới 3,5 triệu m2 nhà ở. Đến năm 2010, phấn đấu đạt mục tiêu bình quân 9m2 /người, đầu tư xây dựng mới từ 9 -10 triệu m2 nhà ở. Các chỉ tiêu kế hoạch 2001 - 2005 như sau: - Phát triển nhà ở theo các dự án từ 1,2 - 1,5 triệu m2. - Nhà ở do dân tự đầu tư cải tạo xây dựng từ 1,8 - 2 triệu m2. Trong đó nhu cầu về quỹ nhà ở từ ngân sách đầu tư 315.402 m2 với kinh phí thực hiện ước tính cụ thể như sau: - Nhà ở phục vụ di dân giải phóng mặt bằng: 232.000 m2, diện tích đất khoảng 43 ha, kinh phí ước tính 394,4 tỷ đồng (khoảng 5000 căn hộ) đang là nhu cầu cấp bách. -Nhà ở đất phục vụ Nghị quyết số 58/1998/NQUBTVQH -10 ngày 20/08/1998 của Uỷ ban thường vụ quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở xác lập trước ngày 1/7/1991: 42.162 m2, 14.054 m2 đất, kinh phí ước tính 71,675 tỷ đồng. - Nhà ở để cải tạo, di chuyển di dân đang ở các nhà chung cư cao tầng trong tình trạng nguy hiểm: 19.240 m2 với 481 căn hộ với diện tích đất là 1ha, kinh phí khoảng: 32,708 tỷ đồng. - Nhà ở, đất để thực hiên Quyết định số 20/2000/QĐ -TTg ngày 3/2/2000 của Thủ tướng chính phủ về hỗ trợ người hoạt động cách mạng từ trước cách mạng tháng tám cải thiện nhà ở (năm 2002 đã hoàn thành): 22.000 m2, diện tích đất 7,3 ha, kinh phí khoảng 37,74 tỷ đồng. Đẩy mạnh việc tiếp nhận nhà tự quản thuộc sở hữu nhà nước về thành phố quản lý để bán và cho thuê. Đồng thời đầu tư cải tạo khoảng 500.000 m2 quỹ nhà ở của nhà nước thuộc các khu nhà ở do thành phố quản lý và tiếp nhận nhà tự quản với kinh phí 500 tỷ đồng. Vốn đầu tư phát triển nhà ở Hà Nội theo kế hoạch giai đoạn 2001 - 2005 được thể hiện qua bảng sau: Bảng 16:Kế hoạch Vốn ĐTcho nhà ở Hà Nội giai đoạn (2001 - 2005) Chỉ tiêu Vốn đầu tư giai đoạn 2001 - 2005 (tỷ đồng) Tổng vốn đầu tư 5950 Dân tự xây dựng 3400 Đầu tư theo dự án 2550 Trong đó: - Vốn vay 1200 - Vốn huy động từ khách hàng 765 - Vón ngân sách 228 - Vốn tự có 255 - Vốn huy động từ nguồn khác 102 Nguồn: Báo cáo triển khai KH phát triển nhà ở năm 2001 - 2005 của UBND thành phố HN. Đến năm 2005 và 2010 tập trung đầu tư xây dựng xong hoàn chỉnh các dự án trọng điểm theo kế hoạch của thành phố. 2.2. Phương hướng chung. Việc phát triển nhà ở tại các khu vực đô thị phải dáp ứng các yêu cầu: - Tập trung huy động các nguồn lực nhằm phát triển nhanh quỹ nhà để giải quyết những bức xúc về chỗ ở của nhân dân đô thị cũng như các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất. - Chương trình phát triển nhà ở của từng đô thị phải góp phần thúc đẩy chương trình phát triển kinh tế xã hội và phục vụ tốt yêu cầu của quá trình đô thị hoá tại các địa bàn, không để tình trạng thiếu nhà ở ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế xã hội. Chương trình phát triển nhà ở cần đáp ứng chỗ ở cho số dân tăng tự nhiên va tăng cơ học; cho những hộ chưa có nhà (đang phải ở quá chật chội hoặc sống tạm bợ tại các khu nhà lụp xụp, thiếu vệ sinh); nhà ở cho cán bộ công chức, viên chức và lực lượng vũ trang, nhà ở cho công nhân viên các khu công nghiệp, nhà ở cho sinh viên, học sinh, nhà ở cho người nước ngoài đến nước ta làm việc hoặc kinh doanh, nhà ở phục vụ giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, nhà ở phục vụ các nhu cầu khác. - Do đặc điểm của dân cư đô thị, nhà ở phẩi được đầu tư xây dựng phong phú về chủng loại, đa dạng các hình thức cung cấp nhà ở. Nhà ở đô thị phải xây dựng theo quy hoạch và phải có kết cấu hạ tầng phù hợp. Khuyến khích phát triển nhà ở chung cư cao tầng (đặc biệt là các đô thị lớn) để nâng cao chất lượng chỗ ở, tiết kiệm đất xây dựng. - Tại các dô thị phải chú ý phát triển quỹ nhà ở cho thuê và nhà ở bán trả góp ở mức phù hợp, nhằm đáp ứng yêu cầu của các hộ gia đình chưa có đủ điều kiện xây dựng hoặc mua nhà trả tiền một lần. - Đi đôi với việc phát triển nhà ở mới, nhà nước có chính sách để các thành phố có thể huy động các nguồn lực cho việc cải tạo, xây dựng lại quỹ nhà ở hiện đa hết niên hạn sử dụng hoặc đã xuống cấp nghiêm trọng có nguy cơ sụp đổ hoặc khôngiai đoạn an toàn. 2.3. Các chính sách, quy hoạch chung. - Quy hoạch các khu dân cư phải tính đến khả năng đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Nhà ở có thể được xây dựng theo phố hoặc xây dựng các tiểu khu hay nhóm nhà ở đồng bộ với các công trình phúc lợi xã hội. Thực hiện nghiêm ngặt việc quản lý xây dựng mới, cải tạo nhà ở tại các khu phố cổ, phố cũ. Có chương trình và kế hoạch xây dựng, cải tạo các loại nhà đã xuống cấp hoặc các khu nhà ở mà môi trường tối thiểu không đảm bảo. - Có chính sách khuyến khích xây dựng nhà ở cao tầng theo phươngiai đoạn châm thích hợp và hiện đại, tạo mỹ quan và cảnh quan đô thị. Các đô thị cần kết hợp phát triển nhà ở cao tầng, vừa coi trọng loại "nhà vườn", "biệt thự", nhà phố... - Chính sách kiến trúc quy hoạch phụ thuộc khá lớn vào khả năng kinh tế xã hội của đô thị, vì vậy các giải pháp kiến trúc nhà ở phải phục vụ yêu cầu của người tiêu dùng và yêu cầu quản lý xây dựng tại các đô thị. - Phải đầu tư nghiên cứu loại nhà ở, loại căn hộ ở hợp lý, kinh tế phổ biễn rộng rãi, để nhân dân hiểu và áp dụng vừa tiết kiệm của cải vừa đảm bảo an toàn văn minh. 2.4. Chính sách dất ở. - Đất ở tại các đô thị: + Khuyến khích dãn dân ra các khu ngoại vi thành phố bằng cách miễn giảm tiền sở dụng đất hoặc có chế độ cho thuê với giá thấp. + Có chính sách hỗ trợ một phần chi phí chuẩn bị hạ tầng kỹ thuật các khu dân cư như đường sá, hệ thống cống thoát nước, điện chiếu sáng, thông tin.... + ở các khu đô thị lớn, các tuyến đường trung tâm của các thành phố cần phải phát triển nhà ở theo các dự án để khắc phục tình trạng giao đất cho hộ gia đình tự xây làm ảnh hưởng đến công tác quy hoạch, kiến trúc giao thông và mỹ quan đo thị. - Thực hiện cơ chế cho chậm nộp tiền sử dụng đất để các chủ đầu tư dự án tập trung vốn giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tâng, xây dựng nhà ở. 2.5. Chính sách kinh tế tài chính. - Huy động tối đa nguồn tài chính có thể huy động được cho mục tiêu phát triển nhà ở. Nguồn tài chính phát triển nhà ở bao gồm: Vốn của người có nhu cầu nhà ở; các tổ chức doanh nghiệp sử dụng lao động; các doanh nghiệp kinh doanh nhà; các khoản vay từ ngân sách nhà nước; các nguồn vốn hỗ trợ, vón vay, các nguồn vốn huy động khác phải được quản lý chặt chẽ và theo nguyên tắc thu hồi để tiếp tục phát triển nhà ở. - Thành lập các quỹ phát triển nhà ở từ cấp trung ương đến địa phương để hỗ trợ tài chính cho phát triển nhà ở. Quỹ nhà ở được sử dụng vào các mục tiêu: - Cho vay để thực hiện các dự án nhà ở, cải tạo các khu nhà ở hiện có hoặc chuẩn bị hạ tầng cho khu đất ở, hoặc cải tạo cơ sở hạ tầng các khu nhà ở lụp xụp, nhà ở trên kênh rạch... - Đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp thuê hoặc mua trả góp. - Cho hộ thu nhập thấp vay một phần tiền theo chế độ lãi suất ưu đãi để họ tạo lập nhà ở. Ii. Các giải pháp nâng cao hiệu quả Đầu tư phát triển nhà ở hà nội. Có lẽ ít có hoạt động nào lại hội tụ trong mình những mối liên hệ đan xen, phong phú và phức tạp cả về khía cạnh kinh tế, kỹ thuật lẫn xã hội, cả bên trong lẫn bên ngoài, ngắn hạn và dài hạn như vấn đề phát triển nhà ở đô thị. Sự đồng bộ đòi hỏi các nhóm giải pháp được triển khai bao quát các lĩnh vực; pháp lý và quản lý nhà nước; quy hoạch và kiến trúc nhà ở; phát triển hệ thống thông tin, dịch vụ thị trường nhà đất; cách tổ chức và cơ chế cấp tài chính- tín dụng cho phát triển nhà ở... Tính linh hoạt đòi hỏi sự vận dụng các giải pháp không tuỳ tiện, cảm tính (nhất là về các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật trong xây dựng) nhưng cũng không cứng nhắc, kéo dài hoặc áp dụng đồng loạt bất chấp không gian, thời gian điều kiện cụ thể của từng kế hoạch dự án, công trình, đối tượng và chủ đầu tư... Trên tinh thần đó, trong thời gian trước mắt, Thành Phố cần coi trọng một sô nội dung trong các giải pháp sau: 1. Công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực nhà ở. Trước hết cần khẩn trương bổ sung và điều chỉnh hoàn thiện hơn cơ sở pháp lý và đẩy mạnh cải cách hành chính nhà nước liên quan đến xây dựng và quản lý nhà ở. Một mặt cần triển khai hoặc chủ động đề xuất triển khai trên thực tế những điều luật về đất đai và xây dựng nhà ở đã có. Mặt khác cần chỉnh sửa các điều khoản và các văn bản luật không còn thích hợp, trước những thay đổi của tình hình mới. Đặc biệt cần xây dựng và thực thi những luật định mới để xoá dần những "khoảng trống" về luật trong lĩnh vực phát triển nhà ở như quy định về mua trả góp (đặc biệt cho những trường hợp người mua đã vào ở nhưng không có khả năng trả nợ tiếp ...); quy định về thiết kế và sở hữu khoảng không xây dựng và không gian kiến trúc đô thị; về quản lý nhà chung cơ đã sở hữu; về thu hồi đất sau khi giao cho các dự án mà không sử dụng trên thực tế; về đấu thầu quyền sử dụng đất 2 bên tuyến đường mới giải toả; về chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà và đăng ký sở hữu công trình; về bàn giao quản lý sử dụng và thu hồi đất chưa sử dụng cho UBND các phường; thị trấn quản lý chống lấn chiếm và xây dựng không phép.... Cần tập trung vào một đầu mối thống nhất và phân công tách nhiệm (hành chính, tài chính, hình sự) cá nhân rõ ràng đối với công tác thanh tra xây dựng đảm bảo trật xây dựng đô thị, tránh trườnh hợp nhiều cá nhân, đơn vị có quyền can thiệp, "hành", phạt các vi phạm xây dựng nhà ở, song lại không ai chịu trách nhiệm về những hậu quả bởi tình trạng "phạt cho tồn tại". Cần tiến hành tuyên truyền páhp luật và quy định hành chính về quản lý xây dựng, đưa các chương trình chính sách và tình hình thị trường nhà đất lên mạng WEBSITE của Thành phố. Công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch kiến trúc phát triển nhà ở nói riêng, phát triển cơ sở hạ tầng nói chung, cần được ưu tiên thực hiện đi trước một bước. Đặc biệt cần coi trọng việc quy hoạch, thiết kế loại nhà và khu nhà dành riêng cho các nhóm đối tượng như sinh viên, công chức, người nước ngoài, người có thu nhập thấp, người thuộc diện chính sách.... Điều này là những điều kiện cần thiết để đảm bảo sự an toàn và kích thích đầu tư phát triển nhà, bảo đảm cảnh quan đô thị, chống lãng phí trong xây dựng do xây cất tự phát dẫn đến bị dỡ bỏ, khiếu kiện phức tạp hoặc tạo gánh nặng giải toả mặt bằng trong quá trình phát triển sau này. 2. Một số giải pháp đẩy mạnh công tác giải phóng mặt bằng và phát triển cơ sở hạ tầng để định hướng và hỗ trợ phát triển nhà ở . Việc ổn định và công bố rộng rãi quy hoạch, đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng, tăng cường cung cấp các dịch vụ, phát triển một bước cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội đô thị là những điều kiện tiền đề để đẩy nhanh tốc độ và hiệu quả chương trình 12/Ctr -TU ngày 20/05/1998 về phát triển nhà ở. Tuy nhiên, giải phóng mặt bằng trong những năm qua luôn là một khâu yếu làm chậm tiến độ của hầu hết các dự án. Trong thời gian tới, để đẩy mạnh công tác giải phóng mặt bằng cần có những giải pháp đồng bộ để giải quyết thấu đáo những vướng mắc trong mối quan hệ đa chiều và nhạy cảm của giải phóng mặt bằng với nhiều lĩnh vực khác, sau đây là một số giải pháp tháo gỡ những khó khăn hiện nay trong công tác giải phóng mặt bằng: Thứ nhất, cần kết hợp linh hoạt giữa đền bù theo cơ chế thị trường với phương thức hành chính mệnh lệnh, chống các hiện tượng tiêu cực, đáng tiếc xảy ra từ cả phía đối tượng di dời lẫn cán bộ phụ trách giải phóng mặt bằng. Coi trọng việc công khai hoá các quy trình, định mức và phương thưc đền bù giải phóng mặt bằng. Thứ hai, cần ưu tiên nhanh chóng đưa các dự án xây dựng nhà ở di dân vào thực hiện để tạo đủ quỹ nhà phục vụ giải phóng mặt bằng đang còn thiếu. Có thể căn cứ vào danh mục các dự án trong giai đoạn 5 năm, 10 năm tới để ước tính số lượng hộ cần phải di dời để chủ động chuẩn bị quỹ nhà ở kịp thời. ưu tiên thực hiện ngay quỹ nhà di dân đối với những dự án trọng điểm cần mặt bằng ngay để triển khai. Thứ ba, việc quy hoạch và tổ chức không gian ở trong các dự án di dời giải phóng mặt bằng cần gắn liền với khả năng tái tạo việc làm cho người nghèo đô thị. Dành một tỷ lệ đất thích hợp trong các dự án khu đô thị mới để xây dựng các khu sản xuất tiểu thủ công nghiệp, ưu tiên cho người dân mất đất nông nghiệp có cơ hội chuyển đổi thành ngành nghề, ổn định cuộc sống. Thứ tư, kiên quyết xử lý những vụ lấn chiếm đất công, đẩy manh giải toả những diện tích đất đã bị lấn chiếm và quản lý chặt chẽ những đất chưa sử dụng không để tình trạng phải bỏ tiền đền bù những diện tích bị lấn chiếm từ lâu năm do buông lỏng quản lý trước đây. Phát triển cơ sở hạ tầng để định hướng và hỗ trợ phát triển nhà ở cần đi trước một bước tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư triển khai dự án. Thời gian tới cần xác định rõ và ưu tiên tập trung phát triển cơ sở hạ tầng tại các khu vực tập trung, trọng điểm phát triển nhà ở trên địa bàn. Đảm bảo điều kiện hạ tầng tốt cho khu tái định cư, khu đô thị mới và các khu dân cư cũ giáp ranh. 3. Đa dạng và linh hoạt hoá các nguồn vốn, phương thức cấp vốn cho phát triển nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng đa dạng của thị trường. Nguồn vốn cho đầu tư phát triển nhà ở Hà Nội những năm qua chủ yếu được huy động từ vốn ngân sách Nhà nước, vốn tự có và do các doanh nghiệp huy động được và vốn đầu tư của dân cư (từ 4 chủ đầu tư tham gai phát triển nhà ở là: Các doanh nghiệp trực thuộc TW, các cơ quan trực thuộc thanh phố, các cơ quan đoàn thể xây dựng nhà ở cho CBCNV và nhân dân tự đầu tư xây dựng nhà cho mình). Trong đó, mỗi nguồn có những đặc điểm và vai trò khác nhau trong quá trình phát triển nhà ở và vì vậy gắn với nó là những hình thức huy động và tạo vốn khác nhau. - Đẩy mạnh và đa dạng hoá các phương thức huy động vốn từ dân cư. Nguồn vốn này chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng nguồn vốn đầu tư phát triển nhà ở Hà Nội. Hiện nay, tiềm năng nguồn vốn này còn rất lớn bao gồm dân cư Thủ đô và những nguồn từ những người không phải là người sống, làm việc tại Thủ đô càng tăng. Điều cần thiết hiện nay là phải có những giải pháp vừa khai thác triệt để nguồn vốn này nhưng đồng thời cũng hướng nguồn vốn vào tập trung đầu tư theo dự án. Huy động vốn từ dân cư cho đầu tư theo dự án có thể dưới hình thức khách hàng của dự án, hoặc góp vốn tham gia các dự án hoặc cho các tổ chức kinh tế vay để tạo nguồn vốn đầu tư. Để huy động tối đa nguồn vốn này, thời gian tới cần: Triển khai ngày càng nhiều và đa dạng các dự án phát triển nhà ở, trong đó chú trọng xây dựng nhà ở cho người có thu nhập trung binh và thấp. Công khai hoá quy hoạch, mức giá và thủ tục đăng ký mua nhà. Đơn giản hoá và nhanh chóng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để người dân thực sự yên tâm khi đầu tư xây dựng cải tạo nhà ở . - Linh hoạt trong việc tạo vốn để bổ sung cho nguồn vốn của Nhà nước. Nguồn vốn ngân sách cho phát triển nhà ở vẫn còn quá nhỏ bé, chưa tương xứng với vai trò mà nó phải đảm nhận vì hiện nay nó chỉ đáp ứng được 20% diện tích xây dựng mới hàng năm của Thành Phố. Trong khi còn một nguồn khá dồi dào để tạo thêm một lượng vốn không nhỏ cho xây dựng nhà ở, hiện nay quỹ nhà thuộc Nhà nước sở hữu quản lý và cho thuê còn khá nhiều, với cơ chế bao cấp trước đây, tiền cho thuê nhà quá ít ỏi, không đủ bù đắp chi phí sữa chữa phục hồi. Nhà nước cần mạnh dạn xem xét điều chỉnh việc giảm giá bán nhà, tăng giá thuê nhà để kích thích người đang thuê mua nhà đang ở hoặc mua mới, tiền thu được từ nguồn này sẽ là một nguồn vốn lớn góp vào quỹ phát triển nhà ở của Thành phố. Đẩy mạnh thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê cũng là một giải pháp hữu hiệu để điều tiết thị trường nhà ở bằng hàng hoá nhà ở của Nhà nước khi cần thiết. Mặt khác cũng tạo điều kiện để các chủ đang thuê nhà tiến hành xây dưng, sửa chữa lại nhà ở, cải tạo điều kiện sống và cảnh quan đô thị. Đi đôi với nó là quản lý chặt chẽ trong chi ngân sách, tránh thất thoát lãng phí đồng thời triệt để thu từ các nguồn như lệ phí, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bạ. Hiện nay, hiệu quả thu từ nguồn này rất thấp do có tới 80% các vụ chuyển nhượng nhà ở, đất đai không phép, trái phép. Nhà nước cần tiếp tục giảm bớt chi phí chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, thuế sử dụng đất và đơn giản hoá thủ tục cấp các loại giấy tờ liên quan đến đất và nhà để có nhiều người dân thực hiện chuyển nhượng theo pháp luật. - Kích thích, khuyến khích các doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở. Tài chính doanh nghiệp là một bộ phận chủ yếu của tài chính quốc gia. Các doanh nghiệp vừa là chủ thể, vừa là khách thể của nền sản xuất xã hội. Do đó, cần có cơ chế và chính sách cần khuyến khích, kích thích daonh nghiệp tích tụ, tập trung mở rộng vốn từ chính kết quả sản xuất kinh doanh của mình. Hiện nay, tỷ lệ nguồn vốn này trong tổng nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở còn rất thấp, điều này không chỉ mang lại khó khăn cho chủ đầu tư mà còn thể hiện sự yếu kém về khả năng tài chính của các doanh nghiệp. Nhà nước cần xem xét điều chỉnh các ưu đãi tài chính thông qua nới lỏng các chính sách đầu tư và miễn giảm mạnh hơn chế độ thuế VAT và thu nhập doanh nghiệp cung các loại thuế nhà đất khác, nhằm hỗ trợ phát triển nhà trên địa bàn thủ đô. Trước mắt, cần điều chỉnh tiếp tục giảm bớt chi phí chuyển quyền sử dụng đất cho phép miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp (chẳng hạn miễn giảm 3 năm đầu kể từ khi có thu nhập chịu thuế, giảm 50% số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp cho 3 năm tiếp theo và giảm thuế suất thu nhập từ 32% hiện nay xuống còn 10 - 15% cho các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án nhà ở (trước hết cho các dự án nhà cho đối tượng có thu nhập thấp)). Cho phép miễn thuế thu nhập doanh nghiệp bổ sung cho các khoản thu từ tiền thuê hoặc bán nhà trả góp tại khoản 1 điều 10 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp; cho phép để lại toàn bộ hoặc một phần tiền sử dụng đất cho các chủ đầu tư dự án chuẩn bị mặt bằng, xây dựng hạ tầng xã hội. Nhà nước thu lại nguồn vốn này thông qua giao đất, cấp phép xây dựng, thu từ chuyển nhượng đất đai. Cải tiến thuế VAT đối với hoạt động xây dựng nhà ở (cụ thể, xem xét trừ thuế đầu vào cho các chi phí tiền sử dụng đất và chi phí đền bù giải phóng mặt bằng mà hiện nay chiếm tới 50% trong cơ cấu giá thành xây dựng nhà theo dự án) để có khả năng giảm giá nhà trên thị trường… Cần mở rộng các hình thức liên doanh, liên kết, hợp đồng hợp tác kinh doanh với các đối tác trong và ngoài nước nhằm huy động đa dạng các nguồn vốn, nâng cao tỷ trọng của vốn tự có của doanh nghiệp trong tổng vốn đầu tư. Ngoài ra, doanh nghiệp có thể đẩy mạnh việc huy động vốn từ các cán bộ công nhân viên trong doanh nghiệp dưới hình thức góp vốn cổ phần hoặc cho vay, vừa huy động được vốn nhất định từ nội bộ doanh nghiệp vừa nâng cao ý thức lao động tốt hơn bởi tài sản của doanh nghiệp lúc này cũng có một phần sở hữu của họ. - Cải cách chính sách cho vay vốn của Nhà nước. Các dự án xây dựng nhà ở và khu đô thị mới cần tới một nguồn vốn rất quan trọng đó là sự hỗ trợ vốn từ phía nhà nước: cho vay tín dụng đầu tư với lãi suất ưu đãi. Trong hầu hết các trường hợp, vốn tín dụng đầu tư và sự hậu thuẫn của Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại có vai trò cực kỳ quan trọng, là sự khai thông cho các dự án, các chương trình phát triển nhà ở. Nếu được sự hỗ trợ của Nhà nước về việc cho vay vốn tín dụng đầu tư thì các doanh nghiệp mới mạnh dạn hơn trong việc huy động các nguồn vốn đầu tư khác. Nhờ có nguồn vốn này mà việc huy động vốn trong dân mới có hiệu quả do người dân thực sự tin tưởng vào sự thành công của các dự án. Trong thời gian tới, để dáp ứng nhu cầu vay vốn cần thực hiện các biện pháp sau: Xây dựng thống nhất và hoàn thiện bộ máy cung ứng vốn, quản lý vốn tín dụng ưu đãi gắn liền với công tác bố trí kế hoạch cho vay vốn với khả năng về nguồn vốn. Hiện nay, có nhiều tổ chức có chức năng cung cấp vốn tín dụng ưu đãi dẫn đến sự không thống nhất về quản lý nguồn vốn dẫn đến hiện tượng có nhiều đầu mối tiến hành cho vay vốn tín dụng ưu đãi nên doanh nghiệp phải làm thủ tục ở nhiều nơi và sự cạnh tranh không đáng có giữa các nguồn cung cấp. Đối với các doanh nghiệp vay vốn phải xây dựng kế hoạch vay vốn cụ thể và chính xác về khối lượng vay cần thiết. Đối với các dự án được vay vốn cần phải có đánh giá hiệu quả để có khả năng thu hồi và trả nợ vốn. Có chính sách khuyến khích các ngân hàng tham gia đầu tư trực tiếp, gián tiếp vào việc phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp. Cho vay tín dụng ưu đãi dài hạn với lãi suất từ 0,5% - 1% tháng, thời gian vay từ 10 - 20 năm tuy theo đối tượng và cho vay từ 2 phía: nhà đầu tư xây dựng nhà ở và người thu nhập thấp có nhu cầu chỗ ở đô thị. Thực tế hiện nay, phần lớn người có nhu cầu cấp thiết về nhà ở là những người có thu nhập thấp và trung binh, với mức thu nhập của họ nếu không có sự hỗ trợ về tín dụng của Nhà nước thì mơ ước cải thiện điều kiện được ở tốt hơn khó trở thành hiện thực. Do đó, đề nghị Nhà nước có những chính sách ưu đãi tín dụng cho công chức, viên chức và người có thu nhập thấp vay vốn để tạo lập chỗ ở đô thị và đối tượng này tại Hà Nội phần đông là làm việc trong các cơ quan và doanh nghiệp của TW. Giao trách nhiệm cho Thống đốc ngân hàng chỉ đạo các ngân hàng cho các đối tượng này vay vốn để mua nhà, thuê nhà, đồng thời các ngân hang có thể đầu tư phát triển loại nhà này và bán trả góp cho các đối tượng, hoặc thực hiện các nghiệp vụ bảo lãnh, thế chấp. Bên cạnh vốn tín dụng đầu tư, chủ đầu tư còn phải vay vốn tín dụng thương mại để thực hiện dự án. Để vay được vốn thương mại, chủ đầu tư phải thoả thuận với các ngân hàng thương mại để làm thủ tục thế chấp tài sản, và cho vay theo các quy định chung của ngân hàng. Các doanh nghiệp xây dựng vay vốn này để đầu tư đều phàn nàn rằng hiện nay vay vốn từ nguồn này rất khó khăn vì thủ tục cho vay phức tạp quá cầu toàn, lãi suất cho vay còn quá cao, thời gian cho vay lại ngắn khiến họ gặp nhiều khó khăn khi thực hiện dự án chưa xong đã đến thời hạn trả nợ. Điều cơ bản quyết định đến khối lượng nguồn vốn này là phải huy động được nguồn tiết kiệm của dân cư. Trong mấy năm qua, nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng khá nhanh dẫn đến thu nhập cũng tăng theo, hiện nay có rất nhiều khoản tiết kiệm đang được cất giữ tại các hộ gia đình. Vì vậy, cần phải cải thiện và nâng cao năng lực cho ngành ngân hàng để các khoản tiền nhàn dỗi trong dân cư được đem vào đầu tư thay vì cất giữ trong nhà. Xây dựng hệ thống ngân hàng rộng khắp, đa dạng hoá các hình thức cho vay và nhận gửi nhằm đáp ứng được nhu cầu vay vốn đối với cả doanh nghiệp và phía người dân. Tạo điều kiện cho người dân có thể gửu tiết kiệm bất cứ lúc nào, ở đâu, với số tiền nhiều hay ít. Đồng thời, phải có chính sách lãi suất ngân hàng hợp lý, bắt buộc cac ngân hàng phải triệt để tiết kiệm chi phí trong sản xuất kinh doanh để giảm lãi suất cho vay, giảm bớt gánh nặng về chi phí cho chủ đầu tư. - Huy động vốn đầu tư thông qua thị trường vốn. Trái phiếu công trình: Đây là phương thức có lợi thế, tận dụng được các nguồn vốn không tập trung và điều chỉnh tác nghiệp tài chính với sự thay đổi của thị trường. Do đó, hình thức này đã trở thành hình thức huy động vốn phổ biến ở nhiều nước. Chủ đầu tư của dự án huy động vốn bằng cách bán trái phiếu, do đó số vốn huy động được phụ thuộc vào kết quả bán trái phiếu. Quá trình bán và thanh toán trái phiếu có thể diễn ra liên tục trong quá trình đầu tư và thời hạn thanh toán tuỳ thuộc vào thời gian ghi trên phiếu. Hình thức cổ phiếu: Hình thức cổ phần là hình thức huy động vốn bằng hình thức bán cổ phiếu. Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp phải là công ty cổ phần. Vốn đầu tư được huy động từ các cổ đông. Như vậy, việc tạo ra tài sản đầu tư là việc mà cổ đông vần quan tâm và số vốn của cổ đông bỏ ra chính là số vốn đầu tư cần thiết cho việc tạo ra tài sản đó. Ưu điểm của hình thức này là trả lãi theo mức hiệu quả của công trình đầu tư chứ không phải trả lãi theo mức cố định như vay vốn của ngân hàng. Như vậy, chi phí đầu tư giảm đi, và công ty không phải chịu trách nhiệm trả một khoản nợ. Trên thực tế, hình thức này chưa được phổ biến trong huy động vốn cho xây dựng nhà ở Hà Nội vì tốc độ cổ phần hoá ở các doanh nghiệp xây dựng còn rất chậm, mặt khác thị trường chứng khoán ở Việt Nam hiện nay còn quá mới mẻ. 4. Nâng cao hiệu quả sử dụng các nguồn vốn. Song song với huy động triệt để mọi nguồn vốn cho xây dựng nhà ở cần có những giải pháp thiết thực nâng cao hiệu quả sử dụng vốn từ các nguồn. - Đối với vốn ngân sách Nhà nước: Để nâng cao hiệu quả sử dụng vốn này cần thực hiện nghiêm túc quy trình xây dựng kế hoạch, kiên quyết loại bỏ các dự án, công trình chưa đủ thủ tục đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách ra khỏi danh mục bố trí kế hoạch vốn hàng năm. Sử dụng đúng chức năng của nguồn vốn này trong xây dựng nhà ở, tập trung đầu tư cho duy trì cải tạo quỹ Nhà nước hiện có, hỗ trợ xây dựng nhà ở cho người được hưởng chính sách ưu đãi của Nhà nước, đầu tư cho việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và các công trình phúc lợi công cộng kèm theo các khu nhà ở mới, hỗ trợ một phần cho công tác giải phóng mặt bằng. Thực hiện phân bổ vốn theo đúng kế hoạch đảm bảo kịp tiến độ thi công của các công trình đầu tư bằng vốn ngân sách mà không làm ứ đọng vốn. Kiên quyết chủ trương điều chỉnh cơ cấu đầu tư theo hướng ưu tiên nguồn vồn đầu tư vủa ngân sách và nguồn vốn tín dụng của Nhà nước cho những công trình chuyển tiếp nhất thiết phải tiếp tục đầu tư hoặc những công trình sắp hoàn thành, chỉ cần bổ sung vốn là có thể đi vào hoạt động. - Đối với nguồn vốn hoạt động của dân cư: Cần nhanh chóng có những chính sách hướng mạnh nguồn vốn này theo mô hình đầu tư theo dự án. Đa dạng hoá các loại hình dự án cũng như đa dạng hoá cách góp vốn của người dân. Triển lãm và thường xuyên công khai quy hoạch và danh mục các dự án xây dựng nhà ở để nhân dân biết và tham gia. Hình thành phương thức gửi tiền tiết kiệm xây dựng nhà, sau khi gửi tiền tiét kiệm được 30-40% giá trị ngôi nhà, người dân được vay vốn xây dựng hoặc mua nhà và được thế chấp bằng giá trị chính ngôi nhà đó. Tăng cường quản lý, kiểm soát và hạn chế tình trạng tự xây dựng trái phép của dân cư vừa để đảm bảo giữ gìn quy hoạch, kiến trúc chung đồng thời trành cho người dân tiếp tục mất tiền, mất nhà do bị phạt hoặc bị phá dỡ. - Đối với vốn đầu tư của doanh nghiệp và các nguồn vốn huy động khác. Để các nguồn vốn này phát huy được hiệu quả cao nhất, trước hết cần có sự phân bổ hợp ly vốn trong tất cả các hạng mục công trinh của dự án. Tiết kiệm chi phí trong lĩnh vực dùng cho việc chẩn bị đầu tư như: Tiền thiết kế, tiền tư vấn giám sát, quản lý, tiếp thị… Hiện nay, tại các dự án xây dựng nhà ở và khu đô thị mới đang thi công chi phí này khá cao, hơn nữa đây là những vực có khả năng giảm chi phí tương đối dễ trong các Tăng cường khả năng bảo toàn vốn trong quá trình thực hiện đầu tư. Quá trình đầu tư chịu tác động của những yếu tố như lạm phát, rủi ro thị trường… Do đó cần nâng cao tính khả thi, độ chính xác cao nhất có thể được của các luận chứng kinh tế kỹ thuật, hiệu quả đầu tư phải được tính toán không quá xa so với thực tế. Đồng thời khi thực hiện, nếu có sự biến đổi nào đó đều phải có một sự điều chỉnh kịp thời đồng bộ. Trong thời gian tới cần có chính sách khuyến khích các nguồn vốn khác nhau đầu tư xây dựng khu dân cư thông qua việc khuyến khích các doanh nghịêp kinh doanh nhà ở cho thuê diện tích (hiện nay vẫn chủ yếu tập trung vào các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong việc xây dựng và cho thuê trụ sở, văn phòng làm việc và một số ít chỗ ở mà chủ yếu là chỗ ở cao cấp, phục vụ đối tượng có thu nhập cao)...Đối với những đối tượng có thu nhập thấp, đối tượng chính sách, không đủ khả năng mua nhà ở, nhà nước nên giao cho doanh nghiệp tự thực hiện việc quản lý, cho thuê trên cơ sở tự hạch toán kinh doanh. Nhà nước không can thiệp trực tiếp vào công việc sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, mà chỉ điều tiết thông qua các công cụ gián tiếp khác như thuế, tín dụng, đầu tư hạ tầng ngoài hàng rào.... Bên cạnh việc đầu tư trực tiếp, Nhà nước cũng cần có giải pháp cung ứng vốn tín dụng với lãi suất ưu đãi cho các doanh nghịêp và nhất là đối với những đối tượng thuộc diện chính sách mà lại có thu nhập thấp, đối tượng làm công ăn lương, dân nghèo thành thị...Các chủ dự án đầu tư xây dựng các công trình nhà ở cho các đối tượng dân cư có thu nhập thấp, nhất là xây dựng cấc chung cư được vay vốn tín dụng đầu tư phát triển của nhà nước với lãi suất ưu đãi từ Quỹ hỗ trợ phát triển. Tuy nhiên nên hình thành quỹ phát triển nhà ở, trong đó được nhà nước hỗ trợ một phần về lãi suất huyd động. Đồng thời quỹ phát triển nhà ở cùng với doanh nghiệp quản lý thu hồi vón đầu tư trong các trường hợp trả góp, trả dần. Việc vay vốn ưu đãi có thể khuyến khích các doanh nghiệp xây dựng nhà ở không những để bán thẳng cho người tiêu dùng mà có thể cho thuê, hoặc bán trả góp... Thay vì dùng các chính sách khống chế cứng về giá, như quy định "giá nội bộ", "giá cung cấp", Nhà nước nên cho phép người được thụ hưởng tiếp cận với nguồn vốn tín dụng ưu đãi với lãi suất thấp. Mức vay vốn, thời hạn vay vốn, lãi suất vay vốn sẽ được tính toán cụ thể trên giá trị nhà ở, mức thu nhập bình quân của đối tượng thụ hưởng và những khả năng tìm kiếm được chỗ ở mới... Quỹ phát triển nhà ở của địa phương sẽ phục vụ các đối tượng chính sách này. 5. Một số chính sách tài chính khác khác. Một là, vấn đề tiền thuê đất: Chính sách về tiền thuê đất hợp lý không những khuyến khích câc nhà đầu tư tham gia vào các dự án xây dựng nhà ở mà còn góp phần hướng dẫn nhân dân trong việc lựa chọn hình thức nhà ở phù hợp với khả năng chi trả và điều kiện sống, sinh hoạt thực tế của gia đình mình. Với nhà ở dạng chung cư cao tầng, cần có chính sách miễn giảm tiền thuê đất, giao đất cho những hộ sống ở nhà cao tầng; cho phép chậm nộp tiền đất cho đến khi bán được diện tích ở đối với những chủ đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh, nhưng không quá 5 năm. Nên có chính sách bán nhà trả góp trong khoảng thời gian nhất định, nhưng không quá 10 năm phụ thuộc vào điều kiện và thu nhập thực tế của đối tượng thụ hưởng. Trong thời gian chưa trả đủ tiền mua nhà ở thì không được mua, bán, tặng hoặc chuyển nhượng diện tích nhà ở đó. Để khuyến khích việc xây nhà chung cư cao tầng đồng bộ về hạ tầng kinh tế kỹ thuật, tránh phát triển tự do việc xây "nhà ống", Nhà nước ngoài việc quản lý hành chính về quy hoạch kiến trúc đô thị cần có chính sách về giá đất (chỉ cấp phép xây dựng khi đã nộp đủ tiền đất và các loại tiền liên quan đến đất xây dựng). Hai là, về chính sách thuế. Chính sách thuế đất phải đảm bảo được công bằng và có thể điều tiết được chính sách phát triển nhà ở của chúng ta. Thực tế hiện nay ở Hà Nội và một số dô thị lớn có nhiều trường hợp đầu cơ nhà đất dẫn đến việc diện tích nhà ở và đất đai bị bỏ trống, trong khi nhu cầu về đất đai của nhiều tầng lớp nhân dân rất lớn. Không ít hộ gia đình phải sống trong những khu nhà tạm, hết sức tồi tàn, mất vệ sinh và ô nhiễm mà chủ yếu là trên những khu đất lấn chiếm trái phép. Khi thuế đất đai được điều tiết đến một mức nhất định, thì chỉ những người có nhu cầu thực sự sử dụng đất mới cần đến đất, hoặc những người đang sử dụng đất kém hiệu quả buộc phải có những phương án sử dụng hiệu quả hơn. Thí dụ những người không buôn bán, kinh doanh đi làm công ăn lương và có thu nhập không cao có thể sẽ sẵn sàng nhượng lại đất đến sống trong những khu chung cư (không phải đóng thuế đất hoặc phải đóng thuế đất với mức không cao có thể chấp nhận được). Và như vậy, nhu câu có đất ở sẽ giảm, chỉ những người sử dụng đất có hiệu quả mới mong muốn và có đủ khả năng sử dụng đất. Cùng với nó là nhu cầu chỗ ở trong những khu chung cư sẽ tăng lên, giúp việc thực hiện chính sách phát triển nhà ở đô thị thành công theo ý muốn. Ba là, chính sách giá cả kinh doanh. Nhà nước nên khống chế mức giá trần trong việc bán, cho thuê diện tích ở, còn giá cả cụ thể do doanh nghiệp, cá nhân tự hạch toán và ấn định. Như vậy có thể giải quyết được các vấn đề: - Nhà nước không can thiệp quá sâu vào công việc sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, để họ tự chủ, tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về công việc sản xuất kinh doanh của mình. - Những người có nhu cầu thật sự về nhà ở sẽ có cơ hội được tiếp cận nguồn cung cấp nhà ở một cách công bằng. - Phân biệt rạch ròi những đối tượng được hưởng các ưu đãi khác nhau của nhà nước. Bốn là, về chính sách khuyến khích người dân sống trong khu chung cư. Bên cạnh những chính sách xã hội, tạo thêm công ăn việc làm cho người dân thì nhà nước cần đầu tư đảm bảo tốt những nhu cầu về dịch vụ của người dân sống trong khu chung cư như ị trí, nơi trông giữ xe, hệ thống điện nước, trường học, bệnh viện.. đảm bảo yếu tố giá cả hấp dẫn của khu chung cư so với xây dựng nhà riêng. 6. Giải pháp nâng cao hiệu quả các dự án đầu tư phát triển nhà ở Hà nội. Trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư cần nâng cao chất lượng của luận chứng kinh tế kỹ thuật bởi điều này quyết định đến sự thành bại của cả dự án. Nâng cao công tác thẩm định và cấp giấy phép đầu tư, việc thẩm định phải đảm bảo đánh giá chính xác hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế xã hội của các dự án, đặc biệt là mức độ chính xác cao của tổng dự toán công trình. Thủ tục cấp giấy phép phải đảm bảo nhanh gọn, thuận tiện. Thực hiện chặt chẽ công tác đấu thầu để tiết kiệm về tài chính và đảm bảo chất lượng công trình. Yêu cầu đặt ra là phải thực hiện đấu thầu với tất cả các công trình xây dựng nhà ở được nhà nước cho phép để nâng cao hiệu quả và tránh những tiêu cực xẩy ra. Trong giai đoạn thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở và khu đô thị mới, hiệu quả đầu tư thể hiện ở chất lượng công trình và thời gian thi công. Chất lượng công trình là tiêu chuẩn quan trọng để đánh giá khả năng của doanh nghiệp, chất lượng công trình là sự đảm bảo tốt nhất cho uy tín và khả năng thu hồi vốn của chủ đầu tư. Để đảm bảo chất lượng công trình, về phía chủ đầu tư phải có các biện pháp sau: + Biện pháp thiết kế: Công tác thiết kế phải đảm bảo các chỉ tiêu về kỹ thuật, về mỹ thuật phù hợp với quy hoạch, kiến trúc chung, đảm bảo bố trí hợp lý các công trình công cộng, khu nhà ở, khu vui chơi, khu giải trí. + Biện pháp thi công: Để thực hiện tốt công việc thi công đảm bảo tiến độ công trình cũng như tiết kiệm nguyên vật liệu, doanh nghiệp phải có một đội ngũ các kỹ sư xây dựng và các công nhân lành nghề để thi công theo đúng thiết kế và đúng yêu cầu kỹ thuật đặt ra. Thực hiện đồng bộ trong tổ chức thi công một khu đô thị mới theo công nghệ liên hoàn kết hợp các dịch vụ khai thác nhà ở trong giai đoạn vừa đầu tư vừa khai thác tại các khu đô thị mới để nhanh chóng thu hồi vốn và phát huy tác dụng của các hạng mục công trình. + Đổi mới công nghệ: Đẩy mạnh nghiên cứu và áp dụng vào sản xuất và xây dựng nhà ở các loại vật liệu và công nghệ xây dựng mới, hiện đại, giúp giảm thời gian thi công và giá thành, giảm ô nhiễm môi trường, tăng chất lượng kỹ thuật và thẩm mỹ công trình. Đối với các cơ quan quản lý, cần đẩy mạnh tham gia phối hợp của các cơ quan quản lý chuyên nghành trong quá trình thực hiện các dự án nhằm đánh giá một cách chính xác và toàn diện dự án, kịp thời phát hiện những thiếu sót, sai phạm trong quá trình thực hiện để đảm bảo chất lượng công trình. Giám sát quản lý chặt chẽ các dự án nhất thiết phải tuân thủ đúng kế hoạch về tỷ lệ tầng cao và các ô đất có chức năng công cộng, không tuỳ tiện thay đổi chức nảng sử dụng đất và hạ thấp tầng cao để phục vụ mục đích kinh doanh. Thành phố cần khống chế thời gian thực hiện dự án đối với các chủ đầu tư, tránh tình trạng xin đất, giữ đất như hiện nay. Nếu thời hạn cho phép cần thu hồi để giao cho các chủ đầu tư khác có năng lực, kể cả những dự án đầu tư nước ngoài. Trong giai đoạn vận hành kết quả đầu tư, cần thành lập ban quản lý và vận hành khu nhà ở chung cư có thể kết hợp với tổ chức bộ máy tổ dân phố. Ban quản lý khu nhà ở được hoạt động như một doanh nghiệp cung ứng dịch vụ công ích, đảm bảo chất lượng phục vụ và quản lý các khu nhà cao tầng, tổ chức tốt việc cung cazáp các dịch vụ có liên quan trong công trình như quản lý vận hành thang máy, bơm nước sinh hoạt, thu gom giác thải, đảm bảo an ninh trật tự bên trong công trình, trông giữ xe đạp, xe máy, chăm sóc cây xanh xung quanh tạo được lòng tin và tâm lý yên tâm cho người dân sinh sống tại đây. Các khu đô thị mới phải được thực hiện đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và xã hội theo tiêu chuẩn hiện đại. Yếu tố dồng bộ không chỉ là hạ tầng kỹ thuật như đường giao thông, các tuyến điện sinh hoạt, điện thoại chôn ngầm, hệ thống thoát nước, mà còn công trình hạ tầng xã hội như nhà trẻ, trường học, bệnh viện, khu thương mại, công viên vui chơi giải trí đảm bảo nhu cầu sinh hoạt ngày càng cao của nhân dân. Kết luận Trong giai đoạn phát triển và hội nhập hiện nay, Đảng, Nhà nước và Thành Uỷ Hà Nội đã nỗ lực rất lớn để đưa ra nhiều chiến lược, kế hoạch để thực hiện công cuộc đầu tư phát triển nhà ở và đã đạt được nhiều thành công. Nhưng công cuộc đầu tư và phát triển nhà để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân là một quá trình lâu dài, không phải ngày một ngày hai là có thể hoàn thành và đạt được mức chỉ tiêu mà kế hoạch đề ra. Vì đầu tư cho nhà ở phải chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố cả khách quan và chủ quan. Đó là tốc độ gia tăng dân số ngày càng cao, dòng người đổ về thành thị ngày càng nhiều, gây ra sức ép lớn trong việc tạo ra đủ chỗ ở cần thiết. Do đó, ngay từ bây giờ chúng ta cần phải có phương hướng giải pháp mang tính thiết thực để làm sao cho công cuộc đầu tư một dự án phát triển nhà ở (gồm quá trình giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, huy dộng vốn, thiết kế, lập dự toán, đấu thầu, thi công, thẩm định, sử dụng vốn...)không còn mang những bất cập, khúc mắc như hiện nay. Mà các dự án này phải đem lại hiệu quả cao, có chất lượng tốt, đáp ứng được yêu cầu phục vụ đất nước, phục vụ nhân dân. Bên cạnh đó, để quá trình đầu tư vào nhà ở ngày càng phát triển và nâng cao vai trò hơn nữa, thì đòi hỏi tất cả các ngành, các cấp cũng như toàn thể xã hội góp sức đầu tư xây dựng, phải thực hiện được định hướng mà chính phủ nêu ra: " Phát triển nhà ở phải có sự tham gia của toàn xã hội". Để làm sao mà không chỉ có chính phủ, mà còn có nhân dân, các doanh nghiệp ...tích cực đầu tư cho lĩnh vực này hơn nữa để đáp ứng nhu cầu vật chất và tinh thần ngày càng cao của nhân dân Hà Nội, góp phần quan trọng trong việc xây dựng một thủ đô hiện đại, tương xứng với tầm vóc của quốc gia 100 triệu dân thúc đẩy tăng trưởng kinh tế của Việt Nam trong thời kỳ đẩy mạnh CNH - HĐH. Tài liệu tham khảo 1. PGS.TS Nguyễn Ngọc Mai - Giáo trình Kinh tế Đầu tư - NXB Giáo Dục. 2. TS. Nguyễn Bạch Nguyệt - Giáo trình Lập và Quản lý dự án đầu tư - NXB Thống Kê. 3. Th.s Từ Quan Phương - Giáo trình Quản lý dự án đầu tư - NXB Giáo Dục. 4. Báo cáo chương trình phát triển nhà - Bộ Xây Dựng. 5. Báo cáo hàng năm của Tổng Công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội. 6. Tạp Chí xây Dựng (10/02; 08/02;01/03..) 7. Tạp chí Cộng sản (Số 8/02) 8. Niên giám thống kê - 2002.