Đề tài Mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại chi nhánh ngân hàng đầu tư và phát triển Hà Thành

hi nền kinh tế rơi vào tình trạng suy thoái, thu nhập người dân bị giảm sút, lạm phát và thất nghiệp tăng cao, trong điều kiện đó phải gánh thêm một khoản nợ ngân hàng là điều không ai muốn. chính vì vậy, hoạt động cho vay mua nhà trả góp của ngân hàng khó có thể mở rộng. Môi trường pháp lý Cho vay mua nhà cũng giống như bất kì hình thức cấp tín dụng nào khác chịu sự điều chỉnh chặt chẽ theo các quy định pháp luật như luật các tổ chức tín dụng, quy chế cho vay, các tỷ lệ đảm bảo trong hoạt động ngân hàng. Đặc biệt là hoạt động cho vay mua nhà còn gắn liền với bất động sản nên còn chịu sự điều chỉnh của pháp luật về bất động sản, đất đai cũng như pháp luật về đảm bảo tiền vay bằng bất động sản. Do đó, nếu các văn bản pháp luật không rõ ràng, chặt chẽ, cụ thể sẽ tạo những khó khăn trong việc thi hành của ngân hàng, gây khó khăn trong hoạt động mở rộng cho vay của ngân hàng Môi trường văn hóa - xã hội So với người phương Tây sẵn sàng thuê nhà ở lâu dài thì ở các nước phương Đông như Việt Nam lại có sự khác biệt lớn ở chỗ người Á Đông nói chung và người Việt Nam nói riêng lại có quan niệm “ an cư” thì mới “lạc nghiệp”. Họ luôn muốn có một căn nhà riêng của mình để ổn định cuộc sống, như vậy, quan niệm này cũng là một lợi thế để phát triển loại hình cho vay mua nhà ở Việt Nam. Tiếp đến là yếu tố dân số bao gồm như: tốc độ tăng dân số, cơ cấu dân số cũng có tác động tới hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TRẢ GÓP TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN HÀ THÀNH 2.1. Tổng quan về Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Hà Thành. 2.1.1. Lịch sử hình thành. Chi nhánh NHĐT&PT Hà Thành là chi nhánh cấp 1 của NHĐT&PT VN được thành lập ngày 16/9/2003 trên cơ sở nâng cấp phòng giao dịch Tràng Tiền, trực thuộc Sở giao dịch 1, NHĐT&PT VN. Trước đây, BIDV Hà Thành có địa chỉ tại 34 Hàng Bài, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội nhưng từ tháng 1 năm 2009, nhằm mở rộng quy mô tổ chức và kinh doanh, BIDV Hà Thành đã chuyển trụ sở về toà nhà 79 – 81 đường Trần Hưng Đạo, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội. Chi nhánh Hà Thành được xây dựng và hoạt động theo mô hình ngân hàng bán lẻ Chi nhánh chủ trương ứng dụng các công nghệ và quản lý nhằm tạo ra những sản phẩm, dịch vụ tiên tiến theo chuẩn mực và thông lệ quốc tế. Chi nhánh tập trung chuyên sâu trong lĩnh vực phục vụ các nhu cầu vốn và cung cấp các dịch vụ tiện ích của NH ĐT & PT trong việc đáp ứng dịch vụ thanh toán hiện đại cho khách hàng nhưn hệ thống thanh toán thẻ ATM, thẻ tín dụng Đối tượng khách hàng mà Chi nhánh tập trung là các DN vừa và nhỏ, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, doanh nghiệp 100% vồn nước ngoài, các doanh nghiêp tư nhân và hộ kinh doanh và trong 2, 3 năm trở lại đây Chi nhánh có hướng phát triển đối tượng khách hàng cá nhân với các sản phẩm phục vụ đối tượng khách hàng này sâu rộng và mạnh mẽ. 2.1.2. Cơ cấu tổ chức. Khi mới thành lập, BIDV Hà Thành chỉ có 6 phòng và 3 tổ, 1 phòng giao dịch và 3 quỹ tiết kiệm với đội ngũ cán bộ chỉ có 54 người. Đến nay chi nhánh đã có 13 phòng nghiệp vụ, 6 phòng giao dịch, 4 điểm giao dịch với khoảng 200 cán bộ. Sơ đồ 2.1:Cơ cấu tổ chức tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Hà Thành Chi nhánh Hà Thành – NH ĐT & PT VN Ban Giám Đốc Phòng Dịch vụ khách hàng Phòng Tổ chức hành chính Phòng Thẩm định Phòng Tài chính Kế toán Phòng Quản lý tín dụng Phòng Tín dụng P. QHKH 1 P.QHKH 2 Phòng giao dịch Tổ Kiểm tra nội bộ Tổ Điện toán Tổ TT, Kho quỹ Phòng Tài trợ thương mại Phòng Kế hoạch Nguồn vốn 2.2. Tình hình hoạt động kinh doanh của Chi nhánh Hà Thành 2.2.1. Hoạt động huy động vốn Bảng 2.1: Cơ cấu nguồn huy động vốn của Chi nhánh Hà Thành Đơn vị: tỷ đồng Chỉ tiêu Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Giá trị S/v 2006 Giá trị S/v 2007 Tổng nguồn vốn huy động 3878 4889 26.07% 5505 12.5% 1. Theo khách hàng - Dân cư Tỷ trọng 1051 27.1% 1362 27.86% 29,6% 1779 32.3% 30.6% - Tổ chức kinh tế Tỷ trọng 2733 70.47% 2924 59.81% 6,9% 3097 56.25% 5.9% - Tổ chức tài chính Tỷ trọng 94 2.43% 603 12.33% 541% 629 11.45% 4.3% 2. Theo sản phẩm -Tiền gửi Tỷ trọng 3760 96.95% 4783 97.83% 27,2% 5073 92.15% 6.1% - Giấy tờ có giá Tỷ trọng 118 4.15% 106 3.27% -10,1% 432 7.85% 307.5% 3. Theo kì hạn - Không kì hạn Tỷ trọng 254 6.5% 310 6.3% 22% 278 5.05% -10.3% - Ngắn hạn Tỷ trọng 2392 61.7% 2734 55.93% 14,3% 3735 67.85% 36.6% - Trung và dài hạn Tỷ trọng 1232 31.9% 1845 37.77% 49,8% 1492 27.1% -19% ( Nguồn: Báo cáo KQKD năm 2006, 2007, 2008 NHĐT&PT VN chi nhánh Hà Thành) Qua bảng số liệu trên ta thấy, hoạt động huy động vốn của chi nhánh trong giai đoạn 2006 – 2008 không ngừng tăng trưởng qua các năm. Cụ thể, tổng số vốn huy động được vào năm 2006 là 3878 tỷ đồng, năm 2007 là 4889 tỷ đồng (tăng 26,07% so với năm 2006) và năm 2008 là 5505 tỷ đồng (tăng 12.5% so với năm 2007). Cơ cấu của nguồn vốn cũng tương đối ổn định qua các năm, thể hiện là: Tỷ lệ vốn huy động từ các Tổ chức kinh tế và cá nhân đều tăng mạnh đặc biệt là tiền gửi của tổ chức kinh tế luôn chiếm một tỉ trọng lớn trong cơ cấu nguồn vốn huy động, năm 2006 chiếm tới 70,47%, năm 2008 là 56,25%. Đối tượng tiền gửi là các Tổ chức Tài chính cũng tăng mạnh qua các năm, từ năm 2006 chỉ có 94 tỷ đồng đến năm 2007 là 603 tỷ và vẫn giữ con số tương đương trong năm 2008, chứng tỏ Chi nhánh đã ngày càng có uy tín và có nhiều chính sách để thu hút nguồn vốn tiền gửi từ mọi đối tượng của nền kinh tế. Trong những năm qua, nguồn vốn ngắn hạn vẫn giữ vai trò chủ yếu do tính linh hoạt của nó, đặc biệt vào năm 2008 vừa qua, nguồn vốn ngắn hạn đạt 3735 nghìn tỷ đồng chiếm 67.85% tổng nguồn vốn. Điều này xuất phát từ việc Chi nhánh đã triển khai ứng dụng công nghệ thanh toán SIBS, cung cấp các dịch vụ thanh toán cho khách hàng một cách nhanh nhất và chất lượng nhất. Ngay cả những tháng đầu năm 2008, khi tình hình lãi suất biến động rất phức tạp, Chi nhánh đã thực hiện nhanh chóng các chính sách về lãi suất của Ngân hàng ĐT & PTVN trong việc tăng lãi suất để thu hút tiền gửi ngắn hạn từ dân cư, cùng với đấy là hàng loạt các chương trình khuyến mãi để níu giữ các khách hàng cũ cũng như kêu gọi các khách hàng tiềm năng. Bên cạnh đó, nguồn vốn không kì hạn, trung & dài hạn có dấu hiệu giảm trong năm 2008, đạt 1492 tỷ đồng (năm 2008) so với 1845 tỷ đồng (năm 2007) do đầu năm 2008, Ngân hàng nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ để kiềm chế lạm phát do đó lượng tiền để huy động trung và dài hạn giảm, cùng với đó Ngân hàng cũng tập trung thu hút tiền gửi ngắn hạn để giải quyết tình hình thanh khoản trước mắt (có rất nhiều thời điểm lãi suất huy động tiền gửi ngắn hạn cao hơn lãi suất huy động tiền gửi trung và dài hạn). 2.2.2. Tình hình sử dụng vốn của chi nhánh Hà Thành Bảng 2.2: Cơ cấu sử dụng vốn của Chi nhánh Hà Thành Đơn vị: triệu đồng Chỉ tiêu Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Tổng dư nợ 2,273,097 1,546,597 2,518,195 1. Theo thời gian - Ngắn hạn 1,908,410 (84.96%) 1,236,513 (89.05%) 2,126,499 (85.4%) - Trung và dài han 364,687 (16.04%) 310,084 (20.05%) 391,696 (15.6%) 2. Theo TPKT - Kinh tế quốc doanh 409,158 (8%) 97,900 (6.33%) 207,751 (8.15%) - Kinh tế ngoài quốc doanh 1,863,939 (82%) 1,448,697 (93.67%) 2,310,444 (91.75%) 3. Theo tài sản đảm bảo - Có TSĐB 2,068,518 (91%) 1,313,370 (84.92%) 2,210,975 (87.8%) - Không có TSĐB 204,579 (9%) 233,227 (5.18%) 307,220 (2.2%) Nguồn: báo cáo kết quả kinh doanh – phòng kế hoạch và nguồn vốn, chi nhánh Hà thành. Nhìn vào bảng số liệu trên có thể nhận thấy tỷ lệ dư nợ ngoài quốc doanh trên tổng dư nợ là cao trong tất cả các năm năm 2007 là 93.67% và năm 2008 là 91.75%. Quả thật, trong 5 năm qua, Chi nhánh luôn ý thức được vai trò nhiệm vụ của mình là thúc đẩy thành phần kinh tế ngoài quốc doanh, do vậy, Chi nhánh đã chủ động tìm kiếm và thiết lập quan hệ lâu dài với các hiệp hội kinh doanh vừa và nhỏ, hiệp hội kinh doanh trẻ Hà Nội và nhiều doanh nghiệp trên địa bàn kịp thời đáp ứng nhu cầu về vốn cho các doanh nghiệp. Xét cơ cấu dư nợ về mặt thời hạn, ta thấy dư nợ cho vay ngắn hạn luôn ở mức cao và ổn định trung bình đều ở mức trên 85%. Xét về dư nợ có TSĐB cũng chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ, các năm đều trên 85%, năm 2006 là 91%, đây là những con số rất cao làm nên những khoản cho vay an toàn cho Chi nhánh. Nguyên nhân chủ yếu là do Chi nhánh được NH ĐT&PTVN ủy quyền cho làm đầu mối phục vụ cung cấp tín dụng và các dịch vụ ngân hàng cho các công ty lớn, hợp đồng có giá trị lớn và phải có tài sản đảm bảo. Mặt khác, do hoạt động cho vay tiêu dung, cho vay kinh doanh đối với cá nhân, doanh nghiệp cũng tăng lên và với các khoản vay này, Chi nhánh luôn yêu cầu khách hàng phải có tài sản đảm bảo 2.2.3. Tỷ lệ nợ quá hạn của Chi nhánh Hà Thành Bảng 2.3: Tình hình nợ quá hạn của Chi nhánh Hà Thành Đơn vị: triệu đồng Tỷ lệ nợ quá hạn Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Giá trị ( triệu đồng) 17,137 21,452 58,622 Tỷ lệ Nợ quá hạn/ Tổng dư nợ 0.75% 1.38% 2.3% Nguồn: phòng kế hoạch và nguồn vốn - chi nhánh Hà thành. Tiêu chí của Chi nhánh cũng như toàn ngân hàng là tăng trưởng tín dụng đi đôi với kiểm soát tỷ lệ nợ xấu. Tỷ lệ nợ xấu của Chi nhánh tuy có tăng nhưng vẫn đang nằm trong tỷ lệ nợ xấu được cho phép của chi nhánh ( thấp dưới 2.4%) 2.3. Hoạt động cho vay mua nhà tại chi nhánh Hà thành 2.3.1. Quy định về hoạt động cho vay mua nàh tại chi nhánh Hà Thành Quy định cho vay mua nhà trả góp tại chi nhánh Hà thành được căn cứ theo quy định mới nhất của BIDV, quyết định số 4321 Phạm vi điều chỉnh: Sản phẩm này quy định về cho vay để mua nhà đất ở, xây dựng nhà ở mới, sửa chữa nhà ở và mua sắm trang trí nội thất nhà ở phục vụ nhu cầu đời sống (không phục vụ mục đích kinh doanh) đối với khách hàng cá nhân, hộ gia đình tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam Đối tượng cho vay: Các chi phí hợp lý liên quan đến việc mua nhà ở, mua quyền sử dụng đất ở, xây dựng mới nhà ở, sửa chữa, cải tạo và mua sắm trang trí nội thất nhà ở phù hợp với quy định của pháp luật. Điều kiện đối với khách hàng: Có mức thu nhập bảo đảm khả năng trả nợ trong suốt thời gian vay vốn. Trường hợp khách hàng vay vốn và bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay thì phải có mức vốn tự có tham gia bằng tiền và/hoặc tài sản bảo đảm khác (theo tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm theo quy định của BIDV) tối thiểu bằng 30% giá trị nhà đất ở. Mức cho vay: Trường hợp khách hàng vay vốn và bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay thì mức cho vay tối đa 50% giá trị nhà đất ở. Trường hợp đặc biệt mức cho vay tối đa bằng 70% giá trị nhà đất ở và do Hội đồng tín dụng cơ sở quyết định. Trường hợp khách hàng vay vốn và bảo đảm bằng tài sản của khách hàng hoặc tài sản của bên thứ ba thì Chi nhánh xem xét quyết định mức cho vay trên cơ sở giá trị tài sản bảo đảm và tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm theo đúng quy định của BIDV, nhưng mức cho vay tối đa cũng không quá 85% giá trị nhà đất ở. Lãi suất cho vay: Theo cơ chế lãi suất của Ngân hàng Nhà nước, hướng dẫn của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam trong từng thời kỳ. Thời hạn cho vay : Thời hạn cho vay do Chi nhánh quyết định phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng nhưng tối đa: Đối với mục đích sửa chữa, cải tạo nhà ở, mua sắm nội thất: đến 5 (năm) năm.; Đối với mục đích xây dựng mới nhà ở: đến 10 (mười) năm; Đối với mục đích mua nhà ở chung cư cao cấp, biệt thự, nhà vườn hoặc mua đất và xây dựng nhà ở thuộc qui hoạch mới hiện đại hoặc mua nhà đất ở thuộc các dự án được BIDV tài trợ vốn cho Chủ đầu tư: đến 15 (mười lăm) năm. 2.3.2. Quy trình cho vay mua nhà trả góp tại Chi nhánh Hà Thành. Bước 1: Ngân hàng quảng cáo, tiếp thị Trước tiên, ngân hàng phải quảng cáo, tiếp thị sản phẩm, dịch vụ của ngân hàng rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng nhằm giới thiệu các sản phẩm, dịch vụ này đến đông đảo khách hàng. Phương thức quảng cáo có thể được thực hiện đồng bộ trên các phương tiện thông tin đại chúng: tivi, đài, các báo, tạp chí, các bangrol, áp phích, tờ rơi hoặc nhân viên ngân hàng trực tiếp tiếp thị với khách hàng. Bước 2: Khách hàng đề xuất nhu cầu vay vốn Khách hàng đến ngân hàng sẽ tiếp xúc với Cán bộ Quan hệ khách hàng (CBQHKH) trước tiên, CBQHKH tiến hành phỏng vấn sơ bộ khách hàng, cá nhân, hộ gia đình có mong muốn sử dụng sản phẩm cho vay mua nhà trả góp của ngân hàng. Nếu CBQHKH thấy các thông tin về khách hàng như thu nhập, tài sản đảm bảo, điều kiện khác không phù hợp với chính sách tín dụng, điều kiện của sản phẩm cho vay mua nhà và có thể ra quyết định từ chối thì báo cáo với Trưởng phòng QHKH xem xét, quyết định trước khi thông báo với khách hàng. Bước 3: Thẩm định các điều kiện tín dụng Trên cơ sở hồ sơ khách hàng, hồ sơ khỏan vay, CBQHKH nghiên cứu, thẩm định khỏan vay theo những nội dung sau: - Đối chiếu, xác minh các thông tin khách hàng, thông tin khoản vay, thông tin tài sản, khả năng vay trả Trên có sở đó thực hiện chấm điểm xếp hạng đối với khách hàng mới và sửa đổi, bổ sung điểm xếp hạng đối với khách hàng cũ theo quy định của BIDV (nếu có). - Đối chiếu, đánh giá các điều kiện trên với các quy định về điều kiện cho vay của chi nhánh Hà thành Bidv. - Phân tích, đánh giá về phương án/dự án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đầu tư và đời sống và khả năng vay trả của khách hàng để xác định hạn mức, thời gian, điều kiện vay trả cho phù hợp. - Bảo đảm tiền vay: Việc thẩm định về bảo đảm tiền vay thực hiện theo quy định của BIDV và các hướng dẫn - Đánh giá toàn diện rủi ro đối với khách hàng (khách quan, chủ quan), rủi ro sản phẩm tín dụng Trên cơ sở đó đề xuất các biện pháp, điều kiện phòng ngừa của khách hàng, của BIDV phù hợp, giảm tối đa rủi ro có thể xảy ra. Bước 4: Phê duyệt cho vay Bước 5: Ký kết các Hợp đồng và thực hiện thủ tục liên quan Bước 6: Giải ngân Bước 7 . Theo dõi, kiểm tra, đánh giá khách hàng, khoản vay: CBQHKH có trách nhiệm (thường xuyên hoặc định kỳ) theo dõi, đánh giá khách hàng vay, khoản vay, theo các nội dung: - Kiểm tra mục đích sử dụng vốn, kiểm tra tình hình thực hiện cam kết, thực trạng tài sản bảo đảm tiền vay; khả năng trả nợ của khách hàngvà kịp thời phát hiện các rủi ro tiềm ẩn. Việc kiểm tra phải được lập thành Văn bản và chuyển 01 bản lưu tại QLRR. - Thực hiện phân loại nợ và thông báo cho QLRR để tính toán, trích lập Dự phòng rủi ro theo quy định của BIDV. - Đánh giá lại tài sản bảo đảm tiền vay theo quy định của BIDV. Trong quá trình đánh giá, nếu phát hiện các dấu hiệu rủi ro, CBQHKH phải đề xuất biện pháp phòng ngừa và báo cáo TPQHKH và cấp có thẩm quyền quyết định tín dụng chỉ đạo, xử lý kịp thời. Bước 8: Thanh lý hợp đồng tín dụng và lưu hồ sơ 2.4. Thực trạng cho vay mua nhà tại chi nhánh Hà thành 2.4.1. Doanh số cho vay mua nhà trả góp của chi nhánh Hà thành Với mục tiêu chiến lược của chi nhánh Hà thành là trở thành một ngân hàng bán lẻ hiện đại nên các hoạt động cho vay tiêu dùng được mở rộng trong đó có hoạt động cho vay mua nhà trả góp. Tình hình cho vay mua nhà vì thế đang theo chiều hướng tăng trưởng rõ rệt Bảng 2.4: Doanh số cho vay mua nhà trả góp của chi nhánh Hà thành Đơn vị : triệu đồng Chỉ tiêu Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Giá trị So với năm 2006 Giá trị So với năm 2007 Giá trị % Giá trị % Doanh số cho vay 2,125,897 1,946,297 -179,600 -8.5 2,815,695 869,398 44.6 Doanh số CVTD 92,699 138,305 45,606 49 271,674 133,369 96.4 Doanh số CVMN 19,281.39 35,129.47 15,848.08 82 78,242 43,112.5 122.7 Tỷ trọng CVMN trongCVTD 20.8% 25.4% - - 28.8% - - Nguồn: báo cáo kết quả kinh doanh – phòng kế hoạch và nguồn vốn, chi nhánh Hà thành. Doanh số cho vay mua nhà của Chi nhánh năm 2007 là 35,129.47 triệu đồng tăng 15,848.58 triệu đồng so với năm 2006 ( tức là hơn 82% ). Đến năm 2008, doanh số cho vay mua nhà trả góp tiếp tục được nâng cao lên 78,242 triệu đồng tăng 43,112.5 triệu so với năm 2007 ( tức là tăng hơn 122%). Điều đáng nói ở đây là hoạt động tín dụng bán lẻ năm 2008 của Chi nhánh được kiểm soát chặt chẽ do ảnh hường của chính sách thắt chặt tiền tề hồi đầu năm của NHNN, chính sách hạn chế cho vay tiêu dùng để kiềm chế lạm phát của BIDV. Tuy nhiên, sự hạn chế này lại không ảnh hưởng đến tốc độ tăng cho vay tiêu dùng của Chi nhánh vì chúng chỉ ảnh hưởng theo chiều hướng là sàng lọc những khoản vay mang nhiều rủi ro chứ không theo kiểu dập khuôn bị động từ chối cả những khách hàng tốt, minh bạch và đáp ứng đầy đủ các điều kiện cho vay của ngân hàng. Tất nhiên vẫn có một số sản phẩm tín dụng bán lẻ không tiếp tục được triển khai như cho vay mua ô tô, cho vay mua cầm cố chứng khoán Còn sản phẩm cho vay mua nhà trả góp, số lượng khách hàng đến với Chi nhánh ngày càng tăng, thứ nhất là do uy tín của Chi nhánh ngày càng được củng cố trong lòng người dân Hà Nội. Đặc biệt, với việc chuyển trụ sở làm việc đến 79 – 81 Trần Hưng Đạo với cơ sở vật chất thiết bị khang trang, hiện đại như hiện nay thì hình ảnh, uy tín của Chi nhánh sẽ tiếp tục được nâng cao hơn nữa trong thời gian sắp tới. Thứ hai là do quy trình tín dụng nghiêm ngặt nhưng lại khá thuận tiện và nhanh chóng, tạo tính chủ động cho cả khách hàng và ngân hàng trong việc quyết định cấp tín dụng hay không nên ngân hàng cũng đón nhận được sự tín nhiệm và hưởng ứng của khách hàng. 2.4.2. Dư nợ cho vay mua nhà trả góp tại chi nhánh Hà Thành Dư nợ tín dụng đối với cho vay mua nhà trả góp cũng là một tiêu thức rất quan trọng để xem xét, đánh giá mức độ mở rộng tín dụng đối với khách hàng cá nhân, hộ gia đình. Cùng với sự tăng trưởng nhanh dư nợi chung đối với tất các các khách hàng của chi nhánh là sự tăng nhanh dư nợ cho vay đối với loại hình cho vay mua nhà trả góp. Bảng 2.5. Dư nợ cho vay tiêu dùng tại Chi nhánh Hà Thành Đơn vị : triệu đồng Chỉ tiêu Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Tổng dư nợ (tỷ đồng) 2,273,097 1,546,597 2,518,195 Dư nợ CVTD 95,455 129,805 259,347 Tỷ trọng dư nợ CVTD so với tổng dư nợ 4.2% 8.3% 10.3% Bảng 2.6. Dư nợ cho vay mua nhà trả góp tại Chi nhánh Hà Thành Đơn vị : triệu đồng Chỉ tiêu Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Dư nợ CVTD 95,455 129,805 259,347 Dư nợ cho vay mua nhà trả góp 19,901 32,840.66 71,327.85 Tỷ trọng dư nợ CVMN/dư nợ CVTD 20% 25.3% 27.5% Mức tăng dư nợ (tỷ đồng) - 12,939.66 38,487.19 Tốc độ tăng dư nợ (%) - 65,02% 117.19% Nguồn: báo cáo kết quả kinh doanh – phòng kế hoạch và nguồn vốn, chi nhánh Hà thành. Biểu đồ 2.1 : Tỷ trọng cho vay mua nhà trả góp trong cho vay tiêu dùng Trong thực tế, phòng QHKH cá nhân của Chi nhánh mới đi vào hoạt động từ năm 2006, tỷ trọng dư nợ cho vay tiêu dùng so với tổng dư nợ của toàn Chi nhánh còn ở mức rất khiêm tốn lần lượt là 4.2%, 8.3% và 10.3% trong năm 2006, 2007 và 2008 nhưng cũng đang thể hiện xu hướng đi lên theo đúng định hướng của Ngân hàng BIDV đặt ra với Chi nhánh Hà thành. Trong đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động cho vay mua nhà trả góp của Chi nhánh không ngừng tăng lên. Năm 2007 đạt mức 32,840.66 triệu đồng tăng tới 12,939.66 triệu so với năm 2006, tuy nhiên mức tăng đó tiếp tục tăng lên gấp 3 lần trong năm 2008. Năm 2008, dư nợ cho vay mua nhà của Chi nhánh là 71,327.87 triệu đồng, tăng tương ứng 38,487.19 triệu so với năm 2007. Xét về tỷ trọng, hiện nay cho vay phục vụ nhu cầu nhà ở vẫn là sản phẩm chiếm tỷ trọng lớn nhất của Phòng chiếm 27.5% dư nợ bán lẻ năm 2008 ( dư nợ bình quân là 1.14 tỷ đồng/01 khách hàng) Dư nợ cho vay mua nhà tăng nhanh phản ánh sự nỗ lực của Chi nhánh trong việc thực hiện công tác marketing cho hoạt động cho vay mua nhà. Hơn nữa, do cán bộ tín dụng đang ngày càng chuyên nghiệp hơn trong việc thực hiện quy trình cho vay theo đúng các văn bản quy định, hướng dẫn của Ngân hàng BIDV Việt Nam. Cụ thể là, giai đoạn tiếp xúc khách hàng rất nhanh chóng, từ nhận định đầu tiên về khách hàng dựa trên mục đích vay vốn, thu nhập hàng tháng và tài sản đảm bảo mà có khả năng trả lời đồng ý hoặc từ chối cho khách hàng. Các cán bộ cũng được đào tạo trong công tác thẩm định, định giá bất động sản là tài sản đảm bảo hoặc bất động sản được hình thành từ vốn vay, do đó, quá trình có thể trả lời chính thức cho khách hàng về quyết định cho vay vốn hay không chỉ chiếm từ 3-5 ngày. Đây là khoảng thời gian tương đối ngắn, tạo thuận lợi cho cả bên khách hàng và ngân hàng, vì vậy mà số lượng khách hàng có nhu cầu vay vốn phục vu nhu cầu nhà ở của Chi nhánh ngày càng tăng, dẫn đến sự tăng trong dư nợ cho vay mua nhà trả góp. Biểu đồ 2.2: Tốc độ tăng trưởng của Dư nợ CVMN Sự đóng góp lớn của hoạt động cho vay mua nhà vào hoạt động CVTD của Chi nhanh được thể hiện rõ qua tỷ trọng của hoạt động này trong thời gian qua. Tỷ trọng Dư nợ tín dụng CVMN/Dư nợ CVTD tăng từ 20% năm 2006 đến 27.5% năm 2008. Có được con số này, một phần lớn là do định hướng về tập trung phát triển hoạt động cho vay mua nhà trong danh mục CVTD của Chi nhánh. Theo các đánh giá, do thị trường BĐS ở Hà Nội khá lành mạnh, không phát triển quá “nóng” hoặc xảy ra nhiều tình trạng đầu cơ, vay vốn mua nhà để kinh doanh như tại thành phố Hồ Chí Minh nên kế hoạch hiện tại cũng như trong dài hạn là tiếp tục đẩy mạnh cho vay trong lĩnh vực bất động sản. Như vậy, tỷ trọng tăng liên tiếp trong 3 năm như trên chứng tỏ Chi nhánh đang đi đúng với định hướng đã được đề ra. Để thấy cụ thể hơn về tỷ trọng của loại hình cho vay mua nhà trong cơ cấu cho vay tiêu dùng, ta hãy cùng phân tích cơ cấu dư nợ CVTD trong năm 2008 của Chi nhánh được thể hiện rõ hơn qua bảng sau Bảng 2.7 : Cơ cấu cho vay tiêu dùng 2008 tại Chi nhánh Hà Thành Đơn vị: triệu đồng Chỉ tiêu Số tiền Tỷ trọng (%) Cho vay mua, sửa chữa nhà ở 71,327.87 27.5% Cho vay mua ô tô 61,627.28 23.76% Cho vay đảm bảo bằng lương 59,137.29 22.85% Cho vay cầm cố giấy tờ có giá 38,906.11 15% Các sản phẩm khác 28,245.84 10.89% Tổng 259,374.09 100% Nguồn: báo cáo kết quả kinh doanh – phòng kế hoạch và nguồn vốn, chi nhánh Hà thành. Nếu nhìn vào cơ cấu trên, thì ta nhận thấy so với hoạt động cho vay mua nhà thì các sản phẩm cho vay mua ô tô hay cho vay đảm bảo bằng lương cũng có tỷ trọng tương đối lớn lần lượt là 23.76% và 22.85%. Có thể nói, xét về số lượng thì sản phẩm cho vay mua nhà thấp hơn rất nhiều so với hai sản phẩm trên vì điều kiện để cho vay mua nhà cũng khá nghiêm ngặt so với việc cho vay đơn giản của hai hình thức trên. Cho vay mua nhà đòi hỏi thu nhập hàng tháng của khách hàng phải từ 15 triệu đồng trở lên và có tài sản đảm bảo cũng phải bằng BĐS. Tuy nhiên các khoản vay mua nhà thường có giá trị lớn trung bình là 1.14 tỷ đồng/ 01 khách hàng nên dư nợ của hoạt động này vẫn đang chiếm ỏ vị trí lớn nhất trong cơ cấu cho vay tiêu dùng của Chi nhánh Biểu đồ 2.3. Cơ cấu cho vay tiêu dùng tại chi nhánh Hà Thành 2.4.3. Nợ quá hạn Nợ quá hạn là một trong những chỉ tiêu quan trọng phản ánh chất lượng tín dụng của ngân hàng. BIDV nói chung và Chi nhánh nói riêng đã thực hiện nghiêm túc việc phân loại nợ và trích lập dự phòng rủi ro, do đó đã đạt được những kết quả rất khả quan. Bảng 2.8: Tình hình nợ quá hạn CVMN tại Chi nhánh Hà Thành Đơn vị: triệu đồng Chỉ tiêu 2006 2007 2008 Nợ quá hạn CVMN 109.45 285.7 734.67 Dư nợ CVMN 19,901 32,840.66 71,327.85 Tỷ lệ nợ quá hạn 0.55% 0.87% 1.03% Nguồn: báo cáo kết quả kinh doanh – phòng kế hoạch và nguồn vốn, chi nhánh Hà thành. Như ta có thể thấy, mặc dù cho vay mua nhà là một sản phẩm khá mới của Chi nhánh, nhưng trong 3 năm gần đây tỷ lệ nợ quá hạn đều ở mức dưới trên dưới 1%. Có được kết quả này là do nỗ lực của Chi nhánh trong việc rà soát và kiểm tra khách hàng vay vốn, thực hiện các biện pháp kiểm soát rủi ro, đôn đốc khách hàng trả nợ. Số liệu này cho ta thấy chất lượng các khoản cho vay mua nhà ở Chi nhánh là tốt, phản ánh chất lượng của việc mở rộng hoạt động cho vay mua nhà của Chi nhánh, mở rộng về quy mô nhưng vẫn đảm bảo chất lượng của món vay. Tuy nhiên, để duy trì được kết quả này thì Chi nhánh vẫn cần tiếp tục thực hiện nhiều biện pháp để đảm bảo được việc thu nợ có hiệu quả. 2.4.4. Đánh giá thực trạng hoạt động cho vay mua nhà tại Chi nhánh Hà Thành 2.4.4.1. Kết quả đạt được: Với định hướng phát triển thành ngân hàng bán lẻ hiện đại, Chi nhánh Hà thành đã phát triển hoạt động cho vay tiêu dùng một cách mạnh mẽ và hiệu quả trong vài năm trở lại đây. Hoạt động cho vay mua nhà từ đó đã đạt được những thành tựu thể hiện ở một số nội dung sau: Thứ nhất,quy trình cho vay mua nhà tương đối hợp lý, chặt chẽ, khoa học và khá nhanh gọn. Quá trình thẩm định hồ sơ khách hàng luôn thực hiện tuần tự các bước, có chấm điểm xếp hạng tín dụng để đánh giá độ rủi ro đối với ngân hàng. Thứ hai,doanh số và dư nợ tín dụng tài trợ hoạt động cho vay mua nhà tăng liên tục qua các năm, ngày càng chiếm tỷ trọng cao hơn trong tổng tín dụng CVTD của Chi nhánh. Đây là kết quả từ việc số lượng khách hàng được cấp tín dụng CVMN ngày càng tăng, thêm vào đó giá trị mỗi khoản vay cũng lớn hơn so với trước. Thứ ba, đứng trước sự cạnh tranh gay gắt về cả lãi suất cũng như giành giật khách hàng của các ngân hàng hoạt động trên địa bàn Thủ đô, Chi nhánh luôn quan tâm đặc biệt tới công tác khách hàng. Số lượng khách hàng được cấp tín dụng cho vay mua nhà ngày càng tăng. Đây là kết quả của sự nỗ lực của Chi nhánh trong thực hiện hoạt động marketing đối với cho vay mua nhà. Cán bộ tín dụng đã trực tiếp tiếp xúc, đặt quan hệ với khách hàng tiền năng bên cạnh việc duy trì mối quan hệ thân thiết với các khách hàng hiện tại. Đội ngũ cán bộ ngân hàng có thái độ phục vụ tận tình, chu đáo, trình độ chuyên môn cao góp phần thu hút thêm khách hàng mới đến vay vốn tại Chi nhánh. Thứ tư, sau gần 2 năm tiên phong trong việc triển khai hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ, trích lập dự phòng rủi ro theo Điều 7 Quyết định 493/2005/QĐ-NHNN, Chi nhánh nói riêng cũng như BIDV nói chung đã đạt được những kết quả khả quan, đặc biệt là chất lượng của các khoản vay mua nhà. Đến nay, các khoản tín dụng tài trợ mua nhà tại Chi nhánh có tỷ lệ nợ quá hạn, tỷ lệ nợ xấu cũng ở mức thấp. Điều này cho thấy hiệu quả trong việc mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại Chi nhánh cả về quy mô lẫn chất lượng 2.4.4.2. Những hạn chế và nguyên nhân Mặc dù hoạt động cho vay mua nhà tại Chi nhánh đạt được rất nhiều kết quả lạc quan như trên, nhưng bên cạnh đó vẫn còn nổi lên một số mặt hạn chế cần được khắc phục, cụ thể: Thứ nhất, Chi nhánh chưa khai thác hết tiềm năng của khách hàng, số khách hàng hiện nay đang cần vay vốn tài trợ mua nhà là rất lớn, tuy nhiên Chi nhánh mới chỉ thực hiện cho vay với những khách hàng truyền thống, những khách hàng có thu nhập cao và số ít khách hàng mới, còn bỏ ngỏ một số lượng lớn các khách hàng khác có tiềm năng, nhưng do điều kiện chưa thể tiếp cận được với nguồn vốn hoặc chưa thể chứng minh tài chính của mình đối với Chi nhánh. Thứ hai, do mới chú trọng đến hoạt động cho vay tiêu dùng trong 2, 3 năm trở lại đây nên mặc dù tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà trong dư nợ CVTD là tương đối lớn (trên 25%) tuy nhiên dư nợ CVTD thực tế lại chỉ chiếm một mức rất ít so với tổng dư nợ cho vay ( năm 2008 là 10.3%). Con số này so với mức tỷ trọng CVTD trên tổng dư nợ cho vay của các ngân hàng khác như Techcombank hay ACB là 30- 50% thì là một khoảng cách lớn. Vì vậy mà Chi nhánh cần tiếp tục đẩy hoạt động CVTD nói chung và cho vay mua nhà nói riêng lên đúng tầm của nó theo đúng định hướng của Ngân hàng BIDV Việt Nam. Nguyên nhân Những mặt còn hạn chế trong hoạt động cho vay mua nhà tại Chi nhánh có thể được cho là do những nguyên nhân sau: * Nguyên nhân chủ quan: Đối tượng cho vay mua nhà còn hạn chế: cụ thể có nhiều khách hàng có thu nhập thực tế thường xuyên và đủ điều kiện vay mua nhà nhưng do đặc thù công việc mà họ không thể chứng minh tài chính của mình như yêu cầu của ngân hàng, những khách hàng đó bị từ chối, họ sẽ ít thiện cảm với ngân hàng và sẽ tìm đến những ngân hàng khác. Chi nhánh chưa có những sản phẩm nhỏ trong loại hình cho vay mua nhà. Ví dụ như bên Techcombank có 2 gói sản phẩm nhỏ trong loại hình này là “Nhà mới” và “ Gia đình trẻ” để tiện khách hàng chọn lựa và sử dụng. Việc chia nhóm sản phẩm là rất cần thiết nhất là ở thời điểm các ngân hàng hầu hết đều cung cấp tài trợ cho vay mua nhà thì gói sản phẩm nhỏ chính là đặc điểm cạnh tranh, điểm khác biệt giữa ngân hàng này với ngân hàng khác. Chi nhánh chưa có sản phẩm nhỏ là một bất lợi cho cả khách hàng và ngân hàng, vì khi chia nhóm sản phẩm sẽ tiết kiệm được thời gian và sẽ có quy trình tín dụng riêng cho từng gói như vậy việc kiểm định và quyết định cho vay cũng nhanh chóng hơn. Chi nhánh cũng chưa liên kết với công ty xây dựng, công ty bán lẻ hoạt động trong lĩnh vực BĐS. Với việc liên kết với các công ty này, Chi nhánh sẽ tìm kiếm khách hàng dễ dàng hơn, tăng doanh số cho vay và tăng thu nhập. Phương thức cho vay gián tiếp từ đó được phát triển và cũng là một lợi thế của ngân hàng. Tuy nhiên, do Chi nhánh mới chú trọng đến hoạt động cho vay mua nhà 2, 3 năm gần đây nên chưa tiến hành đàm phán liên kết với công ty xây dựng nào. Đây cũng là một nguyên nhân khiến việc mở rộng cho vay còn hạn chế. Cho vay mua nhà là một lĩnh vực cho vay tương đối phức tạp, đòi hỏi cán bộ NH phải có chuyên môn, được trang bị đầy đủ về cả kiến thức về chuyên ngành cũng như về thị trường BĐS. Hiện nay, đội ngũ cán bộ nhân viên tại Chi nhánh chủ yếu là các cán bộ trẻ, mới ra trường. Tuy là những người trẻ tuổi, có lòng nhiệt tình, tâm huyết, được trang bị kiến thức tốt, nhưng hoạt động cho vay mua nhà đòi hỏi phải có những người lâu năm có kinh nghiệm trong lĩnh vực. Đây vừa là mặt mạnh của Chi nhánh nhưng cũng là một điểm yếu mà Chi nhánh nên lưu tâm. * Nguyên nhân khách quan Quy định pháp luật về BĐS, đất đai đã có nhưng chưa đầy đủ và thiếu đồng bộ: còn nhiều thay đổi và chồng chéo. Hơn nữa, theo quy định hiện nay khách hàng muốn mua nhà thì phải có hộ khẩu tại Hà Nội nhưng việc nhập khẩu cũng gặp khó khăn cho dù khách hàng đủ điều kiện để nhập khẩu. Quá trình cấp sổ đỏ, sổ hồng về sử dụng đất ở, sở hữu nhà ở còn chậm chạp. Như thế, nếu khách hàng chưa có sổ đỏ thì chưa thể chứng minh quyền sử dụng đất, không thể tham gia vào thị trường BĐS hay đăng kí giao dịch bảo đảm. Ngoài ra sự cạnh tranh giữa các NHTM ngày càng gay gắt cũng là một trở ngại đáng kể trong việc phát triển hoạt động cho vay tài trợ mua nhà. Hiện nay, Chi nhánh phải cạnh tranh với một số ngân hàng vốn có thế mạnh trong hoạt động cho vay mua nhà như Ngân hàng cổ phần Kỹ thương, Ngân hàng Thương mại Á Châu. Vì vậy trong thời gian tới Chi nhánh phải nỗ lực hơn rất nhiều thì mới mong mở rộng được hoạt động cho vay mua nhà. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN HÀ THÀNH 3.1. Định hướng phát triển hoạt động cho vay mua nhà tại Chi nhánh Hà Thành Trước tình hình hiện nay của nền kinh tế thế giới nói chung và nền kinh tế Việt Nam nói riêng, chi nhánh đã xác định mở rộng CVTD là hoạt động hiệu quả mang lại lợi nhuận và sự phát triển ổn định cho ngân hàng. Việc mở rộng CVTD trong đó có hoạt động cho vay mua nhà trong thời gian tới sẽ là nhiệm vụ hàng đầu, mở rộng cả về số lượng và chất lượng. Do hoạt động cho vay bất động sản ở Hà nội tương đối ổn định do thị trường bất động sản của Hà nội không có những thời điểm tăng trưởng quá “nóng”, tình trạng đầu cơ bất động sản cũng không sôi động như thành phố Hồ Chí Minh. Vì vậy theo kế hoạch của Chi nhánh, trong trung và dài hạn, Chi nhánh vẫn tập trung và đẩy mạnh cho vay bán lẻ trong lĩnh vực bất động sản, trước mắt dư nợ dự kiến trong năm 2009 chiếm từ 30% đến 35% trong dư nợ bán lẻ. . Hạn chế cho vay đầu cơ đặc biệt là đầu cơ bất động sản. Việc mở rộng cho vay tiêu dùng bao hàm mở rộng đối tượng, hình thức, địa bàn cho vay tiêu dùng đồng thời đi đôi với việc nâng cao chất lượng dịch vụ (thời gian chờ của khác hàng, thời gian phục vụ của nhân viên ngắn) và đảm bảo an toàn cũng như chất lượng tín dụng (duy trì tỷ lệ nợ quá hạn cho vay tiêu dùng xấp xỉ bằng 0). 3.2. Giải pháp đối với hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại Chi nhánh Hà Thành 3.2.1. Nâng cao chất lượng thông tin về thị trường BĐS Hiện nay do hoạt động đầu cơ nên giá cả của thị trường cao hơn nhiều so với giá trị thực, điều này làm cho việc định giá các khoản vay cũng như các tài sản thế chấp bằng bất động sản gặp rất nhiều khó khăn dẫn đến rủi ro tín dụng cho ngân hàng. Do đó ngân hàng cần quan tâm thực hiện những biện pháp sau: Ngân hàng phải tìm hiểu, nắm bắt và cập nhập đầy đủ và chính xác khung giá đất của Nhà nước, những vùng, khu thuộc diện quy hoạch, giải tỏa tránh những rủi ro khi cho khách hàng vay. Trong cơ chế cho vay mua nhà của BIDV, vốn vay có thể được đảm bảo bằng chính tài sản hình thành từ vốn vay. Nếu việc định giá trị tài sản dựa trên hợp đồng mua, bán giữa khách hàng và người bán mà hai đối tượng này lại thông đồng với nhau đưa ra mức giá cao hơn nhiều so với giá trị thực của ngôi nhà có thể gây rủi ro cho ngân hàng khi xác định nhu cầu vốn cần thiết. Vì thế đòi hỏi chuyên viên ngân hàng cần tự mình xác định lại giá trị thị trường của căn nhà dựa trên khung giá của Nhà nước và tình hình thị trường bất động sản lúc đấy để có những bước điều chỉnh hoặc từ chối cho vay với những khách hàng có hành vi cố ý đưa thông tin sai lệch như vậy. Ngân hàng phải nghiên cứu, đánh giá độ “nóng” “nguội” của thị trường BĐS để có những chiến lược cho vay phù hợp, khi thị trường quá “nóng” hoặc quá “nguội” thì không nên cho vay quá nhiều vì sẽ dẫn đến việc mua bán với giá cả không sát thực khi thị trường quá “nóng” hoặc có thể khó phát mại bất động sản nếu gặp rủi ro khi thị trường quá “nguội”. 3.2.2. Hoàn thiện quy trình tín dụng trong hoạt động cho vay mua nhà. Ba giai đoạn cơ bản của quy trình tín dụng : thẩm định trước khi cho vay, quyết định và giải ngân và cuối cùng là kiểm tra sau khi cho vay cần phải bảo đảm hai điều kiện: trước tiên phải đảm bảo an toàn cho ngân hàng tức là không gây tổn thất cho ngân hàng bởi các rủi ro tín dụng hay rủi ro đạo đức và tiếp theo là phải nhanh chóng, thuận tiện tạo sự cạnh tranh đối với các ngân hàng đối thủ. Khâu thẩm định khách hàng Đây là giai đoạn khởi đầu và quan trọng nhất. Muốn giảm thiểu được rủi ro thì ở giai đoạn này, ngân hàng phải đảm bảo những yếu tố sau: - Hệ thống thông tin khách hàng và hệ thống xếp hạng tín dụng khách hàng cá nhân. Các hệ thống này sẽ cho biết mức độ rủi ro của khách hàng để ngân hàng có những quyết định nhanh chóng. - Cán bộ tín dụng phải nắm rõ về quy trình của ngân hàng để thao tác nhanh gọn, hiệu quả, tốn ít chi phí. Ngoài ra, những cán bộ này phải nắm bắt, tìm hiểu về khung giá đất của Nhà nước và cập nhập những thông tin mua bán bất động sản ở các khu vực để việc định giá bất động sản thế chấp hoặc bất động sản đang được mua bán một cách hợp lý nhất. Giai đoạn quyết định và giải ngân Mặc dù hồ sơ vay được cán bộ tín dụng thẩm định đầy đủ, nhưng khâu xem xét phê duyệt là không thể thiếu. Vì thực tế, ngay cả một cán bộ tín dụng có sự hiểu biết toàn diện được cả nghiệp vụ ngân hàng và kiến thức tổng hợp về thị trường, khoa học kỹ thuật, luật pháp... cũng có thể mắc sai lầm nên khả năng đánh giá của họ có thể không đầy đủ và hoàn toàn đúng. Vì vậy, Phòng Quản lý rủi ro là nơi kiểm soát cuối cùng trước khi giải ngân, kiểm tra và lưu trữ tài sản thế chấp, cầm cố, hợp đồng tín dụng và khế ước vay tiền trước khi phát tiền vay hoặc chuyển tiền thanh toán Giai đoạn kiểm tra sau khi cho vay Đây là giai đoạn quan trọng thiết yếu của quá trình cho vay, bởi dù có thẩm định trước về khách hàng như thế nào thì cuối cùng việc khách hàng có trả nợ đủ và đúng hạn hay không mới là điều quan trọng nhất đối với loại hình tín dụng nói chung. Ở giai đoạn này, các cán bộ tín dụng phải thực hiện nhiều công tác đồng thời sau: Cứ sáu tháng một lần cán bộ tín dụng phải đánh giá lại giá trị tài sản thế chấp một lần để chắc chắn TSĐB vẫn còn giá trị đủ đảm bảo an toàn cho ngân hàng. Nếu TSĐB này không đảm bảo đủ giá trị vốn vay cho khách hàng thì cán bộ tín dụng cần phải có báo cáo trình bày đồng thời phải có ý kiến đối với khách hàng bổ sung thêm TSĐB để đảm bảo an toàn vốn vay của ngân hàng. Khi đến trước kỳ thu nợ, cán bộ tín dụng phải đôn đốc khách hàng trả nợ đặc biệt là những khách hàng đã có dấu hiệu trả nợ không đúng hạn. Việc liên lạc có thể bằng điện thoại nhưng nếu cần có thể đến gặp trực tiếp khách hàng để nhắc nhở, đôn đốc tránh tình trạng để nợ kéo dài gây tổn thất cho ngân hàng. Đối với những khách hàng gặp tình trạng khó khăn về nguồn trả nợ (thu nhập hàng tháng bị mất hoặc công việc kinh doanh gặp vấn đề) thì phải nhanh chóng làm văn bản báo cáo đối với cán bộ trưởng phòng để có biện pháp gia hạn, trích lập dự phòng, hoặc có những biện pháp giúp đỡ khách hàng trong trường hợp thấy khách hàng vẫn có tiềm năng và thiện chí trả nợ. 3.2.3. Tăng cường công tác huy động vốn Điều kiện tiên quyết đảm bảo tăng trưởng tín dụng là tăng trưởng nguồn vốn. Có huy động vốn được nhiều thì Ngân hàng mới có thể cho vay hoặc đa dạng hoá hoạt động kinh doanh phục vụ khách hàng và ngược lại, việc sử dụng vốn khuyến khích Ngân hàng đẩy mạnh đa dạng các hình thức huy động. Một trong những nguyên nhân quan trọng khiến cho hoạt động mua nhà chưa được phát triển là do khả năng về nguồn vốn để cho vay của Chi nhánh còn nhiều hạn chế. Để mở rộng khả năng cho vay mua nhà đòi hỏi nguồn trung và dài hạn phải tương đối dồi dào, muốn như vấy việc mở rộng khai thác các nguồn vốn có thể theo các hướng sau đây: - Tiền gửi của các tổ chức kinh tế vẫn chiếm tỷ trọng chủ yếu trong cơ cấu nguồn vốn huy động của Chi nhánh. Vì vậy Chi nhánh cần phải tiếp tục phát huy vai trò đầu mối huy động tiền gửi từ các tổ chức, định chế tài chính và các tổng công ty lớn trong nền kinh tế như: công ty cổ phần FPT, công ty cố phần Hòa phát - Tiếp tục khuyến khích dân cư gửi tiền vào Chi nhánh bằng các chính sách tăng lãi suất tiền gửi cả VNĐ lẫn ngoại tệ, cả ngắn hạn và trung dài hạn. Đối với khách hàng truyền thống, Ngân hàng nên có các phần thưởng xứng đáng, có chính sách ưu đãi riêng. - Ngoài các sản phẩm huy động thông thường như sản phẩm tiền gửi, sản phẩm tiết kiệm, ngân hàng cần tăng cường sử dụng các sản phẩm dịch vụ ngân hàng hiện đại Internetbanking, Homebanking đồng thời tăng tiện ích sử dụng thẻ. Đây là một trong những sản phẩm tạo nguồn huy động tương đối lớn cho ngân hàng từ tăng nguồn cho hoạt động cho vay mua nhà nói riêng. 3.2.4. Hoàn thiện những sản phẩm cho vay hiện có và phát triển sản phẩm mới. Các ngân hàng cung cấp các sản phẩm dịch vụ tương đối giống nhau vì thế để thu hút khách hàng sử dụng sản phẩm, dịch vụ của ngân hàng mình chứ không phải ngân hàng khác thì mỗi ngân hàng phải tạo ra cho sản phẩm, dịch vụ của mình sự khác biệt, những điểm mạnh. Để làm được như vậy, ngân hàng cần cải thiện một số đặc tính cũ để hoàn thiện sản phẩm đồng thời bổ sung thêm những sản phẩm mới hấp dẫn hơn. Bổ sung các giá trị gia tăng cho sản phẩm - Hiện nay tại các NHTM, những giá trị gia tăng cho sản phẩm như chương trình khuyến mãi, rút thăm trúng thưởng hay tặng thẻ có giá trị chỉ hướng đến những khách hàng đến gửi tiền tại ngân hàng. Tuy nhiên, ngân hàng là đơn vị kinh doanh tiền tệ, cả khách hàng gửi tiền và khách hàng đi vay đều mang lại thu nhập cho ngân hàng vì vậy cần phải có thêm những giá trị gia tăng cho các khách hàng đi vay trong đó có khách hàng đi vay mua nhà trả góp. Như vậy, mới có thể tiếp cận đến nhiều đối tượng khách hàng và tạo thu nhập cho ngân hàng. - Tạo thêm lợi ích cho khách hàng khi khách hàng tham gia sử dụng sản phẩm dịch vụ như mở tài khoản tại ngân hàng, thực hiện thanh toán, giảm phí cho khách hàng khi tham gia sử dụng những dịch vụ khác Linh hoạt trong chấp nhận hồ sơ vay tiền Đối với một số người lao động hiện nay, thu nhập ngoài lương của họ tương đối cao tuy nhiên việc chứng minh nguồn tài chính thì lại gặp nhiều khó khăn, ví dụ, trên sổ sách có những người chỉ nhận lương cơ bản theo ngạch, bậc trong khi thu nhập thêm (thu nhập chính đáng từ làm thêm, nhuận bút, phụ cấp, hoa hồng) là rất lớn song lại khó có thể chứng minh thu nhập hàng tháng của họ đáp ứng tiêu chuẩn của ngân hàng. Do vậy, ngân hàng cũng nên linh động việc cho vay đối với những khách hàng có đủ khả năng về tài chính nhưng lại khó chứng minh nguồn tài chính của mình. Đầu tư, nghiên cứu và phát triển những sản phẩm mới Nhìn vào sản phẩm cho vay mua nhà của BIDV nói chung và của Chi nhánh nói riêng thì dễ dàng nhận thấy ngân hàng chưa có một sản phẩm nào cụ thể nhắm tới từng nhóm khách hàng riêng biệt tạo sự lựa chọn đa dạng và dễ dàng hơn với khách hàng. Nhìn danh mục sản phẩm của ngân hàng, khách hàng thường rất khó lựa chọn do ngân hàng không chia nhỏ sản phẩm theo từng nhu cầu khách hàng. Ví dụ như ở Techcombank, cũng là cho vay mua nhà nhưng họ chia thành cho vay “Nhà mới” và “Gia đình trẻ”, cho vay mua sắm vật dụng gia đình hay vay mua căn hộ chung cư. Khách hàng nhìn danh mục sản phẩm cụ thể như vậy sẽ dễ dàng lựa chọn hơn. Do vậy, trong năm 2010 này, Chi nhánh cần có sự đầu tư nghiên cứu để phân nhóm thành những sản phẩm nhỏ hơn.. Hơn nữa, với việc phân nhóm sản phẩm nhỏ hơn, ngân hàng cũng phải đưa ra cơ chế, quy trình cho vay chuyên biệt đối với từng nhóm sản phẩm, như vậy sẽ tạo tính thuận tiện, nhanh chóng cho khách hàng khi tiếp cận từng nhóm sản phẩm đồng thời tạo sự chuyên nghiệp, tính cạnh tranh trong loại hình sản phẩm này Đa dạng hóa phương thức cho vay CVTD của chi nhánh chủ yếu là CVTD trực tiếp, riêng đối với sản phẩm cho vay mua ô tô và thẻ tín dụng, ngân hàng đã liên kết với vài hãng xe ô tô và một số siêu thị trên địa bàn Hà Nội. Còn với sản phẩm cho vay mua nhà thì chưa có liên kết với công ty nào. Có thể thấy, việc phát triển cho vay tiêu dùng gián tiếp là rất cần thiết cho việc mở rộng CVTD của chi nhánh trong tương lai nhất là trong điều kiện hiện tại, với chính sách kích cầu tiêu dùng của Chính phủ, ngân hàng nên phối hợp với các siêu thị, đại lý bán hàng để triển khai cho vay tiêu dùng gián tiếp. Việc cho vay gián tiếp như trên sẽ tiết kiệm được chi phí của ngân hàng trong việc tìm kiếm khách hàng. Tuy nhiên ngân hàng cũng cần phải thận trọng trong việc lựa chọn ra những khách hàng có khả năng tài chính tốt nhằm đảm bảo an toàn cho chi nhánh. Bên cạnh đó, chi nhánh vẫn phải tích cực phát triển cho vay tiêu dùng trực tiếp để phát huy tính hiệu quả của nó. Đối với loại hình cho vay mua nhà, Chi nhánh nên chủ động liên kết với các hãng bán lẻ, công ty xây dựng các công trình nhà ở, văn phòng, chung cư phục vụ các gia đình trẻ, để tăng số lượng khách hàng và cũng an toàn hơn trong khâu thu nợ của khách hàng. Hơn nữa, hiện nay chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước là xây dựng, cho thuê nhà phục vụ đối tượng có thu nhập thấp và trung bình, vì vậy Chi nhánh cần liên kết với hãng bán lẻ, công ty xây dựng để mở rộng hoạt động của mình tới đối tượng trên. 3.2.5. Đẩy mạnh hoạt động marketing Marketing được coi là chìa khóa của sự thành công, là thứ vũ khí mang lại lợi thế rất lớn cho các ngân hàng trong cạnh tranh. Hiện nay, mở rộng CVTD và cho vay mua nhà trả góp nói riêng vẫn còn nhiều tiềm năng nhưng đã không còn là “ mảnh đất trống” như trước. Vì vậy, vai trò của Marketing ngân hàng lại càng trở nên quan trọng hơn bao giờ hết. Xây dựng một chính sách Marketing phù hợp với bối cảnh phát triển của CVTD là rất cần thiết, có như vậy, sản phẩm cho vay mua nhà mới được khách hàng biết đến và nhanh chóng đưa sản phẩm này vào khai khác một cách có hiệu quả. Chính sách Marketing bao gồm các chiến lược: Chiến lược sản phẩm, chiến lược giá, chiến lược phân phối, chiến lược xúc tiến hỗn hợp. Việc hoàn thiện chính sách Marketing trong hoạt động cho vay mua nhà trả góp phải xuất phát từ các chiến lược kể trên sao cho hiệu quả nhất. Đặc biệt, ngân hàng nên triển khai công tác Marketing chéo. Marketing chéo tức là việc ngân hàng liên kết với một công ty bán lẻ (công ty xây dựng hoặc công ty địa ốc...) và hai bên tiến hành hoạt động marketing cho sản phẩm được tạo ra bởi ngân hàng và công ty. Chính sự khuếch trương của cả hai bên cùng một lúc về sản phẩm cho vay mua nhà sẽ thúc đẩy số lượng người mua. Đồng thời ngân hàng và công ty bán lẻ đều có thể tận dụng được những lợi thế của loại hình cho vay tiêu dùng gián tiếp. 3.2.6. Đào tạo, tuyển chọn cán bộ tín dụng Với đặc điểm và vị trí của hoạt động tín dụng, để có thể mở rộng một hình thức cho vay nào đó thì bản thân các khoản cho vay theo hình thức đó phải có chất lượng tốt, an toàn và tạo ra nguồn thu cho ngân hàng đồng thời, phải có sự phối kết hợp nhịp nhàng giữa các phòng ban, các bộ phận trong ngân hàng. Điều này chi có thể thực hiện được khi ngân hàng có một đội ngũ cán bộ có năng lực, có trình độ, sử dụng thành thạo các ứng dụng của công nghệ ngân hàng hiện đại. Thực tế cho thấy, chất lượng của khoản vay cao hay thấp phụ thuộc khá nhiều vào các công việc – từ việc chấp hành các cơ chế chính sách đến việc thẩm định dự án, xét duyệt hồ sơ, quyết định cho vay, kiểm tra sử dụng vốn, thu nợ. Nói chung, mọi sự đúng sai, thành công hay thất bại của các dự án, ngoài nguyên nhân khách quan đều có nhân tố chủ quan của con người với tư cách là chủ thể cho vay gây nên. Đương nhiên, trong đó có nhân tố chủ quan, cố ý vì mục đích tư lợi nhưng cũng có những yếu tố do trình độ, do khả năng của cán bộ ngân hàng mà chưa thể hoặc không thể làm được. Trong điều kiện nền kinh tế nước ta đang hội nhập và phát triển, hơn lúc nào hết phải chăm lo phát triển nguồn nhân lực vì sự nghiệp công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước nói chung, hiện đại hóa ngành ngân hàng nói riêng mà trong đó mục tiêu mở rộng và nâng cao chất lượng tín dụng, đảm bảo an toàn vốn luôn được đặt lên hàng đầu. Phần lớn nhân viên tín dụng của ngân hàng còn rất trẻ, họ nhiệt tình, thông minh, sáng tạo nhưng còn thiếu kinh nghiệm. Do đó Ban lãnh đạo cần quan tâm hơn nữa đến công tác phát triển nguồn nhân lực để có được một đội ngũ cán bộ đạt tiêu chuẩn, ngân hàng cần thường xuyên hướng dẫn, tổ chức tập huấn bổ xung kiến thức và chuyên môn, cơ chế chế độ, thể lệ của ngành, liên ngành, đường lối chủ trương của Đảng cũng như mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của nhà nước. Trong quá trình đó, gắn lý luận với thực tế, thường xuyên tổ chức các buổi tọa đàm, các cán bộ tự nêu những tình huống xảy ra trong quá trình thẩm tra, quản lý khoản vay để cùng thảo luận, đưa ra các phương án xử lý. Qua đó phát triển các phương thức thích hợp có hiệu quả đúc kết thành kinh nghiệm chung Ngoài ra, Chi nhánh cũng nên hướng vào đào tạo các kỹ năng mềm (các kỹ năng giao tiếp đặc biệt là kỹ năng nghe, kỹ năng khai thác thông tin từ khách hàng, sử dụng các câu hỏi đóng, mở thích hợp... ). Vì khách hàng chính là đối tượng mà ngân hàng phục vụ nên việc hiểu được thái độ, nắm bắt và khơi gợi nhu cầu của khách hàng trong quá trình giao tiếp là rất cần thiết. Cụ thể như: + Chủ động liên lạc với khách hàng để giải quyết mối lo ngại của họ, khơi gợi nhu cầu mới, lập kế hoạch liên hệ với khách hàng trong thời gian tới + Không chỉ quan tâm đến khách hàng khi chào đón họ thử, sử dụng dịch vụ mà các chương trình sau khi cung ứng dịch vụ như: hỏi thăm, thiếp... vào các ngày lễ, ngày đặc biệt với khách hàng hay áp dụng lãi suất ưu đãi, giảm phí.... Điều này rất quan trọng để ngân hàng phát triển mối quan hệ với khách hàng lâu năm, khách hàng tiềm năng. Từ đó tạo lượng khách hàng ổn định cho ngân hàng, tăng năng lực cạnh trạnh với các đối thủ. 3.2.7. Hiện đại hoá công nghệ ngân hàng Công nghệ ngân hàng là một yếu tố quan trọng tạo nên sức cạnh tranh của một NHTM.. Công nghệ tin học của thế giới ngày nay đang mở ra những cơ hội thuận lợi cho Chi nhánh trong chiến lược hiện đại hoá ngân hàng. Tuy nhiên, công nghệ ngân hàng thường xuyên thay đổi và hiện tại công nghệ ngân hàng ở Việt Nam vẫn còn kém xa so với công nghệ ngân hàng thế giới. Trong năm tới, ngân hàng cần tập trung thực hiện từng bước chiến lược đó như sau: - Tìm hiểu kỹ lưỡng về các công nghệ ngân hàng trên thế giới, lựa chọn công nghệ ngân hàng thích hợp nhất để ứng dụng tại Chi nhánh. - Cử cán bộ ra nước ngoài học tập kinh nghiệm, cách thức sử dụng công nghệ mới, tổ chức các buổi tập huấn cho cán bộ về cách thức sử dụng, khai thác công nghệ - Tiếp tục phát triển hệ thống kênh phân phối hiện đại như telephone banking, mobile banking, internet banking để tạo nhiều cơ hội đáp ứng nhu cầu khách hàng cũng như giúp khách hàng thuận tiện hơn trong quá trình giao dịch. KẾT LUẬN Hoạt động cho vay mua nhà trong những năm trở lại đây đã góp phần rất lớn trong việc đa dạng hóa danh mục sản phẩm cho vay tiêu dùng của các ngân hàng Việt Nam, hứa hẹn là một hướng đi mới cho các ngân hàng, và là một thị trường đầy tiềm năng. Việc nghiên cứu các giải pháp mở rộng cho vay mua nhà là rất cần thiết và có ý nghĩa không chỉ riêng đối với Chi nhánh ngân hàng Đầu tư và Phát triển Hà Thành mà còn giúp thực hiện các chính sách kích cầu tiêu dùng của Chính phủ, giúp cho các cá nhân và hộ gia đình có cơ hội tiếp cận sản phẩm dịch vụ ngân hàng để cải thiện, nâng cao chất lượng cuộc sống của mình. Với những hiểu biết của mình, em hy vọng những giải pháp và kiến nghị được nêu ra trong chuyên đề sẽ đóng góp một phần nhỏ bé vào sự mở rộng cho vay mua nhà trả góp tại chi nhánh. Cuối cùng, em xin chân thành cảm ơn các anh chị công tác tại Phòng quan hệ khách hàng II Chi nhánh Hà Thành đã tận tình hướng dẫn em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này. Em xin chân thành cảm ơn! DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Lý thuyết tiền tệ và ngân hàng – Ts. Tô Kim Ngọc – Nhà xuất bản Thống kê- năm 2004. Quản trị ngân hàng thương mại – Peter S.Rose – Nhà xuất bản Tài chính 2004 Giáo trình ngân hàng thương mại – TS Phan Thị Thu Hà. Giáo trình Marketing ngân hàng – Học viện Ngân hàng – Nhà XB thống kê Luật các tổ chức tín dụng – Nhà xuất bản chính trị quốc gia- năm 1998 Nghị định số 178/199/NĐ-CP của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng ngày 29/12/1999 Nghị định số 85/2002/NĐ-CP của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một sô điều của Nghị định 178 ban hành ngày 25/10/2002 Quy định số 284/1998/QĐ-NHNN về nghiệp vụ cho vay tiêu dùng ban hành ngày 25/08/2000 Tạp chí khoa học và đào tạo ngân hàng năm 2007-2008 Website MỤC LỤC