Đề tài Đề tài Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam

i sản như nhau và không bị sức ép từ bên ngoài. Nếu tính chất giao dịch của tài sản dự kiến đưa vào so sánh không đáp ứng yêu cầu trên thì cần phải loại bỏ khỏi diện so sánh, tìm một tài sản khác đáp ứng yêu cầu trên. Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua. Nếu có chi phí này phát sinh thì phải cộng vào mức giá giao dịch thành công. Giá trị tài sản không phải bất động sản. Trong trường hợp phát sinh việc bán kèm các tài sản không phải bất động sản thì phải xem xét loại trừ hoặc cộng giá trị các tài sản này vào giá bán tùy thuộc vào trường hợp này thuộc tài sản so sánh hay tài sản thẩm định giá. Tình hình thị trường lúc giao dịch của tài sản cần thẩm định giá và các tài sản so sánh phải tương tự nhau. Nếu có biến động giá phải thực hiện việc điều chỉnh. Tỷ lệ điều chỉnh biến động giá phải căn cứ vào điều tra trên thị trường. Địa điểm, địa thế: khoảng cách đến chợ, siêu thị, trường học, bệnh viện, công viên, bến xe bus Việc điều chỉnh sự chênh lệch về yếu tố địa điểm cần quy đổi thành chênh lệch về thời gian hoặc chi phí phát sinh liên quan đến việc đi lại, căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường. Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất, hướng... Việc điều chỉnh sự chênh lệch về đặc điểm tự nhiên cần quy đổi thành chênh lệch về giá giao dịch trên thị trường hoặc chi phí phát sinh để khắc phục điểm bất lợi, căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường. Qui hoạch: Khi xem xét so sánh giá bán của các bất động sản cần chú ý đến bất động sản cần thẩm định giá với các bất động sản đối chiếu so sánh có đồng dạng với nhau về mặt quy hoạch của khu vực hay không. Đặc điểm tài sản trên đất (ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác như gara, nhà phụ, đường đi, các bức tường xây, hàng rào, phong cảnh và bãi cỏ, cây cối và vườn, ). Các công trình xây dựng trên đất là một bộ phận quan trọng cấu thành bất động sản và đóng góp vào chi phí hình thành, tính hữu dụng, tính thẩm mỹ của bất động sản do đó khi xem xét so sánh giá trị của các bất động sản cần phải chú ý xem xét tỉ mỉ yếu tố này. Điều chỉnh yếu tố này theo số tiền tuyệt đối. Cửa hàng, chợ, siêu thị, khu thương mại: Các yếu tố phải xem xét điều chỉnh để so sánh ở đây là giá bán, thuê; vị trí, khả năng sinh lời; thời gian kinh doanh (một buổi hay cả ngày); chiều rộng mặt tiền; điều kiện bán, thuê mướn mặt bằng; điều kiện giao nhận và phân phối hàng hóa (chỗ đỗ ô tô, xe máy, bãi xếp dỡ hàng hóa); sự phù hợp của thiết kế với công năng làm nơi bán hàng của công trình; hệ thống phòng chống cháy nổ, lối thoát hiểm; dịch vụ vệ sinh, thu gom rác; sự thuận tiện cho người mua hàng; và các yếu tố khác. Văn phòng: Để so sánh được các bất động sản này với nhau, người ta phải xem xét đến các yếu tố sau: giá thuê; diện tích sử dụng; địa điểm, vị trí; hệ thống điều hòa nhiệt độ, phòng cháy chữa cháy; hệ thống thông tin, liên lạc; hệ thống ánh sáng; sự phù hợp của thiết kế với công năng làm văn phòng của công trình; cầu thang máy, lối thoát hiểm; dịch vụ vệ sinh, môi trường; hệ thống bảo đảm an ninh; chi phí và mức độ sẵn có dịch vụ quản lý, duy tu; chất lượng quản lý; điều kiện bán, thuê mướn; và các yếu tố khác. Bất động sản công nghiệp: Các yếu tố so sánh ở đây là địa điểm, vị trí; giá thuê; các dịch vụ cấp và thoát nước, cung cấp điện, khí hóa lỏng, điện thoại, viễn thông, xử lý nước thải; mức độ thuận lợi hay khó khăn của hệ thống giao thông nội bộ phục vụ cung cấp vật tư, giao nhận hàng hóa; hệ thống giao thông nối liền với cảng, ga tàu hỏa, ga hàng không, khu dân cư; đảm bảo ánh sáng tự nhiên; địa hình đất; tình trạng trật tự, trị an khu vực; các phương tiện chống cháy nổ, hệ thống vệ sinh và thông gió, thoát hiểm; sự phù hợp của thiết kế xây dựng với mục đích và loại hình sản xuất, kinh doanh; sự sẵn có các nguồn lao động của địa phương và các vùng lân cận; hệ thống nhà ăn, phúc lợi xã hội và bãi đỗ ô tô; và các yếu tố khác. Trang trại: các yếu tố so sánh của loại hình bất động sản này bao gồm: đất đai, mặt nước; đặc tính pháp lý; vị trí; địa hình (dốc, bằng phẳng); khí hậu và lượng mưa; quy mô trang trại; năng suất; hệ thống tưới, tiêu; đường vào và ra; hàng rào và cổng; đường nước và điện; nhà cửa; loại, hạng, tình trạng và đặc điểm của công trình xây dựng phục vụ trang trại; và các yếu tố khác. Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh. Phân tích: Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: nhận dạng mức độ tiềm năng, khả thi về pháp lý, khả năng tài chính và sử dụng tối đa của bất động sản thẩm định giá Phân tích thị trường: Xác định các lực lượng tham gia thị trường có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản, đánh giá động thái thị trường (thay đổi cung – cầu, bối cảnh thị trường,) và động thái người mua tiềm năng. Phân tích bất động sản thẩm định giá và các bất động sản so sánh về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật, môi trường, giá thị trường, nhằm rút ra được những điểm tương đồng, khác biệt, nêu những ưu và nhược điểm, những thuận lợi cũng như những khó khăn của bất động sản thẩm định giá so với các bất động sản so sánh. Phân tích cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua – người bán tiềm năng. Phân tích nguồn thu thập thông tin và độ tin cậy của thông tin. Phân tích điều kiện giao dịch Thực hiện việc điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh: Nguyên tắc điều chỉnh là lấy bất động sản thẩm định giá làm chuẩn, những yếu tố tồn tại ở bất động sản thẩm định giá mà không tồn tại ở bất động sản so sánh thì cộng thêm vào và ngược lại. Thực hiện điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh cần phải xác định các yếu tố cơ bản làm ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản như: Tình trạng pháp lý của bất động sản thẩm định và bất động sản so sánh. Quy mô diện tích của bất động sản. Kích thước hình dáng của bất động sản. Điều kiện hạ tầng cơ sở của bất động sản. Điều kiện kinh tế của chủ sở hữu bất động sản. Môi trường sống. Quy hoạch. Lợi ích tương lai. Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định. Các thẩm định viên cần lập một bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh như sau: Bảng 1: Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh TT Yếu tố so sánh Tài sản thẩm định giá Tài sản so sánh 1 Tài sản so sánh 2 Tài sản so sánh 3 A Giá bán Chưa biết Đã biết Đã biết Đã biết B Tổng diện tích C Giá bán/m2 Chưa biết D Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh D1 Yếu tố so sánh 1 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh D2 Yếu tố so sánh 2 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh . . . . E Mức giá chỉ dẫn/m2 G Mức giá chỉ dẫn tổng tài sản H Thống nhất mức giá chỉ dẫn Số lần điều chỉnh Tổng giá trị điều chỉnh thuần (triệu đ) Tổng giá trị điều chỉnh gộp (triệu đ) Xác định giá trị của tài sản cần thẩm định bằng cách lấy mức giá chỉ dẫn đại diện của các tài sản so sánh, bảo đảm chênh lệch giữa mức giá đại diện chung với các mức giá chỉ dẫn (dòng H – bảng 1) không quá 10%. Thẩm định viên cần kết hợp phân tích thêm những tiêu chí sau để quyết định chọn giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản cần thẩm định: - Trị tuyệt đối của tổng điều chỉnh nhỏ nhất (nghĩa là chênh lệch giữa giá bán ban đầu và giá điều chỉnh cuối cùng). - Tần suất điều chỉnh (nghĩa là số lần điều chỉnh, số yếu tố điều chỉnh cho một tài sản so sánh) càng ít càng tốt. - Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt. Phương pháp chi phí: Phương pháp chi phí sử dụng nguyên tắc thay thế là chủ yếu và được áp dụng trong các trường hợp sau: Thẩm định giá tài sản dành cho mục đích sử dụng đặc biệt như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, các cơ sở lọc dầu là các tài sản ít có những chứng cứ so sánh thị trường. Thẩm định giá cho các mục đích bảo hiểm. Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương pháp kiểm tra đối với các phương pháp thẩm định giá khác. Theo tiêu chuẩn số 08 trong hệ thống các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thì phương pháp chi phí được thực hiện qua 5 bước: Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật. Chi phí xây dựng công trình bao gồm các chi phí trực tiếp (như các chi phí nguyên vật liệu, nhân công, chi phí sử dụng máy thi công, các chi phí trực tiếp khác), các chi phí chung (như chi phí phục vụ thi công, chi phí điều hành sản xuất tại công trường, chi phí quản lý của doanh nghiệp, các chi phí gián tiếp khác), lợi nhuận, các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật. Việc tính toán chi phí xây dựng công trình phải căn cứ vào mặt bằng giá thị trường của nguyên, nhiên vật liệu tại thời điểm thẩm định giá; các quy định của cơ quan có thẩm quyền về định mức kinh tế kỹ thuật, định mức tiêu hao nguyên, nhiên vật liệu và các hướng dẫn về xác lập đơn giá xây dựng. Các phương pháp phổ thông tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế công trình xây dựng: + Phương pháp so sánh theo đơn vị; + Phương pháp ước tính theo hạng mục công trình; + Phương pháp khảo sát số lượng (m2 xây dựng, m3 xây dựng); Thẩm định viên căn cứ vào loại hình công trình, thông tin có được để lựa chọn phương pháp áp dụng phù hợp. Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất. Mức độ hao mòn, tuổi đời và giá trị hao mòn lũy kế của tài sản cần thẩm định giá được xác định dựa trên hiện trạng thực tế của tài sản tại thời điểm cần thẩm định giá, hồ sơ kỹ thuật của nhà sản xuất và các quy định về mức độ hao mòn, thời gian khấu hao của các cơ quan có thẩm quyền. Hao mòn của công trình xây dựng bao gồm hao mòn tự nhiên, hao mòn do lỗi thời chức năng, hao mòn do tác động từ yếu tố bên ngoài tài sản (hao mòn kinh tế). Hao mòn tự nhiên là hao mòn do thời gian sử dụng, do tác động của thời tiết, việc bảo quản công trình trong quá trình sử dụng. Việc ước tính hao mòn tự nhiên có thể theo 3 cách: Cách 1: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp chiết khấu: Lựa chọn các bất động sản so sánh có đặc điểm cải tạo tương tự với bất động sản cần thẩm định giá trên thị trường và áp dụng quá trình chiết khấu để tìm ra tổng mức hao mòn, theo các bước sau: Bước 1: Chọn các bất động sản trên thị trường đã được cải tạo có đặc điểm tương đồng về mức độ hao mòn với bất động sản cần thẩm định giá; ước tính giá các bất động sản tương đồng (bất động sản so sánh). Bước 2: Chiết khấu giá đất ra khỏi giá bán của các bất động sản so sánh để tìm ra giá trị đã hao mòn của công trình trên đất. Bước 3: Ước tính chi phí (thay thế hoặc tái tạo) của công trình tương tự, mới 100%. Bước 4: Giá trị hao mòn lũy kế của công trình tại thời điểm thẩm định giá (bước 3 trừ (-) bước 2). Bước 5: Xác định tỷ lệ hao mòn lũy kế (bước 4/bước 3). Bước 6: Xác định tuổi đời hiệu quả (năm) của công trình so sánh. Bước 7: Xác định tỷ lệ giá trị hao mòn hàng năm của công trình (bước 5/ bước 6). Bước 8: Xác định tỷ lệ hao mòn của công trình cần thẩm định căn cứ vào các công trình so sánh. Cách 2: căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của công trình để tính sự hao mòn từ đó tính giảm giá của công trình theo công thức: % khấu hao = Tuổi đời hiệu quả x 100 Tuổi đời kinh tế Cách 3: căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ yếu để tính hao mòn của công trình theo công thức như sau: H = Trong đó: H : Hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỷ lệ %; Hki : Hao mòn của kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %; Tki : Tỷ trọng của kết cấu chính i trong tổng giá trị công trình; n : Số kết cấu chính trong công trình . Hao mòn do lỗi thời chức năng là hao mòn do giá trị sử dụng của công trình bị giảm do thiết bị không phù hợp hay thiết kế công trình có lỗi (như trần nhà quá cao hoặc quá thấp, phòng ngủ, phòng tắm không thích hợp, lỗi thời về thiết bị) dẫn đến việc sử dụng tài sản không đáp ứng được yêu cầu sử dụng tốt nhất. Giá trị hao mòn do lỗi thời về chức năng được ước tính căn cứ vào chi phí để khắc phục sự lỗi thời chức năng công trình để tính giá trị hao mòn. Nói cách khác, đó là những chi phí vượt trội phải bỏ ra để sửa chữa, khắc phục sự lạc hậu đó so với chi phí nếu thiết kế hợp lý ngay từ ban đầu. Hao mòn kinh tế (còn gọi là hao mòn do tác nhân bên ngoài) là hao mòn do giá trị của công trình bị giảm vì các yếu tố bên ngoài tài sản như ô nhiễm (không khí, tiếng ồn, rác thải), sử dụng đất không tương thích, suy thoái kinh tế... Giá trị hao mòn kinh tế được tính như sau: - Trường hợp các quy định mới về tiêu chuẩn xây dựng, thiết kế công trình, bảo vệ môi trườngcủa cơ quan có thẩm quyền cao hơn, khắt khe hơn trước, từ đó làm giảm sút tính hữu ích của việc sử dụng và sở hữu công trình thì thẩm định viên về giá cần xem xét mức độ giảm sút này để tính sự giảm giá. - Trường hợp giá trị tài sản bị giảm vì các yếu tố bên ngoài như ô nhiễm (không khí, tiếng ồn, rác thải), sử dụng đất không tương thích, do suy thoái kinh tế... thì thẩm định viên về giá căn cứ vào tình hình thị trường để tính sự giảm giá. Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình. Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết quả bước 1 và kết quả bước 4. Phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập chủ yếu sử dụng nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai; được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản đó có khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai và đã xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập. Phương pháp thu nhập dựa trên giả thiết sau: Một tài sản có giá trị vì nó tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu. Giữa giá trị tài sản và thu nhập từ tài sản có mối quan hệ ttrực tiếp. Nếu những yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người chủ càng lớn thì giá trị của tài sản càng cao. Giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại (giá trị tài thời điểm cần thẩm định giá) của các khoản thu nhập ròng có thể thu về trong tương lai từ tài sản. Phương pháp thu nhập được chia thành hai phương pháp: Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn. Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm khác nhau. Thẩm định viên về giá căn cứ vào loại hình tài sản (mang lại thu nhập), khả năng thu thập thông tin của các tài sản so sánh trên thị trường để quyết định áp dụng phương pháp thẩm định giá thích hợp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc chuyển hóa này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập. Công thức vốn hóa trực tiếp: V = I R hoặc:                V = I x GI Trong đó:        V ; là giá trị tài sản                         I: thu nhập ròng trong một năm                         R: tỷ suất vốn hóa                         GI: hệ số thu nhập (GI = 1/R) Phương pháp vốn hóa trực tiếp được tiến hành qua các bước sau: Bước 1: Ước tính thu nhập do tài sản mang lại. Mỗi loại thu nhập ứng với một loại tỷ suất vốn thích hợp. Vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ của tài sản. Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềm năng (PGI), tổng thu nhập thực tế (EGI), thu nhập hoạt động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sở hữu (EI), thu nhập từ vốn vay (MI), thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ công trình (BI) Xác định thu nhập ròng mang lại từ cho thuê tài sản theo công thức sau: Thu nhập hoạt động ròng (NOI) = Tổng thu nhập tiềm năng (PGI) - Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán dây dưa - Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản (chi phí hoạt động)  Tổng thu nhập tiềm năng (PGI) là toàn bộ thu nhập đối với một tài sản với tỷ lệ thuê (tỷ lệ lấp đầy) là 100% công suất thiết kế. Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê tài sản cần định giá thông qua điều tra từ thị trường những tài sản cho thuê tương tự với tài sản cần định giá. Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán dây dưa được xác định bằng tỷ lệ trống (không có khách thuê) nhân (x) tổng thu nhập tiềm năng từ (cho thuê) tài sản. Thẩm định viên xác định tỷ lệ trống (không có khách thuê) và do thanh toán dây dưa thông qua điều tra thị trường những bất động sản cho thuê tương tự. Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp. - Chi phí trực tiếp: Là những chi phí cố định mà chủ sở hữu bất động sản phải chi trả bất kể có khách thuê hay không - Chi phí gián tiếp: Là những chi phí phải trả lớn hoặc nhỏ hơn theo tỷ lệ thuận với số lượng khách thuê bất động sản nhiều hay ít. Thẩm định viên xác định tỷ lệ chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản thông qua điều tra từ thị trường những bất động sản tương tự. Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập. Tỷ suất vốn hóa thu nhập là hệ số nhân thu nhập phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường. Điểm cơ bản là các tài sản sử dụng phải tương đồng về rủi ro, thu nhập, chi phí, đặc điểm vật chất và vị trí với tài sản thẩm định giá Có 03 phương pháp chủ yếu xác định tỷ suất vốn hoá Phương pháp 1: tỷ suất vốn hoá xác định theo công thức sau: Tỷ suất vốn hóa = Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro + Phụ phí rủi ro Trong đó: - Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro tính bằng lãi suất Trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm. - Phụ phí rủi ro: bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính và rủi ro thanh khoản. Khi xác định tỷ lệ rủi ro dự kiến, thẩm định viên về giá phải nghiên cứu kỹ đặc điểm đối với từng vùng, từng cơ sở kinh tế của địa phương, đặc điểm của bất động sản và khả năng ổn định của người thuê. Phương pháp 2 (phương pháp đầu tư): Xác định tỷ suất vốn hoá căn cứ vào bình quân gia quyền của tỷ suất thu hồi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư vào tài sản, theo công thức sau: M x Rm + (1 - M) x Re = R0 Trong đó: R0 : tỷ suất vốn hoá M: tỷ trong vốn vay ngân hàng trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản (1-M): tỷ trong vốn huy động từ cổ đông trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản. Rm: tỷ suất thu hồi vốn Re: lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư Phương pháp 3 (Phương pháp so sánh): tỷ suất vốn hoá áp dụng cho tài sản cần thẩm định giá xác định bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất vốn hoá của các tài sản tương tự trên thị trường. Tỷ suất vốn hoá của các tài sản này được tính bằng cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giá bán. Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) là phương pháp ước tính giá trị của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi vủa dòng tiền dự kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, tính đến yếu tố lạm phát và không ổn định của thu nhập. Công thức * Trường hợp dòng tiền không đều: V = n ∑ t-1 CFt + Vn (1 + r)t (1 + r)n Trong đó: V: Giá trị thị trường của tài sản CFt : Thu nhập năm thứ t Vn: Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n n : Thời gian năm giữ tài sản. r: tỷ suất chiết khấu * Trường hợp dòng tiền đều: V = n CF ∑ t-1 1 + Vn (1+r)t (1+r)n  Các bước tiến hành: Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản. Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản. Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí. Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn hoá thích hợp. Bước 6: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên. Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư sử dụng nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất, nguyên tắc lợi ích tương lai; được áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm năng phát triển: Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất. Phương pháp thặng dư dựa trên giả thiết là người mua có thể trả cho bất động sản phần thặng dư sau khi dùng tổng doanh thu phát triển trừ (-) đi tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển. Công thức tính: V = DT - CP Trong đó: V là giá trị bất động sản cần thẩm định giá, DT là tổng doanh thu của dự án, CP là tổng chi phí đầu tư dự án. Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp thặng dư: Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án. Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng doanh thu đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá. Bước 3: Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi chi phí đầu tư đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá. Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của bước 2 trừ (-) bước 3. Khi áp dụng phương pháp này, thẩm định viên cần lưu ý các điểm sau: - Trường hợp dự án được nghiệm thu, quyết toán làm nhiều kỳ thì cần chiết khấu doanh thu, chi phí về giá tại thời điểm cần thẩm định giá. Dự án có thể nghiệm thu, quyết toán theo số lẻ năm (ví dụ 1,5 năm (tương đương 18 tháng), 2,5 năm (tương đương 30 tháng) khi đó thẩm định viên phải quy đổi tỷ suất chiết khấu và số kỳ đầu tư theo đơn vị tính tương ứng. - Thời điểm nghiệm thu, quyết toán dự án vào đầu kỳ hay cuối kỳ để áp dụng công thức phù hợp. Tổng doanh thu dự án: được ước tính căn cứ vào quy định của Nhà nước về quy hoạch sử dụng đất, về đầu tư xây dựng, đồng thời căn cứ vào xu thế vận động của cung cầu, giá cả thị trường. Cách tính: - Tính toán và chuyển đổi tổng doanh thu phát triển của dự án (vào thời điểm cuối mỗi năm) về thời điểm cần thẩm định giá: Trong đó: DT là tổng doanh thu phát triển của dự án, DTt là doanh thu dự tính của dự án vào năm thứ t, n là thời gian hay dòng đời của dự án, r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng). Tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án (vào thời điểm cuối mỗi năm): gồm toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình được ghi trong quyết định đầu tư và là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình. Những khoản chi phí chủ yếu bao gồm: - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, bao gồm: chi phí khảo sát; chi phí lập báo cáo đầu tư;, lập dự án; chi phí thiết kế xây dựng; chi phí lập hồ sơ mời thầu; chi phí giám sát thi công xây dựng, giám sát lắp đặt thiết bị - Chi phí quản lý dự án, bao gồm: các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao đưa công trình vào khai thác sử dụng. - Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm: chi phí bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất, chi phí thực hiện tái định cư có liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án; chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng; chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã đầu tư. - Chi phí xây dựng công trình gồm: chi phí xây dựng các hạng mục công trình; chi phí tháo dỡ các vật kiến trúc cũ; chi phí san lấp mặt bằng xây dựng; chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công. - Chi phí thiết bị gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ, bảo hiểm thiết bị, thuế và các loại phí liên quan. - Chi phí khác, gồm: chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư, chi phí bảo hiểm công trình. - Chi phí dự phòng. - Chi phí kinh doanh (tiếp thị, bán hàng, lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư, thuế). Thẩm định viên về giá phải tuân thủ quy định hiện hành của cơ quan có thẩm quyền về các phương pháp xác định tổng chi phí đầu tư dự án, các định mức kinh tế, kỹ thuật (nguyên, nhiên vật liệu, nhân công), đơn giá; trên cơ sở so sánh với mặt bằng giá thị trường (nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá tiền công) tại thời điểm thẩm định giá và những nội dung liên quan quy định tại Tiêu chuẩn số 08 Phương pháp chi phí, ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính. Cách tính: Tính toán và chuyển đổi tổng chi phí đầu tư (vào thời điểm cuối mỗi năm) để tạo ra doanh thu phát triển của dự án về giá tại thời điểm cần thẩm định giá: CP = Trong đó: CP là hiện giá tổng chi phí đầu tư dự án CPt là chi phí ước tính năm t n là thời gian hay dòng đời của dự án, r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng). Phương pháp lợi nhuận: Phương pháp lợi nhuận chủ yếu sử dụng nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng, Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp lợi nhuận Bước 1: xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất cả các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh đã đăng ký với cấp có thẩm quyền. Ví dụ một trạm bán xăng có thể đăng ký và mở các dịch vụ và có doanh thu từ: đại lý bán xăng dầu, rửa xe, siêu thị mi ni Bước 2: xác định tổng chi phí bao gồm: - Chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật tư gồm hàng hóa, nguyên liệu, vật tư mua cho kinh doanh như nguyên liệu, thực phẩm, đồ uống phục vụ trong tiệm ăn; xăng dầu trong các cây xăng là chi phí nguyên liệu, vật tư sẽ được trừ ra khỏi tổng thu nhập để tính ra khoản lợi nhuận ròng. - Chi phí lãi vay ngân hàng. - Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp: chi phí thuê nhân công (bao gồm cả tiền công của những thành viên trong gia đình chủ doanh nghiệp), chi phí nước, điện, gas, điện thoại, sửa chữa, duy tu cửa hàng, văn phòng phẩm, khấu hao trang thiết bị Bước 3: Xác định thu nhập thực từ bất động sản. Thu nhập thực từ bất động sản là phần còn lại sau khi trừ khỏi tổng doanh thu các khoản tổng chi phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quy định của pháp luật và tiền công trả cho nhà đầu tư. Bước 4: Áp dụng công thức để tìm ra giá trị bất động sản. Giá trị thị trường của bất động sản = Thu nhập thực hàng năm Tỷ suất vốn hóa Thẩm định viên căn cứ vào hướng dẫn xác định tỷ suất vốn hoá và hệ số nhân thu nhập tại Tiêu chuẩn số 09-Phương pháp thu nhập (và phụ lục) ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, đồng thời căn cứ hoạt động cho thuê bất động sản của loại hình kinh doanh tương tự tại cùng khu vực vào thời điểm thẩm định giá để xác định tỷ suất vốn hóa phù hợp. Chương II: Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam Giới thiệu công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam: Giới thiệu tổng quan về công ty: Công ty Cổ phần Tư vấn-Dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam (tên viết tắt là PV Power Land C&S) được thành lập theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 0103022270 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp. Ngày 29 tháng 01 năm 2008, công ty được Sở kế hoạch và Đầu tư Thành phố cấp giấy chứng nhận đăng k‎ý kinh doanh lần đầu. Ngày 30 tháng 06 năm 2008 công ty được Sở kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp giấy chứng nhận đăng k‎ý kinh doanh lần hai. Ngày 02 tháng 7 năm 2008, công ty được Bộ Tài chính xác nhận là doanh nghiệp thẩm định giá có đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá năm 2009 trong thông báo số 253/TB-BTC ngày 02/7/2008 về việc công bố danh sách thẩm định viên về giá hành nghề và danh sách các tổ chức, doanh nghiệp thẩm định giá có đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá năm 2009. Tên Công ty : Công ty cổ phần Tư vấn - Dịch vụ Tài sản bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam Tên giao dịch : Petrovietnam Power Land consultation – service for Property joint Stock Company Tên viết tắt : PVPower Land C&S.,JSC Địa chỉ giao dịch : Số 84, Phạm Ngọc Thạch, Quận Đống Đa, TP. Hà Nội Điện thoại : (04) 35738666 Fax : (04) 385735980 Vốn điều lệ : 12.000.000.000 đồng (Mười hai tỷ đồng) Vốn pháp định : 6.000.000.000 đồng (Sáu tỷ đồng) Cơ cấu tổ chức của công ty được sắp xếp theo sơ đồ sau: HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ PHÒNG NGHIỆP VỤ PHÒNG KẾ TOÁN PHÒNG TỔNG HỢP TỔNG GIÁM ĐỐC ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG BAN KIỂM SOÁT PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC Bộ phận Thẩm định giá Bộ phận Tư vấn và Đấu giá Bộ phận Kinh doanh Bộ phận Tổng hợp Đại hội đồng cổ đông cùng ban kiểm soát và hội đồng quản trị thực hiện chức năng quản lý các hoạt động của toàn công ty, chịu trách nhiệm về sự phát triển của công ty theo trách nhiệm Nhà nước giao. Hội đồng quản trị có chuyên trách được quy định tại điều 32 luật doanh nghiệp nhà nước. Tổng giám đốc công ty là người đại diện theo pháp luật của công ty, đồng thời cũng là người điều hành cao nhất trong công ty dưới sự định hướng của hội đồng cổ đông, ban kiểm soát và hội đồng quản trị. Bà có nhiệm vụ tổ chức bộ máy hoạt động của công ty, quản lý chỉ đạo điều hành toàn bộ hoạt động sản xuất kinh doanh, phương hướng phát triển và các vấn đề khác của công ty cùng với sự hỗ trợ trực tiếp của 02 phó tổng giám đốc và phòng kế toán. Phó tổng giám đốc công ty là người giúp việc trực tiếp cho giám đốc công ty theo từng lĩnh vực được phân công, ủy quyền và chịu trách nhiệm trước tổng giám đốc công ty và pháp luật về kết quả công việc được giao. Phòng nghiệp vụ phụ trách về các hoạt động mang tính chất nghiệp vụ thẩm định giá. Phòng này hoạt động dưới sự lãnh đạo trực tiếp của phó tổng giám đốc nghiệp vụ. Người nhận chỉ thị trực tiếp và chịu trách nhiệm chính với phó tổng giám đốc nghiệp vụ là trưởng phòng nghiệp vụ. Phòng tổng hợp phụ trách về các hoạt động kinh doanh, tổ chức hành chính. Phòng này hoạt động dưới sự lãnh đạo trực tiếp của phó tổng giám đốc phụ trách nghiệp vụ. Các hoạt động kinh doanh chủ yếu của công ty: Với một đội ngũ thẩm định viên, chuyên viên năng động, lành nghề, trong đó có nhiều chuyên gia có năng lực, thâm niên và am hiểu về hoạt động sản xuất kinh doanh thuộc nhiều lĩnh vực, PVPower Land C&S luôn thể hiện tính chuyên nghiệp cao trong việc cung cấp cho khách hàng các dịch vụ như sau: 1-Thẩm định giá bất động sản: Đây được xem là thế mạnh thật sự của PVPOWER LAND C&S với công tác thẩm định giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình xây dựng, nhà xưởng, khách sạn, cao ốc, các khu đô thị mới phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau của khách hàng. 2-Thẩm định giá động sản: Đội ngũ thẩm định viên, chuyên viên, kỹ sư có nhiều kinh nghiệm, am hiểu nhiều lĩnh vực khác nhau đã tạo ra một thế mạnh thật sự để PVPOWER LAND C&S có thể đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng trong việc xác định giá trị dây chuyền máy móc thiết bị, thiết bị chuyên dùng, phương tiện vận tảinhằm phục vụ công tác mua sắm mới tài sản, đánh giá lại giá trị tài sản của khách hàng. 3-Thẩm định giá trị doanh nghiệp: PVPOWER LAND C&S thực hiện theo Nghị định số 109/2007/NĐ-CP ngày 26/6/2007 của Chính phủ về việc chuyển doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước thành công ty cổ phần và Thông tư 146/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thực hiện một số vấn đề tài chính khi thực hiện chuyển doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước thành công ty cổ phần theo quy định tại Nghị định số 109/2007/NĐ-CP ngày 26/6/2007 của Chính Phủ. 4-Tư vấn tài chính – đầu tư: Song song với chức năng thực hiện nghiệp vụ thẩm định giá, PVPOWER LAND C&S đang mở rộng ra lĩnh vực tư vấn đầu tư, tư vấn tài chính, tư vấn chứng khoán, cổ phiếu để nâng cao khả năng cung ứng dịch vụ của đơn vị. 5-Kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi: + Dịch vụ môi giới bất động sản; + Dịch vụ định giá bất động sản; + Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; + Dịch vụ tư vấn bất động sản; + Dịch vụ đấu giá bất động sản; + Dịch vụ quảng cáo bất động sản; + Dịch vụ quản lý bất động sản; 6- Dịch vụ tư vấn đấu giá, đấu thầu 7- Dịch vụ quản lý sổ cổ đông, Các dịch vụ thẩm định giá do PVPOWER LAND C&S cung cấp đã phục vụ tốt các mục đích khác nhau của khách hàng từ cổ phần hoá, hạch toán kế toán, mua bán chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng, bảo hiểm và xử lý tài sản trong các vụ án Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam: Công ty chỉ mới thành lập được hơn một năm nhưng đã thực hiện được nhiều hợp đồng thẩm định giá bất động sản. Tùy thuộc vào mỗi trường hợp thẩm định mà công ty chọn phương pháp thẩm định khác nhau. Tuy nhiên, ở đây ta chỉ xem xét đến phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với phương pháp thặng dư để thẩm định giá bất động sản mà công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam đã sử dụng. Do công ty thẩm định các dự án đầu tư lớn nên việc kết hợp hai phương pháp với nhau để thẩm định cùng một đối tượng nhằm làm cho kết quả thẩm định chính xác là rất cần thiết. Kế hoạch thẩm định thường được tổ thẩm định giá lập trong 15 ngày. Phương pháp so sánh trực tiếp: Công ty thẩm định giá bất động sản theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện qua 3 bước: Bước 1: Nghiên cứu hồ sơ và tập hợp thông tin bất động sản thẩm định giá. Công việc này được thực hiện trong 01 ngày. Trong bước này, các thẩm định viên trong tổ thẩm định thực hiện tiếp nhận hồ sơ và nghiên cứu hồ sơ pháp lý của bất động sản cần thẩm định giá. Công việc này được thực hiện trong 02 ngày. Đồng thời, các thẩm định viên đi khảo sát thực tế, thu thập thông tin (bao gồm thông tin tổng hợp, thông tin cụ thể, thông tin đặc biệt) để thẩm định hiện trạng bất động sản cần thẩm định. Ví dụ 1: Khi thẩm định một khu đất trống với diện tích 9000m2 tại địa điểm X nào đó, các thẩm định viên phải nghiên cứu hồ sơ và đưa ra được các thông tin sơ bộ về bất động sản thẩm định giá. Những thông tin sơ bộ bao gồm: Vị trí của khu đất: tại địa điểm X; phía đông, tây, nam, bắc giáp với những bất động sản, sông, đường nào. Diện tích của khu đất: 9000m2 Mục đích thẩm định giá: Đặc điểm pháp lý của khu đất bao gồm tất cả các loại giấy tờ liên quan về mặt pháp lý của khu đất như các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhân đầu tư Cơ cấu và chức năng sử dụng đất: phân chia diện tích đất nhỏ hơn theo mục đích sử dụng như để xây biệt thự, xây chung cư hay dùng làm đường Sau khi xác định xong các yếu tố trên thông qua nghiên cứu hồ sơ, tổ thẩm định giá tiếp tục đi khảo sát thực tế khu đất để kiểm tra lại thông tin vừa thu thập được về bất động sản cần thẩm định giá; đồng thời thu thập thêm một số thông tin ngoài lề khác như môi trường sống, điều kiện giao thông đi lại, Bước 2: Tìm kiếm và thu thập thông tin các bất động sản so sánh. Trong bước này, các thẩm định viên thực hiện các công việc tìm kiếm, khảo sát, điều tra, lấy số liệu bất động sản so sánh được thực hiện trong 04 ngày. Tìm kiếm, lựa chọn những bất động sản có tính tương đồng có thể so sánh được với bất động sản cần thẩm định giá đang hoặc đã có giao dịch mua bán trên thị trường vào thời điểm gần nhất với thời điểm thẩm định giá. Việc lựa chọn những bất động sản tương đồng dựa vào các tiêu chí như: Vị trí: có vị trí tương đương và nằm trong cùng một khu vực với bất động sản thẩm định giá. Ví dụ như nằm trên cùng một tuyến đường hoặc trên tuyến đường khác tương đương gần với tuyến đường của bất động sản thẩm định giá; hay nằm trong cùng một xã, Tình trạng pháp lý: giống hoặc tương tự với bất động sản thẩm định giá. Ở đây ta nói đến các giấy phép đầu tư, xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tình trạng đất có tranh chấp hay không Quy mô: tương đương với quy mô của bất động sản cần thẩm định. Quy mô khu đất bao gồm các yếu tố như diện tích khu đất, kích thước và hình dáng khu đất. Môi trường sống, an ninh Cơ sở hạ tầng kỹ thật Giả sử sau khi xem xét tất cả các yếu tố trên tổ thẩm định giá đã chọn ra được 3 bất động sản so sánh tên là TSSS1, TSSS2, TSSS3, TSSS4. Khi đã lựa chọn được các bất động sản so sánh, các thẩm định viên bắt đầu thực hiện công việc thu thập thông tin về giá trị của các bất động sản này. Trong quá trình thu thập thông tin về giá, các thẩm định viên đã ghi chép chi tiết về nguồn gốc của thông tin thu thập được, vị trí chính xác của bất động sản so sánh và thẩm định hiện trạng của các bất động sản này trong thực tế. Các thông tin cần thiết nhất khi khảo sát các bất động sản so sánh là: Địa chỉ bất động sản so sánh: Vị trí bất động sản so sánh: Diện tích bất động sản so sánh: Tình trạng pháp lý: Giá rao bán: Nguồn thông tin: ghi rõ họ tên, địa chỉ, số điện thoại (nếu có) của người cung cấp thông tin về bất động sản so sánh. Thời điểm khảo sát: Cùng với thời điểm thẩm định giá bất động sản cần thẩm định giá. Bước 3: Thực hiện phân tích, tính toán ước tính giá trị thị trường của bất động sản thẩm định giá. Công việc này thực hiện trong 04 ngày. Sau khi đã thu thập được đầy đủ thông tin về cả bất động sản cần thẩm định lẫn bất động sản so sánh, thẩm định viên bắt đầu đi vào phân tích, tính toán ước tính giá trị thị trường của bất động sản thẩm định giá: Phân tích lợi thế so sánh giữa các tài sản so sánh với nhau và với tài sản thẩm định giá về việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Phân tích thị trường: Phân tích cung - cầu trên thị trường hiện tại và các lực lượng tham gia vào thị trường, những động thái của người mua, người bán tiềm năng gây ảnh hưởng đến giá của bất động sản. Phân tích bất động sản thẩm định giá và các bất động sản so sánh về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật, môi trường, giá thị trường, nhằm rút ra được những điểm tương đồng, khác biệt, đưa ra những ưu và nhược điểm của bất động sản thẩm định giá so với các bất động sản so sánh. Sau đó, chấm điểm cho các bất động sản so sánh và bất động sản thẩm định giá theo các tiêu chí so sánh và thực hiện điều chỉnh như trong bảng sau: Bảng 2: Bảng chấm điểm cho các bất động sản so sánh và bất động sản thẩm định giá: (Giả sử tổ thẩm định thu thập được các thông tin về bất động sản so sánh rồi đánh giá so sánh, phân tích, chấm điểm theo các tiêu chí được kết quả như trong bảng sau) TSSS Tiêu chí SS TSSS1 TSSS2 TSSS3 TSSS4 TSTĐG Tiêu chí điều chỉnh Mỗi điểm kém giảm đi 5%, mỗi điểm tăng cộng 5% Giá trị QSDĐ 15,300,000 15,000,000 15,500,000 13,330,000 Pháp lý 10 10 10 10 10 Quy mô 10 10 10 10 10 Vị trí 9.8 9.8 10 9.6 9 Môi trường sống, an ninh 10 10 10 9.7 9 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật 10 10 10 9.7 9 Tổng số điểm 49.8 49.8 50 49 47 Tổng tỷ lệ % điều chỉnh -14.0% -14.0% -15.0% -10.0% Hệ số điều chỉnh 86% 86% 85% 90% Giá trị QSDĐ đã được điều chỉnh (đồng/m2) 13,158,000 12,900,000 13,175,000 11,997,000 12,807,500 Giá bán chưa bao gồm VAT 11,643,182 Tiêu chí điều chỉnh ở đây là mỗi điểm kém giảm đi 5%, mỗi điểm tăng cộng thêm 5%. Thì tổng tỷ lệ điều chỉnh của TSSS1 bằng tổng điểm của TSTĐG trừ đi tổng điểm của TSSS1 rồi chia cho 20. Nếu tiêu chí điều chỉnh là mỗi điểm kém giảm đi 10%, mỗi điểm tăng cộng them 10% thì tổng tỷ lệ điều chỉnh của TSSS1 bằng Tổng điểm của TSTĐG trừ đi tổng điểm của TSSS1 rồi chia cho 10. Hệ số điều chỉnh bằng tổng tỷ lệ % điều chỉnh cộng 100%. Giá trị QSDĐ đã được điều chỉnh bằng giá trị QSDĐ chưa điều chỉnh nhân với hệ số điều chỉnh. Giá trị QSDĐ của TSTĐG là trung bình cộng của các giá trị QSDĐ đã được điều chỉnh của các tài sản so sánh. Giá trị QSDĐ chưa bao gồm VAT bằng giá trị QSDĐ vừa tính được chia cho 1,1. Sau khi ước lượng được giá trị của bất động sản cần thẩm định giá, tổ thẩm định giá họp và lập báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản trình ban giám đốc trong vòng 01 ngày. Trao đổi làm việc với bên đề nghị thẩm định giá trong vòng 01 buổi. Thông qua và phát hành chứng thư thẩm định giá trong 01 ngày. Cuối cùng bàn giao chứng thư thẩm định giá cho khách hàng. Những hạn chế của phương pháp so sánh: Khi sử dụng phương pháp so sánh, đòi hỏi tổ thẩm định giá phải thu thập được thông tin về các bất động sản so sánh và thông tin đấy phải có chất lượng tốt, phải có khả năng so sánh và giao dịch mua bán các bất động sản so sánh phải vào đúng thời điểm thẩm định giá bất động sản cần thẩm định giá. Muốn sử dụng được các thông tin thu thập được thì vào thời điểm thu thập thông tin thẩm định bất động sản cần thẩm định giá, thị trường phải ổn định. Các dữ liệu thu thập được mang tính lịch sử dẫn đến kết quả thẩm định giá cũng mang tính lịch sư, chỉ chính xác tại thời điểm thẩm định giá bất động sản cần thẩm định giá nên kết quả thẩm định có thời gian hiệu lực sử dụng không dài. Phương pháp thặng dư: Công ty thẩm định giá theo phương pháp thặng dư thực hiện qua 2 bước lớn: Bước 1: Ước tính giá trị phát triển cao nhất và tốt nhất nhằm đưa ra tổng doanh thu phát triển dự kiến. Trong bước này, việc làm đầu tiên của các thẩm định viên là xác định sử dụng cao nhất và có hiệu quả nhất. Công việc này có nhiều hạn chế vì nó phụ thuộc vào ý kiến chủ quan của thẩm định viên. Ví dụ 2: đối với lô đất như ở ví dụ 1, tổ thẩm định giá có thể giả sử sử dụng cao nhất và có hiệu quả nhất đối với khu đất trong trường hợp dùng để xây dựng khu chung cư cao tầng hỗn hợp 30 tầng và 2 tầng hầm là: 2 tầng hầm dùng làm nhà để xe ô tô và xe máy, xe đạp cùng. Tầng 1 đến tầng 5 dùng để cho thuê văn phòng. Tầng 6 đến tầng 15 dùng để cho thuê làm khách sạn. Tầng 16 đến tầng 30 dùng làm các căn hộ chung cư để bán cho người tiêu dùng. Sau đó, tổ thẩm định giá thu thập thông tin về giá và dự kiến ra mức thu mỗi năm sẽ thu được khi sử dụng cao nhất và có hiệu quả nhất đã đề ra căn cứ vào các thông tin đã thu thập được và các quy định của Nhà nước về quy hoạch sử dụng đất, về đầu tư xây dựng, đồng thời căn cứ vào xu thế vận động của cung cầu, giá cả thị trường. Muốn thu thập được thông tin về doanh thu hàng năm thì Tổ thẩm định giá cần phải thu thập thông tin cụ thể về đơn giá trong xe ô tô, xe máy, xe đạp; đơn giá cho thuê văn phòng; đơn giá cho thuê khách sạn; đơn giá bán chung cư. Sau đó, dựa vào quy hoạch, cơ cấu thiết kế cụ thể của tòa nhà ta có thể tính được tổng doanh thu trong một năm của dự án. Tính toán và chuyển đổi tổng doanh thu phát triển của dự án (vào thời điểm cuối mỗi năm) về thời điểm cần thẩm định giá: Trong đó: DT là tổng doanh thu phát triển của dự án, DTt là doanh thu dự tính của dự án vào năm thứ t, n là thời gian hay dòng đời của dự án, r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng). Bước 2: Ước tính chi phí phát triển nhằm đưa ra tổng chi phí phát triển. Chi phí phát triển bao gồm toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình được ghi trong quyết định đầu tư và là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình. Những khoản chi phí chủ yếu bao gồm: Chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng Chi phí xây lắp hạ tầng kỹ thuật Chi phí xây dựng công trình Lãi vay ngân hàng Chi phí dự phòng Chi phí kiểm tra chứng nhận phù hợp chất lượng công trình xây dựng Chi phí tiếp thị, bán hàng diện tích nhà chung cư Thẩm định viên về giá xác định tổng chi phí phát triển căn cứ trên các quy định hiện hành của cơ quan có thẩm quyền về các phương pháp xác định tổng chi phí đầu tư dự án, các định mức kinh tế, kỹ thuật (nguyên, nhiên vật liệu, nhân công), đơn giá; trên cơ sở so sánh với mặt bằng giá thị trường (nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá tiền công) tại thời điểm thẩm định giá và những nội dung liên quan quy định tại Tiêu chuẩn số 08 Phương pháp chi phí, ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính. Tính toán và chuyển đổi tổng chi phí đầu tư (vào thời điểm cuối mỗi năm) để tạo ra doanh thu phát triển của dự án về giá tại thời điểm cần thẩm định giá: CP = Trong đó: CP là hiện giá tổng chi phí đầu tư dự án CPt là chi phí ước tính năm t n là thời gian hay dòng đời của dự án, r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng). Lợi nhuận của nhà đầu tư được tình bằng 14% giá trị xây lắp và hạ tầng. Sau khi xác định được tổng doanh thu và tổng chi phí của dự án và lợi nhuận của nhà đầu tư, thẩm định viên đưa ra được giá trị QSDĐ của dự án. Giá trị QSDĐ = Giá trị phát triển – Chi phí phát triển – Lợi nhuận nhà đầu tư. Những hạn chế của phương pháp thặng dư: Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất vì nó phụ thuộc vào ý kiến chủ quan của tổ thẩm định giá nên kết quả thẩm định giá bất động sản cũng bị ảnh hưởng đến độ chính xác. Tất cả các ước tính về doanh thu và chi phí có thể thay đổi tùy theo sự thay đổi của thị trường. Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của dòng tiền.Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của dòng tiền. Chương III: KIẾN NGHỊ 3.1. Đối với phương pháp so sánh: Trong phương pháp so sánh việc thu thập thông tin là rất quan trọng vì chất lượng thông tin ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả thẩm định giá. Do vậy, em xin có một số kiến nghị sau: Các thẩm định viên cần phải thực hiện công tác thu thập thông tin một cách cẩn trọng hơn nữa. Cần phải lựa chọn bất động sản so sánh phù hợp hơn nữa để kết quả thẩm định được chính xác hơn. Khi thu thập thông tin cần đến tận nơi khảo sát các tài sản so sánh để đưa ra được nhận xét sắc đáng hơn làm cơ sở cho thẩm định. Để chất lượng thông tin cao hơn thì thẩm định viên nên thu thập thêm nhiều thông tin hơn về bất động sản so sánh như vấn đề tài chính của chủ bất động sản (đang rất cần tiền hay không), Kế hoạch thực hiện thẩm định là 15 ngày nhưng tổ thẩm định vẫn chưa thực hiện đúng được mà còn chậm tiến độ. Vậy, đề nghị tổ thẩm định đẩy nhanh tiến độ thẩm định hơn nữa để đạt được đúng như kế hoạch. 3.2. Đối với phương pháp thặng dư: Trong phương pháp này, việc ước tính sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất luôn là hạn chế đáng kể. Do vậy em xin kiến nghị một số điểm sau: Cần phải khách quan hơn trong việc ước tính sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất. Cần tham khảo các dự án thực tế trong cùng khu vực và các quy định của pháp luật để ước tính chi phí và giá bán dự kiến một cách chuẩn xác hơn nhằm đưa ra được giá trị còn lại cuối cùng chính xác hơn. KẾT LUẬN Thẩm định giá tài sản là một yêu cầu khách quan không thể thiếu được của nền kinh tế thị trường khi nhà nước rời bỏ quyền định giá trực tiếp buộc thị trường chấp nhận; khi nền kinh tế thị trường vận hành theo đúng các yêu cầu của các quy luật kinh tế khách quan; các loại thị trường được hình thành đồng bộ thì nhu cầu về thẩm định giá tài sản của xã hội càng lớn Để đáp ứng yêu cầu của xã hội, của nền kinh tế thị trường; thẩm định giá tài sản phải trở thành một nghề tư vấn dịch vụ mang tính chuyên nghiêp, độc lập, khách quan, đủ năng lực hoạt động. Thực tập tại Công ty tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam đã giúp em hiểu rõ hơn về công việc của các thẩm định viên về giá, về cơ cấu tổ chức hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá. Đặc biệt là em có thể hiểu biết thêm về các dịch vụ mà công ty cung cấp như thẩm định giá bất động sản; thẩm định giá động sản; tư vấn đầu tư tài chính; thẩm định giá trị doanh nghiệp; kinh doanh dịch vụ bất động sản; dịch vụ đấu giá tài sản; dịch vụ quản lý sổ cổ đông Qua đó, em càng khẳng định được vai trò của thẩm định giá trong việc đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định. Điều này có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với các tổ chức, cá nhân khi ban hành các quyết định liên quan đến việc sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp và kinh doanh tài sản Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo – PGS.TS Đào Văn Hùng cùng toàn thể cán bộ nhân viên công ty tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam đã hướng dẫn, tạo điều kiện cho em hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệp này. TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá (quyển 1), Cục quản lý giá – Bộ tài chính, NXB Hà Nội. Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá (quyển 2), Cục quản lý giá – Bộ tài chính, NXB Hà Nội. Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 4 năm 2002. Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá. Nghị định số 77/2003/NĐ-CP ngày 01 tháng 7 năm 2003 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài chính. Quyết định số 24 /2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005 về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 1). Quyết định số 77 /2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2). Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 về việc ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3). 10. Trang web: MỤC LỤC Trang DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO