Đề tài Hoạt động định giá bất động sản tại Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam

an, khả thi của quá trình thực hiện. Giá trị thị trường quyền sử dụng đất tại số 11 Lê Phụng Hiểu: (92.082.000.000 đồng +91.562.686.873 đồng): 2=91.822.343.436 đồng Có thể thấy rằng, ở bước cuối cùng khi kết hợp 2 kết quả tính toán từ 2 phương pháp so sánh và vốn hoá, cán bộ định giá của công ty đã thực hiện việc điều chỉnh giá cuối cùng của bất động sản theo trung bình cộng của các giá trị thu được từ 2 phương pháp trên. Đây là sự khác biệt với lý thuyết về quy trình định giá. Việc công ty tiến hành hoà hợp giá bất động sản theo phương pháp này cũng có những mặt hạn chế và ưu điểm nhất định Từ phần trình bày về một số bất động sản cụ thể được định giá tại công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam, ta thấy được vai trò của người định giá là vô cùng quan trọng trong quá trình định giá, từ giai đoạn thu thập thông tin đến xử lý thông tin, tiếp theo là ivệc lựa chọn các phương pháp định giá và đưa ra bất động sản mục tiêu. Nhìn chúng, kết quả định giá phụ thuộc nhiều vào trình độ năng lực chuyên môn của cán bộ định giá cũng như định hướng thực hiện của công ty, mục đích của từng cá nhân sở hữu bất động sản và thời điểm định giá. Từ đó rút ra được những ưu điểm và nhược điểm trong quá trình thực hiện định giá bất động sản của công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam. 3. Đánh giá về hoạt động định giá của công ty 3.1.Ưu điểm 3.1.1. Kết quả hoạt động Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam là đơn vị hàng đầu trong lĩnh vực định giá nói chung và định giá bất động sản nói riêng. Đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp cùng với sự làm việc tận tình của họ đã góp phần nâng cao uy tín của công ty, khiến ngày càng nhiều khách hàng tìm đến công ty yêu cầu định giá. Đến nay, đã có hơn 30.000 bất động sản được công ty định giá, trong đó có nhiều bất động sản có giá trị lớn. Với những lợi thế từ phía ban giám đốc và đội ngũ cán bộ kinh nghiệm đã tạo điều kiện cho việc tăng liên tục doanh thu từ hoạt động định giá của công ty. Biểu 12: Doanh thu từ hoạt động định giá bất động sản Nguồn: Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam Qua biểu đồ trên ta thấy doanh thu từ hoạt động định giá của công ty không ngừng tăng qua các năm. Với những kết quả như trên, hoạt động định giá của công ty đã: - Góp phần vào hoạt động định giá của cả nước, điều tiết, bình ổn, lành mạnh hoá thị trường bất động sản nói riêng và góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế nói chung, giúp cho các giao dịch liên quan đến bất động sản được thực hiện công khai, đúng nguyên tắc. - Góp phần tiết kiệm ngân sách cho Nhà nước: Theo ước tính thì hàng năm hoạt động định giá của công ty tiết kiệm cho ngân sách gần 6.000 tỷ đồng 3.1.2. Những ưu điểm trong hoạt động định giá bất động sản của công ty 3.1.2.1. Thu nhập, phân tích thông tin một cách toàn diện, chính xác Để phục vụ cho việc sử dụng phương định giá so sánh và để có các dữ liệu đầu vào trong quá trình áp dụng các phương pháp khác như: Phương pháp chi phí, phương pháp vốn hoá, phương pháp thặng dư thì chuyên viên định giá đã đến thực địa để khảo sát, tìm kiếm thông tin. Ngoài ra, để có thâm dữ liệu cho quá trình định giá họ còn sử dụng các kênh thu thập thông tin khác như: mạng internet, báo trí, văn phòng môi giới nhà đất....Trong quy trình định giá, khâu thu thập thông tin là công việc khó khăn, tốn nhiều công sức và thời gian nhưng các chuyên viên định giá của Công ty đã rất nỗ lực trong việc tìm kiếm thông tin và có thể nói chất lượng thông tin thu thập được là khá đầy đủ và chính xác. Thực tế trong việc định giá quyền sử dụng đất tại số 11 Lê Phụng Hiểu - Phường Tràng Tiền - Quận Hoàn Kiếm – Hà Nội: Để xác định được giá trị của lô đất, chuyên viên định giá tiến hành thu thập thông tin của 5 bất động sản so sánh ở khu vực xung quanh đã được giao dịch trên thị trường. Cũng trong trường hợp định giá lô đất này, định giá viên cũng khảo sát, thu thập thông tin về quy mô xây dựng, doanh thu hàng năm, mật độ hàng năm.....của các toà cao ốc văn phòng khác trên địa bàn Hà Nội để từ đó đề ra những giả thuyết cần thiết cho toà nhà giả định. Qua đây ta thấy các định giá viên của công ty đã tiến hành thu thập thông tin trên diện rộng để có nhiều thông tin lựa chọn phục vụ hiệu quả cho quá trình định giá bất động sản. 3.1.2.2.2 Các phương pháp định giá bất động sản được sử dụng khá hợp lý Lựa chọn các phương pháp định giá phù hợp với mỗi bất động sản sẽ làm cho kết quả định giá chính xác hơn. Việc lựa chọn này phụ thuộc nhiều vào khả năng chuyên môn cũng như kinh nghiệm của người định giá. Tại công ty, các chuyên viên định giá đều là những người có năng lực, có kinh nghiệm thực tế, tạo ra những thuận lợi trong việc lựa chọn phương pháp định giá. Thông qua việc phân tích, tổng hợp mối quan hệ giữa các yếu tố cấu thành nên hệ thống cơ sở cho việc định giá bao gồm: mục đích định giá của khách hàng, kinh nghiệm và bằng chứng thị trường từ đó các chuyên viên định giá sẽ quyết định lựa chọn sử dụng phương pháp định giá nào cho phù hợp. Việc lựa chọn phương pháp phụ thuộc vào khả năng chuyên môn cũng như kinh nghiệm của người định giá. Trên thực tế khi xác định giá trị bất động sản toạ lạc tại số 3, dãy A4, tổ 16 khu tập thể xây lắp máy, Liễu Giai, Ba Đình, Hà Nội, định giá viên đã quyết định lựa chọn kết hợp hai phương pháp: phương pháp so sánh (sử dụng để ước tính giá trị của quyền sử dụng đất); còn phương pháp chi dùng để xác định giá trị còn lại của ngôi nhà. Quyết định lựa chọn 2 phương pháp trên là hoàn toàn chính xác, phù hợp với đặc điểm của bất động sản mục tiêu; đồng thời cũng khá thích hợp và chính xác với lý thuyết định giá. 3.1.2.3. Chứng thư định giá Chứng thư định giá là sản phẩm cuối cùng của hoạt động định giá bất động sản. Chứng thư định giá của công ty đảm bảo tuân thủ theo các văn bản hướng dẫn của Nhà nước như: nghị định, thông tư....Mỗi chứng thư định viên ký và ghi rõ họ tên. Thêm vào đó, chứng thư của công ty được trình bày khá đẹp mắt, cẩn thận, rõ ràng, thể hiện được cả phần thành lập công ty lẫn các văn cứ định giá, những đánh giá tổng quả của bất động sản. Đồng thời, chứng thư định giá của công ty có trình bày cả những phương pháp định giá được sử dụng và có giải thích lý do vì sao lại lựa chọn phương pháp định giá đó. Với tất cả những ưu điểm trên, chứng thư định giá của công ty đã thuyết phục được khách hàng, góp phần tạo niềm tin của khách hàng đối với công ty. 3.1.2.4. Đội ngũ cán bộ định giá có năng lực và nhiều kinh nghiệm Là một đơn vị hoạt động tư vấn, công ty luôn coi trọng trình độ chuyên môn và kinh nghiệm của đội ngũ nhân viên. Hiện nay, các nhân viên làm công tác nghiệp vụ của công ty 100% tốt nghiệp đại học và trên đại học, trong có gần 30% là thạc sĩ hoặc đang theo học cao học. Một đội ngũ nhân viên chất lượng cao đã góp phần vào sự thành công của công ty 3.2. Một số vấn đề còn hạn chế và nguyên nhân 3.2.1. Những vấn đề còn hạn chế Bên cạnh những ưu điểm thì vẫn còn tồn tại một số hạn chế trong hoạt động định giá bất động sản của công ty. Cụ thể là: 3.2.1.1. Hạn chế trong quá trình thu thập, xử lý thông tin Thu thập, tìm kiếm thông tin là công việc đầu tiên trong một quy trình định giá. Thông tin, số liệu về bất động sản định giá cũng như bất động sản so sánh là cơ sở và nền tảng để cho hoạt động định giá diễn ra một cách thuận lợi. Hiện nay, trong công tác thu thập, tìm kiếm thông tin, công ty cũng gặp một số khó khăn như sau: - Quá trình tìm kiếm, thu thập thông tin của bất động sản so sánh được các nhân viên của công ty thu thập trên diện rộng. Tuy nhiên, do mỗi bất động sản đều có những nét đặc trưng riêng nên việc tìm kiếm thông tin của bất động sản có các nét tương đồng với bất động sản cần định giá: điều kiện pháp lý, cách thanh toán, động cơ bán, vị trí, đặc điểm vật lý...thì lại có sự khác biệt giữa thời điểm bán và thời gian định giá; điều này đã gây nên sự khác biệt về giá cả giữa các bất động sản. 3.2.1.2. Khó khăn, hạn chế trong việc sử dụng các phương pháp định giá tại công ty * Phương pháp so sánh Tại công ty, trong quá trình sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị của bất động sản thì vẫn còn tồn tại một số hạn chế sau: Trong quá trình điều chỉnh giữa bất động sản so sánh và bất động sản thẩm định, cán bộ định giá của công ty gặp nhiều khó khăn trong việc phân tích một cách chính xác các yếu tố tác động để tìm ra sự giống nhau và khác nhau giữa tài sản định giá và tài sản so sánh, từ đó để định lượng ra các yếu tố điều chỉnh. Và để kết quả định giá mang tính khách quan, các điều chỉnh ngoài dựa vào kinh nghiệm của người định giá còn phải dựa vào cả chứng cứ thị trường. Ví dụ khi định giá giá trị quyền sử dụng đất tại số 11 Lê Phụng Hiểu. Nhân viên định giá tiến hành thu thập thông tin của 5 bất động sản so sánh đã được giao dịch trên thị trường trong thời gian gần nhất so với thời điểm định giá, sau đó tiến hành điều chỉnh các bất động sản so sánh đó về bất động sản chuẩn. Trong quá trình điều chỉnh, các tỷ lệ mà định giá viên đưa ra chỉ là sự một sự ước tính, phần lớn vẫn còn dựa vào ý kiến chủ quan, kinh nghiệm làm việc thực tế của người định giá. Cán bộ định giá của công ty gặp khó khăn trong việc tìm kiếm các bất động sản so sánh vì phải tìm được bất động sản đã bán chứ không phải đang giao bán trên thị trường. * Phương pháp chi phí Theo lý thuyết định giá, phương pháp pchi phí là sự ước tính giá trị bất động sản bằng tổng của giá trị và chi phí thay thế đã được khấu hao. Phương pháp chi phí thường được công ty áp dụng để xác định giá trị còn lại của công trình xây dựng trên mảnh đất. Phương pháp này đòi hỏi người định giá phải tìm hiểu thực trạng công trình, xác định các chi phí như: chi phí thô, chi phí hoàn thiện công trình....Đây là công việc khá phức tạp và muốn thực hiện tốt được công việc đó đòi hỏi người định giá phải có kiến thức, kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng dân dụng. Trên thực tế, khi ước tính giá trị còn lại của bất động sản tại số 3, dãy A4, tổ 16 khu tập thể xây lắp máy, Liễu Giai, Ba Đình, Hà Nội, nhân viên định giá có tham khảo đơn giá xây dựng thị trường vào thời điểm định giá, tuy nhiên việc định giá thực tế của họ cũng chỉ dựa trên cơ sở quan sát, nhận định. Chính vì thế, không trách khỏi những sai lệch trong việc ước lượng giá trị của công trình xây dựng, từ đó dẫn đến kết quả định giá trở nên kém chính xác. * Phương pháp vốn hoá Phương pháp vốn hoá được công ty sử dụng để định giá đối với bất động sản đang tạo thu thập hoặc có khả năng tạo ra thu thập. Việc sử dụng phương pháp vốn hoá cũng có một số khó khăn, hạn chế sau: Xác định lãi suất vốn hoá: Trong phương pháp đầu tư, lãi suất vốn hoá có ảnh hưởng rất lớn đến kết quả định giá. Tại công ty, các nguyên liệu thường căn cứ vào lãi suất trái phiếu kho bạc nhà nước và hệ số rủi ro để tính toán hệ số hoá. Tuy nhiên, không dễ dàng để có thể dự báo được một cách chính xác mức độ rủi ro của thị trường vốn. Điều này đã ảnh hưởng không nhỏ đến kết quả định giá. Và cho đến nay thì công ty vẫn chưa có một biện pháp nào để khắc phục hạn chế này. Khi định giá bất động sản theo phương pháp này thông tin quan trọng cần thu thập đó là các số liệu về doanh thu, chi phí về quy mô cấu trúc của toà nhà...Những số liệu này phần lớn là do chủ sở hữu toà nhà cung cấp (đối với những bất động sản đang tạo ra thu thập) hoặc do người định giá giả định (đối với những bất động sản có khả năng tạo thu nhập). Dù có được nguồn số dưới hình thức nào đi nữa thì cán bộ định giá của công ty vẫn gặp khó khăn trong việc kiểm tra độ chính xác của các con số này. 3.2.2. Nguyên nhân 3.2.2.1. Công tác quản lý nhân viên còn nhiều hạn chế Hạn chế trong công tác quản lý nhân viên là một trong những nguyên nhân gián tiếp ảnh hưởng đến chất lượng định giá của công ty. Những hạn chế đó được thể hiện ở các mặt sau: - Số lượng nhân viên trong phòng định giá bất động sản còn ít, chỉ có 5 nhân viên. Điều này dẫn đến hiện tượng trong cùng một thời điểm có nhiều khách hàng tìm đến công ty yêu cầu định giá thì sẽ bị chồng chéo và cán bộ định giá sẽ không có nhiều thời gian để tìm hiểu kỹ về bất động sản định giá cũng như thời gian để tiến hành thu thập, phân tích thông tin. - Việc bố trí, phân công công việc cho hoạt động định giá chưa hợp lý và rõ ràng. Điều này đã ảnh hưởng không nhỏ đến tinh thần làm việc của cán bộ nhân viên trong công ty. Mặt khác, chế độ khen thưởng cũng như phục cấp chưa được công ty chú ý đến, nên chưa khuyến khích được tinh thần, trách nhiệm cũng như tính cạnh tranh trong công việc của nhân viên. 2.2.2.2. Hạn chế trong đội ngũ nhân viên Quá trình bất động sản có thể được hiểu: là quá trình định giá viên sử dụng tất cả những kiến thức, sự hiểu biết của họ về bất động sản, thị trường kết hợp với các phương pháp định giá phù hợp để xác định giá trị của bất động sản cần định giá. Đây là một quy trình phức tạp và để thực hiện tốt quy trình này một yêu cầu đặt ra đối với người định giá là phải có kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm làm việc thực tế. Ở Việt Nam, số lượng nhân viên làm việc trong lĩnh vực thẩm định giá được Bộ Tài Chính cấp thẻ định giá là không nhiều. Công ty là đơn vị có số nhân viên được cấp thẻ nhiều nhất trong cả nước, đây chính là một ưu điểm góp phần không nhỏ vào sự thành công của công ty. Bên cạnh mặt tích cực đó, thì lực lượng nhân viên của công ty vẫn còn tồn tại những mặt hạn chế sau: - Tiền thân của công ty trước kia là Trung Tâm Thẩm định giá trực thuộc Bộ Tài Chính. Hoạt động dưới hình thức là một đơn vị hành chính sự nghiệp trực thuộc Bộ Tài Chính trong một thời gian đã ảnh hưởng đến các phong làm việc của đội ngũ cán bộ nhân viên như: tác phong làm việc còn mang nặng tính quan liên, thờ ơ, lãnh đãm....từ đó ảnh hưởng đến chất lượng định giá của công ty. - Ngoài ra, trong khi tiến hành định giá bất động sản nhiều chuyên viên định giá không tiến hành điều tra, khảo sát để thu thập thông tin mà lại căn cứ vào kiến thức và kinh nghiệm làm việc thực tế để ước tính giá trị thị trường của bất động sản. Việc làm này tuy chỉ có ở một bộ phận nhỏ trong các chuyên viên định giá của công ty nhưng nó cũng gây ra những tác động xấu cho chất lượng hoạt động định giá bất động sản của công ty. * Bên cạnh những nguyên nhân chủ quan xuất phát từ phía công ty có những nguyên nhân khách quan ở bên ngoài công ty. Cụ thể là. - Công tác định giá bất động sản ở Việt Nam hiện đang ở giai đoạn đầu trong quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản. Do vậy, hệ thống hành lang pháp lý liên quan đến hoạt động định giá bất động sản vẫn còn thiếu và chưa được hoàn thiện. Chẳng hạn như, Nhà nước quy định có năm phương pháp định giá bất động sản, nhưng cụ thể từng phương pháp được sử dụng, áp dụng trong trường hợp như thế nào thì lại chưa có quy định. Nhà nước có quy định rõ trách nhiệm cũng như nghĩa vụ của người định giá nhưng khi người định giá vi phạm những quy định liên quan đến nghề nghiệp phải bồi thường như thế nào thì chưa được Nhà nước nhắc đến. Mặt khác, các văn bản pháp lý liên quan đến hoạt động định giá bất động sản còn quy định chồng chéo, không thống nhất với nhau điều này khiến cho các nhà định giá gặp rất nhiều khó khăn. - Hạn chế của thông tin trên thị trường bất động sản và ảnh hưởng của nó đến hoạt động định giá bất động sản. Tính đến thời điểm hiện nay, ở Việt Nam chưa có một tổ chưc nào đứng ra thống kê, lưu trữ những thông tin về những bất động sản đã được giao dịch trên thị trường. Cho nên những thông tin mà người định giá thu thập được cũng chỉ là những thông tin cóp nhặt không mang tính hệ thống và cũng không có độ chính xác cao. Chất lượng của thông tin ảnh hưởng không nhỏ đến kết quả định giá, làm cho kết quả định giá trở nên kém chính xác hơn. Mặt khác, các thông tin liên quan đến quy hoạch chưa được công khai hoá khiến người định giá gặp rất nhiều khó khăn trong việc đánh giá chính xác về những ảnh hưởng của chính sách quy hoạch đối với bất động sản được định giá (nếu bất động sản định giá đó nằm trong vùng quy hoạch). - Một nguyên nhân khác khiến cho hoạt động định giá bất động sản của công ty trong thời gian qua gặp không ít những khó khăn, đó là trên thị trường vẫn còn tồn tại nhiều công ty, tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực định giá bất động sản không có đủ những giấy tờ pháp lý cần thiết và chưa có giấy phép chứng nhận định giá bất động sản. Hạn chế này ảnh hưởng không ít tới hoạt động định giá bất động sản của công ty. CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY ĐỊNH GIÁ 1. PHƯƠNG HƯỚNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY TRONG NHỮNG NĂM TỚI Định giá bất động sản cũng như thị trường bất động sản Việt Nam đang trong thời kỳ quá độ từ quản lý thiếu tập trung sang tập trung. Trong giai đoạn này, bên cạnh những hạn chế của thị trường bất động sản, là những tồn tại của hoạt động định giá bất động sản. Những tồn tại đó đã tạo ra nhiều cản trở đối với hoạt động định giá bất động sản của công ty nói riêng và của các tổ chức hoạt động định giá bất động sản nói chung. Trong những năm tới, nhằm khắc phục những khó khăn chung cũng như những hạn chế còn tồn tại trong nội bộ công ty, Ban lãnh đạo công ty đã đưa ra một số định hướng phát triển như sau: Phát triển mạnh hoạt động định giá tài sản, đặc biệt chú trọng phát triển nhất công tác định giá bất động sản, tăng doanh thu từ hoạt động định giá bất động sản. Thông qua việc mở thêm các văn phòng đại diện tại các tỉnh thành sẽ mở rộng hơn nữa phạm vi hoạt động định giá của công ty, phục vụ được nhiều đối tượng khách hàng khác nhau với nhiều mục đích khác nhau. Không ngừng nâng cao chất lượng hoạt động định giá, uy tín cũng như thương hiệu của công ty. Chú trọng vào công tác quảng bá thương hiệu sẽ giúp công ty thu hút được các khách hàng tiềm năng, khách hàng mới và giữ được những khách hàng quen thuộc. - Không ngừng hoàn thiện công tác quản ký cũng như phương pháp quản lý để hoạt động định giá bất động sản của công ty không ngừng được hoàn thiện phát triển. - Định giá bất động sản là một công việc khó khăn, phức tạp, yêu cầu người định giá phải có kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm. Vì thế, trong thời gian tới, công ty có chủ trương: tuyển dụng thêm những chuyên viên định giá có chuyên môn, tiếp tục đào tạo nâng cao trình độ, kỹ năng cho các chuyên viên định giá của công ty. - Định giá bất động sản là công việc khó khăn, phức tạp đòi hỏi người định giá phải là người có năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm thực tế. Do vậy trong thời gian tới để đáp ứng yêu cầu đó, công ty cũng chú trọng tới hoạt động đào tạo nâng cao trình độ chuyên môn, kỹ năng cho các chuyên viên định giá của công ty. - Công ty hướng tới ngày càng hoàn thiện công tác quản lý, công tác tổ chức hoạt động để công tác định giá của công ty ngày càng hoàn thiện hơn. Trong hoạt động định giá bất động sản, thông tin là yếu tố sống còn, là dữ liệu đầu vào cho một quá trình định giá bởi vậy trong thời gian tới công ty sẽ chú trọng tới việc xây dựng một hệ thống cung cấp và lưu trữ thông tin phục vụ cho công tác định giá bất động sản. 2. GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM 2.1. Nhóm giải pháp từ phía Nhà nước 2.1.1. Đổi mới công tác hành chính trong lĩnh vực quản lý bất động sản 2.1.1.1. Hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một hoạt động quan trọng, nó tạo ra tính pháp lý đảm bảo bất động sản có đầy đủ điều kiện tham gia vào các hoạt động trên thị trường bất động sản như: mua - bán, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh... Khi số lượng bất động sản đủ điều kiện tham gia vào thị trường bất động sản tăng lên thì nhu cầu về việc xác định chính xác giá trị thị trường của bất động sản cũng tăng nhằm đảm bảo lành mạnh và minh bạch các hoạt động trên thị trường bất động sản. Thông qua đó, cũng góp phần làm cho hoạt động định giá phát triển sôi nổi hơn. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta hiện nay còn tồn tại nhiều hạn chế, bất cập. Để đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong thời gian tới, Nhà nước cần thực hiện những biện pháp sau đây: - Đối với những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có các giấy tờ theo quy định của Nhà nước, nhưng việc sử dụng là không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch được duyệt thì cũng được cấp giấy chứng nhận. - Kiểm tra phát hiện và có các biện pháp xử lý đối với các hộ gia đình, cá nhân vi phạm, những quy định về đăng ký cấp giấy chứng nhận, đặc biệt là các cán bộ có các hành vi tiêu cực trong quá trình giải quyết cấp giấy chứng nhận. - Kiểm tra phát hiện và có các biện pháp xử lý đối với các hộ gia đình, các nhân vi phạm những quy định về đăng ký giấy chứng nhận, đặc biệt là các cán bộ có các hành vi tiêu cực trong quá trình giải quyết cấp giấy chứng nhận. - Trong trường hợp người xin cấp giấy chứng nhận chưa có đủ khả năng để nộp tiền sử dụng đất thì cần cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính, người được cấp giấy phải có trách nhiệm hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi có các giao dịch. - Giảm thiểu thủ tục và chi phí đăng ký giao dịch để khuyến khích các giao dịch chính thức, đồng thời nghiên cứu ban hành các chế tài bắt buộc các giao dịch phải đăng ký bắt buộc, không thừa nhận, không bảo hộ cho các giao dịch không thực hiện đăng ký giao dịch. 2.1.1.2. Tăng cường chất lượng và hiệu quả của bộ máy quản lý. Hiện nay ở nước ta, quản lý bất động sản do hai bộ trực tiếp đảm nhiệm, đó là: Bộ tài nguyên môi trường (có chức năng quản lý nhà nước về đất đai); Bộ xây dựng (quản lý công trình xây dựng và tài sản trên đất). Qua đây, ta thấy hoạt động quản lý bất động sản còn dàn trải, chồng chéo; dẫn đến hiệu qủa của công tác quản lý không cao, gây khó khăn trong việc thực hiện. Để khắc phục hạn chế trên, trong công tác quản lý cần phải có sự phân công phối hợp chặt chẽ giữa các bộ ngành từ trung ương tới địa phương, các cơ quan ban ngành sẽ thực hiện chức năng nhiệm vụ theo sự phân công của lãnh đạo chính quyền địa phương, phải có cơ chế phân biệt rõ ràng, phân cấp cụ thể. Tổ chức công tác kiểm tra, giám sát việct hực thi pháp luật trong đầu tư, giao dịch bất động sản theo hướng hoàn thiện thiết chế đi đôi với giao trách nhiệm cụ thể cho cơ quan quản lý Nhà nước và các cơ quan các cấp kinh tế, giám sát mọi hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. Củng cố và hoàn thiện chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của bộ máy thanh tra, tăng cường cơ sở vật chất để đội ngũ này làm tròn trách nhiệm của mình. Bồi thường đào tạo để nâng cao năng lực của cán bộ đảm bảo thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ trong lĩnh vực bất động sản vốn rất phức tạp. Cần có sự phối hợp giữa Nhà nước và các cơ sở đào tạo lực lượng quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản có trình độ chuyên môn từ đó có khả năng phân tích được nhu cầu thị trường để đề ra chiến lược cụ thể từ đó thúc đẩy hoạt động kinh doanh ngày càng phát triển. Đồng thời, cũng phải tăng cường trang thiết bị quản lý hiện đại, đảm bảo cung cấp thông tin dữ liệu kịp thời từ đó phục vụ cho công tác quản lý bất động sản được nhanh hơn. Giải pháp tăng cường và nâng cao chất lượng quản lý của bộ máy Nhà nước nhằm mục đích sẽ tạo ra sự thông thoáng trong việc làm, nâng cao tính thống nhất trong quản lý cũng như hiệu quả quản lý trong lĩnh vực bất động sản. Quản lý trong lĩnh vực bất động sản đạt hiệu quả cao là một nhân tố góp phần làm lành mạnh, minh bạch hoá thị trường bất động sản, từ đó gián tiếp thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản phát triển mạnh mẽ và sôi nổi hơn. 2.1.2. Nâng cao chất lượng của công tác quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất là một nội dung quan trọng, là một khâu trung tâm, là nền tảng cho hoạt động phân bổ, sử dụng, quan hệ giao dịch về đất đai và bất động sản. Trong những năm qua, công tác quy hoạch sử dung đất đã được triển khai trên một diện rộng, tuy vậy vẫn còn bộc lộ nhiều hạn chế như không đảm bảo tính khoa học và tính chính xác trong việc quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Việc lập quy hoạch sử dụng đất còn mang tính chủ quan, đơn phương của những người làm công tác quản lý, thiếu căn cứ xác đáng dẫn tới thiếu tính hiện thực. Điều đó gây khó khăn công tác quản lý đất đai và làm hạn chế quá trình sản xuất kinh doanh và đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Tính thời gian trong công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất không đảm bảo dẫn tới suy giảm hiệu ưquả của công tác này. Chưa có sự phối hợp đồng bộ giữa quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển đô thị và kết cấu hạ tầng với quy hoạch sử dụng đất. Trong những hạn chế còn tồn tại trong công tác quy hoạch sử dụng đất thì nổi bật nhất vẫn là hạn chế trong khâu công khai hoá quy hoạch. Hiện nay, ở nước ta chưa có cơ chế rõ ràng về vấn đề này nên làm cho các thông tin về quy hoạch không được phổ biến rộng dẫn đến những khó khăn cho người định giá trong việc xác định xem bất động sản nằm hay không nằm trong quy hoạch. Do vậy, trong thời gian tới cần có các quy định cụ thể và có tính pháp lý cao trong các quy định về việc công bố quy hoạch kịp thời, rộng rãi như công bố trên các tờ báo được quy định là kênh thông tin chính thức về quy hoạch, công bố trên website của những cơ quan đã được chỉ định, công bố bằng biểu ở những nơi công cộng, gần trục giao thông chính....Giải pháp nâng cao chất lượng công tác quy hoạch có tác động tích cực đến thị trường bất động sản nói chung và hoạt động định giá động sản nói tiêng. Quy hoạch được công bố công khai giúp người định giá rút ngắn được thời gian trong việc tìm kiếm thông tin quy hoạch của vùng có bất động sản định giá đang toạ lạc, không những vậy thông tin thu được lại có độ chính xác cao từ đó giúp người định giá đánh giá được chính xác những ảnh hưởng của chính sách quy hoạch tới giá trị của bất động sản, đảm bảo kết quả định giá mang tính chính xác không những trong hiện tại mà còn ở cả trong tương lai. 2.1.3. Hoàn thiện khung thể chế pháp lý Hoàn thiện khung thể chế pháp lý liên quan đến hoạt động định giá bất động sản là một giải pháp rất quan trọng và không thể thiếu nhằm tạo ra hành lang pháp lý ổn định thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản nói chung của hoạt động định giá bất động sản nói riêng. - Thứ nhất, chính sách về giá đất Giá đất là một trong những căn cứ quan trọng để tiến hành định giá bất động sản. Giá cả bất động sản càng phản ánh đúng giá trị bất động sản thì kết quả định giá bất động sản càng chính xác. Trong Luật đất đai 2003, những quy định của Nhà nước về chính sách giá đất có nhiều điểm mới so với các quy định trong những luật đất đai trước kia. Tuy nhiên, bên cạnh những ưu điểm thì vẫn còn tồn tại những hạn chế, bất cập trong những chính sách đất đai mới. Cụ thể như: + Theo quy định của Luật đất đai 2003 thì khi giá đất trên thị trường biến động, sau hai tháng Chính Phủ mới tiến hành điều chỉnh khung giá đất. Như vậy, theo quy định này thì việc điều chỉnh giá đất khi có sự biến động là rất chậm. Mặt khác, Nghị định 188 quy định giá đất do Nhà nước ban hành được xác định dựa trên cơ sở xử lý thông tin giá thị trường của các vụ chuyển nhượng trước đó, theo quy định này thì giá đất không thể trực tiếp được hình thành trên cơ sở cung - cầu + Luật đất đai 2003 quy định khung giá đất chỉ được điều chỉnh vào tháng 1 hàng năm trong khi đó giá đất đai lại luôn luôn biến động, có thể thay đổi theo từng ngày, từng tháng. Chính những hạn chế đó, dẫn đến tình trạng trong những năm qua tồn tại cơ chế hai giá đất: giá đất do Nhà nước quy định (thường thấp hơn giá thị trường) và giá thị trường, điều này đã tạo ra những điều bất hợp lý. Vì vậy, trong thời gian tới cần sửa đổi và bổ sung, hoàn chỉnh khung giá cho đất do Nhà nước ban hành sao cho giá đất theo quy định Nhà Nước và giá đất thị trường gần nhau hơn, không quá chênh lệch quy định Nhà nước và giá đất thị trường gần nhau hơn, không quá chênh lệch tạo điều kiện thuận lợi trong việc thu tiền khi giao đất, đền bù khi thu hồi đất và đặc biệt là tránh thất thu về tiền thuế cho Nhà nước. Các biện pháp cụ thể: + Khẳng định đất đai có giá trị thị trường được quyết định bởi nhiều yếu tố, trong đó chủ yếu là yếu tố cung - cầu. Bãi bỏ quy định các bên tham gia giao dịch trên thị trường phải tuân thủ khung giá theo quy định của Nhà nước. + Nhà nước nên chuyển vai trò từ người định giá sang vai trò điều tiết và thẩm định giá trên thị trường. Còn việc định giá đất đai sẽ được giao cho các trung tâm giá, vì vậy trong thời gian tới Nhà nước cần tiếp tục đẩy mạnh hoạt động các trung tâm định giá, tư vấn giá đất. - Thứ hai, tiếp tục xây dựng và hoàn thiện các chính sách pháp lý liên quan đến hoạt động định giá bất động sản Hiện nay công tác định giá còn thiếu nhiều căn cứ pháp lý quan trọng để định giá. Cụ thể: + Thiếu những phương pháp định giá bất động sản chuẩn để các tổ chức làm căn cứ tiến hành định giá. Nhà nước quy định có 5 phương pháp định giá bất động sản, nhưng từng phương pháp cụ thể được áp dụng trong trường hợp nào lại chưa được quy định. Điều này tạo ra sự không thống nhất giữa các tổ chức hoạt động định giá trong việc áp dụng, sử dụng từng phương pháp, dẫn đến có sự chênh lệch về kết quả định giá của các tổ chức. Trong thời gian tới, Nhà nước cần đưa ra một quy định cụ thể về những căn cứ, điều kiện áp dụng của từng phương pháp định giá bất động sản, tạo ra một khung định giá chuẩn là căn cứ cho các tổ chức, cá nhân trong công tác định giá. + Hiện nay có rất nhiều tổ chức định giá hoạt động, tuy nhiên Nhà nước vẫn chưa có công tác thanh tra, kiểm tra tư cách pháp nhân cũng như chất luowngj của các tổ chức định giá. Điều này tạo ra sự cạnh tranh không lành mạnh, thiếu công bằng giữa các tổ chức chưa đủ điều kiện vẫn được hành nghề. Do vậy, trong thời gian tới Nhà nước cũng cần có các biện pháp để thanh tra, kiểm tra, quản lý và đưa hoạt động của các tổ chức định giá chưa đủ điều kiện nhưng vẫn được hành nghề đi vào khuôn khổ theo quy định của pháp luật. + Ngoài ra, Nhà nước cũng cần đưa ra những quy định rõ ràng về trách nhiệm, nghĩa vụ của tổ chức định giá đối với kết quả định giá, giá trị thẩm định không đúng hoặc làm thiệt hại cho ngân sách Nhà nước, cho khách hàng thì Nhà nước phải chịu trách nhiệm như thế nào, bồi thường ra sao. 2.1.4. Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Định giá bất động sản là một hoạt động dịch vụ trên thị trường bất động sản. Giữa nó và thị trường có mối quan hệ mật thiết với nhau: hoạt động định giá phát triển mạnh, sẽ góp phần làm lành mạnh hoá thị trường bất động sản và ngược lại: thị trường bất động sản phát triển sôi động sẽ thúc đẩy hoạt động định giá được phát triển. Ở nước ta, thị trường bất động sản mới được hình thành và phát triển kể từ khi Luật đất đai 1993 ra đời, vì vậy thị trường còn phát triển ở giai đoạn sơ khai, chưa hoàn chỉnh, chưa đáp ứng được yêu cầu của sự nghiệp xây dựng và phát triển đất nước. Do vậy, trong thời gian tới Nhà nước cần phải đưa ra các biện pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, cụ thể: + Cân đối lại cung - cầu về bất động sản, xây dựng những khu nhà ở cho người có thu nhập thấp + Hoàn thiện những hệ thống, cơ chế có liên quan đến thị trường bất động sản theo một nguyên tắc đồng bộ, nhất quán. + Điều chỉnh thuế nhà đất với mục đích hạn chế đầu cơ. + Đẩy mạnh công việc công khai, minh bạch hoá những thông tin trên thị trường để giúp thị trường được phát triển ổn định Thị trường bất động sản phát triển tới thông tin trên thị trường được công khai, minh bạch, chính xác hơn; giá cả phản ánh đúng giá trị của bất động sản trên thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho người định giá tìm kiếm được thông tin một cách nhanh chóng và chính xác hơn. 2.1.5. Tiếp tục phát triển công tác đào tạo chuyên gia định giá bất động sản Định giá bất động sản là một hoạt động dịch vụ quan trọng trong thị trường bất động sản. Một trong những nguyên nhân kìm hãm sự phát triển của hoạt động định giá bất động sản ở nước ta trong thời gian qua là do trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của các định giá viên không cao, còn yếu kém. Trong khi đây là một yêu cầu được đặt ra để có thể thực hiện được quy trình định giá và ngày càng nâng cao chất lượng định giá. Ở Việt Nam hiện nay số lượng định giá viên có trình độ chuyên môn, kinh nghiệm làm việc thực tế còn ít, điều này đã ảnh hưởng không nhỏ đến chất lượng của hoạt động định giá bất động sản. Mặt khác, ở Việt Nam hiện nay định giá bất động sản đã trở thành một nghề và nhu cầu về nghề nghiệp này là tương đối lớn. Do vậy, trong thời gian tới để nâng cao chất lượng của công việc định giá cũng như nhằm đáp ứng nhu cầu của xã hội thì Nhà nước cần phát triển tạo các chuyên gia định giá bất động sản. Để có thể thực hiện được việc lầm này đòi hỏi Nhà nước ta phải lập ra cơ quan chức năng nhận trách nhiệm chuyên đào tạo, kiểm tra và giám sát hoạt động định giá bất động sản của các cán bộ định giá. 2.1.6. Phát triển hệ thống dịch vụ hỗ trợ thông tin Trong công tác định giá bất động sản thì nguồn thông tin về những bất động sản đã được giao dịch trên thị trường đóng một vai trò quan trọng trong hoạt động định giá bất động sản. Hiện nay, những nguồn thông tin này rất khó thu nhập, Nhà nước vẫn chưa có biện pháp nào để thu thập thông tin về những bất động sản đã được giao dịch trên thị trường, nguyên nhân chủ yếu là do các hợp đồng mua bán bất động sản khi đưa ra công chứng chỉ đưa ra mức giá thấp hơn nhiều so với mức giá thực trên thị trường nhằm để tránh phải nộp những khoản thuế, lệ phí ở mức cao. Mặt khác, thông tin từ các văn phòng môi giới, sàn giao dịch bất động sản cũng rất hạn chế, manh mún, độ chính xác thấp và cũng rất khó khăn để có thu thập được thông tin từ những văn phòng đó. Có thể nói, hệ thống thông tin trên thị trường bất động sản ở nước ta vẫn còn thiếu, chưa đủ minh bạch: gây khó khăn cho hoạt động định giá bất động sản. Trong thời gian tới, nhằm thúc đẩy hoạt động định giá phát triển Nhà nước cần thực hiện một số biện pháp để có thu thập, lưu trữ thông tin về những bất động sản đã được giao dịch trên thị trường. 2.2. Nhóm giải pháp từ phía công ty 2.2.1. Xây dựng hệ thống thu thập và cung cấp thông tin để làm dữ liệu cho cuộc định giá bất động sản Xây dựng và kiện toàn hệ thống lưu trữ thông tin là một giải pháp quan trọng và cần thiết đối với công ty Định giá và Dịch vụ tài chính nói riêng; các doanh nghiệp tham gia định giá nói chung. Thông tin là yếu tố đầu vào của quá trình định giá. Có một hệ thống lưu trữ thông tin tốt sẽ giúp cho người định giá có các căn cứ thị trường một cách khá chính xác và giảm thiểu thời gian cho quá trình thu thập thông tin. Hiện nay, tại Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính đã có một hệ thống lưu trữ, quản lý thông tin (ngân hàng dữ liệu), tuy nhiên thông tin lưu trữ trong đó còn ít, không được cập nhập thay đổi thường xuyên, vì vậy nó chưa phải là kênh cung cấp thông tin số cho người định giá. Do vậy, để nâng cao chất lượng hoạt động định giá trong thời gian tới công ty cần phải có các biện pháp để kiện toàn hệ thống thông tin. Cụ thể là những biện pháp sau: - Thứ nhất, Ban lãnh đạo công ty cần chú trọng tới việc cáp dụng những phần mềm vào việc quản lý, lưu giữ và tìm kiếm thông tin giúp cho người định giá tìm được những thông tin cần thiết một cách nhanh chóng, tin cậy và đầy đủ. Bộ phận lưu trữ thông tin phải có đủ những điều kiện cần thiết để áp dụng những tiến bộ trong công nghệ thông tin. Các phần mềm cần phải xây dựng trên cơ sở đầy đủ các yếu tố cần thiết sau: + Có thể quản lý một hệ thống cơ sở dữ liệu lớn với quy mô toàn quốc + Có hệ thống phân tích, thống kê thông qua việc sử dụng các mô hình phân tích hồi quy, phân tích chum + Hệ thống phần mềm cần phải lưu trữ được các thông tin định giá bất động sản, thông tin về hoạt động điều tra và các báo cáo nghiên cứu cho từng bất động sản. + Cần phải có ứng dụng cần thiết bao gồm việc thu thập, xử lý, tìm kiếm, in ấn,... để phục vụ cho việc tổng hợp thông tin của người định giá. + Hệ thống máy tính là yếu tố quan trọng không thể thiếu trong hoạt động định giá bất động sản của công ty. Nó đã trở thành công cụ hỗ trợ đắc lực cho các chuyên viên định giá trong việc thu thập, xử lý, lưu trữ thông tin. - Thứ hai, Ban lãnh đạo công ty phải vạch ra kế hoạch thu thập, tìm kiếm phân tích, tổng hợp thông tin thị trường để từ đó có thể hoàn thiện hệ thốn ngân hàng dữ liệu của công ty. Sau đây là một số cách tiến hành, thu thập và tìm kiếm thông tin thị trường mà công ty có thể áp dụng. + Đến thực địa khảo sát và xem xét + Khảo sát thị trường + Tìm kiếm thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng; tạp chí, báo, internet... + Thu thập thông tin từ những công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, từ các cán bộ định giá hoặc cán bộ địa chính ở vùng có bất động sản mục tiêu. + Tổng hợp thông tin từ các cuộc định giá cũ trước đây của công ty. 2.2.2. Giải pháp về công tác tổ chức hoạt động Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam được chuyển đổi từ Trung tâm thẩm định giá trực thuộc Bộ Tài chính được một thời gian chưa lâu, nên trong công tác hoạt động vẫn còn mang tính quan liêu, hách dịch và nặng tư tưởng khách hàng cần đến mình chứ mình không cần đến khách hàng. Chính vì vậy, trong công tác tổ chức hoạt động định giá của công ty còn mang nặng tính cửa quyền, hách dịch. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến chất lượng của hoạt động định giá bất động sản. Trong thời gian tới, công ty cần nhìn nhận lại vấn đề, phải hiểu rằng: công ty là tổ chức cung cấp dịch vụ định giá bất động sản cho khách hàng, phải tìm cách đáp ứng được nhu cầu của khách hàng một cách tốt nhất. Tránh tình trạng quan liêu, trì trệ, mang tư tưởng khách hàng cần mình chứ mình không cần họ. Đồng thời ban giám đốc, công ty cũng cần chú trọng hơn nữa tới hoạt động quảng cáo danh tiếng của công ty cũng như các hoạt động nhằm thúc đầy tìm kiếm khách hàng, đối tác. Đây là một việc làm có ý nghĩa quan trọng trong việc duy trì hoạt động cảu công ty cũng như nâng cao uy tín của công ty đối với khách hàng. Thời gian định giá đóng vai trò quan trọng đối với khách hàng nhất là trong các dự án lớn, quan trọng. Vì sau khi có kết quả định giá khách hàng mới có thể thực hiện được hàng loạt các công việc tiếp theo như: mua,bán, cho vay, góp vốn... Tình trạng chậm chạp trong khâu định giá có thể sẽ dẫn đến tình trạng làm ứ đọng vốn. Do vậy, công tác tổ chức, phân công bố trí nhân lực cho hoạt động định giá cần phải được thực hiện hợp lý để có thể hoàn thành hợp đồng định giá một cách nhanh nhất. Ban lãnh đạo công ty cũng cần chú trọng tới việc mở rộng chương trình quảng cáo, nâng cao danh tiếng của công ty và thúc đẩy tìm kiếm khách hàng. Việc làm này không những giúp duy trì được hoạt động của công ty mà còn góp phần vào nâng cao uy tín, thương hiệu của công ty. Đồng thời, công ty cũng không chỉ mở rộng quan hệ hợp tác với những đối tác khách hàng mà còn phải duy trì, mở rộng quan hệ với những cá nhân, tổ chức, công ty khác để thu thập thông tin phục vụ cho hoạt động định giá. 2.2.3. Nâng cao năng lực chuyên môn của đội ngũ nhân viên Định giá bất động sản là một dịch vụ quan trọng trong hệ thống các nghề của hoạt động kinh doanh bất động sản và hiện nay mới phát triển ở mức sơ khai. Định giá bất động sản là công việc rất khó khăn, phức tạp, đáng tin cậy thì một yêu cầu đặt ra trước tiên là đòi hỏi người định giá không những phải có trình độ chuyên môn nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp, có nguyên tắc làm việc công bằng, rõ ràng mà còn phải có kỹ năng, kinh nghiệm làm việc thực tế trong lĩnh vực định giá bất động sản. Xuất phát từ chính yêu cầu đó, nâng cao chất lượng đội ngũ nhân viên là một giải pháp cốt yếu và quan trọng đối với công ty. Để đáp ứng kịp thời yêu cầu đó, công ty đã thực hiện các giải pháp sau: - Hàng năm công ty đã gửi các cán bộ đi đào tạo về nghiệp vụ thẩm định giá do các nước như: Mỹ, Canada... tổ chức. Biện pháp này giúp chuyên viên định giá của công ty có điều kiện học hỏi, tổ chức định giá nước ngoài. - Công ty cần thường xuyên tổ chức các hội thảo, chuyên đề về tình hình thị trường thực trạng thị trường và giá cả bất động sản, sự biến động về giá cả trên thị trường bất động sản. Giải pháp này nhằm mục đích tạo điều kiện cho các chuyên viên định giá có điều kiện nắm bắt, cập nhập những thông tin mới, những quy định pháp luật mới liên quan đến lĩnh vực bất động sản nói chung, lĩnh vực định giá bất động sản nói riêng. Từ đó góp phần nâng cao chất lượng chuyên môn của đội ngũ nhân viên. - Công ty cũng khuyên khích các nhân viên luôn có ý thức tự trau dồi, học hỏi, không ngừng nâng cao kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm trong hoạt động thực tiễn, trong môi trường pháp lý và trong ứng dụng các tiến bộ kỹ thuật. Đồng thời công ty cũng nên đưa ra nhiều biện pháp để thúc đẩy tính tự giác cũng như sự nhiệt tình, cần cù, cẩn thận trong công tác của các chuyên viên định giá để kết quả định giá chính xác hơn, mang lại hiệu quả cao trong hoạt động định giá bất động sản của công ty. 2.2.4. Nâng cao chất lượng của công tác quản lý nhân viên Đội ngũ nhân viên định giá bất động sản đóng vai trò là lực lượng nòng cốt, quyết định đến sự thành công cũng như là chất lượng hoạt động định giá bất động sản của công ty. Trong thời gian tới, để nâng cao kết quả hoạt động, công ty cần có những biện pháp nhằm khắc phục hạn chế còn tồn tại trong công tác quản lý nhân viên. Cụ thể như sau: - Công ty cần xây dựng chế độ khen thưởng, chế độ phụ cấp thích hơn để tạo động lực cho các chuyên viên định giá phấn đấu trong công tác, tạo ra sự cạnh tranh trong công việc khiến cho các nhân viên làm việc năng suất và cống hiến khả năng của họ cho công ty nhiều hơn. Từ đó góp phần thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản của công ty phát triển hơn. - Công ty cũng cần có các cuộc trao đổi, thảo luận vào hàng tuần hoặc hàng tháng để các nhân viên đưa ra các ý kiến của mình, rút kinh nghiệm trong công tác. Ngoài ra, vào những dịp lễ tết, ngày nghỉ công ty cũng nên tổ chức du lịch cho nhân viên để mọi người thân thiết, gần gũi nhau hơn từ đó tạo ra không khí làm việc đoàn kết giữa các nhân viên trong công ty. - Công tác quản lý nhân viên cần được quản lý chặt chẽ, nghiêm ngặt hơn, tránh tình trạng quản lý lỏng lẻo như hiện nay. Công ty có thể cử ra một người chịu trách nhiệm theo dõi và đánh giá quá trình làm việc của các nhân viên trong công ty. Biện pháp này không hoàn toàn mang tính cưỡng chế, thúc ép nhân viên làm việc mà dựa trên cơ sở xây dựng một môi trường làm việc tốt đẹp có sự tôn trọng lẫn nhau giữa người quản lý và nhân viên trong công ty, nhưng không có nghĩa là người quản lý xa rời, hách dịch với nhân viên. Ngược lại, người quản lý phải tạo cho nhân viên cảm giác được làm việc trong một môi trường tốt đẹp, có như vậy mới thúc đẩy công ty phát triển được. - Công ty nên có thêm một bộ phận thực hiện chức năng kiểm định, kiểm duyệt báo cáo định giá của các chuyên viên để chuyên viên ý thức được trách nhiệm và tính chính xác của các báo cáo định giá của mình. 2.2.5. Giải pháp nhằm hạn chế rủi ro, sai sót trong công tác định giá Một trong những nguyên nhân làm cho kết quả định giá bị sai lệch so với giá thị trường là do trong quá trình định giá, do chủ quan hoặc khách quan, người định giá đã mắc phải một số sai sót. Để hạn chế những sai sót cũng như những rủi ro có thể mắc phải trong quá trình định giá, trong thời gian tới công ty cần thực hiện các biện pháp sau: + Sau khi đưa ra được kết quả định giá phải kiểm tra lại kết quả tính toán, cũng như những sai sót có thể mắc phải trong khi đánh máy, hoàn tất các thủ tục giấy tờ hồ sơ.. Công việc này sẽ góp phần làm tăng độ chính xác của kết quả định giá. + Kiểm tra giám sát hoạt động định giá thường xuyên; kiểm tra hoạt động và tâm lý của nhân viên định giá để kịp thời điều chỉnh và nhắc nhỏ, giảm thiểu những rủi ro sai sót có thể mắc phải trong công tác định giá. Ngoài ra, có thể tiến hành kiểm tra đột xuất hoặc định kỳ các mẫu biểu định giá, chứng thư định giá. Để thực hiện được hai biện pháp trên, công ty cần phải có một bộ phận kiểm định, giám sát, theo dõi quá trình cũng như kết quả định giá của các nhân viên. Bộ phận này sẽ thực hiện chức năng theo dõi từng bước trong quy trình định giá của từng chuyên viên định giá với mục đích xem trong quá trình định giá định giá viên có bỏ sót công đoạn nào hay không, hoặc có mắc những lỗi trong tính toán hay không... để từ đó sẽ đưa ra các biện pháp kịp thời điều chỉnh công tác định giá cho phù hợp với quy trình định giá. 3. KIẾN NGHỊ Để góp phần đưa hoạt động định giá ở nước ta đi vào phát triển và ngày càng hoàn thiện, tôi có một số kiến nghị như sau: Thành lập tổ chức định giá bất động sản trung ương với nhiệm vụ cung cấp dịch vụ tổng thể về định giá cho các cơ quan của nhà nước ở trung ương, các cơ quan cấp tỉnh, khu vực, địa phương và tư vấn cho chính phủ về các vấn đề liên quan tới giá trị bất động sản. Xây dựng và cho thực hiện theo một quy trình chuẩn định giá chung, áp dụng thống nhất trên cả nước. Ban hành quy trình, quy phạm, trình tự, thủ tục định giá bất động sản, hướng dẫn sử dụng các phương pháp định giá bất động sản. Đào tạo, nâng cao trình độ của các cán bộ định giá. Xây dựng các viện nghiên cứu và các trường đào tạo cán bộ định giá để chuyên đào tạo các bộ nghiên cứu, cán bộ định giá có chuyên môn cao nhằm đáp ứng yêu cầu của xã hội và từng bước đưa hoạt động định giá bất động sản nước ta đi vào hoạt động một cách chuyên nghiệp. Thành lập bộ phận chức năng chuyên tiến hành việc điều tra, giám sát quá trình định giá bất động sản ở các công ty, doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân tham gia vào hoạt động định giá bất động sản. Xây dựng ngân hàng dữ liệu thông tin giá bất động sản cơ sở công nghệ GIS phục vụ yêu cầu quản lý của các cơ quan nhà nước và nhu cầu người sử dụng, tạo điều kiện hỗ trợ thị trường bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, lành mạnh. KẾT LUẬN Thị trường bất động sản ở nước ta được hình thành kể từ khi Luật đất đai 1993 ra đời, do vậy nó còn ở giai đoạn sơ khai và còn tồn tại nhiều bất cập, hạn chế đòi hỏi Nhà nước phải có những biện pháp hữu hiệu, kịp thời nhằm lành mạnh hoá thị trường bất động sản. Định giá bất động sản là một hoạt động dịch vụ quan trọng trên thị trường bất động sản, sự phát triển của nó sẽ thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Nhận thức được điều này, trong suốt thời gian vừa qua Nhà nước đã đưa ra nhiều biện pháp để khuyến khích hoạt động định giá phát triển. Với sự quan tâm, giúp đỡ của các cơ quan và ban ngành có chức năng thì hoạt động định giá bất động sản không ngừng phát triển và đang dần đi vào hoạt động chuyên nghiệp hoá. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là xoay quanh phân tích thực trạng công tác định giá bất động sản tại công ty định giá và dịch vụ tài chính, trên cơ sở đó đề xuất những giải pháp để hoàn thiện, thúc đầy hoạt động định giá của công ty. Kết quả nghiên cứu đề tài đã cho thấy định giá là một hoạt động quan trọng trên thị trường bất động sản nhưng còn rất sơ khai, mới chỉ bắt đầu và còn rất nhiều vấn đề đặt ra. Đề tài đã đề cập đến các khái niệm cơ bản về bất động sản, định giá bất động sản, nghiên cứu các vấn đề chính của định giá bất động sản như nghiên cứu làm sáng tỏ sự cần thiết của hoạt động định giá trong thị trường bất động sản; các nguyên tắc, phương pháp định giá bất động sản; nghiên cứu những nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản và hoạt động định giá bất động sản; đồng thời cũng tìm hiều về các bước cần có trong một quy trình định giá bất động sản. Trên cơ sở các luận cứ khoa học của định giá bất động sản, và thực trạng của hoạt động này tại Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam, đề tài đã đi sâu phân tích những yếu tố thuận lợi và khó khăn trong hoạt động định giá bất động sản ở công ty hiện nay để qua đó đưa ra một hệ thống giải pháp nhằm thúc đầy sự phát triển của hoạt động định giá bất động sản ở công y nói riêng và của cả nước ta nói chung. Các giải pháp chính được đề xuất ở đây là: Thứ nhất, là các giải pháp từ phía Nhà nước mà đầu tiên là việc cần đổi mới tư duy của các cơ quan quản lý Nhà nước trong lĩnh vực bất động sản theo hướng để cho các quy luật thị trường điều tiết hoạt động kinh doanh này, giảm thiểu tối đa sự can thiệp hành chính của Nhà nước. Vấn đề tiếp theo là các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng của công tác quy hoạch sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản; đẩy mạnh công tác đào tạo chuyên gia định giá bất động sản và cuối cùng là nâng cao chất lượng của thông tin thu thập phục vụ cho công tác định giá bất động sản. Thứ hai, là các giải pháp từ phía Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam. Đây là nhóm giải pháp quan trọng, có tác dụng trực tiếp thúc đẩy sự phát triển hoạt động định giá của công ty,. Đó là giải pháp về xây dựng hệ thống thu thập và cung cấp thông tin; nâng cao chất lượng của công tác tổ chức hoạt động, công tác quản lý nhân viên, nâng cao năng lực chuyên môn của đội ngũ nhân viên và cuối cùng là giải pháp nhằm hạn chế những rủi ro sai sót trong hoạt động định giá bất động sản của công ty. Định giá bất động sản đang dần trở thành một chuyên ngành chính của thị trường bất động sản với tốc độ phát triển mạnh mẽ nhưng rất phức tạp. Do vậy, bài viết khó có thể tránh khỏi những hạn chế thiếu sót cần được điều chỉnh bổ sung. Em rất mong nhận được nhiều ý kiến đóng góp và chỉ dẫn của thầy cô và các bạn để có thể hoàn thiện hơn nội dung của đề tài này. Cuối cùng, em xin chân thành cảm ơn GS.TSKH Lê Đình Thắng, các thầy cô trong khoa Bất động sản và Địa chính và tập thể cán bộ công nhân viên tại Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam đã tạo điều kiện cho em hoàn thành đề tài này. Em xin chân thành cảm ơn! DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Luật đất đai 2003 2. Bộ Luật dân sự 1995 3. Giáo trình quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở -GS.TSKH Lê Đình Thắng - NXB. Chính trị quốc gia Hà Nội năm 2000. 4. Giáo trình kinh tế tài nguyên đất. Nhà xuất bản nông nghiệp Hà Nội - 2000 5. Luật kinh doanh bất động sản 6. Các phương pháp định giá bất động sản - Đoàn Văn Trường - NXB KHKT năm 2000 7. Những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2000 - Ban vật giá chính phủ Trung ương - năm 2000 8. Tạp chí xây dựng 9. Tạp chí bất động sản 10. Tạp chí Địa chính DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT SS: So sánh QSDĐ: Quyền sử dụng đất DTXD: Diện tích xây dựng TLCL: Tỷ lệ còn lại TLGL: Tỷ lệ giá trị MỤC LỤC Trang