Đề tài Giải quyết tình huống về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất

ĐỀ BÀI SỐ 10 “Gia đình ông H được giao 2 ha đất để trồng lúa đã 10 năm nhưng do điều kiện khí hậu hạn hán nhiều, đất lại ở dốc cao nên trồng lúa không năng suất. Qua một số lần trồng thử nghiệm, ông H nhận thấy chất đất này phù hợp với việc trồng các loại cây khác hơn vì vậy ông muốn chuyển sang trồng các loại cây như lạc, đỗ, cà phê. Khi ông H nêu vấn đề này với một cán bộ xã thì được trả lời là ông không được phép trồng cây công nghiệp trên đất trồng lúa, nếu muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì phải lên UBND xã xin phép. Hỏi: Anh (Chị) hãy cho biết cán bộ xã giải thích như vậy đúng hay sai? Vì sao? Hãy tư vấn cho ông H cần phải làm như thế nào mới đúng pháp luật? Cơ quan nào có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất? Vì sao?” I. MỞ ĐẦU Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người. Vì vậy, sử dụng một cách có hiệu quả nguồn tài nguyên này là trách nhiệm không của riêng ai. Là một nước nông nghiệp nhưng Việt Nam lại là nước có bình quân đầu người về đất nông nghiệp thuộc loại thấp trên thế giới. Nhận thức được vai trò to lớn của diện tích đất nông nghiệp trong việc phát triển kinh tế cũng như đảm bảo an ninh lương thực, từ lâu, nhà nước ta đã có chính sách ưu tiên bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp, đặc biệt là những diện tích chuyên canh cây lúa. Nhưng đối với những diện tích đất trồng lúa kém hiệu quả, thực tiễn đặt ra là cần phải có sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhằm khai thác tối đa tiềm năng của nguồn tài nguyên này. Xuất phát từ thực tiễn ấy, trong Luật đất đai năm 2003 cùng những văn bản hướng dẫn thi hành đã có những quy định khá cụ thể về chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Dựa vào những quy định đó cùng với những kiến thức đã học, em xin đưa ra một số nhận định và đánh giá về tình huống trên. II. NỘI DUNG Ý KIẾN CỦA EM VỀ TÌNH HUỐNG NÀY NHƯ SAU: 1. Cán bộ xã giải thích như vậy là sai. Giải thích: Thứ nhất, về việc ông H có phải xin phép khi chuyển mục đích sử dụng đất như vậy hay không? Luật đất đai năm 2003 quy định việc chuyển mục đích sử dụng đất như sau: “Điều 36. Chuyển mục đích sử dụng đất Việc chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất quy định tại Điều 13 của Luật này được thực hiện như sau: 1. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: a) Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản; b) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác; c) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; 2. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng phải đăng ký với văn phòng của tổ chức có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất (sau đây gọi chung là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) hoặc Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất; […] ” Như vậy, Ông H hoàn toàn có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất nếu có lí do hợp lí và được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền. Đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà phải xin phép, người sử dụng phải thực hiện những thủ tục thông qua văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý cho phép chuyển sang sử dụng đất vào mục đích khác và thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước theo quy định của pháp luật. Người sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc các trường hợp trên nhưng vẫn phải đăng kí với văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất hoặc UBND xã nơi có đất để chỉnh lí trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nắm được tình hình hiện trạng sử dụng đất của người sử dụng. Như vậy đối với trường hợp gia đình ông H, nếu chuyển đất trồng lúa sang trồng lạc, đỗ (tuy là cây công nghiệp nhưng ngắn ngày) thì ông không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng kí với UBND xã. Nhưng nếu ông chuyển đất trồng lúa sang trồng cây cà phê (là một loại cây công nghiệp lâu năm) thì ông phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thứ hai, về việc cán bộ UBND xã nói rằng nếu muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì phải lên UBND xã xin phép. Hướng dẫn của cán bộ UBND như vậy là sai. Theo quy định tại Điều 37, Luật đất đai năm 2003 thì UBND cấp xã không có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. (còn thẩm quyền cụ thể sẽ nghiên cứu trong nội dung thứ 3 của đề tài này) 2. Trình tự, thủ tục để ông H thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất: a. Trường hợp chuyển từ đất trồng lúa sang đất trồng cây công nghiệp ngắn ngày như đỗ, lạc: Trường hợp này, ông H được chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng ông phải đăng kí với UBND xã nơi quản lý mảnh đất đó. Theo quy định tại Điều 124 Luật đất đai 2003 đã được sửa đổi, bổ sung năm 2009 và Điều 133 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành luật đất đai năm 2003 thì ông H phải nộp 1 bộ hồ sơ đăng kí chuyển mục đích sử dụng đất đến UBND xã. Bộ hồ sơ bao gồm: Tờ khai đăng kí chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có). Sau khi đã nộp đủ giấy tờ trong hồ sơ như trên, ông H phải chờ cơ quan có thẩm quyền xem xét việc đăng kí chuyển mục đích sử dụng đất và ông sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất sau 20 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ, trừ trường hợp văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất có thông báo không được chuyển mục đích sử dụng đất do không phù hợp với quy định của pháp luật (Điều 36, Luật đất đai năm 2003). Dựa trên căn cứ ở Khoản 3 và Khoản 4 Điều 133 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ thì việc đăng kí chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau: UBND xã nơi có đất phải chuyển hồ sơ đến văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên và môi trường, văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ. Nếu trường hợp đăng kí chuyển mục đích sử dụng đất của ông H không phù hợp với quy định của pháp luật thì phải trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do; nếu trường hợp đăng kí chuyển mục đích sử dụng đất của ông H phù hợp của quy định của pháp luật thì xác nhận vào tờ khai đăng kí chuyển mục đích sử dụng đất và chuyển hồ sơ đến phòng tài nguyên và môi trường để chỉnh lí giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi chỉnh lí giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phòng tài nguyên và môi trường chuyển giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lí đến văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất để chuyển về cho UBND xã. Ông H phải đến UBND xã để lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được chỉnh lí. Thời gian thực hiện các công việc trên là không quá 18 ngày làm việc, kể từ ngày văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được chỉnh lí. b. Trường hợp chuyển từ đất trồng lúa sang đất trồng cây công nghiệp lâu năm như cà phê: Trường hợp này ông H phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, ông phải nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến phòng tài nguyên và môi trường. Bộ hồ sơ gồm: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có). (theo Điều 125 Luật đất đai 2003 đã được sửa đổi, bổ sung năm 2009) Sau khi nộp hồ sơ, ông H phải chờ cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét việc cho chuyển mục đích sử dụng đất hay không. Căn cứ vào trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng được quy định từ Khoản 2 đến Khoản 5 Điều 134 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thì việc này được giải quyết như sau: Phòng tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, xem xét tính phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với trường hợp chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết; chỉ đạo văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất làm trích sao hồ sơ địa chính. Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất có trách nhiệm trích sao hồ sơ địa chính gửi phòng tài nguyên và môi trường, đồng thời gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng. Phòng tài nguyên và môi trường có trách nhiệm trình UBND huyện quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất, chỉnh lí giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu trường hợp của ông H đủ điều kiện được chuyển mục đích sử dụng đất; còn nếu ông H không đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất thì trả lại hồ sơ và thông báo rõ lí do cho ông H được biết. Thời gian thực hiện các công việc trên là không quá 30 ngày làm việc, kể từ ngày Phòng tài nguyên và môi trường nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày ông H nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được chỉnh lí (không kể thời gian ông H thực hiện nghĩa vụ tài chính). Ông H không thuộc trường hợp phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Khoản 4 Điều 36 Luật đất đai 2003, nhưng ông phải nộp một số lệ phí của các đơn từ, phí đo đất, … Cụ thể là: Chứng nhận biến động về đất đai (chuyển mục đích sử dụng đất): 5.000đ/lượt Trích sao hồ sơ địa chính: 5.000d/văn bản. 3. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 37, Luật đất đai 2003: “Điều 37. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài. 2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư. 3. Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. 4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này không được ủy quyền.” Như vậy, UBND huyện mới có thẩm quyền cho phép gia đình ông H được chuyển mục đích sử dụng đất chứ không phải UBND xã. III. KẾT LUẬN Thông qua tình huống của ông H về vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất, có thể thấy pháp luật nước ta đã có quy định khá đầy đủ, cụ thể và chặt chẽ về vấn đề này, từ việc quy định các trường hợp khác nhau khi chuyển mục đích sử dụng đất đến thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trình tự và thủ tục đăng kí chuyển mục đích sử dụng đất. Tình huống trên giúp chúng ta nắm rõ hơn các quy định của pháp luật về vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất, từ đó xác định được quyền, nghĩa vụ của bản thân trong vấn đề này. Phân tích vụ việc trên còn giúp ta nắm rõ hơn về thẩm quyền quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cũng như trình tự, thủ tục đăng kí chuyển mục đích sử dụng đất để có thể áp dụng vào các vụ việc trong thực tế. -----------۞----------- DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình: Giáo trình luật đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb. CAND, Hà Nội, 2008. Văn bản quy phạm pháp luật: Luật Đất đai năm 2003. Bộ luật dân sự năm 2005. Nghị định của chính phủ số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 về thi hành Luật đất đai.