Đề tài Giải pháp giải quyết vấn đề nhà ở cho công nhân khu công nghiệp ở Việt Nam

nh quyền địa phương…nên có tỷ lệ cao gấp 3 lần so với loại nhà ở do dân tự xây dựng. Biểu đồ 7: Diện tích nhà ở cho một công nhân tại các tỉnh, thành năm 2006. Đơn vị: m2/người Tỉnh, thành phố Nhà ở của DN Nhà ở của công ty KD nhà TP Hồ Chí Minh 6 - 7 8 - 9 Tỉnh Bình Dương 6 - 8 8 - 10 Tỉnh Đồng Nai 8 - 9 6 - 8 Nguồn: www.horea.org.vn Khu nhà ở cho công nhân là những khu nhà cao tầng (từ 3 đến 5 tầng trở lên), diện tích trung bình của mỗi phòng 8 m2/người. Các phòng đều đảm bảo được các điều kiện tối thiểu về ánh sáng, nhiệt độ, độ thoáng mát của ngôi nhà... Trong mỗi phòng được trang bị những vật dụng cần thiết như tủ cá nhân, quạt trần, quạt treo tường, giường đơn cho mỗi công nhân. Xung quanh khu nhà ở được bố trí cây xanh một phần để tạo ra môi trường trong lành cho khu nhà, phần khác tạo nên vẻ đẹp cho quang cảnh quanh khu nhà ở dành cho công nhân. Về hệ thống cơ sở hạ tầng: Hình thức nhà ở này có đầy đủ hệ thống cấp nước sạch, cung cấp điện. Theo những quy định về xây dựng khu nhà ở cho công nhân lao động thì loại nhà này đều phải đảm bảo có hệ thống thoát nước thải, thu gom rác thải; đồng thời hệ thống phòng cháy chữa cháy cũng được chú trọng. Biểu đồ 8: Điều kiện điện, nước và xử lý nước thải của nhà ở cho công nhân. Đơn vị: % Tỉnh, thành phố Có HT xử lý nước thải Dùng nước máy Điện ổn định TP Hồ Chí Minh 80 92 87 Tỉnh Bình Dương 86 90 81 Tỉnh Đồng Nai 77 85 90 Nguồn: www.monre.org.vn Hai loại nhà ở này cho công nhân có những điều kiện về hình thức, cơ sở hạ tầng tốt hơn hẳn loại nhà do dân tự xây dựng. Nguyên nhân chủ yếu là do các khu nhà ở này thường nằm lân cận các KCN sản xuất nên những điều kiện về điện, nước, hệ thống nước thải, môi trường cảnh quan xung quanh… đều được đảm bảo. 2.1.3. Giá nhà ở cho công nhân các KCN. Những phân tích ở trên cho thấy rằng, đại đa số công nhân lao động các KCN tại một địa phương đều từ các vùng lân cận hoặc các vùng nông thôn di cư đến. Hàng tháng, những người công nhân này đều phải dành một khoản tiền trong số tiền lương ít ỏi của mình để trả tiền thuê nhà. Thuộc đối tượng có thu nhập thấp, với những công nhân lao động này, giá tiền thuê nhà hàng tháng hiện nay không phải là con số nhỏ. Cung không đáp ứng nổi cầu dẫn đến giá nhà cho thuê tăng cao. Nhà ở cho công nhân là một loại bất động sản, cung và cầu cũng mang những đặc tính chung như cung và cầu các bất động sản khác. Số lượng cung bị hạn chế bởi rất nhiều yếu tố như tổng quỹ đất, sự ràng buộc chặt chẽ về pháp luật, chính sách của chính phủ …Việc xây dựng nhà ở đòi hỏi vốn lớn và thời gian xây dựng dài cũng là những nguyên nhân quan trọng làm hạn chế lượng cung và tốc độ tăng cung. Đối với cầu nhà ở công nhân các KCN, do chịu sự tác động trực tiếp, gián tiếp của nhiều yếu tố dẫn đến xu hướng ngày càng tăng. Đặc biệt, nhu cầu về nhà ở cho thuê tăng mạnh ở những địa phương có các KCN mở rộng sản xuất, các KCN mới thành lập. Theo thống kê về nhu cầu thuê nhà, hiện ở miền Bắc có 50%, miền Nam có 65,8% lao động trong các khu công nghiệp có nhu cầu thuê nhà. Khi đó, các khu này chỉ giải quyết được nhu cầu nhà ở cho 3-6,5% số lao động. Ngay tại 3 tỉnh thành có số lượng các KCN nhiều nhất, mặc dù cũng có chính sách quan tâm đến nhà ở cho công nhân nhưng cung và cầu vẫn còn quá chênh lệch. Các số liệu công bố gần đây của Tp.HCM cho thấy, 70% lao động ở các khu công nghiệp thành phố là ngoại tỉnh. Còn ở Bình Dương cũng mới đảm bảo nhà ở cho 15% số lao động, tỉnh Đồng Nai đảm bảo được cho 6,5% số lao động. Thị trường nhà ở cho công nhân KCN đang bị bỏ trống, cung còn quá thiếu so với cầu, khối lượng cung ứng không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả nhà ở cho công nhân thuê tăng lên. Đó là một xu hướng tất yếu hiện nay, giá nhà không ngừng tăng còn thu nhập của công nhân thì duy trì ở mức thấp, không được tăng. Giá cả nhà cho công nhân KCN thuê rất đa dạng. Nhà cho công nhân thuê càng ở gần khu trung tâm đô thị thì giá càng cao nhất là các đô thị đặc biệt, loại I, loại II, và giảm dần ở khu vành đai đô thị và khu cách xa đô thị. Giá thuê nhà trung bình trong đô thị là 150.000-200.000 đồng/người/tháng, thấp nhất là những nhà cho thuê cách xa đô thị trung bình từ 80.000 – 100.000 đồng/người/tháng. Càng xa các trung tâm đô thị, giá thuê phòng trọ của công nhân càng giảm. Tuy nhiên, các doanh nghiệp ở xa trung tâm thường trả lương công nhân không cao. Các tuyến hẻm của khu vực 4, 5 phường Trà Nóc gần KCN Trà Nóc 1 và 2 (TP Cần Thơ) và khu vực Thới Đông của phường Phước Thới, quận Ô Môn đều có nhà trọ cho công nhân thuê. Bốn công nhân ở trong một căn phòng khoảng trên dưới 10m2, mỗi người hàng tháng phải trả 200.000 đồng. Chi phí thuê nhà hàng tháng chiếm khoảng 20% thu nhập của lao động. Trích từ: www.tuoitre.com.vn Gần KCN Hoà Khánh, Đà Nẵng, anh Phan Văn Tánh, quê ở Bình Sơn, Quảng Ngãi, thuê phòng trọ rộng hơn 10 m2 cho ba người, tiền thuê nhà mỗi tháng 50 nghìn đồng/người, kể ra khá rẻ, song cũng rất bấp bênh. Trích từ: www.hochiminhcity.gov.vn Giá nhà do dân tự xây cho công nhân thuê gần các KCN ở đô thị đặc biệt như TP Hồ Chí Minh: Khu nhà trọ ở đối diện KCN Tân Tạo, được cải tạo từ một khu nhà xưởng cũ. Ba công nhân thuê một phòng ở trọ ẩm thấp, tăm tối ngay cả giữa ban ngày có giá 350 - 380 nghìn đồng/tháng; Khu nhà trọ cho công nhân thuê của chủ nhà Nguyễn Hạnh tại đường số 5, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân. Giá cho thuê một căn phòng là 500 nghìn đồng, chưa kể tiền điện, nước. Giá nhà do dân xây cho thuê ở các đô thị loại I, II, III thấp hơn so với các đô thị đặc biệt nhưng so với thu nhập của công nhân thì vẫn còn rất cao. Mặc dù số tiền thuê nhà quả hơi cao nhưng chẳng biết thuê ở đâu thấp hơn số tiền trên. Giá nhà cho công nhân thuê ở mức cao so với thu nhập. Đối với loại nhà do các doanh nghiệp sản xuất tự xây dựng, hay do các công ty kinh doanh nhà xây dựng, giá nhà cho thuê vẫn là một nỗi lo đối với những người lao động ngoại tỉnh tại các KCN. Biểu đồ 9: Giá tiền thuê nhà tại một số tỉnh, thành phố năm 2006 Đơn vị: đồng/người/tháng Tỉnh, thành phố Nhà ở của DN Nhà ở của công ty KD nhà Tiền thuê nhà/ thu nhập TP Hồ Chí Minh 80.000-100.000 120.000-150.000 16% TP Đà Nẵng 50.000-100.000 100.000-120.000 12% Tỉnh Cần Thơ 60.000-80.000 80.000-100.000 11% Tỉnh Bình Dương 50.000-80.000 80.000-120.000 14% Tỉnh Đồng Nai 50.000-60.000 70.000-80.000 12% Nguồn: www.horea.org.vn Đối với các loại nhà như nhà do dân tự xây dựng, do doanh nghiệp kinh doanh nhà ở hoặc do chính các doanh nghiệp ở KCN đầu tư xây dựng thì giá thuê nhà vẫn cao so với nhu cầu của người lao động, chiếm 10 – 15 % thu nhập hàng tháng của công nhân trong đó chưa bao gồm những chi phí như điện, nước … Theo những điều tra, phân tích, đánh giá trong thời gian gần đây đều đưa ra một nhân xét chung nhất là giá nhà ở cho công nhân các KCN cao, có những ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của họ cả về vật chất và tinh thần. Trong thời gian qua, cung về nhà ở cho công nhân các KCN còn hạn chế và kém xa so với cầu đang ngày càng tăng dẫn đến giá thuê nhà tăng. Trong khi đó, mức lương tối thiểu luôn được duy trì ở một mức ổn định, thu nhập của công nhân không được cải thiện vì vậy tiền thuê nhà trở thành một gánh nặng đối với mỗi công nhân trong các KCN. Ngoài nguyên nhân trên, giá nhà ở cho công nhân cao là do chi phí đầu tư cho quỹ đất cao, đặc biệt là các đô thị đặc biệt, đô thị loại I thì vấn đề quỹ đất còn nhiều nhiêu khê trong giải phóng mặt bằng nên đẩy giá đất lên rất cao. Trong khi đó, doanh nghiệp các KCN lại không được sự quan tâm hỗ trợ của nhà nước về các chính sách thuế, lãi suất… Đó là một số trong nhiều nguyên nhân cơ bản làm cho giá nhà ở luôn là một gánh nặng đối với công nhân các KCN. 2.1.4. Sự phân bố nhà ở cho công nhân các KCN. Về địa điểm phân bố Những phân tích trên giúp thấy được sự thuận tiện, những lợi ích và thoả mãn nguyện vọng của đại đa số công nhân khi nhà ở của họ được phân bố ở những địa điểm hợp lý, đem lại nhiều tiện ích, đặc biệt là về khoảng cách so với nơi làm. Biểu đồ 10: Phân bố nhà ở cho công nhân trong và ngoài KCN năm 2006 Đơn vị: % Tỉnh, thành phố Trong KCN Ngoài KCN Tập trung Phân tán TP Đà Nẵng 1 9 90 TP Hà Nội 0 13 87 Tỉnh Cần Thơ 1 13 86 Tỉnh Đồng Nai 5.5 20 74.5 Tỉnh Bình Dương 11 28 61 TP Hồ Chí Minh 3 37.50 59.6 Nguồn: www.nld.com.vn Qua bảng số liệu trên sắp xếp theo thứ tự giảm dần của tỷ lệ nhà ở cho công nhân với tiêu chí phân tán, không tập trung thì Đà Nẵng là thành phố có tỷ lệ cao nhất với tỷ lệ 90%, theo sau là TP Hà Nội, Cần Thơ. Khi đó, TP Hồ Chí Minh lại có tỷ lệ nhà ở tập trung cao nhất là 37.5%, gấp gần 4 lần so với tỷ lệ này của TP Đà Nẵng, gấp 3 lần của Cần Thơ. Hai tỉnh Bình Dương, Đồng Nai có tỷ lệ nhà phân bố ngoài KCN và tập trung lần lượt đứng thứ 2, thứ 3. Đối với loại nhà ở cho công nhân có địa điểm được coi là rất phù hợp đó là trong KCN thì tỷ lệ này cũng có sự chênh lệch tương đối giữa các tỉnh, thành. Tỉnh Bình Dương đạt tỷ lệ cao nhất là 11%, trong khi đó TP Hà Nội vẫn chưa tồn tại loại nhà ở này. Nhìn chung, nhà ở cho công nhân lao động còn phân tán, chưa tập trung chiếm tỷ lệ cao, tập trung ở các địa phương có lượng nhà do dân tự xây cho thuê lớn. Đối với những khu nhà ở cho công nhân nằm trong hàng rào các KCN thì mới chỉ góp phần thoả mãn được một phần rất nhỏ nguyện vọng được sống gần nơi làm việc của công nhân. Tỷ lệ này ở 3 tỉnh, thành phố dẫn đầu cả nước về phát triển các KCN là Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai là cao nhất. Nguyên nhân là do 3 địa phương này có sự quan tâm của cả doanh nghiệp các KCN và chính quyền sở tại. Đặc biệt là TP Hồ Chí Minh có tỷ lệ nhà tập trung khá cao là do chính quyền địa phương đã kết hợp góp vốn hỗ trợ xây nhà ở cho công nhân cùng với các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Chính vì vậy, tỷ lệ nhà ở cho công nhân do doanh nghiệp KCN xây dựng cũng cao hơn các tỉnh thành khác, dẫn đến lượng nhà ở trong hàng rào KCN đạt tỷ lệ cao hơn. Về khả năng tiếp cận và tính đồng bộ về cơ sở hạ tầng Loại nhà ở do dân tự xây dựng cho thuê, có nơi nhiều khu dân cư tham gia vào dịch vụ cho thuê nhà trọ bằng cách phân nhỏ nhà ở của mình ra tối đa, hình thành nên bức tranh các "đô thị nhà trọ" lộn xộn, kém thẩm mỹ. Đa số kiểu nhà này là chưa thích hợp, tự phát, thường nằm xen kẽ trong các làng xóm, các hẻm quanh co, ngay cả trong những khu vực có quyết định giải toả. Gần KCN Trà Nóc, tỉnh Cần Thơ có tuyến hẻm liên tổ 1, 2, 3 khu vực 4, phường Trà Nóc là con đường đổ cát núi lầy lội, ẩm thấp, quanh co nhiều ngách, đi lại khó khăn. Thế nhưng, đây là một trong những tuyến hẻm có nhiều nhà trọ nhất khu vực này. Còn ở TP Biên Hòa, Đồng Nai, tại khu nhà trọ Pouchen có khá nhiều nhà trọ nằm ngay trên những hồ ao, rác rưởi hôi thối, an ninh trật tự phức tạp; thế nhưng, vẫn có khoảng 3.000 công nhân cam chịu kiếp sống chung với... ô nhiễm để làm việc. Trích từ: www.nhandan.com.vn Những đoạn trích tương tự trên rất phổ biến khi phản ánh sự phân bố về khả năng tiếp cận khó khăn và tính đồng bộ kém của loại nhà cho thuê này. Những điều kiện cơ bản về kết cấu hạ tầng cơ sở như: hệ thống cung cấp điện, nước; hệ thống thoát nước bẩn và vệ sinh đô thị; bảo vệ môi trường sinh thái xung quanh … đều sơ sài, yếu kém. Khả năng tiếp cận đến các khu công cộng, sinh hoạt văn hoá của địa phương rất khó khăn. Chính vì vậy, sau một ngày làm việc nhiều giờ, hầu như công nhân không thể tham gia một hoạt động văn hoá tinh thần nào. Đối với loại nhà do doanh nghiệp các KCN xây dựng thì do địa điểm phần lớn được đặt ở trong hàng rào KCN nên có nhiều thuận lợi hơn do tận dụng được những lợi thế của KCN. KCN Sài Gòn_Dung Quất là một trong số ít các KCN vừa có vị trí địa lý thuận lợi vừa có khu phục vụ chỗ ở cho công nhân lao động. Về mặt hạ tầng cơ sở kỹ thuật: đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống điện. Hệ thống cấp nước sạch phục vụ cho sinh hoạt của công nhân: đang vận hành Nhà máy nước Dung Quất công suất 15.000m3/ngày đêm. Dự kiến nâng công suất lên 50.000 m3/ngày đêm vào năm 2007, và 100.000 m3/ngày đêm vào năm 2010. Hệ thống Bưu chính viễn thông: Thực hiện được tốt các cuôc gọi trong và ngoài nước. Ở tỉnh Bình Dương, có KCN Mỹ Phước là lớn thứ hai về quy mô, có xây dựng khu nhà ở cho công nhân nằm trong KCN. KCN có nhiều lợi thế riêng, đó cũng là những lợi thế đối với khu nhà ở cho công nhân nằm trong KCN như: có vị trí cách TP Hồ Chí Minh 40 km về phía Bắc, giáp ranh thị xã Thủ Dầu Một. Địa điểm xây dựng thoả mãn những nguyên tắc cơ bản: Xây dựng hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng cung cấp tới ranh giới các lô đất như 2 tuyến điện lưới quốc gia Tân Định - Mỹ Phước và Bến Cát-Mỹ Phước; cung cấp nước sạch theo tiêu chuẩn WHO. KCN còn chú trọng quy hoạch, bố trí các lô đất lớn, với đường nội bộ rộng 25 m. Nhà ở cho công nhân thuê do doanh nghiệp xây dựng phần lớn đã đáp ứng được yêu cầu về sự phân bố quy mô, về các hệ thống cơ sở hạ tầng. Nhưng, vẫn còn gây ô nhiễm môi trường, đe dọa về cháy nổ và cản trở giao thông đô thị. Bên cạnh đó, sự phân bố về chức năng của hệ thống các khu xung quanh khu nhà ở trong vùng cũng chưa hợp lý. Những công trình hạ tầng xã hội như công viên, khu thể thao, nhà văn hoá, bệnh viện, trường học…vẫn chưa được quan tâm đúng mức. Tóm lại, nhiều địa phương trên cả nước có quy hoạch, nhưng do nhiều nguyên nhân mà dẫn đến tình trạng nhà ở cho công nhân hình thành một cách tự phát, xây dựng không đồng bộ. Hiện tại, chỉ đếm trên đầu ngón tay một vài KCN có khu nhà ở cho công nhân với sự phân bố quy mô, không gian phù hợp. 2.1.5. Đời sống văn hoá, tinh thần. Lực lượng công nhân đang làm việc tại các KCN là lực lượng lao động có đóng góp quan trọng cho sự phát triển kinh tế của đất nước, trong khi đó họ đang phải chịu thiệt thòi lớn về đời sống văn hoá tinh thần. Đời sống văn hoá tinh thần của công nhân ở những khu nhà trọ. Hưởng thụ văn hoá, văn nghệ, thể dục thể thao của công nhân tại nơi ở hầu như không có gì, do thời gian và cường độ làm việc căng thẳng từ sáng sớm tới tối khuya.Với nhịp sống như vậy, có công nhân hàng tháng không xem truyền hình, nghe đài, đọc sách báo nên không nắm được thông tin; việc xem phim, biểu diễn nghệ thuật lại càng xa vời. Công tác tư tưởng không đến được với công nhân, mặt khác do thu nhập thấp, đa số công nhân không đủ điều kiện để mua sắm các phương tiện phục vụ nhu cầu thiết yếu như đài, TV, quạt điện, sách báo. Một thực tế đáng buồn là, trong thời đại cách mạng thông tin hiện nay, có một bộ phận công nhân của chúng ta đang làm việc trong các KCN đang bị ''đói'' văn hoá, thiếu thông tin một cách nghiêm trọng. Trích: www.nhandan.com.vn Một vấn đề quan trọng là cả giới chủ và chính quyền địa phương nơi công nhân ở trọ đều chưa quan tâm đến việc tạo điều kiện cho họ tham gia và hưởng thụ các hoạt động văn hoá nâng cao chất lượng cuộc sống. Qua đoạn trích trên, ta thấy rằng người lao động trong các khu trọ đang phải sống trong tình trạng nghèo nàn, thiếu thốn về tinh thần, thời gian biểu của công nhân chỉ là: đi làm, ăn, ngủ, các quan hệ xã hội chỉ bó hẹp trong các khu nhà trọ. Đời sống văn hoá tinh thần của công nhân lao động ở những khu nhà lưu trú, ký túc xá. Thực tế có một vài doanh nghiệp có báo, tạp chí đọc vào giờ nghỉ trưa, có bàn bóng bàn, sân cầu lông, phòng karaokê nhưng chủ yếu là phục vụ chuyên gia, đội ngũ cán bộ quản lý, không gắn bó với hoạt động thường xuyên của công nhân. Biểu đồ 11: Tỷ lệ công nhân có tham gia các hoạt động văn hoá. Đơn vị: % Các hoạt động văn hoá TP Hồ Chí Minh Tỉnh Bình Dương Xem truyền hình 41.6 34 Đọc báo 40.3 23.7 Nghe đài thu thanh 29.6 43.7 Đi xem phim, ca nhạc 14.5 9.3 Nguồn: www.nld.com.vn Đời sống văn hóa, tinh thần của người lao động ở các KCN còn khá nghèo nàn, đơn điệu. Thật sự là thiếu thốn. Thực trạng đời sống tinh thần của công nhân các KCN với nhiều bức xúc như trên là do nhiều nguyên nhân gây ra. Đó là do thời gian làm việc căng thẳng suốt từ sáng đến tối. Ngoài ra, do giới chủ và chính quyền địa phương nơi công nhân ở chưa thực sự quan tâm đến việc tạo điều kiện cho công nhân tham gia vào hưởng thụ các hoạt động văn hóa. 2.3. Những ưu điểm và hạn chế còn tồn tại. Trong quá trình hình thành và đạt được những phát triển nhất định, giải quyết vấn đề nhà ở cho công nhân có những ưu điểm và hạn chế đang đặt ra. - Nhà ở do dân tự xây, do doanh nghiệp KCN, do công ty KD nhà ở và các tổ chức là ba loại nhà chính đáp ứng nhu cầu của công nhân hiện nay. Nhà ở cho đối tượng lao động này được nhiều thành phần xã hội tham gia đầu tư, xây dựng nhưng số lượng hiện nay thì chỉ như “muối bỏ bể” so với nhu cầu ngày càng tăng cao của công nhân. - Ở một số tỉnh, thành như Bình Dương, Hồ Chí Minh, Đồng Nai, nhà ở cho công nhân KCN đều được chính quyền địa phương và các doanh nghiệp KCN quan tâm nên hai loại nhà do các tổ chức này xây dựng đều được đảm bảo về chất lượng để thoả mãn những nhu cầu cơ bản của người lao động. Tuy nhiên, 90% công nhân hiện nay đang sống ở những nhà cho thuê do dân xây dựng nên tình trạng chung là chất lượng nhà ở rất yếu kém cả hình thức lẫn cơ sở hạ tầng cơ bản. - Thực tế về nhà ở cho công nhân phản ánh tình trạng cung không cõng nổi cầu làm cho giá thuê nhà cao hơn giá trị thực tế của nó. Ngoài ra, giá cả ngày càng tăng, giá cho thuê nhà cũng tăng theo, trong khi đó lương của người công nhân thì vẫn giữ nguyên hoặc rất chậm thay đổi. Chính vì vậy, dành một phần tiền để lo “an cư” luôn là một gánh nặng, một nỗi lo đối với lao động ngoại tỉnh. - Sự phân bố nhà ở cho công nhân các KCN cũng lộn xộn, tự phát, khó quản lý như loại nhà do “dân lập” cho công nhân thuê vì đại đa số người công nhân lao động ngoại tỉnh đều ở loại nhà đó. Địa điểm lý tưởng theo nguyện vọng người lao động, đối với công nhân hầu hết là “không tưởng”, chỉ có một tỉ lệ rất nhỏ những người may mắn mới được thực sự “an cư” tại đó. Về khả năng tiếp cận, sự đồng bộ của cơ sở hạ tầng còn yếu kém là tình trạng chung của nhà ở cho công nhân. - Đầu tư chăm lo cho đời sống công nhân chính là tái đầu tư sản xuất, phục vụ nhân tố con người, không chỉ đời sống vật chất mà cả tinh thần cũng cần được cải thiện. Hiện nay, họ phải chịu thiệt thòi lớn về đời sống văn hoá tinh thần. 2.3. Những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến thực trạng. Nguyên nhân dẫn đến thực trạng trên xuất phát từ nhiều phía: từ phía Nhà nước, chính quyền địa phương, từ các doanh nghiệp, xuất phát từ bản thân những khách hàng (đó chính là công nhân làm việc trong các KCN). 2.3.1. Các chính sách và quy hoạch. Công tác quản lý Nhà Nước trong phát triển KCN còn nhiều hạn chế, thể hiện ở các điểm sau: Chính sách pháp luật còn nhiều bất cập: Nghị định 36- CP ngày 24/4/1997 của Chính phủ Việt Nam quy định “KCN là khu tập trung các dây chuyền sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện các dịch vụ sản xuất công nghiệp, có ranh giới địa lý xác định (có tường rào bao quanh) không có dân cư sinh sống, do các cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền quyết định thành lập”. Điều này đồng nghĩa với quan niệm KCN ở Việt Nam chỉ là phần diện tích đất đai dành cho xây dựng cơ sở hạ tầng cho thuê. Vì vậy, công tác quy hoạch KCN mới chỉ quan tâm đến các điều kiện về cơ sở vật chất hạ tầng cho các cơ sở sản xuất công nghiệp, dịch vụ; công tác quy hoạch nhà ở và các công trình phúc lợi công cộng cho công nhân không được đề cập đến . Nhà Nước không trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở nên không có quỹ nhà ở để điều tiết thị trường. Hầu hết các doanh nghiệp chỉ chú trọng đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để bán, rất ít doanh nghiệp quan tâm đến nhà ở cho những người có thu nhập thấp, công nhân các KCN. Bộ xây dựng đã ban hành 5 tiêu chuẩn về xây dựng nhà ở cho công nhân. Tuy nhiên quy chế này còn tồn tại những hạn chế về phân biệt đối tượng kinh doanh mặc dù tất cả họ phải hoạt động theo Luật doanh nghiệp. Chẳng hạn, các cơ sở doanh nghiệp kinh doanh khách sạn, nhà trọ, khu lưu trú cho công nhân, nhà cho thuê làm văn phòng sử dụng vào mục đích kinh doanh hoặc các trường hợp khác đều không thuộc phạm vi điều chỉnh của quy chế này. Điều này có thể không tính đến công nhân sống ở những nơi này và không ai có thể khẳng định chắc chắn là những nơi này hoàn toàn được đảm bảo về tiện nghi theo quy chế. Chính sách tiền lương Tuy được điều chỉnh, song còn nhiều bất cập so với điều kiện thực tế. Do điều chỉnh chậm so với giá cả tăng trong thực tế, đó là kẽ hở dể chủ doanh nghiệp bòn rút tiền lương của công nhân mà vẫn kể công là trả lương cao hơn quy định. Thủ tục hành chính còn phiền hà Thủ tục pháp lý xin duyệt và triển khai dự án nhà ở công nhân còn nhiêu khê, khiến cho các chủ đầu tư phải mất rất nhiều thời gian, công sức lẫn chi phí để triển khai trong khi quỹ nhà ở phục vụ cho công nhân đang ngày càng cạn kiệt. Công tác quy hoạch và phát triển các KCN còn bất cập Quy hoạch xây dựng các KCN còn phân tán, nhỏ lẻ, đã làm cho sự phối hợp giữa các KCN trở nên yếu kém hơn. Dẫn đến tình trạng phát triển kém hiệu quả ngay cả trong vấn đề xây dựng nhà ở cho công nhân: nhiều doanh nghiệp muốn xây đựng nhà ở cho công nhân thì không có quỹ đất; còn những doanh nghiệp có quỹ đất thì lại không muốn xây dựng nhà. Việc quy hoạch các KCN thường chưa được xem xét đồng bộ gắn với quy hoạch phát triển đô thị, khu dân cư, hạ tầng kỹ thuật, xã hội nên dẫn tới tình trạng nhiều KCN đã đi vào hoạt động nhưng thiếu nhà ở, công trình công cộng bên ngoài hàng rào KCN để phục vụ đời sống người lao động làm việc trong các KCN. 2.3.2. Sự quản lý của chính quyền địa phương. Chính quyền địa phương chưa có cơ chế để quản lý các khu nhà trọ. Ngoài ra, công tác kết hợp với các tổ chức doanh nghiệp để xây dựng nhà ở cho công nhân chưa được quan tâm đúng mức. Các địa phương chưa quan tâm đúng mức đến việc quy hoạch phát triển nhà ở cho công nhân. Hầu hết các địa phương còn chưa dành đất để phát triển nhà ở cho công nhân. Ngược lại, một số chính quyền địa phương lại bắt buộc tất cả các chủ đầu tư (kể cả nhà đầu tư nước ngoài) phải dành một phần quỹ nhà, đất trong dự án được hưởng ưu đãi để chuyển giao cho chính quyền địa phương giải quyết nhu cầu nhà ở cho công nhân là không phù hợp. Theo quy định của Luật đất đai 2003, các chủ đầu tư đều phải tham gia đấu giá hoặc đấu thầu khi thực hiện các dự án nhà ở để bán và cho thuê, các quy định bắt buộc trên càng trở nên bất hợp lý. 2.3.3. Những khó khăn của Ban quản lý KCN và các doanh nghiệp. Về mặt nhận thức. Các nhà quản lý KCN cho rằng việc xây dựng nhà ở cũng như các công trình công trình phục vụ sinh hoạt công cộng của công nhân không phải là mục tiêu trước mắt, mà tạm thời ỷ lại vào qũy nhà ở và công trình văn hoá công cộng của khu dân cư đô thị lân cận. Công việc trước mắt của họ là nhanh chóng xây dựng hạ tầng kỹ thuật và kêu gọi vốn đầu tư nhằm thu hồi vốn để tiếp tục xây dựng hạ tầng cho giai đoạn tiếp theo. Chủ doanh nghiệp sau khi thuê đất, họ tranh thủ đầu tư xây dựng các nhà máy và đưa vào sản xuất để nhanh chóng thu được lợi nhuận, còn vấn đề nhà ở cho công nhân thì họ cho đó là trách nhiệm của xã hội, của chính quyền sở tại. Cạnh tranh về giá Một số ban quản lý muốn đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân thì gặp phải một khó khăn bất cập là nỗi lo cạnh tranh về giá thuê nhà đối với dân tự xây dựng cho thuê bên ngoài KCN. Bởi vì, nếu xây dựng nhà ở theo đúng quy hoạch chi tiết thì phải xây dựng đồng bộ, nghĩa là phải xây dựng đầy đủ hệ thống điện nước, giao thông, công trình công cộng phục vụ cho công nhân… Tất cả những vấn đề xây dựng hoàn chỉnh này đồng nghĩa với giá thuê nhà ở trong những khu này cao hơn so với các khu nhà trọ. 2.3.4. Đối với bản thân người lao động. Lao động trong các KCN phần lớn là lao động nông thôn, trình độ học vấn thấp và nhận thức về pháp luật còn nhiều hạn chế, trình độ học vấn thấp và nhận thức về pháp luật còn nhiều hạn chế như trong việc tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bản thân mình. Ngoài ra, nhiều công nhân vẫn chưa có được tác phong công nghiệp nên nhiều người trong số họ chưa quen với những nội quy về giờ giấc, kỷ luật… hoặc do những quy định này không phù hợp với lịch làm việc theo ca thường xuyên của ho. Đồng thời, do tâm lý của đa số công nhân là thích sinh hoạt chung với bạn và những người cùng quê. Những bất cập này đã dẫn đến tình trạng hàng loạt công nhân bỏ các ký túc xá của doanh nghiệp nơi mình làm để ra ngoài thuê nhà ở. 2.3.5. Các nguyên nhân khác. Hoạt động của các tổ chức tín dụng trong lĩnh vực phát triển nhà ở xã hội và các ngân hàng thương mại đạt hiệu quả chưa cao, nên hầu hết người có thu nhập thấp đều không có điều kiện để tiếp cận với các nguồn vốn vay. Hiện tượng phổ biến ở các địa phương là khi hình thành các KCN, giá đất xung quanh KCN tăng lên rất nhiều và xuất hiện hiện tượng đầu cơ đất. Một khi đất đã bị đầu cơ thì những người công nhân thu nhập thấp khó có đủ tiền để mua “quyền sử dụng đất” để làm nhà hoặc thuê nhà. Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng thiếu nhà ở cho công nhân hiện nay. Các cơ chế ưu đãi trung gian thông qua các doanh nghiệp phát triển nhà ở nhằm tăng cung cho thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp trong những năm qua chưa được kiểm soát chặt chẽ. CHƯƠNG III GIẢI PHÁP VỀ GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ NHÀ Ở CHO CÔNG NHÂN CÁC KCN. 1. Xu hướng phát triển các KCN và nhu cầu về nhà ở của công nhân các KCN. Trong giai đoạn ngắn nhất là đến năm 2010, theo mục tiêu phát triển là phấn đấu lấp đầy cơ bản các KCN đã được thành lập; thành lập mới các KCN với diện tích tăng thêm khoảng 15.000 – 20.000 ha. Đối với 5 năm của giai đoạn tiếp theo là đến năm 2015, mục tiêu đầu tư đồng bộ để hoàn thiện các KCN hiện có, thành lập mới một cách có chọn lọc các KCN với tổng diện tích tăng thêm khoảng 20.000–25.000 ha; phấn đấu đạt tỷ lệ lấp đầy các KCN bình quân trên cả nước khoảng trên 60%. Về đầu tư, phấn đấu thu hút khoảng 6.500 – 6.800 dự án với tổng vốn đầu tư đăng ký khoảng trên 36 – 39 ty USD. Ngoài ra, mục tiêu đến năm 2015 sẽ thành lập mới 115 KCN và dự kiến mở rộng 27 KCN tại các tỉnh thành trên cả nước. Những mục tiêu, định hướng phát triển cụ thể các KCN trong các giai đoạn như trên là một trong những cơ sở quan trọng để dự báo các KCN sẽ phát triển mạnh trên toàn quốc trong thời gian tới. Xu hướng phát triển KCN phản ánh được phần nào sự quan tâm của Chính phủ đối với việc hình thành và phát triển các KCN. Trong quy hoạch phát triển của các địa phương, bố trí quỹ đất dự trữ cho phát triển KCN sau năm 2015, đối với các tỉnh có điều kiện thuận lợi cho thu hút đầu tư phát triển KCN, khi các KCN đã được thành lập có tỷ lệ lấp đầy trên 60 % thì sẽ được thành lập tiếp các KCN mới để đáp ứng nhu cầu phát triển KCN. Trong thời gian tới, với sự thành lập mới và mở rộng của các KCN dẫn đến tình hình lao động trong các KCN có nhiều thay đổi. Xu hướng biến đổi dễ nhận thấy nhất đó là nhu cầu về công nhân tăng mạnh, tất yếu sẽ dẫn đến hệ quả là nhu cầu về nhà ở cho công nhân cũng tăng mạnh. Dự báo về dân số nước ta có tốc độ tăng dân số giảm dần qua các giai đoạn nhưng do quy mô dân số lớn nên vẫn gia tăng mạnh. Cụ thể, đến năm 2015 dự báo sẽ tăng lên khoảng 91.3 triệu dân với tỷ lệ tăng 1.14%; đến năm 2020 lên đến 95.9 triệu dân với tỷ lệ tăng 0.99%. Quy mô dân số lớn dẫn đến thị trường lao động dồi dào, đó là một trong các điều kiện để các KCN mở rộng sản xuất. Nhu cầu lao động tăng dẫn đến nhu cầu về nhà ở của công nhân cũng tăng theo. Về phát triển kinh tế, dự tính giá trị tổng GDP năm 2020 có thể đạt gấp 4 lần mức của năm 2000. Như vậy, mức độ tăng trưởng GDP bình quân của suốt giai đoạn 2001-2020 phải là 7,2%/năm. Giá trị GDP tính theo đầu người (theo phương pháp PPP) sau 20 năm của nước ta sẽ tăng khoảng 3,3 - 3,6 lần. Với tốc độ này, tại thời điểm năm 2020, GDP của nước ta sẽ tăng gấp 5 lần so với năm 2000. Mức sống của đại bộ phận nhân dân được nâng cao, thu nhập của người dân sẽ được cải thiện, thu nhập của công nhân lao động tại các KCN cũng sẽ được nâng cao. Từ đó, nhu cầu về nhà ở của công nhân không chỉ tăng về số lượng mà còn thay đổi về chất lượng. Tóm lại, những dự báo về xu hướng, sự biến đổi của các yếu tố có tác động chính đến nhu cầu về nhà ở trong tương lai. Trong những năm tới, sẽ có sự tăng mạnh trong nhu cầu nhà ở cho công nhân cả về quy mô và tốc độ gia tăng. 2. Quan điểm và phương hướng giải quyết vấn đề nhà ở cho công nhân trong các KCN. Với những vẫn đề bất cập đang đặt ra đã nêu trên, dự báo về nhu cầu nhà ở cho công nhân KCN, để giải quyết cần có nhiều biện pháp chính sách đồng bộ. Nhưng trước hết, phải có những quan điểm giải quyết phù hợp: Một là, chính sách nhà ở cho công nhân phải đặt trong thể chế kinh tế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước. Thực hiện những định hướng, mục tiêu, chính sách phát triển nhà ở xã hội nói chung và nhà ở cho công nhân KCN nói riêng phải đảm bảo theo quan điểm đã quán triệt. Nhà nước khuyến khích sự tham gia của các thành phần kinh tế ngoài quốc doanh vào việc tăng cung nhà ở cho công nhân nhưng cần tham gia quản lý điều tiết để tránh những mặt trái của nền kinh tế thị trường. Trong từng thời kỳ nhất định phải xem xét mọi điều kiện, có chính sách cụ thể phù hợp, tránh dàn trải thiếu tập trung dẫn đến hiệu quả thấp. Hai là, nhà ở cho công nhân cần có sự quan tâm, phối hợp của toàn xã hội. Nhà ở cho công nhân các KCN cũng là một bộ phận của nhà ở xã hội nên cần sự quan tâm của toàn xã hội. Xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng XHCN là con đường chúng ta đang theo đuổi, vậy để giải quyết vấn đề nhà ở xã hội, phải đứng trên quan điểm thị trường. Tuy nhiên, đối với nhà ở cho công nhân thì ngoài cơ chế thị trường, phải thực hiện kết hợp nhiều biện pháp khác nhau. Trong đó, đối với các cơ quan nhà nước thì quan điểm phối hợp lại càng cần được quán triệt. Ba là, quy hoạch phát triển nhà ở công nhân phải gắn liền với quy hoạch và phát triển các KCN. Khi lập quy hoạch hay đầu tư phát triển các KCN tại các địa phương phải đảm bảo gắn liền cả quy hoạch và đầu tư vào nhà ở cho công nhân lao động. Quan điểm này nhằm hướng tới lợi ích trước mắt là đem lại lợi nhuận cho doanh nghiệp, tăng cường thu hút đầu tư và về lâu dài là đảm bảo sự phát triển bền vững các KCN và ngành công nghiệp của cả nước. Bốn là, nhà ở cho công nhân KCN là một bộ phận cấu thành của hệ thống nhà ở đô thị. Do vậy, công tác quy hoạch khu xây dựng nhà ở cho công nhân phải được gắn với các dự án khu đô thị mới, các dự án nhà ở thương mại để đảm bảo sự hài hoà và tính đồng bộ về cơ sở hạ tầngi. Ngoài ra, về chất lượng phải đảm bảo không phải nhà tạm bợ, những tiêu chuẩn về chất lượng có thể thấp hơn trung bình nhưng phải đảm bảo yêu cầu tối thiểu để sử dụng trong lâu dài. Phương hướng để giải quyết những bất cập đang tồn tại: - Điển hình hoá những thiết kế và xây dựng nhà ở cho công nhân khi đã có những tiêu chuẩn cụ thể liên quan, để nhằm mục đích giá thành thuê nhà sẽ giảm và nhanh chóng giảm dần sự mất cân đối giữa cung và cầu hiện nay. - Tăng quỹ nhà ở cho công nhân với sự tham gia cả trực tiếp và gián tiếp của nhà nước. Do việc đầu tư vào các dự án xây dựng nhà ở cho công nhân các KCN hiện hay có hiệu quả rất thấp, sự tham gia của nhà nước để sớm tạo ra được quỹ nhà cho công nhân. Bên cạnh đó, cần sử dụng ngân sách Nhà nước đặt hàng các doanh nghiệp kinh doanh xây dựng các khu nhà ở cho công nhân thuê dưới sự giám sát của cơ quan quản lý và theo tiêu chuẩn do địa phương đề ra. - Vận động sự tham gia kết hợp của nhiều thành phần, gồm trước hết là sự nỗ lực từ phía người lao động, trách nhiệm của tổ chức sử dụng lao động, với chính sách hỗ trợ về nhiều mặt của nhà nước và sự góp sức của cả cộng đồng. - Khuyến khích các doanh nghiệp tư nhân và người dân gần khu vực có các KCN, xây dựng nhà ở cho công nhân thuê nhưng phải đảm bảo theo quy hoạch và mẫu thiết kế của địa phương và việc thực hiện cần có sự giám sát của các cơ quan quản lý. Ưu thế của những chủ thể cung ứng nhà ở cho công nhân nói trên là có sẵn đất đai, nên tránh được việc phải bỏ ra khoản đầu tư lớn để thuê đất vì vậy họ sẽ cho thuê các căn nhà có chất lượng, có thể cho thuê với giá hợp lý. 3. Những giải pháp cơ bản để giải quyết vấn đề nhà ở công nhân KCN. 3.1. Giải pháp về quy hoạch. Công tác quy hoạch có vai trò rất quan trọng và cần được chính quyền các địa phương quan tâm ngay từ đầu. Quy hoạch khu nhà ở cho công nhân cần đáp ứng được những yêu cầu của quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất của địa phương do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; các vấn đề xã hội học, đặc điểm và nguyện vọng của công nhân; những dự báo về phát triển các KCN ở Việt Nam đến 2020; những tiêu chuẩn, quy chuẩn trong thiết kế quy hoạch. Khi thiết kế quy hoạch chi tiết một khu nhà ở cho công nhân KCN phải xác định được mối quan hệ giữa khu nhà ở với KCN, khu nhà ở với khu dân cư đô thị hiện có từ đó có những đề xuất kiến nghị điều chỉnh hay tuân thủ theo quy hoạch xây dựng chung. Ngoài ra, những mối quan hệ đó có thể giúp cho việc lựa chọn địa điểm quy hoạch phát triển nhà ở và quỹ nhà ở. Từ đó, có những biện pháp tổ chức không gian nhà ở cho công nhân KCN: - Quy hoạch xây dựng khu nhà ở cho công nhân thành khu vực tập trung. Quy hoạch theo hướng này có ưu điểm là có thể thống nhất được giải pháp quy hoạch thiết kế đô thị, giải pháp quy hoạch thiết kế KCN và khu dân cư, tận dụng điều kiện cơ sở hạ tầng của đô thị để đảm bảo tính đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và thuận lợi cho vấn đề quản lý. Ngoài ra còn có ưu điểm là tạo điều kiện cho công nhân lao động tham gia các công tác dịch vụ ngoài giờ (làm thêm) tăng thu nhập, hoà nhập hơn với cộng đồng. Nếu một khu vực có nhiều KCN được quy hoạch thiết kế xây dựng trong cùng một cụm và nằm cạnh nhau thì nên sử dụng giải pháp xây dựng khu nhà ở công nhân lao động thành khu vực tập trung trong đô thị sao cho phù hợp với quy hoạch chung của đô thị đó, có thể sử dụng một phần quỹ đất dành cho quy hoạch xây dựng nhà ở dân cư đô thị để có đủ diện tích xây dựng nhà ở cho công nhân lao động các KCN tập trung. - Quy hoạch xây dựng khu nhà ở cho công nhân bên cạnh KCN. Như đã trình bày ở phần trên, giải pháp quy hoạch này được áp dụng cho các KCN có số lượng người lao động lớn, quy mô diện tích sản xuất lớn, lại nằm tách xa khu dân cư đô thị. Phải quy hoạch chọn vị trí xây dựng KCN đồng bộ với chọn vị trí đặt khu nhà ở cho công nhân. Ngoài ra, phải đảm bảo được những tiêu chuẩn về xây dựng, về môi trường đặc biệt là đối với những khu công nghiệp luyện kim, lọc dầu… Ví dụ: giữa KCN và khu nhà ở cho công nhân phải có khoảng cách ly 50m để trồng cây xanh cải thiện điều kiện chất lượng môi trường. Giải pháp này có ưu điểm là tiết kiệm được thời gian, chi phí đi lại cho công nhân. Tận dụng được thời gian để tham gia các hoạt động khác như nghỉ ngơi, giải trí hoặc để gia công, chế biến bán sản phẩm tại nhà không những mang lại lợi ích cho công nhân mà cho cả KCN. Trong trường hợp này, cả KCN và khu nhà ở công nhân đều nằm ở xa đô thị, nên trong quá trình quy hoạch thiết kế xây dựng cần chú ý đến các công trình phục vụ công cộng như nhà trẻ, trạm y tế, các khu giải trí… - Quy hoạch xây dựng khu nhà ở cho công nhân xen kẽ trong các khu dân cư đô thị. Đối với các KCN hoạt động sản xuất không gây ô nhiễm môi trường được quy hoạch và xây dựng gần khu dân cư đô thị, mà không có đủ diện tích hay các điều kiện khác để thiết kế một khu nhà ở tập trung trong đô thị nhưng đô thị còn quỹ đất xây dựng nhà ở thì có thể áp dụng giải pháp xây dựng khu nhà ở cho công nhân nằm xen kẽ trong các khu dân cư đô thị. Ưu điểm của giải pháp quy hoạch này là tính xã hội cao, công nhân KCN có nhiều cơ hội để làm thêm cải thiện thu nhập, tận dụng được điều kiện cơ sở hạ tầng của các khu dân cư đô thị, các công trình công cộng, các dịch vụ thương mại, văn hoá, giải trí... đã có sẵn, tiết kiệm được chi phí đầu tư. Cần phải chú ý lựa chọn giải pháp quy hoạch thiết kế phù hợp để không làm tăng áp lực quá mức cho phép của cơ sở hạ tầng; hài hoà, cân đối với kiến trúc các khu dân cư đô thị có sẵn. - Trong quy hoạch xây dựng, cần quan tâm đến: lựa chọn mật độ xây dựng, lựa chọn khoảng cách hai dãy nhà, lựa chọn số tầng cao. Những yếu tố trên cần được tính toán, lựa chọn sao cho vừa đảm bảo tuân thủ theo những quy định của nhà nước, phù hợp với điều kiện cụ thể vừa giảm giá mua hay thuê cho công nhân. 3.2. Những giải pháp nhằm giảm giá nhà ở cho công nhân. 3.2.1. Giảm chi phí về giá đất. Để làm tăng lượng cung “vẫn chưa cõng nổi cầu” như hiện nay, phải khuyến khích được sự tham gia vào đầu tư phát triển và kinh doanh nhà ở của các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế nhằm phục vụ cho nhu cầu về nhà ở cho công nhân các KCN. Nhà nước cần phải có những ưu đãi về chính sách đất đai để làm giảm chi phí về quỹ đất của các doanh nghiệp. - Để giảm những chi phí vào quỹ đất của các doanh nghiệp như phải mua đất hai lần, một lần của nhà nước, một lần của dân thì nhà nước sẽ hỗ trợ khoản tiền bồi thường về đất, công trình trên đất, tái định cư… Phía các doanh nghiệp sẽ nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng cho nhà nước. Có như vậy, tiến trình thực hiện nhà ở cho công nhân mới sớm được hoàn thiện. - Đối với chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở cho công nhân KCN từ nguồn vốn ngân sách (kể cả các doanh nghiệp kinh doanh xây dựng nhà ở cho công nhân do nhà nước đặt) cần được hỗ trợ miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. - Miễn nộp thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho tất cả các loại diện tích không được phép xây dựng bao gồm có: + Diện tích đất nằm trong chỉ giới xây dựng. + Diện tích đất nằm trong hành lang an toàn bảo vệ đường bộ. + Diện tích đất nằm trong phạm vi khoảng lùi xây dựng của toàn bộ dự án. + Diện tích đất thuộc hệ thống giao thông: vỉa hè, đường của cả dự án. 3.2.2. Giảm chi phí về vốn của doanh nghiệp. - Mở rộng đối tượng được hưởng ưu đãi về vay vốn gồm tất cả các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế, không phân biệt trong hay ngoài nước có dự án về đầu tư xây dựng phát triển nhà ở cho công nhân các KCN đáp ứng đủ các điều kiện yêu cầu, cụ thể như: Khu nhà ở được xây dựng phải đảm bảo tuân theo những yêu cầu trong quy hoạch của nhà nước; các dự án đầu tư xây dựng phát triển nhà ở cho công nhân KCN phải được UBND cấp tỉnh phê duyệt; nhà ở đã được xây dựng chỉ dành cho đối tượng là công nhân làm việc trong các KCN… + Các doanh nghiệp được vay trung hạn hoặc dài hạn đối với các dự án bán nhà trả góp cho công nhân với lãi suất ưu đãi. + Cho phép các chủ đầu tư được phép huy động vốn ứng trước của các đơn vị liên doanh, liên kết, của các nhà đầu tư thứ phát. - Đưa các dự án nhà ở cho công nhân vào danh mục dự án được vay vốn ưu đãi. Nói cách khác là được tiếp cận với nguồn tín dụng nhà nước và được vay với mức lãi suất ưu đãi. Đó là một trong những cách để giúp các doanh nghiệp giảm được chi phí đầu tư vào xây dựng nhà ở cho công nhân KCN. - Cần có cơ chế huy động vốn tối đa vốn kiều hối của bà con Việt kiều bằng cách đưa ra những chính sách thông thoáng hơn nữa với bà con Việt kiều. 3.2.3. Giảm các chi phí trung gian. - Nhà nước có chính sách điều chỉnh hợp lý thuế suất, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với các doanh nghiệp có các hoạt động xây dựng và cho thuê nhà ở cho công nhân. Thực hiện miễn, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp và các loại thuế liên quan đến hoạt động này đối với những doanh nghiệp trực tiếp xây dựng như nhà nước miễn giảm thuế giá trị gia tăng khi xây dựng… Cho phép các doanh nghiệp dùng lãi của mình để đóng góp cho Quỹ nhà ở xã hội được tính từ lãi trước thuế. - Các thủ lục liên quan đến việc xây dựng nhà ở cho công nhân KCN gián tiếp hoặc trực tiếp phải đơn giản, tránh rườm rà gây tốn thời gian và tiền bạc cho các doanh nghiệp, ví dự như thủ tục đăng ký thế chấp tài sản để cho vay vốn… - Nhà nước xem xét để hỗ trợ kinh phí đầu tư vào cơ sở hạ tầng kỹ thuật cho các doanh nghiệp như hệ thống giao thông, cấp điện, thoát nước có quan hệ với quốc lộ, tỉnh lộ hoặc khu vực. 3.3. Tăng khả năng thanh toán của công nhân. - Quy định việc nghiên cứu điều chỉnh mức lương tối thiểu trong hệ thống lương để người công nhân lao động có khả năng thanh toán tiền thuê nhà ở và phần tích luỹ để đảm bảo cuộc sống ổn định. - Người công nhân được phép vay vốn từ các quỹ tài chính như quỹ hỗ trợ đầu tư phát triển của địa phương với lãi suất thấp để họ mua được nhà trả góp. Loại hình nhà mua trả góp trong nhiều năm cần được phát triển rộng rãi. - Ngoài hình thức nhà cho thuê, hay mua trả góp thì cần khuyến khích phát triển cả hình thức nhà cho thuê mua. Đây là hình thức người lao động thuê nhà khi hết thời hạn được nhận quyền sở hữu nhà bằng một khoản tiền theo thoả thuận. Thuê mua gần giống việc mua nhà trả góp, nhưng khác ở chỗ khi mua trả góp có thể chưa thanh toán hết tiền vẫn có thể sang nhượng nhà cho người khác. Còn thuê mua, người đến thuê không có quyền chuyển nhượng trong thời gian thuê, nhưng sau khi mãn hạn thuê thì Nhà nước làm giấy sở hữu nhà cho chủ đó một cách bình thường. 3.4 . Giải pháp kiến trúc. Dựa trên các đặc điểm và nguyện vọng của công nhân để có nhưng giải pháp kiến trúc phù hợp. Bên cạnh đó, cần áp dụng những công nghệ mới trong xây dựng nhà ở để hạ giá thành nhà cho công nhân thuê, mua hoặc thuê mua. - Kiến trúc nhà ở cho công nhân lao động ở các KCN, cần phát triển loại hình nhà tập thể bao gồm nhà chung cư, nhà thấp tầng, nhà khung lắp ghép công nghiệp. Nhưng bên cạnh đó, loại nhà ở gia đình cũng cần được quan tâm vì 14,3 % lao động ở các KCN đã lập gia đình. Có những mẫu thiết kế đối với nhà tập thể và nhà ở gia đình phù hợp với đặc điểm của cuộc sống gia đình và sống tập thể. - Giải pháp kiến trúc nhà ở được chọn phải phù hợp với điều kiện thu nhập, cuộc sống tập thể hiện tại nhưng phải linh hoạt khi cần phát triển mở rộng diện tích căn hộ trong tương lai do thu nhập tăng hay lập gia đình. Trong tương lai, những hộ độc thân sẽ lập gia đình, lúc đó họ có nhu cầu mở rộng diện tích căn hộ đang ở. Vì vậy, cần có giải pháp thiết kế nhà ở tập thể có thể áp dụng như mẫu thiết kế nhà ở gia đình. Có những biện pháp ngăn chia không gian đảm bảo sự độc lập cho các hộ tập thể trước mắt nhưng phải thuận lợi cho công tác cải tạo khi phát triển thành hộ gia đình mà không phải tốn nhiều công và chi phí. - Lựa chọn loại chung cư có thiết kế và xây dựng cho công nhân KCN hợp lý với hình thức cho thuê hay bán trả góp. Các chung cư xây dựng để bán trả góp cho công nhân được xây dựng ở mức vừa phải phù hợp với khả năng thanh toán chậm của người lao động. Trong đó, phương án xây dựng khu nhà chung cư 5 - 6 tầng, không thang máy, các trang thiết bị và mức độ hoàn thiện ở mức trung bình là tốt nhất. - Giải pháp thiết kế phải đáp ứng các yêu cầu tiện nghi tối thiểu để đáp ứng cho nhu cầu nghỉ ngơi, tái sản xuất sức lao động của công nhân. Chất lượng nhà ở phải đảm bảo đời sống ổn định, an toàn, phát triển bền vững… Các trang thiết bị đơn giản, dễ thay thế, được thiết kế theo các kích thước tiêu chuẩn để tận dụng triệt để không gian chứa đồ. - Việc thiết kế nhà ở phải đảm bảo thân thiện với môi trường, tận dụng được những ưu điểm của kiến trúc truyền thống, kết hợp với tiến bộ xã hội nhưng vẫn phù hợp với khí hậu, cảnh quan khu vực. Chú ý trong khi thiết kế, nhà cần lựa chọn các hướng tốt để tận dụng tối đa điều kiện tự nhiên, giảm chi phí trong quá trình sử dụng cho công nhân. - Sử dụng quỹ phát triển nhà ở của thành phố cho vay kích cầu đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân và được hỗ trợ bằng cách là được bù 100% lãi suất trong thời gian vay; cho vay ưu đãi đối với các hộ dân có đất cạnh KCN để họ tự thực hiện đầu tư xây dựng hoặc sửa chữa nâng cấp nhà cho công nhân thuê. - Đổi mới quy trình công nghệ xây dựng, áp cụng một cách hiệu quả những loại vật liệu nhẹ, vật liệu xây dựng mới, công nghệ thi công tiên tiến trong quá trình thi công xây dựng nhà ở cho công nhân các KCN để hạ giá thành xây dựng, góp phần đẩy nhanh tiến độ xây dựng, tạo điều kiện cải thiện chỗ ở cho công nhân. 3.5. Các chính sách khác. Các chính sách cần được thực hiện theo một lộ trình nhất định với những bước đi thích hợp: Trong giai đoạn 2005 – 2010, cần khuyến khích tạo quỹ nhà ở cho công nhân từ mọi thành phần xã hội, đặc biệt là bộ phận do tư nhân xây cho thuê. Ban hành điều kiện tối thiểu đối với nhà ở cho thuê để đảm bảo thoả mãn những điều kiện sống cho công nhân. Tuy nhiên, vì là lĩnh vực mới lại chưa hấp dẫn các nhà đầu tư nên Nhà nước tiến hành đầu tư trực tiếp để cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu của công nhân và làm mẫu thí điểm cho các nhà đầu tư xây dựng. Giai đoạn 2010 – 2020, nhà ở công nhân một phần là nhà cho thuê dưới thể thức đa dạng, một phần là nhà ở xã hội. Các KCN phải có kế hoạch xây dựng nhà ở cho công nhân bằng cách tự xây dựng hoặc góp vốn với chính quyềnđịa phương. Đồng thời, để góp phần giải quyết vấn đề nhà ở cho công nhân kết hợp áp dụng các chính sách khác như: - Sắp xếp và bố trí lại quỹ nhà đất (nhà xưởng, kho bãi…) không phù hợp quy hoạch sau đó chuyển đổi mục đích sử dụng đất dành để phát triển quỹ nhà ở cho người lao động thuê với hình thức bán trả góp, cho thuê giá thấp. - Đối với các khu nhà chung cư cũ đã bị xuống cấp nghiêm trọng, hư hỏng nhiều thì các địa phương cần có những biện pháp phá dỡ, xây dựng lại để cho thuê đối với những đối tượng có thu nhập thấp. - Thành lập quỹ phát triển nhà ở cho thuê thuộc sở hữu nhà nước để tạo nguồn vốn hỗ trợ cho các dự án phát triển nhà ở cho công nhân KCN. Tạo nguồn vốn này từ Quỹ phát triển nhà ở của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. - Phải có những quy định chặt chẽ về việc nhà ở cho công nhân khi đã được cho thuê, thuê mua hay mua với giá ưu đãi, phải đảm bảo không được cho thuê lại hay bán lại cho các đối tượng khác để tránh tình trạng có nhiều đối tượng lợi dụng mua lại, thuê lại với giá rẻ nhằm mục đích đầu cơ, kiếm lời… - Nhà nước (chủ đầu tư) bố trí xe buýt đưa đón công nhân đi làm khi khu nhà ở cách xa KCN. Ví dụ: khu nhà ở nằm trong khu dân cư đô thị… KẾT LUẬN Sau 16 năm phát triển, các KCN trên cả nước có đóng góp to lớn trong việc thu hút đầu tư nước ngoài, gia tăng kim ngạch xuất khẩu và giải quyết việc làm cho người lao động, khẳng định là mô hình đem lại hiệu quả kinh tế - xã hội cao. Bên cạnh kết quả đạt được, sự phát triển của các KCN đã nảy sinh một vấn đề bức xúc hiện nay là nhà ở cho công nhân làm việc trong các KCN tập trung. Đề tài nghiên cứu xoay quanh mục tiêu cơ bản đó là phân tích thực trạng và đề xuất những giải pháp để phát triển nhà ở cho những người lao động ngoại tỉnh tại các KCN. Kết quả nghiên cứu đề tài đã cho thấy nhà ở cho công nhân là một bộ phận của thị trường bất động sản nhưng còn rất sơ khai, mới chỉ bắt đầu và còn rất nhiều vấn đề đặt ra. Về mặt lý luận, đề tài đã nghiên cứu làm sáng tỏ vai trò đặc biệt của nhà ở đối với công nhân KCN, ngoài ra còn tạo động lực thúc đẩy sức lao động của công nhân, nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh của các KCN. Đề tài phân tích rõ những nhân tố ảnh hưởng trực tiếp, gián tiếp gồm sự phát triển kinh tế, chính sách của nhà nước, quy hoạch, quá trình đô thị hoá và vấn đề dân số; dựa trên nghiên cứu đặc điểm, nguyện vọng đưa ra các yêu cầu về nhà ở cho công nhân. Đề tài cũng nhấn mạnh vai trò quản lý của nhà nước trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho công nhân; nghiên cứu kinh nghiệm của các nước trên thế giới trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho công nhân để rút ra một số bài học phù hợp với điều kiện nước ta. Đề tài đã làm rõ thực trạng nhà ở cho công nhân ngoại tỉnh tại các KCN trong những năm qua. Đề cập đến tình hình phát triển KCN nhằm nhấn mạnh sự phân bố không đồng đều của các KCN giữa các vùng trên cả nước và xu hướng phát triển dẫn đến sự xuất hiện hàng loạt các KCN mới. Đề tài đã tập trung vào nghiên cứu thực trạng về nhà ở cho công nhân thông qua phân tích các đặc điểm về số lượng, chất lượng, vấn đề giá cả, sự phân bố và đời sống văn hoá tinh thần của công nhân đối với các loại nhà do các đối tượng khác nhau xây dựng. Ngoài ra, đề tài đã chỉ ra những bất cập đang đặt ra đối với vấn đề lo “an cư” cho công nhân và những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến thực trạng đó trong những năm qua. Trên cơ sở xác định những quan điểm, phương hướng, đề tài đã đề xuất những nhóm giải pháp trực tiếp và gián tiếp nhằm khắc phục những vấn đề bất cập đang đặt ra. Đề tài đã đề xuất một số nhóm giải pháp về quy hoạch, kiến trúc, tăng khả năng thanh toán của công nhân, một số chính sách khác nhưng trong đó đặc biệt nhấn mạnh nhóm giải pháp về giảm giá nhà ở cho công nhân thuê hoặc mua. Các giải pháp đưa ra đều nhấn mạnh một điều kiện quan trọng đó là có sự tham gia của cả xã hội trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho công nhân trong các KCN tập trung. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Đỗ Quang Trị, Phát triển KCN, KCX ở Việt Nam từ thực trạng đến giải pháp, Tài liệu tổng kết 15 năm xây dựng và phát triển KCN, KCX ở Việt Nam. 2. PGS. TS. KTS. Nguyễn Tố Lăng, Một số giải pháp nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, Tài liệu tổng kết 15 năm xây dựng và phát triển KCN ở Việt Nam. 3. TS. Phạm Đức Phong ( 2001 ), Cơ sở khoa học và giải pháp thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. 4. TS. Phạm Tất Thắng, Phát triển KCN, KCX ở Việt Nam thực trạng và những vấn đề đặt ra, Tài liệu tổng kết 15 năm xây dựng và phát triển KCN, KCX ở V N. 5. Báo điện tử Người lao động, www.nld.com.vn 6. Bộ xây dựng, www.moc.gov.vn. 7. Bộ Tài nguyên Môi trường, www.monre.gov.vn. 8. Bộ xây dựng ( 2004 ), Định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020, Nhà xuất bản xây dựng, Hà Nội 9. Chính phủ, Quyết định số 76/2004/QĐ- TTg ngày 06/05/ 2004 phê duyệt và phát triển nhà ở đến 2010 và 2020. 10. Chính phủ, Nghị định số 36/ CP ngày 24/04/1997 về quy chế KCN, KCX. 11. Chính phủ, Quyết định số 519/ TTg và Quyết định số 100/2000/ QĐ- TTg ngày 17/08/2000 về việc chuyển giao tổ chức bộ máy, chức năng và nhiệm vụ của Ban quản lý các KCN, KCX. 12. Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh, www.horea.org.vn. 13. Khu công nghiệp Việt Nam, www.khucongnghiep.com.vn 14. Luật đất đai ( 2003 ), Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội. 15. Tạp chí khu công nghiệp Việt Nam. 16. Tổng cục thống kê, www.gso.gov.vn. 18. www.hochiminhcity.gov.vn 19. www.tapchicongsan.org.vn