Đề tài Giải pháp phát triển nghiệp vụ thẩm định bất động sản đảm bảo nợ vay tại ngân hàng thương mại cổ phần Việt Á

hẩm định : người thẩm định phải so sánh với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản có điều kiện khác với bất động sản đang thẩm định để thuyết minh việc áp dụng hệ số k. Đơn giá đất cao hơn hoặc thấp hơn đơn giá bất động sản so sánh nhưng pahỉ đánh giá được tính hợp lý giữa sự khác biệt về điều kiện của từng bất động sản và sự khác biệt về đơn giá đó. v Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ( P Đ.SX) như đất xây dựng nhà xưởng, văn phòng - Đối với các khu vực đã được duyệt đơn giá đất thị trường với từng loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì người thẩm định áp dụng theo khung giá đơn giá thị trường của VAB - Đối với các khu vực chưa được duyệt đơn giá đất thị trường thì người thẩm định áp dụng theo cách tính sau: Ø Nếu sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ổn định lâu dài hoặc giao có thời hạn là 70 năm : Đơn giá đất ( P Đ.SX,OĐ) được tính tối đa bằng 50% đơn giá đất ở vị trí tương ứng, theo công thức: ( P Đ.SX.,OĐ) = 50% x ( P Đ.O) Ø Nếu sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được giao có thời hạn nhỏ hơn 70 năm: Đơn giá đất ( P Đ.SX.TH) được tính theo công thức sau: ( P Đ.SX.TH) = ( P Đ.SX,OĐ – (P Đ.SX,OĐ x (70- n) x 1,2%) Trong đó : n là thời hạn sử dụng đất còn lại 2.1.10 Xác định đơn giá xây dựng và xác định tỷ lệ còn lại của công trình xây dựng v Đối với nhà ở công trình xây dựng ( PT) áp dụng theo đơn giá sau: Cấp nhà Giá tối thiểu ( đ/m2) Giá tối đa ( đ/m2) Cao ốc từ 10 tầng trở lên 4.500.000 5.500.000 Cao ốc từ dưới 10 tầng 3.500.000 4.500.000 Biệt thự 2.500.000 3.500.000 Nhà cấp 1 1.800.000 2.500.000 Nhà cấp 2 1.450.000 1.800.000 Nhà cấp 3 850.000 1.450.000 Nhà cấp 4 550.000 850.000 Nhà xưởng 600.000 1.200.000 v Xác định tỷ lệ còn lại của nhà Thời gian đã sử dụng Tỷ lệ còn lại tối đa Thời gian đã sử dụng Tỷ lệ còn lại tối đa 01 - 04 năm 95% 14 -16 năm 70% 05 – 07 năm 90% 17– 18năm 60% 08 – 10 năm 85% 19 năm trở lên 50% 10 – 13 năm 80% Lưu ý: - Riêng nhà cấp 4 và nhà xưởng có thời gian sử dụng từ 20 đến 25 năm do đó xác định tỷ lệ có thể tăng hơn - Về việc xác định tỷ lệ còn lại phải căn cứ vào tình trạng thực tế của từng căn nhà ( do bảo quản không tốt, có sửa chữa, gia cố lại) phải được diễn giải cụ thể 2.1.11. Xác định đơn giá đối với tài sản gắn liền với đất khác Người định giá xác định đơn giá trên cơ sở định mức do cơ quan nhà nước ban hành (ví dụ định mức đền bù đối với cây cà phê di UBND tỉnh ban hành). Trường hợp không có định mức thì đơn giá được xác định trên cơ sở chi phí thực tế hình thành tài sản đó. Phương pháp định giá bất động sản Thông thường, trị giá bất động sản được xác định như sau: Giá trị bất động sản = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị tài sản gắn liền với đất Trong đó : Ø Giá trị quyền sử dụng đất = SĐ x PĐ Ø Giá trị tài sản gắn liền với đất = ST x PT Ø Giá trị tài sản gắn liền với đất còn lại =giá trị của tài sản x CLSDCL Tuy nhiên, nhiều trường hợp thực tế nếu người thẩm định áo dụng phương pháp trên đề xác định giá trị của bất động sảnthì kết quả sẽ không phù hợp với thị trường. Do đó, đối với các trường hợp ngoại lệ, người thẩm định cần áp dụng phương pháp thẩm định khác. v Dưới đây là một số trường hợp ngoại lệ, người thẩm định cần lưu ý. Định giá bất động sản trong trường hợp đất thuê, thuê lại trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao Ø Trường hợp quyền sử dụng đất thuê, thuê lại được phép thế chấp : Giá trị bất động sản: = Giá trị QSD đất + Giá trị tài sản gắn liền với đất Trong đó: - Giá trị quyền sử dụng đất = Tiền đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng cộng (+) tiền thuê đất trả nợ trừ(-) Tiền thuê đất cho thời gian sử dụng - Giá trị tài sản gắn liền với đất = ST +PT Ø Trường hợp khách hàng đã trả tiền thuê đất, thuê lại cho toàn bộ thời gian thuê, thuê lại Giá trị quyền sử dụng đất được tính như sau: Giá trị bất động sản: = Giá trị QSD đất + Giá trị tài sản gắn liền với đất Trong đó: - Giá trị quyền sử dụng đất = Tiền đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng cộng (+) tiền thuê đất trả nợ trừ(-) Tiền thuê đất cho thời gian sử dụng - Giá trị tài sản gắn liền với đất = ST +PT v Định giá quyền sử dụng đất nông nghiệp - Theo quy định nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thì giá trị quyền sửdụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất do UBND Tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương quy định, không khấu trừ giá trị quyền sử dụng đất đối với thời gian đã sử dụng. Do đó, đơn giá đất thẩm định là giá Nhà nước không phụ thuộc vào việc thị trường giao dịch như thế nào. - Các trường hợp khác, giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp được xác định như sau: § Đối với các con đường chưa được duyệt đơn giá đất thị trườngvới từng loại đất nông nghiệp thì áp dụng theo đơn giá đất thị trường § Đối với các con đường chưa được duyệt đơn giá đất thị trường thì áp dụng theo đơn giá UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương quy định và hệ số k. Nguyên tắc sử dụng hệ số k thực hiện tương tự như trên. v Định giá căn hộ chung cư - VAB chỉ nhận thế chấp căn hộ chung cư trường hợp nhà chung cư: § Không bị nghiên, lún, thấm, dột, rạn nứt; và § Được xây sau năm 1975. Trường hợp xây dựng trước năm 1975, chỉ nhận thế chấp đối với nhà chung cư có cơ cấu một trệt, một lầu. - Việc đánh giá được thực hiện theo quy định sau: Giá trị bất động sản = DT sàn sử dụng căn hộ x Đơn giá thị trường sàn sử dụng 2.1.12. Xác định giá đất trong một số trường hợp đặc biệt Bất động sản ở đường nội bộ Đường nội bộ là đường trong các khu dân cư tập trung có: Chiều rộng nội bộ tối thiểu từ 5m trở lên; Cơ sở hạ tầng hòan chỉnh (đường nhựa, có hệ thống điện, cấp nước, thoát nước đầy đủ) v Cách tính đơn giá đất ở đường nội bộ - Đối với khu vực kinh doanh sầm uất: là khu vực có nhiều nhà mặt tiền được sử dụng để làm cửa hàng, văn phòng công ty Đơn giá đất mặt tiền Đơn gia đất thẩm dịnh tối đa so với đơn giá đất mặt tiền nội bộ Nhỏ hơn 30 triệu đồng/m2 70% Từ 30 triệu đồng/m2 đến 50 triệu đồng/m2 60% Lớn hơn 50 triệu đồng/m2 50% Lưu ý : Tỷ lệ xác định đơn giá đất đối với đường nội bộ thuộc khu vực kinh doanh sầm uất không áp dụng đối với các bất động sản tại TP.HCM. Các bất động sản tại TP.HCM áp dụng theo cách xác định đơn giá như đối với đường nội bộ thuộc khu vực kinh doanh không sầm uất. v Đối với khu vực kinh doanh không sầm uất: là khu vực không thuộc khu vực kinh doanh sầm uất. Đơn giá đất mặt tiền Đơn gia đất thẩm dịnh tối đa so với đơn giá đất mặt tiền nội bộ Nhỏ hơn 30 triệu đồng/m2 80% Từ 30 triệu đồng/m2 đến 50 triệu đồng/m2 70% Lớn hơn 50 triệu đồng/m2 60% Bất động sản ở trong hẻm : - Hẻm chính là hẻm có vị trí tiếp giáp với mặt tiền đường. Hẻm chính còn được gọi là hẻm cấp 1; - Hẻm phụ là hẻm không có vị trí tiếp giáp với mặt tiền đườnghẻm phụ bao gồm hẻm cấp 2, cấp 3. Ø Hẻm cấp 2 là hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 1 Ø Hẻm cấp3 là hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 2 Chiều rộng của hẻm là chiều rộng của nơi nhỏ nhất của hẻm tính từ đầu hẻm đến nơi bất động sản tọa lạc v Đối giá đất đối với hẻm nhựa/Bê tông/ Xi măng trong trường hợp khoảng cách từ bất động sản đến mặt tiền đường không vượt quá 100m Đối với hẻm chính là khu vực kinh doanh sầm uất: ĐƠN GIÁ ĐẤT THẨM ĐỊNH TỐI ĐA SO VỚI GIÁ ĐẤT MẶT TIỀN: Chiều rộng của hẻm Đơn giá đất mặt tiền nhỏ hơn 30 triệu đồng Đơn giá đất mặt tiền từ 30 triệu đồng đến 50 triệu đồng Đơn giá đất mặt tiền lớn hơn 50 triệu đồng Lớn hơn 50 60% 50% 40% Từ 3m đến 5m 50% 40% 30% Từ 1,5m đến 3m 40% 30% 20% Nhỏ hơn 1,5m 30% 20% 15% Lưu ý: Tỷ lệ xác định đơn gia đối với hẻm thuộc khu vực kinh doanh sầm uất không áp dụng đối với bất động sản TP.HCM. Các bất động sản tại TP.HCM áp dụng theo cách xác định theo đơn giá đất như đối với hẻm thuộc khu vực kinh doanh không sầm uất v Đối giá đất đối với hẻm chính thuộc khu vực kinh doanh không sầm uất: không phải là khu vực kinh doanh sầm uất ĐƠN GIÁ ĐẤT THẨM ĐỊNH TỐI ĐA SO VỚI GIÁ ĐẤT MẶT TIỀN: Chiều rộng của hẻm Đơn giá đất mặt tiền nhỏ hơn 30 triệu đồng Đơn giá đất mặt tiền từ 30 triệu đồng đến 50 triệu đồng Đơn giá đất mặt tiền lớn hơn 50 triệu đồng Lớn hơn 50 70% 60% 50% Từ 3m đến 5m 60% 50% 40% Từ 1,5m đến 3m 50% 40% 30% Nhỏ hơn 1,5m 40% 30% 20% v Đối với hẻm phụ: Không phân biệt khu vực kinh doanh sầm uất và khu vực kinh doanh không sầm uất Chiều rộng của hẻm Đơn giá đất thẩm định tối đa so với đơn giá đất hẻm chính Lớn hơn 3m 90% Từ 1,5 đến 3m 80% Nhỏ hơn 1,5 m 70% v Đối giá đất đối với hẻm nhựa/Bê tông/ Xi măng trong trường hợp khoảng cách từ bất động sản đến mặt tiền đường vượt quá 100m. Khoảng cách từ bất động sản đến đầu hẻm Đơn giá đất thẩm định tối đa so với đơn giá đất của bất động sản có khoảng cách đến đầu hẻm nhỏ hơn 100m Từ 100m đến 200m 90% Từ 200m đến 300m 80% Từ 300m đến 400m 70% Từ 400m đến 500m 60% Trên 500m 50% v Đơn giá đất đối với hẻm đất Đơn giá đất thị trường của hẻm đất tối đa bằng 80% đơn giá đất thị trường của hẻm nhựa/Bê tông/ Xi măng tại vị trí trương ứng. Đối với đất có hình dạng không cân đối : - Đất có hình đạng cân đối có hình + Vuông: + Chữ nhật : + Tứ giác có mặt trước nhỏ hơn mặt sau ( còn gọi là nợ hậu) + Chữ L trong đó chiều rộng của mặt sau nhỏ hơn 2 lần chiều rộng của mặt trước ; và chiều rộng của mặt trước tối thiểu là 3m - Đất có hình dạng không cân đối là bất động sản không thuộc các trường hợp trên v Đơn giá đất - Đơn giá đất của đất có hình dạng cân đối là đơn giá đất thị trường của vị trí tương ứng - Đơn giá đất của đất có hình dạng không cân đối tối đa bằng 90% là đơn giá đất của đất có hình dạng cân đối của vị trí tương ứng Bất động sản có diện tích quá lớn hoặc quá nhỏ Bất động sản có diện tích đất quá lớn : là bất động sản mà diện tích đất có chiều sài hơn 25m (đối với nội thành thành phố, thị xã) hoặc 40m ( đối với các trường hợp còn lại) mà không phụ thuộc vào chiều rộng của bất động sản Bất động sản có diện tích đất quá nhỏ: : là bất động sản mà tổng diện tích đất nhỏ hơn 30 m2 hoặc chiều chiều ngang nhỏ hơn 3m. Lưu ý: Việc phân biệt diện tích quá lớn nêu trên chỉ áp dụng đối với đất ở v Cách tính đơn giá đất Ø Trường hợp bất động sản có diện tích quá lớn - Phần diện tích tính theo chiều ngang là 25m (đối với nội thành thành phố, thị xã), hoặc 40m đầu (đối với các trường hợp còn lại) của chiều dài: đơn giá đất thẩm định bằng 100% đơn giá đất thị trường của vị trí tương ứng: - Phần diện tích còn lại : đơn giá đất tối đa bằng 70% đơn giá đất thị trường của vị trí tương ứng. Ø Trường hợp bất động sản có diện tích quá nhỏ - Trường hợp bất động sản có tổng diện tích nhỏ hơn 30m2 : Đơn giá thẩm đinh = Diện tích đất thẩm định x Đơn giá đất thị trường 30 - Trường hợp đất có chiều ngang nhỏ hơn 3m : Đơn giá đất thẩm định tối đa bằng 90% đơn giá đất thị trường của vị trí tương ứng. Bất động sản có một phần diện tích phải giải tỏa Bất động sản có một phần diện tích phải giải tỏa là bất động sản mà theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã công bố hoặc chưa được công bố nhưng người thẩm định biết được tài sản đó bị giải tỏa một phần - Căn cứ để xác định quy hoạch giải tỏa - Ghi nhận trong những chứng từ sở hữu của bất động sản - Quy hoạch của cơ quan Nhà nước - Các nguồn thông tin khác mà người thẩm định biết được v Đơn giá đất - Phần bị giải tỏa không được bồi thường :không tính giá trị - Phần bị giải tỏa được bồi thường: đơn giá được tính bằng đơn giá do UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương ban hành Bất động sản có một phần diện tích chưa hợp lệ nhưng không có tranh chấp - Bất động sản có một phần diện tích chưa hợp lệ động sản không có tranh chấp là bất động sản đã có một phần diện tích hợp lệ, đã được cấp giấy chứng từ sở hữu, sử dụng phù hợp hợp pháp và một phần diện tích mặc dù chưa hợp lệ nhưng thảo mãn các điều kiện sau: + Liền thửa với phần diện tích hợp lệ + Không thuộc quy hoạch lộ giới không được công nhận, quy hoạch giải tỏa + Không tranh chấp với người khác + Toàn bộ khuôn viên đã được xây tường làm hàng rào xung quanh + Người sử dụng đất thực tế đã được sử dụng toàn bộ diện tích đất đó - Căn cứ để xác dịnh phần diện tích không hợp lệ nhưng không có tranh chấp: + Bản vẽ, chứng từ khác + Thông tin khách hàng cung cấp kết hợp với thẩm định thực tế v Đơn giá đất Do thực tế, hiệu quả sử dụng của bất động sản nếu có thêm phần diện tích đất không hợp lệ cao hơn khi không có thêm phần diện tích không hợp lệ thì đơn giá đất trong trường hợp nay được xác định như sau: Đơn giá đất thẩm định = P x N Trong đó: + P: là đơn giá đất thẩm dịnh trong trường hợp không có thêm phần diện tích đất không hợp lệ. +N: là hệ số hiệu quả sử dụng đất; được tính như sau: N = 1+ 30% x Diện tích đất không hợp lệ Diện tích đất hợp lệ Ví dụ: Bất động sản có đất có đặc diểm như sau: - Bất động sản tại mặt tiền đường tên là A + Tổng diện tích : 80m2 + Phần diện tích hợp lệ : 60m2 + Phần diện tích chưa hợp lệ nhưng không có tranh chấp: 20m2 - Đơn giá đất thị trường mặt tiền đường A : 20.000.000 đồng/m2 v Cách tính như sau : * P = 20.000.000 đồng/m2 * N = 1+( 30% x 20m2 )/ 60m2 = 1,1 * Đơn giá thẩm định là : 20.000.000 đồng/m2 x 1,1 = 22.000.000 đồng/m2 * Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản Ø Giá trị QSD đất = 22.000.000 đồng/m2 x 60m2= 1.320.000.000đ Bất động sản có vị trí thuận lợi, vị trí không thuận lợi Bất động sản có vị trí thuận lợi: là bất động sản tọa lạc gần chợ, trung tâm thương mại, khu vực thuận lợi cho việc kinh doanh hơn so với bất động sản khác trên cùng một con đường hoặc bất động sản cío nhiều hơn một mặt tiền Bất động sản có vị trí không thuận lợi: là bất động sản tọa lạc tại vị trí có hình an ninh, trật tự, xã hội phức tạp ( như ma túy, mại dâm, cờ bạc) gần nhà thờ, chùa, miếu, am , tự, đền thờ, nghiõa trang hoặc có cơ sở hạ tầng kém ( như ngập lụt, nước đọng, vệ sinh kém) v Cách tính đơn giá đất Trường hợp khi ban hành đơn giá đất thị trường của đoạn đường này đã tính đến yếu tố vị trí thuận lợi, vị trí không thuận lợi( tức cả đoạn đường có vị trí thuận lợi hoặc vị trí không thuận lợi) thì đơn giá đất thẩm định bằng đơn giá đất thị trường. Trường hợp khi ban hành đơn giá đất thị trường của đoạn đường này không tính đến yếu tố vị trí thuận lợi, vị trí không thuận lợi thì đơn giá đất được tính như sau: + Đơn giá đất thẩm định của bất động sản có vị trí thuận lợi tối đa bằng 120% đơn giá đất thị trường có vị trí tương ứng; + Đơn giá đất thẩm định của bất động sản có vị trí không thuận lợi tối đa bằng 80% đơn giá đất thị trường có vị trí tương ứng; 2.2. Quy trình thực hiện Nghiệp vụ định giá bất động sản tại VAB 2.2.1. Tiếp nhận hồ sơ tài sản đảm bảo của khách hàng Nhân viên tiếp nhận hồ sơ tài sản đảm bảo từ khách hàng và tiến hành kiểm tra tính hợp lệ hồ sơ Lưu ý : - Tài sản đản bảo có đầy đủ hồ sơ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của chủ tài sản đối với tài sản đó hoặc các giấy tờ chứng minh tài sản sẽ hình thành trong tương lai (đối với các tài sản hình thành trong tương lai). Khi kiểm tra hồ sơ tài sản đảm bảo phải được thực hiện đúng theo quy định của Ngân hàng VAB. 2.2.2 Xác định phân cấp thẩm định tài sản bảo đảm 2.1. Thẩm quyền của Phòng Thẩm Định Tài Sản ( Phòng này trực thuộc Hội sở –VAB) - Thẩm quyền của Phòng Thẩm Định Tài Sản chịu trách nhiệm thực hiện thẩm định cho các trường hợp sau: + Các hồ sơ tài sản đảm bảo phát sinh tại Hội sở, Sở giao dịch, các Chi Nhánh, Phòng Giao dịch tại TP.HCM + Các hồ sơ tài sản đảm bảo của Chi Nhánh / Phòng Giao dịch vượt hạn mức phán quyết cấp tín dụng 2.2.3 Thẩm quyền của Chi Nhánh/Phòng Giao dịch ngoài TP.HCM - Các Chi Nhánh/Phòng Giao dịch thực hiện việc thẩm định tài sản đối với các hồ sơ vay trong hạn mức phán quyết cấp tín dụng của đơn vị theo quy định của VAB 2.2.4. Phân công thực hiện thẩm định tài sản đảm bảo 2.2.4.1. Thẩm định tài sản do Phòng thẩm định tài sản thực hiện - Nhân viên không được tự ý tiến hành thẩm định bất kỳ tài sản đảm bảo nào mà chưa được sự chỉ định của lãnh đạo phòng Thẩm định tài sản - Khi nhận hồ sơ tài sản đảm bảo, nhân viên thẩm định cần xem xét đến các yếu tố sau: + Tình trạng pháp lý, hiện trạng của tài sản đảm bảo cần thẩm định + Thời gian thẩm định, thời gian hoàn thành + Tính hiệu quả của việc thẩm định + Đối với tài sản đảm bảo khó thẩm định như máy móc, thiết bị chuyên dùng; bất động sản có diện tích lớn . mà trên thị trường không có giao dịch thì cần phải có sự tham gia của Lãnh đạo Phòng Thẩm định tài sản hoặc đề xuất Ban Tổng giám đốc chấp thuận cho thuê chuyên gia bên ngoài thực hiện 2.2.4.2 Thẩm định tài sản đảm bảo do Chi Nhánh/ Phòng giao dịch thực hiện - Mọi hồ sơ yêu cầu thẩm định phải Lãnh đạo Chi Nhánh/ Phòng giao dịch xem xét trước khi chuyển giao cho Nhân viên thẩm định tài sản tại đơn vị (đối với đơn vị có bộ phận thẩm định tài sản) hoặc nhân viên tín dụng khác không phải là nhân viên tín dụng phụ trách hồ sơ đó (đối với đơn vị chưa có bộ phận thẩm định tài sản đảm bảo) thực hiện việc thẩm định 2.2.5 Thực hiện thẩm định tài sản - Khi tiếp nhận hồ sơ, Nhân viên thẩm định tài sản cần tiến hành nghiên cứu hồ sơ, nếu thấy không đủ các thông tin liên quan đến tài sản đảm bảo cần thẩm định thì yêu cầu khách hàng hoặc Nhân viên tín dụng bổ sung thêm các hồ sơ cần thiết để đảm bảo các thông tin về tài sản đó được đầy đủ và chính xác. Sau đó kiểm tra thực tế hiện trạng tài sản nơi tọa lạc. Tuyệt đối cấm yêu cầu khách hàng bổ sung hồ sơ tài sản nhiều lần. - Nhân viên thẩm định giá và nhân viên tín dụng có trách nhiệm phối hợp nhau trong quá trình kiểm tra thực tế và định giá tài sản đảm bảo khi cần thiết - Sau khi kiểm tra thực tế tài sản đảm bảo Nhân viên thẩm định cần tìm hiểu thêm các thông tin liên quan đến tài sản cần thẩm định ( như trình độ công nghệ, tính hợp pháp, không hợp pháp, thông tin về quy hoạch, đền bù của tài sản bảo đảm) - Thu thập thông tin giá thị trường của tài sản bảo đảm qua giao dịch thực tế, báo chí, trang Web, trung tâm thẩm định giá tài sản, sàn giao dịch. đồng thời phải lưu các thông tin này làm cơ sở định giá, ( đối với trường hợp tài sản nằm trong khu vực chưa có giá thị trường do VAB ban hành khung giá) sau đó Nhân viên thẩm định lập tờ trình thẩm định tài sản theo mẫu VAB ban hành. - Việc thẩm định tài sản phải thực hiện theo đúng quy trình, tuân thủ những nguyên tắc trong hướng dẫn thẩm định tài sản của VAB 2.2.6. Kiểm soát Tài sản thẩm định do Nhân viên thẩm định thuộc Phòng thẩm định tài sản thực hiện - Sau khi lập tờ trình theo mẫu quy định của VAB, Nhân viên thẩm định trình lên Lãnh đạo Phòng thẩm định tài sản kiểm tra cụ thể tình trạng hồ sơ, tính chất pháp lý, giấy tờ chứng minh tài sản, giá do nhân viên thẩm định đề xuất + Nếu không có sự thay đổi nào thì ký duyệt và chuyển kết quả ngay cho Phòng tín dụng hoặc Chi Nhánh, Phòng giao dịch có hồ sơ tài sản đã thẩm định + Nếu thiếu thông tin tài sản thì yêu cầu Nhân viên thẩm định cung cấp thêm + Nếu chưa có sự thống nhất về giá thì yêu cầu Nhân viên thẩm định có định giá lại hoặc Nhân viên khác / Lãnh đạo Phòng thẩm định giá thẩm định lại - Trong trường hợp chua có thống nhất về giá tài sản đảm bảo giữa và các đơn vị có liên quan sẽ do Tổng giám đốc quyết định. Tài sản đảm bảo do Nhân viên thẩm định thuộc Chi Nhánh/ Phòng giao dịch thực hiện - Sau khi lập tờ trình theo mẫu quy định, Nhân viên thẩm định giá trình cho Lãnh đạo đơn vị, Giám đốc Chi Nhánh, Trưởng phòng giao dịch kiểm tra cụ thể tình trạng hồ sơ, tính chất pháp lý, giấy tờ chứng minh tài sản, giá do Nhân viên thẩm định đề xuất. + Nếu không có sự thay đổi thì ký duyệt + Nếu thiếu thông tin tài sản thì yêu cầu Nhân viên thẩm định cung cấp thêm + Nếu chưa có sự thống nhất về giá thì yêu cầu Nhân viên đó định giá lại hoặc thông báo cho Phòng thẩm định tài sản phối hợp định giá lại - Trong trường hợp chưa có sự thống nhất về giá trị tài sản bảo đảm giữa Nhân viên thẩm định và bộ phận có liên quan, việc tái thẩm định lại sẽ do Phòng thẩm định tài sản thực hiện 2.3. Thực hiện thẩm định một hồ sơ mẫu cụ thể THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN SỐ 102/15A NGUYỄN VĂN ĐẬU PHƯỜNG 5 QUẬN BÌNH THẠNH TP.HCM I. CÁC THÔNG TIN CHUNG 1. Chủ sở hữu tài sản : Ông Nguyễn Văn A và bà Nguyễn Thị B 2. Địa chỉ : 102/15A Nguyễn Văn Đậu, phường 5, Quận Bình Thạnh, TP.HCM 3. Điện thoại:8567123 II. MÔ TẢ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Vị trí bất động sản - Số 102/15A Đường Nguyễn Văn Đậu Phường 5 Quận Bình Thạnh TP.HCM - Vị trí :hẻm phụ rộng 2m, cách mặt tiền đường khoảng 120m 2. Chứng từ pháp lý - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở - Tờ khai lệ phí trước bạ - Bản vẽ 3. Đặc điểm về bất động sản 3.1 Về đất - Mục đích sử dụng đất : Đất ở đô thị - Hình thức sử dụng đất :Riêng - Thời hạn sử dụng đất : Lâu dài - Diện tích sử dụng thực tế: 65,2 m2 Chiều dài :16,68m & 16,28m - Chiều rộng : 4,07m & 3,86m - Diện tích được công nhận : 62,7m2 3.2 Về Tài sản gắn liền với đất - Loại tài sản : Nhà ở Năm xây dựng : cũ Tiện nghi : trung bình - Cấu trúc Số tầng : 1 trệt +lửng (sàn gỗ, mái tôn) Tường : gạch Nền : Gạch men - Diện tích sử dụng thực tế: 79,2 m2 - Diện tích xây dựng :62,7 m2 - Diện tích được công nhận : 79,2 m2 III. KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH 1. Quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản tọa lạc: Bất động sản không nằm trong khu vực quy hoạch giải tỏa 2. Mục đích sử dụng của bất động sản: để ở 3. Khả năng chuyển nhượng : bình thường 4. Định giá bất động sản 4.1 Phương pháp định giá : áp dụng theo quyết định 839/QĐ-TGĐ/08 ngày 01/04/2008 của VAB ban hành a .Giá trị bất động sản : Bảng tính giá trị bất động sản số 102/15A Đường Nguyễn Văn Đậu Phường 5 Quận Bình Thạnh TP.HCM Khoản mục Theo đơn giá nhà nước Theo đơn giá thị trường Chỉ vàng SJC VNĐ 1. Giá trị quyền sử dụng đất - Diện tích - Đơn giá (Đvt/m2) 62,7 10.000.000 đ 62,7 11.66 62,7 17.490.000 2. Giá trị tài sản gắn liền với đất - Diện tích - Đơn giá (Đvt/m2) 79,2 79,2 0,6 79,2 900.000 3. Tổng giá trị tài sản đảm bảo 778,6 1.167.903.000 Giá trị tài sản làm tròn của bất động sản là 1.170.000.000 đồng b. Giải thích phương pháp định giá - Đơn giá đất mặt tiền đường Nguyễn Văn Đậu ( đoạn Phan Đăng Lưu và Ngã ba đường Trần Bình Trọng ) :32 chỉ vàng SJC /m2 tương đương 48.000.000 đồng /m2 ( 1.500.000 đồng/ chỉ vàng SJC) - Đơn giá đất thẩm định : + Đơn giá đất thẩm định trong trường hợp không có thêm phần diện tích đất không hợp lệ (P) : 32 * 50% (hẻm chính rộng 4m)8 80% (hẻm phụ từ 1,5-3m) = 90% (Khoảng cách từ bất động sản tới mặt tiền đường khoảng 120m) = 11,52 chỉ vàng SJC + Hệ số hiệu quả sử dụng đất (N): N = 1+ (30% *0,6* 4,07)/ 62,7 = 1,012 Đơn giá đất thẩm định : 11,52 * 1,012 = 11,66 chỉ vàng SJC Giá trị đất : 11,66 chỉ vàng SJC* 1.500.000 đ/chỉ vàng SJC*62,7m2 = 1.096.623.000 đồng - Tài sản gắn liền với đất : 79,2 m2 * 1.200.000* 75% ( chất lượng còn lại của căn nhà) = 71.280.000 đồng => Tổng giá trị của bất động sản là: 1.096.623.000 +71.280.000 =1.167.903.000đ Giá trị làm tròn của bất động sản là :1.170.000.000 đồng  2.4. Thực trạng công tác thực hiện nghiệp vụ thẩm định bất động sản tại VAB- Chi Nhánh Sài Gòn - Khi tiếp nhận hồ sơ vay của khách hàng có tài sản đảm bảo là Bất động sản Lãnh đạo Chi Nhánh/ Phòng giao dịch xem xét trước khi chuyển giao cho Nhân viên thẩm định tài sản tại đơn vị (đối với đơn vị có bộ phận thẩm định tài sản) hoặc nhân viên tín dụng khác không phải là nhân viên tín dụng phụ trách hồ sơ đó (đối với đơn vị chưa có bộ phận thẩm định tài sản đảm bảo) thực hiện việc thẩm định. - Nhân viên thẩm định tiếp nhận hồ sơ và khảo sát giá trị bất động sản trên các thông tin đại chúng như trên báo, các trang web hoặc thông tin thực tế có vị trí tương đối gần với vị trí tài sản thế chấp, sau đó đối chiếu và định giá Bất động sản thế chấp căn cứ theo bảng giá đất do VAB ban hành Nếu Bất động sản khó tìm kiếm thông tin hoặc không có giá trong bảng giá đất do VAB ban hành thì Nhân viên thẩm định trình Lãnh đạo Chi Nhánh/ Phòng giao dịch chuyển Bất động sản thế chấp lên Phòng Thẩm định tài sản thực hiện (Phòng thẩm định tài sản thuộc Hội sở VAB) - VAB – Chi Nhánh Sài Gòn thực hiện thẩm dịnh các bất động sản thuộc địa bàn TP.HCM theo quy định. - Tài sản thế chấp đảm bảo nợ của VAB- Chi Nhánh Sài Gòn chiếm tỷ trọng lớn là các Bất động sản thuộc địa bàn TP.HCM . 2.5. Rủi ro trong việc thực hiện nghiệp vụ thẩm định bất động sản - Rủi ro ro về tính pháp lý của tài sản đảm bảo: Nhân viên thẩm định cần tìm hiểu kỹ về tính pháp lý của tài sản đảm bảo, tài sản đảm bảo là là yếu tố quan trọng để ràng buộc trách nhiệm của người vay đối ngân hàng. Đã có nhiều trường hợp ngân hàng gặp rủi ro khi nhận tài sản thế chấp có giấy chứng nhận quyền sở hữ là giả mạo, hoặc gặp trục trặc trong trường hợp khách hàng không trả được nợ vay ngân hàng phải xử lý tài sản nhưng toà án không xử lý được do tài sản đảm bảo không đủ tính pháp lý. - Rủi ro về thông tin về giá cả bất động sản trên thị trường Trước khi định giá tài sản đảm bảo, Nhân viên thẩm định đều phải tham khảo giá cả thị trường của bất động sản, trong từng thời điểm khác nhau giá cả bất động sản trên thị trường cũng khác nhau và biến động phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Nếu Nhân viên thẩm định giá không nắm rõ tình hình giá cả bất động sản biến trong thời điểm hiện tại và tương lai để chọn giá cho phù hợp thì có thể dẫn đến tình trạng số tiền cho vay lớn hơn giá trị tài sản đảm bảo nợ trong tương lai. - Tính cạnh tranh của các ngân hàng để tăng dư nợ tín Một số ngân hàng để tăng trưởng tín dụng và thu hút khách hàng quan hệ tín dụng với ngân hàng mình đã không ngần ngại định giá cao giá trị tài sản hơn các ngân hàng bạn để khách hàng có thể so sánh và quan hệ tín dụng với ngân hàng mình. Nhìn ở một góc độ thì đây cũng là một biện pháp tốt tuy nhiên điều này mặt khác cũng đem lại rủi ro cho ngân hàng khi cạnh tranh ở khía cạnh này, vì trong công tác tín dụng việc cấp xét tín dụng cho khách hàng phụ thuộc vào nhiều yếu tố chứ không chỉ dựa vào tài sản đảm bảo - Trình độ nghiệp vụ và tư cách đạo đức của Nhân viên thẩm định Trong nghiệp vụ thẩm định bất động sản Nhân viên thẩm định là người trực tiếp thực hiện, chính vì vậy nên để thực hiện tốt nghiệp vụ thẩm định giá tài sản đảm bảo Ngân hàng cần tuyển Nhân viên được đào tạo bài bản và có chuyên môn có đồng thời cũng xét đến một trong những yếu tố quan trọng là tư cách đạo đức của Nhân viên thẩm định. Điều này sẽ giảm thiểu rất nhiều rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá tài sản đảm bảo. 2.6. Đánh giá chung về công tác nghiệp vụ thẩm định bất động sản tại VAB - Thế mạnh của VAB là có Phòng thẩm định giá tài sản, với chuyên môn và nghiệp vụ là định giá các tài sản đảm bảo nợ vay tại VAB . Do đó nghiệp vụ định giá các tài sản đảm bảo nợ vay tại VAB sẽ chính xác hơn, giá trị của tài sản sẽ được định giá gần với giá trị thị tế thị trường hơn, và giảm nhẹ công việc cho nhân viên tín dụng. Việc chia nhỏ công đoạn này sẽ làm cho công tác tín dụng mang tính khách quan hơn, giảm được rủi ro và giúp cho thời gian giải quyết thời gian vay vốn của khách hàng nhanh hơn. - Tuy nhiên Phòng thẩm định giá tài sản chỉ mới đuợc hình thành tại Hội sở chính mà chưa phổ biến tại các Chi nhánh và Phòng Giao dịch nên công tác tín dụng tại các Chi Nhánh và Phòng giao dịch vẫn chưa được vận hành theo đúng tiêu chí về nghiệp vụ thẩm định bất động sản của VAB. - Bảng giá nhà đất do VAB ban hành hiện nay chưa được cập nhật đầy đủ (còn nhiều vị trí bất động sản thuộc địa bàn TP.HCM ), và điều này làm kéo dài thời gian hoàn thành kết quả thẩm định của Nhân viên thẩm định cũng như thời gian giải hồ sơ vay cho khách hàng. Bảng giá đất do VAB ban hành chỉ tập trung ấn định giá trị bất động sản tại địa bàn TP.HCM, còn các bất động sản nằm ngoài địa bàn TP.HCM thì chưa có, Nhân viên thẩm định phải tự tham khảo giá và định giá. 3. CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO NỢ VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP VIỆT Á 3.1 Giải pháp nghiệp vụ Do yêu cầu về tính chính xác và chuyên nghiệp hóa hoạt động thẩm định bất động sản với năng lực chuyên môn cao của đội ngũ làm công tác thẩm định giá, do vay hoạt động thẩm định giá cần hoạt động độc lập như một doanh nghiệp, không phải chịu sự chi phối của tổ chức cá nhân nào khác, như vậy mới đưa ra được trị giá thực- giá trị đúng của tài sản theo gí thị ttrường vào thời điểm định gia để làm cơ sở cho việc giải quyết hồ sơ vay. - Tuy nhiên trên thực tế đối với những khoản vay nhỏ, nhân viên tín dụng phải tự định giá. Đây là một khó khăn mới đối với những nhân viên tín dụng mới chưa có nhiều kinh nghiệm thực tế trong việc định giá. Vì thế cần có sự hỗ trợ kém cặp của những nhân viên cũ trong việc định giá đối với những nhân viên mới. Bên cạnh đó nhân viên cũng phải thường xuyên thu thập, xử lý thông tin về giá thị trường bất động sản thông qua các sàn bất động sản, các thông tin mua bán trên các phương tiện thông tin đại chúng ( báo, đài, các trang web) - Nhu cầu vốn của khách hàng ngày càng tăng trong khi đó tài sản đảm bào là một vấn đề khó khăn đối với người đi vay, vì không phải khách hàng nào cũng có những tài sản đảm bảo đạt yêu cầu của ngân hàng ( tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản đảm bảo vượt quá tỷ lệ cho phép để duyệt hồ sơ vay của khách hàng 70%) Vì thế phải nới lỏng điều kiện xét duyệt cho vay dựa trên tài sản thế chấp đối với những trường hợp xét thấy khách hàng có mục đích vay hợp lý hợp pháp và năng lực tài chính mạnh. - VAB nên xem xét tăng tỷ lệ cho vay tối đa trên trị giá bất động sản đảm bảo nợ vay lên 80%. Hiện nay, ngân hàng cũng đã chấp nhận cho vay với tỷ lệ lên đến 85% giá trị tài sản đảm bảo, tuy nhiên các trường hợp được duyệt cho vay còn hạn chế và những đối tượng thường là khách hàng lớn, quan hệ lâu năm và có uy tín với ngân hàng. - Ngoài việc xam xét cho vay trên giá trị tài sản đảm bảo, ngân hàng nên lưu ý tới khả năng trả nợ của khách hàng (thu nhập tích lũy dùng để trả nợ, phương án sản xuất kinh doanh của khách hàng có khả thi không). Nếu khách hàng có khả năng trả nợ tốt, đúng hạn và có thiện chí trả nên xét duyệt cho vay trên 70% bất động sản đảm bảo, nhất là những khách hàng mới hoặc có thời gian giao dịch với ngân hàng ngắn (trong trường hợp bất động sản đảm bảo của khách hàng có giới hạn). - Hiện nay nhu cầu nhà ở của người dân khá lớn, và đây cũng là đối tượng khách hàng tiềm năng của ngân hàng, nhất là những đối đối tượng là cán bộ, công nhân viên có thu nhập ổn định hàng tháng. Thế nhưng, số lượng công ty liên kết, hợp tác với VAB trong việc cung cấp sản phẩm cho vay mua căn hộ và thế chấp bằng chính căn hộ mua chưa được triển khai và thực hiện. - Hiện nay, để hạn chế ảnh hưởng của khâu thẩm định tài sản đến việc thẩm định khách hàng, nhân viên tín dụng luôn yêu cầu khách hàng cung cấp trước giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu để gửi định giá tại Phòng thẩm định. Tuy nhiên việc định giá vẫn còn chiếm một khoản thời gian đáng kể (khoảng 2 ngày đối với bất động sản thuộc khu vực TP.HCM, 4-5 ngày đối với những bất động sản khu vực ngoài thành phố hoặc các tỉnh), vì thế Phòng thẩm định cần có biện pháp đẩy nhanh tốc độ để đảm bảo thời gian cho công tác xử lý hồ sơ vay, giải quyết nhu cầu vốn cho khách hàng nhanh chóng. - Phòng thẩm định phải xây dựng danh mục chứng từ pháp lý đối với từng loại bất động sản đảm bảo nợ vay cụ thể nhằm giải quyết tình trạng thiếu sót về mặt giấy tờ. Danh mục cần phải chi tiết và được cập nhật liên tục cho phu hợp với đối tượng bất động sản VAB nhận làm tài sản đảm bảo. - Để chủ động với sự phát triển công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo, cần có một đội ngũ nhân viên thẩm định có chuyên môn, được đào tạo đúng ngành, có phẩm chất tốt, có năng lực và cần hộ trợ phượng tiện làm việc đầy đủ để thực hiện tốt công việc. Bên cạnh đó cũng cần chú trọng đến công tác đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ nhân viên cũ, nâng cao trình độ về thẩm định giá. 3.2. Kiến nghị 3.2.1. Quy trình - Trong thời gian tới VAB cần phải thúc đẩy xây dựng Phòng thẩm định tài sản tại các Chi Nhánh và Phòng Giao dịch để có thể đẩy mạnh công tác tín dụng và phối hợp thực hiện quy trình nghiệp vụ bất động sản một cách thống nhất trên toàn hệ thống. - Cần nghiên cứu phương pháp thẩm định giá hiện hữu, phù hợp với tiến trình phát triển kinh tế xã hội. Phương pháp thẩm định có sự hộ trợ của công nghệ hiện đại. Công nghệ thông tin có thể giúp nhân viên thẩm định thiết lập được mối liên hệ giữa các đặc tính của bất động sản và giá bán giúp cho việc ước tính giá thị trường của bất động sản ngày càng hoàn thiện hơn (những yếu tố quan trọng của công việc tính toán này là vị trí và diện tích của bất động sản). - Phòng thẩm định tài sản của ngân hàng nên cập nhật đơn giá đất thẩm định theo biến động của thị trường, nên đưa đơn giá đất của những khu vực chưa có đơn giá đất thị trường để giúp nhân viên thẩm định có thể xác định giá trị bất động sản dễ dàng hơn và gần với giá trị thực tế trên thị trường của bất động sản, rút ngắn thời gian thẩm định tài sản. - Cần cập nhật và đưa các văn bản pháp luật liên quan đến bất động sản vào quy trình để nhân viên thẩm định có thể tham khảo. 3.2.2. Quản lý rủi ro đổi với nghiệp vụ thẩm định bất động sản - Việc phát triển công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo là một yêu cầu khách quan, tất yếu trong sự phát triển của nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần nói chung và của ngành ngân hàng nói riêng. Để tạo điều kiện cho việc thẩm định giá trị tài sản đảm bảo diễn ra thuận lợi, ngân hàng Nhà nước cần tạo hành lang đồng bộ nhằm hỗ trợ cho các ngân hàng thương mại. - Cụ thể là cần triển khai một cách đồng bộ, đầy đủ hệ thống văn bản pháp quy, luật đất đai, thuế đất, những hướng dẫn cần thiết cho việc thực hiện tốt luật ngân hàng Nhà nước và luật tổ chức tín dụng. Trên cơ sở hoạch định các chính sách tiền tệ theo nội quy mới, hoàn thiện các công cụ thực thi chính sách. Mặt khác, kiểm tra lại các văn bản chồng chéo, không đồng bộ và không phù hợp với tình hình thực tế của nền kinh tế nước ta. - Tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh giữa hoạt động ngân hàng thương mại cổ phần, ngân hàng thương mại quốc doanh và các ngân hàng có vốn điều lệ của Nhà nước. Ngân hàng Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ các ngân hàng, tạo lập môi trường kinh doanh, cạnh tranh lành mạnh mạnh, công bằng. - Nâng cao hiệu quả hoạt động của Trung tâm thông tin tín dụng tạo điều kiện chia sẻ thông tin giữa các ngân hàng nhằm giảm chi phí trong việc thẩm định khách hàng và rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ vay vốn. Hiện nay trung tâm thông tin tín dụng (CIC) đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý rủi ro của các ngân hàng thương mại. Giải quyết những tồn tại, nâng cao chất lượng thông tin tín dụng, phục vụ tốt công tác quản lý của ngân hàng Nhà nước thì cần đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của CIC là cần thiết. * Thông tín dụng cần được cập nhật thường xuyên nhằm đáp ứng yêu cầu về tính kịp thời đảm bảo an toàn cho hoạt động tín dụng của các ngân hàng. * CIC cần quy định rõ việc cung cấp thông tin tín dụng là nghĩa vụ của các ngân hàng thương mại. Việc này nhằm giúp CIC hoàn thiện hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu tập trung, hoàn chỉnh, đảm bảo an toàn cho hoạt động tín dụng. * CIC cần quy định rõ ràng về việc xử phạt trong những trường hợp cung cấp thông tin chậm trễ, không chính xác. Thông tin cung cấp cần chi tiết hơn (về sản thế chấp, các khoản vay cụ thể, quá trình quan hệ tín dụng của khách hàng với các ngân hàng, quá trình thanh tóan các khoản vay của khách hàng). Việc này giúp ích rất nhiều trong công tác thẩm định khách hàng vay cũng như quản lý rủi ro tín dụng của các ngân hàng. - Ngoài trung tâm tín dụng của ngân hàng Nhà nước (CIC), ngân hàng Nhà nước cần tạo điều kiện thành lập một trung tâm tín dụng khác. Đây là tổ chức trung gian đứng ra thu thập, xử lý, cung cấp thông tin cho các tổ chức tín dụng. Khác với CIC trung tâm này được thành lập bởi các tổ chức tín dụngđể chia sẽ thông tin vì mục đích kinh doanh. - Việc quy hoạch sử dụng đất và thực hiện quy hoạch và quy hoạch treo ở nhiều nơi gây khó khăn cho người dân sống tại khu vực đó như bất động sản khó chuyển nhượng, không được phép xay dựng, thay đổi lớn về kết cấu xây dựng. Và trong trường hợp có nhu cầu vay vốn, mặc dù việc thế chấp những bất động sản thuộc khu vực quy hoạch không bị cấm nhưng các ngân hàng không nhận thế chấp các bất động sản nằm trong khu quy hoạch. Do đó, khi đưa ra quy hoạch trong một khu vực nào đó , Chính phủ cần có biện pháp đôn đốc, thúc đẩy các nhà thầu cũng như chính quyền địa phương thực hiện dự án trong khu vực đó trong vòng 2 năm đầu kể từ khi đưa ra quy hoạch. Việc xúc tiến nhanh quy hoạch đó giúp cho người dân thực hiện các kế hoạch của mình để đảm bảo cuộc sống ổn định, không bị gián đoạn. - Đơn giá đất hiện nay vượt quá khả năng chi trả để mua của người dân tại TP.HCM và Hà Nội, gây cản trở nhu cầu về nhà ở của họ, ngay cả những người được coi là có thu nhập cao trong xã hội cũng pahỉ mất đến 30-40 năm mới mua được một căn hộ rộng 100m2. Sự cách biệt quá lớn giữa đơn giá bất động sản trên thị trường và đơn giá bất động sản theo quy định của Nhà nước, không sát với thực tế thị trường gây khó khăn trong công tác thẩm định giá của người thẩm định. Vì thế chính phủ nên thành lập trung tâm khảo sát nghiên cứu đưa ra đơn giá đất gần với giá trị thực của bất động sản hơn. Việc này làm giảm chi phí và công việc cho nhân viên thẩm định bất động sản vì có thể dựa vàio đơn giá đất theo quy định của Nhà nước trong quá trình thẩm định - Hiện nay cũng có những trang web về thông tin nhà đất (www.thegioibatdongsan.vn, www.nhadatttphcm.gov.vn) công bố trực tiếp rộng rãi cho mọi người có thể nắm bắt thông tin về thị trường bất động sản một cách nhanh chóng. Tuy nhiên còn tồn tại những bất cập xung quanh việc hoạt động của những trang web này là : thông tin nhà đất chỉ tập trung ở những khu vực thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội vì thế cần thành lập trung tâm về thông tin nhà đất tập trung có sự quản lý của nhà nước, trung tâm này có thể cung cấp thông tin đầy đủ, cập nhật theo sự biến động của thị trường nhà đất. KẾT LUẬN Thẩm định là một ngành mới mẻ đối với nước ta, đây là một chuyên ngành khoa học đòi hỏi người thẩm định giá phải hết sức nhạy bén, linh hoạt trong công việc, vận dụng cơ sở lý luận vào thực tế mới có thể xác định được giá của tài sản nói chung và bất động sản nói riêng một cách chính xác, sát với thị trường. Nước ta đang từng bước hội nhập kinh tế thế giới, do đó muốn hội nhập một cách bình đẳng cần có sự hỗ trợ các tất cả các ngành nghề kinh doanh, trong đó có ngành thẩm định giá. Để thực hiện mục tiêu đó những người thẩm định giá cần có năng lực, nhiều kinh nghiệm thị trường, am hiểu về nhiều lĩnh vực như: kỹ thuật, xây dựng, tài chính, luật pháp nắm vững các văn bản hiện hành, có tư duy sáng tạo mới có thể tiếp nhận được các thành quả trong khoa học thẩm định giá thế giới và từ đó áp dụng vào công việc đáp ứng nhu cầu của khách hàng ngày một cao theo cơ chế thị trường. PHỤ LỤC CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN Số TT Yếu tố ảnh hưởng Tỷ lệ tối thiểu Tỷ lệ tối đa Ghi chú 1 Nhà có hai mặt tiền đường thuộc khu vực kinh doanh sầm uất 20% 30% Thuộc vào mức độ kinh doanh của từng khu vực và sự thuận lợi về giao thông (có giải phân cách, tình trạng kẹt xe) 2 Nhà có hại mặt khu dân cư, chỉ sử dụng để ở 5% 10% Tùy thuộc vào chiều rộng của hai con đường 3 Nhà có một mặt tiền đường một mặt hẻm 0% 5% Tùy thuộc vào độ rộng của hẻm 4 Nhà nằm trong hẻm có kỳ vọng thành mặt tiền đường khi Nhà nước thực hiện quy hoạch nhưng chưa xác định thời điểm quy hoạch 2% 5% Tùy thuộc vào độ rộng của con đường và mức độ tin cậy của thông tin quy hoạch 5 Tương tự trường hợp 4 nhưng đánh giá khả năng thực hiện quy hoạch trong 3 năm tới 10% 20% Tùy thuộc vào độ rộng của con đường 6 Nhà gần trụ sở công an chốt dân phòng, cơ quan nhà nước 0% 3% Tùy thuộc vào mức độ an ninh của từng khu vực ( nếu là trụ sở công an, dân phòng)hoặc tính chất, loại cơ quann nhà nước 7 Nhà gần chợ, siêu thi, trung tâm thương mại, triển lãm hội chợ -5% 10% Trường hợp chợ nhỏ tự phát gây ùn tắc giao thông ô nhiễm thì điều chỉnh giảm. Các trường hợp khác điều chỉnh tăng tùy thuộc vào tính chất, quy mô của chợ, siêu thị, trung tâm thương mại, triển lãm hội chợ 8 Nhà gần công viên cây xanh, bờ sông, bờ kênh -5% 5% Trường hợp công viên có nhiều viên có nhiều tệ nạn xã hội, gây mất an ninh khu vực, sông kênh dễ xạc lỡ, ô nhiễm thì điều chỉnh giảm. Trong trường hợp công viên, sông thoáng mát thì điều chỉnh tăng. 9 Nhà gần trường học, ký túc xá sinh viên, sân vận động, trung tâm văn hóa, nhà thi đấu 0% 5% 10 Nhà mặt tiền gần sân bay, nhà ga, bến xe 5% 10% Tùy thuộc vào khả năng kinh doanh của từng khu vực 11 Nhà trong hẻm gần sân bay, nhà ga, bến xe -5% -10% Giảm giá do tình hình an ninh ở những khu vực này tương đối phức tạp 12 Nhà gần chùa, nhà thờ , am, tự, miếu -5% -15% Tùy thuộc vào tình hình thực tế khi thẩm định 13 Nhà gần cao ốc văn phòng, trụ sở ngân hàng, công ty bảo hiểm, trụ sở công ty lớn, tổ chức lớn khác 0% 3% Tùy thuộc vào tình hình thực tế khi thẩm định 14 Nhà gần đường sắt, xe lửa -20% -40% Tùy thuộc vào tình hình thực tế khi thẩm định 15 Nhà gần nghĩa trang, nhà hỏa táng, gần nhà xác, nhà tang lễ hay khuôn viên đất có mộ -40% -50% Rất khó chuyển nhượng 16 Nhà xây dựng trên khuôn viên đất từng là nghĩa địa -20% -40% Rất khó chuyển nhượng 17 Nhà gần khu vực sản xuất gây ô nhiễm, tiếng ồn hoặc cơ sở giết mổ gia súc gia cầm -20% -40% Nếu nằm trong khu tập trung các cơ sở sản xuất thì rất khó chuyển nhượng 18 Nhà gần trạm điện, trạm thu phát sóng -10% -40% Tùy thuộc vào khoản cách từ bất động sản đến trạm điện, trạm thu phát sóng và quy mô của trạm điện, trạm thu phát sóng. Trạm điện sẽ giảm giá nhiều hơn so với trạm thu phát sóng. 19 Nhà có mặt tiền bị che khuất (như cây cột điện, một phần nhà khác, nhà chờ trạm dừng xe bus che khuất) -10% -40% Tuy thuộc vào kinh doanh hay để ở, mức độ bị che khuất 20 Nhà bi giới hạn chiều cao xây dựng ( do nằm dưới đường bay, hành lang an toàn đường điện, gần các cơ quan quân sự -20% -40% Tuy thuộc vào độ cao công trình xây dựng cho phép, giảm giá nhiều hơn đối với nhà nằm dưới hành lang an toàn đường điện 21 Nhà có người tự tử hoặc nhà từng bị cháy và có người chết -20% -40% Khả năng chuyển nhượng khó, hầu như không chuyển nhượng được do yếu tố tâm linh.Tuy nhiên cần lưu ý đối người Hoa thì nhà bị cháy ma không có người chết là điềm may, nên không điều chỉnh giảm cho trường hợp này 22 Nhà nằm trong khu vực ngập nước -10% -30% Tùy thuộc vào mức độ, mật độ ngập nước 23 Nhà nằm trong khu vực không an ninh( ma túy, cướp giật, bài bạc) -10% -30% Tùy thuộc vào mức độ an ninh 24 Nhà nằm cạnh trạm xăng -10% -20% Giảm giá do nguy co cháy nổ cao va ảnh hưởng môi trường sống 25 Nhà nằm gần xưởng, khó chứa hóa chất -10% -40% Tùy thuộc vào loại nhà xưởng, loại hóa chất 26 Nhà nằm trong hẻm thông giữa các đường lớn có mật độ xe lưu thông cao -3% -10% Tùy từng trường hợp, chỉ giảm giá khi hẻm thường xảy ra ùn tắc và khả năng kinh doanh không cao 27 Nằm bên phía trái (làn xe hơi) của đường một chiều -5% -10% Tuy thuộc vào mức độ lưu thông của con đường