Đề tài Hoàn thiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội

ần chênh lệch giữa thực tế và bồi thường. + Việc phân hạng đất nông nghiệp ở Hà Nội là không nên có vì đất đai ngày càng được đầu tư nâng cấp, chuyển đổi cơ cấu cây trồng, do vậy hạng đất cũng thay đổi trong khi đó công tác phân loại đất lại không được thực hiện thường xuyên. Về vấn đề này Hà Nội nên làm giống như các tỉnh và TP HCM. + Về bồi thường hoa màu thì Hà Nội còn yếu so với TPHCM ở điểm chưa có khung giá chung cho việc đền bù về hoa màu. + Về vấn đề tái định cư Hà Nội có tiến bộ hơn tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu và Quảng Ninh vì đã có chính sách hỗ trợ 10% giá trị bồi thường thiệt hại về đất cho trường hợp tự lo TĐC, nhưng mức hỗ trợ này lại thấp hơn TPHCM . Vấn đề cho phép chậm nộp tiền mua nhà TĐC thì Hà Nội mới chỉ cho phép chậm nộp phần còn lại sau khi đã trừ hết phần được bồi thường, còn TPHCM thì lại khác TP cho chậm toàn bộ và cho phép người bị thu hồi đất được thuê nhà ở và trả dần nếu họ muốn, còn số tiền bồi thường coi như là số vốn ban đầu cho người bị thu hồi đất ổn định cuộc sống, đây là vấn đề rất cần thiết và có tính cải tạo cuộc sống sau khi TĐC cao, thiết nghĩ Hà Nội nên áp dụng phương pháp này để sớm ổn định cuộc sống của người bị thu hồi đất. 4. Đánh giá một vài bất cập trong các chính sách của Nhà nước Nhìn chung, cho tới nay, các chính sách của Nhà nước về bồi thường, GPMB, tái định cư đã được quan tâm và ngày càng được hoàn thiện để đáp ứng các mục tiêu đặt ra trong công tác GPMB, triển khai các dự án trong giai đoạn phát triển đất nước. Đối tượng được bồi thường thiệt hại do bị thu hồi đất ngày càng được xác định đầy đủ, chính xác và phù hợp hơn với tình hình thực tế. Mức bồi thường thiệt hại ngày càng cao hơn, tạo điều kiện để người bị thu hồi đất có thể sớm khôi phục được các tài sản bị mất. Một số biện pháp hỗ trợ đã được bổ sung nhằm giúp cho các hộ bị di chuyển có nơi ở mới và ổn định được cuộc sống và sane xuất. Tuy nhiên các chính sách cũng vẫn còn những hạn chế và bất cập sau : a/- Về đối tượng được bồi thường thiệt hại. Do trình độ quản lý còn kém, tinh thần thực hiện pháp luật của người dân chưa cao, chưa nghiêm minh, dẫn đến nhiều khó khăn trong việc xác định chính xác công bằng các đối tượng được bồi thường thiệt hại. Nếu như coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ hợp pháp nhất để được bồi thường thiệt hại thì phần lớn người bị thu hồi đất lại chưa có, vì việc cấp giấy chứng nhận QSD đất cũng gặp những khó khăn về nguồn gốc đất đai, và cả số tiền phải bỏ ra để có được cái giấy mang về để trong tủ kính, tâm lý của người dân luôn nghĩ rằng có giấy hay không thì họ vẫn đang sống trên đất này, mặc nhiên không ai xâm phạm. Đối với đất nông nghiệp, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất song khi thu hồi lại có bồi thường thiệt hại. Việc bồi thường thiệt hại đối với đất này thường gặp khó khăn đối với địa phương không còn quỹ đất nông nghiệp. b/-Về mức bồi thường thiệt hại. Nghị định số 22/1998 đã quy định mức bồi thường thiệt hại cao hơn so với quy định tại Nghị định số 90/CP nhưng vẫn không đáp ứng được mức giá của mọi người dân mong mỏi, trong phần lớn các trường hợp là phải tăng thêm các khoản trợ cấp để nâng mức giá lên cao hơn cho phù hợp với thực tế hơn.. Đối với đất nông nghiệp, ở những nơi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã diễn ra phổ biến mà giá chuyển nhượng lại cao hơn khả năng sinh lời của đất, trong trường hợp người bị thu hồi đất muốn có mảnh đất như cũ thì số tiền bồi thường thiệt hại thường không đủ để mua. Những quy định về việc miễn giảm tiền sử dụng đất, các loại lệ phí, quy định về cách tính tỷ lệ % đối với công trình bị ảnh hưởng hay việc xác định chi phí thực tế đã đầu tư vào đất nông nghiệp... chưa được quy định tại Nghị định này. Theo Nghị định 22/CP và Quyết định 20/QĐ-UB thì việc bồi thường cây trồng, vật nuôi căn cứ vào giá trị sản lượng thu hoạch trong 1 năm theo năng suất bình quân 3 năm trước đó. Nhưng sự biến động của doanh thu do chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi cũng khiến cho mức hỗ trợ đào tạo chuyển nghề cho lao động nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất bị lạc hậu, Điều 12 Quyết định 20/QĐ-UB quy định mức hỗ trợ tính trên cơ sở sản lượng vào thời điểm năm 1998 là 10 tấn thóc/ ha với giá thóc là 2.200 đồng/kg doanh thu 22 triệu đồng / ha, cho đến nay theo báo cáo hàng năm của các quận, huyện doanh thu bình quân đã đạt từ 45-60 triệu/ha gấp 2-3 lần so với thời điểm ban hành. Chưa có quy định thưởng tiến độ đối với đất nông nghiệp. Theo công thức xác định hệ số K theo khă năng sinh lời để tính tiền bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp (Thông tư 145/BTC) Giá đất theo khả năng sinh lời = Thu nhập Lãi suất tiền gửi ngân hàng Nhà nước (% năm) không kỳ hạn Như vậy, tại cùng 1 thời điểm và cùng một mức thu nhập, nếu tính theo lãi suất của ngân hàng nào trả thấp thì số tiền bồi thường thiệt hại lại cao hơn so vơí ngân hàng có lãi suất lớn hơn.Điều đó là phi thực tế vì ai có tiền cũng muốn gửi ngân hàng có mức lãi suất cao. Đối với đất ở Do nhà nước chưa có quy định việc định giá đất theo giá thị trường và thị trường nhà đất này Nhà nước cũng chưa cập nhật được những biến động và việc điều tiết còn hạn chế, tức là những căn cứ để xác định giá đất thiếu cả tính khoa học và thực tế, dẫn đến thiệt hại đối với Nhà nước hoặc đối với nhân dân. Về giá chuyển nhượng thực tế tại thời điểm bồi thường là mức giá rất đặc biệt, vì không ai lại đi mua đất để rồi sẽ bị giải toả và các cấp chính quyền cũng không xác nhận việc mua bán này. Mức giá chuyển nhượng phụ thuộc vào diện tích hình thể, của thửa đất và bản thân các đối tượng tham gia giao dịch, cho nên việc tính toán làm sao để áp dụng mức giá thống nhất cho tất cả các thửa đất nằm trong phạm vi GPMB là điều không đơn giản. Như vậy ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện GPMB, quá trình lập phương án bồi thường không thể xong ngay trong chốc lát do vậy việc sử dụng mức giá đất được xác định tại thời điểm lập phương án bồi thường (nếu nhanh cũng phải từ 1-2 tháng sau) cũng gây khó khăn cho công tác bồi thường,GPMB. Theo các quy định về cấp giấy chứng nhận QSD đất thì chủ sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp trước ngày 18/12/1980 được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất. Từ ngày 18/12/1980 đến ngày 15/10/1993 thì phải nộp 20% tiền sử dụng đất. Sau ngày 15/10/1993 nộp 100% tiền sử dụng đất. Như vậy, nếu đất sử dụng trước ngày 18/12/1980, khi Nhà nước thu hồi thì được bồi thường 100% tiền sử dụng đất (theo diện tích đất được quy định khi cấp GCNQSD đất và QSH nhà ở). Nếu đất sử dụng từ ngày 18/12/1980 đến ngày 15/10/1993 khi bị thu hồi được bồi thường thiệt hại 80% tiền sử dụng đất. Điều 7, Nghị định 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán kinh doanh nhà ở: “Giá bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước bao gồm giá nhà và giá đất. Đối với nhà ở 1 tầng, nhà nhiều tầng 1 hộ ở phải nộp 40% tiền sử dụng đất. Đối với nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở phải nộp 10% tiền sử dụng đất và phân bổ theo từng tầng.”. Như thế, nếu người đang ở nhà của Nhà nước cho thuê, nếu phải di chuyển do bị thu hồi đất sẽ được hưởng 60% tiền sử dụng đất theo diện tích đất có nhà được cho thuê, sẽ nhỏ hơn rất nhiều so với diện tích đất được bồi thường thiệt hại theo trường hợp trên là 100% hay 80%.tiền sử dụng đất. Chính nội dung này đã tạo ra bất cập về chính sách xã hội, nếu như một công dân được Nhà nước cho thuê nhà từ năm 1960, có sử dụng thêm phần diện tích đất trong khuôn viên (nhất là đối với các biệt thự cũ)khi bị thu hồi chỉ được bồi thường thiệt hại 60% tiền sử dụng đất đối với phần đất sử dụng thêm đó, trong khi một công dân khác lấn chiếm đất, nhảy dù hoặc sử dụng không có hồ sơ rõ ràng, nhưng lại được UBND phường, xã, thị trấn xác nhận sử dụng ổn định, không tranh chấp trước 18/12/1980 lại được bồi thường thiệt hại 100% tiền sử dụng đất. Đối với đất chuyên dùng; Mặc dù Nhà nước có quy định tại Nghị định 22/CP là chủ đầu tư khi sử dụng đất loại này phải nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước. Nhưng thực tế cho đến nay chưa có một văn bản nào quy định chi tiết hoặc hướng dẫn việc thực hiện thu tiền loại đất này. Do vậy nhiều nhiều dự án chủ đầu tư đã không phải nộp khoản tiền này. c/- Về chính sách hỗ trợ và khôi phục cuộc sống. Một trong những hạn chế quan trọng của chính sách tái định cư ở Việt Nam là chủ yếu tập trung vào việc bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất và đất, mà không quan tâm đến chính sách hỗ trợ khôi phục cuộc sống và tái định cư. làm cho cuộc sống của những người bị thu hồi đất ngày càng bị sa xút và khó khăn gấp bội sau khi tái định cư. Điều này có thể nhận thấy ở các hộ dân khu lòng Hồ Hoà Bình phải di chuyển để xây dựng nhà máy thuỷ điện Hoà Bình. Mặc dù di chuyển để xây dựng nhà máy điện, nhưng chính họ- những người phải di chuyển để xây dựng nhà máy này lại không hề biết điện là gì sau gần 20 năm. Tương tự đối với các hộ dân ven đường Kim Mã- Ngọc Khánh Hà Nội phải di chuyển tới các nhà trung cư cao tầng, trong khi thu nhập chính của gia đình lại trông cậy vào việc kinh doanh ở tầng 1 có mặt đường của họ ở nhà cũ... thì việc di chuyển đến ở nhà chung cư coi như là “gặp hạn” Điều cơ bản là những hỗ trợ về chuyển đổi nghề nghiệp (bằng các hoạt động đào tạo ), hỗ trợ phát triển ngành nghề (mở chợ, lập khu sản xuất...) chưa được quy định cụ thể nên không được quan tâm thực hiện trong thực tế. Phần lớn các hỗ trợ hiện nay đều thực hiện bằng tiền, trong khi người dân nhiều khi không sử dụng đúng mục đích. d/- Về tổ chức bồi thường thiệt hại , tái định cư. Nghị định 22/1998 quy định cấp quận, huyện chịu trách nhiệm chính trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư, chủ đầu tư là một trong các thành viên của Hội đồng GPMB. Điều này chưa phù họp đối với các dự án sử dụng đất trên nhiều địa bàn ccác tỉnh khác nhau cũng như dự án do cơ quan Trung ương quản lý vì : Thứ nhất : Chính sách bồi thường Giải phóng mặt bằng, tái định cư do các tỉnh ban hành không đồng nhất với nhau; giá đất cũng không trùng nhau, đối với khu đất giáp ranh( ở tỉnh này có thể là khu dân cư nông thôn, ở tỉnh lân cận lại là đất ven đường giao thông ). Thứ hai : các chủ dự án- Ban QLDA không thể trực tiếp tác động tới Hội đồng Giải phóng mặt bằng quận, huyện mà lại phải báo cáo bộ chủ quản, rồi Bộ chủ lại trao đổi văn thư hành chính với UBND cấp tỉnh , sau đó cấp tỉnh lại giao nhiệm vụ chỉ đạo xuống các cấp, các ngành trực thuộc. Như vậy một vấn đề vướng mắc nhỏ khi cần giải quyết phải đi một vòng khá dài, làm chậm tiến độ triển khai dự án. Một vấn đề vô cung cấp bách và quan trọng là các văn bản chính sách chưa có quy định rõ ràng về thời gian trả tiền và tiến hành giải toả. Nhiều dự án đầu tư chưa có quy định rõ ràng nội dung về thẩm định, kế hoạch tái định cư và tổ chức xây dựng khu tái định cư; các dự án này khi tiến hành khảo sát, nghiên cứu để lập báo cáo khả thi đều không kiểm đếm chính xác các tài sản bị thiệt hại, không thực hiện tái định trước khi thi công và đều bị động trong công tác tái định cư, dẫn đến chậm tiến độ thực hiện dự án. e/- Về công tác tái định cư. Các văn bản chính sách đều chưa quy định cụ thể về quy trình lập và thẩm định khu tái định cư, do đó công tác bồi thường thiệt hại và tái định cư của các dự án đều không được chuẩn bị cẩn thận và đúng trình tự, thiếu sự phối kết hợp giữa các bên liên quan và sự tư vấn, góp ý của cá nhân, tập thể người bị thu hồi đất cũng như tại nơi có đất để chuẩn bị làm khu tái định cư đó. Điều 29 của Nghị định số 22/1998 chỉ quy định điều kiện, tiêu chuẩn của các khu tái định cư nhưng lại không quy định các dự án đầu tư có di dân phải bắt buộc có hạng mục xây dựng khu tái định cư dẫn đền nhiều dự án chậm thực hiện. Thực tiễn đòi hỏi các dự án có di dân bắt buộc phải có phương án xây dựng khu tái định cư khả và phương án sử dụng lao động tại nơi thu hồi đất. 5. Nguyên nhân của những tồn tại trên + Chưa có nhận thức đúng của tất cả mọi người, mọi ngành, mọi cấp về vấn đề bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất cả trong chính sách và tổ chức thực hiện, dẫn đến việc vận dụng Nghị định 22/CP khác nhau. +Sự thiếu đồng bộ trong chính sách của Nhà nước. Vấn đề bồi thường thiệt hại và tái định cư là vấn đề kinh tế - xã hội tổng hợp, liên quan đến nhiều mặt của đời sống xã hội, bị chi phối và phụ thuộc vào nhiều quy định tại các văn bản pháp luật hiện hành như luật đất đai, Bộ luật dân sự, luật ngân sách. Luật lao động, Luật khiếu nại tố cáo....trong khi các quy định tại các luật và văn bản của Chính phủ lại chưa đồng bộ, đầy đủ, cụ thể, một số quy định giữa các luật và văn bản của Chính phủ còn có sự khác biệt mâu thuẫn như Nghị đinh 52/CP, Nghị định 89/CP trước đây và Nghị định 38/2000/NĐ-CP hiện nay...chưa thống nhất với Nghị định 22/CP về thời điểm thế nào gọi là sử dụng đất ổn định, chưa thống nhất về trách nhiệm tổ chức thực hiện bồi thường thiệt hại, trách nhiệm chi trả tiền bồi thường, trách nhiệm xây dựng cơ sở hạ tầng khu tái định cư. +Hồ sơ ban đầu về đất đai, tài sản để xác định quyền sử dụng đất đối với từng loại đất cụ thể và tính hợp pháp của tài sản còn quá thiếu. Việc chậm tiến hành lập sổ địa chính và cấp giấy chứng nhậnQSD đất ở đã dẫn đến thiếu cơ sở khi tiến hành xem xét bồi thường cho từng đối tượng sử dụng đât cụ thể. + Đội ngũ cán bộ thực hiện công tác bồi thường,Giải phóng mặt bằng ở hầu hết tất cả các địa phương là kiêm nhiệm, cán bộ làm công tác này của dự án đều yếu và thiếu, trong khi công tác tập huấn, bồi dưỡng kiến thức còn chậm và không thường xuyên cũng đã hạn chế để tổ chức thực hiện công tác bồi thường thiệt hại,Giải phóng mặt bằng . Vấn đề bồi thường thiệt hại, Giải phóng mặt bằng là một vấn đề mang tính thời sự, có tác động trực tiếp tới lợi ích của người bị thu hồi đất, chủ đầu tư và Nhà nước nên những tồn tại, thiếu sót được xuất phát từ rất nhiều nguyên nhân, trên đây mới chỉ là một số nguyên nhân chủ yếu cần được sửa chữa và bổ sung ngay. CHƯƠNG III PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI, KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI. Trước yêu cầu xây dựng Thủ đô trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá, khối lượng các dự án xây dựng đô thị, công nghiệp, dịch vụ ngày càng lớn và đặc biệt là yêu cầu tiến độ xây dựng các công trình phục vụ Sea Games rất cấp bách đặt ra cho công tác GPMB của Thành phố nhiệm vụ hết sức nặng nề, khó khăn và phức tạp. Khối lượng GPMB để triển khai các dự án trong năm 2003 là rất lớn, ước khoảng 350-400 dự án, trong đó tiếp tục có nhiều dự án có quy mô chiếm dụng đất lớn, với diện tích GPMB khoảng 1.200 ha;với số hộ cần bố trí tái định cư khoảng 7000 hộ, trong đó chủ yếu là các dự án trọng điểm. Theo quy hoạch, kế hoach sử dụng đất của thành phố Hà Nội đến năm 2010 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1447/QĐ-TTg ngày 09/11/2001 thì diện tích đất nông nghiệp năm 2010 sẽ giảm so với năm 2000 là 10.200ha. Theo kế hoạch sử dụng đất của UBND Thành thì năm 2003 là 1.090ha. Chúng ta có thuận lợi cơ bản là có Nghị quyết của Thành uỷ và Hội đồng nhân dân Thành phố, đã có kinh nghiệm qua 2 năm thực hiện Nghị quyết, được cả hệ thống chính trị vào cuộc, nhân dân đồng tình ủng hộ, Chính phủ và các Bộ, Ngành tạo điều kiện giúp đỡ. Nhưng cũng có rất nhiều khó khăn do dự án nhiều, yêu cầu tiến độ gấp của Sea Games và chống ùn tắc giao thông, trong khi đó chính sách còn bất cập và đặc biệt là điều kiện phục vụ cho GPMB chưa tương xứng. I. PHƯƠNG HƯỚNG THỰC HIỆN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRONG THỜI GIAN TỚI. Trước hết, ngay từ đầu năm cần tập trung đẩy nhanh các dự án năm 2002 đang thực hiện dở dang do chưa đủ điêù kiện, tập trung các dự án trọng điểm và dự án đã có chính sách bồi thường đã phê duyệt như dự án ; Đường vành đai I, Vành đai III phần đất thổ cư, Khu Liên hợp thể thao quốc Gia đường Đội Cấn- Hồ Tây, đường 2,5 nút Ngã Tư Sở, nút Bưởi, đường láng hạ kéo dài, đường Ngô Gia Tự, các khu đô thị mới, các dự án tái định cư, các cụm, khu công nghiệp vừa và nhỏ... Mục tiêu năm 2003 phải đạt được là đối với các dự án đủ điều kiện thì phải bàn giao mặt bằng đúng tiến độ, đảm bảo tiến độ GPMB và thi công các dự án phục vụ Sea Games 2003 trong mọi tình huống. Thực hiện dân chủ, công khai, công bằng, đảm bảo ba đúng: đúng chính sách, đúng trình tự thủ tục, đúng tiến độ; Ba giảm : Giảm đến mức tối thiểu sai sót, khiếu nại và việc áp dụng các biện pháp cưỡng chế hành chính để GPMB. Rà soát và điểu chỉnh bổ sung các chính sách có liên quan đến bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, điều chỉnh quy trình tổ chức thực biện công tác GPMB theo tinh thần cải cấch hành chính của Chính phủ; Tập trung quyết liệt công tác chuẩn bị quỹ nhà đất tái định cư để đến năm 2005 phải cơ bản đủ quỹ nhà, đất phục vụ nhu cầu tái định cư cho các dự án và có khoảng từ 1000- 2000 căn hộ dự trữ và luân chuyển. Củng cố, kiện toàn bộ máy làm công tác GPMB từ Thành phố đến xã, phường đủ phẩm chất, trình độ về chuyên môn cần thiết đáp ứng yêu cầu chuyên môn hoá đội ngũ làm công tác GPMB. Kiên quyết chống tiêu cực trong GPMB, biểu dương kịp thời những đơn vị, cá nhân thực hiện tốt nhiệm vụ được giao. II. TƯ TƯỞNG CHỈ ĐẠO CỦA THÀNH UỶ, HỘI ĐỒNG NHÂN DÂN, UBND THÀNH PHỐ HÀ NỘI VỀ CÔNG TÁC GPMB TRONG NĂM 2003. Tiếp tục quán triệt tư tưởng chỉ đạo của Nghị quyết số 20/NQ-TU, Nghị quyết số 09/NQ-HĐND, ý kiến chỉ đạo của thường trực Thành uỷ tại thông báo số 192-TB/TU ngày 8/11/2002; Năm 2003 vẫn tiếp tục là năm giải phóng mặt bằng, giao thông, kỷ cương và văn minh đô thị. Thành phố cần đẩy nhanh, mạnh thêm một bước công tác GPMB trên tinh thần tích cực, chủ động, bài bản, bảo đảm kiên quyết hơn, tập trung vào các nội dung chính sau : 1. Đẩy mạnh công tác quy hoạch phục vụ phát triển kinh tế xã hội và giải phóng mặt bằng. Tiến hành rà soát, kiểm tra việc xây dựng theo quy hoạch, không tuỳ tiện thay đổi quy hoạch, tập trung triển khai nhanh các dự án đã giải phóng mặt bằng. 2. Chủ động nghiên cứu, điều chỉnh chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng, theo mặt bằng chính sách chung, đảm bảo đúng chính sách giải phóng mặt bằng và phù hợp thực tế, đồng thời kiến nghị với Chính phủ xem xét sửa đổi các chính sách vượt quá thẩm quyền của Thành phố. 3. Công tác chuẩn bị quỹ nhà, đất phục vụ cho việc tái định cư phải đi trước một bước.UBND Thành phố cần phân công cơ quan và cá nhân phụ trách, tổ chức phối hợp nghiên cứu xây dựng kế hoạch, lộ trình cụ thể theo tinh thần bảo đảm đủ quỹ nhà đất phục vụ giải phóng mặt bằng và tổ chức lại dân cư hợp lý. 4. Kiện toàn và củng cố bộ phận giải quyết khiếu nại, tố cáo tại các cơ quan chức năng các cấp, nhằm giải quyết tốt đơn thư khiếu tố về giẩi phóng mặt bằng. 5. Trong chỉ đạo và tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng cần tập trung, tránh dàn trải. Cần rà soát, phân loại, chọn lọc những dự án đủ điều kiện, khả thi để phê duyệt, công bố và triển khai ngay. Quá trình thực hiện, cần phối hợp chặt chẽ giữa Thành phố và cơ quan chức năng Trung ương, xác định rõ và nâng cao trách nhiệm của các chủ đầu tư, thường xuyên kiểm tra đôn đốc tiến độ triển khai, sơ kết, tổng kết việc thực hiện, khen thưởng động viên kịp thời tập thể và cá nhân làm tốt, xử lý nghiêm minh các vi phạm. 6. Khẩn chương hoàn thiện chính sách hậu GPMB khi Nhà nước thu hồi đất, quan tâm đến đời sống của người bị thu hồi đất sau khi đã lấy được mặt bằng để thi công, có chính sách đào tạo nghề cho những lao động bị mất hết tư liệu lao động sản xuất là đất nông nghiệp. Thực hiện tốt công tác giải quyết việc làm cho người lao động nông nghiệp khi bị thu hồi đất. III. MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI, TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Công tác GPMB thời gian qua đã được Thảnh uỷ, HĐND, UBND Thành phố Hà Nội tập chung chỉ đạo và đã đạt được những kết quả đáng ghi nhận trong việc thúc đẩy sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá hiện đại hoá, thay đổi bộ mặt đô thị và xã hội, cải thiện nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân. Tuy nhiên công tác GPMB vẫn chưa đấp ứng được yêu cầu phát triển của Thủ đô. Có nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân thuộc về chính sách giá bồi thường đất, nhà cửa, công trình kiến trúc, cây cối hoa màu, chính sách hỗ trợ đào tạo chuyển nghề, giải quyết việc làm cho lao động nông nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng cho địa phương bị thu hồi đất nông nghiệp, khi Nhà nước thu hồi đất bất cập và chậm được sửa đổi, bổ sung dẫn đến tiến độ GPMB một số dự án còn chậm , chưa hiệu quả, còn phát sinh khiếu kiện của người bị thu hồi đất để các cấp, các ngành từ quận, huyện đến Thành phố phải dành nhiều công sức và thời gian để giải quyết. Trong khi chờ Chính phủ sửa đổi bổ sung Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998; Để ổn định đời sống cho lao động nông nghiệp cũng như những đối tượng sử dụng đất khác khi Nhà nước thu hồi đất và tạo chuyển biến tích cực trong công tác GPMB trên địa bàn Thành phố, căn cứ tình thần pháp lệnh Thủ đô, căn cứ quá trình nghiên cứu thực tế và phân tích trên; Bản thân em mạnh dạn nêu ra một số giải pháp như sau : 1. Về hoàn thiện, sửa đổi chính sách bồi thường thiệt hại. Về nguyên tắc, việc hoàn thiện, sửa đổi chính sách bồi thường thiệt hại phải đáp ứng quyền lợi chính đáng của người bị thu hồi đất, quyền lợi của Nhà nước và của nhà đầu tư, đồng thời thể hiện tính kiên quyết của Nhà nước trong việc thực hiện quyền của mình đối với việc thu hồi đất để xây dựng, phát triển đất nước và tạo môi trường đầu tư hấp dẫn. Các chính sách này cũng phải được phân cấp mạnh cho chính quyền cấp Quận, Huyện, phường, xã trong việc chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của phương án và việc quyết định phê duyệt phương án đó. Yếu tố quyết định của việc bồi thường thiệt hại, đó là chính sách về giá bồi thường thiệt hại về đất, chính sách tái định cư và tính cương quyết của Nhà nước trong việc thực thi phương án bồi thường thiệt hại đã được phê duyệt. 1.1. Về thay thế khung giá các loại đất. Cho tới nay, khung giá các loại đất trên địa bàn đã có nhiều bất cập, không còn phù hợp với thực tế và cần thiết phải có sự điều chỉnh, bổ sung. Về giá các loại đất, phương pháp xác định hiện nay còn mang nặng tính hành chính, chủ quan, chưa phản ánh đúng thực chất giá trị quyền sử dụng đất, vì vậy ảnh hưởng nhiều đến việc thu hồi đất, cản trở quá trình thực hiện các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, làm tăng giá trị sử dụng đất, đầu tư phát triển mà trong giai đoạn hiện nay chúng ta cần tháo gỡ nhằm thu hút được vốn đầu tư, đẩy nhanh quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Giá đất không được xác định chính xác còn làm thiệt hại cho Nhà nước khi khai thác các nguồn tài chính về đất đai (các khoản thuế), vì các khoản thu này không thể cao hơn giá trị quyền sử dụng đất. Trong trường hợp định giá đất thấp, người bị thu hồi sẽ phản ứng (có thể quyết liệt ), còn người được giao đất lại chấp thuận (nếu như phải nộp tiền sử dụng đất) nhưng dễ phát sinh tiêu cực và sử dụng lãng phí, như vậy nhìn tổng quan thì Nhà nước bị thiệt. Do đó, cần có nghiên cứu, khảo sát một cách toàn diện để có phương pháp xác định giá đất theo pháp lệnh về giá của Nhà nước, xác định giá đất một cách công khai, căn cứ theo từng loại đất, hạng đất, từng vùng và mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng đô thị hay việc phải đầu tư để có được cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh.... để làm cơ sở tính chính xác các loại đất. Chính phủ cần sớm có văn bản sửa đổi khung giá quy định tại Nghị định 87/1994/NĐ-CP ngày 17/8/1994 vì theo thực tế bây giờ, khung giá đã quá xa rời thực tế, không đáp ứng được mức giá của thị trường thực tế chuyển nhượng. Theo đó từng cấp, ngành khác nhau sẽ có căn cứ để sửa đổi bổ sung lại mức giá trên địa bàn của mình đang áp dụng. Theo ý kiến chủ quan của em, thì Nhà nước cần phải lập cơ quan định giá bất động sản và cơ quan này có trách nhiệm định giá đất thường xuyên theo từng thời điểm, từng vị trí, đặc biệt phải phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế tại địa phương (tức giá thị trường) để áp dụng khi bồi thường. Thông thường, giá đất bồi thường thiệt hại là giá chuyển nhượng trước khi có dự án được thực hiện chứ không thể là giá đòi hỏi, bắt bí đối với dự án khi Nhà nước quyết định xây dựng công trình. Nghiên cứu phương pháp định giá đất phù hợp với thực tế nhưng vẫn bảo đảm tính khoa học. Cần khẳng định rằng định giá đất là một bộ môn khoa học vừa mang tính kinh tế vừa mang tính xã hội. Do đó công tác tiến hành định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường phải được xác định là một nghề, mà đã là một nghề cần phải xây dựng nguyên tắc, tiêu chuẩn, chuẩn mực và phương pháp xác định thống nhất. Để xác định và đưa ra được giá đất phù hợp với thực tế, cần xem xét, nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất, nghiên cứu từng nhân tố tác động trực tiếp đến sự biến động của giá đất. đó là : + Nhân tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng; + Nhân tố về khả năng hình thành các công trình dịch vụ; + Nhân tố về khả năng sử dụng đất theo mục đích và yêu cầu khác nhau; + Nhân tố về khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý; + Nhân tố về khả năng phát triển ngành nghề truyền thống; Hiện nay trên thế giới xác định giá bất động sản thường sử dụng 5 phương pháp: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư, phương pháp thu nhập, phương pháp lợi nhuận. Đối với nước ta việc xác định giá bất động sản trong bồi thường GPMB không những cần công khai, minh bạch, công bằng mà còn phải dựa trên những phương pháp xác định khoa học. Do vậy, phải tuỳ theo mục đích và loại bất động sản mà lựa chọn một trong những phương pháp thích hợp đã nêu trên để xác định giá bất động sản trong việc bồi thường GPMB. Chỉ có trên cơ sở xác định giá bất động sản một cách khoa học, thay thế cho cách định giá như hiện nay thì các vụ tranh chấp khiếu kiện về bồi thường , giải toả mới được giải quyết nhanh chóng. 1.2. Chính sách bồi thường thiệt hại về đất. Theo quy định hiện hành, đất ở (nhất là khu dân cư nông thôn) chưa được quy định cụ thể, thế nào là đất ở và đất vườn mà hai loại này lại có trong một thửa đất, sẽ thật khó xác định nếu chủ sử dụng bị thu hồi một phần thửa đất thì sẽ lấy căn cứ nào để xác định đâu là đất ở, đâu là đất vườn? Vấn đề này còn phải chờ quy định mới của Chính phủ. Việc bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp, lâm nghiệp cần xem xét và phân hạng cụ thể tại thời điểm thu hồi,không nên dựa vào hạng đất khi họ được giao đất vì thực tế trong quá trình sử dụng đất, chủ hộ đã đầu tư, thâm canh, nâng cao giá trị đất so với trước khi được giao đất. Ngoài các yếu tố nêu trên, giá bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp xem xét theo từng vành đai quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Hà Nội. Có như vậy, thành phố sẽ có mặt bằng chính sách giá đất nông nghiệp theo một phạm vi tương đối đồng đều. Hệ số K giá đất xác định bồi thường đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được xác định chung cho địa bàn từng huyện, có xét đến yếu tố hình thành đường vành đai theo quy hoạch của Thành phố cụ thể như sau: + Đất nông nghiệp, lâm nghiệp các xã nằm trong đường vành đai III thuộc các huyện Thanh Trì- Từ Liêm : áp dụng hệ số K từ 2,5- 2,7 + Đất nông nghiệp, lâm nghiệp các xã còn lại thuộc các huyện Thanh trì, Từ Liêm và các xã nằm trong đường vành đai III thuộc các huyện Gia Lâm, Đông Anh : áp dụng hệ số K từ 2,3 - 2,5. + Đất nông nghiệp, lâm nghiệp các xã còn lại thuộc các huyện Gia Lâm, Đông Anh : áp dụng hệ số K từ 2,0 -2,3 . + Đất lâm nghiệp, nông nghiệp thuộc huyện Sóc Sơn áp dụng hệ số K từ 1,8-2,0. Đối với dự án sử dụng đất giáp ranh, căn cứ thực tế, UBND huyện xem xét để trình UBND Thành phố phê duyệt. Đất nông nghiệp trong đô thị và đất nông nghiệp nhỏ lẻ, xen kẽ trong khu dân cư nông thôn đề nghị được xác định bằng giá bồi thường đất nông nghiệp hạng I cộng thêm một khoản tối đa không quá 30% chênh lệch giữa giá đất ở liền kề và đất nông nghiệp hạng I. Đối với đất nông nghiệp mà UBND xã cho thuê, đấu thầu, các cơ quan Nhà nước cần có hướng dẫn cụ thể việc xác định chi phí đầu tư vào đất, để từ đó xác định số tiền bồi thường thiệt hại cho chủ sử dụng đất. Việc bồi thường thệt hại về đất ở bằng cách giao đất tại khu tái định cư nên xem xét theo quy hoạch và định mức giao đất ở của Thành phố, như vậy mới đảm bảo đồng bộ về quy hoạch- kiến trúc, đồng thời khi lập dự án cũng như xác định nhu cầu tái định cư dễ dàng hơn. Việc xem xét nguồn gốc đất để tính mức bồi thường thiệt hại, phải có quan điểm lịch sử để giải quyết. Nên áp dụng hình thức của tổ chức ngân hàng thế giới, cứ thu hồi là phải bồi thường, chỉ cần xác định thời điểm thu hồi(không có tranh chấp,không phải đất lấn chiếm), mọi trường hợp nhảy dù sau thời điểm lập danh sách là không được bồi thường, như thế sẽ tránh được rất nhiều rắc rối trong việc xác định nguồn gốc đất, hơn nữa đảm bảo được công bằng trong xã hội. Tại vì thường khi bị GPMB thì đối với người bị thu hồi đất đó là một tai hoạ, mọi đối tượng sử dụng đất đều có quyền bình đẳng như nhau, không nên phân biệt có thâm niên từ bao giờ, cái quan trọng là các cấp cơ sở phải quản lý quỹ đất thật chặt chẽ, kiên quyết đối với các trường hợp lấn chiếm, nhảy dù, chuyển đổi sai mục đích sử dụng quy định của Nhà nước ngay từ đầu. Có như vậy thì công tác bồi thường sẽ rất nhanh và không mất nhiều thời gian trong việc tìm hiểu nguồn gốc đất, tránh được khiếu kiện. 1.3 Về bồi thường thiệt hại tài sản trên đất. Về cơ bản, chính sách bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất như hiện nay đã được phần lớn người bị thu hồi đất chấp nhận. Tuy nhiên, trong chính sách tới đây, việc xác định tính hợp pháp của nhà ở và tài sản khác có trên đất để bồi thường thiệt hại cần được quy định rõ ràng hơn, đặc biệt đối với đất trong hành lang xây dựng các công trình như đê điều, đường giao thông lớn... Đối với các công trình trên đất nên bồi thường theo giá xây dựng mới và cộng thêm khoản tiền công phải bỏ ra sửa chữa phần còn lại của công trình, hoặc đối với công trình phải làm mới toàn bộ thì ngoài tiền bồi thường theo giá nguyên vật liệu còn phải cộng thêm phần chi phí cho công lao xây dựng mới. Bồi thường 100% với tất cả các loại nhà ở xây dựng không vi phạm hành lang an toàn các công trình và trước ngày công bố quy hoạch theo đơn giá xây dựng mới đã được quy định; chỉ trừ phần giá trị vật liệu có khả năng thu hồi và tháo dỡ được và phần sử lý phạt hành chính khi xây dựng trái phép và không phép. Đối với nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước nên được bồi thường theo mức quy định như các trường hợp nhà bình thường (100%), để đảm bảo công bằng không lên áp dụng mức bồi thường như hiện nay là 60%, như thế rất thiệt. Đối với mồ mả, Nhà nước nên có chính sách hỗ trợ công di chuyển cao hơn nữa, sát với giá thực tế của các Ban quản lý nghĩa trang quy định, và có chính sách thưởng cho hộ nào di chuyển đúng tiến độ. Đối với cây cối, hoa màu: nên bãi bỏ phương thức bồi thường dựa vào số liệu kiểm đếm chủng loại, số lượng đối với cây hoa màu hàng năm, vật nuôi trên đất có mặt nước khi Nhà nước thu hồi. Giá trị bồi thường cây cối hoa màu được xác định căn cứ vào giá trị sản lượng bình quân trên địa bàn Thành phố thu hoạch trong một năm bằng tiền trên 01 ha do Cục thống kê công bố. Đối với các loại cây mà phải tính giá trị bằng số lượng cây thì bồi thường theo quy chuẩn số lượng cây/m2 phân loại các cây đặc chủng theo vùng để bồi thường. Đặc biệt đối với cây cảnh nên có sự khảo giá thực tế để lập phương án bồi thường, hạn chế thiệt hại cho dân. 2. Về chính sách tái định cư. Như đã phân tích ở trên, Thủ đô Hà Nội với nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, diện tích đất nông nghiệp ngày càng giảm, cho nên cần phải hạn chế đến mức thấp nhất việc giao đất tái định cư đô thị, mà chỉ được bồi thường thiệt hại bằng tiền, bán nhà chung cư tại các khu đô thị mới hoặc tại các khu nhà ở được xây dựng để phục vụ công tác di dân, giải phóng mặt bằng. Việc các hộ dân được mua nhà ở đâu, các thông số kỹ thuật cơ bản của ngôi nhà như thế nào, chủ đầu tư và Hội đồng giải phóng mặt bằng quận, huyện phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết ngay từ khi tổ chức điều tra, lập phương án bồi thường thiệt hại. Đối với các khu dân cư nông thôn, việc tổ chức tái định cư có thể thông qua việc giao đất cho các hộ tự xây dựng nhà ở tại các khu tái định cư đã chuẩn bị đầy đủ cơ sở hạ tầng. Mức giao đất tái định cư nên công bằng với mức giao đất dãn dân và coi mức giao đất dãn dân làm chuẩn để nghiên cứu, thiết kế, lập dự án sử dụng đất và xây dựng khu tái định cư. Việc lập phương án tái định cư cần được xem xét ngay trong quá trình nghiên cứu, lập dự án đầu tư và là điều kiện quan trọng giúp giảm thiểu tối đa các tác động tiêu cực của dự án đối với người bị thu hồi đất và những đối tượng bị ảnh hưởng khác bởi dự án. Về quỹ nhà tái định cư, thực tế cho thấy dự án nào chuẩn bị tốt công tác tái định cư, dự án đó gặp nhiều thuận lợi trong việc bồi thường, GPMB. Quỹ nhà tái định cư phải được chuẩn bị trước, song song với việc nghiên cứu lập dự án khả thi. Cũng có thể Thành phố ứng vốn trước để mua nhà, hoặc tạo các khu tái định cư có đầy đủ cơ sở hạ tầng, khi các dự án triển khai mà sử dụng quỹ nhà đất này thì chủ dự án phải thanh toán lại các chi phí mà Thành phố đã ứng trước. Nhà nước cần tạo ra một số quỹ đất ở nhất định để đáp ứng nhu cầu ở của người bị thu hồi đất, bằng một số biện pháp sau : + Kiểm kê và tăng cường quản lý số đất chưa sử dụng, căn cứ vào quy hoạch đô thị đã được duyệt để xem xét có thể sử dụng một phần phục vụ cho việc xây dựng nhà tái định cư để bồi thường cho người bị GPMB. + Rà soát lại những diện tích đất đã cấp cho các doanh nghiệp để xây dựng các cơ sở sản xuất công nghiệp, dịch vụ trong thành phố, nhưng nhiều năm chưa tiến hành xây dựng thì kiên quyết thu hồi lại theo Điều 26 Luật đất đai, để làm quỹ đất ở. Nếu các doanh nghiệp sau này cần đất thì chuyển cho thuê đất trong các khu công nghiệp mà hiện nay nhiều khu còn rất nhiều đất đai bỏ không. + Rà soát lại đất đã cho xí nghiệp, cơ quan hành chính sự nghiệp mà đến nay sử dụng chưa hết, còn để lãng phí, nếu quy hoạch cho phép để làm đất ở. Với 3 loại đất nêu trên, trên các phương tiện thông tin đại chúng đã đề cập, Thành phố Hà Nội vẫn còn khá nhiều nếu quản lý tốt đất này và kiên quyết thu hồi để sử dụng cho có hiệu quả hơn chắc chắn sẽ tạo ra đựơc quỹ đất ở khá lớn. + Cần phải chuyển một bộ phận đất sản xuất nông nghiệp sang quỹ đất ở, giao cho các công ty kinh doanh xây dựng nhà ở quản lý theo các dự án như đang tiến hành. Có nhiều các dự án xây dựng các khu nhà ở được hoàn chỉnh về cơ sở hạ tầng, môi trường sống tốt hơn, điều kiện sinh hoạt được cải thiện, điều kiện kinh doanh có sẽ thu hút được mọi đối tượng bị thu hồi đất vào khu nhà ở này. + Giao cho công ty kinh doanh phát triển nhà ở nghiên cứu dự án chuyển một số xí nghiệp sản xuất nằm trong Thành phố gây ô nhiễm môi trường ra các khu công nghiệp bằng hình thức bồi thường, thu hồi đất để xây dựng các dự án nhà ở cao tầng hoặc phân lô theo kiểu nhà mặt phố. Các dự án phải được tính toán kỹ giá trị bồi thường di chuyển xí nghiệp sản xuất phải thấp hơn hoặc bằng giá trị của đất trong thành phố nơi xí nghiệp sản xuất hiện ở, đảm bảo cho đơn vị kinh doanh phát triển nhà ở không lỗ, lại vừa giải quyết được nạn ô nhiễm môi trường. Nếu có lỗ chút ít Nhà nước nên hỗ trợ vì lãi ở các mặt khác về môi trường và sức khoẻ cộng đồng. Với dự án này cần phải có nhiều ngành và có các chính sách đồng bộ hỗ trợ mới đem lại hiệu quả. Về giá nhà, đất tái định cư, đây là vấn đề phức tạp.Trước đây, các ngành của thành phố đều giải quyết theo hướng tăng giá bồi thường thiệt hại tại nơi đi (để nhân dân nhận được nhiều tiền bồi thường thiệt hại ) và giảm giá tại nơi đến (để dân đở thiệt thòi), như vậy vừa tạo ra sự bất công bằng, vừa thất thu ngân sách lại tạo ra cung cách làm tuỳ tiện, đồng thời khiếu kiện, tố cáo của dân lại không giảm. Nay với phương thức bồi thường thiệt hại căn cứ vào giá bồi thường thiệt hại thực tế của thị trường thì giá đất tại khu tái định cư cũng xem xét đến yếu tố thị trường. Về giá nhà tại các khu tái định cư đô thị, hiện nay còn nhiều tranh luận nên áp dụng mức giá nào ? giá xây dựng (đơn thuần các chi phí xây dựng) hay đảm bảo kinh doanh (có yếu tố hạ tầng và chi phí quản lý dự án) hay giá kinh doanh? Theo nghiên cứu của đề tài thì là giá xây dựng công trình đó, còn chi phí về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội là trách nhiệm của Nhà đầu tư, hoặc của Nhà nước phải bỏ chi phí này ra. Điều này thực chất là công bằng xã hội, nếu công dân được giao đất để xây dựng nhà ở tại các khu tái định cư, họ phải nộp tiền sử dụng đất có xem xét yếu tố thị trường và được khấu trừ các chi phí để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng ký thuật của khu vực đó. Không chỉ dừng lại ở việc bố trí nơi ở mới- tái định cư, việc khôi phục cuộc sống cũng như tạo điều kiện cho người bị thu hồi đất có nguồn thu nhập mới cũng là vấn đề cần quan tâm, điều này không những được coi là trách nhiệm của chủ đầu tư mà còn là trách nhiệm cả của chính quyền địa phương, Hội đồng giải phóng mặt bằng. Về ổn định cuộc sống cho người phải di chuyển đến khu tái định cư, người Việt Nam có câu: “ An cư mới lạc nghiệp ” hay “ Một năm làm nhà, ba năm trả nợ ”. Người dân có nhà ở nằm trong phạm vi giải toả , đặc biệt từ khi bắt đầu tổ chức thực hiện công tác giải phóng mặt bằng thì họ bắt đầu phấp phỏng chờ đợi , lo âu, mọi hoạt động sản xuất và đầu tư bị suy giảm , đình đốn. Tiếp đó là quá trình chuyển cư đầy gian nan vất vả. Trong thời kỳ này, mọi hoạt động sản xuất hầu như bị gián đoạn . Tại các khu tái định cư, người dân bắt đầu tạo lập lại cuộc sống từ đầu. Trong suốt cả thời gian dài và đầy biến động như vậy, thu nhập của người dân chuyển cư bị giảm sút, trong khi mọi chi phí tăng lên. Nếu việc bồi thường từ phía chủ dự án đầu tư không làm tốt, nếu thiếu sự trợ giúp từ phía Nhà nước và toàn xã hội, đời sống của người dân phải di chuyển sẽ gặp nhiều khó khăn. Như vậy, việc ổn định và phát triển sản xuất, đời sống cho người dân phải di chuyển là một nhu cầu tất yếu khách quan, một mặt đảm bảo cho người dân bị ảnh hưởng do bị thu hồi đất có cuộc sống tốt hơn hoặc ít nhất bằng trước lúc chuyển cư, mặt khác như là một biện pháp hữu hiệu nhằm ngăn ngừa những hậu quả xấu về kinh tế, xã hội , môi trường mà quá trình tái định cư có thể đưa lại. Đây còn là một công việc mang tính pháp lý và đạo lý xã hội. Ở các khu dân cư nông thôn , tâm lý “dân ngụ cư” vẫn còn, do vậy ,việc bố trí khu tái định cư hạn chế tới mức thấp nhất việc chuyển dân từ thôn này sang thôn khác, từ xã này sang xã khác để sinh sống. Nếu di chuyển cả một số lượng dân cư lớn cần xem xét cả tới việc xây dựng các công trình công cộng, tín ngưỡng, không tạo cho người dân cảm giác bị hẫng hụt. Đối với khu dân cư đô thị , nếu việc di chuyển dân đang sinh sống ở mặt phố tới các khu tái định cư là chung cư, cần xem xét cho họ được sử dụng các công trình dịch vụ tại khu tái định cư để sớm tái tạo thu nhập , ổn định cuộc sống. 3. Về công tác tổ chức thực hiện 3.1. Ở cấp thành phố Uỷ ban Nhân dân Thành phố là cấp chỉ đạo cao nhất về bồi thường, giải phóng mặt bằng , tái định cư trên địa bàn, chịu trách nhiệm về mặt bằng chính sách bồi thường thiệt hại , tái định cư. Trong dự thảo của Thành phố trình Chính phủ sắp tới, đề nghị việc phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại , tái định cư được phân cấp cho Chủ tịch UBND quận , huyện nơi có đất bị thu hồi. Việc phân cấp như vậy vừa gắn trách nhiệm của Chủ tịch UBND quận, huyện đối với phương án bồi thường thiệt hại, vừa giảm gánh nặng cho UBND Thành phố, trong khi vừa phê duyệt chính sách, lại phải phê duyệt chính phương án bồi thường thiệt hại đó. 3.2. Ở cấp quận , huyện . Công việc chính về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư là ở cấp quận ,huyện, ở đây vừa quyết định phê duyệt phương án, vừa tổ chức thực hiện phương án, cưỡng chế thực hiện phương án bồi thường thiệt hại được duyệt và giải quyết khiếu nại lần đầu của công dân đối với phương án đó. Đồng nghĩa với việc này là tại cấp quận , huyện phải tăng cường đội ngũ cán bộ chuyên trách làm công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng . 3.3. Cấp phường xã Là nơi cung cấp tính hợp pháp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các vấn đề liên quan đến bồi thường thiệt hại ; tuyên truyền nhân dân chấp hành chính sách và cùng các cơ quan liên quan tổ chức thực hiện việc cưỡng chế thu hồi đất, giải phóng mặt bằng . 3.4. Trách nhiệm của chủ đầu tư Chủ đầu tư phải có tiếng nói trong việc lập phương án bồi thường thiệt hại , phải có nhiều kinh nghiệm trong công tác này và tổng hợp đề xuất các chính sách hợp tình hợp lý ; chuẩn bị tốt quỹ nhà đất tái định cư và chủ động chi phí bồi thường thiệt hại . 3.5. Về giải quyết khiếu kiện đối với phương án bồi thường, GPMB. Khi có đơn thư khiếu kiện Chủ tịch UBND các quận, huyện chỉ đạo xem xét và quyết định giải quyết là phù hợp với các quy định của luật khiếu nại , tố cáo ( quyết định giải quyết lần đầu ). Nhằm giảm bớt công việc của cơ quan hành chính Nhà nước đối với khiếu nại lần sau, mặt khác đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật, đề nghị chuyển lên toà án giải quyết. Tại quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu của UBND quận, huyện cần quy định rõ việc khiếu nại tiếp theo sẽ do cơ quan toà án giải quyết . 3.6. Về chính sách đào tạo nguồn nhân lực Để tăng cường năng lực cho các cán bộ liên quan tới công tác bồi thường thiệt hại , GPMB , trước hết cần nâng cao nhận thức chính sách pháp luật cho những người làm công tác trên và nối công tác này với các mặt quản lý nhà nước cũng như sự công bằng xã hội . Vì vậy, cùng với việc nghiên cứu, hoạch định chính sách Thành phố Hà Nội cũng cần có chương trình cơ bản đào tạo cán bộ thực hiện chính sách, từ việc điều tra, lập phương án bồi thường thiệt hại đến kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện phương án đó, tạo đội ngũ làm công tác bồi thường , GPMB có năng lực , trình độ và phẩm chất chính trị, đạo đức tốt. Về nội dung đào tạo chủ yếu là các chính sách bồi thường, GPMB, tái định cư, giải quyết khiếu nại của công dân có liên quan ....Tuỳ theo đối tượng đào tạo mà nội dung có thể mở rộng hay rút gọn. Đối với cán bộ cấp thành phố cần tăng cường đào tạo về mặt chính sách, còn đối với cán bộ cấp xã thì quan tâm nhiều tới việc xác nhận hồ sơ, tính pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các công trình trên đất... 3.7. Thành lập cơ quan nghiên cứu và quản lý thị trường bất động sản Đây là vấn đề mà tại kỳ họp Quốc hội vừa rồi cũng được đem ra thảo luận. Việc quản lý thị trường này vừa thể hiện chức năng quản lý của nhà nước , vừa sử dụng làm công cụ để Nhà nước điều tiết lại chính thị trường đó cho các định hướng chiến lược của Nhà nước. Riêng trong công tác quản lý đất đai, bồi thường, GPMB , việc quản lý được thị trường Bất động sản có tác dụng cực kỳ to lớn , đó là xác định được chính xác giá trị của tài sản đặc biệt là đất đai khi nhà nước thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo luật đất đai và các quy định của bộ luật dân sự ( Thu tiền quy ra đất, tính các loại thuế thu từ đất , bồi thường thiệt hại về đất, chống thất thu trong ngân sách và hạn chế các tiêu cực nảy sinh trong quá trình quản lý Nhà nước về đất đai ...). 3.8.Về chính sách hậu GPMB đối với nông dân khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp Đây là vấn đề rất mới đang được UBND Thành phố bàn bạc và trong giai đoạn nghiên cứu, dự thảo lấy ý kiến đóng góp. + Chính sách hỗ trợ đào tạo chuyển nghề cho những lao động nông nghiệp bị thu hồi đất : Mức hỗ trợ đào tạo chuyến nghề được xác định trên một m2 đất nông nghiệp, đất nông nghiệp thực tế bị thu hồi và áp dụng chung trên địa bàn thành phố . Căn cứ số liệu liên giám thống kê về sản xuất nông nghiệp ở Hà Nội, giá trị sản lượng sản xuất nông nghiệp bình quân của thành phố tính đến năm 2005 ước đạt khoảng 37,48 triệu đồng/1 ha/năm . Do đó, đề nghị mức hỗ trợ đào tạo chuyển nghề là : 37,48 triệu đồng/ha/năm x 30% x 20 năm = 224,48 triệu đồng/ha/năm ; làm tròn bằng 22500 đồng/m2 .Ngoài cách tính như vậy Thành phố cần xem xét nghiên cứu cách tính theo chi phí để đào tạo được một công nhân lành nghề ít nhất là trung cấp; tính chi phí từng tháng và nhân với số tháng phải học nghề; có lẽ đây mới là khoản hỗ trợ sát thực nhất, chính xác nhất, đúng nghĩa nhất. + Chính sách giải quyết việc làm cho lao động nông nghiệp bị thu hồi đất. Việc giải quyết việc làm là một giải pháp căn bản mang tính nhân văn nhằm giải quyết triệt để nguy cơ thất nghiệp, cũng như các vấn đề xã hội phức tạp khác đối với lao động nông nghiệp khi bị thu hồi đất (tư liêụ sản xuất chính), giúp cho họ và gia đình họ có một chỗ đứng mới, tạo điều kiện để họ có nghề nghiệp, cuộc sống ổn định lâu dài trong nền sản xuất công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Trách nhiệm giải quyết việc làm cho lao dộng nông nghiệp bị thu hồi đất trước tiên thuộc về các chủ đầu tư dự án sản xuất kinh doanh có sử dụng đất nông nghiệp. Trách nhiệm này phải được coi trọng là một chỉ tiêu quan trọng đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án về mặt tiến bộ xã hội ngay từ khâu thẩm định, xét duyệt cho triển khai dự án sản xuất kinh doanh. Căn cứ số liệu niên giám thống kê năm 2001; Từ năm 1996 đến năm 2010 Thành phố Hà Nội sẽ thu hồi gần 14.000 ha đất nông nghiệp phục vụ cho các dự án đầu tư phát triển đô thị, sản xuất kinh doanh... và sẽ có khoảng 125.000 lao động nông nghiệp trong độ tuổi không còn đất để sản xuất nông nghiệp. Như vậy, trừ phần diện tích thu hồi sử dụng cho mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị, mỗi một ha đất nông nghiệp sử dụng cho dự án sản xuất kinh doanh, chủ dự án phải đào tạo, tuyển dụng ít nhất : 125.000/14.000 ha = 9 lao động nông nghiệp trong độ tuổi tại địa phương bị thu hồi đất nông nghiệp. Để có kế hoạch lâu dài và chủ động trong khâu giải quyết việc làm cho người lao động thông qua các chương trình hướng nghiệp và dạy nghề, tạo điều kiện cho sự phát triển ổn định, bền vững của Thành phố, cần có chủ trương nghiên cứu Thành phố lập quỹ giải quyết việc làm để hỗ trợ cho nông dân bị thu hồi đất sản xuất học nghề, hướng nghiệp, nguồn thu từ các dự án đầu tư có mục đích kinh doanh, tiền thuê đất theo quy định chung. Các dự án phát triển công nghiệp, dịch vụ, du lịch trên địa bàn phải ưu tiên tuyển dụng lao dộng là người địa phương nơi sử dụng đất. * Các ưu điểm của giải pháp trên; + Giúp cho công tác bồi thường thiệt hại trên địa bàn Thành phố được thực hiện tốt hơn, đảm bảo được sự chính xác trong công tác đền bù, tránh được các khiếu kiện đông người. + Đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng, công tác di dân tái định cư, ổn định cuộc sống cho người bị ảnh hưởng. + Tạo được một tương lai tốt cho người bị mất đất, đặc biệt là mất đất nông nghiệp, tránh được một mối hiểm hoạ rất lớn, đó là nạn thất nghiệp và tệ nạn xã hội. + Hoàn thiện chính sách, giúp Nhà nước có biện pháp quản lý đất đai tốt hơn và Thành phố ngày càng được xây dựng đẹp hơn, hiện đại hơn. + Là tài liệu để các nhà hoạch định chính sách, học hinh, sinh viên và các bạn đọc quan tâm đến lĩnh vực giải phóng mặt bằng tham khảo. KẾT LUẬN Dù bất kỳ ở giai đoạn nào của quá trình phát triển đất nước, các chính sách pháp luật của Nhà nước ta đều bảo đảm hai mục tiêu: Đáp ứng nhu cầu phát triển của đất nước, bảo vệ quyền hợp pháp của công dân. Các chính bồi thường giải phóng mặt bằng của nước ta cũng vậy. Đáp ứng được nhu cầu xây dựng, đáp ứng sự phát triển của nền kinh tế quốc dân, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất, bảo đảm sự ổn định xã hội. Theo Luật đất đai 1993 thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng pháp luật đã cho phép đất đai tham gia chuyển dịch trong giao lưu dân sự. Do vậy việc bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề nhạy cảm, liên quan đến đời sống, việc làm của nhiều người và là vấn đề ảnh hưởng không nhỏ đến ổn định chính trị- xã hội. So với những chính sách bồi thường trước đây, chính sách bồi thường từ khi có Luật đất đai 1993 ra đời đã thay đổi hẳn về bản chất. Pháp luật đã thừa nhận đất đai có giá và tham gia lưu chuyển trong lưu thông dân sự. Như vậy khi lập phương án bồi thường , vấn đề quan trọng là bồi thường về đất (bồi thường cây cối, hoa màu chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ) và tái định cư. Trong thời gian vừa qua, cả nước nói chung và Hà Nội nói riêng đẫ thực hiện triển khai rất nhiều dự án, nhằm thúc đẩy kinh tế đất nước phát triển, mà theo đó chính sách bồi thường , GPMB đóng vai trò then chốt trong việc Nhà nước thu hồi đất để triển khai các dự án đó. Tuy nhiên với tốc độ tăng trưởng kinh tế, xã hội như hiện nay; do nhu cầu về đất đai của sự công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước nói chung và công cuộc phát triển Thủ đô nói riêng, các quy định về bồi thường thiệt hại, GPMB hiện hành đã dần trở lên lạc hậu, không đáp ứng kịp với sự phát triển chung của xã hội; quá trình thực hiện gặp không ít những vướng mắc, bất cập và ít nhiều là nguyên nhân gây lên những khiếu kiện kéo dài, tốn kém thời gian và tiền của, làm ảnh hưởng không ít đến khả năng khai thác tiềm năng tài nguyên của đất nước, ảnh hưởng đến khả năng sử dụng vốn của các nhà đầu tư. Do vậy Thành phố cũng như cả nước cần sớm vào cuộc để có biện pháp khắc phục tình trạng trên. TÀI LIỆU THAM KHẢO. + Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ ngiã Việt Nam, + Luật đất đai năm 1988. + Luật đất đai năm 1993. + Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998. + Luật sửa đổi bổ sung một số điều củat Luật đất đai năm 2001 + Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. + Văn bản pháp quy về công tác quản lý đất đai ban hành ở Việt Nam. + Các Nghị định quy định của Chính phủ về công tác bồi thường thiệt hại, tái định cư, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất. + Các văn bản pháp quy của Thành phố Hà Nội ban hành để thực hiện công tác quản lý đất đai cúng như thực hiện công tác bồi thường thiệt hại, GPMB. + Báo cáo về quỹ nhà đất và kế hoạch xây dựng khu tái định cư từ năm 2002- 2005. + Báo cáo, đánh giá tình hình thực hiện công tác GPMB trên địa bàn Thành phố Hà Nội các năm 2001, 2002, 2003. + Giáo trình Nguyên lý thị trường bất động sản : chủ biên GS. TSKH Lê Đình Thắng. + Các báo cáo của các quận, huyện về tình hình thực hiện công tác bồi thường thiệt hại, GPMB. + Một số tờ trình, Quyết định phê duyệt của UBND Thành phố Hà Nội về phương án bồi thường thiệt hại đối với một số dự án trên địa bàn Hà Nội. + Tập hợp các chuyên đề báo cáo hội thảo đề tài giải pháp đẩy nhanh công tác GPMB trên địa bàn Thành phố Hà Nội. + Một số ý kiến tiếp thu từ thực tế và các tài liệu bổ sung khác có liên quan.