Đề tài Điều kện chuyển quyền sử dụng đất

pháp của các hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa những người sử dụng, để xác lập nên quyền sử dụng đất cho chủ thể mới, mà không cần thiết phải thông qua các thủ tục, trình tự thu hồi đất của người này giao cho người kia. Việc chuyển quyền sử dụng đất là hành vi pháp lý để lại nhiều hậu quả pháp lý được thể hiện qua việc quy định các điều kiện chuyển quyền sử dụng đất nhất định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai, cụ thể là: - Người sử dụng đất phải có chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định pháp luật về đất đai. - Trong thời hạn còn được sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân mới được phép chuyển quyền sử dụng đất. - Người chuyển quyền sử dụng đất chỉ được phép chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai. Những quy định về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất xác định phạm vi định đoạt quyền sử dụng đất của người mà nếu bảo đảm được những yêu cầu ấy, thì người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất. Nếu bên chuyển quyền sử dụng đất thiếu một trong các điều kiện chuyển quyền sử dụng đất quy định ở trên, thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Tóm lại, quy định điều kiện chuyên quyền sử dụng đất làm cho những quan hệ đất đai trong quá trình chuyển quyền sử dụng đất của các hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất phải được thực hiện theo đúng yêu cầu của pháp luật đất đai và quy định của Bộ luật dân sự, là một biện pháp quan trọng để bảo vệ chế độ sở hữu Nhà nước đối với đất đai, chế độ sử dụng đất đai và bảo vệ quyền chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, đưa xã hội vào sự ổn định trong những trật tự kỷ cương nhất định. Đó là một yếu tố cơ bản làm cho Nhà nước ta thực sự trở thành một thiết chế của dân, do dân và vì dân. III-/ Điều kiện riêng về chUYểN quyền sử dụng đất. 1-/ Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong các hình thức về chuyển quyền sử dụng đất thì chuyển nhượng là hình thức có bản chất pháp lý rất khác với các hình thức còn lại, do đó được pháp luật quy định chặt chẽ hơn. Giống như các hình thức chuyển quyền sử dụng đất khác việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được tiến hành khi có những điều kiện nhất định do pháp luật quy định. Tuy nhiên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành vi pháp lý gây ra nhiều hậu quả rất đáng được Nhà nước quan tâm. Do đó các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được pháp luật quy định cho cả hai bên (bên chuyển quyền và bên nhận quyền) cụ thể là: - Đối với bên chuyển quyền: + Người sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng chỉ được chuyển quyền sử dụng đất của mình cho người khác khi không có nhu cầu sử dụng đất; chuyển đến nơi cư trú khác để sinh sống hoặc sản xuất kinh doanh (Điểm a, khoản 1 Điều 706 - Bộ Luật dân sự). Khi họ chuyển đến nơi cư trú khác để sinh sống, sản xuất kinh doanh thì việc sản xuất kinh doanh trên mảnh đất mà họ được giao lại tại nơi cư trú cũ là rất khó khăn hoặc không thể thực hiện được. Để đảm bảo quyền tự do cho cư trú của công nhân mà không bị thiệt hại trong quan hệ đất đai và bảo đảm quyền sử dụng đất của họ, Nhà nước thông qua pháp luật cho phép họ được chuyển quyền sử dụng đất nhằm tạo điều kiện cho họ bằng số tiền do chuyển nhượng diện tích đất để làm ăn sinh sống. Quy định điều kiện này là hợp lý đảm bảo về quyền nhân thân và quyền về tài sản của các chủ thể. Điểm b khoản 1 Điều 706 - Bộ Luật dân sự quy định: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, nếu chuyển sang làm nghề khác thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hoặc dù có nhu cầu song không còn, hoặc không có khả năng tiếp tục lao động (điểm c khoản 1 Điều 706 - Bộ Luật dân sự) và phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Điều 707, khoản 1 - Điều 709 - Bộ Luật dân sự). Trên thực tế có nhiều trường hợp chuyển quyền sử dụng đất thoả mãn cả hai hoặc ba điều kiện (khoản 1 Điều 706) nhưng luật quy định người sử dụng đất chỉ cần thoả mãn 1 trong 3 điều kiện kể trên thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. + Người sử dụng đất ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chuyển đi nơi khác hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất ở đó (khoản 2 Điều 706 - Bộ Luật dân sự). Điều kiện quy định cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thoáng hơn so với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng. Và thực chất người sử dụng đất ở có thể chuyển nhượng bất cứ lúc nào khi xét thầy cần thiết. - Đối với bên nhận quyền sử dụng đất: Theo Điều 711 - Bộ Luật dân sự thì thực chất 1 người, 1 hộ gia đình chỉ có thể trở thành bên nhận quyền sử dụng đất khi đủ các điều kiện là: + Có nhu cầu sử dụng đất. Thực tế cho thấy rằng, ở nước ta dân số hiện nay đã là 87 triệu người mà đất lại không được cộng thêm, một số loại đất bị thu hẹp lại. Do vậy chỉ có những người thực sự có nhu cầu sử dụng đất mới được phép nhận quyền sử dụng đất từ người khác thông qua hợp đồng chuyển nhượng. + Chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của pháp luật về đất đai và sau khi nhận quyền sử dụng đất đã thế chấp có cần đảm bảo điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không? Người sử dụng đất đem thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng Việt Nam, tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập, tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước, nếu không thực hiện được nghĩa vụ thì người nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn và lãi. Việc đấu giá này chính là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Tổ chức đấu giá chỉ là người thay mặt người chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chính là người thế chấp). Trong trường hợp này nhiều khi người chuyển nhượng không đảm bảo đủ các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như không chuyển nơi cư trú, không chuyển sang làm nghề khác, có khả năng lao động nhưng họ vẫn buộc phải chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện nghĩa vụ của mình. Do vậy trong trường hợp này điều kiện chuyển nhượng về phía người chuyển nhượng không cần đặt ra. Nhưng người được chuyển nhượng vẫn phải đảm bảo đủ các điều kiện của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 2-/ Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất. Chuyển đổi quyền sử dụng đất hiện nay diễn ra không nhiều lắm, song trên thực tế vẫn xảy ra. Điều 700 - Bộ Luật dân sự quy định quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở được chuyển đổi quyền sử dụng đất cho nhau khi có đủ các điều kiện sau: - Thuận tiện cho sản xuất và đời sống: Người sử dụng đất vì lý do để thuận tiện cho sản xuất và đời sống có thể chuyển đổi quyền sử dụng đất cho nhau. Ví dụ trường hợp ông X đang sử dụng đất ở muốn chuyển đến địa phương khác sống cùng con cháu có thể chuyển đổi quyền sử dụng đất cũ lấy quyền sử dụng một diện tích đất khác ở địa phương mới. Như vậy chuyển đổi quyền sử dụng đất khắc phục tình trạng phân tán, manh mún đất đai. - Sau khi chuyển đổi quyền sử dụng đất, phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn trong phạm vi hạn mức đối với từng loại đất. Để mở rộng thêm quyền của người sử dụng đất, Bộ Luật dân sự cho phép chuyển đổi quyền sử dụng đất khác mục đích. Mục đích sử dụng từng loại đất không thay đổi vấn đúng với giá trị sử dụng của nó. Sau khi chuyển đổi phải sử dụng đất đúng mục đích của đất mà mình mới đổi được. Việc thay đổi mục đích sử dụng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định, vì thế nếu các bên tự thay đổi mục đích thì có thể bị thu hồi theo quy định của Luật đất đai. Người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng thời hạn, trong hạn mức đối vớ từng loại đất sau khi chuyển đổi, phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai. Ngoài các điều kiện trên, Điều 700 - Bộ Luật dân sự về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất còn quy định điều kiện chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất được quy định khi Nhà nước giao đất. Đây là điều kiện đã được quy định ở phần điều kiện chung cho 5 hình thức chuyển quyền. Bộ Luật dân sự cho phép chuyển đổi quyền sử dụng các loại đất có mục đích sử dụng khác nhau, diện tích khác nhau nếu tuân theo các điều kiện luật quy định. Do vậy khi chuyển đổi các diện tích, loại đất khác nhau về giá trị sử dụng, các bên sẽ thoả thuận thanh toán đền bù cho nhau. Luật không khống chế phần trăm giá trị chênh lệch mà chênh lệch đó có thể bao nhiêu cũng được nhưng các bên phải đền bù cho nhau bằng tiền. Thực chất đây là trường hợp kết hợp vừa chuyển đổi vừa chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó không khống chế phần trăm giá trị chênh lệch là hợp lý vì luật cho phép cả quyền chuyển đổi và quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc cho phép chuyển đổi quyền sử dụng đất ở các địa bàn khác nhau dù khác tỉnh, huyện cũng mở rộng quyền, tạo điều kiện cho người sử dụng đất thuận tiện. 3-/ Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai có quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện cần thiết để người sử dụng đất thực hiện cả 5 quyền chuyển quyền sử dụng đất của mình. Trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất càng có ý nghĩa đặc biệt quan trọng về thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mình cho người nhận thế chấp đề vay vốn do nhu cầu sản xuất và đời sống. - Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng, thế chấp nhằm mục đích vay vốn sản xuất. Để sản xuất chỉ có đất thôi chưa đủ mà còn cần nhiều yếu tố khác như: vốn, phát minh khoa học kỹ thuật,... đặc biệt cần vốn để đầu tư. Trong khi đó người sử dụng đất không có vốn phải đi vay, nhưng đi vay không có gì thế chấp ngoài quyền sử dụng đất. Thế chấp quyền sử dụng đất mở ra hướng đầu tư trực tiếp tới người sử dụng đất của các ngân hàng. Vì thế, pháp luật cho phép người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất. Người nhận thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng của người sử dụng đất phải là ngân hàng Việt Nam hoặc tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập. Có như vậy mới đảm bảo được khả năng quản lý chặt chẽ việc thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng theo yêu cầu của Nhà nước, có số vốn đủ lớn cho người sử dụng đất vay để sử dụng vào mục đích sản xuất, đồng thời tránh việc lợi dụng thế chấp để chuyển nhượng trá hình. - Đối với đất ở. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở được thế chấp quyền sử dụng đất do nhu cầu sản xuất và đời sống. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất ở rộng hơn thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp: được thế chấp phục vụ cho cả sản xuất và đời sống. Người thế chấp phải chịu mọi rủi ro đến với mình nhưng được sử dụng vốn vay cho mọi mục đích như đầu tư vào sản xuất kinh doanh, hay sắm sửa các tư liệu sinh hoạt miễn là đảm bảo được những nghĩa vụ trả nợ. Người nhận thế chấp quyền sử dụng đất ở là các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước. Tổ chức kinh tế, cá nhân nước ngoài hay cá nhân Việt Nam ở nước ngoài không được nhận thế chấp quyền sử dụng đất ở. Quy định như vậy là phù hợp với chính sách đất đai của Nhà nước hiện nay. Một vấn đề đặt ra là đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở mà người sử dụng đất có được do chuyển nhượng, đổi, thuê, thừa kế có được thế chấp quyền sử dụng không? đất có được do chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế thì người sử dụng cũng có quyền như đối với người sử dụng được Nhà nước giao, do vậy cũng có quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Riêng đất được thuê không được thế chấp quyền sử dụng vì khi hết thời hạn thuê bên thuê quyền sử dụng đất phải trả lại đất cho bên cho thuê. Chủ sử dụng đất là bên cho thuê chứ không phải là bên thuê. 4-/ Điều kiện cho thuê, quyền sử dụng đất. Việc cho thuê quyền sử dụng đất được quy định tương đối chặt chẽ và rất cụ thể thông qua các điều kiện sau: - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản được cho thuê quyền sử dụng đất nếu hoàn cảnh gia đình neo đơn, khó khăn do thiếu lao động, thiếu vốn. Quyền sử dụng các loại đất khác như đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở, người sử dụng không được cho thuê. Tuy nhiên sẽ có những văn bản pháp luật khác qui định về một số vấn đề trong các trường hợp này (ví dụ: thuê quyền sử dụng đất ở). Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất là hợp đồng có thời hạn, do vậy một trong các điều khoản cơ bản là xác định thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất. Thời hạn này do các bên thoả thuận, nhưng Bộ Luật dân sự quy định không được quá 3 năm trong trường hợp đặc biệt khó khăn có thể kéo dài thời hạn cho thuê (thời hạn kéo dài này do Chính phủ quy định). Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản, chuyển sang làm nghề khác nhưng chưa ổn định có quyền cho thuê quyền sử dụng đất. Đây là trường hợp người sử dụng đất đang làm nghề nông, đang trực tiếp sử dụng đất nông nghiệp để trồng rừng, nuôi trồng thuỷ sản nay chuyển sang làm nghề khác nhưng không cần sử dụng đất nữa, nhưng nghề mới này còn chưa ổn định (như tay nghề chưa vững chắc, chưa có nơi tiêu thụ sản phẩm,...) khiến cuộc sống của họ còn bấp bênh. Họ còn trong thời kỳ thử nghiệm nghề nghiệp mới, cân nhắc tính toán có nên bỏ hẳn nghề nông hay không, chưa muốn chuyển nhượng ngay quyền sử dụng đất. Vì vậy pháp luật cho phép họ được cho thuê quyền sử dụng đất. Sau một thời gian ngắn nếu đã ổn định nghề nghiệp mới, họ không còn nhu cầu sử dụng đất nữa sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng trong thời hạn sử dụng; cũng như có thể nghề nghiệp mới không phù hợp và họ quay trở lại canh tác nông nghiệp. Như vậy, những điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất hạn chế được quy định tại Điều 715-Bộ Luật dân sự đã thể hiện chính sách bảo vệ đất nông nghiệp, bảo vệ lợi ích của người sử dụng đất cũng như không cho phép lấy đất làm phương tiện kiếm lời bất chính. 5-/ Điều kiện thừa kế quyền sử dụng đất. Chuyển sử dụng đất cũng thuộc di sản thừa kế. Cá nhân muốn được hưởng di sản thừa kế phải là người không thuộc những trường hợp bị tước quyền di sản (Điều 646 - Bộ Luật dân sự). Riêng đối với việc hưởng di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, Bộ Luật dân sự còn quy định những điều kiện chặt chẽ hơn. - Cá nhân muốn được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản, dù theo di chúc hay theo pháp luật cũng phải đảm bảo đủ các điều kiện sau: + Có nhu cầu sử dụng đất, có điều kiện trực tiếp sử dụng đất đúng mục đích, nghĩa là trước hết, họ phải thực sự có nhu cầu sử dụng loại đất này, sau nữa họ phải là người trực canh. Nếu không có nhu cầu sử dụng đất thực sự hoặc có nhu cầu nhưng không có điều kiện trực tiếp sử dụng đất đúng mục đích, như không phải là người làm nghề nông, không có khả năng trồng cây hàng năm,... thì không được thừa kế quyền sử dụng loại đất này. Như vậy, pháp luật ngăn chặn trường hợp người được thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng cây nàng năm, nuôi trồng thuỷ sản không có điều kiện trực tiếp sử dụng đất đúng mục đích đem cho người khác thuê hoặc chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất và sẽ ảnh hưởng đến việc quy hoạch phát triển nông nghiệp của Nhà nước. Vấn đề thừa kế quyền sử dụng đất rất phức tạp. Nếu cho phép mọi người được thừa kế rộng rãi quyền sử dụng đất nông nghiệp sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu sử dụng đất của người khác, không thực hiện được chính sách đất đai của Nhà nước. Mặt khác, hạn chế quyền thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi kinh tế của những người thừa kế không có quyền được thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của Bộ Luật dân sự. Thực tế cho thấy, đất nông nghiệp ngày càng có giá trị sử dụng cao, nên chăng, Nhà nước cần có các văn bản hướng dẫn thực hiện vấn đề thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp để đảm bảo cho mọi người thừa kế đều được hưởng giá trị kinh tế của việc sử dụng đất đai. Người sử dụng đất có đất để sử dụng không chỉ từ con đường được giao đất mà còn được chuyển quyền sử dụng đất. Như vậy, họ phải bỏ của cải công sức một cách trực tiếp để có đất. Nếu khi chết không được để lại thừa kế thì sẽ không yên tâm sản xuất, người thân của họ bị thiệt thòi. Vì vậy, trước mắt quy định người thừa kế phải là người có nhu cầu sử dụng đất, có điều kiện trực tiếp sử dụng đất đúng mục đích là cần thiết nhưng về lâu dài nên chăng có sự xem xét lại. Người thừa kế nếu không có nhu cầu sử dụng, không có điều kiện trực tiếp sử dụng đất đúng mục đích có thể chuyển nhượng lại cho người cùng thừa kế hoặc người khác. Đặc biệt vừa qua có nhiều ý kiến tranh luận về vấn đề con đẻ của người chết sử dụng đất nông nghiệp không làm nghề nông có được thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp không? Điều kiện này liệu có thể áp dụng cho trường hợp người thừa kế trước kia không làm nghề nông, nhưng nếu được thừa kế quyền sử dụng đất sẽ sống bằng nghề nông được không? Khi chuyển nghề như vậy, họ có nhu cầu sử dụng đất và nếu có điều kiện trực tiếp sử dụng đất đúng mục đích thì cần ho họ quyền hưởng thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp. + Chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của pháp luật về đất đai. Vấn đề thừa kế phụ thuộc hạn mức đất có nhiều quan điểm khác nhau. Theo chúng tôi, chỉ được thừa kế khi đang sử dụng đất dưới hạn mức là hợp lý vì nó phù hợp với chính sách của Nhà nước về giới hạn diện tích đất mà người sử dụng được quyền sử dụng. Theo quy định của Luật đất đai, hạn mức đất được áp dụng không phụ thuộc quyền sử dụng đất được phát sinh do được giao hạn diện tích đất được thừa kế theo hạn mức đất được sử dụng thì quy định về hạn mức đất của Luật đất đai không còn ý nghĩa đối với quyền sử dụng đất được thừa kế. Dù thừa kế theo di chúc hay theo pháp luật, người được thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản phải là người thuộc diện thừa kế theo quy định của pháp luật về thừa kế. Những người này nằm trong 3 hàng thừa kế: ã Hàng thừa kế thứ 1: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con nuôi, con đẻ của người chết. ã Hàng thừa kế thứ 2: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, em ruột, chị ruột của người chết. ã Hàng thừa kế thứ 3: cụ nội, cụ ngoại của người chết, bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dể ruột, cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột. Ngoài ra người thừa kế thế vị pháp luật quy định cũng được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất (Điều 680 - Bộ Luật dân sự). - Thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng cây lâu năm đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở. Điều 743 - Bộ Luật dân sự quy định: “Cá nhân, thành viên của hộ gia đình được giao đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở, sau khi chết có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật”. Nếu chỉ theo quy định này, quyền định đoạt của người để lại di sản thừa kế là quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở lớn hơn rất nhiều so với để lại thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản. Để thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở cũng giống như để thừa kế một tài sản dân sự thông thường thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu. Quy định về thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở còn rộng rãi hơn ở chỗ thành viên của hộ gia đình được giao đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở sau khi chết cũng được để thừa kế quyền sử dụng đất cho người khác. Vấn đề là phải xác định được phần quyền của người để thừa kế đối với quyền sử dụng đất được Nhà nước giao cho cả hộ. Quy định về thừa kế quyền sử dụng đất nói chung và điều kiện thừa kế quyền sử dụng đất nói riêng khó khăn, phức tạp hơn các trường hợp chuyển quyền khác, đòi hỏi kết hợp nhiều quy định khác của pháp luật, với mục đích tìm được sự hài hoá nhất trong lợi ích của người sử dụng, người thừa kế và Nhà nước. Mỗi loại đất có một chế độ quản lý riêng và do đó, cách giải quyết đối với từng loại đất về các vấn đề, trong đó có vấn đề điều kiện thừa kế quyền sử dụng đất khác nhau như trên là tất yếu. Chương III Một số kiến nghị và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất I-/ Một số ý kiến quy định của pháp luật hiện hành về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất. Hiến pháp 1992, Luật đất đai 1993 đều khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá. Với ý nghĩa đó, chính sách về quản lý và sử dụng đất đai là một bộ phận quan trọng trong các chính sách phát triển kinh tế, ổn định xã hội của Đảng và Nhà nước, đặc biệt ở nước ta chính sách sử dụng đất đai trải qua nhiều giai đoạn lịch sử khác nhau. Nhà nước ta đã có Luật đất đai 1993 và luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật đất đai 1993, nhưng những quy định của luật còn chưa lường hết được sự biến động của quan hệ đất đai trong quá trình chuyển đổi cơ chế kinh tế, nhiều vấn đề đặt ra phải được xem xét, tổng kết để xây dựng và hoàn chỉnh chính sách đất đai phục vụ cho thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Kể từ Đại hội Đảng lần thứ VI, thực hiện công cuộc đổi mới do Đảng ta khởi xướng và lãnh đạo, với chủ trương: “Phát triển nền kinh tế nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, theo định hướng XHCN” là một bước ngoặt trong đời sống kinh tế - xã hội, đánh dấu một sự đổi mới về sự nhận thức đối với nền kinh tế - xã hội chủ nghĩa. Đất nước ta đã có những biến đổi vô cùng quan trọng trên các mặt, các lĩnh vực của đời sống xã hội và bước đầu đã thu được những thành tựu đáng kể mở rộng hợp tác kinh tế, khoa học kỹ thuật, xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật, thu nhập bình quân đầu người tăng, các điều kiện sinh hoạt của nhân dân không ngừng được nâng cao. Cùng với nó, các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất phát triển mạnh, đa dạng và phức tạp. Do nhu cầu về sử dụng đất luôn tồn tại và phát triển ngày càng lớn trong xã hội con người và đời sống của nhân dân được cải thiện, họ càng có nhu cầu sử dụng đất nhiều hơn. Vì vậy, để phục vụ cho nhu cầu của mình là tham gia vào các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, các quan hệ này phát triển rất đa dạng cả về chủ thể, mục đích nội dung và phương thức thực hiện,... Sự chuyển dịch đất đai diễn ra rất phức tạp, hiện tượng phổ biến là các bên chỉ chuyển quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay hoặc chỉ thông qua một bước của quy trình ký kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất như chỉ xin chứng thực của UBND xã, phường vào “Đơn xin chuyển quyền sử dụng đất”. Bên cạnh những thành tựu đã đạt được, chúng ta cũng gặp không ít khó khăn trong quá trình thực hiện công cuộc đổi mới như: tình trạng thất nghiệp, sự làm ăn thua lỗ trong các thành phần kinh tế,... Thị trường có những lúc rơi vào tình trạng không thể kiểm soát nổi, giá cả có những biến động lớn, nhất là thị trường đất đai. Chẳng hạn như tại Hà Nội là một trong những nơi mà giá đất leo thang lên tới mức cao nhất nước chỉ trong vài năm gần đây. Đất ở các làng ven đô Hà Nội như: Nhân Chính, Hạ Đình, Đại Kim,... cũng lên tới 4-5 chỉ/m2, những mảnh đất nằm cạnh các ngả chính đều đã ở trên dưới 1 cây vàng/m2, khu vực Triệu Việt Vương, Mai Hắc Đế,.... với giá đất cạnh đường phố đã ở mức khoảng 6 cây vàng/m2 và khu vực các đường phố quanh bờ Hồ Hoàn Kiếm giá đắt đã lên tới mức gần 10 cây vàng/m2. Thực trạng đó phản ánh thị trường bị buông lỏng, nó phù hợp với quy luật vận động diễn biến của thị trường nhưng ngoài vòng khống chế của pháp luật. Các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất ở diễn ra rất mạnh mẽ, nhưng khá tự do ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Nguyên nhân của tình trạng biến động không thể kiểm soát được đối với thị trường đất do: + Một là: trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai đã qua của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, chính phủ cách mạng lâm thời cộng hoà miền Nam Việt Nam và CH XHCN Việt Nam, cụ thể là trong Luật đất đai 1988, Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất đai, đặc biệt chỉ cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất hầu như bị cấm đoán. Cứ như thế nhu cầu về đất bị ức chế, dồn nén. Cho đến khi Luật đất đai 1993 ra đời cùng với nó là Bộ Luật dân sự cũng quy định cho người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất và nhu cầu của người sử dụng đất được bung ra một cách mạnh mẽ, họ đổ xô đi tìm đất để xây nhà ở làm cho giá đất tăng vọt. + Hai là: nước ta là một nước có tỷ lệ tăng dân số cao hàng năm có hàng vạn người trưởng thành, khi họ lập gia đình có nhu cầu cần một ngôi nhà ở riêng, trong khi đó quỹ đất hàng năm không tăng đán kể, và như vậy nhu cầu về đất ở ngày càng trở nên cấp thiết thì giá đất ngày càng tăng cao. + Ba là: các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam để sản xuất, kinh doanh, dịch vụ thương mại, thuê đất để thành lập khu chế xuất. Bên cạnh những nhà đầu tư hợp pháp, còn một số nhà đầu tư kinh doanh đất bất hợp pháp vào Việt Nam thông qua tư nhân người Việt Nam đứng tên làm cho giá đất không ngừng nâng cao. + Bốn là: Tỷ lệ cán bộ, viên chức Nhà nước và người Việt Nam đi lao động ở nước ngoài trở về nước trong những năm gần đây tăng lên. Số người này có thu nhập tương đối cao và cao, một số là rất cao nên cũng đầu tư vào nhà đất nhiều. Mặt khác, Nhà nước quy định người sử dụng đất chỉ được phép chuyển quyền sử dụng đất thông qua hình thức chuyển nhượng, chứ không cho phép được mua bán kinh doanh đất. Nhưng tại Điều 421 - Bộ Luật dân sự cho thấy “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản và chuyển quyền sở hữu tài sản đó cho bên mua và nhận tiền còn bên mua có nghĩa vụ: nhận tài sản và trả tiền cho bên bán”. Nghĩa là, bên bán có nghĩa vụ “giao tài sản và chuyển quyền sở hữu tài sản” bên mua sẽ nhận tài sản. Bám vào quy định đó người có quyền sử dụng đất đã bán đất trái pháp luật. Tất cả những yếu tố đó đẩy nhanh nhu cầu tăng giả tạo về nhà đất kích thích giá đất tăng lên vượt quá khung giá đất do Chính phủ quy định. Năm là: Tốc độ đô thị hoá ngày càng diễn ra nhanh. Để phục vụ cho nền kinh tế, xây dựng cơ sở hạ tầng, hàng loạt nhà máy, khu công nghiệp mở ra. Sự quy hoạch làm cho giá nhà đất tăng lên, nơi nào “nghe nói” sẽ làm đường xây dựng trung tâm thương mại đều có tăng giá kể cả những nơi chưa có quy hoạch chi tiết. Ví dụ như: khu vực ven đường Lạc Long Quân, dù đường xá bụi bặm, gập ghềnh, khúc khuỷu, xa trung tâm thành phố, giá đất đã tăng lên tới 8 chỉ - 1 cây vàng/m2, rất nhiều người giao bán đất canh tác với giá 5 chỉ/1m2 mặc dù không có một thứ giấy tờ nào cả nhưng rất nhiều người mua hàng lô đất ở đây. Với những nguyên nhân trên, các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất hiện nay phát triển rất đa dạng, mạnh mẽ làm cho Nhà nước khó có thể kiểm soát nổi. Do vậy việc kiểm soát những quan hệ chuyển quyền sử dụng đất như thế nào và bằng biện pháp gì là vấn đề rất quan trọng. Song song với những quan hệ chuyển quyền sử dụng đất ngày càng phát triển mạnh mẽ, đa dạng, phức tạp thì thực trạng của việc chuyển quyền sử dụng đất hiện nay còn được phản ánh thông qua sự gia tăng tỉ lệ thuận những vi phạm pháp luật trong quá trình chuyển quyền sử dụng đất. Các vi phạm này được biểu hiện dưới những dạng khác nhau, phổ biến nhất là: các bên chuyển quyền sử dụng đất cho nhau không tuân theo những thủ tục và hình thức do pháp luật quy định như: không làm thành văn bản (chuyển quyền thông qua trao tay) hoặc các bên có làm thành văn bản nhưng đó chỉ là giấy tờ viết tay, không có chứng nhận của cơ quan công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền,... Những vi phạm hình thức này chiếm khoảng 70% những vi phạm chuyển quyền sử dụng đất ở. Chính những vi phạm này là một trong những nguyên nhân làm nảy sinh tranh chấp giữa các bên, xung đột về quyền và nghĩa vụ của các bên, gây ra những thiệt hại và mất ổn định trong giao lưu dân sự. Bên cạnh thực trạng của việc chuyển quyền sử dụng đất ở còn tồn tại nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp. Đất đai là một trong 4 yếu tố của sản xuất và để phát triển sản xuất. Tuy vậy, trong cơ chế kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa thì đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất mà còn là vốn và được chuyển dịch theo cơ chế thị trường. Vì vậy Nhà nước cần phải có những quy định chặt chẽ để không xảy ra những lộn xộn trong quản lý. Đồng thời, thông qua quản lý để điều tiết những khoản thu nhập phát sinh từ giá trị sử dụng đất của từng thời điểm cụ thể. “Chủ động tổ chức thị trường bất động sản”. Luật đất đai 1993 đã cho phép hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp được thực hiện 5 quyền và Nhà nước xác định giá các loại đất. Đây cũng là vấn đề quan trọng Nhà nước không thừa nhận có thị trường đất đai như hàng hoá thông thường. Nhưng trong cơ chế thị trường đất đai trở nên có giá và nó chuyển động theo cơ chế kinh tế mà pháp luật thừa nhận. Song do tổ chức chỉ đạo không nghiêm túc, thiếu chủ động, bị cơ chế thị trường chi phối làm cho thị trường ngầm về đất đai phát triển và gây ra “cơn sốt” đất đai ở những năm 1992-1995. Nhưng từ khi UB TVQH thông qua pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Nghị định 85/CP ngày 17/12/1996 của Chính phủ quy định về việc thi hành pháp lệnh này thì “cơn sốt” đất đai đã giảm đi rõ rệt, Nhà nước bước đầu đã chủ động điều tiết thị trường bất động sản. Đây là một vấn đề cần phải nghiên cứu, hoàn chỉnh về chủ trương “chủ động tổ chức thị trường bất động sản” trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Chúng ta không thừa nhận có thị trường đất đai như thị trường các hàng hoá thông thường khác. Nhưng đất đai lại có giá trị sử dụng và trong thực tế có sự chuyển nhượng. Vì thế, vấn đề đặt ra là mọi hoạt động chuyển nhượng đất đai phải qua sự kiểm soát của Nhà nước, tránh tình trạng để đất đai trôi nổi trong cơ chế thị trường, bảo đảm thực hiện đúng Nghị quyết Đại hội VIII của Đảng là: “Chủ động tổ chức thị trường bất động sản”. Nhu cầu sử dụng đất đai của các thành phần kinh tế và người dân có ý nghĩa cốt yếu gắn liền với các chính sách phát triển kinh tế của Đảng và Nhà nước. ở nước ta vấn đề này vô cùng quan trọng vì 80% dân số ở nông thôn, làm nông nghiệp và nông nghiệp là cơ sở cho phát triển kinh tế xã hội, mở ra thời kỳ mới thực hiện công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước. Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội và sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong thời kỳ mới, Nhà nước đã ban hành Luật đất đai 1993 quy định giao đất ổn định, lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp và được thực hiện các quyền. Đây là một nhân tố quan trọng thúc đẩy nông nghiệp phát triển. Nhưng khi thực hiện các quyền cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp không chỉ bó hẹp trong phạm vi nông nghiệp nữa. Các đối tượng sử dụng đất đòi thực hiện các quyền, thậm chí có đối tượng được Nhà nước giao đất không phải trả tiền sử dụng đất đã mang đất góp vốn liên doanh và mua bán tuỳ tiện vượt cả phạm vi pháp luật cho phép. Do đó, đòi hỏi phải quy định chặt chẽ, thống nhất Nhà nước quản lý với các quyền của các đối tượng sử dụng đất, để khỏi mất đất, mất tiền, mất cán bộ gây rối loạn trong hệ thống tổ chức quản lý đất đai của các cấp. II -/ Những đề xuất, giải pháp hoàn thiện pháp luật về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất. Hiến pháp 1992 và Luật đất đai 1993 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, nhưng Nhà nước giao đất cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng ổn định lâu dài. Người được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất (5 quyền). Tiếp đó, BLDS đã quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ giao dịch dân sự về đất đai. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Đây là một quan điểm thống nhất xuyên suốt trong quá trình xây dựng pháp luật và chính sách, đất đai phải thực sự góp phần điều chỉnh các chính sách kinh tế xã hội của đất nước để kinh tế ngày càng phát triển, công bằng xã hội ngày càng được bảo đảm. Nhà nước ta đã có nhiều chính sách quản lý đất đai nhằm sử dụng đất đai có hiệu quả phục vụ cho mục đích kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ. Trên cơ sở nắm chắc mục đích sử dụng trong từng thời kỳ, Nhà nước quy định hạn mức, thời gian sử dụng và quyết định thu hồi khi cần thiết, có chính sách đền bù theo quy định của Pháp luật. Nhà nước cho phép các đối tượng sử dụng đất được chủ động trong sử dụng trong cơ chế kinh tế thị trường theo đúng quy định của pháp luật. Vừa qua tình hình quản lý và sử dụng đất đai diễn biến phức tạp, gây tình trạng khiếu kiện, tranh chấp làm mất ổn định xã hội ở một số nơi, một mặt là do luật quy định còn chưa đầy đủ, mặt khác là do tổ chức thi hành luật của các ngành các cấp chưa nghiêm, nhất là ở cơ sở. Do vậy, để đảm bảo thực hiện tốt vai trò của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu và phát huy một cách có hiệu quả quyền của người sử dụng đất, chúng tôi mạnh dạn đề xuất một số ý kiến sau: - Việc ban hành các văn bản có liên quan đến đất đai của các ngành các cấp đều phải tôn trọng và thể hiện đúng tinh thần các quy định của Luật Lao động không thể tuỳ tiện ra những quy định trái với Luật. - Phải đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các đối tượng sử dụng đất, nhằm nâng cao trách nhiệm quản lý sử dụng đất của từng đối tượng, hoàn thành hồ sơ ban đầu để nắm chắc tình hình đất đai và theo dõi chặt chẽ sự biến động. - Đẩy mạnh cải cách hành chính, giảm bớt phiền hà trong công tác quản lý để tạo cho người sử dụng đất thực hiện các quyền một cách dễ dàng. Quan trọng là tạo ra một mạng lưới thông tin thống nhất giữa các ngành: địa chính, thuế và ngân hàng về số liệu, thủ tục thế chấp, chuyển nhượng đất đai. - Cần hoạch định được chính sách để khơi dậy vai trò làm chủ của người sử dụng đất, tạo điều kiện cho họ gắn với đất đai nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát huy tiềm năng các loại đất, tiến công mạnh mẽ vào đất hoang hoá và đất trống đồi núi trọc. - Quản lý chặt chẽ việc chuyển đất nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa sang mục đích sử dụng phi nông nghiệp, như trong Nghị quyết TW VI (lần 1) đã nhấn mạnh. - Vấn đề chuyển quyền sử dụng đất được quy định trong BLDS thông qua 5 hình thức chuyển quyền còn có một số nội dung bất cập cụ thể là: + Vấn đề thế chấp giá trị chuyển quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp: Hiến pháp 1992 quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật “ Căn cứ vào quy định của Hiến pháp, việc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp được quy định trong pháp luật đất đai và BLDS. Trường hợp bên thế chấp quyền sử dụng đất không trả được nợ và lãi thì bên thế chấp được quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đã thế chấp để thu hồi nợ. Nghị định 80/ Chính phủ ngày 19/ 12/ 1996 quy định: “trong trường hợp bán đấu giá quyền sử dụng đất, thì hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá tài sản được ký kết khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép” Thực tế cho thấy, khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thì không rõ ai được nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Mặt khác, khi tổ chức tín dụng nhận gán nợ thì sẽ khai thác sử dụng đất đai và các bất động sản đó như thế nào? Pháp luật cũng chưa quy định trình tự thủ tục xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp đấu giá quyền sử dụng đất, người được nhận quyền sử dụng đất đem đấu giá cho nên đã gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong việc xử lý, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. Ngoài ra, quyền sử dụng đất được thế chấp chưa có giấy tờ hợp pháp, người tham gia đấu giá là hạn chế, làm cho bên nhận thế chấp bị thất thoát tiền của. Chính vì vậy, để từng bước hoàn thiện các quy định pháp luật về thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, Nhà nước cần quy định rõ trong trường hợp thế chấp giá trị quyền sử dụng đất với các tổ chức tín dụng, khi không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ thì các bên được thoả thuận một trong các phương thức xử lý như gán nợ cho bên nhận thế chấp; các bên tự tổ chức đấu giá hoặc yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá. Trong 3 phương thức này không nên quy định cho phép ngân hàng nhận gán nợ quyền sử dụng đất tài sản có trên đất. Vì tổ chức tín dụng không đủ khả năng hoặc không được phép thuê người khác để khai thác đất đai. Không nên hạn chế đấu giá quyền sử dụng đất theo khung giá do UBND tỉnh, thành phố hoặc trực thuộc TW quy định mà nên để các bên thoả thuận. Vì tại điều 12 - LLĐ quy định “ Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất” vậy, nên chăng giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất không phải áp dụng khung giá do UBND cấp Tỉnh quy định. Các quy định cần phải thông thoáng, phù hợp với tình hình thực tế nhằm mục đích sử dụng đất đai có hiệu quả. + Vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phải được thực hiện ngay sau khi có quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, các tổ chức và cá nhân phải được cơ quan quản lý đất đai tiến hành giao đất trên thực địa, giao đúng chỗ, đúng ranh giới và diện tích. Vì thực tế đã có những mảnh đất đã có quyết định giao đất từ hàng chục thậm chí vài chục năm qua nhưng nay mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng cần quy định rõ đối tượng chuyển nhượng. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự mang tính vận động. Là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người chuyển nhượng sang người đuợc chuyển nhượng. Khi đó người sử dụng đất có hành vi giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng và đây là việc chuyển quyền và nghĩa vụ thông qua một hợp đồng dân sự. Chính vì quy định như vậy nên có nhiều trưởng hợp người sử dụng nghĩ một cách lệch lạc, sai lầm là đất đai thuộc quyền sở hữu của họ, họ có quyền mua bán đất đai vì đất do ông cha họ để lại từ đời này qua đời khác. Do suy nghĩ sai lầm như vậy họ đã đương nhiên coi đất đai là hàng hoá, đất là đối tượng chuyển dịch. Cho nên khi cho phép người sử dụng đất được chuyển quyển sử dụng, Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền phải quy định rõ trong các văn bản pháp luật và hướng dẫn thi hành đối tượng được chuyển quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất chứ không phải là bán thân đất đai, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân chứ không thuộc của riêng cá nhân, hộ gia đình nào cả, bản thân đất đai không được coi là hàng hoá thông thường tuy nó được Chính phủ quy định là có giá, mà phải đưa đất vào thị trường “ quyền sử dụng đất và là hàng hoá đặc biệt”. + Chính sách giao khoán quản lý rừng chưa hợp lý làm cho người nông dân không gắn bó với rừng và không sống được bằng nghề rừng Giữa chủ sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai và quyền của người sử dụng đất có gì mâu thuẫn không? Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt sử dụng nó phải thông qua Nhà nước để ngày càng có hiệu quả hơn. Nhà nước lập quy hoạch, kế hoạch và mục đích sử dụng đất, tạo cơ sở cho người sử dụng đất vừa phát huy được tính chủ động của mình trong quá trình sử dụng đất vừa đảm bảo các yêu cầu phát triển kinh tế xã hội chung của cả cộng đồng, nhất là việc đảm bảo an toàn lương thực cho đất nước, nguyên liệu cho phát triển công nghiệp và môi trường sống. Do đó đòi hỏi phải có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước về mục đích sử dụng và quyền định đoạt của Nhà nước vì lợi ích chung. Cho nên cần phân biệt rõ ràng giữa quyền sở hữu của Nhà nước với thực hiện các quyền của người sử dụng. Tuy vậy, trong hai quá trình này Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu và người sử dụng đất được thực hiện các quyền lại là một thể thống nhất. Vai trò của Nhà nước vơi tư cách là chủ sở hữu điều hoà các mối quan hệ sử dụng đất trong xã hội để phục vụ cho lợi ích chung thông qua công tác đầu tư quản lý của mình và tạo điều kiện cho người sử dụng đất có hiệu quả. Đất đai là một nguồn tài nguyên quý giá, là một tư liệu sản xuất đặc biệt mang ý nghĩa kinh tế, xã hội sâu sắc, nhạy cảm và phức tạp do đó cần đi sâu tổng kết để hoàn chỉnh Bộ luật và các văn bản dưới luật vừa phục vụ những nhiệm vụ cấp bách vừa đảm bảo ổn định lâu dài phục vụ cho công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng đất đai lại là hàng hoá đặc biệt, đất có giá và giá trị sử dụng. Do đó ngoài việc giao đất cho hộ nông dân, cần thực hiện các hình thức khác như cho thuê đất, đấu thầu đất, tạo sự vận động cho đất đai trên cơ sở các quyền được luật pháp cho phép. Cần hoạch định được chính sách để khơi dậy vai trò làm chủ của người sử dụng đất, tạo điều kiện cho họ gắn với đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất phát huy tiềm năng các loại đất tiến công mạnh mẽ vào đất hoang hoá và đất trống đồi núi trọc. Nhà nước cần có quy hoạch phát triển kinh tế xã hội để khai thác có hiệu quả đất đai và có chính sách sử dụng tiết kiệm đất. Khi xây dựng quy hoạch cần nghiên cứu kỹ điều kiện khí hậu, thời tiết, thổ nhưỡng để phát triển thành các vùng chuyên canh, nông lâm nghiệp. Hơn nữa, để thực hiện tốt các quyền của người sử dụng đất được quy định trong luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 1993, trong thời gian tới cần phải làm tốt một số vấn đề sau: Thứ 1: Tổ chức tuyên truyền sâu rộng để người dân nhất là những người đang sử dụng đất hiểu biết về nội dung quyền dân sự mới được quy định trong luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai. Thứ 2: Cùng với việc tuyên truyền các cơ quan có trách nhiệm như Chính phủ, tổng cục địa chính sớm có văn bản hướng dẫn để thực hiện. Thứ 3: Đối với các cơ quan có trách nhiệm giải quyết những tranh chấp hợp đồng góp vốn, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất như TA, VKS cần nắm vững nội dung của luật nhất là những quy định về điều kiện hợp pháp của hợp đồng góp vốn, cho thuê lại quyền sử dụng đất, để giải quyết đúng pháp luật, góp phần bảo vệ quyền lợi chính đáng của Nhà nước và công dân. Chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá sang nền kinh tế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước việc hoàn thiện chế độ chuyển quyền sử dụng đất cho phù hợp với cơ chế mới là một đòi hỏi tất yếu khách quan. Vấn đề cốt lõi đặt ra là xây dựng chế độ chuyển quyền sử dụng đất như thế nào để đáp ứng được những yêu cầu sau đây: + Phải xác định được sự vận động và phát triển của các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất là tất yếu trong bất kỳ chế độ xã hội nào. Phải thay đổi cách nhìn nhận và đánh giá tính chất của các mối quan hệ ấy, đó là sự thay đổi từ quan hệ phân phối hiện vật để từng bước chuyển dần sang quan hệ giá trị. + Bằng mọi cách phải đưa đất đai vào sử dụng có hiệu quả sau khi Nhà nước thực hiện việc giao đất và cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, tránh tình trạng bỏ hoang hoá đất coi đất đai vô chủ. Trên mỗi diện tích đất nhất định phải xác định được những người chủ thực sự, phải quy định cho họ các quyền và nghĩa vụ cụ thể, rõ ràng đồng thời đảm bảo cho các quyền và nghĩa vụ ấy được thực hiện đầy đủ trên thực tế. + Sau khi cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, đất được chuyển quyền sử dụng phải được quản lý một cách chặt chẽ. Phải xác định rõ chức năng của các cơ quan quản lý đất đai là thay mặt Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai của Nhà nước chứ bản thân các cơ quan này không phải là chủ sở hữu đất đai. Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất và cho phép được chuyển quyền sử dụng bằng hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, thừa kế và thế chấp. Mặt khác việc quản lý đất đai không chỉ được xem xét như việc quản lý các tư liệu sản xuất, tài sản thông thường mà hơn thế đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt, một trong những yếu tố cấu thành môi trường sống. Vì vậy, lợi ích lâu dài, lợi ích xã hội phải được đặt ra trong khi Nhà nước cho phép được chuyển quyền sử dụng đất. + Tiếp đó là phải bảo đảm bình ổn trật tự xã hội, tránh gây xáo trộn quá lớn các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất tránh để xảy ra tình trạng tranh chấp đất đai trong nội bộ nhân dân. Tập trung vào việc giải quyết các vấn đề nêu trên là các quan điểm khoa học cơ bản sau đây: - Duy trì chế độ sở hữu Nhà nước đối với đất đai, tổ chức hộ gia đình và cá nhân nào có nhu cầu sử dụng đất phải tiến hành thuê đất của Nhà nước. - Duy trì chế độ sở hữu đất đai của Nhà nước, đồng thời xây dựng các chính sách kinh tế nói chung, chính sách đất đai nói riêng. Cụ thể là chính sách về chuyển quyền sử dụng đất sao cho phù hợp với lợi ích của người sử dụng đất và người nhận chuyển quyền sử dụng đất. - Duy trì chế độ sở hữu Nhà nước đối với đất đai, đồng thời mở rộng các quyền năng của người sử dụng đất cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong phạm vi luật định. Việc hoàn thiện quy định về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất nhằm đáp ứng thoả mãn các yêu cầu nêu trên là một đòi hỏi khách quan. Hơn nữa tách các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất cùng với quyền năng cụ thể của việc chuyển quyền thành một chương riêng trong đạo luật là biểu hiện tiếp theo của sự tôn trọng, sự quan tâm hơn nữa của Nhà nước đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, để đạt được mục đích cuối cùng là thu được hiệu quả kinh tế cao từ việc sử dụng đất và co phép chuyển quyền sử dụng đất. Kết luận Đ iều kiện chuyển quyền sử dụng đất có vị trí quan trọng trong đời sống xã hội và trong việc thực hiện chính sách quản lý sử dụng đất đai của Nhà nước. Nó là một trong những giao địch dân sự phổ biến nhằm đáp ứng nhu cầu về sử dụng đất của con người thông qua việc chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có đất sử dụng sang người được chuyển quyền sử dụng. Đồng thời điều kiện chuyển quyền sử dụng đất còn là một phương tiện pháp lý do Nhà nước quy định thông qua đó Nhà nước thực hiện được công tác quản lý và giám sát đối với việc chuyển quyền sử dụng đất, đảm bảo tính khả thi của các chính sách quốc gia về đất đai. Với tầm quan trọng như vậy, nên trong mỗi giai đoạn phát triển Nhà nước và pháp luật đều có những quy phạm pháp luật điều chỉnh mối quan hệ dân sự đặc biệt này. Thực hiện đường lối của Đảng từ năm 1986 đến nay Nhà nước ta đã ban hành hàng loạt các văn bản pháp luật liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất nhằm từng bước hoàn thiện hệ thống pháp luật và đưa hoạt động chuyển quyền sử dụng đất đi vào nề nếp. Luật đất đai đặt nền tảng pháp lý cho việc thực hiện 5 quyền của người sử dụng đất. Lần đầu tiên luật đất đai ghi nhận 5 quyền của người sử dụng đất mà trước đây chưa có văn bản pháp luật nào quy định. Ghi nhận nguyên tắc và các điều kiện cơ bản, ghi nhận quyền và nghĩa vụ của các bên khi chuyển quyền sử dụng đất. Bộ luật dân sự được Quốc hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam thông qua ngày 28/10/1995 là một bước ngoặt lớn trong quá trình hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam trong thời kỳ đổi mới. Lần đầu tiên Bộ luật quy định tương đối đầy đủ các nguyên tắc cơ bản về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự tạo thành một hệ thống các quy phạm pháp luật thống nhất trong mối quan hệ biện chứng qua lại để áp dụng cho từng loại giao dịch dân sự, trong đó có điều kiện chuyển quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất nhìn chung đã được Bộ luật dân sự quy định tương đối toàn diện với những quy định có tính chuẩn mực cho các hành vi của các chủ thể tham gia chuyển quyền sử dụng đất. Những quy định này nhằm từng bước đưa giao dịch chuyển quyền sử dụng đất vào khuôn khổ pháp luật, làm cho các giao dịch này càng ổn định lành mạnh. Tuy nhiên, trong nhiều năm qua pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất chưa được quan tâm đúng mức, các chính sách pháp luật của Nhà nước về đất đai còn chưa thống nhất, cùng với sự buông lỏng quản lý đất đai ý thức chấp hành pháp luật đất đai của nhân dân còn thấp nên đã dẫn đến những hậu quả trong các giao dịch dân sự về chuyển quyền sử dụng đất nói chung và điều kiện chuyển quyền sử dụng đất nói riêng. Có nhiều vi phạm pháp luật trong việc giao kết và thực hiện điều kiện chuyển quyền sử dụng đất dẫn tới những tranh chấp kéo dài làm mất ổn định trật tự, kỷ cương trong quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, làm ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý của Nhà nước về việc giám sát các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trong xã hội. Để giải quyết nhanh chóng và đúng đắn những tranh chấp về chuyển quyền sử dụng đất đòi hỏi công sức và quyết tâm cả từ hai phía Nhà nước và nhân dân. Quản lý chặt chẽ việc cho phép chuyển quyền sử dụng đất phải đảm bảo tuân theo các điều kiện chuyển quyền sử dụng đất đúng pháp luật, trên cơ sở tôn trọng quyền sở hữu tuyệt đối của Nhà nước, bảo vệ quyền sở hữu đất đai của Nhà nước bảo vệ thành quả cách mạng về đất đai mà nhân dân giành được. Chúng tôi hy vọng rằng luận văn tốt nghiệp cử nhân luật với đề tài Điều kện chuyển quyền sử dụng đất sẽ góp phần hoàn thiện pháp luật nói chung và pháp luật về dân sự nói chung. Để đưa quan hệ chuyển quyền sử dụng đất đi vào nề nếp, giải quyết các trường hợp vi phạm một cách đúng đắn./. tài liệu tham khảo 1. Hiến pháp 1992. 2. Bộ luật dân sự - 1995. 3. Luật đất đai 1988-1993. 4. Giáo trình luật dân sự - Trường ĐH Luật Hà Nội - 1993. 5. Giáo trình luật đất đai - Trường ĐH Luật Hà Nội - 1994. 6. Chủ nghĩa Mác - Lênin về vấn đề ruộng đất nông dân - Torapedonicop- NXB Sự thật, Hà Nội - 1983. 7. Mác - Ăng ghen - Tuyển tập - Tập 23 - NXB Sự thật - Hà Nội 1979. 8. Mác - Ăng ghen - Quốc hữu hoá đất đai. 9. V.I. Lênin - Pháp chế XHCN - NXB Sự thật - Hà Nội 1977. 10. Những quy định về quản lý và sử dụng ruộng đất - NXB Nông nghiệp - 1980. 11. Một số vấn đề đổi mới quan hệ đất đai - Tạp chí Thông tin lý luận, 1993. 12. Tạp chí Dân chủ và pháp luật. 13. Tạp chí Cộng sản. 14. Công báo 1998,1999,2000. 15. Tạp chí Địa chính. 16. Hỏi đáp pháp luật - 1994. 17. Tin nhanh văn bản pháp luật 1999-2000. 18. Tạp chí Pháp lý - 1999-2000. 19. Tạp chí Kiểm sát. 20. Đất đai và nhà ở - NXB Chính trị quốc gia - 1994. mục lục Hà nội, ngày 01 - 05 - 2000