Đề tài Hoàn thiện khung lý thuyết về phân tích tài chính của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và ứng dụng vào dự án Galaxy của công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC

ng năm. Phân tích kĩ thuật cho ta biết khối lượng sản phẩm tối đa mà dự án có thể sản xuất được hàng năm. Doanh thu hàng năm được xác định bằng cách lấy khối lượng sản phẩm tiêu thụ được của năm đó nhân với giá bán một sản phẩm . Dự tình chi phí sản xuất ( dịch vụ ): Chỉ tiêu này cũng được tính cho từng năm trong suốt cả đời dự án. Khác với việc tính doanh thu hàng năm việc tính chi phí hàng năm ngoài việc liên quan đến kế hoạch sản xuất và ké hoạch tiêu thụ hàng năm nó còn liên quan đến cả kế hoạch khấu hao và kế hoạc trarnowj của dự án. Trong đó, khấu hao là một yếu tố chủa chi phí sản xuất do vậy mức khấu hao có ảnh hưởng đến lợi nhuận, đến mức thuế thu nhập hàng năm phải nộp của doanh nghiệp. Nếu khấu hao tăng, lợi nhuận giảm và do đó thuế thu nhập doanh nghiệp giảm và ngược lại. Xác định mức khấu hao có ý nghĩa quan trọng trong việc phân tích tài chính. Dự tính mức lỗ lãi của dự án : Trên cơ sở số liệu dự tính về tổng doanh thu, chi phí từng năm tiến hành dự tính mức lỗ lãi hàng năm của dự án Dự tinh mức lỗ lãi của dự án stt năm hoạt động 1 2 … n 1 Tổng doanh thu chưa có thuế VAT 2 Các khoản giảm trừ Giảm giá Hàng bán trả lại Thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế xuất khẩu phải nộp 3 Doanh thu thuần (1-2) 4 Tổng chi phí sản xuất, dịch vụ ( chưa có lãi vay) 5 Lãi vay 6 Thu nhập chịu thuế ( 3-4-5) 7 Thuế thu nhập doanh nghiệp 8 Lợi nhuận thuần sau thuế ( 6-7) 9 Phân phối lợi nhuận thuần Các tỉ lệ tài chính 1 Quay vòng vốn lưu đông 2 Llợi nhuận thuần / doanh thu thuần 3 Lợi nhuận thuần / vốn chủ sở hữu 4 Lợi nhuận thuần / tổng mức đầu tư Xác định dòng tiền của dự án - Là dòng chi phí và lợi ích ( doanh thu ) của dự án trong suốt quá trình hoạt động. Nó là mức chênh lệch giữa khoản thu và khoản chi tại thời điểm xem xét . Dòng tiền của dự án bao gồm : Dòng chi phí : bao gồm tất cả các khoản chi phí bỏ ra trong suốt quá trình kề từ khi bắt đầu bỏ vốn cho đến khi kết thúc dự án, gồm có: Dòng chi phí vốn của dự án ( vốn cố định và vốn lưu động ) : dòng chi phí này diễn ra trong những năm của quá trình thực hiện xây dựng công trình và những chi phí để tạo ra tài sản lưu động ban đầu. Thay đổi vốn lưu động ròng của dự án : trong quá trình vận hành khai thác dự án vốn lưu động có thể tăng hoặc giảm. Dòng chi phí vận hành hàng năm : chi phí nguyên vật liệu, năng lượng, tiền lương cốn nhân viên, bảo dưỡng máy móc thiết bị …không bao gồm khấu hao vì khấu hao đã xác định trong chi phí vốn của dự án. Phần lãi vay phải trả hàng năm cũng không xác định vào đây vì đã được chiết khấu chi phí và doanh thu của dự án. Dòng lợi ích : là doanh thu của dự án từ công việc kinh doanh. Xác định dòng tiền của dự án năm khoản mục 0 1 2 .. n 1 doanh thu 2 thu khác thanh lý tài sản cố định thu hồi vốn lưu động 3 vốn đầu tư 4 chi phí vận hành 5 khấu hao 6 lãi vay 7 lợi nhuận trước thuế 8 thuế thu nhập 9 lợi nhuận sau thuế 10 tăng giảm vốn lưu động 11 dòng tiền sau thuế Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư Các chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài chính của doanh nghiệp: Hệ số vốn tự có so với vốn vay : hệ số này phải lớn hơn hoặc bằng 1. đối với dự án có triển vọng, hiệu quả là rõ ràng thì hệ số này có thể lớn hơn 1 vào khoảng 2/3 thi dự án thuận lợi. Tỷ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tư phải lớn hơn hoặc bằng 50% . Đối với các dự án thuận lợi thì tỉ lệ này có thể là 40% Tỷ lệ tổng thu của lợi nhuận thuần cộng khấu hao so với nợ đến hạn phải trả lớn hơn 1 thì khả năng trả nợ của dự án được dảm bảo Chỉ tiêu lợi nhuận thuần , thu nhập thuần của dự án : lợi nhuận thuần : là chỉ tiêu đánh giá quy mô lãi của dự án , chỉ tiêu lợi nhuận thuần được tính cho từng năm hoặc từng giai đoạnh hoạt động của đời dự án. Chỉ tiêu này có tác dụng so sánh giữa các năm hoạt động của dự án và để tính chỉ tiêu tổng lợi nhuận thuần, lợi nhuận thuần bình quân năm của cả đời dự án. Lợi nhuận thuần từng năm được tính theo công thức : Wi = Oi - Ci Trong đó : Oi : doanh thu thuần năm thứ i Ci : chi phí năm thứ I, bao gồm tất cả các khoản chi phí liên quan đến sản xuất, kinh doanh năm thứ i: chi phí sản xuất , chi phí tiêu thụ sản phẩm, chi phí quản lý hành chính, chi phí khấu hao, chi phí trả lãi vốn vay, thuế thu nhập doanh nghiệp và chi phí khác. Wi : lợi nhuận thuần năm thứ i Tổng lợi nhuận thuần củ cả đời dự án theo mặt bằng hiện tại xác định như sau : PV(W) = = W1* +W2* +……+Wn * Thu nhập thuần : phản ánh đầy đủ quy mô lái của cả đời dự án. Thu nhập thuần của một dự án tại một thời điểm là chênh lệch giữa tổng các khoản thu và tổng các khoản chi của cả đời dự án đã được đưa về thời điểm đó. Bởi vậy, chỉ tiêu này bao gồm không chỉ tổng lợi nhuận thuần từng năm của cả đời dự án mà còn bao gồm cả các khoản thu khác không trực tiếp do hoạt động sản xuất kinh doanh mang lại như : giá trị thu hồi thanh lý tài sản cố định ở cuối đời dự án, thu hồi vốn lưu động…thu nhập thuần của dự án tính chuyển về thời điểm hiện tại kí hiệu là NPV. Tính về thời điểm tương lai là NFV, trên thực tế thường tính chuyển về hiện tại. Đây được xem như một chỉ tiêu quan trọng để đánh giá dự án đầu tư. Dự án được chấp nhận khi NPV>=0. khi đó tổng các khoản thu của dự án lớn hơn hoặc bằng tổng các khoản chi phí sau khi đã đưa về mặt bằng hiện tại hoặc tương lai. Chỉ tiêu này được sử dụng như tiêu chuẩn tốt nhất để lựa chọn các dự án loại trừ lẫn nhau. NPV chuyển về mặt bằng hiện tại được tính theo công thức : …NPV = - Ivo Trong đó Ivo là vốn đầu tư ban đầu Wi là thu nhập ròng của dự án đã trừ đi chi phí nhưng chưa trừ khấu hao nhận được vào năm thứ i Chỉ tiêu NPV có tính đến giá trị theo thời gian của tiền, tính đến yếu tố trượt giá, lạm phát, thông qua việc điều chỉnh W và r. Tuy nhiên chỉ tiêu này phụ thuộc nhiều vào tỉ suất chiết khấu, do đó cần xác định tỉ suất chiết khấu cho phù hợp. Dự án được chấp nhận khi NPV > 0 . khi đó tổng các khoản thu của dự án lớn hơn tổng các khoản chi của dự án tính theo mặt bằng hiện tại. Khi NPV < 0 dự án không được chấp nhận. khi đó tổng các khoản thu của dự án nhỏ hơn tổng các khoản chi tính theo mặt bằng hiện tại. Hệ số hoàn vốn ( RR) hay tỉ suất lợi nhuận vốn đầu tư : Hệ số này nói lên mức độ thu hồi vốn đầu tư ban đầu từ lợi nhuận thuần thu được hàng năm. Nói cách khác, nó phản ánh mức lợi nhuận đát được tính trên một đơn vị vốn đầu tư trong năm. Được tính như sau : Nếu tính cho từng năm hoạt động : RR Nếu tính bình quân năm cả đời dự án : = Trong đó : Wi là lợi nhuận thu được năm thứ i tính theo mặt bằng hiện tại Ivo là tổng vốn đầu tư tại thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động. Tỉ số lợi ích – chi phí Tỉ số này kí hiệu là B/C được xác định bằng tỉ số giữa lợi ích thu được và chi phí bỏ ra. Chi phí và lợi ích của dự án có thể được tính tại mặt bằng thời điểm hiện tại hoặc tương lai. Tính theo công thức: = Trong đó : Bi : doanh thu năm thứ i Ci : chi phí năm thứ i PV(B) : giá trị hiện tại của các khoản thubao gồm doanh thu ở các năm của đời dự án PV( C) : giá trị hiện tại của các khoản chi phí Thời gian thu hồi vốn đầu tư ( T ): Thời gian thu hồi vốn đầu tư là số thời gian cần thiết để dự án hoạt động thu hồi đủ số vốn đầu tư đã bỏ ra. Nó chính là khoảng thời gian để hoàn vốn đầu tư ban đầu bằng các khoản lợi nhuận thuần hoặc tổng lợi nhuận thuần và khấu hao thu hồi hàng năm. Thời gian thu hồi vốn đầu tư có thể được xác định khi chưa tính đến yếu tố thời gian của tiền gọi là thời gian thu hồi vốn giản đơn và thời gian thu hồi vốn đầu tư có tính > Phương pháp xác định thời gian thu hồi vốn đầu tư có tinh đến yếu tố thời gian của tiền cũng tuân theo phương pháp chung : cộng dồn và từ dần Phương pháp cộng dồn : được tính như sau : ® >=Ivo Phương pháp trừ dần : thời gian thu hồi vốn đầu tư tính theo phương pháp trừ dần như sau : Nếu Ivi là vốn đầu tư phải thu hồi ở năm thứ i (W+ D) là lợi nhuận thuần vá khấu hao năm thứ i ri = Ivi – (W + D) là số vốn đầu tư còn lại chưa thu hồi được của năm i, phải chuyển sang năm thứ (i + 1) để thu hồi tiếp Ta có : I vi+1 = ri * ( 1+r ) . khi ri Š0 thì i -> T Thời gian thu hồi vốn đầu tư có tính đến yếu tố thời gian của tiền cũng có thể được xác định thời gian thu hồi vốn đầu tư tính theo tình hình hoạt động từng năm tính theo công thức : Ti = Chỉ tiêu này cho biết thời gian thu hồi vốn nếu chỉ dựa vào khoản thu hồi lợi nhuận thuần và khấu hao của năm i . Thời gian thu hồi vốn đầu tư tính theo tình hình hoạt động bình quân năm của cả đời dự án. = Chỉ tiêu nay cho biết thời gian thu hồi vốn đầu tư nếu chỉ dựa vào khoản thu hồi bình quân năm của cả đời dự án Hệ số hoàn vốn nội bộ ( IRR) : IRR là mức lãi suất nếu dùng nó làm hệ số chiết khấu, chuyển các khoản thu chi của dự án về mặt bằng thời gian hiện tại thì tổng thu bằng tổng chi. IRR cho ta thấy mức sinh lời của dự án hay tỉ suất lợi nhuận của dự án. Các phương pháp xác định IRR : Sử dụng phần mềm máy tính Thử dần các giá trị của tỉ suất chiết khấu r ( 0< r < ¥ ) vào vị trí của IRR trong công thức . IRR vẽ qua đồ thị Xác định bằng phương pháp nội suy tức là phương pháp xác định một giá trị cần tìm giữa hai giá trị đã chọn . Theo phương pháp này cần tìm hai tỉ suất chiết khấu r1 va r2 ( r1 > r2 ) sao cho ứng với r1 ta có NPV > 0 với r2 ta có NPV2 < 0. IRR cần tìm ứng với NPV = 0 sẽ nằm giữa hai tỉ suất chiêt khấu trên được thực hiện theo công thức : IRR = r1+ Trong đó : h theo tình hình hoạt động của từng năm hoặc bình quân năm của cả đời dự án. Thời gi r2 > r1; r2-r1 <= 5% NPV1 > 0 ; NPV2 < 0 Điểm hòa vốn Điểm hòa vốn là điểm mà tại đó doanh thu vừa đủ trang trải các khoản chi phí bỏ ra. Tại điểm hòa vốn tổng doanh thu bằng tông chi phí do đó tại đây dự án chưa có lãi nhưng cũng không lỗ Điểm hòa vốn được biểu hiện bằng chỉ tiêu hiện vật ( sản lượng tại điểm hòa vốn) và chỉ tiêu giá trị ( doanh thu tại điểm hòa vốn ). Nếu sản lượng hoặc doanh thu của cả đời dự án lớn hơn sản lượng hoặc doanh thu tại điểm hòa vốn thì dự án có lãi và ngược lại. Do đó chỉ tiêu điểm hòa vốn càng nhỏ càng tốt, mức độ an toàn của dự án càng cao, thời hạn thu hồi vốn càng ngắn Có hai phương pháp xác định điểm hòa vốn : phương pháp đại số: x = đấy là công thức xác định điểm hòa vốn tính bằng đơn vị hiện vật trong đó : x : lượng sản phẩm bán ra được tại điểm hòa vốn p : giá một đơn vị sản phẩm v : chi phí khả biến tính cho một sản phẩm f : tổng định phí cả đời dự án hay một năm . bao gồm các chi phí cho bộ máy gián tiếp, lãi vay, khấu hao tài sản cố định, chi phí bảo dưỡng, bảo hiểm, thuế cố định hàng năm doanh thu hòa vốn ( điểm hòa vốn tính bằng dơn vị giá trị ) 0h = phương pháp đồ thị : lập một hệ trục tọa độ, trục hoành biểu thị số lượng sản phẩm, trục tung biểu thị chi phí cho sản phẩm hoặc doanh thu do bán sản phẩm. Điểm hòa vốn là giao của đường biểu diễn doanh thu và chi phí đồ thị minh hoa M lai lo Đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án đầu tư An toàn về nguồn vốn : Các nguồn vốn huy động phải được đảm bảo không chỉ đủ về số lượng mà còn phải phù hợp về tiến độ cần bỏ vốn Đảm bảo về pháp lý và cơ sở thực tiễn của các nguồn vốn huy động Xem xét các điều kiện cho vay vốn , hình thức thanh toán và trả nợ vốn An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ Nó được thể hiện qua việc xem xét các chỉ tiêu : tỉ lệ giữa tài sản lưu động so với nợ ngắn hạn gọi là khả năng thanh toán hiện hành Khả năng thanh toán hiện hành = TS lưu động >=1 Nợ ngắn hạn Tỉ số khả năng trả nợ = nguồn trả nợ hàng năm của dự án Nợ phải trả hàng năm( gốc và lãi) Tỷ sốn này được so sánh với mức quy định chuẩn tùy theo từng ngành nghề. Dự án được đánh giá có khả năng trả nợ khi tỉ số này đạt được mức chuẩn quy định. Phân tích độ nhạy của dự án Mục tiêu : tìm ra các yếu tố nhạy cảm với dự án để từ đó dự kiến các yếu tố liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính để lựa chọn phương án tối ưu Phương pháp thực hiện : Cho các yếu tố đầu vào thay đổi cùng một tỉ lệ. tính lại chỉ tiêu hiệu quả tài chính . đo lường tỷ lệ phần trăm sự thay đổi của các yếu tố rồi đưa ra kết luận về độ nhạy cảm của dự án đối với các yếu tố Cho các yếu tố thay đổi trong giới hạn của thị trường . Mỗi sự thay đổi ta có một phương án Sử dụng độ lệch chuẩn, phương pháp biến thiên III. các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt đông phân tích tài chính trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Nhân tố chủ quan Nhân tố chủ quan là những nhân tố bên trong doanh nghiệp. trong phạm vi nghiên cứu chúng ta chỉ xem xet các yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động phân tích tài chính bao gồm: cơ chế hoạt động, trình độ nhân viên phân tích tài chính , hệ thống thông tin của doanh nghiệp, trang thiết bị cơ sở vật chất kĩ thuật. Cơ chế hoạt động Cơ chế hoạt động có ảnh hưởng rất lớn tới công tác phân tích tài chính. Sự khác biệt về hình thức pháp lý tổ chức doanh nghiệp, đặc điểm kinh tế kĩ thuật của ngành sẽ ảnh hưởng lớn tới công tác phân tích tài chính của doanh nghiệp. Tính chất ngành nghề kinh doanh ảnh hưởng tới thành phần cơ cấu vốn kinh doanh của doanh nghiệp, ảnh hưởng đến quy mô vốn sản xuất kinh doanh cũng như tỉ lệ thích ứng để hình thành và sử dụng chúng. Do đó ảnh hưởng tới tốc độ luân chuyển vốn, cách thức đầu tư và thanh toán chi trả. Tính thời vụ của chu kỳ sản xuất lại ảnh hưởng trước hết đến nhu cầu vốn sử dụng và doanh thu tiêu thụ sản phẩm. Trong doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản có chu kì sản xuất lâu dài nên nhu cầu vốn lưu động giữa các thời kì thường có biến động lớn. vì vậy cần phải đảm bảo cân đối nguồn vốn của doanh nghiệp. Nhận thức của lãnh đạo doanh nghiệp về hoạt động phân tích tài chính Phân tích tài chính của các doanh nghiệp nhằm thực hiện nhiều mục tiêu và một trong nhiều mục tiêu quan trọng là phục vụ cho công tác điều hành sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp khoa học hơn, các quyết định của lãnh đạo doanh nghiệp phù hợp với thực tiễn Là người ra quyết định , lãnh đạo doanh nghiệp cần nhận thức đầy đủ về tầm quan trọng của phân tích tài chính , sử dụng các kết quả phân tích trong quá trình quản lý, điều hành sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên do ảnh hưởng của cơ chế quản lý cũ trong thời gian dài nên tuy đã có nhiều đổi mới nhưng tại nhiều doanh nghiệp nhát là doanh nghiệp Nhà nước tư duy điều hành sản xuất và quản lý còn theo cảm tính chủ quan chưa xuất phát từ cơ sở khoa học. điều này xuất phát từ hạn chế về kiến thức năng lực quản lý và nhận thức từ người lãnh đạo doanh nghiệp. Vì nậy nhận thức đúng đắn của người lãnh đạo là rất quan trọng, nếu họ nhận thức đúng đắn sẽ giúp cho doanh nghiệp phát triển và ngược lai nếu họ nhận thức sai thì sẽ làm cho hoạt động đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp gặp khó khăn. Đây là nhân tố quan trọng, con người ở đây là đề cập đến bộ máy quản lý và lực lượng lãnh đạo của doanh nghiệp mà trước hết là giám đốc. giám đốc là người toàn quyền quản lý và sử dụng tài sản và nguồn vốn của doanh nghiệp, là người chịu trách nhiệm về mọi tà chính của doanh nghiệp. nếu giám đốc cõ xu hướng phát triển đúng đắn thì sẽ giúp cho kinh doanh có lãi. trình độ và số lượng nhân viên thực hiện phân tích tài chính Đội ngũ cán bộ quản lý của doanh nghiệp cũng ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả hoạt động đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp. Nếu đội ngũ cán bộ có trình độ chuyên môn vững vàng, năng động, sáng tạo, thu thập thông tin số liệu kịp thời chính xác .. thì sex giúp cho giám đốc có quyết định kịp thời đúng đắn. Trong việc phân tích tài chính thường do các chuyên gia về tài chính đảm nhiệm. trình độ chuyên môn nghiệp vụ và kinh nghiệm công tác của họ ảnh hưởng rất lớn đến kết quả công tác phân tích tài chính. Phân tích đòi hỏi hiểu biết sâu rộng về tài chính kế toán và các kiến thức tổng hợp như : hiểu biết về sản phẩm dịch vụ, thị trường, chính sách đầu tư….vì vậy doanh nghiệp cần quan tâm đầu tư chiều sâu cho đội ngũ cán bộ phân tích tài chính, có chính sách đào tạo thường xuyên cho họ. Nhân tố khác Các nhân tố khác như trang thiết bị, cơ sở vật chất kĩ thuật, hệ thống máy tính, phần mềm hỗ trợ .. cũng góp phần thúc đẩy công tác phân tích tài chính của doanh nghiệp phát triển Nhân tố khách quan Nhân tố khách quan là những nhân tố bên ngoài ảnh hưởng đến hoạt động phân tích tài chính của doanh nghiệp Môi trường kinh doanh là tổng thể những điều kiện nằm ngoài sự kiểm soát của doanh nghiêp có tác động tới hoạt động của doanh nghiệp nhưng khong chịu sự điều khiển trực tiếp của doanh nghiệp Môi trường kinh tế là một trong những nhân tố ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động phân tích tài chính của doanh nghiệp. Nền kinh tế thị trường là môi trường ra đời và phát triển công tác phân tích tài chính đặc biệt là những nước có thị trường chứng khoán. * Môi trường kinh tế tác động tới phân tích tài chính duwois các góc độ sau : Sự ổn định của nền kinh tế : ảnh hưởng trực tiếp tới doanh thu của doanh nghiệp, ảnh hưởng tới nhu cầu về vốn kinh doanh. Những biến động của nền kinh tế gây nên những rủi ro trong kinh doanh mà các nhà phân tích tài chính phải dự báo trước nó ảnh hưởng đến chi phí đầu tư, máy móc ,trả lãi vay… ảnh hưởng của giá cả thị trường, lãi suất , thuế : Giá cả thị trường ảnh hưởng lớn tới doanh thu, do đó cũng ảnh hưởng đến lợi nhuận của doanh nghiệp. Sự tăng giảm của lãi suất và giá cổ phiếu cũng ảnh hưởng tới sự tăng giảm chi phí tài chính và sự hấp dẫn của các hình thức tài trợ khác nhau. Sự tăng giảm thuế cũng ảnh hưởng tới tình hình kinh doanh khả năng tiếp tục đầu tư hay rút khỏi đầu tư Tất cả các yếu tố trên được nhà phân tích tài chính để phân tích các hình thức tài trợ xác định thời gian tìm kiếm nguồn vốn trên thị trường Sự cạnh tranh về thị trường và tiến bộ công nghệ kĩ thuật và cạnh tranh về sản phẩm đang sản xuất và sản phẩm tương lai giữa các doanh nghiệp ảnh hưởng đến kinh tế tài chính của doanh nghiệp và các liên quan chặt chẽ tới khả năng tài trợ để doanh nghiệp tồn tại và phát triển Đòi hỏi phải ra sức cải tiến bộ máy kĩ thuật, xem xet và đánh giá lại toàn bộ tình hình tài chính, khả năng thích ứng với thị trường từ đó đề ra những chính sách thích hợp cho doanh nghiệp *Chính sách của nhà nước trong lĩnh vực tài chính kế toán : tác động rất lớn đến phân tích tài chính của doanh nghiệp. Nếu các chính sách này ổn định và mang tính tiên tiến thì sẽ thúc đẩy việc xác định và tính toán chính xác các chỉ tiêu tài chính doanh nghiệp. chú trọng và hoàn thiện ban hành các bộ luật về kế toán, thống kê, tài chính, thuế, nhà nước sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho công tác phân tích tài chính của doanh nghiệp. IV. Kinh nghiệm Việc phân tích tài chính cho một dự án đầu tư kinh doanh nói chung và dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng là rất phức tạp và khó khăn. Nó đòi hỏi người làm công tác phân tích tài chính phải có đủ năng lực và trình độ, phải có kiến thức tổng hợp trong quá trình phân tích. Vì vậy, đê nâng cao hiệu quả công tác phân tích tài chính thì nhà đầu tư càn phải thu thập, phân tích đánh giá tất cả các yếu tố bên trong và bên ngoài ảnh hưởng đến dự án đầu tư của doanh nghiệp. Đồng thời nhà đầu tư cần phải nghiên cứu thị trường nơi có dự án để từ đó có những biện pháp đầu tư phù hơp, xác định được những thế mạnh của khu vực để tư đó có những biện pháp trong thu chi để cân đối nguồn vốn cho phù hợp. Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một dự án đầu tư kinh doanh đòi hỏi thời gian đầu tư tương đối dài, lượng vốn lớn, vì vậy nhà đầu tư cần phải xác định được mục tiêu của dự án, quy mô của dự án để từ đó phân bổ nguồn vốn một cách tập trung hay phân tán theo các giai đoạn, và tiến độ thi công của từng hạng mục, và cả công trình. Thông thường thực hiện một phân tích tài chính gồm 4 bước cơ bản + Đánh giá nguồn vốn với các luồng tiền mặt ( các luồng vào và các luồng ra ) + Ước tính độ lớn của các luồng tiền mặt + Lập biểu đồ các luồng tiền mặt :sau khi ước tính tất cả các độ lớn của luồng tiền mặt có thể tạo một sơ đồ luổng tiền mặt + Tính toán luồng tiền mặt ròng dùng một tỉ lệ chiết khấu đã thỏa thuận. Bởi giá trị của một dola tương lai sẽ ít hơn giá trị của một dola hôm nay, nên giá trị của luồng tiền mặt tương lai phải được chiết khấu. Chương II. Phân tích tài chính dự án galaxy cua cong ty co phan thuong mai dau tu toan cau GTC I.Sự hình thành và phát triển của công ty 1. Giới thiệu về công ty Công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC được thành lập ngày 14/5/2007 là công ty liên doanh với công ty TSC Việt Nam. Trụ sở chính của công ty là TH-03, khu đô thị Mỗ Lao, phường Văn Mỗ, thành phố Hà Đông , tỉnh Hà Tây. Vốn điều lệ của công ty là 235 tỷ đồng. Công ty cổ phần Thương mại và Đầu tư toàn cầu GTC có đội ngũ cán bộ chuyên môn giàu kình nghiệm và nhiệt huyết, luôn nỗ lực học hỏi hoàn thành tốt công việc. Trong đó có nhiều cán bộ có kinh nghiệm quản lý, triển khai các dự án đầu tư khu đô thị, nhà ở và các dự án đầu tư xây dựng công trình. Tổng số cán bộ công nhân viên: 42 người Trong đó: Tiến sỹ: 02 người Thạc sỹ: 03 người Kiến trúc sư: 06 người Kỹ sư xây dựng: 05 người Kỹ sư điện: 02 người Kỹ sư cấp thoát nước: 02 người Kỹ sư giao thông: 03 người Kỹ sư hạ tầng kỹ thuật: 02 người Cử nhân kinh tế, tài chính: 09 người Nhân viên hành chính: 08 người Sự cần thiết phải đầu tư dự ỏn Đất nước ta đang trong công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập vào nền kinh tế thế giới thì quá trình đô thị hóa là một yếu tố khách quan của quá trình phát triển đặc biệt là ở các thành phố, các trung tâm thì quá trình này diễn ra nhanh chóng. Trục đô thị phía Bắc nằm tiếp giáp với thủ đô Hà Nội, do đó đây là nơi tập trung mật độ dân cư cao cũng như là điểm đến của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Một số nghiên cứu thống kê cho thấy, tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam bình quân khoảng 30% vào năm 2010 và khoảng 50% vào năm 2020. Với tốc độ của quá trình đô thị hóa và phát triển đất nước như trên thì yêu cầu về phát triển hạ tầng các khu đô thị đang đặt ra hết sức cấp bách. Cơ sở hạ tầng là điều kiện cần thiết để phát triển kinh tế, thu hút đầu tư trong và ngoài nước. Hiện nay, cơ sở hạ tầng ở hầu hết các thành phố lớn đều chưa được quy hoạch và xây dựng đồng bộ. Quỹ đất của các khu vực nội thành hầu hết đã cạn, không thể mở rộng và rất khó triển khai quy hoạch lại do tập trung dân cư đông, khó thực hiện giải phóng mặt bằng. Các khu vực ven thành phố quỹ đất không còn nhiều, hầu hết là đất nông nghiệp chưa được quy hoạch, dẫn đến hiệu quả sử dụng đất không cao. Trong năm 2006, đã có hơn 11 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài được đăng ký, năm 2007 con số này là khoảng 20 tỷ USD; tổng vốn đầu tư trong nước cũng tăng nhanh chóng, do đó yêu cầu xây dựng hạ tầng đô thị tại các khu vực này đang đặt ra bức thiết làm điều kiện cho các nhà đầu tư đặt văn phòng đại diện giao dịch, trụ sở kinh doanh, xây dựng nhà máy xí nghiệp. Trục đô thị phía Bắc thành phố Hà Đông nằm ngay trên trục đường Lê Văn Lương - Láng Hạ, là một trong những trục đường chính của thủ đô Hà Nội, nơi có các cơ quan, công sở, trung tâm thương mại, các khu dân cư đông đúc, được coi là phố tài chính của thành phố. Với địa thế thuận lợi, việc quy hoạch Trục đô thị phía Bắc thành phố làm tiền đề hình thành các dự án hạ tầng kỹ thuật, đô thị, hiện đại hóa thành phố, giảm sức ép về tình trạng đông dân cư trong nội thành, tạo bộ mặt khang trang hiện đại cho thành phố. Đầu tư xây dựng Dự án TSQ GALAXY là sự cụ thể hóa quy hoạch 1/2000 của Trục đô thị, hình thành một khu ở hiện đại với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, là cơ sở để xây dựng những công trình kiến trúc đẹp hiện đại, là động lực góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của Hà Đông. Dự án TSQ GALAXY sẽ được khớp nối đồng bộ về hạ tầng, kiến trúc cảnh quan với các dự án của Công ty TSQ Việt Nam tại khu đô thị mới Mỗ Lao, thành phố Hà Đông, góp phần vào thực hiện quy hoạch chung của Trục đô thị phía Bắc thành phố Hà Đông, khai thác sử dụng hiệu quả quỹ đất, đảm bảo sự phát triển lâu dài cho khu đô thị phù hợp với quy hoạch chung của thành phố Hà Đông và tỉnh Hà Tây. 4.mục tiêu của dự án - Cụ thể hóa Quy hoạch xây dựng chi tiết Dự án TSQ Galaxy tỷ lệ 1/500 đã được UBND tỉnh phê duyệt. - Khai thác hiệu quả quỹ đất hiện có, tạo nên sự kết nối hài hòa cảnh quan và đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật giữa khu vực Dự án với cảnh quan, hệ thống hạ tầng chung của thành phố Hà Đông, của các Dự án lân cận và thủ đô Hà Nội; đáp ứng nhu cầu phát triển lâu dài theo quy hoạch chung của thành phố. - Đầu tư xây dựng dự án đồng bộ và hoàn chỉnh và về mặt hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Hình thành tổ hợp công trình kiến trúc đa năng, phù hợp với những yêu cầu đòi hỏi của quá trình đô thị hóa và phát triển kinh tế, tạo ra môi trường ở, làm việc và kinh doanh có chất lượng, tương xứng với những Công trình thuộc khu đô thị Mỗ Lao đang được Công ty đầu tư xây dựng và là điểm nhấn biểu tượng mới thể hiện vai trò tầm vóc của thành phố Hà Đông trong thế kỷ 21 II. Giới thiệu về dự ỏn 1. vị trớ giới hạn của khu đất Dự án TSQ Galaxy gồm 02 khu là Khu TSQ Galaxy 1 và Khu TSQ Galaxy 2 nằm trong trục đô thị phía Bắc thành phố Hà Đông, tỉnh Hà Tây với vị trị cụ thể như sau: * Khu TSQ Galaxy 1 + Phía Bắc: lấy hết ranh giới Thành phố Hà Đông; giáp huyện Từ Liêm, Hà Nội. + Phía Nam: giáp làng Vạn Phúc, phường Vạn Phúc, Hà Đông. + Phía Tây: giáp Dự án khu làng nghề Vạn Phúc, Hà Đông. + Phía Đông: giáp xã Trung Văn, huyện Từ Liêm, Hà Nội và sông Nhuệ, phường Văn Mỗ. * Khu TSQ Galaxy 2 + Phía Bắc: giáp Trung tâm nghiên cứu môi trường và Dự án Khu đô thị mới sông Đà + Phía Nam: giáp Khu dân cư mới dãn dân Vạn Phúc- La Khê. + Phía Tây: giáp nghĩa trang liệt sỹ Vạn Phúc. + Phía Đông: giáp Công ty sơn Thăng Long 2. Quy mô Dự án Căn cứ vào Quyết định số 2675/QĐ-UBND ngày 31/12/2007 của UBND tỉnh Hà Tây về việc phê duyệt Quy hoạch chi tiết Dự án TSQ Galaxy tỷ lệ 1/500, quy mô của dự án như sau: + Tổng diện tích nghiên cứu lập dự án: 151.607 m2, trong đó: Khu TSQ Galaxy 1: 84.857 m2. Khu TSQ Galaxy 2: 66.750 m2 TT Nội dung Ký hiệu Diện tích(m2) Tỷ lệ QH 1/500 (%) 1 Công trình hỗn hợp HH 51.058 33,68 2 Công trình công cộng CC 11.547 7,62 3 Đất ở liên kế LK 19.819 13,07 4 Trường học TH 7.679 5,07 5 Cây xanh CX 5.874 3,87 6 Mặt nước sông Nhuệ MN 5.107 3,37 7 Đất hạ tầng HT 77 0,05 8 Đất giao thông 50.446 33,27 Bãi đỗ xe P 14.037 9,26 Đất giao thông (do đơn vị khác thực hiện) GT 14.360 9,47 Đất giao thông nội bộ 22.049 14,54 Tổng cộng 151.607 100,00 + Quy mô dân số: khoảng 5.000 người 3. Hình thức đầu tư Dự án Dự án sẽ được đầu tư mới đồng bộ từ hệ thống hạ tầng kỹ thuật (hệ thống giao thông, cấp điện, cấp thoát nước...) và hệ thống công trình kiến trúc xã hội đáp ứng đầy đủ nhu cầu của người ở, tạo ra môi trường ở và làm việc hiện đại phù hợp với xu hướng phát triển và hội nhập. III. Nội dung phõn tớch tài chớnh của dự ỏn Tổng vốn đầu tư của dự ỏn 1.1.Căn cứ phỏp lý - Quy mô đầu tư xây dựng công trình và cấp công trình: cấp IV; - Hồ sơ thiết kế cơ sở; - Nghị định 99/2007/NĐ-CP ngày 13/6/2007 của Chính phủ về lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; - Thông tư 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn Nghị định số 99/2007/NĐ-CP của Chính phủ; - Văn bản số 1751/BXD-VP ngày 14/8/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bố Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình; - Căn cứ Quyết định số 06/2005/QĐ-BXD ngày 03/02/2005 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành định mức chi quy hoạch xây dựng; - Đơn giá XDCB và suất vốn đầu tư theo văn bản số 1600/BXD-VP ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng và các quy định hiện hành của Nhà nước về Đầu tư xây dựng. 1.2. Nội dung của Tổng mức đầu tư: a) Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng: áp dụng theo Quyết định phê duyệt phương án tổng thể đã được UBND tỉnh Hà Tây phê duyệt. b) Chi phí xây dựng: + Bao gồm chi phí xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của toàn bộ dự án (hệ thống giao thông, hệ thống cấp thoát nước + Chi phí xây lắp các hạng mục công trình kiến trúc được tính trên cơ sở bản vẽ và văn bản số 1600/BXD-VP ngày 25/7/2007 của Bộ Xây dựng công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2007. c) Chi phí tư vấn đầu tư, chi phí quản lý dự án và chi phí khác: + Chi phí tư vấn đầu tư: Bao gồm chi phí khảo sát, lập dự án đầu tư, chi phí thiết kế, chi phí thẩm định dự án, chi phí thẩm tra hồ sơ thiết kế, thẩm tra tổng dự toán…. theo quy định tại thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình và thông tư và được tính toán theo quy định tại văn bản số 1751/2007/BXD-VP ngày 14/8/2007 của Bộ Xây dựng về công bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình. + Chi phí quản lý Dự án: Bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao đưa công trình vào khai thác sử dụng và được tính toán theo quy định tại văn bản số 1571/2007/BXD-VP ngày 14/8/2007 của Bộ Xây dựng về công bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình. + Chi phí khác: Bao gồm chi phí quyết toán vốn đầu tư, chi phí bảo hiểm công trình, chi phí khởi công…. d) Chi phí dự phòng: Đây là chi phí dự phòng phát sinh trong quá trình thực hiện đầu tư dự án. PHỤ LỤC 4: Bảng tính toán tổng mức đầu t của Dự án Dự án: TSQ Galaxy Địa điểm: Phờng Vạn Phúc - tp Hà Đông - tỉnh Hà Tây Trục đô thị phía Bắc - tp Hà Đông - tỉnh Hà Tây ĐVT: đồng TT Nội dung công việc Diễn giải Giá trị(đồng) 1 Chi phí Sử dụng đất 200,873,000,000 2 Chi phí đền bù GPMB 45,000,000,000 3 Chi phí đầu t hạ tầng kỹ thuật 132,930,860,000 4 Chi phí xây dựng công trình kiến trúc 1,043,107,387,500 5 Chi phí T vấn đầu t, quản lý dự án và chi phí khác Tạm tính 36,508,758,563 6 Chi phí dự phòng Tạm tính 31,293,221,625 Tổng cộng 1,489,713,227,688 làm tròn 1,489,713,228,000 Cơ cấu nguồn vốn Dự án được đầu tư bằng vốn của chủ sở hữu, vốn vay và vốn được huy động từ các nguồn khác như cổ đông của Công ty, đối tác.... a. Vốn chủ sở hữu - Theo Điều 12 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006, Vốn chủ sở hữu để thực hiện dự án < 20ha không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án. - Tổng vốn đầu tư của Dự án là 1.489.713.228.000 đồng, 15% tổng vốn đầu tư tương đương là 223.456.984.000 đồng. - Theo báo cáo tài chính của Công ty tính đến ngày 21/4/2008 là: 235.159.656.686 đồng (Hai trăm ba mươi lăm tỷ một trăm năm mươi chín triệu sáu trăm năm mươi sáu nghìn sáu trăm tám mươi sáu đồng Việt Nam) và số dư tài khoản của Công ty cổ phần Thương mại và Đầu tư toàn tại Ngân hàng cổ phần thương mại các doanh nghiệp ngoài quốc doanh VPBank xác nhận ngày 21/4/2008 là: 235.075.656.686 (Hai trăm ba mươi lăm tỷ không trăm bẩy mươi lăm triệu sáu trăm năm mươi sáu nghìn sáu trăm tám mươi sau đồng Việt Nam) - Vốn chủ sở hữu của Công ty theo báo cáo tài chính và số dư tài khoản ở Ngân hàng chiếm khoảng 16% tổng vốn đầu tư của dự án. Như vậy, theo quy định của Pháp luật, Công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC có đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án TSQ Galaxy trong trục đô thị phía Bắc thành phố Hà Đông. b. Vốn vay và huy động khác: Ngoài vốn chủ sở hữu của Công ty, để thực hiện dự án TSQ Galaxy Công ty còn huy động vốn từ các cổ đông, từ đối tác và đặc biệt là Công ty đã được Ngân hàng cổ phần Thương mại các doanh nghiệp ngoài quốc doanh có Văn bản ngày 21/4/2008 về việc cam kết tài trợ vốn cho Công ty cổ phần Thương mại và Đầu tư toàn cầu GTC thực hiện Dự án TSQ Galaxy tại trục đô thị phía Bắc thành phố Hà Đông sau khi Dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đồng thời Công ty đáp ứng đầy đủ các điều kiện vay vốn theo quy định. Lập báo cáo tài chính cho từng giai đoạn hoạt động của dự án 3.1.các giai đoạn hoạt động của dự án * Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: từ Quý I/2008 đến Quý I/2009 - Phê duyệt dự án đầu tư. - Quyết định thu hồi, cho thuê đất và tiến hành công tác đền bù giải phóng mặt bằng. * Giai đoạn đầu tư xây dựng: từ Quý I/2009 đến Quý IV/2014 - Quý I/2009 - hết Quý II/2010: Đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng của Dự án và khớp nối với hệ thống hạ tầng chung. - Quý IV/2009 - Quý IV/2014: Đầu tư xây dựng công trình kiến trúc thuộc dự án, hình thành Dự án khu nhà ở hoàn thiện cả về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. + Khu nhà liên kế: Từ quý IV/2009 - quý IV/2011 + Nhà ở hỗn hợp cao tầng: Từ qúy I/2010 - Qúy IV/2014 + Công trình công cộng: Từ Quý II/2010 - quý II/2013 + Trường học: Từ Quý II/2010 - Quý II/2012 + Cây xanh: Từ 2010 – 2011 3.2 doanh thu và chi phí vận hành của dự án Dự án chủ yếu gồm các công trình nhà ở và một vài công trình xã hội phục vụ nhu cầu ở của người dân, doanh thu của Dự án chủ yếu thu từ việc kinh doanh bán nhà ở liên kế và nhà ở cao tầng, sau khi đầu tư xây dựng hoàn thành tiến hành kinh doanh phần diện tích dịch vu thương mại: a) Doanh thu từ việc chuyển nhượng nhà và công trình: Căn cứ vào Hồ sơ thiết kế cơ sở. Theo Luật Nhà ở và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành luật Nhà ở, sau khi đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, thì Công ty có thể có được doanh thu từ dự án như sau: - Đối với nhà ở liên kế, khách hàng có thể đến đăng ký và ký hợp đồng với Công ty theo quy định. Ngay sau ký hợp đồng, Khách hàng sẽ đóng toàn bộ tiền đất, chi phí xây dựng công trình thì đóng theo tiến độ thi công công trình (Phòng kinh doanh của Công ty sẽ có thông báo đến khách hàng) + Dự kiến giá đất nhà liên kế: Căn cứ vào giá đất nhà liên kế tại các Dự án lân cận như Dự án Khu đô thị Văn Phú, Khu đô thị Mỗ Lao hiện tại đang giao dịch, dự kiến giá đất nhà liên kế khoảng: 14 triệu đồng/m2 + Doanh thu từ phần xây dựng được tính theo đơn giá xây dựng phần xây thô cộng thêm lãi kinh doanh của Công ty (20%). - Đối với nhà chung cư: sau khi xây dưng xong phần móng, Công ty sẽ thông báo để khách hàng đến ký hợp đồng mua nhà. + Diện tích sàn căn hộ khoảng 70% diện tích sàn (không kể các tầng có chức năng dịch vụ) được thể hiện chi tiết trong hồ sơ thiết kế cơ sở. + Vì phần xây dựng nhà chung cư cũng là xây thô, Do đó phần giá để tính doanh thu cũng là giá cho phần xây thô. Dự kiến giá là 9,5 triệu/m2. b) Doanh thu từ việc kinh doanh diện tích dịch vụ thương mại: Diện tích phần dịch vụ, thương mại của các công trình hỗn hợp nhà ở cao tầng như nhà hỗn hợp tại khu 1 (từ 1-6 tầng), khu 2 (từ 1-3) tầng và công trình công công tòan bộ là diện tích dịch vụ thương mại. Diện tích sàn dịch vụ thương mại được tính toán và thể hiện trong bản vẽ thiết kế cơ sở. Trên cơ sở kế hoạch đầu tư xây dựng các hạng mục công trình của Dự án, sau khi đầu tư xây dựng hoàn thành đưa công trình vào vận hành. Giả sử việc kinh doanh như phần diện tích dịch vụ và thương mại như sau: + Năm đầu tiên cho thuê được 60% tổng diện tích sàn dịch vụ thương mại. + Năm thứ 2 cho thuê được 70% tổng diện tích sàn dịch vụ thương mại. + Năm thứ 3 cho thuê được 80% tổng diện tích sàn dịch vụ thương mại. + Kể từ năm thứ tư trở đi sẽ cho thuê được 100% tổng diện tích sàn dịch vụ thương mại. c) Chi phí vận hành của dự án: - Sau khi đầu tư xây dựng hoàn thành đưa dự án vào vận hành, Công ty sẽ thành lập một Ban quản lý trực thuộc Công ty để vận hành khu dự án. - Chi phí vận hành gồm: + Lương cho cán bộ công nhân viên quản lý, vận hành các toà nhà trong dự án. + Chi phí điện, nước, điện thoại và vệ sinh môi trường..... Chi phớ vận hành được ước tính bằng 40% Doanh thu từ khi dự án đi vào vận hành bảng dự trù lỗ lãi của dự án tt khoản mục đơn vị thành tiền 1 tông doanh thu 1000 đồng 2827874000 2 chi phí ( chi phí xây dựng + chi phí vân hành) 1490099350 3 doanh thu thuần 1337774650 4 lệ phí trước bạ 1% giá bán trước thuế 28278740 5 thu nhập chịu thuế 1309495910 6 thuế thu nhập doanh nghiệp(28%) 366588548 7 lợi nhuận sau thuế 942907362 3. Các chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài chính a. Hệ số vốn tự có so với vốn đi vay vốn tự có = vốn cua chủ đầu tư = 223456984153 Vốn vay = 90123699000 Þ hệ số vốn vay so với vốn tự có = vốn tự có = 223456984153 = 2.48 Vốn vay 90123699000 Þ hệ số vốn tự có so vốn vay > 1 Þ dự án hoàn toàn độc lập về tài chính. Chủ đầu tư có khả năng tự chủ trong việc huy động vốn. Đảm bảo cho dự án được thực hiện đúng tiến độ. b. chỉ tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập thuần của dự án Do trong dự án chủ đầu tư không ghi rõ tỉ xuất chiết khấu là bao nhiêu.Mặt khác chủ đầu tư cung không ghi rõ sự phân bổ vốn là bao nhiêu trong các giai đoạn đầu tư nên em chưa đủ cơ sơ để tính doanh thu và chi phí chuyên về mặt bằng hiện tại. Vì vây em kính mong cô thông cảm. Tuy nhiên theo kêt quả tính của nhà đầu tư cho thấy giá trị lợi nhuận ròng của dự án ( NPV) = 58648 triệu đồng Þ NPV > 0 dự án được chấp nhận, doanh nghiệp nhận được lợi tức lớn hơn mức chi phí vốn bỏ ra c. hệ số hoàn vốn = 942907362 1489713228000 = 63.3% = 63,3% có nghĩa là mức lợi nhuận thu được của dự án trên vốn đầu tư bình quân là 63,3% . So với tỷ lệ hoàn vốn của các dự án kinh doanh BĐS trên thị trường đây là tỷ lệ hoàn vốn an toàn của dự án. Tỷ số lợi ích và chi phí Tỷ số lợi ích – chi phí kí hiệu là B/C. Lợi ích của dự án này bao gồm lợi ích của đầu tư và lợi ích xã hội của dự án. Đây là một dự án nằm trong chiến lược phát triển hạ tầng kỹ thuật tạo cơ sở vật chất đồng bộ cho cho Hà Đông. Chi phí chuyển về mặt bằng hiện tại là : 1490099350 nghìn đồng Lợi ích của dự án chuyển về mặt bằng hiện tại là : 2827874000 nghìn đồng B/C = 2827874000 = 1,898 > 1 1490099350 Þ tỉ số lớn hơn 1 nghĩa là dự án lợi ích của dự án thu được lớn hơn so với so với chi phí bỏ ra, đặc biệt dự án còn mang lại lợi ích xã hội lâu dài hệ số hoàn vốn nội tại IRR Là chỉ tiêu chính xác hơn cho chủ đầu tư xác định liệu dự án có thu nhập thấp hơn hay cao hơn thị trường vốn. Dự án được quyết định đầu tư khi IRR lớn hơn lãi xuất vốn vay. Sử dụng phương pháp nội suy, xác định hai mức lãi suất r1 và r2 tương ứng với NPV1 >0 và NPV2 < 0. IRR sẽ được xác định theo công thức sau : IRR = r1 + NPV1 * ( r2 - r1 ) NPV1- NPV2 Do trong dự án không nói rõ giá trị r1 và r2 nên em khong có đủ tư liệu để tính. Vì vậy em sẽ lấy kêt quả sẵn có của công ty đã tính Þ IRR = 27,34% Thời gian thu hồi vốn Thời gian thu hồi vốn dự kiến sau khi kết thúc một dự án 8 năm sẽ thu hồi vốn đầu tư, trong thời gian xây dựng sẽ tiến hành xây dựng phương án thu hồi vốn đầu tư. Đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án đầu tư An toàn về nguồn vốn là một căn cứ quan trọng để đánh giá tính khả thi của dự án, xem xét dự án co khả năng vay vốn để thực hiện đầu tư cũng như xem xét khả năng trả nợ của chủ đầu tư trong các tổ chức tín dụng Trong dự án TSQ Galaxy chủ đầu tư vay vốn ngân hàng bằng 80% tổng chi phí hạ tầng, chi phí bồi thường GPMB ( 90123699000 VNĐ) với lãi vay 12,5% thời gian vay 2 năm. Năm thứ nhất vay 60 % = 54 074219400 VNĐ, năm thứ 2 vay 40 % = 36049479600 VNĐ Tổng cộng lãi vay phải trả cả năm 1 và 2 là 18024739800 VNĐ Tỷ số khả năng trả nợ của dự án = nguồn nợ hàng năm của dự án Nợ phải trả hàng năm( gốc và lãi ) Nguồn nợ phải trả hàng năm của dự án bao gồm lợi nhuận ( sau khi trừ thuế thu nhập), khấu hao cơ bản và lãi phải trả hàng năm Tỷ số khả năng trả nợ được so sánh với mức quy định chuẩn. Mức này được xác định theo từng ngành nghề. Dự án được đánh giá có khả năng trả nợ của dự án phải đạt được mức quy định chuẩn. IV. Nhận xét những mặt đã làm được và những mặt còn hạn chế ,nguyên nhân và giải pháp nâng cao hiệu quả phân tích tài chính cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản . Nhận xét Những mặt đã đạt được Dự án TSQ Galaxy - dự án thành phần nằm trong trục đô thị phía bắc thành phố Hà Đông – Hà Tây, có vị trí đặc biệt quan trọng trên trục đường Lê Văn Lương đã tạo một bước tiến mới trong quá trình phát triể quy hoạch Hà Nội. Việc thực hiện đầu tư xây dựng dự án đạt được nhiều hiệu quả đầu tư cao về mặt xã hội cũng như đối vỡi nhà đầu tư Về mặt xã hội Tạo ra quỹ nhà ở với hệ thống hạ tầng hoàn chỉnh đáp ứng nhu cầu của người dân trong quá trình đô thị hóa, hệ thống hóa văn phòng, trung tâm thương mại tạo môi trường làm việc với chất lượng cao góp phần thu hút đầu tư nước ngoài và hội nhập nền kinh tế trong quá trình phát triển đất nước thu hut được khối lượng việc làm lớn trong quá trình xây dựng dự án ( khoảng 1000 – 2000 người ) góp phần vào ngân sách Nhà nước trong quá trình thực hiện dự án đối với công ty với đời dự án là 16 năm ( từ 2008 – 2024 ) công ty đã : tạo công ăn việc làm cho nhân viên , công nhân xây dựng được uy tín và thương hiệu cho công ty tạo doanh thu và lợi nhuận tích lũy làm cơ sở để ổn định và phát triển, dược thể hiện bằng những chỉ tiêu sau : + doanh thu dự kiến của dự án : 2827.874 triệu đồng + chi phí vận hành : 386.122 triệu đồng + lợi nhuận ròng của dự án : 58.648 triệu đồng + tỷ lệ hoàn vốn nội bộ : 37.34% + thời gian thu hồi vốn : 8 năm Những hạn chế Bên cạnh những mặt đã đạt được vẫn còn những mặt chưa đạt của chủ đầu tư trong việc phân tích tài chính đó là : Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có đặc điểm là thời gian hoạt động kéo dài 8 năm , nguồn vốn đầu tư lớn. Tuy vậy phân tích tài chính chưa thực sự rõ ràng, nội dung phân tích còn sơ sài đơn giản chưa phản ánh được tình hình tài chính của doanh nghiệp. Điều đó được thể hiện: - Đối với mỗi chỉ tiêu mới chỉ đạt được số liệu tính toán chưa có sự phân tích thuyết minh, tìm ra nguyên nhân và đề xuất giải pháp khắc phục. - Kế hoạch huy động vốn cho các giai đoạn hoạt động của dự án chưa chi tiết cụ thể. Điều đó sẽ gây khó khăn trong việc xác định thời gian thu hồi vốn. - Trong quá trình xác định nguồn vốn đầu tư , doanh nghiệp chưa xác định được kế hoạch huy động vốn tư khách hàng một cách chi tiết, cụ thể. Vì vậy việc bán sản phẩm ngay trong quá trình thực hiện đầu tư thì nguồn vốn từ khách hàng sẽ được mọi người nghĩ rằng nó được tính vào phần doanh thu. - Việc phân bổ vốn cho các giai đoạn hoạt động của dự án không cụ thể(giả sử ở giai đoạn một sử dụng bao nhiêu % vốn đầu tư, chi phí mỗi quý là bao nhiêu doanh nghiệp chưa đưa ra cụ thể trong dự án) - Không phân tích độ nhạy cảm của dự án như đã đề cập ở chương I về sự cần thiết và tác dụng của việc phân tích độ nhạy cảm của dự án. Với bất kỳ dự án nào cũng chịu tác động của các yếu tố trên thị trường, chứa đựng không ít những rủi ro tiềm ẩn không lường trước được mà chúng ta cần dự đoán để có các biện pháp khắc phục, Trong thời gian dự án hoạt động, giá thành luông biến động cộng với chính sách thu hút đầu tư của khu vưc thành phố sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho đối thủ cạnh tranh tham gia vào thị trường sẽ dẫn đến việc tiêu thụ sản phẩm gặp khó khăn đặc biệt đối với sản phẩm có giá trị lớn như bất động sản. Vì vậy việc phân tích độ nhạy cảm sẽ giúp cho chủ đầu tư biết được dự án nhạy cảm với những yếu tố nào để có những biện pháp quản lý trong quá trình thực hiện dự án. 2.Nguyên nhân - Công ty vừa mới được thành lập cách đây một năm nên đang còn non trẻ, chưa có đủ kinh nghiệm trong việc phân tích tài chính - Sự nhận thức về tầm quan trọng của phân tích tài chính vẫn chưa được đánh giá đúng vai trò của nó. - Thông tin cung cấp vẫn còn hạn hẹp chỉ giới hạn ở các báo cáo tài chính kế toán - Hoạt động phân tích tài chính chưa thực hiện theo một quy trình thống nhất chặt chẽ - Nhân lực làm công tác phân tích tài chính còn qua mỏng và non trẻ kinh nghiệm 2.Giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả nâng cao phân tích tài chính của dự án 2.1. Giải pháp hoàn thiện thu thập thông tin cho phân tích tài chính Thế giới đang tiến đến một nền văn minh “ cuộc sống số” việc thu thập thông tin đã trở thành khâu quan trọng của mỗi doanh nghiệp vì nó không đơn thuần là thu thập thông tin mà nó còn biết chọn lọc các loại thông tin chính xác và kịp thời Một thông tin sai lệch có thể gây ra nhiều tác hại lớn quan trọng đối với bất cứ nhà đầu tư nào đặc biệt là đối với những người làm công tác phân tích tài chính dự án đầu tư Khi tiến hành phân tích tài chính thì các nhà phân tích phải dự đoán được toàn bộ vốn đầu tư doanh thu và chi phí hàng năm. Muốn có được những tính toán đó thì cán bộ phân tích tài chính phải thu thập rất nhiều thông tin từ các nguồn khác nhau. Sau đó họ phải tổng hợp các thông tin đó và xử lý sao cho phù hợp nhất với từng điều kiện hoàn cảnh của dự án. Đối với dự án khu đô thị mới Galaxy các cán bộ phân tích tài chính phải phân tích tài chính phải thu thạp thông tin tư thị trường về điều kiện cung cầu , kinh tế văn hóa xã hội của vùng có dự án được đầu tư để có những đánh giá phân tích về đơn giá đền bù,giải tỏa …của khu vực đó . Bên cạnh đó, cần phải thu thập thông tin về nhứng chính sách, những quy định của Nhà nước về đơn giá xây dựng để có những tính toán về chi phí xây dựng cho hợp lý…. 2.2 Giải pháp cho nguồn nhân lực Đây là một giải pháp mang tính chiến lược lâu dài bền vững đặc biệt trong thời kì hội nhập cạnh tranh như hiện nay. Đào tạo nâng cao trình độ chuyên môn của các cán bộ công nhân viên là một giải pháp không thể thiếu ở bất kỳ doanh nghiệp nào. Vì chất lượng lao động ở Việt Nam là thấp. Vì vậy để làm được công tác đó cồn ty cần chú trọng một số chú ý sau : Công tác tuyển dụng Kế hoạch đào tạo phát triển nguồn nhân lực. Đối với đội ngũ tài chính phân tích dự án đầu tư là những người trực tiếp tham gia quá trình lập dự án cũng như phân tích tài chính dự án nên cán bộ làm công tác này nắm vững quy trình lập dự án Tạo môi trường làm việc thuận lợi cho người lao động. Vì môi trường tạo nên sự thoải mái giúp cho người lao động hăng say làm việc, sáng tạo trong công việc để đạt hiệu quả cao nhất 2.3. Nâng cao năng lực quản lý Công ty cần có những chính sách lương thưởng cho cán bộ ,công nhân viên một cách hợp lý tạo động lực cho người lao động 2.4 Giải pháp phòng ngừa rủi ro Trong quá trình lập dự án đầu tư không thể tránh khỏi rủi ro, vì vây công ty cần phải có nhưng biện pháp tránh và giảm thiểu rủi ro. Những rủi ro thường gặp như: Xuất hiện thêm đối thủ cạnh tranh như có thêm các nhà đầu tư khác trong nước và ngoài nước, đặc biêt là khi đất nước ta ra nhập WTO thì cạnh tranh càng lớn. Vì vậy đòi hỏi doanh nghiệp cần phai nâng cao chất lượng sản phẩm bên cạnh đó tăng cường quản lý giám sát chặt chẽ quá trình quản lý, thi công để công trình được đảm bảo chất lượng. Những rủi ro trong quá trình thi công như điều kiện tư nhiện điều kiện lao động… Rủi ro về giá: giá bất động sản cao hay thấp tác động mạnh mẽ đến tâm lý khách hàng, thực tế chứng minh tại khu vực Hà Nội giai đoạn đầu những năm 2000 thị trường bất động sản đóng băng không giao dịch được trong đó có nguyên nhân mức giá quá cao so với giá tự nhiên của bất động sản. Vi vậy cần có sự xem xét khi đưa ra mức giá sao cho phù hợp với thị trường. V. Một số kiến nghị 1. xây dựng và ban hành quy trình phân tích tài chính Phân tích tài chính hiện nay còn khá mới mẻ đối với nhiều doanh nghiệp. Do vậy rất nhiều doanh nghệp chưa tiến hành phân tích tài chính. Mặt khác đây không phải là một báo cáo bắt buộc do Bộ tài chính quy định nên rất nhiều doanh nghiệp không thực hiện phân tích tài chính . Quy trình phân tích : - Xác định những nội dung yêu cầu của phân tích tài chính - Thu thập thông tin - Lựa chọn phương pháp phân tích - Tiến hành phân tích, đưa ra kết luận, đánh giá , kiến nghị - Lập báo cáo kết quả phân tích. Xây dựng các chỉ số của ngành để so sánh Hiện nay việc tính toán phân tích các chỉ tiêu chủ yếu là so sánh giữa các kì. Một vấn đề rất quan trọng để đánh giá các chỉ tiêu trong phân tích tài chính là phải thực hiện việc so sánh các chỉ tiêu của ngành. Vì đặc thù hoạt động của mỗi ngành là rất khác nhau nên việc đánh giá một chỉ tiêu phân tích tốt hay xấu không đơn thuần là phụ thuộc vào phép tính số học mà còn phụ thuộc vào chỉ số trung bình của ngành. Đây là một vấn đề khá phổ biến đối với nhiều doanh nghiệp ở Việt Nam vì trong niên giám thống kê không có các chỉ số của ngành đế so sánh. Nhà nước ban hành các chế độ tài chính kế toán thống nhất và phù hợp để các doanh nghiệp có cơ sở pháp lý ổn định khi tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh Phần III . Kết luận Nâng cao hiệu quả kinh doanh là một trong những yêu cầu có tính sống còn để doanh nghiệp tồn tại trong nền kinh tế thị trường. Đối với mỗi doanh nghiệp hiệu quả hoạt động kinh doanh thể hiện ở nhiều mặt và phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó vấn đề tài chính là một trong những yếu tố hết sức quan trọng. Việc phân tích tài chính sẽ giúp cho nhà quản lý một cách nhìn toàn diện về tình hình tài chính, chuẩn đoán một cách đúng đắn những căn bệnh của doanh nghiệp, từ đó cho toa thuốc hữu dụng và dự đoán được hệ quả tài chính từ các hoạt động của mình. Đối với các dự án đầu tư kinh doanh nói chung và dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng việc phân tích tình hình tài chính là nguồn thông tin có giá trị ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư của họ. Phân tích tài chính rất phổ biến với các nước có nền kinh tế phát triển nhưng vẫn còn mới mẻ đối với các doanh nghiệp ở Việt Nam. Vấn đề áp dụng lý thuyết phân tích tài cính vào thực tiễn sẽ giúp cho doanh nghiệp phân tích và rút ra được những nhận xét đánh giá thực trạng tình hình tài chính của doanh nghiệp, từ đó đưa ra các giải pháp cụ thể giúp cho công tác quản lý về mặt tài chính nói riêng và hoạt động sản xuất kinh doanh nói chung đạt hiệu quản cao. Qua nghiên cứu thực trạng hoạt động phân tích tài chính của công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu cho thấy công ty vẫn còn đang đi chập chững, hết sức sơ khai do mới thành lập nên còn non trẻ. Do vậy việc nghiên cứu hoàn thiện phương pháp phân tích tài chính là một yêu cầu hết sức cần thiết. Trong quá trình phân tích không tránh khỏi những sai sót, em kinh mong cô góp ý và sửa chữa để đề tài nghiên cứu của em được hoàn chỉnh hơn. Em xin chân thành cảm ơn. Danh mục tài liệu tham khảo Giáo trình lập dự án đầu tư _ chủ biên PGS. TS Nguyễn Bạch Nguyệt _ nhà xuất bản thống kê 2005 báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án TSQ Galaxy luận văn tốt nghiệp khóa 45 của khoa bất động sản và địa chính và khoa tài chính – ngân hàng Giáo trình lập và thẩm định dự án đầu tư Mạng internet Suất vốn đầu tư do viện nghiên cứu xây dựng ban hành 2003