Đề tài Dự án đầu tư xây dựng Văn phòng, xưởng sửa chữa bảo trì và giới thiệu sản phẩm

Lời mở đầu Bước sang thế kỷ mới - Thế kỷ XXI, thời kỳ mà mọi cánh cửa cho sự hội nhập của các nước đều đã được rộng mở, khắp mọi nơi, trên khắp mọi phương diện, mỗi người, mỗi ngành đều nỗ lực vươn lên chiếm lĩnh vị trí của mình trong thời đại mới. Hoà mình cùng với trào lưu phát triển sôi động đó Hà Nội đã có những bước chuyển mình tích cực tạo nên một vẻ mới phát triển hơn, năng động hơn và hiệu quả hơn, nhanh chóng hoà nhập với trào lưu chung của khu vực cũng như Thế giới. Thành phố Hà Nội là Thủ đô của nước Việt Nam, là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá xã hội của cả nước. Trong những năm qua, kể từ khi Đảng và Nhà nước có chính sách mở cửa, nền kinh tế đã có những bước phát triển vượt bậc, tốc độ tăng trưởng kinh tế tại Hà Nội khá cao, đi cùng với nó là đời sống nhân dân được cải thiện và sự ra đời của rất nhiều doanh nghiệp dẫn đến nhu cầu ngày càng tăng về văn phòng làm việc, phương tiện giao thông đặc biệt là ô tô trên địa bàn Thành phố. Việc nghiên cứu quy hoạch phát triển những Trung tâm văn phòng, trung tâm giới thiệu sản phẩm và xưởng sửa chữa bảo trì ô tô lớn, đẹp và tiện nghi ở những vị trí thuận lợi, đáp ứng nhu cầu tại Thủ đô là điều cần thiết hiện nay, điều đó không chỉ mang lại sự tiện lợi, đáp ứng nhu cầu cho nhân dân Thủ đô cũng như nhân dân các tỉnh bạn mà còn tạo hiệu quả kinh tế lớn cho chủ đầu tư. Giới thiệu chung về dự án Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng Văn phòng, xưởng sửa chữa bảo trì và giới thiệu sản phẩm Địa điểm: Phường Phúc Đồng - Quận Long Biên - Hà Nội Chủ đầu tư: Công ty TNHH Thương mại và Dịch vụ ô tô Bắc Việt Diện tích đất nghiên cứu: 5.220,14 m2; Diện tích đất được phép xây dựng công trình: 4.125,1 m2 Diện tích xây dựng: 1.930,8 m2; Tổng diện tích sàn: 4.824,6 m2; Số tầng: Một tầng và ba tầng hợp khối; Hệ số sử dụng đất: 1,17 lần; Mật độ xây dựng: 46,8%; Tổng vốn đầu tư: 23.822.312.000 đồng Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mới. Hình thức quản lý dự án: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý và thực hiện dự án. Nguồn vốn : - Vốn tự có của chủ đầu tư chiếm 36% tổng nguồn vốn - Vốn vay ngân hàng và các tổ chức tín dụng chiếm 64% tổng nguồn vốn Tiến độ thực hiện Dự án: + Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: Từ Quý I/2008 đến QuýIII/2008 + Giai đoạn thực hiện đầu tư: Từ Quý III/2008 đến Quý IV/2009 + Giai đoạn kết thúc đầu tư, đưa dự án vào khai thác, sử dụng: Từ Quý I/2010 + thời gian thực hiện dự án : 30 năm Chương I cơ sở pháp lý và sự cần thiết phải đầu tư 1. Cở sở pháp lý - Căn cứ Luật Đất đai năm 2003; - Căn cứ Luật Xây dựng ngày 01/07/2004; - Căn cứ nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; - Căn cứ quyết định số 5145/QĐ-UB ngày 02/10/2000 của UBND Thành phố Hà nội về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty TNHH Hỗ trợ phát triển Công nghệ và Thương mại; - Căn cứ hợp đồng thuê đất số 38 – 99/ ĐCNĐ- HĐTĐTN giữa Công ty TNHH Hỗ trợ phát triển Công nghệ và Thương mại và Sở Địa chính Nhà đất Hà Nội; - Căn cứ bản đạc hiện trạng tỷ lệ 1/500 do Công ty Địa chính lập tháng 12 năm 1998; - Căn cứ bản chỉ giới đường đỏ lập do Viện quy hoạch Xây dựng Hà Nội lập, Sở Quy hoạch Kiến trúc thành phố Hà Nội chấp thuận ngày 30/3/2000. 2. Sự cần thiết phải đầu tư Công ty TNHH Thương mại và Dịch vụ Ô tô Bắc Việt là một doanh nghiệp hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực thương mại và dịch vụ về ô tô như buôn bán trao đổi ô tô, sửa chữa, bảo hành, bảo trì ô tô. Chiến lược kinh doanh lâu dài của Công ty là nhằm cung cấp cho thị trường những sản phẩm Ô tô có chất lượng, giá cả hợp lý đối với từng đối tượng khách hàng, nâng cao chất lượng dịch vụ trước, trong và sau, đáp ứng được nhu cầu ngày càng tăng của thị trường Hà nội nói riêng và cả nước nói chung. Dự án đầu tư xây dựng Văn phòng, xưởng sửa chữa bảo trì và giới thiệu sản phẩm là một trong những dự án phục vụ cho những mục tiêu phát triển của công ty, đáp ứng một phần nhu cầu thị trường về mua sắm, sửa chữa, bảo trì ô tô và nhu cầu về văn phòng làm việc của các doanh nghiệp. Khi dự án được triển khai sẽ đem lại nguồn lợi nhuận đáng kể cho Công ty TNHH Thương mại và Dịch vụ Ô tô Bắc Việt, tạo công ăn việc làm cho con em địa phương và tạo ra nguồn thu từ thuế cho Ngân sách nhà nước, các quỹ phúc lợi của địa phương. 3. Mục tiêu của dự án Dự án đầu tư xây dựng Văn phòng, xưởng sửa chữa bảo trì và giới thiệu sản phẩm nhằm đạt được một số mục tiêu chính như sau: Xây dựng một mô hình văn phòng làm việc kết hợp với trung tâm giới thiệu sản phẩm và xưởng sửa chữa bảo trì sản phẩm ô tô có những nét đặc trưng riêng của công trình, tạo môi trường thiên nhiên, môi trường kinh tế - xã hội và giáo dục lành mạnh. Từng bước thực hiện đồng bộ việc đầu tư xây dựng thủ đô theo quy hoạch chung, phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế xã hội của thủ đô. Giới thiệu cho thủ đô Hà Nội những sản phẩm ô tô chất lượng tốt với giá cả hợp lý một tổ hợp liên hoàn về bảo dưỡng, sửa chữa ô tô hoàn chỉnh và chuyên nghiệp. Cung cấp cho các doanh nghiệp một không gian thuận tiện, văn minh, đồng bộ, hiệu quả để đặt văn phòng làm việc. Đưa ra các giải pháp qui hoạch, kiến trúc, kỹ thuật, và xây dựng đồng bộ phù hợp với hiện tại và tương lai. chương II quy mô và Hình thức đầu tư 1. Quy mô đầu tư Dự án đầu tư xây dựng Văn phòng, xưởng sửa chữa bảo trì và giới thiệu sản phẩm được xây dựng với quy mô một tầng và ba tầng hợp khối, kết cấu khung cột BTCT, trong đó diện tích các tầng như sau: Xây dựng mới đồng bộ với thiết bị kỹ thuật hiện đại. - Hệ thống trang thiết bị phục vụ công việc sửa chữa, bảo trì ô tô hiện đại, đồng bộ. - Hệ thống viễn thông: Cáp điện thoại, tổng đài điện thoại, máy điện thoại tại các phòng; Internet. - Bơm, máy phát điện, trạm biến áp. - Hệ thống điều hoà không khí trung tâm. 2. Hình thức đầu tư Đầu tư xây dựng mới. 3. Nguồn vốn Dự án chọn hình thức đầu tư xây dựng mới 100% với - 36% nguồn vốn tự có của Công ty. - 64% vốn vay của Ngân hàng, tổ chức tín dụng và vốn huy động từ các doanh nghiệp khác... Chương III địa điểm Xây dựng và Hiện trạng khu đất 1. Địa điểm xây dựng Công trình Địa điểm để đầu tư xây dựng Văn phòng, xưởng sửa chữa bảo trì và giới thiệu sản phẩm tại phường Phúc Đồng, quận Long Biên, Hà Nội có vị trí rất đẹp: nằm trên mặt đường 5 nối Hà Nội đến Hải Dương, Hải Phòng, Quảng Ninh , với diện tích: 5.220m2. Phía Tây Bắc và Đông Bắc giáp Trung tâm thí nghiệm điện; Phía Đông Nam giáp Chợ Sài Đồng; Phía Tây Nam giáp Quốc lộ 5. Khu đất nằm trên vị trí thuận tiện về giao thông và đông các phương tiện qua lại. 2. Hiện trạng khu đất 2.1. Hạ tầng kỹ thuật khu đất Thoát nước: Hệ thống thoát nước thải của khu đất hiện nay được thoát trực tiếp ra cống thoát nước chung của thành phố. Nhìn chung hệ thống thoát nước này đã ổn định khi xây dựng công trình chủ đầu tư cần chú ý đến hệ thống thoát nước bên trong công trình. Cấp nước: Hiện tại công trình đã được cấp nước từ hệ thống cấp nước Thành phố, đã có đường cấp nước và công tơ đo nước riêng, nhu cầu nước sạch sẽ tăng lên theo quy mô công trình do đó khi triển khai Dự án cần cải tạo, nâng cấp tuyến ống cấp nguồn nước cho công trình theo nhu cầu tiêu thụ thực tế. Hệ thống điện : Hệ thống điện dự án đang sử dụng điện từ mạng điện 22KV tại khu vực Long Biên, khi dự án triển khai sẽ xây dựng trạm biến áp riêng để cung cấp điện cho công trình. Giao thông, viễn thông: Khu đất nằm ở vị trí này có giao thông, viễn thông trong khu vực rất ổn định và thuận tiện. 2.2. Địa chất khu vực Cấu trúc nền đất thiên nhiên khu xây dựng gồm 5 lớp, thứ tự từ trên xuống dưới như sau: - Lớp 1- Đất sét: Sét pha lẫn gạch ngói vụn, kết cấu xốp, trạng thái dẻo chảy- chảy, phân bố trên toàn bộ phạm vị khảo sát, nằm ngay trên bề mặt, bề dầy lớp thay đổi nhiều, dao động từ 1,3m (KM2) đến 3.6m (KM1). - Lớp 2 – Sét pha trạng thái dẻo chảy, gặp trên toàn bộ phạm vi khảo sát, nằm ngay dười lớp 1 ở độ sâu từ 1.3 đến 3.6m trở xuống, bề dầy dao động từ 2.6 đến 4.3m. - Lớp 3 – Cát pha chặt vừa, gặp trên phạm vi khảo sát, nằm ngay dười lớp 2 ở độ sâu từ 5.6 đến 6.2m trở xuống, bề dầy lớp dao động từ 8 đến 8.6m. - Lớp 4 - cát mịn, chặt vừa, cũng phân bố trên toàn bộ phạm vi khảo sát, nằm ngay dưới lớp 3 độ sâu từ 14.2m trở xuống. Bề dầy lớp dao động từ 2 đến 2.4m. - Lớp 5- Cát mịn – trung lẫn ít sỏi, trạng thái chặt, cũng phân bố trên toàn bộ phạm vi khảo sát, nằm ngay dưới lớp 4 ở độ sâu từ 16.2 đến 16.6m trở xuống. 2.3. Điều kiện khí hậu Khu đất lập dự án nằm trên địa bàn thành phố Hà nội thuộc khu vực khí hậu Bắc Bộ mang tính chất nhiệt đới gió mùa. Nhiệt độ trung bình hàng năm: 23,50 C Nhiệt độ cao nhất trong năm: 390 C ( tháng 6 á 7) Nhiệt độ thấp nhất trong năm: 5á 80 C Hướng gió chủ đạo trong năm: + Gió Đông Nam từ tháng 5 đến tháng 11, là gió mát và tốt nhất cho mùa hè. + Gió Đông Bắc từ tháng 12 đến tháng 4, chiếm 54% lượng gió trong cả năm. Số giờ nắng: + Số giờ nắng trung bình trong năm: 1640 giờ. + Số giờ nắng cao nhất trong tháng: 195 giờ + Số giờ nắng thấp nhất trong tháng: 47 giờ Lượng mưa TB trong năm: 1661mm, tập trung vào tháng 5 á tháng 10. Số ngày mưa trung bình trong năm: 142 ngày Độ ẩm cao nhất: 90% Độ ẩm trung bình: 80 Bão xuất hiện vào tháng 7, tháng 8. Gió từ cấp 8 đến cấp 10, có khi đến cấp 12. Nhìn chung khí hậu 4 mùa khác biệt, trong đó lưu ý nhất vào mùa hè có khí hậu nóng ẩm, do đó cần có giải pháp thông gió, hút ẩm tốt giúp đảm bảo chất lượng công trình, đồng thời có biện pháp khắc phục những ảnh hưởng về thời tiết đối với dây truyền, trang thiết bị trong công trình. chương IV Phương án Kiến trúc công trình và giải pháp kỹ thuật 1. Tiêu chuẩn, quy phạm thiết kế - Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam - Tiêu chuẩn xây dựng 198-1997 Nhà cao tầng- Thiết kế và cấu tạo BTCT toàn khối - Tiêu chuẩn Việt nam 6160-1996 Phòng cháy chữa cháy- nhà cao tầng- yêu cầu thiết kế - Tiêu chuẩn VN 2622-1995 PCCC cho nhà và công trình- Yêu cầu thiết kế. - Tiêu chuẩn VN 5574-1991 Kết cấu BTCT- Tiêu chuẩn thiết kế - Tiêu chuẩn VN 2737-1995 Tải trọng và tác động. - Tiêu chuẩn xây dựng 229-1999 chỉ dẫn tính toán thành phần động của tải trọng gió theo tiêu chuẩn VN 2737- 1995. - Tiêu chuẩn xây dựng 205-1998 móng cọc- tiêu chuẩn thiết kế. - Các quy chuẩn xây dựng, quy chuẩn xây dựng khác có liên quan. Các tài liệu tham khảo: Cơ học và nền móng- Vũ Công Ngữ, Nguyễn Văn Dũng- Nhà xuất bản Khoa học kỹ thuật 2. Giải pháp thiết kế tổng mặt bằng Việc thiết kế quy hoạch mặt bằng và các hạng mục hạ tầng kỹ thuật của Dự án tại phường Phúc Đồng, quận Long Biên, Hà Nội đều tuân theo các tiêu chuẩn kỹ thuật và quy phạm xây dựng hiện hành của nhà nước Việt Nam. Do khu đất có quy mô nhỏ, để đảm bảo sử dụng hiệu quả khu đất và tạo điều kiện thuận lợi về giao thông, cũng như cơ sở hạ tầng cho khu vực trong dự án, toàn bộ khu đất đựơc thiết kế là một khối nhà thống nhất cao 3 tầng trong đó chia thành các 3 khối chính: Khối trưng bày giới thiệu sản phẩm, Khối sửa chữa bảo dưỡng ô tô, Khối văn phòng làm việc. 3. Giải pháp thiết kế kiến trúc công trình 3.1. Giải pháp mặt bằng kiến trúc Một công trình đẹp về kiến trúc, hợp lý về quy mô và hiệu quả trong sử dụng luôn là mục tiêu của chủ đầu tư và người thiết kế. Có những chuẩn mực chung mà người thiết kế khi sáng tác không thể bỏ qua. Cụ thể khi thiết kế công trình kiến trúc sư luôn đảm bảo những nguyên tắc sau: Công trình xây dựng phải đảm bảo các yêu cầu cho phép theo tiêu chuẩn Việt Nam hiện hành. Phải đảm bảo về quy hoạch chung của khu vực như mật độ xây dựng, chiều cao công trình, hệ số sử dụng đất cũng như khoảng lùi so với chỉ giới đường đỏ của Viện Quy hoạch xây dựng. Hình thức kiến trúc phải đẹp, hài hoà với cảnh quan xung quanh. Đảm bảo các yêu cầu về an toàn phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường, hạ tầng kỹ thuật và chỗ để xe theo tiêu chuẩn, quy định hiện hành. 3.2. Giải pháp kiến trúc mặt đứng Nằm trên trục đường quốc lộ 5 - một vị trí đẹp về cảnh quan, góc nhìn rộng, công trình được các nhà thiết kế nghiên cứu kỹ và đưa ra hình thức kiến trúc công trình hiện đại, hài hoà với cảnh quan và các công trình hiện hữu tại khu vực. Toàn bộ công trình cao 3 tầng với khối đế 1 tầng đã thực sự tạo cho công trình vẻ bề thế, vững chắc, sang trọng. Tại khối đế 1 tầng, các chi tiết để trang trí mặt đứng là những mảng tường trang trí lớn nhưng vẫn tạo được sự cởi mở. Khối trên của công trình từ tầng 2 lên tầng 3, mặt đứng công trình được thiết kế trang nhã với các chi tiết gờ phào, kết hợp với các hàng cột trang trí làm tăng thêm vẻ thanh thoát cho công trình. 3.2. Dây chuyền công năng Dự án là một tổ hợp các công năng phức tạp và có liên hệ mật thiết với nhau. Mỗi khu vực đều được thiết kế theo đúng chức năng riêng của chúng có thể đưa ra làm nhiều không gian chức năng, thể hiện như sau: Tầng 1: Diện tích xây dựng 1.930,8m2; cao 7,2 m. - Diện tích mặt ngoài 648 m2 được sử dụng làm khu trưng bày các sản phẩm - Diện tích phần không gian phía trong 1.282,8 m2 được sử dụng làm khu sửa chữa, bảo trì sản phẩm. Tầng lửng: Diện tích xây dựng 300m2, cốt: +2.700 bố trí các phòng làm việc của Công ty Tầng 2 - 3 : Diện tích xây dựng mỗi tầng là 1.325,25m2; cao 3,6 m chia thành các văn phòng làm việc cho thuê 4. Giải pháp Kỹ thuật công trình 4.1. Giải pháp kết cấu móng Móng được thiết kế căn cứ vào tài liệu khảo sát địa chất công trình, thiết kế chọn phương án thi công móng cọc bằng phương pháp ép trước. - Dự kiến chiều dài của cọc 15 m, tiết diện 25x25 cm. - Khả năng tải trọng của một cọc theo tính toán N = 35 tấn. - Khi thi công lức ép ở đầu cọc phải đạt ít nhất là 60 – 70 tấn. - Trong khi thi công, nếu ép đến chiều dài 15 m mà lực ép đầu cọc chưa đủ 60 tấn phải nối thêm cọc để ép tiếp cho đủ lực khống chế đầu cọc. - Nén thử 03 cọc bằng phương pháp tải trọng tĩnh, kết quả thử cọc gửi cho cơ quan thiết kế, chỉ khi có ý kiến của thiết kế mới được ép cọc đại trà. 4.2. Phần thân, mái, bao che, ngăn Phần thân: Căn cứ vào hồ sơ kiến trúc để lựa chọn phương án kế cấu: giải pháp kết cấu – Hệ kết cấu kết hợp: Hệ kết cấu phương đứng bao gồm hệ cột và lõi chịu tải trọng đứng. Hệ kết cấu theo phương ngang được cấu tạo bởi hệ sàn cứng truyền tải trọng ngang vào lõi và vách cứng, một phần vào hệ cột theo độ cứng của cấu kiện. Cụ thể: - Sàn tầng một, tầng lửng : Kết cấu khung giằng kết hợp vách bê tông cốt thép. Hệ dầm khung giao nhau để đảm bảo yêu cầu kiến trúc chọn dầm có tiết diện bẹp b>h (tiết diện các cột, dầm xem bản vẽ ). Kết cấu sàn bê tông cốt thép đổ tại chỗ dầy 200mm có bổ sung các dầm phụ, chia ô lưới 4.1m x3.2m. Phần lõi thang bộ có các tường bê tông cốt thép dầy 300mm bao quanh chu vi lõi (xem bản vẽ). - Sàn tầng 2 đến mái: Hệ kết cấu sàn không dầm với đầu cột có mũ, chiều dầy sàn sơ bộ lựa chọn là 250mm, chu vi sàn sử dụng hệ dầm bao tăng cường độ cứng sàn. *Cột bê tông cốt thép được lựa chọn với tiết diện chữ nhật, kích thước tiết diện dự kiến là 800x800mm, 500x800mm, tuỳ thuộc vào diện nhận tải của từng cột. *Toàn bộ các kết cấu vừa mô tả ở trên là kết cấu bê tông cốt thép đổ liền khối và liên kết cứng với nhau cũng như với móng của công trình. Việc tính toán kết cấu tuân thủ theo các tiêu chuẩn và quy phạm hiện hành của nhà nước Việt nam. Phần mái: Sàn mái phòng họp dự kiến sử dụng dầm BTCT nhịp lớn (ằ 12m) với các dầm chịu lực bố trí dải đều theo phương dọc nhà với khoảng cách nhỏ (ằ1.5m), như vậy tải trọng tác dụng lên dầm nhỏ và độ võng sẽ giảm. Kết cấu bao che và ngăn cách: Toàn bộ tường ngoài xây gạch dầy 220 kết hợp với hệ thống vách kính khung nhôm. Mặt trong của tường được ốp tấm thạch cao có hệ khung xương có tác dụng cách âm và cách nhiệt cao. Tường ngăn bên trong xây gạch rỗng hoặc sử dụng các tấm vách ngăn chế tạo bằng vật liệu nhẹ. 4.3. Lựa chọn vật liệu chịu lực chính Vật liệu sử dụng chung cho kết cấu phầm móng và phần thân công trình được lựa chọn như sau: (Các giá trị cường độ của bê tông và cốt thep lấy theo TCVN 5574-1991): a. Kết cấu móng: Bê tông: dùng bê tông thương phẩm mác 350# Cốt thép: Cốt thép chịu lực chính dùng thép AII,AIII b. Các kết cấu chịu lực chính: Các kết cấu này bao gồm: Cột, vách lõi, dầm và đan sàn: + Bê tông: Dùng bê tông thương phẩm mác 400# cho các cấu kiện dầm, sàn cột vách. Cường độ chịu nén Rn = 170kg/cm2 Cường độ chịu kéo Rk= 12kg/cm2 Mô đun đàn hồi Eb= 330.103 kg/cm2 Hệ thống biến dạng ngang của của bê tông – hệ số poatxong =0.2 Mô đun chống trượt Gb =0.4Eb=132*103 kg/cm2 Hệ số biến dạng nhiệt = 1*10-5 1/độ + Cốt thép: Cốt thép nhóm AIII, đường kính >= phi 16 Cường độ chịu kéo Ra = 3600kg/cm2 Môđun đàn hồi Ea=2.106kg/cm2 Cốt thép nhóm AII, đường kính < phi 16 Cường độ chịu kéo Ra = 2800 kg/cm2 Môđun đàn hồi Ea =2.106 kg/cm2 Cốt thép nhóm AI, đường kính phi 6 và phi 8 Cường độ chịu kéo Ra = 2300 kg/cm2 Mô đun đàn hồi Ea = 2.106 kg/cm2 c. Các kết cấu khác: bao gồm: cầu thang, lanh tô, ô văng, bể . - Bêtông: dùng bê tông mác 250# + Cường độ chịu nén Rn = 110kg/cm2 + Cường độ chịu kéo Rk = 8,8 kg/cm2 + Mô đun đàn hồi Eb – 265 .103kg/cm2 + Hệ số biến dạng ngang của bêtông – hệ số poatxong e = 0,2 + Mô đun chống trượt Gb = 0,4 Eb = 106.103 kg/cm2 + Hệ số biến dạng nhiệt = 1.10-5 (1/độ) - Cốt thép: + Cốt thép nhóm AIII đường kính > = phi 16 Cường độ chịu kéo Ra = 3600 kg/cm2 Mô đun đàn hồi Ea = 2.106 kg/cm2 + Cốt thép nhóm AII đường kính < phi 16 Cường độ chịu kéo Ra = 2800 kg/cm2 Môđun đàn hồi Ea = 2.106 kg/cm2 + Cốt thép nhóm AI đường kính phi 6 và phi 8 Cường độ chịu kéo Ra = 2300 kg/cm2 Mô đun đàn hồi Ea = 2.106 kg/cm2 - Gạch xây: dùng gạch 2 lỗ mác 75# + Tường 110 gạch ống 180 kg/m2. + Tường 220 gạch ống 330 kg/m2. + Vữa xây dùng vữa xi măng mác 50# + Vữa trát dùng vữa xi măng mác 50# Yêu cầu chiều dày lớp bảo vệ bê tông cho kết cấu BTCT theo TCVN 6160 và TCVN 2622 - Đối với cột, dầm: 30mm - Đối với sàn: 20mm Theo điều 5.1 TCVN 6160 – nhà cao tầng phải được thiết kế với bậc chịu lửa bậc I và giới hạn chịu lửa tối thiểu của các cấu kiện chính như sau: - Cột, tường chịu lực, tường buồng thang: 150 phút, cầu thang: 60 phút. - Các tường không chịu lực 30 phút. - Kết cấu sàn 60 phút. 4.4. Vật liệu hoàn thiện và sử dụng Vật liệu hoàn thiện sử dụng cho công trình dự kiến là các loại vật liệu chất lượng cao được mô tả chi tiết như sau: a. Vật liệu hoàn thiện tường: Toàn bộ các tường ngoài là tương đối xây gạch. Mặt ngoài tường sẽ được hoàn thiện bằng sơn có độ bền cao, với những mảng trang trí có các gờ chỉ xen kẽ. Những mảng tường nhôm kính mặt ngoài dự kiến sử dụng hệ khung nhôm và kính an toàn hai lớp, đảm bảo chịu lực cho công trình, chịu tải trọng gió, đồng thời cách âm và cách nhiệt tốt. Tường trong nhà ở các khu vực công cộng (hành lang, sảnh) chủ yếu được hoàn thiện bằng sơn chất lượng cao và phù hợp với điều kiện khí hậu Việt Nam. Một số khu vực sảnh và các chi tiết trang trí sẽ được ốp đá granite. Tường khu vực vệ sinh và các khu phục vụ, dịch vụ tương tự sẽ được ốp gạch ceramic cao cấp của các công ty liên doanh trong nước. b. Vật liệu hoàn thiện sàn: Sàn sảnh lớn ở tầng 1 được lát và trang trí bằng đá granite tự nhiên cao cấp với nhiều chủng loại khác nhau để tạo các họa tiết hoa văn. Sảnh phụ các tầng được lát các loại gạch granite nhân tạo hoặc gạch ceramic chất lượng cao của Việt Nam. Sàn vệ sinh và các khu phục vụ được lát gạch ceramic chống trơn của các công ty liên doanh trong nước sau khi đã có xử lý chống thấm. Gạch được sử dụng phối kết hợp với nhiều chủng loại mầu sắc khác nhau theo thiết kế chi tiết một cách đặc sắc nhất. Các văn phòng ở tầng long, tầng 2 và tầng 3 sẽ được lát gạch ceramic chất lượng cao của Việt Nam. Hầu hết các diện tích ngoài trời sẽ được ốp lát, bó vỉa bằng đá tự nhiên, kết hợp với hệ thống cây xanh và thảm cỏ. c. Vật liệu hoàn thiện trần: Trần thạch cao sẽ được sử dụng cho các khu vực: Phòng trưng bày sản phẩm, hành lang các tầng, khu văn phòng. Hệ thống trần trong khu vệ sinh và các khu phục vụ là trần treo thạch cao chịu nước khung kim loại và được hoàn thiện bằng sơn có độ bền cao. d. Vật liệu hoàn thiện mái: Mái nhà bê tông cốt thép được hoàn thiện bằng ngói dán trang trí chất lượng cao được phối mầu hợp lý thường dùng cho các công trình. e. Cửa và phụ kiện: Cửa mặt ngoài nhà và các cửa liền vách kính được sử dụng khung nhôm kính cao cấp. Cửa vào các sảnh chính của tòa nhà là cửa kính có lắp hệ thống cảm ứng tự động nhập khẩu. Toàn bộ cửa gỗ trong nhà sẽ là cửa gỗ công nghiệp chất lượng cao sản xuất trong nước, đảm bảo tiêu chuẩn quốc tế về độ ẩm, độ cách âm, độ chống cháy. Các cửa thép được sử dụng cho khu kỹ thuật. Một số cửa đặc biệt tự động cho gara, sẽ được xem xét nhập khẩu. Khóa và các phụ kiện cho các cửa là các sản phẩm cao cấp nhập khẩu đảm bảo sử dụng an toàn và tiết kiệm điện. f. Trang bị nội thất: Đồ nội thất văn phòng, các loại bàn ghế, tủ, kệ dùng cho khu vực văn phòng, được đặt hàng có chất lượng cao và phải theo thiết kế bố trí nội thất tùy theo chức năng sử dụng cho từng khu vực. Các khu vực công cộng (sảnh, hành lang) phải theo thiết kế nội thất chi tiết. Loại trang thiết bị và mầu sắc mẫu mã sẽ do kiến trúc sư chọn Chương V Giải pháp kinh doanh và hiệu quả kinh tế 1. Doanh thu hằng năm từ các hạng mục đầu tư 1.1. Doanh thu từ kinh doanh ôtô Với diện tích 648 m2, toàn bộ phần mặt trước của tòa nhà ở tầng một được sử dụng để trưng bày và giới thiệu các loại ô tô và các thiết bị liên quan đến ô tô. Dự tính trong năm 2007 mỗi tháng Phòng trưng bày sẽ bán được 15 chiếc ô tô, lợi nhuận mỗi chiếc bán được là 800$. Mỗi tháng bán được 500 thiết bị các loại, lợi nhuận trung bình mỗi thiết bị bán được là 10$. Lợi nhuận thu được trong một năm như sau: đvt: 1000vnđ Năm 2011 doanh số tăng lên 10 % so với năm 2010 và giữ ổn định doanh số đó trong các năm tiếp theo. 1.2. Doanh thu từ cho thuê Văn phòng Diện tích cho thuê là 2650 m2 nằm ở tầng 2 và tầng 3 của tòa nhà. Giá cho thuê là 100.000đ/m2/tháng, diện tích cho thuê tạm tính đạt 90%. Doanh thu từ cho thuê văn phòng một năm là: 2650m2 x 100.000đ/tháng/m2 x 12 tháng x 90% = 2.862.000.000đ 1.3. Doanh thu từ dịch vụ sửa chữa, bảo dưỡng ô tô. Xưởng sửa chữa ô tô được bố trí ở phần sau của tầng một với diện tích 1.283 m2 , dự tính mỗi ngày Xưởng sẽ phục vụ sửa chữa, bảo hành, bảo trì 5 chiếc ô tô các loại và các sửa chữa nhỏ khác được tính bằng 30% lợi nhuận từ sửa chữa lớn, trừ chi phí về nguyên liệu, trung bình mỗi xuất phục vụ Công ty sẽ lãi 1000.000đ. Doanh thu từ Xưởng sửa chữa là : 5 chiếc/ngày x 1000.000đ/ chiếc x 30ngày x 12tháng x 1.3 = 2.340.000đ 2. Chi phí hằng năm từ dự án 2.1. Chi phí nhân công Chi phí này bao gồm tiền lương, tiền BHXH, BHYTế,công đoàn phí và các khoản phụ cấp khác cho người lao động. Toàn bộ chi phí nhân công được tính trong bảng Bảng 2: Chi phí nhân công Đơn vị tính: 2.2. Chi phí khấu hao thiết bị Ta tính Chi phí khấu hao thiết bị hằng năm của dự án là 5% tổng nguyên giá ban đầu của thiết bị và nội thất. Như vậy thời gian khấu hao thiết bị là 20 năm. 2.3. Chi phí điện, nước Điện, nước dùng trong Công ty được cấp từ hệ thống điện, nước của Thành phố, chi phí điện nước tạm tính bằng 2% tổng doanh thu. 2.4. Chi phí lãi vay Dự định vay 25 tỷ trả nợ trong 8 năm với lãi suất 9.6%/năm 2.5. Chi phí thuê đất hằng năm Diện tích đất của Dự án nằm ở vị trí 1 mặt đường quốc lộ 5, theo giá đất sản xuất kinh doanh mới được Thành phố ban hành, thì giá đất tại vị trí trên là 2.63 triệu đồng. Như vậy tiền thuê đất mà Công ty phải nộp hằng năm là 5220m2x 0.5%x2.630.000đ/m2/năm = 68.643.000đ 2.6. Chi phí bảo dưỡng, tu sửa phần xây lắp và thiết bị Gồm các chi phí cho việc bảo dưỡng tu sửa, thay thế phần kiến trúc, cảnh quan, thiết bị nội thất được tính bằng 2% chi phí xây lắp và thiết bị 2.7. Chi phí chung Bao gồm chi phí hành chính, quảng cáo, viễn thông, đào tạo v à các chi phí khác được tính bằng 8% Tổng doanh thu. 3. Kế hoạch trả nợ Nợ của dự án được cân đối trả dần trong 8 năm kể từ khi dự án đi vào khai thác. 4. Phân tích hiệu quả tài chính của dự án 4.1. Giá trị hiện tại ròng (NPV) NPV (Giá trị hiện tại ròng) là chênh lệch giữa giá trị hiện tại của các luồng tiền dự tính dự án mang lại trong thời gian kinh tế của dự án và giá trị đầu tư ban đầu. NPV phản ánh kết quả lỗ lãi của dự án theo giá trị hiện tại sau khi đã tính đến yếu tố chi phí cơ hội của vốn đầu tư. NPV dương có nghĩa là dự án có lãi, tạo ra giá trị cho chủ sở hữu. NPV = - + + - NPV = 13.833 (triệu đồng) Ta thấy NPV > 0, như vậy dự án hoàn toàn khả thi về chỉ tiêu NPV. 4.2. Hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR). Hệ số hoàn vốn nội bộ là mức lãi suất nếu dùng nó làm hệ số chiết khấu để tính chuyển các khoản thu, chi của dự án về mặt bằng thời gian hiện tại thì tổng thu sẽ cân bằng với tổng chi. Ta xác định IRR bằng phương pháp nội suy với công thức như sau: IRR = r1 + (r2 - r1)*NPV1/(NPV1 – NPV2) Trong đó: Tỷ suất chiết khấu r1 ứng với NPV1 Tỷ suất chiết khấu r2 ứng với NPV2 r2 > r1 và r2 - r1 <= 0.5% r1 = 13,5% có NPV1 = 974 (triệu đồng) r2 = 14,0% có NPV2 = - 512 (triệu đồng) Ta có: IRR = 13,5% + (13,5% - 14%)*974/(974 – (-512)) = 13,8% Lãi suất chung ic = 9.12% Ta thấy 13,8% = IRR > lãi suất tính toán(i = 10%) > lãi suất chung(ic = 9.12%) Như vậy lãi suất từ việc thực hiện dự án lớn hơn lãi suất đi vay ngân hàng. Dự án hoàn toàn khả thi về chỉ tiêu IRR. 4.3. Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn đầu tư (T) Thời gian thu hồi vốn đầu tư (T) là số thời gian cần thiết để dự án hoạt động thu hồi đủ số vốn đầu tư đã bỏ ra. Nó chính là khoảng thời gian để hoàn trả số vốn đầu tư ban đầu bằng các khoản lợi nhuận thuần và khấu hao thu hồi hằng năm. Ta tính T bằng phương pháp cộng dồn ta có được kết quả : Sau 13 năm và 10 tháng thì chủ đầu tư thu hồi đủ số vốn đầu tư bỏ ra ban đầu. Thời gian thu hồi vốn nhỏ hơn thời gian hoạt động của dự án (tạm tính là 30 năm). Dự án hoàn toàn khả thi về chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn. Kết luận: Qua các tính toán trên ta thấy dự án đã đáp ứng được tất cả các chỉ tiêu tài chính chủ yếu để đảm bảo dự án khả thi về hiệu quả kinh tế. Chương VI Kết luận và kiến nghị Dự án xây dựng Văn phòng, xưởng sửa chữa bảo trì và giới thiệu sản phẩm tại phường Phúc Đồng, quận Long Biên, Hà Nội được triển khai và hoàn thành đưa vào hoạt động sẽ có ý nghĩa trong vịêc nâng cao hệ thống hạ tầng, kiến trúc đô thị, góp phần xây dựng thủ đô Hà Nội ngày một hiện đại hơn, đồng thời đáp ứng được định hướng mở cửa nền kinh tế, chính trị trong xu thế hội nhập Dự án có tính khả thi cao, việc thực hiện dự án sẽ mang lại nhiều lợi ích thiết thực, nâng cao năng lực và góp phần thúc đẩy sự phát triển của ngành công nghiệp ô tô, tạo một quỹ văn phòng cho thuê trên địa bàn, mang lại sự tiện lợi cho cả người dân và các doanh nghiệp. Bên cạnh đó, dự án còn đóng góp cho xã hội thông qua giá trị đóng góp hàng năm vào ngân sách nhà nước, tạo công ăn vịêc làm cho xã hội và mang lại lợi ích cho nhà đầu tư bao gồm cả chủ đầu tư và ngân hàng cho vay vốn. Do đó, đề nghị UBND thành phố Hà nội, các cơ quan chức năng liên quan tạo điều kiện thuận lợi, xem xét phê duyệt dự án, hỗ trợ xúc tiến các thủ tục pháp lý và các giải pháp tích cực để dự án tiến hành thuận lợi, sớm được triển khai thực hiện và đưa vào hoạt động.